房地产项目投资与融资复习题

房地产项目投资与融资复习题

一、单项选择题。

1．房地产的（）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

A适应性B对专业管理的的依赖性

C位置的固定性D相互之间的影响性

答案：C

解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性

2．某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则( )个月可收回投资.

A 50.5

B 60

C 65

D 75

答案：C

解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65

3．某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为( )

A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%

答案：B

解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%

4．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）

A 房屋出租

B 房地产抵押

C 土地使用权出让

D 土地使用权转让

答案：C

解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场

5．一般来说，认知定价法所确定的价格（）价值定价法所确定的价格。

Ａ高于Ｂ低于Ｃ等于Ｄ高于等于

答案：Ａ

6．某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为( )万台.

A102 B120 C108 D88

答案:C

解析:Q=0.8*110+0.2*100=108

7．下列说法不正确的是( )

A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。

B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2。

C在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上

D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35％一45％。

答案：A

解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。

8．某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（）

A P（1+i）n

B P

（1+i*n）

C P*n*i

D A（1+i）n

答案：B

解析：Fn= P（1+i*n）

9．某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（）

A 101万元

B 137万元

C 256万元

D 500万元

答案：B

解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137

10．从房地产投资的角度说,风险是指( )

A房地产投资结果的好坏程度B获取预期投资收益的可能性大小

C房地产投资项目激烈竞争程度D房地产开发程度

答案：B

解析：从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小.

11．风险最大的是商业物业风险,是因为( )

A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大

B商业投资的预测最难

C商业的社会发展方向不易预测

D商业人员无法竞争时心理变化很大

答案：A

解析：商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大

12．房地产开发活动可从（）两个方面进行考察。

A投资资金量和预期收益资金B资金流通方式和对策

C出租、出售或经营形态D物质形态和货币形态

答案：D

解析：房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。

13．对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（）

A销售收入B开发利润C成本利润率D投资回报率

答案：A

解析：销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。

14．下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（）

A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。

B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。

C分析时要设定不确定因素的变化范围

D对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。

答案：B

15．开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

A10日B15日C1个月D2个月

答案：C

解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

16．个人住房抵押贷款期限可长达（）年。

A 10

B 20

C 30

D 50

答案：C

解析：个人住房抵押贷款期限可长达30年。

17．关于贷款担保说法错误的是（）

A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。

B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。

C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。

D贷款有保证、抵押、质押三种形式。

答案：B

解析：贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。

18．（）的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

A市级购物中心B区购物商场

C居住区商场D邻里服务性商店

答案： A

解析：市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

19．a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（）

Ａabcd Ｂbacd

Ｃcabd Ｄacbd

答案：Ｄ

解析：应明确调查的步骤。

20．申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的（）。

A20% B 30% C 50% D60%

答案：C

解析：申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的50%。

二、多项选择题

1．房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（）

A变现性差 B投资额巨大

C投资回收周期长 D需要专门的知识和经验

E具有过人的胆量和风险承担精神。

答案：ABCD

解析：不包括E项。

2．银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到（）因素。

A抵押物的流动性 B贷款期限的长短

C通货膨胀的预期 D贷款企业的信用等级

E所处的市场条件

答案：ABCE

解析：还要考虑到抵押物价值取得的情况。

3．金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括（）。

A企业资信等级 B项目基本情况

C市场分析结果 D财务评价指标

E贷款担保方式

答案：BCD

解析：金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括项目基本情况、市场分析结果、财务评价指标

4．写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（）确定。

A消费价格指数 B商业零售价格指数

C上证价格指数 D建安工程价格指数 E中房价格指数

答案：AB

解析：主要考虑以上两种因素。

5．对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为（）方面。

A销售收入 B物业增值

C减少纳税 D股权增加 E 租金

答案：BCDE

解析：对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。

6．对收益性物业来说，空置率提高将会导致（）等后果。

A租金收入减少 B附加支出增加

C物业资本价值下降 D运营成本下降

E租客要求更大的租金折扣

答案：ACE

解析：对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。

7．投资者可以控制的风险包括( )

A利率风险 B政策性风险 C 资本价值风险

D持有期风险 E比较风险

答案：CDE

解析：AB属于系统风险.

