资产评估基本方法

资产评估的基本方法

资产评估基本方法有三种：市场法是通过在现行市场上搜集与待估资产相近的参照物及其近期交易价格等数据为基础，经过类比对参照物进行差异分析与价格调整，从而推定待估资产价值的评估方法；成本法是以待估资产现时重置成本扣除其各项损耗，以此确定待估资产的价值；而收益法则看重未来，是通过估测待估资产未来各期的预期收益进而并折为现值，作为评估值。

资产评估的方法有很多，但比较常用的基本方法有市场法、成本法和收益法。

第一节市场法

一、市场法的概念

市场法又称市场比较法或市价比较法，是利用现行市场上与待估资产同样或类似的资产（参照物）的近期交易价格为基础，经过直接比较或类比对参照物进行异同分析，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定待估资产价值的一种评估方法。市场法以均衡价值观为理论基础，是一种最简单有效的方法，评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。

市场法以替代原则为灵魂，因为任何一个正常的投资者都不会接受高于相同用途的替代品的价格，既然是待估资产，就不能高于该资产的市场价，这才符合市场规律。在决定是否选择市场法来评估资产价值时，首先要确定它是否具有一个充分发育活跃的公开市场，其交易环境是否公平、监督机制是否合理等系列条件。其次，还要看市场上是否具有可比参照物及与相同的活动，是否能够搜集到相关交易数据。市场法评估的主要步骤包括：

1.要有明确的资产评估对象，查找类似的参照物；

2.根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素，并且根据参照物对这些不同因素进行分析、并调整其价值，得到最初结果；

3.初评结果进行分析，用统计分析或其他方法分析最初结果的合理性。

二、市场法的应用举例

【例3-1】南阳市曹路镇有一待估宗地G需要评估，现搜集到与待估宗地条

件类似的于2011年进行交易的6宗地，具体情况如表3-1所示：

表3-1 类似的宗地交易案例数据

上表中成交价的单位为：元/m2。该城市2011年的地价指数见表3-2：表3-２2011年南阳市地价指数表

另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1－1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加4%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上已知条件，评估该宗地 2011年的价值。

解：（1）建立容积率地价指数表

（2）参照物数据的修正计算

评估价值＝参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数

.700A ×2108100105100×××643(/m )109101110102

=元 .689Ｂ　2108100105100××××592(/m )10910312098

=元 .723C 2108100105100××××687(/m )1079811599

=元 .710D 2108100105100××××769(/m )10810010097

=元 .695E 2108100105100××××474(/m )11299125102

=元 .680F 2108100105100××××548(/m )108100129101

=元 （3）评估结果

以600元/m 2左右为大致均值，案例D 和E 的数值振幅超过120元/m 2，为异常值，应予剔除。其他4个案例的结果较为接近，取其平均值作为评估结果。 因此，待估宗地G 的评估结果为：

（643＋592＋687＋548）/4＝617（元/m 2）

第二节 成本法

一、成本法的概念与评估思路

成本法又称重置成本法，是指在资产评估时按待估资产的重置成本扣减其各项损耗价值来确定待估资产价值的方法。其理论基础是生产费用价值论，因为在很多情况下，一项资产的价值取决于其成本的高低。待估资产的重置成本，也就是重新构建待估资产的现时成本。待估资产业已存在的各项贬损因素，包括有形

损耗和无形损耗。

待估资产评估值＝重置成本－有形损耗－功能性损耗－经济性损耗

P＝R c－D p－D f－D e（3-1）其中，

P—待估资产评估值

R

—重置成本；

c

—有形损耗；

D

p

—功能性损耗；

D

f

—经济性损耗。

D

e

或者，评估值＝重置成本×综合成新率

二、重置成本的计量

重置成本包括复原重置成本与更新重置成本两种类型。前者是指运用与原来设备相同的生产材料、标准、设计、技术等，以时价构建具有相同用途资产的成本；后者是指运用新的生产材料、标准、设计、技术等，并以时价构建具有相同用途资产的成本。在评估资产价值时，如果这两种类型成本资料齐全，应以更新重置成本数据为准，因为其成本更低廉、资产性能更好，这是资产评估替代原则的基本要求——当市场上同时存在几种效能相同的资产时，应选择最低价格作为评估价格。

重置成本的计量方法有很多，主要包括：直接法、物价指数法、重置核算法、功能成本法、统计分析法等。

（一）直接法

直接法是根据市场交易数据直接确定设备重置成本的方法，其前提条件是待估资产市场价格资料比较容易获得，获得渠道有二：

1.历史价格资料。需要注意既有价格资料的有效性和可靠性，鉴于厂家报价和实际成交价往往存在差异，评估人员需要慎用厂家报价；同时要注意价格的时效性。

2.市场询价。根据替代原则，在同等条件下，评估人员应选择可能获得的最低售价，及时向近期购买该厂同类产品的客户了解实际成交价格。

（二）物价指数法

物价指数法是以资产的历史成本为基础，根据同类资产价格变动指数来确定待估资产重置成本的方法。对一些难以获得市场价格的资产评估，经常采用物价指数法。物价指数分为定基物价指数和环比物价指数两种。

1.定基物价指数

定基物价指数是以固定时期为基期的指数，通常以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。

【例3-2】某项固定资产2005年购进，账面原值为20万元，购建时物价指数为150%，2011年上升为225%（定基物价指数），试评估该设备的重置价格。解：该固定资产重置价格＝原始成本×评估时的物价指数/购进时的物价指数

＝20×225%/150%＝30（万元）

2.环比物价指数

环比物价指数是以上期为基期的指数。一般的环比期以年为单位，当年同上年物价相比的倍数，通常也是用百分比来表示。

【例3-3】某项资产2005年的历史成本为20 000元，环比物价指数见表４-3，计算2011年该设备的重置成本。

表3-3 2005-2011年环比物价指数表

解：待估资产的重置成本＝20 000×（108%×115%×102%×118%×106%×101%）

＝32 000（元）

使用物价指数法评估资产价值时，需要注意以下问题：

（1）选取的物价指数应与评估对象相配比，一般采用某一类产品的分类物价指数，不可采用综合物价指数。

（2）需要核查历史成本的真实性。

因为在资产使用过程中，其账面价值可能进行了调整，当前的账面价值已不能反映真实的历史成本。

（3）构建资产的企业账面历史成本一般包括运杂费、安装费、基础费以及其他费用。上述费用的物价指数往往是不同的，需要分别计算。

（4）只能测算复原重置成本。

（5）进口资产使用物价指数法时需要应用资产出口国的分类物价指数。

（三）重置核算法

如果搜集不到市场数据或物价变动数据，只能选用其它重置成本计量方法。

重置核算法是以现行市价标准核算资产重置的各项成本，包括：

1.直接成本费用；

2. 间接成本费用，包括资金占用成本在内。直接成本是指购建全新资产时所费的可直接计入购建成本的必要和合理的部分；间接成本是指与资产形成有关但无法直接计入成本而必须按比例分摊计算的部分，如企业管理费。

