房地产投资与经济增长关系.pdf

摘要：房地产投资对于经济增长具有显著影响，房地产投资不仅对于地方经济具有拉动作用，而且带动相关产业发展，并促进就业、拉动消费。但对于房地产投资的过度依赖也会阻碍经济的健康发展。文章通过分析，认为我国房地产投资与国民经济存在长期稳定的均衡关系，两者之间互为因果。同时，文章还指出当前房地产业存在如下问题：房地产投资过快，占固定资产投资比重过大；商品房销售额与居民收入增长不匹配，挤压居民消费需求；金融风险加大，阻碍经济结构调整。并在此基础上提出了相应的改进房地产投资的政策建议。

关键词：房地产；投资；经济增长

一、引言

房地产投资与经济增长之间的关系问题研究一直是学术界讨论的热门话题。我国学者对于相关问题的研究可以归纳为两个方面：一个方面是房地产投资与经济增长之间的定性分析。易宪容（2013）认为数十年间房地产投资的不断增长将会加大国民经济运行中的系统风险。因此主张减少对房地产行业的投资，这样将有利于产业结构的转型。诸建芳（2014）认为现阶段房地产投资是影响经济增长的巨大的不确定因素，过去十几年房地产对整个经济发展的拉动阶段已经过去。另一个方面是房地产投资与经济增长关系的定量分析。陈湘州和袁永发（2013）基于省际面板数据实证分析了房地产投资对经济增长的地区差异影响，得出房地产投资对经济增长起到正向的带动作用，东、中部地区经济增长对房地产投资的依赖程度明显高于西部地区的结论。薛宏冰和宋丽丽（2013）运用格兰杰因果检验分析了经济增长与房地产投资和非房地产投资之间的关系，认为短期内房地产投资对经济的影响大于非房地产投资，房地产投资与经济增长之间存在双向因果的长期影响。张淑贞（2014）利用2004年~2011年的月度数据分析了山西省房地产投资与经济增长之间的互动关系，认为房地产投资对经济增长起着正面拉动作用，但经济增长对房地产的作用不显著。徐丽杰（2014）对1990年~2013年河南省房地产投资与经济增长之间的相互作用进行分析，得出房地产投资不是带动经济增长的长期原因的结论。总的来说，我国在房地产投资与经济增长之间关系的研究方面定量分析逐渐增多，对于房地产投资与经济增长之间的关系研究一般集中在两者之间是否存在因果关系以及弹性系数大小这两方面。随着研究的深入，我国学者开始在空间维度上检验两者之间的关系。

二、我国房地产投资与经济增长状况的分析

1.我国房地产投资状况。（1）房地产企业投资规模。1990年~2015年这25年间，我国房地产企业年度完成投资额实现了大幅度的增长。大致可以分成四个时期：1992年以前，我国房地产业处于刚起步阶段，房地产投资规模很小，最高投资在1991年也只有336.2亿元。1992年~1998年，我国房地产投资规模较上一阶段明显扩大，这与1992年邓小平南巡讲话后开启我国改革开放热潮，房地产业发展处于良好发展环境有关。1999年~2008年，由于福利分房政策的退出我国房地产进入了市场化发展阶段。我国城镇化在这一时期进入了高速发展阶段，不断提高的居民收入以及良好的经济形势推动我国房地产业年均增速达到28.36%，短短不到十年间房地产企业投资就增长了6.6倍。2008年~2015年是第四个阶段，这一时期房地产企业投资规模总体保持了较快增长，2008年和2009年这两年受全球金融危机冲击，房地产投资增速相对放缓，但在金融危机之后，房地产企业投资增速又重新恢复了高增长的态势。2010年末以来，国家出台了住宅限购等一系列房地产调控政策来进行房地产市场调控，从2013年以后出现迅速回落的房地产企业投资增速就可以看出，房地产市场过热的情况得到一定的缓和，但总体投资规模仍然巨大。（2）房地产投资占全社会固定资产投资比重。进入2000年以后，我国房地产投资占全社会固定资产投资比重虽然在2008年和2009年受金融危机的影响略有下降，但十几年间总体呈现出持续上升的态势，年平均比例高达18%，在2010年~2012年间甚至一度达到20%，而东部发达的一线城市和部分二线城市这一比例已经远远超过了25%。虽然在2013年之后投资比重有所下降，但还是维持在17%以上的高位。房地产投资的增长势必会增加与之相关产业的投资规模，因而所引致的投资在全社会固定资产投资中占据了很大比例，这必然会对其他行业特别是新兴技术产业的发展带来不利影响。（3）房地产投资结构。2000年以来我国房地产投资中住宅投资额明显增加，尤其是2008年之后更是呈现爆发式增长。这与我国当时推行宽松的住房政策，刺激住宅消费的政策有关，也是2008年金融危机后经济低迷，大量资金涌入房地产业的结果。2000年~2015年间不同类型的房地产投资规模有着不同程度的变动。从绝对数值上看，不同类型房地产的投资额都呈现出逐年递增的态势，但只有住宅投资增长明显，其他类型的房地产投资则增长缓慢。从投资比例上来看，在2012年以前，住宅投资所占的比重是持续上升的，而办公楼、商业营业用房投资所占的比重则逐年下降。如果再加上别墅、高档公寓的投资份额，住房的投资比重就占了全部房地产投资总额的70%以上。虽然近几年房地产投资结构有所改变，但基本的格局没有大的变化。（4）房地产投资的区域特点。我国房地产投资额存在着明显的地区差异，东部地区基础好、投资大，而中、西部地区在投资规模上基本持平，投资规模较小。从绝对数差距看，2000年~2015年间东都地区与中、西部在房地产投资总量上的差距呈逐渐拉大的状况。从投资增速上看，2001年~2015年间我国东、中、西部房地产投资增速变动趋势大体相近。中部和西部地区在投资增速上要略高于东部地区，但因为投资基数相去甚远，总体上中、西部地区与东部地区在投资额上的差距还是越来越大。2010年以前，各地区每年投资增速虽然略有震荡，但中部和西部一直保持着年均30%的增长，东部地区的年均增幅也在23%。2010年之后，东、中、西部地区的房地产投资增速虽然在2013年时有短暂回升，但整体上均呈现出明显下降趋势。

2.我国经济发展状况。1996年~2015年间我国经济一直保持着持续增长的态势。通过国内生产总值和房地产年增长

率的比较我们可以发现，在这20年间，我国房地产业投资额与国内生产总值表现出了极为相似的增长趋势，并且增速要快于GDP的增长。可见，我国房地产投资与经济增长之间存在着正相关的关系。

