浅谈我国不动产登记制度的完善

浅谈我国不动产登记制度的完善

随着市场经济得日趋活跃,当事人之间得不动产交易大量涌现,因不动产登记制不完善而引发得纠纷也由此增多.法院在认定未办理不动产权属登记得买卖合同效力时,一般有以下4种作法：合同不成立,一方收受得财产以不当得利返还给另一方,造成损失得由过错一方负责赔偿；合同无效,由双方承担合同无效得法律后果；合同“尚未发生效力”,一方可强制另一方实际履行或在解除合同时要求对方承担违约责任；合同成立生效,产生一种债权请求权.但不动产所有权未发生转移,买方可依合同请求卖方承担违约责任,其中前三种做法都将登记得效力及于房屋买卖合同本身,认为未经权属登记,合同债权或不能成立或成立后不能生效,唯有最后一种做法将登记得效力独立于买卖合同之外,认为登记与否不妨碍合同债权得发生.由此可见,各地法院在不动产登记得效力上认识并不一致,究其原由,是由于我国立法得不明确,不但有关不动产物权变动得登记制度尚未在

产.

3 结论：

从以上得分析中能够看出,当第三人为善意时,第三人都能取得不动产,不管不动产登记采生效主义依然采对抗主义,基本上同样地爱护交易安全和第三人利益得.而当第三人为恶意时,在不动产登记采对抗主义得情况下,恶意第三人不能取得不动产；然而,在不动产登记为生效要件得情况下,恶意第三人却能够取得不动产,从交易安全方面考虑,笔者认为,交易安全应当包括两方面,以本案例分析,一方面是受让人乙得交易安全；另一方面是第三人丙得交易安全,一般而言,当事人之间在有关物权变动得意思表示达成一致后,到办理物权登记之前,总有一段时刻间隔,假如不动产登记为物权变动之生效要件,则在此段时刻间隔中,物权变动不生效,原不动产所有人甲仍是不动产得有权处分人,他为了获得更好得交易价格,或者处于其他方面利益得考虑,不管第三人丙是善意依然恶意,甲得这种有违商业道德得行径都将得逞,如此得法律规则,关于受让乙而言,就没有交易安全得公平正义假如讲不动产登记得生效主义有利于爱护第三人利益得话,那确实是它连恶意第三人都爱护另外,有学者认为,不动产登记采对抗主义制度本身自相矛盾,理由是,不动产物权变动依当事人得意思表示一致能够生效,然而该“生效”得物权不能对抗第三人,即该“物权”没有公认得物权得对世权得性质,若其不能对抗第三人,他得设立又如何能“生效”,因此,该“物权”就不可能成为真正得物权,是没有意义得物权.wwWM笔者认为,登记对抗主义中意思一致而取得得物权在性质上,属于负解除条件得物权,在没有善意第三人时,物权变动生效,出现善意第三人得情况后,物权变动得效力不能对抗第三人.另外,物权进展到现代,差不多是有限制得绝对权,在善意取得制度中,为了爱护交易安全和善意第三人得利益,真正权利人得物权都不能对抗第三人,因此,假如我们认为只要有第三人得对抗,物权就不是真正得物权得话,那么现在所有得物权都不是真正得物权,之因

此得出那个错误得结论,咨询题在于没有正确把握现代物权得性质.

（2）不动产登记应采形式审查制

登记得实质审查制,即登记机关关于登记之申请,除须审查登记条件是否在形式上完备外,关于不动产物权变动之缘故与事实是否相符、有无瑕疵,也须详细审查,经确定后方予登记.而登记得形式审查制与此恰恰相反,登记机关关于登记得申请,只进行形式上审查,而关于契约上所载得权利事项,在实质上是否真实,有无瑕疵,在所不咨询.

实质审查制有以下两个要紧弊端：

第一、由于进行实质审查,审查得范围和力度都相当大,登记机关得审查费用非常高而且手续繁冗,需要花费当事人大量得金钞票和精力,使得交易费用和成本骤升,人为地设置了市场调配资源机制得障碍,同时,在登记时实质审查得时刻比较长,完全不符合市场经济高速运转得需要,而且,现实中不动产登记种类繁杂,数量庞大,每件登记都要进行全面得实质审查,必将耗费登记机关大量得人力和物力,因此,从经济效益和效率得角度而言,实质审查是不足取得.

有人提出,依照德国法中关于物权行为得理论,民事法律行为分为物权行为和债权行为,这两种行为有着本质得不同,假如采纳物权行为无因性理论,即物权行为在其法律效力和法律结果上必须与其原有行为得有效性相分离,不动产变动之际,登记官吏得审查范围也就仅限于审查直截了当发生物权变动得物权行为.笔者认为,首先,我国大多数学者都认为物权行为理论是“概念法学得幽灵”而不主张物权行为得无因性理论,其次,假如登记中仅审查直截了当发生物权变动得物权行为,那事实上与形式审查制一般无异.

第二、坚持实质审查制得学者经常提出实质审查得最大优点,即利用登记机关行政权力得高效、权威性使物权得以公示并获得公信力,而且,采取严格得公示态度可使物权变动完全处于国家得治理和操纵之下,便于国家有关部门进行治理和监督,法律得社会爱护功能得到充分发挥.然而,笔者认为,在我国得当前公权力缺乏有效制约得国情下,实质审查制特别容易导致国家公权力对私权力侵扰和过度干预得咨询题.

首先,在实质审查制中,登记机关需要对合同得实质性条款进行审查,以确定物权变动之缘故与事实是否相符.假如登记机关是行政机关得话,依照契约自由原则,合同得订立应由当事人之间私法自治,假如登记时登记机关都要关于合同实质条款进行审查,实际上等于扮演了司法机关得角色,不动产登记几乎就变成了向司法机关提起得合同效力确认之诉,背离了不动产登记得初衷,同时也是对当事人意思自治得过分干预.

