浅析房地产投资风险及其防范对策
重庆三峡学院学报——
2004年第6期 第20卷——No.6. 2004 Vol.20.
收稿日期：2004-09-11
作者简介：曾桂圆（1982-）女，重庆人，北京大学经济学院本科生。
浅析房地产投资风险及其防范对策
曾桂圆
（北京大学经济学院，北京 100871）
摘 要：基于中国的房地产市场的发展现状，分析了影响房地产投资风险的特征，不同类别的房地产风险的差异和房地产投资收益的主要风险类型，在此基础上提出了房地产投资风险的防范措施，主要分为房地产投资风险的控制和转移。
关键词：风险；系统风险；非系统风险；风险控制；风险转移
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-8135（2004）06-0063-04
引 言
改革开发以来，随着房地产市场的发展，有关房地产投资风险的研究，越来越为理论界与实业界所重视。房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大，投资周期长，变现能力差。其投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。
目前我国房地产业恢复的时间还不长，开发商对房地产业的风险还缺乏深刻的认识，对房地产投资风险的分析研究尚处于起步阶段。有的项目投资前的可行性研究缺少投资风险分析；有的项目甚至受人为因素影响，造成了大量的决策失误。本文将主要讨论房地产投资风险分析及风险防范的方法。
一、房地产投资风险的特征和类型
（一）风险的含义
根据风险理论的研究，风险是指不确定性，尤其是某种不利事件或损失发生的概率及其后果的函数，即Ｒ=ｆ(Ｐ，Ｃ)式中：Ｒ—表示风险，Ｐ—表示不利事件发生的概率，Ｃ表示该事件发生的后果。一般而言，预期收益越大，风险也越大；风险较小的投资，预期收益也低。风险与收益成正比。
（二）房地产业投资风险的特征 房地产开发的产业特点使其投资风险呈现出如下特征： 1、房地产投资的不可移动性与风险
土地与房屋同属于不动产范畴。房地产位置的固定性必然带来房地产的区域性和个别性，造成城镇与城镇之间、同一城镇不同区域之间以及同一城镇区域地段与地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。这是房地产投资的重要风险因素之一。
2、房地产投资的资金需求性与风险
房地产投资是资金密集型的投资，规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也缓慢，流动性也就越差，而房地产商品相对于其它投资工具，变现性又较差。因此，房地产投资者就会面临着能否按期筹措项目所需资金及其归还资金的风险。
3、房地产投资周期的长久性与风险
房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程，时间因素是一个永恒的不确定因素，也是最主要的风险源之一。首先，房地产开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是房屋售价或租金就越不确定，风险就越大。其次，房地产商品的耐久性决定了其使用上的长期性，这一特点使得经营房地产比经营其他商品的风险更大。第三，随着社会进步、经济发展和生活水平的提高，人们对房地产商品的需求也越来越高，但房地产商品的耐久性却造成了其适用性能差和替代性差，投资者就要承担房地产商品闲置、无法出租的风险。
4、房地产投资活动的相关性与风险
房地产的不可移动性和区域性决定了房地产投资与当地的经济形势和社会环境变化的关系十分密切。房地产业对于当地的经济发展趋势非常敏感。
（三）各类房地产投资风险的差异研究
商业楼宇收益影响因素包括所在街道的繁华程度、交通便利性和市区人口密集度等，楼宇所在地区商业竞争的激烈程度是其主要风险。此类投资的难度在于如何选择人气兴旺又竞争适度的区域进行开发。
比较来看，工业用房和住宅投资主要研究用户需求且投资回收期短；写字楼、商业楼宇投资回收期长（多数靠租金阶段性回收）；它们的风险程度依次上升。投资者在项目决策之前就应根据自己对各风险因素的把握程度和自身对风险的承受能力，做出明智的投资种类选择。
（四）房地产投资的主要风险类型
影响房地产投资的风险因素很多，可以划分为系统风险和非系统风险两类。对市场内所有投资项目产生影响，投资者无法避免或消除的风险为系统风险；而只对个别项目产生影响，可以由投资者设法避免或消除的风险统称为非系统风险。
1、系统风险
（1）通货膨胀风险。由于房地产投资周期较长，只要通货膨胀因素存在，投资者就要面临由于通货膨胀而造成投资实际收益率降低的风险。
（2）市场供求风险。房地产市场的供求关系是不断运动变化的，必然造成房地产价格的波动，进而使房地产投资的预期收益率发生偏离。
（3）利率风险。利率水平的波动直接影响房地产投资成本、投资收益，不但会调节房地产投资者的投资行为与投资规模，而且还会决定社会资本是否流入或流出房地产投资领域，从而影响房地产业的发展状态。
（4）变现风险。房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性很差，其拥有者很难在短时间里将房地产兑换成现金。因此，当投资者急于将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价的损失。
（5）周期风险。周期风险是指房地产业的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在一样，房地产业的发展也有周期性循环。
（6）政策风险。由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。政府对土地出让、使用政策。对环境保护政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和税务政策，都给房地产投资者带来风险。
2、非系统风险
（1）经营管理风险。经营管理风险是指由于房地产投资者因开发项目经营管理不善引致预期收入水平不能实现，或不足以补偿经营费用的风险，主要包括投资地点、方式和类型选择风险，可能的决策和管理失误等。这类风险主要归因于投资者主观上的预测错误及管理失误，带有相当多和明显的主观因素。
（2）财务风险。房地产投资者总是利用财务杠杆原理，使用借入资金扩大投资可能收益范围，实现投资利润最大化的目标。然而，杠杆原理对自有资金的收益和亏损起着同样的放大作用。财务杠杆的使用提高了税前收益的期望值和可能收益的上限，但是也扩大了收益波动的范围，降低了可能收益的下限，下端风险增大了，所以增加贷款量也增加了营业收入不足以偿还债务的可能性。
上述各种风险是房地产投资中比较常见的风险类型。实际上，由于房地产投资的复杂性，其中的风险是多种多样、纷繁复杂的。
二、房地产投资风险的防范对策
