大悦城商业综合体设计标准【综合体标杆】

大悦城商业综合体设计标准【综合体标杆】

2014-12-02房地产经理人联盟

第一部分总体规划

一、规划要求

1.建筑退线要求

商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。

商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日

照遮挡距离为前提。

应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。

高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8米，多层不应少于5米。

二、功能分区

根据城市综合体总体定位及策划报告布局大悦城购物中心、大悦城公寓、办公楼（大悦广场）、大悦城酒店式公寓及住宅（大悦悦府）。要考虑购物中心、办公楼、酒店的可达性、住宅私密性。

1.总平面功能分区

大悦城城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商

业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。

项目必须依照集团提出的开发要求详细确定好各功能区的内容组成和规模，并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。

确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置，必须符合城市规划的需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。

各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开，首先确定符合城市商业人流规律的步行街走向和形式，然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。

酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档性；商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成，与步行街形成商业综合体的主体部分；公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现（插蜡烛），应尽量沿商业主体的边缘布局。各个功能区的规划布局应符合大悦城成熟的商业综合体内在规律，有机联系、相辅相成，同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配，形成科学、高效、协调的商业综合体。

三、交通组织

考虑人行、车行流线、货运通道、出租车落客区、消防通道。

（一）商业交通流线设计

“交通为先”，大悦城商业综合体以完善促进城市的交通流线需求为首要任务。各个功能区的外部流线设置必须考虑周边道路现状及远期规划需求，与城市交通节点，如地铁、公交站、人行天桥和路口等完美接合。

外部车行出入口在每条沿街面原则不超过两个，位置应符合当地交管部门的规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。

1.停车场的交通动线

（1）出入口应设置于交通流量较少的非主要道路上。若一定要设置于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出

（2）配合地块周边道路车行方向，车库口宜单进单出组织车流。

（3）商业综合体应设置足够的城市广场区作为人流的主要集散空间，广场一般结合城市道路路口和室内步行街的出入口设置，其规模以0.3万至1万平米为宜，可据需要设置多个。

（4）各出入流线应独立设置，尽量避免相互干扰。货流客流及人流车流应区分有序，符合商业运营、办公酒店和公寓的日常使用要求。

消防应急的流线应符合国家及当地有关技术规范。

（5）根据商业综合体使用功能的不同，满足各业态及各使用人群的需求，景观合理安排不同的使用空间，根据功能的不同以及交通流线组织的便利和通畅性对各景观空间进行组合。

2.功能分区：

（1）在形成用地基本状况分析的前提下，将商业综合体各类景观空间进行组合：包括广场活动区、货物集散区、写字楼公寓入口区、停车区、各业态专有出入口区。

（2）广场活动区结合主要城市干道交叉路口设计，

（3）停车区可以考虑百货及超市的次要入口和地下车库的出入口设置，（4）货物集散区一般安排在次要道路一侧，与主要人流的出入口要分开，同时要确保在货车停留的时间段内对整体交通流线没有影响。

（5）商业街步行街景观设计的重点，需要保证出租或出售的店铺旺铺经营的人流，因此，要重点的通过设置特色景观来吸引客流。

3.交通流线组织设计

（1）机动车交通流线组织设计准则：

在商业综合体与城市主要街道结合部位必须设置港湾式停车区，使公交车、出租车及其他社会车辆能够安全、迅速停靠，安全、迅速离开。

商业综合体主要机动车流线主要通过地下车库满足使用要求，尽量减少地面机动车行走的范围，减少与地面非机动车、人流的交汇；

停车场设计安排单独的出入口，在和综合体道路体系、地下车库相重合的部位通过单行线规划车流的方式减少机动车流线的交叉和重合；

如果地下车库出入口的层高无法满足搬家及急救车辆进入的情况下，机动车流线必须能够到达公寓出入口，满足应急通道的要求，在搬家、急救等紧急情况下机动车能够迅速便利地到达主要出入口；

