房地产项目水土保持方案报告书案例
XXXX房地产项目
水土保持方案报告书XXXX大学水土保持研究所二〇一二年四月
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目录................................................ 错误!未指定书签。前言................................................ 错误!未指定书签。
1 综合说明........................................... 错误!未指定书签。
1.1项目建设的意义.................................... 错误!未指定书签。
1.2方案编制要素的确定................................ 错误!未指定书签。
1.3项目特性 (3)
1.4自然与水土流失特点................................ 错误!未指定书签。
1.5主体工程水土保持分析评价总结...................... 错误!未指定书签。
1.6水土流失预测结果.................................. 错误!未指定书签。
1.7水土流失防治责任范围.............................. 错误!未指定书签。
1.8水土保持措施总体布局及工程量...................... 错误!未指定书签。
1.9水土保持监测概要.................................. 错误!未指定书签。
1.10水土保持投资概算及效益分析....................... 错误!未指定书签。
1.11结论与建议....................................... 错误!未指定书签。
1.12方案特性表....................................... 错误!未指定书签。
2 方案编制总则....................................... 错误!未指定书签。
2.1指导思想.......................................... 错误!未指定书签。
2.2编制原则.......................................... 错误!未指定书签。
2.3编制的目的和意义.................................. 错误!未指定书签。
2.4编制依据.......................................... 错误!未指定书签。
2.5方案编制深度...................................... 错误!未指定书签。
2.6设计水平年........................................ 错误!未指定书签。
2.7方案服务期........................................ 错误!未指定书签。
2.8水土流失防治标准等级.............................. 错误!未指定书签。
3 项目概况........................................... 错误!未指定书签。
3.1地理位置及交通状况................................ 错误!未指定书签。
3.2工程规模及特性.................................... 错误!未指定书签。
3.3项目组成及总体布局................................ 错误!未指定书签。
3.4施工组织.......................................... 错误!未指定书签。
3.5工程占地.......................................... 错误!未指定书签。
3.6工程土石方量...................................... 错误!未指定书签。
4 项目区概况 (22)
4.1自然环境.......................................... 错误!未指定书签。
4.2水土流失现状及防治情况............................ 错误!未指定书签。
4.3水土保持技术经验.................................. 错误!未指定书签。
5 主体工程水土保持评价............................... 错误!未指定书签。
5.1工程选址制约性因素分析和评价...................... 错误!未指定书签。
5.2主体工程总体布局的分析和评价...................... 错误!未指定书签。
5.3占地类型、面积和占地性质的分析评价................ 错误!未指定书签。
5.4土石方平衡、挖方利用、排弃工艺分析评价............ 错误!未指定书签。
5.5施工组织设计的分析评价............................ 错误!未指定书签。
5.6主体工程设计的水土保持分析评价.................... 错误!未指定书签。
5.7工程建设过程中的水土流失影响因子分析.............. 错误!未指定书签。
5.8结论性意见、要求与建议............................ 错误!未指定书签。
6 水土流失防治责任范围及防治分区..................... 错误!未指定书签。
6.1工程占地的说明.................................... 错误!未指定书签。
6.2水土流失防治责任范围.............................. 错误!未指定书签。
6.3防治责任者........................................ 错误!未指定书签。
6.4方案设计深度与设计水平年.......................... 错误!未指定书签。
6.5水土流失防治分区.................................. 错误!未指定书签。
7 水土流失预测....................................... 错误!未指定书签。
7.1工程建设与生产对水土流失影响因素的分析............ 错误!未指定书签。
7.2预测范围和时段的划分.............................. 错误!未指定书签。
7.2.1预测范围及单元划分.............................. 错误!未指定书签。
7.2水土流失预测方法.................................. 错误!未指定书签。
7.3水土流失预测成果.................................. 错误!未指定书签。
7.4预测结论及指导性意见 (36)
8 水土流失防治目标及措施布设......................... 错误!未指定书签。
8.1防治目标.......................................... 错误!未指定书签。
8.2水土流失防治措施布设原则.......................... 错误!未指定书签。
8.3水土流失防治措施体系和总体布局.................... 错误!未指定书签。
8.4分区防治措施及典型设计............................ 错误!未指定书签。
8.5水土保持措施工程量................................ 错误!未指定书签。
8.6水土保持施工组织.................................. 错误!未指定书签。
9 水土保持监测....................................... 错误!未指定书签。
9.1水土保持监测目的和意义............................ 错误!未指定书签。
9.2监测时段.......................................... 错误!未指定书签。
9.3监测范围及单元划分................................ 错误!未指定书签。
9.4监测点的布设...................................... 错误!未指定书签。
9.5监测内容、方法及监测频次.......................... 错误!未指定书签。
9.6监测单位及费用.................................... 错误!未指定书签。
9.7监测管理.......................................... 错误!未指定书签。
9.8监测成果的报送.................................... 错误!未定义书签。
10 水土保持投资概算及效益分析........................ 错误!未指定书签。
10.1水土保持投资概算................................. 错误!未指定书签。
