长沙房地产市场分析报告

2008年3月份房地产市场

分析报告

2008年3月

目录/CONTENTS

一、3月全国时事动态 (3)

二、长沙土地市场分析 (6)

三、长沙时事动态追踪 (11)

四、项目关注楼盘追踪 (16)

五、总结 (20)

附件 (21)

一、3月全国时事动态

（一）、建设部新批商品房建设面积70%须90平方米以下

建设部2.28日发布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》明确各地新建住房结构比例。

观点：制定住房建设规划与住房建设年度计划，新审批和新开工的商品住房建筑面积受到限制，90平米以下的商品房比重加大，小户型将增多，使商品房供应套型更趋于合理化，此次建设部重申90/70政策，是继国六条政策颁布后的又一次下文，同时也反应出今后两年产品供应将以中小户型为主。

（二）、房贷首付比例不会降低

银监会主席刘明康明确表示，银监会不会要求商业银行降低对房地产业首付款比例。

观点：房贷首付比例不会降低，消费市场门槛不会降低，可以预见到以后房地产市场开发商为了取得良好的销售业绩，将会在付款方式上采用更为灵活的方式。（三）、建设部首次明确“两限房”将纳入住房保障体系

建设部新闻发言人根据新的规定，低收入家庭住房保障工作将明确纳入地方政府职能范畴。

观点：该规定进一步扩大了住房保障范围，不满足条件的住房困难群体在未来可以通过“两限房”形式解决住房问题，同时低收入家庭租赁或购买住房的需求也可以得到基本解决，相应的普通商品住房土地供应的数量将增加，特别是中低价位、中小套型普通商品住房得到有效供应。但具体分配制度至今迟迟不见颁布，

随着两限房土地供应增大，在宏观调控越来越紧缩的局面下，经验成熟的开发商将瞄准限价房这块蛋糕，因为其具有低风险、收益稳定的特点。

（四）、住房政策路线图清晰廉租房保障金首次写入报告

温家宝总理在2008年政府工作报告中提出，廉租住房保障资金首次写入政府工作报告。

观点：伴随着房地产市场的蓬勃发展，再加上社会正处于转型期，问题也接踵而至，尤其是近年来飞涨的房价，百姓承受重击。廉租房保障金写入报告，将推动廉租房、经济适用房的开发建设，进而分流住房需求，平衡房价。保障金制度的落实，是与民生息息相关的大事，这也表明政府部门对中低收入群体的住房问题重视程度。

（五）、建筑节能条例即将出台

建设部科技司司长赖明７日晚在接受记者集体采访时透露，建筑节能条例马上就要出台。

观点：目前我国建筑能耗迅速上升，建筑节能条例的出台，可以有效的防止资源浪费，对实现节能减排目标有重要的推动作用，同时也可有效的利用可再生能源，对其进行循环使用，推进可再生能源在建筑中的应用，这样建筑的成本将提升，使用的成本将会降低。

（六）、拆迁条例修改，开发商不再主导拆迁，将由政府主导

3月8日，《城市拆迁条例 (草稿)》已经拟定，开发商主导拆迁过程的旧模式将变更为政府主导模式。

观点：以往拆迁是由开发商主导，部分开发商为了追求经济利益，往往会做出一些不恰当的行为，甚至是野蛮拆迁，严重损害了老百姓的利益。现由政府主导，不仅能保障百姓的正当权利，而且可以对不符合公共利益的拆迁行为加以规范，房屋的拆迁过程和对百姓的补偿方面更透明化，钉子户行为也许将减少，因为拆迁变成了政府行为，而非商业行为。

（七）、据称建设部拟出台限价房新规

建设部专家告诉本报，随着建设部机构改革完成，针对限价房的具体政策将会出台。

观点：“限价房”指的是限房价、限地价的“双限”商品房。价格比当时当地市场价低一些，房型比普通商品房标准小一些。它主要是针对中等收入人群住房困难而实施，它的实施，不仅不需要政府额外财政支出，还可以有一定收益。管理办法出新规，将有利于推进政府住宅保障建设，更多的中等收入家庭从中受益，投机取巧的行为得到管制，对市场起到一定的监管作用。

（八）、我国个人出租住房所得税3月起下调

《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》对廉租房、经济适用房和住房租赁提出了税收优惠政策。

观点：个人出租住宅税率下调对租赁市场来说是一个利好消息，业主可以减少交纳税收，但对于承租人来说不一定是好消息，因为业主减税不等同于租价会因此下调，从而将导致居民选择购买二手房的机会越来越多，因为二手房的价格相对较低，与其租房不如买房，整个二手房市场交易将掀起热潮。

（九）、住房和城乡建设部：《住房保障条例》将面世

17日上午住房和城乡建设部有关负责人透露《住房保障条例》将面世。

观点：这几年房价持续上涨，使广大居民在住房的消费能力和承受能力上受到了一定的影响。住房保障条例将面世，可以分流市场需求，从一定程度上缓解商品房的供应情况，同时也可以保障居民在住房方面的权益，特别是对中等收入家庭及困难群众的住房保障。

