2017年上海房地产专题分析报告

2017-2018年房地产形势分析 (1)

2018年房地产形势分析 2017年已进入了传说中的金九，然而，楼市的春天似乎并没有如约而来。 开发商捂盘待售相机而动，二手房多空对峙难分胜负，越来越多的城市加入限购军团，政府又一口气打包推出了租售同权、共有产权、集体用地可入市租赁等政策，要给中低收入者一个说法。 经过多年来多空和政府的三方角力，今天的楼市已然脱离了经济学规律，呈现出一派无人看懂的混沌气象。 形势如此复杂，2018，房价究竟是涨，是跌？ 不说废话，先上结论。 2018年，楼市继续上涨的概率极大，不确定的只是幅度。 依据是什么？ 我们不必去看GDP增长数值、广义货币M2增速、新增贷款数量、央行存款准备金率调整、城市楼盘去化率、人口迁徒地图、小学生增长比例等等专业数据，这些变量组合在一起千变万化，会衍生无数的可能性。 我们只看一点，当下的人们对楼市必涨的信心到底有多强大。

1、信心比黄金更重要 人们一旦对某件事情建立起了坚定的信心，这股力量会是摧枯拉朽的。 经过十多年的楼市教育，尤其是2016年下半年到17年初的全国普涨，空军基本全部阵亡，多军已经一统天下，楼市短期震荡，长期看涨目前已是绝大多数人的共识。 这是十多年血与泪的经验教训积累下来的国人共识，想在三五年内彻底扭转基本是不可能的，所以，2018，楼市看涨基本面不会有大的变化。 记得十多年前，经常有“专家”告诉人们，家庭存款应该分为三个部分，银行储蓄、股票、黄金各占三分之一。当初信了这些专家忽悠把手里的钱投到这三个地方的人，估计今天肠子都悔青了。 今天的我们，既不信任黄金，更不信任股票，也不会让钱乖乖地躺在银行睡觉。 至于期货、基金、债券、外汇、收藏等多种理财方式，经过多年的市场检验，收益高的风险高，风险小的收益低，都已成为了小众市场，人们坚定地把全部身家都投向一个方向——楼市。收益高而风险小，多年来屡试不爽。 2、现在已是多军的天下

2017年上半年上海房地产工程测量员考试试题

20XX 年上半年上海房地产工程测量员考试试题 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符 合题意） 1、水准尺是水准测量的主要工具， 其中单面尺能伸缩， 但接合处容易产生误差， 其长度一般为 __。 A ．2m B ．4m C ．3m 或 5m D ．4m 或 6m 2、GPS 的卫星轨道成近圆形，运动周期为 __。 A ． B ． C ． D ． 1km2 2km2 4km2 5km2 5、 下列关于施工测量放线检查和验线的叙述，正确的有（） 。 A .建筑工程测量放线工作必须严格遵守 &dquo;三检”制和验线制度 B. 测量外业工作完成后，必须进行自检，并填写自检记录 C. 复检由项目负责人或质量检查员组织进行测量放线质量检查，发现不合格 项应立即返工重新放样测量 D ?测量作业完成后，在移交给下道工序时，必须进行交接检查，并填写交接 记录 E. 测量外业完成并以自检合格后，应及时填写《施工测量放线报验表》并报 监理验线 6 —钢尺名义长度为30m ，与标准长度比较得实际长度为 30.015m ，则用其量 得两点间的距离为64.780m ,该距离的实际长度是 _。 A . B . C . D . 7、C 级GPS 主要用于_。 A .大、中地市及工程测量的基本控制网 B. 中、小城市，城镇及测图、土地信息、房产、物探等的控制测量 10h 58min 11h 48min 11h 58min 12h 58min 3、DS3 水准仪的观测精度 A .咼于 B. 低于 C. 接近于 D. 等同于 4、 1:5000比例尺采用矩形分幅时，图幅大小为40cm X 40cm ,其实地面积为 A . B . C . D . DS1 水准仪。 64.748m 64.812m 64.821m 64.784m

2017年房地产行业特色小镇分析报告

2017年房地产行业特色小镇分析报告 2017年6月

目录 一、中国城市化已进入大城市+特色小镇的发展阶段 (4) 1、大城市+特色小镇的发展模式有望成为经济发展的新引擎 (4) 2、特色小镇追求“小而美” (5) 3、浙江是特色小镇的发展先驱 (6) 二、政策积极扶持，已公布第一批特色小镇创建名单 (9) 1、发展特色小镇获中央及各级地方政府支持 (9) 2、住建部发布特色小镇名单，旅游发展型小镇占比最高 (11) 3、旅游发展型及产业发展型是当前主流小镇模式 (13) 三、产业是核心，特色是竞争优势，融资是关键 (17) 1、开发主体仍以政府为主，PPP 模式试点推进 (17) 2、特色小镇的核心是产业，竞争优势是“特色” (20) 3、融资是关键，目前融资方式仍偏于单一 (22) 4、特色小镇发展仍面临一些问题 (23) 四、各类公司积极布局特色小镇 (25) 1、各类公司积极参与特色小镇开发，其中以房企为主 (25) 2、特色小镇要求开发商从周转思维向运营思维转变 (27) 五、有利于提前布局并有成功先例的企业 (28) 六、主要风险 .......................................................................................... 29 29 1、后续扶持政策不及预期 .................................................................................. 2、过度开发导致小镇发展不及预期 (29) 附录：中国第一批特色小镇名单明细 (30)

