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客户投诉性质判定作业指引

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一、流程概述

1.1流程目的

规范客户投诉处理流程?统一客户投诉受理渠道?明确投诉处理责任和原则?使投诉能得到及时有效的处理?以提升公司品牌形象?提高客户满意度?避免危机事件的形成。

1.2适用范围

因公司员工工作及服务不到位?或者由于房屋工程质量、销售管理、规划设计、客户服务、物业管理及由于外部环境、非管辖内公共配套设施等原因引发的问题?从而产生的客户投诉或需求?非投诉?的处理。

1.3定义

1) 投诉?指客户认为?由于我们工作上的失职、失误、失度、失控伤害了他们的自尊或损害了

他们的利益?及没有满足其合理需求而向公司提出的口头或书面意见?其中也包括客户对我

们工作的期望和建议。

二、工作程序

2.1 投诉处理原则

1?客服宗旨

站在客户的角度?兼顾公司的利益?寻找处理问题的平衡点?尽最大可能解决客户实际问题?提升客户满意度?收集客户信息?改进自身工作。

2?基本原则

a)

b)

c) 及时准确原则?对投诉及时做出反应?并在规定的时间进行有效处理?不能及时处理完毕的应按时跟进进展情况?并适时通知客户。处理要准确有效?避免反复投诉?处理过程中的信息要收集?结论要准确。

诚实信用原则?注重承诺和契约?有诺必践。处理问题应以能够公诸于众为标准?不暗箱操作?为保证诚信原则的贯彻?应注意不承诺能力以外的事情?不轻易承诺结果。处理结果应认真履行?关注结果?跟踪回访。

专业、人性原则?以专业标准要求自己?对客户体恤、尊重?协调专业部门从专业角度处理问题?做到实事求是、有根有据?维护公司专业形象。同时也要从人性化角度出发?尽可能多给予客户方便?多为客户着想。

3?纠纷处理要领

a) 认真对待?不敷衍塞责?对具有群体投诉性质的?公司高层及客户服务部应第一时间出面

以示对当事人的尊重?迅速查明情况?高效率处理?属于我们的责任?不能推卸?不属于我们的责任应予明确解释。同时处理方式方法也要保证一定灵活性?使处理过程人性化?

令客户满意。

b)

c)

d) 坚持原则?不随意让步?以法律法规、合同、质量标准、国家规范为依据?明确事实?是处理好投诉的前提?涉及补偿、赔偿问题时要综合衡量业主的利益?必要时引入第三方进行协调。

态度鲜明?不含糊其辞?对我们不应当承担责任的?应当明确告诉客户?即使客户不接受?甚至以曝光相要挟?都不能含糊其辞?对于不能即时答复的?我们的态度应该是在查清事实的基础上?给客户一个负责任的答复。

统一指挥?在一级投诉事件发生之初就成立危机处理小组?并建立清晰的指挥系统。

2.2 投诉分类与分级

1?投诉按对象主要划分为以下类别

a)

b)

c)

d)

e)

f) 工程质量?指对房屋工程质量方面的投诉?

规划设计?指房屋本体或小区的布局设计、适用性等方面的投诉?

销售管理?指在销售过程中因销售原因引发的客户对于销售承诺、销售执行方面的投诉。物业管理?对物业管理服务的投诉?

服务行为?指对公司员工或与公司相关人员的工作态度、工作质量等方面的投诉?

维修服务?指对维修质量、及时性等方面的投诉。

g) 外部环境?由于社会环境、公共配套以及其他原因引起的投诉。

2?投诉根据问题的重要程度划分

类

范

型

围审批人知情范围

1、集体投诉升级?包括?分子公司提出处理意见无法得

到业主认可、集体投诉发生3个工作日内未能得到有

效解决、集体投诉引发诉讼等?

一级投诉2、游行、媒体?报刊、外部网站、电视等?曝光?产生运营副总

总裁连锁不良反应的客户关系冲突事件?包括媒体连锁报

导、政府部门介入、客户集体退房等??

裁

3、涉及多个业主重大安全隐患方面的投诉?

4、其他严重影响公司形象的投诉。

1、涉及集体投诉?

2、投诉发生一个月后由于我方原因仍未能得到有效解

二级

决的非集体投诉并已经引发诉讼?业务单元

总经理总部战略运营中

心

投诉3、游行、媒体?报刊、外部网站、电视等?曝光等方面的客户关系冲突事件?

4、维修或赔偿金额3万?含?以上的报修或投诉。

修或投诉?

2、一个月内累计三次以上不同投诉人的相同投诉?非常

三级业务单元

见问题投诉?例如漏水等??

副总/总业务单元总经理投诉3、严重影响业主房屋使用的质量问题?如电、气线路故

监

障等?

4、个别客户投诉的疑难问题?处理不妥将引发局部客户

关系矛盾冲突的行为。

1、不涉及发生维修金额的首次工程质量报修?

2、投诉处理后发生第二次相同投诉的?

四级客户服

务部经

理业务单元副总/

3、维修或赔偿金额1万元以下的报修或投诉?

投诉总监

4、漏水等常见工程问题报修?

5、其他一般事务性投诉。

2.3 投诉处理

1?呼叫中心管理?客户服务部负责公司呼叫中心的制度建设、日常管理和维护?建立话术库。呼叫中心是公司客户投诉和需求的统一归口受理部门?不仅负责受理和记录来自呼叫中心统一电话投诉热线的客户诉求?还负责物业公司转达的开发公司责任内的客户诉求?并及时收集客户通过公司网站、信箱甚至外部网站等形式反馈的投诉意见?填写《客户投诉受理及处理跟踪记录单》和《客户投诉处理通知单》。

3?客户服务部呼叫中心接收到投诉后应对投诉事件进行判断?判断该投诉是有效投诉、无效投诉或者客户需求。

a) 客户投诉为无效投诉?由呼叫中心在收到客户投诉后向客户解释沟通。

b) 如该投诉为有效投诉?则由客户服务部投诉处理人员在2 小时内向客户了解情况?通过各

种方式全面掌握客户投诉基本事实?如向相关部门了解、查阅客户档案、分析客户期望等??

