湖南省县土地增值税征管现状分析及思考

湖南省××县土地增值税征管现状分析及思考

土地增值税是房地产交易和开发过程中一个特有的税种，是目前房地产行业税收征管难点也是征管重点。说是难点，是因为土地增值税计算复杂，涉及收入、成本的确认、归属和分配，而且又是一门跨业类、跨学科的税种，清算审核人员不但需要掌握精湛的税收专业知识，还要对房地产开发流程、建筑安装施工，工程预决算等等有着深入的了解。正因如此，其可挖掘的税收潜力大，执法风险多。说是重点，是因为目前土地增值税地位和作用愈加重要。表现在收入规模随着房地产业蓬勃发展不断扩大，税占比不断提高。更重要的是，土地增值税作为一个综合性的税种，关系到其他税种的征管和结算，其引领地位无可替代。可以说，其征管好坏左右一个县局全年收入任务能否顺利完成和对房地产行业税收管理是否长治久安。目前，××县现有挂牌注册的房地产企业近70余家，正在开发的项目32家。全局每年仅能完成2-3家审核，清算审核任务异常繁重。土地增值税管理水深鱼大，应当引起税务系统各级领导高度重视。

一、当前征管现状和存在的问题

（一）业务要求高，能够胜任审核工作的人才少。清算审核工作是土地增值税管理过程最核心、最关键的环节，要求专业技能特别高，一般干部消化吃透审核资料都很难。2015年县局摸底确定符合条件的仅有8人，其中还有5人属中层正职。人手不够，小马拉大车现象突出。按照每年清算审核2--3家左右的进度，现有项目税务部门起码要安排10余年的时间来消化。至于清算错未错过最佳征期，审核质量过不过关，符不符合税法要求则更难说。这种人才稀缺的情况因为长时间的忽视，短期内难以改变。

（二）会计基础不实，大部分企业核算并不规范。良好的财务管理和真实可靠的会计核算是账面清算审核的前提和基础，近年来，房地产开发由不记账到普遍记账，但内控管理严格、财务制度健全、账面核算规范清晰的不多，税收规则意识普遍欠缺。即使通过会计事务所代理记账或者通过电子财务管理系统记账的企业也是如此。预收款项不及时确认收入，开发产品验收或投入使用不及时结转成本，大量大额的现金收付见怪不怪，资金往来不通过银行，白条入账随意任性，工程决算验收缺乏审计监督不一而足。房地产企业普遍存在的社会融资和民间借贷，基本上不走账面。公司也往往因项目运作，应景而生；因项目完成，僵冻灭失，其建账动机和基础可想而知。当前，税务机关判断账证健全与否虽有法律层面的支撑，但细节方面却缺乏具体的判定划分标准。从而在具体操作上很难把握，容易引起税收争议。一线税务机关往往在面临行政诉讼和行政复议的风险压力之下只好选择妥协或放弃。

（三）会计信息失真，企业财务作假屡见不鲜。房地产企业财务作假可操作的空间和手段很多，一直诟病。其中又以虚增成本为甚。通过可靠的数学求导论证，虚增成本仅土地增值税一项就可以导致最高至12倍的利润操作空间。再加上因为成本虚增带来的企业所得税、股东分红个人所得税的断崖式减少，丰厚的回报足以引起不法开发商铤而走险。如某置业有限公司，主体工程账面单位造价体现为1268元/㎡，而实际建造价格为968元/㎡，仅此一项，7万余平方米的建筑面积，虚构成本就达2100多万。其被发现全属偶然，因为时任县领导插手该项目，被省纪检机关查处，事后经我局通过有关渠道调取办案机关相关证据才得以查明。还有一家企业，本只有400多万的土石方工程，账面反映却达到900多万，发票、合同、付款都看似真实，没有漏洞。但因为内部纠纷，其股东向公安机关举报，公司最后不得不承认财务作假并有两套账这一事实。虽然作假盛行，但是被发现的概率低，大部分作假行为得不到有效打击处理。在审核时往往因证据不足，税务机关只能以明显不合理价格进行调整。即使认定逃税行为，但也达不到逃税犯罪的比例只好作罢，何况开发商出凡的社会能量。因

财务作假成为账目混乱，成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全的重要原因。会计信息失真，导致的直接后果就是土地增值税税负普遍偏低。2016年全县税负仅为2.93%，2017年税负也仅达到4.08%。2008年以来，被税务机关核准认定为查账征收的项目共5家，其中税负最高的也不足3 %，远低于核定征收率标准。而且这5个项目中的普通住房部分，没有一家能达到征收标准。至于自认为账证健全，按查账征收清算而最终被税务机关否定的企业，其申报的税负更是低的惊人。

（四）楼盘烂尾较多，逾期不清算项目突出。房地产企业良莠并存，其低准入制度加上开发过程监管的缺位给社会管理带来很大的负面影响。近年因开发商资金链断裂、楼盘烂尾跑路、工程质量低劣不时引发群体上访，甚至堵门、封路表达诉求现象，构成新的社会不稳定因素。目前县城因开发商资金链断裂跑路的有7家，因项目开发存在各种问题政府派驻工作组的有10家。这10家中，税收清算了的只有3家，最长的一家超过清算时限快10年。即便是正常开发完工、完成销售的项目，往往也无限拖延，税务部门屡催不动。而现实当中，全面竣工但全面完成销售的开发项目只占很少比例，大多属于可清算而不是必须清算的范畴。对此，税务机关也好，纳税人也好，对清算工作能拖则拖，造成最佳清算时机和最佳税收入库时机的错过，并进而形成“税收烂尾”风险。

（五）责任风险较大，干部参与清算没积极性。由于项目收入、成本动辄上亿，审核人员的手稍微一紧，多收三两百万不成问题；手一松，不经意之间少收三两百万也属正常不过。参与清算审核的干部无疑成了房地产开发商重点围猎的对象，稍微没有定力就会被拉下水。经办人员即便自身政治过硬，业务胜任，但因为房地产开发普遍牵涉敏感的政商关系，其履职尽责难免受到各方掣肘，造成执法风险。可以说，开发商的楼盘规模有多高大，其扎根的土壤就有多厚实。所以这种情况下，谁也怕得罪人。在一方面待遇无差别化，另一方面费力不讨好，还面临税收执法风险的情况下，没有几个人乐意挑这样的苦差事，这成为清算审核难以推动的一个极其重要的内在原因。在现有机制体制下，不排除个别干部趁机浑水摸鱼，与开发商内外勾结，给依法治税环境和队伍管理带来的伤害不可估量。