2019年颁布新收入准则对房地产业的影响

2017年颁布新收入准则对房地产业的影响 摘要：新收入准则的颁布弥补了旧准则内容的缺陷，使企业在实际业务处理上更加规范。本文以房地产业为切入点，讨论了2017年颁布新收入准则对此类企业的影响。首先，文章阐述了新收入准则的主要修订内容；然后讨论了新收入准则对房地产企业影响关键点；最后，基于新收入准则提出了几点有关于房地产企业管理的完善措施，促进房地产企业能够更好地适应新准则，进而提升相关业务处理效率。 关键词：新收入准则；房地产业；影响 2006年我国财政部为了能够规范会计业务处理，颁布了《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计准则第15号——建造合同》。新颁布的两项准则的内容与当时国际会计准则存在一定的一致性。但是随着我国市场经济步伐的不断加快，房地产行业的业务模式变化加快。现阶段，2006年的收入准则已经不能够完全满足企业收入业务处理需要，存在着应用解释和核算规范上的缺陷，直接影响了财务信息质量。鉴于此，我国财政部于2017年在旧准则的基础上颁布了新收入准则，这对房地产企业收入相关业务处理产生了一定的影响。 一、新收入准则的主要修订内容 新收入准则修订内容主要表现在构建了统一的收入确认模型，以控制权转移作为收入确认时点的判断标准，明确了合同处理方式，明确某些特定事项的收入确认和计量等四个方面。 （一）构建了统一的收入确认模型 旧收入准则对于一些事项的规定还不够明确，经常出现一些相似业务收入确认方法选择不同的情况。而新收入准则将所有的收入统一纳入一个确认模式，对于一段时间内的确认条件在后续进行判断。相比之下，新收入准则构建了统一的收入确认模型不仅使企业的收入确认方法得到了规范，而且还省去了原先需要选择相应准则的麻烦，促进了房地产企业财务信息可比性的提升。 （二）以控制权转移作为收入确认时点的判断标准 相对于旧收入准则来说，新收入准则以控制权转移作为收入确认时点的判断标准。虽然房地产企业大部分交易事项风险和报酬的转移与控制权的转移时点存在着一致性，但是在某些交易项下可能产生风险和报酬的转移与控制权的转移时点的偏离。新收入准则将收入确认时点进行统一，收入确认时间将变为交货时点确认。 （三）明确了合同处理方式

2018年上海市房地产市场总体情况

2018年上海市房地产市场总体情况 2018年，在全国房地产调控从紧基调不变的背景下，本市加强市场监管，实施了规范企业购买商品住房等精细化调控措施，投资投机性购房需求得到有效抑制，楼市预期进一步回归理性，市场运行总体平稳。房地产市场呈现开发投资低位增长、房屋新开工面积小幅增加、销售面积略有回升的态势。 1.房地产开发建设总体平稳 (1)房地产开发投资低位增长 2018年，本市房地产开发投资低位增长，完成投资亿元，比上年增长%。从全年走势看，房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势。1-2月的投资增速%)为全年最高点，此后总体保持平稳，增速在%～%区间波动(见图1)。2018年，本市房地产开发投资占全市固定资产投资的%，比重同比下降个百分点。

图1 2018年本市房地产开发投资情况 从房屋类型看，住宅和办公楼投资小幅增长，商业营业用房投资下降。2018年，本市住宅投资亿元，比上年增长%，占房地产开发投资的%，比重下降个百分点;办公楼投资亿元，增长%，占%;商业用房投资亿元，下降%，占%。 从投资结构看，土地购置费快速增长、占比提升，建安工程投资下降。2018年，本市房地产开发投资中的土地购置费亿元，比上年增长%，占全部房地产开发投资的%，比重提高个百分点;建安工程投资亿元，下降%，占%。 (2)房屋在建规模略有下降 2018年，房屋在建规模略有下降，本市房屋施工面积万平方米，比上年下降%。其中，住宅施工面积万平方米，下降%。 2018年，本市房屋新开工面积万平方米，比上年增长%。其中，住宅新开工面积万平方米，增长%;商办新开工面积万平方米，下降%，连续两年出现两位数下降。 2018年，本市房屋竣工面积万平方米，比上年下降%。其中，住宅竣工面积万平方米，下降%(见表 1)。 表1 2018年本市房屋新开工和竣工面积情况

2017年中国房地产市场总结与2018市场展望

2017年中国房地产市场总结 2018市场展望 一、2017年中国房地产市场形势总结 1. 政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期 2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。 未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。 2. 成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著 2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售将创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。 (1) 重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大 图：2010-2017年11月50个代表城市商品住宅月度成交量走势