实质审查得登记具有公信得效力,有得学者称之为公信原则.公信原则系指依公示方法所表现得物权纵不存在或有异,但关于信赖此项公示方法所表示之物权、而为物权交易之人,法律仍承认具有与真实物权存在相同法律效果,以为爱护得原则.一旦实行登记得实质审查制,登记具有强大得法律效力-公信力,登记机关就必定需要为此承担相应强度得法律责任,关于真实权利人所受损害予以补偿.在登记如有错误、遗漏、虚伪而致权利人于损害时,在德国登记制中,由国家负责赔偿,在托伦斯登记制中,登记机关自己设置赔偿基金承担责任,不动产登记种类繁多,数量巨大,实质审查关于登记机关而言是一个沉重得负担,关于登记机关得人员

素养和办公设备有相当高得要求,登记机关不易执行.

其次,通过登记得手段来加强国家关于不动产得治理和操纵,笔者以为是一个不足取得方法.我国建国以来一直实行高度集中得打算经济,对社会得各种资源惟恐治理和操纵得不紧,关于社会生活各方面“统得过死,统得过严”,反而阻碍了经济得进展.

登记实行形式审查制得最大弊端是登记缺乏公信力,物权变动得法律关系不明朗,物权归属情况不明晰,从而不利于交易安全.

笔者认为,形式审查制得这一弊端能够通过不动产产权证书得方法予以解决.在托伦斯登记制中,尽管实行登记得实质审查制,然而并不强制一切土地必须申请所有权及他项权力登记,即采任意登记主义,在这种情况下,由于可登记可不登记,因此,不动产物权变动得法律关系也不是非常明朗.为了解决那个咨询题,托伦斯登记制度中使用交付产权证书得方式来明晰物权得归属情况,保障交易安全和经济信用.这种方法,一方面达到了保障交易安全和经济信用得目得,另一方面,物权变动中交付产权证书,尊重了当事人在私法领域中得意思自治原则,节约了大量得登记费用,克服了实质审查制得重大弊端.就我国而言,早在五十年代就差不多实行不动产所有权登记发证制度,历史上和现在一直实行不动产得登记发证制度,我们差不多在心理上和事实中普遍认可产权证书制度,因此,以发放产权证书得方法来弥补形式审查得弊端,具有现实得制度基础,因而可行性甚强,如此一来,形式审查既保证了交易安全,又有利于经济效率,理应是立法最佳选择.

（三）不动产登记制度得“五个统一”原则

目前,我国不动产登记机关是“多头执政”,而且其依据得法律也不同.这种混乱得状况不符合法理,也与世界各国得不动产登记制度不兼容.我国在制定物权法或者专门得不动产登记法时,有必要加以改善,具体而言,需要注意“五个统一”得原则：

第一,统一法理依据.我

国目前得不动产登记得法律依据“政出多门”,而且,差不多制定得法律、法规中虽有关于不动产登记得规范,但这些规范比较零散,而且不合理者颇多,相互之间也存在大量矛盾得情况.更要害得咨询题是,目前大量得不动产登记内容仍然是按照打算经济得要求制定得,这些制度是为了满足对土地、房屋进行行政治理得需要,而不能满足不动产进入市场交易得需要.因此,必须制定一部满足市场经济要求,逻辑严密、内容统一得习惯我国国情得不动产登记法.

第二、统一登记机关.考察世界各国得不动产登记制度能够发觉关于登记机关得两个规则性特点：一是不动产登记机关多为司法机关.如：德国是属于地点一般法院系统得土地登记局；日本是司法行政机关法务局、地点法务局及其派出所；瑞士是各州得地点法院；我国旧民法制定之时,也是采纳地点法院统一登记得做法,但后来由于民国原司法混乱而改为由不属于行政机关得独立部门-地政局统一负责.二是不动产登记机关得统一性.为维护在不动产

登记上司法统一性,同时也因为不动产在自然联系上得紧密性,国家法律均规定一国之内或一个统一司法区域内实行统一得不动产登记制度,即不论土地,房屋依然其他不动产,也不论是何种不动产物权,均由统一得登记机关负责.

目前,我国不动产登记机关基本上有关不动产得行政治理部门.之因此世界各国都以司法机关为登记机关,是因为不动产登记直截了当或者间接地决定权利人得实体权利,故登记制度应与司法部门建立直截了当得关系.由于在登记时需要进行审查,就我国国情而言,行政机关无专门得相关人员和设备,难以担当不动产登记得重任,同时,行政机关由于负有行政治理职能,容易使登记变成行政治理得性质.另一方面,我国司法机关配有专门得法律人才和相关司法设备,同时,为了尊重当事人得意愿和保障当事人得合法权益,差不多进展了一整套比较成熟得符合程序正义得讼讼原则和制度,例如辩论原则、诉讼证据制度等,而且,司法机关具有相对得独立性,有利于登记得公正性.另外,一旦有关不动产得登记发生争议,就能够直截了当进入诉讼程序,当事人不必通过起诉时期,而是直截了当向上级法院上诉,如此既方便当事人获得法律救济,又能够节约有限得诉讼资源.因此,笔者认为,我国应当顺应国国际规则,以司法机关为不动产登记机关为宜,具体而言,能够由不动产所在地得县级人民法院统一治理.

第三、统一登记效力,依照本文得分析,笔者主张不动产登记法应采登记对抗主义,实行形式主义登记得原则.这不仅符合法理得要求,更是习惯我国市场经济进展得需要.

第四、统一登记程序.在我国,一直存在重实体而轻程序得错误思想,关于程序公正得独立价值缺乏应有得认识,不动产登记制度是为了习惯市场经济得进展,而市场具有高度得流淌性,全国应当形成一个统一得大市场,减少直至消除地点爱护主义,在不动产登记法中,应该统一登记得程序,原则上不同意各地区各自制定自己得不动产登记程序.

第五,统一权属证书.不动产权属证书是证明权利人拥有不动产物权得重要文书,是在我国以后实行登记对抗主义后保证交易安全得不可或缺得重要配套制度.我国目前得不动产权属文书不统一,在种类上包括地权证、房地产权证、林权证等等多种不动产权属文书并行得情况.不动产权属证书得不统一,不方便权利人进行登记,而且加重了权利人得经济负担,式样不统一也给假冒证书提供了可乘之机,关于市场交易得安全和效率极为不利.因此,不动产物权得权属证书应当由统一得机关制作、颁发,同时具有统一得格式.如此制定得权属证书就能够改变和防止目前权属文书中得混乱局面,从而保障不动产交易顺利、安全、高效地进.