（六）市场不规范，地下隐形房地产现象严重。以个人或个人合伙的名义买地建房再成套出售在县城比较普遍。少的开发几套、10几套房子，多的开发四五十套甚至上百套。大量的隐形房地产的存在，给税务机关增加很大的征管难度。一是定性难。税务部门搞不清是开发行为还是二手房交易行为，而两种情况下税负存在天壤之别。二是摸底难。不知道是谁在开发，也不知道哪处是不是开发。房子建成了什么时候卖，卖给谁，卖多少，除了当事人没人能知道。2017年我局税警办在调查一起诈骗犯罪案时，顺藤摸瓜查出一份真实隐形开发合同。涉案人在购买一处宅基地后，又与原宅基地老板签订协议，假借名义办理私房改造报建，开发销售住房14套。结果一举查补税款90余万元，罚款10万元。三是税收核定难。游击队式开发，既不建账，也不申报，或者申报不实。由于审批报建和拿地成本同比优势明显，其销售价格偏低30%以上，严重冲击正常的房地产开发市场。好在从2017年开始，政府出台相关政策，停止个人建房供地。而对个人出资建房，建筑面积超过1000㎡，且销售总面积超过500㎡的，政府行文一律视为房地产开发经营，依法征收相关税费。此种现象才开始逐步好转。

二、多管齐下，久久为功，抓好土地增值税征收管理。

（一）坚持好先税后证管控手段。先税后证是实现包括土地增值税在内的房地产税收最有效的管控手段。对持证经营的开发商如此，对无证经营的地下隐形房地产开发更如此。建议下一步要实现金三系统与不动产登记系统的相互对接，实现互联共享。在不动产登记系统中嵌入功能模块进行税收前置，进一步加强部门协作，实现一体化管理。对于因种种原因尚未办理清算的个别房地产项目，从维持社会稳定需要，确需事先办理不动产登记过户手续的，必须先参照核定征收率标准而不是预征率标准将税收预征到位，方能开具税收完税证明单。待

项目清算审核后再多退少补，有效避免税收流失。

（二）客观看待核定征收方式。根据案件实际情况选择好征收方式。鉴于目前征管现状，核定征收尽管各种诟病，但不得不说是守住底线、扼制不法行为的无奈之举。在会计基础不实、会计信息失真的情况下，绝不能简单的一刀切的认为只能查账征收，而对核定征收全面否定，更不能以文件的形式硬性要求基层税务机关查账征收面达到多少比例。目前全省执行的核定征收率标准，温和适中，符合目前实际，基本上能被各方面所接受。对于部分房地产企业财务制度不健全，会计核算不规范，现金收支比例较高或者虚开发票虚增扣除项目情节较重的，以及无正当理由、明显低于本地同类房地产行业平均利润率和平均税负率的项目，必须视为账证不全实行核定征收。当然，对于非主观故意，只是因小部分收入或者非主营业务收入及成本不实、或因某个环节的某一节点财务核算不符合规定，对整个财务核算真实性、完整性尚不足以构成实质性损害的，还是应当坚持查账征收。只是需对所涉及有问题的这少部分收入、成本进行核实或核定。

（三）严厉打击逃税不法行为。税务审核人员要切实履行职责，加强扣除项目票据的合法性、逻辑性和真实性审查，提高会计打假和反逃税监管能力。建立吹哨人制度，鼓励和保障知情人向税务机关爆料举报，千方百计提高造假行为的发现率。全面提高蓄意造假的犯案成本，建立其不想为不敢为不能为的社会信用体系。加大会计打假的责任追究处理力度。对涉事企业除追缴其所逃税款，还应当就其逃税行为和逃税金额进行顶格处罚，视其情节降低行业资质，撤销经营许可，强制改组解散。对相关涉案人员除了要严厉追究其经济的、刑事的责任外，还要建立无差别无理由的终身出局和同业禁止制度。以零容忍的态度，对参与作假、违反执业规范的会计事务所等中介机构给予无情处罚，及至解散取缔。通过加大执法力度，起到查处一个，教育一片，震慑一群的效果。

（四）完善清算审核激励机制。一是严格清算审核纪律。对于达到清算条件的应当组织力量进行清算，对有良好职业操守、发现问题线索的相关办案人员和相关单位根据情节予以重奖。对违反规定，未尽到履职责任，徇私舞弊、玩忽职守，作出不当清算审核结论造成税款流失的单位和人员依法依规追责问责。二是建立好土地增值税清算人才库。为确保清算审核质量，对土地增值税清算审核实行人员资质认可。清算时以主管税务机关的名义，但从事清算的人员必须是人才库人员。对人才库人员工作实行合理分配，并保证其审核工作待遇。三是大力培养人才。对那些政治作风过硬、业务基础扎实，肯学肯钻的同志都纳入到人才库的后备人选，重点培养，逐步壮大专家团队，激励引领干部向好向善发展。四是加强经验交流。对各地清算审核情况定期通报，加强督促。对各地好的经验做法及时宣传，尝试探索上级抽查复查和专家团队异地清算审核模式。

（五）实行集体合议定案规则。土地增值税清算审核至关重要，必须在税务系统内部得到强力支持。为加强对这一工作的领导，县一级局应该成立土地增值税清算审核领导小组，组长由局长亲自担任，领导小组下设办公室，办公室设在税政法规部门。对于达到清算条件的房地产项目，由清算领导小组办公室从人才库中抽取合适的人员进行指定审核。审核人员完成初审之后，向领导小组办公室提出清算复核报告，在领导小组办公室审查之后报局领导小组以重大税务案件审理或重大税务行政执法事项审理的名义集体会审，最后交由主管分局制作审核结论。集体合议的好处是便于加强领导，为清算审核排除干扰，减轻审核人员外界压力，在业务上集体定调定性，全县一盘棋统一清算口径。这样层层把关，防止暗箱操作，有助于清算审核的深入到位和公平公正。近两年我局土地增值税的税负水平高于全市和全省平均，最有力的措施就在这里。

