房地产项目环境效益分析
一、绪论
（一）研究背景
房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。
近年来，随着国家住房制度改革的深化、城市建设步伐的加快和人民生活水平的提高，房地产市场潜力逐步释放，对房地产投资需求日益增长，城市房地产市场交易活跃，呈现出房地产发企业数量不断增多、投资稳步增长、房地产市场需求旺盛、价格稳中有升的发展态势。城市是国家政治、经济、文化教育和科学技术的中心，在国家现代化建设中起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥城市中心作用的基础性工作，它必须与经济建设相互协调。城市的建设更应当注意保护生态环境，防止污染，大力加强城市绿化建设和市容环境卫生建设。
随着我国国民经济的快速发展，建设项目层出不穷。各地区、各行业项目数量不断增多、项目规模也不断扩大。伴随着建设速度的高速发展，各种环境污染问题也大量凸现出来，环境污染和生态破坏已经成为影响我国国民经济和社会发展的重大问题。环境保护是我国的一项基本国策，如何面对各类建设项目产生的环境问题，如何按照现阶段我国实际情况，分析评价建设项目各阶段对环境的作用与影响，采取何种措施减少或杜绝各种环境污染、恢复生态损失。这是摆在广大环保工作者及建设者面前的一项长期而艰巨的任务。
房地产开发建设既不像矿山开采为非污染生态影响项目，也不象明显大量排放污染物的工厂那样为污染项目，是界于污染与非污染、有明显生态影响与无明显生态影响之间的项目。规模大小、污染程度、生态影响程度都有很大差距。房地产开发建设项目可能产生的环境影响主要有:水污染、空气污染、噪声污染、固体废物污染、光污染、城市景观破坏、生态影响、对特殊用地区的破坏等。
第一次全国环境保护会议于1973年召开，标志着中国人环保意识的觉醒；1983年的第二次全国环境保护会议，国务院明确的将环境保护确立为国家的基本国策；1989年的第三次全国环境保护会议，国家制定了相应的环保制度和政策。环境保护历经多年的发展，人们的环境保护意识也得到了翻天覆地的变化，并且己经认识到解决环境问题要以预防为主，在各类项目实施之前就应该对项目可能对周围环境造成的影响进行预先评价并提出相应的防范和治理措施。因此如何合理分析房地产项目的实施对周围环境产生的影响及可能带来的环境问题，如何根据现阶段社会发展的实际情况，采用何种措施将项目可能对周围环境的影响降低到最低程度，如何伴随着改革开放的经济腾飞，将环境评估及防范措施落实到位，做好做实，那就应该称为是一场严峻的挑战。
因此在这一研究背景下，房项目环境影响的评价工作及怎样选择正确的评价方法、指标和体系，是需要解决的问题。
（二）研究意义
良好的环境是人们安居乐业的基本保障，也是可持续发展的必要条件，在社会发展的过程中应当尽量减少对环境造成的不利影响。通过对房地产项目施工与运营过程中的环境影响因素进行识别并对影响程度进行评估，进而对各类污染采取科学合理的分类防治措施，能够有效地减少对环境造成的不利影响，并为今后相关项目的建设积累经验。无论对于公众的身心健康、自然环境的保护与改善，还是经济社会的长远发展，都具有不可或缺的理论及现实意义。
房地产项目环境评价研究在房地产开发过程中有非常重要的作用，不仅可以论证项目建设的必要合理性，更能够从市场、资源、融资、方案设计、社会环境等多个方面评价项目的可行性。近些年国家宏观调控政策重点关注房地产业发展，一直作为卖方市场的房地产业进入了全面调整的阶段，无论是宏观政策环境，还是房地产企业融资形式都在收紧，房地产开发更需谨慎。地方政府土地财政大力发展房地产行业，造成投资过热的局面。投资者缺乏理性的思考，缺少缜密的调查和策划，而房地产投资一般数额巨大，决策失误会带来很严重的后果，浪费大量人、财、物力，不仅造成开发商的困境，甚至影响到城市的发展和规划，因此房地产项目环境评价研究更显得尤为重要。
一个优秀的研究报告无论在经济层面还是技术层面都能够得出优选的方案，其最终目的就是保证决策方案的可行性和可靠性，能够为项目的实施提供参考。环境评价研究是对拟建项目的市场环境、财务状况和经济评价等方面的论证，通过比较项目整体成本和收益，在对项目所在地区进行“社会、经济发展调查、研究、评价、预测、勘察的基础上，对项目建设的必要性、经济合理性、技术可行性、实施可能性提出综合性的研究论证报告”。世纪泰和投资环境研究只有得到充分的论证，才可能以较小的成本获得最佳收益。房地产投资风险较大，经营周期较长，但获得高收益的机会也大，因此在激烈的市场竞争中，如何合理有效地进行项目规划至关重要。当前国家房地产政策收紧，银行融资难度加大，整体市场环境改变，购房者理性提高，建筑材料成本和人工成本增长，在种种因素影响下，房地产项目开发难度加大，其项目面临的各种环境分析更成为投资决策成败的关键。
宁波明珠家园房地产开发发项目是宁波市重点城建开发项目之一，其金融中心住宅区和超市项目的建设符合国家相关产业政策，同时能够进一步推动城市化进程和经济发展。
本论文通过对宁波明珠家园项目进行深入的环境影响评价研究，有助于项目环境影响评价理论的完善，有利于增强项目环境影响评价理论的应用性及操作性，能够为以后的类似的研究提供良好的借鉴。本论文的研究能够为本项目建设及环境管理提供科学指导，从而有助于宁波明珠家园进行全面而有效地环境影响评价，从而最大限度的减小项目施工及运营阶段对整个环境的带来负面影响，进而提高项目的整体环境管理能力。对项目在运营期内可能对环境造成的影响情况进行预测分析，主要包括项目的固体废弃物，噪音污染以及废水污染对人居质量的影响，项目对城市景观产生的影响以及项目受到的外环境影响，并结合实际情况与分析结果给出相应的防治措施。对制定的施工期与运营期污染防治措施以及项目环境保护的综合措施进行合理性分析，并对相关措施的防治效果进行预测。对项目的经济效益、社会效益和环境效益进行分析并且提出相关的对策与建议。
二、宁波明珠家园项目环境效益分析
（一）环境效益评价指标体系的构建
构建一套科学合理的评价指标体系，是开展评价的前提和基础。构建评价指标体系除了遵循生态经济学理论和可持续发展原理之外，还应遵循以下原则: （1）简明性与可行性: 选取指标以能反映客观实际为目的，要简单、明了和直观；指标数据获取方便、更新容易、计算简单，要具有较强的可操作性。
（2）综合性与代表性：选取指标要考虑各个方面的因素，尽可能综合地、全面地反映项目建设的功能与特性；同时要选取具有代表性、最能真实反映环境效益的指标，以突出研究目的和评价目标。
（4）普遍性与适用性：中国农村地域广阔，生态环境差异明显，生态家园建设模式多样，评价指标体系要有一定的普遍性，适宜在不同项目区开展环境效益评价工作。
（3）定性评价与定量评价相结合：为了全面、客观、公正地评价环境效益，要定性评价与定量评价相结合，力求将各项定性指标数量化，减少主观性偏差，使评价结果准确可信。
（5）静态评价与动态评价相结合：评价指标体系既要反映当前环境质量状况、生态系统稳定性，还要反映未来环境变化趋势及社会、经济、资源的支撑能力，能整体上反映生态家园建设预期的生态环境目标。
指标体系构建的方法：
图 2-1 评价指标筛选程序图
Fig. 2-1 The selecting procedure of the evaluation index
根据环境效益评价的特征和项目建设的预期目标，在总结吸取前人有关研究和统计分析调查资料的基础上，应用美国运筹学家T.L.Saaty 层次分析法（AHP）的基本原理、并结合理论分析法和专家咨询法等，按上述原则和筛选程序（见上图2-1）对项目建设环境效益所涉及的主要因素进行全面分析，筛选出重要的、相对独立的、能体现环境效益评价特征和内涵的指标，再确定各指标间的相互关系、科学合理地分类和分层，构建评价指标体系的基本框架。本文在构建指标体系时，舍去了检测成本高的环境影响因子直接测定的指标，而选取了操作性强的或环境变化结果性的指标，既体现了上述构建原则，又使评价科学合理、简便实用、便于推广。
环境效益评价指标是用来度量生态家园建设工程技术措施生态环境效益的一种数量尺度，是分析、度量生态家园建设环境效益优劣的重要工具；它既是生态家园建设环境效益在数量上的反映，又是其内在含义的表述。结合上述评价分析，参考有关研究成果，从农村生态家园建设目的、环境效益评价特性、评价侧重点、数据采集难易性等方面综合考虑，提出将农村生态家园建设环境效益评价指标体系设定为系统结构、环境保护、环境效果和社会效益四类指标。