判断责任部门和投诉等级?并发出《客户投诉处理单》。如判断该投诉为一级或二级投诉?

及时通报公司领导?并发出《投诉升级预警单》。

c) 如为客户需求而非投诉?由客户服务部投诉处理人员在2 小时内向客户进一步了解需求情

况?根据需求类型判断责任部门?将客户需求在1个工作日内提交责任部门。责任部门在

1个工作日内做出客户需求反馈意见和需求解决方案提交客户服务部。客户服务部即时反馈

客户解决方案。对客户需求无法满足的?责任部门应给出充分理由或提出替代方案。

2.4 投诉分类处理程序

1?四级投诉?客户服务部投诉受理人员填写《客户投诉处理单》――投诉受理人员核实投诉内容并提出处理建议和方案—?在保修期内的日常维修问题直接由工程管理部维修负责人负责?涉及工程改造问题由工程管理部提出处理意见或改造方案?保修期内日常维修授权予物业公司的?由物

1、维修或赔偿金额1万元?含?以上、3万元以下的报

业公司负责维修?客户服务部负责投诉回访??保修期外的维修问题?由物业公司负责?非维修问题将被分派到责任部门?责任部门反馈投诉处理意见—?客户服务部监督处理过程。四级投诉的处理过程不需要通报?以《投诉月报》的形式知会相关部门主管领导和部门负责人。

2?三级投诉?处理程序同四级投诉?解决结果要由客服主管领导审批确认。在处理完毕后应在《投诉月报》中予以单独列项通报。

3?二级投诉?由客户服务部在1小时内向公司领导汇报?向项目管理部发出《投诉升级预警单》?24 小时以内以报告形式说明?事件时间、地点、涉及各方、相关人员的情况简介、人员财产损失、事件现场照片等?目前了解到的事件经过和原因?对我方已产生和未来可能产生的影响。自首次报送开始?视事态发展及时上报后续信息?无论事情有无阶段性成果?均需在3日内上报最新进展?直至事件完全结束或暂告一段落。内容包括?事态的进展情况、我方采取的主要措施、对未来情况的估计。事件完全结束后?应对整个事件经过做完整说明?内容包括?事件的起因、经过及处理结果?事件暴露的问题?事件处理过程中的经验教训。

4?一级投诉?总部战略运营中心负责编制和完善客户一级投诉处理预案。对于一级投诉?由分子公司客户服务部在1小时内向公司领导汇报?向项目管理部发出《投诉升级预警单》及初步处理方案?项目管理部在24 小时内组织事件责任部门分管领导、分子公司总经理签署意见?连同客户服务部情况报告及处理方案上报总部战略运营中心。总部战略运营中心作为一级投诉处理的牵头部门?寻求总部资源支持投诉处理?审核处理方案并监控分子公司投诉处理过程和事态进展。

5?责任部门在收到《客户投诉处理单》后?要针对具体问题?依据相关法律政策与管理规定寻求问题的解决办法?并与客户充分沟通后提出解决方案?尽量与客户达成书面协议?。解决方案制定后?需按《组织权责手册》权限经相关领导审批后方可实施。

6?如果客户对处理结果满意?责任部门负责人要在24小时内将《客户投诉处理单》反馈至客户服务部。如果客户对处理结果仍不满意?则由责任部门制定新的处理措施?直到最终处理结果让客户满意为止。

2.5 投诉处理注意事项

1?处理客户投诉过程中?责任部门与投诉业主达成的处理方案?各阶段?原则上需进行书面签字确认?并将书面确认的记录全部移交客户服务部。

2?《客户投诉处理单》分派至相关责任部门后?客户服务部监督相关部门反馈处理时间?如出现责任部门不能及时按投诉处理时限进行反馈的?应及时与责任部门负责人沟通?客户服务部每月

将各部门对客户投诉处理情况反馈至主管领导?并在月报中体现。

3?客户服务部应及时在《客户投诉处理跟踪记录单》中记录投诉处理进度?以全面掌握投诉处理的整体情况。

2.6 跟进回访

1?客户服务部跟进相关责任部门对投诉的处理结果?并对投诉客户进行回访?了解客户对投诉处理结果的满意度?并填写《客户投诉受理及处理跟踪记录单》中客户对处理结果的意见。

2?投诉处理完毕后?相关责任部门应针对投诉问题制定改进和预防措施?提交客户服务部后作为项目后评估的基础资料。

3?如客户服务部发现客户对投诉处理结果不满意并可能采取过激措施时?应负责稳定客户情绪?并及时提交《投诉升级预警单》给主管领导或总经理?提出进一步建议。

2.7 赔偿处理

1) 由于公司违反合同约定而造成的赔偿?内容包括但不限于?

a)

b)

c)

d)

e)

f) 违反销售承诺?

工程质量无法达到合同约定标准?

由于工程质量原因造成客户财物损失?未按合同约定时间交付房屋?

由于设计功能缺陷影响客户使用功能?其他。

2) 赔偿审批流程?客户提出赔偿要求—客户服务部判断是否属于赔偿范围—填写《维修、赔偿付

款审批单》—责任部门会签—法律人员会签?如涉及法律诉讼?--按照2.2表中权限主管领导

审批。客户服务部组织相关单位?施工单位、项目管理部、相关责任部门?讨论赔偿要求合理

性、赔偿方式及评估法律风险?由客户服务部出具事件处理建议?1万元以下报分管领导审批?1万?含?以上报总经理审批。

2.8 知识管理

1?投诉月报和专题报告

a) 自首批业主入住半年内?客户服务部负责每月整理和提交《投诉月报》?提交主管领导审批?

