最新最全长沙房地产市场发展状况及趋势分析

长沙房地产市场发展状况及趋势分析

一、2003年长沙房地产市场基本状况

近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。2003年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。

1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大

截止2003年11月，长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元，与去年同期相比增长57.75%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。

2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%，预计到12月底，房地产开发投资增幅将达到60%以上，占固定资产投资的比重将达1/3。

2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升

从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡，竣工房屋面积256.46万㎡，较去年同期均有较大幅度增长。

从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。

从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。

从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。

3、二手房交易放量增长，住房二级市场日趋活跃

2003年，全市共办理二手房交易9189起，成交面积118.79万㎡，成交金额22.27亿元，分别比去年同期增长39.25%、78.63%和144.92%。其中，房改房成交4263套，成交面积28.47万㎡，成交金额3.33亿元，分别比去年同期增长76.96%、81.57%和92.54%。长沙市二手房交易量在60万㎡左右维持了五年之后，终于实现了突破，达到118万㎡，增长近一倍。我市住房二级市场经过多年培育之后，在政府宏观政策的调控下，特别是2003年10月我市出台“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场若干意见”（市政府58号文）的具体措施的作用下，市场活跃明显。

4、房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保障

2003年，全市共办理房地产抵押登记29757起，抵押贷款面积728.65万㎡，抵押权利价值194.20亿元，比去年同期增长76.82%、36.16%和29.40%。其中，个人住房抵押登记28078起，个人住房抵押贷款面积330.11万㎡，个人住房抵押权利价值70.36亿元，分别比去年同期增长75.95%、78.24%和58.97%。房地产抵押贷款连续六年保持了强劲增幅，尤其是直接用于个人消费的个人住房抵押贷款，成交起数从98年的613起至2003年的28078起，六年间增长了45倍。购房者的消费观念发生了根本的变化，国家启动内

需，拉动消费的政策由于有了金融业的支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业迅速发展的有力保障。

5、城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求的增长

2003年，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积85.74万㎡，分别比去年同期增长78.47%和23.78%。其中，拆迁住宅面积43.86万㎡，比去年同期增长24.32%。2003年，虽然长沙已基本实现"三年大变样"的城市建设总目标，但城市房屋拆迁工作仍在大力推进，新一轮城市建设正在有序的展开。城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激了住房的有效需求，它为完善城市功能，加快城市基础设施建设，改善市民的居住水平和质量都做出了较大的贡献。

6、经济适用住房建设全面得到调控，商品房市场结构更趋合理

2003年，全市经济适用住房小区建设共完成投资4.28亿元，开工房屋面积79.50

万㎡，竣工面积58.60万㎡，分别比去年同期增长-49.88%、-28.70%和-6.54%。从年初开始，长沙市人民政府坚决停止了公务员住宅小区建设，控制了经济适用房建设规模，

经济适用住房建设规模全面压缩，经济适用房占新增商品房开发量的比重由调控前的接近50%到调控后的20%以内，使商品房市场结构趋于合理。经济适用住房大规模开发对商品房市场的影响基本消除。

二、长沙市房地产市场存在的主要问题

近年来，长沙房地产市场整体是健康的，没有出现过热和泡沫。但从市场供、求关系，产品结构，一、二级市场的协调发展来看，也显露出了一些值得引起关注和重视的问题，有待进一步探讨和解决。

1、关于供求关系平衡的问题

1998年至2003年，长沙商品房上市量与销售量呈现高速增长的态势。从商品房竣工情况来看，六年共竣工商品房面积1195.95万㎡，年均递增25.67%；从批准预售来看，六年间共有1456.23万㎡商品房被批准上市销售，年均递增75.50%；从商品房销售情况来看，六年间共销售商品房908.49万㎡，年均递增64.82%。从上述数据可以看出，商品房市场容量在快速增大，需求量持续增加，其增幅远大于其他商品销量的增幅。将竣工量和销售量进行对比分析，商品房销售量年均增幅远大于商品房竣工量的增幅，因此，目前长沙市商品房空置问题并不突出。将批准预售量与销售量进行对比分析，商品房批准预售量明显大于商品房销售量，商品房批准预算的增长幅度也高于销售的增长幅度，如果有效需求得不到释放，后市将存在供大于求的矛盾。

2、关于商品房结构的问题

长沙市商品房结构矛盾体现在三个方面

一是经济适用住房建设与商品房建设的矛盾。2002年这一问题十分突出，经长沙市人民政府采取有效措施后，这一矛盾已基本化解。

二是高档商品住房与普通商品住房的比例问题。长沙市目前高档住宅的建设量呈上升之势，楼盘的质量、配套、环境等方面的竞争也日趋激烈，价格不断上涨，但有效需求不足。而经济适用住房被压缩之后，由于建材价格也在上扬（据预测，长沙砖混结构房屋建筑成本比涨价前增加了80元/M2），价位在2000元/㎡左右的普通商品房的利润空间很小，其建设没有跟上来，造成低价商品房市场供给断层。

三是商品住宅与经营性用房的比例问题。从2003年批准商品房的上市情况来看，住宅占总上市量的比重为81.44%，比去年同期下降了5个百分点；商业用房占总上市量比重为11.48%，较去年同期上升了2.06个百分点；写字楼占总上市量的比重为6.28%，较去年同期上升了2.16个百分点。从各类商品房的市场表现来看，据长沙市房地产交易中心最近的抽样调查显示，在售楼盘中（含已批准预售尚未竣工的商品房）住宅的销售率为66.04%，写字楼的销售率为51.63%，商业用房的销售率为69.21%。商业用房的销售情况较好，特别是独立门面，基本处于脱销状态。

