建设工程优先受偿权与银行抵押权

建设工程优先受偿权与银行抵押权

在建设工程价款优先受偿权与一般抵押权并存的情况下，何者优先，存在分歧。一种观点认为，该优先受偿权并没有经过登记，没有实行公示，因此第三人很难知道，而一般抵押权大多经过了登记，所以根据我国《担保法》第54条规定，抵押物已登记的先于未登记的受偿，应当由一般抵押权优先。第二种观点认为，该优先受偿权应当优先于一般抵押权受偿，否则，会出现定作人于该优先受偿权设定后，再在标的物上设定抵押权，使该优先受偿权不能实现。第三种观点认为，该优先受偿权与一般抵押权设立在先者受到优先保护。

合同法认为，在发生法定抵押权与约定抵押权并存的情形时，无论约定抵押权发生在前或在后，法定抵押权均应优先于约定抵押权行使。主要理由是：(1)法定权利应当优先于约定权利。(2)从法律政策上考虑，法定抵押权所担保的债权中相当部分是建筑工人的劳动工资，应予优先确保。(3)建设工程是靠承包人付出劳动和垫付资金建造的，如果允许约定抵押权优先行使，则无异于以承包人的资金清偿发包人的债务，等于发包人将自己的欠债转嫁给属于第三人的承包人，违背公平及诚实信用原则。(4)承包人法定抵押权，是法律保护承包人利益而特别赋予的权利，具有保护劳动者利益和鼓励建筑、创造社会财富的政策目的。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(2002年6月27日起施行)第1条规定："法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权"。由此可见，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、建设工程承包人的优先权与建筑物上抵押权的受偿位序

建设工程承包人的优先权相对于一般债权来说，具有优先受偿的权利，但是，在实践中建设工程的发包方为了获取资金，往往已在建设工程上设有抵押权，当同一建筑物上优先权和抵押权共存时，即抵押权和优先权竞合时，二者的受偿位序如何?合同法对此未明确规定，理论上有不同理解。第一种理解是，

优先权与抵押权同是优先受偿权，二者都要保护，所以二者都合法有效时应按

比例平均地受偿，但如果是发包人在订立抵押合同时明知没有付工程款，还把

工程抵押出去，且抵押权人也知道对方是在未付工程款仍然与之签订抵押合同的，则该抵押权不在保护之列。第二种理解是，除法律明定优先权的效力在抵

押权之先外，优先权的效力应理解为在抵押权等一般担保物权之后。我国台湾

就以判例的形式确立了这一规则，其基本理由有二：一是认为本文所称的优先

权属于债权优先权，不具有对世效力，抵押权属于物权优先权；二是从社会效

果来分析，若抵押权的效力不及优先权，银行势必不敢对建设工程的建设者(发包人)发放贷款，这对发包方与承包方都不利。第三种理解是，优先权应优先于抵押权受偿。持这种观点的人认为优先权是法定担保物权，抵押权是约定担保