不动产登记制度的意义

不动产登记制度的意义 不动产登记的意义何在?施行不动产登记有什么意思呢？ 土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，也是社会各界高度关注的话题.那么，不动产登记的意义是什么?不动产统一登记的时间表和路线图如何设计?这项工作责任重大、使命光荣，国土资源部将如何开好局、起好步?不久前，国土资源部地籍管理司(不动产登记局)有关负责人接受了专访，对上述问题一一作出解答. 明确目标方向——确认和保护产权，为市场经济保驾护航 市场经济的本质是产权经济，不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义 整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”的一项基础性工作，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义. 具体来说，根据国务院有关精神，建立和实施不动产统一登记制度，有以下三方面意义.第一，有利于保护不动产权利人合法财产权.市场经济本质就是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础.通过不动产统一登记，进一步提高登记质量，避免产权的交叉或冲突，保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权.第二，有利于保障不动产交易安全.通过不动产统一登记，促进不动产登记

浅析现行不动产登记的难点与问题

浅析现行不动产登记的难点与问题 摘要：中国政府部门间利益的博弈和个人与政府利益间的冲突阻碍了现行不动产登记的发展，同时工作的落实与登记系统及时得到更新与完善是迫切需要解决的问题。故当前应继续深化以土地登记为基础的不动产统一登记，逐渐建立完善的登记补偿制度以切实推进不动产登记。 关键词：不动产；统一登记；土地政策 不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。当前，国土部成立不动产管理登记局，不动产登记工作正紧锣密鼓向前推进，这显示了党中央和国务院对统一不动产登记的重视[1]，也显示了不动产统一登记这一任务的重要性和紧迫性，并体现了不动产统一登记的推进工作的困难。本文拟基于不动产现状出发，对其在登记过程的难点问题进行分析，进而提出几点建议，以期为不动产统一登记的推行提供理论依据。 一、现行不动产研究现状分析 众所周知，中国目前推行不动产统一登记，各级行政单位均设立不动产机构管理不动产的登记，而之前我国区分各类不动产权利，分别由不同的登记机关进行登记。不动产分散登记是与中国分散的不动产行政管理体制相配套的。改革开放后，中国陆续建立了包括森林、草原、土地、房屋等各类不动产在内的不动产行政管理体制，但由于缺少统一的、全局性的规划，往往是针对各类不动产分别设立相关的主管部门，同时赋予相应的管理职权[2]。例如，1984年《森林法》将林地所有权、使用权以及林木所有权的登记职权赋予了林业部门。不动产登记机关及其职权的分散设置致使不动产登记错误时常发生，效率偏低，登记机关行政资源浪费严重，阻碍着国家推行不动产登记的进程，同时也损害着权利人的利益[3]。 随着社会的进步，人们对不动产权利越来越重视，2014年底颁布中国现行的不动产登记暂行条例。但是至2015年3月底，全国300多个地市州盟、2800多个县市区旗中，只有50个地市、101个县完成了不动产登记职责整合，占比分别不到16%和46%。推行新条例至今，在实际工作上问题频，我国不动产登记还有很长的路要走。 二、现行不动产登记存在的难点与问题 2.1 政府部门利益的博弈 登记部门有自己的信息系统，登记程序，登记效力，最重要的是他们的既得利益，不动产统一登记涉及到法律制度，人员安置和各个部门背后的利益重新洗牌分配问题，因此如何统一登记部门是要解决的一个非常困难的实际问题，是不动产登记阻力很大的重要原因。比如住房公积金信息联网受抵制，因为触动了地方政府的奶酪，而住房信息系统联网被无形之手牵制，是因为依靠房地产的地方财政，房地产获利阶层的担忧。政府各部门之间利益之间会产生博弈，帕累托最优是博弈希望得到的结果，但现实中是不存在的，显然这种博弈对不动产登记制度的完善产生较大影响。 2.2 不动产的物权公示 除了政府部门间相互博弈外，政府与个人利益也存在相当大的阻力，致使不动产的物权公示受阻。地方政府高度依赖于土地开发和房地产，不动产统一登记意味着消除自由裁量权和暗箱操作的空间，同时个人因为藏富心理，也不愿意曝

试论物权登记制度

论文提纲 一、物权登记制度的概述。 （一）物权登记制度概念 （二）物权登记的分类 l、总登记与变更登记 2、不动产所有权登记与他项权登记 （三）物权登记的法律效力 1．物权公示效力。 2．物权变动的根据效力。 3．权利正确性推定效力。 4.善意保护效力。 5．警示效力。 二、物权登记制度的弊端 （一）中国物权登记之现状 （二）物权登记现存的弊端 1.登记的法律依据不统一 2.登记机关不统一 3.登记效力未区分物权变动的原因 4.绝对化的登记要件主义 5.将登记作为物权移转合同生效的要件混淆了物权变动和债权变动

三、物权登记制度的完善 （一）动产物权实行自愿登记和强制登记相结合的方法，自由动产物权登记由公证机关办理 （二）不动产物权登记统一归口于各级政府法制部门,严格登记落实物权法定原则 （三）制定《物权登记法》作为《物权法》的程序法（四）统一物权登记机关 （五）统一物权登记的信息公示场所

试论物权登记制度 [容摘要]：《物权法》是规财产关系的民事基本法律，物权理论政治性、政策性、专业性都很强。物权登记是物权法定的基础，是一切权利的出发点，在中国市场经济大潮中,《物权法》对于定分止争、发挥物的效用、促进产权明晰、公平竞争的市场经济秩序具有特别重要的意义。物权登记可以界定为国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定进行记载或不予记载的行为过程,以及这种记载或不记载发生特定法律效力的事实状态。登记具有公信力,包括登记推定力和不动产善意取得效力。登记可以明确和宣示权属,实现国家治理,保护合理信赖,降低信息成本。物权登记至关重要,《物权法》认可和巩固了物权登记制度，确立了不动产物权登记生效的公示原则，同时对现实中不可穷尽的物以国家所有可以不登记作为兜底保护。 [关键词]:物权登记、概念、登记的效力、登记机关