并抄送本公司各部门。

b)

c) 客户服务部应每半年牵头组织召开案例研讨会?并对公司的纠正及预防措施提出建议。客户服务部每季度进行一次投诉分析?作公司各项目投诉季度报告?提交主管领导审批?并向总部战略运营中心报备?抄送公司各部门。

2?案例的整理、分析

a) 客户服务部应将收到的所有投诉通报作为案例进行整理?形成案例库?并及时发现重复出

现和具有代表意义的案例。对有参考价值的案例?应组织讨论。

b) 对于一级和二级投诉?客户服务部应每半年组织相关部门召开专题评估会?将投诉发生的

总体情况和处理过程中有价值的经验进行整理?并挖掘投诉背后的深层次问题。

三、支持性文件

3.1《客户服务管理流程》

四、相关记录

5.1《客户投诉处理单》

5.2《维修、赔偿付款审批单》

5.3《投诉升级预警单》

5.4《投诉月报》

华夏幸福基业借壳上市

华夏幸福基业借壳落定 (2011-09-13 21:23:28) 转载 分类：金融实务 标签： 财经 ■中国房地产报记者宋振庆北京报道 8月29日，浙江国祥制冷工业股份有限公司（ST国祥，600340.SH）公告称，近日收到证监会对公司向华夏幸福基业股份有限公司（下称“华夏幸福基业”）发行3.55亿股购买相关资产的批复文件。这意味着，华夏幸福以地产资产借壳ST国祥上市尘埃落定。 根据ST国祥的重大资产重组报告书，公司拟以全部资产及负债与华夏幸福基业持有的京御地产100%股权进行整体资产置换，置入资产、置出资产评估净值分别为16.7亿元和2.66亿元，公司将向华夏幸福发行股份购买置换差额。一旦重组实施后，华夏幸福“住宅+ 园区”两项重头业务将进入上市平台，使ST国祥转变为一家房地产上市公司。 “鉴于目前华夏幸福基业的资源禀赋、在地产和园区开发上的丰富经验以及表现出的发展势头来看，ST国祥事实上已经迈入了二线蓝筹的行列。”对华夏幸福基业进行了深度调研的第一创业地产分析师陈晓波表示。

财富增值游戏 宏观调控不断收紧的政策环境下，华夏幸福基业已经是今年第7家房企借壳获批的幸运者，同时也成为河北地区继荣盛发展和天山发展后第3家房地产上市公司。 “一方面因为这次重组是2009年6月份提出的，赶在证监会禁令之前；另一方面华夏幸福基业的园区开发符合国家产业战略政策的大方向，借壳获批并不算意外。”有不愿具名的分析人士表示。 实际上，从今年7月初开始，已经有部分“先知先觉”的资金进入ST国祥。借壳重组获得批复后，公司股价更是连续蹿升，从而成为了又一台造富机器。 由于ST国祥依然算是一个比较干净的壳，华夏幸福基业的这次借壳以“资产置换+定向增发”的方式进行，不仅并未动用一分钱的现金，而且获得不菲的账面收益。 方案中的定向增发价格定为3.95元/股，而截至8月31日，ST 国祥已经涨至16.02元/股，以此计算，购买其3.55亿股的华夏幸福基业账面浮盈便达到了42.85亿元。由于华夏幸福的董事长王学文持有华夏幸福81.5%的股份，其个人账面财富也暴增了35亿元，考虑到ST国祥的上涨势头仍未停止，这场财富增值游戏还会继续进行下去。

华夏幸福基业招商模式分析

工业园区招商分析 一、销售现状 华夏幸福2014年实现年度销售额亿元，同比大幅上涨37%，而与2011年华夏幸福上市之初的165亿元年销售额相比，增长已两倍有余，2015年一季度，华夏幸福实现销售额亿元，相比去年同期增幅达%。根据华夏幸福的公告，其销售来源主要分为产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配套、城市地产开发等。其中园区住宅配套的销售额占绝对主导，在2014年华夏幸福亿元的年度销售额中，园区住宅配套为亿元，占据69%的比率。 在工业园区招商方面，截至2014年6月底，华夏幸福已为各地产业新城累计引进签约企业600余家，招商引资额突破1200亿元，创造新增就业岗位3万余个。 二、开发模式 华夏幸福并没有园区所有权，而是托管性质的‘轻资产运营’，开创“工业园区+房地产开发”的商业模式。 这个模式是与地方政府签约，垄断该区域一级开发，以垫资的方式进行土地整理和配套设施的建设，并代行政府职能招商引资发展特定产业，为园区提供服务。同时，利用一级开发的优势，公司可以获取大量房地产开发用地。最后，通过园区住宅的销售来回笼资金。 三、招商特点 1、产业升级三段论（固安工业园经验） （1）第一阶段，“从无到有”①，主要工作是产业转移。 起初，固安主要承接来自北京的产业转移，主要是传统机械加工，产业质量不高，但也算有产业成效。 （2）第二阶段：“从有到高” 三四年过去，产业园聚集了几百家企业，就进入到“从有到高”的产业整合升级。华夏幸福基业梳理企业的产业链联系，抓 ①“那时连条路都没有。当时举个牌子，告诉企业老板往里两公里，就是他选的地方，谁来呀？这却是我每天干的工作。”轷震宇表示。

