营销的总体思路

营销的总体思路

1、营销的手法

1. 1住宅部分营销手法

1.1.1超前引导

实施目的：导入华菱企业品牌

实施时间：2004年1月份开始

实施阶段：引导期

实施内容：出版《华菱置业白皮书》，或者每个月出一本专门介

绍华菱集团的《内刊》，用软性的文化塑造华菱品牌形象。将项

目外用围板围起，做一些户外围板形象广告，在主要交通路口

做户外广告，以“华菱置业——为长沙市打造精品住宅”通知

长沙市要购房的居民，本项目将引领长沙市的住宅时尚，对本

项目要耐心等待。超前引导可以通过业内人士的传播，在消费

者心目中产生影响，同时通过软文内刊等形式树立华菱集团在

业内的品牌形象。

1. 1.2成立华菱会

实施目的：通过华菱会树立起企业的品牌形象

实施时间：2004年9月份

实施阶段：内部认购期

实施内容：成立华菱会，入会会员发放会员卡，会员卡可以用

作购房时打折。在香树美地商业配套、会所和长沙大型商场购

物将享受打折的优惠。定期举行文化交流会（请一些知名的学

者、教授进行讲课），举行文艺活动等，会员联谊会、酒会等。

1. 1.3打造“差异化”的入市策略

实施目的：阻隔竞争对手同时树立起本项目及企业的品牌

实施时间：2004年8月份

实施阶段：造势期

实施内容：项目明年推出时面临的主要竞争对手主要是郊区的

大盘，就必须采取避实击虚的手法，借势打势，提炼出本项目

独有的优势。本项目独有的地脉优势是区隔竞争对手实力品牌

的最佳契合点，所以在造势期以项目独特的定位“生活在坡地

上的景观建筑”作强势宣传，击碎市场屏障，建立项目的特有

形象。

1．1.4提前做好样板区

实施目的：强化卖点，推动销售，树立楼盘美好形象

实施时间：2004年9月份

实施阶段：认购期

实施内容：在项目正式开盘前做好样板区，包括：售楼部交付

使用、样板房交付使用、主题绿化景观投入使用，商业内街作

为主力卖点全面投入使用。浓厚的生活氛围通过商业街上的咖

啡屋、书店、花店生动的表现出来，置身其中，让忙碌工作的

目标消费群得到充分的放松的同时，也很容易引导他们的感性

消费。我们在香树美地第一阶段性销售中，充分的利用这条商

业街，让她发挥更好的作用，比如，在周末的商业街，我们会

加上许多的点缀，街头魔术表演、街头小乐队等，让周末的商

业街动起来，把节日里香树美地的生活气氛烘托出来。过来看

房的人直接让他参观商业街，使他切身感受小区商业街的生活

氛围。

1.2、商业部分的手法

我们首先推出商业内街，商业内街以小面积商铺为主，以减少

销售压力，尽快聚拢小区的居住氛围；商业外街待住宅的人气

较旺时再推出，此时能够提高商铺的售价，同时使商业外街和

内街在销售方面不会有冲突。

2、创建品牌的思路

2．1项目品牌营销思想

3.1.1利用《企业白皮书》或《华菱集团内刊》等关于企业文化

方面的宣传，进行品牌的导入。

2.1.2在实现产品价值的战略时突出产品的性价比，采取低成本

营销，即我们所说的事件营销，关系营销，再以产品质量和华

菱的信誉为基础进行项目品牌的提升。

2.1.3进行有品牌忠诚度的项目产品营销，增加目标客户群对华

菱品牌的认知度，品牌的认知是为了加强目标消费者的购买决

策。华菱的品牌营销致力帮助品牌与消费者建立长期的良好关

系，提升形象、增进亲和力。

2．2项目品牌营销策略

品牌是一个名称、术语、标记、符号或是他们的结合，用于把一个或一

群消费者与他们的竞争者相区别；本案品牌源于消费者反映的差异，我

们将从香树美地的产品入手，通过产品质量和信誉等进行累积，逐渐培

养品牌。鉴于华菱企业品牌在房地产方面初步建立，更应体现品牌运作

的整体性和系统性。

2．2．1华菱品牌整体价值链应为：

华菱应将以上细节方面全面做好，通过每一个细节建立与目标客户群的

有效联系，最终依靠一点一滴的积累，建立起华菱的品牌。

2．2．2项目品牌定位

根据本案的“生活在坡地上的景观建筑”的市场定位，建立项目品牌个性化策略

项目品牌定位为：坡地景观家园，生活艺术空间

2．2．3个性化的理念

现在的长沙市房地产市场已出现了产品同质化，华菱·香树美

地在传播方面必须突出品牌个性，以区别于其它项目，加深消

费者对本项目的印象。在长沙市房地产市场提出“坡地生活，

温馨开阔”的生活理念，打造长沙最适合人居的坡地生活社区，

营造坡地新生活方式。

2．2．4品牌的营造

2.2.4.1以产品质量树立品牌：

①质量事产品和企业的生命。

产品在营销活动中是处于第一位的，一切营销策略、企业形象

等，归根到底要以企业产品质量做为保证，质量贯穿于品牌营

造的始终，是最根本的环节。

②质量是品牌的物质基础，也是企业形象的保证。

这就要求华菱必须狠抓房屋的综合质量，包括工程质量、功能

质量、环境质量和售后服务质量。树立“以人为本”的思想，

在规划设计、开发建设、物业管理等各个阶段都将消费者的利

益放在第一位，时时处处为消费者着想，实施全过程的质量监

控，努力营造出一个优美、舒适、安全、方便的环境，为华菱

品牌的树立打下坚实的基础。

2.2.4.2以企业信誉提升品牌：

信誉是品牌形象的“孪生体”，信誉要靠华菱忠诚的履行自己的承诺和责任，企业不断完善自己的专业水平，建立在消费者心目中的良好企业形象，以提升香树美地和华菱的品牌。

2.2.4.3在广告宣传中营造品牌

广告宣传能够将产品的质量和信誉传达给目标消费者，同时大型广告也是华菱实力的有力体现，本身就彰显了企业的实力形象。房地产商品的特殊性，决定了房地产企业必须以广告宣传和现代媒体为手段，有计划地通过全方位、立体式的系列广告宣传、公关活动，树立产品品牌和企业在公众中的良好形象。

2.2.4.4在创新中优化品牌

只有在保证商品质量的基础上，不断改进产品的性能和设计，推陈出新，不断向消费者提供优质产品和服务，才会为企业发展提供长期的推动力，所创品牌才会有“后劲”，企业的品牌才得以营造和积聚。品牌需要塑造，也需要维护、提升和升华。现代房地产企业的竞争逐步演变为品牌的竞争，创品牌就成了房地产企业生存发展的必然选择，而保持、优化品牌的过程就是房地产企业生存、发展、昌盛的过程。拥有品牌，就能在严酷的市场竞争中拥有优势。

品

牌

的

提

升

第一阶段：品牌的导入阶段

项目工程正在规划过程中，通过系列公关、展示活动及户外广

告进行宣传，通过《华菱置业白皮书》或《内刊》的传播，将

华菱集团品牌形象导入。

第二阶段：品牌的认知

通过报纸、电视、户外大型灯箱看板等传播渠道，宣传坡地生

活方式，采取报纸软文的系列新闻炒作，让长沙市民从认识到

认知香树美地。

第三阶段：品牌的接受

通过华菱集团现有企业文化资源的优化，提炼出真正切合华菱

现实与未来发展要求的企业理念之精华。给予系统规范的技术

整合，使之能够覆盖、贯穿于企业管理的整个过程与各个层面，

从而成为华菱统一文化价值观的基石，并通过各种传播得到社

会公众的接受。

第四阶段：品牌的忠诚阶段

提升品牌方式：通过以产品为基础、以优良的性价比，以及良

好的业主口碑，发挥关系营销，通过业主的裂变传播效应将香

树美地在长沙消费者心目中打上深深的烙印，从而在长沙消费

群中形成一大批香树美地忠诚的跟随者。

3、区域营销专题分析

3．1营销主题

分析：由上表可看出，营销主题按自然资源吵作的主要是：青山、绿水、湖居文化、阳光；按产业嫁接来吵作的主要

是：度假、运动、人文精神、艺术；按价值承诺吵作的

主要是：生态、品质、健康、智能；按产品本身的优势

吵作的主要是：户型、面积、交通、地段、品牌、注重

细节、性价比、精致空间；

从以上分析可以看出：长沙市房地产营销主题的吵作已

出现固定的套式，虽有一些较好的广告主题，大部分却

不尽人意，还有相当一部分楼盘没有找到真正的市场切

入点，主题范围过大、过泛，不能够打动目标消费者。

3．2广告分析

长沙市房地产广告大多数以报纸作为主流媒体，一般以《潇湘晨报》、《长沙晚报》作为首选，《三湘都市报》因广告费用较低，有时做一些软文广告进行辅助。电视媒体可以较快树立产品的形象，一般在强销期也作为主推媒体，选择的频道多为《都市1时间》插播和《精彩楼吧》。