10.2效益分析......................................... 错误!未指定书签。
11 方案实施保证措施.................................. 错误!未指定书签。
11.1组织领导与管理................................... 错误!未指定书签。
11.2落实水土保持后续设计............................. 错误!未指定书签。
11.3水土保持工程招投标............................... 错误!未指定书签。
11.4水土保持工程监理................................. 错误!未指定书签。
11.5水土保持监测..................................... 错误!未指定书签。
11.6施工管理......................................... 错误!未指定书签。
11.7监督检查及验收................................... 错误!未指定书签。
11.8资金来源及管理使用方法........................... 错误!未指定书签。
12 结论和建议........................................ 错误!未指定书签。
12.1结论............................................. 错误!未指定书签。
12.2建议............................................. 错误!未指定书签。附图、附件
I、附件：
1.建设工程选址意见书
2.ＸＸＸ市企业投资项目备案证（31）
3.XXXX房地产项目水土保持方案报告书编制委托书
4.占用水保设施确认函
II、附图
1.项目地理位置图
2.总体平面布置图
3.项目区地形图
4.土地利用现状图
5.水土流失防治责任范围图
6.水土保持措施平面布置图
前言
XXXX房地产是重庆中渝燃气有限公司、重庆广田房地产开发有限公司联合开发建设的住宅小区。XXXX房地产项目位于ＸＸＸ市ＸＸＸ区九龙园区A区E5-3/03地块,西邻巴国城，北邻绿云钢材市场。整个地势北高南低，西高东低，建筑红线内现有场地高程大约在322-306米之间，最大高差约16m。整个项目总用地面积21458平方米，总建筑面积为122466.34平方米，场地东、南、西三面均为城市道路，交通便利，具有完善的市政配套设施，是建设住宅小区的理想地点。
本项目总用地面积21458平方米，总建筑面积为122466.34平方米，其中住宅建筑面积为62734.13平方米,商业建筑面积为11835.54平方米，配套设施建筑面积为47896.67平方米。机动车停车位1040个，其中地下1025个，地面停车15个。工程总投资2亿元，工程于2010年9月开工，2012年9月竣工，总工期为24个月。
拟建工程已经获得ＸＸＸ市ＸＸＸ区发展和改革委员会核准批复及项目备案（备案项目编号：），而且工程选址也已获得ＸＸＸ市规划局审查批准，该项目属于新建项目。
XXXX房地产项目区内原为构造剥蚀丘陵地貌，水土流失类型主要为水力侵蚀。根据《ＸＸＸ市人民政府关于划分水土流失重点防治区的通告》（渝府发[1999]8号），项目区属ＸＸＸ市水土流失重点防治区划分中的重点监督区。工程建设进行土石开挖、场地平整、土石方回填等活动将会损坏、占压、扰动地表土壤和植被，造成大量的水土流失，对项目区和周边环境带来不利影响。
根据《中华人民共和国水土保持法》及相关法律法规的规定，本工程须编报水土保持方案。2010年6月，XXXX房地产项目业主单位——重庆中渝燃气有限公司、重庆广田房地产开发有限公司委托我单位承担《XXXX房地产项目水土保持方案报告书》的编制工作。接受委托后，我所即组织工程技术人员对XXXX房地产项目工程建设现场进行了详细查勘，收集了部分工程设计资料及工程周边地区自然环境和经济社会资料。在外业查勘和搜集资料基础上，根据《重庆XXXX房地产项目小区规划方案设计方案》等主体工程设计资料，按照《中华人民共和国水土保持法》、《开发建设项目水土保持方案编报审批管理规定》和《开发建设项目水土保持技术规范》等法律法规和规程规范的要求，于2010年7月编制完成了《XXXX房地产项目水土保持方案报告书》（送审稿）。
在进行本工程水土保持方案编制过程中，得到了ＸＸＸ区农林水利局、重庆中渝燃气有限公司、重庆广田房地产开发有限公司业主单位、XXXX大学科研处、XXXX大
学地理科学学院等单位的大力支持与配合，在此一并致谢！对报告中有不足之处，敬请各位领导及专家批评指正。
二零一零年七月
1 综合说明
1.1 项目建设的意义
项目区原址大部分为空闲地，随着社会经济的发展，地块原有的用地类型已无法满足社会经济发展的需要。根据ＸＸＸ市规划局的统一规划，该地块规划为住宅用地。在认真贯彻和执行“中华人民共和国城乡规划法”和“ＸＸＸ市城市规划管理条例”的有关规定的前提下，本着合理有效地使用土地，改善城市及区域绿化，注重城市景观。该项目的建设，既改善了该地区居民的生活居住环境，也带动了相关产业的发展，具有较好的社会效益及经济效益。
1.2 方案编制要素的确定
（1）方案编制深度
根据《中华人民共和国水土保持法》第十九条“建设项目中的水土保持设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用”原则，水土保持方案设计深度与主体工程设计深度同步。主体工程设计阶段为可行性研究阶段，故方案的设计深度为可行性研究阶段。
(2）设计水平年
该项目主体工程于2010年9月开始施工准备,2012年9月竣工。根据《开发建设项目水土保持方案技术规范》（GB/T50433-2008），确定水土保持设计水平年为2013年。
(3）方案服务期
根据《开发建设项目水土保持方案技术规范》（GB/T50433-2008），本工程为建设类项目，因此本方案的服务年限确定为竣工后一年，可服务至2013年。
(4）执行水土流失防治标准等级与目标
项目不属于国家公告的水土流失重点防治区，属重庆人民政府公告的水土流失重点治理区，土壤侵蚀为水力侵蚀，土壤侵蚀模数为151.16t/km2·a，容许土壤流失量为500t/km2·a。由于项目区位于主城区，所以水土流失防治标准执行一级标准。1.3 项目特性
重庆XXXX房地产项目位于ＸＸＸ市重庆ＸＸＸ区九龙园区A区，西面为巴国城，南面为红狮大道，北面为绿云钢材市场，东面为翼龙路。整体地势北高南低，西高东低，最大高差约16m。场地东、南、西三面均为城市道路，交通便利。
本项目本项目总用地面积21458平方米，总建筑面积为122466.34平方米，其中住宅建筑面积为62734.13平方米,商业建筑面积为11835.54平方米，配套设施建筑面积为47896.67。机动车停车位1040个，其中地下1025个，地面停车15个。工程总投资2亿元，工程计划于2010年9月开工，2012年9月竣工，总工期为24个月。
1.4 自然与水土流失特点
本项目地处西南土石山区浅丘地带，地貌类型为河谷台地，属亚热带湿润气候区，具冬暖夏热、春早夏长、秋雨连绵之特点。多年平均气温为18.5℃，极端气温-3.7℃和42.2℃，年平均降雨量为1104.5mm，降雨主要集中在每年5～9月份，降雨量占全年总降雨量的70%，多年平均相对湿度80%，绝对湿度17.6mb。土壤主要为第四系粉质粘土，植被主要为黄桷树；水土流失类型为无明显流失，土壤侵蚀容许值为
500t/km2·a，为ＸＸＸ市人民政府公告的水土流失重点治理区。
1.5 主体工程水土保持分析评价总结
本项目地址具有唯一性，故地址不存在比选方案，通过扰动地表面积、占地类型、损坏水土保持设施、土石方量、水土流失危害分析比较，本方案不存在水土保持限制性因素。
主体工程设计的推荐方案中，工程占地、土石方平衡、固体废弃物填埋场选址、施工组织设计等基本符合水土保持要求，应进一步优化施工工艺、缩短施工工期。1.6 水土流失预测结果
通过定性分析和定量计算相结合，预测工程建设可能产生的水土流失及其危害，结果为：工程建设扰动原地貌、损坏土地和植被的面积为2.15hm2。损坏的水土保持设施为草地和零星树木，共计0.25hm2。建设期无永久弃土弃渣，建设期可能造成的水土流失总量为16.89t（含背景值）,新增流失总量为13.51t。
1.7 水土流失防治责任范围
水土流失防治责任范围总面积为2.52hm2，其中项目建设区2.15hm2，包括小区道路及配套设施、建筑、绿化等工程施工征占用管地的范围；直接影响区面积为0.37hm2。
1.8 水土保持措施总体布局及工程量
根据主体工程的总体布局、施工工艺及水土流失特点，遵循因地制宜、因害设防的原则，将水土流失划分为两个防治分区：项目建设防治区，直接影响区。采取工程和临时措施相结合的防治体系。
项目建设防治区
施工过程中修建临时排水沟、沉沙池，开挖面进行防护，临时土方定点堆放并拦挡，雨天塑料彩条布覆盖，扰动地表进行恢复等。砖砌排水沟769.5m，临时沉沙池7个，填土编织袋169.5m3，塑料彩条布覆盖433.3m2,设置20m2车辆临时冲洗场一个。
直接影响区
主体工程设计中没有对直接影响区安排防护措施；方案新增措施中安排为对直接影响区进行定期洒扫，洒扫面积0.37hm2。
1.9 水土保持监测概要
根据《水土保持监测技术规程》，将监测范围划分为工程填方边坡、临时堆土场和绿地建设区作为水土保持重点监测地段。监测时段分为施工准备期前、施工期（包括施工准备期）、植被恢复期。监测内容包括水土流失影响因子、水土流失量及变化、水土流失危害和水土保持防治效果监测。采用方法主要为场地巡查。