（二）评价指标权重的确定
（1）指数评价法
指数评价法是最早用于环境评价的一种方法，至今广泛应用.假设评价范围内有多种污染物，并且这些污染物之间没有明显的激发或抑制行为，可近视地认为它们是各自独立地发生作用，那么，环境质量指数可认为是各污染质数之和，即
n
P=∑Ci/Si
i=1
式中Ci—第i种污染物在环境中的浓度；
Si—第i种污染物的标准值；
n—污染物的种数。
如果考虑某些污染物之间可发生化学反应，上式可分别乘以修正系数K；如考虑各污染物在环境系统中占的比例不同，则可以根据环境要素与人类行为发生关系所占比重来确定权重。
（2）专家评价法
专家评价法是一种古老的方法，但至今仍有广泛的应用。它是将专家们作为索取信息的对象，组织环境领域或多个领域的专家，运用专业方面的知识和经验对环境质量进行评价的一种方法。最大特点是对于某些难以量化的因素，如社会政治因素、美学因素等，作出定性或定量的评价，这种评价有时可以在缺乏足够原始资料的情况下进行。
（3）公众评价法
我国《环境影响评价法》对公众参与环境影响评价作了明确的规定。第五条规定:“国家鼓励有关单位、专家和公众以适当方式参与环境影响评价。”第十一条规定:`专项规划的编制机关对可能造成不良环境影响并直接涉及公众环境权益的规划，应当在该规划草案报送审批前，举行论证会、听证会，或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众对环境影响报告书草案的意见。但是，国家规定需要保密的情形除外。编制机关应当认真考虑有关单位、专家和公众对环境影响报告书草案的意见，并应当在报送审查的环境影响报告书中附具对意见采纳或者不采纳的说明。”在对建设项目的环境影响评价中，也作了基本相同的规定，即
在第二十一条规定:“除国家规定需要保密的情形外，对环境可能造成重大影响、应当编制环境影响报告书的建设项目，建设单位应当在报批建设项目环境影响报告书前，举行论证会、听证会，或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众的意见。”
（4）其他评价法
环境评价中有时还会用到类比法、模糊综合评价法、经济学评价法及运筹学评价法等，在房地产开发建设环境影响评价中就使用经济学评价法，它是从经济角度评价人类活动对环境的影响，突出环境质量的经济价值。最常用的是效益一费用分析法。
在生态家园建设环境效益评价指标体系中，各指标、各层次对评价总分值的贡献程度不同，应对各指标和各层次赋以不同的权重。由于指标权重的合理与否直接影响着评价结果的科学性和准确性，因此要重视权重确定方法的选择。这里采用层次分析法（AHP）和专家评判法，通过两两比较建立判断矩阵，计算出各评价指标的权重。
表 2-2 评价指标相对重要性标度值
Table 2-2 The scalar of evaluation index relative importance
标度值重要性定义
1相比较的两指标同等重要
3前者比后者重要
5前者比后者稍微重要
7前者比后者明显重要
9前者比后者极端重要
2，4，6，8表示上述相邻判断的中间值
在层次分析中，按 5 个等级标度对评价指标相对重要性进行定义，见表2-2。
（三）环境效益的核算研究
环境评价以资料分析为主，详细了解项目的工程概况和污染物影响程度和范围的基础上，运用费用-效益分析方法对环境经济损益进行定性或定量的估算评价。经济效益分析法属于边际分析方法，能够判断综合决策中的成本和收益。房
地产项目评估中运用该方法，通过对项目市场全面准确的分析，预测项目的盈亏状况和经济效益，并进一步分析出该项目的安全性、成长性及流动性等指标。经济效益分析法又分为:结构分析法、动态分析法和因素分析法。
市场分析法是对整个行业市场进行市场细分，进而判断出最具发展潜力的市场和产品。市场分析法是房地产项目可行性研究中运用的主要方法，通过对某个房地产项目所面对的市场规模、市场环境、市场特点、市场容量及市场吸引力等资料的分析，采用问卷调查、供求分析等方法，对项目市场占有率及产品营销策略。
可行性研究方法一般可分为定性分析和定量分析。定性分析，就是指透过外部现象看到事物本质的分析方法。房地产项目可行性研究采用定性分析，需要根据项目运作实践经验，判断其成本收益，并根据当前实际状况分析未来变化趋势。定性分析一般采用抽象概括、归纳演绎等分析方式，对已有的资料进行思维加工，由外到内，由表及里，揭示事物内在规律，但个人主观思想对定性分析法的客观性影响较大。在房地产项目可行性研究中，在资料收集不全，影响因素较多，参与人员较复杂等情况下往往采用该方法。定量分析是揭示事物数量特征及关系的分析方法。房地产项目可行性研究釆用定量分析，是对项目可量化数据进行数量论证，从而更直观地描述项目成本及效益情况。可行性分析中运用定量分析，要求原始数据准确可靠，这样得出的结论才有解释力。定量分析一般要求建立数学模型，通过模型对数据的计算和推演，能够得出具有参考价值的各项指标。定量分析方法因为用真实数据说话，结果一般更为严谨，也更具说服力。
定性分析和定量分析并不是独立分割的，在实践运用中，这两种分析方法应该是统一并且相互补充。在房地产可行性研究中同样如此，对某个项目的可行性研究需要将定量分析和定性分析配合运用，既能得到科学准确的数据结果，又能得到严谨深入的判定结论。
项目环境影响评价的根本目的在于强制和要求在项目规划和决策中必须考虑
环境影响因素，最终达到项目的实施与运营活动能够与其所处环境相兼容。所以在进行项目环境影响评价的工作过程中，必须遵循一些基本原则，这些是指导项目环境影响评价工作的根本原则:目的性和主导性原则；整体性和相关性原
则；均衡性和动态性原则；社会经济性和公众参与原则。上述这些项目环境影响评价的原则是人们在多年的环境保护实践中总结出来的，所以它们是在进行项目环境影响评价时必须遵守的基本准则。
项目环境影响评价的内容十分广泛，因评价对象的不同而包含不同的评价内容。总体来说，我国项目环境影响评价的内容包括以下几个方面:（1）项目的地理位置和项目的规模评价。包括对于项目会影响到的国家、地区、地质、大气、地下水、土壤、动物和植物等要素识别和影响规模的分析。（2）项目的自然环境影响评价。包括对于地质、地貌、大气、水、土壤、植物和动物等影响的评价。这种评价中应该特别说明，哪些项目环境影响评价是可以恢复的，哪些项目环境影响是不可以恢复的。（3）项目的自然环境影响的经济评价。包括对于各种自然资源有利和不利影响的经济评价，着重应该作项目近期的及长远的自然环境影响的经济损益分析。（4）项目环境影响的全面评价。包括采取一定的综合评价模型，对未来项目环境影响的经济、技术和可持续发展等方面进行定性的、半定量的或定量的评价。（5）提出项目应该采取的环境保护、补救措施或提出项目可能釆取的代替方案。根据上文提到的环境影响评价内容，具体到房地产项目，其环境影响评价主要内容包括以下几个方面
建设项目的基本情况包括项目概况，项目工程内容，项目所在地周围环境概况、外部环境可能对项目的影响等；对建设项目在施工期及运营期对周围环境产生的影响进行识别、分析、评估和管理；建设项目环境经济损益分析；建设项目环境影响评价的结论及建议。
三、宁波明珠家园项目环境效益存在的问题
（一）社会环境存在的问题
施工期基础工程中的土地挖、土地平整、土方回填等作业会造成一定程度的植被破坏与水土流失，对工程区域的生态环境造成影响。项目施工过程中因场内土方结构松散，加之施工面积较大，遭遇降水受到雨水冲刷时将出现不同程度的水土流失。因此，需要制定因地制宜的施工方案，采取相应措施，包括修建临时围墙、及时夯实回填土、硬化施工道路、修建排水沟、设置沉淀池以及进行生
态补偿等。通过釆取合理措施，可大大减少因施工造成的水土流失，将对生态环境造成的影响降至最低，且施工期长度有限，造成的影响是短暂的，故项目的施工不会对所在区域的生态环境造成显著影响。
