房地产市场结构与指标新

房地产市场结构与指标

新

IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】

第二节房地产市场结构与指标

一、房地产市场结构（考点）（2012、2011、2009、2007、2005、2004年考点）

（一）房地产市场的垄断竞争关系【教材新增内容】

市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。市场可分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。四种市场结构中，完全竞争市场竞争最为充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争和寡头垄断具有竞争但竞争又不充分。

由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产供给者有一定程度的销售控制能力，存量住房市场表现为竞争多于垄断，新建住房市场上的垄断多于竞争。

【2012年试题】由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多于垄断。

（）

答案：√见教材P36

【2011年试题】商品房开发市场通常是典型的（）市场。

A．完全竞争

B．垄断竞争

C．寡头垄断

D．完全垄断

答案：B 见教材P35

（二）房地产市场的数量比例关系

从对市场指标进行数量比例关系分析角度看，房地产市场结构可分为：总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。

（1）总量结构：考察房地产供给和需求之间的总量差距。

（2）区域结构：考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。

（3）产品结构：考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间，或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。

（4）供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系。

（5）投资结构：分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。

（6）租买结构：分析租住空间和购买自住空间的比例关系。

【2009、2007、2005、2004年试题】从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。

A．物理结构

B．区域结构

C．产品结构

D．供求结构

E．总量结构

答案：BCDE

【2008年试题】某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积在120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。

A．均衡

B．周期性失衡

C．结构性失衡

D．区域性失衡

答案：C

解析：总量结构平衡，产品结构失衡。

二、房地产市场细分（重要考点）（2010、2008、2005年考点）

（一）按地域范围细分

按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

最常见的是按城市划分，还可以按照城市某一个区域划分，市场所包括的地域范围越大，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。

（二）按房地产用途细分

居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。

（三）按增量存量细分（难点）

通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）

按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。

（四）按交易方式细分

房地产交易包括房地产转让、房地产租赁和房地产抵押。土地的交易（土地使用权）包括土地买卖、租赁和抵押等子市场；新建成的房地产产品交易存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

【2005、2007年试题】房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。

A．租赁

B．销售

C．保险

D．抵押

答案：C

【易混淆点辨析】问：新建成的房地产产品交易，为什么提法是“销售”而不提“转让”是不是习惯上都把第一次销售称为“销售”，第二次及以后则都称为“转让”（就好比土地使用权一样，第一次称为“出让”，第二次及以后称为“转让”）。而存量房地产交易子市场为什么又有“保险”我认为，保险并没有发生交易，为什么它居然是一种交易的子市场呢我始终不明白其道理。如果这句话作为一道判断题在考试时出现，至少我会被倒扣分。请给予分析。

答：销售与转让的区别在于前者是后者的一种最常见形式，销售俗称买卖，而转让除买卖外还有继承、赠与等其他合法转让方式的内涵。新建成的房地产产品一般只有销售这一种转让形式；集体土地使用权变成建设用地使用权称为“出让”，变成建设用地使用权后再次让渡称为“转让”，不能用“出让”；至于保险市场，我个人认为，不应属于房地产交易的一种，建议改为“拍卖”要好一些，拍卖是转让的一种特殊形式。

（五）按目标市场细分

可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。

可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。

【易混淆点辨析】在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（）。

A．按存量增量细分

B．按交易形式细分

C．按目标市场细分

D．按房地产用途细分

E．按地域细分

答案：BCD

问：此题为什么没有E选项？

史家解读：因为题目的前提条件是“在对某市房地产市场进行细分时”，就不能再指出“按地域细分”这一标准了。

三、房地产市场指标

（一）供给指标（10项）（重要考点）

（1）新竣工量（New Completions，NCｔ），是指报告期（如第ｔ年或半年、季度、月，下同）内新竣工房屋的数量，中国新竣工量统计指标是竣工面积。

（2）灭失量（δt），是指房屋存量在报告期期末由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。

（3）存量（Stock，S t），是指报告期期末已占用和空置的物业空间总量，报告期存量＝上期存量+报告期新竣工量－报告期灭失量（S t＝S t－1＋NC t－δt）。

（4）空置量（Vacancy，VC t）（难点），是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。由于市场分析过程中的空置量通常指存量房屋中可供市场吸纳的部分，并与新竣工量共同形成当前的市场供给，所以严格意义上的空置量，还应该从没有被占用的房屋数量中扣除季节性使用或由于各种原因不能用于市场供应的房屋数量。中国目前空置量是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本告期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建（史家解读：回迁安置房）、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”