目前我市商品房供应都有消费需求，但结构性矛盾已经出现，而且中低价位在减少，高价位在上升，潜伏着结构性供求不平衡的问题。同时，经营性用房的比重偏低，相对于投资性需求扩大的趋势，也存在供给不平衡的问题。

3、关于房地产金融的问题

房地产业的发展离不开金融的支持。从开发企业来看，长沙市房地产开发企业资金实力雄厚的不多，在进行房地产开发时自有资金不足，绝大部分资金靠金融机构贷款。据相关部门提供的数据，房地产开发投资中有80%的资金来自金融机构及商品房的预售收入。金融机构对房地产的支持程度相当高，而相应的风险也很大，一旦销售困难，资金链断裂，将会造成严重后果。从消费者购房来看，2003年长沙共有19827户商品房办理了按揭手续，占商品房总成交量的74.22%。金融机构同时也支撑了商品房市场，只是相对于开发贷款来说，个贷的风险相对要小。因此，房地产贷款要加强风险防范措施，要对贷款进行监管，完善和规范信贷政策，使之有利于房地产市场的平衡发展。

4、关于住房二级市场的问题

住房二级市场是否活跃，标志着一个城市的房地产市场是否成熟。2003年，在长沙市政府的精心培育下，长沙住房二级市场被迅速激活，交易量猛增。从住房一、二级市场的关系来看，2003年，长沙住房一、二级市场交易量之比为2.52：1，与2002年相比(2002年住房一、二级市场交易量之比为3.77：1)，住房一、二级市场交易差距明显缩小。但是与其他先进城市相比(其比值为1：1)，仍有较大差距。因此，长沙住房二级市场才刚刚起步，住房二级市场发展的潜力虽然巨大，但仍存在一些需要解决的问题。如：房地产中介服务需要发展与规范的问题；二手房按揭要大力发展的问题；住房梯级消费观念需要进一步培育的问题等等。

三、2004年长沙房地产市场发展分析

2004年，长沙房地产市场在投资与需求的双向拉动下，在政府宏观政策的调控和引导下，仍将保持较快的增长速度。

1、从产业投入角度分析

长沙市近几年来经济总量持续高速增长，GDP保持二位数的增长，对房地产业的投入不断加大。98年至2003年11月，全市共完成房地产开发投资325.45亿元，占全市固定资产投资的1/3。2004年开始，长沙市将实施新的“三年大变样”战略，城市路网及基础设施建设将得到极大提升，原有的地域差别不断缩小，地段升值潜力大，为房地产开发提供了广阔的空间。

2、从市场角度分析

——从购房能力分析，伴随长沙经济的增长，城镇居民可支配收入逐年增多，98年至2003年，长沙人均可支配收入从6650元上升到了9100元左右，增幅达36.84%。而近几年长沙的房价一直较为稳定，增幅较小，这使得市民的住房购买能力大为提高，个人购买商品房占市场总销量的94%以上。

——从投资角度分析，由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求，长沙目前通过按揭贷款购买商品房的比例为74.22%，据长沙市房地产交易中心最近的一次调查统计，投资型置业者在购买各类商品房中的比重为：商品住房为16.10%、写字楼为40%、商业用房为59.80%。

——从消费结构分析，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。长沙住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，长沙人均居住水平迅速提高。至2003年，长沙人均居住建筑面积达22.07㎡。

——从需求关系分析，随着长沙城市化进程的加快，新增城市人口增幅较大。从1998年到2002年末，长沙市净增城市人口22.08万人(含自然增长和机械增长)，每年平均增长5.52万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，长沙市每年因人口增长而拉动住房需求将达到120万㎡( 按目前我市人均居住建筑面积为22.07㎡计算)。实际上2002年长沙市净增城市人口为8.22万人，这一理想需求将达到180万㎡。另外，城市外来人口的购买需求也不容忽视，据统计，长沙市目前外来人口购房的比重为15%左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增长。

3、从政策角度分析

——从宏观政策环境分析，一是国家把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大对房地产业发展的支持力度。二是国家将启动消费、拉动内需作为国民经济增长的重要举措，采取各种政策和措施，大力发展和启动住宅消费。三是深化住房制度改革，彻底停止了住房实物分配制度，全面推进住房商品化，市场化的进程。四是通过推进经济适用房及廉租房建设，保障中、低收入家庭的住房需求。五是先后出台了旨在依靠科技进步，提高住房质量的一系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业持续、健康发展提供了良好的外部环境。

——从长沙的政策环境分析，近几年来长沙市人民政府十分注重对房地产市场的培育，注重政策的引导，在先后出台了外地人购房入户、取消房改房上市审批、简化办事程序、降低交易成本、允许经济适用房上市等一系列政策措施的基础上，2003年10月又出台了长政发［2003］58号文件“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场的若干意见”，进一步放宽政策。主要措施有扩大公房出售范围；积极妥善处理了产权发证中的历史遗留问题；进一步降低和调整商品房和二手房交易契税(二手房交易契税降为1%)；提高公积金贷款额度，加快住房货币化进程；坚决停止公务员小区建设，控制经济适用房建设规模等等。每一项政策和措施都具有极强的操作性，将极大的激活潜在的消费群。