宁波明珠家园项目的废水污染源主要来自项目施工期的施工废水，运营期洗浴、冲厕、餐饮等生活污水。建设项目在建设期一般不会对地表水造成明显污染，但在营运期会排放较多的水污染物，特别是宾馆、饭店。宁波明珠家园项目的大气污染物主要来源于采暖供热供汽锅炉的燃料燃烧废气、地染下停车库集中排放的汽车尾气及餐饮产生的烹调油烟等。建设期的空气污染物主要是灰尘，拆除旧建筑物时最为明显；车辆运输时也会扬起尘土。竣工后，饭店、宾馆、洗浴等都会排放空气污染物。宁波明珠家园项目的噪声污染主要来自冷却塔、水菜、空调、风机、换热站等设备的噪声及社会噪声。建设期噪声对周围环境的影响最为突出，搅拌机、车辆卸货、装车运输，钢筋、砖石的碰撞等噪声影响较重。竣工期主要是装修产生的室内噪声，此期建筑物内噪声影响突出。营运期时如果有商业及娱乐场所，会有音响、嘛口八、歌舞厅噪声，开业庆典的鞭炮、锡鼓噪声。
宁波明珠家园项目的固体废物主要是居民的生活垃圾，施工期的固体废物主要是物污染建筑垃圾，如渣土、废塑料、泡沫材料、破砖石、废金属材料、废水泥、工人生活垃圾等。竣工后主要是装修材料垃圾。营运期因功能不同则会产生各种不同类型的垃圾。
（二）城市发展规划存在的问题
城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过程。
由于城市规划起步晚，水平也不高，或多或少存在着以下一些问题。1、土地利用不科学。城市规划最终的目的是解决居住问题，而土地资源的合理科学利用是解决所有问题的关键。有些地方政府一味的追求招商引资，必然带来城市规划失控、城市历史风貌遭到破坏等诸多问题。当前，我国城市规划中的土地不合理利用主要有：（1）城市土地利用结构不合理，为单纯追求经济效益，导致农业、
工业、第三产业等用地之间比例失调；（2）城市土地规划不规范，土地资源稀缺下为谋求利润投机房地产开发等不合理现象。城市土地利用的不经济导致城市社会问题的加剧，不利于城市整体发展和城市之间经济发展的不协调；（3）土地利用浪费情况严重，大量农田耕地被占用，使得与土地的稀缺性矛盾进一步加剧。
2、城市发展缺少特色。目前，我国城市发展速度虽然比较迅速，但隐藏在快速发展的底下却存在着一个共性的问题，那就是城市“特色危机”。即城市没有个性，大同小异，城市与城市之间“南方北方一个样，大城小城一个样”。我国历史悠久，也形成了中国式独有的建筑体系。因此，城市中的经济发展引导城市建筑规划走向多样化、多元化，反过来将其自身的建筑理念带入到城市发展建设中，对城市蕴涵的文化气息形成巨大冲击。
（三）环境经济效益存在的问题
宁波明珠家园项目提出“绿色生态社区”、“艺术家园”概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园林艺术设计，提倡健康住宅已经成为趋势，本项目注重园林景观的设计，处处体现以“人为本”，小区内除了硬质景观之外，重点设计层次分明的软质景观，既注重了视觉效果，又营造了整体气氛，同时利用景观将人们的视线从高大的建筑物上转移，减少了人们的压抑感，40.8%的绿化覆盖率保证了小区内良好的环境。
具体从施工期环境影响来看，主要包括四个方面，第一是施工期污染源。施工期噪声污染源：施工期噪声污染源主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪音。施工场地的噪音主要是设备噪音，物料装卸碰撞噪音及施工工人的活动噪音；物料运输的交通噪音主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪音。第二是施工期扬尘。施工期扬尘来源主要是土方的挖掘及现场堆放扬尘。建筑材料（石灰、沙子、砖块、水泥等）的现场和堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。第三是施工期废水污染源。施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要有土方阶段排放水，结构阶段混凝土养护排水与各类车辆的冲洗水。第四是施工期固体废弃物。该废弃物主要为施工人员的生活垃圾，施工混凝土、废弃的建筑装修材料等。
根据数据得知，项目建成之后对大气和水产生的污染不大，属于正常范围，但要及时将生活垃圾处理完毕，保持下水道的通畅。在充分吸收公共参与的情况下，以上污染问题应该都能够得到有效的解决。公众参与的目的在于使公众对拟建的项目的各种意见、建议和要求贯彻于整个影响评价中，沟通公众与项目建设方的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出更加严格的管理措施与实施计划，使项目的规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效益。
通过对项目的经济效益、社会效益、环境效益的分析，该项目的收益率达26%左右，而且随着市场的进一步成熟，政策的进一步宽松，它的获利能力还会有很大的提高；项目销售达到49%的情况下处于盈亏平衡点，盈亏平衡点和敏感性分析显示，项目抗风险的能力较强，但在开发过程中要做好成本控制，以确保预期目标的实现。项目建成产生的社会效益很大，对社会各个领域的发展都有拉动的作用，小区的规划和绿化除了小区受益之外，对周边环境也有很大的美化作用，同样对社会的发展有积极的作用。
四、提高宁波明珠家园项目环境效益的建议
（一）加强环境基础设施建设
基础设施（Infrastrueture）从广义上讲指为工业、农业、商业等生产、商品流通部门和人民生活提供服务的各种设施，狭义上仅指提供有形产品和直接服务的生产性设施（如交通运输、动力等），当前我国政策强调进一步加强的基础设施主要包括农林水利基础设施、交通通信基础设施、城市基础设施、城乡电网基础设施和其他公用基础设施。广义上讲目前我国政府政策涉及的基础设施都与环境保护有关，狭义的环境保护基础设施系旨在防治环境污染、生态破坏和综合整治环境的公用基础设施。
环境保护基础设施是基础设施的一个重要组成部分，主要属于基础性项目和公益性项目，以政府集中必要的资金进行建设为主。
加强环境基础设施建设，对城市环境综合整治重点项目、区域流域污染治理重点项目、生态整治建设重点项目、有利于促进调整产业结构和产品结构的重大
项目、有利于企业技术更新换代和技术改造的重大项目，要大力支持和扶持。在城市应保证城市基础设施建设投资重点用于城市污水处理和垃圾处理、城市道路和绿化、防灾、给排水、供气、供暖、供电等方面。对拟议中的所有基础建设项目应该依法认真审批和作环境影响评估，坚决执行环境影响评价制度和“三同时”制度等有关环境管理制度。
（二）搞好“净化、绿化、美化”配套工程
城市绿化是城市规划、建设和管理的重要组成部分。我们通过科学的规划组织和各种艺术手法，建立起完善的城市绿地系统，不仅可以美化环境，改善城市景观，为居民和游人提供休息与活动的场所，还可以净化环境，调节空气的温度和湿度，净化空气和水体，隔离噪声，防止水土流失，以及减轻自然灾害等。随着全球性环境问题日趋严重，不少城市特别是大城市污染加剧，通过城市绿化来改善城市生态环境已经越来越为世界各国政府所重视。同时搞好城市绿化，也有利于改善投资环境，扩大对外开放，发展旅游事业。根据城市人口集中、工业集中、污染相对集中的特点，通过积极推行污染集中控制、区域整治和综合防治引导环境保护基础设施建设。
要制定和实施有利于加强环境保护基础设施建设力度的政策和措施，加强环境保护基础设施的管理和营运。对基础设施投资和建设要加强领导、依法监管、精心组织实施，尽快落实项目、下达计划、配置资金、落实资金，搞好各项配套、加快建设进度，加强对投资和建设过程的管理。项目建设要坚持“百年大计，质量第一”的原则，严格实行工程监理、招标投标和项目法人责任制，环境保护行政主管部门特别要注意依法搞好建设项目的竣工验收工作。
运用景观生态学原理和系统工程方法，结合城市总体规划和建设，针对城市建筑林立的特征，为充分利用城市的有限土地，最大限度地提高城市绿化盖度，巧妙地利用植物、生物生态学特征，在地面、屋顶、墙壁及其他一切可能绿化的地方，通过景观规划、造园设计与合理布局，直接或者配备必要的附属工程进行种草、养花、植树，形成高层次、多功能的景观立体绿化结构体系。城市景观立体绿化工程由地面绿化、空间层面绿化（如屋顶、阳台等）、垂直绿化及相应的附属设备工程构成。我国人多地少，可供城市建设的用地紧缺，一般城市街道比
较狭窄，建筑密集，空地少，要大量发展地面绿地既不现实，也不可能。而在充分挖掘地面绿化潜力的同时，大力发展空间层面绿化与墙壁垂直绿化，是弥补城市绿量不足的有效措施。