2017年房地产市场分析报告购房者调查分析篇

2017年房地产市场分析报告购房者调查分析篇 各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢 提要：与往相同，改善型刚性需求消费者即已经拥有住房，但随着家庭人口增长或者对生活品质追求提升而进行住房消费的人群，这部分人群表现活跃，超越解决基本居住需求的首次购房消费者，成为2017年房地产市场的主导力量。 图1反映了2017年消费者拥有房产的分布状况。其中，在受访者中没有房产的人员占比21%，该部分人群主要是刚性需求消费者；46%的受访者拥有一套住房，该部分人群购买住房主要是用于改善居住；拥有两套住房的受访者占比14%，其中三套住房拥有者占比19%，搜狐焦点网预测，该部分人群购

买住房大多用于投资升值。 调查显示，已经拥有一套住房并且购房目的主要是改善居住条件的受访者所占比重最大。无房者的受访者占21%，可见购房者中，真正无住房的刚性需求仅占市场需求的21%，其余79%的消费者已经拥有住房。由此可见，纯刚性购房需求已不再强烈，改善和投资需求占比较高。 如图2所示，55%的受访者购房的主要目的是用于改善居住条件，在调查中所占比重最大，占据市场的主导地位；22%的受访者购房是为了解决基本的居住问题；出租获长期回报占20%，短期倒手赚取差价的占3%，投资需求占比23%，相比2016年投资需求占比25%，2017年购房者投资需求略有下降。搜狐焦点网分析，2017年楼市政策不断缩紧，对炒房打击力度大，或在一定程度上影响投资者的投资意愿。 综合分析消费者拥有房产状况和购房目的，我们发现，2017年拥有一套住

房以改善居住条件为购房目的的改善型消费者占比55%，这与2016年的调查结果相比有所上升，但总体来说并无太大差异。改善型需求群体表现出更为明确和清晰的购房意向，但购房意愿并不迫切。 提要：2017年购房者首选的房源类型依旧是一手房，选择二手房源的购房者所占比重较小；房价直接打折仍是大多数购房者最受欢迎的促销方式 图3反映了2017年购房者在购房时首选的房源类型情况。其中，72%的购房者表示购房时首选一手房源；10%的购房者表示愿意购买二手房源，另有18%的购房者表示两种房源均可接受。 研究数据发现，购房者中多半购房者倾向于一手房，倾向于购买二手房的购房者占比较小。分析原因得出，第一，新商品房无论是社区、户型设计、楼层等均强于二手房，因此计划购置新房的购房者较多；第二，二手房房源选择余地较小，且过户等手续繁琐，更名费价

2017年上海房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的内容考试试卷

2017年上海房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的内容考 试试卷 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为__万元。 A．-40 B．400 C．1800 D．3600 2、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按征收。 A：土地出让金 B：占用面积 C：经营收入 D：销售收入 E：借款合同 3、在土地出让合同约定的动工开发期限满两年尚未动工的土地使用权，可以处以__。 A．合同出让金的20%以上罚金 B．合同出让金的50%以上罚金 C．以原价的30%收回土地 D．无偿收回土地使用权 4、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为．【2004年考题】 A：10．2万元 B：11．0万元 C：11．3万元 D：11．5万元 E：工业用地的监测点评估价格 5、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。 A：在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价 B：市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取 C：假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取 D：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法 E：工业用地的监测点评估价格 6、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。. A：原始价值高于账面价值

2017年房地产行业产业链专题市场分析报告

2017年房地产行业产业链专题市场分析报告

目录 第一节地产经济与产业链 (6) 一、房地产周期与产业链 (6) 二、房地产产业链对我国经济到底影响多大？ (8) 第二节地产上游投资链相关性研究 (15) 一、去库存下的地产投资周期 (15) 二、建筑业需求的传导路径 (18) 三、板块及企业收入增速相关性统计 (24) 第三节地产下游衍生消费相关性研究 (24) 一、衍生消费时滞性降低 (24) 二、细分品类相关性差异 (26) 三、板块及企业收入增速相关性统计 (31) 第四节重点公司分析 (32)

图表目录 图表1：房地产产业链示意图 (6) 图表2：商品房地产开发投资额及增速 (7) 图表3：商品房销售额及增速 (7) 图表4：房地产和建筑业占比GDP (8) 图表5：房地产和建筑业对GDP 同比的拉动 (9) 图表6：GDP 资本形成总额占比 (10) 图表7：房地产占固定资产投资总额 (10) 图表8：GDP 最终消费支出占比 (11) 图表9：家电、家具、建筑等占社会消费品零售总额 (11) 图表10：2015 年公共财政收入中地产相关税收占比6.3% (12) 图表11：2015 年地方财政收入中土地出让收入占比27% (13) 图表12：2016H 主要金融机构房地产贷款余额结构 (14) 图表13：2006-2016H 主要金融机构房地产贷款余额占比 (14) 图表14：拿地和新开工增速基本保持一致 (16) 图表15：新开工一般滞后销售周期约5-6 个月 (16) 图表16：新开工增速和货币供应M2 增速 (17) 图表17：新开工增速与12 个月移动平均去化月数 (17) 图表18：建筑业施工面积和房地产施工面积增速 (18) 图表19：建筑业收入和房地产投资增速 (19) 图表20：水泥销量和房地产施工面积增速 (20) 图表21：平板玻璃销量和房地产施工面积增速 (20) 图表22：挖掘机销量和房地产施工面积增速 (21) 图表23：挖掘机销量和房地产新开工面积增速 (21) 图表24：2015 年固定资产投资各行业占比 (22) 图表25：地产和基建投资的互补性 (23) 图表26：房地产上游建筑产业链主要细分行业和公司与地产施工增速相关性.. 24图表27：商品房销售面积现房占比 (25)