长沙市房地产广告在广播方面主要以《交通台》为主，虽然受众较窄，但受众多为有车一族，效果很好。户外广告集中在芙蓉路、五一路、候家塘等人流密集的地方。

3．2．1报纸：

据新生代市场监测机构媒介研究部统计，长沙市主流媒体是《潇

湘晨报》，其以零售为主或居民订阅为主，长沙市每日阅读《潇

湘晨报》的居民可达 41.7万人。大专以上教育程度、企业、

公司中高层领导阅读《潇湘晨报》占到32％，这部分人的经济

收入属于中高程度的群体。

《长沙晚报》发行量在长沙市排在第二位，居民每日阅读人数

可达24.5万人，属于党政机关报纸。由于特有的新闻性、权威

性、政治性和导向性，其阅读者和一般报纸的阅读者有着一定

的区别：阅读更成熟、稳定和忠诚；文化程度更高，收入水平

更高，白领阶层比重更大。

《三湘都市报》发行量在长沙市排在第三位，居民每日阅读人

数可达16.6万人，但读者的购买力不高。

3．2．2电视：

a.都市1时间7：30分新闻插播效果最好；

b.政法频道方圆调查9：00点精彩搂吧专题报道，效果也不错；

C、1女性频道22：00 住在长沙（原创节目），因节目刚刚开始，

房地产广告量很少。

D、影视频道10：00〈星光影院插播〉专题报道，10分钟效果较好。

E、生活频道7：00—10：00也有一些房地产广告插播，但效果一

般。

F、长沙电视台〈长沙新闻〉18：20---18：50和〈都市人居〉做

专题报道效果很好。

G、长沙电视经贸频道一般很少有房产广告。

3．2．3广播：

长沙交通频道，很多长沙人在开车时喜欢听交通台的广播,交通

台以有车一族为主要受众对象,其中已有很多时的士司机，受众

的人群为中产阶级。

3．2．4户外大型灯箱看板：

长沙市的广告牌集中于五一路和曙光路交界处、候家塘商圈、东塘商圈、

芙蓉路、通程大酒店、芙蓉路与湘春路交界处、普尔斯马特超市旁。

近阶段广告诉求点分析

主要集中在品质上，因为随着房交会的来临，各个开发

商都在打品牌战术，希望使各自的楼盘能树立好自己的

品牌形象，来帮助销售。其次，除了品牌外，价格、小

区的规划配套设施也是消费者所关心的主要问题，所以

在诉求点上也表现了它的重要性。

潇湘晨报、长沙晚报、三湘都市报仍为主流媒体，三者

比较可以看出，潇湘晨报和长沙晚报广告效果要远胜于

三湘都市报，一般只在三湘都市报上做一些软文广告。

建议：通过以上分析，香树美地应采用报纸作为主流媒体，以

《潇湘晨报》、《长沙晚报》作为首选，以大版面的广告彰显楼

盘身份。强销期开始采用电视媒体，建议以都市1时间7：30

分新闻插播和政法频道9：00点精彩搂吧专题报道为主，在综

合考量上这两个节目效果最好；树立香树美地和华菱企业的形

象，加快楼盘销售速度，根据实际情况灵活考虑广播媒体。

户外大型灯箱看板建议做在东塘或芙蓉中路。

3．3营销活动

以往长沙市的楼盘一般在推盘时举行酒会或请一些记者发布新

闻，几乎再很少进行事件营销，但从今年开始事件营销也越来

越被重视。例如：曙光大邸在2003年长沙冬季房地产交易展示

会上举行“楼盘美少女选拔赛”，由曙光大邸总冠名，获奖佳丽

将成为楼盘代言人；2003年8月亚华·香舍华都举行“国际名

车展”，2003年10月，亚华·香舍华都开展品牌营销月，举行

电影节和风情节；

4、项目主要卖点荟萃

?富有浪漫情调的商业内街

?坡地生活优势

?坡地体验式景观

?厂区文化的外延

?风姿绰约的住宅楼

?楼与景的完美融合——户户有景

?大型社区游泳池

?运动休闲会所

?大型超市进驻

?发展商、代理公司专业组合

?大规模开发

?住宅精装修

?送空中花园

?地块上原生的几十年的老树

?中产阶级住宅

?节日促销

?折扣促销

?特价单位促销

?巨奖促销

?各类比赛促销

?开放日促销

?业主联谊促销

?表演活动促销

?艺术活动促销

?送私家花园

?优化户型

?交通便捷

?主题园林

?产权式酒店

?商务公寓

?健康、绿色、环保

?彰显居住者的身份和地位

?华菱企业的品牌

5、项目整合营销策略

5．1项目价格定位策略

5．1．1项目单方成本

住宅：2536.76元/平方米

商铺：2376.76元/平方米

写字楼：2676.76元/平方米

公寓楼：2576.76元/平方米

车位：1726.76元/平方米

5．1．2项目目标利润

总成本的20％

5．1．3可类比项目市场价格

5．1．4项目价格定位策略

本项目的规模较大，一期工程可以以成本或微利价发售，低价入市，吸引买家，聚集人气，打响品牌。以后，随着住宅小区日益成熟，配套设施逐步完善，小区知名度提高，在后面几期工程发售时可以不打或少打广告，提高价格，获取越来越高的投资回报，这是本项目的战略目标。

为配合战略目标，本项目采取低开高走的价格策略。

（1）将价格控制在消费者的心理价格低以下，使消费者感到

价格实惠，容易聚集人气。控制“先低后高”的战略，

造成楼盘不断升值的现象，也容易成交。

（2）控制价格调整幅度，根据市场实际情况灵活调整。

（3）控制资金回笼速度，加强其他营销措施的执行。

低开高走风险规避：

（1）低利润风险规避

首先将景观、朝向、户型较差的单位以低于消费者心理

价格推出，根据市场实际情况逐渐上调，以中后期推出

楼盘来赚取最高利润，合理规避利润风险。

（2）楼盘形象风险规避

以高姿态的广告宣传，塑造项目高档楼盘形象，提高目

标消费者的心理价格，造成楼盘具有良好的性价比形象，

规避低价破坏形象的风险。

5．1．5项目分期调整策略

价格仍是本项目目标消费者第一考虑因素，价格的任何变动都将给销售带来极大的影响，因此真要控制到既能为发展商赚来预期的利润，又不影响销售甚至能推动销售，其中需要很多技

巧。目前市场有两种控制“低开高走”的基本模式：

①工程进度模式

所谓工程进度模式，即项目价格走高主要依据工程进度。

开工未久，项目形象尚无法充分展示，此时开始内部认购，首先推出一些景观、朝向、楼层较差的单位，以较低价格发售，以试探市场行情、检验项目定位。

公开发售开始，项目样板房、销售中心准备就绪，再加上广告和促销活动的积极配合，主力客户即将到来，为确保利润，价格自然要比内部认购期高出一筹；

随着工程形象日臻完善，销售高潮已经形成，略略调整价格，客户抗拒心理一般不大；

项目封顶标志着项目主体完工，购买风险大大降低，项目的大部分优势、卖点大多都能充分展示，此时调高价格也是在情理之中。

至项目完全竣工，项目好坏优劣一览无遗，客户资金垫付时间短，适当调高价格消费者也能理解。

随着本项目工程不断展开，生活气氛、居家配套设施的日益完善而采用一期比一期价高的价格调整策略。

②销售推动模式

销售推动模式即主要依据销售进展机动灵活地调整价格，一般来说是在项目聚集了十足的人气后，为进一步制造销售热潮，以调高价格的方式来对犹豫中的客户形成压迫性氛围：项目销售极为畅销，如不尽快行动，将不得不以高价购买甚至错失良机。