运用景观生、态学原理、系统工程方法与造园技术，结合建筑物布局，通过合理规划，达到充分利用光、热、水、气以及城市空间资源，最佳利用地表与空间面积，大幅度地提高立体绿化的生态、经济、美学及社会效盆。
（三）积极推广利用新型能源
随着人们环保意识的提高，可持续发展理论得到了越来越多人们的认可，并开始运用到实际生活之中。发达国家开始从生产力提高、物质生活相对富足的前提下，关注生活质量和品质，并对生态环境的关注到达了前所未有的高度。有关专家认为，21世纪是生态世纪，即人类社会将从工业化社会逐步迈向生态化社会。从某种意义上讲，下一轮的国际竞争实际上是生态环境的竞争。而延伸到城市发展的角度，城市的生态环境也成为了人才、资金和商务的重要竞争参考。近年来，生态城市建设如火如荼，已经城市竞争的新的焦点，“生态城市”、“绿色城市”、“花园城市”等建设理念越来越多地走进我们的生活，并成为建设的奋斗目标和发展模式。应该说，从目前来看，生态城市建设既是可持续发展的必然选择，也是人与环境协调发展的明智之举。
建设“两型社会”，要求发展方式从污染环境向环境友好型的转变、从资源利用粗放型向资源节约型的转变，这为建设低碳城市带来了极大的机遇。大力推进低碳经济和新能源产业发展，改造高耗能、高污染排放的产业，促进发展清洁能源、替代能源，改善能源结构，不断提高能源利用效率，是宁波实现两型产业、两型社会发展的必然途径。
按照宁波明珠家园项目的建设目标和指标体系建设要求，宁波明珠家园项目内能源消费100%由高品质的清洁能源供给。清洁能源包括电力、天然气以及各种可再生能源。在以电和天然气作为主要集中供应能源的同时，优先发展分布式可再生能源，形成与常规清洁能源相互衔接、相互补充的能源利用模式，其中可再生能源使用率不低于15%。禁止使用非清洁煤、低质燃油等高污染燃料，减少对环境的影响。可再生能源主要包括太阳能、风能、水能、生物质能、地热
能等。生态城内因地制宜主要采用太阳能、生物质能和地热能的可再生能源。太阳能的利用方式主要有：光伏（太阳能电池）发电系统，将太阳能直接转换为电能；太阳能聚热系统，利用太阳的热能产生电能；被动式太阳房；太阳能热水系统；太阳能取暖和制冷。生物质能包括自然界可用作能源用途的各种植物、人畜排泄物以及城乡有机废物转化成的能源，如薪柴、沼气、生物柴油、燃料乙醇、林业加工废弃物、农作物秸秆、城市有机垃圾、工农业有机废水和其他野生植物等。推广热泵技术，推进浅层地热的新技术产业化进程。鼓励发展小型冷、热、电联产的分布式能源。
以发展低碳经济、循环经济，保护环境为前提，科学地应用太阳能、风能、地热能等清洁和可再生能源，科学地进行能源资源配置与管理，实现能源的使用与消费方式的创新，是宁波明珠家园项目建设在坚持现代化、科学化、创建“资源节约型、环境友好型”生态新城、实现和谐发展和可持续发展的关键技术之一；是提高宁波明珠家园项目及宁波市国际地位和显示度的关键举措之一，这对宁波明珠家园项目的建设具有重要的现实意义和长远的社会经济效益。
五、结论
综合本文研究房地产项目环境污染的防治是一项复杂的系统工程，施工现场污染是多方面的，要考虑生态平衡、资源的有效利用，建立建筑工程环境影响评价理论和体系，对房地产建设项目的规划、设计、施工、运营和维护等多方面进行衡量改进，这些需要多方面的支持综合考虑。对施工现场的污染的治理要依靠科技进步提高现代化施工水平，为房地产建设项目的绿色化水平评价提出主要考评指标，构建建筑业环境污染的有效防治机制，实行绿色施工，保证工程设计能够与城市周边环境较好的融合，从而实现城市建设与环境保护的和谐发展。
本研究所涉及环境效益影响评价的步骤和程序都贯穿在房地产建设各个阶段，使计划管理、建设管理等都包含环境保护的内容，从而把建设项目纳入环境保护轨道，在创造良好经济效益的同时保护好环境，促进房地产项目建设和环境保护的协调发展。也希望通过本研究的成果，完成的成熟案例分析，能够对环境效益影响评价领域的科学性有所促进，对国内外该类工程项目的发展水平和发展
趋势，能有针对性地提出综合治理对策，做到技术上可行，经济上合理。并且促进社会各方面对保护环境的积极性。
宁波明珠家园项目施工期施工扬尘对周围大气环境质量产生一定影响，但影响是暂时性的，随着施工的结束可恢复原有环境水平。施工单位要认真落实本报告列出防尘措施，倡导文明施工，加强对施工队伍的严格管理，将宁波明珠家园项目施工扬尘降至最低。噪声环境影响较小，但夜间应避免施工，减轻对周边业主的影响。
施工固体废物要设暂存点，并加罩棚或封闭，及时清运到环卫部门指定地点；生活垃圾要集中袋装，定时清运，禁止随意乱扔，避免对周围环境产生影响。宁波明珠家园项目使用期居民燃气为清洁能源，排放污染物量少，不会对环境产生明显影响。对于停车场汽车尾气影响，由于停车场位于地下，影响很小。
大厦外污染主要来自越秀路和乐园道上行使的汽车尾气中CO、NOx的影响，通过无限长线源模型计算，低于环境空气质量二级标准，影响较小。建议建设单位在大厦周围种植对CO和NO有较高吸收效率的树木，利用植物净化空气。宁波明珠家园项目废水主要来源于居民生活污水和底商就业人员生活污水，经化粪池处理后，通过类比分析，废水水质满足三级排放标准。
宁波明珠家园项目固体废物主要为居民生活垃圾和底商垃圾，垃圾处置首先要考虑资源回收再利用，实行袋装化分类处置。对于金属、废纸、玻璃等可再生资源进行回收；不可再生资源纳入全市固体废物处理系统，进行卫生填埋或焚烧，不会造成二次污染问题。
宁波明珠家园项目在规划布局上安排了活动中心、底商等公建，方便了居民生活；换热站及二次供水泵房设置于地下，减轻了设备运行噪声的影响，上述布局合理，但垃圾收集箱与环境保护目标较近，相对欠妥，应在使用期加强管理，以避免产生二次污染。基本上体现了布局合理性。外环境对大厦影响包括小区外越秀路和乐园道上行使的汽车交通噪声和汽车尾气会对临街居民楼造成一定影响，为减轻影响，建议临街窗户安装隔声双层玻璃窗，减轻噪声及汽车尾气的影响。
宁波明珠家园项目拟采取环保控制措施有噪声治理和绿化等，合计环保投资40万元，约占项目投资总额的0.5%。宁波明珠家园项目建成后，与原荒地相比，
不但减少了该地块污染物的排放量，而且美化了城市景观，为居民提供了舒适的居住场所，推动了该地区经济的发展，环境效益和社会效益显著。
针对宁波明珠家园项目提出的对策建议:
（1）施工单位应根据项目内容、施工环境、工艺流程和具体条件进行总体分析，作出科学合理的施工总平面布置，在施工环境影响尽可能小的前提下进行高效率与高质量施工。
（2）施工人员是施工过程的主体，施工单位应当组织施工人员学习国家环保方面的法律法规，将环保法律法规要求落实到每一个施工人员的行动上，规范施工行为、规范施工方式，将施工造成的环境影响减小到最低程度。
（3）在项目规划设计时，应注重“以人为本”，重点考虑项目建成后的人居环境，重视项目的环境保护与生态建设，提升项目的综合品质。
（4）由于宁波明珠家园项目为分期建设，故应考虑如何避免后续工程施工对先期住户的影晌。在施工总平面布置和阶段平面布置时分析施工扬尘、噪声的影响范围，并对施工机械位置、施工方式等进行合理调整。
（5）预先张贴施工公告，让周围民众及时知晓施工基本情况，同时提倡文明施工，杜绝野蛮施工，以避免施工过程中出现事故及纠纷。
（6）切实执行有关环境保护措施，这不仅有利于项目区域的环境质量保护，也能减少和避免施工人员在施工过程中受到的健康危害。
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房地产投资分析报告案例(完整资料).doc
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
社会效益分析