我国不动产登记制度研究一

我国不动产登记制度研究一 王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。 不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实

浅谈不动产登记和我国不动产登记制度的完善

浅谈不动产登记和我国不动产登记制度的完善 发表时间：2018-07-16T11:59:41.673Z 来源：《基层建设》2018年第16期作者：胡志平 [导读] 摘要：保障财产交易的有序开展，完善不动产等级制度，是现阶段工作的重点，也可以在根本上完善不动产登记制度，提升政府管理水平，提升工作效率。 大竹县不动产登记中心 摘要：保障财产交易的有序开展，完善不动产等级制度，是现阶段工作的重点，也可以在根本上完善不动产登记制度，提升政府管理水平，提升工作效率。对此，文章主要对不动产登记和我国不动产登记制度的完善进行了简单的探究分析，提出了制定完善的不动产登记的程序性法律法规、提升认知，强化监督、统一不动产统一登记标准体系，制定完善技术规程、建立专门审查不动产登记的制度的完善对策，希望可以为相关研究提供浅显的意见。 关键词：不动产登记；不动产登记制度；完善 在社会经济的高速发展过程中，不动产作为经济重要的组成内容，不动产登记制度与不动产物权的处分、获取以及交易有着密切的关系。但是在整体上来说，我国的不动产登记工作还是存在一定的问题，完善不动产登记制度，加强法律监督指导，可以提升不动产登记工作质量，凸显其社会价值与效能。 1不动产登记制度完善的意义 我国不动产登记制度具有一定的意义，可以在根本上推动社会经济发展。 不动产的登记制度的完善有利于维护不动产权利人的合法权益。通过对不动产登记，可以保障公民在不动产交易中的安全性，有效的避免欺诈等行为。而不动产登记制度可以明确不动产的数量，在一定程度上也有反腐倡廉的作用。通过不动产登记可以了解不动产的数量，进而加强对国家以及群众的监督。完善不动产登记制度，可以分析我国房地产市场的经济状况。，进而为我国房地产行业的宏观调控与发展提供参考。而在不动产登记的相关规定的颁布与实施过程中，不动产的登记提升了政府部门的工作效率，直接的降低了社会经济成本。不动产登记可以直接的解决人力资源成本，减少政府的各项行政支出。完善不动产登记，可以缩短工作时间，提升了行政效率与质量，群众的满意度也更高。 2我国不动产登记制度的若干问题 通过对我国不动产登记制度进行分析，综合实际状况可以发现我国不动产登记制度还是存在一定的问题与缺陷： 2.1不动产登记管理标准不统一 在土地登记的角度来说，城市土地登记工作相对较为完善，但是在一些乡村地区中，土地登记工作还有一定的提升空间，整体来说相对较为薄弱。房屋登记存在较为显著的城乡差距问题。而国家通过《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等对城市房产登记进行了明确的规定；但是农村房屋登记相对来说还有一定的提升空间。因为农村经济发展相对较为滞后，房地产交易数量相对较少，农村房屋登记的法律规定相对较少，缺乏完善的规章制度以及地方性的法律。 2.2不动产登记的信息缺乏公开化 在整体上来说，我国的不动产权登记记录并没有完善的信息数据交换查询系统。在对不动产进行查询过程中必须要耗费大量的时间。同时，地方的登记机关对不动产登记记录的查询也进行了各种规定，这就导致了查阅较为复杂、繁琐，并没有凸显不动产登记制度的公示作用。 3.完善我国不动产登记制度的对策 3.1制定完善的不动产登记的程序性法律法规 要通过全国人大制定完善的物权法，在物权法中要对不动产的物权模式、登记制度以及规范进行统一。要基于《不动产登记暂行条例》的基础之上完善不动产登记的各项法律规定。在整体上来说，我国不动产的相关法律规定相对较少，而在一些法律条例上还是存在一定的重复、矛盾的问题。通过对实践中我国不动产登记工作的分析，要综合实际状况完善各种法律规定，确定不动产登记的性质、程序，构建完善的不动产登记制度，制定配套的政策手段，加强财政支持，要通过国务院等相关部门制定完善的登记管理细则以及管理制度，要综合实际状况全面落实，进而保障不动产登记法律系统的科学性、逻辑性以及统一性。 3.2提升认知，强化监督 要综合现阶段的实际状况，相关部门必须要提升对不动产登记的认知，制定完善的不动产登记管理制度，提升对不动产登记机构的认知，要全面贯彻执行各项政策手段，统一思想，通过监督小组加强对不动产登记工作的指导，进而保障不动产登记工作的有效开展。 3.3统一不动产统一登记标准体系，制定完善技术规程 要想加强对不动产统一登记工作的指导，避免不同部门之间数据信息无法有效共享的问题，可以构建标准的、统一的、完善的技术标准体系，对不动产登记进行信息化管理。不动产登记的数据都是通过各个登记部门对其进行管理，为了构建完善的不动产登记发证系统，构建完善的不动产档案资料查询系统，完善不动产管理系统，实现信息登记的整合以及信息共享，通过网络技术手段、GIS技术等构建完善的、不动产数据库信息系统，对不动产管理进行系统整合，提升不动产登记信息的精准性，制定完善的、严格的登记标准系统。 3.4建立专门审查不动产登记的制度 不动产交易稳定发展的基础就是自身具有物权变动的公信效力，而登记公信力物权的变动就是通过登记信息的真实性影响的，加强对不动产登记制度的审查，保障各项信息精准性则是登记信息的基础。 物权法在我国尚处于起步阶段，在对其将进行审查过程中与资金以及人力保障为基础。对此，物权法必须要在不动产登记过程中进行实质的审查监督。通过对整体的状况分析来说，我国并没有全面落实各项审查工作，在登记过程中信息错位、失误的问题屡见不鲜，这样就会导致双方的利益受到损害。而为了规范此种问题，必须要制定并且完善不动产登记审查制度，通过全面的审查监督，在根本上提升不动产登记信息的真实性以及精准性，避免登记错误等问题的出现，进而降低不动产交易风险问题；全面监督审查可以提升登记机关的工作意识，提升够工作能力，在根本上提升不动产登记的工作质量。 结束语： 在社会经济的发展过程中，不动产作为生活中较为重要的构成内容，对人们的生活有着直接的影响。而不动产登记制度还是存在一定