（一）控制房地产投资风险
1、市场体制性风险的控制
（1）把握房地产周期波动，合理选择入市时期
房地产业的发展具有周期性。房地产周期性波动是市场供求关系运动的结果和方式，也是宏观经济周期波动的组成部分。在我国，房地产周期与宏观经济运行周期基本一致，大约为5年。
受宏观经济运行周期影响，房地产周期分为萧条—复苏—高峰—衰退四个阶段，与宏观经济运行
周期的波动方向一致。虽然如此，但两者在波动时间和波动强度上却存在着差异。第一，房地产周期的复苏阶段滞后于宏观经济周期的复苏阶段。房地产投资资金需求量大，当宏观经济开始复苏时，很难一下子找到适量的资金，并且房地产开发的长周期性往往会使房地产业的产品比其他行业的产品上市时间需要长，因而其复苏阶段的到来具有时滞性特征。第二，房地产周期比宏观经济周期更快进入高峰阶段和衰退阶段。在复苏阶段，宏观经济的持续增长给房地产的发展注入了更大的活力。在低利率条件下，投资者能寻找到大量的贷款，同时银行也会给消费者提供大量的按揭。在投资乘数效应作用下，房地产周期比宏观经济周期更快进入高峰阶段。由于房地产市场是一个不完全的市场，投资者对市场情况不甚了解，在高峰阶段往往会加大投资力度，这实际上是促使了迈向衰退阶段的步伐加快，又加上房地产高峰阶段来得早，因而使房地产周期先于宏观经济周期走进衰退阶段。第三，受宏观经济衰退和萧条的影响，房地产周期的萧条阶段时间特别长，要延续到宏观经济周期进入复苏阶段后才结束。
根据房地产周期的特点和房地产开发的时滞性特征，房地产的投资时机应当选在房地产周期复苏阶段的前期。选择这个时机有两个好处：第一，复苏前期正是萧条走向复苏的时期，这时利率较低，又加上宏观经济周期已经走上了复苏的道路，因此较容易筹集到资金。第二，房地产的预售期，竣工实售期正是从复苏走向高峰时或正处在高峰时，那时房地产售价较高，投资者承担的风险小。
（2）分析房地产市场、合理预测市场需求类型和需求量
房地产市场分析是房地产投资活动中必不可少的重要环节。房地产市场分析是需求导向的分析，它一般包括对需求确定性的预测与分析。房地产市场需求基本上是一种引致需求，并且相对投资项目的销售来说这种需求应是有支付能力的需求，它包括现实的需求和潜在的需求两个部分。预测房地产市场需求类型和需求量应从宏观和微观两个方面着手分析。
a、宏观上。预测需求类型和需求量需要分析社会经济发展水平，尤其是工业化水平和城市化水平。工业化和城市化是引致房地产需求的最主要的因素。第一，工业化和城市化的兴起和发展使土地具有了多种多样的用途，工业用地、商业用地、居住用地等非农业用地比重不断扩大，从而使房地产需求类型不断增加。第二，工业化、城市化使大量农村人口从农业中分离出来转向城市，极大地扩大了房地产需求的规模并使这种规模呈集中化趋势发展。我国的情况是：目前正处在从低收入走向中等收入国家的发展阶段，从工业化水平来看，正处在初步工业化的工业化加速时期，这一时期房地产需求类型应当是与工业化相适应的工业厂房及配套设施，以及与收入水平、农业人口分离出来并集中在一起相适应的居民普通住宅。
b、微观上。预测需求类型和需求量需要分析Ⅱ级市场上一些相关因素：第一，收入水平、人口增长和消费者偏好。收入水平决定着物业的档次。在收入总体水平一定条件下，不同层次的收入水平要求不同档次的物业与之相适应。人口增长是决定需求量很重要的因素。人口数量的增长，包括流动人口的增多，必须加大对住宅和其他各种类型物业(如：商场、写字楼等)的需求，特别是家庭数量的增加，婚龄结构的年轻化都现实地或潜在地增加了对住宅的需求量。由风俗习惯，人口素质，家庭人口规模，工作性质等引起的消费者偏好决定了对城市不同区域、不同建筑风格、样式、不同单位面积住宅的选择。第二，供给状况。房地产需求不仅与某一特定市场的现有经济基础、未来发展情况等有关，而且还与该范围内房地产的新建、改建、扩建有关。因此，在预测市场需求量及需求类型时，必须与该地区的供给状况结合起来，考虑供求平衡的关系。首先，与自己开发项目相同的类型又同时在市场上推出的物业，这种竣工期相近或相同的开发项目都应归在与需求量相对应的供给量中。其次，按统计上的供需缺口和对自己开发项目的市场占有能力的估计来确定这个缺口应该扩大还是缩小，从而估算出自己的开发项目开发量多大时风险最小。
2、项目特异性风险的控制
（1）项目现金流量中不确定性因素的控制
在房地产投资项目开发建设过程中存在着众多不确定性因素，常见的主要有房地产价格、工程建设费用、建设工期、融资成本、销售成本等。它们都是项目本身引起的，与市场体制无关。不同的不确定性因素对不同项目收益(用ＮＰＶ表示)的影响力度是不一样的。相对于ＮＰＶ，影响力度大的不确定性因素我们把它叫做敏感因素，影响力度小的不确定性因素我们把它叫做不敏感因素。当其中某一敏感因素发生时，项目就会承受较大风险，这
种不确定性因素便是我们要控制的对象。
在对敏感因素采取控制措施时，首先仍然运用敏感性分析方法，找出项目经济评价指标ＮＰＶ达到投资者目标ＮＰＶ的允许某个敏感因素变化的幅度或允许某二、三个敏感因素的互动幅度，从而针对这个变化幅度采取目标管理方法进行管理。
（2）房地产开发的投资组合
房地产开发的投资组合是指在某一房地产投资项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的各种组合，以便降低风险。组合的各方相关度越大，则这种组合越不能降低风险；组合的各方相关度越小，则这种组合越能降低风险。
在房地产产品中，不同物业类型之间以及同一物业不同档次之间相关度是不一样的。它们之间的相关程度应当按物业的替代性和配套紧密程度划分。一般来说，替代性物业之间，配套紧密性强的物业之间，相关度较高，它们组合在一起分散风险能力较弱；非替代性物业之间、配套紧密性较弱的物业之间相关度较低，它们组合在一起能分散风险。替代性的物业主要包括(1)写字楼和酒店。在某些情况下酒店可以代替写字楼的功能，但写字楼不可以代替酒店的功能，因而其替代性是单向的。(2)普通住宅、高层住宅、别墅，它们同属于居民住宅类。配套紧密性较强的物业主要有(1)居住物业和自选式百货购物中心商业物业。(2)工业厂房与仓储。因此，从分散风险角度看，在同一投资项目中尽量避免替代性物业、配套紧密性较强的物业组合在一起。
必须指出的是，物业的组合还应与开发地点结合起来进行考虑。适合的地点可以使替代性物业之间，特别是配套紧密性较强的物业之间的组合相互带旺。不适合的地点使非替代性物业之间，特别是配套紧密性较弱的物业之间的组合不但不能分散风险，反而因为地点不合适而增加各物业的风险。因此，在选择物业组合过程中还必须依具体情况而定。
（二）房地产投资风险的转移
1、契约性转移
在房地产投资中，契约性的转移主要包括预售、预租、出售一定年限的使用权、项目工程出包、分包等方式。
（1）预售、预租