四、主要应对措施

1、进一步明确房地产市场发展的指导思想。

坚持住房市场化的基本方向，不断完善市场体系，坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要，继续深化改革，落实城镇居民住房制度改革的各项具体政策措施，进一步完善住房一级市场，搞活住房二、三级市场和租赁市场，发挥存量和增量住房联动效应，增强和带动居民住房消费的积极性。

2、进一步调整房地产供给结构。

根据住房市场化进程的要求，市计划、建设、国土、规划、房产、财政、物价等各职能部门相互配合，坚持以需求为导向，认真分析市场需求，加强宏观调控和政策指导，合理确定年度房地产开发供应总量，调整住宅与非住宅结构，注重加强住宅建设，控制

写字楼建设规模，特别是高档写字楼、高档商品房营业用房，严格控制别墅、高档公寓和大户型建设项目，防止出现新的空置。重点发展中低价位的普通商品住房，增加中低价位住房供应比例，优先满足大多数居民的住房需求，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品房，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体标准和范围，强化住房保障职能，切实做好住房供应保障工作。

3、进一步深化住房保障制度改革。

一是通过深化改革，出台政策，制定适应我市住房实际的保障措施，消除一切阻碍市场发展和居民住房消费的体制性、政策性障碍，完善和落实住房货币分配政策，不断提高职工购买商品房的支付能力，切实解决他们的住房问题。二是开始建立和完善廉租住房制度，合理确定城市住房保障范围，选准开发地块，着手组织建设一定数量的廉租住房，满座城市低保无房户和进城务工农民的住房需求。三是进一步加强经济适用住房建设的规范管理，严格控制在中小户型，严格审定销售对象，加大政策支持力度，降低建设成本，保证建设质量，使城市低收入家庭真正得到实惠。四是逐步推行经济适用房建设项目招投标，实行申请审批和公示制度，任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。同时，要进一步搞好旧城区棚户改造工作，加大招商引资力度和政策扶持，力争今后两年完成棚改，使棚屋居民彻底告别低矮潮湿狭小的棚屋，改善居住环境，提高生活质量，提升城市品味。

4、进一步加强宏观调控。

对房地产市场实行有效得监督管理，因地制宜地解决当前市场发展中存在得问题，高度关注市场运行情况，努力掌握房地产市场发展的规律，提高调控市场的质量和效率，决不能用调控来限制其发展。加强房地产市场的规划管理、土地管理、金融管理和监督管理，尽快建立和完善房地产市场信息系统和预警体系，做好总量调节、结构调整、价格监控，努力使房地产市场供求总量平衡，结构基本合理，价格基本稳定。要规范发展市场服务，健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、估价师执业资格制度，规范住房装饰装修市场，保证工程质量。

5、进一步推进住宅产业现代化。

鼓励开发企业通过技术优势和市场公平竞争做大做强，支持具有资质和品牌优势得企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的企业集团，提高产业的集中度；鼓励和支持新材料、新技术、新设备、新工艺在住宅建设中的应用，努力提高住宅产业的科技含量和住房质量。要结合我市创建园林城市工作，对住宅建设坚持做到高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，注重小区生态环境建设，搞好社区服务、绿化、交通等配套设施建设，创造舒适、优美、安全的生活环境，认真贯彻落实《物业管理条例》，切实改善城市住房消费环境。

最新最全长沙房地产市场发展状况及趋势分析

长沙房地产市场发展状况及趋势分析 一、2003年长沙房地产市场基本状况 近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。2003年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。 1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大 截止2003年11月，长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元，与去年同期相比增长57.75%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。 2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%，预计到12月底，房地产开发投资增幅将达到60%以上，占固定资产投资的比重将达1/3。 2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升 从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡，竣工房屋面积256.46万㎡，较去年同期均有较大幅度增长。

从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。 从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。 从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。 3、二手房交易放量增长，住房二级市场日趋活跃

2015年长沙市房地产市场分析

2015年的长沙楼市，也在“复苏大军“之列。据湖南中原研究中心统计数据显示，全年长沙内六区新房成交量大幅上扬，同比上涨52%;新建住宅网签均价为5948元/㎡，同比下跌0.74%，剔除定向房源均价为6197元/㎡，同比上涨3%。 据湖南中原研究中心统计数据显示，2015年长沙内六区二手房成交面积超290万方，同比上涨近八成，占一二手房成交量总和的比重，由2012年的8%逐年上涨至了今年的17%。交易成本的降低，使得二手房供应增加，分流部分一手房客户。同时按揭政策的放开，也对二手房销量上涨起到了促进作用 2015年长沙的土地市场 从数据来看，全年长沙内六区成交总建筑面积仅465万方，同比下跌67%，成交金额仅为67亿元，同比下跌74%。