物权，法定应优先于约定，并从实证的角度来论证这个问题，指出我国海商法

就规定船舶优先权比船舶抵押权优先。另外还有一个理由是，建设工程的承包

人以他的劳动力使这个建筑物有了增值，其付出的劳动要比抵押权人多，优先

权成立的时间也早于抵押权。

上述第一种理解的理由并不充分。担保物权和优先权虽都是优先受偿权，

但所保护的债权性质不一样，在两者发生冲突时，法律根据保护利益的轻重还

是有所侧重的，这在我国立法实践中已有所体现，如海商法上船舶留置权、船

舶抵押权及船舶优先权都规定了不同的受偿位序。第二种理解的理由也不成立。认为优先权优于抵押权会产生负面效果--银行不敢给工程建设者发放贷款，亦

有主观臆断之嫌。银行放贷考虑的是借款人的资本、信用和偿债能力，借款人

的建设工程是否有优先权属于非决定性因素。第三种理解从我国海商法的有关

规定就推断出法定的担保物权优于约定的担保物权，缺乏说服力。笔者赞同第

三种理解，不过是从另一种角度来阐明。当抵押权与优先权在同一建筑物上出

现时，是权利产生了交叉，亦即权利发生了冲突。解决这个问题的一个重要办

法是对冲突的权利进行价值衡量，比较法律所保护利益的轻重，然后作出取舍。法律之所以赋予建设工程承包人的优先受偿权，除为了保障承包人工程款这一

债权的实现外，更重要的是为了保护建筑工人的工资收入，因为建设工程中凝

结着工人的劳动价值，工程款中包含着工人的劳动力价格，它的取得是承包人

能够支付工人工资的先决条件，应对工人的工资、雇工的报酬加以特殊保护。

相对而言，抵押权所保护的债权多为一般债权，其重要性要小于工资债权。通

过比较，我们就不难作出将建设工程承包人优先权的效力置于抵押权之先的选择。

三、法理探析

《中华人民共和国合同法》286条的规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照

建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或

者拍卖的价款优先受偿。

1、留置权论。

有学者认为建设工程款优先受偿权的性质是种留置权，类似于承揽合同中

的留置权的概念，是种不动产的留置权。这种观点被大部分学者否定。留置权

之所以能得到优先权，首先是出于对付出对价一方的权利保护，但还有个重要

的原因就是为了保护他物权的稳定性。因此在留置权成立的条件中一个很重要

的要件就是行使权利的一方要对提出留置权所指向的标的物存在着实际占有，

如果他没有实际占有此标的物，那么他是没权利提出留置权的。显然提出建设

工程款优先受偿权的一方是不太可能实际占有建设工程的。因此建设工程款优

先受偿权并不能等同于不动产的留置权。

2、抵押权论。

有的学者认为建设工程款优先受偿权是种特殊的抵押权，一般的抵押权是

由双方当事人之间合意而形成，建设工程款优先受偿权作为一种特殊的抵押权

是基于《合同法》286条的相关规定而法定产成的，是一种法定的抵押权。反

对的学者认为这种观点看似很好地解决了"留置权说"关于"占有"的缺陷，但此

说法也不是完满的。抵押权能得到优先受偿的一个重要原因是出于对公示公信

的保护，如果抵押权没能登记公示，那么是没什么公信力可言的，也就不能对

抗善意第三人，就更谈不上什么优先受偿了。而建设工程款优先受偿权无须登

记程序即可取得优先权。因此，有学者认为建设工程款优先受偿权也不是法定

的抵押权。

3、优先受偿权论。

有学者认为建设工程款优先受偿权是种特殊的、独立的优先受偿权利，根

据《合同法》286条规定来看，它有这么三个特点。一、承包人为标的物增值

付出了对价，无须对建筑物存在实际占据(区别于留置权)；二、无须登记就取

得优先权利(不同于抵押权)；三、这种权利效力是法定的，无须得到双方的合意。

四、法律限制与实践冲突

(一)权利主张在法律上的限制

1、提出权利主张时间上限制

根据最高人民法院2002年6月在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第四条中指出：建设工程承包人行使优先权的期限为

六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。也就

是说承包人一旦超过了上述六个月的期限就等于主动放弃了此项优先权。值得

注意的是，《批复》中特别指出关于六个月的期限的限制规定至《批复》下发

六个月后施行。这意味着，在2003年1月前竣工的工程项目承包人主张建设工程款优先受偿权没有特定的时间限制，在2003年1月后竣工的工程项目，自竣工日起六个月，承包人未向发包人主张建设工程款优先受偿权，则其不再享有

优先受偿权。为确保自身权益，充分行使建设工程款优先受偿权，承包人在今

后承接建设工程时，就主张建设工程优先受偿权的期限与发包人作出特别约定，以延长权利主张的期限。

2、受偿权范围上的限制

《批复》第三条指出：建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工

作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的

损失。也就是说《批复》对建设工程优先受偿权受偿的范围做了严格的限制。

除了承包人工作人员报酬、材料款等在工程建设中实际支出的费用，其他的费

用不能享受优先权。这里的其他费用包括发包人违约对承包人所造成的损失、

违约金等。那么对于发包人违约所造成损失、违约金等基于发包人违约形成的

债权，承包人可以通过一般的民事权利主张，以诉讼或非诉讼形式向发包人进行催讨，这种催讨可以和建设工程价款的优先受偿权的主张同期进行，二者并不矛盾，只是前者与后者相比缺少了特定的救济方式和保障。

在实践中很多发包人会向承包人承诺给予承包人提前竣工的奖金。那么提前竣工奖金能不能算在受偿权范围内?笔者认为应当在此范围内。首先，从建设工程款优先受偿权的立法本意来看，立法者给予此项优先权是因为施工方对于建筑物的增值作出了巨大贡献，那么如果施工方提早竣工的话，施工方必定支付更多的对价，对发包人作出了更大的贡献，那么就理应得到更多的保护；其次从《批复》的文字去理解，《批复》中指出的范围是"工作人员报酬、材料款等实际支出的费用"，可以看出《批复》主要是为了保护那些为建设工程作出实际贡献的工作人员的权利，而在实践中承包人很多是在得到发包人给予的"提前竣工奖金"后才去奖励工作人员，如果不认为"提前竣工奖金"是在此范围之内，那么等于变相地剥夺那些工作人员的奖金报酬。显然是不合理的。

(二)权利主张在实践中的冲突

1、建设工程款优先受偿权与购房人的消费权益的冲突

《批复》中指出：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

如果消费者已得到了商品房的产权，建设工程价款优先受偿权指向的应当是建设工程，也就是说当建设工程所有权属于发包人所有的话，承包人能对建设工程行使优先权。但如果消费者已经得到了产权，也就是说建设工程已经不属于发包人了，那我们怎么能让消费者用自己的财产去无辜地为发包人的过错去承担法律责任呢?

问题是很多消费者签订的是商品房预售合同，而且在预售合同无效的情况下，又应当如何处理呢?实践中会发现很多"违规"的商品房预售行为，很多开发商出于经济利益的考虑在所建商品房尚未达到法定预售条件的情况下"违规"预售期房，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款"违反法律、行政法规的强制性规定"的合同无效，那么整个买卖期房的预售合同就没有法律效力。