在房地产投资过程中，预期的房地产价格和需求量是在项目开发前根据市场情况预测出的，但在项目长时间的开发期内，市场的变化具有不确定性，因此待项目完工时其市场状况与预测的相比可能已经疲软，这时投资者会因此而承担较大的风险。如果投资者在开发过程中采取了预售、预租这两种销售方式就可以将风险转移出去，第一，把价格下降、租金下降带来的风险转移给了客户、承租人；第二，把物业空置带来的风险转移给了客户、承租人。
（2）出售一定年限的物业使用权
出售一定年限的物业使用权实际上是房地产融资的一种方式，是在投资者不愿意出售开发物业又不愿承担抵押贷款的债务压力但又不得不利用该物业来筹集大量资金的一种较好的方法。其做法是把物业一定年限的使用权出售出去，到期后投资者收回物业的使用权。这种做法一般多见于商业物业，且出售的年限较长。出售一定年限的物业使用权可以为投资者筹集大量资金，而且也能为投资者转移不少风险，如在出售期间因物业租金下跌、空置率增加引起的风险。
（3）项目工程出包与分包
项目工程出包与分包是指投资者与承包商签定合同将工程承包给建筑商和投资者自己承揽工程但分包给各建筑商进行施工建设。投资者使用这种方法可以把因工期延长、建筑施工质量低下引起的风险转移给承包商。
2、项目资金证券化
项目资金证券化是指房地产项目的直接投资资金转化为有价证券的形态，使投资者与标的物之间由直接的物权关系转变为以有价证券为承担形式的债权债务关系。房地产项目资金证券化能较好的转移风险。
（1）发行股票、债券等有价证券筹集项目资金。这实际上是所有权的证券化及分散。这种方式能较好的转移风险。首先，发行股票，每一个持票人都是该项目的股东，股东在分享权益的同时，也承担项目的风险从而把项目一定比例的风险转移给了其他股东；其次，发行债券，虽然到期可以兑换，但把在持有期内因利率变动所引起的融资成本加大的风险化解出去了；最后，股票可以转让，增加了不动产的流动性，发行股票的筹资者在自己认为必要时随时可以抛售自己所占的股票份额来转移投资风险。
（2）成立房地产投资信托机构，投资者将项目资金交给房地产投资信托机构，由投资信托机构去开发经营项目，投资信托机构将项目投资资金证券化，并将相应的有价证券交给投资者，投资者凭
有价证券收取相应的利润。这样投资者就把自己开发经营所引起的风险转移给了房地产信托机构。
此外，购买房地产保险也是风险转移的一种方式。房地产保险是指以房屋及其有关利益或责任为保险标的的保险。投资者通过对项目开发经营过程中的风险作出预测，向保险公司投保，以合同的形式将一些自然灾害、意外事故等所引起的风险转移给保险公司。它是一种及时、有效、合理的分摊经济损失和获得经济补偿的方式。
结论：
综上所述，房地产投资风险控制和转移的措施能有效地在一定程度内防范风险的发生。但值得指出的是，这并不能完全消除投资的风险。事实上，并非每一风险因素引起的风险都是可以消除的，没有风险的房地产投资是不存在的。这些措施只能在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的限度，或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的利润。
（责任编辑：李涛）
An Analysis of Real Estate Investment Risks and Its Countermeasures
Zeng Gui-yuan
(Economics School, Peking University, Beijing 100871)
Abstract: Based on the recent development in real estate markets in China, the paper analyzes, from different perspectives, the characteristics of the risks in the real estate markets, examines the distinctive risks in specific sorts of real estate，and the consequential risks that will remarkably influence the profits. With the analysis above, the paper explores the possible ways of avoiding the risks in real estate markets、
Key Words: risks; systematic risks; non-systematic risks; risk management; risk transferring
(上接第37页)
奉“旨”办事。故将忠义冠给李逵是毫无修饰的，也印证了金氏所说李逵是“梁山人格”的杰出代表。
板斧默默无闻的伴随着李逵走完了属于它自己的一生，留给我们的只是那对巨斧所划过的痕迹。无论它是作为工具留在木板上，还是作为兵器留在人的身上，其精神方向都来自梁山、来自梁山的最高阶层。板斧本身所具有的超大力量，使板斧亦同李逵一样在梁山中占有一席之地。百姓和官兵见到两把板斧就惊叫“李逵”，板斧在某些方面已超越了李逵本身，它将自己的张力扩散到了一个极致。甚至可以说，此时的板斧已达到一种入化的境界，与李逵真正达到了物人合一，从而成就了李逵闪亮的一生。参考文献：
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（责任编辑：郑宗荣）
The Interpretation of the Agreement of Li Kui’s Personality and His Axe
LI Guo-xin
(Culture and Media School, Guangxi University, Nanning 530004, Guangxi) Abstract: This article, starting with a weapon, deeply analyses the relationship between Li Kui and his broad axe that prove to be of different substances yet of the same essence, and develops this by centering on the following three aspects: 1) the tacit agreement between Li Kui and his axe; 2) as a tool by which the four kinds of people are killed, its contribution to defining Li’s life-value as protecting the Liangshan cause; 3) Li’s axe, something divine as well as substantial.