华夏幸福基业招聘及面试手册

华夏幸福基业股份有限公司 招聘面试手册 人力资源中心

总论 招聘面试选拔人才是公司人力资源管理工作中最重要的环节之一，错误的选拔不仅给公司带来直接招聘成本增加，还会影响公司员工士气、破坏企业文化、减低客户服务质量。 在招聘面试中，经验告诉我们，判断候选人所具有的知识和技能是否与岗位需要的一致并不难，难的是如何判断他/她的个性特征和资质与岗位匹配的一致性问题。 在美国，有人研究最优秀员工和最差员工为公司所创造的经济价值并进行比较，发现： 1）就简单工作而言，如一般事务性工作，属于1%优秀员工所创造的价值比最差的那1%高3倍。 2）就中等难度的工作来讲，如工程师，最优秀员工创造的价值是最差员工的12倍，也就是说，一个最优秀的员工顶12个最差的员工。 3）对难度大的工作，如销售人员，财务经理，高级管理人员等，他们将最优秀员工业绩与平均业绩水平比较，结果发现，1%明星员工创造的直接价值和间接价值的总和为平均水平的127倍。 一个高效的招聘面试选拔系统能帮助组织提高： 1）产出率（工作业绩/工作时间） 一般平均来说，最好员工的产出率至少是最差员工的两倍。通过高效的招聘面试选拔系统，我们 能发现谁是未来最好的员工。 2）减少培训时间 现在很多公司都想通过培训提高员工各种能力和产出率，但前提是在招聘中选拔出良好资质的员 工，否则花费在员工培训上的成本将会数倍增加。如果我们能通过面试，选拔出未来优秀的员工，将令公司减少在培训上的投资。 3）减少经理在员工花费过多的个人培训和辅导时间 我们可能会听到有些经理抱怨：“我在XX员工身上花费了太多的时间了，但是，他的变化实在 是太慢了，我实在是无法忍受。如果我把时间腾出来更好地做业务，我想我们部门能做的更好”。 我们如果做好招聘面试选拔工作，我们可能会避免这样的情况发生。 4）降低员工流动率 有研究显示表明，传统的面试方法和行为面试方法比较，后者所产生的流动率要比前者低非常多。 这样能为我们节约： a)招聘广告费用 b)面试时间和面试人工成本 c)培训费用 d)在试用期内的较低的产出率 e)员工离职，对公司产生的间接损失（如销售额、客户、技术流失等） 人员招聘面试的真正目的在于择优汰劣，将真正有才干、适合企业需要的人才甄选出来。这不仅仅是人力资源部门工作的重要内容，同时也是各部门管理者的重要职责！ 一般招聘面试选拔系统包括以下程序： 1）简历筛选 2）电话面试 3）深度面试 4）背景调查 结合我公司特点，简历筛选、电话面试和背景调查主要由人力资源部招聘负责人完成，部门经理及其他部门面试人重点对应试人进行深度面试。

华夏幸福基业招商模式分析

华夏幸福基业 工业园区招商分析 一、销售现状 华夏幸福2014年实现年度销售额512.54亿元，同比大幅上涨37%，而与2011年华夏幸福上市之初的165亿元年销售额相比，增长已两倍有余，2015年一季度，华夏幸福实现销售额130.95亿元，相比去年同期增幅达20.07%。根据华夏幸福的公告，其销售来源主要分为产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配套、城市地产开发等。其中园区住宅配套的销售额占绝对主导，在2014年华夏幸福512.54亿元的年度销售额中，园区住宅配套为355.02亿元，占据69%的比率。 在工业园区招商方面，截至2014年6月底，华夏幸福已为各地产业新城累计引进签约企业600余家，招商引资额突破1200亿元，创造新增就业岗位3万余个。 二、开发模式 华夏幸福并没有园区所有权，而是托管性质的‘轻资产运营’，开创“工业园区+房地产开发”的商业模式。 这个模式是 与地方政府签 约，垄断该区域 一级开发，以垫 资的方式进行土 地整理和配套设 施的建设，并代 行政府职能招商

引资发展特定产业，为园区提供服务。同时，利用一级开发的优势，公司可以获取大量房地产开发用地。最后，通过园区住宅的销售来回笼资金。 三、招商特点 1、产业升级三段论（固安工业园经验） （1）第一阶段，“从无到有”①，主要工作是产业转移。 起初，固安主要承接来自北京的产业转移，主要是传统机械加工，产业质量不高，但也算有产业成效。 （2）第二阶段：“从有到高” 三四年过去，产业园聚集了几百家企业，就进入到“从有到高”的产业整合升级。华夏幸福基业梳理企业的产业链联系，抓住龙头企业围绕其招收项目，利用人为干预和促进形成一个个产业集群。如今，固安产业园内产业集群有16组之多。 （3）第三阶段：创新，嫁接新技术。 中国未来十年，不可能再依靠牺牲环境和廉价劳动力去进行粗犷发展了。怎么融入到全世界大的产业链集群呢？答案是，从创新源头抓起，嫁接新技术。2014年3月3日，华夏幸福基业发布公告称，在美国加利福尼亚州硅谷设立全资子公司，打造硅谷高科技孵化器，投资方向集中于清洁能源、信息技术、生物医药、硬件等高科技领域的高质量、可产业化的项目。 2、带不走的招商能力② （1）该公司在产城规划方面非常专业，拥有自己的博士团队和研发部门，产业策划能力甚至达到国家部门级研发水平。 ①“那时连条路都没有。当时举个牌子，告诉企业老板往里两公里，就是他选的地方，谁来呀？这却是我每天干的工作。”轷震宇表示。 ②每个招商人员都长期反复对区域进行扫描式招商、参加展会，名片都积累了几盒子，手中都沉淀下几百个资源。”轷震宇表示。