重置成本＝直接成本+间接成本（3-2）（四）功能成本法

这是以类似功能的资产作为参照物，根据其功能与成本之间稳定的函数关系推算待估资产重置成本的方法。

1.功能和成本呈线性关系：生产能力越大成本越高，且呈正比关系，即生产能力比例法，适用于单项资产评估。

【例3-4】某炼钢炉全新价为10万元，年产量为600吨，待估炼钢炉年产量为900吨，试用功能成本法确定待估炼钢炉重置成本。

解：待估资产重置成本/待估资产年产量＝参照物重置成本/参照物年产量待估资产重置成本＝参照物重置成本×待估资产年产量/参照物年产量

＝10×900/600＝15（万元）

2.功能和成本呈指数关系：同一系列不同生产能力的设备与其重置成本的变化呈某种指数关系，此时的功能成本法演变为规模经济效益指数法，国外经验是该指数取值一般在[0.4～1.2]之间。适用于生产流水线资产评估。

【例3-5】戴克公司×型笔记本电脑生产线年生产量为72万台，已使用4年，市场上同类生产线价格为1500万美元，设计生产能力为60万台，设规模效益指数为0.9，试评估×型笔记本电脑生产线重置价格。

解：×型笔记本电脑生产线重置价格＝1500×（72/60）0.9＝1767.48（万美元）（五）统计分析法

选择待估资产中的代表性资产并精确估算其重置成本，再依据资产重置成本

与原始成本之间稳定的函数关系推断全部待估资产的重置成本。

三、有形损耗的计量

资产的有形损耗即实体性损耗，又称实体性贬值，它包括两种磨损：第Ⅰ种有形磨损和第Ⅱ种有形磨损，前者是资产在使用过程中因外力所致的物理性耗损带来的贬值，这是资产有形损耗的主要成分；后者则是资产闲置过程中因自然力作用而形成的贬值。

有形损耗的测算方法有观察法、使用年限法、和修复费用法。有形损耗可以用实体性贬值率来表示，它是实体性贬值与重置成本的比例。

αp＝D p/R c（3-3）代表实体性贬值率。

α

p

（一）观察法

是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对待估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断待估资产的成新率，从而估算实体性贬值的一种测算方法。计算公式为：

资产实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率）＝重置成本×实体性贬值率（3-4）（二）使用年限法

使用年限法假设资产的贬值与其实际使用年限成正比，使用年限有名义已使用年限与实际已使用年限两种，使用时需要加以区别。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限，可以通过会计记录、资产登记簿等渠道查询；而实际已使用年限是指资产在使用中实际有形损耗的年限。由于资产在使用中负荷程度不同，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限，这可以通过资产利用率来调整。

实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率（3-5）

-?实际已使用年限

资产的实体性贬值＝（重置成本预计残值）

总使用年限

资产的实体性贬值＝（重置成本-预计残值）×实体性贬值率（3-6）其中，预计残值是指待估资产在清理报废时净收回的金额，残值不发生贬值，所以式中扣除了预计残值。在资产评估实务中，往往只考虑数额较大的残值，残值数额较小时常常忽略不计。总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和，后者是根据资产有形损耗情况，预计资产的继续使用年限。

（三）修复费用法

利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算待估资产实体性贬值的一种方法。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。这种方法假设待估资产所发生的实体性损耗是可补偿性的，那么用于补偿（修复）实体性损耗所发生的费用就是设备的实体性贬值。需要区分可补偿（修复）性损耗和不可补偿（修复）性损耗。前者是指可以用技术上、经济上可行的方法修复的实体性损耗；后者则是从经济角度判断修复不划算或是在技术上不可修复的实体性损耗。

修复费用法计算公式是：

实体性贬值＝可补偿费用＋（重置成本－可补偿费用）×实体性贬值率（3-7）即不可补偿的实体性损耗采用“使用年限法”来计算

【例3-6】有一台加工铝合金门窗窗框的数控角码机，重置成本为50万元，已使用5年，其经济使用寿命约15年，现在其数控系统损坏需要维修，估计修复费用约5万元，设备的其他部分工作正常。试求该数控角码机实体性贬值率。解：重置成本： 50万

可修复性损耗引起的贬值： 5万

不可修复性损耗引起的贬值：（50－5）×5／15＝15万

实体性贬值：（5＋15）＝20万

实体性贬值率： 20／50＝40%

四、功能性损耗的计量

资产的功能性损耗，主要是由于新技术新材料新工艺不断出现或科学技术进步带来的，具体存在两种表现形式，第Ⅰ种功能性贬值和第Ⅱ种功能性贬值。

（一）第Ⅰ种功能性贬值（超额投资成本）

由于新技术新材料新工艺不断出现使得相同功能的资产的重新构建成本比过去降低，即更新重置成本低于复原重置成本，待估资产中有一部分超额投资成本得不到补偿，这部分超额投资成本引起的贬值被称为第Ⅰ种功能性贬值（又称为一次性贬值），

超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本（3-8）需要注意的是，在这种情况下，相同功能的资产本身技术结构和经济性能并未根本改变，待估资产尚可正常使用，无须更新。如果选用了复原重置成本，应该考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如果直接选用了更新重置成本，因为第Ⅰ种功能性贬值因素已经计入，无须重复考虑；如果选用现行市场价格作为重置成本，也无须重复考虑超额投资成本。

（二）第Ⅱ种功能性贬值（超额营运成本）

由于科学技术进步出现了性能更加完善、生产效率更高的资产，致使待估资产在人力物力和财力等方面的日常运营费用相对增加、以及生产效率、产品质量等经济效果相对降低的程度，即超额运营成本，称为第Ⅱ种功能性贬值。诸如彩电、音响、电脑、手机等因技术进步造成功能性过时，导致待估资产贬值。

第Ⅱ种功能性贬值达到一定程度时，需要用新资产来代替待估资产，或至少要对其进行技术改造。通常，第Ⅱ种功能性贬值可以通过计算超额营运成本的税后现值来计量，具体步骤如下：

1.将待估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产年运营成本加以比较。

2.计算二者的差异，确定年净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本低于其实际支付额，即超额运营成本还具有节税效果。所以，年净超额运营成本是年超额运营成本扣除所得税之后的余额。

3.估计待估资产的剩余寿命。

4.以适当的折现率将待估资产在剩余寿命内的年净超额运营成本折现，这些折现值之和即为待估资产的第Ⅱ种功能性贬值。

第Ⅱ种功能性损耗＝∑待估资产的年税后超额运营成本现值

＝∑（旧技术的单位生产成本—新技术的单位生产成本）

×年生产量×（1—所得税率）×各年折现系数（3-9）【例3-7】某套生产自动控制装置，正常运行需要6名操作人员，目前同类新式控制装置只需4名操作人员，设操作人员年均收入48 000元，待估装置尚可使用3年，所得税25%，折现率10%，请计算待估装置的功能性贬值额。

