物业管理前期介入服务方案09882
物业管理前期介入服务方案
前言：
非常感谢刘总能给大家这次集体参股共同管理公司的机会，使每个人身上多了份使用感和责任感，从而把其当成个人的事业用心去经营。不管公司是哪种战略决策，我将以个人身份尽自己一点绵薄之力提供一些粗略的建议，仅供参考，敬请指正。
一、房地产开发与物业管理之间的关系
1、物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善，直接的说即是房地产的售后服务，是一种社会化和专业化的服务方式。
2、房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理则主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。
3、房地产经营的工作性质是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。
4、开发商与物业管理公司之间通常是两种关系：
⑴从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司；物业公司是房产公司出资注册成立，属于房产子公司，但在财务结算上实行独立核算，法律上仍是平等合同关系。
⑵合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。
（3）目前市场上大的房地产公司都是用的自己的的物业公司，如建业、鑫苑、二十一世纪、金成、绿地、中房、顺驰、新长城、清华园等等。（后面有房地产选用自己的物业公司还是外聘物业公司的优劣分析）
二、物业管理对房地产经营的影响
物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，其管理与服务质量的好坏，物业管理对房地产经营的影响主要有以下几点：
第一，有利于房地产的销售推广。随着人们生活水平的提高，人们对工作环境和居住环境越来越关注。良好的物业管理服务能给人们带来舒适、优美、安全的工作和居住环境；反之，则让人感到不舒服，物业管理好的楼盘一直好销，而物业管理遭到投诉的楼盘，有的甚至已经“死火”。这说明物业管理对房地产的销售有着非常直接的影响。
第二，有利于物业保值升值。从财富积累的角度来看，良好的物业管理可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。缺乏良好的物业管理常导致物业内部设施运行不良，加速物业物理损耗的速度，使物业使用价值超前消耗，造成财富的巨大浪费。
第三，有利于提高房地产综合开发企业的声誉。物业管理是房地产广泛意义的售后服务。良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能，促进人居环境的改善，从而有助于人际关系的融洽。优质的物业管理本身即可免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，这本身也是企业最形象最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。
三、物业前期介入管理的意义
一、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。
二、在房地产开发建设营销消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用，目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工
作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,
仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。
三、但从目前房地产开发的过程和物业管理行业的总体运作情况看，许多物业都是建成即将交付使用时才确定管理单位，物业管理仅仅成为房地产开发的延伸。由于新接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大，如物业验收、入住、装修等工作，任何一个环节出现失误或疏漏，都将对后期管理造成不利影响，甚至产生无法挽回的损失。此外，在房产开发过程中，由于设计不尽合理(未能从使用和管理的需要考虑)、施工粗糙、图纸资料不全等，都会直接影响物业今后的使用和管理。物业管理企业的专业化优势在于前期介入开发阶段，熟悉掌握住户需求变化，与开发商共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业项目的设计合理和质量良好。当前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，因此物业管理公司在较深入了解物业项目及业主需求的基础上，从业主使用功能、物业后期管理和社区服务持续发展等方面与发展商携手，才能共创优质的物业品牌。物业前期介入管理的优点主要表现在以下几方面：
一、物业前期介入管理是为业主把好验收关
1、我国的房地产开发经过多年的发展，已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上，还要求借助物业管理公司
熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势，前期介入管理开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好。
2、作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主(小业主与发展商)共同的利益，拟定物业管理公约，清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务，建立完善的物业管理档案系统，拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序，在入伙前了解各工程及设备情况，参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主(使用人)的利益以及自身的合法权益，并先于业主入住(使用)之前进行，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。
二、物业前期介入管理是后期管理的基础
1、物业前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作，“物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时，通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。
2、作为管理者从物业前期介入管理开始，为物业管理公司设计合理人事组织架构，制定各部门之间的配合协调程序与备岗位职责，采购管理服务所需家具、文具、通讯工具、工程维修工具及办公设备，为物业管理公司各部门制定具体管理制度与规定，对各部门主要管理人员进行现代物业管理概念与操作手法的培训，就物业项目的设计、物料、能源分要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用。
三、物业前期介入的第一规划设计阶段
对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。
监控和消控中心的设置;
小区人车分流的设计;
公共照明开关设置位置;
公共照明开关开闭形式;
物业管理用房的位置设计;
小区垃圾房的设置;
公共洗手间的设置;
信报箱的设立;
公共告示栏的配置;
家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;
2、建设施工阶段
建设过程中,物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,
逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;
分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;
审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;
提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;
提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;
帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;
提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;
检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);
检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议; 配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;
提出遗漏工程项目的建议;
对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。