论我国不动产异议登记制度

论我国的不动产异议登记制度 10法学宣元帅100402122 一、异议登记制度简介 异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而提出的登记。异议登记制度起始于早期的普鲁士法，但那时的异议登 记制度所涉及的范围远比我们现今谈到的异议登记制度广泛。再经由后期普鲁 士法的发展与概念的分合，再至德国民法典中所确立的异议登记制度乃是我们 今天所讨论的异议登记制度。该制度是物权法是的一项重要制度。 二、各国立法例比较分析 1、异议登记制度虽源起于德国，被德国、瑞士、日本及旧中国采纳并预以 规定。但各国法对该制度的规定并非完全一致。异议登记制度在不同的国家名 称也不甚相同，具体的制度设计并非完全照搬他国，相反，融入了本国法律制 度相结合的新特色。 2、异议登记与更正登记（或者是涂销、回复登记）相结合，在更正登记之 前作出，意在填补在发现登记错误与最终得以更正错误之间这一段时间对真实 权利人权利保护的空缺。德国、旧中国民法中异议登记以及瑞士民法中的暂时 登记者是为保护真实权利人或利害关系人，排除善意第三人的信赖而存在的。 日本民法上的预告登记则是为了警示第三人而设的，它的作用是提醒其注意该 权利登记可能不正确，交易有风险。异议登记作为一项临时性的登记在保障交 易安全方面确实能起到较大的作用，它的存在是必要的。 3、我国台湾地区现行民法上虽不再有明确的异议登记制度，但它实则 是将异议登记纳入民事诉讼法上的假处分制度。笔者认为这仍可视为台湾法中 有异议登记之实。台湾法中异议登记要假借诉讼中的强制执行程序来作成，其 法律效果与德国、瑞士不尽相同。因为假处分制度实为一种诉讼保全程序，意 在“将争议的法律关系暂时冻结”，以免权利人处分权利之后，判决难以执行。所以笔者认为台湾地区民法中的实质的异议登记制度是禁止登记权利人对登记 不动产的处分的。在作出异议登记的方式上，台湾地区民法与日本民法似有一 些类似之处。 三、我国采纳异议登记制度的必要性和可行性分析 异议登记与公示公信制度相伴而行，能更好地协调登记权利人、事实权利 人及交易第三人之间的利益，设有异议登记制度有利于缓和物权变动中公示公 信原则对第三人保护的绝对性，弥补对真实权利人保护的漏洞。在我国未来物 权法中，采用折衷式的债权形式主义物权变动模式在理论界和立法中并无太大 的争议。债权形式主义的立法模式与物权形式主义的变动模式的区别在于它不 承认物权合意的存在，物权发生变动的根本原因仍然是债权合意，但在此之外，仍需践行交付或登记之类的法定方式；债权形式主义的物权变动模式也不同于 债权意思主义的模式，债权意思主义公有当事人之间有债权合意即可发生物权 变动，、而无须为其他要件，诸如交付或登记。债权形式主义自然要求以公示

浅议我国现行不动产登记制度存在的问题

浅议我国现行不动产登记制度存在的问题 仲曦阳任何一部法律都有明确的立法目的和相应的制度价值。我国不动产立法过分强调国家利益和国家管理，在转轨时期，国家利益又多为部门利益所代替。在这种立法背景下，不动产登记制度目前存在五个不统一：登记机关、登记根据，登记簿册、登记程序、登记效力不统一，并由此带来诸多问题。本文将对不动产登记相关制度进行探讨，以期能对促进该制度的完善有所裨益。 一、登记机关不统一的问题 我国目前的不动产登记是“多头执政”，各部门所依据的法律也各不相同。例如担保法第42条中明确规定了不动产抵押登记的部门有四个，并且都是不动产的行政管理部门;还有第(二)项没有明确所指的“县级以上地方人民政府规定的部门”。如此规定，极易导致不同登记机关权力的交叉重合和冲突，不但损害当事人利益，而且扰乱正常的法律秩序。在担保法和房地产管理法实施后，已经出现了登记机关强迫要求当事人就一个抵押在两个登记机关登记的不合理现象。 考察世界各国的不动产登记制度可以发现，不动产登记机关有两个特点：一、不动产登记机关一般是司法机构而不是行政机构。二、不动产登记机关具有统一性。为维护不动产登记的司法统一性和维系不动产在自然上的紧密联系性，许多国家的法律均规定，在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记制度，即不论是何种不动产，也不论是何种不动产物权，均实行统一登记，适用统一的登记法律，发生统一登记的效力。这一规则应当是我国不动产登记机关不统一问题的解决方向。

对此，广州、深圳等地已实行房产、地产双证合一的制度，但也只是地方性措施。物权立法应协调各有关部门，解决好这一问题，学习成功经验，建立统一独立的登记机关，并制定诸如《不动产登记法》作为其法律依据。而登记机关为司法机关这一做法目前还不适合我国。以司法机关主管登记的优势在于司法机关能保持中立，不受外界如行政机关的影响，从而保障登记的权威和登记的公示公信力。然而在我国，司法机关不可能不受行政权力影响，不可能做到完全中立。因此，目前我们可以在加强监督的基础上由行政机关办理登记。但必须革除弊病，完善职能，以提高登记的高效性和公示公信力。负责登记的行政机关应是独立的专门机关，并由专门人员实行分类登记。 二、不动产登记权利范围的问题 根据物权法定原则，登记也应当法定，即对须登记的物权，应由法律作出明确规定。我国目前对此没有统一规定，而是分散规定于各单行法规中，并且需要登记的不动产物权范围有限，如典权、地役权这两种典型的他物权是否要登记没有明确的规定。这样就使得物权继受人可不经登记取得该不动产物权，这与物权法定的原则是相违背的。 明确不动产登记范围的措施即是登记法定化，明晰物权社会关系，明确权利内容及类型，尤其是在农村，至少有两个不动产权利应当物权法定，即家庭联产经营权和“四荒”土地使用权。 三、即将形成物权的债权问题 我国(城市房地户管理办法)第34条规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”此处在建工程抵押登记是何种性质的登记?在建工程、商