Key Words: Li Kui; broad axe; Liangshan personality; value;
房地产投资的风险类型
房地产开发风险 一、房地产投资的风险类型 1、财务风险 财务风险是开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者和报酬的可能性，其风险主要来源于房地产投资项目建成后的预期赢利水平、资金流动性的大小以及企业项目的还货能力和货款期限的长短。 1）、筹资、融资风险。即由于银行紧缩银根造成贷款困难（筹不到资或筹不足资）以及筹资成本增加引发的各种风险。一些发展商为了完成项目甚至不惜高息（年利达26%—30%）拆借。由此而引发一系列如利息负担加重，建造成本增加、售价提高及销售困难等各种风险。 2）、变现风险。即房地产投资中在一段时间内要把投资变成现金（如偿还借款、债务、发放工资等），为此而付出的代价和承受的损失。由于房地产投资周期长、数量大、其变现能力差，在建成和售出前投资者越是急于变现，蒙受的损失就会越大。 2、金融风险 1）、利率风险：银行对房地产的调控作用在当前主要是通过贷款的投向和利率的调节来实现。 而利率的高低直接影响到房地产投资项目的回报率。 2）、汇率风险：对外销售的商品房或其他类型的楼宇在流通过程中伴随汇率风险，特别是在预售期望时很容易因对将来的汇率走势的预计不足而遭受损失。 3）、通货膨胀风险：通货膨胀从多方面影响企业投资的风险。 4）、外汇利率的变动风险。即由于外汇的较大幅度的波动从而不同侧面对开发商造成风险。 3、购买力风险 包括两个方面：一是价格风险。包括：由通涨因素造成建材人工费上涨；由于部分房地产商在前些年大肆对土地进行炒作，使地价徒增；在开发过程中各个方面将市政设施配套强行向开发商硬性摊派，最终都造成“下游产品”即房地产售价升高。引起销售不畅或是仍按原价销售而冲减收益等。二是市场风险或经营风险。如供求形势发生变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力，引起销售困难和损失。 4、开发风险 它处于房地产投资中的初始阶段，涉及到房地产开发项目和时机的选择、布点、销售对象和方向以及如何与经营环节衔接等诸多方面。 5、经营风险
房地产投资风险规避
房地产投资风险规避 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
房地产投资风险规避 -- 薛栋 03A12113 能源与环境学院 风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 加强风险管理的重要意义 房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。 房地产开发过程的风险类别 1.经济风险 通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于居民购买力有限而导致工程项目滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外费用的增加。 2.财务风险 财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现“烂尾楼”。 3.技术风险
由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建成时已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。 4.决策风险 在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确，往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误。 5.不可抗力风险 如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损失。 6.管理失误风险 缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。 7.组织风险 项目业主若是联合体，则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢，即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因同各职能部门之问的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。 8.利率风险 利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大,当利率上升时,企业支付的利息随之增高,资本成本增大,楼盘成本加大,如果价格调高,楼盘卖不动,如果价格不动,则利润减少甚至为零,更坏的结果是销售价格低于成本，导致亏本。 9.房地产政策风险
房地产项目投资风险分析与研究
房地产项目投资风险分 析与研究 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】
房地产项目投资风险分析与研究 摘要 论文通过对房地产投资基本形式和基本特点的介绍，结合房地产投资现状和今后发展趋势的市场环境分析，阐明了房地产投资的市场前途。建立房地产投资应遵循的基本原则，并结合工作实际对现阶段房地产投资机会的选择进行了详细探讨，辨析房地产投资面临的有利因素和不利条件。定性地分析了房地产投资风险问题，辨识风险的特征，并对房地产投资在获得土地使用权后的主要风险问题以及风险与投资收益的相互关系进行了分析，提出在风险因素干扰下，评估投资效益的经济技术指标和理论方法。通过一个详尽的房地产投资实例，说明该理论方法在投资风险评估中的应用，以及如何为投资决策提供依据和建议。根据风险评估与决策的实际需要，提出构建风险管理机构的模式，以利于及时调整和保障投资风险决策的正确实施。最后在结论部分，阐述了风险研究的长期性和风险决策的现实意义，对未来投资风险研究的趋势和方向进行了思考。 关键词：房地产；投资风险；分析；研究
Abstract The paper through to the real estate investment fundamental mode and the essential feature introduction, the union real estate investment present situation and the next development tendency market environment analysis, has expounded the real estate investment market future. The establishment real estate investment should follow the basic principle, and the union work was actual to the present stage real estate opportunities for investment choice has carried on the detailed discussion, debated analyzes the favorable factor and the adverse condition which the real estate investment faced. Qualitative has analyzed the real estate investment risk question, recognizes the risk the characteristic, and after obtained the land employment right to the real estate investment the main risk question as well as the risk and the investment income reciprocity has carried on the analysis, proposed under the risk factor disturbance, appraisal investment benefit economical technical specification and theory method. Through an exhaustive real estate investment example, explained this theory method in the investment risk assessment application, how as well as does provide the basis and the suggestion for the investment decision-making. According to the risk assessment and the policy-making actual need, proposed constructs the risk management organization the pattern, favor the prompt adjustment and the safeguard investment risk decision-making correct implementation. Finally were partial in the conclusion, elaborated the risk research long-term