3、竣工验收阶段
物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。
参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;
发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;
参与重大设备的调试和验收;
制订物业验收流程;
指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。
4、物业销售阶段
良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者,同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此,物业管理前期介入人员将根据实际情况,协助贵方的物业销售和宣传推广。
制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;
售楼处及样板房的保安、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;
委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;
对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;
提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。
5、项目的接管验收
1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。
2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。
3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。
a.公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;
b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益;
c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;
d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用;
6)接管验收的作用
a.明确交接双方的责、权、利关系
b.确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益
c.为以后的物业管理创造条件:通过物业的接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料,可以摸清掌握物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有利于计划安排好各项管理,为以后的物业管理创造了条件
四、物业前期介入时所要作的几项工作
物业服务企业前期介入阶段的工作有别于物业前期咨询，此阶段更加注重项目施工现场功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过派驻现场工程人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。这是保证开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。具体来讲，物业服务企业要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化，向甲方提供现场建议。
一、合理选择配备现场介入人员
现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场派驻人员的选择应掌握以下标准：
1．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解将要顾问项目业态特点的人员；
2．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与需求结合的人员。
3．有丰富的施工现场经验，能够保证自身安全；
4．有丰富而专业的物业服务全面管理的专业经验，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。
三、做好与现场各方关系的协调
而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业顾问公司派驻人员进场，驻场实施相关顾问工作，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤多会同时开展，物业驻场人员的主要工作也来自这两个方面，其主要工作有：
1、深入了解项目特点，拟定现场顾问计划。
在进入项目以前应当对项目进行深入了解并制定计划。
（1）审读图纸，了解项目系统情况；
从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位。最后对图纸审读的结果进行汇总，为制定工作计划做准备。
（2）根据项目特点，拟定现场物业顾问计划。
根据了解到的项目特点，如项目定位、系统构成、交通流线、服务配套等，结合甲方的施工进度计划拟定现场顾问计划。
2、关注工程进度，记录现场情况。
在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为提供物业建议做准备。
（1）根据工程计划，调整工作计划；
随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的顾问计划及工作侧重点。
（2）记录设计方案和施工图纸变更；
物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及施工洽商，为物业服务公司的后期接管提供便利。
（3）记录施工现场发现问题，为提出各种建议做准备。
施工过程是根据施工便利与否而适时调整的，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。
3、参加施工期间的专业会议，提供建议。
（1）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；
参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出物业建议。
（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面物业建议。
4、通过对项目的深入了解，提供现场物业建议。
（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；
设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。
（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；
物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。
（3）优化施工质量的建议。
关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质。
无论是对设计还是对施工的现场，建议都应注意时效性。
5、跟踪现场建议采纳情况。
物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。
6、收集、整理现场资料。
（1）施工图纸；
收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。
（2）机电设备及建材的资料。
收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。
7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利。
（1）建立初步设备台帐；
随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。
（2）拟写初步交接方案；
根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业管理的到来做好充分准备。
（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。
物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。
五、房地产公司对物业公司选择的优劣势分析
现在市场上的物业公司可以分两种：
（1）第一种是开发商自己的物业公司
优点1、因为房地产公司有很多得天独厚的优越条件，第一：熟悉项目建设、规划及各种工程进程，第二，在工程进程中难免出现一些急手及相关的问题需要到后续解决，自己成立的物业公司可以当作有效的进行规避，使其能尽快交付使用，完成营销及回拢资金计划，这是房地产公司成立自己物业公司最简单而直接理由。
