2011年房地产市场回顾及2012年展望最终版

2011年房地产市场回顾及2012年展望

——集团市场营销中心副总监苗劲

2011年，政府对房地产行业实施了一系列史无前例的调控措施，限购、限贷、限外、限价等“四限令”将投资投机需求排除在外。市场交易量锐减，但房价却“远没有回到合理价位”，在坚持调控政策不放松的背景下，今年房地产市场将如何演绎呢？本文回顾2011年房地产市场，展望2012年市场可能走势。

一、2011年房地产市场回顾

（1）房地产市场仍然呈现上涨态势，但增速明显放缓

一级市场：中国土地成交面积依然呈上升趋势，但是受政策调控以及房地产市场前景不明朗影响，增长速度明显放缓。一、二线城市土地出让逐渐减少，三四线城市成为土地交易的主体。此先行指标反映未来三四线城市将会成为房地产最为活跃的区域以及拉动全国房地产市场增长的主要引擎。

二级市场：2011年房地产市场增速逐渐放缓，但仍然呈现量价齐升的态势。2011年商品房销售面积同比增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点；销售金额同比增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点；均价比2010年增长6.9%，增速回落14.9个百分点。

全国商品房销售增长情况

全国商品住宅销售增长情况

（2）调整政策不断加码，市场预期发生转变

2010年以来，中央政府紧盯市场变化持续加码调控，政策密度大且涉及方面全。

2011年7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后有台州、衢州、珠海先后出台限购政策，温家宝总理也多次表示坚持调控不动摇，充分彰显了中央政府继续加强调控的决心。

全国商品房市场量价变化及关键政策

-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%-20%-10%

0%

10%

20%

30%

40%50%(左)

个大中城市价格指数(右)

随着调控的深化，购房者信心持续下降、对当前房价的不满程度再创新高，

并且对房价的预期在三季度开始转向。

（3）市场力量改变，房地产市场开始进入去库存周期

随着调控的深化、观望情绪加重，市场开始进入去库存周期。从下半年开始，房地产市场开始进入由需求主导的阶段（三方面决定：市场供应量、购房者预期、库存及去化时间）。随着市场预期的转变，观望情绪开始逐步加深，去化速度开始减缓，加上供给量的持续增加，主要城市的房地产库存开始明显上升。

北京、上海、广州、杭州、南京、青岛、武汉等主要城市库存已经接近或超过了2008年的历史峰值，去化周期长达20个月左右；另外，二线城市去化周期也都在15-20个月；三线城市去化周期略短，但数据也都反映库存去化周期处于历史较高的位置。

（4）营销变奏，降价促销成为市场的主旋律

如果政策不放松，市场下行的趋势持续，预计将会有更多的楼盘加入降价阵营，且降价的幅度仍有可能继续扩大。降价促销已成为市场的主旋律。

（5）房地产市场处于动荡期，房企处于盘整期

在行业调整的艰难时期，舍弃部分利润、快速销售的企业在市场中占据了主动。凭借积极应对的高周转战略，万达集团跻身第一梯队，而恒大则从去年的第五名一举成为今年销售额榜单的亚军。

2011年的房地产市场处于动荡期，房企处于盘整期。500亿元以上的超大型

房地产企业个数十分稳定，依然保持在6家，但房企TOP20门槛迅速提升，分别达到180亿元和166万平方米。

房企表现：销售金额 TOP 20

房企表现：销售面积 TOP 20

二、2012年市场预测及展望

（1）影响房地产市场走势的四大因素

外部经济新量宽、中国经济走势、行业潜在供应、购房者心理预期是决定房地产市场走势的主要因素。2012年，中国仍需面对外围经济衰退、国内经济增

速回落的经济环境；当前主要城市库存已经接近或超过了2008年的历史峰值；西部二线和中西部三线城市购房者期望降价幅度相对较小，但东部一线城市购房者期望降价幅度最大。

（2）2012年房地产调控政策预判

首先，一二线限购城市房价下行的趋势仍将持续，三四线未限购城市将成为房价上涨的绝对主力。

其次，针对首套房的限贷政策将做出调整。首次置业和改善型置业是房地产市场中最稳定、最健康的需求。政府在促使房价合理回归后，或将对现有的限贷政策做出调整，将这部分合理需求释放出来以支持房地产市场的健康发展。

