辽宁省沈阳市沈河区南塔调研报告.doc

调研报告

调研目标：项目公里范围内社区、企业及周边门市动态。

调研内容：周边公里范围内交通状况分析（公交路线、驾车到本项目动线、各小区车辆数量状况）；人口状况分析（人口数、人口结构、年龄比例、收入水平、消费习惯）；周边商业及门市经营状况分析。

文荟社区调研报告

文荟社区范围：东起天坛二街，西至天坛一街，北从文化东路，南到沈水路，管辖范围平方公里。

一、人口数量和组成

居民余户，人口余人，常驻人口数量及分布

外来流动人口数量约人，流动人口主要组成及数量:

天坛一街东侧经营日杂，电气的外来人口，约人

炊具城，润达鞋城外来人口，约人

艺术幼儿师范学校学生，多人。

其他，约人

二、年龄结构及人均收入

a)年龄结构：主要以青、中年人为主，老年人其次，未成年人及儿童最少。占比约为、、。

b)人均收入：个体经营业者除外，人居收入元之间。

三、消费能力及消费习惯

第五大道，锦绣江南，城建乾元为中高档小区，大多数居户拥有私人驾乘，建大花园是建筑大学附属楼，多数以教职工家属为主，天合花园经济收入比较高，大多数消费能力较强，习惯消费场为中高端的百货和购物中心或外地。

锦江之星，先达小区，文荟小区，世纪天坛家园，旺角自由度，多数为本地原有居民，消费能力一般，习惯消费场所为大福源，富民家乐福，长青沃尔玛，中街兴隆等。

城建乾元部分及其他小区内的租户以及南塔客货联运中心收入较差，消费场所分散。四、交通状况机车流动向

、北面文化东路，西连一环文化路，东至富民街，东西向为双车道，车流量比较大，公交线路如下：

◆观音村：：富民街：：，本区内站点：东陵区政府

◆水晶城：：长白港湾站：：，本区内站点：东陵区政府

◆杨官屯：：沈阳北站：：，东陵区政府

康利汽车公司：：泉园小区：：，本区内站点：东陵区政府

◆望花新村：：丰乐一街：：，本区内站点：南塔客运站

◆南一马路：：东方威尼斯：：，本区内站点：东陵区政府

◆白清寨：：南塔客运站：：，本区内站点：南塔客运站

、南面沈水路，东西向均为双车道，毗邻二环车辆较少。无公交线路

、东侧天坛二街，均为单车道，文萃路北段车辆较少，南塔客户联运站途径文萃路以南路段，白天堵车现象严重，无公交线路。

、西侧天坛一街，由北向南双车道，由南向北单车道，文萃路北段鞋城和日杂所在地，早车辆拥堵，南塔客户联运站途径文萃路以南路段，白天堵车现象严重，无公交线路。

、文萃路东西向穿越本区，由东至西单车道，反向双车道，能够满足正常车流量，过往车

辆较多。公交线路如下;

◆恒大绿洲：：金杯汽车制造有限公司：：，本区内站点：南塔鞋城（天坛一街）

◆银山小区：：丰乐二街：：，本区内站点：南塔鞋城（天坛一街）

五、商业状态及租售价格

商业业态：区域内有润达鞋业广场，炊具城，南塔客或联运中心，艺术幼儿师范学院。

?服装类门店：稳踏，，贵人鸟，喜得狼，，喜得龙，飞跃外贸服饰，金鸡时尚，惠特，花

花公子，，阿森纳。

?餐饮配套类：名足，王记火烧炖肉，豪记餐厅，俪台小馆（台式茶餐厅），漂亮宝贝（美

发），欧迪足道，品味人生，美国加州牛肉面，美国际美发连锁，沈老头包子，洋洋餐馆，粤旺烧腊饭店，瑞涛快餐，重庆渔香园，鑫鑫大众，闽南特色小吃，陈记包子铺，秘方坛肉饭。