优点2、物业项目一旦建成,物业管理企业就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业可能发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可能比工程监理的要求更严格,工作更细致、更周密。在建设施工阶段,施工环节多,施工单位参差不齐,设备安装、管线布置错综复杂,对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期,开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只
注重结构安全等大的质量问题,对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视,从而给人住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。从物业管理的角度提出整改建议,确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端,为业主争得了良好的.硬件条件。
公司如果重视物业公司的建议和意见，而物业公司在验收及交接的时候严格把关，和房地产建立相关的监督关系，能保证工程质量及设备设施方面更完善，便于日后的物业服务及管理工作。
劣势：对于一些工程遗留问题，如果得不到及时整改会对日后的物业服务产生一定的影响。（这个问题就是外聘的物业公司同样面临）
2、物业管理公司的品牌，其实质是开发公司的品牌在支撑。从一些大公司的行为可以看出，其真正的竞争力并非完全来自其物业管理服务的优势，而主要来自其“大”和“强”的优势。
（2）市场上较为规范了的物业公司，依靠正式招标或其他合法途径管理小区物业。这种物业公司和开发商是利益合作关系，所以他们在接项目的时候对项目的一些小毛病也就采取默认的态度，不会对开发商太较真。如果是严重问题，物业还是不会接受的。
市场上正规的大型物业公司做管理，他们通过管理众多小区，形成规模效应，可以获得一定的利润。
六、物业接管验收的有关要求与标准（参考标准）
物业的接管验收，分为新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。其具体的要求与标准可参照建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，主要内容有：
(一)接管验收应提交的资料
1．新建房屋接管验收应提交资料
(1)产权资料：
·项目批准文件；
·用地批准文件；
·建筑执照；
·拆迁资料。
(2)技术资料：
·竣工图--包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸；
·地质勘察报告；
·工程合同及开、竣工报告；
·工程预决算；
·图纸会审记录；
·工程设计变更通知及技术核定单位(包括质量事故处理记录)；
·隐蔽工程验收签证；
·沉降观测记录；
·竣工验收证明书；
·钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
·新材料、构配件和鉴定合格证书；
·水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
·砂浆、混凝土试块试压报告；
·供水、供暖、管道煤气的试压报告。
2．原有房屋接管验收应验交的资料
(1)产权资料：
·房屋所有权证；
·土地使用权证；
·有关司法、公证文书和协议；
·房屋分户使用清册：
·房屋设备及其固定附着物清册。
(2)技术资料：
·房地产平面图；
·房屋分问平面图：
·房屋及设备技术资料。
(二)接管验收的标准
1．主体结构
(1)地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
(2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。
(3)木结构应结牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。
(4)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
(5)凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。
2．外墙不得渗水
3．屋面
(1)各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。
(2)平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。
(3)阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。
4．楼地面
(1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。
(2)卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。
(3)木楼地面应平整牢固，接缝密合。
5.装修
(1)钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。
(2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
(3)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。
(4)抹砂应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
(5)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。
(6)油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。
(三)水电设备设施的现场验收
1．供配电系统的现场验收。主要有如下内容：
(1)检查高低压配电柜、高压器有无正式供电，是否满足设计功能，是否按国家及地区有关规程施工，有无事故及安全隐患(如电缆沟有无盖板；有无悬挂安全标示牌；安全有效距离是否合格；高压侧有无隔离设施等)；接地网有无可靠接地；设备房有无做好"三防"措施(如有无防鼠板、电缆沟、门窗、墙洞有无封网)。
(2)检查发电机系统是否能满足设计功能，机组能否正常使用，机油管路、柴油管路、冷却水路是否畅通。若有两台以上机组，能否并车同步进行，烟管有无漏烟现象，有无事故紧急停车功能，应急自动发电功能能否正常起动，必保供电线路是否正常供电等。
(3)低压电气线路应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密；采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地，每回路导线问和对地绝缘电阻值不小于1兆欧／干伏。应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置。照明器具等低压电器安装支架
必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。电度表是否经过国家供电有关部门检测。
2．中央空调系统通风工程部分的现场验收。主要有如下内容：
(1)检查中央空调主机能否正常运行，负荷能否在可调节范围内调节运行，检查冷却泵、冷冻泵、冷却塔能否正常运行，控制柜内电气线路是否符合规范。
(2)检查冷冻管系、冷却管系和阀门，保温是否完好，有无漏水现象；防腐足否符合要求，膨胀水箱能否正常补水。
(3)检查制冷或制热情况能否满足设计要求。
(4)检查柜式风机、盘管内机、新风机、吊顶风机能否正常使用。噪音是否在有效范围内，风管出风是否均匀，风机进风口、出风口有无封闭现象。
3．消防系统的现场验收。主要有如下内容：
(1)检查消防控制系统烟感、温感、水流等信号能否反应作出相应的措施，消防栓泵、喷淋泵、排烟风机、排烟阀加压风机等能否自动及手动起动，消防广播事故时能否正常广播。
(2)检查消防管路有无漏水，阀应保持常开状态(防火水阀除外)，消防栓内配件是否缺少，检查喷淋头是否满足要求，消防栓、喷淋头有无水流，水压是否满足要求。
(3)检查气体灭火系统能否正常运行，气体压力是否在正常范围内，气体有无及时补充更换。
(4)检查各工作生活点手持式灭火器、防毒面具等是否配备整齐，防火门是否合格，有无保持常开状态，消防设施有无故障防碍影响正常使用等。
(四)小区市政验收
小区的市政包括小区内的道路、排水管道、沟渠、砂井、供水管道、检查井、电讯箱、化粪池、绿化、环卫设施、环保设施等各方面的措施，其中以卜项目验收时，除检验质量外，应注意：
1．道路：有否积水(路面排水反坡)；
2．砂井：沟渠排水是否通畅，有否残余建筑垃圾；
3．供水管道有否渗漏，有条件的在一段时间内检查水管前后水表读数是否相符；4．化粪池有无透气管(不能完全密闭)；
5．小区内有否配备室外消防栓，水压是否足够：
6．小区内路灯开关分区是否合理，有否防雷保护。
此外,前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收,建立工程设备档案,为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如物业管理公司介入深圳某大厦的管理后,严格按照优质工程标准.进行动态监控,在开发商聘有监理