2016-2017年青浦房地产土地市场行情

一、整体供求 2016年，在全上海目前现存的16 个区中，青浦的成交量排在第四位，仅次于浦东、嘉定和松江。即使是在成交渐入低谷的2017 年上半年，青浦区的成交量依然保持在全市成交排行前3 的位置。但值得注意的是，尽管在全市范围的比较中青浦的成交情况并不算差，但供求关系已经发生了微妙的变化。改善需求逐步释放，供大于求的趋势逐步扩大。 的确，作为上海较为老牌的郊区新城，青浦区本身就有大量的常住人口，潜在的改善性购房需求长期以来一直存在，再加上大虹桥商务区、地铁17号线土建工程全面动工及地区土拍楼板价屡创新高等利好因素影响，大量原本居住在市区的购房者也纷纷涌入了青浦的新建商品房市场。 在此影响下，2016 年7-8 月，青浦区的住宅成交量一路走高，各个楼盘的销售价格也在悄然间水涨船高。然而，量价齐高的态势并没有持续太长的时间。自2016 年9 月起，青浦新建商品房的成交量就一路下行。2017 年开春后成交虽有所增加，但从供需关系上来看，2017 年青浦成交量较多的5-7 月整体上都呈现出供大于求的态势。 二、青浦板块分布： 青浦房产市场主要分为徐泾、重固、华新、青浦新城、赵巷、白鹤和朱家角七大板块，朱家角、赵巷、青浦新城成新房供应主力 二、新房成交数据

青浦区8月新房成交516套，从2017年1-8月的成交套数来看，这个数字也只比1月和2月高，低于成交套数最高的3月300多套，分析原因，主要就在于青浦区整个8月没有一个新房项目开盘，也没有新增一张预售证，成交的套数主要集中在6月和7月开盘的项目上，比如融信铂爵、新华联等项目。 成交套数 成交面积 从成交面积来看，青浦8月新房成交面积走势基本与成交套数一致，共成交了7.03万平方米，在2017年前8个月的成交中，位列倒数第三，仅比1月和2月高。 成交价格 8月新房成交均价44284元/平方米，创下青浦区新房成交均价的新高，2017年1-8月成交均价最低的为2月，为38189元/平方米，之后在4月份攀升至42879元/平方米的高点，之后小幅回落，7月开始上扬，8月份上升到44284元/平方米的历史高点。分析均价上涨的原因，除了青浦区快速发展的城市建设外，从成交项目来看，成交均价在50000元/平方米左右的赵巷占了青浦区整个8月成交的三分之一左右，在一定程度上拉高了青浦区8月的成交均价。

2017中国房地产行业分析报告

序言 对于深嵌“家文化”烙印的中华民族来说，房屋与土地的意义似乎并不止于一幢住宅、一围庭院、一顷良田，这些看似冰冷的砖瓦与泥土，已然承载了亿万炎黄子孙浓浓的情愫。在浩浩汤汤的历史卷轴中，堂皇宅邸记载了大家族的兴衰荣败，深深庭院勾描了儿女的私语情长，广袤土地见证了面朝土地背朝天的子民不屈的脊梁。时至今日，“蜗居”与“蚁族”在一线城市的夹缝中生存，房屋与土地依然承载着中国年轻一代最初的理想。 从昔日的冷热交替、暴涨暴跌，到如今的平稳发展、惠及民生，中国的房地产业自城市经济体制改革以来，已由放任自由的“粗放式管理”走向国家宏观调控下的“精细化运作”，逐渐成长为我国国民经济的基础与支柱。 从2007年的火爆到2008年的回落，从2009年上半年的高增长到2009下半年的低增长，再到如今的紧缩与限购，面对内外部经济环境的变化，国家充分运用房地产行业进行宏观经济调控。在不断的调控中，国家政府也已然认识到房地产不仅仅是调控经济的手段，它更是保障民生的利器。但与此同时，供求结构失衡、房价久高不下、保障房建设等问题也亟待解决。 2011年，房地产行业受到了严格的政策管制，房地产企业也遭遇冰火两重天。恒大高歌猛进，万科稳步前行，绿城则举步维艰。2012年，国家继续发出紧缩不放松的行业信号，面对国家持续的严格管控，房地产企业能否创新出独特的发展道路？这个昔日的吸金行业还能否如日中天？ 站在行业发展的当口，重新审视房地产，结合当下的宏观经济背景以及行业市场发展状况，我们将为您展现出一个全方位、深层次的房地产行业。 本报告系笔者根据行业分析的相关理论和机构行业研究观点，结合自身知识结构体系撰写，受限于笔者知识水平，如有错误或者遗漏，恳请指正。对投资者的建议属于笔者个人看法，仅供参考。