社会效益分析 环境质量是住宅小区健康要素中的最为直接的因素，是绿色健康小区最为鲜明的标志， 因此，环境监测工作的作用就显得尤为突出。 环境监测推进健康住宅的建设进程。 一个小区是否具备绿色健康的品质，地产企业不能自封，必须通过严格的环境监测工作，给出科学、合理的度量，用科学的事实来说明小区是否具备清新的空气、洁净的饮水、安静的环境，是否具备具有良性调节作用的生态环境，以科学的数据来评定健康住宅小区“绿色健康”的特色，确定小区绿色健康的品牌，增强其在地产市场中的竞争能力。 如果所测小区与健康的要求还存在一定的差距，可以根据环境监测结论，有的放矢地提出相应的对策，并采取积极有效措施，避免或减轻相关的污染因素，进一步改善小区环境质量，使之更有利于居住者的身心健康，不断地将住宅小区有害于健康的因素缩小，将小区的绿色健康性放大，化病态住宅为绿色健康住宅，使济南市的地产业沿着绿色健康的良性轨道发展。 环境监测使绿色健康社会效益转化为经济效益。 从小区的环境监测工作透出的是地产开发企业对购房者的一种人文关心，更新了经营理念，从追求经济利益转向追求社会效益，从追求利润转向追求对消费者的健康的关注，由此架起了售房者和购房者相互信任的感情桥梁，增强了地产企业的信誉度，增强了购房者的购买欲望和信心，使“售房者卖的放心、购房者买的舒心”，从一定程度上，激发了消费者的购买欲，可以说环境监测在带给地产开发企业社会信誉的同时，也带来了不可限量的经济效益。 环境监测为地产企业打造“绿色品牌” 在这方面，济南市环境保护科学研究所对阳光舜城的评价就是一个很好的例子。阳光舜城可以说是健康住宅小区，它的成功与市环保所的环境检测和评价工作密不可分。阳光舜城宣传的主题是“千佛山下，健康人家”。其中的健康因素，依据的就是市环保所为其所做的小区环境检测、评价材料--小区的环境空气质量、声环境、生态现状等内容，收到了良好的成效。
房地产环境分析报告文案
房地产环境分析报告 前言 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 这几年来最为牵动着国民心神的莫过于房地产了，过去几年每天都可以看见房地产的飙涨，住房的价格像、、等城市商品房的均价，五年间每平米涨了1000块左右，很多地方甚至是翻倍的涨。而这些给老百姓带来了更大的经济负担，给社会造成了不稳定。整顿规房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。 从根本上看，我国住宅的需求的增长主要来自于人口红利和城市化进程，以及人民币升值所带来的境外投资需求，而不断增长的经济和国民收入则是购买力的保证。 一．外部环境（PSET）分析 政治法律环境（Political Factors） 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下： 一、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规了房地产行业。 二、规土地储备管理
房地产投资项目财务分析
房地产投资项目财务分析 Prepared on 22 November 2020
房地产投资项目财务分析 房地产投资项目财务分析概述 房地产投资项目财务分析基本报表 传统的财务分析指标 现代的财务分析指标 房地产投资项目财务分析的应用 6．1房地产投资项目财务分析概述 6．1．1房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。 6．1房地产投资项目财务分析概述 财务分析的基本程序是： 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2．编制基本财务报表。 3．财务分析指标的计算与评价。 4．进行不确定性分析。 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。 6．1房地产投资项目财务分析概述 6．1．2财务分析的作用 aliqq 1．衡量项目的盈利能力
这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。 6．1房地产投资项目财务分析概述 2．衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 aliqq 3．衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表 6．2．1现金流量表 1．现金流量表的含义 现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表 2．现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为： 1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。阿里巧巧 其表格形式见表6-1。
项目经济效益和社会效益分析
项目经济效益和社会效益分析 第九章项目经济效益和社会效益分析（参考）8.1经济效益分析 8.1.1评估依据及有关说明 ⑴国家发展改革委员会与建设部发布、中国计划出版社出版的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。 ⑵本项目投入、产出物为含税价格，增值税按有关规定计算，其附加税费包括城市维护建设税、教育费附加费和地方教育费附加，分别按应缴增值税额的5%、3%和1%计取；企业所得税率为：2010年为22%、2011年为24%、2012及以后年为25%。 ⑶财务基准收益率按10%考虑。 ⑷项目计算期和生产负荷 本项目计算期按10年考虑（含建设期2年）。根据项目产品市场情况预计，投产后的生产负荷估计如下：第3年投产，达产率为70%，第4年达产率为85%，第5年及以后达产率为100%。 8.1.2 产品销售收入与销售税金及附加估算 ⑴产品规模及产品销售价格 本项目产品为XXXXXXX，达产年的产品规模及预计产品销售价格见表8-1。 表8-1 产品规模及销售价格
达产年可实现产品销售收入XXXXX万元，年上缴产品销售税金及附加XXX万元，应缴增值税XXXXX万元。产品销售收入与销售税金及附加估算见表8-2。 8.1.3 总成本费用估算 ⑴外购原辅材料估算 本项目产品的主要原材料为注塑件、五金件、电子元器件、灯管等。辅料为焊锡、助焊剂及白胶等。 预计达产年合计年外购原辅材料费为XXXXX万元。见表8-3。 ⑵外购燃料及动力费估计 预计达产年外购燃料及动力费为114.80万元，见表8-3。 ⑶人员工资及福利费估算 本项目定员1500人，年工资福利费支出为2,532.60万元。 ⑷修理费 本项目修理费按固定资产原值的2%估计。 ⑸折旧费和摊销费 本项目折旧方法采用直线折旧法，设备折旧按10年计，残值率分别为5%和3%。详见表8-4。 ⑹技术研发费 技术研发费用按销售收入的2%估计。 ⑺其它费用
房地产行业宏观环境分析
1.广州市房地产业的宏观环境分析 1.1政治环境 十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处涉及房地产行业的内容，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。 （1）关于房地产“双向调控”政策 针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。“双向调控”思路主要有三点：首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此外在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。房地产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控，而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。2013年，房地产政策的核心是宏观稳、
微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。 （2）关于保障房建设 去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套。今年将加大保障性安居工程建设力度，2014年中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。要创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让
房地产投资分析工作总结【精品】