（六）改革税制堵住制度漏洞。建议取消条例中普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税的税收优惠。原因在于此举对抑制房价没有什么意义，业主并没有税收获得感。与此相反，开发商为达到利益最大化，往往挖空心思抬高扣除成本，人为

调节增值额，盗取此项税收优惠。对税收征管法第三十五条第四项进行司法诠释、明晰定义，对内控制度存在严重缺失的企业也应当做为税务机关对其核定征收的理由。对国税发【2006】187号文件中应当清算的条件重新定义和明确，例如将已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上列为必须清算条件，增强清算刚性，

（七）加强政府层面的市场监管。强化政府行政作为和法治体系建设，对房地产企业加强资金和品质监管，确保房地产行业健康发展。大力培育企业规则意识，鼓励诚信经营。倡导企业加强管理，引导企业建立现代企业制度。从源头抓起，对房地产开发资质加强审核，提高市场准入门槛，规范土地交易行为，限制、淘汰空壳、应景企业进行房地产开发。对已经烂尾或者陷入困境、停滞不前的楼盘必须组织强有力的工作组及时接盘进行清算处置。打击个人圈地建房行为，停止私人买卖土地，禁止以个人建房名义违规开发，净化房地产市场。（八）加强日常征管资料的归集。夯实清算审核的基础，按项目建立税收监管台账。从取得土地使用权开始，及时归集、妥善保管纳税人报送的基础信息资料、会计报表和纳税申报资料，履行好催报催缴、违规告知处理和清算审核的各项手续。加强对公司合同等基础信息资料的实地比对和项目跟踪管理，做好巡查访谈记录，固定好原始证据以防篡改和灭失。建立责任清单制，加强对基层不作为的追责处理。

案例土地增值税清算报告

** 市房地产开发项目 土地增值税清算 鉴 证 报 告 告 单位签章：******** 房屋开发有限公司 2014 年*月** 日 土地增值税鉴证报告 ** 所税鉴字【2014】** 号 ****** 房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“ ****** 小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵

单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 经审核，贵单位“ ******** 区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目：

特此报告

附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非 住宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》 9、《基础设施费鉴证表》 10、《开发间接费用鉴证表》 11、《四项成本统计表》 12、《公共配套设施费鉴证表》 13、《利息支出鉴证表》 14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》中介机构负责人：中国 注册税务师：中介机构名称：中国注册税务师： 办公地址：电话：传真：2014年月日土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托，对贵单位转让“******** 小区1#、2#、3#、4#、 6#、7#楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下： 一、整体基本情况： 项目简介：

河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告

河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告 文号公告[2011]第10号| 添加日期：2011-11-08 | 发文单位：河南省地方税务局| 【阅读：1721次】 为了加强土地增值税核定征收管理，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的相关规定，结合我省的实际情况，现将土地增值税核定征收率有关问题公告如下： 一、土地增值税核定征收率 房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。 （一）住宅 1.普通标准住宅5%; 2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。 （二）除住宅以外的其他房地产项目8%。 （三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。 1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。 2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。 3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。 4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。 （四）所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。 转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。 （五）个人转让二手房的核定征收率 个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。 二、关于经济适用房问题 经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税；对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。 三、关于车库、地下室归属问题 房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。 房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。 四、执行时间 本公告自2012年1月1日起执行。我省之前确定的土地增值税有关规定凡与本公告不符的，一律按本公告规定执行。 特此公告。

对经济发展新常态的认识与思考

对XX市经济发展新常态的认识与思考中央经济工作会议指出，明年经济工作要坚持稳中有进总基调，主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间。对于XX市而言，与过去高速增长“常态”相比，新常态下XX市经济增长速度有所放缓，但仍有望保持引领态势，经济发展更加注重增长质量和效益；主要动力转向主要依靠转型升级和创新驱动；经济结构正发生新变化，战略性新兴产业和服务业作用更加凸显。 一、因势而谋，准确把握经济发展新常态 随着全国经济发展步入新常态，XX市经济发展新常态特征逐步显现。新常态下，全市经济增速有所放缓，但总体处于平稳合理区间，主要指标仍然保持两位数增长，新的发展动力不断集聚，新产业、新业态、新产品发展势头向好，转型创新成为新常态下最大亮点。 （一）农业生产提质增效。新常态下，农业生产经营方式更加多元，农业现代化发展水平不断提升，农业与其他行业深度融合。X-XX月全市实现农林牧渔业总产值440.9亿元，同比增长4.0%，增幅提升2.1个百分点。传统农业平稳较快增长。粮食生产平稳增长，产量达248.5万吨，增长1.8%，扭转去年下降局面；主要经济作物较快增长，油菜籽产量7.6万吨，增长4.7%；蔬菜产量573.6万吨，增长7.1%。现代农业蓬勃发展。今年全市开工现代农业产业项目162个，新型农业经营主体突破14000家，农产品加工业总销售收入突破1300亿元，休闲农业综合经营收入达41.6亿元，接待人数达2300多万人次。