8．居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（）等。

A普通住宅 B公寓 C别墅

D客栈 E酒店

答案：ABC

解析：客栈和酒店不属于居住物业。

9．房地产市场的功能有（）

Ａ配置存量房地产资源和利益

Ｂ指导供给以适应需求的变化

Ｃ指导政府制订科学的土地供给计划

Ｄ引导需求适应供给条件的变化

E显示房地产市场需求的变化。

答案：ABCDE

10．确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面

A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。

B控制混凝土质量

C对对工程中的配套设备进行检验。

D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法

E关注各项工程的工作量。

答案：ＡＢD

解析：不包括C、E

11．下列说法不正确的是（）

A房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加

B营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率

C城市建设维护税额＝应纳税销售(出租)收入×税率

D教育费附加＝应纳税销售(出租)收入×税率

E现行营业税的税率为3％

答案：CDE

解析：城市建设维护税和教育费附加为营业税税额的7％和3％。营业税税率现为5%。12．分析市场趋势的方法主要有：（）

Ａ购买者意图调查法Ｂ销售人员意见综合法

Ｃ专家意见法Ｄ时间序列分析法

E相关分析法

答案：ＡＢＣＤE

13．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。Ａ同质偏好Ｂ同形偏好

Ｃ集群偏好Ｄ分散偏好E心理偏好

答案：ＡＣＤ

解析：三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。

14．盈亏平衡分析的基本方法是建立（）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

A销售收入与成本B销售收入与费用

C成本与产量D利润与成本E销售收入与销量

答案：CE

解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系15．财务评价的辅助报表包括（）

A损益表B总投资估算表C资产负负债表

D经营成本表E借款偿还表

答案：BDE

解析：AC为基本报表。

三、判断题。

1．房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。

2．房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数.

3．在置业投资中,运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越低,项目抵抗风险的能力越弱

4．多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。

5．投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。6．为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。

7．开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。

8．投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。

9．市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。

10．决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。11．双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于买方和卖方代理形式。12．资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

13．如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。

14．对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售15．在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除．

四、计算题（共2题，每题10分，要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点两面位。）

1. 某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后,当年可获得净收益50万元,以后逐年增加15%,要求10年净收益回收贷款的本利和,问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末)

答案:

该酒店第一年末的净收益现值为:

P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}

=50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27万元

该酒店总投资=50427/(1+12%)=450.24万元

2.某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本\专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?

房地产融资几种常见方式

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵 押、在建工程抵押 一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A： 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；

房地产开发与经营模拟试题(附答案)

房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( B )。 A、1000万元 B、2000万元 Ｃ、3000万元Ｄ、4000万元 2.下列房地产交易活动处于房地产一级市场得就是( D ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中居住用地最高出让年限为( D )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4.房地产租金已收租金额占应收租金额得百分比称为( B ) A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5.( A )就是指国家以土地所有者得身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金得行为。 A.土地使用权得出让 B、土地使用权得转让 C、土地使用权划拨Ｄ、土地使用权赠与 6.对预测中高收入人群得住宅需求效果较好得市场需求预测方法就是( B ) A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7.已知某房地产今年得销售成本为3315万元,存货平均余额为411万元,那么存货周转天数为( B ) A 8、07 B 44、61 Ｃ20 Ｄ30 8.按房地产市场得规范程度划分,可以把房地产市场分为( C )。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场与土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场与乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场 D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场与置换市场等 9.下列房地产交易活动处于房地产二级市场得就是( C ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10.在土地一级市场上,根据竞争性得强弱可以采用不同得土地使用权出让方式,其中在一定程度上排斥了市场机制得作用,具有较大垄断性得一种方式就是( A )。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12.实收房地产租金占计划房地产租金得百分比称为( A ) A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( C )。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业得资质条件要求自有流动资金在( B )以上。 A 500万元 B 1000万元Ｃ1500万元Ｄ2000万元 15.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( A )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16.( C )就是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,

《房地产金融学》--试卷A及参考答案

华中师范大学成人本科 学年第二学期 ； 《房地产金融学》试卷（A 卷） I : 考试时间：91 分钟 闭卷 任课老师： 装 班级： 学号： 姓名： 成绩: 一、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分） 1. 土地及房产价格长期上升的趋势以及房地产适于充当抵押品的特性，决定了房地产抵押贷款 的（ ） A. 安全性 B.流动性 C.长期性 D.多样 性 2. 我国房地产金融机构的主体是 （ ） A. 住房储蓄银行 B.商业银行房地产信贷部 3. 从大量应调查对象中随机抽取一部分, 然后再推算出总体数据的调查方法叫做 （ A. 普遍调查法 B. 典型调查法 C. 抽样调查法 D. 分层调查法 4. 如果有一个房地产投资项目是可行的，则该项目未来的收益率必须大于或等于（ 6. 通常情况下，设定抵押权的房地产价值要大于（ 7. 在信托关系中，受托人是为了受益人的利益管理和处理信托财产，受托人不能收取信托财产 所产生的利益，也不承担相应的亏损，这就是信托财产核算的（ 8. 房地产特约信托存款是存款人指定了该存款的运用范围、对象和方式，信托机构除收取约 的信托报酬外，所有盈亏责任承担者是（ 9. 房地产股票的发行比债券限制更为严格，具备这一资格只能是得到批准的（ 10. 如果债券只面向少数与发行者关系密切的投资者，则称之为（ 11. 会员制证券交易所指的是一种不以盈利为目的的社团法人，其会员由证券公司、投资 等证券商组成，在会员制交易所中，能够进入交易所直接参与交易只能是（ C ?住房合作社 D. 住房信贷保险机构 A.期望收益率 B.内部收益率 订 :5.我国现阶段房地产信用的最主要形式是（ C.营业率 D.保本占用率 A. 商业信用 B. 国家信用 C.银行信用 D.民间个人信用 A.贷款额度 B. 应付利息 C. 市场价格 D. 市场利率 A.安全性 B.独立性 C.收益性 D.流动性 A.存款人 B. 代理人 C.贷款人 D.信托机构 A.私营企业 B.国有企业 C.有限责任公司 D.股份有限公司 A.直接发行 B.间接发行 C. 私募发行 D. 公募发行 公司