自然消费者无论现在还是将来均不享有对商品房的权利，在这种情况下，就不

能再适用消费者的期权优先了，建设工程款优先受偿权就应当取得优先。

2、建设工程款优先受偿权与抵押权的冲突

根据《批复》：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当

依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包

人的优先受偿权优于抵押权。也就是说当建设工程款优先受偿权与抵押权发生

冲突的时候，应当是建设工程款优先受偿权优先。

3、同一建设工程上数个建设工程款优先受偿权发生冲突

有学者认为，如果是数个建设工程款优先受偿权发生了冲突，应当以时间

先后来处理冲突。

有学者提出质疑，只要是在一个建设工程上发生的建设工程款优先受偿权，那么权利取得的原因是一致的，承包方为建设工程增值作出的贡献是一致的，

应当预见的法律后果是一致的；权利行使指向的对象是一致的。唯一的不同的，只是因为建设工程这一特殊属性所要求的在不同时期不同的需求而已。没有理

由仅仅因为时间这个并非主导，甚至不是重要的因素，而去否定那么多权利本

质上的一致性呢?因此，有学都认为只要是在同一建设工程上所产生的数个建设工程款优先受偿权发生了冲突，就应当根据承包人为建设工程所作出贡献大小

去按比例行使优先权。

建设工程价款优先受偿权问题讲解

建设工程工程价款优先受偿权问题再解（一）----权利性质与行使方 式 优先受偿权在建筑行业是一个大家耳熟能详的名词，它是承包人维护权益的“盾牌”，催讨工程款的“法宝”，有时候甚至是承包人的“救命稻草”。但是，对于优先受偿权的具体应用，却少有深入的研究，实践中也遇到许多困惑，限制了优先受偿权效用的发挥，为此，有必要对优先受偿权的相关问题进行一次详细的梳理，将连续刊载，希望能对具体工作有所帮助。 一、优先受偿权简介 优先受偿权直接来源于《合同法》第286条的规定。该条规定“承包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限支付价款。承包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 由于《合同法》的规定过于笼统，缺乏可操作性，最高人民法院于2006年6月出台了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（“批复”属于司法解释的一种），其中明确：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；工程价款优先受偿权不得对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者；有优先受偿权的工程价款为实际支出费用，不包括发包人违约所造成的损失；优先受偿权的行使期限为六个月，自建设工程竣工之日或者合同约定的竣工之日起计算。 因为是对合同法第286条的适用解释（俗称“286条款”），是银行抵押权所难以跨越的“一道坎”，各级法院都较为严格适用，由于批复较为原则，在具体适用上也有一些分歧，还需要加深理解。 权利性质。《合同法》与“286条款”均没有直接对工程价款优先受偿权的法律性质作出直接规定，而是通过明确权利行使期限、效力围等问题的方式予以间接阐述。目前，比较通行的观点认为，工程价款优先权法律性质是一种特定优先权，它来自于法律的直接规定，不是物权、债权理论的衍生，而是基于我国建筑行业的特色而设立的一种法定优先权。这种法定优先权，在权利受偿时仅次于诉讼费用、规费、税金、员工工资等，由于建筑工程多数设置了抵押权，抵押权数额较大，如果工程款没有优先权，就会是一般债权，受偿率将按照算术平均计算而受偿额较低，工程款债权将会打折受偿。

抵押权预告登记是否享有优先受偿权最高院指导案例

关于“商品房抵押预告登记”三个经典案例 分别来自《最高人民法院公报》、《人民法院案例选》、《人民司 法?案例》。 法条链接 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案 《最高人民法院公报》2014 年第9 期 ▲裁判摘要 一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。 二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对 预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。

■争议焦点：上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权上海市第二中级人民法院法院认为，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。 根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。 因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。 上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行诉王碧会等借款合同纠纷案—仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权 《人民法院案例选》2013 年第4 辑 ▲裁判要点抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能

抵押权实现过程中应注意的若干问题

抵押权实现过程中应注意的若干问题 抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，依法享有的就担保的财产变价并优先受偿的权利。我国《担保法》第33条规定:“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。《担保法》自1995年10月实施以来，我国商业银行为了保全金融债权，对贷款的担保方式，越来越多地开始采用抵押担保的方式。以我市为例，截止2002年12月底，全市金融机构贷款余额本外币合计为578.15亿元，其中抵押贷款的本外币合计为168.14亿元，抵押贷款的比例接近30%。而且随着住房、汽车等个人消费贷款的大幅增加，个人消费贷款也主要采取抵押担保的方式。所以，抵押担保是商业银行保全金融债权，维护金融秩序稳定，最大限度地减少商业银行损失的有力保障措施。从司法实践来看，人民法院执行以商业银行为申请执行人的案件，已越来越多地涉及到商业银行如何实现抵押权的问题。那么，人民法院在处理涉及抵押权的案件、特别是商业银行在实现抵押权过程中，应当注意哪些问题呢？本文试图对这一问题作一些探讨。 一、抵押权实现过程中应注意的若干问题 （一）土地与房屋分别抵押的问题 司法实践中，房屋所有权人作为抵押人将房屋和土地分别抵押给不同的抵押权人的现象时有发生，这就给抵押权人实现抵押权带来了很大的问题。这种现象的出现，主要原因是因为我国房产管理和土地管理分别隶属于不同的行政部门，他们办理抵押权登记所遵循的程序与规则又是依据不同的上级行政主管部门所制定的规章或规章以下的规范性文件而进行的。《担保法》第42条第2项在规定抵押登记部门时明确规定:“以城市房地产或者乡

建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序

建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序 《合同法》第286条赋予了建筑工程承包人在发包人逾期不支付工程款的情形下，有权就该工程价款优先受偿。实践中存在这种建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利相冲突时，其受偿顺序应当如何确定的问题，下面笔者就承包人优先受偿权与抵押权、承包人优先权与消费者房屋过户登记请求权、承包人优先权与抵押权及消费者房屋登记过户请求权三者、同一建设工程上存在多个承包人优先权等冲突进行分析，以期辨清各种权利之间的受偿顺序。 一、承包人优先权与抵押权的冲突如何解决 《最高人民法院关于建设工程价款优先权受偿权问题的批复》(以下简称最高院《批复》)第1条规定：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”一方面，从民法原理上讲，法定权利应当优先于约定权利，承包人的优先权是法律为了保护承包人的利益而特别赋予的一项权利;另一方面，因承包人在进行工程建设期间，前期会投入大量垫资，且通常欠付劳动者工资报酬，为保护劳动者的基本生存权，法律赋予优先受偿权确有必要。若允许约定抵押权先行受偿，就等同于将发包人的债务转嫁给承包人，有违公平合理原则。 在实务中，遇有承包人优先权与抵押权相冲突时，应当适用最高院《批复》第1条之规定，承包人优先受偿权优于抵押权。 二、承包人优先受偿权与消费者房屋过户请求权的冲突如何解决 最高院《批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”此条的目的旨在保护消费者的利益，与承包人的利益相比较，消费者的个体利益更加需要保护，若允许承包人行使优先受偿权，则等同于将发包人应当承担的债务转嫁给普通消费者，有违保护弱势利益的法律宗旨。 应当注意的是，此处的消费者应为普通的商品房购买者，且已经支付全部或大部分的购房款，大部分购房款即表明达到或超过全部购房款的百分之五十。遇到此类冲突，消费者房屋过户请求权优于承包人优先受偿权。 三、承包人优先受偿权、抵押权、消费者房屋过户登记请求权之间的冲突如何解决 实务中常常会出现在同一建筑物上存在承包人优先受偿权、抵押权、消费者房屋登记过户请求权三种权利并存的情况，在这样三种权利两两冲突的情形下，如何确定受偿顺序，应当详加分析。根据最高院《批复》：承包人优先受偿权优于抵押权，消费者房屋登记过户请求权优于承包人优先受偿权。依法律逻辑，消费者的权利应当是第一顺位受到保护，这也与最高院下达《批复》的目的相符合，有利于维护消费者的基本生存权。

