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不动产登记暂行条例释义

总则（上）

【编者按】《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）将从3月1日起实施。为满足广大读者对于《条例》具体条款和登记实务内容的阅读需求，本刊特与国土资源部不动产登记中心联合推出“《条例》释义”摘登，并从2015年第2期起开始连载，逐章逐条对《条例》进行解释。

第一章总则

本章共七条，对《条例》的立法目的及依据、不动产登记及不动产的概念、不动产登记的类型、不动产登记的原则、需要进行登记的不动产权利种类、不动产登记机构以及不动产登记管辖进行了规定。

第一条【立法目的及依据】（条文主旨为编者所加，下同）

为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

释义

本条规定的是《条例》的立法目的及法律依据。一、关于立法目的

《条例》的立法目的就是整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益。其中整合不动产登记职责是实现不动产统一登记的基础，规范登记行为是实现不动产统一登记的要求，方便群众申请登记是不动产统一登记的核心，保护权利人合法权益是不动产统一登记的目的。

需要注意的是，《条例》的起草工作受到了社会各界的广泛关注，关于《条例》起草的目的，社会各界也存在不同的认识。例如，很多人把不动产登记作为了遏制腐败或者限制房价的主要工具。但是，我们应当准确认识到整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，才是不动产登记条例起草的直接目的。虽然随着不动产登记制度的完善，特别是登记信息的准确，可能会对遏制腐败、稳定房价带来一定的影响，但是这些并不是不动产登记的直接目的。

二、关于立法依据

《条例》最主要的立法依据是《物权法》，因为《物权法》第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”其他法律如《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《草原法》及《农村土地承包法》等相关法律对土地、房屋、森林林木、草原等不动产登记也进行了规范，但是由于这些法律在登记机关、登记管辖、登记内容、登记程序等方面规定都不相同，不利于不动产统一登记制度的建立。为此，《条例》以《物权法》为立法依据，吸纳其他法律中对不动产登记的相关内容，并进行了归纳总结。经过充分讨论研究，在条文上采用“根据《中华人民共和国物权法》等法律”的表述，不对其他法律进行罗列。

当然，除了《物权法》等相关法律，《条例》还有其他间接依据，主要是相关文件等。如2013年3月14日公布的《国务院机构改革和职能转变方案》，2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，2014年1月中央编办发布的《关于整合不动产登记职责的通知》等。

第二条【不动产登记及不动产的概念】

本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

释义

本条规定的是不动产登记及不动产的概念。

一、关于不动产登记的概念

登记的主体是不动产登记机构。《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”据此，本条第一款把登记机关明确为不动产登记机构。但是，在《条例》出台之前，我国并没有统一的不动产登记机构，不仅不同的不动产权利要去不同的政府部门进行登记，而且各地不动产登记机构的设置也并不一致，这种局面非常混乱，对不动产登记信息的共享、交易的安全、群众生活的便利都带来了不利影响。《条例》第六条将登记的职责明确给国家专职的部门，即在国家层面，为国务院国土资源主管部门；在地方层面，是县级以上地方人民政府确定的部门。这是综合考虑我国不动产登记的实践，并借鉴域外不动产登记机构设置的经验而作出的规定。

登记的内容是不动产权利归属和其他法定事项。确定一项不动产权利的归属，一般包括主体、客体、内容三个方面，这对应在不动产登记簿中便是不动产权利人的姓名、名称等身份信息，不动产的坐落、面积等自然状况，以及权利的具体类型等内容。通过对这些内容的记载和公示，社会公众便可以了解不动产权利的归属情况，起到定分止争的社会效果。此外，

不动产登记在特殊情况下还应记载其他法定事项，主要是指不动产存在异议、被查封等事实情况时。这些内容是通过异议登记、查封登记等具体登记类型予以体现的，通过对这些事项的记载和公示，权利主体可以及时发现不动产交易所存在的风险。

登记事项须记载于不动产登记簿。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，除《物权法》规定的个别情形以外，物权归属及物权变动等事项，记载于不动产登记簿时才发生效力，不动产登记簿是物权变动的效力证明，对于不动产权利人和第三人都有十分重要的意义。第三人可以通过查看不动产登记簿了解不动产的自然状况和权属情况，第三人基于对不动产登记簿的信任所作出的善意行为都受到法律的保护。需要注意的是，此处的登记是具有实体法效力的，它与行政管理上的登记、备案具有实质上的区别，后者只是对于既存权利状态的描述，方便行政机关进行统筹，而前者则是权利确认的必要条件。

二、关于不动产的概念

不动产是与动产相对而言的，都属于“物”的范畴，都由《物权法》（大陆法系国家）或者财产法（英美法系国家）进行调整。两者之间的区别主要是能否人为地移动，如果能够移动的被称为动产，不能移动的被称为不动产。因此，在域外其他国家和地区，不动产的概念比较广，一般包括土地以及附着于土地与其无法分离的房屋、林木等。

在我国，“不动产”一般指不可移动的物或者财产，但是我国法律只有《担保法》对不动产的含义进行了界定。其第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”

1988年《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》表述为“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产”。

2004年10月15日《物权法》第二次审议稿第二条第二款曾已经明确规定不动产是指土地以及建筑物等土地附着物。但是在以后的审议稿以及正式的颁布稿都没再进行规定。正式出台的《物权法》第五十八条在界定集体的不动产和动产时虽有涉及但是没有明确界定：“集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（四）集体所有的其他不动产和动产”。

《条例》在《担保法》的基础上，通过列举明确外延的方式，参照《担保法》的表述确定了不动产的概念，并在“土地”后面增加了“海域”，基本保证了不动产定义的统一。

第三条【不动产登记类型】

不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

本条主要规定的是不动产登记的类型。《条例》作为一项规范登记的程序法规，登记类型是其核心的内容。不同的登记类型，其申请主体、提交的材料、登记的程序等都存在差异，《条例》对此作出了概括规定。

一、不动产首次登记

不动产首次登记，主要是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，具体来说主要包括总登记和初始登记。首次登记作为一种登记类型，是《条例》的首创。在《条例》出台之前，存在着土地总登记、土地初始登记和房屋初始登记、设定登记等相关类型，由于不同的部门对初始登记、设定登记的内涵理解不一致，因此《条例》将其统一归纳规定为首次登记。

二、变更登记

变更登记，主要是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。一般来说，适用变更登记的主要情形包括：权利人姓名或者名称变更的；不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的，以及法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

三、转移登记

转移登记，主要是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出资（入股）的；不动产分割、合并导致权属发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

四、注销登记

注销登记，主要是指因不动产权利消灭而进行的登记。注销登记在各种不动产登记中普遍存在。注销登记主要包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形。申请注销登记的情形主要包括：因自然灾害等原因导致不动产灭失的；权利人放弃不动产权利的；不动产权利终止的，以及法律、行政法规规定的其他情形。嘱托注销登记的情形主要包括：依法收回国有土地、海域等不动产权利的；依法征收、没收不动产的；因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消灭，当事人未办理注销登记的；法律、行政法规规定的其他情形。

五、更正登记

更正登记，主要是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。更正登记是《物权法》确定的一项新的登记类型，在日常登记实践中普遍存在。不动产登记工作实践中，由于各种原因难以避免会导致各种错误，创设更正登记制度的原因就在于通过规范纠正登记错误的程序，达到合法纠正登记错误之目的。《土地登记办法》和《房屋登记办法》也都对更正登记制度作出了更具有操作性的规定。

六、异议登记

异议登记，主要是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。异议登记是《物权法》规定的一项新的不动产登记制度，《土地登记办法》和《房屋登记办法》对此制度进一步进行了明确的规定。《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

七、预告登记

预告登记，主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构：申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记一般适用于转让不动产、预购商品房等不动产的情形。

八、查封登记

查封登记，主要是指不动产登记机构根据人民法院及其他机关提供的查封裁定书和协助执行通知书等法律文书，将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。查封既可以适用于动产，也可以适用于不动产。对于动产的查封，一般是在查封标的之上加贴封条，以起到公示之作用；而对于不动产，除了采取张贴封条的方式外，更重要的是应当到不动产登记机构办理查封登记手续，否则，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。查封登记最早规定于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）文件中，包括了查封登记、预查封登记、轮候查封登记等具体的类型。

【执笔：国土资源部不动产登记中心（法律事务中心）蔡卫华蓝天宇刘志强】

总则（中）

【编者按】《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）从3月1日起实施。本刊从2015年第2期起开始连载“《条例》释义”，本期为连载之二。