最后，政府将稳步推进房产税改革试点。从政府的表态来看，2012年房地产税试点范围的扩大已成必然。

因此在2012年，一二线限购城市继续执行限价令已无必要，三四线城市的限价令对地方房价上涨仍然具有较大的约束力。

（3）2012年房地产市场价量预判

2012年上半年市场将进入量价齐跌的阶段，随着经济“软着陆”的成功，2012年二季度末价格或触底成功。下半年市场会由于价格下降比较到位促使成交回暖，而成交量的上升会使价格得到支撑，最终促使价格成功筑底。

原因在于几方面，一是欧债危机还在加剧，欧洲和美国都需要新一轮量宽，这个从美元指数的走势可以推断。按照目前的趋势，二季度末美元指数应该在90附近触顶回落，从而带来全球资本市场见底。二是中国的经济会在上半年“软着陆”成功。货币政策已经转向，微调口径不变，但如果GDP增速低于7%，预计政策放松得更快。这些决定了中国经济会在上半年结束去库存期。三是房地产行业在2012年上半年的潜在供应洪峰之后，下半年的潜在供应情况会得到扭转，这个去库存周期与中国经济同步。

三、总结：房地产市场或将进入下半场

2011年，房地产市场已经发展了重大转折，上半场宣告结束。进入2012年，房地产市场逐渐回归正常，在市场量价筑底回归之后，或将开启我国房地产市场的下半场。

随着调控的持续和深入，中国的房地产行业正在发生着质的变化，这些变化

将引领中国房地产行业进入“四新”阶段：

1、新的市场格局

“市场为主，保障为辅”的住房体系将会在未来几年逐步形成，从而打破长期以来单一的住房供应结构，新的市场格局将逐步形成。

从1998年住房市场化改革开始，商品房取代了福利房成为我国住房的最主要来源，形成了商品房为核心的一元化住房供应结构。这偏离了1998年制定的商品房和保障房双轨并行的住房改革初衷。2011年提出一年内建设1000万套，五年内建设3600万套的目标，这将彻底打破了原有的一元化住房供应格局。

2、新的行业格局

市场自身的发展加上持续的行业调控，导致中国房地产行业的集中度迅速提升，新的行业格局在逐步形成。

行业集中度的提升，主要从大开发企业占全国的销售比例和行业并购两个角度来看。全国商品房销售额排名前20名房企的总销售额占比不断上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。行业并购案例数量和金额也在不断上升。清科研究中心数据显示，2011年房地产行业并购超过100起，并购金额高达307.4亿元。而2010年的并购案例是84起，并购金额168.72亿元。2005年至2009年的5年间，并购案例才132起，并购金额260.32亿元。

3、新的市场空间

一线城市在中国商品房成交面积中的比例越来越低，而三四线城市所占的比例已经从2005年的50.8%上升到66.1%，三四线城市已经成为中国房地产市场新的市场空间。

2010年至今的这一轮的调控，则是提前激活了三四线城市房地产市场的发展，这种趋势在2011年表现得更加明显。

4、新的商业模式

为了提高资本使用率、降低财务风险，当下和未来快速周转的开发模式将成为主流。

这些年来，房企一直在“周转速度型”和“品质利润型”这两种模式间寻找着力点和平衡点。过去几年土地价格持续上涨，并且土地价格上涨的速度超过了房屋价格，这导致了开发商的利润率出现了持续下降。

传统商业模式的土壤已经发生了质的变化，主流开发商开始探索新的商业模式。当下和未来快速周转的开发模式是主流，加快了资本使用效率，并降低了财务风险。万科、恒大等都是典型的效率高周转企业。