史家解读：中国目前空置量的表述是不完整的且自相矛盾，前面说空置量是属于可供销售或出租的范围的，后面又说空置量不包含几类不可销售或出租的房屋面积，另据其意分析，某时点空置量应该小于该时点可供租售量。建议可表述为：报告期末存量中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本告期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。另，对已销售出去的存量房屋的空置情况，由于调查成本和难度很高，统计精度达不到规定要求，因此空置量仅指增量房，不涵盖存量房。

（5）空置率（Vacancy Rate，VR t），是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VR t＝VC t/S t。包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

（6）可供租售量（House sfor Sale/Rental，HSR t），是指报告期期末可供销售或出租房屋的数量。可供租售量＝上期可供租售数量一上期吸纳量＋报告期新竣工量（HSR t＝HSR t－1－AV t－1＋NC t）。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售的数量。（史家解读：最后这句话的意思是：空置量＞可供租售量）【2008年试题】2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万㎡；同期住房空置量为750万㎡，其中经济适用住房为50万㎡，商品住房为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。

A．9%

B．12%

C．12．5%

D．15%

答案：B 见教材P39

解析：空置率＝空置量/房屋存量，450/3750＝12%。

【2012年试题】下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是（）。

A．空置率

B．预售面积

C．房地产价格

D．房屋空间使用数量

答案：A 见教材P39

解析：B、C选项属于交易指标；D选项属于需求指标。

（7）房屋施工面积（Buildings Under Construction，BUC t）包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积。（举例：报告期新开工的面积10000平方米，上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积5000平方米，上期停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积1000平方米，则房屋施工面积＝16000平方米，报告期竣工的房屋面积4000平方米和报告期施工后又停建缓建的房屋面积800平方米已包含在16000平方米的施工面积中，不得重复计入房屋施工面积！）

（8）房屋新开工面积（Construction Starts，CS t），是指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建在报告期恢复施工的房屋面积。房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。（举例：接上例，报告期新开工的面积10000平方米，上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积5000平方米，上期停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积1000平方米，则房屋新开工面积＝10000平方米，房屋新开工面积是房屋施工面积中的一项）

【2011年试题】某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万平方米。

A．500

B．700

C．800

D．1000

答案：A 见教材P39

解析：房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。1000－（300＋200）=500（万平方米）。

（9）平均建设周期（Construction Period，CP t），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积（CP t＝BUC t/NC t）。（举例：接上例，平均建设周期＝16000/4000=4（年））【2012年试题】某城市写字楼市场年初存量为1000万平方米，空置量为40万平方米，本年写字楼施工面积为100万平方米，新开工面积为60万平方米，新竣工面积为50万平方米，该城市写字楼的平均建设周期为（）年。

A．1．20

B．1．67

C．2．00

D．2．80

答案：C 见教材P39

解析：平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积＝100/50＝2（年）。

【2004年试题】某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为（）。

A．0．5年

B．l．5年

C．2年

D．3年

答案：B

解析：（90＋30）÷80＝（年）。

（10）竣工房屋价值（Value of Buildings Completed，VBC t），指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算。

（二）需求指标（11项）

（1）国内生产总值（GDP），是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。

（2）人口数量，是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括户籍人口、常住人口和现有人口。（史家解读：人口数量不是上述三项之和）常住人口是指经常居住在某地的人口，包括常住该地并登记了常住户口的人，以及无户口或户口在外地而住在该地1年以上的人，不包括在该地登记为常住户口而离开该地1年以上的人；现有人口又称瞬间人口峰值，是指在规定的标准时点下，在这个地区居留的人口。常住人口与一个地区的社会经济关系更为密切。

（3）城市家庭人口规模，是指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员数量。凡计算为家庭人口的成员，其全部收支都包括在本家庭中。

（4）就业人员数量，是指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量。

（5）就业分布，是指按产业或职业分类的就业人员分布状况。

（6）城镇登记失业率，是指城镇登记失业人员与城镇单位就业人员（扣除使用的农村劳动力、聘用的离退休人员、港澳台及外方人员）、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。

（7）城市家庭可支配收入，是指家庭成员得到可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除缴纳的所得税、个人缴纳的社会保障费以及记账补贴后的收入。（史家解读：义务性支出如纳税额、社保费和住房公积金等）

（8）城市家庭总支出，是指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。

（9）房屋空间使用数量，是指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。

（10）商品零售价格指数，是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零售价格的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。

（11）城市居民消费价格指数，是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。

（三）市场交易指标（9项）（重要考点）

（1）销售量（Houses Sold，HS t），是指报告期内销售房屋的数量。

（2）出租量（Houses Rented，HR t），是指报告期内出租房屋的数量。

（3）吸纳量（Absorption Volume，AV t），指报告期内销售量和出租量之和（AV t＝HS t ＋HR t）。

（4）吸纳率（AbsorptionRate，AR t），是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例（AR t＝AV t/HSR t）。