解：（1）待估装置年超额运营成本＝（6-4）×48 000＝96 000（元）（2）待估装置年超额运营成本净额＝96 000×（1-25%）＝72 000（元）（3）待估装置超额运营成本净额折现＝72 000×2.4869＝179 056.8（元）在日常生产过程中，资产价值往往随时间变化、技术进步等而变化，从而导致待估资产成本发生变化。所以，还需要了解待估资产的使用年限，以及以往使用中出现的贬值情况，同时，货币时间价值、物价和税收等因素变化也会带来资产价值的变化，所以还要考虑到折现率、物价指数、所得税率等方面的影响。

五、经济性损耗的计量

经济性损耗，也称外部损失，是指资产外部条件的不利影响带来的待估资产的价值损失，包括经济形势不佳、自然灾害、战争、骚乱等外部投资环境欠佳导致运营设备利用率下降、闲置，并由此引起设备运营收益的减少。各种外部不利因素影响潜在经济回报，直接影响资产或物业的市场价值。

经济性损耗的计量，首先要调查影响企业和资产损耗的经济条件的存在；其次，调查任何经济性损耗的原因，并以某种客观方式认证。经济性损耗存在于任何行

业或资产，具体可能体现在市场竞争加剧导致对本企业产品需求降低、生产能力相对过剩；行业性生产能力过剩；原料供应紧张或涨价严重；国家能源、环保等法律或政策变化导致生产成本提高或迫使待估资产强制报废等等。

从某种程度上讲，经济性损耗类似于机会成本概念，当某项资产产生的经济回报率小于同价值资产产生的社会基准回报率时，经济性损耗便出现了。通过单纯资金投资不能降低经济性损耗，但经济性损耗却可以改变甚至通过改变行业条件而变为零，甚至还可能会出现“经济性增值”。

【例3-8】某无纺布产品生产流水线，根据2003年购建时的市场需求，设计生产能力为年产2 000万件，2008年以来由于国际市场需求发生了趋势性逆转，每年实际产量骤降到500万件，75%的生产能力闲置。该流水线重置成本为3 000万元，规模经济效益指数为0.75，实体性损耗忽略不计，请计算该流水线的经济性贬值。

解：该流水线的经济性贬值＝[1-（500/2 000）0.75]×3 000≈1939.34（万元）

第三节收益法

一、收益法的概念

收益法又称收益现值法，是通过估测待估资产未来预期收益并折成现值，借此来确定价值的一种评估方法。收益法确立是根据艾尔文·费雪所说的资本能够带来一系列未来收入，所以其价值实质上就是对其未来收入的折现值，即未来收入的资本化。也就是说，一个正常的投资者在购置或投资于待评估资产时，他所支付的货币不会高于他所购置或投资的资产在未来所能能给他带来的价值回报。一般来说，收益法就是通过把资产购买者期望的收益转化为价值，反映购买者所能接受的最高价格。收益法的基本要素包括（1）待估资产的预期收益；（2）折现率或资本化率；（3）待估资产取得预期收益的持续时间。

二、适用收益法的前提条件

1.待估资产的未来价值可以预测并且要保持稳定，同时还要对于它的未来预期可以用货币加以计量。

2.评估资产的所有者承担的风险同样可以用货币计量，并且反映在折现率的数值中。

3.待估资产预期获利的年限是可以预测的。

三、收益法评估的操作程序

1.搜集验证有关经营、财务状况的资料，并分析对比这些指标以及发展趋势；

2.预测这些资产的未来收益、折现率、收益期；

3.计算这些资产的收益现值，从而确定其价值。

四、收益法的计算

根据其复杂程度收益法，可分为：（1）稳定化收益法；（2）未来收益折现法。

【例3-9】一笔能持续带来年收益率为8%、年收益为2 000元的初始投资为多少？

解：资产价值＝资产的年收益率/适当的资本化率

V＝2 000/8%＝25 000（元）

（一）稳定化收益法

稳定化收益法采用简单测算年收入（即稳定的收益）以及单一的资本化率来确定资产价值。

1.稳定化收益水平的确定。可以通过对待估资产过去产生的收益趋势的分析来确定，过去的收益走势主要有三种类型：

（1）平稳趋势模式。这种情况下收益是以或多或少稳定的比率在增长或下降，处理这种情况最便捷的办法是把最近一年的收入作为代表性的、稳定化了的收益水平。

【例3-10】将下表中的2009年的收入作为稳定化了的收益水平。

表3-4 过去5年某项资产带来稳定增长的年收益

（2）不稳定增长趋势模式（处在周期性市场扩张当中的企业），但收入增长幅度相对稳定。

【例3-11】将如下的历史收入取简单平均数作为未来稳定化了的收益水平。

表3-5 过去5年某项资产带来增长幅度相对稳定的年收益

年份收入（$）收入变化率（%）

（3）不稳定趋势：在待估资产过去的收入过于不稳定情况下，不宜使用稳定化收益法。

2.资本化率的确定见后文。

（二）未来收益折现法

这种方法需要对过去的待估资产财务走势作深入分析，借以识别收益的平稳性或不稳定性以及产生这种模式的原因，从而推断未来各期的适度收益水平。

预测未来收益的方法主要有三种：

1.建立以往收益的时间序列方程，然后假定该时间序列还将持续（对以往的数据进行回归技术分析）。当以往的收益符合合理的平稳增长模式时，比较适用。

【例3-12】按时间序列计算的回归方程：总收益＝（年份数×83）—163638 表3-6 过去5年某资产带来的年收益表3-7 未来5年该资产带来的年收益

2.分别测算收益的各组成部分，然后加总。当被估资产有两个以上的主要收益来源时，比如一家企业有不止一条生产线，每种收益来源都有不同的增长特点和未来的潜力时，比较适用。如果有理由认为这些收益的来源都是稳定的，就可以分别对其应用时间序列方法。

3.间接预测收益。在这种情况下，首先需要确定收入与支出的动因，然后建立收益与这些因素之间的数量关系，再根据对这些因素未来的预测，估算出相关的未来收益水平。这种间接方法可能比较难，因为它要求对收入和支出背后的动因作较为深入的分析，在银行或其它企业的购并业务中，由于切合实际而常被采用。

（三）资本化率与折现率的选择

这属于收益法的第二个关键性决策领域。

1.资本化率＝折现率－未来年收入增长率

在资产评估实务中，待估资产的未来年收入增长率一般不会超过折现率，因为，折现率＝无风险收益率+风险报酬率，风险报酬率往往会随企业未来年收入增长率提高而水涨船高，但不可能长期都以极快的速度增长，并且增长越快风险越大，折现率也越高，这也符合风险和收益的匹配原理。

当未来年收入增长率＝0时，资本化率＝折现率，即预期的每一期收入是永续的。事实上，资本化率和折现率没有质的区别，只是考察时间存在差异而已：折现率是有限年间的折现比率，资本化率是永续年间的折现率。

2.折现率的确定方法有三种，求和法、资本成本加权法和市价比较法。

（1）求和法

折现率可被视为包含无风险报酬率和风险报酬率组成，每一部分可以分别处理，然后加总。

其中，无风险报酬率是一个投资者在现成市场中较有把握取得的回报水平，如美国政府债券收益率。美国政府短期债券常被认为最没有风险，然而从评估目的出发，通常最好采用一年以上的政府债券利率作为基础利率：虽然在平价变现方面长期债券会有较大风险，但由于评估通常涉及基于长期收益走势的估测价值，所以对于无风险收益率来说，更具可比性和相关性。