在地下车库设计无法满足大型货柜车进入地下室的情况下，在地面室外景观中必须考虑大型超市、家居建材超市大型货柜车的车行线路，保证其转弯半径（具体根据主力店的实际情况考虑，例如沃尔玛就必须考虑40英尺货柜车）和卸货位置的回车场地；

在餐饮店经营的位置前广场尽量保留私家车的停靠位，设计机动车流线必须能够到达餐饮店的门口；

垃圾车不允许进入地面车行流线；只能通过地下车库进出商业综合体，而且进出的时间必须进行限制。

在人流集中的大型开放空间位置，靠近车行流线的地方平时应设计安全车档，造型现代，而且可移动，在举办大型展销活动的时候可以移走，保证车辆能够进入场地。

在商业街中庭必须保留私家车展销的功能时，机动车流线须保证小型车辆能够进入商业步行街的出入口。

在靠近超市入口附近设置超市接送大巴车的停车位，按照不同超市主力店的要求设置，同时在接送大巴停靠区域设置等候区，安排座椅及庇护性设施。

消防车流线设计必须单独考虑。绿化种植、建筑小品的位置设计必须让出消防通道和消防登高面的位置，保证消防通道与建筑5米范围内没有高大的遮挡物。（2）非机动车流线组织设计准则

非机动车的主要使用人群是附近居民及综合体内各主力店的员工，在地下室无法解决非机动车停车的情况下，在地面必须安排非机动车停车位。

地面非机动车停车位的设计，尽量靠近城市主干道和综合体内部交通环线，与超市及百货入口尽量靠近。

（3）人行路线组织设计准则

确保人流在由商业步行街和百货的出口出来后能够迅速到达港湾式停车区、地铁以及其他轨道交通的出口和停靠区；

公交车停靠点、出租车停靠点是人流进出商业综合体的主要路线，由于综合体组成还包括了写字楼、公寓以及各种业态，因此社会车辆停靠点与各主要入口之间尽量减少机动车流与人流的冲突；

充分考虑残疾人在行进过程中的特殊性，必须按照市政道路设计规范中盲道设计的要求进行盲道设计，避开主要的人流密集区及车流密集区。

四、竖向设计

竖向设计方案宜与总平面设计同时进行，应将商业综合体交通流线、地下层数、雨水排除及土石方量平衡等设计因素，结合洪（潮、涝）水位、水文、工程地质、地形地物及气象等自然条件综合确定。

地块出入口道路路面标高，宜高于城市道路路面标高，连接平顺。商业综合体首层标高宜高出室外地坪0.15-0.20m，酒店、写字楼及公寓可高出室外地坪

0.45-0.60m或根据需要更高。

根据地块坡度竖向设计可用平坡式或阶梯式。当建设场地较为平坦，自然地面横坡在3%以下时，宜采用平坡式。在3%-5%之间，工程地质较好，边坡较稳定，并以机械施工时，应作经济比较，以决定采用平坡式或阶梯式。当自然地面横坡大于5%，应作阶梯式布置。台阶的划分应与商业综合体功能分区一致。

阶梯式竖向设计中，台阶的长边应平行地形等高线布置；台阶的宽度依建筑红线、道路、管线、绿化、地形、地质等因素综合确定；台阶的高度宜为3-6m，两台阶之间宜用挡土墙连接，避免自然放坡占地。

地块内机动车道的纵坡不应小于0.2％，亦不应大于8％，其坡长不应大于200m，在个别情况可不大于11％，其坡长不应大于80m；在多雪严寒地区不应大于5％，其坡长不应大于60m；横坡应为1％～2％。

地块内步行道的纵坡不应小于0.2％，亦不应大于8％，多雪严寒地区不应大于4％，横坡应为1％～2％，应设置无障碍人行设施。

地块内应有排除地面雨水至城市排水系统的措施，排水方式应根据城市规划的要求确定，并应采取雨水回收利用措施

1.主要出入口竖向设计

（1）室内外高差在200mm下时，可考虑设计成斜坡，为避免出现侧面的三角形斜坎，应设计为三面斜坡。斜坡上平台的位置设计准则包括两方面内容：第一，满足门的开启，同时至少有1米的缓冲区域；第二，可结合雨棚的尺寸，平台的位置就是雨棚的垂直落影范围。斜坡的坡度必须满足无障碍设计的要求，坡度不能超过1/12，斜坡平台必须有3%的排水坡度。