（二）工业发展活力增强。新常态下，虽然传统工业增速有所放缓，但新兴产业支撑明显增强。今年以来，面对工业经济下行压力，市委、市政府加大政策支持力度，9月以来工业增速持续回升，X-XX月全市实现规模工业增加值2728.77亿元，同比增长12.0%。多数行业增长较快。37个工业大类行业中，有31个行业增加值实现正增长，多数行业快速发展，其中电子信息设备制造业增长30.0%，汽车制造业增长27.7%，医药制造业增长26.4%。工业结构继续优化。电子信息设备制造业、有色金属加工业、汽车制造业、医药制造业、通用设备制造业等全市新兴行业发展较快，占规模工业增加值比重达27.1%，同比提高3.3个百分点，过渡依赖烟草和工程机械的状况有所改善。产业集聚水平提高。园区工业增长较快，发挥了工业经济主战场的引领作用。X-XX月，全市园区实现规模工业增加值1613亿元，同比增长13%，高于全市水平1个百分点，拉动规模工业增长8.1百分点，改变了去年一直低于全市平均水平的状况。 （三）投资结构明显优化。新常态下，房地产投资逐步回归理性，实体经济投资加快，投资渠道更加多元化，企业更加注重转型创新。X-XX 月全市完成固定资产投资5166.30亿元，同比增长18.3%。主要领域投资较快增长。随着城市建设以及工业项目落地推进，全市基础设施投资和工业投资较快增长，其中基础设施投资同比增长20.8%，工业投资增长21.6%。房地产投资稳步回升。受国家和全省出台房地产政策利好，10月以来降幅收窄，X-XX月新建商品房销售面积达1275.59万平方米，同比下降20.8%；X-XX月完成房地产开发投资1234.61亿元，同比增长17.4%，5月以来增速稳步回升，显示房地产市场在低迷中有所回暖。民间投资增长加快。X-

以理念引领企业高质量发展的思考与探索

以理念引领企业高质量发展的思考与探索 作者：洪雄 来源：《南方企业家》2018年第05期 摘要：理念，即理性的概念，是指人们基于知识与经验而形成的关于客观对象的理性认知与概括。对于企业而言，顺应新时代发展，推动高质量发展，必须善于把握大势、总结经验，适时提出各种理念，使之成为引领企业发展方向、激发职工工作干劲、增强企业核心竞争力的重要支点。长期以来，中国平煤神马集团党委始终坚持以先进理念为引擎，铸魂、聚力、塑人、强企，保证了企业各个阶段发展的高起点、高定位、科学性和前瞻性，为企业实现更高质量、更有效率、更可持续的发展奠定了坚实基础、提供了有力支撑。 关键词：理念；方向；动力；示范；保障 坚持把关定向，为理念融入企业明确目标方向 方向问题是企业发展的根本性问题，事关企业兴衰成败。面对不断变化的内外部形势，坚持把关定向，统一思想，凝聚共识，对于引领企业高质量发展至关重要，这也是企业党委的一项重要任务。大到一个国家，小到一个企业，要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，关键要有一个清晰的目标定位和科学的发展规划。一直以来，中国平煤神马集团党委始终坚持把方向、管大局、保落实，发挥企业党组织领导核心和政治核心作用。每年都召开党委全会，提出一些新思路、新观点、新理念，确定当年的发展目标和重点工作，再召开职代会暨工作会进行安排部署、细化落实，然后党委组织开展主题教育活动，凝聚发展合力。去年年底，中国平煤神马集团召开党委全会，深入贯彻党的十九大精神，确立了“奋力谱写特色转型发展新篇章、建成具有全球竞争力的世界一流能源化工集团”的战略目标，展现了企业发展的美好前景，凝聚了职工意志，奠定了共同奋斗的思想基础。同时，根据产业上下游关系，重新规划产业布局，形成了以煤焦、化工、新能源新材料为核心产业，盐化、装备、建工、医疗等多元支撑、协同发展的产业新体系。这些经过深入研究之后确立的宏伟目标和产业规划，目前已经成为集团上下的共同愿景和行动纲领，正引领着企业不断向更高质量发展迈进。 突出战略引领，为理念融入企业提供内在动力 企业战略具有全局性、长远性、纲领性的特点。实践证明，科学的发展战略是企业走向成功的决定性因素，对于推动企业高质量发展有着至关重要的作用。近年来，中国平煤神马集团党委十分注重发挥战略的引领性、指导性，富有前瞻性地提出了许多好的理念、思路和举措，在助推企业高质量发展中发挥着重要引领带动作用。在安全生产上，坚持“安全第一、生产第二”，确立了“三不四可”理念作为安全工作的指导思想。“三不”，即安全生产无论任何时候，在态势判断上不轻言好转，在工作评价上不轻言成绩，在责任落实上不轻言到位。“四可”，即安全与生产、安全与效益、安全与成本、安全与发展发生矛盾时，产量可以降、利润可以减、成本可以增、矿井可以关，也要坚决做到不安全不生产。提出在集团整体工作格局中，安全生

土地增值税清算报告

土地增值税清算报告 土地增值税清算鉴证报告规范要求 一、鉴证报告正文样本 土地增值税清算鉴证报告 **鉴字[**]**号 ***(委托单位): 我们接受委托，于****年**月**日至****年**月**日对(被鉴证单位)**项目土地增值税进行鉴证审核。(被鉴证单位)的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和《江苏省土地增值税鉴证业务规程》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。 经审核，我们认为:(被鉴证单位)**项目已具备土地增值税清算条件，截至 ****年**月**日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为: 1(收入总额:****元; 2(扣除项目金额:**** 元; 3(增值额:**** 元; 4(增值率(增值额与扣除金额之比):****%; 5(适用税率:****%; 6(应缴土地增值税税额:**** 元; 7(已缴土地增值税税额:**** 元;

8(应补缴土地增值税税额:**** 元。 本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。 1 *********税务师事务所 (盖章) 税务师事务所所长(签名或盖章) 中国注册税务师:(盖章) 地址: 报告日期:*****年**月**日附件: 1、土地增值税清算鉴证报告说明; 2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括: (1)土地增值税清算税款鉴证主表; (2)与收入相关的面积审核调整明细表(附表一); (3)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表(附表二); (4)扣除项目及成本结转审核汇总表(附表三); (5)转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表(附表四); (6)土地增值税缴纳情况审核汇总表(附表五); 3、税务师事务所执业资格证书复印件。 2 二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求 (一)企业基本情况 1、成立日期: 2、税务登记证号: 3、地址:

浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定

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浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定 【标 签】税收征管若干问题 【颁布单位】浙江省地方税务局 【文 号】浙江省地方税务局公告2010年第2号 【发文日期】2010-07-26 【实施时间】2010-07-01 【 有效性 】全文有效 【税 种】土地增值税 为进一步加强土地增值税的预征工作，完善对核定征收的规范管理，现就《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 》（国税发﹝2010﹞53号）执行中的有关问题明确如下： 一、自2010年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。 二、房地产开发企业须严格按税收法律法规和相关会计准则规定核算销售收入、扣除项目金额和增值额，符合清算条件的房地产开发项目，应及时向主管地税机关报送土地增值税的清算资料。自2010年7月1日起，对确需进行核定征收的房地产开发项目，应严格按照国税发〔2010〕53号文件要求，其核定征收率原则上不得低于5%。 浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知 三、原《》（浙地税函〔2004〕382号）第五条停止执行。 起草说明 一、起草文件的必要性：国家税务总局于2010年6月初下发了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 》（国税发[2010]53号）文件，明确规定了土地增值税的最低预征率和核定征收率。由于我省相当部分市、县之前执行的预征率及核定征收率均低于新的低限标准，所以各地纷纷要求省局尽快下文明确关于预征率和核定征收率的制定原则及执行起始时间，以确保税收政策顺利衔接实施。 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 二、起草过程：《》（国税发[2010]53号），下发之后，省局于2010年6月12日召集了若干市、县（市、区）地税局及基层征管分局负责土地增值税的业务骨干，针对国税发[2010]53号的主要内容进行了研究讨论，听取了各地的意见和建议，确定了我省贯彻落实的原则性方案，在此基础上，于7月1日草拟了《浙

房地产土地增值税核定苏地税发〔2011〕53号

江苏省地方税务局文件 苏地税发〔2011〕53号 关于加强土地增值税征管工作的通知 各省辖市及苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，苏州市常熟地方税务局，省地方税务局直属税务局： 为进一步加强土地增值税征管工作，经研究，现就有关事项通知如下： 一、加强土地增值税清算管理 （一）土地增值税纳税申报是纳税人应尽的法定义务。土地增值税清算以纳税人为主体，纳税人应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）等相关规定办理土地增值税清算申报。 （二）纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性 — 1 —

和完整性负责。为提高纳税人土地增值税清算申报质量，主管税务机关可建议纳税人委托税务中介机构对其申报资料及申报结果进行鉴证。 （三）主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。 （四）税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。为切实提高评估质量，税务机关可引入税务、工程造价等中介机构协助。通过纳税评估发现纳税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽查部门处理。 （五）对符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条予以处理；造成少缴土地增值税的，按照第六十四条予以处理；构成偷税的，按照第六十三条予以处理。 二、加强土地增值税核定征收管理 （一）对符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条规定应按核定征收方式对房地产项目进行清算的，主管税务机关要事先进行核查，并出具报告，报省辖市地方税务局备案后执行。 （二）实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建设工程造价管— 2 —

湖南省县土地增值税征管现状分析及思考

湖南省××县土地增值税征管现状分析及思考 土地增值税是房地产交易和开发过程中一个特有的税种，是目前房地产行业税收征管难点也是征管重点。说是难点，是因为土地增值税计算复杂，涉及收入、成本的确认、归属和分配，而且又是一门跨业类、跨学科的税种，清算审核人员不但需要掌握精湛的税收专业知识，还要对房地产开发流程、建筑安装施工，工程预决算等等有着深入的了解。正因如此，其可挖掘的税收潜力大，执法风险多。说是重点，是因为目前土地增值税地位和作用愈加重要。表现在收入规模随着房地产业蓬勃发展不断扩大，税占比不断提高。更重要的是，土地增值税作为一个综合性的税种，关系到其他税种的征管和结算，其引领地位无可替代。可以说，其征管好坏左右一个县局全年收入任务能否顺利完成和对房地产行业税收管理是否长治久安。目前，××县现有挂牌注册的房地产企业近70余家，正在开发的项目32家。全局每年仅能完成2-3家审核，清算审核任务异常繁重。土地增值税管理水深鱼大，应当引起税务系统各级领导高度重视。 一、当前征管现状和存在的问题 （一）业务要求高，能够胜任审核工作的人才少。清算审核工作是土地增值税管理过程最核心、最关键的环节，要求专业技能特别高，一般干部消化吃透审核资料都很难。2015年县局摸底确定符合条件的仅有8人，其中还有5人属中层正职。人手不够，小马拉大车现象突出。按照每年清算审核2--3家左右的进度，现有项目税务部门起码要安排10余年的时间来消化。至于清算错未错过最佳征期，审核质量过不过关，符不符合税法要求则更难说。这种人才稀缺的情况因为长时间的忽视，短期内难以改变。 （二）会计基础不实，大部分企业核算并不规范。良好的财务管理和真实可靠的会计核算是账面清算审核的前提和基础，近年来，房地产开发由不记账到普遍记账，但内控管理严格、财务制度健全、账面核算规范清晰的不多，税收规则意识普遍欠缺。即使通过会计事务所代理记账或者通过电子财务管理系统记账的企业也是如此。预收款项不及时确认收入，开发产品验收或投入使用不及时结转成本，大量大额的现金收付见怪不怪，资金往来不通过银行，白条入账随意任性，工程决算验收缺乏审计监督不一而足。房地产企业普遍存在的社会融资和民间借贷，基本上不走账面。公司也往往因项目运作，应景而生；因项目完成，僵冻灭失，其建账动机和基础可想而知。当前，税务机关判断账证健全与否虽有法律层面的支撑，但细节方面却缺乏具体的判定划分标准。从而在具体操作上很难把握，容易引起税收争议。一线税务机关往往在面临行政诉讼和行政复议的风险压力之下只好选择妥协或放弃。 （三）会计信息失真，企业财务作假屡见不鲜。房地产企业财务作假可操作的空间和手段很多，一直诟病。其中又以虚增成本为甚。通过可靠的数学求导论证，虚增成本仅土地增值税一项就可以导致最高至12倍的利润操作空间。再加上因为成本虚增带来的企业所得税、股东分红个人所得税的断崖式减少，丰厚的回报足以引起不法开发商铤而走险。如某置业有限公司，主体工程账面单位造价体现为1268元/㎡，而实际建造价格为968元/㎡，仅此一项，7万余平方米的建筑面积，虚构成本就达2100多万。其被发现全属偶然，因为时任县领导插手该项目，被省纪检机关查处，事后经我局通过有关渠道调取办案机关相关证据才得以查明。还有一家企业，本只有400多万的土石方工程，账面反映却达到900多万，发票、合同、付款都看似真实，没有漏洞。但因为内部纠纷，其股东向公安机关举报，公司最后不得不承认财务作假并有两套账这一事实。虽然作假盛行，但是被发现的概率低，大部分作假行为得不到有效打击处理。在审核时往往因证据不足，税务机关只能以明显不合理价格进行调整。即使认定逃税行为，但也达不到逃税犯罪的比例只好作罢，何况开发商出凡的社会能量。因