上海市房产面积测算规范2017

上海市房产面积测算规范 1.房产面积测算的总则 1.1 （房产面积测算的内容） 房产面积测算分为房屋建筑面积测算和共有建筑面积摊算，其中共有建筑面积摊算包括专有建筑面积（套内建筑面积）测算、共有建筑面积测算与分摊。经共有建筑面积摊算，计算出产权建筑面积（套建筑面积）。 1.2 （房产面积测算的要求） 1.2.1房产面积的测算指水平面积的测算，房屋边长测量取水平距离。房屋边长以米为单位，取值0.01米；房产面积以平方米为单位，取值0.01米平方米。 1.2.2共有建筑面积分摊过程中，各权属单元的套内建筑面积、套应分摊的共有建筑面积及套建筑面积取值0.01平方米，共有建筑面积摊算结果保留四舍五入的凑整误差。 1.2.3房屋建筑面积测算最大误差按下式计算：

式中：△—房屋建筑面积误差的限差（M2） S—房屋建筑面积（M2） 2. 房屋建筑面积计算 2.1 （一般规定） 2.1.1房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高（或高度）2.2米（含2.2米）以上的永久性建筑。 2.1.2房屋建筑面积计算应具备以下条件： （1）应具有上盖（独立顶盖或以上部的房屋、阳台、挑台、廊、屋檐等上部建筑为盖）和地(楼、底)板； （2）应有围护结构（如：墙、柱、护栏等）； （3）层高或高度在2.2米或2.2米以上； （4）结构牢固，属永久性的建筑物； （5）房屋的附属部位（如：阳台、廊、门斗、雨篷等）应与主体房屋室内相连通； （6）可作为人们生产或生活或各种活动的场所。 2.1.3按围护结构（如：墙、柱、护栏）水平外围计算房屋建筑面积应遵循以下规则： （1）房屋空间由墙、柱、护栏分别围护的，建筑面积应按墙、柱、护栏各自水平外围计算。见图2.1.1

2017年房地产行业万科恒大碧桂园比较分析报告

2017年房地产行业万科恒大碧桂园比较分析报告 2017年7月

目录 一、历史沿革 (1) 1、万科：城市综合配套服务商 (1) 2、恒大集团：多元+规模+品牌 (1) 3、碧桂园：新型城镇化进程的身体力行者 (2) 二、销售篇 (3) 1、销售成长性比较 (4) （1）销售规模 (4) （2）销售均价 (4) 2、销售区域结构比较 (5) （1）万科：区域优化和深耕 (6) （2）恒大：2013 年起向一二线城市转移 (7) （3）碧桂园：市场层面挖掘一二线城市潜力 (8) 3、销售产能比较 (9) （1）城市产能比较：深耕与纵深 (9) （2）单盘产能比较：开发规模的差异 (10) （3）可售资源比较：货值与推盘能力 (10) 三、布局篇 (12) 1、扩张节奏比较 (12) （1）拿地规模 (12) （2）拿地成本 (14) （3）扩张节奏感 (15) 2、单盘规模比较 (16) 3、扩张模式的特点 (17) （1）万科：聚焦核心城市，加码“轨道+物业”模式 (17) （2）恒大：转型核心城市，加码旧改市场 (21) （3）碧桂园：城市化进程的力行者 (23) 4、海外布局情况 (24) 四、业绩篇 (27) 1、结算业绩比较 (27) （1）结算规模 (27)

（2）结算均价 (28) 2、盈利质量比较 (29) （1）综合毛利率 (29) （2）命题一：一二线VS 三四线 (31) （3）命题二：大盘开发VS 中小盘开发 (32) （4）命题三：建安成本背后议价能力的博弈 (33) 3、净利润比较 (34) （1）永续债隐藏的利润 (35) 4、业绩确定性比较 (37) 五、效率篇 .............................................................................................. 381、管控费用率比较 . (38) （1）成本控制 (38) （2）投入产出 (39) 2、激励机制的差异 (41) 3、周转效率比较 (42) 六、杠杆篇 (44) 1、负债率比较 (44) 2、融资结构与融资成本差异 (48) 3、龙头房企的其他负债 (51) （1）经营性杠杆 (51) （2）永续债券 (52) 4、永续债利弊之辩 (54) 七、总结：一切的成功都不是偶然 (55)

2017年房地产中介行业分析报告

2017年房地产中介行业分析报告 2017年2月

目录 一、行业主管部门、监管体制和主要政策法规 (4) 1、行业主管部门与监管体制 (4) 2、行业主要政策法规 ............................................................................................ 4二、行业发展概况 (8) 8 1、行业概况 ............................................................................................................ 10 2、行业发展现状 .................................................................................................. （1）市场销售规模持续提升，行业集中度逐步提高 (10) （2）行业竞争加剧，房地产策划代理企业面临转型升级压力 (10) （3）多元业务延伸，全产业链提供增值服务 (11) （4）网络技术的应用为房地产中介服务业的迅猛发展注入活力 (12) （5）借力资本市场兼并收购，做大做强 (13) 14 3、行业发展前景 .................................................................................................. （1）房地产中介服务行业伴随我国城镇化仍具备较大市场 (14) （2）房地产中介服务行业向信息化方向发展 (14) （3）房地产中介服务行业向金融领域发展 (15) （4）房地产中介服务行业市场资源向优势企业聚集 (16) 三、行业风险特征 (16) 16 1、业务扩张风险 .................................................................................................. 17 2、人力资源风险 .................................................................................................. 17 3、行业技术革新风险 .......................................................................................... 四、影响行业发展的因素 (18) 1、有利因素 .......................................................................................................... 18（1）大数据及互联网提升服务质量 (18)