第四条【登记原则】

国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

释义：

本条规定的内容主要有三方面：一是贯彻落实《物权法》，明确规定不动产统一登记制度；二是明确不动产登记应当遵循的三个原则；三是明确不动产登记的连续性。

一、明确规定了不动产统一登记制度

按照《物权法》和党中央、国务院的具体要求，《条例》从几个方面建立不动产统一登记制度：一是统一登记机构，《条例》第六条作了明确的规定；二是统一登记簿册，《条例》第二章专章对不动产登记簿作了规定；三是统一登记依据，《条例》作为《物权法》关于建立不动产统一登记制度的具体落实，从统一登记制度、登记簿册、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任等各个方面，对不动产登记行为进行了规范；四是统一了信息平台，《条例》第四章专章对不动产登记信息共享与保护作了规定。

二、明确规定了不动产登记应当遵循三个原则

（一）严格管理原则

本原则主要是指登记工作应当严格管理。一是要保证登记结果的准确性。因为不动产登记涉及所有的自然人、法人和其他组织，不动产是其最重要的财产，登记结果会对所有的自然人、法人以及其他组织产生重要影响。二是不得随便改变登记结果。不动产权利一经登记，不履行严格的程序，不得擅自改变登记结果等。

（二）稳定连续原则

一是从保障不动产权利的角度出发，要求建立不动产统一登记制度后，不影响权利人行使权利。二是从行政管理角度出发，保持行政管理的稳定性。国家建立不动产统一登记制度，整合不动产登记职责，不影响各部门继续行使其权属管理、交易管理等法定职责，仅仅是将不动产登记职责整合到一个部门，通过建立不动产登记信息管理基础平台等方式，加强不动产管理相关信息的交流共享，并不影响各部门固有的其他管理职责。

（三）方便群众原则

一是统一登记机构后，不动产权利人只需到不动产所在地的不动产登记机构办理不动产登记，不用再为了登记而跑多个部门；二是《条例》第五条明确了需要登记的不动产权利类型，让不动产权利人明确知道有哪些权利是需要进行登记的；三是《条例》第三章明确了登记程序，要求登记机构公开登记申请材料目录和示范文本等信息，让不动产权利人知道如何办理不动产登记；四是建立了不动产登记信息共享和查询制度，明确要求不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

三、明确了不动产登记以及权利的延续性

不动产统一登记制度建立后，不动产权利人已经依法享有的权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。本条第三款的规定是稳定连续原则的具体体现。同时，《条例》第三十三条还特别规定“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”，目的主要是为了消除广大老百姓担心统一登记之后已有的权利受影响以及换证麻烦等方面的顾虑。

第五条【不动产登记权利种类】下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

(一)集体土地所有权；

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；(三)森林、林木所有权；

(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权；(五)建设用地使用权；(六)宅基地使用权；(七)海域使用权；(八)地役权；(九)抵押权；

(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

释义：

本条主要规定的是需要登记的不动产权利类型。

不动产权利是不动产登记的对象。以《物权法》为依据，对各部法律中存在的各种权利类型予以一定的整合完善，结合不动产登记工作实践，通过列举的方式，明确了需要登记的不动产权利种类，共计10种情况，分别如下：

一、集体土地所有权

集体土地所有权的主体是农民集体，而非村委会或乡（镇）人民政府或集体经济组织等。集体土地所有权的客体应当是除国有土地之外的集体享有所有权的全部土地，包括属于本集体所有的建设用地、农用地和未利用地。按照2010年中央1号文件要求，在多个部门的共同努力下，目前，农村集体土地所有权确权登记发证已经基本完成，实现了农村土地登记的全覆盖。

二、房屋等建筑物、构筑物所有权

《条例》没有规定“小产权房”的登记。因为按照目前国家的法律政策，“小产权房”不合法，不受法律保护，更不能登记发证。如2013年11月22日《国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》明确规定，对违规为“小产权房”项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的要严肃处理，该追究责任的一定要追究责任。

集体土地上的房屋发证应当以宅基地发证为前提或者一并发证。目前，国有土地上的合法房屋基本上登记发证完毕，但是集体土地上的房屋特别是宅基地上的房屋目前登记发证任务还很艰巨。2014年8月1日国土资源部等五部门《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》明确要求：“将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入工作范围，建立健全不动产统一登记制度，实现统一调查、统一确权登记、统一发证，力争尽快完成房地一体的全国农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作。”

关于房屋之外的建筑物、构筑物所有权的登记，有观点认为应当将公路、港口，甚至“古文化遗址、古墓葬、石窟寺、近现代重要史迹、代表性建筑的所有权和使用权”等都纳入登记范畴，这都需要以后在具体的实施细则中加以规定或者由国土资源部与相关部门联合出台具体的办法。

关于建筑物区分所有权，由于其属于所有权的一种特殊形态，《条例》没有在登记的权利类型中单独列举建筑物区分所有权。

三、森林、林木所有权

森林、林木所有权不能单独登记。森林、林木不能离开土地而单独存在，否则不再是不动产，而成为了动产，因此森林、林木的所有权不能单独发证，只能与土地一并发证，不能出现单独的森林、林木的所有权证书。森林、林木的使用权不应当作为物权进行登记发证。森林、林木的使用权是否属于物权，目前还难以确定。因此《条例》中没有规定森林、林木使用权的登记发证。

四、耕地、林地、草地等土地承包经营权

土地承包经营权登记的效力与建设用地使用权的效力不同，实行的是登记对抗主义。2013年中央1号文件明确提出了“用５年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作”，因此《条例》规定了承包经营权登记发证的过渡期，五年之后，承包经营权的登记将纳入整个不动产统一登记之中。

关于承包权与经营权的分离。有观点认为《条例》应当根据中央文件精神将“农户承包权”和“土地经营权”也予以列举，但是考虑到承包权和经营权的内涵还不够十分明确，权利性质也存在不同认识，因此，《条例》规定的还是严格依据《物权法》规定了土地承包经营权，待改革探索成熟，相关的法律修改之后，权利类型和名称可以再作相应的修改。

五、建设用地使用权

有观点提出应当对空间权作出规定。考虑到空间权属于在一定空间内设立的建设用地使用权，也是建设用地使用权的一种类型，因此，不予单独规定。但是地上、地下建设用地使用权具体应当如何设立，如何登记，目前还需要进一步研究，以后出台更细化的规定。

六、宅基地使用权

宅基地使用权是通过审批取得还是登记取得，以及宅基地使用权实行的登记对抗还是登记生效等问题，《物权法》没有作出明确的规定。但在实践中，宅基地使用权一般都需要进行登记。此外，宅基地使用权登记发证过程中比较突出的问题是一户多宅与超面积这两个问题。关于这两个问题，有一系列的文件作出了规定，如1995年3月11日国家土地管理局印发的《确定土地所有权和使用权的若干规定》、2008年《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》、2011年11月2日《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号）等。

七、海域使用权

有观点认为应当增加无居民海岛使用权。考虑到无居民的海岛本质上也属于土地，因此无居民海岛使用权也属于土地使用权，因此《条例》并没有列举该项权利。

关于海域使用证如何换发土地使用证的问题，填海工程完成后，海域的自然属性已经消灭，海域使用权应当随之一并消灭，而填海后，土地自然属性已经形成，随之产生的是建设用地使用权。因此，在填海项目完成后，应当先行办理海域使用权注销登记，再办理建设用地使用权初始登记。

八、地役权

《物权法》颁布之前，虽然在实践中存在着地役权，但是在我国正式颁布的法律法规中没有出现过“地役权”这个名词，地役权被当作一种他项权利对待。关于地役权的登记主要需要注意的是：地役权登记实行登记对抗主义，而不是登记生效主义。地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的期限等。

九、抵押权

目前实践中不动产抵押越来越频繁，但是相关的规定很少。有观点认为应当对发行债券涉及的抵押权登记以及资产证券化中批量抵押权转移登记等作出规定，考虑到《条例》难以对各类不动产抵押权一一作出规定，因此对于如何具体办理不动产抵押登记等需要国土资源部在实施细则中或者出台专门的办法中加以规定。

十、法律规定需要登记的其他不动产权利

本条为兜底性条款，主要是为其他不动产权利的登记预留空间，特别是与未来建立自然资源统一登记进行衔接。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》要求：“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度。”为此，《条例》留有接口。此外，在《条例》的起草过程中，也有一些不动产权利暂时难以准确概括或者是否登记存在争议等问题，这些问题解决后，可以通过以此项规定为依据，开展相应的不动产登记。