?酒店银行等天连锁酒店，如家酒店，中国工商银行，中国农业银行，锦州银行，兴业银

行，中天证券，成大方圆，中国人寿。

?日杂电气及超市多家。

租售价格：文萃路天坛二街门市销售价格元平，租赁万元年，文化东路，天坛一街门市销售价格不详，

润达鞋城：原始租金为元平，现在下调至元平，主要以鞋业批发为主，一层满铺率约为，地下一层，经营状况不佳。

天坛社区调研报告

天坛社区范围：东起富民街，南至浑河河道中心线，西至天坛二街，北至文化东路，地域面积万平方米。

三、人口数量和组成

居民多户，人口万余人，常驻人口，外来人口（主要以东北日杂及外来上班族组成）。

二、消费能力及消费习惯

自来水厂小区：自来水老住户的工资要比天坛小区的高，属于中等消费。

天坛社区：外来人口、南塔日杂的人居多，沈阳本地的多以老年人居多，外来人口及南塔日杂的人均为下班后可消费的人群，老年人一般都做超市的班车去购物。

三、交通状况机车流动向

、北面文化东路，西至天坛二街，东至富民街，东西向为双车道，车流量比较大，公交线路如下：

水晶城：：长白港湾站：：，本区内站点：东陵区政府

◆杨官屯：：沈阳北站：：，东陵区政府

◆康利汽车公司：：泉园小区：：，本区内站点：东陵区政府

◆望花新村：：丰乐一街：：，本区内站点：南塔客运站

◆白清寨：：南塔客运站：：，本区内站点：南塔客运站

◆观音村：：富民街：：，本区内站点：东陵区政府

、南面为文萃路，东西向均为双车道，以货运为主，车流量较多，容易堵车，无公交线路、西侧天坛二街，均为单车道，文萃路北段车辆较少，南塔客户联运站途径文萃路以南路段，白天堵车现象严重，无公交线路。

、东面富民街，南北双向均为双向车道，车流量不多，但均以去浑南及南二环的主要干道，富民街与文萃路交汇处交通岗经常出现排长队的现象，但不堵车。

◆天泰翰宇苑家乐福超市本区内站点：出租汽车公司

◆第二印刷厂沈阳北站本区内站点：出租汽车公司泉园一路

四、天坛社区单位分布情况：

文化东路：沈阳长隆设备安装有限公司、沈河区第二营业分公司和第二打击窃水办公室、沈阳市委机关汽车修理厂、沈阳水务集团有限公司三水厂、沈阳恒信汽车维修有限

公司

注：天坛社区其他街道无单位、无商业项目。

五、总结群众反映的建议：

1、天坛社区周围都有家乐福、乐购、大润发的班车接送，反应去我商场的道路堵车，即使

人行走的话也得躲过很多障碍，所以导致一部分人不爱来或中午午休时间即使很长也不爱来逛街，是否可提供班车，虽然现在人少，但是有服务了，时间长了人就会来逛街。

2、希望在此建设一个类似新玛特、商业城这种传统百货，品类划分比较清楚，感觉现在商

场里面很乱，购买起来不方便。

3、希望多做一些，比较满赠、满减的，就是优惠性比较明显的。

4、感觉个人老板的散伙居多，不正规，没有规矩，购物别扭，这是不来的主要原因。

5、可购买的商品较少，多引进知名品牌进驻。

6、做娱乐项目，可供下班后逛街的人有个娱乐的场所。

7、觉得小吃、餐饮多一些，来了觉得没有什么可吃的，地下的美食广场吃腻了。

8、单没有给社区发放，应该像超市一样多做点宣传单多发放一些。

南塔社区调研报告

一、南塔地理位置：

辖区总面积平方公里，社区南起文萃路，北至文化路，东起南塔东街，西至南塔街

二、人口数量和组成

现有个居民小区，有居民住宅楼栋，住户户，常住人口人，流动人口。辖区单位家，其中学校所,机关事业单位个，非公有制经济组织和新社会组织个，个体商业网点个，有志愿者队伍支人。