2017年世界各国房地产市场分析报告

2017年世界各国房地产市场分析报告

目录 第一节综述 (4) 第二节各国案例 (6) 一、美国案例 (6) 二、日本案例 (11) 三、荷兰案例 (16) 四、澳大利亚案例 (19) 五、加拿大案例 (21) 第三节家电产业投资分析 (24)

图表目录 图表1：美国适龄购房人群比重在90年代迅速下降 (6) 图表2：美国房价在90年代迎来牛市 (6) 图表3：美国房屋销量在90年代迎来牛市 (7) 图表4：美国住房自有率迅速上升 (8) 图表5：美国按揭贷款收益率并不高(%) (9) 图表6：美国按揭贷款和资产证券化迅速发展 (10) 图表7：日本适龄购房人群比重1975年之后持续下行 (11) 图表8：日本房地产基本面80年代中后期快速向上 (11) 图表9：日本按揭贷款余额占比 (13) 图表10：日本90年代中期之后公营机构按揭支持力度不断下降 (13) 图表11：日本总按揭贷款余额90年代增速明显下滑 (14) 图表12：日本JHLC和持牌银行是其最主要的住房金融机构 (14) 图表13：日本90年代之后持牌银行成为按揭贷款主力 (15) 图表14：日本国内持牌银行按揭贷款80年代中后期快速增长 (15) 图表15：荷兰适龄购房人群1990年之后持续减少 (16) 图表16：荷兰房地产基本面1990年之后持续向上 (17) 图表17：荷兰按揭贷款1990年之后持续增加 (17) 图表18：荷兰住房按揭贷款余额市场不同机构份额（%） (18) 图表19：澳大利亚适龄购房人群占比1990年之后持续减少 (19) 图表20：澳大利亚房地产基本面1990年之后持续向上 (19) 图表21：澳大利亚按揭贷款1990年之后持续增加 (20) 图表22：加拿大适龄购房人群占比1990年之后持续减少 (22) 图表23：加拿大房地产基本面1990年之后持续向上 (22) 图表24：加拿大按揭贷款迅速发展 (23)

2017上海市房产面积测算规范 沪建权籍〔2017〕583 号

沪建权籍〔2017〕583号 上海市住房和城乡建设管理委员会 关于印发《上海市房产面积测算规范》的通知 各区住房保障房屋管理局、浦东新区建交委、各房屋调查机构、各房屋调查成果管理部门： 为贯彻落实《房屋交易与产权管理工作导则》要求，适应房产面积测算工作发展需要，进一步规范和完善上海市房屋建筑面积测算和共有建筑面积分摊方法，维护房地产市场秩序， 保护房地产权利人合法权益，依据《房产测量规范》及本市有关房产面积测算的技术标准，结合本市房产面积测算的具体实践，制定《上海市房产面积测算规范》（以下简称《规范》）， 并就有关问题通知如下： 一、《规范》适用于上海地区所有新建房屋和存量房屋的面积计算。按《规范》测量计算的房屋面积成果用于本市房屋管理、房屋交易与产权管理。 二、《规范》实施前测算的房屋面积成果应予以维持，若房屋面积测算成果错误的，纠正时，应按原测算时的房产测量规定测算房屋面积。 三、《规范》实施前房屋面积已预测过的，房屋面积实测时，应按预测时的房产测量规定测算房屋面积。 四、《规范》实施前已登记的房屋，其产权再分割、合并的房屋面积测算，应按原登记的房屋面积所对应的测量规定测算。 五、《规范》实施前已登记的房屋，进行改扩建的，原有房屋部分维持原登记时房屋面积测算成果，改扩建部分的房屋应按《规范》测算。若改扩建后房屋需要进行共有建筑面积摊算的，按《规范》进行共有建筑面积摊算。 六、本《规范》自2017年7月1日起施行，有效期至2022年6月30日。原《上海市房产面积测算规范》（沪房管规范权〔2012〕23号）同时废止。 上海市住房和城乡建设管理委员会 二○一七年六月二十三日