三、房地产投资与经济增长关系的理论分析

1.房地产投资对经济增长的作用。（1）房地产投资对于地方经济具有拉动作用。房地产企业投资对于地方经济发展的作用意义重大，首先，房地产业的发展能够给当地政府带来直接的财政收入，可以在一定程度上缓解地方政府面临的财政资金短缺压力。对于房地产行业的依赖性，导致地方政府对房地产行业的发展必然持支持态度；其次，房地产的开发建设直接推动了城市化的进程，这与地方政府的发展思路不谋而合；再者，房地产业的关联性强，对于其上下游企业有着很强的带动作用，这必然会得到谋求经济增长的地方政府的重视。（2）房地产投资带动相关产业发展。房地产业与钢铁、建材、及与之相关的第三产业息息相关。反过来房地产行业的兴盛也带动着这些与之关联的上下游企业产品和服务的需求增大，可以说，房地产业的直接主导或间接影响着这些行业的未来发展。因此，房地产业投资战略一旦出现调整变动，会对其他行业的发展产生深刻的影响，一系列连锁反应将最终影响到整个社会的经济发展。（3）房地产投资将促进就业、拉动消费。房地产行业的发展本身就提供了众多的就业机会，再加上由于房地产投资带动相关产业的发展，将会在更广的范围内吸纳劳动力就业。因此，房地产行业的稳定发展对于缓解我国就业压力具有突出贡献。在拉动消费上主要体现在两方面。一方面，房地产行业在促进就业的同时也为劳动者提供了赖以生活的保障———工资，收入是消费的前提和基础。另一方面，由于近几年国际经济形势严峻，在出口受限的情况下实施扩大内需的政策，尤其是扩大居民消费，对于保持我国经济平稳持续增长具有重大意义。房地产投资的增长能够带动住房消费、家具家电消费以及与之相关的一系列消费支出，这些连锁反应能够有效拉动国内市场的需求，缓和我国经济下行压力。

2.经济增长对房地产投资的作用。通过国内生产总值和房地产年增长率的比较，可以发现我国房地产投资与经济增长之间存在着正相关的关系，并且经济增长对房地产投资具有很强的拉动作用。一方面，在经济发展水平持续提高的阶段，人们的收入水平会有相应提高，在消费结构保持不变的情况下必然会增加对住房的消费需求。

四、我国房地产投资与经济增长不协调的问题分析

1.房地产投资过快，占固定资产投资比重过大。自从1998年我国取消福利分房政策房地产开始进入了市场化发展阶段，房地产投资一直保持着高速增长的态势。据统计，2000年~2015年这十五年间我国房地产开发企业本年完成投资额增长了18.26倍，年平均增速更是达到了2

2.06%。我国房地产投资、固定资产投资和GDP的年增长率的发展趋势大致相同。但房地产投资年增长率在2012年以前要明显高出固定资产和GDP的年增长率，并且变动幅度也明显大于后两者，虽然在2013年以后房地产增长率有所下降，这一方面与国家出台的各种调控政策有关，但另一方面也是我国房地产投资基数已经较大的原因。过快的房地产投资增速说明这15年间我国房地产已经出现投资过度的现象。我国房地产投资占全社会固定资产投资比重十几年间总体呈现出持续上升的态势，年平均比例高达18%，在2010年~2012年间甚至一度达到20%。由于房地产业与其他行业具有相当大的关联性，房地产投资的增长势必会增加与之相关产业的投资规模，因而所引致的投资在全社会固定资产投资中占据了很大比例。这种高比例其实是很危险的，因为一旦房地产业的运行出现问题，将会对整个经济带来巨大的冲击。2.商品房销售额与居民收入增长不匹配，挤压居民消费需求。商品房销售额代表了商品房销售价格和销售面积这两个指标的复合变化情况，反映了楼市的需求情况，与房地产投资有着直接的关系。2001年

~2015年这15年间，除了2008年和2014年以外，其余年份我国城镇居民人均可支配收入增长率都远远低于商品房销售额增长率。这反映出我国现阶段在住房消费支出上与居民实际收入之间存在着不匹配的现象。目前我国商品房每平方米的平均销售价格已由2000年的2112元增长到了2015年的6793元，在十五年中增长了2.2倍。当前居民在住房上的投入无论是刚性需求还是出于投资目的都使得花费在房地产投资上的资金显著提高，这很可能会导致严重的后果。一方面由于房价上升，居民不得不投入更多的资金进行住房购买，这必然会挤占居民在其他方面的消费需求；另一方面，由于近几年来人们对于房地产价格的预期较高，相当一部分的人已经将房地产作为一种投资需求，这又带来了新的风险和问题。3.金融风险加大，阻碍经济结构调整。在高额回报的驱使下，银行更愿意向房地产投资者发放以房地产作为抵押品的贷款，导致大量的银行资本流向房地产行业，加大了经济运行中的风险。当前银行已经成为房地产投资市场资金的主要提供者，同时也是房地产投资市场最大的风险承担者。倘若出现大的经济波动，房地产业的萧条会对各大银行带来沉重打击。据统计，近年间我国工业民间投资呈现持续性下滑态势。2012年~2016年，工业民间投资增速分别为26.6%、21%、16.4%、9.3%和3.4%，出现明显的断崖式下滑态势。与工业民间投资持续下滑趋势相反，由于受到房地产等相关领域高额利润的影响，包括制造业企业在内的大量公司“脱实向虚”，纷纷投资进入房地产领域，造成了房地产市场过热。房地产市场的投资挤占了其他产业的投资，尤其是挤占了高新技术研发领域的投资，不利于我国各行业经济的协调发展和社会科技水平的进步。另外与房地产息息相关的产业主要集中在钢铁建材、水泥化工等一些传统的高耗能、高污染行业，这必然对我国生态环境建设和经济结构转型带来挑战。

五、对策建议

1.加强政府引导，合理控制房地产投资规模。房地产投资所带来的巨大的经济利益契合了一些地方官员追求经济增长的目的。但过度依赖房地产投资对经济增长的带动作用将会对地区的综合实力的提升和可持续发展产生不利影响。因

此政府需要加强引导，制定出与地区社会经济发展相适应房地产投资规模。政府在规划房地产投资规模时，既要结合当前国内对楼市及相关关联产业的经济政策和国家未来发展的整体趋势，又要结合本地区经济发展和产业结构的现实状况，以此来制定出科学合理的房地产行业投资发展规划，引导房地产业投资理性发展。2.防范金融风险，拓宽房地产投融资渠道。房地产行业作为资金密集型行业，建设需要凝聚大量的资本，因此筹资成为房地产业需要解决的首要难题。当前我国房地产企业的资金来源渠道十分有限，银行也背负着房地产投资的巨大风险。面对这种局面，企业可以通过发债、信托、私募等方式融资来提高房地产企业自有资金的生成能力。同时，房地产企业还应与融资服务机构开展长期的合作，拓宽房地产企业投资的融资渠道。为防范金融风险，政府部门可以建立个人住房贷款担保制度和房地产企业资金保险制度，确保金融贷款机构能够将个人住房贷款有效回收，使房地产投资的风险限制在可控的范围内。3.完善多层次的住房保障体系，坚决打击炒房行为。住房问题是关系到每个公民切身利益的大事，完善多层次住房供应体系是政府工作的任务和目标。为满足不同阶层的住房需求，政府要实施差别化的房地产市场供应体系。对于别墅区和高档住宅要放开价格让市场进行调节；同时要解决好低收入群体的住房难题，加大对廉租房和经济适用住房等保障性住房的建设，让低收入群体能够有房可住；此外要加大平价房，中小户型的普通商品住房的建设面积，让普通工薪阶层买得起房。此外，针对当前甚为泛滥的房地产投机和炒作行为，要制定明确的法律法规加以约束。并通过征收房产税、增加房地产再次转让税费等措施加以抑制。