房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是的为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!更多精彩内容请持续关注 ! XX的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，XX地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场;二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场;三级市场是房地产开发商已出
项目经济和社会效益分析报告
锥套锁紧式钢筋连接装置经济和社会效益分析报告 森林金属制品 2012年3月
锥套锁紧式锁紧装置经济和社会效益分析锥套锁紧式钢筋连接装置作为一种新型的钢筋机械连接产品，集中了现有各类机械连接技术的优点，还具备很多其他机械连接没有的优势。产品的设计，贯彻了以人为本的精神---最大限度地消除安全隐患、改善施工环境、降低工人劳动强度、操作简便施工快捷；响应了低碳环保的理念----节能、减排、降耗；想用户所想----少投资、少用工、接头质量高又不贵、保证建设质量又能缩减工期。试验和试用也验证了，这种技术比原有的钢筋焊接、锥直螺纹连接、套筒挤压连接等接头的技术有突出优势。 锥套锁紧式钢筋连接技术，将给我国的建筑行业带来巨大的变革，并将显现出巨大的经济效益和社会效益。 一、市场分析 锥套锁紧式钢筋连接装置，技术优势突出，能组成高质量高等级的接头，既适用于房屋建筑和一般构筑物（包括电视塔、烟囱等高耸结构，容器、市政公用基础设施等）的工程施工，还可用于公路和铁路桥梁、大坝、核电站等其他工程结构的建设中。只要需要钢筋连接的工程，高等级的钢筋机械接头就有广阔的用武之地。 锥套锁紧式钢筋连接装置，在我国的建筑业及相关行业蕴藏着一个无比巨大的市场！ 以地区为例，每年新建工程按2000万平方米计算，平均每平方米就需使用一个接头，假设有50%的工程使用本产品，那么，在地区的需求量为1000万件/年。以此类推，省需求量约为10000万件/年，全国需求量在200000万件/年以上。
二、经济效益分析 锥套锁紧式钢筋连接装置投入市场，将改变现有钢筋连接的现状，不仅给建筑行业带来巨大的变革，从工程的规划、设计、到施工，对与此相关的各个行业都有冲击，将带动相关行业的技术革新和节能减排。 1.客户效益： 工程施工单位，使用锥套锁紧式钢筋连接装置后，钢筋不用加工，节省了钢筋连接专用设备的投资，节省了场地，节省了钢材、油及用电；还降低了人工费用，特别是不再需要钢筋加工设备的专业操作工；减少了影响连接质量的环节，大大降低了质量控制的管理成本；因为操作简便快捷，降低了工人劳动强度和工作环境，减少了安全隐患，工作效率提高，工期相对缩短。 综合用户反馈意见： 冠华建设在即墨市海之林生物科技办公楼、宿舍楼的工程施工中，因使用了锥套锁紧式钢筋连接装置，与以前使用的套筒冷挤压接头相比较，节省了4台挤压设备安装费52000元，节省人工费20000多元，而且节省了300平米的工作场地，安装搬运费用5000元。工人也不用搬动笨重的挤压工具和模具了。 盛坤建设工程在胶州市华泰园工程中试用了该产品，与之前采用的焊接技术比较，不用焊机、不用专门配电；省了2台对焊机1.5万元，机械运输、安装、平整场地、专业焊接工人等费用1.5万元。更重要的是对接时产生的火花，安全隐患大，烟雾污染环境。节省300平米对焊场地，不需要前期的准备和投入，大大节省了时间，提高了
房地产市场营销环境分析
房地产市场营销环境分析 第一节房地产市场营销环境分析 一、房地产市场营销环境概念 房地产市场营销环境是指影响房地产企业生存和发展的各种内部条件和外在因素的总和。房地产企业的营销环境由宏观环境和微观环境构成。 二、房地产市场营销环境分析 1、环境威胁分析 ?环境威胁是指环境中一种不利的发展趋势所形成的挑战。 ?环境威胁主要来源于房地产行业在国民经济中的地位以及房地产行业市场结构的变化两个方面。 ①房地产行业在国民经济中的地位——对房地产开发企业的竞争优势起到了“水涨船高”的作用。 ?产业结构的调整与更替是国家政策、市场需求以及科学技术等因素变化与更新的结果。 ②房地产行业市场结构的变化 ?房地产行业的市场结构是房地产开发企业的竞争优势能否持续保持的重要原因。 ?这表现在市场的竞争程度、市场的集中度与企业竞争优势呈反比关系。 ?房地产行业的市场组织结构越分散、竞争程度越高，企业的竞争优势越难维持。 2、市场机会分析 ?区域I为吸引力大、可行性弱的市场机会。 ?区域Ⅱ为吸引力、可行性俱佳的市场机会，该类市场机会的价值最大。 ?区域Ⅲ为吸引力、可行性皆差的市场机会。 ?区域IV为吸引力小、可行性大的市场机会。该类市场机会的风险低，获利能力也小。 3、综合环境分析
?把某个特定房地产企业所面临的威胁和机会集中图解，就能勾勒出四种可能的结果。 第一种是指理想的业务，即指拥有很多有利的机会，而很少甚至可以避免威胁；第二种是指投机性的业务，即机会和威胁的出现概率同样高；第三种是指成熟的业务，即机会和威胁都很少；最后一种是麻烦的业务，即机会很少，威胁却很大。 4、房地产企业面对环境威胁的对策 房地产市场营销者面对主要威胁，一般有三种对策可供选择： ①反抗策略。即房地产企业通过自身的努力，试图限制或扭转不利因素的发展，这是一种 积极主动的策略。 ②减轻策略。即房地产企业通过各种手段改变营销策略，以减轻环境威胁的程度，主动适 应环境变化。 ③转移策略。即房地产是将产品或业务转移到其他盈利更高、市场环境更好的行业中去， 以回避不利环境因素，寻求新的发展机会。 第二节房地产市场营销宏观环境分析 一、人口环境 人口是构成市场的第一位因素。市场是由有购买欲望同时又有支付能力的人构成的，人口的多少直接影响市场的潜在容量。从影响房地产消费需求的角度，对人口因素可作如下分析： 1、人口迅速增长 2、人口老龄化日趋严重 3、家庭规模日趋小型化 4、人口教育程度提高 5、人口的地理分布 6、人口区间流动 二、政治法律环境 政治法律环境指房地产企业市场营销活动的外部政法形势和状况给市场营销活动带来的、或可能带来的影响。政治法律环境包括政治环境和法律环境。 1、政治环境 2、法律环境 三、经济环境 房地产市场营销的经济环境主要是指房地产企业市场营销活动所面临的外部社会经济条件（具体来说，主要是指社会购买力）。影响购买力水平的因素主要是消费者收入、消费者支出、消费信贷及居民储蓄、币值等因素，而消费者的收入水平是影响房地产企业市场营销的
房地产投资分析报告案例
房地产投资分析报告案例 Jenny was compiled in January 2021
房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F 型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面 积公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1： 3 项目主要经济指标2： 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元
高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本： 1777元/平方米 税后利润：万元 全部投资利率：%：全部有资金内部收益率% 总投资利润率：%；自有资金内部收益率：% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（—）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营 性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本 项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公 顷取得，共公顷，总价合计万元。 2．建筑安装工程费
? 建安工程费合计 万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算 表 ? ? ? ? ? ? ?