土地市场 据长沙市国土资源网上交易系统显示，2015年长沙市六区共105宗挂牌交易，成交土地95宗，总成交面积400.57万方，成交金额82.28亿。其中内五区（望城区除外）49宗土地成交金额51.66亿元，环比分别下降了46%、75%。 新房楼市 2015年长沙新房市场供应量萎缩，开发投资额是继2009年小幅回落后第二次回落，且此次回落幅度较大，同比下降36.87%，房屋施工面积、新开工面积分别同比减少6.11%、37.68%；房价中位数在5093-5350元/平方米之间，房价趋稳，但整体水平低于2014年；2015年房屋销售面积创历史新高，同比增33.94%。 别墅 2015年长沙别墅样本楼盘成交面积共35.2万平方米，较2014年同比增加44.7%;成交套均总价主要集中在100-200万元/套，占成交总套数的46.8%。单价在8000-10000元的别墅销售套数为420套，占总比的29.4%，此类的联排、叠加别墅产品更受欢迎。2015年长沙别墅样本楼盘区域分布主要集中在金星普瑞板块和城南板块。 2015年长沙别墅样本楼盘总成交套数为1429套，成交套数同比增加38.6%，12月成交面积为本年度最高值。 全装修 ，2015年全装修样本板楼盘成交面积为152.75万平方米，与2014年相比增加68.89万平方米，同比增加80.01%，呈上升趋势。 2015年成交面积最低值出现在2月，3月、4月便开始热度上攀，其中10月成交面积达到2015年的最高值，创下了近几年以来单月成交量的最高纪录。 商业地产 2015年长沙商业地产销售面积同比增41.36%，施工面积同比增加4.17%，增幅再度收窄，投资额同比锐减26.63%，新开工面积大幅回落，同比减少34.77%。虽然2015年销量创历史新高，但现房存量仍处于上升趋势，2015年商业地产现房存量已达到301.04万平方米，同比2014年增21.42%。

人才招聘市场发展现状趋势和对策

人才招聘市场发展现状、趋势和对策 一、我国人才市场发育现状 面对与经济全球化的机遇与挑战，我国的人才市场的培育和发展相对滞后。从价格机制、供求机制、竞争机制三个方面衡量我国人才市场的发育程度，目前我国人才市场发育度偏低，具体表现在： （一）市场价格机制尚未形成 其主要表征为，同一地区的不同行业的人才价格，经济发展水平相当的不同地区人才价格，同一地区的不同所有制单位的人才价格，在较长时段内都处于非均衡状态，存在过大的差距。主要原因在于： 1、全社会人才价格，人才供求信息的汇集与发布尚未成为公共产品，用人单位与人才之间价格信息传递的渠道不畅，不能及时反映及预测人才供需数量、结构的状况和趋势。 2、人才评价的社会化，市场化机制还未形成。体制内的人才评价多数仍在沿用学历、职称标准，体制外的人才标准更重视经历、能力和绩效，致使体制内与体制外的人才价格形成较大的反差。 3、薪酬制度不透明。用人单位的市场报价一般只限于工资水平，而津贴、奖金及福利则处于隐秘状态，从而扭曲了人才市场价格。 （二）人才供求机制不健全 1、全国统一的人才市场均未形成，存在着人才就业和流动的区域性壁垒，严重限制了全国市场容量的扩大，增加了交易费用。目前政府所属人才中介机构掌握人才信息的主渠道，但各自为政，相互封闭，使人才信息局限于本地区内，妨碍了人才信息的全社会流通。户籍管理、社会保险制度、职业资格认定、市场准入等行政壁垒也在不同程度上制约着人才流动。 2、人才市场格局存在“场内”与“场外”的市场份额倒挂。目前，全国人才中介机构场内成交率约为15%左右，即使考虑人才多次求职的因素，场内成交率也不会高于30%。70%以上的场外成交多数是通过社会人际网络进行的，不仅交易成本过高，不符合市场公开、公平原则。 （三）人才竞争机制不完善 在我国人才市场上，市场主体的信用与道德问题一直困扰着人才市场成熟与发展。人才在流动中由于缺乏道德与自律意识，引起各类人事争议及知识产权纠纷；用人单位与人才互不信任，缺乏承诺，将契约关系视同儿戏。 二企事业单位在招聘人才时，普遍存在以下误区 近年来，双向选择招聘用人机制的实施，为毕业生就业和企事业单位选聘人才提供了便利。但是，由于受这一招聘制度不尽完善和其他消极社会因素的影响，主要表现在一下几个方面： （一）是重智轻德。有些用人单位在选拔毕业生时只注重考查其学业成绩、外语水平和研究成果，而不太注意毕业生的思想道德品质、在校的表现，不考查他们的敬业精神。 （二）是重关系轻素质。招聘人才应以素质为标准，谁的素质高就录用招聘谁。但受不良社会风气的影响，有些用人单位在招聘人才时，往往公然违背招聘的原则，只看社会背景，只看是哪位领导或者熟人介绍来的，对有关系和背景的往往来者不拒，优先录用。 （三）是重男轻女。有些单位认为女性体能和业务水平不如男性，且她们又要生儿育女，哺乳休产假，操持家务，使用女性职工劳动力成本较高。 (四)是重文凭轻水平。有些用人单位在招聘选拔人才时，不切单位实际，只看学历，不注重考察能力，片面认为学历越高越好，在实际操作中，坚持博士生多多益善，研究生来者不拒，本科生考虑考虑，专科生、中专生不要不要。 (五)是重相貌轻潜能。时下有些用人单位在招聘人才时，只注重求职者的身高、容貌、气质、身材等外在条件，以貌取人，对相貌挑剔，而不太注重求职者的潜在能力、心理素质等条件。 三人才市场发育程度偏低的原因

长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

人均居住面积 单位；平方米/人 年 份 人均居住面积 19 80 4.95 19 92 7 11 995 7.31 19 97 8.15 19 99 10.05 20 01 10.95 20 02 12 资料来源：《长沙统计年鉴》 （三）城市规划对房地产发展的影响 从较长的时期来看，2001年修编后的城市总