（一）国家土地所有权的登记

有观点提出，对国家土地所有权进行登记有利于国有自然资源资产的保护。但是考虑到目前实践中国家土地所有权没有登记的必要，再加上国家土地所有权登记难以操作，如大片的沙漠、荒滩等没有具体使用权人的国家所有土地究竟应当由谁来申请登记、登记给谁等问题难以解决，且《物权法》第九条第二款明确规定“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，所以《条例》中没有规定国家土地所有权的登记。

（二）国有农用地使用权的登记

按照《物权法》的规定，国有农场土地实行承包经营的，可以参照设立土地承包经营权。但很多国有农场并没有实行承包经营，国有农场与农场职工之间是劳动关系，不是承包关系，关于国有农场对其使用的农用地享有的权利目前法律还没有明确规定。因此农用地使用权并不是严格意义上的法定物权。但是我国的国有农场面积较大，

为保证国家粮食安全和促进经济社会发展发挥了巨大作用。国有农场土地被侵占的现象时有发生，对国有农场土地进行登记十分必要，因此有观点认为应当将国有农用地使用权写进《条例》。但是考虑到《物权法》明确规定了物权法定原则，目前的法律中确实没有出现国有农用地使用权这样一个名词，因此，《条例》没有作出明确列举。但是在实践操作中，

这些土地依然需要予以登记发证。另外，本条没有涉及的国有林场的土地使用权也可以按照国有农用地使用权进行登记发证。

（三）水域滩涂养殖权的登记

《物权法》第一百二十三条规定：“依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。”因此有观点认为《条例》应当对水域滩涂养殖权进行列举规定，但也有观点认为规定水域滩涂养殖权会造成一物两权，因为水域也包括海域，海上养殖将会出现水域滩涂养殖权和海域使用权的交叉。考虑到以上这些因素，《条例》对水域滩涂养殖权没有作出明确列举规定。对于该项权利，经进一步研究明确相关权利内涵后，可以通过具体的实施细则予以规范。

（四）取水权的登记

由于取水权是《物权法》规定的一项用益物权，同时三中全会决定中也提出了对“水流”等自然资源进行确权登记，因此，《条例》起草过程中，有观点认为应当将取水权也明确在登记的权利类型中予以列举。但是考虑到此次登记职能整合的要求中并未包括取水权的登记，且目前取水权的流转等相关制度都还在探索中，登记制度尚不成熟，所以《条例》对此没有进行列举。

（五）矿业权的登记

有观点认为应当将矿业权也纳入不动产统一登记。但是，综合考虑到关于不动产登记相关职能整合的文件，域外不动产登记一般不包括矿业权登记等因素，《条例》暂时没有明确将探矿权、采矿权明确列入不动产登记权利的种类中。

【执笔：国土资源部不动产登记中心（法律事务中心）蔡卫华蓝天宇】

总则（下）

【编者按】本期为《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）释义连载之三，至此第一章总则的释义已经完成，下一期将刊发第二章不动产登记簿的释义内容。

第六条【不动产登记机构】

国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

释义

本条主要规定的是不动产登记机构的设置。一、登记机构是政府部门，不再是人民政府登记机构必须明确，因为这涉及谁登记谁负责的问题，也就是当登记发生错误被诉讼时谁是被告的问题。以前土地登记错了，市县人民政府是被告，但是房屋登记错了，则是由住建部门作为被告。这就是由于登记主体不同所造成的。目前社会公众一般只是关心由哪个部门负责登记的问题，没有意识到政府登记和部门登记之间的区别。目前我国的不动产登记主体主要包括三种形式：一是法律规定由人民政府登记；二是法律规定直接由部门登记；三是同一法律中既规定了政府登记，又规定了部门登记。

从我国改革的具体情况来看，《条例》规定由作为政府部门的不动产登记机构全面承担不动产统一登记的职责较为适宜，理由如下。

一是部门登记符合中央关于不动产登记职能整合的相关要求。《国务院机构改革和职能转变方案》中明确提出“整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责……分别由一个部门承担。”《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》也肯定了“由国土资源部指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作”。从中央的要求来看，一直强调政府部门在不动产登记中的作用。

二是部门登记符合减少审批环节，提高行政效能的改革精神。党的十八大提出，要简政放权、深化行政审批制度改革，行政体制改革要提高政府行政效率和效能。从地方建设用地使用权登记的审查实践来看，首先由经办人提出审查意见，同时还需要审查科室负责人的初审意见，然后是分管领导的审核意见，之后报政府批准同意，最后办理登记。实际审查工作均由国土部门实际承担，政府只是加盖印章，并不从事具体的审查业务。有的甚至专门将刻有“土地登记专用章”的印章交由国土局保管，由国土局负责代政府盖章，政府审查完全流于形式。因此，本着减少不必要的审批环节、提高行政效能的原则，由部门登记更加适当。

三是部门登记符合责权统一的行政原则。实践中，不动产统一登记的实际审查职责都由部门完成，但是却以政府的名义对外作出具体行政行为。发生矛盾纠纷时，被诉的主体是政府，使得登记具体审查主体和责任的承担主体之间发生了分离，不利于登记机关依法履行职责。因此，由部门进行登记，更加符合权责一致原则的要求，有利于对登记行为形成监督，提高登记工作的质量。

四是部门登记符合地方改革的实践。从房地产统一登记的地方实践来看，登记机关普遍为政府部门。例如，《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条、《上海市房地产登记条例》第五条、《深圳市房地产登记若干规定（试行）》第三条、《珠海市房地产登记条例》第三条等都将房地产登记机构规定为政府部门。

五是部门登记符合域外相关做法。从域外不动产登记的设立机关来看，均由法院或者政府的组成部门进行登记。以中国台湾地区《土地登记规则》为例，土地登记的职责也是由

土地所在地之直辖市、县（市）的地政机关办理。地政机关是不动产登记机关，并不是市县政府进行登记。

二、不同层面不动产登记机构的设置

（一）国家层面不动产登记机构的设置。本条第一款确认了国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，这是《条例》对国务院机构改革成果的确认，是对《关于整合不动产登记职责的通知》的具体贯彻，这有利于提高政府行政效能，有利于减少部门职责交叉和分散。从管理实践来看，由国土资源管理部门负责全国不动产统一登记工作也具有一定合理性。关于这一点，由于《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》已经作出了明确的规定，条例起草过程中不存在争议。

（二）地方层面不动产登记机构的设置。地方的不动产登记工作，究竟由国土资源主管部门负责还是由其他部门负责，一直是立法过程中的争议焦点。因为《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》（以下简称《通知》）的发文对象只是国土资源部、住房城乡建设部、农业部、林业局、海洋局，规范调整的也只是这5个部门的职责，至于地方机构如何设置，《通知》没有作出规定。因而有部门提出应当尊重地方事权，尊重地方工作实际，由地方自己决定如何设置不动产登记机构，因此《条例》没有明确规定地方的不动产登记机构设置在哪个部门，只是概括地规定县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

不管地方的不动产登记机构设置在哪个部门，都应当坚持以下两点：

一是机构必须统一，必须由一个部门负责。实践中，有的观点认为地方只要设立统一的窗口即可，不需要机构统一，只需要统一受理当事人申请、统一对外发证，至于登记工作还是由各个部门各自办理。这种观点坚持的是继续分散登记做法，不是统一登记，极容易出现各个部门相互推诿的现象，分散登记的弊端无法避免，无法实现《国务院机构改革和职能转变方案》所提出的“减少部门职责交叉和分散”的目标，与中央所提出的“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记”是背道而驰的，应当坚决反对。

二是应当接受上级人民政府对不动产登记主管部门的指导、监督，最后到国家层面，应当是接受国土资源部统一的指导监督，不得接受其他不动产行政主管部门的指导监督。因为按照《通知》精神，其他部门最多只是协同指导相应的不动产登记工作，否则就容易政出多门，又回到原来分散登记的老路。

第七条【登记管辖】

不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

释义

本条主要规定的是不动产登记的管辖。

一、属地登记原则

所谓属地登记原则就是不动产登记应当由不动产所在地的登记机构办理，即《物权法》第十条所规定的“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”。属地登记是不动产登记的基本原则，是由不动产的不能移动的本质属性所决定的。不论是土地，还是房屋以及其他不动产都应该实行属地登记原则。因此本条第一款明确规定“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”。