《物权法》有关抵押权的特殊规定

《物权法》有关抵押权的特殊规定 第一，建筑物和其他土地附着物可以抵押。但是当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效； 第二，如果以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押物。抵押权实现时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物|法;律,教育.网/原;创|一同变价，但是对新增房屋的变价所得，抵押权人无权优先受偿； 第三，乡镇村企业的建设用地使用权不得单独抵押，以乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押； 第四，抵押权的效力及于抵押物的从物，但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物； 第五，抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或加工物。第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额； 第六，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是有两个例外：一个是以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等的土地承包经营权可以抵押。一个是乡镇村企业的建设用地使用权不得单独抵押，如果以乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。这里只能采用“地随房走”的原则，而不是通常采用的“地随房走，房随地走”原则。 另外需要注意的是：以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权以及招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，正在建造中的建筑物的抵押采用的是登记生效主义，其他可抵押的财产，其抵押采用的是登记对抗主义。

浅谈建设工程承包人的优先权

浅谈建设工程承包人的优先权 《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院拍卖。建设工程的价款就该就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”对于这一规定，在法学界还存在着不同的看法，本文就此问题谈一点粗浅的看法。 一、权利性质 对于这一问题目前理论上存在不同的观点。一种观点认为，此权利的性质是一种特殊的留置权，不同于《担保法》规定的物权留置；另一种观点认为，从该项权利的不需要占有、控制标的物的角度，认定其为抵押权。2002年6月11日，最高人民法院通过了关于建设工程价款优先权问题的批复。该司法解释在肯定了《合同法》的规定的同时，进一步明确了建设承包工程的工程价款优先于其他民事权利工程价款对建设工程优先受偿权的法律性质，尤其是对建筑工程价款优于抵押权和其他债权。根据这一规定，其他建设工程也可参照执行。根据这一司法解释，上述观点只是对该项权利表面特性有所揭示，未能从本质上阐明这一问题。 笔者认为《合同法》第286条规定的承包人的优先权即属于特种债权的优先权，即法定债权优先权。要弄清承包人的优先权法律性质，首先应了解什么是优先权。所谓优先权，是指当不同性质民事权利发生冲突时，某种权利依据法律规定，优先于其它民事权利实现的民事权利，可见，民事优先权是一种民事权利，具有下列特征：A、法律规定性，即民事优先权设立和优先权之间顺序是由法律来规定的，如留置权人对依法占有标的物的留置和变现优先受偿，是由担保法作出规定，不是由当事人约定和创设；B、顺序优先性，是指该权利强于其它没有优先权的权利，比其它没有优先权的民事权利优先实现；C、公示性，由于优先权大体都为物权上优先权和具有物权性质的特种债权上的优先权，因此根据物权公示原则，一般民事优先权都有具有公示威者的外部特征，如抵押权要办抵押登记。D、具有从属性和不分性。是指民事优先权不是独立一项权利，它的发生和存在是依赖于一定债权发生与存在为前提条件的，且以标的物全部受偿，不受债权部分清偿或部分转让的影响。其次，该优先权不于同担保物权，其主要的区别是，特种债权优先权，尽管肯有对抗第三人的效力，但却不是物权，仍属于债权。担保物权以主债权存在为生效条件，特种债权则是一种独立民事权利，它不仅比普通债权优先受偿，甚至比担保物权优先受偿。这是因为，担保物权所保证债权性质往往是普通的，而承包人的价款则往往是非曲直管理费和劳动报酬等，具有法律赋予先烈地位和充分保护的理由。因此，它是一种区别于担保物权优先权和其它民事优先权的一种独立的民事优先权。 二、权利成立的条件 1、主体条件。

什么是指抵押权人的优先受偿权

一、什么是指抵押权人的优先受偿权 所谓“优先受偿”是指抵押权人对抵押物卖得的价款，除了要先支付工资、抚恤金和征纳税款外，抵押权人可先行收回自己对债务人所享有的债权，优先于抵押物的所有人的所有权，也优先于其他无抵押的一般债权。债务人用抵押物清偿债务时，如果一项抵押物上设定了数个抵押权，一般应按设定抵押权的先后顺序受偿。抵押合同如果必须经登记才生效，那么应按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。如果抵押合同只需经签订便生效，按照合同生效时间的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。 二、抵押权人的优先受偿权的法律规定 法律关于优先受偿权的规定集中在《担保法》和《海商法》等法律中。根据《担保法》第三十三条、第六十三条和第八十二条的规定，债权人有权以拍卖、变卖抵押物、质物和留置物的价款优先受偿。此外，中国法律中还规定了船舶优先权和民用航空器优先权等优先权，这些优先权均是特定的，与建设工程价款的优先受偿权无关。建设工程价款的优先受偿权能否归入上述任何一类担保物权中呢? 根据《担保法》的相关规定，抵押权主要是针对不动产(如土地使用权、房屋和其他地上定着物等)而设定，质押权则针对动产和相关财产权而设定，前者不转移抵押物的占有，后者则由债权人占有质物;而留置权是基于保管合同、运输合同和加工承揽合同而产生的针对动产的担保物权。抵押权和质押权均是意定权利，即权利来源于双方当事人的约定，而留置权则是法定权利，即权利来源于法律规定，只要发生了法律规定的事实(上述特定合同的债务人不履行债务)，债权人即有留置权。

三、抵押权人优先受偿权的表现 1、有抵押权担保的债权优先于无担保权担保的债权，即抵押权人优先于一般债权人受清偿。 2、抵押权优先于执行权。 3、抵押权人享有别除权。 4、先顺位抵押权优先于后顺位抵押权。

