# ok 东莞万科运河东1号(整理)

东莞万科运河东1号

地块分析：工业区（东莞市南城区运河东三路）

功能分析：住宅

规模分析：小型社区

风格分析：现代

楼层分析：综合

地貌分析：滨水

户型分析：平层

户型面积：90-150

地块形状：不规则状

工程档案

开发商：东莞市万科房地产有限公司

建筑设计：嘉柏建筑师事务所

项目地址：东莞市南城区运河东三路

建筑面积：220 000平方米，54 000平方米（二期）

容积率：2.90

绿化率：40%

整体规划

万科运河东1号位于东莞市南城区运河东三路，属于旧城改造项目，用地现有大量废旧工业建筑，大部分保存完好。在规划设计中挑选具有代表性的旧有建筑改造利用，与新建筑共生，使“历史和文化”内涵融入新社区。

万科运河东1号总建筑面积22万平方米，一期总建筑面积约2万平方米，二期总建筑面积约5.5万平方米，三期总建筑面积13.5万平方米，二期399户已经售罄，并于2007年5月份入伙，三期于2007年主体开始施工。

万科运河东1号三期主力户型为80-170平米两房、三房、四房。

建筑特色

项目以尊重历史与文脉为规划宗旨，在新社区中保留历史片断，给历史赋予新的文化内涵。规划设计着眼于旧有建筑改造及原有绿化保留，着重基地特性，注重文化及生态空间的塑造，形成完美的建筑和空间肌理。该项目成为旧城改造的示范，在项目中保留了大量原厂区的绿化植被、部分工业厂房，并改造利用了原工业配件。规划尊重原有生态环境，保留的绿化植被中有两株百年大树，利用原有路网保留绿化，使项目成为体

现用地历史文化特征的艺术品。整个社区被赋予了浓厚的历史文化内涵。

情景街区

一期情景街区由3大公园式商业组团构成，3大组团各有1个主题广场。分布其中的建筑小品、绿树、特色建筑相应成趣，为商业提供一个绝佳的经营环境。以餐饮、休闲、娱乐为主题的一期情景商业将成为东莞地道的美食工场，品牌商家的集散地，享受高品质餐饮、休闲、娱乐的好去处。

临路商铺：沿运河路320米长外街铺，具有商业昭示性与强大的消费引导力。

步行街铺：多条人流通道把内街和运河直接贯穿，最大化将人流直接引入内街商铺；3个主题广场把商业街人流聚集起来，将人流引入内街；个性化建筑小品、绿化使得内

街商铺更有经营特色和品位。

临街大铺：具有独立经营展示面，实现二层商铺街铺化；采用独特退台设计，专享大面积花园露台，可增加经营面积与经营空间。

万科棠樾研究报告

万科棠樾研究报告 1

万科·棠樾 项目研究报告 2

深圳开发管理部 -10-14 目录 1．万科棠樾项目概况 (3) 2．土地属性研究 (5) 2.1地块属性分类说明 (5) 2.2 适合此地块的开发理念 (5) 3．项目客户定位 (6) 4．项目产品定位与产品分析 (6) 4.1 产品定位 (6) 4.2产品分析 (6) 3

4.2.1规划思想 (6) 4.2.2文化主题分析 (7) 4.2.3景观环境分析 (9) 4.2.4建筑规划实体分析 (10) 5.项目可借鉴之处 (10) 5.1合适的开发模式与理念 (10) 5.2 明确、精准的定位 (11) 5.3 项目主题极为明确并具有鲜明文化性 (11) 6.4 具有视觉冲击力的卖场 (13) 5.5适量的产品预留空间----品位与超值共存 (14) 5.6 低开高走的价格策略 (14) 6．项目的反思 (14) 6.1”地王”之困 (14) 6.1.1高价格拿地 (14) 6.1.2 面向未来的风险意识不强 (14) 6.2成本之高 (14) 6.3产品之憾 (14) 6.3.1 地下室设计采光、通风欠佳 (14) 6.3.2 户型设计不尽合理 (15) 6.4外围导示包装缺点 (15) 附件:万科棠樾户型图 (15) 4

万科棠樾项目研究 1．万科棠樾项目概况 万科棠樾项目原名”双城水岸”,是一个现代居住高端项目。融入浓厚的中式徽派建筑底蕴,伴有深厚的风水学理论,万科棠樾营造出了独具一格的东方美墅风格。 万科·棠樾概况表 该地块是深圳和东莞交界处的郊野地块,距莞深高速塘厦镇大坪出入口约2公里,没有直达公交,公共交通不方便。 交通区位图 5

万科广告文案

记忆没有深浅，在于你想与不想 树长在地上，也长在城市的万颗心上 不论你在素描本上画几回，那烟囱总是独一无二记忆不分深浅，回家的路没有远近 最温馨的灯光一定在你回家的路上 再名贵的树也不及你记忆中的那一棵 世人的贪欲，不都是这样？得寸进尺，得陇望蜀。没有止境的。 北斋拆迁事件彰显中国的文化愚昧 如何超越? 相处之道，在于无限的宽容 没有失去，不会有失而复得的幸福 没落不是因为没有生命力， 换个眼光，换种生活 只有幸福，或更幸福 城市复兴，老城，烟囱，老树，老房,运河， 有思想的鸟总是把家安在有历史的树上 有思想的鸟总是把家安在年轮很多的树上 一生能有多大空间 安家,飞鸟可以流浪，老树总是守家 居所，烟总是居无定所，烟囱总有所在 历史， 有思想的鸟总是把家安在年轮很多的树上 长城脚下的那片枫林，黄河水岸上的杨柳丛，只有天南地北旅行的鸟才知道它们的价值。正如东莞运河东岸的百年老树，在世态中默默记录时间的厚度，不管繁华或悲凉，那些有思想的鸟，最懂得把家安在年轮难数的枝叶里，不单为独得荫凉，也为呼吸历史吹来的风。 爱自由的烟总是离开烟囱后才能明了牵挂 最忠贞的砖总是能坚守沧海桑田的老墙壁 懂生活的人总是在保留与重构中发现事物的新意义 有思想的鸟总是把家安在年轮很多的树上 天南地北旅行的鸟，最能知道老树的价值。现代城市的园林，粉饰的绿化，缺乏原始生命力 的移植乔木，没有时间深厚度的新植丛树，根本不是鸟的理想家园。 现代城市里的园林，粉饰绿化的移植乔木和新植的丛树， 有些事物总是迁移，但也有例外