（1）工程填方边坡：在工程施工期间，选取本工程某一典型填方边坡作为观测点，采用测钎法和场地巡查相结合动态监测其水土流失情况。
（2）绿化场地：在本工程绿地建设区选取一处作为观测点，重点监测绿化工程实施情况、防护措施效益等。
1.10 水土保持投资概算及效益分析
该工程水土保持工程总投资为109.14万元。其中主体工程已列投资为64.22万元，方案新增投资为44.92万元，方案新增投资中：临时工程措施11.13万元，独立费用27.12万元，基本预备费6.15万元，水土保持设施补偿费0.52万元。
通过实施该方案，使工程建设产生的水土流失得到有效控制，到设计水平年，扰动土地整治率达到98.2％，水土流失总治理度为96.7％，土壤流失控制比为1，拦渣率为100％，林草植被恢复率为95.5％，绿化率为30％。均能达到预期目标，治理效果是显著的。
1.11 结论与建议
1）结论
主体工程推荐方案无水土保持限制性因素，工程建设虽然扰动地表、破坏植被，造成一定的水土流失，但通过实施科学的水土保持方案，项目建设产生的水土流失可得到有效控制，同时土地复垦及植被的恢复，改善了项目区土壤的理化性能，增加了土壤肥力，改变了空气质量，使该区域的生态环境逐步向良性循环发展，区域经济
发展和环境建设将得到协调发展，从水土保持的角度分析，该项目的建设是十分必要
和可行的。
2）建议
主体工程设计单位在下阶段设计中，应进一步优化绿化配套等区域的设计，特别是绿化的设计。主体工程施工单位应高度重视水土保持工作，在施工合同中应明确水土保持责任，特别是加强施工期间的临时防护措施，尽可能减少水土流失。水土保持监测单位应严格按照批准的水土保持方案报告书，指定具体的监测方案，对施工过程中水土流失状况进行全面监测。监理单位应对施工建设全过程进行监督指导，发现水土保持工程质量问题时，及时制止并向建设单位及水行政主管部门汇报。
1.12 方案特性表
XXXX房地产项目水土保持方案特性表
2 方案编制总则
2.1 指导思想
全面贯彻《中华人民共和国水土保持法》、《开发建设项目水土保持方案管理办法》、《ＸＸＸ市实施＜中华人民共和国水土保持法＞办法》等有关法律法规文件精神，坚持“预防为主，全面规划，综合防治，因地制宜，加强管理，注重效益”的水土保持方针，以服务于开发建设项目为出发点，解决好开发建设项目与环境保护之间的关系。
结合当地自然条件和工程建设实际情况，以实际出发，树立人与自然和谐相处。注重依靠自然修复，在利用当地水土保持成功经验的基础上，充分借鉴国内外先进技术，尽量做到高科技、低投资、高效益，有效控制工程建设过程中的新增水土流失和原有水土流失。注重景观建设，鼓励土石方综合利用。采取工程措施与植物措施相结合，以防治项目建设产生水土流失为重点，确保安全生产，改善项目区生态环境，将水土保持方案的实施过程与主体工程施工工序紧密结合，达到开发建设与生态环境双赢的目的, 促进区域经济的可持续发展。
2.2 编制原则
（1）预防为主的原则，在工程开工建设前及建设过程中加强水土流失的预防工作，做到先拦挡后堆弃。
（2）综合防治的原则，做到工程措施与植物措施、临时措施和永久措施相结合，治理与开发利用相结合。
（3）坚持“谁开发谁保护，谁造成水土流失谁负责治理”的原则。“建设过程中发生的水土流失防治费用，从基本建设投资中列支”。
（4）坚持“三同时”的原则。水土保持工程必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。水土保持施工进度必须与主体工程施工进度相衔接。
（5）生态优先原则，在进行工程建设的同时，进行资源综合利用，注重生态环境的保护。
（6）水土保持措施的布设本着“因地制宜、因害设防”，“重点治理与一般防护相结合”，“重点突出”的原则。
（7）与主体工程相衔接的原则，水土保持措施的设计与本工程自身的防护体系相配合，形成系统的水土流失防治体系。因主体工程中的部分工程具有一定的水保功能，
在方案中加以充分利用，避免重复投资，使方案的防治措施侧重对主体工程设计中没有防护、可能新增水土流失的场区的预防和治理，减小水土流失对环境的影响。
（8）坚持经济可行的原则。从工程实际出发，在有效防治工程建设过程中新增水土流失的同时，充分考虑经济合理，防治措施的配置具有可操作性，以较少的投入争取最大的生态、社会效益。实现生态环境和经济的可持续发展。
2.3 编制的目的和意义
XXXX房地产项目的建设，破坏了项目区及周边区域的植被及土体结构，使土壤抗蚀、抗冲性能下降，在降雨等外营力作用下易产生水土流失，通过对项目区水土保持现状的调查研究，根据工程建设的特点，对防治责任范围内可能造成的水土流失及危害进行预测、分析，从水土保持角度论证主体工程的合理性，并提出切实可行的防治措施，使工程建设新增水土流失得到有效控制，改善项目区及周边的环境。方案编制的目的和意义为：
（1）通过编制合理可行的水土保持方案，落实法律规定的水土流失防治义务，使建设单位的法律责任和义务落到实处，为防治因工程建设造成的水土流失提供技术依据；
（2）明确建设单位应承担的水土流失防治责任范围，预测工程可能产生的新增水土流失及其危害，确定水土流失防治重点和防治方案，拟定方案实施进度和实施保证措施；
（3）将水土流失防治纳入主体工程建设及年度计划，充分发挥水土保持设施的作用，为“三同时”的落实奠定了基础；
（4）经审批后的水土保持方案报告书，具有强制实施的法律效力，为建设单位、监督管理单位的工作提供法律和技术依据；
（5）经审批后的水土保持方案报告书，为水土保持监理、监测、竣工验收提供技术支撑；
（6）达到开发建设项目与区域生态环境协调发展的目的，改善项目区生态环境，促进当地经济持续稳定发展。
2.4 编制依据
2.4.1 法律法规
(1)《中华人民共和国水土保持法》（全国人大常委会，1991年6月29日）；
(2)《中华人民共和国水法》（全国人大常委会，2002年修订）；
(3)《中华人民共和国环境保护法》（全国人大常委会，1989年通过）；
(4)《中华人民共和国环境影响评价法》（全国人大常委会，2002年10月28日）；
(5)《中华人民共和国土地管理法》（全国人大常委会，1998年8月29日）；
(6)《中华人民共和国水土保持法实施条例》（国务院，1993年第120号令）；
(7)《建设项目环境保护管理条例》（国务院，1998年第253号令）；
(8)《ＸＸＸ市实施（中华人民共和国水土保持法）办法》（修订）(2001年6月
26日)。
2.4.2 部委规章
(1)《建设项目环境保护分类管理名录》（国家环保局14号令）；
(2)《开发建设项目水土保持方案编报审批管理规定》(水利部令第5号，1995年5
月30日发布，2005年水利部令第24号修订)；
(3)《开发建设项目水土保持设施验收管理办法》(水利部令第16号，2002年12
月1日，2005年水利部令第24号修订)；
(4)《水土保持生态环境监测网络管理办法》(水利部令第12号，2000年1月31
日)；
(5)《水利部关于修改部分水利行政许可规章的决定》（水利部令 2005年第24号）；
(6)《水利部关于修改或者废止部分水利行政许可规范性文件的决定》(水利部令
2005年第25号)；
(7)《水利工程建设监理规定》(水利部令2006年第28号)。
(8)《企业投资项目核准暂行办法》（国家发展和改革委员会第19号令，2004年9
月15日）。
2.4.3 规范性文件
(1)《全国生态环境保护纲要》(国务院国发[2000]38号文)；
(2)《全国生态环境建设规划》(国务院国发[1998]36号文)；
(3)《国务院关于加强水土保持工作的通知》（1993年1月19日国发[1993]5
号）；
(4)《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]38号文）
(5)《关于印发规范水土保持方案编报程序、编写格式和内容的补充规定》的通知(水
利部保监[2001]15号文)；
(6)《开发建设项目水土保持方案管理办法》（水利部、国家计委、国家环保局水保[1994]513号）；
(7)《关于加强大中型开发建设项目水土保持监理工作的通知》(水保[2003]89号文)；
(8)《全国水土保持预防监督纲要》（水利部水保[2004]332号）；
(9)《关于开发建设项目水土保持咨询服务费用计列的指导意见》(保监[2005]22号)；
(10)《关于规范水土保持方案技术评审工作的意见》(水利部办公厅2005年121号)；
(11)《财政部、国家发展改革委关于公布2006年全国性及中央部门和单位行政事业性收费项目目录的通知》(财综[2007]28号)；
(12)《国家发改委、建设部关于印发修订建设工程监理与咨询服务收费标准的工作方案的通知》（国家发展改革委办公厅、建设部办公厅发改办价格[2005]632号）；
(13)《关于加强土地开发利用管理搞好水土保持的通知》（国家土地局、水利部[1989]国土[规]字第88号文）；
(14)《关于加强水土保持方案审批后续工作的通知》（水利部办公厅办函[2002]154号文）；
(15)《关于加强大型开发建设项目水土保持监督检查工作的通知》（办水保[2004]97号文）；
(16)《水利部关于印发水土保持生态建设工程监理管理暂行办法的通知》（水建管[2003]79号文）；
(17)《水利部关于印发水土保持监测资质管理暂行办法规定的通知》（水保[2003]202号文）；
(18)《开发建设项目水土保持工程概（估）算编制规定》（水利部2003年67号文）；
(19)《关于划分国家级水土流失重点防治区的公告》（水利部公告2006年2号）；