价格的调整幅度应结合销售策略，调幅不宜过大，以免形成价格瓶颈，上调幅度建议以3％至5％。由于每次调价后楼盘总有一种市场的瞬间断层，必须采取促销补救措施，例如：以一些打折、优惠、一口价单位等促销政策，作为价格局部过渡。

③根据长沙市房地产的实际情况，本项目采用销售推动模式作为价格调整策略，以下为各阶段的价格调整表。

各阶段价格调整表：（1.1期）

售，出现价格瓶颈。现将一期价格上限规定如下：住宅：3000元/平方米写字楼：4000元/平方米公寓楼：3000元/平方米商铺：9500元/平方米

车位：62000

各阶段价格表：（1.2期）

写字楼：4200元/平方米；公寓楼：3200元/平方米

商铺：11000元/平方米；车位：62000

6、项目形象营销策略

项目形象定位：南坡生活景观建筑

形象主题：南坡生活温馨开阔

形象主题的阐述：

坡之南为阳，夏天的时候，风从南边吹过来，无遮无拦长驱直

入，居住在南坡特别凉爽；冬季的时候，南坡所获得的日照最

充分，又有北面的高坡挡住冰冷的北风，所以冬季南坡最温暖。

在空间布局上，通过空间的流动、连通和引导，用视线走廊串

联起了一个个不同的景点，营造出“步移景异”的视觉感受。

再加上建筑的错落处理，使得坡地的一般绿地空间可以向低处

优良的景观空间流通，从而使更多的住户拥有了良好的景观视

野。

坡地建筑，可凭高俯视或远眺；生活在坡地之中，能充分利用自然、回归自然。显而易见，在通风顺畅、视野开阔、减小尘土及噪声干扰、居住心理（择高而居）等方面，借助得天独厚的坡丘地形，形成错落有致，层次丰富的社区环境，让看惯了一马平川的长沙人惊叹不已。坡地住宅特有的性质造就了小区建筑高低变化、错落起伏，交错中产生动态的建筑美感。它打破了以往平面兵营式小区沉闷的布局形式，在住宅采光、通风、日照以及间距上都得到了良好的改善。小区的道路随着地表的起伏让居住者上上下下，是一种无形而有益的锻炼，所以说坡地住宅很适合康居者的生理与心理需求。

一半楼体依在坡上，一半楼体落于坡下，随着坡势回转，楼群层层叠落，构成三合院的宁静空间，水流过处，将通透的门洞、雄浑的构架、高昂的台地、曲折的坡道联结，构筑出充满情趣的空间，充分体现出中国传统园林的精髓。大、小空间的对照，山上山下的过渡，景中有景的手法，把建筑、景观与人的居住紧密结合。

污水处理项目简要营销策划方案

污水处理项目简要营销策划方案及运营维护 一、项目简介及可行性分析 1、项目简介 随着国家政策的重视和个人环保意识的提高，环保产业迅速发展，人类有意识地保护自然资源并使其得到合理的利用，防止自然环境受到污染和破坏，并对已经受到污染和破坏的环境做综合的治理，从而创造出适于人类生活、工作的环境，保障经济社会的持续发展。 作为环保三大产业之一的污水处理一直是环保类公司主要业务之一。通过物理、生物、化学等方法使污水达到排水某一水体或再次使用的水质要求。从污水来源上来分，污水处理一般分为生产污水处理和生活污水处理。其被广泛地应用于建筑、农业，交通、能源、石化、环保、城市景观、医疗、餐饮等各个领域，也越来越多地走进寻常百姓的日常生活。 2、项目可行性分析 （1）我国水处理行业的基本情况 近年来，由于水污染的情况在全国各地不断加剧，使得污水处理和再生行业受到空前的关注，各地区的行业毛利率达到70%甚至更多，行业发展潜力非常大。根据国家统计局数据显示，截止2014年我国污水处理行业规模以上企业数量为281家，由产业信息网发布的《2015-2020年中国污水处理行业前景研究与投资战略研究报告》中对污水处理行业分析，2014年我国污水处理行业实现销售收入159.61亿元，同比增长9.6%，行业企业利润总额为15.37亿元，同比增长3.0%。2013年末，全国城市共有污水处理厂1736座，比上年增加66座；全国县城共有污水处理厂1504座，比上年增加88座。污水处理快速发展。 （2）国家政策对污水处理行业的支持 进入2015年，多项涉及到污水处理的法规政策开始实施。2015年1月1日起中国现行法律中最严格的新环保法施行，明确了政府、企业和公众各方在环保方面的责任和义务，并加大对违法排污的惩罚力度，规定了一系列强制性惩罚措施；1月26日，国家发改委、财政部、住建部三部委联合下发《关于制定和调整污水处理收费标准等有关问题的通知》；2015年4月16日，国务院正式对外发布《水污染防治行动计划》（简称“水十条”），这是当前和今后一个时期全国水污染防治工作的行动指南。到2020年，完成“水十条”相应目标需要投入资金约4-5万亿元（其中近三年投入约为2万亿元），需各级地方政府投入约1.5万亿元。 未来我国污水处理行业会随着市场化程度的提高、水价改革的深入、城市化进程的加快、国家对环境污染的重视而出现较快的发展。我国污水处理建设的严峻形势，县城和建制镇污水处理率较低的现状，为污水处理市场的建设、运营均

品牌网络营销推广方案

ONLY品牌网络营销推广方案 1. 网络营销背景分析 1.1 网络营销的涵义 网路营销（On-line Marketing或E-Marketing）就是以国际互联网络为基础，利用数字化的信息和网络媒体的交互性来辅助营销目标实现的一种新型的市场营销方式。 网络营销是企业整体营销战略的一个组成部分，是为实现企业总体经营目标所进行的，以互联网为基本手段营造网上经营环境的各种活动。简单的说，网路营销就是以互联网为主要手段进行的，为达到一定营销目的的营销活动。 网络营销作为新的营销方式和营销手段实现企业营销目标，它的内涵相当丰富。一方面，网络营销要针对新兴的网上虚拟市场，及时了解和把握网上虚拟市场的消费者特征和消费者行为模式的变化，为企业在网上虚拟市场进行营销活动提供可靠的数据分析和营销依据；另一方面，网络营销在网上开展营销活动来实现企业目标，而网络具有传统渠道的和媒体所不具备的独特的特点：信息交流自由、开放和平等，而且信息交流费用非常低廉，信息交流渠道即直接又高效。 1.2 网络营销背景 传统企业上网的热潮日益高涨，注资或并购网络公司的案例也在不断增加，网络营销已经成为许多企业的重要营销策略，一些中小企业对这种成本低廉的网上营销方式甚至比大型企业表现出更大的热情。 网络企业与传统企业、网络营销与传统营销之间也在逐步相互融合。传统营销和网络营销之间并没有严格的界限，网络营销理论不能脱离传统营销。传统营销的理论基础是“4P”，在网络营销环境下，被发展演变为“4C”模式，随着网络营销的发展，“C”的数量可能还会不断增加，如果忽略对“P”的重视，多数“C”也就无从谈起。无论用什么手段开展营销，首要的问题是要了解自己的顾客和潜在顾客的需求，然后采取一定的措施满足用户的需求。实现这样的目标，采用网络营销更具有成本、效益优势。 1.3 网络营销功能