与属地登记相对应的是分级登记，即按照不动产权利人的级别、身份的不同而由不同级别的登记机构进行登记。实践中完全实行分级登记的只有海域使用权。海域使用权按照批准项目用海的人民政府级别的不同，由国家海洋主管部门和地方人民政府进行登记造册。除此以外，其他不动产登记基本实行属地登记原则，即原则上由不动产所在地的县级人民政府或人民政府主管部门进行登记。例如，《土地登记办法》第三条第一款明确规定：“土地登记实行属地登记原则。”《房屋登记办法》第四条第一款规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。”但也存在特殊情况下的分级登记，主要是因为法律法规作出了例外规定，主要指中央国家机关用地和国务院确定的重点林区。例如，《土地管理法实施条例》第五条规定：“中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。”《森林法实施条例》第四条第一项规定：“使用国务院确定的国家所有的重点林区的森林、林木和林地的单位，应当向国务院林业主管部门提出登记申请，由国务院林业主管部门登记造册，核发证书，确认森林、林木和林地使用权以及由使用者所有的林木所有权。”

之所以《条例》不实行分级登记，主要原因是分级登记存在以下弊端：一是从登记本身来说，分级登记严重破坏了不动产登记的完整性，容易导致重登和漏登。同一登记区域内存在两个或以上的登记机构，登记的相关资料由不同的登记机构保管，即使各个登记机构都恪尽职守，也难以避免重登或者漏登情况的发生。二是从行政机关的角度来说，牺牲了行政效率，浪费了国家行政资源。同一登记区域内设置不同级别的登记机构负责登记事项，人为地增加了成本，增加了财政支出。不同级别的登记机构之间容易发生业务交叉和冲突，产生不必要的矛盾。三是从行政相对人（登记申请人和登记资料查询人等）的角度来说，增加了

其不便，也增加了其经济负担。由于资料由不同级别的登记机构分别管理，无法以土地权利人为单位进行归户，也不便于登记资料的查询，不利于维护交易安全。

《条例》规定不动产属地登记原则，主要有以下原因：一是属地登记是由不动产的本质属性，即不动产位置的固定性或不动产位置的不可移动性所决定的；二是属地登记原则是国际通行做法；三是为了促进统一登记，必须属地登记。如前所述，属地登记是不动产的本质属性的要求，是国际通行做法。要实行不动产的统一登记，必须首先实现不动产的属地登记。

二、跨县级行政区域的不动产登记

《条例》规定不动产登记按照县域为单位实行属地管辖原则，但是现实中可能存在有些不动产单元是跨行政区划的，不仅有跨县级行政区还可能是跨地级甚至省级行政区的，这时候就会产生由哪个地方的登记机构进行管辖的问题，也就是我们说的管辖权冲突。

为了避免多重管辖和遗漏管辖，《条例》规定由所跨县级行政区的主管部门先行协商管辖，协商不成的由他们共同的上级登记主管部门指定管辖。但是无论是协商管辖还是共同上级的指定管辖都要注意《条例》所规定的便民原则。此处的指定管辖由共同的上级主管部门指定管辖，体现了上级主管部门的指导和监督职权。

同时，还需要注意的是，本条说的是县级行政区管辖争议的共同上级，因此，指定管辖的部门不一定是县级部门的上一级。比如，跨地市级行政区的不动产虽然也是跨县级行政区的，指定管辖应由两个地级市的上一级指定，一般是省级登记主管部门；如果恰好这两个地级市又是跨省的，那么就应由国务院国土资源部来指定管辖。

三、属地登记原则的例外

不动产登记应当遵循属地登记原则，但也会存在一些例外情况。按照中编办《关于整合不动产登记职责的通知》的要求，“国土资源部会同林业局负责国务院确定的重点国有林区森林、林木、林地的登记发证；会同海洋局负责国务院批准项目用海、用岛的海域使用权和无居民海岛使用权的登记发证等”。

同时，《土地管理法》第十一条第二款规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。”

为此，本条第三款规定：“国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。”

四、直辖市、设区的市可以确定本级不动产登记机构，统一办理所属各区的不动产登记

按照《土地管理法实施条例》第四条第三款的规定，“设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记”，但是对国有土地没有作明确规定。

市辖区是否有权进行登记发证，一直存在争议，实践中也存在不同的做法。以土地登记为例，有的城市将所辖区范围内的所有土地全部规定由市进行登记发证，区不登记发证；有的城市是将所辖近城区范围内土地规定由市进行登记发证，而将远郊区的土地规定由区登记发证；有的城市是市不登记发证，全由区进行登记发证。

本次《条例》考虑到实践中的情况，明确规定“直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”。如此规定并不违反属地登记原则。属地登记原则的最基本特征是一个登记区域只能有一个登记机构，不能有多个登记机构，并不是绝对的只能以县级行政区为单位进行登记发证。

【执笔：国土资源部不动产登记中心蔡卫华、蓝天宇】

不动产登记簿（上）

【编者按】本期为《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）释义连载之四，刊发第二章不动产登记簿第八条和第九条的释义内容。

第二章不动产登记簿

第八条【不动产登记簿】

不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：

(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；

(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；

(三)涉及不动产权利限制、提示的事项；(四)其他相关事项。

释义：

不动产登记簿，是指由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。不动产登记簿既要反映不动产的自然状况，还要反映其上建立的各类法律关系，在不动产统一登记制度中处于核心地位。目前，国土资源部已经下发了《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）（以下简称《通知》），对统一的登记簿册的样式予以了更为细化的规定。

一、关于不动产登记单元

本条第一款规定了不动产登记单元及其编码制度。不动产单元，是指使不动产特定化，以便以之为基础设立登记簿簿页，并将不动产相关信息在登记簿上予以记载的基本单位。不动产单元是《条例》首次提出的概念。建立不动产单元制度是物权客体特定性的要求。不动产之间在空间上相互连接，必须通过测量等手段从空间上将其相互区分，使之成为独立的物。建立不动产单元，统一编码制度，既有利于区别不同的不动产，也有利于政府对不动产进行管理。

（一）不动产单元的特征。作为不动产登记的基本单位，不动产单元一般具备以下三个特征：

一是具有明确的界址或界限。该特征是为了将特定的登记单元与其他登记单元区分开来，土地和海洋在平面空间上必须是权属界限封闭的，而房屋则必须具有明确的四至界限，可以是墙体，也可以是其他的固定界限。

二是地理空间上的确定性与唯一性。土地是通过地籍测量的方式，形成地籍图或地籍册，并赋予每一个地块唯一的、确定的编码。登记簿通过援引该号码以确定土地的地理位置，据此形成地籍图与土地登记簿的关联性。房屋的坐落则通过房地产基础测绘形成的房地产分幅平面图与房地产项目测绘形成的房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图等加以确定，并赋予唯一的、确定的编码，形成房地产测绘资料与房屋登记簿之间的关联性。

三是具有独立的使用价值，即作为登记单元的不动产能够单独被使用。例如，根据《山东省土地登记条例》，对于土地使用权类型、用途、期限不同的土地，一般应当分别划宗。

（二）《条例》颁布前，各类不动产的登记单元。在不动产统一登记实施之前，土地、房屋、海域等不动产都规定了各自的登记单元，分别如下。

一是土地以宗地为登记单元。《土地登记办法》第五条规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”国土资源管理部门以宗地为单位填写土地登记簿。国土资源部此前一直积极推动宗地统一编码工作，颁布有专门的《宗地代码编制规则（试行）》，并对全国宗地统一代码编制工作进行了部署。房屋登记方面，《房地产登记技术规程》也对房屋登记基本单元的编码规则等予以了明确规定。

二是房屋以基本单元为登记单元。《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”

三是海域以宗海为登记单元。《海域使用权登记办法》第四条规定：“海域使用权登记以宗海为基本单位。权属界址线所封闭的用海单元称宗海。但填（围）海造地的，应独立分宗登记。单位和个人取得两宗以上海域的，应当按宗分别申请登记。两个以上海域使用人使用同一宗海域的，应当共同申请登记。”

（三）我国不动产单元的设置。本条第一款对不动产单元进行了原则性概括，明确了以登记单元为基础构建不动产登记簿。登记单元必须综合考虑各类不动产的空间物理特征及其组合情况。不动产单元则是由这些不动产权属界限封闭范围所形成的独立空间。根据《通知》规定，不动产登记簿依据不动产登记单元进行填写，具体分为宗地宗海基本信息、不动产权利信息和抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记等部分。

二、关于不动产登记簿

本条第二款规定：“不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。”因此，我国不动产登记簿的具体样式应当由国土资源部统一进行规定。

（一）《条例》颁布前登记簿的样式。在不动产分散登记的背景下，各类不动产都结合自身的权利特点，分别设置了登记簿，形式不一，各具特色。土地权利、土地承包经营权、海域使用权、水域滩涂养殖权、海岛使用权等不动产登记的基本单位都不同，都已经建立了各自统一的登记簿样式。房屋登记已经出台了专门的登记簿管理办法，草原登记尚缺乏详细的办法和规范，林权登记也还尚未出台统一的登记簿册样式。