（5）吸纳周期（Absorption Period，AP t），是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（AP t＝

HSR t/AV t），在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。

【2009年试题】某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。

A．半个月

B．2个月

C．半年

D．2年

答案：D

解析：吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，按年计算。1/50%＝2年。

【2007年试题】某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）年。

A．0．63

B．1．63

C．2．25

D．12．50

答案：C

解析：吸纳量＝本期销售＋本期出租＝8万套

可供租售量＝可供销售量＋本期新竣工量＝5＋13＝18（万套）

吸纳周期＝可供租售量/吸纳量＝18/8＝2．25（年）。

（6）预售面积，是指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积。【教材变化内容】

（7）房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（史家解读：中位数是指将一组数据按大小排序后，位于最中间的数值）

（8）房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数租金表示。

（9）房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。

（四）市场监测与预警指标（10项）

（1）土地转化率，是指报告期内政府批准新建商品房预售和销售面积与当期出让土地规划建筑面积的比例，用于监测土地供应与住房供应之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。

（2）开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例。

（3）开发投资杠杆率，是指房地产开发投资与开发商投入的自有资金或权益资本的比率。开发投资杠杆率反映开发企业的财务风险水平，它的数值越高，越说明开发商投入自有资金越少，利用杠杆资金越多，财务风险越大。【教材增加变化内容】

（4）住房可支付性指数（Housing Affordability Index，HAI），是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI<100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。

（5）住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。

（6）房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值。（史家解读：国际通行的房价租金比警戒线是300：1，若超过此值，则说明该区

域房价偏高，若低于200：1，则说明房价泡沫不大。房价租金比＝单位建筑面积房价÷单位建筑面积月租金）

（7）量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。【教材变动内容】。

（8）个人住房抵押贷款还款收入比，是指住房抵押贷款月还款额占月家庭收入的比例，反映个人住房抵押贷款违约风险水平。（史家解读：个人住房抵押贷款还款收入比越高则说明违约风险越大）

（9）住房市场指数（HMI），是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期（好、一般、差）以及开发商对潜在购买者数量预期（高、平均、低）的调查结果构造。

（10）消费者信心指数，是指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者“未来6个月内是否计划买房未来6个月内是否计划买自住房”的调查结果来构造。

天津市某区域房地产市场调研报告

天津市西青区 房地产市场调研报告

一、西青区房地产市场概述 在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。西青区的崛起得益于天津小城镇计划。与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、八栋适家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。在环城四区中，西青区06年市场成交量占31%。此外，西青区南部地区天房美域、金厦新都庄园、洛卡小镇、亲亲家园等项目依靠天津市梅江南扩势头迅速崛起，成为具有广泛市场基础的又一潜力区域。西青区在西部、南部众多项目的合力作用下，市场成交迅速走高，成交价格不断攀升。 天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。华苑的成功为商品住宅开发提供了一个方向，梅江则提供了另一个方向。但供房地产开发建设的舞台却不约而同指向西青区。

梅江发展优势，为西青板块带来了助力，在一定程度上提升了西青地产项目的品质，同时也丰富了西青住宅的产品结构。西青南部区域发展较早，是随着梅江南、梅江湾的陆续开发，而逐步走向成熟。同时伴随着土地资源的进一步减少，梅江效应所带动的大梅江板块，正在迅速发展，进而成为梅江片区的延展地带。此区域的领世郡、富力桃园等项目入市以来，也促进了西青南部片区的发展。 中北镇区域，是西青发展的另一个热点和主力军，得益于小城镇计划发展的天时。万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。2007年，富力地产也投身到西部造城运动中。 建设的西部新城，是城市化进程脚步加快的体现，它以400万建筑平米的规模，承载着天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。在这个距离城市中心绝对距离较近的优势片区，集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等诸多房地产项目，更加负担着城市化的重要任务，同城市外扩的脚步首先波及到这里，并非偶然，天津城市未来规划的促动，以及市区土地资源的日趋稀缺，导致市区房价持续飙升，为天津城市扩容提供了空间。 另外，新城的交通及基础设施等与住宅相关的建设目标在

某地区域发展及房地产市场分析

滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过

10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告 目录 一、怀化市环境分析 1.怀化概况 2.地理位置 二、怀化市房地产整体发展状况分析 1.开发区 2.城中区 3.河西区 4.城东区 】 5.铁北区 6.城南区 三、怀化市在售楼盘调查分析（突出楼盘） 代表性楼盘的基本经济指标 四、客户群体分析 1.客户需求及年龄阶段 2.客户群体特征 3.客户群依据职业可以细分为 五、怀化市主要营销手段及推广方式 1.销售前期 2.销售期 [ 六、国家政策的影响