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

市场预测报告范文

市场预测报告范文王晓瑞 一、范文结构 1、标题。一般由预测的范围、时限、对象加文种。 2、正文，开头可写一个“前言“，简要介绍预测时间、对象、范围、目的和结果；主 体包括现状、预测和建议三部分。 二、范文内容 20xx年平安快餐店市场预测报告 前言： 随着高校的大规模扩招，高校学生数量大幅度增长，人均生活空间日益降低、传统的大学生食堂已不能满足大学生餐饮需要。快餐行业在学校周边迅速发展壮大，为了了解我们学校周边平安快餐店的发展状况，特此做一份平安快餐店20xx年市场预测报告。 一、现状： (一) 平安快餐店环境分析 1. 地理环境：平安快餐店处于**美食城内，距离**大学100米左右。**大学有将近一 万名学生，且附近居民区集中。 2. 店面环境：店面规模小，消费场所局限，无宽敞的地方让消费者在店面进餐，装修 简单，但店面干净整洁。店面两旁分别是快餐店，店面对面是砂锅饭店 面。附近还有不少快餐店和面食店，客源量很多，这大大增加了平安快 餐店的消费额。 3. 竞争环境：平安快餐店周边有很多快餐店和面食店，竞争非常激烈。其中桂林砂锅 饭、波记烧卤饭、广香源烧卤饭、佳和快餐、好又快快餐等是最大的竞 争者，其余的快餐店对其影响较小。 (二) 平安快餐店的商圈 1. 因平安快餐店附近是**大学，消费者以学生为主，消费金额不高，属于文教区商圈。 2. 以平安快餐店为中心，距离平安快餐店50米为半径画圆，它的周围是**大学及居 民住宅区，所以人流量大。但在这个商圈中，也有几家竞争者。如：桂林砂锅饭、波记烧卤饭、广香源烧卤饭、佳和快餐、好又快快餐等是最大的竞争者。 (三) 平安快餐店的经营范围：只经营快餐和砂锅饭 (四) 价格和规格：平安快餐店快餐每份价格主要在6——8元之间浮动。与其他快餐店对 比，它的价格相对较合理。学生普遍能接受这样的价格。 (五) 促销策略：无 (六) 平安快餐店内基本信息：一个门面、十来张桌子、一个厨房、两个卖饭窗口、7——8 个工作人员。 二、预测 1. 随着我校的大规模扩招，我校学生数量大幅度增长，而且连年扩张使得这一 数量继续增加。随着大学生消费水平的逐步提高，我校周边市场潜在的爆发力 日益增强，因此我校周边的饮食业是有一定的潜力的。 2. 高校人流量越来越集中。

2019年房地产市场调查报告

2019年房地产市场调查报告 今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。 一、当前我市房地产发展现状 (一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况 1-11月房地产开发投资结构表投资额(亿元) 占开发投资比重(%) 比重同比增减(%) 房地产开发投资 94.9 — — 其中：商品住宅 78.4 82.6

0.2 办公楼 1.2 1.3 -0.1 商业营业用房 10.5 11.0 -2.1 其他用房 4.8 5.1 1.9 (二)房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。 新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。图2 图3 1-11

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

当前疫情形势下的中国经济、政策与资本市场展望

当前疫情形势下的中国经济、政策与资本市场展望 的知情权。尽快建立《吹哨人保护法案》，保护公民为维护社会公正和公众利益有依据的爆料行为，吹哨人不应该受到泄密或者传播谣言的指控，只要他有事实依据。 3、强化社会治理体系和地方治理能力的建设，从“堵”转向“疏”。 4、大力补齐医疗短板，提高医务人员的待遇，提高财政中医疗当中的民生支出的占比。 5、加强应急医疗体系的建设。 6、优化减税降费的方式。过去我们也做了很多减税降费，但是企业获得感不强。研究发现，主要是跟减税降费的方式有关，未来应该主要从增值税的减免转为降低社保缴费费率、企业所得税和个人所得税。 7、以注册制为抓手，完善多层次资本市场，从根本上解决民营中小企业融资的问题。 8、为了应对经济的持续下行，用改革的办法稳增长，放开汽车、金融、能源、电信、电力等基础行业，对医疗教育应该适当的引入竞争的或者新的投资力量，培育新的经济增长点。深化国企改革，落实竞争中性和为所有制中性。 9、住房制度改革。我们最近花了很大的工夫来研究了国际上典型经济体的住房制度和它的住房市场表现，比如美国、英国、中国香港、日本、新加坡、德国等的案例。越研究，越发现，我们现在的关键是对住房制度改革认识层面的问题存在分歧，几限解决不了根本问题。我们把它归纳为八个字叫“人地挂钩、金融稳定”，人是需求，地是供给，金融是杠杆。房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，这些国际正反两方面的经验教训告诉我们，人地挂钩和金融稳定是住房制度改革的关键。 10、调动地方政府和企业家积极性，给地方官员新的激励机制，给民营企业家吃“定心丸”。

11、要充分估计当前经济形势的严峻性，当前物价形势就是“拿掉猪以后都是通缩”。2019年底以来经济短期企稳的基础并不牢固，所以我们建议稳健的货币政策、积极的财政政策和大力度的改革开放。 如果中国能够推动新一轮改革开放，潜力巨大，最好的投资机会就在中国。比如，我们现在人均GDP也就刚刚1万美元左右，只是美国的1/6。我们的城镇化率60%，还有20年。中国有14亿人，全球最大的统一市场。中国的创新创业活力还是非常的活跃。所以说，经过中美贸易摩擦，经过新冠疫情，应该让我们更加清醒，危机并不可怕，关键看我们怎么应对，能否转危为机。 ...