（十）、建设部：住房公积金目前不考虑进股市

18日，住房和城乡建设部对2000亿元住房公积金沉淀引发了是否可将其投向证券市场的讨论，对此目前还没有让住房公积金进入证券市场的考虑。

观点：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。公积金沉淀问题，实际上是因为现在在公积金的使用，地区之间存在很大差异，一些房地产市场不是特别活跃的地区，公积金的沉淀量相对大一些，这就导致部分资金没有贷出去。所以目前公积金的适用原则是要取之于房、用之于房，还不是时候考虑进股市。

（十一）、个人购买经适房契税减半2008年8月1日起执行

据了解，与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2008年8月1日起执行。对个人出租住房取得的个人所得税减征10％等。

观点：个人购买经适房契税减半，该优惠政策的执行，首先是中等收入的家庭的住房问题可以得到有效的解决，同时也可相应的减少购买者的负担。但是这将促使以后审批购房人资格的手续和指标会更加严格。

（十二）、建设部出台房屋登记办法

建设部19日发布了《房屋登记办法》，将于今年7月1日起实施。办法明确了登记簿的内容，注重可操作性。

观点：《房屋登记办法》的发布，更进一步完善和细化了登记簿制度，不仅让老百姓在进行房屋登记时，更加方便和科学，而且合理的分配了各登记机关的工作范畴，减短了人民群众办理房屋登记的时间，房屋登记的工作效率得到提高，使其更具有可操作性。

二、长沙土地市场分析

小结：本月继续出让土地共18宗，其中望挂土地就有17宗，而长沙市的仅为1宗，说明房地产市场在市区土地缺乏的状况下将向周边县市延伸。长沙呈现“中心土地缺乏,外围土地大”的现状，居住郊区化是长沙发展趋势。

小结：

1、宗地分析

本月成交土地5宗,相对2月份而言,减少12宗,成交面积192590.3平米,折合288.89亩,相比2月份,减少493160.06平米。导致成交量低的主要原因：一是政策出台，融资难，开发商无力；二是市场扑蒴迷离，开发商处于观望状态。

长沙市3月土地成交宗数

雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区全市

长沙市3月份土地成交面积（平方米）

雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区全市

2、价格分析

本月成交额32799万元，相比2月份,减少78043万元,均价相对2月份有所回落,为113.54万元/亩.主要本月成交土地宗数比较少,造成价格过低.

长沙3月份土地成交额（万元）

雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区全市

长沙3月份土地成交均价（万元/亩)

雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区全市

三、长沙楼市动态追踪

（一）、政策规划

1、城南路将拓宽天心区今年实施84个重点工程

天心区今年确定重点工程84个，路网建设、市容市貌综合整治、交通疏导工程均是建设重点。

2、岳麓滨江新城项目有望今年基本完成拆迁

岳麓滨江新城第二期拆迁已完成50％。根据最新部署，岳麓区滨江新城项目有望于08年底基本完成拆迁任务。

3、橘子洲核心景区建设工程已全面铺开力争8月开园

目前橘子洲核心景区的主要景点已全部开工，各项景观工程开足马力，力争8月实现开园。

4、《长沙市征地补偿实施办法》将于4月1日起施行

从星辰在线获悉，《长沙市征地补偿实施办法》（一下简称,<办法>）经市第13届人民政府第3次常务会议通过，将于4月1日起施行。主要内容是《办法》的法律依据；《办法》的适用范围；各级政府的履行职责；以及对拆迁中涉及的青苗、广播、电信、农民集体土地等具体补偿办法。

5、抢建车站北路浏阳河大桥明年底有望竣工通车

3月13日，作为车站北路建设的关键控制性工程，浏阳河大桥目前已全面开工，计划于2009年年底竣工通车。

6、未来五年长沙加快城市建设湘江风光带将达40公里

据了解，未来五年，长沙将全力推进湘江两岸的道路和风光带的建设，湘江大道将逐步形成湘江两岸40公里的风光带。在交通、环境、文化功能上，突出

抓好“两馆一厅”建设、橘子洲风景区、毛泽东青年艺术雕像、“辣都”雕塑等项目。

7、万家丽路与南三环互通长沙城南出城又添快速通道

通车的南三环与万家丽路互通立交，位于雨花区湖南环保科技产业园内，万家丽路上的车辆可经花卉路和雀园路直接上南三环、京珠高速；京珠高速上的车辆也可通过花卉路、雀园路直接到达万家丽路。

8、大河西先导区规划方案将根据设计要点呼之欲出

“设计要点”中提出，规划先导区的主要原则是建设资源节约型、环境友好型社会，不断提高城市资源环境保障能力，实现城市的国民经济持续、健康、快速的发展。

小结：天心区今年将实施84个重点改造工程，这将有助于提升城市形象，加快城市发展。岳麓滨江新城的拆迁工作，它的拆迁将动迁周边群众大量的迁移，也意味着近两年此区域将进入开发高潮，各项市政配套将陆续完善，区域地价和房价将随之上涨。《长沙市征地补偿实施办法》将于4月1日起施行，该办法的实施，将明确了征地补偿费标准，征地收费过程也更规范化，这一《办法》的实施，为开发商在土地申请用地、到拆迁赔偿都具体量化、规范了征地补偿的程序；橘子洲核心景区建设工程将于8月份开园；车站北路浏阳河大桥明年底有望竣工通车，使得这些区域的综合配套，交通条件，景观环境等方面不断改善，近区楼盘项目将直接从中受益。