《项目投资与融资》试题及答案解析

《项目投资与融资》试题及答案 二单项选择(下列各题只有1个正确答案，请选出，多选、不选均不得分) 1、重要项目的投资选址首先要考察项目所在地的（）。 A.投融资环境 B.法律环境 C. 经济环境 D.投资政策 答案：A 分析：重要项目的投资选址首先要考察项目所在地的投融资环境。 2、两种基本的融资方式是按照形成项目的融资（）体系划分的。 A.保险 B.信用 C.周转 D.结构 答案：B 分析：按照形成项目的融资信用体系划分，项目的融资分为两种基本的融资方式：新设项目法人融资与既有项目法人融资。 3、新设项目法人融资又称（）。 A.项目融资 B.新设法人融资 C.法人融资 D.新设融资 答案：A 分析：新设项目法人融资又称项目融资。 4、项目融资以（）为基础。 A.投资研究 B.初步投资决策 C.融资谈判 D.融资研究 答案：A 分析：项目融资以投资研究为基础。 5、公司融资是以已经存在的公司本身的（）对外进行融资，取得资金用于投资与经营。 A.资产 B.收益 C.权益 D.资信

答案：D 分析：公司融资是以已经存在的公司本身的资信对外进行融资，取得资金用于投资与经营。 6、（）适用于实力强大的公司进行相对较小规模项目的投资。 A.建立单一项目子公司 B.非子公司式投资 C.由多家公司以契约式合作结构投资 D.设立有限责任公司 答案：B 分析：非子公司式的投资适用于实力强大的公司进行相对较小规模项目的投资。 7、投资人以资本金形式向项目或企业投人的资金称为（）。 A.注册资金 B.资本公积 C.权益投资 D.企业留存利润 答案：C 分析：投资人以资本金形式向项目或企业投入资金称为“权益投资”。注册资金、资本公积、企业留存利润是权益投资的形式。 8、依照公司法设立的有限责任公司、股份有限公司是（）。 A.合伙制结构 B.契约式合资结构 C.股权式合资结构 D.以上都不对 答案：C 分析：依照公司法设立的有限责任公司、股份有限公司是股权式合资结构。 9、在（）这种投资结构下，按照法律规定设立的公司是一个独立的法人，公司对其财产拥有产权，公司的股东依照股权比例来分配对于公司的控制权及收益。公司对其债务承担偿还的义务，公司的股东对于公司承担的责任以注册资金额为限。 A、股权式合资结构 B.有限责任公司C、契约式合资结构 D.合伙制结构 答案：A 分析：B是A的一种。

房地产融资的16种途径

房地产融资的16种途径 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

卓顶最新2019华南理工房地产金融模拟试题

一、单项选择题（在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的） 1.我国现阶段房地产信用的最主要形式是（C）。 A.商业信用 B.国家信用 C.银行信用 D.民间个人信用 2.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有（D）。 A.回收期长 B.风险性 C.运行的地域性 D.保值增值性 3.债务人无法足额偿还债务，即使执行担保，也肯定造成较大损失，这种贷款的风险程度是（B） A次级B可疑C关注D损失 4.某一目标房地产价格水平的高低，主要取决于（C）。 A.本地区房地产的供求状况 B.全国房地产的供求状况 C.本地区同类房地产的供求状况 D.全国同类房地产的供求状况 5.通常情况下，设定抵押权的房地产价值要大于（B）。 A.应付利息 B.贷款额度 C.股票价值 D.市场价格 6.我国个人住房贷款期限在一年以上，贷款期间遇法定利率调整，贷款利率(C)。 A．自法定利率调整的次月1日起调整B．自法定利率调整的当月起调整 C．从次年1月1日起按新的利率调整D．维持合同利率，无需调整 7.在房地产抵押贷款业务中，如果购房者首付比例增加，贷款比例降低，则（A）。 A.放贷者风险变小 B.放贷者风险增加 C.放贷者风险不变 D.不影响借款人的积极性 8.在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属()，但未经()同意，不得变卖抵押品。A A．抵押人，抵押权人 9.房屋拍卖所得的清偿顺序是（B）： ①支付处分抵押房屋的费用，②扣除抵押房屋应承担的税款，③偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金，④剩余金额返还抵押人，⑤若拍卖所得不足支付前三项费用，抵押权人向抵押人追偿。B①②③④⑤ 10.房地产开发信贷过程中的借款人分析，可以衡量房地产企业获利能力的指标是（D）。 A.资产负债率 B.流动比率 C.速动比率 D.销售利润率 11.环境保护评价属于房地产开发项目评估的（B）阶段的内容。 A借款人评估B.项目建设条件评估C.市场评估D.投资估算与筹资评价 12.我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，已成为住房金融体系的重要组成部分，属于(C)。 A．商业性住房金融B．福利性住房金融C．政策性住房金融D．保障性住房金融