公司的情况下,还是发现并指出了屋面渗漏材料回使用、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场风管不合理等大量工程质量问题,这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布置等多方面。回若物业管理企业采取提前介入,就可以很好监督和解决此类问题。
三、提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收工作,确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。
有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处,造成可维护性不足,特别是在接管验收阶段,开发商往往只
注重物业.整体的交付使用,而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便,也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。
有物业管理公司提前介入后,发展商可以得到物业管理公司的紧密配合,使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关,就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉,监督并促使改进发现的问题,避免了扯皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中,对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题,促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决,确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护,同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。
同时,由于有了提前介入,物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数,对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。如果在发展商的授权下,在竣工验收合同中,发展商全权委托物业管理公司在保修期内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调,确保物业建设质量,物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利,接管后即能技入使用,及时为业主提供可靠的服务。
七、房地产公司交付物业服务后的管理要点。
(1)住宅小区
对于住宅小区而言，舒适便捷是业主最起码的要求，高档次的优质服务则
前期物业管理服务方案说明
前期物业管理服务方案 一、物业管理接管验收方案 物业验收、接管前的工作 1) 成立验收、接管小组： 由××物业管理有限公司在接管物业竣工前组织、经营、管理、工程、保安和清洁等部门有关人员前往现场，对验收、接管工作中所涉及问题等进行考察。在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，并制定验收、接管工作方案，在公司领导下成立接管验收小组。 2) 有关专业人员提前进驻小区： 提前派出工程技术专业人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个物业内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等工作做准备。 物业验收、接管中的工作 1) 组成联合交接小组，商定交接注意事项和交接日期： 管理处验收、接管小组主动与开发商和承建单位联系，协商物业交接问题，及时将协商情况汇报给总公司。由开发商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。 2) 印制验收、接管工作表格： 物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别列项印制验收记录表
格。主要有：物业接管验收移交工程资料清单，公用机电设备验收单，公用建筑、小型设施验收单，公用机电设备验收单，室外给排水验收单，绿化验收单，单元建筑接管验收记录表，单元室内电气设施接管验收记录，单元室内给排水接管验收记录表等。 3) 全面验收、交接： 验收时须有开发商、承建单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业公司将接收清单交管理处保存。开发商、承建单位把小区的各项资料（包括产权资料，技术资料，政府验收合格证明，水、电、气供应合同等）全数移交管理处，双方注意做好移交工作的相关登记、签字手续。 物业验收、接管后的工作： 1) 已接收项目的管理： 管理处从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。认真清点、检查、复核室内和小区的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。 2）入伙时业主及物业使用人收楼验收： 管理处与开发商在入伙接待处联合办公，实行一条龙服务。先由开发
物业服务精细化管理实施方案
物业服务精细化管理实施方案 物业服务精细化管理实施方案 根据集团“学习实践科学发展观，推行精细化管理”的企业文化活动主题，为切实开展精细化管理，特制定本实施方案，请公司各部门各管理处认真组织落实。 1.0 目的 响应集团公司的统一安排，以“关注细节、精益求精”的现代企业经营理念开展各项日常工作，体现“细化、量化、标准化、协同化、严格化、实证化、精益化”的管理特点，从而提升企业整体服务水平，打造高素质管理团队。 2.0 适用范围 本实施方案适用于物业公司内部贯彻实施精细化管理活动，提升整体服务质量。 3.0 职责 3.1 公司管理者代表负责精细化管理活动的总体督导。 3.2 品管部负责精细化管理的具体实施和检查，其它职能部门负责精细化管理期间其它相关工作的安排布置。 3.3 管理处负责对精细化管理各项工作任务的具体执行。 4.0基本要求 精细化管理要紧密结合物业公司实际，达到以下基本要求： 4.1 公司各部门管理员工要深刻领会实施精细化管理的重要性和必要性，结合实际工作，发现本部门、管理处不适应、不符合精细化管理要求的工作规定；精细化管理的内容包括安全、保洁、维修、绿化、客户服务等方面的服务理念、服务细节(把小事做细，把细事做透)、服务流程、工作标准等, 要重视员工的建议,制定在本部门推行精细化管理的具体实施措施，改进管理服务工作。 4.2 各岗位主管根据公司和本部门、管理处的实施措施合理有序的安排基层员工开展岗位岗位工作，培训，对基层员工岗位技能予以考核。 5.0 实施措施 5.1 活动实施期：年5—12月。 5.2 精细化管理首先要抓好学习培训和调研交流。 5.2.1 年6月中旬前公司安排一次主任助理级别以上人员参加的精细化管理纲要的专题培训，由品管部组织。 5.2.2 各管理处从6月份开始每月自行组织一次有骨干员工参加的内部培训，培训内容应包括： 1.清晰认知精细化管理理念，明确岗位职责和技能； 2.清晰认知精细化管理的推行重点； 3.明确公司实施精细化管理的核心规划，传达灌输精细化管理的理念、工作重点和实施安排； 4.树立正确、积极的工作观； 5.树立阳光、积极的职业心态； 6.变员工被动为主动； 7.变员工抱怨为自我改善。 培训要达到下列效果： 1.改善并消除影响效率的瓶颈工序； 2. 提高个体工作效率； 3. 提升班组长现场作业改善能力和作业现场的管理技能；
前期介入物业方案
前期介入物业方案 【设施设备部分】 市物业管理前期介入物业工作，拟在项目决策、规划设计、施工建设、竣工验收等方面，从物业管理运作和业主使用角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收、房屋租售等多方面提供有益的建设性意见，减少以后承接查验的返修工作量，提高国际广场房地产的品牌形象和升值空间及其房地产物业的保值增值，打造一个具有特色的优秀物业示小区，以促进房地产开发企业后续项目的推广和物业管理打好基础，为商贾企业和业主创建一个良好的经营、居住环境，确保业主买房放心，住得舒心。 为了保证物业管理前期介入工作的顺利开展，要求开发建设单予以大力支持和协助，提供必要的物业资料和工作条件，共同做好国际广场物业管理前期介入工作。 一、物业管理职能机构的设置 （一）服务机构的设置： 设置“物业管理物业管理服务处”。入驻前一个月，管理服务处成立办公室、财务部、房管维修部、秩序维护部、环卫保洁部，管理服务处正式挂牌运作。 （二）人员的配备： 物业管理服务处的物业管理人员由市物业公司安排，前期介入阶段暂定3人，其中物业经理 1人；管理人员、水电技术人员各1人。以后根据需要，逐步增补人员。竣工验收前半个月，秩序维护人员、环卫保洁人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业围的环境卫生进行全方位清扫保洁、秩序维护管理服务工作。 （三）工作要点： 1、重点关注、了解、熟悉物业管理用房的配备、安防监控系统、消防设施配套布局、智能化系统、车位配置、交通布局、绿化配置、配供电、给排水、电梯、空调等机电设施、设备配套、安装及售后服务情况；新材料、新技术、生态环保、公共空间、共用部位、景观配置、室配置、门窗工程、装饰工程、楼面、