中国房地产行业市场预测分析报告

中国房地产行业市场预测分析报告

目录 第一节全国新建商品住房市场预测结果（2016~2050 年） (5) 一、成交量预测结果 (5) 二、成交额预测结果 (6) 三、成交均价预测结果 (7) 第二节住房市场预测方法与结果讨论 (8) 一、住房市场预测框架 (8) 二、新建商品住房销售与人均GDP 的关系设定 (9) 三、核心经济指标假设与GDP 预测结果 (13) 四、房价偏离度讨论 (14) 第三节五大视角对比国际房价 (16) 一、房价与人均GDP：上行空间存在基本面支撑 (16) 二、房价与人口结构：老龄化未必都是利空 (18) 三、房价与货币：房价本质是一种货币现象 (19) 四、房价与家庭收入：房价收入比背后的高储蓄和臵业偏好 (20) 五、房价与投资回报：考虑持有成本后租金回报率仅位居世界中游 (22)

图表目录 图表1：2016~2050 年新建商品住房成交量预测——全国 (5) 图表2：2016~2050 年新建商品住房成交量预测——分城市等级 (5) 图表3：2016~2050 年新建商品住房成交额预测——全国 (6) 图表4：2016~2050 年新建商品住房成交额预测——分城市等级 (6) 图表5：2016~2050 年新建商品住房成交均价预测——全国 (7) 图表6：2016~2050 年新建商品住房成交均价预测——分城市等级 (8) 图表7：城镇住房需求预测框架图 (8) 图表8：新房销售套数/城镇家庭户与人均GDP 关系曲线假设 (9) 图表9：新房销售额/GDP 与人均GDP 关系曲线假设 (10) 图表10：不同人均GDP 区间内新房销售占比假设 (10) 图表11：新房销售套数/城镇家庭户数与人均GDP 变化——按城市等级划分 .. 11图表12：新房销售额/GDP 与人均GDP 变化——按城市等级划分 (12) 图表13：新房销售城镇家庭户数与人均GDP 变化——美国、日本 (12) 图表14：新房销售额/GDP 与人均GDP 变化——美国、日本 (12) 图表15：核心经济指标设定 (13) 图表16：2020~2050 年全国GDP 总量和人均GDP 预测 (13) 图表17：2020~2050 年全国654 个城市人均GDP 预测 (14) 图表18：2015 年新建商品住房实际成交均价与合理值比较——全国 (15) 图表19：2015 年新建商品住房实际成交均价与合理值比较——分城市等级 (15) 图表20：各国房价与人均GDP 的关系 (16) 图表21：过去十年世界各国房价平均增长率与人均GDP 平均增长率的关系 (17) 图表22：1999~2015 年中国人口抚养比变化趋势 (18) 图表23：美国、日本人口抚养比与房价的关系 (18) 图表24：新加坡人口抚养比与房价的关系 (19) 图表25：泰国人口抚养比与房价的关系 (19) 图表26：消除通货膨胀后的阿姆斯特丹独立式住宅的价格指数（1628~1972 年） (20)

2019年房地产行业发展趋势

2019年房地产行业发展趋势 第一节政策发展趋势 2018年中央经济工作会议对房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。在经济尚存在较大不确定性的背景下，中央经济工作会议对房地产行业政策态度出现了微妙变化，也给2019年政策调整留了空间：首先，强调了房地产的民生属性。涉房表述不再单独成项，而是作为加强保障和改善民生中的一项。而在住建部2019年的十大工作“稳定”和“租赁”仍是工作重点，其中，以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展为第一位。其次，政策更强调地方的能动性和主动性。2018年末，菏泽、广州、杭州、珠海等城市房地产出现的微调，预计未来因城施策是主基调，更以地方为主导。 总体来看，展望2019年，当前房地产市场缓降、预期稳定的格局来之不易，因此整体不可能调控宽松。未来房地产行业的定调将与稳增长、促民生更加相关，而“房住不炒”仍然是硬约束，更多采用因城施策的模式，而不是全局性老路。 第二节行业发展趋势 2019年房地产行业运行继续下行，预计销售面积受棚改货币化安置走弱影响同比负增长，低库存环境下新开工面积增速同比放缓，地产投资增速或仍正增长但受土地购置费用增长放缓，增速同比回落。

