上海新天地、香港太古汇等个城市综合体案例分析
上海新天地、香港太古汇等个城市综合体案例分析
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香港迪士尼的SWOT分析
香港迪士尼的SWOT分析 院（系）理学院（数学系） 专业信息管理与信息系统 学生姓名袁观涛 指导老师范璐 提交日期2010年5月28日
摘要 在个经济全球化的时代，竞争激烈，优胜劣汰是不可否认的准则。竞争市场中，一个个企业倒下，一个个企业又被创立，然而有的企业毅然坚挺着。任何一个组织企业的创立，成长，发展，衰落都有着各种各样的内部原因和外不因素。香港迪士尼，一个给人们美好快乐享受的乐园，也有它自己的成就与辛酸。那么他的未来怎样?应该怎样才能继续给我们这座东方之城注入新元素，新活力，新快乐—迪士尼文化？SWOT分析是管理学中一种研究组织、分析问题的基本方法。SWOT分析，将香港迪斯尼的优势潜力和问题威胁凸显，提出解决办法和扬长之策。 关键词香港迪士尼SWOT分析发展 Abstract In this era of economic globalization, competition, the survival of the fittest is undeniable. In competitive market, when some enterprise fall, one by one enterprises are founded, however some enterprise which took over the firm. Any one of the founding, growth, development, fading diversely has internal reasons and factors outside. Hong Kong Disneyland, a bright and happy for people to enjoy paradise, also has its own success and bitter. So how is his future? How should we can continue to enrich the East city with new elements, new energy, new happiness —Disneyland culture? SWOT analysis is a basic method to analyze the problem and research organization in management. SWOT analysis, will highlight Hong Kong Disney's potential advantages and problems threatening so that proposes solutions and encouraging. Keywords: Hong Kong Disneyland SWOT analysis Development 正文 一、SWOT分析新解 SWOT是Strength Weakness Opportunity Threat的缩写，分别代表一个组织的强势、弱势、机会、威胁。 （一）正确定义组织当前任务、目标与战略 弄清组织的目标与战略，是分析与评价的基础。从现实与目标的契合度中，发现问题所在。 1、组织外部分析 a、分析环境。环境是客观存在的，它是组织与外部相互作用的主体。它的情况将直接影响到身在其中的组织。分析环境应该从地理等客观环境和社会人文环境两个大方面出发，并考虑他们的共同影响。 b、找出机会与威胁。环境有好有坏，挖掘环境有利的一面服务于组织，转变环境的劣势使组织的威胁最小化是优秀管理者应做到的。 2、组织内部分析 a、分析组织资源。“知己知彼，百战不殆”。了解自己是基本要求，也是很难做到的。特别强调一点，分析资源要把资源与任务比较，把资源与其他竞争对手比较，这样才能得出有实际可观意义。 b、找出强势与弱势。在资源的对比中，可清晰地看到组织企业的强势和弱势。其他比较优势应该也提到议程上来，注重并发展将使之成为强势。 （二）制定战略 针对以上分析，把握机会，利用强势，消除威胁，转变弱势是制定战略的首要任务，战略一定要切合组织企业实际，切勿心急毛躁，也不可过于谨慎。