物业服务前期介入方案说明
物业服务前期介入方案 为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。 一、规划设计阶段 在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。 1．监控和消控中心的设置： 2．小区人车分流的设计： 3．公共照明开关设置位置： 4．公共照明开关开闭形式： 5．物业服务用房的位置设计 6．小区垃圾房（桶）的设置： 7．公共洗手间的设置必要； 8．信报箱的设立； 9．公共告示栏的配置； 10．家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。 二、建设施工阶段 “锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。 1．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设； 2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管
理的压力； 3．审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 4．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见： 5．提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 6．帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 7．提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 8．了解工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等）： 9．检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量； 11．提出工程遗漏项目的建议； 12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 三、协助销售阶段 在物业销售期间，良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象，物业服务早期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。 1．制定合理的物业服务收费标准，为物业销售作好准备 2．售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象； 3．委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问 4．对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作： 5．提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。 四、竣工验收阶段 为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌，物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会，及时提出维护开发商利益
XX物业管理实施方案
清雅园小区物业管理实施方案 清雅园小区是高档次住宅小区，小区硬件配套市设施齐全，环境优美。清雅园小区物业管理对我公司来说是机遇，也是挑战，我公司全体员工将全力以赴，以更高的标准、更高的起点认真做好各项物业管理服务工作，为业主提供安全舒适、优美和谐的居住环境。 一、清雅园小区物业管理方针 清雅园小区是高档住宅小区，物业管理服务工作必须在“细微”上下功夫，我们将努力做到：物业维护和保养要精细，环境美化、生活服务、治安消防、车辆道路管理要精细。因此，我们的管理方针是：用规范的管理维护业主利益，用一流的服务满足业主心愿，用先进的方法营造优美环境，用敬业的精神创建优秀小区。 二、清雅园小区物管人员配备及培训 1、针对清雅园小区的特点，我公司将抽调业务能力强，道德品质好的管理人员进行服务管理，根据实际情况，我公司在清雅园设置小区工作人员共人，其中：管理人员2人，保安员7人，保洁员10人，工作人员除保安员、保洁员外其他从公司现有人员中抽调业务能力好，文化程度高的员工组成，保安员由转业军人组成并有一定的组织协调能力和处理突发事件的能力。同时公司对所有工作人员进行上岗前业务培训，要求统一着装，持证上岗，培训的内容主要包括；物业管理基础知识、法律、法规、公司规章制度、《清雅园小区物业管理实施方案》、《清雅园小区入住手册》、《建发品牌标准》等。
2、为了更好地促进清雅园小区的楼盘的销售，我公司将派物业管理师对售楼小姐进行物业管理知识、《物业管理条例》、小区公共设施设备、安全防范、房屋入伙管理流程、《银川市供热条例》等方面的系统培训。 三、清雅园小区物业管理主要过程的控制 根据清雅园小区物业管理方针和小区的特点，我公司将针对物业管理的主要过程书面程度文件和作业指导书，明确各项管理过程的流程、控制要求及应达到的标准。清雅园小区物业管理的主要业务包括： 1、接管验收：我公司在接到发出接管验收通知书后，由公司总物业师牵头，由相关专业人员组成接管验收领导小组，按有关验收文件要求对住宅区房屋及配套设施、设备工程进行系统验收，并收集图纸、资料、钥匙，做好验收交接记录，对存在的问题发出整改通知，并备案再查。 2、入住管理：在业主入住小区时，我公司按照有关规定负责做好下列工作： ⑴开村仪式：配合做好开园仪式，树立良好的开发商社会形象，为小区各项服务管理工作开好头，给业主留下第一印象。 ⑵入住准备工作：由服务公司经理负责，按房屋分配通知及相应入住手续由客户经理负责发放入伙通知，保管钥匙、IC卡、水、电、气磁卡，准备好向住户发放的入住资料及签订物业管理服务协议书、业主公约、建立住户档案等。 ⑶装修管理：业主入住进行装修时，由小区服务公司客户经理严
老旧小区物业管理前期介入与方案
老旧小区项目物业管理前期介入方案 2016年12月1日
目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 (3) 一、物业顾问组建阶段 (4) 二、改造施工阶段 (4) 三、竣工验收阶段 (5) 四、物业正式进驻阶段 (6) 第二部分物业管理模式及服务目标 (7) 一、服务管理模式 (7) 二、服务管理思路 (8) 三、抓整治工作，换环境面貌 (13) 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 (14) 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 (14) 二、主要工作职责 (15) 三、物资装备需求情况 (18) 四、前期介入工作计划 (19) 五、日常管理期工作计划 (21) 第四部分前期物业管理工作的开展 (22) 一、前期物业工作重点 (22) 二、前期管理流程 (23) 三、物业接管验收管理 (25) （一）与前任物业公司对接 (25)
（二）与业主委员会对接 (29) （三）无人对接 (32) 四、物业管理后续工作 (34) （一）设备设施试运行 (34) （二）全面清洁开荒 (34) 五、服务建议 (38) 第一部分前期介入服务的四个阶段老旧小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的老化问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保物业公司顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。兴龙物业公司针对老旧小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在兴龙物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障老旧小区物业的正常、有序运转，使物业建立良好窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工改造进度的实际情况，对老旧小区制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
项目售楼处前期物业管理方案
第一章售楼处的基本情况 万和?新城广场位于合肥市瑶海区和平路与铜陵路交界处，是由江苏双楼集团合肥万和房地产公司开发，总建筑面积13万㎡，计划于09年7月开盘销售，现售楼部已竣工并已装修完毕。经开发公司和福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司协商，决定有福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司负责售楼部的前期物业管理工作。本着“对客户负责、对自己负责”的宗旨，诚信物业对万和?新城广场售楼部进行了现场勘察、详细了解，根据开发公司的要求，结合实际情况，遵照科学、务实、安全、高效的原则，从而达到双赢的目的，拟定如下物业管理工作方案： 万和?新城广场售楼处位于合肥市和平路与铜陵路交界处，总建筑面积约250㎡，主体结构由钢架搭建而成，分2层。一楼为销售大厅，二楼为销售办公区域，面朝和平路与铜陵路交界处，背靠万和?新城广场小区，左侧有一小型绿化带、有3个停车位，售楼处门前面积比较紧张、可勉强停车。一楼售楼大厅设有项目沙盘、左侧有一间贵宾室、右侧有一小型景观池。 房地产E网范文吧