（2）室内外高差超过200以上时，必须设置台阶和残疾人坡道。如果出入口位置离道路很近，在台阶顶部平台的位置保持合适的缓冲带之外，剩余的人行通过的宽度底于6米的时候，台阶的位置可安排的入口位置，同时安排残疾人坡道；如果人行通过的宽度超过了6米，在取得了垂直建筑的排水坡度后，利用城市干道边缘的种植池消化高差，利用绿篱等景观化处理手法在视觉上将高差隐蔽。种植池在部分重点的部位如出租车停靠区域、公交车停靠点设置台阶。方便人流直接进入万达广场。

（3）地下车库入口位置，为减低地下车库排水的压力，在车库入口位置变坡点位置向外应找最少3%的坡度设置倒坡，同时在变坡点外缘设置截水沟，结合景观排水设计管网，将雨水收集进入市政雨水管网。

2.台地设计

在竖向标高变化极大的用地内，应考虑采用分层台地，分层进入商业综合体的设计方法，利用台地、台阶组合的方式形成形式丰富的商业场地空间。

第二部分大悦城购物中心

一、建筑设计

（一）业态规划的基本设计原则

1.业态组合原则

根据项目所在城市的级别不同，项目地块的不同，项目所在地消费市场情况的不同等等对上述基本商业业态有不同的组合方式，总体来说有以下几种组合方式：（1）建筑平面组合：在大悦城商业综合体建筑的平面组合上是通过精品商业室内步行街和中庭以及其他建筑空间经过科学合理的动线设计将各不同功能不同

规模的商业主力店有机地联系起来，商业主力店与步行街有多种多样的交流方式，使得主力店既有相对独立、便于自身经营管理的特点又与整个大悦城商业综合体有着紧密的联系，使得消费者可以很方便的出入各种商业业态；

（2）竖向功能组合：在大悦城商业综合体中的竖向功能组合时要综合考虑各种商业业态各自商业经营的特点，营业的时间差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合。比如：将一些目标客流相近的业态可以布置在一起吸引相同需求的客流，形成聚留效应。例如家居、家具、家纺用品和建材布置在一起；将多厅影城和电子游艺广场及KTV娱乐广场，大型网吧、酒吧组合等文化娱乐设施等营业时间相近，目标消费群体类别相近的功能组合在一起等等；

（3）节点空间：还应注意利用不同的建筑设计手法将不同主题功能、不同室内设计风格（具有明显的识别性）的节点空间如中庭等公共空间有机地将大悦城商

业综合体中的各个业态组合起来形成互相补充的有机整体。在主要节点布置休闲餐饮，咖啡酒吧，丰富建筑空间的商业感觉与价值。

（4）地下停车场：大悦城商业综合体中所有主力店、商业步行街等的垂直交通系统均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合不同的功能分区，通过清晰的VI导视标识系统，极大地方便顾客的出入。

（5）重点考虑餐饮业态的调节作用：结合项目具体实际，在主力店、步行街的出入口区，中庭区，商业室内步行街的顶层，开放式的公共空间周围等区域，有计划的布置餐饮业态，将当地极富特色的风味餐饮，特色小吃等相对集中布置，另外还可结合广场、共享空间的周边布置餐饮业态。

（6）特别注意超市、建材家居店的卸货动线对项目的影响：因为这些商家经营的商品的规格尺寸较特殊，需要特殊的运输工具以及对建筑空间等有相对较为特别的要求，如：柱网、层高、荷载，特定卸货区域、卸货收货通道等等。（二）交通动线