年度市场推广费用预算及使用计划

（附表）合力汽车胶年度市场推广费用预算及使用计划 一、年度总体费用资金预算 计划时间： 2017 年 1 月 1 日— 2017 年 12 月 31 日 市场推广费用资金预算说明备注要达成各项目标、指标和任务都会产生各类相关的费用，要解决费用问题就需要 一定数目的资金作为支持和保障，而要对这批资金进行合理的调配、分割、管理 和使 用就要在一定阶段内预先制定出资金预算，以便对其进行有效掌控，这便是制定 市场 一推广费用资金预算的目的。 年度总体市场推广费用资金预算的指标和预算标准说明 一）年度总体市场推广资金预算指标二）预算标准 1）年计划营业总额的6%此年度总体市场推 二（ 3000000X0.06=180000 ）广费用资金预算不 或包含市场开发人员 总费用为： 180000 元2）年营业总额毛利总合的15%费用。 （平均毛利按 40%计算 3000000X0.4=1200000 1200000X0.15=180000 ） 预算标准说明 汽车内饰胶目前还处于市场的导入、发展和大力推广阶段，为达成计划目标，拓 展更 三大的市场空间，争夺更多的市场份额，争取更好的有利资源，达到一定的社会影 响等 都需要投入更多的企划资金预算，所以现阶段投入年度计划营业总额的6%或总毛利的15% ，当市场达到饱和状态后，市场推广资金只作为正常维护使用时，投入比 例可降底。 特别说明 四以上市场推广费用资金为现金投入部分，不包含促销活动中因商品让利、降价、 赠品等隐形支出费用，此费用核算至当次的促销活动销售毛利中作为商品投入 成本；此部分投入核算至当次的促销活动销售毛利中作为商品投入成本以供参 考，不作为活动的直接投入成本。 二、市场推广资金使用计划 制定市场推广资金使用计划的目的和目标备注制定市场推广资金使用计划的目的在于对所有的市场资金投入做到有效的控制，清楚每 一 笔资金的用途和流向，方便财务部门的资金预留、支付、核算与总控；目标是通 过预先的计划和实施使花费的每笔资金都力求发挥出其最大效用。 市场推广资金流向的类别分解和分配占比。 第一类第二类第三类第四类第五类第六类第七类 二经营促销媒体投放宣传物料会籍营销渠道推广展会营销其他20% 20% 10% 10% 10% 25% 5% ￥ 36000 ￥ 36000 ￥ 18000 ￥ 18000 ￥ 18000 ￥45000 ￥ 9000 市场营销类别说明及各类别营销资金的具体分配比例

营销信息沟通和促销组合策略

第一节营销信息沟通和促销组合策略 一、促销概念与作用 （一）促销概念 促销是营销者将有关企业及产品的信息通过各种方式传递给消费者和用户，促进其了解信赖并购买本企业的产品，达到扩大销售的的目的。 （二）促销组合的概念 促销组合是对广告、人员推销、公共关系、营业推广促销方式的组合与搭配。 二、营销信息沟通的过程 （一）确定目标受众 例如，对象是儿童、成人还是老人？不同的对象就要区分说什么（信息内容）、怎么说（信息结构）、什么时候说（发送时间）、什么地方说（沟通渠道）、由谁来说（信息来源） （二）确定受众的反应和沟通目标 潜在的目标市场对产品可能一无所知,也可能只知其名,或者略知一二。传播者必须首先让目标市场知晓和了解产品。例如,尼桑公司在引进它的Infiniti汽车生产线时,首先开展了一项广泛的"逗乐"广告活动,使大众熟悉这一品牌。刚开始的广告只有车的名字,并不显示车是什么样式,这引起了好奇和知晓。以后的广告则向潜在的买主报告了这种汽车质量高,有许多创新的特色,这样就建立了了解。 假设目标消费者知道这一产品,他们对此感觉如何呢?一旦潜在买主对Infiniti有所了解,尼桑的营销人员就逐步诱使这些买主对这种车产生更深的感情。这些过程包括喜欢(对Infiniti有好印像)、偏好(与其他牌子的车相比更喜欢Infiniti)和信任(相信Infiniti 是他们的最佳选择)。为了建立正面的情感和信任Infiniti营销人员结合使用了促销组合工具。广告对Infiniti与竞争性品牌的车相比具有的优点大加赞美。新闻发布会和其他公关活动强调了这种汽车的创新特色与性能。经销商的销售人员告诉买主可任意选购,并说这些车货真价实、售后服务周到。 最后,目标市场中有一部分人就会信任这一产品,但是还不至于现在就购买。潜在的Infiniti买主可能会决定作进一步的了解,或者是等到经济好转时再买。传播人员必须把这些消费者引导到最后一步。办法包括提供促销价、部分退款、或者是优惠等等。销售人员可以给挑选出来的顾客打电话或写信,邀请他们参观经销商主办的特别展示。 当然,只进行营销传播还不能建立消费者对Infiniti汽车的好感从而购买这种车。汽车本身对顾客而言必须是值得购买的。事实上,显眼的营销宣传会加快劣质产品的死亡。潜在买主对劣质产品了解得越快,对它的缺陷就知道得越多。因此,良好的营销传播要求做到"先是说得好听,后是做得好看。" （三）设计信息 （四）信息媒体 1、人员沟通渠道(双向交流) 2、非人员沟通渠道（单向交流） （五）选择信息发送者

营销推广工作计划

2017年万泰·御泉花城项目 全年营销推广工作计划 一、2017年销售任务目标 1、2017年销售任务 1.1目前房源及总销金额情况： 1.2目前房源销售及回款目标（数据截止2016.11.27日） 1.32017年年度销售任务及回款任务分解

2.计划蓄客目标： 比例1:3 比例1:6 比例1:20 3.计划蓄客及成交途径分解 3.1通过媒体宣传和项目自然来访的客户，续客400组，成交15组； a）计划通过自然路过来访累计200组客户，计划成交10套。需要加强40号及售楼中心门口导视功能，门头桁架+展板包装，门口节日包装，附近道路导视（高炮或指示牌） b）计划通过媒体宣传来访累计200组客户，计划成交5套。通过各种有客群资源的平台媒体进行宣传，通过已有的广告牌，通过交通广播。 3.2员工出去行销拓客，通过各种行销方式收集客户信息约访，续客200组，成交8组； a）计划通过南山景区、农家乐派单、物料宣传，来访累计50组客户，计划成交2套。 b）计划通过市区商家门店拜访拓客，派单来访累计50组客户，计划成交2套。 c）计划通过市区写字楼，高端餐饮、娱乐、学校门口派单、物料宣传，累计50组客户，计划成交2套。 d）计划通过市区高端小区门口置点及派单、物料宣传，累计50组客户，计划成交2套。 3.3通过前期进行电话营销，后期通过案场活动邀约，续客200组，成交7组； a）计划通过公司已有的5万余组高端客户电话信息，进行电话营销和活动约访，计划来访累计100组客户，计划成交5套。 b）计划通过网络，移车卡等各渠道搜集新的高端客群电话，做电话营销及活动约访，计划来访累计100组客户，计划成交2套。 3.4通过全员营销，动员公司全体同仁及同仁的亲戚、朋友宣传，介绍促进销售，续客100组，成交5组；

服务营销策略中的沟通策略和人员策略

5.4沟通策略 营销沟通是指一个品牌的营销组合中通过与顾客进行双向的信息交流建立共识而达成价值交换的过程。沟通的最终目标是：让被沟通的人明白你要传递的内容，并自觉执行好所交付的任务。 如今会议型酒店和会议中心越来越多，它们各具特色，都积极地参与市场竞争。要抓住会议生意，必须树立强烈的市场营销意识，制定合理的市场营销策略。在营销过程中，有效的沟通是关键的一个环节。要完成高效的沟通，首先需要分析沟通目标，即对沟通目标进行细分。会议业属于服务业的范畴，白云国际会议中心秉承客户至上的宗旨，坚持岭南集团的服务理念，热情迎接客户，给予客户贴心的关怀和提供细致的服务。 在实际沟通中，很多时候常常会对事件过程不跟踪、不闻不问，都期望到规定的时候就能按照自己的意愿提交任务，但往往事与愿违。沟通是为了能够让事件结果完美，所以正确的沟通过程应该如下： 1、沟通者和被沟通者沟通事情要传达清晰的需求和目的，并征询对方的意见 (双向沟通，或多向沟通) 。 2、达成一致意见，让对方明白你的意图和目的、确认执行列表。(责任、任务落实到具体的人)。 3、执行过程中要跟踪执行情况，确认执行人是否需要协助，同时有助于识别是否存在潜在的风险发生。