未来五年的规划，给予我地产行业更多的期待和机遇，湘江风光带延伸至40公里，将为更多的楼盘提供了江景资源，也许这一规划使得江景不再稀缺，这一规划直接受惠区域涉及岳麓区、开福区。芙蓉区和天心区。一系列道路的改善贯通、城市环境的提升、文化功能的提升都极大的改善了长沙居住条件，以及

大河西先导区规划方案的出台，真正对接“两型”社会建设。在外部市场不利的情况下，为长沙房地产提供了一个良好的区域条件。万家丽路与南三环互通，城南板块交通更加便利，湖南省森林植物园附近区位优势或凸显。

（二）、本月楼市动态

1、供应量分析

小结：本月全市商品期房供应面积共27.24万㎡，总套数2436；其中雨花区批准预售踞全市榜首，反映出雨花区放量巨大、竞争加剧的特点；岳麓区的批准预售则较上月呈现较大升幅。

2、成交分析

小结：本月成交量较上月增加了1771套，成交均价同比上涨了31%，说明房地产市场在经历了2月的一段低迷期后情况有所好转，在慢慢的复苏。本月雨花区的成交量最大，其次为天心区；成交均价则是开福区最高，突破4000元/㎡。岳麓区的成交量交上月有小幅度上涨，比上月增长了324套，成交均价也较上月上涨了11%。

3、长沙楼市3月动态实录

小结：本月楼市开盘的项目：金碧文华，万科西街花园、紫晶城、东玺门；

举行营销活动的项目：阳光100国际新城、松雅湖畔、顺天黄金海岸、枫华府第、荷园、上庭院、普瑞斯保、新城新世界、君悦香邸和佳天瑞宁花园；

VIP认筹的项目：华江乐天花亭、SOHO天都星城、佳天瑞宁花园、共和世家、西城龙庭、枫华府第、都会公园；

举行促销活动的项目：顺天黄金海岸、新城新世界、西岸润泽府、天瑞宁花园和巧克力空间；

加推的项目：阳光100、方新世界，丽星景园，天际凤凰岛和百盛天心华庭；交房的项目是：君悦香邸、星城雅郡；

即将亮相的是：托斯卡纳

四、项目关注楼盘追踪

（一）、麓山润城

1、3月销售情况统计

说明：第三栋为定向销售房源，销售均价为：2682元/㎡。

分析：

对比2月份销售情况：

?面积在124.71~133.5㎡的三房户型销售情况依然不理想，本月销售5套，

仅为8.86%的销售率；

?面积在83.6~86㎡的二房户型销售情况最为理想，本月销售出21套；

?一房销售情况本月也有明显下降，只销售出2套；

?总体销售率相对于2月份而言上涨了4个点，均价没有明显上涨.

2、营销节点

?2007年9月20日发放VIP卡，预交1万开盘可享受98折优惠。

?2007年11月3日项目开盘；

?2008年1月5日项目现场营销中心开盘，推出1、2号栋二房、三房128套.

二房84-86平米,三房122-124平米.开盘当天二房有5000元的优惠,三房有10000元的优惠.按揭9.9折优惠,一次性付款,享9.7折优惠；

?2008年4月底将推6、7、8三栋，预计均价在3500元/㎡.

3、价格分析

2800

2900300031003200330034002007年11月

2007年12月

2008年1月

2008年2月

2008年3月

分析：均价到今年1月达到最高点3280元/㎡，之后由于受到政策等多方面的影响，价格有所回落。 （二）、麓谷·加州阳光 1、3月销售情况统计

分析：

?面积在73.7㎡-77.7㎡的二房户型销售情况最理想，销售率达到88%；

?三房户型销售情况不是很理想，销售率仅为17%；而在三房中,83.6㎡和

85.83㎡的三房销售情况较好;

2、营销节点

?2007年7月18日目前最小的户型为98平，首付在12万（含税费及公共维

修基金）。

?2007年9月6日三期国庆开盘

?2007年9月26日 10月1日西组团开盘，现在正在发售vip卡

?2008年1月4日三期12月20开始推出优惠大礼。三期共推出1、2、3、5、

8、9号栋，500多套，以二房、三房为主，85-138平米，二房均价4000元/

平米，三房均价3900元/平米

?2008年1月18日购房可获40寸液晶电视：抽8位幸运业主，28套观景洋

房，每套送美金红包2008元

3、价格分析

最新最全长沙房地产市场发展状况及趋势分析

长沙房地产市场发展状况及趋势分析 一、2003年长沙房地产市场基本状况 近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。2003年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。 1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大 截止2003年11月，长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元，与去年同期相比增长57.75%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。 2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%，预计到12月底，房地产开发投资增幅将达到60%以上，占固定资产投资的比重将达1/3。 2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升 从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡，竣工房屋面积256.46万㎡，较去年同期均有较大幅度增长。

从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。 从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。 从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。 3、二手房交易放量增长，住房二级市场日趋活跃