第二章诚信物业合肥分公司基本情况 福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司成立于2005年4月，总公司注册资金500万，持国家物业管理企业二级资质证书。是专业从事高档住宅、办公楼和商业写字楼的物业管理和服务的专业化物业服务企业。分公司设有总经理室、综合部、物业部、市场拓展部、工程部共5个职能部门，下设【柏林春天】物业服务中心及【御景湾】物业服务中心，员工共80余人，其中具有中、高级职称技术人员和管理骨干20多人。目前在管楼盘有高档住宅与写字楼、公寓等，累计物业托管面积达50万平方米。 公司成立以来运用科学的管理理念，按照现代化的管理模式，建立了一套完善的公司管理体系和行之有效的管理制度，组建了一支有创造力和团队精神的高素质物业管理团队，各部门主管和管理人员均多年从事物业管理工作，具有丰富的物业管理知识和管理经验。为提高服务水平，公司加强内部管理，加速现代企业制度建设：一方面建立健全各项管理制度，加强职业道德和服务意识教育，从而在企业内部真正树立业主至上、服务第一的理念；另一方面，加强对从业人员和关键岗位工作人员专业素质和业务水平的培训，建立健全岗位工作
物业服务总体实施及管理方案
物业服务总体实施及管理方案 第一节房屋日常管理与维修养护方案 一、房屋建筑养护目标 我们对房屋本体维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。 二、房屋本体共用部位维修养护标准 房屋本体共用部位维修养护标准
三、房屋本体维护管理计划和实施 1、房屋共用部位日常维修养护计划和实施方案
2、房屋共用部位定期维修养护计划和实施方案 四、房屋本体管理与维修措施大纲 为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，管理处将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相关部门批准后实施。 五、房屋建筑日常定期维护的实施细则
根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。 1.玻璃幕墙的修缮与养护 由玻璃幕墙易受大风、暴雨等恶劣天气的破坏性影响，管理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。 2.砌体结构的修缮与养护 2.1砌体结构的修缮 主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强材料修复。 2.2砌体结构的加固 砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。 2.3砌体结构的养护 为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。 3.钢筋混凝土结构的修缮与养护 管理处将根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。
办公楼物业管理服务实施方案.docx
一、物业概况 办公区位于市区路号，始建于年，占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，是一个以为主的老科技企业。经实地考察，管理区域内设备设施服务期较长，新旧参差不 齐，虽然能为科研、生产、经营提供基本服务，但与时代的发展有较大差距。 单位领导班子一致认为，为了使本单位全面快速发展，尽快提高物业管理服务 水平势在必行。 二、管理目标 以创建省级优秀物业管理大厦为目标，注重细节，持续改进，加强管理， 勇于创新，不断提高本企业的物业管理服务水平，提升物业管理档次。 在现有管理经验及管理资源的基础上，导入先进的管理理念，创造高效、 有序、安全、舒适的科研、生产、经营环境，建立一套与业户层次及办公需求 相一致的管理模式，使在此工作的全体员工能够真切地感受高品位的物业和高 品质的管理所带来的超值享受。 三、客户分析 办公区客户群体以产权单位员工为主，还有少量的房屋承租户。客户 以科研管理人员为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对 物业管理服务的期望值较高；同时，也有一些管理相对松散、自由度较高的一般 客户群体。这两个群体对环境、文化、环保、信息等方面的要求有所不同，这就 给办公区物业管理服务增加了难度，既要注重严肃、大气的氛围，也要体现活泼、随意的环境。因此，根据不同的需求层次，实施高质量、全方位的特色物业管理 服务，是该项目的基本要求。 四、项目定位 办公区的整体形象定位是：现代、高效、环保、繁荣。 现代——展示现代化的科研办公形象。
高效——塑造进取、创新和富有效率的科研气氛。 环保——树立注重环保的文化内涵和社会形象。 繁荣——聚集浓厚科研气氛，注重社会效益和经济效益。 五、管理原则 为实现既定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理服务过程将始终把握以下原则： ( 一) 业户需要第一，服务质量第一，满意度第一的管理从严原则 “全心全意为业主，认认真真做物业”是服务宗旨，“业户需要第一，服务质量第一，满意度第一”是服务理念，做到从业户的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，为业户提供优质、周到、及时的服务。 管理从严是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业户不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理，以确保物业管理服务收到应有的成效。 ( 二) 专业管理与业主自治管理相结合的原则 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业中心的积极性和业户的积极性。物业中心应当尊重并按照广大业户的要求，通过物业中心对物业实施专业化的管理，同时努力争取业户的支持配合，使其能正确使用和维护物业，共同创建文明的办公环境。 ( 三) 物业管理为主、多种经营的原则 在做好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业户的不同需求，又增强物业中心的“造血”功能，增加经济积累，以利于更好地为业户服务。 六、服务项目 根据办公区的实际情况，将物业服务重点放在客户服务、绿化美化、清洁卫生、秩序维护、消防管理、房屋及共用设施设备管理、机动车管理、非机动
物业前期介入方案
物业管理前期介入方案
目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段 二、建设施工阶段 三、竣工验收阶段 四、物业销售阶段 第二部分物业管理模式及服务目标 一、服务管理模式的设想 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 二、各部门主要工作职责 第四部分物业前期管理开支计划预算 一、行政办公用品计划表 二、维修工具计划表 三、护卫、消防装备计划表 四、环境绿化装备计划表 五、前期介入日常费用开销预算表 第五部分前期物业管理工作的开展 一、前期物业工作重点 二、前期管理流程及工作计划 三、前期管理要求
四、物业接管验收的前期管理 五、接管验收程序及注意事项 六、设备设施试运行
一第一部分前期介入服务的四个阶段住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。针对住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业流程和工作计划，以保障住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，建议公司邀请极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；
物业进驻管理方案(1)
目录 一、物业项目概况 二、物业管理计划 （一）、工作流程 （二）、进驻前工作计划 三、项目进驻前期工作计划（一）、进驻前期工作计划 （二）、项目管理工作前期培训内容要求（三）、关于进驻当天的有关要求 四、常规期物业管理方案 （一）、甲方物业管理需求说明（二）、常规期物业管理工作计划表（三）、组织架构 （四、人员配备 （五）、管理标准和主要工作措施
物业管理方案 一、物业项目概况（一）项目概况 1、项目位于： 2、总建筑面积 3、外墙总面积 4、外围停车位0个，地下室停车位0个。 5、区域内道路0米。 （二）宿舍楼项目概况 1、项目位于： 2、总建筑面积0平方米，建筑层数：0层。 3、外围停车位0个。 二、物业管理计划（一）、工作流程 （二）、进驻前工作计划
三、项目进驻前期工作计划（一）进驻前期工作计划