4、执行结果的检查。沟通结束前要注意总结、回顾，以确保沟通的效果。 服务营销沟通包括三个方面： 1、外部营销沟通：企业广告、促销活动信息、公共关系。例如白云国际会议中心通过微信推出的“月饼说”、“客房说”、“白云风采”和一些节日所推出的促销活动，都生动的对公司及产品进行了介绍和推广； 2、交互营销：服务人员与客户直接沟通的渠道，人员推销、客户服务中心、服务接触、服务场景。例如白云国际员工以专业的知识和敬业的服务精神对每个到店的客户提供专业的服务，每个场地每个方案，都能现场的详细解说； 3、服务企业内部沟通：垂直沟通、水平沟通。例如每场会议，都要和各部门对接好细节，保证每场会议的顺利进行，在突发情况下都能及时的应对处理。 服务企业在营销过程中，必须时刻注意同中间商、客户及公众进行沟通，通过多种媒介进行有效的信息传递去说服他们，创造消费和使用该产品的社会氛围，促进销售的迅速增长。在与客户面对面的沟通过程中，沟通态度也很重要，合作性的沟通态度是真正的有效沟通，即敢于承担责任，又积极的合作。这样的沟通较为容易得到反馈、达到的共同的协议。 5.5人员策略 （1）、员工在服务中的作用

(完整版)项目管理总体思路

工程项目管理的总体思路 工程项目管理仁者见仁、智者见智，各有各的管理套路，有的管理者悠闲自得、轻松自在，但既能满足业主方的要求，上级公司领导也很满意，最后项目的效益目标还会实现，有随时被提拔的可能；而有的管理者疲于奔命、累死累活，非但业主方意见很大，上级公司领导也不满意，项目没有效益可言，有随时被撤换的可能。 出现上面的差异，和项目本身的难易程度、业主方的管理要求、项目人员配备情况等都有关系，但更重要的是和项目管理者的总体管理思路有关。上周五在给项目管理人员培训的时候，专门讲到了项目管理总体思路的问题，在此归纳一下： 一、人是基础：要从项目组建之日起就强化项目人力资源管理，项目人员要养成不依赖于领导吩咐式的积极、主动、高效的自主工作模式和习惯。 项目人力资源管理要做好以下几点： 正名份：熟话说“在其位，谋其政”、“名不正，则言不顺”，第一位的就是要正名份，谁是领导谁是下属？谁管谁、谁归谁管？要搞清楚，更要说清楚，最好以项目红头文件的形式进行明确。 识岗责：要明确项目管理班子、各业务部室、各作业工区三个层级的整体工作职责，明确项目部每个班子成员、各业务部室及各作业工区内部所有人员的岗位职责，行成项目部总体人员分工表、各业务部室内部人员分工表、各作业工区内部人员分工表，编制每个人的岗

位职责描述书，个人签字确认，并不断的宣贯、考试，每个人的岗位职责要“植于心、烙入脑、贯于行”。 明薪酬：明确每个人的薪酬待遇，要让每位员工清楚自己的薪酬构成、基数、系数、绩效标准等等，也要清楚自己的上级、下级工资标准情况。 懂业务：项目部要打造良好的学习氛围，要建立项目人才梯队库，为每一位员工做好职业规划，成立职工业校，项目培训和自主学习相结合，目的就是提高要每位员工的素质，都懂业务、会管理。现在的项目部，一瓶不满半瓶逛、无知无畏的人大有人在呀。 守纪律：项目部要制定行之有效规章制度，并宣贯学习到位，每月要检查各项制度的执行情况，有制不行，是项目管理的通病，再好的制度，不去执行也等零。 履职责：要求每位员工都要履行自己的岗位职责，而且要全面、彻底的履职。检验履职程度的最好办法是绩效考核，根据人员分工表、岗位职责描述书，制定每位员工的绩效考核量表，量化员工的静态工作行为和动态工作结果，每月考核一次，以行为的规范保障结果的好转。 二、策划是关键：要从工程开始前就做好总体工筹，进行方案、资源、前期等生产策划以及安全、质量、成本等管理策划，单项工程实施前要做好分部、分项工程施工策划，工程施工过程中要做好月、周、日工作策划，重要事项要做专题策划。 那么，怎么做好各项策划呢？

涟水水岸城邦营销策略沟通报告

涟水项目营销策略沟通报告 一、前言 通过与贵司的沟通以及本阶段我司对涟水房地产市场的调查排摸，对于本项目的营销推广策略思路，我司已经基本形成。为了更好地完善本项目的营销推广工作以及更加有效的开展项目的推进工作，我们形成本次《涟水项目营销策略沟通报告》，与贵司共同商讨。 二、目标界定 关于本阶段项目回款工作的目标基本已经明确，关于项目的营销推广工作尚未形成明确的目标，我们认为在本阶段本项目在营销推广上需要确定一个基调： 目标一：完成4-6月份800万回款； 目标二：我们需要赋予项目独有的营销个性与策略，为项目确定一个切实有效的基调；

三、目标下的问题思考 目标一下的问题思考： 问题一：我们需要采取怎样的方式来实现回款？ 1.是卖房子还是卖会员？ 2.如果是卖会员，我们需要给予客户怎样的理由和承诺？ 问题二：需要哪些条件来支撑项目目标的实现？ 1.我们需要如何对项目进行有效的包装？ 2.我们需要需要构建怎样的价值体系？ 目标二下的问题思考： 问题一：我们需要考虑怎样的竞争格局？ 1.是选择涟水作为我们的竞争圈还是整个淮安地区？ 2.我们是完全跳出涟水地区还是有计划安排地兼顾两个不同的市场？ 问题二：我们需要考虑怎样的开发周期？

1.我们需要一个怎样的良好的展示面？ 2.我们需要依靠怎样的产品组合来实现销售目标？ 问题三：我们需要怎样的形象来整合项目复杂的产品类型？ 1.我们是普通的住宅社区还是别墅社区？ 2.我们需要怎样的定位和定义来表达我们不同类型的产品？ 四、营销策略 策略一：以别墅姿态面对整个淮安市场，跳出涟水地区的竞争纠缠；普通公寓掠夺竞争项目的客源；兼顾两个不同的市场； 策略二：定义项目为别墅社区，以别墅姿态来增强普通公寓类产品的价值竞争力； 策略三：合理安排不同物业类型的营销功用，以别墅类产品来增强项目整体形象、以普通公寓类产品来完成对竞争项目的目标客群； 策略四：面对淮安地区，采取低总价、高品质别墅姿态面对竞争；面对涟水地区，以总价原则来掠夺客户；

5.营销推广总体思路

5 营销推广策略 在研究市场营销环境和对目标客户的分析基础上，结合项目自身情况，制定合理的销售节点排期和产品推广策略。 5.1 销售节点排期 ?销售目标 本项目销售目标从两方面考虑，一是实现销售目的，二是树立品牌形象。在此基础上，结合公司盈利目标、项目施工进度、项目储客情况以及周口市场状况，进行销售节奏的划分。 ?销售分期总体思路 1)以开发周期确定销售周期原则 从资金筹措和建设周期两个角度考虑，本案开发周期共5期，因此本案划分为5个销售周期。 2)遵循“市场消化量”原则 本案占地343亩、建筑面积36.5万平方米，开发量较大，在安排销售节奏时，要充分考虑市场承受力。同时，周口房地产发展正处于起步阶段，存在着大量正在或即将改善居住条件的购房需求，因此，还必须考虑到市场需求的增长。 3)延续“光荣传统”，引领市场 本案住宅产品部分——奥林匹克花园一贯的营销手法是“占领市场”，最大程度地占有市场份额。因此在销售时，品牌的影响力对消化量有一定提升作用，在当地市场年消化量的基数上，上浮一定比例，达到理想的销售预期。 4)品牌、产品、生活理念渗透销售 奥林匹克花园品牌的渗透是多维的，通过产品自身以及所倡导的生活理念，同时利用在全国范围内的影响力多角度树立并将品牌渗透到销售过程，最终实现对项目自身销售的拉动。