华夏幸福基业公司介绍

华夏幸福基业，中国领先的产业园区投资运营专家！ 华夏幸福基业股份有限公司，成立于1998年，是专业的产业园区投资运营企业集团，致力于为企业提供各种工业、物流及商业设施，以及完善的投资、生产、商务、政务及生活配套服务。 华夏幸福基业投资运营的产业园区包括：位于天安门正南50公里的固安工业园区，位于国贸正东30公里的大厂潮白河工业区，以及位于八达岭长城脚下、官厅湖畔的怀来生态新城等等。 投资运营产业园区是华夏幸福基业的核心业务，战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力是华夏幸福基业的三大核心能力。 华夏幸福基业集聚全球专家团队为每一个区域制定精准的产业发展战略定位，构建产业集群；投资基础设施建设，特别是城市核心区的建设，全方位匹配企业和产业链发展的需求；拥有庞大的专业招商团队和客户数据库，迅速为园区实现企业招商落地和持续发展。 服务企业生产经营，推动区域经济起飞，是华夏幸福基业的光荣和使命！ 发展历程 【起步】 抢抓机遇、准确定位、艰苦创业，华夏地产确定了房地产为基础的企业立身之本 1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。 1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏城市地产事业领域。 1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。 【转型】 拓展企业事业版图，华夏以全新的模式、全新的机制承担一个综合性园区的开发、建设与运营。 2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启综合性园区开发与运营事业领域。 2002年6月，三浦威特园区建设发展有限公司成立。 2006年9月，孔雀城一期盛大开盘，创立生态小镇连锁品牌。 2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。 【积累】 专注园区事业，积淀华夏方法，打造产业新城，以综合性园区建设，促进区域经济快速发展。 2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。 2007年5月，大厂鼎鸿投资开发有限公司成立。 2007年10月，公司被建设部批准为房地产开发一级资质企业。 2007年12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。 2008年9月，华夏幸福基业接受怀来县委县政府的委托，开发建设怀来生态新城。 2009年底，孔雀城品牌享誉北京城，随着大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城的推出，形成了

完整版华夏幸福基业模式简析

华夏幸福基业模式简析 一、华夏幸福基业简介 （一）基本情况 华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开 始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。 （二）业绩情况 2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额共计242.13 亿元，同比增长52.20%,截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长 56.21%;实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。 表1:华夏幸福基业各年度主要财务指标：

二、华夏幸福基业模式 (—)业务模式 1、业务结构 华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务) 、物业管理、厂房 建设租赁等。

华夏幸福基业基本信息

1.基本信息 华夏幸福基业，中国领先的开发区投资运营专家！ 华夏幸福基业股份有限公司，成立于1998年，是专业的开发区投资运营企业集团，致力于为企业提供各种工业、物流及商业设施，以及完善的投资、生产、商务、政务及生活配套服务。 华夏幸福基业投资运营的开发区包括：位于天安门正南50公里的固安工业园区，位于国贸正东30公里的大厂潮白河工业区，以及位于八达岭长城脚下、官厅湖畔的京北生态新区?怀来等等。 投资运营开发区是华夏幸福基业的核心业务，战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力是华夏幸福基业的三大核心能力。 华夏幸福基业集聚全球专家团队为每一个区域制定精准的产业发展战略定位，构建产业集群；投资基础设施建设，特别是城市核心区的建设，全方位匹配企业和产业链发展的需求；拥有庞大的专业招商团队和客户数据库，迅速为园区实现企业招商落地和持续发展。 服务企业生产经营，推动区域经济起飞，是华夏幸福基业的光荣和使命！ 2.愿景：成为全球领先的开发区投资运营专家 3.公司发展历程： 【起步】 抢抓机遇、准确定位、艰苦创业，华夏地产确定了房地产为基础的企业立身之本 1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。 1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏城市地产事业领域。 1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。 【转型】 拓展企业事业版图，华夏以全新的模式、全新的机制承担开发区的开发、建设与运营。 2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启开发区投资运营事业领域。 2002年6月，三浦威特园区建设发展有限公司成立。 2006年9月，孔雀城一期盛大开盘，创立生态小镇连锁品牌。 2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。 【积累】 专注园区事业，积淀华夏方法，打造开发区建设，促进区域经济快速发展。 2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。

华夏幸福基业商业运营模式分析

华夏幸福基业商业运营模式分析 一、企业运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”做为盈利模式，公司在园区还未起步之时，就与政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务，政府仅提供行政方面的服务和管理（类似于现在的PPP模式）。企业运作更类似于中介服务，通过对产业新城进行整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业各方资源，进行园区的建设和运营管理工作。 ?资金整合： ?借壳上市（股票代码600340）

?华夏幸福基业还是廊坊银行、廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司。 ?地方政府资源整合 协调相关部门将区域规划纳入土规、城规整体规划；协调相关部门进行区域内前期土地征转用并形成建设用地；负责对开发的建设用地进行供地。签订战略框架协议的地方政府包括：房山区人民政府、河北省固安县人民政府、霸州市人民政府、河北省任丘市人民政府、保定市人民政府、辽宁省沈阳市铁西区人民政府、秦皇岛市人民政府等。 ?高新产业资源整合 华夏作为园区运营方，引进创新性企业，为战略性新兴产业搭台，引领产业升级，同时与具有全球行业引领价值的企业进行战略合作，带着企业去找地。签订战略框架协议的高新企业包括：京东电商、A PG-ALARM-ASIA亚洲智能家居公司，国能集团是卓越全球的可再生能源供应商，清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地、中国卫通集团、北京电影学院等。 ?技术资源整合 公司主导运作的有房地产开发、园区基础设施建设、园区物业服务、土地一级开发，但是产业新城的打造涉及土地、规划、工程等各个方面，其余诸如土地整理复垦等工作可以聘请相应的机构开展。

华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告

华夏幸福 工业地产片区开发模式 分析调研报告 2017年9月30日 目录 一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3（一）组织架构设置： （二）项目拓展策略： （三）业务开展类型 （四）园区开发步骤： （五）盈利模式 （六）核心竞争力分析 （七）城镇化分析

三、结论与建议 18

一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 （一）公司背景 华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。 （二）公司业绩呈现爆发式增长 2012年，华夏幸福全年完成销售额亿元，同比增长%。公司实现营业收入亿元，同比增长%；实现营业利润亿元，同比增长%；实现归属于母公司所有者的净利润亿元，同比增长%。2012年度公司加权平均净资产收益率为%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。 公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入亿，其中产业发展服务收入为亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到亿，占主营业务收入超过了三成。 2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。

华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告

华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告 2017年9月30日

目录 一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置： （二）项目拓展策略： （三）业务开展类型 （四）园区开发步骤： （五）盈利模式 （六）核心竞争力分析 （七）城镇化分析 三、结论与建议18

一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 （一）公司背景 华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。 （二）公司业绩呈现爆发式增长 2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。 公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。