一、棚改政策变动导致三四线城市销售下滑商品房销售将下降 预计2019年商品房销售面积将下降，结构上一二线城市会略微回升而三四线城市会有所降温。由于三四线城市占比更高，带动整体销售下降。2019年一二线城市销售会略微回升，主要原因在于推盘提提升，以及去化率处于较低水平；三四线城市销售预计将明显回落，主要受棚改货币化安置放缓影响，叠加改善类等需求自然回落。从各区域情况来看，中西部棚改货币化安置面积占当地销售面积的比例更高，例如新疆、青海、内蒙古、陕西、贵州、湖南、甘肃、湖北、云南、陕西等地区受棚改货币化影响相对更大，而珠三角、长三角、环渤海等东部沿海地区受影响相对较小。 二、谨慎预期下投资拿地积极性受阻房地产开发投资增长同比放缓 2018年的房地产开发投资增长主要依赖于土地购置费增长。本年土地购置费用与本年上半年和上年下半年土地市场相关度较高。2018年土地市场先扬后抑，2季度开始，土地成交价和溢价率同比走低。待开发土地面积增速10年新高叠加市场销售趋冷，房企拿地意愿减弱。预计2019年土地购置费用增长将显著放缓。受此影响，预计2019年房地产投资继续保持增长，增速低于2018年。 三、需求放缓、土地市场回落等因素致房企新开工动力不足 预计2019年房屋新开工面积继续保持增长，但增幅低于2018年。首先，截至2018年11月，房地产开发企业的待开发土地面积累计为45597.38万平方米，同比增长33.4%，当前房企的存货组成中有较多待开发土地资源，预计为2019年新开工提供较强支撑。但是2018年土地成交溢价率较低，企业新开工面积意愿下降。其次，商品房销售面积是开工面积的先行指标，当销售情况发生变化时，

2008中国房地产市场报告

2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调 2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大 1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调 受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强 与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。

《房地产市场营销》(答案)

房地产市场营销复习资料 一、单选题 1、下列不属于公众的是（C）。 A 融资公众；B政府公众；C 外资公司；D群众团体。 2、人类的心理现象分为两个方面的内容，即(A)。 A心理过程和个性心理； B心理结果和个性心理；C心理过程和大众心理；D活动过程和个性描述。 3、按照预测的时间长短划分，房地产中期预测时间是（B）。 A.1年以内； B.1-5年； C.5-10年； D.10年以上。 4、（B）是一种高价策略，它是指房地产企业推出的产品在上市之初，把产品价格定的尽可能高，以求初期获得高额利润，尽快收回投资的一种定价策略。 A 渗透定价策略； B撇脂定价策略； C 心理定价策略； D折扣定价策略。 5、（B）是指通过销售人员与顾客直接、面对面的交谈，将有关房地产企业和房地产产品的信息传递给顾客，促使其购买行为发生的一种促销方式。 A. 活动推广； B. 人员促销； C.营业推广； D.公共关系。 6、营业推广促销方式的特点不包括（C）。 A吸引顾客；B刺激购买；C高度可信；D效果短期。 7、消逝速度很快，费用比较高的媒体是（C）。 A.报纸媒体； B.杂志媒体； C.电视媒体； D.网络媒体。 8、生产观念、产品观念和推销观念是从（A）角度出发的观念。 A.生产； B.销售； C.分配； D.消费。 9、（C）指在一段时间内不断保持广告发布，又在某些时机加大发布力度，形成广告攻势。 A集中型；B间歇型；C脉冲型；D离散型。 10、根据产品在顾客心目中的声望、信任度和社会地位来确定价格的一种定价策略是（B）。 A尾数定价策略；B声望定价策略；C招徕定价策略；D整数定价策略。 11、（C）是一种有意将商品按低于市场平均价格的价格出售来招揽吸引消费者的定价策略。 A尾数定价策略； B声望定价策略； C招徕定价策略； D整数定价策略。 12、“我生产了什么，就推销什么”的观点属于(C)。 A．市场营销观点； B．市场需求观点； C．生产观点； D．推销观点。 13、下列不属于定量预测法的是（C）。 A因果关系法； B购房意图调查法； C德尔菲法； D时间序列法。 14、在房地产定价中，为体现薄利多销原则，缩短销售周期，及早收回投资，可实行(C)。 A．数量折扣策略； B．变动价格策略； C．现金折扣策略； D．非价格竞争策略。 15、在房地产销售中，一次性付款可以给予优惠，这是(C)策略的具体体现。 A．变动价格； B．非价格竞争； C．现金折扣； D．数量折扣。 16、（A）是一种主要以产品的成本为依据的定价方法，是按卖方意图定价的方法。 A.成本导向定价法； B.成本加成定价法； C.目标利润定价法； D.主动竞争定价法。 17、（D）适用于产品的价格与产品成本或需求发生直接关系。 A.需求导向定价法； B.主动定价法； C.比较定价法； D.竞争导向定价法。 18、下列不属于家庭生命周期的的是（A）。 A.恋爱期； B.生育期； C.满巢期； D.空巢期。 19、在SWOT分析法中，劣势与机会行动对策的英文表示是（B）。 A.WT； B.WO； C.ST； D.SO。 20、（C）是人脑对直接作用于感觉器官的当前客观事物的整体属性的反映。 A.感觉； B.注意； C.知觉； D.思维。 21、以需求为中心的房地产定价方法是（A）。 A.需求导向定价法； B.比较定价法； C.成本导向定价法； D.竞争导向定价法。