第一部分怀化市环境分析 一、怀化概况 怀化处于武陵山脉和雪峰山脉之间,沅水自南向北贯穿全境。怀化地形复杂,山水相间,处处是景,可谓是步移景异。怀化森林覆盖率高达%,远远高于全国平均水平(不到20%),是全国九大生态良好区域之一。 怀化历史悠久，古称“荆楚之地”。早在新石器时代，这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统一中国后，在此设黔中郡，开始了国家的行政治理，距今已有2200多年的历史。新中国成立后，怀化分设会同、沅陵两个专区。1952年撤销沅陵专区，以会同专区为基础成立芷江专区，将原沅陵专区的沅陵、辰溪、溆浦、麻阳等4县划归芷江专区，形成现在怀化市的雏型。1953年改名黔阳专区。1968年改称黔阳地区。1981年改称怀化地区。1998年撤销怀化地区，改设地级怀化市。现辖10县1市1区1管理区（县级）和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县，全市共245个乡、72个镇、5个街道办事处，有312个居民委员会和4056个村民委员会。怀化是个多民族聚居的地区，现有侗、苗、土家、瑶等31 个少数民族，2009年末总人口为万人，其中少数民族占30%左右。 二、地理位置 怀化市地处湖南西南部，面积万平方公里，总人口万，其中侗、苗、土家、瑶等46 个少数民族人口约占40%，是一个多民族聚居的山区城市。怀化自古有“黔楚咽喉”之称，是我国东中部辐射大西南的桥头堡，被誉为“火车拖来的城市”。湘黔、枝柳、渝怀铁路交汇于市区，320、209、319国道和正在建设的上瑞、长渝、包茂高速公路贯穿境内，芷江机场距怀化市区仅30余公里，沅水6大支流常年通航里程1200多公里，全市即将形成水、陆、空全方位的立体交通网络；“沪（上海）成（成都）”及“呼（呼和浩特）北（北海）”两条国家一级通讯光缆在怀化交汇。这些使怀化作为大西南地区重要的交通、通讯枢纽地位日益凸现。优越的区位，便捷的交通，加上怀化人民坚持对外开放，恪尽职守、励精图治、奋发图强、艰苦工作，使怀化市城区在近30年里由一个城区面积不足3平方公里、人口3000多人的边陲小镇，快速崛起为一个城区面积52平方公里、人口52万的中等城市，已成为湘、鄂、渝、黔、桂周边地区重要的物资、信息、技术流转中心，经济辐射面达五省（市、区）周边44个县、约9万平方公里、1500万人口的广大区域。从地理位置上看，怀化南接广西（桂林、柳州），西连贵州（铜仁、黔东南），与湖南的邵阳、娄底、益阳、常德、张家界等市和湘西苗族土家族自治州接壤，素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，今有湖南“西大门”之美誉。怀化市素有“火车拖来的城市”之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及在建的渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，全境有11个县（市、区）通有铁路，境内铁路通车里程499公里。始发客运列车已直达北京、上海、广州、深圳、贵阳等地，怀化编组站（怀化南站）是全国九大编组站这一，货物吞吐能力居全国第九，在建的怀化新编组站（怀化东站）的吞吐能力将更高。目前，每天由怀化始发和终到的客运列车有10对，过境客运

北京市房地产开发企业市场结构研究报告(doc 20页)(正式版)

北京市房地产开发企业市场结构研究 曹敏政1 （1.北京大学城市与环境学院，北京100871）摘要：房地产开发企业市场结构的合理性直接影响到房地产业的健康和可持续发展。本文以北京市2006年至2009年房地产开发企业为例，从资质、实收资本、资产、利润和从业人员等分布情况入手，通过绝对集中度、洛伦兹曲线、HHI和勒纳指数等对市场结构进行分析，得出北京市房地产业市场集中度较低，大型企业大而不强，中小企业数量众多，进入门槛低，竞争激烈，抗风险能力弱，盈利能力弱，同时存在一定程度垄断性。进而在此基础上提出改善北京市房地产开发企业市场集中度以及减少垄断性的调整途径和政策建议。 关键词：房地产开发企业市场结构集中度 Research of Beijing Real Estate Development Enterprise Market Structure CAO Min-zheng1 (1.College of Urban and Environmental Sciences, Peking University, Beijing 100871, China) Abstract: Market structure of Real estate development enterprise directly affects the rationality of the real estate industry's health and sustainable development. In this paper, in Beijing from 2006 to 2009 the real estate development companies, for example, from the qualifications, paid-in capital, assets, profits and the distribution of practitioners such as start, by the absolute concentration, the Lorenz curve, HHI and the Lerner index market structure analysis. It shows the low concentration of Beijing real estate market, large enterprises and enterprise but not strong, the large number of SMEs, low barriers to entry, intense competition, weak anti-risk, low profitability, and there are some degree of monopoly. On this basis, then we find out the market adjustment of approaches and policy recommendations how to improve the concentration of Beijing real estate development enterprises and how to and reduce the monopoly. Key words: Real estate development enterprise, market structure, concentration 第一作者：曹敏政(1986-05-10)，男，江苏泰兴，研究生，fox520102@https://www.sodocs.net/doc/ef11182942.html,