海南陵水海洋公园案例分析
海南陵水海洋公园案例分析 一、主题定位——海南十大主题公园之一
二、海洋公园为何落户陵水 按照《纲要》，陵水属于南部组团，是三亚旅游圈的重要组成部分。投资商表示，随着本区海洋主题乐园的建设以及猴岛等已有旅游资源的完善，其旅游优势将越来越明显，投资商对陵水旅游综合区未来主要的旅游市场有了初步的预测。 1、从客流量 根据规划，2010—2015年，为陵水旅游综合区旅游发展的初期阶段。第一家主题公园将开工建设并对外开放，相关配套的休闲娱乐设施也将初步完成。此时，陵水旅游总量占整个三亚旅游圈的比重约为30%—45%，投资商预测，到2015年陵水旅游综合区将接待500—700万人次的游客量。 2016—2020年，为陵水旅游综合区旅游发展的中期阶段。旅游产业发展日渐升温，预计第二家和第三家主题公园将相继开业，处于规模的壮大阶段。此时，陵水旅游总量占整个三亚旅游圈的比重不断提升，约占50%—60%，预测到2020年，陵水旅游综合区将接待1200—1500万人次的游客量。 2021—2030年，为陵水旅游综合区旅游发展的日趋成熟阶段，相关配套设施逐渐完善，主题公园城基本建成。预测到2025年，陵水旅游综合区将接待2000—2500万人次的游客量；预测到2030年，陵水旅游综合区将接待2500—3000万人次的游客量。 2、从气候、地理、交通区位 谈起海洋主题公园落户陵水，陵水县委书记严之尧在接受记者采
访时，曾表示陵水具有的气候条件、地理区位、交通设施等是最大的优势。陵水气候温暖、雨水天气少，海洋主题公园可以全年经营；具有良好的开发用地，特别是依山、临水、靠海的土地非常广阔；东线高速、东环铁路、海榆国道均经陵水，距离三亚50公里，到达凤凰机场30分钟，交通越来越便利。海洋主题公园初步选址的黎安港，兼备外海、内湾、山体、缓坡地等多样性地貌，具有丰富的渔港人文景观，这将为公园的发展提供巨大的潜力。 三、海洋公园玩什么 项目前期策划中，首先投入建设的海洋乐园区包括海洋表演、热带海底世界、海洋度假区、水上乐园、流动演出等。 打造独创的游乐设施 投资商介绍，陵水海洋主题公园总投资达50亿，首期投资30亿，选址在陵水黎安港北岸，东高岭南侧，临山望水，用地规模约为3000亩。项目将融合奥兰多Sea world为代表的海洋动物园、坎昆XCRAT 为代表的海洋观光游览乐园及海洋主题酒店为一体的海洋乐园。主题公园的配套设施主要包括品牌餐饮店、主题购物商店、流动售货站、小型游戏室、主题酒店、大型高星级酒店等。公园内除常规的游乐项目外，还力求打造独创的游乐设施，力求为游客带来全新的体验，打造出全球一流的游乐天堂。
上海新天地 旧城改造的成功案例
上海新天地旧城改造的成功案例 上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是占地52公顷的太平桥改造项目的第一期计划，座落在市中心淮河路南侧，黄陂南路和马当路之间三万平方米的地块上。它以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；每个人都能体会新天地独特的魅力：继承与开发同步，传统与现代同步。 在新天地项目开发之前，这里是一片拥有近一个世纪历史的石库门里弄建筑。石库门里弄在最多的时候有9000多处，曾占上海市区全部住宅面积的六成以上。从十九世纪中叶开始出现的石库门建筑有着深深的历史烙印，它是中西合璧的产物，更是代表了近代的上海历史文化。然而随着城市的不断发展，昔日风光显赫的石库门早已不能满足居住需求而渐渐淡出历史舞台，单纯从建筑的角度出发，石库门是特定历史时期的产物，走过百多年的历史，而且有些石库门的空间结构也已不适合现代人的居住观念，因此消失是正常的。90年代初期，上海开始了大型的重建和开发。不少石库门老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失，人们才意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。 