第七章房地产投资报酬与风险分析
第七章房地产投资报酬与风险分析 房地产投资的报酬来源（1）房地产持有期间所产生的增值；（2）房地产经营产生的收益，如租金。一般而言，在经济情况稳定时，房地产报酬的主要来源是其经营期间所产生的收益而非本身的增值。 投资报酬与风险分析的主要目的在于确定投资计划是否可行，因此其分析结果是投资决策的重要依据。 第一节比率分析与获利能力分析 一、比率分析 1、收益乘数（income multiplier） 收益乘数是将房地产的市价（或购入价格）与每期收益的比率，是一个倍数，类似于股票的本益比（即市盈率=股票市价/每股盈余）。 收益乘数越小，则表示以较少的投资即可换取较高的收益，暗示了较高的投资报酬率。 收益乘数有两种表示法，即 （1）毛收益乘数=市场价值/毛收益 （2）净收益乘数=市场价值/净收益 2、财务比率 （1）营运比率=营运费用/毛收益 意义：为求得1元的毛收益所需支付的营运费用。营运比率高则营运效率差。 （2）两平比率=（营运费用+偿债支出）/毛收益 两平比率也叫开支总费用率。是在税前的基础下，说明房地产所产生的现金流入与现金流出之间的比率关系。其数值越低则净现金流入量（现金流入-现金流出）越大。因此越低越好。（3）债务保障比率=营业净收益/偿债支出 其中，营业净收益=毛收益–营业费用 意义：房地产的经营收益扣除营业费用后仍可用来偿付固定债务支出的倍数。此倍数越大，则周转不灵的可能性就越小，所面临的财务风险越小，投资越安全。 但是越大，只表示违约的风险小，却不一定表示这是个最佳的投资计划。必须加上其他角度的分析来判断。 二、获得性的衡量 1.整体性资本还原比率=营业净收益/市场价格 是每年回收资本占投资购买价格的比率, 也可视为整体资产的报酬率. 注意区分:投资报酬率:投资者可获得的报酬占其投入资金的比率. 投资报酬是营业收益扣除所有费用及偿债支出后的剩余。所以资本还原比率越高,不一定代表投资报酬率越高. 但是一般而言,资本还原比率高是一个好现象. 但不能作为最后决策的唯一依据. 整体资本还原比率是净收益乘数的倒数. 2. 权益报酬率(投入资金报酬率)=税前现金流入/投入资金(自有资金或权益) 其中,税前现金流入=净收益-偿债支出、自有资金=房地产购入价格-贷款余额 权益报酬率上以真正投资人所享有的税前的投资报酬率(未考虑纳税). 3. 税后权益报酬率(现金报酬率)=税后现金流入/投入资金(自有资金) 这里,必须求得税后现金流入,因此必须先计算可课税所得. 除了先计算营运费用外,还必须计算利息几折旧费用,过程复杂。 4. 经纪人报酬率=(税后现金流入+权益增加)/初始现金投资 为了增加投资人购买房地产的兴趣,经纪人常常倾于高估房地产的投资报酬率.除了计算税后现金流入外,并将偿还抵押贷款时的权益增加也计入报酬之中.
房地产投资风险防范及措施
房地产投资风险防范及措施 一、房地产业投资风险产生的主要原因 1.房地产的投资回收周期较长。导致房地产投资面临巨大风险的一个主要原因就是投资周期较长。据当前现状来看，除了房地产开发投资会随着开发过程的结束在二至五年收回投资成本外，置业投资的回收周期则在八到十年，或者是更长的时间。所以，一般来说，规模较小的房地产企业不具备承受这种长时间的资金压力与市场风险，只有资金实力比较雄厚的企业才能应对房地产投资风险。 2.房地产企业的投资利润率与借入资金利率间的不稳定。对于房地产投资来说，另一个较大的风险来自于房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性。因为房地产企业投资后，当遇到周转资金不足时，需要实行资金筹措，为了稳定企业的内部发展，则需要从银行接入资金并对财务实行调控。受这种不确定性的影响，使得房地产企业将面临巨大的投资风险。如果相较于房地产投资的利润率，借入资金的利率比较低，企业则能够在财务作用下提升自身的自有资金利润率。而反之，如果借入资金的利率更高，则房地产企业则面临着亏损的风险，甚至因为负债率过高而不得不选择破产。 3.房地产企业投资经营活动的成败。房地产风险来源的另一个就是企业的经营活动。企业为了周转而借入资金，而用于支付利息的资金来源于房地产企业投资的收益。一旦企业管理人员的经营活动不顺利，将增加利息支付的难度，给企业带来巨大还债压力，而且还会给企业的信誉造成很大的损失，员工缺乏工作积极性，以致影响企业再次筹集资金的水平，最终造成房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。 1.充分调查市场需求，做出科学的项目决策。因为房地产行业所面临的是一个具有局限性的消费市场，一旦做出了投资决策，就将面临巨大的销售风险。所以，为了能够将此类风险降到最低，房地产企业在实行投资之前，理应对市场的供求关系做出全面的调查与分析，最终
浅议房地产投资风险与防范措施
浅议房地产投资风险与防范措施 【摘要】房地产投资过程是风险与收益并存的，尤其在我国综上 经济状况下，分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。 文中对房地产投资过程的四个阶段包括投资决策阶段，土地获取阶段，项目建设阶段，经营管理阶段的脆弱性进行分析，然后针对风险提出 可供参考的对策建议。 【关键词】房地产；投资；风险 1 引言 房地产业对民航业国民经济有重要的拉动积极作用，而且它也一 直被是一种高收益的投资，因此，房地产投资将成为今后几年内社会 投资的一个持续热点。但是房地产投资过程是风险和收益并存的，而 且巨大受各个方面的影响很大，尤其在我国今年以来经济转轨时期， 风险更是房地产商必须考虑的方面之一，因此研究房地产投资的风险 以及风险措施有着重大的现实意义。 2 风险和房地产投资风险概论 风险即某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。风险有两 种定义：一种表述定义强调了风险表现为不确定性；而另一种定义则 强调风险整体表现为损失表现一般的不确定性。若风险整体表现为不 确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险，金融风险属于此类。而风险表现为损失的不确定性，说明风险只能表现出高损失，不能从风险中获利信用风险的可能性，属于狭义风险。本文是从狭义概念方面进行房地产开展投资风险 的研究。 房地产投资风险是指投过房地产投资主体直接或间接地把一定量 的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不项目因素影 响而造成的房地产确定没有达到预期的利润甚至赔本。由于房产的寿 命周期持续时间比较长，资金需要比较大、风险因素受外界因素影响