体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。 （四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升

从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现

中国期货市场发展现状存在问题及对策

论中国期货市场发展现状、存在问题及对 策 学院：国际教育学院 班级：金融九班 学号： 20111811425 姓名：李宪 指导老师：李睿 成绩： 提交时间： 2014年12月25 日

摘要 本文主要是针对中国期货市场的现实状况进行分析，并提出了目前中国期货市场存在的主要问题及做出了相应对策分析。文章开篇对中国期货市场发展阶段进行了简单的梳理，将中国期货市场发展历程大致分为萌芽阶段、治理与整顿阶段、规范发展阶段、开创金融期货时代四个阶段。文章的主体部分详细的介绍中国期货市场中的23个上市交易的期货品种，主要是围绕着期货品种上市交易以来的成交状况进行分析说明。而后指出了目前我国期货市场存在的主要问题：1.期货市场规模和上市交易品种有限。2期货市场投机成分过重3期货市场风险管理工具缺乏4监管模式不适应期货市场发展趋势5.期货理论研究不受重视。接下来介绍了中国期货市场发展中的显著成效期货市场布局逐渐趋于合理，发展速度逐步加快，经济地位和影响明显提升。紧接着提出了我国期货市场发展前景及发展对策：1加快制度创新、监管体制创新和交易所体制创新，2加大期货市场对外开放程度，3逐渐完善以股票指数期货、利率期货和外汇期货为核心的金融衍生品市场。文章最后对中国的期货市场未来进行了展望。 关键词：期货市场、期货合约、商品期货、金融期货

目录 前言 (1) 一中国期货市场发展历史沿革 (2) 二我国期货市场存在的主要问题 (3) (一)期货市场规模和上市交易品种有限，影响了期货市场整体功能的发挥 (3) （二）期货市场投机成分过重，期货市场总体效率不高 (4) （三）期货市场风险管理工具缺乏，机制有待完善 (6) （四）监管模式不适应期货市场发展趋势 (6) 三我国期货市场发展前景 (6) (一)我国期货市场的发展潜力 (6) (二) 我国期货市场的发展方向 (8) 结论 (8) 参考文献 (9)

2016年长沙市关于国有建设用地的供应计划

2016年长沙市国有建设用地供应计划 为深入贯彻落实科学发展观，湖南省长沙市依据相关政策制定《长沙市本级2016年度国有建设用地供应计划》，推动长沙市社会经济可持续发展。以下为全文： 一、计划编制的目的、意义和编制依据 为深入贯彻落实科学发展观，进一步提高国有建设用地供应的前瞻性、科学性、针对性和合理性，充分发挥政府对土地市场宏观调控作用，推动长沙市社会经济可持续发展，依据《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》、湖南省国土资源厅办公室《关于做好2016年供地计划和土地储备计划编制工作的通知》（湘国土资办发〔2015〕154号）和《长沙市2016年度政府投资重大项目投资计划》，结合《长沙市土地利用总体规划（2006-2020年）》、《长沙市城市总体规划（2010-2020年）》、长沙市历年土地利用年度计划以及长沙市2015年建设用地利用现状和供给潜力、长沙市2015年社会经济发展状况和2016年经济发展趋势，制定本计划。 二、指导思想和原则 （一）指导思想 以科学发展观为统领，以严格保护耕地为前提，以建设“两型社会”为目标，以节约集约高效利用土地为核心，实行差别化土地供应政策，加快转变经济发展方式，率先基本实现“两型”城市和实现全面小康。 （二）原则 1、城乡统筹原则，统筹城乡用地，优化城乡用地结构和布局，科学合理地供地，推进城镇化、工业化和农业现代化进程，实现城乡的协调发展。 2、合法合规原则，应该符合法律法规和政策的规定，具体建设用地应当符合国家产业政策。 3、节约集约用地原则，严格控制增量用地供应，积极挖掘现有建设用地潜力，进一步推动土地利用方式由外延扩张向内涵挖潜、粗放低效向集约高效转变，实现土地处置最大化。 4、区域协调原则，正确处理和合理把握中心城区片之间的发展，在区域土地市场内合理安排土地供应总量、结构、布局和时序，科学合理安排国有建设用地的供应。 5、供需平衡原则，严格执行土地利用总体规划和城市规划，合理控制建设用地总量，以土地供应引导需求，合理调整土地供应结构和供应量。 6、有保有压原则，严格执行禁止供地和限制供地政策，保障国家、省、市重大基础设施项

长沙房地产市场调查报告

长沙房地产市场调查报告 房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。下面为大家带来的是长沙房地产市场调查范文，欢迎阅读参考~ 当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。 我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。 为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下： 一、房地产市场现状 (一)房地产市场供给状况 1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。 由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。 2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。 作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从XX年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。XX年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;XX年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资