真的不好意思，江南抢了大家的春天江南生活，春天来得早一点，去得晚一些江南的水中有你生活的一半 水意人生 生活是寄给江南水乡 新不是否定一切旧事物 包容 阅读生活，从拜读城市的建筑历史开始 阅览生命，在层层的老树年轮 品位岁月， 建筑是一砖一瓦的艺术，也是生活的 烟囱有一个时代概况，服饰， 阅读生命，从拜读老树的年轮 建筑是生活的直观历史 老树是生命的 想阅读生活，先拜读建筑 建筑用砖瓦来表现生活观，不论哪个时代，都会有建筑来表达时代的生活 想阅览生命，先浏览老树 想品位岁月，先温习光影 生活的美学是可以表现为建筑的，一砖一瓦藏着时代的元素，从烟囱的身姿能发现劳动的盛 况，看见曾经的服饰，或者流行语， 万科运河东?一号，因为尊重生活，为生活的烟囱留有一席地。不惜为烟囱保留一席之地。生活可以表现为建筑，一砖一瓦藏着时代的脉迹， 层层的年轮里，你能看见自己成功的那条线，也能看到自己诞生时的轮廓，甚至父亲，祖父的事迹都能在上面找到对应的年鉴，你能感觉到这才是生命潜流 万科运河东?一号，尊重生命，为每棵老树保留一席之地。你能从摩天楼看到现代的浮光掠影，同样，烟囱 想阅读生活，先拜读建筑 建筑是可以表现生活的，砖瓦能搭建一个时代的脉印。摩天楼是现代科技的高姿态，烟囱更多是劳动的显赫标记，你甚至可以想见当时的劳动场面，人们的服饰以及生活气息。 想阅览生命，先浏览老树 想品位岁月，先温习老墙 想阅读生活，先拜读建筑 建筑是可以表现生活的，砖瓦能搭建一个时代的脉印。你能从摩天楼看到现代的浮光掠影， 同样，烟囱透露的是劳动的显赫，你甚至可以想见热火劳动场面，简朴的服饰，纯粹的生活 气息。从此可见，建筑不是炫耀，而是为生活存在。 万科运河东?一号，包容无限生活可能，不惜为烟囱保留一席之地。 建筑是生活的编年史，

万科运河东1号商铺竞争上岗考试

万科运河东1号商铺竞争上岗考试 一、宏观经济（22分） 1、东莞现辖个镇区、个城区，全市陆地面积为平方公里，常住人 口约为万人，外来暂住人口约为万人。 2、东莞2005年GDP总量为亿元，连续二十年来以平均每年％的增 长率蓬勃进展，成为中国综合经济实力强都市之一，也成为全国地级市综合实力排名第位。 3、东莞都市居民人均可支配收入为：元/年，位于全国地级市排名第位。 4、东莞2005年第一、第二、第三产业的比例为：。 5、世界银行统计资料说明，当一个区域的人均GDP在美元之间时，房地 产会高速增长，人均GDP在美元之间时，房地产会平稳增长，人均GDP在美元之间时，房地产会衰退；东莞2005年人均GDP为2728美元/人·年，因此，东莞的房地产正处于时期。 6、从以下都市中任意选择两个，与东莞市经济进展状况进行对比分析？（广州、深圳、珠 海、惠州、中山、佛山、江门）（6分） 二、市场分析（15分） 1、2003年开始，深圳房地产企业成为东莞都市价值提升的核心力量，请例举至少五家进入东莞市拿地的深圳开发商？（5分）

2、依照《东莞市住宅建设规划（2006－2010）》，东莞市以后需要重点进展的片区是哪里？重点措施有哪些？（5分） 3、例举至少两条东莞闻名的商业街区的名称、特点、业态定位、消费群体、租金，并简单描述以后进展空间？（5分） 三、投资类产品相关知识（15分） 1、衡量投资产品最重要的三种特性是：（3分） 2、阻碍商业街区成功的重要因素有哪些？（7分） 3、请分析餐饮业态最关注的因素有哪些？（5分） 四、项目情形（48分） 1、万科运河东项目总建筑面积：平方米；街区总长度：米；使用年 限；

东方文化意境别墅—从万科棠樾探讨中式风格建筑

东方文化意境别墅 ——从万科棠樾探讨中式风格建筑 编辑：刘紫娟 万科棠樾项目拥有丰厚的生态资源景观，四周均为山水田园，借助周边山水环境所打造的江南水乡的建筑风格，是万科在华南区域规模最大、定位最高的项目；其次项目产品特色主要在于体现东方文化的徽派建筑，将东方文化与建筑结合，打造出在自然环境，建筑文化上都独具特色的现代中式风格。 项目档案 建筑类型：联排别墅 占地面积：约60万m2 建筑面积：约40万m2 容积率：大一期容积率0.8，大二期容积率0.5 楼层状况：一期均为三层双拼、三拼别墅 价格说明：起价：23000元/平方米 最高价：26000元/平方米（为一期首批和二批价格） 项目地址：塘厦?大坪?观澜高尔夫（东莞）球会旁 开盘时间：2008年7月 开发商：深圳市万科房地产有限公司 代理商：深圳中原物业顾问公司 插图01(效果图) 一、新中式别墅开发要点 当前市场风向也在转变。“中国别墅指数”研究公布数据显示：近年来市场在别墅的购买倾向上，选择欧陆风格从过去的100%已经回落到25.8%，而愿意选择中式等东方风格产品的群体则上升到20%左右。 1、中式别墅特点 （1）规划 一是取材于大都市的城市轴线规划。尤以唐宋时期的城市规划较为成熟，道路交通交错布置成网格状，两旁高强大院围合，或以云墙围合，入口设置月亮门。