(20)《ＸＸＸ市人民政府关于划分水土流失重点防治区的通告》（渝府发[1999]8号）；
(21)《ＸＸＸ市财政局、ＸＸＸ市物价局关于收取ＸＸＸ市水土保持设施补偿、水土流失防治费的通知》（渝财综[2002]208号）；
(22)《ＸＸＸ市物价局、ＸＸＸ市财政局关于核定水土保持设施补偿费、水土流失
防治费收费标准的通知》（渝价[2002]578号）；
(23)《ＸＸＸ市水利局ＸＸＸ市环保局关于印发ＸＸＸ市开发建设项目水土保持方
案报批监管办法的通知》〔渝水水保（2005）45号〕
2.4.4 技术标准、规范
(1)《开发建设项目水土保持技术规范》(GB/T50433-2008)；
(2)《土壤侵蚀分类分级标准》(SL190-96)；
(3)《开发建设项目水土流失防治标准》(GB/T50434-2008)；
(4)《水土保持综合治理技术规范》(GB/T16453.1-16453.6-1996)；
(5)《水土保持综合治理效益计算方法》(GB/T15774-1995)；
(6)《水土保持监测技术规程》(SL277-2002)；
(7)《水土保持工程质量评定规程》（SL336-2006）；
(8)《水利水电工程制图标准水土保持图》(SL73.6-2001)。
(9)《水利水电工程工程量计算规定》(PL/T5088-1999)；
(10)《开发建设项目水土保持工程概（估）算编制规定》、《水土保持工程概算定
额》（水利部水总[2003]67号文）；
(11)《生态公益林建设技术规程》(GB/T18337.2-2001)；
(12)《主要造林树种苗木》(GB6000-85)；
(13)《防洪标准》(GB50201-94)；
2.4.5 有关技术文件及资料
(1)《ＸＸＸ市第二次土壤侵蚀遥感调查报告》；
(2)《ＸＸＸ市2005年水土保持公报》
(3)《XXXX房地产项目水土保持方案编制委托书》(2010年 6月)；
(4)《XXXX房地产项目方案设计说明》
(5) XXXX房地产项目相关图件（地形图、总平面图、绿化布置图、管网图、消防
扑救图等）
2.5 方案编制深度
根据《中华人民共和国水土保持法》第十九条“建设项目中的水土保持设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用”原则，水土保持方案设计深度与主体
工程设计深度同步。主体工程设计阶段为可行性研究阶段，故方案的设计深度为可行性研究阶段。
2.6 设计水平年
该项目主体工程拟于2010年9月开始施工，2012年9月竣工，根据《开发建设项目水土保持方案技术规范》(GB/T50433-2008)，确定水土保持设计水平年为2013年。
2.7 方案服务期
根据《开发建设项目水土保持方案技术规范》(GB/T50433-2008)，本工程为建设类项目，因此本方案的服务年限确定为竣工后1年，可服务至2013年。
2.8 水土流失防治标准等级
1) 防治标准
《开发建设项目水土流失防治标准》（GB50433-2008）中规定的指标值见表2.8-1。
表2.8-1 建设生产类项目水土流失防治标准
并作为竣工验收的收据之一。
2）执行等级
根据《关于划分国家级水土流失重点防治区的公告》(水利部公告2006年2号)，项目区不属于国家公告的国家级水土流失重点防治区，根据《ＸＸＸ市人民政府关于划分水土流失重点防治区的通告》（渝府发[1999]8号），项目区属ＸＸＸ市重点监督区。根据《开发建设项目水土流失防治标准》，确定本工程水土流失防治标准等级为
一级。
3 项目概况
3.1 地理位置及交通状况
XXXX房地产是重庆中渝燃气有限公司、重庆广田房地产开发有限公司开发建设的住宅小区,本项目位于重庆ＸＸＸ区九龙园区A区,该地块北接绿云钢材市场，西接巴国城，东、南、西三面均为城市道路，交通便利，区位交通条件优越。项目总建筑面积为122466.34平方米，建设用地面积为21458平方米，由2栋一类高层住宅、3栋二类高层住宅及地下车库组成，该小区市政配套设施完善，是建设住宅小区的理想地点。
3.2 工程规模及特性
XXXX房地产项目为新建房地产工程，属于建设类项目。项目总建筑面积为122466.34m2（其中住宅建筑面积为62734.13平方米,商业建筑面积为11835.54平方米，配套设施建筑面积为47896.67平方米）。绿化面积0.645 m3；挖方总量为9.23万m3，填方量25.69万m3。计划总投资20000万元。于2010年9月开工建设，2012年9月完成。总工期24个月。工程特性及主要技术指标见表3.2-1。
表3.2-1 工程特性及主要技术指标表
3.3 项目组成及总体布局
3.3.1 项目组成
本工程项目由2栋一类高层住宅、3栋二类高层住宅及地下车库组成。地面以上主要沿街面有商业建筑，其余各栋均为住宅。地下为地下车库和设备用房。
建筑形态完全根据地形和周边环境的实际情况布局，使整个建筑群体因地制宜，自然生长。高层塔楼为“L”字型和“工”字型点式建筑，建筑本身的通风、采光良好。
以小区人行主入口为主导，与小区中庭景观连接形成整个小区的景观轴线。每栋建筑均设计有各自独立的绿化环境，互不干扰又联系紧密。空间设计由大到小、从动到静，让居民有强烈的家的感觉，强化了居民的安全感、归属感。通过对树和铺地的巧妙运用，营造出与大环境和谐统一的氛围，创造自然清新的环境。
3.3.2 工程总体布局
（1）建筑布局
本案的设计宗旨是“以人为本、健康生活、高品质居住”。营建优美的功能完善的社区，带动城市局部经济的发展腾飞，创造宜人的高尚住宅小区，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、配套齐全等要求，创造出“以人为本”尊重环境的原则，舒适优美的居住空间，同时具有时代的气息和其独特的魅力。设计重视城市景观效果，力求丰富城市的天际线。各个方向的立面轮廓线起伏错落有致。总体布局体现了立足重庆面建设向未
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房地产项目策划提案
成都里程xx卡松项目策划提案
接到贵公司关于双流华阳镇二江寺桥头68亩土地项目招标书以后，我司立即成立临时项目小组，针对项目进行市场调查，再利用公 司以往所收集与项目相关资料一并统计分析，在项目产品定位、消费者定位、规划建设和营销推广等方面进行提出建议后简单出据此报 告。由于时间仓促，报告如有不尽之处，还望指正。 前言 天府大道作为成都城市中枢——人民南路的南延线，有着特殊 的意义。它不仅仅是一条快速景观通道，还是连接我们项目和成都主城区的交通要道，而且是成都城市向南发展的通道。大道两侧已经成为成都大盘时代的先行者。
目前，天府大道两侧以及华阳的地块都已经被开发商抢占殆尽， 很多开发商占据的土地地块规模很大，开发周期也较长。麓山国际社区、蓝山美树、怡丰新城、远大·都市风景、世纪城、左岸花都、和 黄的“南地王”等楼盘项目的持续性开发、稳定供应，供需波动微小。 在这片区域，开发建筑形态以普通住宅和低密度住宅为主。 从整个现代城市发展历史来看，“郊居”成为城市化发展的历史必然。成都以其独具魅力的休闲生活城市特征，已然拉开“郊居时代”的序幕。随着成都市工业结构的调整，大批生产企业将在政府的政策推动下移址郊县（即卫星城），同时也带来居住与生活空间的转移。 以高速公路和城市主干道建设为主要代表的快速交通网络的构建，城区与城外（郊区）的时间与空间距离将无限缩小，城郊将逐步成为成 都市消费者的居住选择地，人们的居家观念将发生根本性的改变。 从成都市郊区的基础配套设施和地域特征来看，“郊居时代”使华阳和温江成为两个最受瞩目的区域，特别是华阳，随着政府南迁和周边囤积土地的陆续启动，再加之地铁1号线的破土动工，华阳与成都城区联系更加紧密，已经真正成为城区的一部分，号称：“城南副中心” 目录 第一部分成都房地产市场浅析 第二部分华阳房地产市场调查与分析
房地产开发项目案例分析
东山国际新城项目分析 ——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城 一．总体规划宏观背景分析 1．中国城市发展新阶段 中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；城市化进入快速发展的阶段，中国将于2010年进入城市化社会；住宅需求结构正处于由“基本生活需求”向“改善型需求”转化的关键时期。 ——中国城市化与城市发展存在突出问题。随着中国城市化进程的推进，城市问题逐渐显现，而且有复杂化的趋势。在大中城市发展过程中出现的主要问题有：城市无序扩张，导致一系列的管理与利益矛盾；中心城区膨胀，人口与经济活动过于集中；城市交通阻塞，生活与生产成本上升；城市环境污染，城市居民生活质量下降。 2．成都市城市发展规划： 据已经完成编制的成都市纲要介绍，2020年，成都市的城区面积将达3681平方公里，比现在的中心城（即外环路以内区域）面积598平方公里大6倍多。成都市总体规划范围涵盖整个成都市行政区域范围，城区范围大大扩大，不仅包括五城区和高新区，还新括入新都、郫县等近郊区（市）县，达到了3168平方公里。预计到2020年，成都市人口规模将达到1500万，目前是1000万人左右。届时，居住在城镇里的人口将达到1035万，其中外环路内的城区部分将有500万人。 ▲城市发展战略： 迎合西部大开发的总体策略，成都市也将加快城市发展的速度，整个城市核心区也将被打造成为辐射西部地区的现代化商务、商业中心。 根据规划成都市将以中心城（外环路以内）为核心，沿放射道路走廊式轴向发展（即沿放射道路两侧发展），同时打造六个城市组团（新都－青白江、龙泉驿、华阳、双流、温江、郫县），重点向南、北、东三个方向发展。将成都市的行政办公、居住、高等教育等功能向外疏解；同时，中心城工业向外迁移，在六个片区形成工业集中发展区，重点强化成都高新区、成都经济技术开发区。 ▲ 近郊组团规划