一是土地登记簿以宗地为单位按照物的编成进行设计，土地登记卡及其续表对土地权利变动等事项进行全面记载。根据国土资源部《关于印发〈土地登记表格〉（试行）的通知》（国土资发〔2008〕153号）的规定，土地登记簿由土地登记卡、土地登记卡续表和共用宗土地登记卡目录三个部分组成。登记簿以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装。土地登记卡上全面记载了地块的宗地编号、面积、用途、权属性质等基本信息。土地登记卡续表中记载了土地初始、变更、注销和其他登记事项及其发生的时间。但是，土地登记的对象不包含所有土地权利，土地承包经营权被明确排除在外。此外，对于林地所有权和林地使用权的登记发证，管理上还存在一定争议。

二是房屋登记以房屋基本单元为单位，采取物的编成进行设计，以登记权利类型为基础，分别设置登记簿页。虽然住建部门尚未制定统一的房屋登记簿样式，但是《房屋登记簿管理试行办法》对房屋登记簿的基本记载事项进行了规定，地方可结合本地实际适当增加。房屋登记簿以“房屋基本单元”为基础，记载了房屋产权变动的基本情况。登记簿分为房屋基本状况、房屋权利状况以及其他状况三个部分。房屋基本情况包含了房屋编号、坐落、楼层、面积、土地权属性质以及房地产平面图等房屋自然信息。房屋权利状况部分包含了房屋的所有权、抵押权、地役权等权利变更情况。其他状况则包含了预告登记、异议登记、查封登记等不直接发生物权变动的登记类型。

三是土地承包经营权登记簿采取以户为单位，多个承包地块一并登记。根据《农业部办公厅关于印发〈农村土地承包经营权登记试点工作规程（试行）〉的通知》中关于土地承包经营权登记簿的规定，土地承包经营权登记簿包含承包主体情况、承包地块情况以及承包经营权证变更情况三个主要部分。承包主体情况包含发包方和承包方的名称和身份情况；承包地块情况中，包含承包户名下的多个承包地块，并分别标注了四至方位；承包经营权变更情况栏中包含证书的补发、换发和权属变更情况等。

四是海域使用权登记簿以宗海为单位进行登记。根据《海域使用权登记办法》的规定，宗海是指权属界线所封闭的用海单元，海域使用权登记簿由海域使用权登记表组成，按照海域使用权登记编号顺序进行设置。登记簿具体包括海域使用权人信息、宗海坐标、图件及相关信息、变更登记栏等。

五是无居民海岛使用权登记簿以单个海岛或者封闭区域为单位进行登记，包括海岛和岛上建

筑物的登记。根据《无居民海岛使用权登记办法》的规定，无居民海岛使用权登记是对海岛的权属、面积、用途、位置、使用期限、建筑物和设施等情况所作的登记。从登记簿的设计来看，包括海岛使用权人情况、用岛范围面积、岛上建筑物和设施情况以及变更登记情况。

六是林权登记簿包含林地和林木两类不动产的登记。从登记簿的设计来看，基本包含林地、林木坐落、面积、株树等客观描述情况和权利人情况。登记簿还设有变更登记栏，用于记载林权的变更情况。

七是水域滩涂养殖权登记簿延展期限单独设页。2010年，农业部第1408号公告颁布了《水域滩涂养殖证等登记簿》文本格式，登记簿可以分为养殖权人信息栏、水域滩涂信息栏、延展期限栏、变更登记栏。由于《物权法》、《渔业法》等法律中未规定养殖权的最低期限，实践中养殖权的期限相对较短，甚至一年一发，因此养殖权登记簿中专门设置了延展期限栏。

（二）目前不动产登记簿的设计。根据《通知》的规定，不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入统一不动产登记簿。登记簿具体分为宗地、宗海基本信息和不动产权利及其他事项登记信息，后者又包括土地所有权登记信息、建设用地使用权登记信息、宅基地使用权登记信息、房地产权登记信息、建筑物区分所有权业主共有部分登记信息、海域（含无居民海岛）使用权登记信息、构（建）筑物所有权登记信息、土地承包经营权、农用地使用权的其他使用权登记信息（非林地）、林权登记信息、其他相关权利登记信息、地役权登记信息、抵押权登记信息、预告登记信息、异议登记信息、查封登记信息等。根据《通知》规定，各地可以结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得随意减少登记簿的内容。

三、不动产登记簿记载事项

本条第三款规定了不动产登记簿的主要记载事项，主要分为不动产的自然状况、权属状况以及其他限制、提示事项等三种类型。

一是不动产的自然状况。不动产的自然状况主要是指坐落、界址、空间界限、面积、用途等信息。以土地登记簿记载为例，其坐落便是指宗地所在地的名称，界址主要是通过地籍编号和图号体现，面积则是指宗地的大小，用途主要是指土地的使用类型，具体包括水田、果园、天然牧草地、住宿餐饮用地等，按照《土地利用现状分类》的规定予以记载。对于房屋而言，还包括房屋的楼层等信息。

二是不动产的权属状况。不动产的权属状况，主要是指不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等信息。以土地登记簿记载为例，权利人是指土地使用权人或所有权人；类型是指集体土地所有权、国有建设用地使用权等类型；内容是指房屋容积率等限制内容；来源是指继承、转让、赠予等权利取得土地权利的方式；期限是指土地使用权的期限；权利变化情况，是指不动产权利的转移、延续、注销等情况。

三是不动产限制提示事项。这主要是针对异议登记、预告登记、查封登记等登记类型而规定的。在异议登记的情况下，登记簿记载的是他人对登记簿记载提出异议这一客观事实；在预告登记的情况下，登记簿记载的是他人享有将来发生物权变动请求权这一事实；在查封登记的情况下，登记簿记载的是司法机关查封的事实。上述情况下，都未发生权属的实际变动，记载只是一种风险的提示和权利的限制。

第九条【不动产登记簿的介质】

不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

不动产登记暂行条例(全文)

不动产登记暂行条例(全文) 第一章总则第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。第四条国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： (一)集体土地所有权； (二)房屋等建筑物、构筑物所有权； (三)森林、林木所有权； (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权； (五)建设用地使用权；

(六)宅基地使用权； (七)海域使用权； (八)地役权； (九)抵押权； (十)法律规定需要登记的其他不动产权利。第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。第二章不动产登记簿

不动产登记条例

编者注：《不动产登记暂行条例》明确，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。对普通市民影响小：东北师范大学经济研究所所长、经济学教授、博士生导师金兆怀指出，该制度的确立，对普通市民的影响可以说微乎其微，因为，大部分市民都只有一套普通房产，而对单套普通住房征收房产税的可能性几乎没有。中国政府网22日消息，《不动产登记暂行条例》公布，自2015年3月1日起施行。条例全文如下不动产登记暂行条例第一章总则第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。第四条国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

北京市不动产登记档案管理暂行办法

不动产登记档案管理暂行办法第一条为规范本市不动产登记档案管理工作，实现档案管理工作的规范化、标准化、现代化，有效保护和利用不动产登记档案，根据《中华人民共和国档案法》、《北京市实施<中华人民共和国档案法>办法》、《不动产登记暂行条例》等法律、法规、规章，制定本办法。第二条不动产登记档案是指在登记工作中形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的纸质档案和电子档案，包括登记申请材料、登记机构的内部审核文件以及具有保存价值的其他材料。第三条北京市国土资源局 (以下简称市国土局)不动产登记部门负责全市不动产登记档案的管理工作，对各分局不动产登记档案管理工作进行指导和监督检查。各级不动产登记档案管理机构具体负责各类不动产登记档案的管理和保护利用。第四条北京市不动产登记事务中心和各区县不动产登记事务中心应当设立不动产登记档案管理机构(以下简称档案管理机构)，配备专职档案管理人员，提供必要条件，建立健全管理制度和工作标准，明确工作责任，保障不动产登记档案管理工作正常开展。第五条各级不动产登记档案管理机构应履行下列职责： —1—

（一）贯彻执行相关法律、法规、规章，建立、健全本单位的档案管理工作制度；（二）负责接收、整理本单位不动产登记业务部门移交的登记档案；（三）指导本级不动产登记业务部门完成归档工作；（四）统一管理本单位的不动产登记档案并提供利用。第六条各级不动产登记业务部门应当按照本办法规定，向本单位档案管理机构移交应当立卷归档的材料，集中管理。任何单位和个人不得拒绝归档或者据为己有。第七条档案管理人员应当忠于职守，遵纪守法，具备专业知识。各单位应当保持档案工作人员的相对稳定，加强对档案管理人员的教育和培训。第八条不动产登记档案，应当做到书写材料合乎标准、字迹工整、内容规范、图形清晰、数据准确、符合档案立卷归档的要求。第九条档案管理机构应配备与档案管理工作相适应的库房、办公室、阅览室。档案库房应符合档案保护的要求，保持规定的温湿度，配备相应的设施、设备，做好防火、防盗、防高温、防尘、防光、防潮、防有害生物、防有害气体等工作，确保不动产登记档案的完整、安全和有效利用。第十条不动产登记档案的保管期限分为永久和定期。档案—2—