二是取材于传统民居的前街后河的平行模式规划。江南一带河网纵横，形成许多前街后河的水乡城镇。小区内部规划布局往往借水景点缀成网，依山之势，傍水之旁，组团的大小分合，房屋的前后错落等等都在规划中被借鉴和采纳，形成典型的“水乡住宅”布置方式。（2）住宅设计 设计表现形式有两种：一种是在传统的复古建筑中加入现代设计元素。这种产品无论是在大的院落规划，建筑布局，还是在小的建筑装饰、庭院植栽等方面均遵循中国传统的格局营造，保留大量的中式建筑元素，是比较容易被识别的中式建筑。比如：常见的四合院式或三合院式布局、宅前有平台、筒瓦制的曲线屋脊、影壁、山墙头、房角屋边的游廊和平台设计、住宅中庭，富有寓意的庭院植栽：书房前种植芭蕉，厅前植海棠，屋后种枣树等。但是，由于传统中式建筑，尤其是四合院的建筑带有明显礼制观念的痕迹，由于家族组织及社会等级的观念与现代人的生活方式矛盾，因此在室内生活空间设计方面通常还是按照现代的居住模式设计。 另一种形式是在现代主义建筑风格设计的基础上加入丧失本初的功能性的、具有中式特点的装饰符号，也有人称之为“现代中式”。这种产品在建筑布局、建筑造型、建造工艺以及功能空间设计均体现了一种现代建筑简约、时尚的风潮，具有明显的后现代主义风格，并在此基础上运用类似于结构主义的手法在产品细节设计方面融入一些被符号化了的中式元素，是比较难以被直接识别的中式建筑。比如：在建筑设计方面仅仅保留代表中式建筑符号的色彩——长城灰；或者是在山墙处设计被抽象化的马头墙、人字顶；或是在住宅正面添加被简化的门楼装饰等等。 （3）园林 中式园林的风格属于典型的自然山水园林，就是把自然景色和人工造园艺术两者巧妙地结合，其园林的艺术形象是以山体、水系为全园的骨架，模仿自然界的景观特征，也就是通常人们所说的“挖湖堆山”法。在中式园林中可以常见溪流、河塘、假山、置石、亭、廊、榭等设计元素。 目前楼盘中的中式景观类型可以大体分为三类：古典中式、新中式及现代中式。对中式园林景观的传承在形式上多体现在对“街坊”和“院落”的继承，因此它在别墅项目中的应用远多于在公寓项目中的应用。古典中式最为完整的保留了传统景观的特色，各种景观要素都能体现浓郁的中国味，如苏州的西山恬园等。新中式介于两者之间，外观上能看见各种简化的景观要素和创新元素，如广州的清华坊等。现代中式摒弃了传统景观中复杂的配置，以更为简洁和现代的手法来传达东方神韵，如深圳的第五园等。

防水工程施工方案

万科运河东1号花园三期丹桂院 防水工程施工方案施工单位：深圳市第一建筑工程有限公司 编制： 审核： 批准： 2007年12月28日

目录 一、编制依据 (3) 二、工程概况 (3) （一）主要建筑概况： (3) （二）结构概况 (4) 三、防水工程质量管理组织机构 (5) （一）、防水工程质量管理组织机构 (5) （二）、各组员的职责 (5) 四、防水质量体系和施工技术措施 (6) （一）、防水质量体系 (6) （二）、具体施工方案 (7) 《一》、施工程序 (7) 《二》、防水材料的使用情况 (7) 《三》、基层的处理 (7) 1、屋面防水基层的处理 (7) 2、卫生间防水基层处理 (8) 《四》、防水层的具体施工方法 (8) 1、屋面防水层的施工方法 (8) 2、卫生间沉箱的防水施工方法 (8)

一、编制依据 1、GB50108-2001《地下工程防水技术规范》； 2、GB50208-2002《地下防水工程质量验收规范》； 3、GB50207-2002《屋面工程质量验收规范》； 4、《广东省住宅工程质量通病防治技术措施二十条》； 5、万科《工程技术统一标准》。 二、工程概况 本工程是东莞万科运河东1号花园项目的三期工程。建筑面积约76990.00M2；地下1层,地上24层,地下室层高3.8~5.2M，楼层层高为2.9M。基础形式为人工挖孔桩基础，上部结构类型为框架结构。（一）主要建筑概况： 内墙装饰：首层设备房、楼梯间、储藏室、电梯机房、标准层公共走道为水泥石灰砂浆抹灰，面刷白色乳胶漆。阳台内墙面为水泥砂浆抹灰，面刷白色外墙涂料。地下部分的楼梯间、楼梯间前室、电房、风机房为水泥石灰砂浆抹灰，面刷白色防霉乳胶漆。地下室车库墙面为1：2.5水泥砂浆15厚分两次抹并压光后交二次装修。 外墙装饰：均为水泥砂浆抹灰后，面刷外墙涂料。 楼地面：首层设备房、楼梯间、储藏室、电梯机房、地下部分的电房、风机房为水泥砂浆楼地面（地面150厚C10混凝土垫层）；标

万科运河东1号商业报告美格行

万科运河东1号商业报告美格行 前言 万科·运河东1号是由中国房地产开发公司第一品牌——万科地产东莞万科房地产精心打造的全新商住型项目。 项目位于东莞市南城区运河经济带区域，分别与南城区政府、东莞海关等行政机关相邻，同时项目周边集合了如家乐福、吉之岛、百佳、中华美味食街等大型零售商家及特色街区。项目地理位置优越。 项目地理位置图 项目住宅及公寓户数约2000户，是以后运河经济带现有最大的住宅项目。另外项目还拥有17,000平方米的商业特色街区，该特色街区将与住

宅项目相分离，形成独立形式。 该项目的商业部分，采纳保留原由项目位置建筑及文脉特点，同时结合现代商业的建筑特点进行设置，使消费者在消费的同时又享受了项目带给人们与众不同的文化品位特色。使项目成为目前东莞市最具特色的商业街区。 （配项目设置成效图） 一、东莞市商业进展概况 东莞市商业进展进程 纵观东莞的商业进展，能够说经历了三个时期，三种商业层次的变革。 第一个时期：是改革开放后的上个世纪，东莞凭借毗邻香港的地缘优 势，充分利用“三来一补”的机遇承接前者的产业转移， 连续20多年GDP年均增长20％多，直到综合经济实 力在全国地级市中居于首位，进出口总值在全国大中都 市中亦居前列，从一个农业县一跃成为有着强大竞争实 力的地级市。 第二个时期：是自2001年以来，为了解决都市进展中的深层次矛盾，东莞开始了新一轮的都市化进程。其中，政府斥资500 亿提早两年着手打造东莞以后的新都市中心区，2001 年9月贯穿东莞东部的都市大道，更标志着一场浩大的 新造城运动拉开帷幕。在此背景下，东莞的商业得到了 迅速进展。