房地产常用指标

房地产常用指标 1、房产价格房产价格按取得所有权(使用权)的方式分为房屋销售价格和房屋租赁价格两种形式。（1）房屋销售价格房屋销售价格指房产所有权转移时买卖双方实际成交的价格。房产买卖时，买房人购买的是房产的所有权，卖房人将房产所有权出让，同时要获得房产所有权出让的价值补偿。它包括商品房销售、公房销售和私房销售三部分。（2）房屋租赁价格房屋租赁指房屋的所有人出租房屋面取得的实际租金。在此种流通形式中，房屋所有权不变，承租者支付房租，获得一定时期内的房屋使用权；出租者放弃或出让一定时期内的房屋使用权。它包括住宅租赁、办公用房租赁、商业用房租赁和厂房仓库租赁四部分。 2、商品房销售价格商品房销售价格是指具有经营资格的房地产开发公司(房地产发展商)出售的住宅、写字楼、商业用房以及其他建筑物的市场实际成交价格。其价格由成本、税金、利润、代收费用等组成，它受地段、层次、朝向、质量、材料差价等因素的影响。 3、房地产类型： 住宅与非住宅（1）住宅是专供人们居住用的房屋。它主要包括普通居住用房、别墅、公寓、宿舍用房等，职工单身宿舍和学生宿舍等也包括在内。（2）非住宅非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。 公房与私房（1）公房是指归房管局或各单位管理的住宅和非住宅。它包括直管公房和自管公房。其中，归房管局管理的称直管公房；归各单位管理的称自管公房。公房出售价格是指以成本价向工薪阶层出售公有住房所实行的价格。它是按房屋建造成本制订的售房价格，包括征地和拆迁补偿费、勘察设计及前期工程费、建安工程费、小区基础设施配套费、管理费、贷款利息和税金等７项因素。（2）私房私房是指由个人或家庭购买、建造并拥有产权的房屋。一般情况下，居民可以自由出租或出售。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，公有住宅也就转为私有住宅。本方案中房改房再上市出售，也包括在私房出售价格的统计中。 4、开发内容和类型： （1）经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适应性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济实用房。安居工程住宅也属经济适用房的一类。

房地产市场分析关键指标

市场丨全国房地产市场关键指标分析 2014-07-24思源经纪 一、出清周期 成交量持续走低，供应放量，各线城市出清周期普遍延长。目前，仅广州、重庆、济南、南京、合肥出清周期小于12个月。 判断标准：国际整体水平为10-12 二、房价收入比 ①1线城市近两年房价收入比维持较高水平，尤其是北京、上海，2013年双双达到19以上，按国际整体水平6-12来衡量，北京、上海房价收入比严重失衡，地产市场存在泡沫。

②1.5线城市近两年房价收入比呈上涨趋势，其中武汉市房价收入比最高，市场风险较大，其次为杭州市，2013年达到15，其余城市基本处于国际整体水平6-12之间。 ③2、3线城市近两年房价收入比总体涨跌参半，其中无锡市房价收入比最高，所有2、3线城市房价收入比均处于国际整体水平6-12之间。 判断标准：国际整体水平为6-12 三、年千人房地产供应套数

①1线城市近两年年千人房地产供应套数有所增长。1线城市普遍供应量较低，年千人房地产供应套数均大幅低于国际整体水平。 ② 1.5线城市近两年年千人房地产供应套数整体有所增长。多数城市出现供应过剩，其中成都、沈阳、武汉、重庆年千人房地产供应套数均高于国际整体水平10-12。 ③ 2、3线城市近两年年千人房地产供应套数整体增长。所有监测城市中大连、银川、济南分别达到43套、25套、21套，长沙、青岛、西安也处于16套上下，供应偏大，合肥、无锡年千人房地产供应套数位于国际整体水平10-12之间。 判断标准：国际整体水平为10-12 三、住宅房价租金比 监测城市中多数房价租金比高于300，市场风险较大。其中大连、苏州、无锡房价租金比分别为525、462、496，属于泡沫较为严重城市；重庆、银川房价租金比低于300，市场相对健康；其余城市均位于300-400之间，市场存在泡沫。