房地产经纪人协理考试题及答案

2016 年房地产经纪人协理考试全真模拟试题及(答案)（2） 房地产经纪基础总分 100分时间 150分钟 一、判断题（共 40 题，每小题 0.5 分。判断下列各题观点的正误，正确的在答题卡上将字母[A]涂黑，错误的将字母[B]涂黑。） 1.房地产经纪是一种专业服务行为。 A 2.房地产经纪人在经纪业务中可以利用买卖双方信息不对称赚取差价。B 3.经纪人可以在签订经纪合同时预收部分佣金。A 4.房地产拍卖是房地产经纪活动的一种特殊形式。A 5.取得房地产经纪人执业资格是发起设立房地产经纪机构的必备条件。A 6.房地产经纪人员可以个人名义从事经纪活动。B 7. 在促成一宗房产买卖交易过程中，由于种种原因没有成交，经纪人员不可以向委托人收取任何费用。B 8.房地产经纪合同采用书面形式。A 9.居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。A 10. 在房屋出租委托代理活动中，如果委托方交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，房地产经纪机构可以单方解除经纪合同。A 11.《北京市存量房买卖合同》中，约定了房屋交付时卖方有义务对房屋及附属物的查验提供必要帮助和清单。A 12.房地产经纪合同存在必须以房地产交易合同的成立为前提。A 13.受托人因无法亲自处理委托事务，可自行转委托第三人。B 14.《北京市房屋租赁合同》中，租赁用途为非居住的，甲方需到房屋所在地的房屋行政管理部门办理租赁合同备案手续。A 15.只要客户愿意购买，尚未取得预售许可证的楼盘也可以销售。B 16.在销售项目市场分析中常用到 SWOT 分析定位法，优势和劣势分析主要是着眼于外部环境的变化及对项目的可能影响。B 17.在《北京商品房买卖合同》条款，非出卖人原因造成商品房损坏，出卖人不承担保修责任。A 18.客户会是房地产经纪人维系客户的工具，比较容易建设和长期经营。A 19.商品房预售合同条款变更，需要到管理系统办理变更备案。B 20.对于新建商品房，按揭付款的按揭比例最高为 70%。B

《工程项目投资与融资》模拟试题(一)

《工程项目投资与融资》模拟试题（一） 《工程项目投资与融资》模拟试题(一) 一、选择题(混合选择题) 1、现有甲、乙、丙三个互相独立的投资方案，假设无资金筹集数量的限制，基准收益 率为12%，三个方案的内部收益率分别为10%，15%，12%，则可接受的方案是( )。 A. 甲方案 B.乙方案 C.乙方案和丙方案 D.甲、乙、丙三个方案 2、国内现行价格有国家定价、国家指导价和市场价格三种价格形式，在多种 价格并存的情况下，项目财务价格应采用( )。 A. 国家定价 B(国家指导价 C(市场价格 D(预计最有可能发生的价格 3、影子价格是商品或生产要素的任何边际变化对国家的基本社会经济目标所作贡献的 价值，因而，影子价格是( )。 A(市场价格 B(反映市场供求状况和资源稀缺程度的价格 C .计划价格 D(理论价格 4、在对项目进行盈亏平衡分析时，各方案的盈亏平衡点生产能力利用率如下，则抗风 险能力较强的是( ) A(45% B(60%

C . 80% D(90% 5、根据国务院发布的规定，下列投资项目中不实行资本金制度的是( ) A(国有单位投资项目 B(集体投资项目 C(个体投资项目 D. 公益性投资项目 二、辨析题 1、工程项目与全寿命费用的含义是相同的, 2、有了投资偏差，就不需要进度偏差, 三、简答题 1、可转换债券融资的利弊分析, 2、建筑安装工程造价有哪些费用组成,如何计算, 四、论述题 什么是资本金制度,项目融资的主要资本金来源是什么, 五、计算题 某企业从银行贷款200万元，用于购买设备，若偿还期为8年，每年末偿还相等的金额，贷款利率为7.2%，每年末应偿还多少, 88 《工程项目投资与融资》模拟试题(一)参考答案 一、选择题(混合选择题) 1.B 2.C 3.B 4.A 5.D 二、辨析题 1. 答:错:工程项目投资与工程项目的全寿命费用是两个完全不同的概念。工程项目投资是指工程所有相关活动中所发生的全部费用之和;而全寿命费用是指工程项目一生所消耗的总费用，包括工程建设、运营和报废等各阶段的全部费用。具

房地产金融试题

一、香港房地产发展成功的原因 1.高地价政策 2.政府控制土地开发 3.活跃的房地产投资企业 4.稳定的税费以及完善法律制度等 二、房地产证券化的特征 1基础资产的法律形式是合同权利 2、参与者众多，法律关系复杂 3、独特的融资模式 4、安全系数高 5、证券品种多样化，适合于投资 6、政策性强 三、除了商业银行贷款外，房地产开发商还有哪些融资渠道？ 1.大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。有关监管部门应该适当放松对房地产上市公司的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量的小规模闲散资金。 2.将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大，比较适合投资于住宅产业的开发，有利于提高投资规模。 3.鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。