上海新天地是由香港瑞安集团牵头开发的项目，瑞安占有新天地项目的百分之九十七权益，上海复兴建设发展有限公司则占其余的百分之三。瑞安集团早在一九九七年就提出了一个石库门建筑改造的新理念：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地！该项目总投资约1。5亿美元，于一九九九年初动工，第一期的新天地广场于二零零一年底建成。由于新天地概念超前，一时不被人理解和接受，开发初期遇到重重障碍，遭到很多反对声音，大家都不明白这是一个什么样的项目。但由于上海新天地的主要投资商瑞安集团的管理层对这个项目信心坚定，新天地终于顺利地在二零零一年中诞生，而且迅速成为上海的潮流热点，并吸引了国际注视。这背后的理念到底是什么呢？世界上很多大城市都有其具代表性和反映历史文化的建筑，并已成为举世知名的旅游点。瑞安集团董事长罗康瑞先生认为二十一世纪的上海将会发展成为一个国际大都会，而新天地正好提供了一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案。 新天地开发借鉴了国外经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容，这一做法在上海甚至是全国尚属首创。如果把“新天地”视作一个单一的大型楼盘项目的话，就比较容易理解港人的思路了，即实施保留--改造--联动--拓展四步曲，解读新天地的开发与保护模式主要有五方面： 一、开发与保护相结合。新天地广场既是一个房地产开发项目也是一个旧建筑保护项目。地块中原有的旧式里弄建筑建造质量差，经过七八十年来的年久失修，基层下沉，地层潮湿，上下水道东修西补，所有木构均不同程度的腐朽，这就需要花比重新建筑大得多的力量和资金保留并修复这些石库门建筑的外皮。通过改造内部结构和功能，使之适应办公、商业、展示、餐饮和娱乐等现代生活形态。经过修复的旧建筑重新焕发出光彩，旧建筑的历史感也大大提升了广场的品位和魅力，这种开发项目带了商机，所以说这一项目具有保护和开发双重特征。 二、经济与文化相促进。新天地广场原有旧石库门里弄由于年久老化，为了保留里弄格局和建筑外观所进行的保护性改造，每平方米建筑面积的投资超过万元，所以修复后就不能再作为住宅之用。更重要的是，新天地紧临淮海中路，是上海的商业中心，将其开发后功能转向公共性的商业文化活动，最大限度地发掘地段的潜在价值，并以石库门建筑文化为淮海路锦上添花，与淮海路产生互动作用。 三、明天与昨天相辉映。按照上海1996年制定的太平桥地区规划，太平桥地区已经成为一个现代化的国际性商住园区，新天地是其中的历史保护区，起着延续人文历史脉络，保存历史记忆的作用。太平桥的规划一方面注重保留历史文脉，另一方面强调新的太平桥地区要达到新世纪的国际水平，除了历史保护区、商务区和住宅区外，地区中心还修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地产开发热点区域，太平桥地区也成为了上海一处新景观。而新天地广场由于旧建筑外观历史感
13.香港海洋公园案例分析
附件二: 2008年部分参会院校名录 附件三:
2008年获奖论文名录
附件四: 杰出营销奖金奖案例——《香港海洋公园转危为机》一个设施老旧、缺乏新意的本土主题公园，如何与蜚声国际的迪士尼乐园进行抗衡？国际经验更证实只要迪士尼乐园一开幕，本土主题公园就要遭殃了。这是一个本土主题公园——香港海洋公园怎样鼓足勇气，接受挑战，最后化危为机，扭转命运的营销案例。 在市场日益开放的今天，很多本土企业都面临着国际性大型企业的竞争，在综合实力差距悬殊的情况下，本土企业如何找到新的发展思路，开拓新的发展空间，是亟待解决的问题。香港海洋公园从自身的特点出发，重新定位，找出自己的绝对优势，大胆进行重建计划，争取各方面的支持，取得了令人鼓舞的成绩：入场人次首创29年来的新高，在财政年度录得超过4百万人次数目，而且是第一个本地主题公园在迪士尼建立后还可以录得人次增长的案例；同时，在“人心和社会的支持”方面也获得正面的回响。