华夏幸福基业的招商运营模式研究

华夏幸福基业的招商运营模式研究 现在仍然能听到很多质疑的声音，觉得华夏幸福的产业地产只是以产业的幌子在做房地产。诚然，华夏幸福在很多新拓展项目上（目前全国委托经营50多个园区）似乎没有当年固安的神奇表现，但是考虑到即便是大势所趋的固安，也是艰苦耕耘了10年才初见成效，加之现在整个中国经济和产业低迷的状况，这些园区运营效果也远非华夏幸福能力所能立竿见影的。 在2015中国产业地产30强榜单评选中，华夏幸福位列榜首，其实私下里我们是清楚的，很多同行不甚服气。其实，我们选择将华夏送上榜首的核心理由也很明确，那就是华夏幸福在整个产业地产界有着最强烈的战略驱动属性，能够坚定地在既定战略之下按部就班地部署行动。其要做的不仅是单单某座新城的建设者，更是中国产业的促动者，而二者原本就是不可分割连为一体的。 在榜单评选之后1个月，华夏幸福在其一年一度的产业中国年会上，明确提

出了“全球技术商业化”是产业升级发展的核心动力，并称将通过产学研互融互通的理念，挖掘和释放产业升级发展的动力源，构建一个基于以“全球技术商业化”为目标的创新生态系统。我们认为，至少从这个理念与随后一系列行动的节奏上，华夏幸福是能够证明它们位列产业地产30强榜首的说服力的。 ▎以产业研一体化促动技术商业化 技术商业化并不是一个离我们十分遥远的词汇，从曾经中关村、光谷的诞生，到如今北上广遍地开花的创客空间，无不是技术商业化在实体空间上的体现。无论对于一个园区，还是一个城市，乃至于整个国家，甚至于整个人类，技术的商业化都是一个永恒的痛点。 具体到我们国家，科学技术成果产业化是科技创新多年来一直面临的课题，技术创新与产业实践的步伐往往不能协同。同时，从产业发展的全过程来看，科技原始创新到成果转化落地，再到商业化拓展，一个完整的技术商业化全过程将成为科技创新的重要根基。 既然是如此大的一个命题，整个人类、国家力量穷竭全力也不能轻易搞掂，区区一个民营企业华夏幸福，即便它心比天高，钱比海阔，又能奈何呢？ 但它又不能不去做。华夏幸福有点像一个农夫，一开始仅仅是靠天吃饭，时有青黄不接，但最后顺藤摸瓜向上寻溯，发现如果可以控制温度，控制基因，改良土壤，改良品种，完全可以获得更好的收成时，它的野心就开始骤然膨胀，正如它现在对于建立全球化的产业促动平台的热忱一发不可收拾一样。

华夏幸福基业财务分析资料报告(1)

大学财经学院 华夏幸福基业股份财务分析团队名称：天明 团队成员：淼 王优美 黄鸿 中良 旭辉 指导老师：忠华 完成时间：2016年10月10号

目录 一、公司简介 二、战略分析 1.公司使命和目标 2.外部环境分析 ①政策环境 ②经济环境 ③人文环境 ④竞争对手分析 3．部条件分析 三、会计分析 1、资产负债分析 ①资产变动的分析与评价 ②资产负债垂直分析 2．资产负债垂直分析 （1）资产结构分析

（2）负债结构分析 3．利润分析 （1）利润增减变动分析 四、财务分析 （一）偿债能力分析 （二）长短期偿债能力分析 （三）盈利能力分析 （四）现金流量分析与评价 五、前景预测 华夏幸福基业股份财务分析 一、公司简介 华夏幸福基业股份(股票代码：600340)创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商，是全球领先的开发区投资运营企业集团。公司核心业务包括产业园区开发经营和城镇房地产开发建设。截止2016年3月底，公司总资产超1860亿元。 华夏幸福始终坚持以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的开发区城市为企业的公民责任，致力于为企业提供各种工业，物流及商业设施，以及完善的投资、生产、商务、政务及生活配套服务。 公司15年发展历程中，牢牢抓住国际产业转移和大都市城市化带来的产业升级、区域分工的历史性机遇，聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，独创出园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”。 二、战略分析 1.公司使命和目标 华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，坚持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，确立以产业新城为核心产品的业务模式。围

五大产业园区运营模式分析

五大产业园运营模式分析 一、华夏幸福基业 1、企业背景及发展概况 华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。 其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。 2、运营模式和盈利模式 运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。 企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。

运营特点 1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区 域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策； 2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早 地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招 商均有利好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。 3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调 对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。 4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售， 获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。 5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建 立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区企 业融资提供担保服务，吸引企业入园。

(资料整理)华夏幸福产业新城模式与产业园案例

华夏幸福产业园 目录 华夏幸福产业园 (1) 一、华夏模式 (2) 1、华夏幸福基业模式简析 (2) 2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (18) 4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (21) 6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (25) 7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (28) 8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (33) 9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (36) 10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (43) 二、案例 (47) 1、华夏幸福中心 (47) 2、嘉善高铁新城 (49) 3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (50) 4、高新工业园 (51) 5、清华中试孵化产业园 (52) 6、大厂影视创意产业园 (53) 7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (54) 8、大厂专用车产业园 (57) 9、大厂专用车零部件产业园 (58) 10、人才创业园 (59) 11、大厂检验认证产业园 (60) 12、大厂数字出版产业园 (61) 13、光大We谷 (62)

14、固安产业新城 (63) 15、固安环保产业园 (65) 16、固安科研产业园 (66) 17、固安移动通信设备产业园 (67) 18、固安肽谷生物医药产业园 (69) 19、固安卫星导航产业园 (70) 20、固安航天产业园 (71) 21、固安电子商务产业园 (72) 22、文安经济开发区 (74) 23、香河经济技术开发区 (75) 一、华夏模式 1、华夏幸福基业模式简析 一、华夏幸福基业简介 （一）基本情况 华夏幸福基业股份（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。早期致力于省的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。在环渤海地区成功运