其中，折现率的风险报酬率部分，必须反映出两种风险，经营风险和市场风险（资产经营的市场环境）。

风险报酬率的起点估算：可以对一笔资产各种投资的收益率减去无风险收益率的结果进行分析，那个差额就是风险报酬率。如某企业为收购一个项目而从银行借款，如果银行要求的利率是1６%（通过银行自身开发的信托理财产品名义借出），无风险报酬率是８%，而该资产又与待估资产相似，则风险报酬率至少不低于８%。

根据资本资产定价模型，一项资产的预期收益率＝无风险收益率+反映特定行业和企业风险的总风险报酬率。其中，总风险报酬率＝系统性风险报酬率×非系统性风险系数β（β是特定证券风险报酬率与证券市场上所有证券平均风险报酬率之比）。

（2）资本成本加权法

【例3-13】试用资本成本加权法计算折现率。

根据下表数据资料，资本加权平均成本＝7.5%×25%+9%×35%+15%×40%＝11.03%

表3-8 某资本各组成部分的比例及成本

（3）市价比较法求取折现率的方法，主要是指根据市场上类似的几个待估项目有关的折现率数据，类推、修正、并最终求得待估资产所需要的折现率。

第四节资产评估基本方法的比较与选择

一、资产评估基本方法的优缺点

（一）市场法的优缺点

1.市场法的优点

（1）市场法由于是目前为主我国主要的资产评估方法中的一种，他能够直接的反映我国市场的行情，它的各方面数据能够直接从市场上获得，最能够直接的从市场上反映出它的价格。

（2）根据市场法做出的评估结果很容易被人们所接受，因为它是最公开的信息，它的确定是具有可参照性的。

2.市场法的缺点

（1）市场法的确立，首要条件就是要求有具体的市场，有先前的交易，这样如果缺少可对比的数据就很难形成有效地交易。

（2）市场法的应用主要是针对固定财产或者有形财产，它不适用于专用机器设备、以及大部分无形资产的评估。

市场法中常用的两种具体方法是参考企业比较法和并购案例比较法。其一，参考企业比较法是指通过对资本市场上与待估企业处于同一或类似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与待估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。其二，并购案例比较法是指通过分析与待估企业处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价值比率或经济指标，在与待估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。

（二）成本法的优缺点

1.成本法的优点

（1）它能够很好的考虑到该资产的无形消耗。

（2）它的原理简单，有利于人们的理解。

2.成本法的缺点

（1）在利用成本法进行资产评估时，由于它的特殊性导致我们无法对于企业的非实质性无形资产进行评估，导致待估的资产出现人为的价值贬值。

（2）用成本法进行资产评估很难对企业的经济型贬值进行分析，从而导致造成该资产的评估过高。

（三）收益法的优缺点

1.收益法的优点：收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，易为买

卖双方所接受。

2.收益法的缺点：收益法的收益有较强的主观意思，具有不确定性，盈亏很难具体确定，并且适用范围较小。1

二、基本评估方法的适用条件

市场法：资产市场发达并存在近期成交的可比参照物。

成本法：可重置计价、可贬值性、与重置资产具有可比性。

收益法：未来收益和风险都可用货币计量。

三、基本评估方法的比较对照表

表3-9 三种基本评估方法的比较对照表

小结

本章主要讨论资产评估的基本方法：市场法、成本法和收益法。市场法是利用现行市场上与待估资产同样或类似的参照物近期交易价格为基础，经过直接比较或类比对参照物进行异同分析，并调整类似资产的市场价格，借以确定待估资产价值；成本法是按待估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定待估资产价值；收益法是通过估测待估资产未来预期收益并折成现值，借此来确定价值。

1田满立.《浅论资产评估基本方法》，载于《中小企业管理与科技》，2011(18)

市场法是最简单、有效的方法，成本法侧重于待估资产历史过程和性能方面，收益法主要基于对未来的分析。在评估实务中，三种评估方法可以选择适用，但已知条件往往决定着最适用的方法，或者需要两种以上的评估方法相互补充和印证。

一、资产评估会计项目

1、对固定资产来讲：

账面价值=固定资产原价-计提的减值准备-计提累计折旧

账面余额=固定的账面原价

账面净值=固定资产折余价值=固定资产原价-计提累计折旧

二、资产折旧方法

①年限平均法：年折旧率=（1-预计净残值率）÷预计使用寿命×100%

②工作量法：

单位工作量折旧额=固定资产原价×（1-预计净产值率）÷预计工作总量

某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额

③加速折旧法：年折旧率=尚可使用年限÷预计只用年限的年数总和×100%

预计使用年限的年数总和=n×（n+1）÷2 月折旧率=年折旧率÷12

1.固定资产计算折旧最低年限：

①房屋、建筑物为20年

②飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为10年

③与生产经营活动有关的器具、工具、家具等为5年

④飞机、火车、轮船以外的运输工具为4年

⑤电子设备为3年

三、价值类型分类

①以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：收益现值、现行市价、变现价值和清算价格四种；

②以资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市

场价值和清算价值三种；

③保险价值：保险更新重置成本是指被保险机器设备在评估基准日时的更新重置成本。

扣减贬值后的保险更新重置成本是被保险机器设备在评估基准日时的更新重置成本扣

减设备的贬值，即使用重置成本法的评估值。

④报废价值和残余价值

报废价值：主要指基本可回收利用金属的价值。铁、铜、铝等。

残余价值：是指机器或设备及其零部件的回收价值，如齿轮、轴、轴承、电机、减速机等。

市场价值：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。

交易假设：是资产评估得以进行的一个最基本的假设前提。是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

公开市场假设：是对资产拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下接受任何影响的一种假定说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。

持续使用假设：首先设定被评估资产正处于使用状态，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。（在用续用、转用续用、移地续用）。

清算假设：是对资产拟进入的市场的条件的一种假定说明或限定。是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。

资产评估的基本方法介绍

第二章资产评估的基本方 法 一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本x成新率 二、重置成本的估算：1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 4．规模经济效益指数法： X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率） 2.公式计算法： 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： （超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: : 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况：评估值= R i---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限 时，R i-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期r-----折现率 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额：评估值= ()() ∑ ∑ = = + + + = n t t n i t t r A r R P 1 1 1 1 2. 未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 1、重置核算法：（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本