比较多而且比较巨，因而在其周期的的各个阶段，投资者均要面临长 期存在各种各样的风险[1]。 3 房地产投资基金过程风险分析 房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个 环节要素的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不 确定因素进行识别并加以防范。 3.1 投资决策阶段的风险 在房地产开发中，这一阶段特别重要，是房地产开发过程中拥有 最大、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到这个开发项目的成败，因为任何一个开发投资项目都有其差异性，所做计划教育工作的多少，必须与公司的规模和项目的规模相适应。房地产投资决策阶段的风险 可从政策、经济、区域社会环境、开发时机等开展四方面进行分析。 3.1.1 政策风险 产业政策风险。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业 和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业发展结构调整，降低金融 业在国民经济中地位的地位，紧缩投资于房地产业的房地产资金，将 会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。 金融政策风险。由于房地产金融投资金额大、投资周期长，这就 注定大笔资金外部部分资金尤其是银行贷款额相当大。因此，国家金 融政策的调整对房地产业发展钢铁业有着不可替代的影响。其中，金 融政策风险中的利率风险对房地产投资中会的影响尤为重大。利率风 险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。 该风险存在于房地产业投资的全过程。由于偏大房地产投资企业负债 规模较大，当利率上升时，企业支付的利息与此同时增高，资本成本 增大，楼盘成本加大，如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动， 则利润减低甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。
我国房地产投资风险分析与防范
中国地质大学长城学院 本科毕业论文题目我国房地产投资风险分析与防--- 以为例 系别经济系 专业经济学 学生朱印 学号01110202 指导教师于诺 职称讲师 2014 年 4 月15 日
我国房地产投资风险分析与防 摘要 本文在总结国风险分析的基础上，结合当前房地产市场现状，对中国房地产投资风险进行分析，对影响房地产投资收益的风险进行了归类，解释了各类风险的特征，从而为风险控制和防提供有益的参考。使房地产开发企业以及投资者能够有针对性地建立相应的控制机制，以保障投资风险决策的正确实施。同时系统地阐释了风险回避、风险控制和风险转移等措施在房地产投资过程中的应用。最后得出在房地产投资活动中对于风险应保持高度关注，冷静分析对策，沉稳果决操作的结论。 关键词：房地产；投资；风险评价 ABSTRACT This paper summarizes the country risk analysis, based on the status of the current real estate market combined with Beijing on China real estate investment risk analysis, risk affecting the real estate investment income were classified explained the characteristics of various types of risks, so as to risk control and prevention provide a useful reference. So that real estate development companies and investors can be targeted to establish appropriate control mechanisms to safeguard the correct implementation of investment risk decisions. While systematically explains the risk avoidance, risk control and risk transfer measures in the real estate investment process. The conclusion that in the real estate investment activities should remain highly concerned about the risk, calm analysis countermeasures, calm and decisive actions conclusions. Key words: Real estate; Investment; Risk assessment
房地产投资及其风险
房地产投资及其风险 第一节投资与房地产投资 投资的概念 ?最通俗的理解，就是用钱来获取更多的钱。 ?金融角度：为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为。 ?经济角度：利用资源或通过购买资本货物，来增加未来产出或收益的行为。 ?投资是指经济主体(个人或机构)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。 ?投资与投机的区别： ?投资所经历的时间周期更长一些，更趋向是为了在未来一定时间内获得某种比较持续稳定的现金流收益。 投资的分类 ?短期投资和长期投资（投资期限的长短） ?直接投资和间接投资（投资人能否直接控制投资资金） ?金融投资和实物投资（投资对象的不同） ?生产性投资和非生产性投资（投资的经济用途） ?国内投资和国外投资（投资地域不同） 短期投资和长期投资 ?按投资期限或投资回收期的长短来分类。 ?预期在短期内（通常是一年内）能够收回的各种投资活动，属于短期投资； ?预期投资期在一年以上的各类投资项目，属于长期投资。 ?一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。 ?长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力较强。 ?在一定条件下，短期投资和长期投资之间是可以相互转化的。比如说，股票投资。 如何选择？主要是由投资者的投资偏好所决定的。 直接投资和间接投资 ?按照投资人能否直接控制其投资资金来分类。 ?直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者同为一个人或机构。 ?间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债卷等金融资产的方式所进行的投资，投资人按照规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投放资金的运用状况。 ?间接投资的主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上体现不出投资人的意志。 金融投资和实物投资 ?按照投资对象存在的形式来分类。 ?金融投资的投资对象有资本市场的股票、债卷、基金、期货、信托、保险等，还有货币市场的存款、票据、外汇等，还包括风险投资、彩票投资等。 ?实物投资的投资对象大致可以分为固定资产投资、流动资产投资、稀有资产投资等。 ?金融投资是投资者为了获得预期收益，预先垫付货币以形成金融资产，并以此获取
房地产合作开发的风险及规避策略
房地产合作开发从其开始建设到销售完毕这段时间内，存在大量的可预测和不可预测的风险，甚至会卷入诉讼或者仲裁之累；同时由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同内容的不严谨，合作双方之间极易产生纠纷。作为房地产项目的合作方，必须要对其运作模式和过程中的潜在风险有清醒认识，方可保障自己的投资权益。 （一）合同效力风险 （1）缺乏房地产开发企业资质 法律对从事房地产开发的主体有着严格限制条件，从事房地产开发应具备两个条件： 首先，从事房地产开发的企业应是房地产企业，即“房地产开发企业应依法取得房地产开发的营业执照，从而获得能够从事房地产开发的身份和条件。”根据《城市房地产管理法》的规定，从事房地产开发经营的企业，应当经工商行政管理部门核准登记领取营业执照，并在规定的时间内到当地建设行政管理部门办理备案登记，方可从事经营活动。 其次，房地产企业应具备相应的资质条件。《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业按照企业条件分为一级、二级、三级、四级共四个资质等级。各个资质等级的企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。 根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产