房地产市场调查总结分析

房地产市场调查总结分析 （一）浅水湾 项目概况： 小区地处中华路与金城路交叉口，总占地20多亩，总建筑面积33333㎡，绿化率为35%，由4栋多层、2栋小高层、1栋高层建筑组成，共计住宅290多套。户型面积范围在80-140㎡，该项目08年5月份动工，目前处于公开排号认筹阶段，初步定价1700-2050元∕㎡，现在交5万可以优惠2%，正式开盘可同时享受其它优惠。 销售推广： 该项目由郑州智本行代理，以“平价也能住豪宅”为推销主题，主要宣传媒介有大型户外广告牌、围墙广告、宣传单页。大型户外广告牌位于炎黄广场北部楼宇顶部，周边竞争楼盘广告分布较集中，该广告牌位置居中，效果较明显；围墙广告在该项目工地，制作精良、主题鲜明；宣传单页风格典雅，较能吸引顾客注意力。售楼部位于广场附近，人气旺盛，但销售现场气氛冷清，配合较少。 优势： 1）产品多样化，满足不同层次人的需求； 2）双气入户，24小时供热水，太阳能路灯，智能化楼宇对讲； 3）价格较低； 4）配套较完善，周边学校较多。 5）户型设计较为新颖、合理，错层设计较吸引客户，有中央广场。 劣势： 1）小区规模较小，档次低，仅20多亩地； 2）地理位置偏远，交通不便利； 3）开发商开发第一个楼盘，实力较弱； 4）紧邻火车道，噪音大，且不安全； 5）周边无居民区，大环境差，安全系数低。 付款政策： 可分期、按揭、一次性付款，优惠政策暂未定。 （二）金城逸品 项目概况： 小区位于金城路与溱水路交叉口，占地20多亩，共7栋楼，1-5号楼为多层带电梯，6-7号楼为3层（一层是车库，2-3层是小户型），1号楼有临街商铺。总建筑面积为2万平方米，规划为200多套，有57-85㎡两房，114-140㎡三房，主力户型为三室两厅两卫，占50%。08年5月份开工，地基已打好。小区绿化率38%，有楼顶花园，小区内部有观景长廊，小区物业以后由开发商自己做。 销售推广： 该项目由上海智恒代理，推广主题为“用品质代言全城新生活”，宣传媒介有户外广告、围墙广告、宣传单页，户外广告位于其售楼部上方，该区人流量较大，客户关注度较高；宣传单页以红色为基调，与售楼部整体基调相符，内容较全面，主题鲜明；售楼部位于炎黄广场西南角，客流量大，并且现场销售人员热情，销售气氛热烈浓厚，但是团队配合较少。 优势： 1）价格较低，周边配套较齐全； 2）双气直接入户；

房地产市场分析报告 模板

房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

房地产kpi指标库

旗开得胜房地产企业绩效考核指标库 目录 一、总经理办公室 1 主任关键绩效考核指标 1 战略管理关键绩效考核指标3 公共关系关键绩效考核指标4 秘书关键绩效考核指标 5 档案管理关键绩效考核指标6 总工关键绩效考核指标 7 二、行政管理部9 经理关键绩效考核指标 9 后勤管理关键绩效考核指标10 物业管理关键绩效考核指标11 车辆管理关键绩效考核指标12 三、信息资源部13 经理关键绩效考核指标 13 网络管理关键绩效考核指标14 编程维护关键绩效考核指标15 信息管理关键绩效考核指标16 四、人力资源部17 经理关键绩效考核指标 17 薪酬管理关键绩效考核指标18 培训管理关键绩效考核指标19 I

旗开得胜人事管理关键绩效考核指标20 五、开发部21 经理关键绩效考核指标 21 市场研究关键绩效考核指标23 规划管理关键绩效考核指标24 资料管理关键绩效考核指标26 项目报批关键绩效考核指标27 土地管理关键绩效考核指标28 六、材料设备部29 经理关键绩效考核指标 29 材料工程师关键绩效考核指标31 设备工程师关键绩效考核指标32 资料管理关键绩效考核指标33 物资管理关键绩效考核指标34 七、工程管理部35 经理关键绩效考核指标 35 专业工程师关键绩效考核指标37 工程外联关键绩效考核指标38 资料管理关键绩效考核指标39 项目经理关键绩效考核指标40 八、计划财务部41 经理关键绩效考核指标 41 会计关键绩效考核指标 44 II