当前市场营销的现状和发展前景

市场营销是企业的一种市场经营活动，即企业从满足消费需求出发，综合运用各种科学的市场经营手段，把商品和服务整体地销售给消费者。市场营销是包括营销战略决策、生产、销售等阶段在内的总循环过程。 企业在市场营销中，无论从事市场调研、产品开发，还是确定价格、广告宣传，都强调以消费者的需求为导向，不仅满足消费者已有的现实需求，还要激发、转化各种潜在需求，进而引导和创造新的需求;不仅满足消费者的近期、个别需要，还要顾及消费的长远需要，维护社会公众的整体利益。 市场营销在我国可以说还是个新生事物，计划经济时代是没有市场营销的。随着我国社会主义市场经济体制不断完善，市场营销引导国民消费行为、指导国企生产活动的功能日益显现，其重要性与日俱增。了解我国市场营销的现状和发展前景，对于我国经济的发展和企业的生存是至关重要的。 一、我国市场营销的现状 1.人们对市场营销有了初步的认识 在20年前，如果你提到市场营销，人们都会感到很新鲜。而今天中国企业的领导者多半对“市场营销”、“生产面向消费”、“以消费者为中心，满足消费者需要”不再陌生，有些甚至对市场营销的理论及其发展十分熟悉。发展比较快、比较好的一些企业已经建立起

了完备的市场营销体系，并因此而受益匪浅。但中国改革开放的时间不长，我们对市场营销理论的理解和运用十分浅显，中国企业受计划经济的影响也对市场营销观念的渗入和市场营销理念的建立起了直接的阻碍作用。 近些年中国经济发展迅速，从1994年起中国正式进入最具国际竞争力的49个国家和地区之列，2002年中国总体排名在第31位，但中国的市场营销化指标却排名在第49位，成为劣势指标。可见，我国的市场营销发展状况不容乐观。 2. 经营观念滞后，营销理念不明的情况还普遍存在 当前中国企业领导者有了一定的市场营销概念，但在企业的经营运作过程中，他们把理论应用于实践并取得成效的比率却不高。企业的库存过高、丢失市场、竞争力低下、低水平运作的情况仍较多地存在。可以说，在买方市场上，在竞争愈来愈激烈的状态下，在消费者愈来愈成熟的过程中，中国的企业开拓市场、把握市场的能力远远落后于形势的发展需要。一方面，企业在改革的攻坚阶段面临着各种深层次的矛盾，造成了企业承受着巨大的压力和挑战，另一方面，企业也为找不到提升企业竞争力的灵丹妙药而苦恼，为该如何把市场营销的理论应用于企业的经营实践，解决企业的问题而困惑。 我国的企业从改革开放以来，经历着计划体制向市场经济体制的过渡，从卖方市场到买方市场的转变，更将面临着与国际上的跨国大企业的正面交锋。短短二、三十年的时间中，中国的企业从没有竞争、没有市场观念到进入完全的国际竞争局面中，很多人的思想观念都没有跟上来。受昔日浓厚的小农经济意识的影响，大部分企业仍然没有把营销工作提升到战

长沙房地产调查报告_调查报告_范文大全

长沙房地产调查报告_调查报告_范文大全 长沙居民目前住得怎样 从调查所涉及的范围看，20个居民以居住楼房为主，87.7％的家庭住房为无电梯式楼房，只有3.7％的家庭住在有电梯的商品房里，还有8.2％住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3％，超过半数；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住单位的房子。住房面积多数在40－80平方米之间。 多少人准备买房 据调查，五年内准备购房的人占调查城市总体的21.9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70－150平方米之间，可承受价格以每平方米1000－2000元为主体，辅之以每平方米500－1000元及2000－3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。 有了产权房，还买房吗 数据显示，调查总体中59.3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20－80平方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50－80平方米所占比例为最高，20－50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是长沙房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23.3％预计在五年内购房，20.1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。 调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。 有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。 另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55.6％，远远高于其他住房群体，预购面积以81－100平方米的需求为最高，达30.5％；而在100－150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？ 假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高，达16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000－2000元的比例最高，为30.4％；500－1000元的占22.3％；2000－3000元的占21.6％；希望房价在6000元以上的不足1％。 以上数据显示，巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使长沙房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69.1％希望使用家庭存款来购房，31.4％希望政府贷款，16.1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。 购房者是什么样的人 数据显示，25－34岁的人占购房人群的36％，位居傍首，而35－44岁的人群比例为20.3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员／公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000－2000元范围内为主体购房者。 目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济

长沙市房地产市场调研报告

长沙市房地产市场调研报告 一、调研前言 长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。本次调研主要是为了了解长沙地区的人均住房面积情况，针对XX年长沙地区的400户住民进行的调查，通过了解这400户住民的现收入层次以及是否租房情况，以及不同收入层次的住房面积情况。用随机抽样调查法，抽取几个单元式配套住宅，进行上门访问调查。通过此次调研，我们了解了长沙地区的居民人均住房情况，不同层次收入的人群所住房的面积也不同：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。本次调查得出这400户不同收入层次的人群显示：有80%的户主住房情况低于总平均值，所以希望可以把住房情况变得合理化，更平均化。

(一)调研时间及地点：xx年初至xx年末，长沙市区。 (二)调研对象及范围，长沙市区随机抽取的400户住民。 (三)调研目的：了解了长沙地区的居民人均住房情况，和不同层次收入的人群所住房的面积也有很大不同，以及当前长沙的住房形式以及人均住房面积。 (四)调研方法：随机抽样调查法和上门访问调查法。 (五)调研结论 通过调查了解长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。 二、情况介绍