2015年长沙市房地产市场分析

2015年的长沙楼市，也在“复苏大军“之列。据湖南中原研究中心统计数据显示，全年长沙内六区新房成交量大幅上扬，同比上涨52%;新建住宅网签均价为5948元/㎡，同比下跌0.74%，剔除定向房源均价为6197元/㎡，同比上涨3%。 据湖南中原研究中心统计数据显示，2015年长沙内六区二手房成交面积超290万方，同比上涨近八成，占一二手房成交量总和的比重，由2012年的8%逐年上涨至了今年的17%。交易成本的降低，使得二手房供应增加，分流部分一手房客户。同时按揭政策的放开，也对二手房销量上涨起到了促进作用 2015年长沙的土地市场 从数据来看，全年长沙内六区成交总建筑面积仅465万方，同比下跌67%，成交金额仅为67亿元，同比下跌74%。

土地市场 据长沙市国土资源网上交易系统显示，2015年长沙市六区共105宗挂牌交易，成交土地95宗，总成交面积400.57万方，成交金额82.28亿。其中内五区（望城区除外）49宗土地成交金额51.66亿元，环比分别下降了46%、75%。 新房楼市 2015年长沙新房市场供应量萎缩，开发投资额是继2009年小幅回落后第二次回落，且此次回落幅度较大，同比下降36.87%，房屋施工面积、新开工面积分别同比减少6.11%、37.68%；房价中位数在5093-5350元/平方米之间，房价趋稳，但整体水平低于2014年；2015年房屋销售面积创历史新高，同比增33.94%。 别墅 2015年长沙别墅样本楼盘成交面积共35.2万平方米，较2014年同比增加44.7%;成交套均总价主要集中在100-200万元/套，占成交总套数的46.8%。单价在8000-10000元的别墅销售套数为420套，占总比的29.4%，此类的联排、叠加别墅产品更受欢迎。2015年长沙别墅样本楼盘区域分布主要集中在金星普瑞板块和城南板块。 2015年长沙别墅样本楼盘总成交套数为1429套，成交套数同比增加38.6%，12月成交面积为本年度最高值。 全装修 ，2015年全装修样本板楼盘成交面积为152.75万平方米，与2014年相比增加68.89万平方米，同比增加80.01%，呈上升趋势。 2015年成交面积最低值出现在2月，3月、4月便开始热度上攀，其中10月成交面积达到2015年的最高值，创下了近几年以来单月成交量的最高纪录。 商业地产 2015年长沙商业地产销售面积同比增41.36%，施工面积同比增加4.17%，增幅再度收窄，投资额同比锐减26.63%，新开工面积大幅回落，同比减少34.77%。虽然2015年销量创历史新高，但现房存量仍处于上升趋势，2015年商业地产现房存量已达到301.04万平方米，同比2014年增21.42%。

长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

人均居住面积 单位；平方米/人 年 份 人均居住面积 19 80 4.95 19 92 7 11 995 7.31 19 97 8.15 19 99 10.05 20 01 10.95 20 02 12 资料来源：《长沙统计年鉴》 （三）城市规划对房地产发展的影响 从较长的时期来看，2001年修编后的城市总

体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。 （四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升

从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现

2008年长沙市房地产市场年报

2008年长沙市房产市场年报 一、房产一级市场（商品房） （一）累计供销量分析 （二）纯商品房供销趋势分析（以下章节商品房未特别注明均为纯商品房） （三）纯商品房销售价格分析 （四）新建纯商品住房供求结构分析（按套数计） 二、房产二级市场（二手房） （一）累计量分析 （二）二手房交易均价分析 （三）房产一、二级市场交易量对比分析 （四）12月二手房网站房源采样均价分析 （五）房屋租售比 三、抵押情况统计分析 四、产权发证情况 五、2008年长望浏宁房地产发展情况

（一）商品房 （二）二手房 （三）抵押情况统计分析 六、本期市场的基本特征 七、对2008年长沙房地产业的基本判断 （一）土地市场降温 （二）商品房供销结构失衡 （三）商品房价格涨幅回落 （四）开发企业由扩张转向收缩 （五）行业调控政策明显转向 （六）租赁市场活跃，二手房市场开始回暖 八、2009年长沙房地产市场发展趋势 （一）货币政策将适度放松 （二）财税体制将迎来新的变革 （三）供销结构将逐渐趋于平衡

（四）行业洗牌将加快 （五）安居工程将激活市场刚性需求 （六）两型社会和河西先导区的建设将催生新的活力

注：1.本研究报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。 2.本简报中涉及的商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。 2008年，受全球性金融风暴影响，中国房地产业出现下滑，长沙房地产市场步入调整。面对严峻形势，市委、市政府认真领会中央相关文件精神，果断出台了一系列稳定市场的产业扶持措施，将住房保障与扩大需求并举，通过强化政府对市场的引导与监管，我市房地产市场在年末开始出现回暖迹象。预计全年全市（含郊县）完成房地产开发投资约478亿元，与去年同期相比增长约14%，占全市固定资产投资比例约25%；全年商品房施工面积约4447万㎡，其中新开工面积约1631万㎡，竣工面积约687万㎡，与去年同期比分别增长约34%、48%、30%。全年全市（含郊县）累计批准预售1829万㎡，同比增长29%；实现商品房销售面积950万㎡，销售金额338亿元，与去年同期相比分别减少27%和17%。市场运行具体情况如下： 一、房产一级市场（商品房） （一）累计供销量分析 1.商品房累计供应和销售总量分析 2008年，全市商品房累计批准预售1230.95万㎡，同比增长30.53%；其中住宅批准