6.不可预见的费用 （++++）×5%= 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 ?
房地产 分析报告
消费者购房分析报告 工商管理系 市场营销专业 一 班 小组人员：栾立博、耿俊、张屹 、陈安亮、卜祥 鹏、李淼、曹亮
影响消费者购房因素 影响消费者购买行为的主要因素有消费者自身因素、社会因素、企业和产品因素等。分析影响消费者购买行为的因素，对于企业正确把握消费者行为，有针对性地开展市场营销活动，具有极其重要的意义。 1.消费者自身因素 消费者购买行为首先受其自身因素的影响，这些因素主要包括：一是消费者的经济状况，即消费者的收入、存款与资产、借贷能力等。消费者的经济状况会强烈影响消费者的消费水平和消费范围，并决定着消费者的需求层次和购买能力。消费者经济状况较好，就可能产生较高层次的需求，购买较高档次的商品，享受较为高级的消费。相反，消费者经济状况较差，通常只能优先满足衣食住行等基本生活需求. 二是消费者的职业和地位。不同职业的消费者，对于商品的需求与爱好往往不尽一致。一个从事教师职业的消费者，一般会较多地购买书报杂志等文化商品；而对于时装模特儿来说，漂亮的服饰和高雅的化妆品则更为需要。消费者的地位不同也影响着其对商品的购买。身在高位的消费者，将会购买能够显示其身份与地位的较高级的商品。 三是消费者的年龄与性别。消费者对产品的需求会随着年龄的增长而变化，在生命周期的不同阶段，相应需要各种不同的商品。如在幼年期，需要婴儿食品、玩具等；而在老年期，则更多需要保健和延年益寿产品。不同性别的消费者，其购买行为也有很大差异。烟酒类产品较多为男性消费者购买，而女性消费者则喜欢购买时装、首饰和化妆品等。 四是消费者的性格与自我观念。性格是指一个人特有的心理素质，通常用刚强或懦弱、热情或孤僻、外向或内向、创意或保守等去描述。不同性格的消费者具有不同的购买行为。刚强的消费者在购买中表现出大胆自信，而懦弱的消费者在挑选商品中往往缩手缩脚。 2. 社会因素
房地产环境分析
一、房地产开发与经营环境的够成： 宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境，它包括国家政局的稳定程度、国家法律的完善程度、国家宏观政策、国民经济增长速度与质量、市场进入与退出条件、劳动力水平、金融秩序、社会文化观念等。 中观环境：指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和。行业开发环境，它是房地产行业总体发展态势的反映，也是房地产开发的外部条件，它具体包括行业法规的完善程度，行业发展趋势与规模，行业竞争态势，行业准入条件与限制，行业发展所需科技、设备、资源状况等。微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。如城市国民经济增长速度与质量；城市居民购买力；水、电、煤气、供热、通讯等配套能力；建筑业的发展状况；材料供应市场状况；项目周边机关、事业单位、企业、学校分布状况；劳动力状况；居民主体构成情况等。 二、房地产开发与经营环境分析的原则、内容： 1、房地产开发与经营环境分析：就是指对影响房地产开发与经营的外部因素与条件进行分析，找出关键、重点影响因素，整理出有利与不利条件，发现规律，为下一步决策提供依据的过程。 2、环境分析必须遵循的四个基本原则：客观性原则、全面性原则、比较性原则、预测性原则。 3、房地产开发与经营环境分析的基本内容： （一）宏观环境：包括政策环境、法律环境、人口环境、自然环境、社会文化环境和技术环境等 政策环境： （1）财政政策，包括财政收入政策和财政支出政策。财政收入政策通过税率的调整来调节国家、企业和个人收入的分配关系。在财政收入政策方面，政府作为房地产市场的监督者，通过税率的调节，影响市场参与者的总量和结构，进而调节房地产市场的结构和供求状况。在财政支出政策方面，政府作为房地产市场的参与者，以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。 （2）货币政策：指中央银行通过调整贴现率、调整法定准备金和公开市场业务
房地产投资分析报告案例
房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距 离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%， 地面条件较为平整。 2 3 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1.土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用 地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式 取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 4.基础设施配套费（参见附表3） 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5）
8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 （三）投资成本费用估算汇总（参见附表7） （四）资金筹措与投入计划及贷款利息 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。 资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20％，由此可以计算出，需要自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计11920万元。 本项目资金筹措及投资计划情况见附表8
第十章社会效益分析
第十章社会效益分析 10.1壮大主导产业，促进结构调整及示范性分析 本项目以北京飞鹰太空园为技术依托建设2000株育苗中心扩建项目，是力源公司发展生态农业园区项目的配套工程。项目采用优良蔬菜品种及先进的育苗技术成批地生产蔬菜种苗，在满足自身需求的同时，以商品的形式为蔬菜生产者提供优良种苗，能够有效地降低传统蔬菜生产中由于设施简陋，抗击自然灾害的能力薄弱，农户自行育苗所带来的风险。项目建成达产后，年产蔬菜苗2000万株，是对当地蔬菜种苗的市场供应不足的有效补充。该项目采取现代化育苗技术，建立温室和配套生产基地，实现常年供应优质蔬菜种苗，为蔬菜产业化建设奠定基础。从根本上缓解全县乃至全省蔬菜种苗生产的落后状况，大幅度提高供应能力，有力地促进蔬菜产业的快速发展。 10.2完善产业链条，加快农产品流通、转化及标准化、规模化生产分析 该项目采用“公司+基地+农户”的经营模式，加强龙头企业与农户的利益连接，为农户常年供应优质蔬菜种苗，并为农户提供优质苗种和无公害蔬菜标准化种植技术，通过进行生产示范和技术扩散，示范带动项目区更多的农户参与蔬菜种植的规模化、延伸产业链，促进本地蔬菜产业化经营和跨越式发展；通过龙头示范带动，促进项目区种植业、加工业及第三产业的快速发展，
增加就业岗位，拓宽增收渠道，有效增加农民收入。 10.3 项目带动及辐射能力分析 10.3.1带动农户及增收效果分析 项目实施达产后，可带领农户通过种植种苗增加效益，单个农户通过种植优质种苗可增加收入2300元，带动260个农户共增收59.8万元。项目为周边农户无偿提供种植技术服务收购农户蔬菜产品，带动750户农户实现增收172.5万元。 10.3.2带动基地 本项目年新增育苗能力2000万株，其中优质黄瓜种苗1000万株、优质西红柿种苗1000万株。项目通过与农户签订订购合同和提供保护价形式，新增带动蔬菜种植面积1250亩，间接带动蔬菜种植面积7350亩。 10.3.3带动就业 项目正常运行后，在向社会提供优质蔬菜种苗的同时，通过“公司+农户”的产业化运营模式，可直接安排15个劳动力就业，直接带动农户260户。项目为农户提供种植技术收购农户蔬菜产品，间接带动农户750户。 10.3.4项目队保障农产品质量、提升农产品科技含量的作用 本项目生产过程采用工厂化育苗方式，是以先进的育苗设施和设备装备种苗生产车间，将现代生物技术，环境调控技术，施肥灌溉技术，信息管理技术贯穿种苗生产过程，以现代化，企业化的模式组织种苗生产和经营，从而实现种苗的规模化生产。工
房地产市场营销环境分析报告
房地产市场营销环境分析 房地产市场环境是在不断变化的。为了实现营销目标，制订相应的营销策略，经营房地产企业必须分析和研究市场环境。 在现在的房地产局势下，分析市场环境的目的，一方面可寻求的新的市场机会，另一方面可避免环境威胁。在激烈而又复杂的市场竞争中，机会与威胁并存，而不断变化的市场环境又不断造成新的机会与新的威胁。 曾经看过很多代理公司的市场环境分析，也是分为了宏观环境分析与微观环境分析，感觉没有自己的东西。那么，我们所说的所谓的市场环境，就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控制的参与者与影响力。 第一，宏观环境分析 宏观环境就是间接影响与制约企业营销活动的社会力量。这里面的两个重点词语就是间接与社会力量。宏观环境包括了经济因素、政治因素、社会文化人口因素、政策法规与税制因素。我们房地产企业的所处的微观环境都是在这些宏观力量的控制与影响之下的。 1、经济因素：包括了市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素。 经济高峰时期，百业具兴，房地产需求旺盛；经济低谷，市场疲软，房地产作为衡量当地经济的杠杆首当其冲要受到影响，很多家庭会取消或者推迟对房屋这样耐用品的消费，其他支出的减少导致商业不景气，商业楼宇的价格可能会下跌。 经济收入水平在市场上表现为实际购买力，他是构成市场的基本要素。市场容量的大小，归根结底取决于消费者购买力的大小。大家都知道，我们在满足我们的购买需求时，都会考虑到我们的实际经济收入，所以，从市场营销的