销售节点安排 ● 销售目标 1) 启动期通过推出高品质的情景花园、多层产品，树立中高端的气质，引爆市场， 迅速打开市场，为后期销售赢得良好的口碑； 2) 第二期继续推出情景花园、多层产品，加大情花产品的推出量，确立市场领袖地 位，实现项目持续热销。 3) 第三期在延续二期销售目标的基础上，减少多层产品的供应量，推出小高层产品， 丰项目的产品线，起到平稳过渡的销售目标，此外通过幼儿园的建设及投入使用，增强项目的附加值； 4) 第四期通过前三期的建设，项目自身的硬件设施、软件环境达到市场的中高端水 平，得到了市场的认同，获得了良好的口碑，同时通过商业招商与销售，形成新亮点促进销售； 5) 第五期通过前四期产品的打造，项目产品、物业服务、自身的环境、周边的环境 均已发展成熟，项目中高品质已完全得到市场的认可，此时继续推出小高层产品，实现项目利润最大化。 ● 阶段阐述 1) 强势建立奥林匹克花园品牌形象，将奥林匹克花园的影响力及前期情景花园洋 房、多层产品的高品质、高舒适度的特点相结合，突出产品的高附加值，初步树立本案产品的创新、引领市场的项目感觉。 2) 以丰富的产品线、高附加值配套、品牌形象迅速巩固本案在市场上的“领袖地位”， 完成奥林匹克花园品牌建设，利用2008年奥运会召开的契机，以此为炒作点，增加项目、产品认同度，保证项目的持续热销。同时表明品牌对区域价值的提升，品牌推广力度较大。

营销推广费用预算

12 营销推广费用预算 该部分主要就项目整体营销推广中的各项策略分别给予回应，制定了一些支出较大的费用的具体预算标准，为营销推广费用的具体实行提供一定的参考。 12.1销售道具及现场包装费用预算 销售道具费用预算 如前报告所述，本案在销售推广过程中主要涉及的销售道具及其费用预算如下表：

说明： 第一，沙盘、模型、展板、资料架、易拉宝、饮水机除满足首期开盘需要，同时可以满足后期项目销售需要，并且制作费用可分摊计入营销推广费用。 第二，模型主要制作首期楼座的剖面和重点产品户型，考虑到临时接待中心的长期设置，待正式营销中心完毕后，可以将整体规划和首期沙盘分开放置； 第三，楼书、海拔、户型单页、手提袋、水杯主要保证首期开盘使用； 第三，考虑到营销费用的波动性，设置其他项，满足后续营销推广费用需要。 ?现场包装费用预算 售楼处和样板房的包装是现场包装的两个比较重要部分，但由于各种客观因素的存在，我们在该费用的预算上仅具有建设性意义，不作为现场包装费用投入的最后标准。 ●现场包装标准 1)销售中心包装 售楼处包装主要是售楼处、相应办公区、居住体验区的装修费用，另外还有一些家具及办公用品的配置，装修标准建议为700元/㎡（不包括展板和LOGO装修），售楼处面积控制在800㎡（不包括样板间面积）。建议售楼处内部包装费用预算约为70万元左右。

2)样板房包装 多层样板间包装 情景花园洋房样板间 加上其他营销道具布置，我们建议样板房的包装费用预算约为25-30万元之间。 临时接待中心包装 主要涉及的是场地租赁费及其他一些装饰品、家具电器、办公用品的费用。

12.2推广费用预算 ?媒体广告 本案在具体的推广费用中，主要围绕两个方面。第一方面是市场宣传，第二方面是周边现场包装。通过内外、远近的呼应和相互配合，以实现本案最大程度的推广宣传，保证销售目标的实现。 ●媒体广告制作及发放费用

营销沟通策略研究

营销沟通策略研究 摘要：营销，首先是一种沟通的技术加艺术，把话说到客户心里，把事做到关键点，把产品说到核心处，营销也就有了成交的希望。本文以案例为牵引，就沟通的原则、障碍、方法，进行梳理，以期能够促进营销过程中的沟通效能，为相关领域的研究添砖加瓦。 关键词：营销沟通策略原则 对于个人，沟通是一种基础能力；对于营销，沟通是一种核心策略。沟通，直接决定了营销的结果。研究营销过程中，沟通的原则、困难以及做法，是实现企业利润的第一保证。 ” ( 渠道) 口，。老奶 ?第一个原则：明确的目的---达成共识 沟通是传播信息、交流情感、达成目标的一个通道。从沟通开始，到达成共识，需要涵盖“说明产品、表达感情、建立关系、引发行动”四个过程。即以产品为媒介，通过语言拉近与客户的心理距离，进而阐述产品与客户的需求映射关系，最终达到促成销售的目的。无论是说明产品，还是其它各个环节，都要时刻牢记达成共识这个最终目的。每个环境，充分研磨客户的内在需求，并将产品的闪光点与其对接；同时，利用人际关系中的微妙技巧，达到感情融合、关系密切的交流层次。比如：每次的正式沟通，首先要想好此次沟通希望达到什么效果，是沟通感情还是落单？如果是沟

通感情，则重点启用人际关系中的微妙交流技巧；如果是落单，则重点打造产品的闪光点与客户需求之间的对接通道。 第二个原则：从容的心境---自信服人 自信，才能他信；他信，才能服人，才能合作。营销，会与不同行业、不同层次、不同性格的客户沟通，而不同的人，其性格、境况、需求都是千差万别的，这使得营销较之于其它行业，格外需要淡定从容的心态。最重要的是摒弃与人争的一时之气，要打造海纳百川的胸怀，平稳开阔地接受各种各样的想法和见解。所以，在沟通中要忘记自己想要得到的，更多接受不同的观点和看法， 么。 根据客 找到 并形 这种 慌情绪，认为这是人性丑恶在作祟，其实，大可不必。营销沟通，本质就是要建立从陌生不信任到熟悉可信赖的渐进过程，从客户的心理外围，攻入内心世界。一个陌生人，劝导另一个陌生人，掏出钱来，这本身就是一种难得的情感信任。没有信任，是证明，你没有给予对方足够的信任理由。自负、多疑、自卑，胆怯类的心理障碍，是营销领域的大忌，必须在实践中不断克服，加以纠正，要做到自信而不自负；谦虚而不自卑；恭谨而不畏缩；包容而不小气，给予客户亲和力的同时，构筑自己的感染力。 素质障碍。不知道从何说起，不知道说什么合适。或者语无伦次，逻辑混乱，言语没有说服力、可信力，进而造成客户的不信任。这一方面来源于心理障碍的衍生，但更主要的是，业务不熟悉，

房地产项目 年度 营销方案

金利来广场2015年度整体营销方案 金利来广场专案组 2015年3月1日

【宏观】 一、地产项目整体营销方案 1)项目分析与目标客户分析 本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜好而言，一方面他们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。 因为地段/面积/总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，更加注重内秀。同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的，2015的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！ 2)项目竞争态势分析 3)营销推广策略 4)项目销售策略 5)营销费用使用计划表 【微观】 二、项目销售策略 1.项目销售总体目标 细化要求：销售金额、套数、需要的客户量（以经验数据判断）、整体营销费用等 2.入市时机分析 3.销售策略 项目的销售思路 销售价格策略

项目价格影响因素 项目面积区间分布 项目户型分布 项目价格区间分布 推盘策略（工程进度） 4.案场管理和服务 1)包括：人员岗位分布、流线设置、现场服务、体验式营销等等 2)输入条件：项目可研阶段，经营策划阶段产品定位、价格定位、项目分期结论 3)备注：《项目整体营销方案》阶段的定价、推盘策略可能与产品建议书阶段的定价、 推盘策略发生变化，主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况 4)信息：

三、项目推广策略 1.项目推广思路 1.1.项目的形象定位 1)2015推盘全面以崭新的面貌入市，将住宅案名重新命名为【阳光*巴比伦】， 王者归来,风尚*阳光巴比伦--2015金利来广场楼王级豪宅正式接受预约登记！ 2)项目形象 【商业与政务中心*不对外的豪宅】 A卖奢侈品：值得嘉祥仰望的高度，地产中的奢侈品,只有钻石可以切割钻石，对话王者。 B 卖地段：嘉祥政教文体*城中心，不对外的豪宅，折服所以挑剔的目光。 C 卖稀缺：谁都能来看，不是谁都买的起，一般地方能买到的，我这里不卖。 对于“不对外”的理解： 奢侈品的“开放式阻碍营销” ——拒绝一部分人的同时，赢得真正客群的认同 低端：摆架子——预约制 中端：拒绝外人----加入会员制 高端：以自身气质让不属于同一圈层的人感觉到自己被“拒绝”