华夏幸福固安工业园区新型城镇化项目调研实录

一、调研由来 华夏幸福基业股份有限公司在河北固安工业园成功以PPP模式运营固安产业新城，该项目是2015年国家发展改革委推荐的13个PPP典型案例之一，也是唯一的新型城镇化PPP典型案例。截至2015年6月底，华夏幸福为固安累计投资超270亿元，完工项目有道路、供水、供电等基础设施，中央公园、中国（固安）单车运动中心、华夏幸福医院、北京八中固安分校等公共设施，中央大道金融街区、锦绣大道SOHO办公街区等现代服务业配套设施。 二、华夏幸福及河北固安产业新城情况介绍 华夏幸福创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。公司以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产业新城为核心产品，在“以人为本、创新驱动”的理念之下，创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作模式，通过环境创新、平台创新、金融创新、产业创新等手段，构建生态绿色的城市底板，铸就创新驱动的发展内核，打造产业集群集聚的抓手，建设以人为本的幸福城市载体。在探索并实现产业新城的经济发展、城市发展和民生保障的同时，有效提升区域发展的综合价值。目前，公司的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带和沈阳都市圈，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川等地，在全国20余个区域投资开发运营超过30个项目。 固安产业新城（省级工业园）位于北京天安门正南50公里，起步区规划面积24平方公里。2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入了华夏幸福这一市场力量，拉开了固安快速发展的序幕。在固安工业园区建设之初，华夏幸福集聚全球智慧，邀请来自9个国家和地区，40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师，以“建设产业新城”为目标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。 固安产业新城以资本干预为手段，以大数据战略为保障，引进龙头企业落地，同步搭建金融服务平台、人才服务平台、科技创新平台、创业服务平台四大产业促进平台；布局固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电子商务产业园、新材料产业园、清华中试孵化产业园、电气装备产业园、移动通信设备产业园、汽车零部件产业园、机器人产业园、智慧城市产业园、环保产业园、轨道交通产业园等产业载体，促进产业集群发展。截至2015年6月底，华夏幸福已为固安产业新城累计引入企业约440家，包括德益阳光生物技术等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工集团为核心的航天企业，以京东方为主导的新一代信息技术企业，实现项目签约投资额近千亿元。 以中央公园为核心，建设现代中等规模城市核心区，集中布局国际品牌星级酒店、创业大厦、北京八中固安分校、幸福港湾、规划展馆、体育公园、单车运动中心、幸福医院等高品质城市配套，与北京世界级城市全面对接。 为实现生态环境的持续提升，固安产业新城已建设完成14万平方米的中央公园，200万平方米的城市环线绿廊、13万平方米孔雀大湖、50万平方米大广带状公园、100万平方米中国（固安）单车运动中心等八大公园，形成“一核一环两廊多片”的城市景观体系，园区绿化面积约500 万平方米，助力“产城融合”可持续发展。

产业地产(城综合开发)全流程操作实务与案例解析

产业地产（城综合开发）全流程操作实务与案例解析 课程背景： 2016年随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策两年后，国内房地产企业纷纷出现业务转型的需求。尽管2016年中国房地产在政策错综复杂的形势下依旧创造了成交销售规模最大、地价房价屡创新高的业绩，但受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府进展模式转型的妨碍，房企转型诉求强烈。国内最大的房企万科率先转型，并定位为城市配套服务商，坚持“为一般人盖好房子，盖有人用的房子”。与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业2016年历史性的创造了538.21亿元的营收和89.76亿元的利润，剑指国内前五大房地开发企业。 中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力城市综合运营〔2017年12月22日，受PPP中TOD模式的推进和PPP模式中“轨道+物业”取地模式的妨碍，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。〕，然而大部分企业目前关于城市综合开发运营、片区开发、产业地产的认识程度不足，大伙关于城市综合开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。鉴于城市综合开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点，企业急需城市综合开发的进展模式与手段建议。2016年末，国内进入城市综合开发〔大基本上以特色小镇、片区开发、城市综合项目开发为载体〕的相关企业规模、数量、类型逐步增加，类似关于城市综合开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解析与使用、协议保障体系解析的诉求逐步强烈。 2017年受助于2016年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广〔特别是2016年3月公布的国民经济和社会进展第十三个五年规划纲要和同年7月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的2020年培育1000个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、漂亮宜居等特色小镇的政策刺激〕，特色小镇在全国范围内蓬勃进展。 与此同时2017年国内两大房企创历史性记录的并购重组案进一步加速国内房企转型城市综合运营，一桩是亚洲历史上最大一单私募股权并购，2017年7月14号新加坡上市公司普洛斯被万科领衔的中国财团，以116亿美元，折合人民币将近790亿的价格收购。另一桩大伙确实是大伙比较熟悉的融创万达并购案，7月10日早万达商业、融创中国联合公告称，万达商业与融创中国宣布，融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。2017年能够说是中国房地产企业转型升级的重要一年，各大房企针在中国新型城镇化历史性史诗般的进展中纷纷提出自身的战略定位，并大规模的开展战略定位后的区域布局。但企业在城市综合开发运营与特色小镇开发中产业运营环节薄弱的劣势逐步显现，项目开发模式、定位不清晰导致投资举步维艰、进退两难、项目搁置、开发方向迷失案例逐步增多，说到底确实是企业关于产业地产开发此类业务全流程和全生命周期以及产业地产开发的核心本质内涵理解不足。例如许多房地产企业只看到华夏幸福基业模式却忽略中国还有其他的城市综合开发模式，看了华夏幸福基业的营收和利润的增长却忽略其背后在2005年到2017年期间的苦难行军。 2018年政府适时推出了政府和民营资本合作〔PPP〕以及政府购买服务等方式，放大投资效应。2018年李克强总理政府工作报告中提出，在基础设施、公用事业等领域，积极推广政府和社会资本合作〔PPP〕模式。此后地方两会中，各地也纷纷把PPP写进工作报告。由此拉开了中国政府和社会资本合作〔PPP〕模式的序幕，2017年是中国PPP模式爆发增长的元年，发改委的推介项目和财政部的示范项目大幅增长，国家层面PPP项目累计投资总额达21万亿之多，各省级PPP项目也接近甚至超过万亿水平，但2017年只是PPP项目的识别、预备、采购阶段，2018年将是PPP项目采购与执行的关键之年，随着各项法规的健全，国家相关政