某地经济发展几点思考

大胡同商贸区发展的几点思考 作为CBD副中心的确立，随着天津西站的建设，按照天津市“商贸红桥”的功能定位，作为天津市商业发祥地的大胡同，会面临着新的机遇和挑战,怎样结合商贸区自身特点，利用大胡同商贸区这一品牌效应，充分发挥地区商业文化底蕴深厚、资源丰富的比较优势。大胡同商贸区未来发展的方向是每个大胡同人思考的课题。 一、大胡同商品市场概况 大胡同商品市场的商品素以商品小、单价低、品种全、花色多而闻名华北，也是百姓生活密切相关的消费品。小商品市场是市场经济的重要组成部分，对经济发展有着不可替代和重大的促进作用。今天，大胡同商贸区跻身于年销售额100亿元，纳税在1亿元的全国十大小商品批发市场的行列之中。 二、大胡同商品批发市场简介 （一）大胡同的辉煌历史 作为天津百姓的“购物天堂”、近代天津商业的发祥地，大胡同素有商业“聚宝盆”之称，特别是改革开放以后，从露天市场到规模经营，实现了拥有50万平方米的商业区，5500余家商户，10000余个摊位，年交易额超过120亿元，税收超一个亿元，现在的大胡同已经成为名副其实的“金摇

篮”。 （二）潜在的的危机 随着天津八大商圈的确定，大胡同发展中的矛盾更加凸显，空间布局不合理，较为混杂，现代化城市的缺失成为大胡同商贸区市场发展的阻碍，信誉度等级低，小商品市场购物环境差，在人们追求购买情感的时代，对大胡同的发展必然会带来不利的影响。天津百姓客观喜爱大胡同的商品，但是对其环境状况则存在着诸多抱怨，很大程度上削弱了大胡同小商品市场的竞争力。随着人们收入的增加、生活水平的提高，人们的消费观念正在发生转变，对高档商品的需求越来越大，低档商品的市场越来越小，不及时调整和转变业态，随着周边城市小商品市场的发展、尤其是本市蓝海小商品市场建设，加上大胡同没有自己的商品品牌，今后的发展将面临着新的危机和挑战。 三、大胡同市场的SWOT情况分析 SWOT分析法又称为态势分析法，它是由美国旧金山大学的管理学教授安德鲁斯于20世纪80年代初提出来的，用来准确地分析企业的现实情况，以确定企业本身的优势（strength）、劣势（weakness），以及面临的机会(opportunity)和威胁（threat），从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机结合。利用这种方法，我们找出所面临的有利以及不利的条件，寻求解决问题的办法，从而为大胡同做出相对

心得体会：职业教育高质量发展的思考(最新)

心得体会：职业教育高质量发展的思考（最新） 新中国成立以来，职业教育获得了长足发展，特别是改革开放以来，经济社会的飞速发展，为职业教育的规模化发展提供了坚实的基础，高等职业教育从无到有，成为对世界职业教育发展的独特贡献。比较X年和2006年统计数据可以看出，职业教 育体系升级趋势明显，总体规模稳定，外延发展进入瓶颈期，内涵建设正当其时。主 要表现在以下三个方面：其一，从学校数量来看，高职（专科）院数增长18.5%，中等职业教育减少25.9%，职业初中数减少95.2%，应用技术大学诞生，标志着职业教育体系与产业经济协同升级的趋势更加明显；其二，各级各类职业学校总数减少 了24.2%，但在校生总数浮动不大，10年来仅增长2.1%，表明职业教育总体规模比较稳定，在人口老龄化和出生率下降两个要素的制约下，职业教育外延发展道路开 始进入平台期；其三，教职工总数增长5.2%，专任教师增长16.0%，总生师比从15.9 : 1下降到15.4 : 1，专任教师生师比从20.3 : 1下降到20.5 : 1，表明教师队伍总体规模稳中略升，虽然距离18 : 1甚至更低的生师比，仍然有很大的空间，但是限于 教师编制数量和准入资格等要求，教师队伍数量短期内难以大幅提升。因此，仅从这

10年的数据即可知道，职业教育经历了较长时期的外延型发展，已经为转向质量型 发展和服务于经济社会的动能转换积累了深厚基础。 纵观当前国际国内发展趋势，全球化浪潮起伏波动，多元文化交流激荡，国际竞争有增无已，价值链升级更加频繁，经济社会发展动能转换，人民内部矛盾发生转变。因此，职业教育必须密切关注国家发展规划战略的导向，加大深层改革力度，深化内涵建设，提升服务国家高质量发展的能力，为实现“两个一百年”奋斗目标、中华民族伟大复兴、“一带一路”倡议、构建人类命运共同体等释放更加强大的人才供给能力。 首先，加速构建适应国家高质量发展的现代职业教育治理体系。积极创新中央部门联席合作的职业教育治理体制机制，尽快组建相对独立的国家教育质量标准局，改革国家教育督导局作为国务院特设机构，形成国家教育质量标准局、国家教育督导局、各类教育举办主体和社会组织协同共治的现代职业教育治理体系；尽快建立国家职业资格框架、职业教育质量标准体系和专业认证制度，系统化改革职业教育法、劳动法、税务法等与职业教育相关的法律制度，确保职业教育内涵建设的法理基础和制度依据；改革职业教育的招生考试制度和学籍管理制度，加快建设学分和技能积累制度，运用大数据等先进的信息技术建立学分银行系统，搭建各类学习成果能够顺畅互换互认互转、异地通存通兑的机制，保障各类职业教育生源能够自由转换学习类型和学习权利，促进现代职业教