不动产登记制度古今演变一览

不动产登记制度古今演变一览全国范围内的房产登记制度，实际上在中国古代历史上就存在。唐以后，中国在土地管理方面还出现了立契、申牒或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。 土地交易始自周朝 严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。 据《周礼·大司徒》记载，天下的田地山川以及人口等要进行造册登记，便于国家治理。 按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国；卿大夫所分得的土地称为采邑；士所分得的土地称为禄田。 他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥（粥，同鬻，出卖之意）”。他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。 西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者是农业社会最主要的生产要素。因此，随着经济的发展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯

的控制减弱，这种限制必然会被打破。到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经常出现，而且事实上还得到了法律的认可。 目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。 历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王还安抚他说：“你别怕，我一定会照价付款。如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。” 周厉王买地究竟花了多少钱，记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地，已经从侧面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是出现了统治者对土地所有权掌控的松动局面。 春秋时期，楚康王十二年（公元前548年），楚国下令“书土田”、“量入修赋”，其实就是楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进行测量，并根据肥沃程度，规定其产量的标准，再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进行土地登记，按照收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度，这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。 秦始皇在公元前216年下令“使黔首自实田”，即命令所有占有土地的地主和自耕农，按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中央政府如实呈报。

浅谈对高效便民开展不动产登记工作的 几点思考

浅谈对高效便民开展不动产登记工作的几 点思考 今天小编给大家带来了浅谈对高效便民开展不动产登记工作的几点思考，有需要的小伙伴一起来参考一下吧，希望能给大家带来帮助，下面大家参考！ 对高效便民开展不动产登记工作的几点思考 自**年6月30日我市全域实行不动产统一登记以来，我市国土资源系统广大干部职工始终坚持“便民、利民、高效”原则，积极进取，主动作为，采取种种措施，稳步推进不动产统一登记工作，受到了办事群众的好评。 一、积极营造工作环境。一是加大宣传力度。利用广播、电视、报纸、网络等媒体，大力宣传不动产登记有关政策法规和基本常识，澄清错误观念，提高社会公众对不动产统一登记工作的知晓率。如市不动产登记中心在《**周刊》刊登专版，全面介绍不动产登记**模式，普及不动产登记政策法规。二是积极宣传相关政策，解答群众疑惑。如市不动产登记中心通过局门户网站公开不动产登记政策法规、业务办理流程和办事指南，积极回复网络发帖咨询。同时开通了网站、微信办件查询等服务，让办事人及时了解办件进度。 二、强化登记窗口建设。不动产登记窗口直接面对办事人，直接关系到广大群众切身利益，为此，我们从便民利民

的角度出发，合理设立不动产登记窗口，认真做好人员配备、岗位设置等窗口建设工作，保证不动产登记工作高效有序。如市不动产登记中心在市政府政务服务中心设置了13个办事窗口，包括11个业务受理窗口和1个不动产登记信息查询窗口及1个收费发证窗口，其中业务受理窗口受理各类不动产登记业务申请，登记信息查询窗口负责不动产登记信息查询服务，收费发证窗口专门负责发放已办结的不动产权属证书及登记证明。同时，在窗口还开设了导服台，接受办事人的咨询、指导填写相关表格、开展引导服务，以切实方便办事群众；他们还根据不同时间段的工作特点，不同窗口之间还能进行临时调整和互换，有效减轻办件压力。为应对8月下旬因开学带来的不动产登记信息查询压力，市不动产登记中心及时调整窗口设置，临时增设了1个登记信息查询窗口，缓解了阶段性不动产登记信息查询压力。 三、创新便民服务举措。一是优化办事流程，提高工作效率。如市不动产登记中心秉承服务便民、服务为民的理念，将不动产登记办结时限由法定的30个工作日，缩短至12个工作日；同时对办理抵押登记业务的做到优先落宗、优先扫描、优先审核、优先发证，3至5天办结的内部管理流程；对企业、个人抵押融资时间紧迫的，采取专人跟踪负责办理的特殊举措，做到1至2天办结，最大限度地缩短抵押登记办结时限，方便企业群众及时融资。二是推出延时办公、上

全面理解开展不动产统一登记的作用和意义

全面理解开展不动产统一登记的作用和意义 一、前言 2013年以来，我国不动产登记制度建设开始提速。2013年两会公布的“国务院机构改革和职能转变方案”明确提出，将建立不动产统一登记制度，并将其定性为本届政府机构改革和职能转变中三大基础性制度建设工作之一。在2014年两会上，国土资源部部长姜大明在接受媒体采访时表示，今年要从四个方面推进不动产登记制度，包括建立不动产部际联席会议制度，加挂不动产登记局的牌子，今年6月份出台不动产登记条例，建立统一的信息平台，把目前分散在各个平台的信息统一起来。也就是说，立法、机构设置和业务开展将在今年同步进行。不动产统一登记制度的消息公布后，虽然备受社会各界关注，但是专家学者、新闻媒体、社会大众对该制度建设的解读却存在很大争议，如不动产登记服务于征收房产税和反腐。那么，为什么要进行不动产登记？不动产登记在我国的目的到底是什么？不动产登记与房地产领域的问题是否存在必然联系，这些问题都需要我们去深入分析。 二、不动产实行登记制度的一般原理 所谓不动产登记，是指国家设立的不动产登记机构依当事人的申请、有关机关的嘱托或依法定职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿并加以公示的活动。一个国家的不动产登记制度是由不动产、登记机构、不动产登记簿和登记当事人等要素组成。开展不动产登记是国际惯例，其主要原因有以下几个方面。 一是不动产登记与不动产“无法移动”的这一特殊属性直接相关。根据《物权法》物权法定、公示公信的基本原则，不动产物权不像其他可以移动的私人财产一样，可以通过占有显示其权利归属和权利内容，而必须根据登记机构登记簿的记载来确定权利的归属和权利的内容。例如，不能因为张三住在某一栋房屋里面或有该房屋的钥匙，就认为他是这个房屋的所有权人，因为他很可能是房屋的租客，或仅仅是替主人临时看守房屋的人；不能因为张三欠了银行的债不还，银行就可以将抵押房产拿去拍卖，而需要双方到登记机构办理产权转移手续。 二是因为可移动的私人财产权利归属和内容较为单一，而不动产的权利归属和产权内容维度较多，必须要通过登记来明确，这才能确定产权边界以减少纠纷。例如，可以有多人共同对不动产享有产权归属，其中任何一人都可以将自己的产