作者:魏勇强 乔彦芸 单位:山西财经大学

房地产投资与经济增长效率的文献综述研究

Value Engineering 0引言 随着1998年住房体制的改革，我国政府提出将住宅建设作为新的经济增长点，房地产业发展进入一个崭新的阶段。房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。我国正处于经济增长和城市化加速时期，房地产市场发展非常迅速，房地产投资增速高于其他固定资产投资增速，也远高于经济增长速度，这使得房地产市场存在很大的泡沫风险。此外由于我国房地产业收益过高，这必然会引起社会上人力、物力和财力等各种资源涌入房地产市场，掀起国内房地产开发投资的热潮，这也可能使得房地产投资资本积累过度，从而影响经济增长的质量。因此对房地产投资与经济增长效率的研究具有重大意义。本文主要回顾经济增长与投资效率的研究及房地产投资与经济增长的研究，为后续进一步研究做好准备工作。 1经济增长与投资效率的文献回顾 在整个研究经济增长的发展史上，投资形成资本， 结合劳动力的投入，共同构成了社会生产不可缺少的生产要素。在经典增长理论中，投资（尤其是物质资本投资）是一个国家工业化进程中实现高速增长的不可或缺的因素，但仅仅依靠大量投资还不足以保证经济增长，从长期来看一个国家的宏观投资效率才是关键。通过对已有的文献的整理和分析，我们认为目前对宏观投资效率的研究主要分为两大类：从投资总量的角度分析是否存在投资过度或投资不足的问题；从投资结构的角度分析资本在不同行业、地区的配置是否合理。 分析宏观投资总量效率的主要研究方法是，根据新古典增长的动态效率理论，运用AMSZ 准则进行测算。宏观经济中动态效率的概念最早来自菲尔普斯（Phelps ， 1961），后来在新古典增长理论的索洛增长模型中有了精 确的数学表达。在索洛增长模型中，资本积累的“黄金律”水平，就是“使消费最大化的稳定状态”时的资本存量（记为k * gold ），可证f ′（k * gold ）=n+g+δ①。如果经济达到稳态时k * >k * gold ，则存在过度资本积累问题，这时经济处于动态无效 状态，其资源配置不再是帕累托最优的。从动态效率的定义来看，最直接判断经济中是否存在投资过度的标准，就是比较资本边际收益率与黄金律的水平。但在实际应用中准确估算边际资本收益率很难，幸运的是Abel 等（1989）提出了一个简便易行的AMSZ 准则：如果一个国家每年的总资本收益始终大于当年的总投资（D>I ），那么这个国家的宏观投资就是动态有效的，否则就是动态无效的。根据“黄金律”和AMSZ 准则，史永东、齐鹰飞（2002）和袁志刚、何彰勇（2003）研究了我国宏观投资的动态效率问题，认为中国经济是动态无效的，且存在资本的过度积累问题。在此基础上，刘宪（2004）认为史永东和袁志刚等不应当将生产税净额从总收益中去掉，从而低估了我国经济总的总资本收益。刘宪修正后的实证研究发现：中国经济从总体来看，近年来一直处于动态有效状态，并未发生资本的过度积累问题。项本武（2008）遵循AMSZ 准则，但运用更新后的总资本收益计算方式，对我国1994-2003的经济动态效率进行重新测算，得到在样本期内，我国经济的动态效率是波动的，投资率较高时，经济处于动态无效状态，投资率较低时，经济处于动态有效状态，这与我国经济的投资驱动型特征相吻合。 对宏观投资结构效率的评判方法主要是，资本边际收益率均一化准则。即通过测算资本边际收益率差异的变化趋势，来判断资本配置效率是否提高，如龚六堂、谢丹阳（2004）的表述“一般来讲，生产要素的边际生产率差异变小就表明资源配置的有效性得到改善② 。在一般均衡理论 中， 当且仅当要素价格等于其边际生产率的时候，资源配置才是有效的， 经济整体也达到帕累托最优，我们也可以据此判断资本配置效率。然而在实际中我们看不到资本的—————————————————————— —作者简介：李文华（1982-），女，山东栖霞人，硕士研究生，教师，研究方向为会计电算化；李文龙（1985-），男，山东栖霞人，宁波大学，硕士研究生，研究方向为金融计量与风险管理。 房地产投资与经济增长效率的文献综述研究 A Survey of Real Estate Investment and Efficiency of Economic Growth 李文华①LI Wen-hua ；李文龙②LI Wen-long （①山东协和学院，济南250107；②宁波大学，宁波315200） （①Shandong Xiehe Institute ，Ji'nan 250107，China ；②Ningbo University ，Ningbo 315200，China ） 摘要：房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。但近年来出现不少关于房地产投 资过度以及存在泡沫的言论，如何从我国目前投资体制以及政策引导角度分析房地产投资效率具有重大意义。本文整理和介绍了经 济增长与投资效率的文献及房地产投资与经济增长关系的文献，尽量准确地介绍这些研究方法并相应作出分析和评述，为后面进一步深入理论和实证研究提供帮助。 Abstract:The real estate industry,as the basic and dominant industry,has promoted the growth of national economy.Has real estate over -invested?Is there a bump in real estate market?So the study of the efficiency of real estate investment has great mean in the background of our own investment system.This paper provides a comprehensive review of the researches about economic growth and investment efficiency and about real estate investment and economic growth. 关键词：房地产投资；经济增长；投资效率Key words:real estate investment ；economic growth ；investment efficiency 中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）14-0195-03 ·195· DOI:10.14018/https://www.sodocs.net/doc/854871955.html,13-1085/n.2013.14.154

房地产投资分析报告案例(完整资料).doc

【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：

总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费

建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社

给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元

2019年房地产开发投资潜力城市分析杭州

房地产投资潜力城市分析(浙江省杭州市) 目录 城市概况 第一部分：宏观经济与政策环境分析 2004上半年城市基本情况的快速一览（表格） 一、区域宏观经济运行情况 1、GDP 2、固定资产投资 3、人均可支配收入 4、城市化程度 5、恩格尔系数 二、政策环境 1、土地政策 2、房地产金融政策 3、房产政策 4、政策影响和展望 第二部分土地市场分析 一、历年土地供应状况 二、2004年1-9月土地出让分析 三、土地成交情况分析 1、土地出让金 2、未成交情况 3、现场竞标分析 四、土地出让价格分析 1、用途分析 2、区域分析 3、城市之间对比 4、地价指数 5、地价占房价的比例 五、土地市场展望