旗开得胜出纳关键绩效考核指标 45 内部审计师关键绩效考核指标46 统计关键绩效考核指标 48 九、预算合同部49 经理关键绩效考核指标 49 预算师关键绩效考核指标51 十、资金管理中心52 主任关键绩效考核指标 52 III

房地产区域状况分析报告

诚投集团冉家坝工程应标书 目录 第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62

第一部分区域环境分析 一、北部新区基本简况 1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港； 西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中 的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积：130平方公里 3.成立时间：2001年 4.现有人口：9.9万 5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁 路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业 等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区 实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园 和出口加工区等。 7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。 1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境： ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投 资450亿。

◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性 重点基础设施工程正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地 和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。 5）八年实现全面改造 ◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以 高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业 为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌 展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十 里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、 高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7）良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设 投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程 总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。

房地产项目及区域市场分析

目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

房地产市场调研方法

房地产市场调研方法 2013-12-01商业地产与法务房地产投资融资俱乐部 感谢您关注房地产投资俱乐部：fdctz888，点击标题下方“房地产投资俱乐部”后，点右上角标识，就能将帐户添加到桌面啦，方便您及时阅读！ 房地产市场调研流程 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于调研的目的及服务的对象不同，调查的广度和深度有所不同，侧重点也有差异，但对于房地产市场的切入点，习惯上依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)。 一、点——单个楼盘 单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项： 1、分析楼盘的地理位置 分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、

学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境，项目所处位置、区域，楼盘地块的大小形状，周边竞争对手，它的进出道路如何，是否临街等等。 2、分析产品 重点在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率，开发商、策划公司、代理公司，土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色。从产品力来看，产品类别与规划，建筑设计与外观，面积配比、户型格局，建材标准，智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、LED屏幕显示系统），公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率），会所设施，施工进度……等等。 3、剖析价格组合 即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销活动。 4、了解广告策略 广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。 5、销售执行

第五章 房地产市场结构

第五章房地产市场结构 一、市场结构类型 ?请回忆并回答，有哪些主要的市场结构类型？ ?在房地产市场上不存在完全竞争市场，只有垄断竞争市场，寡头垄断市场和完全垄断市场等市场结构，此外，在房地产市场存在环形竞争。 市场结构类型和特征 1. 垄断竞争市场结构 2. 寡头市场结构 3. 垄断市场结构 4. 房地产市场的环形竞争 1. 垄断竞争市场结构 2. 寡头市场结构 ①含义：寡头市场是少数几家厂商控制整个市场产品的生产和销售的一种市场组织。 ②形成的主要原因： ③每个寡头厂商的利润都要受到行业中其它厂商决策的影响 3. 垄断市场结构 4. 房地产市场的环形竞争 ?对一个城市而言，无论城市的布局是否是环形的，房地产开发商的竞争总是一种环形竞争。这是因为房地产是位置不能移动的产品，它只能和相邻的房地产存在竞争。而对其它产业来说，其产品是可移动的，这样厂商就能在更大范围内开展竞争。在环形竞争条件下，因为只有少数房地产开发商进行竞争，所以房地产市场结构具有寡头垄断市场的明显特征。 房地产市场的垄断特征 ?房地产市场是非完全竞争的市场； ?非完全竞争的房地产市场的特征； ?完全竞争市场与典型的房地产市场的比较 房地产市场市场势力