1.内部交通动线的规划设计

（1）入口及大堂的动线

商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。

综合体步行街的主要出入口的外部，应该设置一定的缓冲空间，一般为10米×10米以上的广场，以容纳从各个方向来的人流。

在步行街主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。

入口大堂对购物中心而言是一项重要的空间形象指标，应能有明显易辨的特性，对外部环境要有一定的视觉形象冲击，再次要将购物中心的名称及图案标志进行显著的展现，以突出企业形象，表现其形象的视觉系统（VI），对外在环境而言，购物中心的人口应大而显著。

（2）中庭的动线规划

中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列高潮，这里人流集中、流量大，最有可能吸引人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观光电梯等，能在中庭空间创造活力和动感。

购物中心内，多会有中庭作为购物中心的焦点，中庭广场多位于各个道路形成的动线交汇点，亦即人行活动最频繁处。它一方面提供场所供购物以外的活动使用，如流行展示，动态表演等，另一方面也是公共活动及休息的场所，在此应利用照明及装修等塑造空间张力，使其成为购物中心的意象焦点。

在中庭设挑空及屋顶采光，具有将购物者的视线引导向上的效果，对于吸引购物者上楼选逛有良好的推动力。中庭挑空直达屋顶，人们在中庭留步，各楼层扶梯联系动线一览无余，很好的体现了动线交汇点的特征。

（3）步行街的动线规划

步行街是城市综合体中重要的组成部分，它负责联系综合体中丰富的主力店业态。步行街动线设计的目的是要使步行街的精品店铺在空间上得到充分的展示，引导购物者经过所有精品店的门口到达主力店。

主力店在步行街中的开口位置。步行街中主力店的开口位置非常关键，如果将其设在入口附近，将损失后边商铺的人流到达率，所以应该将主力店开口位置设计

在步行街的中后端，在人流的影响下将会极大的拉动前边商铺的价值，同时也不会使步行街中存在没人光顾的‘死铺’。

步行街长度，购物中心人行直行距离应该不要太长，以免打消购物者由一端走到另外一端的念头，要有一定的变化。

步行街高度，主要平面各层次最好不要超过三层，而且各层次的联系通道动线要宽，要大于同层次的通道。

步行街动线设计的表现形式也要有多种方式，即可以设计成“十”型，也可以设计成“Y”或“T”形等，目的就是要使消费者视觉通透，尽量做到没有盲点，处在购物者盲点中的店铺是没有商业价值的，其动线设计和上铺分隔也是不成功的。

室内步行街：注重室内步行街竖向交通的易达性，创造便捷的多渠道垂直交通：设自电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层和三层，在与之紧邻的主力店商业物业间设出入口，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。

建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地；

中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。

并应在1F设立1~2个方便快餐、冷饮店以完善功能，但饮食比例不宜太多，以冷食为主。步行街内各种业态、业种面积占比应根据当地业态现状、竞争烈度和对项目招商前景的预测进行综合分析确定；选择观景休闲餐饮要考虑项目地周边环境是否具有景观价值，所在楼层是否具有良好的视野；除在步行街各层布点规划小型餐饮外，根据实际需要在步行街最高层（一般也是第三层）配置餐饮美食街。

（4）楼层间水平动线规划

平面交通在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。对于商业项目综合体项目而言，商业动线的规划是体现项目设计者对商业理解程度的标志，根据统计，好的动线将使得商业项目的客流增加15％到20％。

楼层间水平动线的设计应避免让顾客走重复的路，增加顾客视线内的商铺数量，避免商铺人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。

同层间主力店与步行街精品店的业态设置应有所联系，使得消费者购物有一定的延续性和目的性，促进购物行为的延伸。正所谓“店以类聚“。

（5）楼层间垂直动线规划

对于垂直交通而言，主要是指运输人流的电梯设计，即扶梯和垂直电梯。一般而言，对于5～10万的人流，应设置18～30部扶梯，4～10部垂直电梯来满足人流运输的要求。在楼层之间设立的台阶式手扶电梯，上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。