宿迁房地产市场年报2019年上

宿迁房地产市场年报（2019年1?6月份半年报） 宿迁市房地产数据研究中心 联系人：

一、2019年上半年宿迁房地产市场概况 (4) 1. 1 2019年1-6月份宿迁房地产市场综述 (5) 1. 2 2019年1-6月份房地产政策资讯汇总 (6) 1.2.1市政动态 (6) 1.3 2019年1-6月份土地市场综述 (9) 1. 3. 1 1-6月份宿迁市土地市场成交分析 (9) 1.3.22019年1-6月份宿迁土地出让分析 (9) 二、2019年上半年商品房市场成交报告 (12) 2.1. 1 2019年1-6月份商品房市场成交综述 (12) 2.1.22019年1-6月份全市商品房供应分析 (12) 2. 1. 3. 2019年1-6月份各区域商品房供应分析 (12) 2.1.4 2019年1-6月份各物业类型供应分析 (13) 2. 1.5. 2019年1-6月份全市商品房成交量成交价分析 (13) 2. 1.6各物业类型成交量成交价分析 (14) 2. 1. 7 2019年1-6月份各区域商品房成交量对比分析 (15) 2. 1. 8 2019年1-6月份各区域商品房成交价对比分析 (16) 2. 1.9商品房库存及各区域库存对比分析 (16) 2.2 2019年1-6月份宿迁住宅及别墅市场成交综述 (17) 2. 2.1 2019年1-6月份住宅供应量对比分析 (17) 2. 2. 2 2019年1-6月份全市住宅及别墅成交量及走势分析 (18) 2. 2. 3 2019年1-6月份各区域住宅成交量及对比分析 (19) 2. 2.4各区域别墅成交量对比分析 (19) 2. 2.5 2019年1-6月份各面积段成交量价对比分析 (20)

2017年中国房地产市场总结与2018市场展望

2017年中国房地产市场总结 2018市场展望 一、2017年中国房地产市场形势总结 1. 政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期 2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。 未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。 2. 成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著 2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售将创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。 (1) 重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大 图：2010-2017年11月50个代表城市商品住宅月度成交量走势

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

对中国资本市场的认识

对中国资本市场的认识 本学期选修了证劵投资这门课，通过学习，我对资本市场有了大概的了解。对于中国资本市场的认识，通过网上查找资料，了解了许多，下面我会通过对中国资本市场的发展历史、成就、中国资本市场存在的问题以及对中国资本市场未来的展望，写出自己的见解。 回顾中国资本市场的发展历史，可以分为四个阶段，中国资本市场的萌芽阶段、探索阶段、资本市场进一步规范和发展阶段和快速发展阶段。 从1978年12月中国共产党十一届三中全会召开起，经济建设成为国家的基本任务，改革开放成为中国的基本国策。随着经济体制改革的推进，企业对资金的需求日益多样化，中国资本市场开始萌生。 1992年1-2月邓小平同志在南方视察时指出："证券、股市，这些东西究竟好不好，有没有危险，是不是资本主义独有的东西，社会主义能不能用，允许看，但要坚决地试。看对了，搞一两年，对了，放开；错了，纠正，关了就是了。关，也可以快关，也可以慢关，也可以留一点尾巴。怕什么，坚持这种态度就不要紧，就不会犯大错误。"邓小平同志南方视察讲话后，中国确立经济体制改革的目标是"建立社会主义市场经济体制"，股份制成为国有企业改革的方向，更多的国有企业实行股份制改造并开始在资本市场发行上市。1993年，股票发行试点正式由上海、深圳推广至全国，打开了资本市场进一步发展的空间。 从1978年到1992年，资本市场萌芽阶段，源于中国经济转轨过