不动产登记档案管理办法

不动产登记档案管理办法标准化文件发布号：（9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-

不动产登记档案管理办法第一章总则第一条为规范本市不动产登记档案管理工作，实现档案管理工作的规范化、标准化、现代化，有效保护和利用不动产登记档案，根据《中华人民共和国档案法》、《不动产登记暂行条例》、《四川省不动产登记规范化操作手册》等法律、规章、规定，制定本办法，各级不动产登记档案管理部门要严格执行。第二章档案管理部门第二条内江市不动产登记局负责全市不动产登记档案的管理工作进行指导和检查，市县两级不动产登记中心具体负责各自不动产登记档案的管理和保护利用。第三条各级不动产登记中心应成立专门的档案管理部门，配备专职档案管理人员，提供必要条件，明确工作责任，保障不动产登记档案管理工作正常开展，指导本级不动产登记业务部门完成归档工作。第二章档案内容第四条不动产登记档案包括从房管部门移交的房屋登记档案、从农业部门移交的承包地登记档案、从林业部门移交的林权登记档案以及不动产登记中心制作的不动产登记档案，含纸质档案和电子档案两种形式。第五条不动产登记档案的内容包括在登记工作中形

成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的纸质档案和电子档案，包括权属来源资料、登记申请材料、登记机构的内部审核文件以及具有保存价值的其他材料（如：实地查看记录、登记现场询问笔录及照片或声像、各种税费的缴纳凭证、契约、司法协助文书、不动产登记簿、不动产测绘资料、不予登记决定、查询申请表等）。第六条不动产登记簿以电子介质存放为准，存储于不动产登记数据库中，做好不动产登记簿的实时电子备份。电子不动产登记薄应转换形成唯一的纸质不动产登记簿，纸质不动产登记簿须存放在不动产登记档案管理部门，并由登记实施部门会同不动产登记档案管理部门负责维护。第七条不动产测绘资料为不动产登记中心测绘管理部门移交的不动产测绘的相关资料，一般以宗地为单位立卷归档保存。第三章立卷归档第八条从房管、林业、农业等部门接收的电子档案应留底存档，同时按照不动产统一登记的要求，逐步进行档案资料融合形成不动产登记电子档案库；接收的纸质档案应单独保存，在办理不动产变更登记过程中逐步整理为不动产登记档案。第九条不动产登记档案必须在各级不动产登记中心档案管理部门集中归档管理，任何单位和个人不得拒绝归档或者据为己有。

北京市不动产登记资料查询

北京市不动产登记资料查询 1.1 登记资料查询 1.1.1 查询主体下列情形可以依法查询不动产登记资料： 1．权利人可以查询、复制其全部的不动产登记资料； 2．因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况； 3．人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料； 4．法律、法规规定的其他情形。查询不动产登记资料的单位和个人应当向登记部门说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记信息。 1.1.2 申请材料申请查询不动产登记资料，申请人应到登记部门设立的登记场所提出申请，并填写不动产登记资料查询申请书。查询不动产登记资料提交的材料包括： 1．查询申请书； 2．申请人身份证明材料。委托查询的，还应当提交授权委托书和代理人的身份证明材料、不动产坐落或者不动产权属证书、不动产登记证明的证号，境外委托人的授权委托书还需经公证或者认证； 3．不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人查询的，提供利害关系证明、不动产坐落或者不动产权属证书、不动产登记证明的证号； 4．权利人申请查询不动产登记原始资料的，还应提交不动产权属证书； 5．人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料和工作人员的工作证或执行公务的证明文件； 6．法律、法规规定的其他材料。登记部门按照本规范第1.3.1条规定的不动产登记业务分工，受理不动产登记资料的查询申请。 1.1.3 查询条件符合下列条件的，登记部门应当予以查询或复制不动产登记资料： 1．申请人到登记部门现场查询的； 2．查询的不动产属于本登记部门的管辖范围； 3．查询申请材料齐全，且符合形式要求； 4．查询主体及其内容符合本规范第20.3.1条的规定； 5．查询目的明确且不违反法律、法规规定； 6．法律、法规规定的其他条件。 1.1.4 查询程序 1．申请。查询人填写不动产登记资料查询申请书，申请书应按规定明确不动产坐落或权属证书（或登记证明）的证号、查询目的及需要查询的事项，并提交查询人的身份证明。

不动产登记暂行条例全文

2014年不动产登记暂行条例全文第一章总则第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。第三条国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。第四条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： (一)集体土地所有权; (二)房屋等建筑物、构筑物所有权; (三)森林、林木所有权; (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权; (五)建设用地使用权;

(六)宅基地使用权; (七)海域使用权; (八)地役权; (九)抵押权; (十)法律规定需要登记的其他不动产权利。第五条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。第六条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。跨县级行政区域的不动产的登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目的用海、用岛等不动产的登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。第二章不动产登记簿第七条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有惟一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登

不动产统一登记信息应用平台总体技术框架

技术架构不动产登记信息管理基础平台采用国产自主可控信息技术、按照云计算模式构建，技术架构如图2所示。图2 不动产登记信息管理基础平台技术架构 1.基础设施层基础设施层也称基础设施即服务层（IaaS ），是将计算资源、存储资源、网络资源等物理资源进行整合，按照云服务模式和云架构建立共享资源池，形成可按需动态扩展的高性能计算环境、大容量存储环境，满足海量不动产登记数据存储、高并发用户登记业务办理和信息共享查询，以及各级登记业务系统接入平台的需要。不动产登记数据其他数据不动产登记统一接入服务不动产登记服务不动产登记信息共享、查询与分析服务

2.平台层平台层也称平台即服务层（PaaS）,是不动产登记信息管理基础平台的枢纽，负责对物理资源、数据资源、应用服务、通用资源等进行统一管理、监控与调度，负责提供应用开发和部署的环境。 3.数据资源层数据资源层也称数据即服务层（DaaS）,由不动产登记数据、其他数据等组成，负责数据的统一组织与管理，对应用层的不动产登记信息系统、信息共享和查询服务系统、信息分析系统提供数据支撑。不动产登记数据包括覆盖全国的、通过历年土地、房屋、林地、草原、海域登记积累的登记信息。不动产登记数据通过日常登记业务实时动态更新。 4.应用层应用层也称软件即服务层（SaaS）。面向各类用户，通过网络提供不动产登记信息的查询、分析、交换、共享服务和登记业务办理服务。服务对象包括各级不动产登记机构，国土资源、住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门，公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门，以及权利人、利害关系人等。通过统一应用服务门户向用户呈现。 5.标准和制度保障体系标准和制度保障体系包括数据和应用服务方面和技术标准规及管理制度，确保不动产登记信息管理基础平台各组成部分之间，以及平台与外部系统交互能够有效衔接，规运转。

2019不动产登记暂行条例全文

2019不动产登记暂行条例全文不动产登记条例是社会的一大关注点，下面小编为大家搜集的一篇“2019不动产登记暂行条例全文”，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友! 国土资源部正式公布《不动产登记暂行条例实施细则》,《实施细则》明确产权未发生变更、转移的,原来的不动产权属证书继续有效,可以不更换新证书。实施细则已于今年1月1日起开始实施。对于老百姓来说,最关心的一个问题是,不动产登记后,之前的房产证等证书是否依然有效?是否需要立即申请更换呢? 对此,《不动产登记暂行条例实施细则》第105条明确规定:“本实施细则施行前,依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的,不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。”简单来说,就是在产权未变更、转移的情况下,可以一直持有旧证书,老百姓不用着急去换新证。

如何进行不动产统一登记呢?《实施细则》规定:申请不动产登记的,申请人应当填写登记申请书,并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的,可以提供复印件,复印件应当与原件保持一致。专家还表示,如果当事人不申请,登记机构不会主动或强制登记。三类主体可以查询不动产登记资料关于不动产登记资料查询问题,《不动产登记暂行条例实施细则》明确提出,国家实行不动产登记资料依法查询制度,并把查询主体限定为权利人、利害关系人、有关国家机关,而这三类主体查询、复制其不动产登记资料的范围也不一样。根据细则,权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的,依照本条规定办理。