资产评估的基本方法

资产评估的基本方法 资产评估基本方法有三种：市场法是通过在现行市场上搜集与待估资产相近的参照物及其近期交易价格等数据为基础，经过类比对参照物进行差异分析与价格调整，从而推定待估资产价值的评估方法；成本法是以待估资产现时重置成本扣除其各项损耗，以此确定待估资产的价值；而收益法则看重未来，是通过估测待估资产未来各期的预期收益进而并折为现值，作为评估值。 资产评估的方法有很多，但比较常用的基本方法有市场法、成本法和收益法。 第一节市场法 一、市场法的概念 市场法又称市场比较法或市价比较法，是利用现行市场上与待估资产同样或类似的资产（参照物）的近期交易价格为基础，经过直接比较或类比对参照物进行异同分析，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定待估资产价值的一种评估方法。市场法以均衡价值观为理论基础，是一种最简单有效的方法，评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。 市场法以替代原则为灵魂，因为任何一个正常的投资者都不会接受高于相同用途的替代品的价格，既然是待估资产，就不能高于该资产的市场价，这才符合市场规律。在决定是否选择市场法来评估资产价值时，首先要确定它是否具有一个充分发育活跃的公开市场，其交易环境是否公平、监督机制是否合理等系列条件。其次，还要看市场上是否具有可比参照物及与相同的活动，是否能够搜集到相关交易数据。市场法评估的主要步骤包括： 1.要有明确的资产评估对象，查找类似的参照物； 2.根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素，并且根据参照物对这些不同因素进行分析、并调整其价值，得到最初结果； 3.初评结果进行分析，用统计分析或其他方法分析最初结果的合理性。 二、市场法的应用举例 【例3-1】南阳市曹路镇有一待估宗地G需要评估，现搜集到与待估宗地条

资产评估方法研究

企业价值评估方法的研究 [内容摘要]随着企业财务目标的转变, 企业价值越来越成为企业管理 当局关注的核心内容，做好企业价值的评估工作，有助于企业实现和开展兼并、出售、转让、重组等各项经济行为活动。本文通过查阅企业价值评估的相关文献，研究了几种企业价值评估方法。全文共分为三个部分，第一部分为绪论， 介绍了研究的选题背景和选题意义，第二部分为理论基础，分别对国内和国外 文献的有代表的企业资产评估方法进行综述，最后对全文进行总结。 [关键词]企业价值；资产评估；企业价值评估； [ABSTRACT] With the transformation of enterprise financial target, the enterprise value more and more become the core content of enterprise management authorities concerned, do a good job in the evaluation of enterprise value can help enterprises to implement and carry out mergers, sell, transfer, restructuring, etc. Various economic activities. Through the enterprise value evaluation of related literatures, this paper studies the enterprise value evaluation methods. The full text is divided into three parts, the first part is introduction, introduces the research of the selected topic background and significance of topics, the second part is the theoretical basis, respectively, to the domestic and foreign literature on behalf of the enterprise assets evaluation methods were reviewed, finally, to summarize the full text. [KEY WORDS] value of enterprise；valuation；enterprise valuation 一、选题背景及选题意义 企业价值评估是现代市场经济的产物，财务管理的目标已经由利润最大化 转向为企业价值最大化,同时企业的经营战略也发生了根本性的变化。企业为了在激烈的市场竞争中占有一席之地，不再单纯的追求利润的最大化，而立志于 使其自身的价值在市场上得到承认,并且通过不断寻求增加价值的有效途径,以 追求企业价值最大化作为从事各种生产经营活动的目标c从而得到发展和进步。企业价值被认为是能够反映企业未来盈利能力的未来现金流量的现值，它是衡

自考资产评估简答题

1资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。 2简述如何理解资产评估的现实性特点。 现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估的现实性表现的以下三个方面： （1）资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况； （2）以现实状况为基础反映未来； （3）现实性强调客观存在。 （3）适用资产评估的假设有以下几种： （1）继续使用假设； (2）公开市场假设; （3）清算（清偿）假设； （3）预期原则； （2）替代原则； （4）简述资产评估的经济原则。 （1）贡献原则; （5）市场法的缺点表现在： 市场法不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。 （6）成本法的优缺点： 采用成本法评估资产的优点有： （1）比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理； （2）有利于单项资产和特定用途资产的评估； （3）在不易于计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用； （4）有利于企业资产保值。 但是，采用成本法的缺点是工作量较大。而且，它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外，经济性贬值也不易全面准确计算。 （7）收益法的优点是： （1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值； （2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。（8）收益法的缺点是： （1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的

资产评估的基本方法习题(含答案)

一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值 2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。 A.为了符合资产评估的政策 B.为了体现可比性的要求 C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性 D.便于计算 3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。 A.采用的材料相同 B.制造标准相同 C.技术相同 D.以现行价格水平购建 4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值，被评估资产的重置成本最接近于（）元。 B.18423

5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 B.5 6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为10 0万元， 100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。 .1160 7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关

8、某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。 000 000 000 000 9、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。 A.设备不存在功能性贬值 B.设备不存在经济性贬值 C.设备的实体性损耗与使用时间成指数关系 D.设备的实体性损耗与使用时间成线性关系 10、被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为2 5％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。 .76 11、下列不属于收益法的基本参数的是（）。 A.收益额 B.折现率

资产评估的基本方法习题(含答案).

第三章资产评估的基本方法 一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值 2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。 A.为了符合资产评估的政策 B.为了体现可比性的要求 C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性 D.便于计算 3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。 A.采用的材料相同 B.制造标准相同 C.技术相同 D.以现行价格水平购建 4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值0.6，被评估资产的重置成本最接近于（）元。 A.10203 B.18423 C.7869 D.22333 5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 A.40 B.5 C.8 D.12.5 6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为1 00万元，100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保

持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。 A.1120 B.1160 C.1579 D.1610 7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关 8、某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。 A.820 000 B.700 000 C.140 000 D.100 000 9、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。 A.设备不存在功能性贬值 B.设备不存在经济性贬值 C.设备的实体性损耗与使用时间成指数关系 D.设备的实体性损耗与使用时间成线性关系 10、被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为0.6元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为25％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。 A.54 B.76 C.87 D.101 11、下列不属于收益法的基本参数的是（）。 A.收益额 B.折现率 C.收益期限

资产评估基础-资产评估方法复习题

第七章资产评估方法 一、单项选择题 1、利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法指的是（）。 A、市场法 B、直接比较法 C、间接比较法法 D、账面价值法 2、已知与被估资产完全相同的某参照物资产在一年前的正常交易价格为80000元，该种资产已不再生产，一年间该类资产的价格上升了10%，用价格指数评估的价值为（）元。 A、82500 B、72000 C、88000 D、75800 3、被评估资产已使用2年，预计尚可使用4年，参照资产已经使用3年，预计尚可使用3年，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 A、26.67 B、20 C、40 D、13.33 4、评估某收益性资产，评估基准日后的第1年的预期净收益为800万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的净收益将以3%的比例递增，设定的资本化率为10%，资产效用永续，该资产的评估值为（）万元。 A、15 000 B、55 550 C、11 429 D、18 356