程中企业的内生需求，中国资本市场开始萌生。在发展初期，市场处于一种自我演进、缺乏规范和监管的状态，并且以区域性试点为主。深圳“8.10事件”的爆发，是这种发展模式弊端的体现，标志着资本市场的发展迫切需要规范的管理和集中统一的监管。 1992年10月，国务院证券管理委员会和中国证券监督管理委员会成立，标志着中国资本市场开始逐步纳入全国统一监管框架，区域性试点推向全国，全国性市场由此开始发展。1997年11月中国金融体系进一步确定了银行业、证券业、保险业分业经营、分业管理的原则。1998年4月，国务院证券管理委员会撤销，中国证券监督管理委员会成为全国证券期货市场的监管部门，建立了集中统一的证券期货市场监管体制。 中国证券监督管理委员会成立后，推动了《股票发行与交易管理暂行条例》、《公开发行股票公司信息披露实施细则》、《禁止证券欺诈行为暂行办法》、《关于严禁操纵证券市场行为的通知》等一系列证券期货市场法规和规章的建设，资本市场法规体系初步形成，使资本市场的发展走上规范化轨道，为相关制度的进一步完善奠定了基础。 从1993年到1998年，市场探索阶段，统一监管体系的初步确立，使得中国资本市场从早期的区域性市场迅速走向全国性统一市场。随后，在监管部门的推动下，一系列相关的法律法规和规章制度出台，资本市场得到了较为快速的发展，同时，各种体制和机制缺陷带来的

2020房地产市场十大预测最新消息

2020房地产市场十大预测最新消息 大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。2016年楼 市可能会比2015年差一点，但不会比2014年差。 首先，需求还在，从人口结构来讲，刚需虽然有所减少，但改善性蓬勃发展，从而弥补了刚需的略微下降; 其次，国家政策支持力度会越来越大; 第三，中国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想的销售业绩。 2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于： 1)供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限; 2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量; 3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。 第一，深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月 以下，显示库存水平将处于低位。加上2016年这九个城市的总可售 资源大多将会减少(除深圳将增加4%以外)，这些城市将供不应求， 最可能有突出表现。 第二，看好的城市中心城市及其卫星城市。中心城市的情况比其他一二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了 经济的升级和人口的流入，为房地产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较稳健。我们此处所指的中心城市位 于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、

天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。 第三，大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。2009年至2014年，传统大都市区(环渤海、长三角和珠三角的三线 人口流入最为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市 区人口流入最多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中，看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。 2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。 首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。 其次，二孩政策的全面放开。 第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求(首次置业 需求和投资性需求)正趋于弱势。 从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017 年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超 过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。 2015年，深圳等地的房价涨的太凶，这种上涨是不可持续的。 但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。讨论“30年租金不抵房价”已经没有意义，因为房子这时候已经不是使用品而是投资品， 就如同金子不能吃宝石无法治病，但一样价值很高一样。一旦人们 觉得房子值这个价格，它就可以卖出相应的价格。 2016年年初，一线城市房价在没有新政策出台的情况下会企稳，部分区域会有10-15%的回调，但随后仍将一路往上，明年年底与今 年相比，一线城市房价将上升10%左右。 2016年品牌房企将扩大在二线城市份额，部分本地房企退出。 内地一些二线城市、省会城市之所以去化很难很慢，并非是本地没 有刚需。 实际情况是：

2018年水泥行业市场分析及展望报告

2018年水泥行业市场分析 及展望报告

摘要 2016年，中国经济总体呈现出稳中向好态势，国民经济运行保持在合理区间。固定资产投资增速进一步放缓，首次破“十”，下半年呈现出企稳态势；房地产市场回暖和基建项目加快启动带动水泥市场弱势复苏，水泥产量保持低速增长，预计全年水泥产量为244L吨左右，同比增长约2.6％。2016年在加快水泥供给侧结构性改革，政府、协会及大企业加大力度推进水泥错峰生产的情况下，水泥价格持续上涨，行业效益大幅增长，预计全年水泥行业利润总额将突破5004r.元。同时，行业兼并重组和市场整合不断加快，产业集中度进一步提高；熟料出I：7贸易加大，境外水泥项目投资加速，大企业的海外市场规模不断扩大。值得担忧的是新增产能还在继续，去产能政策没有得到落实，行业发展依然受制于产能严重过剩和集中度偏低。