不动产登记简介

（1）不动产的概念不动产（immovable property）是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权、如建筑物及土地上生长的植物。我国规定不动产的类型有：土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建（构）筑物的物。最核心的是土地、最复杂的是房产。不动产与动产的划分是以物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值作为划分标准的。动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。不动产是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物。（2）不动产登记的概念和内容不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。 1.登记是依当事人申请的行为。 2.登记是国家专职部门的活动。 3.登记内容为不动产物权及其变动事项。 4.登记事项须记载于不动产登记簿。登记的权利包括：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产登记的内容： 1.不动产的坐落、界址、空间界址、面积、用途等自然状况。 2.不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利等变化等权属状况。 3.涉及不动产权利限制、提示的事项。 4.其他相关事项。不动产登记的确是房地产税向存量环节征收的必要前提，但并不是充分必要条件。2013年3月28日，国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工进行通知，要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。

北京市不动产登记申请审批表

编号日期申请人情况证件号通讯地址联系电话联系电话联系电话邮编代理人姓名联系电话申请登记类型 □土地所有权　■国有建设用地使用权　□宅基地使用权　□集体建设用地使用权 □土地承包经营权　□林地使用权　□房屋所有权　□建筑物所有权　□森林、林木所有权 □森林、林木使用权　■抵押权　□地役权　□其它_________________收件收件人权利人姓名(名称)身份证件种类单位：平方米登记申请人 □首次登记（□总登记　□初始登记）　□转移登记　□变更登记　■注销登记　□更正登记 □异议登记　□预告登记　□查封登记　□补证　□换证　□其他_________________ 证件号用途林种邮编不动产类型房屋面积原不动产权证号不动产单元号不动产情况身份证件种类法定代表人或负责人代理人姓名代理机构名称法定代表人或负责人登记申请人北京市不动产登记申请审批表身份证件种类证件号身份证件种类证件号代理机构名称义务人姓名(名称)构筑物类型通讯地址坐落

备注登簿备注代理人（签章）：代理人（签章）：取件需役地不动产单元号复审年月日年月日核定申请人（权利人签章）：申请人（义务人签章）：0(人民币元) 债务履行期限(债权确定期间) 全部申请登记原因初审登簿人：登簿时间：本申请人对填写的上述内容及提交的申请材料的真实性负责。如有不实，申请人愿承担法律责任。审查人：年月日不动产登记审批情况(申请人请勿填写) 审查人：地役权情况被担保债权数额(最高债权数额) 抵押物面积抵押情况需役地坐落抵押物范围申请证书版式申请分别持证 ■单一版　□集成版 ■是　□否在建工程抵押注销核定人：年月日年月日

不动产登记暂行条例实施细则

不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）第一章总则第一条【立法依据】为保证不动产统一登记制度的有效实施，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），制定本细则。第二条【不动产范围】依照本细则登记的不动产包括：（一）耕地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等；（二）定着于地表、地上或者地下的房屋等建筑物、构筑物以及特定空间；（三）海域及海上建筑物、构筑物；（四）定着于土地的森林和林木；（五）法律、行政法规规定可以登记的其他不动产。第三条【连续登记】未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律、行政法规另有规定的除外。第四条【一体登记】房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当以土地、海域为基础一体登记。第五条【跨区域不动产的登记管辖】依照《条例》第七条第二款的规定，接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的登记机构，在登记完毕后应当将不动产登记簿记载的有关事项告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。第六条【国家级不动产的登记管辖】国务院确定重点国有林区的森林、林木和林地，以及国务院批准项目用海、用岛的登记由国土资源部统一受理，并会同有关部门办理，依法向权利人颁发证书。在京中央国家机关使用的国有土地等不动产登记依照《在京中央国家机关用地土地登记办法》等有关规定办理。第二章不动产登记簿第七条【不动产单元】不动产单元由权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间构成。不动产单元编码规则由国土资源部制定。无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域，以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。

不动产登记7大规范

（1）《不动产登记数据库标准》。《不动产登记数据库标准》以《条例》、登记制度和《簿册样式》为主要依据，基于原有土地、房屋、林业、草原、海域等登记数据，面向各级不动产登记数据库建设需求，明确不动产登记数据库的术语定义、内容、要素分类与编码、数据结构、命名规则、字段常量等内容，指导不动产登记数据库建设、数据交换与数据共享。《不动产登记数据库标准》主要规范不动产登记结果数据，各地结合本地不动产统一登记职责整合等实际情况，在此基础上扩展，满足本地不动产登记业务需要。（2）《不动产登记数据整合建库技术规范》。依据《不动产登记数据库标准》，面向不动产统一登记制度实施前各级（主要是市、县级）已有的各类不动产登记存量数据整合建库，明确不动产登记数据整合建库的目标、任务、内容、方法和程序，指导各级不动产登记机构开展存量不动产登记数据整合建库工作。不动产统一登记制度实施后产生的登记数据满足统一的标准规范要求。（3）《不动产登记数据汇交规范》。面向各级不动产登记机构整合建库的成果数据，编制《不动产登记数据汇交规范》，明确汇交数据内容、汇交格式、汇交时间、汇交程序、汇交职责等内容，为不动产登记统一接入系统运行奠定基础。（4）《不动产登记数据共享交换规范》。主要面向不动产登记机构应与住建、农业、林业、海洋等部门之间的数据共享交换，明确不动产登记机构所需共享的住建、农业、林业、海洋等部门的审批与交易数据，住建、农业、林业、海洋等部门所需共享的不动产登记数据，以及共享的方式、共享职责、共享流程等内容，为实现不动产登记、审批、交易数据的实时互通共享奠定基础。（5）《不动产登记信息管理基础平台接入技术规范》。对地方不动产登记机构本地运行的不动产登记信息系统接入信息平台提出技术要求，确保各级相关系统与信息平台平稳对接。（6）《不动产登记信息系统建设技术规范》。依据不动产登记制度设计，面向不动产登记业务全过程网络化管理，编制《不动产登记信息系统建设技术规范》，明确系统功能模块、接口要求等内容，指导市、县级不动产登记信息系统建设。（7）《不动产登记信息管理基础平台服务规范》。对利用信息平台提供的各类服务提出技术要求，确保各类服务对象与信息平台平无缝对接。

2020年北京市不动产登记工作规范2篇

Word格式 I A4打印 I 内容可修改 2020年北京市不动产登记工作规范2篇 Beijing real estate registration norms in 2020 编订：JinTai College

2020年北京市不动产登记工作规范2篇前言：细则也称实施细则，是有关机关或部门为使下级机关或人员更好地贯彻执行某一法令、条例和规定，结合实际情况，对其所做的详细的、具体的解释和补充。本文档根据细则内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文下载后内容可随意调整修改及打印。本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：《北京市不动产登记工作规范（试行）》 20xx年实施 2、篇章2：《北京市不动产登记工作规范（试行）》政策解读从20xx年1月1日起，公证不再成为市民在继承房产或者接受遗赠房产时的必选项了。下文是关于北京市不动产的登记细则最新消息，仅供参考! 篇章1:《北京市不动产登记工作规范（试行）》20xx年实施20xx年，本报曾经刊发《老人继承遗产难过公证关》一文，60多岁老人想继承90岁驾鹤西去父亲的房产，不仅需要

在公证处、派出所、老家街道办、房屋过户大厅几处来回跑，还要缴纳公证费。国土资源部就注意到这样的情况。今年5月30日出台的《关于印发〈不动产登记操作规范（试行）〉通知》对继承、受遗赠的不动产登记专门进行了规定。按照这一规定，因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，按《不动产登记暂行条例》及其实施细则的相关规定办理登记;申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书的，该通知也专门规定了相应的办理程序。市规划国土委相关负责人表示，“规范”的出台是既贯彻落实《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》和国土资源部相关政策的重要举措，也是规范全市不动产登记行为、维护交易安全、保护权利人合法权益的重要保障。记者注意到，新“规范”要求，公证成为继承（受遗赠）不动产登记的可选项。这也就意味着，如果市民愿意走公证程序，还可以按照公证程序来办;如果市民想直接到不动产登记大厅办手续，省去公证环节和费用，也可以办理。篇章2:《北京市不动产登记工作规范（试行）》政策解读【按住Ctrl键点此返回目录】

《不动产登记暂行条例》.doc

第一章总则第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。第四条国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： (一)集体土地所有权; (二)房屋等建筑物、构筑物所有权; (三)森林、林木所有权; (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权; (五)建设用地使用权; (六)宅基地使用权; (七)海域使用权; (八)地役权; (九)抵押权; (十)法律规定需要登记的其他不动产权利。第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。第二章不动产登记簿第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项： (一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况; (二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况; (三)涉及不动产权利限制、提示的事项; (四)其他相关事项。第九条不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。第十条不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。第十一条不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。第十二条不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