东莞万科城(整理)

尊尚别墅领地 上流生活之城 东莞万科城三期 地块分析：郊区（东莞常黄公路与常虎公路交汇处） 功能分析：综合（住宅、别墅） 规模分析：特大型社区 风格分析：西班牙 楼层分析：综合（高层、小高层、低层） 地貌分析：平地 户型分析：平层、跃式 户型面积：150-500，主力户型：250-320平方米（别墅）；无户型图 地块形状：不规则状 工程档案 项目地址：常平镇桥沥管理区 占地面积：660 388.4平方米 建筑面积：442 460.22平方米 容积率：0.67 绿化率：56.51% 开发商：东莞市万科阳光房地产有限公司 建筑设计：深圳市筑博工程设计有限公司 园林设计：新西林景观国际 万科城位于东莞市东部郊区，处于常平镇和黄江镇之间，距离东莞市中心约30公里。常虎高速公路和常黄路从基地北侧和西侧交叉穿过，交通比较便利。用地西北部为已建的一期和二期项目，项目风格为西班牙式；基地东侧和南侧分布着众多工业厂房和农民房，景观较差。项目用地形状极其不规则，东西最长距离约920米，南北最长距离约800米，地势基本平坦，四周略高，局部有高出地面10多米的小山包，植被良好。用地现状主要是农田，荒地，无城市建设，无名树、古树，无可利用的水体。 规划构思 根据现状条件，设计以内敛的空间布局，人工创造景观为前提，提出四个设计要素：一、以两条流线型主干道为骨架，组织景观和交通，同时将基地划分成三个不同的区域，根据用地价值从高到低分为：中部的水景别墅住宅区，南部的双拼低层住宅区，北部的高层、小高层区。

二、将各个区域按照适当的规模，划分成数个村落组团散布其中，每个组团形成各自的组团中心，并与小区中心发生联系。三、因用地面积较大，考虑步行景观的同时亦需考虑行车景观视线，通过大面积水域和20米绿化带组织景观，贯穿整个用地东西向。四、设置完善的功能配套设施，同时展示社区形象。 建筑设计 建筑立面设计立足于建筑的整体性，着力避免立面形式有主次之分，仔细推敲各个立面要素，以求达到每个面均为“主立面”的效果。 高层住宅、独立低层住宅、双拼低层住宅三种形式住宅的立面风格均以古典样式为基调。高层住宅立面风格在此基调上结合现代建筑处理手法，以追求纯净温馨之美，建筑材料强调涂料、瓦的运用；独立低层住宅立面风格结合坡屋面、檐廊山花古典元素的重点装饰，以追求古典端庄之美，建筑材料强调涂料颜色的细微变化；双拼低层住宅立面风格则结合厚重的自然材料，如石材，木头等，以追求古朴自然之美。 户型设计 户型设计方正实用，在保证有良好的采光通风和朝向的条件下，争取最大的附加值。 小高层板式住宅强调使用空间的动静分区，将餐厅、卫生间等次要房间面向噪音比较大的区域，保证了主要空间的私密性。小高层点式住宅设置了入户花园，具有每户独立电梯入口，景观面多等特点。高层住宅保证主要房间景观朝向的同时，设计了两层通高空中花园，相互错动，扩大了户型的景观面，增强了人与自然的对话。 独立低层住宅采用“L”型布局，餐厅、起居室、书房围绕幽静内院布置，另外前院、内院、后院三进花园的多层次设计，增加了建筑空间的丰富性。 双拼低层住宅除了拥有前、后院以外，还设置了内天井，改善了户型的采光通风条件，增加了空间的趣味性，同时景墙设计为建筑提供了景观背景。

万科棠樾 怀山馆 手册

万科棠樾·怀山馆手册 封面 万科棠樾 在东方·生活当以境界甄别 怀山馆 山水观邸 P1 怀山馆 东方意境美墅 山境作品 P2-3 居山水如画藏丰饶于心 作为前所未有的东方生活美学的境界实践， 万科·棠樾将陆续呈献“水境、山境、岛境”三大类别的东方意境美墅。 在以东方水乡生活精神为基本立意的“水境”作品万科·棠樾悦水庄空前推出后，“山境”作品万科·棠樾怀山馆又将顺势呈献另一类着重于富含东方山居情境的东方意境美墅。 以“营造一种东方式奢华为主的低密度现代东方的居住氛围”为设计核心，以山为主题，发扬传统东方山居生活精神中的博大涵养，并运用东方文化特有的低调展现属于东方民族的奢华概念。 万科·棠樾怀山馆顺应原山貌特征依势而筑，位居万科·棠樾约60万㎡东方意境美墅区的地理至高点，并与观澜高尔夫山水同源，常年掩映于山岭绿林之中，其辽阔高远之尺度可尽赏山湖、果岭、园林之景。 P4 怀山浴场，心游天地山水间。 只有在身心完全放松的时候，人与自然世界的交往才真正开始。为了能在天地山水间实现身心的全情畅游，万科·棠樾怀山馆热别设计了约1500㎡怀山浴场。 这是一个置身于东方园林中的阳光浴场，可以令人毫不犹豫地褪去正装，委身于迷人碧波之中，在与辉日、清风、明月的交相问候中，感受无边无际的身心遨游。 【配图】作为万科·棠樾长达约3公里天然湖山的起始部分，约3000㎡怀山馆山谷公园，