4.积极发展住房公积金贷款。可以利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。 （划线部分为关键词，答出即可得分） 四、什么是房地产信托有何作用？ 房地产信托机构接受委托人的委托，为了收益人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产以及相关资财的一种信托行为。 作用 1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务，可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。 2. 利用房地产信托的社会理财只能，提高经济效益，促进房地产业的发展。 3.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，客观上起到了融通房地产资金的作用。 4.信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才和专业资格为房地产业提供多种多样的相关服务。 五、房地产抵押：指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先受偿。

《工程项目投资与融资》模拟试题(一

《工程项目投资与融资》模拟试题（一）0 《工程项目投资与融资》模拟试题(一) 一、选择题(混合选择题) 1、现有甲、乙、丙三个互相独立的投资方案，假设无资金筹集数量的限制，基准收益 率为12%，三个方案的内部收益率分别为10%，15%，12%，则可接受的方案是( )。 A.甲方案 B.乙方案 C.乙方案和丙方案 D.甲、乙、丙三个方案 2、国内现行价格有国家定价、国家指导价和市场价格三种价格形式，在多种价格并存的情况下，项目财务价格应采用( )。 A.国家定价B(国家指导价 C(市场价格D(预计最有可能发生的价格 3、影子价格是商品或生产要素的任何边际变化对国家的基本社会经济目标所作贡献的 价值，因而，影子价格是( )。 A(市场价格B(反映市场供求状况和资源稀缺程度的价格 C .计划价格D(理论价格 4、在对项目进行盈亏平衡分析时，各方案的盈亏平衡点生产能力利用率如下，则抗风 险能力较强的是( ) A(45% B(60%

C . 80% D(90% 5、根据国务院发布的规定，下列投资项目中不实行资本金制度的是( )A(国有单位投资项目B(集体投资项目 C(个体投资项目D.公益性投资项目 二、辨析题 1、工程项目与全寿命费用的含义是相同的, 2、有了投资偏差，就不需要进度偏差, 三、简答题 1、可转换债券融资的利弊分析, 2、建筑安装工程造价有哪些费用组成,如何计算, 四、论述题 什么是资本金制度,项目融资的主要资本金来源是什么, 五、计算题 某企业从银行贷款200万元，用于购买设备，若偿还期为8年，每年末偿还相等的金额，贷款利率为7.2%，每年末应偿还多少, 88 《工程项目投资与融资》模拟试题(一)参考答案 一、选择题(混合选择题) 1.B 2.C 3.B 4.A 5.D 二、辨析题

房地产法规模拟试题1(含答案).doc

房地产法规模拟试题1 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1.在我国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在(C) A.租金的差别 B.方式的不同 C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋所在地房管机关(B ) A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是(C) A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府 4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是(C) A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权 5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应 (B) A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除 6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以(C) A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 7.房地产开发企业资质等级有(D) A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 8.设立房地产开发企业依法应实行(B) A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.备案制 9."三通一平"的三通是指(C) A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑(D) A.不予补偿

项目投资与融资试题及答案解析

《项目投资与融资》试题及答案二单项选择（下列各题只有1 个正确答案，请选出，多选、不选均不得分） 1、重要项目的投资选址首先要考察项目所在地的（）。 A. 投融资环境 B. 法律环境 C. 经济环境 D. 投资政策答案：A 分析：重要项目的投资选址首先要考察项目所在地的投融资环境。 2、两种基本的融资方式是按照形成项目的融资（）体系划分的。 A. 保险 B. 信用 C. 周转 D. 结构答案：B 分析：按照形成项目的融资信用体系划分，项目的融资分为两种基本的融资方式：新设项目法人融资与既有项目法人融资。 3、新设项目法人融资又称（）。 A. 项目融资 B. 新设法人融资 C. 法人融资 D. 新设融资答案：A 分析：新设项目法人融资又称项目融资。 4、项目融资以（）为基础。 A. 投资研究 B. 初步投资决策 C. 融资谈判 D. 融资研究答案：A 分析：项目融资以投资研究为基础。 5、公司融资是以已经存在的公司本身的（）对外进行融资，取得资金用于投资与经营。 A. 资产 B. 收益 C. 权益 D. 资信答案：D 分析：公司融资是以已经存在的公司本身的资信对外进行融资，取得资金用于投资与经营。 6、（）适用于实力强大的公司进行相对较小规模项目的投资。 A. 建立单一项目子公司 B. 非子公司式投资 C. 由多家公司以契约式合作结构投资 D. 设立有限责任公司答案：B 分析：非子公司式的投资适用于实力强大的公司进行相对较小规模项目的投资。 7、投资人以资本金形式向项目或企业投人的资金称为（）。 A. 注册资金 B. 资本公积 C. 权益投资 D. 企业留存利润答案：C 分析：投资人以资本金形式向项目或企业投入资金称为“权益投资” 。注册资金、资本公积、企业留存利润是权益投资的形式。 8、依照公司法设立的有限责任公司、股份有限公司是（）。 A. 合伙制结构 B. 契约式合资结构 C. 股权式合资结构 D. 以上都不对答案：C 分析：依照公司法设立的有限责任公司、股份有限公司是股权式合资结构。 9、在（）这种投资结构下，按照法律规定设立的公司是一个独立的法人，公司对其财产拥有产权，公司的股东依照股权比例来分配对于公司的控制权及收益。公司对其债务承担偿还的义务，公司的股东对于公司承担的责任以注册资金额为限。 A、股权式合资结构 B.有限责任公司C、契约式合资结构 D.合伙制结构 答案：A 分析：B 是A 的一种。 10、有限责任公司的设立要有（）个股东，股份有限公司的设立要有（）个以上的发起人股东。 A.2~50 ，4 B.10~50 ，5答案： C 分析：按照我国的《公司法》 C. 2~50，5 D.8~40 ，5 ，主要的股权式合资企业分为有限责任公司和股份有限公司。有限 责任公司的设立要有 2 个以上50 个以下的股东，股份有限公司的设立要有 5 个以上的发起人股东。 11、下面对合伙制结构的叙述中正确的是（）。 A. 合伙制结构分一般合伙制和特殊合伙制