2016年长沙市关于国有建设用地的供应计划

2016年长沙市国有建设用地供应计划 为深入贯彻落实科学发展观，湖南省长沙市依据相关政策制定《长沙市本级2016年度国有建设用地供应计划》，推动长沙市社会经济可持续发展。以下为全文： 一、计划编制的目的、意义和编制依据 为深入贯彻落实科学发展观，进一步提高国有建设用地供应的前瞻性、科学性、针对性和合理性，充分发挥政府对土地市场宏观调控作用，推动长沙市社会经济可持续发展，依据《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》、湖南省国土资源厅办公室《关于做好2016年供地计划和土地储备计划编制工作的通知》（湘国土资办发〔2015〕154号）和《长沙市2016年度政府投资重大项目投资计划》，结合《长沙市土地利用总体规划（2006-2020年）》、《长沙市城市总体规划（2010-2020年）》、长沙市历年土地利用年度计划以及长沙市2015年建设用地利用现状和供给潜力、长沙市2015年社会经济发展状况和2016年经济发展趋势，制定本计划。 二、指导思想和原则 （一）指导思想 以科学发展观为统领，以严格保护耕地为前提，以建设“两型社会”为目标，以节约集约高效利用土地为核心，实行差别化土地供应政策，加快转变经济发展方式，率先基本实现“两型”城市和实现全面小康。 （二）原则 1、城乡统筹原则，统筹城乡用地，优化城乡用地结构和布局，科学合理地供地，推进城镇化、工业化和农业现代化进程，实现城乡的协调发展。 2、合法合规原则，应该符合法律法规和政策的规定，具体建设用地应当符合国家产业政策。 3、节约集约用地原则，严格控制增量用地供应，积极挖掘现有建设用地潜力，进一步推动土地利用方式由外延扩张向内涵挖潜、粗放低效向集约高效转变，实现土地处置最大化。 4、区域协调原则，正确处理和合理把握中心城区片之间的发展，在区域土地市场内合理安排土地供应总量、结构、布局和时序，科学合理安排国有建设用地的供应。 5、供需平衡原则，严格执行土地利用总体规划和城市规划，合理控制建设用地总量，以土地供应引导需求，合理调整土地供应结构和供应量。 6、有保有压原则，严格执行禁止供地和限制供地政策，保障国家、省、市重大基础设施项

长沙房地产市场调查报告

长沙房地产市场调查报告 房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。下面为大家带来的是长沙房地产市场调查范文，欢迎阅读参考~ 当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。 我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。 为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下： 一、房地产市场现状 (一)房地产市场供给状况 1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。 由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。 2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。 作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从XX年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。XX年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;XX年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资

长沙房地产调查报告_调查报告_范文大全

长沙房地产调查报告_调查报告_范文大全 长沙居民目前住得怎样 从调查所涉及的范围看，20个居民以居住楼房为主，87.7％的家庭住房为无电梯式楼房，只有3.7％的家庭住在有电梯的商品房里，还有8.2％住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3％，超过半数；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住单位的房子。住房面积多数在40－80平方米之间。 多少人准备买房 据调查，五年内准备购房的人占调查城市总体的21.9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70－150平方米之间，可承受价格以每平方米1000－2000元为主体，辅之以每平方米500－1000元及2000－3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。 有了产权房，还买房吗 数据显示，调查总体中59.3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20－80平方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50－80平方米所占比例为最高，20－50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是长沙房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23.3％预计在五年内购房，20.1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。 调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。 有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。 另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55.6％，远远高于其他住房群体，预购面积以81－100平方米的需求为最高，达30.5％；而在100－150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？ 假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高，达16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000－2000元的比例最高，为30.4％；500－1000元的占22.3％；2000－3000元的占21.6％；希望房价在6000元以上的不足1％。 以上数据显示，巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使长沙房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69.1％希望使用家庭存款来购房，31.4％希望政府贷款，16.1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。 购房者是什么样的人 数据显示，25－34岁的人占购房人群的36％，位居傍首，而35－44岁的人群比例为20.3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员／公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000－2000元范围内为主体购房者。 目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济

长沙市房地产市场调研报告

长沙市房地产市场调研报告 一、调研前言 长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。本次调研主要是为了了解长沙地区的人均住房面积情况，针对XX年长沙地区的400户住民进行的调查，通过了解这400户住民的现收入层次以及是否租房情况，以及不同收入层次的住房面积情况。用随机抽样调查法，抽取几个单元式配套住宅，进行上门访问调查。通过此次调研，我们了解了长沙地区的居民人均住房情况，不同层次收入的人群所住房的面积也不同：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。本次调查得出这400户不同收入层次的人群显示：有80%的户主住房情况低于总平均值，所以希望可以把住房情况变得合理化，更平均化。