沿着山谷展开，在湖光山色、花丛鸟语中体味自然有氧运动的极致享受。 P5 怀山馆山谷公园，晨起至善时光。 如果一个山谷公园不在闹市，而在拥有优质空气与如画风景的东方山水之间，那将又是另一种难得的奢侈。不只是健康，也不只是运动时的愉悦，就算是清晨的一段慢跑也是无与伦比的身心灵体验。 P6 高于果岭，从容闲适的东方山水境界。 俯瞰观澜高尔夫，远眺大屏障森林公园，亦俯拥万科·棠樾之东方山水。万科·棠樾怀山馆山水观邸，万科首次缔造“低调奢华的东方山水观邸”。 万科·棠樾坐落于观塘别墅区中央，四面围绕着尤为丰盛的山水天然景观与观澜高尔夫景观，为了将东方生活美学带入更高远的山水景观领域，“高于果岭，从容闲适的东方山水境界”万科·棠樾怀山馆山水观邸从此诞生。 【配图】万科·棠樾怀山馆山水观邸，是专为有丰富闲情逸趣者特制的“低调奢华的东方山水观邸”。 P7 建于天空的闲情逸趣 坐卧于一个至高处的私家院台，就能拥有漫无边际的东方山水胜景与观澜高尔夫迷人风光，而这些还只是每一次非凡度假体验的开始。万科·棠樾怀山馆山水观邸将为懂得享受生活的人士增添更多的喜悦。 无论是辉日当空，或者清风抚面，“东方山水观邸”的主人一年四季随时都可以享用东南亚风情的精善空间，一边回味高尔夫球场上的精彩瞬间，一边为球友亲手烹制一顿别致的生态大餐…… P8 怀山馆·山水观邸 50-130㎡多种东南亚风情全精装高层套间； 方正、通透的室内空间，采光良好； 舒适享受的阳光卫浴空间； 高尔夫、园林、湖山、森林，多种可选景观面；

商业客户目标分析

东莞商业目标客户分析 万科运河东1号（销售）刘欣雨、向辉、陈佳、闫超 东莞人最大的特点就是：务实、现实、朴实。 务实：“我能买得起，别从外表判断我，只因我重吃不重穿！”； 现实：“别想拿广告宣传、概念唬人，我只关注价格、面积！”； 朴实：“我相信你，就相信你，发展商不可信，出问题都不知找谁，你可别骗我！”下面简单列举东莞商业客户的特点（含万科运河东1号的个别特性在内）： 一、商业客户共性： 1. 投资意识普遍且强烈，本地人有点家底就想投资商铺； 2. 对未推出的产品，需求判断比较模糊，心理价位判断很低。 3. 东莞近三年一批不成功的商业项目，令投资客户很受伤；加之东莞商业档次定位较低，租金水平普遍不高，影响客户投资的信心，但客户承认 地域差异化，不强求前期超高回报。 4. 市场上“一铺养三代”的历史已经过去，投资商业需要客户拥有一定知识和技术支撑，现在东莞客户开始逐渐成熟，有一定投资经验，判断产 品价值从全方位考虑。 5. 客户对销售员建立信任的时间较长，不轻易透露自己的想法。例如：之前的投资经历、从事的职业、预算资金等。 6. 商业客户较为主观、果断，对于认定的位置可替代性很差；若没有买到预期的房号就会非常失望，较难引导，很有可能就会放弃对项目的投资。 二、按客户类型分析特性： 客户类型分析详细描述 来源本地人（多居住在莞城、东城）； 潮汕一带（来莞时间较长5—10 年左右）； 年龄 35—50 岁左右； 家庭结构 6—7人，家中小孩较多，常与老人同住； 实力背景小本经营，实力一般； 从事行业从事五金加工、户外广告行业、药品、日用品杂货、干鲜果品、建材、装饰材料、礼品、干洗等服务业； 月收入 20000元以上； 需求面积街铺 40—80平方，并对总价较为关注； 置业目的自用＋投资； 置业经历多数在莞有自建住房，80—300 平米不等； 有租用或购买商铺自用或投资的经历，但次数不多； 特点分析1. 在东莞居住的时间较长，对城区有感情，投资物业能找到归属感； 2. 语言上以东莞白话或潮州话为主，对普通话有一定的抵触，不容易拉近距离； 3. 受教育程度较低，知识面不广，对价格比较敏感，但比较实在，注重眼前实际利益，对项目的价值判断差异比较大， 因为目前在运河周边的铺位租金保持在40-50 元每平方的价格； 4. 愿意听朋友建议，不论自己是否确定购买，都喜欢带朋友一起来参考；假如客户已经购买，就很愿意介绍朋友过来 参观甚至购买。 5. 主观意识很强，不愿意接受引导，对销售人员的观点不认可，对项目不明确

东莞万科翡丽山规划设计说明

东莞万科翡丽山规划设计说明 1、项目概况： 万科翡丽山项目位于东莞市南城水濂山大道与水濂山中心路交汇处南侧，用地北侧和东侧（待建）临市政道路，南侧和西侧顺应等高线呈不规则形状，基地南高北低，高差达35米，地貌呈丘陵坡谷状，基地中部偏北有一自然水塘，西侧山丘上有一片种植荔枝林。用地周边，北面为水濂山郊野公园，东面为拆迁安置房小区——水濂新村，南面及西面均为保护自然山体，植被葱郁，景色优美。项目总用地面积为249536平方米，拟规划计容积率建筑面积为374304平方米。 2、设计依据 1）国家及东莞市政府颁布的相关建筑法规，规范等。 2）甲方提供的建设用地地形图、红线图。 3）规划设计任务书。 3、项目定位 该片区拥有丰富的自然资源，政府有意打造成水濂山风景旅游区，作为万科地产在东莞南城开发的一个大盘，其市场定位为中高端市场的经典住区，规划设计必须与环境景观设计相结合，创一流的建筑规划设计和一流的园林环境设计。将“山水人文高尚生态住区”确定位本案规划设计主题,在充分利用容积率和可接受的高层层数的情况下尽可能降低建筑覆盖率，以提供最充分的建筑室外空间。4、设计理念 “融建筑与自然为一体的生态园林式山水大盘”的设计思想，具体体现为对“借景与造景”的设计手法具体运用与“对仁者乐山，智者乐水”的传统居住观的抽象理解。 借景：a）用地西面及南面自然山体景观；b）用地内保留的正对水濂山大道山体景观；c）用地中偏西山丘上的荔枝林；d）用地北侧水濂山郊野公园。上述天然景观对本项目这一大型高尚居住住区而言，对于视觉及心理追求而言，均不愧为本住区的一个“天然半私家花园”的最佳概念，住区的规划设计必须充分利用这一最大优势，把山景自然融入住区。 造景：因地借势充分利用坡地地形，保留正对水濂山大道的山脊，将其打造为小区内部的登山休闲景观带；将山坡下的自然水塘打造为一人工湖。湖底由浅色片石构成，水体宜成点、线、面三种形式相有机融汇的组合态势，形成“水源”（水头即成“点”，在高处由山体引入）、“溪流”、“湖泊”的水系格局，形成靠山面水的水岸人家的建筑形象。 5、总体布局 遵循“有山有水，依山筑台地”的设计格局，采用“曲折对比，高低错落”的布置方式，最终形成“高层低密度，低层高密度”、“南高北低，内低外高”的空间布局，根据景观渗透最大化的原则把住区自然分成两个片区七个组团，各个组团内布局形式不同，通过组团花园又有机组合在一起相映成趣。