土地增值税清算报告模板

×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报 一、基本情况 （一）×××公司基本情况 （二）“×××”项目基本情况 1、规划部门规划批复情况 （1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。 （2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用权面积为7,349.66平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,000.00元。地类（用途）为城镇混合住宅用地。 （3）2004年取得的编号为20043142号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E座规划用地面积为5682.23平方米，规划指标容积率3.47，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率5.93，该用地为三家单位共有不可分割，因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取

得单独的建设用地规划许可证。 （4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。 （5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。 2、项目开工竣工日期： 项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。 3、容积率 实际综合容积率为：41688.84/7,349.66=5.67。 4、销售期间 2006年1月3日取得“××ד及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006年1月至2010年11月。 二、主要指标

土地增值税存在的问题及对策-增值税论文-财政税收论文

土地增值税存在的问题及对策-增值税论文-财政税收论文 ——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印—— 摘要： 土地增值税是国家在宏观方面调控房地产行业的税种之一，对调节房地产开发企业有一定影响，但在土地增值税征收房地产开发企业的环节中存在一些问题必须改进土地增值税征收问题，本文主要以房地产开发企业为例，阐述其中存在的问题以及对策。 关键词：土地增值税房地产开发企业问题对策 一、引言 土地增值税是房地产开发企业所需缴纳税金中较多的一种税，土地增值税是以转让国有土地使用权、地上的建筑物以及其他附着物取得收入的单位或个人，已转让取得的收入包括货币收入、实物收入、其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据需向国家缴纳的一种税赋，不包括以无偿转让房地产的行为。有偿转让地上的建筑物、国有土地使用权、其他的附着物产权所取得的增值额为课税对象。增

值额是指转让房地产时所取得的收入减去相关的房地产开发成本、费用等等支出之后的余额。 二、存在的问题 1.税率偏高、范围较窄。我国目前的土地增值税税率采用四级超率累进税率，土地增值税实际上对房地产开发企业来讲就是反房地产暴利税。由上面的表可以看出，对于土地增值率高的多征，低的少征，无增值的不征。土地增值税的征税范围： （1）转让国有土地使用权。 （2）地上的建筑物及附着物连国有土地使用权一起转让。土地增值税以增值额为计税依据，房地产取得增值额的途径有： （1）外部环境的变化。 （2）土地使用权及房屋出租。 （3）转让房地产。 （4）房屋土地产权不发生转让。

2.存在重复征税、扣除项目计算繁琐。房地产企业的单位及个人需要按照经营收入缴纳营业税、城建税及教育费附加、企业所得税、土地增值税等等，尤其是土地增值税和企业所得税之间严重存在重复征税。在计算土地增值税的过程中，可扣除的项目计算是非常重要的，可扣除的项目较多，计算口径和可扣除的尺度也没有完全规范到位，必然存在房地产开发企业的单位或开发商从中调整成本数额的行为，但也存在扣除不合理的因素。 3.预征税率过低。目前我国土地增值税的预征税率太低，如果按照我国现行税率预征，有关专家认为，低层（7层以下）商品房的开发项目的土地增值税税负应该在7%左右,中高层（7-15层）、高层（15层以下）商品房的开发项目的土地增值税的税负应该在15%左右，以营业为目的的别墅、写字楼开发项目的税负应该在20%左右。然而，现行政策规定，普通住宅按照2%预征，以营业为目的的写字楼、别墅按3%预征土地增值税，现在所实行的预征税率与实际征收的税率相差过大。 4.纳税人利用多种手段偷逃税。在实际征收管理过程中，偷逃税的方式多种多样，主要有一下几种： 4.1不计或少计收入来偷逃税。有些房地产开发企业利用银行按揭贷款销售，将银行按揭款项计入往来科目，而不是营业外收入。

关于银行业高质量发展的思考

关于银行业高质量发展的思考 关于银行业高质量发展的思考“四五”时期，我国经济社会进入高质量发展阶段。在应对百年未有之大变局.“加快构建以国内大循环为主体.国内国际双循环相互促进的新发展格局”过程中，实体经济对高质量金融服务的需求更加迫切。金融是现代经济的核心和血脉，银行业是我国金融体系的主体。要系统总结“三五”以来推动银行业回归本源.专注主业的经验，进一步聚焦实体经济发展的重点领域和薄弱环节，通过深化供给侧结构性改革.践行新发展理念，推进数字化转型.持续完善自身公司治理和激励约束机制.构建可持续的资本补充机制.健全完善银行监管和风险处置机制等一系列关键改革举措，以更加便捷.更高质量.更有效率.更可持续.更为安全的银行业金融产品和服务切实支撑实体经济提质增效，在与实体经济“共生共荣”中实现银行业自身高质量.可持续发展。深化银行业供给侧结构性改革，提升服务新发展格局质效加快构建以国内大循环为主体.国内国际双循环相互促进的新发展格局是____总书记 根据“四五”时期我国发展阶段.环境.条件的深刻变化提出的重大战略抉择。要服务好“双循环”发展格局，银行业应找准定位，将自身“四五”时期供给侧结构性改革聚焦当前新发展格局面临的难点，以针对性.高质效金融服务助推实体经济创新发展。

（一）继续推进零售转型，稳慎布局消费金融，服务好扩大 内需这个战略基点。要释放国内市场的巨大潜力，需要以深化收 入分配体制改革为重点，多措并举鼓励居民有序扩大消费。“三五”时期，银行业持续推进零售转型，住户部门贷款占境内贷款 余额比重持续攀升，20 xx年底提高到xx.xx，同比提高x.xx个 百分点。在“四五”继续扩大内需的背景下，银行业金融机构应 围绕客户不断升级的新需求，积极创新业务模式，深挖旅游.医疗.教育.养老等有效消费场景，推进差异化竞争，不断提升产品吸引力，以更丰富多样.成本可控的消费金融产品支持居民消费升级。 （二）加快发展供应链金融，保障产业链供应链安全，疏通 双循环堵点。新冠肺炎疫情以来，我国“两头在外”的产业链布 局遭遇外部冲击，供应链外迁等脆弱性凸显，形成双循环的堵 点。要以落实八部委近期出台的指导意见为契机，准确把握供应 链金融内涵，推动其在规范和风险可控前提下发展创新，拓展新 型产业链条，探索与核心企业.产业链上下游合作方.互联网供应 链平台的全产业链合作新模式，加快配套基础设施建设，完善政 策支持，严格监管约束，切实提高金融与供应链的协同性，精准 服务，有效支持产业链在稳定.完整的基础上迭代升级。 （三）以金融服务体制机制创新支撑科技创新，着力解决 “卡脖子”问题，补齐双循环短板。“四五”时期要推动建立科技.教育.产业.金融紧密融合的创新体系，大力提升自主创新能力，尽快突破关键核心技术。对银行业而言，要通过体制机制创