二、结构设计

（一）商业综合体项目结构设计特点

1.尽量少设变形缝

商业综合体项目一般建筑体量大，长度和宽度一般超过１００米，属于超长结构。按照现行规范要求，需要设置很多变形缝，但缝的设置又带来使用不便，在结构设计时，必须采取相应的构造措施，减少变形缝的数量，同时还需要兼顾结构设计经济性原则。

2.减少施工的复杂性

由于大悦城开发的城市综合体项目开发周期短，在结构设计时必须考虑的减少施工的复杂性，缩短施工周期的问题。

3.局部大空间

在商业综合体项目中的步行街、影城等业态都有大空间，这些区域内要求不出现柱子。

结构体系及构件要尽量满足商业空间要求

商业综合体项目的裙房一般布置商业，裙房上部布置有公寓、写字楼、住宅等，两者的使用功能决定了对建筑空间的不同要求，商业要求大空间，而住宅要求小空间，两者对柱网的要求有很大差异，结构设计时必须解决好高层塔楼柱网对裙房商业的影响。

4.结构柱网布置

柱网布置原则：满足商业平面尺度要求原则、经济性原则、兼顾地下室停车位布置原则、经济柱网

（1）主力店柱网

百货、超市、健身、电玩、娱乐、主题餐厅、数码等商业业态的经济柱网尺寸一般为8.4x8.4㎡。

（2）步行街柱网

步行街宽度一般占四跨，两边跨作为商铺，两边跨向内挑出４米廊道，两廊道之间设置连桥，连桥的结构跨度占两跨，一般为16.8米，步行街对应的地下室的中间两跨一般不抽柱，在步行街的地上部分，中间两跨抽掉一排柱，并在中间两夸区域挖空楼板，形成共享空间。步行街的转折处一般设置中庭，结构柱网的布置要求在中庭区域内不出现柱子，中庭柱网的布置必须满足中庭顶盖结构支承的需要。

步行街是商业综合体设计的重点，该区域的柱网应首先保证步行街的要求，其次再考虑柱网对地下室停车的影响，必要时为了步行街的空间需要，该区域地下室车位布置需要做出让步。

（3）电影城柱网

电影城一般位于裙房的三层，放映大厅层高在10米以上，在放映大厅的某一侧设置放映夹层，其层高一般为4.8~5.1米。为了放映大厅建筑大空间的需要，一般需要抽掉柱子，影城需要设置单独的大堂，大堂设置跨两层的共享空间，大堂区域内一般需要抽柱。

（4）建材店柱网

柱网一般为9x9㎡。

（5）写字楼及公寓柱网

写字楼及公寓标准层的柱网分塔式和板式两种。

对于板式布置，开间一般在8.4~9m，进深按照两跨或三跨布置，总进深尺寸一般为20米，根据长度不同，核心筒的数量及位置均有所不同。

对于塔式布置，核心筒居中，环核心筒布置走廊，一般在外墙边及环走廊外侧布置柱子，柱距8.4~11m米。

（6）住宅柱网

主要根据住宅平面方案而定，一般高层住宅采用剪力墙结构或框架剪力墙结构，由于其柱网尺寸与商业要求的柱网尺寸差异很大，当利用住宅的柱网不能兼顾商业使用要求时，应该通过结构转换加以解决。

（二）结构体系选择

1.基本原则

结构体系应与商业业态的空间要求相适应。

2.多层商业的结构体系

多层商业采用钢筋混凝土框架结构，除大空间部分外，其余部分一般采用普通钢筋混凝土梁板结构，对于商业步行街连廊、影城屋盖可以采用钢骨混凝土梁，或钢梁或预应力混凝土梁。