最高法院：建设工程价款优先受偿权纠纷裁判规则集成

最高法院：史上最强建设工程价款优先受偿权纠纷裁 判规则集成 我国《合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（本文简称《工程价款优先受偿批复》）赋予了建设工程承包人就其建设工程价款享有优先受偿的效力，但由于相关规定不尽完善和明确，涉及该优先受偿权的主体、客体、适用围及其效力等问题尚存争议。本文汲取现行立法、最高人民法院的公开出版物、最高人民法院法官的著述，梳理出涉及建设工程价款优先受偿权的若干疑难实务问题，并总结、提炼相应的裁判规则，供您在司法实务中参考。感原作者的辛苦付出和卓越智识。 目录 问题1：是否应将预售登记作为消费者权利优于建设工程优先权的前提条件？问题2：建设工程优先权作为基于法律规定而产生的权利，能否放弃此项权利？ 问题3：商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存时如处理？

问题4：工程勘察、设计的承包人是否享有建设工程优先权？ 问题5：装饰装修工程的承包人是否享有建设工程优先权？ 问题6：未完工程或未经竣工验收的工程承包人是否可以主建设工程优先权？ 问题7：建设工程承包人转让其工程款债权，受让人对该建设工程是否享有优先受偿权？ 问题8：分包人、转包人及其他实际施工人能否行使工程价款优先受偿权？ 问题9：合同无效情形下，承包人是否享有优先受偿权？ 问题10:建设工程施工合同解除后，承包人就建设工程是否仍然享有优先权？ 问题11：建设工程灭失、毁损的，建设工程价款优先受偿权的效力能否及于由此取得的相应赔偿金或其他替代财物？ 问题12：建设工程价款优先受偿权的性质应当如把握？

问题13：尚未实际发生或不确定的建设工程价款，承包人能否主建设工程优先权？ 问题14：经承包人催告后，发包人的合理付款期限应如确定？ 问题15：通过以物抵债式取得建设工程所有权的第三人，能否对抗承包人行使建设工程优先权？ 问题16：如认定“不宜折价、拍卖的建设工程”？ 问题17：建设工程为第三人所有的，能否适用建设工程优先权？ 问题18：己经竣工但有质量瑕疵的建设工程，能否作为建设工程优先权的客体？ 问题19：建设工程优先权的客体是否及于建筑物所占用的建设用地使用权？ 问题20：如认定《工程价款优先受偿批复》第二条中的“消费者”？

抵押物优先受偿权与法院执行权的冲突问题研究

抵押物优先受偿权与法院执行权的冲突问题研究 客户提出的问题：享有抵押权的土地在被其他法院先行查封下如 何顺利高效实现优先受偿权 研究内容：轮候查封制度、先行查封对抵押权人的优先受 偿权的影响、目前法律对此问题的规定及实践 中的解决办法 目的：针对问题提出法律建议从而帮助客户顺利高效 实现优先受偿权 前言：根据《物权法》第170条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第55条的规定，抵押权人对抵押物享有优先受偿权并不会因抵押物被查封而导致优先受偿权丧失。但在抵押人（借款人）对外负债较多的情况下，抵押物被其他债权人申请法院多轮查封，虽然抵押物被先行查封对抵押权人的优先受偿权不会造成实质不利影响，但会使抵押权人丧失对抵押物的优先处置权，增加抵押物的处置时间及成本，最终影响到抵押权的顺利实现。如果借款人（抵押人）涉嫌刑事犯罪，根据“先刑事后民事”的司法实践，则抵押权人行实现抵押权的难度更大、耗时更长。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第28条“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结”规定和《最高人民法院关于人民法院执

行工作若干问题的规定(试行)》第91条“对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。但对于诉讼实务中出现的抵押物优先受偿权与法院执行权的冲突问题仍然没有解决。 因此本课题的研究目的就是为解决抵押物被其他法院现行采取强制执行措施的的情况下，权利人如何高效顺利实现其抵押权建言献策。 对此问题的解决涉及到轮候查封制度以及其他法院先行查封对抵押权人的优先受偿权的影响。 一、轮候查封制度 轮候查封制度最早见于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2０0４年２月1０日颁布，２００４年３月１日起施行）。该通知第十九条规定，“两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况”。同年１０月２６日，最高人民法院审判委员会通过《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。该规定第二十八条规定，“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、

房地产抵押估价法定优先受偿款项查询单

房地产抵押估价法定优先受偿款项查询单 ______ *公司_____________ : 根据原建设部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会颁布的《房地产抵押估价指导意见》之规定，现对贵公司委托的抵押估价对象法定优先受偿权利进行查询。 《房地产抵押估价法定优先受偿款项查询单》将作为房地产抵押估价报告的附件，其真实性将直接影响估价结果的客观合理性。希望贵公司如实填写下表，并对其真实性负责。 **评估公司 年月曰

《房地产抵押估价指导意见》第四条第三款规定：法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。针对此项规定，以下问题是我们应当注意和研究的。 一、法定优先受偿权利的含义法定优先受偿权利是指依据法律规定，某债权人相对于其他债权人对特定的财物享有优先获得受偿的权利。涉及抵押、质押、留置等担保行为时，抵押权人、质权人、留置权人均享有法定优先受偿权。一般情况下，金融机构作为房地产抵押权人，已经享有法定优先受偿权利，但是这种权利受到一些限制，就其范围来说仅限于抵押物，就其优先的层次来说也仅仅相对于其他普通债权人。尚有一些物权和债权优先于抵押权人所享有的优先受偿权利，这就是我们要研究的对房地产抵押价值有不利影响的法定优先受偿权利。 二、优先于房地产抵押权的法定优先受偿权利 法定优先受偿权利除了《房地产抵押估价指导意见》明确的发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额之外，还包括以下一些方面。 1．《担保法》第四十七条规定，处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：(1)支付处分抵押房地产的费用；(2)扣除抵押房地产应缴纳的税款；(3)偿还抵押权人债权本息及支付违约金……抵押房地产处分时 发生的拍卖费、评估费、欠缴的税费及转让时发生的税费显然属 于法定优先受偿权利。至于处分抵押房地产的费用包不包括诉讼费用、委托房屋中介变卖时应支付的代理费等，有关规定不甚明确，但我们认为应