第三部分房地产市场分析 一、房地产投资状况 二、房地产供应分析 1、房地产供应总量 2、房地产供应结构特征 三、商品房销售分析 1、销售情况 2、供销平衡度 3、空置率与空关率 四、市场需求分析 1、人均居住面积 2、现状及满意程度 五、房价收入比 六、商品房价格 七、房地产展望 附录一：杭州市2004上半年土地出让具体情况（部分） 附录二：杭州市区基准地价标准(容积率≤2.0) 附录三：杭州市区土地级别划分范围 附录四：2004年杭州主要楼盘介绍 房地产投资潜力城市分析（浙江省杭州市） 城市概况： 杭州市位于浙江省北部，处北纬30度16分，东经120度12分。面积16596平方公里，人口636万。城市居民以汉族为主，有回蒙、朝鲜、畲等27个少数民族。辖上城、下城、江干、西湖、拱墅、萧山、余杭7个区，富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县5个县（市）。 杭州市是我国七大古都之一。自秦始皇置县治至今已有二千二百多年历史。五代吴越国和南宋曾在杭州建都。杭州是全省政治、经济、文化、金融、旅游中心，全国风景旅游城市和历史文化名城。

资源与环境经济学考试重点

1月4号8:00 3508 名词解释： 1.环保产业：在国民经济结构中，以防治环境污染、改善生态环境、保护自然资源为目的 而进行的技术产品开发、商业流通、资源利用、信息服务、工程承包等活动的总称。 2.产业结构：各产业的构成及各产业之间的联系和比例关系。在经济发展过程中，由于分 工越来越细，因而产生了越来越多的生产部门。这些不同的生产部门，受到各种因素的影响和制约，会在增长速度、就业人数、在经济总量中的比重、对经济增长的推动作用等方面表现出很大的差异。 3.支柱产业：在一定时期内,构成一个国家或地区产业体系的主体,具有广阔的市场前景、 技术密度高、产业关联度强、发展规模、经济效益好,对整个国民经济起支撑作用的产业。 4.产业组织：生产同一类或具有密切替代关系商品的企业构成和相互关系，以及由此影响 市场运行效率。合理的产业组织是产业资源合理配置及有效利用的前提条件。 5.SCP：即从市场结构（Structure），市场行为（Conduct），市场绩效（Performance)， 对某行业进行分析的工具。 6.TOT：Transfer-Operate一Transfer的简称，即将建设好的公共工程项目，移交给投 资者进行一定期限的运营管理，该投资者利用获取的经营权，在一定期限内获得收入。 在合约期满之后，再交回给所建部门或单位的一种融资方式。在项目移交中，政府或其所设经济实体将取得一定的资金以再建设其他项目.

7.BOT：国家或者地方政府部门通过特许权协议，授予签约方承担公共性基础设施项目的 融资、建造、经营和维护；在协议规定的特许期限内，项目公司拥有投资建造设施的所有权，允许向设施使用者收取适当的费用，由此回收项目投资、经营和维护成本并获得合理的回报；特许期满后，项目公司将设施无偿地移交给签约方的政府部门。 简答题： 1.简要分析我国环保产业的市场结构？ 市场集中度：我国环保产业中大多数固定资产的规模经济都比较小，少部分固定资产的规模经济能比较大。由此可见，我国环保产业属于分散型产业，产业内企业之间的竞争比较激烈。而且，所有的环保企业都主要集中在沿海、沿江等经济较发达的地区。环保产业的这种空间布局，更加导致了产业内部的过度竞争。 产品差异化：环保产品面临着不同偏好的消费者，尤其是环保产品和服务还应适应千差万别的自然条件，因此环保产品和服务必须多样化。我国环保产品的性质、结构、功能等方面的差别化程度不大，偏重于产品的生产，而其它方面，如环保技术开发、资源利用、环保咨询等方面则比较薄弱。而且，我国环保产品的开发、生产、使用等各个环节往往相互脱节，不能满足不同层次、不同地区的需要，甚至很多环保产品在实际使用中无法发挥应有的作用，造成大量财力、物力的浪费，许多环保产品不得不依赖进口。 行业壁垒状况：由于我国过去环境问题比较严重，一直以来对环境污染治理的要求不是很高，于是，许多技术、设备落后的小规模企业得以进入，并且目前已经成为我国环保产业的主体，相反，那些高科技的大规模企业很难进入。我国环保产业目前的进入壁垒是较低的。 而与此同时，在环保产业内，又有许多亏损的企业却在作苦苦挣扎，不能从产业内顺利退出。这种低进入壁垒、高退出壁垒的壁垒组合必然导致环保产业内的过度竞争。

当前宏观经济形势对房地产市场的影响

当前宏观经济形势对房地产市场的影响 房地产与国民经济有着密切的经济联系。国民经济发展水平决定房地产业的发展水平，房地产的发展又促进国民经济的发展，二者相互依存，相互促进。我国目前的宏观经济形势对房地产市场的影响应当辩证地看待：有积极的一面，也有不利的一面。 一、首先从积极的一面来说，1999年政府提出的指导性经济增长指标是7％左右，低于上年GDP增长的实际值，这是从优化结构，提高质量和效益的要求和计划要留有余地的角度考虑的。但在实际操作中，政府会努力争取更好的结果。从我国的“赶超”战略、下岗就业问题和居民的预期出发，政府不会满足于把争取7％的GDP增长率作为1999年的目标。 GDP增长由三个方面组成：出口、投资和消费。消费与投资是国内需求。目前我国出口增长为负值，那么也就是说，GDP增长全部依赖于国内需求。1998年投资增长支撑GDP增长5个多百分点，消费增长只占2个百分点，今年的情况不会有太大改观，还得靠投资来支撑经济增长。1998年国家发行1000亿债券作为基础设施建设，定了6个方面，其中包括住宅建设，这表明政府对住宅建设这一新的经济增长点的充分肯定，这也说明我国房地产市场发展的政策空间是很宽松的。投资需求的另一大块民间投资，相信在政府的努力下将会启动起来，根据前不久《工商时报》做的调查，现在民间投资的首选方向是房地产。这说明了政府和民间对投资房地产的信心。 长期以来，我们往往只把住宅看成经济建设的结果，经济建设发展了，住宅建设也相应发展，经济过热了，就压缩基建规模，砍住宅建设。现在终于认识到住宅建设不仅是经济建设的结果，而且是经济建设的动力，通过住宅建设，能拉动经济增长。住宅建设对经济增长的带动作用，体现在投资和消费两方面：在投资方面，住宅建设必然要消耗相关的各行业产品，有一个诱发系数，住宅建设投资1万元，对经济的拉动为1.9－1.92万元；住宅进入市场后，对消费市场还有一个带动系数，为1.3－1.4。据统计，目前我国城镇人均住房面积仅8平方米，城市里还有6000万无房户，有三分之二的省份，居民住房低于全国平均水平，改善居住条件的需求很强烈。要使我国城镇居民住房的潜在需求得到满足，需要投入的资金无疑是相当大的，这种投资，在我国宏观经济形势不景气的条件下，可谓适逢其时。 宏观经济形势对房地产市场的有利影响还体现在随着我国城市化进程加快，将会给房地产市场的发展带来巨大的潜在需求和提供有利条件。据国家统计局1997年的资料表明，我国从80年代末到90年代中后期，我国城市年均增长近5％。由城市增长引起人口增长弹性为0.53，而由人口增长引起城市增长弹性为1.9，统计期间拉的愈长，这两个弹性之间的反差就愈大，总人口基数大和城镇人口对城镇增长的影响显然比后者对前者有更强的作用，由城镇人口增长引起的新增住房增长弹性的时序变化是递增的。因此，由城镇居民人口增长产生的住宅需求无疑是巨大的。 宏观经济形势要求房地产业在新的形势下有一个大的发展。根据统计资料，我国1998年房地产投资比1997年增长了12.6％，其中商品住宅投资增长24％，1999年一季度，房地产开发投资比同期提高了19.6％，住宅投资提高35％，反映我国房地产市场景气状况的中房指数和国房指数都呈现攀升的态势。可以看出，我国目前的宏观经济形势给房地产业提供了一个充分发展的机遇。 二、从消极的一面来说，我国目前的宏观经济形势对房地产市场的影响是多方面的，限于篇幅，本文只着重分析有效需求不足对房地产市场的影响。其实需求不足不仅仅是对房地产市场，对整个国民经济的发展的影响也是相当严重的，已成为中国当前宏观经济研究中的一个核心问题。 根据国家统计1999年公布的几项主要宏观经济数据进行测算，1998年最终消费增长对GDP增长的贡献只有30％多，达到历史最低点，表明消费需求不足已成为中国需求不足的主要内容，尽管资本形成的贡献率已超过60％，但其中起主要作用的是政府投资，而民间投资增长则相对缓慢。造成这样一种投资格局的原因同样是消费需求不足，因为投资需求与消费相比，毕竟是一种派生性需求，而消费需求是最终需求，