销售抗性说辞

精彩的销售说辞 统一说辞的注意事项： ●关于客户的抗性不可极力回避或否认； ●沟通方式以平和接受，婉转表达，清晰引导出项目价值点； ●使客户增强对项目价值点的认同感，而忽略对项目抗性的关注度； ●说辞主要为了统一思路，可以进行适当个性发挥； 贡献人客户抗性我们的沟通说辞 地段位置1、位置较偏，靠近万江和老 厂房，片区档次不高。 ●带客户到地图位置，向客户讲解； ●片区位置：位于三区的交界，综合距离最近，出入繁华；地理位置属于真正的老城区中央地段，这样的中心位置，是不可替代的， 莞城区也将延续东莞城区的政治、文化、经济中心地位。 ●片区改造情况：东莞市政府未来定位2轴、2带的发展结构，运河沿线将打造成为生活方便新型居住区的典范；另，将运河两岸 建设成为极具特色的休闲商业街、营造现代整洁的街道景观。 2、周边环境配套不理想。 ●周边配套规划：运河东1号地块是经过万科深入的调查和研究才取得的，未来片区周边独享城区配套资源，应有尽有，举步皆繁 华； ●举例：根据市政府的规划及现有配套显示，周边建设小学、莞城三中、超市食街、莞城人民医院、东莞电影院、书店、市级绿地 等都将会在项目附近； 3、运河好臭，治理没有效果。 ●运河治理工程：政府于2002年开始对运河进行治理，清河床、疏淤泥、修河堤、建水质净化厂及相关清淤工作也在开展过程中； 而运河东1号，24万平米城中大院，将会成为一幅诗意的生活画卷； ●现在的效果：随着政府加强对运河进行治理，运河的情况已经逐渐改善，市环保局今年继续加大力度加强治理，预计在2007年 将运河五项水质指标整治达标。 ●未来发展：之前的东莞向东发展，充分利用了山景资源，现在将向西发展，展现水景资源的时候即将到来； 第 1 页共3 页

【万科销售】看万科怎么把车位炒到天价(万科车位销售说辞)

【万科销售】看万科怎么把车位炒到天价（万科车位销售说辞） 2014-04-08万科内部资料〉房地产经理人联盟 万科运河东1车位销售经验分享 ?借鉴广州万科的经验，针对业主对车辆的爱护，推出“给爱车一个VIP席位”概念； ?通过漫画阐述室外停车的弊、室内停车的利；

以单张、海报、漫画等形式，集中在售前一周在出入口、电梯间进行高密度宣传；

?临近交楼时间，给客户寄《交楼预知书》，引起紧张感觉； ?安排销售人员逐个CALL客，向客户介绍车位情况，客户意愿不强烈的，按照统一说服口径进行沟通；

经验分享之提升车库品质 ?增加出入口壁画，墙面、柱面刷漆，重新划线； ?各个车位安装倒车档、国家标准的车库指引系统； ?每个车位安装灯光，增加照明； 经验分享之促销 ?定价时参考周边项目车位价格； ?限期优惠，9月购买认购赠3年车位管理费、当天认购另赠500元加油卡；?逐个车位巡查，根据车位特殊情况（不便泊车、开门、车位高度不够等）进行适当加、减价格，让价格与性能高度匹配。量面宽，最好去现场停车

经验分享之车位按揭 p针对当前经济低迷、客户可能存在资金困难，与银行合作，争取到车位按揭服务；中行：首付3成，第二个车位最低3.3成，第一个第二个车位最长都可以贷款15年，第一个车位利率下调15%，第二套正常利率。 中信银行第一个首付3成，第二个首付4成，第一个第二个最长贷款10年，第一个车位利率下调15%，第二个上调10% p因为有了按揭渠道，多卖了40％的车位（约40％的客户选择了按揭）；p车位月租金350元、按揭月供仅480元起，还是能够吸引客户； 经验分享之现场销售 p采取先到先得的销售方式，部分客户提前1天就开始排队，营造紧张、热烈的气氛。 p准确的预销控。车位销售比较特殊，客户都想选择离自己家近的车位，所以在开展示区的时候要开始做预销控。避免出现争执的情况。 经验分享之注意事项 p要给业主去车位试车； p一定要弄清楚可以销售的车位，就要求到现场看清楚，可能出现有些车位不能销售的 p车位销售过程的秩序，要把握好，大家都想买自己的车位，要公平起见； 总结 ?车位销售关键是要改变态度（以往重视不够）； ??适度进行推广，象卖房子一样卖车位；

未认筹情况下开盘前客户盘点技术要点

万科运河东1号三期 未认筹情况下开盘前客户盘点技术要点 目录/Contents 一、背景说明 二、客户盘点工作目的 三、适用项目 四、客户盘点工作重点 五、客户盘点效果分析 六、客户盘点工作中需要注意的常见问题