三、年龄结构及人均收入

.年龄结构：南塔社区年龄主要以在此打工青年为主、老人、小孩占比例较小，占比约为、、。.人均收入：人均收入元之间

四、社区内主要企事业单位组成: 人均收入元左右

.群升沈阳新天地商场：职工约人，年轻人为主

.群升沈阳新天地置业：约人

.盛京银行、建设银行：人

.南塔小学：教职工人学生约人

.中国重汽：职工约人（楼上已改为鞋城库房）

.南塔公园:职工约人

.朗昊外语:教职工约人

.餐饮等家，员工约人

.物流、家电等约家，员工数量约人

.国家电网：员工人

五、交通状况：

.北侧接临一环文化路主干道，车流量大，公交车站有南塔站：北环路、路、路、路、路、路、路、路、环路大站快、路、路、路、路、路

.西临南塔街，由二环下一环必经之路，公交车站有宏伟新都站：路、路

.南临文萃路，公交车站东宇电器站：路、路

公交详表

北环路沈阳站北南一马路沈阳站南塔南一马路(共站)

路西瓦窑富民街西瓦窑—南塔——.富民街(共站)

路和泰馨城南塔客运站和泰馨城——南塔——南塔客运站(共站)

路乐购超市南塔汽车公司乐购超市——南塔宏伟新都——南塔汽车公司(共站)

路杨官屯沈阳北站杨官屯——南塔——沈阳北站(共站)

路康利汽车公司泉园小区康利汽车公司——南塔——泉园小区(共站)

路沈阳环科院东北玩具城沈阳环科院——宏伟新都、南塔——东北玩具城(共站)

路浑南大道大东广场浑南大道——宏伟新都南塔——大东广场(共站)

环路大站快南一马路沈阳站北南一马路——南塔——沈阳站北(共站)

路新世界花园水晶城新世界花园——南塔——水晶城(共站)

路老塘峪南塔客运站老塘峪——南塔——南塔客运站(共站)

路陈相南塔客运站陈相——南塔——南塔客运站(共站)

路桃仙南塔客运站桃仙——南塔——南塔客运站(共站)

路陈相南塔客运站陈相——南塔——南塔客运站(共站)

路阳光新城金杯汽车制造有限公司阳光新城——东宇电器——金杯汽车制造有限公司（共站）

路银山小区丰乐二街银山小区——东宇电器——丰乐二街（共站）

六、调研总结:

根据调查统计:南塔社区内主要消费人群以年轻打工人员为主，由于原住居民老龄化，虽部分具备经济能力但消费观念十分保守，因此不作为我商场主要客群。此区域内流动打工人员虽经济实力一般但是由于其年龄较为年轻，具备一定消费能力，且消费观念比较开放，所需商品更换率较大，因此可作为主要目标客户群，另外区域内主要宣传对象可面向南塔小学教职工与学生家长，此类群体具备一定的消费能力，且有相应的消费需求，我商场具备足够的地理优势。为配合此区域内群体，此区域内部分招商工作可面向岁儿童与其家长、年轻中档购物层次购物需求招相应品牌。

自驾路线：南塔东街文萃路至文化路之间此处为双行线，因为这段之间有物流，上午此段有拥堵现象。文萃路南塔街至天坛一街之间此处为双行线，

天坛一街文萃路至文化路之间此处为双行线，文化路南塔东街至天坛

一街之间此处为双行线。

4、南塔东街：药房个，门诊个，物流大概多个。

5、天坛一街：家电门市，约个，兴业银行柜机场所个。

6、文化路：日杂门市余个，中国银行个，辽宁农村信用社个，七匹狼直营门店个，

一共两层，员工人左右。

六、商场调研报告

◆沈阳国际鞋城

建筑面积：万平方米。

租金价位：一至七层，档口平均每每平元。

档口面积：平均每档口面积平左右。

商场职工：人。

工资待遇：平均工资。

营业时间：周一至周五：周六、周日

地址：沈阳市沈河区文化路号（沈阳南塔）

◆沈阳中国鞋城

中国鞋城。该鞋城约占地万多平米，划分为个区，设千多个摊位，业者来自全国各地，商品的日销量达多万元，堪称东北乃至全国最大的鞋类集散地。中国鞋城始建于年，据年初改造，年日重新开业，一共三层，其中一二层已开业，三层正在招商中。