5、某生产线因市场需求结构发生变化，在未来使用年限内，每年产量估计要减少8000台左右，每台产品损失利润120元，该生产线尚可使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为25%，按照直接计算法，生产线的经济性贬值额约为（）元。 A、1790568 B、2235678 C、88482.1 D、3389230 6、资产评估专业人员一般应当选择（）进行评估。 A、一种评估方法 B、两种以上评估方法 C、三种以上评估方法 D、所有可行的评估方法 7、下列有关成本法的表述中，错误的是（）。 A、采用成本法进行企业价值评估时，要求各单项资产和负债均采用成本法进行评估 B、成本法运用于企业价值评估中，是将各项可以确认的资产、负债的现实价值逐项评估出来，最终确定企业价值 C、成本法通常可以被用在评估某些没有获利能力的无形资产，或者正处于使用初期的这类资产 D、在采用成本法对企业价值进行评估时，可以根据不同资产的实际状态、使用方式等特殊性选用合适的评估方法进行评估 8、如果我们把资产视作投入资金总额，则企业资产可以理解为（）。 A、流动负债与所有者权益之和 B、金融负债与所有者权益之和 C、长期负债与所有者权益之和 D、长期负债与所有者权益之和减去金融资产 9、成本法的基本思路是（）。 A、将资产的成本进行折现 B、重建或重置被评估资产 C、将资产的未来收益进行折现 D、按市价价格确定重置成本 二、多项选择题

资产评估的方法

资产评估的方法：市场法、成本法、收益法 1成本法： 被评估资产评估值=重置成本-实体性、功能性、经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本*成新率 重置成本的核算方法： （1）重置核算法： 重置成本=直接费用+间接费用 A、人工成本比例法： 间接费用=人工成本*成本分配率 成本分配率=间接成本总额/人工成本总额 B、单位价格法： 间接成本=工作量*（单位价格/工时） C、直接成本百分率法： 间接成本=直接成本*间接成本占间接成本的百分率 （2）物价指数法： 重置成本=评估资产的历史成本*（评估时物价指数/购建时物价指数） （3）功能价值法： 重置成本=参照物重置成本*（评估资产的年产量/参照物的年产量） （4）规模经济效益指数法：

重置成本=参照物重置成本*（评估资产的年产量/参照物的年产量）x （5）统计分析法： 重置成本=【某类资产历史成本*（某类抽样资产的重置成本/历史成本）】之和 实体性贬值及估算：+ （1）观察法或成新率法： 实体性贬值=重置成本*（1-实体性成新率） 实体性贬值率=1-实体性成新率=实际已使用年限/总使用年限 （2）计算公式法： 实体性贬值=【（重置成本-预计残值）/总使用年限】*实际已使用年限 实际已使用年限=名义使用年限*资产利用率 资产利用率=实际利用时间/名义使用年限 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 功能性贬值及估算： 功能性贬值=（被评估资产年净超额运营成本*折现系数）之和 净超额运营成本=超额运营成本*（1-所得税率）

成新率及估算： （1）观察法 （2）使用年限法： 成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）（3）修复费用法： 成新率=1-（修复费用/重置成本） 2、收益法： （1）资产未来收益期有限： 评估值=[R/(1+r)i]之和 （2）资产未来收益无限期： A、未来收益年金化： 评估值=年收益额/资本化率 B、未来收益不等额： 评估值=[R/(1+r)i]之和+年收益额/资本化率*前若干年最后一年的折现系数 机器设备的评估方法：成本法、市场法 1、成本法： 机器设备评估值=重置成本-实体性、功能性、经济性贬值 重置成本的核算：

《资产评估教程》科学练习题

第一章 一、单项选择题 1.（B）是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值最基本的决定因素。 A.供求原则 B.预期收益原则 C.贡献原则 D.评估时点原则 2.（B）是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。 A.公开市场假设 B.交易假设 C.清算假设 D.在用续用假设 3.资产评估值的高低主要取决于（C ）。 A.资产的历史收益 B.资产的社会必要劳动时间 C.资产的效用 D.资产的购置成本 4.（B）要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。 A.贡献原则 B.资产评估时点原则 C.预期收益原则 D.替代原则 5.下列不属于资产评估假设的是（D）。 A.公开市场假设 B.交易假设 C.持续使用假设 D.合并假设 6.下列价值类型中属于从资产评估假设角度表达的价值类型是（C）。 A.收益现值 B.市场以外价值 C.公开市场价值 D.投资价值 7.下列关于资产评估价值类型的有关说法不正确的是（D）。 A.评估目的是决定价值类型的一个重要因素，但不是唯一的因素 B.市场价值以外价值类型有：在用价值、投资价值、持续经营价值、课税价值、清算价值和保险价值 C.投资价值是资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或某类投资者具有的价值，投资性资产价值指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值 D.公允价值指的就是市场价值 8.下列不属于资产评估工作原则的是（C）。 A.独立性原则

B.客观公正性原则 C.专业性原则 D.科学性原则 9.在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法等的合理替代问题，正确运用（A）是公正进行资产评估的重要保证。 A.替代原则 B.评估时点原则 C.贡献原则 D.预期收益原则 10.资产评估中的价值类型选择与许多因素密切相关，其中包括（D）。 A.评估方法 B.评估原则 C.评估程序 D.评估依据的市场条件 11.资产评估的一般目的是由（C ）决定着。 A.资产评估假设 B.资产评估的价值类型 C.资产评估的性质及基本功能 D.资产评估的程序 12.对评估结果价值类型的选择必须要考虑（C）因素。 A.评估方法 B.评估计划 C.评估目的 D.行业管理 13.某设备作为被评估企业中的一个要素资产，在持续使用前提下，其评估价值应该是( C)。 A.它的最佳使用价值 B.它的正常变现价值 C.它对企业的贡献价值 D.它的快速变现价值 14.关于资产评估特定目的的表述不正确的是（ D ）。 A.资产评估的特定目的是指引起资产评估的资产业务对评估结果用途的具体要求 B.资产评估特定目的对于资产评估的价值类型的选择具有约束作用 C.资产评估的特定目的是由特定经济行为所决定的 D.资产评估的特定目的和资产评估的一般目的无关 15.下列选项中不属于资产评估的基本作用的是（A）。 A.评价和估值 B.咨询 C.管理 D.鉴证 16.不可确指的资产是指（C）。 A.没有实物载体的资产

森林资源资产评估基本方法

森林资源资产评估基本方法 森林资源资产评估工作，作为专业资产评估，在资产评估市场法、收益法、成本法的基础上，依据森林资源资产评估的目的和被评估森林资源资产的特点，发展和衍生出了一些森林资源资产评估的技术方法，以适应不同森林资源资产评估的需要。主要评估技术方法如下： 一、市场法 是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。在森林资源资产评估中，具体包括市场价倒算法、现行市价法等。 ㈠、市场价倒算法 用于林木资产评估，是用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估价值。其计算公式为： E n =W—C — F E n—林木资产评估值 w—销售总收入 C—木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费） F—木材经营合理利润 此方法为市场法的一个衍生评估方法，它是假设被评估的林木资产，于评估基准日一次性全部采伐销售为前提的，在实际操作过程中，应注意由于被评估林木的实际情况、国家林业经营管理政策等因素对评估价值的影响。 ㈡、现行市价法 现行市价法既可用于林木资产的评估，也可用于林地使用权的评估，现分别介绍如下： 1、林木现行市价法此方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，估算被评估林木资