资源环境经济学

《资源与环境经济学》教学大纲 一、教学目标 资源与环境经济学是用现代经济学的方法研究自然资源与环境资源配置问 题的科学，属于西方经济学的分支学科，具有前沿性、综合性和应用性等特征。通过《资源与环境经济学》的教学与课堂讨论，使同学们了解到国内外的资源 与环境保护的形势，掌握资源与环境经济学的基本理论与发展动态，提高运用 所学理论分析资源与环境问题的能力，树立统筹人与自然协调发展的科学观念。 二、教学内容 第一讲 导论 第一节资源与环境经济学的研究对象 第二节资源与环境经济学的诞生及成就贡献 第三节资源与环境经济思想的发展演变 第四节资源与环境经济学未来的发展方向 第二讲 可持续性问题 第一节可持续性问题的由来 第二节可持续性的概念 第三讲 资源配置理论 第一节效率与最优化 第二节在市场经济中实现有效配置 第三节市场失灵、公共政策与环境 第四讲 自然资源管理 第一节不可再生资源经济学 第二节可再生资源经济学——森林资源 第三节可再生资源经济学——渔业资源 第五讲 环境污染控制 第一节污染控制目标 第二节污染控制工具/手段 第六讲 环境资源评价 第一节成本收益分析 第二节市场价值法 第三节替代市场价值法 第四节假想市场价值法

三、主要参考教材 1.沈满洪，2007. 《资源与环境经济学》，中国环境科学出版社。 2.Perman, Roger, Yue Ma, James McGilvray, Michael Common, 200 3. Natural Resource and Environmental Economics, 3rd edition. 罗杰. 珀曼等，2002. 《自然资源与环境经济学（第二版，1999）》，中国经济出版社 3.Jon M. Conrad, 2010. Resource Economics, 2nd edition. 四、作业与考试 作业：40% 课堂讲座（presentation）：20% 课程论文：40% 通过阅读一定数量的资源与环境经济学文献，并在此基础上就某个问题 写作一篇不少于3000字的规范论文。 五、任课教师 张自斌zbzhang@https://www.sodocs.net/doc/854871955.html, 办公室：经济学院414-2

杭州房地产投资潜力城市分析

房地产投资潜力都市分析(浙江省杭州市) 目录 都市概况 第一部分：宏观经济与政策环境分析 2004上半年都市差不多情况的快速一览（表格） 一、区域宏观经济运行情况 1、GDP 2、固定资产投资 3、人均可支配收入 4、都市化程度 5、恩格尔系数 二、政策环境 1、土地政策

2、房地产金融政策 3、房产政策 4、政策阻碍和展望 第二部分土地市场分析 一、历年土地供应状况 二、2004年1-9月土地出让分析 三、土地成交情况分析 1、土地出让金 2、未成交情况 3、现场竞标分析 四、土地出让价格分析 1、用途分析

2、区域分析 3、都市之间对比 4、地价指数 5、地价占房价的比例 五、土地市场展望 第三部分房地产市场分析 一、房地产投资状况 二、房地产供应分析 1、房地产供应总量 2、房地产供应结构特征 三、商品房销售分析 1、销售情况

2、供销平衡度 3、空置率与空关率 四、市场需求分析 1、人均居住面积 2、现状及中意程度 五、房价收入比 六、商品房价格 七、房地产展望 附录一：杭州市2004上半年土地出让具体情况（部分）附录二：杭州市区基准地价标准(容积率≤2.0) 附录三：杭州市区土地级不划分范围 附录四：2004年杭州要紧楼盘介绍

房地产投资潜力都市分析（浙江省杭州市） 都市概况： 杭州市位于浙江省北部，处北纬30度16分，东经120度12分。面积16596平方公里，人口636万。都市居民以汉族为主，有回蒙、朝鲜、畲等27个少数民族。辖上城、下城、江干、西湖、拱墅、萧山、余杭7个区，富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县5个县（市）。 杭州市是我国七大古都之一。自秦始皇置县治至今已有二千二百多年历史。五代吴越国和南宋曾在杭州建都。杭州是全省政治、经济、文化、金融、旅游中心，全国风景旅游都市和历史文化名城。

资源与环境经济学复习重点

第一章 1、资源的概念： 指在一定的社会经济条件下，人们所发现的有用且稀缺的物质、能量及其功能过程的总和，它们往往以原始（自然）状态进入生产过程或直接进入消费过程以提高人类当前或未来的福利。 资源经济学角度考虑： 1）具有用途并产生价值的物质 2）资源本身是一个动态的概念。 （信息、技术的变化，人们能够拓宽资源的范围） （随着人们需求、物质相对稀缺性的变化都能将以前没有价值的物质变成资源） 3）稀缺性。在资源经济学的研究对象中强调资源的数量和人们的需求相比的数量是有限制的，有别于资源与环境科学中的资源范畴。 4）天然性： （强调资源以自然或以原始物质形式进入人类的经济过程） 2、资源的分类 非再生资源: 1)又称为不可更新资源或耗竭性资源2)资源的存储量一定,主要是矿产资源,如煤炭、石油、 可再生资源: 1)又称可更新资源或非耗竭性资源2)该类资源的存储量是在自然过程中或在人类参与下可以更新或持续补充 2可再生资源与不可再生资源之间的联系： 1.在可再生与不可再生资源之间并不存在绝对的界限 2.资源的合理利用与保护，可以避免可再生资源成为不可再生资源或者非再生资源对经济发展的制约 3、共享资源 指没有明确的所有者或虽具有法律上的所有者，但不能行使其权利的例如：公海、草原、河流 4、资源的基本特性 1整体性(资源之间相互联系、相互制约、构成一个有机的整体)