一二层平均档口面积：平米，每价钱万万，每天客流量达万人。

三层：档口没隔断完，初步平面图是档口个，面积大概平米。

营业时间：

地址：沈阳市沈河区文化东路号（沈阳南塔）

◆沈阳金马鞋城

金马鞋城分别有：座，座，座，座以前是儿童大世界，现在是空档口。座是以男女运动，休闲，户外鞋为主，鞋均价格，一层户，二层户，座是以男女皮鞋为主，鞋均价格：.一二层为档口形式，共多户，三层七层以品牌鞋的公司形式居多，八层：南塔商贸物流区管委会。九层：南塔隆兴商贸中心。（租金水平未调查出来）

营业时间：

地址：沈阳市沈河区文化路号（沈阳南塔）

◆东北日杂

沈阳东北日杂主要经营：小食品批发，家电批发，文具批发，五金批发等等。

层数：四层

面积：平米

租约形式：第一商户购买该商场铺位年使用权元.第二商户付第一商户租金每每平元，库房租金每元。

档口：大约个，空档口大约个。

营业时间：：：。

地址:沈阳沈河区天坛一街号（沈阳南塔）

银行，辽宁农村信用社。

周边酒店：汉庭快捷酒店，鞋城大旅社，顺发旅店。

翠苑社区调研报告

翠苑社区范围：东起天坛一街、南至浑河南岸、西至南塔街、东至文萃路、共有个网格、个责任区、栋居民楼、个单元、共户、共人。

一、人口数量和组成

居民余户，人口余人，常驻人口数量及分布

翠苑社区大多以沈阳本地居住人口为主，外来流动人口数量约人，多从事物流行业，早出晚归，对商场关注率较低。

二、年龄结构及人均收入

.年龄结构：多以岁以上为主，其中公务员、技术员、教师、领导干部占大多数。

.人均收入：人居收入元。

三、消费能力及消费习惯

翠苑社区是南塔所有社区消费能力最强的社区，也是综合素质比较好的社区，又被称作创新社会化管理基地。从小区到办事处，环境投入资金万元。是整个南塔地区低保户最少的，只有个，其中一个为多岁的老人。

四、交通状况机车流动向

◆市区线路：沈阳环科院东北玩具城，终点站

◆纺织研究路乐购超市站，终点站

◆沈海银山小区丰乐二街，本区内站点：宏伟新都

◆市区线路阳光—金杯汽车制造有限公司—本区内站点：宏伟新都

五、商业状态及租售价格

典型商业业态：

.中国科学院（国企），公司近有人，大多在本地附近居住，普通工人薪资标准在左右，高层薪资标准在左右，老中青比例各占。

.八一酒店集餐饮、客房于一体的商务性酒店，与南塔鞋城、东北日杂批发市场、中街、陆军总院相邻，交通便利，环境优雅、安静。

六、翠苑社区居民对群升沈阳新天地商场反馈意见：

对商场整体比较看好，唯一欠缺的是感觉商场东西比较少，哪怕价位再高一些都无所谓。上次商场搞亲情返劵社区以党员形式下发，不仅拉动小区消费群，而且也带动青年孩子们来这边消费。居民每天晚上大多都来商场楼吃晚餐，对三楼床品及箱包购买的都比较多，时常也会去五楼华臣影城看电影，希望商场增加中年以上产品品项。尽管商场客流量比较少，但是对社区的人都比较喜欢，把这里当成休闲娱乐的场所，市场还带孩子来这边儿童娱乐游玩。希望商场多多搞，越办越好。

万莲街道松泉社区调研报告

万莲街道松泉社区东起泉园街、西至富民街、南邻泉园三路和文化东路、北靠泉园二路，占地面积万平方米，现有居民户人。社区有企事业单位和各类商业网点个。周边公交线路、、、、、、户籍人数流动人数户籍人数指的是松泉社区辖区内沈河区户口的，流动人数指的是外区、外市、外省的人数。

调研单位：招商部