角度，我们把经济收入分为国民收入、个人收入、个人可支配收入、个人可任意支配收入，我认为其中后两者可以合并为恩格尔系数分析法则。 分析经济环境因素主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素，这些因素影响的是市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数，对房地产市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应该把握企业所在地区的总的经济发展前景。一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也将十分广阔，市场机会相对多。具体包括： ①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益； ②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况； ③一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率； ④国民经济产业结构和主导产业； ⑤居民收入水平、消费结构和消费水平； ⑥物价水平及通货膨胀； ⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况； ⑧与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调研。 2、政治因素：政局上，在安定的政治环境下，房地产投资回报才有保障，经营者才有信心。政策上，国家的开放程度与政策的连续性对房地产市场也有巨大影响。
经济效益和社会效益分析报告.pdf
“无机粉体改性聚丙烯纺粘非织造布” 经济效益和社会效益分析报告 一、经济效益分析 “无机粉体改性聚丙烯纺粘非织造布”项目经宁波市先进纺织技术与服装 CAD重点实验室、东华大学、安徽润维无纺布有限公司三方两年多时间的共同努力，现已全部完成。本着勤俭节约、艰苦创业、确保项目顺利进行的精神，积极 组织开展项目实施的各个阶段性工作，并对经费的使用进行了合理的分配，在使用过程中，严格遵守国家、企业及学校规定的财务制度，使本项目能够按时保质完成。经济效益分析如下： 1、研发费用 设备改造和购置费：54万元，材料费：万元，实验测试费：万元，差旅费：万元，资料会务费：2万元，专利及论文版面费：万元，成果鉴定费：万元，查 新检索费：万元，其他：万元，总计：万元。 2、无机粉体材料替代有机合成材料后可降低成本，计算如下： 按项目研发所需材料有机合成切片及无机粉体市场现行价格：有机合成切片万元/吨，无机粉体4000元/吨. 以加入20%无机粉体计算：（10400×80%+4000×20%）/10400=88% 每吨可降低原料成本12%，考虑到与无机粉体结合的复合偶联剂材料等因素，每吨可降低原料成本10%，达到了项目研发计划经济指标。 按照公司年产4000吨该项目产品计算，年需原材料成本： 4000×=4160（万元） 年可节约生产成本： 4160×10%=416（万元） 3、年销售收入、增值税、主营业务税金及附加费核算 （1）年销售收入：根据年生产合格品4000 吨，按100%产销率计算，年销售量4000吨，单价为万元/吨，产品销售收入为5280万元。 （2）增值税：进项税金万元，销项税金万元，增值税税金万元。 （3）主营业务税金及附加费：主营业务税金及附加=增值税×9%=×9%=（万
公路建设项目社会效益综合分析与评价模板
公路建设项目社会效益综合分析与评价 摘要： 本文在系统分析公路交通系统与社会、经济、自然环境等因素相互作用的基础上，建立了公路建设项目社会效益评价指标体系，并针对各单项指标具体情况了作了详细分析，为单指标评价指明了方向。运用改进层次分析与模糊综合评价相结合的办法建立了综合评价模型。在评价指标属性值的计算以及无量纲化问题上进行了研究，并对评价指标的权重进行了探讨。通过专家打分、相关人员打分，运用统计法、试探法、确定权重。对于评价结果考虑到最大隶属度原则，损失信息较多，可能导致有效度不高，作者提出了最大隶属有效度检验原则。为了使得评价模型简单化、实用化，作者采用Visual Basic 6.0对评价模型进行了系统编程，形成适合本文评价模型的社会效益评价软件。 结合“”课题，进行了实证研究，验证了本文评价理论与方法的可行性。也验证了社会效益评价软件的实用性和可操作性。
第1章概述 1.1 选题背景与意义 公路作为一种交通基础设施，为社会提供便捷、安全、运行舒适的交通条件，并以其独特的功能对现代社会的经济发展和运行产生了深刻而广泛的影响。近几年来，国家加大了在公路建设项目上的投资，以期为我国经济和社会的快速发展提供重要保证。但是，对于我国这样一个幅员辽阔、东西部差距较大的发展中国家来说，如何能在追求可持续发展的今天，做出最优的投资决策是一个极具紧迫性、重要性的挑战。此外，对于已建成的公路项目，如何能够准确的对项目进行后评价也有待进一步探讨。公路交通作为国民经济基础产业的重要组成部分，既联结着生产、分配、交换和消费又保证政治、经济、文化和军事等一切社会活动得以顺利进行。因此，建设项目的合理性必须要考虑其所创造的社会价值。而国民经济评价仅仅把国民收入的增加作为评价的主要内容，考察项目的经济效益，这显然是不够的，作为一个国家所追求的目标不仅仅是经济的增长，也应该包括国民福利的最大化，即经济增长速度的最优化和经济效益的合理分配。社会效益评价正是追求国民福利最大化的需要。对项目进行社会效益评价有助于在项目投资决策时，那些社会整体效益大而经济效益不是最大的比较落后地区的项目入选，从而通过投资资金流向的调整逐步改变我国不合理的区域布局，有利于社会稳定与团结。此外，改革开放以来，各地方各部门的利益主体意识“从小到大，直至主宰了很多部门的行
重庆市房地产市场分析报告
重庆市房地产市场分析报告
重庆房地产市场分析报告 战略投资部
目录 一、重庆市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、重庆房地产行业的供应分析 四、重庆市房地产市场需求分析 五、重庆市房地产企业状况 六、重庆市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议
一、重庆市房地产行业发展特征 长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。 近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，
目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有： 银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率0.5 个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；10月29日上调利率，并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。 发改委等：3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规范、协调发展。 国务院：4 月28 日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金比例，抬高行业进入门槛。 这一系列的宏观调控的紧缩政策表明政府十分关注房地产行业高速增长可能带来的风险，在前阶段紧缩政策未能达到效果的情况
房地产行业环境分析
房地产行业环境分析 ——基于PEST分析方法和波特五力模型理论的研究 摘要：房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。本文利用PEST分析方法和波特五力模型理论对近期房地产行业的宏观环境和产业环境进行分析，并以此作为房地产企业制定发展战略的依据。 关键词：房地产；PEST；波特五力模型 1．引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为一个开发企业，如果在运做一个项目前不对环境进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 2．宏观环境分析（PSET分析法） 房地产企业发展深受宏观环境影响，在战略转型前必须对宏观环境进行详细分析。我们运用PEST模型分析与房地产行业相关的宏观环境及其对房地产行业的影响。 （一）政治法律环境 政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素，它制约着企业行为。 2010上半年，国务院和有关部门继续实施上年末对房地产市场进行调控，遏制部分城市房价过快上涨的政策取向，连续出台了一系列的政策措施，政策调控的力度逐步加大。 以 1 月10 日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4月17日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的“新国十条”加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期。