中国房地产融资20种模式与成功案例

第一章中国房地产市场概况 一、中国房地产市场发展历史 第一阶段：复苏阶段(1978-1986) 新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。 第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991） 87年以后开始市场化 1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。 第三阶段：快速发展阶段（1992-1993） 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。 第四阶段：理性发展阶段（1994-1997） 94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。 94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。 第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今） 1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。 2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。 第二章中国房地产市场金融概况 房地产金融市场现状 1、金融突入总量增长且结构不断优化 2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发 债券、上市融资 第三章中国房地产市场的两大支柱 1、中国房地产市场的土地资源 2、中国房地产市场的金融资本 第四章中国房地产市场当前新政

下篇房地产融资实务 第六章国内银行贷款 第一节国内银行贷款概论 影响商业银行贷款的利率因素 中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。 国内商业银行贷款种类 信用贷款 信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。 信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款 分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款； 保证书担保贷款 保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。 商业放贷的七大风险 政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险 第二节国内银行贷款运作程序 一、贷款申请 （一）借款人资格 （二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料 二、商业银行贷款调查 （一）借款人资格的核查 （二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价 三、核定信用等级，提出审查结论 四、房地产开发贷款审查和审批 三性原则：合法性、合规性、可靠性 五、贷款的发放 六、贷后管理

2018华南理工房地产金融模拟试题

一、单项选择题（在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的） 9. 房屋拍卖所得的清偿顺序是（ B ）： 环境保护评价属于房地产开发项目评估的（ B ）阶段的内容。 A 借款人评估 B. 项目建设条件评估 C. 市场评估 D. 投资估算与筹资评价 我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，已成为住房金融体系的重要组成部分，属于 A. 商业性住房金融 B ．福利性住房金融 C. 政策性住房金融 D ．保障性住房金融 1. 我国现阶段房地产信用的最主要形式是（ C ）。 A. 商业信用 B. 国家信用 C.银行信用 D. 民间个人信用 2. 由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升， 这一点决定了房地产资金具有（ D ）。 A. 回收期长 B. 风险性 C. 运行的地域性 D. 保值增值性 3. 债务人无法足额偿还债务，即使执行担保，也 肯定造成 较大损失 ，这种贷款的风险程度是（ A 次级 B 可疑 C 关注 D 损失 4. 某一目标房地产价格水平的高低，主要取决于（ ）。 A. 本地区房地产的供求状况 B. 全国房地产的供求状况 C. 本地区同类房地产的供求状况 D. 全国同类房地产的供求状况 5. 通常情况下，设定抵押权的房地产价值要大于（ ）。 A. 应付利息 B. 贷款额度 C. 股票价值 D. 市场价格 6. 我国个人住房贷款期限在一年以上，贷款期间遇法定利率调整，贷款利率 ）。 A.自法定利率调整的次月 1 日起调整 B .自法定利率调整的当月起调整 C.从次年1月1日起按新的利率调整 D .维持合同利率，无需调整 7. 在房地产抵押贷款业务中，如果购房者首付比例增加， 贷款比例降低，则（ ）。 A. 放贷者风险变小 B. 放贷者风险增加 C. 放贷者风险不变 D. 不影响借款人的积极性 8. 在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属 （ ） ，但未经 （ ） 同意，不得变卖抵押品。 A A.抵押人，抵押权人 ①支付处分抵押房屋的费用， ②扣除抵押房屋应承担的税款， ③偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金， 剩余金额返还抵押人， ⑤若拍卖所得不足支付前三项费用，抵押权人向抵押人追偿。 B ①②③④⑤ 10. 房地产开发信贷过程中的借款人分析，可以衡量房地产企业获利能力的指标是（ D ）。 A. 资产负债率 B. 流动比率 C.速动比率 D.销售利润率 11. 12.