华夏幸福商业模式分析调研报告

华夏幸福区域开发模式分析

目录 一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置： （二）项目拓展策略： （三）业务开展类型 （四）园区开发步骤： （五）盈利模式 （六）核心竞争力分析 （七）城镇化分析 三、结论与建议18

一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 （一）公司背景 华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。 （二）公司业绩呈现爆发式增长 2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。 公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。

华夏幸福基业融资术

华夏幸福基业融资术 21种手段4年融资3000亿

2012年211.35亿 2013年 374.24亿 2014年 512.54亿 2015年 723.53亿 1、销售输血法 华夏幸福的“销售输血法”就是住宅销售，也是华夏幸福业绩支 撑和血流顺畅的关键保障。住宅销售回款是华夏幸福规模迅速膨 胀和产业新城全国遍地开花的重要保证。

2012年达到73% 1 2013年占比为43% 2 2014年占比为44% 3 2015年占比为40%， 4 信托借款历年来都是占华夏幸福最大比例的融资形式，虽然信托融资成本是所有融资形式中最高的，但由于门槛较低，选择面广，数额巨大，一直是地产公司最为倚赖的融资手段。 2、信托借款 信托占总体融资比例

2016年华夏幸福第二期公司债券发行规模30亿元，期限5年，票面利率5.19% 。 2015年开始房地产行业的资金面宽松，整体融资成本下降是个普遍趋势，从2015年二季度开始的公司债发行成本都在5%左右。这个趋势一直延续到2016年一季度，华夏幸福从2015年开始连续几笔低成本的公司债发行，也成功将其平均融资成本从9.64%拉低到7.92%。 3、公司债

2013年11月，由华澳信托募资10亿元，投入华夏幸福旗下的北京丰科建。其中向北京丰科建增资7.6亿元，向北京丰科建提供 信托贷款2.4亿元。交易完成后，华澳信托对丰科建持股66.67%，九通投资持股 33.33%，华夏幸福变成了“小股操盘”的形式。 夹层融资最大得好处是财务报表更漂亮。由于 华夏幸福成为了小股东，丰科建不再进行并表，负 债也不再体现在华夏幸福的合并报表之中，成为表 外负债，这样就优化了资产负债表。 华夏幸福分别与华鑫信托、长江财富、平安信托等 信托公司用夹层融资，把旗下公司股权转让或直接 增资，华鑫信托、平安信托和长江财富等都有经营 收益权，并可以在相应的时间内选择灵活的退出方 式。 明债实股 多重实施 什么是夹层融资？ 4、夹层融资 表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息，由于介入股债之间，故曰“夹层”。

华夏幸福发展历程与业务模式研究报告

华夏幸福发展历程与业务模式研究报告 企业策划与管理部课题组 2017年9月

目录 一、发展历程 (1) （一）初创期【1998-2002】 (1) （二）探索期【2002-2007】 (1) （三）股份制改革与借壳上市【2007-2011】 (2) （四）品牌发展与规模化扩张【2011年至今】 (2) 二、业务构成与盈利模式 (3) （一）园区开发带动地产业务 (4) （二）产业发展服务一枝独秀 (5) 三、可资借鉴的要点 (6) （一）市长思维 (7) 1.区域经济与城市化协调发展的全局意识 (7) 2.供给公共产品（服务）的主动作为意识 (8) 3.区域开发过程中多规合一的统筹意识 (10) （二）将帅韬略 (11) 1.知己知彼 (11) 2.布局卡位 (12)

【按】作为建筑行业的后起之秀，近年来，关于华夏幸福的扬诩之言屡屡见诸报端。从一家名不见经传房地产公司发展成为中国产业新城业务的领头羊，华夏幸福用了20年。本文旨在研究华夏幸福的发展历程与业务扩张模式，希望能够为公司的发展提供一些参考和借鉴。 一、发展历程 回顾华夏幸福的发展历程，大致可以将其分为4个阶段： （一）初创期【1998-2002】 1998年-2002年是华夏幸福的初创时期，那时企业的名称是“华夏房地产开发有限公司”。作为河北省廊坊市的一家民营企业，彼时的华夏幸福不过是中国地产行业野蛮生长时期千万家地产公司中再寻常不过的一家。创始人王文学①在探索企业发展方向的过程中找到了声名已著的独立策划人王志刚②，王志刚建议王文学放弃住宅做园区③，并提出了园区开发运营的模式：“第一做园区开发和招商；第二要求政府提供相应的指标作为房地产配套开发；第三把地产和产业整合起来，做产业新城。”王文学采纳了王志刚的建议，开始涉足园区开发的新领域。 （二）探索期【2002-2007】 2001年北京申奥取得成功，为迎接这场举世瞩目的盛会，北京 ①王文学，1967年5月生，毕业于廊坊市工业学校，华夏幸福基业股份有限公司董事长。任第十二届全国政协委员、中华全国青年联合会委员、第十一届河北省人大代表、河北省海外联谊会副会长、廊坊市工商联副主席等社会职务。 ②王志刚，1955年生，1982年毕业于兰州大学经济系，1982年至1984年从事经济理论研究工作；1985年至1994年任新华社记者，主要担负国家宏观重大经济题材的调研和报道工作；1994年下半年成为独立策划人，任多所大学聘的客座教授。 ③王志刚对王文学说：“如果要做地产，你现在这个身家没法在第一线拼搏，只能在边缘挣扎求生；但做园区，你就是中国的园区运营商，可能做到第一。”参见王志刚《新常态，新玩法——我看地产二十年》 1