不动产登记数据库标准

不动产登记数据库标准 1 范围本标准规定了不动产登记数据库的内容、要素分类与编码、数据库结构等。本标准适用于不动产登记数据库建设、数据交换和共享等。 2 规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款，其最新版本适用于本标准。 GB/T 2260 中华人民共和国行政区划代码 GB/T 4754 国民经济行业分类与代码 GB/T 13923 基础地理信息要素分类与代码 GB/T 17986 房产测量规范 GB/T 21010 土地利用现状分类 GB/T 26424 森林资源规划设计调查技术规程 TD/T 1001 地籍调查规程 TD/T 1015 城镇地籍数据库标准 CJJ/T 115 房地产市场信息系统技术规范 JGJ/T 246 房屋代码编码标准 JGJ/T 252 房地产市场基础信息数据标准 JGJ 278 房地产登记技术规程 HY/T 123 海域使用分类体系 HY/T 124 海籍调查规范 NY/T 2538 农村土地承包经营权要素编码规则 NY/T 2539农村土地承包经营权确权登记数据库规范 3 术语和定义下列术语和定义适用于本标准。 3.1 不动产 real estate 土地、海域以及房屋、林木等定着物。 3.2 不动产单元 real estate unit 权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间。 3.3 地籍区 cadastral district 在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的土地管理区域。

3.4 地籍子区 cadastral subdistrict 在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分的土地管理区域。 3.5 宗地 cadastral parcel 土地权属界线封闭的地块或空间。[GB/T 1001] 3.6 宗海 cadastral sea 权属界线封闭的同类型用海单元。[HY/T 124] 3.7 无居民海岛 uninhabited island 不属于居民户籍管理的住址登记地的海岛。 3.8 房屋 building 土地（海域）上的建筑物、构筑物，包括独立成栋、有固定界线的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界线的封闭空间。 3.9 自然幢 natural building 一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。[CJJ/T 115] 3.10 逻辑幢 logical building 根据数据组织和管理的需要，对自然幢按结构或类型进行逻辑分割而成的房屋。[CJJ/T 115] 3.11 户 unit 幢内具有连续空间及边界的、具有独立户号、可独立登记的结构单元，也可称为套。[CJJ/T 115] 3.12 定着物 things fixed on land 固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。 3.13 林班compartment 为便于森林资源经营管理、合理组织林业生产而划分的一种长期性的、最小的森林经营管理区划单元。[GB/T 26424] 3.14 小班subcompartment 内部特征基本一致，与相邻地段有明显区别，而需要采取相同经营措施的森林地块或小区，是森林资源规划设计调查、统计和森林经营管理的基本单位。[GB/T 26424] 3.15 界址线 boundary line 宗地、宗海或无居民海岛的边界线。 3.16 界址点 boundary point 土地、海域或无居民海岛的权属界址线的转折点。

不动产统一登记信息的管理系统平台解决方案设计

不动产登记信息管理平台解决方案我国现有的不动产登记职责分布在多个部门，许多城市实行房、地分开登记，国有建设用地使用权在土地管理部门登记，其上房屋则在房产管理部门登记；此外，耕地、林地、滩涂、海岛等不仅涉及国土、农业、林业等多个部门，登记程序、标准等也各有不同。随着经济社会的发展，市场经济对归属清晰、权责明确的产权制度要求越来越高，原有做法已经不适应经济社会发展的需要。 2013年11月20日，国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。整合分散在多个部门的不动产登记职责由一个部门承担，通过提供“一站式”服务，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。启动不动产统一登记制度改革，建立不动产统一登记工作协调制度，推动土地登记历史资料整理与信息化，建设不动产统一登记信息平台将是首批进行不动产统一登记试点地区正在面临的重要任务。不动产登记信息管理平台不动产登记信息管理平台主要解决各部门的数据交换、信息整合、数据共享和实时互通。按照国家部署要求，该平台通过数据交换接口、数据抄送等方式，首先实现不动产部、住房城乡建设部、农业部、林业局、海洋局等部门现有土地、房屋、草原、林地、水域滩涂、海域海岛等审批、交易和登记信息的历史数据共享，然后通过统一的登记窗口和信息平台，受理新增不动产登记涉及的各类登记事项，进而实现各业务的实时互通互查。面向公众，不动产登记信息管理平台提供不动产登记查询服务系统，方便社会依法查询。 ? 实现土地、房屋、草原、林地、水域滩涂、海域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享。? 利用遥感、GIS、二三维可视化等技术，实现对不动产数据的查询、统计、分析、输出、信息展示等，并以图形、表格、文字、GIS和数据模型相结合的方式，直观、准确、动态地展示涉及不动产登记数据各个方面的信息。 ? 采用“房地合一”模式，实现不动产的统一登记。 ? 推动不动产登记信息公示，向公众开放可以用于搜索、查询的不动产登记数据信息。 ? 提供多样的辅助硬件设备接口，如条码枪、身份证读取器、扫描仪等。系统架构设计不动产登记信息管理平台总体框架以信息化标准规范体系和数据交换体系为体系结构，以国土、房产、林业、草原、海域等数据等各类的登记、空间、档案数据库为基础，将地理信息服务（图形浏览、定位查询、空间分析等）、属性查询与统计分析、专题图件发布等GIS服务加以封装，通过不动产登记基础平台提供的各类服务和接口支撑，建立面向不动产登记的登记信息管理系统和信息公示系统（图1）。

不动产登记暂行条例-全文

国务院令公布《不动产登记暂行条例》 2015年3月1日今日国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。《条例》共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。第一章总则第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。第三条不动产收藏登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。第四条国家行为不动产同意登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产全力，不因登记机构和等级程序的改变而受到影响。第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办法登记： (一)集体土地所有权； (二)房屋等建筑物、构筑物所有权； (三)森林、林木所有权； (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权； (五)建设用地使用权； (六)宅基地使用权； (七)海域使用权； (八)地役权； (九)抵押权； (十)法律规定第六条国务院国土资源管理主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。第七条不动产登记由不动产所在地的县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门制定办理。

《不动产登记暂行条例》条文解读

《不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例》》条文解读山东省法学会企业商事法律研究会刘文荣近日近日，，国务院总理李克强签署第656号国务院令号国务院令，，公布《不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例》》，自2015年3月1日起施行日起施行。。《条例条例》》共六章三十五条共六章三十五条，，对不动产登记机构对不动产登记机构、、登记簿登记簿、、登记程序登记程序、、登记信息共享与保护等作出规定登记信息共享与保护等作出规定。。第一章总则第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。（解读：整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。根据物权法第十条规定，不动产实行统一登记，并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。制定出台条例，通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，

整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”）第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。第四条国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。（解读：通过不动产统一登记，会进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到

北京市继承(受遗赠)不动产登记工作程序

北京市继承（受遗赠）不动产登记工作程序（试行）《北京市继承（受遗赠）不动产登记工作程序（试行）》适用于我市行政辖区内不动产登记申请人因继承（受遗赠）取得不动产权利申请办理的转移登记。市不动产登记中心、各区不动产登记中心在办理该类不动产登记时均应按照本规定开展工作。一、提交经公证的材料或者生效的法律文书的不动产登记不动产登记申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，登记部门按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《北京市不动产登记工作规范（试行）》的相关规定办理。登记部门可以根据实际工作情况，将提交经公证的材料或者生效的法律文书的不动产登记申请人作为绿色通道的服务对象之一，为其提供更便捷的服务。二、不提交经公证的材料或者生效的法律文书的不动产登记不动产登记申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书的，登记部门可安排专门的业务窗口负责此类登记业务的政策解释、办理流程介绍、申请材料接收等工作。对此类登记业务可以按照以下工作程序办理：（一）核实不动产登记有关情况工作人员在向拟通过继承（受遗赠）办理不动产登记的申请人介绍需要提交的申请材料、继承材料查验流程、公示期限等不动产登记的办理要求后，应告知其至档案窗口查询不动产登记的有关情况，包括是否存在抵押登记、查封登记、预告登记、异议登记、网签等情形。同时提示其应在对查询结果中影响不动产权利转移的情形进行处理后申请办理继承（受遗赠）不动产登记，否则可能会影响最终的登记决定。申请人持身份证明文件、亲属关系证明、被继承人（遗赠人）死亡证明、遗嘱或遗赠抚养协议等文件向档案窗口申请查询拟继承（受遗赠）的不动产登记有关情况。经审核，符合查询条件的，档案窗口应向申请人出