2016年长沙楼市回顾及2017年市场研判

风起云开复盘2016 洞见 2017 中原（湖南）房地产代理有限公司 董事总经理 胡治钢先生

PART TWO 2017年市场研判 PART ONE 2016年楼市回顾

PART ONE 2016年楼市回顾

涉及区域最密集史上调控最严 发布频率最高 全国政策调控 2016年行政监管

2、行政监管 从热点到普遍，因城施策力度逐渐加大。 12月 3月 5月 8月 9月 10月 11月 ①热点城市调控收紧 深圳、上海、苏州、南京、武汉 ②强二线城市调控升级收紧 苏州、南京、合肥 ③重点城市调控力度加大 合肥、苏州、南京、武汉、厦门 ④多地政策集中收紧 武汉、厦门、郑州、杭州、南京 ⑥17个城市再推楼市新政， 从严调控，政策打补丁 ⑤全国20个城市陆续调控， 多地重启限购限贷 全国政策调控 长沙房7条出台 （限贷、控房价） （控地价） （限贷、限购） （限贷、限购、加大土地供应、 控地价） （限贷、限购、加大土地供应、控地价、 加强住房销售管理、限制备案价格） （限购限贷升级、房企/中介监管、 加强住房销售管理、限制备案价格）

长沙行业政策 长沙2016年政策环境整体维持宽松，是楼市量价齐涨的主要原因。 长沙 1月1日，长沙城区落户条件全面放宽 买房或租房能落户。 1月12日符合以下两类情况即可享受 契税优惠：一是居民因房屋被征收而重新购置新建商品房，二是个人购买家庭唯一普通住房 2月5日湖南出台政策支持农民进城购房，首付2成按季还款。 4月8日，省政府出台“湘十条”，助力湖 南楼市去库存。 5月31日，湖 南出台楼市新政：库存压力过大城市下调供地量。 8月2日，长沙市公积金政策再放宽，改善型需求再支持。 8月11日，长沙望城提出优化房地产市场供应、实行购房货币补贴等十二条措施。 11月1日，湖南严处9项不正当行为 楼市执法风暴加码。 11月24日《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》，确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展，确保长沙房价实现11月份与10月份环11月25日长沙湘江新区出台“控房价、 防泡沫、防风险”三条措施。 12月2日望城区要求12 月房价不得超过10月。 宽松 以11月为分界段， 1-10月，长沙整体政策环境宽松，“去库存”为主要目的， 11-12月，政策收紧，但调控偏温和，重行政管控。 交易契税优惠 贷款基准利率最低 贷款首付比例最低 收紧(温和)

长沙房地产市场深度分析研究

（三）城市规划对房地产发展的影响 从较长的时期来看，2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要

增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。

（四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升 从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新

中国房地产市场发展现状及存在的问题

中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于

长沙市房地产市场市场调查篇

第一部分长沙房地产市场研究 第一章长沙宏观市场分析 一、长沙经济、社会发展状况 （一）长沙概况： 1、地理状况： 长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111o53′—114o15′，北纬27o51′—28o41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。 长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里，南北宽约88公里，全市土地面积为平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方公里。 2、自然环境： 长沙属亚热带季风气候。因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。长沙平均气温为oC，年平均日照时数为1677小时，年降水量为1390毫米。 3、历史概况： 有“楚汉名城”之誉的长沙有三千多年的文明史，长沙之名的由来有多种说法。最为流行的说法是：古人按星宿分野，与轸宿“长沙星”对应的这些地方就叫长沙，故长沙又有“星沙”的别称。“长沙”作为治所，秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等，明清名为“长沙”，1922年定为湖南的省会，1933年正式设市。

4、文教： 长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下的岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校3761所，其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。 5、城市属性特征： 长沙是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。长沙是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着长沙、株洲、湘潭经济一体化实施，处于龙头地位的长沙具有很好的发展前景。 6、行政区划与人口： 长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市。根据长沙市统计局发布的信息，2004年年末,长沙户籍总人口为万人，同比增长%，其中非农业人口万人，农业人口万人。 7、综合简评： A、地缘优势决定地产市场的良好前景：长沙的城市属性与地理位置 决定了它对周边城市的辐射力，长沙、株洲、湘潭经济一体化的 实施将加速地区的城市化，长沙房地产的发展前景良好。 B、城市化会带来房产市场消费面的膨胀：从长沙现在的农业与非农 业人口比例看，长沙正在经历一个沿海城市经历过的城市化进 程，大量农业人口向城市人口的转变会直接带来城市住房的需 求。

长沙市房地产市场调查分析报告

长沙市房地产市场调查分析报告 一、长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析 （一）近一年来成交价格走势调查与分析 表1：—长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米） 根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374元/平米，价差比达到了25%； 2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升； 3）同比2011年4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了%，雨花区其次，涨幅为%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。 4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。 （二）近一年来成交量走势调查与分析 表2：—长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万平米）

从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出万平米，相差达倍； 2）近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比2011年4月，目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少60% 二、各区重点楼盘调查分析 （一）开福区 1、成交价格分析 图3：典型楼盘各时期成交价格柱形图 通过调查统计、分析发现： 1）自从2011年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多

数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。 2）各重点项目价格6000-15000元/㎡不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/㎡价格区间。 2、户型面积分析 通过调查统计、分析发现： 1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120平方的户型占34% ，120-160平方以上的户型仅占19%，140平方的户型占13%，60-90平方的户型占24%， 60平方以下的户型占11%。 2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。3、客户来源分析 通过调查统计、分析发现：

农产品批发市场现状及发展趋向.