3.高层写字楼及公寓的结构体系

与商业裙房相连的高层写字楼及公寓，板式布置一般采用钢筋混凝土框架剪力墙结构。塔式建筑布置，采用钢筋混凝土框架核心筒结构。

4.高层住宅的结构体系

与商业裙房相连的高层住宅，裙房部分如果作为商业使用，采用钢筋混凝土框支剪力墙结构。否则，采用剪力墙结构。

5.变形缝位置

由于商业裙房的建筑体量很大，为了满足设计规范强制条文要求，同时也为了节省建设成本，高层住宅（公寓）、高层写字楼与商业裙房之间的地上部分可以设置变形缝，变形缝的位置应考虑到商业建筑使用方便的要求。

（三）设计荷载

1.商业综合体使用活荷载

a.家乐福超市：装卸货区20K N/m2,生鲜区、杂货区、粮油区10K N/m2,仓库

15 K N/m2,卖场的其它区域7 K N/m2,外租区4 K N/m2,办公区4 K N/m2；

b.百货：4 K N/m2；

c.健身：4 K N/m2；

d.数码卖场：4 K N/m2；

e.电玩：4 K N/m2；

f.主题餐厅：4 KN/m2,厨房5 KN/m2；

g.步行街：商铺4 K N/m2,餐饮4 K N/m2,小餐饮厨房4.5 KN/m2，采光天棚

1 K N/m2,中庭考虑30KN的集中吊挂荷载，考虑两点吊挂。

h.书城：书库5 KN/m2,其它区域4 KN/m2；

i.消防车荷载：只在消防车道及消防登高面区域考虑，用300KN消防车按的最不利布置，同时考虑消防车轮的应力扩散作用于结构梁板上。消防车区域梁板考虑消防车经过应力扩散和不利布置后进行强度配筋计算，梁板的变形、裂缝以平时使用荷载控制，柱及基础的强度及变形控制均不考虑消防车荷载。

j.地下机械双层停车库：5 KN/m2；

k.地下单层停车库：4 KN/m2；

l.抗浮水头：按照地质勘察报告确定的抗浮水位计算。

m.其它未列荷载按照国家荷载规范取值。

（四）结构设计的空间控制

1.梁柱截面尺寸

a.框架梁高度：地下室控制在800以内，地上部分控制在700~750；

b.次梁：地下室控制在600以内，地上控制在400~500；

c.框架柱：商业裙房控制在600x600~700x700,高层部分的裙房区域控制在1000x1000~1100x1100,裙房以上应每隔5层缩小一次。

d.商业步行街：挑梁高度控制在700~800,连廊梁控制在800以内，如采用普通混凝土梁不能达到梁高控制要求，可以采用钢骨混凝土梁、钢与混凝土组合梁或预应力混凝土梁。

2.各业态的结构空间控制要求

a.商业步行街：不允许在商铺之外的连廊及外走廊区域出现柱子。

b.影城：放影厅内不能出现柱子。

c.健身中心：游泳池（如有）内及游泳池边缘外一定距离内不允许出现柱子。（五）结构设计应注意的其它问题

1.结构分缝问题

地下室不设永久缝，上部结构缝尽量不设，步行街连廊通过铰结及楼板挖空形成自然的结构分块，在各分块内高层与裙房之间，如果满足国家规范强制性条款要求且计算能够通过，一般不再设永久缝，可以通过后浇带、加强带、外加剂等结构构造措施或材料措施解决体量超规范要求问题。否则，可以考虑在高层与裙房之间设置永久缝，但永久缝的位置应和建筑专业深入推敲后确定。

2.“三边”工程的荷载取值问题

对于商务谈判未完成，而设计需要继续进行的情况，在基础设计时荷载可以保守取值，如超市在商品平面布置图未确定前，设计基础可以按照10KN/M2考虑使用活荷载。如果超市部分所在楼层梁板在施工前超市部分的商品平面布置图已经完成，则按照商品平面布置图重新确定的使用荷载及降板区域出图。

对于主题餐厅，施工图设计时厨房位置不能确定时，在设计基础时，按照餐厅的全部区域降低300,考虑用加气混凝土块填充后做面层的恒载，使用活荷载按照厨房采用。如果该区域楼层施工时仍未确定厨房位置，则按照以上方法降板和考虑活荷载，如果该区域楼层梁板施工前厨房位置确定，则按照具体的厨房位置确定降板区域和考虑填料荷载，其它用餐区域不考虑降板。

对于商业步行街的小型餐饮或其它主力店内的小型餐饮，在招商确定小业主前，施工图设计又必须进行的条件下，可以适当预留厨房位置（稍微留大些），预留厨房区域不降板，今后采用垫高该区域解决厨房排水问题，或不垫高直接找坡设置地漏解决。该区域使用活荷载提高2KN/M2.