抵押优先权的例外情形总结

抵押优先权的例外情形分析 我国《物权法》第179条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”可见，抵押权作为担保物权，其优先受偿性是法定的，但抵押权的优先受偿并非绝对或不受任何限制。 一、建设工程价款的优先受偿权 我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”另外，该司法解释还对享有优先权的款项及行使优先权的期限作了明确规定，即“建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。” 二、购房消费者优先权

最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。 三、税收优先权 所谓税收优先权，是指纳税人未缴纳的税收与其他未清偿债务同时存在，且其剩余财产不足以清偿债务时，税收可以排除其他债权而优先受偿的权利。一般情况下，税收优先权仅指优先于普通债权。而我国《物权法》第8条规定：“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。”我国《税收征收管理法》第45条第1款规定：“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。” 四、部分破产债权的优先受偿权 我国《企业破产法》第132条规定：“破产人在本法公布之日前所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，依照本法第113条的规定清偿后不足以清偿的部分，以本法第109条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。”也就是说，人民法院在2007年6月1日以后受理企业破产申请或破产案件仍在审理中，对2006年8月27日（即《企业破产法》公布之日）前形成的上述部分破产债权，职工

《关于抵押期届满抵押人未还清债务抵押权人对抵押物是否丧失优先受偿权的请示》的复函

《关于抵押期届满抵押人未还清债务抵押权人对抵押物是否丧失优先受偿权的请示》的复函 ([96]建房产函字第70号) 瑞金市房地产管理局： 你局《关于抵押期届满抵押人未还清债务抵押权人对抵押物是否丧失优先受偿权的请示》一文收悉，经研究，现答复如下： 一、《房屋他项权证》中“权利存续期间”栏应填契载期限。 二、根据《中华人民共和国担保法》第53条：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”的规定，契载期届满抵押人未还清债务的，《房屋他项权证》仍具有法律效力，他项权利人可凭《房屋他项权证》行使他项权利。 三、为了保护抵押双方的权益，参照《中华人民共和国民法通则》第135条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。法律另有规定的除外”的规定，在他项权证契载期限届满两年内，当事人有权向人民法院依法请求保护民事权利。 (1996年12月24日) 美文欣赏 1、走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。秋天，虽没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。秋天，没有夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。清风落叶舞秋韵，枝头硕果醉秋容。秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。 2、人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。聪明的人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用它们酿成一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！ 3、春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。让心灵长出北归大雁的翅膀，乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的芬芳，回到久别的家乡。我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。 4、好好享受生活吧，每个人都是幸福的。人生山一程，水一程，轻握一份懂得，将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远的路也会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。

是优先权还是抵押权合同法第286条的权利性质及其适用

是优先权还是抵押权合同法第286条的权利性质及其适用 「编者按」工程款的拖欠是一个老大难问题，专门为此创设的《合同法》第286条在2年多的实施过程中发挥了积极的作用，但在实际的操作中，仍然存在一些具体的问题难以把握。据悉，最高法院不久将出台相关的司法解释。为加速此项工作的进程，7月16日，全国律师协会、人民法院报和建筑时报共同主办了《合同法》第286条研讨会，会议邀请了国家和地方的建设主管部门、最高法院和有关地方法院的领导、以及民法专家、律师和施工企业的代表出席研讨会。全国律师协会副秘书长袁江和建筑时报副总编何重建主持了研讨会。与会的专家、学者发表了精辟的见解。现将中国社会科学院法学所研究员梁慧星和全国律师协会民事业务委员会副主任朱树英的发言刊登于此，以飨读者。 合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”要正确适用本条，关键在于正确解释本条权利的性质。 迄今发表的文章，有的解释为留置权，有的解释为优先权，有的解释为法定抵押权。按照民法原理，留置权的对象仅限于动产。担保法第82条对此有明文规定。本条规定的权利客体是建设工程，属于不动产。因此，将本条解释为留置权是错误的。而要判断本条究竟属于优先权还是法定抵押权，必须考察本条的立法背景和过程。 合同法起草始于1993年。当年10月，立法机关委托包括笔者在内的8位民法学者拟定的合同法立法方案，针对社会上严重存在的拖欠承包费问题，规定：“为保护承包人利益，可规定承包人对建设工程有法定抵押权”。据此，由12个单位的学者起草的合同法建议草案第306条规定：“建设工程完工后，发包人未按合同约定支付建设费用和报酬的，承包人对建设工程有法定抵押权”。由法制工作委员会在建议草案基础上提出的合同法草案（1995年10月试拟稿）也在第177条规定：“承建人对其所完成的建设工程享有抵押权”。 1996年5月27日至6月7日在北京西郊召开的合同法修改工作会议上，与会专家一致同意保留承包人法定抵押权。在后来的修改中，考虑到法律条文仅规定承包人享有法定抵押权，而该法定抵押权的内容、效力如何实现仍有待于解释，不如直接规定其内容、效力和实现方式，更有利于法律适用。因此，1997年5月14日的合同法征求意见稿采取了直接规定其内容、效力及实现方式的条文表述，其第161条规定：“建设工程完成后，建设人未按照约定支付价款的，承建人应当催告建设人支付价款，催告的期限不得少于两个月。建设人逾期不支付的，承建人可以与建设人协议将该工程折价，也可以将该工程依法拍卖。承建人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。这是按照法定抵押权的内容所作的规定。1997年 6月9日至