（二）、项目管理工作前期培训内容要求： 1、仪容仪表与言行规范 2、客服维修岗位礼仪 3、物业项目基本情况：委托管理内容及特别要求；公司的承诺和标准。 4、客服类：员工的岗位职责；主要工作程序；表格的填写。 5、环境管理类：员工的岗位职责；清洁作业流程及注意事项；绿化作业流程及注意 事项； 6、消杀服务标准和监管程序；各类表格填写规范。 7、安全管理类：消防知识培训；治安重点位置防护；重点物资管理；岗位职责；应 急突发事 件处理和流程。 备注：具体培训记录和考核记录见《培训记录》 （三）、关于进驻当天的有关要求： 1、2012年-月-日上午，管理处拟制好联系电话一览表，明确管理处电话、联络人，并上交甲方领导。 2、承接查验小组提前准备好检查工具及承接查验表格，分为设备、环境、安全查验组分别进行查验。并在承接查验结束后，将记录、图片整理、装订后交甲方签收并存档。 3、管理处负责人检查保安员、维修工的仪容仪表是否符合公司要求，个人的工具、装备、服务、工牌是否配齐。 4、管理处人员必须按商定的时间提前到达，确保人员、物资全部到位。 四、常规期物业管理方案
物业管理服务实施方案
物业管理服务实施方案 1、针对此次项目未来主要运作使用方式、理念和计划入业时间等相关方案 主要运作使用方式，经营理念预案 1.1 主要经营内容、经营使用方式 1.1.1主要经营内容：宿舍楼的租赁及物业管理服务。 经营的项目面积概况如下： 1.1.2管理经营使用方式： 1.1. 2.1管理方式确立原则 1）符合物业特点，确保管理目前实现原则。 2）规范、适宜、灵活、高效原则。 1.1. 2.2管理方式概述 依据项目特点将管理方式列图如下：
1.1. 2.3 管理方式具体内容 1）导入两个体系 导入ISO9001质量体系、ISO4001环境管理体系，将管理的各项活动纳入质量管理体系中，确保各项管理服务活动规范、高效、优质和持续改进，把以服务为主要内容的企业活动纳入到环保控制系统中。 2）采用三种手段 制度手段 制度手段包括两层含义：一是在企业内部管理方面，我们坚持“以制治企”的管理理念，制定科学的《员工业绩考核办法》等内部管理制度，使企业内部管理制度化、科学化、规范化，促使员工高标准、主动地完成工作。二是在对外服务工作的标准、流程等方面，我们将制定科学性、实用性强的制度，以制度规范员工的服务行为，确保服务质量的优质与高效。 文化手段 将通过企业理念宣讲、举办文化活动等方式，用高尚的企业文化引导人、塑造人、凝聚人，营造团结和谐的员工团队，提高员工以企业为荣、为家的意识，进而提高队伍的整体战斗力。、 同时，我们将立足物业使用人文化服务需求，单独或配合相关部门开展节日文化、旅游休闲文化、环境文化、精神文化建设工作，致力于我们管理服务活动的每个环节，使整个宿舍小区充满文化气息。 科技手段 创造性地利用自身优势，在管理活动中才采用科技手段，运用计算机、闭路
物业服务实施方案
物业服务方案 一、物业基本情况 物业类型： 物业名称：_______________________ 坐落位置： 占地面积：_____________ 万平方米 建筑面积：万平方米 栋数：________________ 栋 二、管理服务事项 1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、楼道灯、避雷装置。 2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。 3、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理。 4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。 5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。
6、维护小区内公共秩序，协助做好区域内的安全防范工作。 7、交通秩序与车辆停放的管理。 &物业档案资料管理。管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。 9、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。 10、房屋装修管理。 11、组织开展小区文化娱乐活动。 12、物业服务费和其他相关费用的收取。具体包括：物业服务费、电梯使用费、电梯维修维护费等。 13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。 14、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。 15、对业主和物业使用人违反《装修管理规定》、《业主临时公约》等的行为，针对具体行为并根据情节轻重，米取规劝、制止等措施。 16、有偿服务。包括室内设施设备的维修安装、家政服务等。 三、物业服务质量和标准 （一）房屋公用部位的日常养护维修：对房屋屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行日常养护维修，保持完好。 （二）共用设施设备的维修、养护：配电设施、主供水、供电、供气管线等设施设备定期进行日常养护维修，保证其正常运行。 （三）共用畜水池的维护管理：共用蓄水池每季度清洗、消毒一次，保证饮用水符合卫生质量标准。 （四）排污设施管理：定期清疏和维修业主共用的排水排污下水管道、化
物业管理前期介入方案.doc
前期物业管理方案 二〇一二年二月十七日
目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 (3) 一、物业顾问组建阶段 (3) 二、建设施工阶段 (4) 三、竣工验收阶段 (5) 四、物业销售阶段 (6) 第二部分物业管理模式及服务目标 (7) 一、服务管理模式的设想 (7) 二、服务管理目标－－构建“阳光社区” (11) 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 (13) 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 (13) 二、各部门主要工作职责 (14) 三、物资装备需求情况 (17) 四、前期介入工作计划 (17) 五、日常管理期工作计划 (18) 第四部分物业前期管理开支计划预算 (20) 1.行政办公用品计划表 (20) 2.维修工具计划表 (20) 3.护卫、消防装备计划表 (21) 4.环境绿化装备计划表 (21) 5.前期介入日常费用开销预算表 (22) 第五部分前期物业管理工作的开展 (23) 一、前期物业工作重点 (23) 二、前期管理流程及工作计划 (25) 三、前期管理总要求 (26) 四、物业接管验收的前期管理 (27) 五、接管验收程序及注意事项 (31) 六、设备设施试运行 (32) 七、全面清洁开荒 (32) 八、样板房的服务接待工作 (36) 九、会所及康乐服务建议 (52)
第一部分前期介入服务的四个阶段 ****住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。****公司针对****住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在****物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障****住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“****”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专
物业管理服务提升年活动方案2020
物业管理服务提升年活动方案2020 为落实属地管理责任，提升政府监管能力、企业服务水平、业主满意程度，规范物业服务行为，着力解决物业管理工作中的突出问题，改善人民群众生活和工作环境，推动我区物业管理市场健康有序发展，制定本方案。 坚持以___ 新时代___ 社会主义思想和党的十九大精神为指导，以提升物业服务供给质量为核心，以集中解决物业投诉问题为重点，围绕物业服务过程中的各个环节，坚持区、镇街两级监督，强化镇街属地责任，加大我区物业主管部门指导力度，通过推进标准化管理、业主自治等具体措施，全面提升各级政府对物业管理活动的监管能力，全面提升物业企业的服务水平和业主对物业服务的满意程度，促进我区物业管理服务跃上新台阶。 通过开展物业管理服务提升年活动，努力实现“六个明显变化” 。 即: 各职能部门、相关单位工作积极性和主动性明显增强; 物业企业管理能力和服务质量明显提升;业主自治管理意识和能力明显提高; 住宅小区居住环境和生活空间明显改善; 物业管理存在的热点和难点问题得到明显治理; 人民群众物业服务满意率明显增长。 （一）全面落实政府职责，切实构建务实高效管理体制。一要强化对物业管理服务提升行动的领导，统一协调行动开展，全面推进物业管理服务提升。二要按照“区政府负责，街道具体组织，社区抓好落实，住建部门监督指导，相关部门密切配合”的原则，组织所辖街道落实各项法规政策，全