(一)调研时间及地点：xx年初至xx年末，长沙市区。 (二)调研对象及范围，长沙市区随机抽取的400户住民。 (三)调研目的：了解了长沙地区的居民人均住房情况，和不同层次收入的人群所住房的面积也有很大不同，以及当前长沙的住房形式以及人均住房面积。 (四)调研方法：随机抽样调查法和上门访问调查法。 (五)调研结论 通过调查了解长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。 二、情况介绍

2016年长沙楼市回顾及2017年市场研判

风起云开复盘2016 洞见 2017 中原（湖南）房地产代理有限公司 董事总经理 胡治钢先生

PART TWO 2017年市场研判 PART ONE 2016年楼市回顾

PART ONE 2016年楼市回顾

涉及区域最密集史上调控最严 发布频率最高 全国政策调控 2016年行政监管

2、行政监管 从热点到普遍，因城施策力度逐渐加大。 12月 3月 5月 8月 9月 10月 11月 ①热点城市调控收紧 深圳、上海、苏州、南京、武汉 ②强二线城市调控升级收紧 苏州、南京、合肥 ③重点城市调控力度加大 合肥、苏州、南京、武汉、厦门 ④多地政策集中收紧 武汉、厦门、郑州、杭州、南京 ⑥17个城市再推楼市新政， 从严调控，政策打补丁 ⑤全国20个城市陆续调控， 多地重启限购限贷 全国政策调控 长沙房7条出台 （限贷、控房价） （控地价） （限贷、限购） （限贷、限购、加大土地供应、 控地价） （限贷、限购、加大土地供应、控地价、 加强住房销售管理、限制备案价格） （限购限贷升级、房企/中介监管、 加强住房销售管理、限制备案价格）

长沙行业政策 长沙2016年政策环境整体维持宽松，是楼市量价齐涨的主要原因。 长沙 1月1日，长沙城区落户条件全面放宽 买房或租房能落户。 1月12日符合以下两类情况即可享受 契税优惠：一是居民因房屋被征收而重新购置新建商品房，二是个人购买家庭唯一普通住房 2月5日湖南出台政策支持农民进城购房，首付2成按季还款。 4月8日，省政府出台“湘十条”，助力湖 南楼市去库存。 5月31日，湖 南出台楼市新政：库存压力过大城市下调供地量。 8月2日，长沙市公积金政策再放宽，改善型需求再支持。 8月11日，长沙望城提出优化房地产市场供应、实行购房货币补贴等十二条措施。 11月1日，湖南严处9项不正当行为 楼市执法风暴加码。 11月24日《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》，确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展，确保长沙房价实现11月份与10月份环11月25日长沙湘江新区出台“控房价、 防泡沫、防风险”三条措施。 12月2日望城区要求12 月房价不得超过10月。 宽松 以11月为分界段， 1-10月，长沙整体政策环境宽松，“去库存”为主要目的， 11-12月，政策收紧，但调控偏温和，重行政管控。 交易契税优惠 贷款基准利率最低 贷款首付比例最低 收紧(温和)

长沙房地产市场深度分析研究

（三）城市规划对房地产发展的影响 从较长的时期来看，2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要

增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。

（四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升 从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新

长沙市房地产市场市场调查篇

第一部分长沙房地产市场研究 第一章长沙宏观市场分析 一、长沙经济、社会发展状况 （一）长沙概况： 1、地理状况： 长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111o53′—114o15′，北纬27o51′—28o41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。 长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里，南北宽约88公里，全市土地面积为平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方公里。 2、自然环境： 长沙属亚热带季风气候。因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。长沙平均气温为oC，年平均日照时数为1677小时，年降水量为1390毫米。 3、历史概况： 有“楚汉名城”之誉的长沙有三千多年的文明史，长沙之名的由来有多种说法。最为流行的说法是：古人按星宿分野，与轸宿“长沙星”对应的这些地方就叫长沙，故长沙又有“星沙”的别称。“长沙”作为治所，秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等，明清名为“长沙”，1922年定为湖南的省会，1933年正式设市。

4、文教： 长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下的岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校3761所，其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。 5、城市属性特征： 长沙是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。长沙是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着长沙、株洲、湘潭经济一体化实施，处于龙头地位的长沙具有很好的发展前景。 6、行政区划与人口： 长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市。根据长沙市统计局发布的信息，2004年年末,长沙户籍总人口为万人，同比增长%，其中非农业人口万人，农业人口万人。 7、综合简评： A、地缘优势决定地产市场的良好前景：长沙的城市属性与地理位置 决定了它对周边城市的辐射力，长沙、株洲、湘潭经济一体化的 实施将加速地区的城市化，长沙房地产的发展前景良好。 B、城市化会带来房产市场消费面的膨胀：从长沙现在的农业与非农 业人口比例看，长沙正在经历一个沿海城市经历过的城市化进 程，大量农业人口向城市人口的转变会直接带来城市住房的需 求。

长沙市房地产市场调查分析报告

长沙市房地产市场调查分析报告 一、长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析 （一）近一年来成交价格走势调查与分析 表1：—长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米） 根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374元/平米，价差比达到了25%； 2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升； 3）同比2011年4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了%，雨花区其次，涨幅为%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。 4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。 （二）近一年来成交量走势调查与分析 表2：—长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万平米）