开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。” 《解释》没有要求合作各方均具有房地产开发经营资质，但合作开发房地产的双方中必须至少有一方具备房地产开发资质，否则，合作开发房地产合同无效。这是实践中应当提防的一个合作开发风险。但是，需注意的是，认定合同是否有效的时间点为起诉前，而非判决做出前。 （2）未取得土地使用权证 《解释》对合作开发房地产合同下了明确的定义，即“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”房地产合作开发合同与土地使用权的转让合同有着本质区别，土地使用权转让合同如果不满足法律规定的转让条件，则合同必然无效。而房地产合作开发合同“不满足土地使用权转让的条件，合作合同并不必然无效”。 事实上，因为缺乏明确的法律依据，这类合同在实践中被认定为有效和无效的情形均可见，这是开发实践中需要注意的地方。一方面应尽量避免未取得土地使用权证对合作合同效力产生影响，另一方面，不可贸然对未取得土地使用权证的合作合同做出有效或无效的认定，以防止损失扩大。 （3）审批、许可与登记影响合作合同效力 关于合作建房审批手续与土地使用权变更登记对合作开发房地产合同效力的影响，《解释》并没有予以规定。《中华人民共和国房地产管理法》实施以前的案件，适用最高人民法院于1995 年12 月27 日发布的《关于审理房地
房地产投资风险分析
房地产投资风险分析 摘要：随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由 于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的 风险。对房地产投资风险的研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。风险评价是一个非常复杂的系统评价问题，本文顺应房地产投资风险管理的需要，着力去完善目前房地产投资市 场和项目的风险评价体系，按照提出问题、分析和解决问题的思路和框架，提供一种更为科学的风险评价方法，为决策者进行决策提供参考和借鉴，使其决策更为合理和科学。 关键词：房地产投资风险；风险现状；风险种类；风险控制；定性分析 Abstract: with the rapid growth of the national economy in recent years, the real estate industry has become a pillar industry in the national economy, because of its fast development and investment overheating, part of the city has a real estate bubble, is bound to real estate investors bring huge risk. Study on real estate investment risk also becomes an important subject of theoretical circles and industrial circles. Risk assessment is a very complex system evaluation, this paper conforms to the real estate investment risk management, to perfect the system of risk evaluation of the real estate investment market and projects, according to proposed the question, analysis and problem-solving ideas and framework, provides a more scientific risk evaluation methods, and provide a reference reference for decision makers making, make the decision more reasonable and scientific. Keywords: real estate investment risk; risk; risk; risk control; qualitative analysis 1.房地产投资风险的含义及特征房地产属于城市型产业，它主要从事开发城市中的商业、居住、工业物业，这些项目都需要大量的投资。由于房地产本身的特点，从买进土地到建设房地产项目，直到出租出售，其商品化过程比其它产品的商品化时间要长，这 样，就注定了其对外部资本，特别是银行贷 款的依赖程度，这样的不良后果极易使企业负债规模过大而陷入清偿危机。在其它方面，如 市场变化、政策方面的变化，以及房地产本身及其经营的特性，决定了它必然涉及一些风险因素，那么风险究竟是什么呢? 1.1关于风险的定义 风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的期望目标与实 际状况之间发生的差异，从而给行为主体造成经济损失的可能性。一般说来，风险是指在一 定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。 首先，风险是指“一定条件”下的风险。比如投资房地产，在什么时间投，投资于哪一个或几个项目，投多少，风险是不一样的。这些问题一旦决定下来，风险大小就无法改变了。即特定投资的风险大小是客观的，而你是否冒风险及冒多大风险，是可以选择和由主观决定的。 其次，风险是“一定时期内”的风险，风险的大小随时间延续而变化。如对一个投资项目的成本，事先预测可能有很准确，但越接近项目完工则预计越准。随着时间的延续，时间的不确定性在缩小，事件完成，其结果也就完全肯定了。因此风险总是“一定时间内”的风险。 最后，风险是指事先可以知道所有可能结果及每种结果的变动程度。变动程度常用标准 方差来表示，以描述分散的各种可能收益与均值偏离的程度。一般说来，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大，反之亦然。 1.2房地产投资风险房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产投资固有的周期长，投资额大、影响因素复杂等特性，房 地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重。所以风险因素的判 断与分析等在房地产投资分析中显得十分必要。
房地产投资分析课程论文
房地产投资分析课程论文 ——房地产投资风险分析及应对策略专业： 班级： 学号： 姓名： 日期：2016/6/5
【摘要】房地产投资是我国经济建设的一项重要内容，而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析，才能有效地防范这些风险。 【关键词】房地产投资、投资风险、防范策略、应对策略 一、我国房地产投资风险总体状况及变化趋势 近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。 （一）经济风险降低，技术风险、政策风险增加 房地产投资经济风险是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济的发展以及整体经济环境的不断改善，房地产投资的济风险将有所降低。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上。随着我国房地产市场化深入，房地产开发商将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技含量的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那些经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 （二）房地产投资风险地域性差异减小 房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有:1)前几年我国出现的房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积压空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间要比东部短。2)由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象己初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方位多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。 （三）投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异，有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信