3.特殊结构形式的应用

考虑到商业综合体要求的施工工期短，在结构布置时必须考虑施工方便、缩短工期的要求。因此结构设计时以普通钢筋混凝土结构为主，一般不采用钢结构、预应力混凝土结构、钢骨混凝土结构、钢管混凝土柱。特殊部位由于跨度大，用普通混凝土结构无法解决时，才可采用其它结构形式。

第三部分购物中心外立面

一、立面设计

1.立面风格

以现代风格为主，结合当地文化特色、商业广场及各业态特点重点设计，要突出时尚，整体性强，重点设计步行街的主入口。

2.立面材料

南方城市以玻璃幕墙、铝板幕墙为主。

北方城市以石材为主，结合部分玻璃幕墙及铝板。

3.店招、广告及橱窗

店招：在与万达签定了紧密型战略型合作协议的六大主力店及超市中，每个主力店最少预留1~2块店招位置，有些是固定尺寸。占用面积较大的，在立面方案设计阶段应结合业态的分布、立面的形式统一考虑。

4.外立面广告位置设计

外立面的墙体广告应在项目墙体的两侧独立均匀分布，密度不宜过大，面积要有足够的大，以便于商业品牌形象的设计要求。

项目入口处的外立面广告位的设计应以动态的大型LED电子屏为主，此处不宜设置为组合式的广告位。

在综合性楼体（例如娱乐楼）主入口上方设计组合LOGO模块，把多个主力店LOGO集中展示。

广告位在材质的应用、尺寸比例、位置设置、色调上应是整齐划一、协调统一。

5.广告位的形状设计

广告位的形状需设计竖长型的，因为很多品牌的形象都以竖长形式体现。

6.广告位尺寸的确定

广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高度比应在3：5左右，面积大概在30平米左右好出租。如有相连的广告位最好能设计组合式的整体，又可拆分出租。

7.广告位的制作形式设计

广告位应以顶部安装上打灯外打灯形式为主，便于日后画面的更换及灯的维修。画面安装结构设计要容易拆装，安装后要稳固无缝隙。

安全、防漏、防水、抗风、散热亦是重要考虑因素。

制作材料必须精致高档，能显示企业的大气并与项目外立面的颜色浑然一体。

二、外立面照明设计

商业建筑照明设计与其他照明设计有所不同，它突出围绕着商业利益而进行的，其目的是为了提供一个高质量，高品位的购物环境，只有给人以好感，才能增加购物的几率，也就是作用于顾客的心理部分。照明作用于建筑、环境、商品，为的是充分显示商业品牌的特征，主要是为了提高其附加价值感，从而唤起顾客的购买欲望。

1.商业建筑照明的原则和要点

在商业照明应用中广告牌、商业橱窗、主楼立面、商业立面的照度值是不一样的。夜景照明设计是感性与理性的有机结合过程；在设计中首先用美学的视角来使灯光表现形式艺术化，同时我们又必须遵循以下原则。

（1）整体性

重视商业街与周边环境的协调；重视商圈内各景观点灯光的协调；

（2）艺术性

将照明方式、光色、亮度等形式有机组合，达到灯光设计的美学观赏价值与实用价值的紧密结合；

（3）以人为本

灯光是为人服务的，因此杜绝灯光对人正常活动的干扰及不适感，营造一个充满人性关怀的灯光氛围；

（4）经济节能

a.充分考虑一次性投入与运营成本，尽量选用科技含量高、高效节能的光源和灯具；