房地产项目开发项目策划书
房地产项目开发策划书 第一章宏观市场环境分析 （一）市宏观经济环境分析 市宏观经济呈现以下特征： 1.市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。 （二）产业政策对房地产市场的影响 限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规，控制人口增长，合理规房产市场，拟制良性房产圈 技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。 国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。
第二章区域市场分析 (一) 区域环境分析 浮山区位于市东部，东与浮山小学相连，南市政府，西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里，人口31.8万人。浮山区交通四通八达，是市及、地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了市商 品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，主要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下：
房地产经营管理工作的经典案例
房地产经营管理工作的认 房地产经营是从是房地产业的人房地产项目进行的经济营建，主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系，而房地产管理是房地产企业内部的资源，方案进行人性化，科学化，经济化的优化操作和操作和整合，其实，房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中，或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程，通过合理有效的房地产经营与管理达到房地产企业利润最大化，风险最小化资源郑和最优化，最终实现社会责任化。 我本人从事地产经营管理10年，几年来总结了一些经营管理经验，总体来房地产经营管理工作水平的高低是决定企业经济效益的一个重要因数素，同时也是企业综合素质和核心竞争能力的具体体现，近几年，企业经过市场经济的洗礼，在房地产经营管理思想、理念及管理方式、方法、手段等方面都有了较大进步，但与现代企业管理要求还有一定距离，现就房地产经营管理工作，谈几点粗浅认识。 理论上的认识： 1、房地产经营管理是房地产的高层领导人在现代市场经营观念的 指导下，为构建和维持长久的竞争优势，通过对外部环境和内 部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而作出长时期 的总体性和谋化和行动钢领。 2、房地产经营管理战略的作用因人而异。 通常在项目管理中除了项目的资金措施之外，人们关心项目的市场前景，尤其是短期经济效益。但要获取这一经济或者保证这一目标实现，
就必须有强大的项目管理班子或者项目操作主体。从众多的事例分析中，同样的项目、同样的资金，如果由不同的人操作，结果有时完全不一样。这一规律同样适用房地产经营管理战略的实施，从系统工程的角度来说，更复杂，也就是说要求更高。 房地产经营管理战略的作用因人而异是个带普遍意义的问题，经营管理战略作用的基础一个是企业战略本人，另一个则主要是企业领导实施企业经营管理战略的控制能力。从这层意义上说，提高企业领导战略实施控制能力是一项带普遍性的十分重要的工作。 3、房地产经营管理战略作用的发挥大对外依赖于行业及市场的准 确预测和把握房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展 的途径上如何适应市场，将企业所具有的资质如何配置，并形 成和加强自身的独特的核心竞争力，实现预期目标。从这一目 的来看，首先就必须解决好企业所在行业的发展阶段、发展周 期、发展空间等，进行正确预测产品市场，分析产品市场走向、产品发展趋势、市场竞争程度、忠诚度、客户的需求爱好以及 区域、国家的宏观经济发展等。真正做好行业及市场的准确预 测，就能较清晰地看清楚未来市场及产品发展趋势，为企业发 展指明方向，企业经营战略才有了坚实的基础，因此经营管理 战略作用发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握。 4、房地产经营管理作用的发挥内依赖企业全体员工深刻理解和共 同努力，房地产经营管理战略作用的发挥，不仅仅是由一个部 门的力量起作用，更多地依赖于参与企业经营管理战略的全体
万科地产项目策划书
万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析
5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析
房地产项目计划书范本
房地产项目计划书范本 项目单位：XXX房地产开发有限公司 联系人： 电话： 电子邮箱： 地址： 邮编： 编制时间：年月日 保密须知 本商业计划书属商业机密，所有权属于XXX房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定： 1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回； 2.在没有取得XXX房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人； 3.应像对待贵公司机密资料的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。 4.本计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时
的报价使用。 商业计划编号： 收方签字： 发送日期： 收到日期： 目录 第一部分计划概要 1.1 公司简介... （公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势） 1.2 项目介绍... （融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求） 1.3 市场分析... （产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力） 1.4 竞争分析... （竞争对手、竞争优势） 1.5 营销策略... 1.6 组织管理... （公司治理结构、组织结构、高管简历） 1.7 财务分析... （前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需 求、资金用途、融资方式、还款计划与措施）
第二部分项目公司介绍 2.1 公司简介... （公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需 求与用途） 2.2 公司股权现状与历史变更... 2.3 企业文化... （公司精神、理念、战略、目标保障措施、董事会成员与作用、监事会成员与作用） 2.4 合作伙伴关系... （合作项目与合作者名称、合格供应商名称及其供应的产品与服务） 第三部分项目介绍. 3.1 项目综述... 3.2 项目土地概况... （项目综述、土地现状、土地位置、周边概况、土地性质、取得土地方式、土地价格、出让金交付情况、土地出 让合同与证件取得情况、土地使用年限、突出优势） 3.3 项目规划... （建设规划指标、建筑工程总面积、不同产品的销售面积、配套建筑面积、规划证书的取得、概念性总体规划图、祥 规图报批情况） 3.4 项目工程设计方案... （设计理念、产品定位、定位诠释）
【全套】房地产销售经典典型案例分析
房地产销售典型案例分析 第一节经济适用房销售案例 XX花园销售案例 一、案例简介 XX花园是北京市首批19个经济适用房项目之一，首期推出三栋塔楼工747套，于2000年6月10日正式开盘销售，到2000年7月31日。51天时间共售出442套，占首期推出总套数747套的59.17%，平均每天售出8.7套。真正实现了持续热销、持续高温效应，其销售速度在北京经济适用房中名列前茅。 XX花园的成功销售，为北京房地产增加了；一个光彩夺目的亮点，已经被业界称为北京继今日家园、天通苑、回龙观之后第四个最火暴的经济适用房楼盘。 XX花园作为一个经济适用房项目，价格比天通苑、回龙观高出1000余元，项目本身特点原来并不突出，户型比较陈旧，能有火暴的销售业绩殊为不易。 二、营销策划思想 1、根据XX花园的品牌定位，进行一系列的品牌设计、塑造与包装，包括品牌标识、楼书、DM宣传页、销售中心、展板、工地围墙，并就XX花园的品牌定位对销售人员进行全方位的销售培训。采取“全场紧逼”销售法，实行目标考核，加强人员培训，加强基础管理。以崭新的面貌和过硬的基本功面对客户。 2、与装修公司合作，针对AI户型作最具渲染力的装修设计： 包括室内环境设计，将室外绿色风景融入居室；凸现AI户型的景观价值；作全新概念大起居室大厅设计；展现商住户型的伸缩性概念。总之，要最大限度地展现AI户型的全方位空间价值。 3、与XX城建物业管理公司合作，重点展现国有物业公司的信誉、实力、承诺、服务水平、管理措施、收益细则等，让客户买放心房。 4、为客户提供装修菜单服务。 5、宣传以“产学研”打造精品为理念，引入对XX花园品牌塑造模式的讨论。以学校的名义邀请新闻单位探讨房地产人才的培养模式，产学研相结合的道路出人才、出精品、推出住宅产业化、房地产品牌化。 三、工作时间表（5月15日—6月10日） 1、5月19日初步确立总体销售方案 2、5月20日总体方案修订、细化、落实