房地产投资风险分析及对策初勘
房地产投资风险分析及对策 初勘 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产投资风险分析及对策初勘 [摘要]房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。文章试析了房地产投资的主要风险,从而提出了防范对策。 [关键词]房地产投资风险类型对策 房地产是个热门和利润丰厚的行业,近三、四年来,住宅价格每平方米提高了1500元左右,这成了一个不争的事实。因此,该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性使其存在多种风险,同时也有相当多的开发商由于策划、经营、政策等诸多因素导致他们的楼盘卖不出去。由此,投资者就应具备防范各种风险的意识和能力。本文拟就房地产投资风险与防范对策作一初浅探讨,以期得到专家的指导。 一、房地产投资风险类型 房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目,在开发过程中,由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。房地产投资有以下几种风险: 1.通货膨胀风险 通货膨胀风险也称为购买力风险。因为房地产投资周期较长,所以只要通货膨胀的因素存在,投资者就面临通货膨胀的风险。 2.市场的供求风险 市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 3.利率风险 利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大,当利率上升时,企业支付的利息随之增
房地产投资与风险分析
目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)
房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析
房地产投资风险和防范策略
房地产投资风险及其防范策略 王慧 (西安科技大学管理学院陕西西安） 摘要：房地产业是集房地产开发、经营管理和物业服务为一体的综合性产业，是社会生产和再生产及各种经济活动的基础，同时,房地产业也是一个高风险,高盈利的行业。房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等基本经济活动中,以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是并存的，尤其是在当前的经济状况下,分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。文章简要分析了房地产投资的主要风险，并对现阶段我国房地产投资做出了风险防范策略。 关键词：房地产投资风险防范策略 0．引言 回顾我国房地产业几十年的发展历程,从19５8年我国房地产市场被取缔，到20世纪80年 代初期我国房地产市场随着改革开放而得到恢复，再到90年代发生的房地产泡沫，一直到目前的房地产市场的火爆，中国的房地产市场的发展可谓是一波三折。众所周知,目前房地产业已经成为我国国民经济主要的支柱产业之一，房地产市场的健康平稳关系着国计民生。 近几年来我国房地产市场异常火爆,房价一路走高.据悉201３年7月北京、广州、福州等地出现了几处“日光盘”，即楼盘开盘当日就售磬。其中北京某楼盘创下了单日单盘收入最高记录，单日收入高达37。9亿元。据最新统计,全国70个大中城市仅今年上半年房价上涨63%。不仅房价上涨，上半年国内土地供应量也创历史新高,地王频出,土地市场异常火爆，105个城市住宅地价有94个城市地价上涨。 面临着这样的房地产市场形势，许多房地产开发商在高额利润的驱使下继续加大房地产投资.据统计今年全国已有５。7万亿的资金流向了房地产市场,占全国社会融资规模的一半以上。为此有的专家预测，目前房地产市场应该到了重要的拐点,如同击鼓传花到了最后一棒。笔者认为在这种形势下，房地产开发企业最重要的是应该保持清醒的头脑，不要被眼前的火爆局面冲昏，高收益必然伴随着高风险，如何正确识别、评价潜在的各类风险，减少投资决策的盲目性是当前房地产开发商最主要的任务。 1。房地产投资风险浅析 房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。 一般将能够引起或增加房地产投资风险事件发生的机会和影响损失程度的因素或潜在条件称为房地产投资风险因素。概括起来主要包括以下几个方面: 1.1 政策风险 政策风险是指我国宏观调控政策行为，特别是房地产调整控制性政策而带来的风险。包括产业政策稳定性、土地使用制度改革、金融政策等方面。由于政策的变化而带来的风
浅谈房地产投资风险分析
浅谈房地产投资风险分析 又到了大四毕业季，看似轻松好玩的大四生活其实也暗藏着无限的压 力，找工作、考研，谋出路的同时，还要撰写毕业论文，确保能够顺利毕业，拿到毕业证。下面就由为大家推荐一篇物业管理毕业论文，欢迎阅读哦! 摘要：随着国民经济的快速增长，我国房地产业也呈现出良好的发展态势。但是，在房地产业高速发展的背后，其所带来的投资风险也在日益增大，而要避免房地产投资风险，必须对房地产投资过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出分析。本文介绍房地产投资中常采用的分析方法，并按照房地产周期进行风险因素的识别。 关键词：房地产投资; 分析方法; 风险识别 房地产投资风险，是指由于各种难以预测的因素* ，使得房地产投资行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异，给投资者带来经济损失的可能性。 一、房地产投资风险主要分析方法目前，常用的风险分析方法主要有 专家调查法、故障树分析法 （FTA法）、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。 （一）专家调查法。专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等 10 余种方法，其中，头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两 种。 1 、头脑风暴法。头脑风暴法是以一个5~10 人的专家小组以会议的方
式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确。 头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论，在项目管理实施的过程中，也可以经常采用这种方法，对以后实施阶段可能出现的风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯，目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广，包含因素过多，就要先进行分解，然后再分步进行讨论。 2 、德尔菲法。德尔菲法是由美国着名咨询机构兰德公司于五十年代初发明，经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在：能够让专家自由地发表个人观点，能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中，可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理，使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查，即可使专家的意见逐步取得一致，从而得到比较符合实际的结论判断。 该方法具有广泛的代表性和可靠性，其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以进行定量的估计，缺点主要是表现在易受心理因素* ，主观性强。 （二）故障树分析法。 故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事