2地域性(区域具有资源优势，资源分布具有明显的地域性) 3多用性(可以在多种用途之间分配，如水资源) 4数量有限性与潜力的无限性(数量在技术一定条件下是有限的) 第二章 1、资源稀缺的概念: 由资源的自然有限性所引起的在经济上表现为只有通过竞争才能取得和使用资源的一种状态。主要标志：资源在市场上价格的存在。 2、资源稀缺与资源短缺，资源短缺是怎么回事，举例，判断 稀缺：经济社会中资源的一般内在性质，是指一般的、所有的资源而言。 短缺：是资源的一种个别性状，是相对于其他资源而言的一种市场上相对供不应求的现象，反映着某种资源在市场上供应的程度和供求状况。 两者之间存在联系但变化不总是一致的。稀缺是永久的而短缺是暂时的。 稀缺是一个动态的概念，具有时间属性。 3.两个模型概念： 边拓模型是指相对于资本和劳动的供给量来说自然资源的供给量非常充足的一种经济状态。 李嘉图模型是指原材料生产的单位成本随生产规模的增加而增加，资源可用性受目前利用率和累积用量影响的一种状态。举例：农地 4、两者的函数模型判断 边拓模型中：g(*)函数表现为不变的规模报酬；生产可能性曲线PPF为直线，且平行地向外推移（图2-2）。由于自然资源充裕，自然资源产品生产函数为不变规模报酬(!)，资源可随劳动资本的投入而扩大，最终产品G的生产受制于劳动或资本的限制，而非自然资源。 李嘉图模型中：g(*)表现为递减的规模报酬；存在自然资源利用的约束。即L1的增加速度比R0的增加速度快——成本增加定律；生产可能性曲线为弧线型，以一种不对称的方式向外推移（图2-1）。 5、两个模型的比较反映的实质是生产要素之间的替代率： 理解： n 通过两个模型的比较，可以找到反映自然资源产品稀缺性变化的指标，即生产要素之间的替代率。 n 追求G最大化的经济系统中，两种要素的相对价值由他们在生产G的过程中相互替代的比率决定，该替代率也就是G 等产量曲线与PPF在切点的斜率。 n 在PPF上，如果斜率越来越小，R0就越有价值，或越稀缺；反之，则L0越有价值，越稀缺。在图2-1中，显示出R0 的相对价值随经济扩张而提高的特征。在图2-2中则显示出不变的相对价值和稀缺。

房地产投资对经济增长的影响研究

房地产投资对经济增长的影响研究 房地产投资对经济增长的影响研究 一、房地产投资现状 虽然我国房地产市场发展较晚，但由于房地产业在我国经济中占据重要地位，类似的定量研究也不在少数。从短期看房地产投资比非房地产投资能更好的预测经济增长，而从长期来看经济增长能同时引导房地产投资和非房地产投资的增长。研究认为除中部地区外，全国、东部和西部房地产投资和经济增长均存在相互反馈作用；房地产投对经济增长的贡献和影响受地区经济发展水平影响而存在差异。与此同时，由于城市房地产投资刺激的局部繁荣而引发的问题也日益突出，房地产投资增速居高不下，与同期社会经济增长水平、居民收入水平极不匹配，部分城市房地产投资过度等情况相当严重，房地产投资与经济增长不协调发展已成为事实，并且愈演愈烈。房地产投资增长速度高于国民经济增长速度，房地产价格增长速度也大大高于国民收入增长速度，房地产开发投资和房价同时脱离正常增长，长期的不协调势必影响经济的快速稳定发展。从长期来看，任由这种不协调发展的状况蔓延开来，对房地产业的健康发展、经济增长与稳定、社会安定团结都形成潜在的威胁。因此，房地产投资与经济增长的互动关系，对于了解房地产投资对国民经济增长的影响作用以及使之达到最佳平衡状态，制定房地产业相关政策有着很强烈的理论和现实意义。 二、房地产投资对经济增长的影响 经过改革开放30多年的发展，中国房地产业经历了很大的变化，

从2011 年的统计年鉴的数据得出，房地产业的增加值在中国第三产业增加值构成中的比重分别为：1978年的9.15%、1998年的11.23%、2010 年的12.89%。可见，其增加值在中国第三产业增加值构成中的比重不断上升，而第三产业在国民经济的占比也在不断上升。因此，房地产业增加值占国内生产总值的比重也是在不断上升，房地产业的重要本文由毕业论文网收集整理性可见一斑。房地产投资结构也生了很大的变化，房地产投资与经济增长之间的互动关系也在不断变化之中。房地产业还是国民经济的先导产业。先导产业是指在一国经济的某个阶段，能对产业结构和经济发展起着导向和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业。房地产的产业链比较长，房地产业的发展需求对其他行业的发展具有“引致需求”的促进作用。比如钢铁、家居装饰及建材等行业，通过产业关联效应对GDP 增长具有间接的贡献作用。另外，还可以通过拉动消费，对GDP 增长具有“引致消费”的贡献作用。 三、房地产投资与经济增长之间的关系 近年来，随着房地产投资规模的不断扩大，房地产投资对经济增长的作用也在不断提高。目前理论界主要采用直接计算法和投资乘数法两种定量方法来考察房地产投资对经济增长的拉动作用。但由于第一种方法测算时只考虑由固定资产投资形成的固定资本形成总额对经济增长的直接贡献，没有考虑投资品行业收入增加所推动的一系列次级消费的增加。投入产出投资乘数法较好地弥补了直接计算法这一

房地产宏观经济环境分析

中国房地产宏观经济环境分析 宏观经济环境包括：经济、政策、技术、社会、自然环境。所以本文将中国房地产从这五个方面进行分析。 一、房地产经济环境分析： （一）、什么是经济发展 一个国家摆脱贫困落后状态，走向经济和社会生活现代化的过程即称为经济发展。经济发展不仅意味着国民经济规模的扩大，更意味着经济和社会生活素质的提高。 就当代经济而言，发展的含义相当丰富复杂。发展总是与发达、与工业化、与现代化、与增长之间交替使用。一般所指的经济发展包含四种含义：（1）、经济增长。即一个地区在一定时期内的产品和服务的实际产量的增加，经济增长的实质是规模不断扩大的社会再生产过程和社会财富的增殖过程。测量指标一般用国民生产总值来衡量经济增长水平和速度。 （2）、结构变迁，即指产业结构的变化，这是广义的产业结构变化，包括分配结构，职业结构，技术结构，产品结构等，以及各个层次上的经济结构的变化。 （3）、福利的改善，即社会成员生活水平的提高。发达地区与欠发达地区居民收入水平存在巨大差异，政府必须采取有力的政策措施使欠发达地区的教育、医疗、文化、营养、健康、公益事业等有基本的保障。 （4）、环境与经济可持续发展，即经济发展不能以危害环境为代价，可持续发展要求一个国家或地区的发展不应影响其他国家或地区的发展，可持续性意味着维持乃至全人类福利的自然资源基础，使生态环境和经济社会协调发展。