房地产前期策划方案
房地产前期策划方案房地产前期策划中的几个应注意的问题 一本厚厚的策划报告中大谈概念、思路，纵横四面分析市场，壮语几万，凭此征服开发商的先辈后生不乏其人，我们接单营销功夫真正的“武装了内裤”，且不说这其中到底有多少真金可言，瞧瞧每个星期长沙房地产信息网上突然冒出的一批又一批待哺的新兴代理公司，还有大批不断接单又被踢出去的先人，我们不得不开始深思这个行业！在我看来，谁真正做到专业化，谁就生存！光凭文采动人、创意绝伦打天下的策划时代终将过去，技术策划终会将“撮把子”这一称呼送入历史！ 目前策划公司所做的前期策划实在有限，原因是多方的，我只想从我们自己这一方面来想一想是为什么！前期策划的重要性不要多作分析，就像找上四川那边的女朋友，上了床这事就定了，由不得你了，所谓“少不入川”吗！后代品种好不好找朋友时就得看好了。 一、说成本估算 成本估算目前普遍认为是做预算的事，其实不然，预算、概算有资料可依、有数据可查， 是项目基本上看得清摸得着了，因此只是一个量化的过程；估算却是通常在只有一个想法的基础上算这本账，简单讲就是给你一块地找出
个最赚钱的办法来，这时候经验将起到至关重要的作用。一般的房地产策划公司都有项目可行性研究这项业务范围，或许是市场经济条件下的缘故，这里面做的可行性报告都是可行的，一个笑话！既是要行了为什么还要论证可行不可行。先不管这个问题，算好一笔经济帐，做好成本估算是一个策划公司最起码的技术。 目前业界（就我所知道的长沙大多数策划公司）的房地产开发成本算法有两种做法：第一种，简单的拍脑壳做法，先定下利润目标，然后算成本，一页A4纸全部搞定，操作这种方法的策划人大多不理解建筑专业知识，对价格构成，基本价格水平没有一个全面的了解，以往做过的案例，网上的数据构成了这个算法的基础，准确讲这还称不上是工程上讲的那种凭经验做估算的“拍脑壳”做法；第二种算法可以归纳为“学院派”做法，计算蓝本为广洲大学一位贾博士的参考书，或是流传在网上一个关于上海房地产成本估算的贴子，二者计算方法如出一辙，有较强的理论性，总的成本分为开发成本，开发费用两类，是一种静态的计算方法，与实际开发过程的成本构成内容相差较大，例如在前期工程费中对筹建开办费的理解、计算是不合实情的，开发成本对开发间接成本计算则是忽略了，加之开发费用中管理费用没有分清直接成本、间接成本，开发商一方的经营管理等间接费计算完全与实际操作脱节。 目前国家对房地产开发前期估算并没有制定一个规范、标准，因此业内大多也是凭经验办事，加之房地产估价公司、设计公司这方面的专业公司在项目前期难以实质进驻操作，策划公司对成本的估算显得尤
房地产项目计划方案
空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 （1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 （2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 （3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 （1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。 （2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。 （3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。 （4）、较好的施工质量。 （5）、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格 （1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。 （2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。
房地产十大经典案例
十大营销第一招：无中生有 炒作指数：★★★★ 有效指数：★★★ 可行指数：★★ 在这个物欲横流的商品社会，用钱生钱已经算不上什么难事了，关键是，你能用多少钱赚多少钱，你在多快的时间里赚多少钱，你的投资的回报速率和效率 是多少。同样是赚了1000万，你是用一亿元在一年内赚到的和你用100万在一个月内赚到绝对是两个概念。所以说，由大生小并不难，难的是由小生大，绝的是无中生有。无中生有说难听点叫空手套白狼，说好听点叫白手起家。 房地产行业产生富人的速度是很快的，它不像IT业，靠看不见摸不着的点 击率、访问率支撑，泡沫来得快去得也快，房子只要盖得起来，差不多就能卖得出去，大不了降价打折呗。于是，房地产改革的初级阶段，期房、楼花和滚动开发迅速滚动出了一大批房地产巨富。如今，随着行业越来越规范，房地产开发的门槛越来越高，消费者的消费理念越来越成熟，白手起家、无中生有似乎越来越难。虽然楼花还是在卖，期房还是能售，但是，相关的广告攻势也必须跟得上，营销费用要舍得投，舍不得姑娘套不着色狼嘛。 但是，2003京城地产的营销形式中，还真出现了无中生有这一招。位于东四环CBD旁边的东区国际，没有硬广告投入、没有售楼处、没有样板间，在只 有一群资深销售人员的情况下，仅凭地上的一个圈儿就把新开的几栋楼卖了个七七八八。虽然，项目的前期认购多签约少，但是，不可否认，东区国际的三无卖房成为今年京城地产营销的一大特色。 十大营销第二招：一名惊人 炒作指数：★★★ 有效指数：★★★★ 可行指数：★★★ 名字，事物的称呼，用以识别某一事物的专门称号，其中可以包含身份特征、期望理想等等丰富的信息。对于房地产项目的营销来说，为了扩大项目的知名度，提升项目的市场影响力，给项目起一个响亮特殊的名字成了项目的操盘者和广告公司的创意人必须完成的作业。去年，还爆出了百万元征集案名的以案名为炒作
商业地产方案策划范例
商业地产策划方案范例 第一部分：市场分析 一、项目概况 二、项目SWOT分析 三、项目定位及USP导向 四、推广思路 五、项目建议 第二部分：整合推广策略 一、商铺推广策略 二、项目全程推广方案 1、策略的选择 2、具体执行的策略分析 3、广告推广策略 4、SP活动策略 5、销售计划 6、整合推广计划 7、物业管理策略 第三部分：公司简介
一、国商策划公司介绍 二、具备优势 三、工作理念 四、成功案例 五、对本案的态度 六、工作目标 七、资费标准 八、附加服务 前言 考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。 本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略及公司简介。 本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。 本项目前期通过商铺销售来营销造势，以此带动住宅的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。 第一部分市场分析 一、项目概况： 本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积
二、项目SWOT分析： 优势分析： 1）区位优势 位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟； 2）配套优势 周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全； 3）交通优势 本项目交通便利、车流量及人流量较大， 劣势分析： 1）消费群劣势 高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键； 机会分析： 1）市场机会 高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势； 2）稀缺性 本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会； 3）隐性机会（引导消费） 对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）； 威胁分析： 1）潜在竞争威胁 潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项
房地产项目策划方案范文