[抵押权,在建工程,价款]在建工程抵押权与建设工程价款优先受偿权的冲突与解决

在建工程抵押权与建设工程价款优先受偿权的冲突与解决 摘要我国1999年颁布的《中华人民共和国合同法》正式确立了建设工程款优先受偿权制度。该制度的确立，从保护工程承包人及农民工的合法权益角度出发，通过赋予承包人的法定权利，为解决日益严重的建设工程价款及农民工工资拖欠问题创造了一个较好的法律保障。本文主要围绕在建工程抵押权与建设工程价款优先受偿权之间权利冲突的原因分析及解决等问题展开论述。 关键词在建工程抵押权优先受偿权 作者简介：张庆爽，中交第三航务工程局有限公司，经济师，研究方向：民商法。 一、建设工程价款优先受偿权的概述 （一）建设工程款优先受偿权的构成要件 根据我国相关法律规定，建设工程价款优先受偿权的成立，应具备如下要件： 1.发包人与承包人签订的建设工程承包合同必须合法有效。在合同无效的情况下，承包人不得请求行使建设工程价款优先受偿权。 2.建设工程在性质上属于“不宜折价或者拍卖”的，不得行使价款优先受偿权。如市政基础设施、军事设施、教育设施等有公共利益的工程及发包人不享有所有权的工程都不能行使工程价款优先受偿权。但对于不具有独立价值的装饰装修工程，虽然不适宜进行折价或拍卖，最高院批复认为可适用优先受偿权的规定。 3.适用优先受偿权的工程价款仅限于承包人为建设工程实际支出的费用，如工人劳动报酬、材料款、运输费、设备使用费等。对不属于实际支出费用的预期利润、因违约所造成的损失，以及社保、国家税收等公益性质的债权，都不在优先受偿范围内。 4.行使工程款优先受偿权的法定期限为6个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起 计算。即若承包人在此期间内未行使建设工程款优先受偿权，则该优先受偿权消灭，承包人工程款债权就变成一般债权，不再具有优先于抵押权及其他债权的性质。 （二）建设工程款优先受偿权的性质 建设工程款优先受偿权作为我国《合同法》中的一项新规定，理论界和司法实践中对该制度的理解存在诸多的分歧。关于建设工程价款优先受偿权为何种性质？目前主要有三种观点： 2.法定抵押权说。该学说认为发包人未按照合同约定支付工程价款，承包人有权将该工程折价或申请拍卖该工程，这符合抵押权的一般法律特征。诸多学者如梁慧星教授，都认为建设工程款优先受偿权的性质为法定抵押权。黄松有主编《条文理解与适用》中观点也认

论建设工程价款的优先受偿权!

遇到建筑工程纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.sodocs.net/doc/a217348570.html, 论建设工程价款的优先受偿权 建设单位大量拖欠施工企业工程款，已经成为影响施工企业健康发展的一大障碍。几乎所有的施工企业均或多或少地被建设单位拖欠工程款，而且施工企业规模越大，其清欠的压力就越大，一些大型施工企业未收回的工程款就高达数十亿。在发包人占优势地位的建筑市场上，作为承包人的施工企业既要迎合发包人，争取承接工程，又要努力按期足额收到工程款，甚感举步维艰。许多施工企业使出浑身解数，探求不同的途径积极清欠，但效果欠佳。 1999年10月1日开始施行的《合同法》为施工企业收回建设单位拖欠的工程款提供了新的法律途径。该法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”本文旨在就该条规定在实际适用中的若干问题进行探讨。

一法理基础分析 毋庸置疑，《合同法》对建设工程价款优先受偿权的规定在我国立法史上是崭新的，也是具有鲜明中国特色的法律规定。但是，这一规定的法理基础何在?建设工程价款的优先受偿权是何种性质的权利?回答这些理论问题对于指导司法实践具有现实意义。 我国法律关于优先受偿权的规定集中在《担保法》和《海商法》等法律中。根据《担保法》第三十三条、第六十三条和第八十二条的规定，债权人有权以拍卖、变卖抵押物、质物和留置物的价款优先受偿。此外，我国法律中还规定了船舶优先权和民用航空器优先权等优先权，这些优先权均是特定的，与建设工程价款的优先受偿权无关。建设工程价款的优先受偿权能否归入上述任何一类担保物权中呢? 根据《担保法》的相关规定，抵押权主要是针对不动产(如土地使用权、房屋和其他地上定着物等)而设定，质押权则针对动产和相关财产权而设定，前者不转移抵押物的占有，后者则由债权人占有质物;而留置权是基于保管合同、运输合同和加工承揽合同而产生的针对动产的担保物权。抵押权和质押权均是意定权利，即权利来源于双方当事人的约定，而留置权则是法定权利，即权利来源于法律规定，只要发生了法律规定的事实(上述特定合同的债务人不履行债务)，债权人即有留置权。

执行程序中的优先受偿权问题

执行程序中的优先受偿权问题 傅松苗 一、优先受偿权的种类及法律依据 （一）基于特殊考虑而通过法律规定的优先权 1、基于保护为保障船舶、飞机正常安全营运发挥重要作用的债权人利益的考虑而规定的船舶优先权和民用航空器优先权。 2、基于解决长期拖欠工程款问题、使建筑企业解困的考虑而规定的建设工程价款优先权。 3、基于维护国家经济利益考虑而规定的土地使用权出让金优先权、税收优先权、司法费用优先权 4、基于维护职工基本利益考虑而规定的工资、社保费用优先权 5、基于保护民办学校受教育者的合法利益而规定的受教育者学杂费用优先权 6、基于保护生存权的考虑而规定的已交付全部或大部分款项的商品房买受人优先权 （二）基于保留所有权或未转移登记而产生的剩余价款优先受偿权 （三）基于担保物权而产生的优先受偿权 （四）基于先对债务人的财产保全而产生的优先受偿权