（二）、什么是对外贸易 对外贸易亦称“国外贸易”或“进出口贸易”，简称“外贸”，是指一个国家（地区）与另一个国家（地区）之间的商品、劳务和技术的交换活动。这种贸易由进口和出口两个部分组成。对运进商品或劳务的国家（地区）来说，就是进口；对运出商品或劳务的国家（地区）来说，就是出口。这在奴隶社会和封建社会就开始产生和发展，到资本主义社会，发展更加迅速。其性质和作用由不同的社会制度所决定。 对外贸易不仅把商品生产发展很高的国家互相联系起来，而且通过对外贸易使生产发展水平低的国家和地区也加入到交换领域中来，使作为一般等价物的货币深入到他们的经济生活中，使这些国家和民族的劳动产品日益具有商品和交换价值的性质，价值规律逐渐支配了他们的生产。随着各国的商品流通发展成为普遍的、全世界的商品流通，作为世界货币的黄金和白银的职能增长了。黄金和白银除去具有货币一般购买手段之外，还被用来作为国际支付、国际结算与国际信用的手段。随着黄金、白银变成世界货币，产生了形成商品世界价格的可能性。世界价格的形成，表示价值规律的作用扩大到世界市场，为各国商品的生产和交换条件进行比较建立了基础，促进了世界生产和贸易的发展。通过对外贸易，参与国际分工，节约社会劳动，不但使各国的资源得到最充分的利用。而且还可以保证社会再生产顺利进行，加速社会扩大再生产的实现。 （三）、什么是通货膨胀 通货膨胀在现代经济学中意指整体物价水平上升。一般性通货膨胀为货币之市值或购买力下降，而货币贬值为两经济体间之币值相对性降低。前者用于形容全国性的币值，而后者用于形容国际市场上的附加价值。两者之相关性为经济学上的争议之一。纸币流通规律表明，纸币发行量不能超过它象征地代表的金银货币量，一旦超过了这个量，纸币就要贬值，物价就要上涨，从而出现通货膨胀。通货膨胀只有在纸币流通的条件下才会出现，在金银货币流通的条件下不会出现此种现象。因为金银货币本身具有价值，作为贮藏手段的职能，可以自发地调节

房地产投资与风险分析

目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)

房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析

资源与环境经济学复习资料 南京林业大学

1.环境:指影响人类生存和发展的各种自然因素和社会因素的总和,是相对于主体而言的客体,分为自然环境和社会环境. 2.环境的作用与意义:1)是人类不可缺少的生命支持系统2)为人类的生活和生产提供物质基础3)为人类提供消纳废物的场所,即沉库服务4)为人类提供美学和精神上的享受,为人类的艺术创作提供灵感 3.环境特点:稀缺性;非独占性和非排他性;外部性 4.环境阈值:环境在其长期的演化过程中,具有一定的自我调节能力,但这种能力又是有限的. 5.环境问题:指因自然变化或人类活动而引起的环境破坏和环境质量变化,以及由此给人类的生存和发展造成影响的问题.分为原生环境问题和次生环境问题. 6.原生环境问题:第一类环境问题,指由于自然环境本身变化引起的,没有人为因素或人为因素很少的环境问题.如火山爆发;地震;海啸;台风;旱灾等自然力引发的灾害所导致的环境问题. 7.次生环境问题:第二类环境问题,指由于人类活动作用于人们生活的环境所引起的环境质量的退化,以及这种退化反过来影响人类的生产和生活.如生态破坏、环境污染生态破坏:主要是人类开发、利用资源不当引起的.例如过度放牧引起的草原退化,大量土地开垦造成的水土流失环境污染:人类在生产生活中排除的废弃物和余能进入环境,积累到一定程度从而对生态系统产生一系列扰乱和侵害,并反过来对人类生产不利的影响 8.环境问题的实质:1)人类经济活动索取资源的速度超过了资源本身的再生速度,造成资源枯竭和生态环境退化2)向环境排放废弃物的数量超过了环境的自净能力,干扰了自然界的正常循环,甚至影响到全球气候的变化 9.两条曲线:环境库兹涅茨曲线:格鲁斯曼1990年根据库兹涅茨曲线原理提出了~学说,即环境质量同经济增长呈倒U型曲线关系.纵:污染程度横:人均收入资源依赖性曲线:一个区域社会对自然资源的依赖性呈现倒U形曲线轨迹.纵:资源依赖程度横:工业化进程工业化初中后期对自然资源依赖性先增大后减小对发展中国家的启示:1)发展中国家面临的发展条件与工业化国家当初面临的条件不同(越早发展的国家面临的资源与环境问题越小;而发展中国家这些条件不具备).2)实际上,当前发展中国家的工业化道路是借鉴了西方国家的传统模式.3)目前发展中国家的实际表明无法等待曲线的转折点.4)中国必须积极创建资源节约型、环境友好型,使得环境库兹涅茨曲线尽快平稳向右移动直至出现稳定下降.路径①加强科技创新,提高资源生产率②加强制度创新,建立起资源节约型、环境友好型的激励机制和约束机制. 10.经济资源:指能够用于生产产品和服务的一切自然的、人类的以及已生产出来的资源,如土地、矿藏、资本设备、劳动力等.而人们的消费欲望是无限的.11.经济学:研究社会如何使用稀缺资源来产生有价值的商品,并把它们在不同人之间进行分配.即如何实现资源的最佳配置. 12.稀缺资源最优配置应至少满足两点:1)稀缺资源应用于生产消费者最需要的产品2)稀缺资源应尽可能多地生产效率高的生产者使用 13.环境管理:通过制定法律法规、政策的制定,对人们自身思想观念和行为进行调整,以求达到人类社会发展与自然环境的承载能力相协调 14.市场:通过相互作用使交易成为可能的买方和卖方的集合(并非单一的交易场所) 15.市场机制:是指通过市场价格和供求关系变化,以及经济主体之间的竞争协调生产与需求之间的联系和生产要素的流动和分配,从而实现资源配置的一套系统.核心是价格与竞争机制. 16.在理想市场状态下,个体利益最大化可导致资源的有效配置显然竞争市场比非竞争市场在资源配置上更有效率. 16.帕累托最优:指这样一种资源配置状态,在该状态下,任何资源配置的改变都不可能使至少一个人的福利状况变好而又不使任何人的状况变坏 福利:人们对享受或满足的心理反映或主观评价,是评价社会活动和经济活动的标准 帕累托改进:如果改变资源配置会使每个人的境况都较前变好了,或者至少一个人的境况变好了而没有一个人的境况变坏,那么现存的资源配置就没有达到帕~,在这种情况下,按一定的方向调整现存的资源配置,就可以提高资源配置的效率,从而使社会经济福利提高称为~