保利2017年房地产行业白皮书

保利地产发展研究院、保顾发展研究中心 联合出品

序言：新时代，是房地产最好的时代 “历史车轮滚滚向前，时代潮流浩浩荡荡。历史只会眷顾坚定者、奋进者、搏击者，而不会等待犹豫者、懈怠者、畏难者。”十九大给我们描绘了未来中国发展的美好蓝图，对此我们充满信心！ 第一，我们坚定看好房地产的未来。 房地产与经济相伴相生，是经济发展的结果投射。当前，中国经济已经实现了多个领域的总量的世界第一，正加快实现高质增长，向着更高进阶上移。中国在科技领域的成功突围，是中国成功跨越中等收入陷阱的关键！ 2020年，中国将全面建成小康社会，人均GDP超1.1万美元，达到中等发达国家水平。预测广东经济总量将超越韩国，完成对四小龙的全部超越。台湾在改革开放时经济总量占中国大陆的40%以上，排名省级单位第一，但到2020年时将排不进前十。一线城市全部超越香港、新加坡，也完成全部的超越；中国的一线城市，将率先成为亚洲的一线顶尖城市，引领亚太发展。 2035年，中国将基本实现社会主义现代化，经济总量超过32万亿美元，排名世界第一。届时，广东的经济总量将是韩国、俄罗斯的两倍以上。深圳、广州的经济总量将是香港、新加坡的两倍以上。全球十大城市，超过一半以上都将是中国城市。中国的一线城市，将成为世界一线顶尖城市。世界舞台的中心重新回归中国，中国也终将成为名副其实的“中央之国”。 在此时代的大背景之下，我们对行业的基本判断是：总量峰值、结构优化！预计未来8-10年内，中国房地产销售额将保持在15万亿元+的规模。这是人类历史上空前的数值，这是时代赐给我们来之不易的市场容量和奋斗舞台！除此之

外，最美的还是结构优化带来的美丽想象——试想，新时代的世界新一线城市，将带来什么样的令人激动人心的房地产需求！？ 第二，回归平凡，行业才能走向真正繁荣。 随着“房子是用来住的”逐渐落地，房子的本质更加凸显。我们没必要过分美化或贬低，它只是承接工作生活的载体。 房地产的未来不只是房子，而是基于它的生活方式，这可能是教育，可能是旅游，可能是新零售，可能是新办公。而每一种可能，都意味着与更多利益相关者的良性互动。连接，带来可能；可能，撬动未来。 未来，在不断波动中，新房与存量房，钢筋水泥土与产业上下游，更健康的市场环境和更有竞争力的企业，共同让这个行业走向真正的繁荣。 第三，国家调控，促进行业健康可持续发展。 综观中国的各行各业，还没有一个行业如房地产行业这般规模之大、周期之长。房地产行业的高速增长开启于90年代，距今已有近30年的时间。一直持续火热的互联网行业，彼时正处在门户时代，但在这近30年来却已完成多个发展周期的迭代和更替。 2017年，调控是主基调，限购、限贷、限价等手段大范围升级，限售、土拍竞自持等新措施亦层出不穷。即便如此，全国商品房销售金额、销售面积双双再创新高，达到历史高位。 我们高度认同政府的调控方向和政策，挤掉泡沫，良性发展，才能让整个行业健康可持续发展。同时，这也倒逼开发商进行自我革新，无论是提供更好的产品，还是打造更强大的规划能力，最终目标都是实现更强的核心竞争力。大浪淘沙，沉者为金。

2017年上海市分行授信业务发展指导意见—房地产

2017年上海市分行房地产行业授信业务发展指导意见 一、适用范围 本发展提示所称的“房地产行业”是指国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）中的房地产业，行业代码为K70。本发展提示主要用于指导国标行业K70类别下的房地产行业的信贷投向与风险管理。 二、行业总体运行情况及政策环境 （一）行业运营情况 ⑴房地产开发建设保持平稳 ①投资增速前高后低，全年回落1.3个百分点 2016年，上海市房地产开发投资3709.03亿元，比上年增长6.9%，增速较上年回落1.3个百分点（见图1）；上海市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为54.9%，比上年提高0.3个百分点。 图1：2016年本市房地产开发投资情况 从房屋类型看，住宅投资占比提高。2016年，上海市住宅投资1965.43亿元，比上年增长8.4%，占全部房地产开发投资的53.0%，比重提高0.7个百分点；办公楼和商业营业用房完成投资1215.36亿

元，增长8.3%，占32.8%。 从投资结构看，土地购置费较快增长。2016年，上海市房地产开发投资中建安工程投资2220.89亿元，比上年增长0.4%，占全部房地产开发投资的59.9%；土地购置费1208.28亿元，增长20.3%，占32.6%，比上年提高3.6个百分点。 从项目规模看，大项目的投资数量和规模明显增加。2016年，上海市完成投资额5亿元以上的项目209个，比上年增加22个，投资额共计2182.69亿元，比上年增长15.9%，占全市房地产开发投资的58.9%。投资增速高出全市开发投资9.0个百分点。 ②房地产在建规模略有扩大 2016年，上海市房屋施工面积15111.24万平方米，比上年增长0.1%。其中，住宅8073.94万平方米，下降3.6%。 2016年，上海市房屋新开工面积2840.95万平方米，增长9.1%。分类型看，住宅新开工面积有所下降，商办新开工面积较快增长。2016年，上海市住宅新开工面积1436.13万平方米，比上年下降8.0%；办公楼和商业营业用房新开工面积384.49万平方米和401.78万平方米，分别增长26.1%和30.6%。 受前几年新开工面积下降影响，上海市商品房竣工面积同比下降。2016年，上海市商品房竣工面积2550.64万平方米，比上年下降3.6%。其中，住宅竣工面积1532.88万平方米，下降3.5%。 2016年上海市房屋新开工和竣工情况