房地产金融自学考试试题

房地产金融自学考试试题-----------------------作者：

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做试题,没答案?上自考365,网校名师为你详细解答! 浙江省2009年1月自学考试房地产金融试题 课程代码：00173 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.房地产金融学是______的一个分支，是一门边缘学科。( ) A.房地产学 B.保险学 C.房地产经济学 D.经济学 2.下列属于管理行的房地产信贷部的主要职责( ) A.指导和管理全行系统的房地产金融工作 B.研究和制定房改金融工作的方针和政策 C.协助有关部门筹集和建立城市、企业、居民个人三级住房基金 D.制定有关房地产金融市场配套规章制度并组织实施 3.下列哪种情况能说明投资方案中有些成本费用太大，同时也能说明可能管理不善，应该压缩成本或改善管理？( ) A.偿债收益低 B.营业率高 C.保本占用率高 D.投资收益率低 4.房地产投资属于______，因为它可以直接导致社会总产品和财富的增加。( ) A.需求方投资 B.供应方投资 C.产业投资 D.金融投资 5.下列哪一种房地产信贷是根据国家住房改革制度方针的政策而设立的?( ) A.住房储蓄 B.住房基金

C.发行房地产债券 D.发行房地产股票 6.银行要坚持______原则，既是国有银行性质决定的，也是商业银行经营的自我约束机制的客观要求。( ) A.安全性 B.流动性 C.盈利性 D.政策性 7.债务人如不能按期偿还贷款本息，就称之为违约，贷款银行有权依照法律程序取消住房抵押贷款的( ) A.处分权 B.赎回权 C.抵押权 D.赠与权 8.下列哪一类信托业务是融资和融物相结合的处理?( ) A.融资信托业务 B.代理业务 C.租赁信托业务 D.信托咨询业务 9.证券基本特点是( ) A.收益性 B.风险性 C.变现性 D.价格上的变动性 10.房地产证券经纪人是代理客户进行证券买卖以取得______的中间商。( ) A.股息 B.佣金 C.红利 D.本金 11.当典当物成为死当后，典当行就取得了对该典当物的( ) A.收益权 B.使用权 C.所有权 D.转典权 12.在有形物质中，______不能作为保险标的。( ) A.房屋 B.设施

房地产经纪人执业资格考试全真模拟题一

房地产经纪人执业资格考试全真模拟题一

房地产经纪人执业资格考试全真模拟题（一） 一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案只有一个最符号题意） 1、存量房地产属于房地产（）。 A．一级市场 B．二级市场 C．三级市场 D．四级市场 2、下列不属于销售阶段常见的市场调查方法是（）。 A．实地调查法 B．座谈会 C．成交客户问卷调查 D．二手资料调查 3、房地产市场调查流程中，搜集一手及二手资料后的后续工作是（）。A．质量控制 B．数据处理分析 C．制定调查操作方案 D．形成报告 4、（）试图从外部联系上寻找问题的各种相关因素。 A．预测性调查 B．因果性调查 C．探测性调查 D．描述性调查 5、（）就是形成市场差异化产品。 A．形象定位 B．市场定位 C．产品定位 D．客户定位 6、（）是一种最理想的对策。 A．ＷＴ对策 B．ＳＯ对策 C．ＷＯ对策 D．ＳＴ对策 7、空间形式属于建筑策划方法中的（）环节的内容。 A．目标规模设定 B．外部条件调查

C．内部条件调查 D．方案构想 8、消费者的生活方式属于市场细分因素中的（）。 A．地理因素 B．人口因素 C．心理因素 D．行为因素 9、（）不是影响房地产价格的一般因素。 A．土地成本 B．人口状况 C．经济发展状况 D．人文环境 10、不列关于均价的说法正确的是（）。 A．均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系 B．一般来说整体均价是在分栋、分期均价的基础上建立起来的 C．均价制定要求考虑房地产本身的成本及市场供求关系 D．在均价确定过程中，重点市场比较楼盘不应少于8个 11、在项目销售的预热期，应以（）为主。 A．广告推广 B．活动推广 C．品牌推广 D．促销推广 12、销售过程中的定金收取工作由（）。 A．销售人员收取后，统一交给财务人员 B．销售人员直接收取，财务人员开据收据 C．财务人员直接收取并开据收据 D．销售人员和财务人员共同收取 13、市场细分的要求不包括（）。 A．个别性 B．可测量性 C．易受影响性 D．一致性 14、在楼盘投入市场后比较成熟，消费者认同程度较高的情况下，可采用的总体定价策略是（）。 A．高价策略 B．低开高走策略 C．稳定价格策略 D．中价策略

历年房地产金融考题整理房地产金融

历年房地产金融考题整理房地产金融房地产金融历年考题及答案整理 ,整理:2010年1月10日其中加粗的题目考过数次, 一、名词解释 1、房地产证券化 答:房地产证券化是将房地产投资直接转变成有价证券形式，投资人和房地产投资标的物之间之间的关系由拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权，广义的房地产证券化包括房的产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化;狭义的房地产证券化指的就是权益证券化。 2、房地产信托 答:房地产信托是指信托机构接受委托经营、管理或处理的财产为房地产及相关财物的信托关系 3、房地产信托投资基金 答:房地产信托投资基金是指信托投资公司等通过组建基金、发放受益凭证，把众多的、不特定的投资者的资金集中起来，委托公司投资专家按投资最佳收益目标和最小风险的原则把集中起来的资金分散投资于各种证券、其他金融商品和房地产等项目的一种基金形式。投资于房地产的称之为房地产投资基金。 4、房地产金融 答:房地产金融是围绕房地产业的开发、经营，消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。房地产金融就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。 5、房地产保险