资源与环境经济学重点

一、资源的配置 1、现有资源储备：是一种按目前价格开采，能够产生利润的已经探明资源。现有资源的数量可以用一个数字来表示。 2、潜在资源储备：是与人们为获得这些资源而愿意支付的价格紧密相关的。价格越高，潜在储备量越大。用函数定义要比用一个简单的数字定义要准确的多。 3、资源禀赋：表示地壳中本身中所包含的自然资源，它只是一个地理学概念，而不是经济学上的概念。因为它的数量与资源价格毫不相干。 4、可再生资源基本特征：(1)资源本身具有可再生(更新)和自我恢复的能力(但是这一能力是有限度的)。(2)可储藏性。 5、非再生资源基本特征：非再生特性、资源消耗的不可逆性、可循环利用性。 6、非再生资源开发利用中的生态补偿机制： 所谓生态环境补偿，不仅包括生态功能的补偿，还包括污染环境的补偿。还包括对因环境保护丧失发展机会的区域内的居民进行补偿，以及为增进环保意识、提高环保水平而进行的科研教育支出。为了实现非再生能源资源的可持续开采利用，关键是建立生态环境补偿机制。其理论依据为资源有价论、外部不经济论。即对有益于生态服务的行为主体（当地居民）进行的补偿。对资源所在地居民因资源开发导致的生活或生产发展的机会成本的庄家，必须进行经济补偿。这种补偿可以是直接的现金补偿，如对遭受土地破坏的农户直接给予青苗补偿费、人员安置费等；也可以是对矿区产业结构转型的其他手段补偿和环境修复的技术补偿。这部分补偿的主体是政府，比如直接给予财政补贴，财政援助，优惠贷款，减免收费，实施利率优惠，劳保待遇，对有利于环境保护的行为予以鼓励。 7、可再生资源的生态增长模型： （1）几何增长模型：即假设种群大小的变化率为一常数，而为分布密度无关，这种种群增长模型称为几何增长模型。一年生植物或单世代昆虫适用（每代只繁殖一次，母体繁殖后便死亡）。（2）指数增长模型：有机个体几乎是连续繁殖的。（3）逻辑斯谛模型：当种群大小与载容量相等时，种群增长停止，而种群数量保持不变。 8、无限环境条件下待开发种群数量动态的基本特征： （1）群体总数取决于生物学因素和人类社会行为因素。（2）最优管理：资源开采控制侧重于对种群规模或资源存量的最优控制。（3）在无限环境条件下，可再生资源的生态增长服从指数增长模型。不能用作长期预测。 9、有限环境条件下待开发种群数量动态的基本特征： （1）资源的发展演变都会受自然因素和社会经济因素的影响。其中，在自然因素中，除了前面提到的初始规模、生长率、死亡率和时间之外，还包括：种间竞争、空间限制、生存条件。（2）用来刻画有限环境条件下待开发种群数量动态特征的最为常用的基本数学模型为逻辑斯谛模型（S型曲线）。 10、森林资源的经济分析： （1）森林资源的特点：投资期很大（一般为25年），外部效应，使有效管理很难。（2）生物学决策：年树木最大生长量（3）最大年平均增量 =树木生长累积量（木材体积）/ 树年。（4）经济决策：考虑树木的价值、贴现、种植与砍伐成本等因素。净收益的现值最大时为最优砍伐时间，即当延期砍伐（如1年）的边际成本 = 其边际收益时，净收益现值最大。最优砍伐时间还取决于砍伐后是否马上重新种植树木。如果重新种植，延迟砍伐的成本增加了一项，即延迟再种植

房地产投资潜力城市分析

房地产投资潜力城市分析 Updated by Jack on December 25,2020 at 10:00 am

房地产投资潜力城市分析(浙江省杭州市) 目录 城市概况 第一部分：宏观经济与政策环境分析 2004上半年城市基本情况的快速一览（表格） 一、区域宏观经济运行情况 1、GDP 2、固定资产投资 3、人均可支配收入 4、城市化程度 5、恩格尔系数 二、政策环境 1、土地政策 2、房地产金融政策 3、房产政策 4、政策影响和展望 第二部分土地市场分析 一、历年土地供应状况

二、2004年1-9月土地出让分析 三、土地成交情况分析 1、土地出让金 2、未成交情况 3、现场竞标分析 四、土地出让价格分析 1、用途分析 2、区域分析 3、城市之间对比 4、地价指数 5、地价占房价的比例 五、土地市场展望 第三部分房地产市场分析 一、房地产投资状况 二、房地产供应分析 1、房地产供应总量 2、房地产供应结构特征

三、商品房销售分析 1、销售情况 2、供销平衡度 3、空置率与空关率 四、市场需求分析 1、人均居住面积 2、现状及满意程度 五、房价收入比 六、商品房价格 七、房地产展望 附录一：杭州市2004上半年土地出让具体情况（部分） 附录二：杭州市区基准地价标准(容积率≤ 附录三：杭州市区土地级别划分范围 附录四：2004年杭州主要楼盘介绍 房地产投资潜力城市分析（浙江省杭州市） 城市概况： 杭州市位于浙江省北部，处北纬30度16分，东经120度12分。面积16596平方公里，人口636万。城市居民以汉族为主，有回蒙、朝鲜、畲等27个少数民族。辖上城、下城、江干、西湖、拱墅、萧山、余杭7个区，富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县5个县（市）。

国内房地产开发投资与经济增长关系研究综述

国内房地产开发投资与经济增长关系研究综述 采用综述方法对主要学者关于我国房地产开发投资与经济增长之间的关系问题的研究成果作了介绍和分析，在此基础上提出了此问题需要进一步研究的方向，力图为政府、房地产开发商和金融机构做出决策提供更可靠、更科学的参考依据。 标签： 研究综述;房地产开发投资与经济增长的关系;研究与展望 1 主要学者的研究成果 关于房地产开发投资和经济增长关系的问题，前人的研究大都只停留在定性分析的阶段，缺乏定量研究，且由于各学者所选取的指标和样本空间不同。 1.1 认为两者之间为双向因果关系的研究 龚宁（2007）通过对房地产投资完成额和GDP两个变量进行协整关系检验，得出两者之间存在长期稳定的均衡关系，且通过实证分析得出两者之间为双向作用。此研究结论具有一定的理论意义，但在证明两者因果关系方面缺少理论支撑。商碧元、田涛（2008）运用计量及经济学方法模型和应用统计分析软件对深圳市房地产开发投资和GDP的关系进行了定量分析，证实两者之间存在双向因果关系，且两者之间的影响存在一年的时滞。此研究比吴淑莲和龚宁的研究更进了一步，具有更实际的参考价值，但由于其所选取的样本空间只是深圳市，因此，其结论的应用具有局限性。 1.2 认为两者之间为单向因果关系的研究 现有的文献表明，国内大多数学者认为两者之间为某种单向显著的因果关系，但对于何为因，何为果意见不一。 （1）认为房地产开发投资对经济增长影响显著的研究。 费晨（2008）利用城市GDP和房地产开发投资额两个指标，搜集了武汉市1995-2006年间的数据，对武汉市经济增长和房地产开发投资之间的关系进行了分析，通过变量的平稳性检验、单整性检验、协整性分析和误差修正模型以及Granger因果关系检验，得出武汉市地区生产总值与房地产开发投资间存在长期稳定的均衡关系，房地产开发投资与GDP的增长之间为显著的单向因果关系，房地产开发投资的增长带动了GDP的增长，而根据GDP的波动不能有效的预测房地产开发投资的变动。邹朝福（2009）以昆明市为例，对城市房地产开发投资进了详细的分析，得出房地产开发投资对区域经济发展的影响比较显著，政府应该制定一些政策措施来控制房地产开发投资的规模，使之与区域经济发展和市场