产评估价值的方法。其计算公式为： E n=K?K b ?G^M E n—林木资产评估值 K—林分质量调整系数 K b—物价指数调整系数 G—参照物单位蓄积的交易价格（元/立方米） M—被评估林木资产的蓄积量 该方法的应用前提是被评估森林资源资产所在地区有一个相对成熟、完善的市场，且可以获得与被评估森林资源资产具有可比性的类似森林资源资产的市场交易价格，使用中应注意我国林业市场区域性强，市场发育不充分，对森林资源资产评估值造成的影响。 2、林地现行市价法此方法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。其计算公式为： B u=K?K b ?G^S E u—林地评估值 K—林地质量综合调整系数 K b—物价指数调整系数 G—参照物单位面积的交易价格（元/hm 2） S—被评估林地的面积 ㈢、景观评估中市场法的应用 以市场上相同或类似森林景观资源资产的近期市场交易价格，经过直接比较或类比分 析以估算资产价值的方法。运用市场法要求选择多个森林景观资源资产可比交易实例。其计算公式为：式中：E ——森林景观资源资产评估值 K1 ——景观质量调整系数

固定资产评估方法

固定资产评估 1 名词概述 固定资产评估是指对规定资产的评估。固定资产是指单位价值和使用期限均在规定标准以上，在生产经营过程中用来改变或影响劳动对象、或为企业生产经营服务的劳动资料。具有单位价值较大，使用期限教长、实物形态在经过多个生产经营周期后，仍然能够保持不变。固定资产评估是一项比较复杂的工作，具有项目差异大、影响因素多、工程技术性强等特点。对于大型评估项目、非凡是企业整体资产评估，通常需要预先设计评估技术路线，拟定评估作业计划。 机械设备是工业企业固定资产的主要组成部分，往往种类多、数量大。一种可行的方式是按其价值大小将设备分为a、b、c三类，并根据其特点分别采取不同的评估方式。对于a类设备应实行重点单项评估；对于b类设备应分类评估；对于c类设备则采用相对较粗的评估方法，分别按设备用途、类型和购入年限分类，采用直线折旧法计算成新率，用价格指数法计算重置成本。设备评估中应注重根据评估目的选择评估方法，并确定评估值中所应包含的内容。 2 固定资产评估的特点 1、项目变异大也就是说，固定资产单位价值大，规格型号多，不同资产间往往会有较大的差异。 2、影响因素多受经济环境、市场需求和技术条件等都会发生很大的变化，从而对固定资产的价格发生影响。 3、工程技术性强。 3 固定资产评估的程序 1.收集资料 2.设计调查表与评估表 3.核查待估固定资产 4.划分待估固定资产的类别 5.确定评估的价格标准与方法 6.收集和测定各种技术参数 7.计算评估值，编制评估报表 4 工作思路

企业的固定资产主要有机器设备、建筑物、在建工程和土地使用权等。 1．机器设备可以单独评估，也可以与企业其它资产一并评估。在清查核实企业资产时，应当注意未进价设备、已经摊销完的设备、租入租出设备、建筑附属设备以及资产发生使用情况。对于设备的评估一般采取重置成本法；如果存在着相关机器设备的二手交易市场或较多交易实例时，也可以采取即现行市价法进行评估；而对于能用于独立经营并获利的机器设备，则可以采用收益现值法加以评估。外购的机器设备进行评估时，需要考虑以下重置价格构成项目：设备自身购置价格、运输费用、安装调试费用、进口设备关税、大型机器设备一定期限内的资金成本以及其他合理费用，如手续费、牌照费、验车费等。自制机器设备的评估，需要考虑以下重置价格项目：制造费用、安装调试费用、大型自制机器设备的合理资金成本、合理利润以及其他必要、合理费用等。进口机器设备如果在国内能够找到替代品，应当参考该替代品在评估基准日的市场价格。由于功能性或实体性原因，固定资产报废的，资产评估价值为零。 2．建筑物与在建项目的评估。企业所有的建筑物与在建项目的评估，一般采取重置价值法，即在正常情况下，按照评估基准日重新购置该建筑物或在建项目所需要的全部费用。全部费用包括直接费用、需计算的间接费用、其他费用、资金成本等。建设过程中必然发生的设备、物资、资金等消耗，纳入评估范围。这里详细解释一下在建工程的评估。在建工程主要是指固定资产建设改良工程，包括成套或单独建设的生产性和非生产性的固定资产以及维修、安装、改建、扩建和大修理工程。对于施工建设可能发挥其预定功效的建设中的固定资产，一般应划入在建工程评估范围。如果企业没有将该工程作为在建工程加以管理，则可以按照实际需要，依照在建工程的评估方法确定其价值，在汇入其它资产中，并在资产评估报告书中予以说明。已经列入“在建工程”会计项目的资产，经审核无误后区别情况列入在建工程评估范围，或者汇入固定资产或其他资产。已完工的在建工程一般应视其具体归入建筑物、机器设备等资产中，并加以说明。在评估过程中，应当注意了解在建工程的具体内容、开工日期、结算方式、实际完工程度和工程量以及实际支付款项，还应了解评估基准日后所发生的款项支付人等。确定评估基准日应当易于划分完工程度、准确计算工程款项、尽量接近评估现场工作时间。对于明显存在的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值以及经济性陈

资产评估方法的比较及选择

资产评估方法的比较及选择 一：资产评估方法简介 资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动。资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。它是在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估的方法一般分为四种，即收益现值法重置成本法市场比较法清算价格法。 1、市场法 市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。运用已被市场检验了的结论来评估被估对象，显然是容易被资产业务各当事人接受的。因此，市场途径是资产评估中最为直接，最具说服力的评估途径之一。 2、收益法 收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 采用收益法评估，基于效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。 3、成本法 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 成本途径始终贯穿着一个重建或重置被评估资产的思路。在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的实体有形损耗；如果被评估资产存在功能和技术落后，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的功能性贬值；如果被评估资产及其产品面临市场困难和外力影响，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的经济性贬损因素。 采用清算价格法评估资产，应当根据公司清算时其资产可变现的价值，评定重估价值。二：资产评估方法的联系与区别： 1资产评估方法之间的联系 由于资产评估工作基本目标的一致性，在同一资产的评估中可以采用多种方法，如果使用这些方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，那么，多种方法得出的结果应该趋同。 评估方法是实现评估目的的手段。评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。而该联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并做相互验证提供了理论依据。但是，运用不同的评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。多种方法得出的结果应该趋同。 2资产评估方法之间的区别

资产评估师 cpv -资产评估基础-章节讲义0713-资产评估方法的选择

第13讲资产评估方法的选择 第四节资产评估方法的选择 评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。 ——《资产评估法》第二十六条 一问一答 1.为什么要选择两种以上方法进行评估？——验证，通过两种方法验证评估结果的正确性。 2.是否每一个项目均必须采用两种以上方法评估？——不是 3.哪些项目可以只采用一种方法进行评估？——后述，本节“二、可以采用一种评估方法的情形”的内容。 4.是不是单项资产也必须选择两种以上方法进行评估？——是的 5.企业价值所涉及的单项资产评估是否也要考虑采用两种方法？——不是 6.两种方法是否包括衍生方法？——不包括，两种方法是指基本方法。 一、评估方法选择的要求 方法选择考虑的因素，主要包括： （一）评估方法应当与评估目的和评估价值类型相适应