5个地产项目的5种营销策略

5个地产项目的5种营销策略 1、汉苑 项目定位：顶级豪宅 项目特点 汉苑是由广州市汉源房地产发展有限公司开发的楼盘，该公司的母体为华南快速干线的投资商，实力雄厚，在业界具有良好的口碑。汉苑具有得天独厚的地理优势，它位于五羊新城与珠江河之间，东面与广州未来CBD的珠江新城仅一路之隔，南临珠江河，与二沙岛仅一江之隔，而且左右有广州、海印两桥相拥，西面是绿荫葱葱的公园绿化带，向北可以远眺广州的市肺白云山。而且周边配套极为成熟，名校林立，众多市政医疗、商业配套近在咫尺。 汉苑是一个纯住宅项目，其设计十分独特，以第5层为分界线，这里是一个5000多平方米的大型会所，5层以下是停车场，共有400个停车位；而住宅都在5层以上，充分利用了楼宇的每一寸空间。除了有如此之多的硬件设施保障之外，在服务与管理上，汉苑也同样为业主们提供最好的尊贵服务。如在物业管理上，特别为业主引进了具有世界品牌世邦魏理仕物业顾问有限公司，确保业主能够得到最尊贵、最贴心的服务。 营销策略——口碑宣传 这是兴业外接的一个楼盘，也是最能体现兴业“为开发商着想”理念的项目之一。在这一项目的代理过程中，兴业成功地运用了“全程策划”的理念，参与到开发的每一个环节，站在开发商的角度来处理和解决问题。由于开发商在经验上的不足，在开发中主要是以兴业的意见为主，当

然，这是建立在与开发商进行充分而良好的沟通的基础上的。为保证发现问题能够第一时间得到解决，兴业与开发商进行了同步驻场的交流沟通。由于开发商运作机制较为灵活，也为兴业的工作带来了极速行动。 结合楼盘的定位，兴业特别推出了一种优质的服务，所有的销售人员都有同类型楼盘的销售经验，表现出一种良好的专业精神，也显示出兴业对这一项目的重视程度。在宣传上，考虑到成本的控制，对广告的投放并不是很大。兴业认为，广告固然要做，但要考虑楼盘的特点，“塔尖”客源并不多，宣传不能以广告为主，还需要以活动及口碑宣传。同时，也利用兴业的客户网络来挖掘客户。所以，汉苑的客户大多都是通过客户之间的相互介绍而来的。 销售情况：开盘后销售成绩理想 2、宏城花园别墅 项目定位：全广州乃至全国最顶级别墅社区 项目特点 宏城花园别墅地处二沙岛西南部，南临珠江最宽阔的一段河道，与中大北门广场隔江相望，是岛内唯一真正拥有全江景的纯别墅住宅区。宏城花园占地约6．9万平方米，总建筑面积3．4万平方米，绿化率40％以上，由63栋别墅组成。宏城花园别墅是广州最贵的别墅盘，其价值不仅体现在地段上，其产品和服务也是顶级的。别墅极具个性，地下室连通下沉式花园，抬高住宅高度与花园形成落差，所有设计不仅独特而且具人性化。 营销策略——公关活动 二沙岛这地块本身就极具吸引力，加上这么高质素的产品，对目标客户有巨大的吸引力。宏城花园别墅一直没有进行大规模的广告推售，对于一个最顶级的楼盘来说，采用叫卖式的销售手法无疑是自降身份。所以

房地产营销策划案整体思路

房地产营销策划案整体思路 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务

.邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 .各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购买行为分析 三土地SWOT（深层次）分析

一份营销推广思路学习资料

金地·格林小城下阶段推广建议 下阶段推广任务： 提供有力的推广宣传支持，确保完成今年的销售任务 1、项目销售情况 ?项目总体销售情况将近过半，达到48%； ?小户型产品已基本售磬，中大户型库存压力突显； ?国庆黄金周过后，客流量急剧下降，日平均客流量只有15批； ?现场成交率依旧低迷，只有14%，市场竞争、房源、价格等因素对成交影响较大； ?客户年龄层面较为年轻，购房预算及经济收入水平偏低，需求户型集中在120㎡以下，以中小户型为主； 结论：调整项目整体推广方向，拔高项目形象，以大户型产品推介为主，吸引更多的大户型潜在客户将是下阶段营销推广工作的“重中之重”。 2、市场竞争情况 ?04年的东莞四城区中档盘（均价2800~3500元/㎡）市场竞争加剧，楼盘数量有明显的增加，包括宏远、中信、光大等几大发展商都在沿四环路范围布下战线，并且 在产品的定位上与本项目相类似（120㎡中户型为主打），形成“一拥而上、瓜分 市场”的局面。展望11、12月份，各大楼盘都会为完成今年的销售目标，推出强 势的营销推广，继续争夺更大的市场份额； ?宏远江南世家延续了去年开盘以来良好的销售势头，即使工程进度缓慢，但由于有清晰而有影响力的项目形象与周边的成熟配套做支持，下半年以来销售趋势较为平 稳，国庆黄金周的新货上市，更是强占了两房与小三房的市场空缺，创造了该项目 下半年的月销售套数新高。该楼盘下阶段的推广将继续延续项目独特的形象，以推 售中小户型产品为主，继续占领两房与小三房的市场空挡。另135~145㎡的中大户 型预计会在元旦后推出，在短期内不会对我项目的库存单位造成太大的影响； ?中信凯旋城的库存比例约剩余15~20%，并且是现楼发售，销售压力已进一步减轻，同时剩余的以中户型产品（148㎡）为主，国庆黄金周皆推出了促销降价的优惠措 施（降幅约2%），影响了市场上该面积需求客户的消费趋向。预计该项目11月会 继续采用暗中降价促销的策略，并借12月份入伙一周年的营销节点进行大规模的

营销活动预算方案一

营销活动预算方案一一、促销目的以中秋月饼的消费来带动卖场的销售，以卖场的形象激活月饼的销售。预计日均销量在促销期间增长10%—20%。 二、促销内容 1、买中秋月饼送可口可乐买90元以上中秋月饼送355ML可口可乐2听。(价值3。6元) 买200元以上中秋月饼送1250ML可口可乐2瓶。(价值9。2元) 买300元以上中秋月饼送2000ML可口可乐2瓶。(价值13。6元) 2、礼篮：分别为298元、198元、98元三个档次。 298元礼篮：七星香烟+加州乐事+价值80元中秋月饼+脑白金 198元礼篮：双喜香烟+丰收干红+价值60元中秋月饼+脑轻松98元礼篮：价值40元中秋月饼+ 20元茶叶+加州西梅3、在促销期间(9、3——9、12)，在卖场凡购满300元者，均可获赠一盒精美月饼(价值20元/盒)。 4、在9月10日的“教师节”，进行面向教师的促销：凡9月9—10日两天在**购物与消费的教师，凭教师证可领取一份精美月饼或礼品(价值20元左右的)。 三、整合促销 1、媒体在音乐交通频道，隔天滚动播出促销广告，时间8、17—9、12，每天播出16次，15秒/次。 2、购物指南在9、1——9、13的“购物指南”上，积极推出各类的促销信息。3、店内广播从卖场的上午开业到打烊，每隔两个小时就