二、优先受偿权的范围 （一）船舶优先权、民用航空器优先权、受教育者学杂费用优先权、已交付全部或大部分款项的商品房买受人优先权的范围 （二）建设工程价款优先权的范围 1、承包人为建设工程的垫资是否可以优先受偿？ 2、预期利润是否属于建设工程价款优先权所涵盖的工程款债权范围？ 3、工程款的利息能否优先受偿？ （三）税收优先权的范围 （四）担保物权的范围 三、优先受偿权竞合时的受偿顺序 （一）船舶优先权和民用航空器优先权与留置权、抵押权竞合 （二）建设工程价款优先权与已交付全部或大部分款项的商品房买受人优先权、抵押权竞合时 1、法释〔2002〕16号批复第二条所说的“大部分款项”应如何界定？ 2、法释〔2002〕16号批复第二条所称的“消费者”应如何界定？ 3、是否应将预售登记作为消费者的权利优于建设工程价款优先权的前提条件？ （三）土地使用权出让金优先权与抵押权竞合 （四）税收优先权与担保物权竞合时 （五）司法费用优先权与其他优先权竞合

2021年关于建设工程价款优先权的理解与适用

关于建设工程价款优先权的理解与 适用 建设工程价款优先权又称不动产施工优先权、不动产建设优先权，是指不动产的施工人、承揽人或者承包人（统称承包人）就该不动产修建而产生的债权，对该不动产享有的优先受偿的权利。属于不动产特别优先权系列。 《中华人民共和国合同法》(简称《合同法》)第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”从而规定了建设工程承包人的工程价款请求权，即对该工程拍卖的价款享有优先权。最高人民法院《关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》(简称《批复》)确立了建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。 在司法实践中，建设工程价款优先受偿的案例并不多见，直接通过申请人民法院拍卖的方式实现优先权的更是寥寥。究其原因，与理论界实务界对建设工程价款优先权长期存在争议不无关系。设置优先权的目的，是为了维护债权人的共同利益、国家利益、公共利益或者保障债务人的生存权，具有很强的公益性。目前，关于承包人优先受偿权的法律性质，理论界存在三种观点，即法定抵押权说、不动产留置

权说和优先权说。主张法定抵押权说者认为，一般的抵押权为意向担保物权，由当事人以合同方式自由设定。法定抵押权是指承揽人承揽工作物为建筑物或者其他土地上的工作物或者重大修缮所产生的债权，依法对定作人的不动产享有的抵押权。这种抵押权非因抵押合意产生而是依法律的规定当然产生，不以登记为必要。承包人的优先受偿权符合法定抵押权的主要特征，是一种由法律直接规定的抵押权①。主张不动产留置权说者认为，承包人优先受偿权的性质实质是不动产留置权，当发包人不按约支付工程价款，承包人即可留置该工程，并以此优先受偿②。主张优先权说者认为，建设工程承包人优先受偿权的性质既不是留置权也不是抵押权。因为，留置权的标的物是动产，不动产抵押权以登记为生效要件，所以，承包人的优先受偿权在性质上应为优先权③。笔者的观点同优先权说，理由是：留置权和抵押权的观点与我国现行担保物权的法律规定相悖。根据物权法理论，对法定抵押权的承认，势必对债务人以外的第三人利益构成威胁，同时也是对物权公示制度的否定。留置权的标的物是动产，而承包人完成工作的标的物是不动产。不动产抵押权以登记为生效要件，是经当事人合意而产生的权利。建筑工程价款优先受偿权是一种法定的优先权，依据法定权优于约定权的原则，建筑工程价款优先权应当予以优先保护。所以，建筑工程承包人的优先受偿权的法律性质属于优先权。 建设工程价款优先受偿权是一种法定的优先权，该优先权基于法律的规定直接在债务人的财产上设立，无须转移财产的占有，也无须登

承包人优先受偿权PK银行抵押权

【法律实务】建设工程价款优先权ＰＫ银行抵押权 曾巧新疆七合律师事务所 工程建造投入资金大，建设周期长，房地产融资渠道主要包括自有资金、建筑商垫付资金、商品房预售资金以及银行抵押贷款等。目前，以在建工程抵押向银行申请贷款已经成为房地产开发企业融资的主要途径，由于在建工程抵押涉及房地产开发商、银行、购房人、承包人、抵押登记部门等多方当事人，法律关系复杂，如何才能既合情又合法处理多方关系尤为关键。今天，笔者在此对实务中如何正确处理建设工程价款优先权与抵押权两者间的关系进行解析。 建设工程价款优先权，是指承包人就不动产修建而对该不动产享有的优先受偿的权利。抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定就该财产有优先受偿的权利。在同一建设工程上同时存有承包人优先受偿权与约定抵押权时，何者优先，理论上存在以下分歧： 第一种观点认为，该优先受偿权没有经过登记及公示，因此第三人很难知晓，而一般抵押权大多经过抵押登记，所以根据我国《担保法》第54条规定，抵押物已登记的先于未登记的受偿，因此一般抵押权优先受偿。 第二种观点认为，该优先受偿权基于法律的直接规定在债务人的财产上设立，无须转移财产的占有亦无须登记，在性质上属于法定优先权，应当优先于一般抵押权受偿。 第三种观点认为，承包人优先权与抵押权同属担保物权，物权间的优先效力一般以“时间在先，权利在先”为原则，即优先受偿权与一般抵押权设立在先者受到优先保护。 《合同法》第286条规定：……建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债。 该《批复》确定了在实践操作中，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，即无论约定抵押权发生在前或在后，承包人优先权均应优先于约定抵押权行使。主要理由有三点： 首先，费用性担保物权（指以担保因保存或增加标的物价值所生债权为目的者而言）优先于融资性担保物权。就标的物施与劳务、技术活供给材料，保全该标的物或增加其价值所生之债权，法律常赋予担保物权，特别予以保障。此种法定担保物权，虽发生在后，通常亦予以优先一般担保物权之效力。承包人优先权所担保之债因新建、保存或增益标的物之价值而生，性质上属于费用性担保物权，故优先于抵押权等融资性担保物权。 其次，有利于实现《合同法》第286条的目的。当法律所确定的一种权利在认定其性质发生争议时，解决这一问题的最基本也是最重要的原则就是从立法的目的出发来考虑其定