目录 摘要 (2) 一、2016年水泥行业运行概况 (4) (一)宏观环境：经济稳中向好，投资增速持续放缓 (4) (二)需求：弱势复苏，水泥产量低速增长 (7) (三)产能情况：新增产能大幅下降，过剩矛盾依然突出 (8) (四)效益：供给侧改革初见成效，行业利润大幅回升 (9) (五)价格：多重因素推动水泥价格持续上涨 (10) (六)集中度持续提升 (12) (七)熟料出口贸易上升，大企业海外市场规模扩大 (12) (八)行业问题：新增产能仍未停止，去产能政策没有得到落实，行业发展依然受制于产 能严重过剩和集中度偏低 (13) 二、2017年一季度水泥行业经济运行情况 (14) （一）宏观背景：投资增速全面回升，基建投资投资高位运行 (15) （二）水泥产量略低于去年同期。库存历史低位 (15) （三）水泥价格：去库存助推水泥价格持续上涨 (16) （四）行业效益：盈利情况较前两年明显好 (18) 三、2017年全年展望：深化水泥供给侧改革、行业效益持续增长 (18) (一)宏观经济：全国GDP保持在6.5％-6.7％的合理区间，基建投资快速增长，房地产 投资增速放缓 (18) (二)水泥：需求与2016年基本持平，行业效益继续好转 (19) (三)化解产能过剩 (20) 图录 图 1 2006-2016年全国固定资产投资同比增速（%） (4) 图 2 2006-2016年房地产投资同比增速（%） (5) 图 3 2014-2016年全国月度累计固定资产投资、房地产投资和基建投资增速对比 (6) 图 4 2013-2016年全国月度累计水泥产量增速（%） (8) 图 5 2011-2016年全国月度累计水泥利润总额及同比增长情况 (9) 图 6 2011-2016年全国月度P.O42.5散装水泥市场价格走势 (10) 图7 2013-2017年全国月度累计水泥产量增速（%） (16) 图8 2011-2017年水泥市场价格走势图（PO42.5散，元/吨） (17)

我国房地产市场供求关系分析.doc

我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加

2019年电影市场总结及展望报告

２０１９年电影市场总结及展望报告

投资要点： ?2018年1-11月全国电影市场总结，高开低走档期波动国产片质量 相对提升。2018年春节档七天观影人次1.44亿，首次过“亿”，票房54.6亿元，增速69%，推动全年票房高预期。随后进入未出现爆款的五一档，2018年五一档取得9.3亿元，同比增速26%，同时4月28日猫眼平台发布声明平台疑似被恶意刷票并退票数量约38万张，猫眼暂时关闭退票功能。2018年1-6月电影分账票房合计299.67亿元，同比增加18%，三四线票房增速26.73% 驱动2018年上半年行业增速，三四线票房占总票房比例从38.2%提升至41.2%。 暑假档10.7%的增速未延续春节档增长态势，但《我不是药神》逆袭，在2017年的《战狼2》高基数下仍取得10.7%增长，同时，《我不是药神》获得AACT奖，也是中国影片首次获得此虚荣，凸显国产影片质量渐升。2018年国庆档喜剧未超预期，票补减少及高基数下分账票房同比增速有所下滑至-16.5%增速，但港片《无双》逆袭。 ?2018年1-11月三四线票房增速15.17%超过全国票房整体增速 10.33% 2018年1-11月全国分账票房525.17亿元，同比增加 10.33%，其中，一、二线合计分账票房314.92亿元，同比增加8.49%， 三四线合计分账票房208.01亿元同比增加15.17%，三四线票房增速拉动全国票房整体增速。2018年1-11月三四线城市院线的平均票价上涨 3.3%，超过行业 2.2%的增速。全国平均票价增速从2016-2017年的负增长（同比增速分别为-8.1%、-2.7%）回到2018年平均票价的正增长（同比增速2.2%）。2018年全国平均票价32.9元，增速2.2%，其中，三四线平均票价分别为30.8元、30.9元，增速分别为3.4%、3.3%，超过全国平均票价增速，票价上涨进而助推三四线票房增长。 2018年1-11月二线用户对价格较为敏感。2018年一线城市院线的平均票价上涨0.3%，其一线城市院线场均人次下滑8.3%，四线城市院线的平均票价上涨 3.3%，其四线城市院线场均人次增速未下滑。二线城市院线的平均票价上涨1.9%，但，二线城市院线场均人次增速下滑14.3%，侧面说明二线用户对价格敏感度较大。 ?迎来2018贺岁及2019年春节档，影片热度渐起2018年11月， 票房回暖取得分账票房34.28亿元，同比增加26.8%。12月迎来贺