房地产项目策划方案范文 一、策划缘起 东部旅游节日在即，全城热销海岸生活 7月22日，在XX省文化厅和XX市XX区政府主办的“首届亚洲 少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，XX的旅游旺季和置业高潮已经到来。 随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海 岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，XX需要宣传，XX需要更加时尚的海风吹拂。 二、合作优势 《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航 同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是XX市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在 深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受 到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。 用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为XX生活 传递信息。 三、媒体互动 《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式 为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业XX，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布XX、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。 凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到 分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产 生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。
四、报道方法 全景描绘XX生活，为置业东部展示立体画卷 1、介绍XX简史：概括山海XX，几年巨变 2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境 3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁 4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事 5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告 五、其他配合 全面互动，《××周刊》期待合作 1、采访国土局、交易中心领导介绍XX规划与发展蓝图 2、组织看楼专车免费服务 3、赠送老板、总经理专访文章 4、请中介公司、专家畅谈置业XX的多重优势 5、其他合作另行协商 一、XX楼市分析 个性化、形象化竞争日益激烈，将成为XX市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。 二、项目物业概述 三、项目物业的优势与不足 优势： 位置优越，交通便捷
房地产典型案例分析
房地产典型案例分析 第二节普通商品房销售案例 xxx商品房销售管理案例 一、营销方式 1、营销策划与销售执行相结合 营销策划的任务是确定机会，制定营销战略和计划，指导产品和方案走向机会；销售执行是执行这些计划。如果营销策划没有要求销售执行，从机会与计划的角度来看，虽然有好机会，但在执行中会无从把握；另一方面，如果在执行中，营销者没有从销售执行处联合了解实际情况并解决计划执行中的问题，营销策划就无法调整并达到最佳效果。 2、具体营销手段 目前激烈的房地产营销市场出现了新的变化： （1）单一行销手段落后 房地产销售经过多年的发展演变，依靠单一的广告及简易的销售工具已无法满足高档次项目的推广要求，特别是近年来市场竞争日趋激烈，行销阻力较大，单一的行销手段所产生的销售力度已明显不足， （2）行销要重视心理战 表面上各项目在市场进行行销大战，但项目各有特色，是否被客户所接受，归根结底应为客户的心理认知。所以应把行销的主战场放在客户心理上，即尽可能的组合一切行销手段、多方位多角度的打动客户，或者改变客户在头脑中已形成的认同观念，从而使其认知项目，最终促成购买。 （3）行销要重视实效性 为保证销售工作的成果和资金的有效使用，具体行销手段的使用要重视效果。整合传播强调多种手段的组合运用和变化调整的策略，如公关活动要通过广告发挥更大的宣传效果，SP 促销可以和直销（DS）结合运用，使得行销过程更具连续性和统一性，有效保证项目对外形象的统一和完整。 同时，要分阶段根据销售前沿反馈信息及时调整行销组合，避免过度依靠广告行销，以使行销更具实效。 针对上述情况，新的营销方式——“整合传播”成为最有效的营销手段。 整合传播是综合销售现场包装、工地包装、广告、直效行销、SP促销、公关活动等手段的整体行销运作模式。 具体来言，整合传播包括： （1）报纸广告、销售海报、楼书、展板等，统一的营销口径宣传，实现广告传播的整合；（2）新闻发布、专题研讨、庆典活动等相互推动，实现公关活动的整合； （3）销售前期、内部认购期、公开发售期、强销期、续销期等前后连贯，实现销售周期的整合； （4）现场售楼处、样板间、实品屋等形象一致，实现销售地点的整合； （5）分期付款、按揭、建筑分期等付款方式综合运用，实现支付方法的整合； （6）折扣销售、赠物销售、抽奖销售等合理使用，实现SP促销的整合； （7）销售经理、专案、主管、代表等说辞一致，实现销售全体的整合； 整合营销讲究系统组合，将各类营销方式作为一个整体优化运作，发挥最大效益。 3、建立分销网 （1）利用发展商对外的影响力和关系，发布项目信息，并给予一定的价格优惠，以吸引客户购房；
房地产项目前期策划案例两篇
房地产项目前期策划案例两篇 篇一：XX房地产项目前期策划工作内容模板 一、市场调研 （一）城市发展PEST分析 1．城市发展政治环境（P） 1)国家或城市发展宏观政策 城市规划发展趋向分析 2．城市发展经济环境（E） 1)城市建设状况 2)城市产业发展 3)城市经济实力（人均GDP） 4)城市消费实力(恩格尔系数) 城市精神价值 3．城市发展社会环境（S） 1)城市人口及结构 2)城市化水平 3)基尼系数
人均居住面积 4．城市发展技术环境（T） 1)城市智力及研发水平 2)新技术产品产值所占比重（%） 3)社会劳动生产率（元,人） 科技进步贡献率（%） （二）城市发展房地产总体环境调研 1、城市房地产市场现状特征 1)城市房地产市场总体特征 A.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 B.城市房地产市场供求关系和结构分析 C.城市房地产区域特征分析 城市房地产营销特征分析 2）城市房地产发展市场主体特征 A.城市房地产开发主体特征 B.城市房地产产品特征 C.城市房地产服务主体特征 城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测
A.宏观政策对房地产市场的影响 B.城市投资环境发展分析 C.城市房地产投资趋向分析 城市房地产发展趋势分析 （三）区域房地产市场调研 1．区域城市发展总体特征 2．区域房地产市场地位及特征 3．区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及本项目周边区域。 根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括： 3）规划设计及卖点 4）产品组合及特征 户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。 5）项目定位 6）营销综合及策略 7）价格标准及策略 8）媒体广告及效果
房地产项目策划方案全集(30个doc)8_New
房地产项目策划方案全集(30个doc)8
住宅产品概念的重新诠释 住宅产品作为特殊的大宗耐用消费品，有其独特的价值和涵义。在不同的时代其意义是不一样的，譬如上个世纪80年代强调的是数量；90年代强调的是品种、设计和质量；而进入到21世纪，在新经济及全球经济一体化浪潮的冲击下，我国房地产的发展也进入了一个前所未有、充满巨变的时代，它追求的是差异化、个性化、网络化和速度化。在这个时代。强调的是住宅产品的快速更新换代，这就迫使我们必须对住宅产品作一个重新的、更加深入的认识，否则你建造产品时就不会有所创新，你的产品就会滞销，就会成为贻害未来城市的建筑垃圾。 产品是企业生产的东西，对企业而言目的是实现利润，而对顾客来说购买的是产品的使用价值。随着时代的发展，住宅的功能品质和内涵在不断地丰富，其自身的价值也在发生着相应的变化。 如何理解住宅产品的内涵和意义，不仅是一个开发理念问题，同时也是一个战略决策问题。这个问题不解决，谈创新、谈速度、谈品质就是一句空话。在新经济下，住宅就其产品形态来讲，本质上是为人们提供了一个空间，这种空间既是有形的，也是无形的；既有私有的，也有公共的；既包括物质生活的，也包括精神生活的。由于消费者需求的复杂性和多样性，以及产品的难以更改性和差异性，这就要求在设计时必须超越的开发设计模式，不仅仅是有形产品的设计，同时要把产品扩大到更为广阔的空间，实现住宅产品有形设计和无限空间交融。 单从有形空间来看，住宅包括五个层次的概念：一是地域性的概念，是在北方，还是在南方；二是区域性概念，是在闹市区，还是在城郊，是在商业区，还是在文化区；三是社区概念，如目前经常讲到的某某住宅小区，某某住宅花园等；第四个就是小区内细分的概念，某某住宅组团，某某苑；最后才是房产自身的概念，包括面积、户型、楼层、朝向及价格等。弄清这些概念，对房地产开发商来讲有利于结合地区特色来建造产品，同时也有利于产品的准确定位。对消费者来说，通过对上述概念的了解，可以根据自己的爱好、需求和承受能力来确定购买目标。 在新经济时代，对开发商来说，从市场的态势来把握住宅产品概念也是非常有必要的。 首先要从消费者的需求偏好来把握它。因为不同的发展阶段，有不同的消费阶层，人们对住宅内涵的要求有相当大的差异。在居住生存时代，人们看重的是位置、户型、交通等；在居住健康时代，人们更看重的是生态环境、物业管理、配套设施等；而在新经济时代，人们更看重的是文化、智能、服务等因素。对一般收入阶层来说，他们关注的是住宅产品的经济、实用、方便；而对中高收入阶层来说，更关注舒适、地位、休闲。住宅产品的分层消费和分身识别可以说已经成为一个不可阻挡的趋势，这一点既是开发商应该关注的，也已成为消费者所关心的问题。 其次要从竞争的格局来把握住宅产品概念。有句广告语“没有最好，只有更好”，但从目前大量成功的营销实践表明，“第一”的东西胜过“更好”的东西，北京的“现代城”就是一个很好的例证。因此，面对日益激烈的竞争，房地产开发商要善于不断地创造“第一”，把自己独特的价值和核心利益展示给消费者，让消费者去比较，去体会。如果总是跟着别人跑或者抄袭