播一次相关促销信息的广播。 4、卖场布置 (1)场外 a、在免费寄包柜的上方，制作中秋宣传; b、在防护架上，对墙柱进行包装，贴一些节日的彩页来造势; c、在广场，有可能的可悬挂汽球，拉竖幅; d、在入口，挂“**购物广场禧中秋”的横幅。(2)场内a、在主通道，斜坡的墙上，用自贴纸等来装饰增强节日的气氛; b、整个卖场的上空，悬挂可口可乐公司提供的挂旗; c、在月饼区，背景与两个柱上布“千禧月送好礼”的宣传;两边贴上可口可乐的促销宣传; d、月饼区的上空挂大红灯笼。5、其他支持保健品进行让利15%的特价销售。团体购满3000元或购买月饼数量达20盒，可享受免费送货。 四、促销费用媒体广告费：1、2万元可口可乐系列赠品：6万场内、场外的布置费：0、6万月饼费用：6万共计：13、8万人民币五、具体作业 1、交通频道的15秒广告，由公司委托**广告制作，在广告合同中应当明确不同阶段的广告内容;预定在8月报16日完成。 2、购物指南由采购部负责拟出商品清单，市场部负责与**晚报印刷厂联系制作;具体见该期的制作时间安排。3、场内广播的广播稿由市场部来提供，共三份促销广播稿，每份均应提前两天交到广播室。4、场内、外布置的具体设计

旅游开发营销总体思路和目标

营销总体思路 （一）核心理念 所谓项目的核心理念是指贯穿项目始终的“珍珠链”，是整个项目核心价值体现的基础，打造槐花文化的核心理念贯穿于此次项目中。分别可以诉述为以文化理念为核心，以现代都市特色为亮点，同时乡村旅游为支撑产品。 （二）总体构思 1.概念产品 概念产品是指具备独特的销售主（USP）的产品或是具备独特消费观念的产品。成功的概念产品推广，不仅能够提升品牌形象，更能够给企业带来巨大的经济效益，因此为各企业所采用。 在本次“槐花几时开”创业旅游项目中，概念产品主要有： 项目名称概念点支撑产品 渔人码头 四季花亩重庆的昆明不同季节、不同种类花卉特色主题梯田 槐花文化川江文化的提炼与继承槐花园林、槐花谐音产品主题“花果山”有花有果， 巴山夜雨 田园牧歌 2.产品概念 产品概念是指是企业想要注入顾客脑中关于产品的一种主观意念，它是用消费者的语言来表达的产品构想，一般用文字来表达或用图片来描述产品概念。 以下是对本次方案中主要的产品概念进行一定程度的描述。 （1）沙滩特色项目 ①消费者洞察，即指从消费者的角度提出其内心所关注的有关问题。 在沙滩特色项目中，消费者内心关注的问题主要有：沙滩产品的质量怎样？沙滩项目是否具有国际化沙滩沙子的细腻程度？沙滩的长度和宽度

是多少？沙滩娱乐项目是否能够使得身心得到放松等等。 ②利益承诺，所谓利益承诺，即指产品能为消费者提供的好处。 本次项目中，给予消费者的利益点有：沙滩宽约30米，优于夏威夷的沙质、多种多样的沙滩文化活动，如沙滩排球基地、沙画展览、沙辽特色区。 ③支持产品 沙滩排球训练基地、沙画展览去、沙辽特色服务区、沙滩真人CS战区、吊床等。 ④总结 综合以上所述，沙滩文化项目的建设主要与国外沙滩质量的对比突出本次沙滩的质量好，以多种多样的产品体现沙滩主题。 （2）水体设计 ①消费者洞察 水的深度、宽度；水上乐园个性化，水下娱乐的独特性？ ②利益承诺 ③支持产品 水下餐厅、水上乐园、水上影视表演区、情人桥、荷花池与鱼塘等 ④总结 （3）文化影视区 ①消费者洞察 文化影视的情节是否生动？是否有名人明星到来？ ②利益承诺 ③支持产品 川江号子表演区、文化影视放映区 ④总结 （三）项目构思 项目的整体构思是指对项目开发的想象。在本次双槐镇项目的开发过程中，双槐镇应发展“留住”游客的旅游项目，充分挖掘槐花的文化创意旅行项目，进

市场部营销推广工作计划

市场部营销推广工作计划 各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢 营销和推广是一个公司必不可少的，只有有了市场，企业才会更快更好的进行发展，所以在新的一年开始时，建立一个书面的营销推广计划是很有必要的，下面请看XX为你整理的“市场部营销推广工作计划”，欢迎阅读，仅供参考。 市场部营销推广工作计划【一】 20xx年是xxx发展的关键一年，市场部应积极配合公司做好各方面的工作，尤其是在企划和营销两大块，任务艰巨，我们将竭力完成年度工作任务，做好本部门的工作，积极配合相关部门，努力实现公司的经营目标。 现将市场部年度工作列表如下： 一、市场部年度工作计划： 1、制定年度营销目标计划以及各

档期dm海报的制作。 2、建立和完善营销信息收集、处理、交流及保密系统 3、对竞争者促销手段的收集、整理和广告策略、竞争手段的分析。 4、制定卖场企划策略。 5、制定通路计划及各阶段实施目标。 6、促销活动的策划及组织，执行并管理现场促销活动。 7 、合理进行广告媒体挑选及管理，参与组织并落实公司制订的广告计划、费用预算; 6、对国际性大卖场进行实地考察。 二、市场部负责人的职责 市场部负责人全面负责市场部门的业务及人员管理 1、全面计划、安排、管理市场部工作。 2、制定年度营销策略和营销计划以及各档期dm海报的制作。 3、协调部门内部与其他部门之间的

合作关系。 4、制定卖场企划策略。 5、制定通路计划及各阶段实施目标。 6、促销活动的策划及组织。 7、指导、检查、控制本部门各项工作的实施。 8、配合人力资源部对市场人员的培训、考核、调配。 9、制定广告策略，包括年、季、月及特定活动的广告计划。 市场部营销推广工作计划【二】 一、检讨与愿景 20xx年公司成立市场部，它是公司探索新管理模式的重大变革。但在经过一年之后，市场部成为鸡肋，嚼之无味，弃之可惜;市场部除了做了很多看起来似是而非的市场活动，隔靴搔痒的市场推广，就是增加了很多直接或间接的费用，而看起来对市场没什么帮助。 但在公司领导高层的支持和我们不断地学习中，在后几个月的工作中也探

营销沟通策略

第15章营销沟通策略 教学目标 1.掌握营销沟通的概念，理解整合营销沟通的理念及其特征； 2.了解规划营销沟通策略的过程，掌握制定一般选择决策和具体选择决策的方法； 3.了解广告的分类，掌握制定广告计划的步骤，了解广告创作大纲的框架； 4.掌握7种广告创意战略的要点； 5.理解针对不同对象的销售促进工具及其特点； 6.了解营销公关的概念、类别及其应用，了解赞助营销的概念。 本章结构 引导案例：蒙牛乳业的营销沟通策略

15.1整合营销沟通（integrated marketing communication, IMC） 15.1.1营销沟通过程 营销沟通组合（marketing communications mix）也称促销组合（promotion mix），包括：（1）广告(advertising, AD)、（2）销售促进(sales promotion, SP)、（3）公关宣传(publicity) （4）赞助营销(sponsorship marketing, SM)（5）售点(point-of-purchase, POP) （6）直接营销(direct marketing, DM)、（7）因特网沟通(internet)、（8）人员销售(personal selling, PS) 15.1.2建立整合营销沟通的概念

1.营销沟通 营销沟通是指在（一个品牌的）营销组合中通过与（该口牌的）顾客进行双向的信息交流建立共识而达成介值交换的过程。 2.什么是整合营销沟通 整合营销沟通，是发展和实施针对现有的和潜在的顾客的各种劝说性沟通计划的长期过程。 整合营销传播是将事物视为一个整体的一种新方法，而过去我们只看到局部，如广告、公共关系、销售推广、购买、员工沟通，等等。 整合营销传播是多种传播声音的战略协调，其目的是通过协调营销组合中的广告、公关、促销、直效营销以及包装设计等因素，充分利用劝服性传播对消费者和非消费者（即零售商、销售人员、舆论领袖）受众的影响。 综上所述，IMC强调在与消费者沟通时，为了达到理想（明确、一致、高效）的沟通效果，要将营销沟通要素如广告、公关宣传、销售促进、人员销售、赞助营销、直接营销、POP沟通等相互配合，整合成一体，与品牌的市场定位想一致，与产品、价格和分销渠道相协调。 3.整合营销沟通的基本特征 （1）影响目标沟通受众的行为。 （2）从顾客出发。 （3）运用一切接触方法。 （4）步调一致，获取协同优势。 （5）建立顾客关系。 15.1.3规划营销沟通策略