一、背景说明： 1.市场背景：9月份，东莞市多部门联手重点打击“内部认购”、“茶水费”等行 为，在签订认购书之前开始整治秩序，拿预售证须立即开盘，并且加大了开盘期间的政府监控力度。 2.项目背景：9月15、16日，本项目丹桂院7-10座样板房开放暨算价，9月23 日本项目在没有经过认筹的情况下开盘。万科集团对政策的敏感度高，集团规定在无特殊情况下，近期推售项目必须严格执行相关政策规定。 二、客户盘点工作目的 1.统计算价期间到场客户数量，进一步筛选区分诚意客户； 2.价格试探，检验价格制定的合理性，并及时调整制价策略； 3.梳理客户所选重复房号，以便销售代表后期对客户选房进行引导。 三、适用项目 没有经过认筹的开盘项目 四、客户盘点工作重点 9月15日，万科运河东1号三期丹桂院7-10座样板房开放和算价，9月23日，丹桂院7-10座开盘。没有认筹的情况下，客户盘点的难度加大，在此基础上，我们的工作重点是预销控，即是通过销售代表对客户类别的判断和对客户算价单的统计，来对诚意客户的数量进行统计，同时对诚意客户选择的房号进行梳理，根据梳理结果对价格做出调整，同时引导客户选房。

1. 预销控流程： 现场销控流程：客户填写算价单（包含三个意向房号的置业计划）——传递员将算价单递给预销控人员——预销控人员将客户的1、2、3选房号输入电脑——预销控人员统计各房号被选次数——分析结果 2. 现场预销控原则： 1) 销控号传递：9月15—16日由传递员传递算价单，9月17—22日由销售人 员定时把算价单交给预销控人员（传单人员及时确保房号单传达到位）； 2) 销控报号原则：因开放前两天算价客户较多，15—16日两天现场及时播报预 销控结果（ 当某一房号一选次数超过6次，建议现场进行播报，及时告知客户及销售人员，提醒客户更换预选房号）。 万科运河东1号开放 日预销控表（播报）. 万科运河东1号开日预销控表（统计）. 3. 预销控结果分析： 1) 将客户意向房号的1选、2选、3选及时输入电脑，统计各房号的被1选、2选

(完整版)东莞万科金域华府一期5号楼精装修项目管理策划书

东莞万科金域华府一期5号楼精装修项目管理策划书 深圳市时代装饰工程有限公司 二0一一年六月一日

目录 一、项目实施概况------------------------------------------------------- 3 二、项目实施目标------------------------------------------------------- 3 三、项目实施意义------------------------------------------------------- 3 四、项目管理重点-------------------------------------------------------- 3-4 五、项目实施方案------------------------------------------------------- 4-14（一）开工前准备------------------------------------------------------- 4-5（二）图纸深化------------------------------------------------------- 5-7（三）材料管理------------------------------------------------------- 7-8（四）集中加工-------------------------------------------------------8-9（五）现场施工方案-------------------------------------------------------9-10（六）总计划管理------------------------------------------------------- 10（七）成品保护及垃圾处理方案--------------------------------------------10-11（八）安全文明管理------------------------------------------------------ 11（九）施工技术交底与指导----------------------------------------------- 11 （十）现场安全文明具体措施------------------------------------------------ 12（十一）甲分包单位配合管理工作-------------------------------------------12-14 六、项目开放日管理------------------------------------------------------ 14 七、装修房维修管理-----------------------------------------------------14-15

万科棠樾项目建筑规划及实地考察纪要40p957259678

万科棠樾项目建筑规划及实地考察记录 ——香地咨询·半求工作室＆房地产之窗 〖天气〗：睛天、多云、或阴 〖事件〗：实地考查“万科·棠樾”项目 〖地点〗：塘厦观澜湖高尔夫东莞球会入口处、大屏障森林公园林坪路以南 〖提示〗：个人观点仅供参考，《“万科·棠樾”唯论》 导读： ■项目概况 【万科唯一“地王”】 【距深圳华侨城30分钟】 【万科华南区域规模最大、定位最高的项目】 【大地震后，领抗震之衔：拒绝凸窗】 【浅山盆地，森林湖区：户型100%临湖、观山】 ■四周概况 ■产品创新 【全新的居住图景：6个岛屿式组团，户户临水、私家码头】 【中国最高水准别墅车库：地下工程成本最高、比例最高的中国别墅】 一、 中国唯一人车分流、每户3车位的TOWNHOUSE：户均实际可停5~7辆 二、南中国第一个“同向顺流式地下车库出入口” 三、人车分流、户均3车位的极大好处 四、最多3连排：园林极大化的典型别墅案例 【多孔面砖：沉淀历史的同时，吸水性与藏污性可能较高】

【万科住宅产业化威力发酵：构件质量一流】 一、构件质量稳定 二、还是感受到万科过度的精明：只有南向装配全天候窗户 三、不锈钢防雨防到灌排气管套口 四、高31公分的地下室隔水钢围：四重防水屏障 五、日式创新集水、降噪槽：雨水景观化 ■项目考查 【会所：现代与古代在这里穿越了历史】 【摧毁成功人士心理防线：老房子催忆童年】 【批评：隐形避雷系统贯彻不彻底】 【住宅建筑考查】 一、具终身价值：一楼有房 二、房均一个卫生间：每户两个阳光浴室 三、窗户类型多构成丰富表情：一楼卫生间开高小窗 四、户户私家电梯：楼道自然采光 五、地下室三面采光井：地下室可晒衣服 六、首次见识：污水管防臭顶盖 ■数据与用料 ■考查结论

深圳万科棠樾项目研究报告

万科·棠樾 项目研究报告 2008-10-14

目录 1．万科棠樾项目概况 (3) 2．土地属性研究 (5) 2.1地块属性分类说明 (5) 2.2 适合此地块的开发理念 (5) 3．项目客户定位 (6) 4．项目产品定位与产品分析 (6) 4.1 产品定位 (6) 4.2产品分析 (6) 4.2.1规划思想 (6) 4.2.2文化主题分析 (7) 4.2.3景观环境分析 (9) 4.2.4建筑规划实体分析 (10) 5.项目可借鉴之处 (10) 5.1合适的开发模式与理念 (10) 5.2 明确、精准的定位 (11) 5.3 项目主题极为明确并具有鲜明文化性 (11) 6.4 具有视觉冲击力的卖场 (13) 5.5适量的产品预留空间----品位与超值共存 (14) 5.6 低开高走的价格策略 (14) 6．项目的反思 (14) 6.1“地王”之困 (14) 6.1.1高价格拿地 (14) 6.1.2 面向未来的风险意识不强 (15) 6.2成本之高 (15) 6.3产品之憾 (15) 6.3.1 地下室设计采光、通风欠佳 (15) 6.3.2 户型设计不尽合理 (15) 6.4外围导示包装缺点 (15) 附件：万科棠樾户型图.............................................................. 错误！未定义书签。