答:房地产保险是指在房屋设计、营建、销售、消费等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。 6、房地产金融机构 答:(无答案) 二、计算题 1、某家庭购房抵押贷款20万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用月等额还款方式还款。试计算该家庭的月还款额。 n15，12(1i，)i5%,12，(1，5%,12) ,,200000，,1581.63apn15，12(1，)i,1(1，5%,12),1 2、在上题中，假设该家庭已按月等额偿还了5年。试计算该家庭的贷款余额。 n,m15，12,5，12i(1，),1(1，5%,12),1pa,,1581.63，,149115.46mn,m15，12,5，12ii(1，)5%,12(1，5%,12) 三、论述题或问答题 1、当前我国房地产企业融资存在哪些问题，分析我国房地产企业应如何多元化融资, 答:我国房地产开发企业面临融资的主要问题主要表现为 : (一)贷款方式单一。 第一种是房地产开发流动资金贷款; 第二种是房地产开发项目贷款;第三种是房地产抵押贷款。 (二)企业直接融资比重偏小。 (三)各种融资方式的局限性限制。 (四)法律法规不完善。 房地产业是一个资金高度密集性行业，如果不借助于各种融资手段，开发企业将寸步难行。因此在融资渠道多元化的建设上，需要大胆探索出路径，除传统的方

《项目投资与融资》试题与答案

《项目投资与融资》试题及答案 二单项选择 ( 下列各题只有 1 个正确答案，请选出，多选、不选均不得分) 1、重要项目的投资选址首先要考察项目所在地的（）。 A. 投融资环境 B. 法律环境 C.经济环境 D. 投资政策 答案： A 分析：重要项目的投资选址首先要考察项目所在地的投融资环境。 2、两种基本的融资方式是按照形成项目的融资（）体系划分的。 A. 保险 B.信用 C.周转 D. 结构 答案： B 分析：按照形成项目的融资信用体系划分，项目的融资分为两种基本的融资方式：新设项目法人融资与既有项目法人融资。 3、新设项目法人融资又称（）。 A. 项目融资 B. 新设法人融资 C. 法人融资 D. 新设融资 答案： A 分析：新设项目法人融资又称项目融资。 4、项目融资以（）为基础。 A. 投资研究 B.初步投资决策 C.融资谈判 D. 融资研究 答案： A 分析：项目融资以投资研究为基础。 5、公司融资是以已经存在的公司本身的（）对外进行融资，取得资金用于投资与经营。 A. 资产 B. 收益 C. 权益 D. 资信 答案： D 分析：公司融资是以已经存在的公司本身的资信对外进行融资，取得资金用于投资与经营。 6、（）适用于实力强大的公司进行相对较小规模项目的投资。 A. 建立单一项目子公司 B.非子公司式投资 C. 由多家公司以契约式合作结构投资 D.设立有限责任公司 答案： B 分析：非子公司式的投资适用于实力强大的公司进行相对较小规模项目的投资。

7、投资人以资本金形式向项目或企业投人的资金称为（）。 A. 注册资金 B.资本公积 C.权益投资 D.企业留存利润 答案： C 分析：投资人以资本金形式向项目或企业投入资金称为“权益投资”。注册资金、资本公积、企业 留存利润是权益投资的形式。 8、依照公司法设立的有限责任公司、股份有限公司是（）。 A. 合伙制结构 B. 契约式合资结构 C.股权式合资结构 D. 以上都不对 答案： C 分析：依照公司法设立的有限责任公司、股份有限公司是股权式合资结构。 9、在（）这种投资结构下，按照法律规定设立的公司是一个独立的法人，公司对其财产拥有产权， 公司的股东依照股权比例来分配对于公司的控制权及收益。公司对其债务承担偿还的义务，公司的 股东对于公司承担的责任以注册资金额为限。 A、股权式合资结构 B. 有限责任公司C、契约式合资结构 D.合伙制结构 答案：A 分析： B 是A 的一种。 10、有限责任公司的设立要有（）个股东，股份有限公司的设立要有（）个以上的发起人股东。 A.2~50 ， 4 B.10~50 ， 5 C. 2~50， 5 D.8~40， 5 答案：C 分析：按照我国的《公司法》，主要的股权式合资企业分为有限责任公司和股份有限公司。有限责 任公司的设立要有 2 个以上 50 个以下的股东，股份有限公司的设立要有 5 个以上的发起人股东。 11、下面对合伙制结构的叙述中正确的是（）。 A.合伙制结构分一般合伙制和特殊合伙制 B.一般合伙制下，每一个合伙人对合伙制结构的债务及其他经济责任和民事责任均承担无限连 带经济责任 C、一般合伙人对合伙机构承担有限连带责任 D.一般合伙制适用于一些大型项目 答案： B 分析：合伙制结构有两种基本形式：一般合伙制和有限合伙制。一般合伙人对于合伙机构承担无限 连带责任，有限合伙人只承担有限责任。一般合伙制通常只适用于一些小型项目。 12、（）是项目前期研究的核心内容。