了解概念 ?市场势力的含义 ?公式 ?勒纳的垄断势力度 ?勒纳指数L L=(P-MC)/P=1/e d ?L在0-1之间 ?总体来说，房地产的需求价格弹性是缺乏弹性，勒纳指数在0.4-0.6 ，房地产开发商具有较强的市场势力。意味着：提高房地产价格所增加的收益会大于价格上涨导致销售量下降所减少的收益，房地产开发商一般倾向于提高价格来增加自己的总收益。 房地产市场进入壁垒 重点掌握 1.市场进入壁垒理论 ?重点了解结构学派的进入壁垒理论 2. 房地产市场的进入壁垒 ①资金壁垒②规模经济壁垒③广告形成结构性进入壁垒④在位开发商对稀缺的土地资源的先行垄断占有⑤政策壁垒 通过本章可以知道： ?房地产市场是非完全竞争市场； ?房地产厂商从一定程度上可以影响房地产产品的市场价格； ?房地产商进入面临一定的资金门槛、产权门槛和规模门槛； ?房地产商具有较强的市场势力，一般会倾向于提高价格来增加自己的总收益。 第六章房地产制度 引例-小产权房 ?“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理小产权房；3月份，国土部部长徐绍史对清理原则进行了解释。 一、房地产制度简介 （一）房地产制度的内涵 ?①房地产制度是指围绕着土地资源与房地产产品的开发、交易和分配而确立的关于人们相互作用方式的一系列规则。 ?②从根本上说，房地产制度从属于整个国家和社会的经济体制，要受到一个国家基本经济制度、基本经济政策和经济体制的制约，构成了国家“制度网络”中的一个环节。 ?③从内容上看，房地产制度主要包括土地产权制度和土地管理制度、房地产开发投资制度、房地产经营制度、住房供应制度、住房分配制度、住房社会保障制度和房地产税收制度、房地产管理制度等多个方面。 ?④在一系列的房地产制度中，土地产权制度和住房制度对于资源配置和人们的利益影响最大，是通常要深入研究的基本制度。（二）房地产制度体系 1. 房地产法 ?房地产法是由国家强制力保证执行的房地产方面的行为规范。 ?国外经验 作为房地产制度的房地产法主要包括三个层面：①综合法②住房法③土地法 ?举例 2. 房地产政策 ?①房地产政策体系是国家或政府为改善住宅的数量、质量、价格以及所有权和使用权而制定的一整套方针、政策和具体措施，是一个国家房地产制度的重要组成部分。 ?②两个层次：中央政府的住房政策和地方政府的住房政策。举例 ?③房地产政策的基础：效率性、公平性和社会政治性 ?④房地产政策既可以是一般原则和政策目标，也可以是政府为改善居民居住条件而制定的关于住房的投资、建造、流通、分配和消费等具体政策体系。举例 3. 房地产管理规定 ?第一个层面：房地产企业的内部管理规章制度 ?第二个层面：房地产行业的自律规则 ?第三个层面：政府对房地产产业的行政管理 其中，第三层面对房地产经济运行的影响最大 ?中国的情况 具体来讲，房地产行政管理规定包括：①产权产籍管理规定②城市规划管理规定他③城市土地管理规定④房地产交易管理规定

[房地产管理]房地产常用指标

（房地产管理）房地产常 用指标

房地产常用指标 1、房产价格房产价格按取得所有权(使用权)的方式分为房屋销售价格和房屋租赁价格两种形式。（1）房屋销售价格房屋销售价格指房产所有权转移时买卖双方实际成交的价格。房产买卖时，买房人购买的是房产的所有权，卖房人将房产所有权出让，同时要获得房产所有权出让的价值补偿。它包括商品房销售、公房销售和私房销售三部分。（2）房屋租赁价格房屋租赁指房屋的所有人出租房屋面取得的实际租金。在此种流通形式中，房屋所有权不变，承租者支付房租，获得一定时期内的房屋使用权；出租者放弃或出让一定时期内的房屋使用权。它包括住宅租赁、办公用房租赁、商业用房租赁和厂房仓库租赁四部分。 2、商品房销售价格商品房销售价格是指具有经营资格的房地产开发公司(房地产发展商)出售的住宅、写字楼、商业用房以及其他建筑物的市场实际成交价格。其价格由成本、税金、利润、代收费用等组成，它受地段、层次、朝向、质量、材料差价等因素的影响。 3、房地产类型： 住宅与非住宅（1）住宅是专供人们居住用的房屋。它主要包括普通居住用房、别墅、公寓、宿舍用房等，职工单身宿舍和学生宿舍等也包括在内。（2）非住宅非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。 公房与私房（1）公房是指归房管局或各单位管理的住宅和非住宅。它包括直管公房和自管公房。其中，归房管局管理的称直管公房；归各单位管理的称自管公房。公房出售价格是指以成本价向工薪阶层出售公有住房所实行的价格。它是按房屋建造成本制订的售房价格，包括征地和拆迁补偿费、勘察设计及前期工程费、

建安工程费、小区基础设施配套费、管理费、贷款利息和税金等７项因素。（2）私房私房是指由个人或家庭购买、建造并拥有产权的房屋。一般情况下，居民可以自由出租或出售。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，公有住宅也就转为私有住宅。本方案中房改房再上市出售，也包括在私房出售价格的统计中。4、开发内容和类型： （1）经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适应性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济实用房。安居工程住宅也属经济适用房的一类。 （2）普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，多为多层住宅和高层住宅。多层住宅是指2－6层(含6层)的楼房；高层住宅是指６层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。 （3）豪华住宅是指按超出一般民用住宅建筑标准建造的高标准住宅，通常包括别墅和高档公寓。A别墅是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。B高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为复式住宅顶层有花园的或多层住宅配有电梯的并拥有较好的绿化、商服、物业管理等配套设施。 （4）办公用房是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋。其中，档次较高的、设备较齐全的为高标准写字楼，条件一般的为普通办公用房。