从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出万平米，相差达倍； 2）近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比2011年4月，目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少60% 二、各区重点楼盘调查分析 （一）开福区 1、成交价格分析 图3：典型楼盘各时期成交价格柱形图 通过调查统计、分析发现： 1）自从2011年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多

数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。 2）各重点项目价格6000-15000元/㎡不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/㎡价格区间。 2、户型面积分析 通过调查统计、分析发现： 1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120平方的户型占34% ，120-160平方以上的户型仅占19%，140平方的户型占13%，60-90平方的户型占24%， 60平方以下的户型占11%。 2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。3、客户来源分析 通过调查统计、分析发现：

长沙房地产调查报告

长沙房地产调查报告 调查报告是反映对某个问题、某个事件或某方面情况调查研究所获得的成果的文章。下面是小编收集整理的长沙房地产调查报告，以供大家参考借鉴。 长沙居民目前住得怎样 从调查所涉及的范围看，20个居民以居住楼房为主，87.7％的家庭住房为无电梯式楼房，只有3.7％的家庭住在有电梯的商品房里，还有8.2％住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3％，超过半数；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住单位的房子。住房面积多数在40－80平方米之间。 多少人准备买房 据调查，五年内准备购房的人占调查城市总体的21.9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70－150平方米之间，可承受价格以每平方米1000－2000元为主体，辅之以每平方米500－1000元及2000－3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。 有了产权房，还买房吗 数据显示，调查总体中59.3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20－80平方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50

－80平方米所占比例为最高，20－50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是长沙房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23.3％预计在五年内购房，20.1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。 调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。 有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。 另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55.6％，远远高于其他住房群体，预购面积以81－100平方米的需求为最高，达30.5％；而在100－150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？ 假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高，达16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000－2000元的比例最高，为30.4％；500－1000元的占22.3％；2000－3000元的占21.6％；希望房价在6000元以上的不足1％。 以上数据显示，巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使长沙房

XXXX年长沙市房地产市场研究年报_17页

2010年长沙市房地产市场年报 注：1.本报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。 2.本报告中涉及的新建商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。 2010年在市委、市政府的高度重视和正确领导下，我市加大了房地产市场调控力度，加强了房地产市场的规范与管理，大力推进了保障性安居工程建设，探索并完善了住房保障的方式、方法，初步建立起了一整套住房保障与市场结合的住房供应和消费综合体系，长沙房地产市场发展也继续保持了2009年来的火爆势头。初步统计2010年我市（含四县市）完成房地产开发投资约680亿元，同比增长约37%，约占全市固定资产投资的21%。商品房施工面积约6633万平方米，其中新开工面积约2337万平方米，同比增长约8%、32%；竣工面积约755万平方米，同比减少约43%。2010年我市（含四县市）累计批准预售2133.37 万平方米，同比增长50.25%；实现商品房销售面积2140.46万平方米，销售金额928.48亿元，同比分别增长22.72%、43.13%。 PART 1长沙地区房地产市场基本情况 一、批准预售情况 表1 2010年长沙市新建商品房、住宅供应情况

宁乡县138.51 81.48 74.04 13.11 小结：商品房新增供应逐季上扬，全年新增批准预售量超过2000万平方米2010年全市新建商品房累计批准预售2133.37万平方米，同比增长50.25%，其中住宅批准预售1877.71万平方米，同比增长44.14%。分区域来看，内五区 新建商品房累计批准预售1508.36万平方米，同比增长59.20%，其中住宅批准 预售1374.49万平方米，同比增长56.06%；三县一市新建商品房累计批准预售625.01万平方米，同比增长32.29%；其中商品住宅累计批准预售503.22万平方米，同比增长19.25%。按行政区来看，雨花区批准预售面积最大，岳麓区次之；同比增幅来看，内五区各区同比增幅均超40%，天心区增幅最大。 二、新建商品房销售总量 表2 2010年长沙市新建商品房、住宅销售备案情况 区域 新建商品房其中：住宅 销售面积（万平方 米） 同比（%） 销售面积（万平方 米） 同比（%） 全市2140.46 22.72 1982.87 20.55 其中芙蓉区100.64 -24.68 81.39 -29.98 天心区210.41 -4.67 186.96 -9.30 岳麓区292.89 32.33 276.67 31.26 开福区299.73 5.50 287.08 6.11 雨花区577.99 38.85 531.19 35.74

长沙市房地产市场调研报告

长沙市房地产市场调研报告 第一卷市场调查报告

第一部分长沙城市概况 （一）地理环境 长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。 长沙处于湘江下游，湘中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和湘浏盆地，地势南高北低，丘涧交错、红岩白沙。地貌基本上是山地、丘陵、岗地、平原各占四分之一。土质多为弱酸性地

带红壤和河流冲积土，肥沃适耕。土地利用以林地和水田为主，林地占51.65%，耕田占28.38%。 （二）旅游资源 长沙历史悠久、人文荟萃，有文字可考的历史达3000多年，素有“屈贾之乡”、“湖湘首邑”之称，漫步长沙，古城遗址，古代墓葬，古刹名寺，古阁亭院等名胜古迹历历在目，随处可见，是湖湘文化的策源地和全国首批历史文化名城。 长沙作为首批中国历史文化名城和中国优秀旅游城市的，该市将深度开发旅游资源，实施旅游“1886”工程，即进一步完善历史文化名城旅游圈，加快灰汤温泉、高尔夫球场、国际会展中心、湘江风光带长沙段、高科技旅游园等8项重点工程建设，积极培育和组合配套长沙现代工业、观光农业、自然生态、湘楚文化等8条特色旅游线，形成以清水塘、体育新城、浏阳风