土地增值税筹划思路

房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。 土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的， 应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （二）建造普通标准住宅出售的税收优惠 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 （三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法

对我区经济发展的认识和思考调研报告【最新】

按照区委、区政府安排，现就我区经济建设和发展，谈一谈个人的一些认识和看法。 一、对我区经济现状的认识。 对于我区经济发展的现状，可以通过纵向和横向的比较来进行一下分析和说明。 从纵向比较看成绩显著： ____年我区国民生产总值达到__.__亿元，比____年增长___，GDP达到__.__亿元，发展速度是可喜的。 产业结构状况进一步改善。一、二、三次产业比例由____年_._:__:__._发展为_:__._:__._。第一产业比重明显下降，第三产业比例明显提高。 ____年全区财政收入完成____万元，比____年增长___._，年均递增__._，是__区财政增速最快的时期。 从横向比较看差距明显： 我区的经济增长虽然较过去有了很大增长，但由于经济总量增速缓慢，势必影响经济的增长速度，我区的经济增长较之全市其他县区仍然落后。 产业结构仍有调整空间。相对于发展较快的地市区，我区的产业结构调整仍处落后，一产和三产的比重仍有进一步调整空间，从而达到最佳的配置。 财政收入水平仍处落后。我区财政收入较之往年有大幅提高，但部分原因归结于财政政策的部分改变，以及全市财政收入提高的拉动作用，在与全市其他县市比较来看，仍处于落后。 通过以上的分析表明，我区虽然取得了不错的经济发展成果，但与先进地市区相比仍有很大差距，同时反映出我区经济发展仍有巨大潜力，有待于进一步提高。 二、我区经济工作存在哪些不足和薄弱环节 1、我区经济发展宏观调控力度不够，使得经济发展总体缺乏特色。特色经济是一个地区经济发展的亮点，而我区的经济发展趋于粗放型发展，缺乏“亮点工程”，宏观调控应在此问题上发挥其作用，积极引导特色经济的发展。 2、发展环境还不够宽松。企业对于我区的发展环境仍持观望和怀疑的态度，不敢果断投资，需进一步放宽政策，优化投资环境，消除企业的顾虑。 3、对民营经济的发展重视不够，措施不力。民营经济已成为我区最具活力的经济增长点，然而我区民营经济的发展较为混乱，缺乏有效监管和扶持，这方面工作有待于进一步改善。

土地增值税清算审核报告说明

土地增值税清算审核报告说明 一、企业基本情况说明 企业名称：承德*****房地产开发有限公司，统一社会信用代码：*******，法定代表人：*****，成立日期：2012年01月05日，住所：********，经营范围：房地产开发与经营；物业管理服务；家具、建材材料（不含危毒品）、钢材、五金交电、陶瓷制品、玻璃制品、装饰材料（不含危毒化学品）、纺织品销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）二、主要会计政策和税收政策（一）执行《企业会计准则》及有关规定。 （二）清算期间自2012年01月05日至2020年07月31日。 （三）会计核算方法：按照企业会计准则的规定制订并实施。 1．记账本位币为人民币； 2．坏账核算方法按备抵法核算； 3．成本结转方法采用按单位成本结转； 4．低值易耗品摊销法为一次摊销法； 5．固定资产按直线法计提折旧； 6．无形资产采用直线法进行摊销。 （四）企业基本的税收政策（各税种适用税率） 增值税5％；城建税7％；教育费附加3％；地方教育费附加2％。（五）本次清算适用的主要税收政策文件依据： 1．《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》；2．《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的

通知》（财税字（1995）48号）； 3．国家税务总局《关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发［1995］10号）； 4．国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）； 5．国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）； 6．国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税税函［2010］1220号）； 7．《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》。 三、项目基本情况 （一）项目概况 1.项目名称：****二期项目。 2.项目地址：承德******地块。 3.开发项目类型：商业。 4.占地面积：总占地面积为6,538.95平方米。按企企业提供的不动产权证书所载面积为准。 5.项目建筑结构：砖混、框架、剪力墙。 6.相关证件取得情况及批准文号： 《不动产权证书》批准文号：冀（2017）****不动产权第****号。《建设用地规划许可证》批准文号：地字第*****号。 《建设工程规划许可证》批准文号：建字第****号。

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土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点 王洪沙春屏黄传海 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税赋，根据房地产转让的不同阶段，土地增值税征收包括存量房交易和房地产开发两个环节。土地增值税涉及的价格认定是价格认定机构协助地税部门进行计税价格认定的重点领域，其不同于一般房地产价格认定，有其特定的要求，价格认定人员要熟悉土地增值税征管政策规定，明确土地增值税涉价认定相关内容、要求。现结合工作实践，对土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点进行了梳理，以期实际操作参考使用。 一、土地增值税的特点 （一）以转让房地产的增值额为计税依据，将土地、地上建筑物及其附着物的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的全部收入扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额。 （二）征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。 （三）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。

（四）实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。 二、土地增值税涉及价格认定相关税收征管政策规定 土地增值税中土地增值额的计算需把握两个关键：一是转让房地产收入的确认，二是扣除项目金额的确认，涉及价格认定的相关税收征管政策规定有： （一）收入确认方面 1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第九条：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。” 2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1 995]第006号）第十四条：“条例第九条（一）项所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实