农产品批发市场现状及发展趋向 我国农产品批发市场是随着农产品流通体制改革而出现和发展。农产品批发市场作为农产品流通的主渠道,发挥着集散商品、形成价格、传递信息等功能。它的兴起和发展,对加快农产品流通市场化,提高农民收入,满足消费者多样化与周年化的需求,提高流通效率等都发挥重大作用。近年来,经济的快速发展,农产品市场日益国际化,农产品流通的环境与基础条件发生了深刻变化,把握农产品批发市场的功能、结构变化状况及其发展趋势,对于改革的进一步推进、新时期的新农村建设、农业产业结构提升和农民收入持续稳定增加以及消费者福利等都有重要意义。本文从我国农产品批发市场的发展历程、现阶段发展的特点,形成这些特点的原因以及未来可能的发展方向等角度全面分析我国农产品批发市场。 一、中国农产品批发市场发展历程 不同学者对于农产品批发市场的发展阶段有不同的划分标准,根据我国流通体制改革阶段和农产品批发市场自身发展情况,将我国农产品批发市场发展分为三个阶段: 1. 20 世纪70 年代末-1984 年,萌芽阶段。1978年的农业改革极大调动了生产者的积极性,各类农产品总量大幅提升,从1979年起,国务院及有关部门对农产品统购统销的范围和品种进行了重新规定,在不从根本上触动农产品统购统销制度的条件下,逐步缩小统购范围,减少统购品种,允许部分农产品议购议销和自由购销,放开集市贸易,伴随流通政策的改变,一些具有比较优势和交通便利的农业产区的集市由定期赶集发展到天天开市,进而有了批发市场的初步形态。 2. 1985-1995年,高速发展阶段。1985年后,农产品流通体制发生根本性变化,取消统派购制度,多种农产品走向宏观调控下的自由流通体制,全国各地的集贸市场纷纷恢复与发展,一些传统集市向批发市场转化,新兴的批发市场作为国合商业传统封闭式批发网络的替代物得到社会广泛认可,入市交易的农产品品种、规模迅速增加,除棉花、粮食等少数农产品,批发市场成为农产品批发流通的主渠道。在产地批发市场蓬勃发展的同时,销地批发市场也日渐兴起,农产品批发市场体系大体形成。

我国市场调查行业发展现状

我国市场调查行业发展现状 市场调查业在发达国家已有百余年历史，目前已发展到相当高的水平,尤其是计算机等现代技术的应用,更使市场调查成为社会经济生活中不可缺少的部分。但我国20世纪80年代成立的调研企业数目还很少,绝大多数调研企业是在1990年以后成立的。1996-2000年这5年期间,国内调研公司的建立达到历史高峰;2001-2005年,新出现的调研企业数有相当回落;2006年以后这三年期间新公司数就更少了,几乎恢复了1990年以前的水平,也就是说国内调研公司的数目至今已经基本稳定下来。并且这一涨落的规律在北京、上海、广州和深圳几个市场经济迅猛发展的城市表现得尤为突出。 从调研企业在全国范围内的地域分布看,主要集中在北京、上海、广州、深圳这几个城市,北京的企业数最多,后面三个城市依次递减。并且这四个城市拥有的调研公司数目占到国内总数的60%以上,体现了地域分布的高度集中性。这种地域分布的不平衡也体现了不同地区经济和市场发展的差异。一般而言,经济较发达的地区其市场调研业也相对发达,且业务质量较经济不发达的地区也要好 入世之后,面对国际调研业的挑战以及各种先进管理理念和技术的引进,国内调研的业务范围逐渐扩大到国民经济的各个方面。相对宏观层面上的调研业务有:收集社会资料,对国民经济、科技进步、社会发展等情况进行调查、分析、预测和监督,了解社会民众对政府政策和社会热点问题的意见和态度等,提供统计信息和咨询建议。 在我国，市场调查业尽管从数量上看有了长足发展，但这与我国具有13亿人口大市场相比，与经济发展要求相比尚有相当大差距，还是一个比较年轻的产业，面临很多问题：

（1）在调查手段和统计技术方面，中国的市场调查业应该还处于学习阶段。由于市场调查在我国是一个新兴的领域，其业务操作基本上还是模仿西方企业的做法。目前，本土从事市场调查工作的人员大多数对调查手段和统计技术的使用还处于初级阶段，对市场动态信息的收集、处理、分析能力明显不足。在抽样标准与置信度的确定、误差的控制方面，不论是客户还是调查公司很少作明确的界定。 （2）在市场调查意识方面，我国的市场调查研究缺乏正确认识，市场调查公司也缺乏自我形象推销和塑造自我优势的意识等等。 （3）在行业规范方面，我国的市场调查行业缺乏必要的法律规范和有效的管理措施，行业形象不佳在服务产品品牌方面，我国的市场调查业缺乏自身市场定位意识和有力的产品。目前许多市场调查公司所从事的调查业务，大多被动跟随客户的要求，调查介入面广却缺乏专攻方向，因此难以形成具有竞争力的产品。 目前,我国市场调查不规范,应该建立一个具有权威性的行业管理机构，专门负责组织制定全国市场信息调查业的发展规划，引导、促进国内市场信息调查业的健康发展。让他们组织制定市场信息调查业行为规范和执行标准,包括从业人员的资质标准、从业企业的资质标准、服务标准、收费标准等等；监督行业行为，提高行业门槛，维护行业秩序；组织市场调查业者进行业务培训和交流；组织市场信息调查业者的国际交流活动，借鉴西方发达国家先进的理念、较高的技术水平和丰富的经验，使我国的市场信息调查业，尽快跟上国际业界的发展步伐。