论我国物权法中的房地产登记制度

龙源期刊网 https://www.sodocs.net/doc/f5622481.html, 论我国物权法中的房地产登记制度 作者：崔戎 来源：《法制与社会》2009年第06期 摘要房地产业是我国国民经济发展的一项重要支柱产业,房地产业要获得迅速发展,需要有完善的房地产登记制度作为保证。我国的《物权法》虽然明确规定了不动产登记制度,为完善 我国的房地产登记制度提供了法律基础,但有些地方还不健全,有待进一步完善。本文简要阐释了房地产登记的概念及功能、对现行物权法中房地产登记的相关规定及存在的一些不足进行了分析与归纳,以期尽快推动制定我国的《不动产登记法》以及完善相关的配套子法律。 关键词物权法房地产登记 中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)02-047-02 《中华人民共和国物权法》已于2007年3月16日获得通过、并于同年10月1日起开始 施行。《物权法》从第九条到第二十二条,共十四个条文对不动产登记的效力、统一登记制 度、登记机构的审查义务和责任、登记的查阅等问题进行了明确的规定,体现了对不动产物权 的静态保护及其交易安全的动态保障。在现今的市场经济条件下,在不动产中占有极重要地位 的房地产已成为事关国计民生的重要行业,土地使用权与房屋像其它商品一样在市场中流通,对我国市场经济的发展起到了重要的作用。《物权法》的基本使命就在于确权,该法中规定的不 动产登记制度可在静态上明确房地的产权归属,在动态上维护交易秩序、确保交易安全,促进我国房地产业进一步健康有序的发展。 一、房地产登记的概念及其功能 房地产登记法律制度是不动产法律制度的重要组成部分,具体是指对土地和地上建筑物的 所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。有部分学者主张,房地产登记又称房地产权属登记,其实这种理解是片面的,因为房地产登记的范围不仅包括房地产权属登记的内容,并且还包括在某一宗房地产上设立的其他权利与负担情况的记录,如租赁、典当、地役、抵押等。 房地产登记的功能,是指房地产登记法律制度所应具有的作用或应达到的目标。房地产登 记作为现代房地产法律制度的基础,具有以下几方面的功能:

我国不动产登记制度研究一

我国不动产登记制度研究 一 Ting Bao was revised on January 6, 20021

我国不动产登记制度研究一 王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。 不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”因此，研究不动产登记制度，对于正确理解物权变动法理，准确适用法律，保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。本文试就我国不动产登记制度的基本问题作一探讨。 一、不动产登记概述

不动产登记条例

编者注：《不动产登记暂行条例》明确，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。 对普通市民影响小：东北师范大学经济研究所所长、经济学教授、博士生导师金兆怀指出，该制度的确立，对普通市民的影响可以说微乎其微，因为，大部分市民都只有一套普通房产，而对单套普通住房征收房产税的可能性几乎没有。 中国政府网22日消息，《不动产登记暂行条例》公布，自2015年3月1日起施行。 条例全文如下 不动产登记暂行条例 第一章总则 第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。 第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。 第四条国家实行不动产统一登记制度。 不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。 第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： （一）集体土地所有权； （二）房屋等建筑物、构筑物所有权； （三）森林、林木所有权； （四）耕地、林地、草地等土地承包经营权； （五）建设用地使用权； （六）宅基地使用权； （七）海域使用权； （八）地役权； （九）抵押权； （十）法律规定需要登记的其他不动产权利。 第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。 第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。 跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