面开展物业管理工作，实现物业管理与社区网格化管理联动发展。三要着力推动部门管理职能进小区，建立部门责任清单，强化物业管理执法联动，形成合力。四要突出住建部门物业管理工作的主管责任，进一步明确职权、职责，牵头抓好业务指导、质量考评和综合协调等工作。 （二）健全物业自治组织，提升业主自治能力。各镇街要把推进住宅小区业主大会和业主委员会建设，纳入辖区社会治理和基层民主管理的总体安排，有计划、有步骤地组织实施。对符合条件的住宅小区，由镇（街道）政府（办事处）牵头，按照“成熟一个成立一个”的原则，积极主动推进业主大会、业主委员会组建工作，指导和协助业主大会成立、业主委员会选举，确保组建工作符合法定程序，并充分发挥业主大会决定停车位使用、共有收益分配等关系业主共同重大利益的作用，提升业主自治意识和能力。对不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经镇（街道）政府（办事处）指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由镇（街道）政府（办事处）指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。2020 年底前，物业小区业主委员会组建率力争达到100%。 （三）做好法规政策宣传，提升社会认知程度。各镇街要通过多种渠道、多种方式做好《中华人民___ 物权法》《辽宁省物业管理条例》等相关法律、法规及物业管理常识的宣传和普及工作，重点抓好镇（街道）政府（办事处）、社区居委会物业管理人员和物业企业人员培训。各物业企业要通过小区宣传栏、电子屏、智能平台，大力宣传物业管理知识，鼓励业主
小区物业前期管理方案
小区物业前期管理方案根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本小区物业管理方案，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 一、了解小区楼盘的基本概况如服务合同内容、考核标准及现场实地查看（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。 二、服务处组织框架根据现场查看的情况和服务标准及考虑管理成本的情况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。 三、准备接管验收楼盘的工作包括内业资料的移交工作: 1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。 2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。 3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。小区房屋主体的接管验收: 1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。 2、户内的验收。 3、园林绿化的验收。 4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。 5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。 6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。工程接管验收流程：
1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。 2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。 3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。 4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。 5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。 6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区保持良好的外观形象迎接新业主的入住。 五、做好迎接新业主的准备工作现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。入住程序：1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门可以通知业主带本人身份证原件及复印件、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。 2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。 3、服务接待人员介绍小区管理服务情况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理
某地物业管理服务釆购实施方案
某地物业管理服务釆购实施方案 为严把财政支岀关口坚持过紧日子，规范全市物业管理服务釆购行为，推进廉洁采购工作，结合（某地）实际制定本实施方案。 一、目标任务 通过规范采购程序、评分标准，制定物业管理服务采购文件通用范本，保障全市采购活动公开透明、公平、公正，促进市场竞争，有效节约财政资金，提高资金效益，营造良好的采购环境。 二、实施要求 （一）物业管理服务釆购适用范围。物业管理服务指办公场所或其他公用场所水电供应服务、设备运行、门窗保养维护、保洁、绿化养护、秩序维护等管理及服务，包括住宅物业管理服务、办公楼物业管理服务、车站、机场、港口码头、医院、学校等物业管理服务，具体以财政部发布的采购品目分类目录为准。 （二）编制合理釆购预算。釆购人在编制下一年年度财政部门预算时应当按《采购品目分类目录》的品目名称将该年度采购物业管理服务项目及资金预算纳入本单位部门预算，并报主管预算单位审核汇总。物业管理服务采购的预算按年申报，保洁、秩序、绿化三块核心服务不得分包，服务期限不得高于三年。 （三）选择釆购代理机构。物业管理服务属于集中采购
目录中的服务项目，采购人必须委托集中采购代理机构代理采购。 （四）实施限额标准釆购。根据集中采购目录及标准，一年度内单项或批量金额在50万元以上（含50万元）的物业管理服务依法依规按采购法执行。 （五）规范物业管理服务通用范本。加强大宗采购监督管理，抓好“双限”（即采购价格和采购标准）。制订统一的物业管理服务通用范本，超“双限"的，在采购活动开始前，采购人须报备所属釆购监管部门。 （六）加强物业管理服务监管考核。釆购人与中标、成交供应商应当在中标、成交通知书发出之日起三十日内，按照采购文件确定的事项签订采购合同。采购人根据法律法规及合同内容考核物业管理服务，根据考核结果支付资金，规范物业管理服务行为，提高服务质量。
物业管理前期介入服务方案09882
物业管理前期介入服务方案 前言： 非常感谢刘总能给大家这次集体参股共同管理公司的机会，使每个人身上多了份使用感和责任感，从而把其当成个人的事业用心去经营。不管公司是哪种战略决策，我将以个人身份尽自己一点绵薄之力提供一些粗略的建议，仅供参考，敬请指正。 一、房地产开发与物业管理之间的关系 1、物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善，直接的说即是房地产的售后服务，是一种社会化和专业化的服务方式。 2、房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理则主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。 3、房地产经营的工作性质是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。 4、开发商与物业管理公司之间通常是两种关系： ⑴从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司；物业公司是房产公司出资注册成立，属于房产子公司，但在财务结算上实行独立核算，法律上仍是平等合同关系。 ⑵合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。 （3）目前市场上大的房地产公司都是用的自己的的物业公司，如建业、鑫苑、二十一世纪、金成、绿地、中房、顺驰、新长城、清华园等等。（后面有房地产选用自己的物业公司还是外聘物业公司的优劣分析）
二、物业管理对房地产经营的影响 物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，其管理与服务质量的好坏，物业管理对房地产经营的影响主要有以下几点： 第一，有利于房地产的销售推广。随着人们生活水平的提高，人们对工作环境和居住环境越来越关注。良好的物业管理服务能给人们带来舒适、优美、安全的工作和居住环境；反之，则让人感到不舒服，物业管理好的楼盘一直好销，而物业管理遭到投诉的楼盘，有的甚至已经“死火”。这说明物业管理对房地产的销售有着非常直接的影响。 第二，有利于物业保值升值。从财富积累的角度来看，良好的物业管理可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。缺乏良好的物业管理常导致物业内部设施运行不良，加速物业物理损耗的速度，使物业使用价值超前消耗，造成财富的巨大浪费。 第三，有利于提高房地产综合开发企业的声誉。物业管理是房地产广泛意义的售后服务。良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能，促进人居环境的改善，从而有助于人际关系的融洽。优质的物业管理本身即可免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，这本身也是企业最形象最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。 三、物业前期介入管理的意义 一、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。