深圳房地产项目前期策划方案
深圳英联房地产项目前期策划工作内容模板 一、市场调研 （一）城市发展PEST分析 1．城市发展政治环境（P） 1)国家或城市发展宏观政策 2)城市规划发展趋向分析 2．城市发展经济环境（E） 1)城市建设状况 2)城市产业发展 3)城市经济实力（人均GDP） 4)城市消费实力 (恩格尔系数) 5)城市精神价值 3．城市发展社会环境（S） 1)城市人口及结构 2)城市化水平 3)基尼系数 4)人均居住面积 4．城市发展技术环境（T） 1)城市智力及研发水平 2)新技术产品产值所占比重（ % ）
3)社会劳动生产率（元,人） 4)科技进步贡献率（ % ） （二）城市发展房地产总体环境调研 1、城市房地产市场现状特征 1)城市房地产市场总体特征 A.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 B.城市房地产市场供求关系和结构分析 C.城市房地产区域特征分析 D.城市房地产营销特征分析 2）城市房地产发展市场主体特征 A.城市房地产开发主体特征 B.城市房地产产品特征 C.城市房地产服务主体特征 D.城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测 A.宏观政策对房地产市场的影响 B.城市投资环境发展分析 C.城市房地产投资趋向分析 D.城市房地产发展趋势分析 （三）区域房地产市场调研 1．区域城市发展总体特征 2．区域房地产市场地位及特征
3．区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及本项目周边区域。 根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括： 3）规划设计及卖点 4）产品组合及特征 户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。 5）项目定位 6）营销综合及策略 7）价格标准及策略 8）媒体广告及效果 广告宣传、主打广告语等。 9）促销措施及效果 10）销售状况 11）客户群分类特征 12）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。 通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与深圳市目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。 4．重点竞争性项目（现状或潜在）调研 1）上3所有内容 2）与本项目竞争关联性调研分析 A.项目所处外部环境比较 B.项目核心价值点比较
房地产微信营销十大成功案例
房地产微信营销十大成功案例 房产微信案例1：碧桂园十里银滩——全国首个房地产官方微信 在国内各大开发商还在观望犹豫的时候，位于深圳东的碧桂园十里银滩瞅准先机，成为房地产行业第一个试水微信营销的开发商。 碧桂园十里银滩还推出一系列优惠活动配合微信推广：扫描二维码，前50名网友可获得限量版QQ公仔一个，51-149名网友可获得1个 月QQ会员体验等。由于是第一个吃螃蟹的，碧桂园十里银滩公众号 当天引来各方人士关注。 房产微信案例2:颐德公馆，华丽楼书演绎定制级豪宅形态 颐德公馆是广州珠江新城内唯一在售的类别墅产品，拥有高端户型设计、私家电梯、三大人居智能系统、私家花园等定制式的配套，尽享业主的尊贵。微楼书的推出，让颐德公馆在微信营销上面占尽 风头，在广州同期在售的豪宅产品中脱颖而出，赢得了更多的知名度、认知度。 面对房地产企业对微营销的需求之大所反映的是，房地产微营销确实能够给房地产企业带来庞大的市场蓝海。而在房地产微营销的 过程中，互动是房地产微营销成功的关键，因此要利用好移动互联 网的特性，随时随地做好分享、解答、反馈等环节，平台就可以通 过口碑效应达到更好的营销效果。 房产微信案例3：万达西双版纳国际度假区 万达西双版纳国际度假区微楼书：在微信上直接展示楼书，展示项目图片、文字，既可以透过朋友圈分享楼书、资讯，还可以直接 在微信上预约看房，能够与不在项目现场的客户进行互动交流。 万达西双版纳国际度假区是面向全国甚至国外销售的旅游文化地产项目，在本地的销售占据的比例远小于外地的销售比重。因此万 达西双版纳国际度假区在网络营销方面的力度必须足够大，才能支
撑起万达西双版纳国际度假区在全国各地的销售场。微营销当今的 影响力可算是网络营销中既精准又能够病毒式传播的一大网络营销 渠道，而万达西双版纳国际度假区首先就制定了自己的微楼书。在 传播微楼书的过程中，将万达西双版纳国际度假区的风景容貌、产 品价值等信息都带到各地，对促进外地成交起到了相当大的作用。 房产微信案例4：杭州广厦集团利用微信报名入口，定制微信游 戏引爆病毒营销 广厦集团的“广厦.杭州国际登山节”登山送房微信活动，无疑 是2014年房地产企业品牌推广的一个典型案例，这个活动从4月 28日推出至今15天时间已经超过100万人参与，达到500万次品 牌传播。 广夏集团与国内最大的微信营销服务商微信生意宝合作，定制微信报名入口，将登山节活动用微信游戏的方式呈现，参与者填写姓 名电话即可生成专属活动页面，将该页面分享给朋友，只要朋友参 与即可增加参与者的助力数，该助力数觉得抽奖的资格，并且助力 数最多的50人将在页面上呈现，旁边就是参与者的助力数以及好友 助力名单。丰厚的奖品+有趣的游戏，使得该活动的微信朋友圈引起 病毒传播，8天时间就吸引了30万人参与。目前助力数第一的参与 者已经成功邀请了1122人参与了活动。 房产微信案例5：海盐恒大房产上城-春天里 一、12万购房基金、看房现场抽奖，引爆关注 上城.春天里，申请了微信服务号并构建了项目微网站，实现展 现项目全方位展示的同时，在平台上发布各个营销节点的活动信息，吸引粉丝前往看盘。 二、现场微信活动，吸引大量潜在客户成为项目微信粉丝 “微信照片打印机”，“微现场”摇一摇赢大奖，让看房、抽奖都充满乐趣，现场爆满。现场每个人都可以打印照片，摇一摇抽奖 颠覆传统奖箱抽奖方式，同样是送奖品，而这更具互动性和竞赛性，吸引客户积极参与。不过微信照片打印机、还是摇一摇抽奖，都要
房地产营销推广方案经典成功案例
余货促销推广方案 市场背景： 市场各项目均以居住产品为主打，价格作为竞争主武器，加大优惠的促销手段愈演愈烈，针对公司项目商业及住宅体量的比重，营销中心提出，产品差异化，价格多样化的促销方案。 一、推广目的 1．短时间内（不超过4个月）清完项目（公寓除外）所有货量，促进销售，回笼资金； 2. 保持市场关注度，积蓄及消化客户资源； 二、住宅部分 宣传核心：城市的繁荣，英德最具价值府邸 主题基调：稀缺、价值洼地 宣传概念： 1）现房，即买即住； 2）区域价值提升，土地放量紧缺； 3）成熟区域，英德投资热土； 4）地位价值初显； 5）周边60万方商业氛围初显端倪，20万消费群体炽热追捧。 推广策略 销售推进策略 策略一：客户资源再度深入挖掘 背景： 1.目标客户资源重新整合； 2.口碑效应促成交易比率增加。 策略： 1.通过业主互动，深度挖掘潜在口碑目标客户资源； 2.通过大客户购买推荐，以点对面进行针对性专员销售；
3.适当补充楼盘的媒介投放，提炼优势释放其他项目周边； 4.更换户外广告风格，焕然一新亮相全城； 5.本地中介机构参与项目互动，不少于10家以上作为第一轮合作，并且在后续运营中长期确保10家以上合作关系。 策略二：提升目标客户综合满意度 背景： 1.目标客户对价格敏感度高是基于对项目的其他方面的不满足感所致； 2.现场气氛冷淡、老旧、缺乏新鲜探求认知感； 3.看房路线设计、小区环境展示需调整优化。 策略： 1.统一销售说辞，规范接待流程，提高接待质量，提升项目美誉度； 2.适当增加有助于提高现场亲和力的设施和设备； 3.针对性地设计销售接待参观路线； 4.给予客户反复比较、思考的空间，增加对产品的认知，提升对项目品质的再认知。 策略三：促成目标客户下单 背景： 1.目标客户流失严重，绝大多数因价格的敏感性而放弃； 2.项目的促销手段与手法不够，消费者欲望诱导性微弱。 策略： 1.保持项目销售均价调整现有的价格体系，充分体现产品的景观、户型、楼层、朝向等指标差异； 2.制定相应的促销策略，可以参考特惠房体验等活动进行媒介宣传，并通过全城营销对项目整体形象的维护； 3.销售现场气氛的营造上，除了亲和力、专业性沟通、背景音乐之外，应增加项目信息的明确传达； 4.来访客户的信息搜集及回访计划安排及时，群策群力，认真研究意向客户的购房需求动机及反馈意见； 5.增加有利于销售信息流沟通的宣传资料、销售工具，促进销售。