光带等为中心的6大旅游区。积极打造文化旅游精品。 （三）长沙市经济环境 1、国民经济概况 长沙市２０００－２００３年经济增长率一直保持在１２％以上，２００３年度ＧＤＰ总值为９３４．６亿元，人均１４５２０元，城市化率水平还比较低，为３８．９８％。 2、长沙发展状况 长沙发展环境在继续加速优化，功能因素整合水平将更加提升。通过精心构筑体制环境，理顺政策环境，改善服务环境和生产生活环境，长沙将成为功能布局合理、基础设施完善、空气清新、水质良好、宁静舒适、环境优美的生态型、园林式、现代化的新城。专家通过大量数据研究分析后预测，２００４－２００５年长沙市经济增长速度维持在１２％左右，“十一五”

长沙房地产市场深度分析研究

长沙房地产市场深度分析研究

（三）城市规划对房地产发展的影响

从较长的时期来看，2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。 （四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大

幅攀升 从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房

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易居·克而瑞长沙机构出品 201 6-07-03 版权声明：本报告仅供客户内部使用，未经克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制！ 免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

本报告数据统计口径 数据来源 CRIC2016中国房地产决策咨询系统 数据时间 2016.01.01-2016.06.30 统计口径 本报告统计范围包括长沙内六区，不含其余县、市 所有成交数据均为实际网签信息

Ⅰ土地市场 土地成交情况区域土地市场土地库存及结构

正荣集团 土地单价691万/亩 总价11.2亿，溢价率45.5% 梅溪湖板块 J-44地块 溢价再现 土地成交： 39 219 宗， 万平米 11 其中，居住用地 万平米，商住用地 万平米， 57 望城区 商办用地 28 万平米，工业及其他用地 123万方 上半年成交土地 95.71万方 最热区域 占全市的43.7% 成交金额： 59 亿 平均楼板价： 平均溢价率： 1245 6.37% 元/平 住宅用地 10.8万方，占比 商住用地56.5 4.9% 25.8% 12.9% 52.1% 工业主导 万方，占比 商业用地 工业用地 28.2 114.1 万方，占比 万方，占比

1-6月土地成交量高于去年同期，底价成交依旧是主旋律；政府持续控制放地，但土地财政依旧 是政府主力收入源，预计下半年将加快推地节奏。 图：月度土地成交量价走势（万方，元/平） 图：月度土地成交溢价率走势（%） 成交面积（㎡） 楼面价（元/㎡） 溢价率（%） 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 40 35 30 25 20 15 10 5 0 0 -5 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 上半年土地成交面积 219 万平米，成交总金额 59 亿，平均楼面地价 1245 6.37% 元/平，平均溢价率

房地产市场可行性分析报告

房地产市场可行性分 析报告 一、建设项目概况 1、建设单位基本情况 2、项目概况 二、项目建设的必要性 1、（某城市）房地产市场的需要 2、（某区）城市建设的需要 三、可行性研究编制的依据（长沙为例） 9、委托方提供的其他有关资料； 10、我司近期类似项目有关造价资料； 11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。 四、可行性研究结论 项目财务评价结果如下：

通过对项目的技术经济分析论证，得出如下结论： 1、项目销售市场前景……，建设条件……； 2、项目的前期工作…… 3、项目的各财务指标……； 4、项目投资额，投资回收期，经营风险……。 第二章：市场分析 一、宏观经济形势分析 1、长沙经济持续、快速增长。 2、居民消费能力，消费意识。 3、城市规划促进房地产市场发展。 4、区域发展分析 二、市房地产市场分析

1、房地产供给情况 2、长沙房地产需求情况 3、长沙房地产价格分析 4、住宅市场的户型特点 5、住宅市场的竞争态势 6、长沙住宅消费者分析 7、住宅市场的发展趋势 三、一般供给市场预测 1、开发商对国家政策变化的预期 2、开发商对需求市场的预期 四、项目自身因素分析 1、项目优劣势分析 1）区域环境分析 2）地段分析 3）地块特征分析 4）开发商实力分析 5）生活配套分析 2、项目投资机会分析 1）强有力的消费支持 2）区域规划前景与政策支持

3）咸嘉湖改造利好 五、项目市场分析结论 综合以上分析可得出以下结论： 第三章：项目建设条件 一、基础理论建设的自然条件 长沙属亚热带季风性湿润气候。气候特征是：气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。长沙夏冬季长，春秋季短。春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。 1、气温 ?年平均气温17.2℃ ?极端最高气温：40.6度 ?极端最低气温：-11.3度 2、雨量 ?年平均降雨量：1389.8㎜ ?年最大降雨量：1959.4㎜ ?年最小降雨量：192.5㎜ 3、湿度 ?年平均相对湿度：80%