［例如］对一项以成本模式后续计量的投资性房地产进行评估 评估目的：为减值测试提供价值参考，为财务报告目的 价值类型：为特定价值（可收回金额） 评估方法：在确定预计未来现金流量的现值时应当选择收益法；在确定公允价值减处置费用时，估算公允价值时可以选择市场法。（通常不适用成本法） （二）评估方法的选取应当与评估对象的类型和现实状态相适应 不同的评估方法有不同的条件要求和程序要求 （三）评估方法的选取应当与资料收集情况相适应 成本法与收益法评估企业价值差异较大的原因？ （一）评估范围不同 （二）外部经济环境变化较大 （三）企业内部经营管理不善 （四）非市场经营环境 （五）评估参数的不恰当使用 二、可以采用一种评估方法的情形 （一）当存在下列情形时，可采用一种评估方法：

《资产评估学》练习题：第三章资产评估的基本方法

上海财经大学《资产评估学》课程各章习题和参考答案 第三章资产评估的基本方法 一、单项选择题 1．资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额=（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）。其中，净超额运营成本是（）。 A．超额运营成本乘折现系数所得的数额 B．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额 C．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数的所得额 D．超额运营成本加上其应抵减的所得税额 2．对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（）。 A．更新重置成本 B．复原重置成本 C．完全重置成本 D．实际重置成本 3．某评估机构采用收益法对一项长期股权投资进行评估，假定该投资每年纯收益为30万元且固定不变，资本化率为10%，则该项长期股权投资的评估值为（）。 A．200万元 B．280.5万元 C．300万元 D．350万元 4．已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为4000件，现知被评估资产年产量为3000件，则其重置成本为（）。 A．3万元 B．4万元 C．3至4万元 D．无法确定 5．评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运输费0.4万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。该设备的重置成本是（）。（保留两位小数） A．12.08万元 B．10.58万元 C．12.58万元 D．9.5万元

资产评估-资产评估的基本方法(三)

资产评估-资产评估的基本方法(三) (总分：100.00，做题时间：90分钟) 一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：15，分数：15.00) 1.运用重置核算法确定的重置成本可以是( )。 （分数：1.00） A.复原重置成本 B.更新重置成本 C.复原重置或更新重置成本√ D.两者都不是 解析：运用重置核算法确定的重置成本可以是复原重置或更新重置成本。 2.某评估机构以2004年1月1日为基准日对A企业进行整体评估，已知该企业2003年实现纯利润100万元，经调查分析，统计该企业评估基准日起第一、第二、第三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加4%，自第四年起将稳定在第三年的水平上，若折现率为10%，无限期经营，则该企业评估价值最接近于( )万元。 （分数：1.00） A.1103 B.1114 √ C.1147 D.1310 解析： 评估值＝ 100×(1+4%)/(1+10%)+100×(1+4%)2/(1+10%)2+100×(1+4%)3/(1+10%)3+100×(1+4%)3/[10%×(1+10%)3]＝1114(万元) 3.运用成本法评估时，下列方法中属于实体贬值测算方法的是( )。 （分数：1.00） A.成本市价法 B.规模经济效益指数法 C.类比调整法 D.观测法√ 解析： 4.某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于( )万元。 （分数：1.00） A.178 B.180 C.188 √ D.200 解析： 评估值＝20/10%×[1-1/(1+10%)30]＝188.54(万元) 5.复原重置成本与更新重置成本之差表现为( )。 （分数：1.00） A.超额营运成本 B.超额投资成本√ C.功能性贬值 D.与功能性贬值无关 解析：

资产评估的基本方法程序和步骤评估

《国有资产评估管理办法》规定，必须进行的资产评估，应按以下法定程序和步骤评估：１、资产评估立项的申报和审批。依法需要进行国有资产评估单位，按隶属关系向国有资产管理行政主管部门提出资产评估申请书，经审核，作出是否进行评估的决定，通知申报单位是否准予评估立项。 ２、委托资产评估机构。申报单位在接到资产评估立项通知后，按规定委托具有资产评估资格的机构对立项通知书规定范围内的资产进行评估。 ３、清查核实资产、收集准备资料。申报资产评估的单位在评估机构的指导下，全面清查待评估资产和债权债务，登记填报，准备资料。评估机构负责抽查核实资产和债权债务的清查情况，收集准备资料。 ４、评定估算。资产评估机构独立、公正、科学、合理地评估确定资产的现时价格，提交资产评估报告书。 ５、资产评估结果确认的申报和审批。申报资产评估单位收到资产评估报告书后，按隶属关系向批准评估立项的国有资产管理部门申请进行资产评估结果确认，并附报资产评估报告书和有关附件。由国有资产管理行政主管部门进行审核验证，并下达确认通知书或不予确认通知，要求修改评估报告或重新进行评估。若通知不予确认，则需再修改报告或重评后重新申报审核确认。 ６、进行帐务处理。资产评估结果确认后，申报资产评估单位应在变动时 例如股份公司正式成立时 ，按照财务会计制度进行帐务处理。

目前，资产评估的基本方法主要有以下四种： １、收益现值法，它是通过估算被评估资产在可以预见到的未来若干年内每年的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的现时价格，即评估值。 ２、重置成本法，它是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产实际已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的现时价格，即评估价。或者，估算出被评估资产与其全新状态相比有几成新，即成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估价。 ３、现行市价法，它是指在市场上选择相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产与参照物进行价格差异的比较调整后，得出被评估资产的评估价。 ４、清算价格法，它是指企业在破产或停业时，按清算价格确定被评估资产的价格。

资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法 资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。可以归纳为三种基本类型，或称三种基本方法，即市场法、收益法和成本法。 第一节市场法 一、市场法的基本含义 市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。当然，通过市场法进行资产评估，尚需满足一些最基本的条件。 二、市场法的基本前提 通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:（1）要有一个活跃的公开市场;(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方所接受。资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面:(1）参照物与评估对象在功能土具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似;(2)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等;(3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠李戴；把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以明确评估结果的价值类型;选择近期交易的参照物，可以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。 三、市场法的基本程序及有关指标 (一)选择参照物 对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择三个以上。因为运用市场法评估资产价值，被评估资产的评估值高低在很大程度上取决于参照物成交价格水平、而参照物成交价又不仅仅是参照物功能自身的市场体现，它还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。 (二)在评估对象与参照物之间选择比较因素 从理论上讲，影响资产价值的基本因素大致相同，如资产性质、市场条件等L但具体到每一种资产}i寸，影响资产价值的因素又各有侧重。如影响房地产价值的主要是地理位置因素，而技术水平则在机器设备评估中起主导作用所以，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。(三)指标对比、量化差异 根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。例如资产功能指标。尽管参照物与评估对象功能相同或相似，但在生产能力、产品质量，以及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比指标之间的上述差异数址化和货币化。