万科棠樾项目研究 1．万科棠樾项目概况 万科棠樾项目原名“双城水岸”，是一个现代居住高端项目。融入浓厚的中式徽派建筑底蕴，伴有深厚的风水学理论，万科棠樾营造出了独具一格的东方美墅风格。 万科·棠樾概况表 该地块是深圳和东莞交界处的郊野地块，距莞深高速塘厦镇大坪出入口约2公里，没有直达公交，公共交通不方便。 交通区位图 该地块周边荒野，没有配套。但周边及地块内部环境优美。此项目最大亮点在于，西面的观谰高尔夫球会东莞球场和山水景观资源。

万科广告语

万科东方尊峪 山外无山海拔148米俯瞰城市的高度 山谷露天吧梦幻开放 居梧桐山外无山体悟山的境界 万科蓝山 出众源于不同 万科原创，蓝山别墅 住别墅，品味蓝山 提前十年住南湖 原创才是世界的独一无二 在广州，下班后回蓝山的家 把财富留给孩子，不如把孩子变成财富 生活，自有一番天地 西山庭院 人文大宅·院落友居生活 所谓气质，大体上是和出身背景由关系的 在这里，每个人的观点竟是那样的不同 空虚的理由各不相同，不空虚的理由却大体是一致的 万科十六年的沉淀，提纯一种西山生活 拥有庭院中随处散发的宁静气息 传承西山沉稳建筑中简朴之美 万科兰乔圣菲 没有ceo，只有邻居 看不见浮华，正是价值所在 没有一定高度，不适合如此低调 铺惯了红地毯，会梦见石板路 服务·纯粹生活，于细节处惯想荣宠 万科东海岸 让深圳因海洋而生动 山海在前面世界在身后 读懂深圳读懂海 东部万科的蓝色版图 当深圳面向大海生活走向何处 50亿，可能跟你的脚有关 30亿，可能跟你的眼睛有关 深圳，向东看~30亿旅游工程，50亿交通工程，东海岸展翅高飞 大梅沙只可逗留不可久留？那已经是上个世纪的事情了。（万科东海岸，真正的海岸生活）有了东海岸，大梅沙的生活味十足。 有人觉得东海岸很远，有人觉得东海岸不够远。 深圳人，有了财富之后，你还需要什么？

出海 另一种别墅级生活 万科东海岸2期半山洋房，正在绝版的别墅级生活境界 把生活的版图归入海滨，是世界不变的潮流。 东海岸·上层别墅完全兑现城市与海的脚步，与万象城十八公里的生活安排 别墅，从海开始 你相信吗？仅约0.1%的深圳人能拥有这样的海岸生活 拥有纯粹的心境，就是此刻的珍藏 隐逸山海，动静进退自若（山海之上，真实人生） 到东部去，那里有真正的海。 上次经过这条路的时候是在迈阿密 30年后，又一次把鞋丢了 万科·四季花城 一城山水一生珍藏 湖山之上，新奢想生活 为山水而居 寻找超乎想象的湖山洋房 湖山美筑，生活于湖山上，品鉴风景。 都市水岸，情景生活 都市田园别墅，稀缺自然奢侈梦 偷得浮生半日闲 万科·清林径一览森林湖山 到清林径走走，多晒晒太阳，呼吸新鲜空气 万科08年“v-nature”自然珍藏计划不只是风景，而是可参与的有机生活方式 万科·棠樾 在东方，生活当以境界甄别 居山水如画，藏丰饶于心 湖山闲庭，享时光 万科·金域蓝湾（广州） 大宅江景，东南赏阅周日盛大登场 来金域蓝湾共享试听盛宴 空中大宅，江景无限（在金域蓝湾，邂逅福建老房子） 中粮万科·金域蓝湾 第1岸 全新江景组团 95-170平米三-五房徇众加推 因为懂得江的灵动特质 故而有了东向望江的灵动建筑 一线江景与地铁在此完美交汇

东莞万科工程技术统一标准(第四版)

DGVK 东莞万科工程技术统一标准 第四版 2014/6/1 参与修订讨论人员名单：刘实逵、唐俊林、常奎、马鹏程、杨必磊、王宇辉、王元利、罗海军、王翔宇、张俊、陈思李、吴晓强、刘勇、周建民、蒋勇民、刘春、童斌、江灼良、聂家宏、钱中刚、朱毅茹、白噶、彭增聪、方勇、蔡辉

DGVK 0 第一部分设计篇 (1) 1主体结构工程 (1) 1.1钢筋混凝土结构 (1) 1.1.1结构降板 (1) 1.1.2钢筋接头型式（高层转换层除外） (1) 1.1.3屋面结构找坡 (1) 1.2砌体结构 (1) 1.2.1墙体材料 (1) 1.2.2构造柱 (2) 1.2.3门窗洞口构造柱要求 (3) 1.2.4门窗洞口过梁 (3) 1.2.5砖墙底部混凝土坎 (3) 1.2.6加气混凝土砌块墙体构造 (4) 1.2.7外门窗洞口构造 (5) 1.2.8腰梁 (6) 1.2.9电梯井、烟道、排气管道 (6) 1.2.10转角处构造 (6) 1.2.11墙面管线槽 (6) 1.2.12不得在下列墙体或部位设置脚手眼： (6) 2建筑楼地面工程 (7) 2.1楼地面 (7) 2.1.1架空层地面做法一（停车库） (7) 2.1.2架空层地面做法二（住宅、商铺、管理用房） (7) 2.1.3一层入户花园地面做法 (8) 2.1.4客厅楼地面做法 (9) 2.1.5卧室、书房楼地面做法 (9) 2.1.6电梯厅、过道楼地面做法 (9) 2.1.7卫生间（非沉箱式）楼地面做法 (10) 2.1.8卫生间（沉箱式350mm）楼地面做法 (12) 2.1.9厨房楼地面做法一 (14) 2.1.10厨房楼地面做法二 (15) 2.1.11入户花园、阳台楼地面做法（降板100） (16) 1