浅谈不动产登记对房地产的管理作用

浅谈不动产登记对房地产的管理作用 发表时间：2018-03-02T16:21:07.220Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第27期作者：杨顺霞 [导读] 目前，我国对不动产的定义主要指的是在土地、房屋以及林木等地面上的附着物。 招远市国土资源局招远 265400 摘要：不动产登记制度的出台整合了不动产登记职责。然而自出台以来，我国对不动产的登记也一直处在不成熟的阶段，对不动产的记录也不完善，如果对全国的不动产进行一一登记，那么就会花费很大的物力、财力和人力。但是房地产登记是不动产登记重要组成部分，不动产登记也会对房地产的管理产生一定的影响，从条例内容上来看，它会促进房地产行业的健康发展。本文就此问题，探讨了不动产登记对房地产的影响以及管理作用。 关键词：不动产登记；房地产；影响；管理作用 目前，我国对不动产的定义主要指的是在土地、房屋以及林木等地面上的附着物，不动产登记就是指不动产权利人将不动产的所有权变动情况进行登记，登记在国家不动产登记簿上。进行不动产登记的主要目的并不是对房地产行业市场进行调控，而是一个长期有效的政策变革。它会促进房地产行业的健康发展，解决房地产行业在发展过程中投资和投机需求问题，通过不动产条例实施以后的实践表明，它对房地产的管理作用也是多方面的，政府部门也应该积极做出改进，促进不动产条例发挥出积极的作用。 一、不动产登记对房地产的影响 （一）对房价的影响 随着不动产登记条例的实施，房地产在进行调控时候着手点也发生了变化，它对房地产的结构模式有优化作用，以前是从交易环节进行调控，实施以后主要是从存量环节入手。不动产登记对房价的影响还是比较微小的，因为房价主要受常住人口和户籍人口的比值影响。但是随着不动产登记条例的长久实施下去，它就会对房价产生一定的影响，不动产登记在全国的统一平台建立以后，就会促进我国房地产交易的结构完善。 （二）对规划的影响 不动产登记实施以前，在对房地产发展进行规划的时候，一般是由房地产的相关工作人员收集相关纸质材料并对其进行研究分析，但是这样的分析有一个缺点就是数据不完整，分析的不全面。如果进行不动产登记，就会把相关的房地产信息整理在一个统一的平台上，绘制成图标，清晰明了，有利于房地产相关工作人员进行更加全面的分析，做出更加合理的规划。 （三）对交易习惯的影响 在进行房地产交易过程中，有两个最为主要的环节，即交易环节和登记环节，而交易环节和登记环节又是由两个不同的部门来完成的，交易环节属于房管局部门，登记环节属于土地规划部门。这两个部门又是相互独立的，通常情况下，是在交易审核完成之后再去土地规划部门进行登记，非常不方便。实施不动产登记以后，就要重塑房产交易流程，优化交易与产权管理环节，使得申请、受理、审核以及确认这几个环节的规范性也得了加强。 二、不动产登记对房地产的管理作用 （一）有利于房地产的登记便民 在不动产登记管理条例中，强调了便民原则，而且是在全部流程中都要体现这一原则。比如在不动产条例的第15条第一款中就规定，在进行不动产登记提出申请这一环节中，要由当事人自己提出，若是当事人提出申请不方便，可以委托给他人代替提出申请；第16条第一、第二款中，对提出申请的材料和流程做出来了提醒，这有利于人们更加清晰的了解不动产登记的所有流程环节以及要求。此外，在进行不动产登记的时候，应用了电子数据扫描的科学技术手段，减少了纸质档案的流转，提高了登记工作效率，节省了人们的时间。 （二）促进社会经济的发展 在长期的市场环境下，不动产登记会促进国民经济的发展，在新的市场环境中，必须要从多种不动产登记制度的体系建设出发，确保不动产登记的管理可以进入一个新的阶段。所以不动产登记要全面实施起来，这会对不动产本身行业的向前发展产生一定的影响，也会对我国的国民经济产生积极的推动作用。在一个新市场经济环境下，建立一个完善的信息登记平台，可以提高对不动产信息的管理水平，保证资源共享，能够给不动产的管理创造优良的外界条件。 （三）有利于数据信息的管理 进行不动产登记有利于对不动产信息资源的管理，帮助房地产相关部门对信息的整理分析，从而制定出更加合理的发展方向和战略，降低投资的风险。在房地产行业的发展中，往往会存在一些矛盾和问题，而出现这种情况很大程度上是由于房产企业对数据信息的掌握和管理不善所造成的，实施不动产登记就可以很好的这些矛盾和问题。不动产登记管理条例规定，国土资源部门对不动产信息管理平台的建立要起带头作用，保证国家各级行政都能够共享这些信息资源。不动产信息管理平台的打造有利于国家对房地产的分布、数量等进行很好的把控，从这个方面来讲，不动产登记将相当于是一只“有形的手”，国家可以合理的控制房产的价格，保障我国房地产行业健康稳定的向前发展。 （四）对建立不动产基础性制度具有很重的作用 通过实施不动产登记制度，将各项不动产登记信息投入平台，可以实现对不动产全面管控。在进行不动产登记过程中，必须明确产权，通过有效的不动产产权控制来促进不动产的全方位管理，创造良好的管理环境，确保所录入的登记信息在不动产管控中发挥有价值的用处。从我国的经济发展真实状况来看，在发展过程中，许多关键问题就是土地问题，所以，不动产登记即是房地产行业长期体制管理的一个重要构成部分，它可以对房地产的管理模式进行调整，对房产行业的透明化管理起促进作用，给房产的综合管理提供了外界条件。 （五）有利于法律责任的明确 进行不动产登记明确了房地产的法律责任。一方面，它明确了房地产登记机构以及机构的相关工作人员职责，大大提高了登记工作的效率，节约了人们办理房地产不动产登记的时间；另外一方面，它明确了不动产申请个人或组织的法律责任，在进行房地产不动产提出申

不动产登记的意义

不动产登记的意义在于确认和保护不动产权益 2014-04-21 | 作者：李倩| 来源：中国国土资源报| 【大中小】【打印】【关闭】 土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，也是社会各界高度关注的话题。那么，不动产登记的意义是什么？不动产统一登记的时间表和路线图如何设计？这项工作责任重大、使命光荣，国土资源部将如何开好局、起好步？不久前，国土资源部地籍管理司（不动产登记局）有关负责人接受了记者专访，对上述问题一一作出解答。 不动产登记的意义何在？ 明确目标方向——确认和保护产权，为市场经济保驾护航 市场经济的本质是产权经济，不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义 整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”的一项基础性工作，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。 具体来说，根据国务院有关精神，建立和实施不动产统一登记制度，有以下三方面意义。第一，有利于保护不动产权利人合法财产权。市场经济本质就是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。通过不动产统一登记，进一步提高登记质量，避免产权的交叉或冲突，保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权。第二，有利于保障不动产交易安全。通过不动产统一登记，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，根据准确有效的信息来进行不动产交易，保障交易安全，为建立健全社会征信体系创造条件。第三，有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。通过不动产统一登记，最大限度整合资源，减少政府行政成本，进一步厘清政府与市场关系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。通过整合登记职能，减少办证环节，采取“一站式”服务等措施，节省登记费用，更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。 路线图、时间表如何设计？ 紧密倒排时间——３年全面实施不动产统一登记制度 从2014年开始，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系 2014年3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议召开。会议提出，建立和实施

试论我国不动产物权登记制度的立法完善

试论我国不动产物权登记制度的立法完善 不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制…… 一．不动产物权登记制度的基本理论。 1、不动产物权登记制度的法律意义。 不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法；动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察

悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。 2、不动产物权登记的性质及登记机关 不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。 关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。 关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法： 一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。