2016年上海房地产市场的重大事件及影响

上淹房life 市场纵横 2016年上海房地产市场的 重大事件及影响 文/上海城市房地产估价有限公司 一、 房地产市场调控 2016年，上海市政府先后三次颁布调控政策：“沪九 条"规定"认房不认贷'V 沪六条"严查开发端的违规行为， 并对二手存量住房交易资金进行全面监管“11.28新政" 将调控升级，规定"既认房又认贷"。至此，上海房地产 市场调控政策已经涵盖了限购、限贷、管地和管人四个方 面，调控力度前所未有。 “11.28新政"实施后，上海房地产市场价格得到控制, 成交量大幅下降。2016年11月和12月存量住宅价格指 数分别为285.09和285.72,环比上涨0.22%,成交量分 别为18242套和13286套，环比下降27.2%。 纵观历次房地产市场调控，在调控初期效果都比较明 显，有些调控政策的效应持续期长达两三年，但是总体 来看，行政直接调控存在着一定的副作用，往往陷入"调控政策出台------段时期后价格报复性上涨—— 调控升 级—-房地产成交量减少，市场清淡"的怪圈。因此，必 须从根本上对这个怪圈背后各个主体的行为逻辑进行分 析，这样才能建立合理有效的长效机制，保证房地产市场 稳定。 二、 土地市场 "沪六条"提出进一步加强商品住房用地交易资金来 源监管，强调银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管 计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定 金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂 时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取 消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，且三 年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让 活动。随着上海资金监管和处罚措施的逐步落实，以及土 地拍卖市场全面去金融化，今后房地产开发商之间的竞争, 不仅是资金实力的竞争，更是经营模式的竞争。只有具有 资金实力，又拥有领先经营模式的优质开发企业才能在未 来上海房地产市场继续生存和发展。 2016年2月，市政府明确对中心城区中小套型住房 供应比例的要求，对阶段性商业办公楼宇供应量较大的区 域，规定商业物业的持有比例提高100%,办公物业持有 比例不低于60%或100%,持有年限不低于10年或者长 期持有，新出让的商品住宅用地，用于社会租赁的商品住 房比例不低于15%。5月，土地出让文件中首次出现对住 宅自持的要求，明确规定开发商自持不低于一定比例的物 业。10月，政府要求根据地块的不同情况，进一步增加 商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和 房地产开发企业自持住房的比例。 综合土地市场出现的大事件可得出以下结论：一是对 土地资金的监管加剧，目的是要加强土地市场交易规范化 进程；二是对经营用途的指导和限制性规定，最终是要促 使开发商进行长期的持有运营。然而，若后者没有相应的 税收和金融措施相配套，不仅不能激励开发商从事经营管 理，反而会使开发商将成本转移给可出售的房地产库存, 推高房价。 三、房地产金融 2016年房地产开发企业通过私募债、公司债和中期 票据等融资工具进行融资的总额高达11376.7亿元，同比 增加26% (数据来源：中原地产研究中心）。与此同时, 开发企业的负债结构也出现重大变化，公司债在整体负债 26 March 2017

2017年房地产行业碧桂园分析报告

2017年房地产行业碧桂园分析报告 2017年9月

目录 一、业绩增长确定性强，销量毛利率持续回升 (4) 1、盈利能力快速提升 (5) 2、负债结构全面优化 (6) 3、销量稳居国内榜首 (8) 4、同心共享计划显成效 (9) 二、行业呈纵深化发展趋势，公司布局契合城市群 (12) 1、国家级城市群带动产业布局 (12) 2、三四线价量齐升，业绩有保障 (13) 三、存货充足兼具弹性，战略前景明朗 (16) 1、土地充足，拿地不手软 (16) 2、战略优化，前景广阔 (18)

业绩增长确定性强，销量毛利率持续回升：2016年公司净利润为115.2亿元，同比增长24.2%，2017年上半年净利润同比增长39%，盈利状况持续改善。上半年由于结算单价的提升和结算费率的降低，公司销售毛利率和净利率较16年底分别提升0.9和1.8个百分点至22%和10.7%。今年1-8月公司共实现合同销售金额约3807亿元，同比增长112%，超过去年全年3088亿的销售总额。净负债率进一步降低，上半年公司净负债率37.8%，同比下降24.8个百分点。随着有息债券的全面偿还，净负债率有望维持在较低水平。 行业呈纵深化发展趋势，公司契合城市群：全国商品住宅库存从2016年二季度开始降低，都市圈内房地产呈现纵深化发展趋势。三四线城市的房屋存量逐年下降，成交均价也从2010年的每平方米2794.56元稳步上升到2016年9月的7614.82元/平方米，过去六年的房价复合增长率达到272.5%，三四线城市呈现价格上涨，库存降低的态势。根据国务院划分的六大城市群中的三四线城市为代表，本文得到重点三四线城市的销售面积增长率除2015年外都明显高于其他三四线城市的销售面积增长率。截止2017H1，碧桂园拿地遍布国内56个三四线城市，与我们看好的重点三四线城市重合率达80%，说明公司的战略布局具有前瞻性，有望受益于城市群的发展。 存货充裕弹性十足，战略前景明朗：2017年上半年，碧桂园积极补仓，获取292个项目，预计建面5084万平米，总体存货量达1143亿元。拿地金额再夺榜首，总量高达828亿元，同比增长262%。2016年底碧桂园土地储备总量为166万平方米，共获取722个项目，其中目标