这不仅仅是一个本土企业的成功，也为具有同样困境的企业提供了参考的依据。 香港海洋公园转危为机 送选公司：香港海洋公园 一、项目背景 “迪士尼乐园开幕，香港海洋公园要关门了吗？”如果五年前你在街上随机访问，相信大多数人的答案都不乐观。 自从特区政府宣布筹建迪士尼乐园计划后，全城目光均聚焦于此，他不但拥有特区政府的全力支持，更拥有全城的祝福。根据国际经验，只要迪士尼乐园到的地方，本土主题公园都要遭殃，即使是最乐观的预测，生意额也要下跌25%。 迪士尼乐园的筹建让海洋公园这样一个29岁的本土主题公园，不得不正视一系列的内忧外患：设施的陈旧、本地及国内游客的减少、员工的跳槽及信心的丧失、合作伙伴和政府关注度的降低。香港海洋公园是否已经完成了历史任务，到了放弃的时候？退还是进？危机还是机遇？香港海洋公园选择了后者。 二、决策分析及市场目标的确定 香港海洋公园要绝地反击，必须找出自身的特点和优势，重建人们对其的信心，以新的形象吸引人们的广泛关注。因此，需要对所处的形势进行细致深入的分析，找到适合自己的发展策略。 1、决策分析 本地游客。当时，所有香港人都以迪士尼乐园为骄傲，而香港海洋公园在他们心目中缺乏新鲜感，缺乏重访的理由。“海洋公园去过很多很多次了，要选择，当然要选迪士尼”。而本地游客占游客总数的四到五成。 国内游客。香港迪士尼是除日本之外亚洲唯一的迪士尼乐园，对中国游客来说是世界上多个迪士尼乐园中最接近、也是出行最方便的，因此他们都被大名鼎鼎的迪士尼吸引了。国内各地的游客，也占香港海洋公园总体游客的四到五成，其中以广东省为主。 员工。当时所有员工都对前途感到绝望，很多都在考虑转向其他行业，也有些转投迪士尼。而员工的支持对于能否吸引游客及公园未来的发展都是十分重要的。 合作伙伴。当时大部分旅行社及策略合作伙伴都在考虑中止和海洋公园的合作，将诚意的橄榄枝投向迪士尼乐园。“现在与香港海洋公园合作，不是会招来笑柄吗？”而旅行社包销的旅行团生意占总体外地游客的六成，策略伙伴则是帮助香港海洋公园达至目标的重要伙伴。
上海新天地项目定位案例
上海新天地项目定位案例 上海的新天地如今已经成为一个有国际知名度的聚会场所,并已经纳入了上海旅游景点的清单里面,更是休闲时尚生活的时尚旅游中心,而其前身则是一处破旧的居民区。而在大连,拥有百年商业氛围积淀的大连市“天津街”,却遭遇了前所未有的危机———销售几近停滞,各项目面临“死盘”的危险。商业地产开发的这一正一反两个案例,或许会对业界有所启迪。 项目定位:上海是一个国际化的大都市,拥有本地、国内和国际访客,因此新天地不是单纯的购物中心,而是时尚的中心。 项目实施:三个阶段———整体策划布局、推广和招商、经营和管理。 整体策划布局:层层推进 第一个阶段初步定位是综合性的。因为当时在整个上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起。上海当时比较有名的一条路叫衡山路,但是衡山路是很多不同的个体组成,它没有一个整体的投资者和管理者。 第二个阶段的定位是上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。这个定位希望所有的人来到上海时一定要来看新天地,新天地变成你来上海非要看的地方不可。 第三个阶段定位于一个国际交流和聚会的地点。里面会有很多的活动,很多人会在这个地方聚会,二十几年没见面的朋友都可以在这个地方。 推广和招商:谁是第一批进住的商户很重要 这个跟电影一样,让后面的商家有信心进来,首先有几个大牌“撑场”,让大家知道将会是什么档次的商业,所以谁是第一批的住户很重要,也包括给第一批的商家一个相对优惠的条件。 招商常常需要强调一条:假如只看租金,而不管商家是谁,那这个项目就很难做了,因为商业地产的租金事实上不是发展商自己来定的,而是由市场来决定的———不是因为这个地方的投资成本,也不是因为周边的房租,而是由这个地方能够创造的营业额是多少来决定的。 经营和管理: 整个项目在2001年9月份左右开业。
浅析新建主题公园的利弊
浅析新建主题公园的利与弊 —以株洲方特欢乐世界为例 摘要：21世纪以来，各地的主题公园如雨后春笋般不断出现。时过境迁，现在回过头来看，不少主题公园早已光门歇业，被市场竞争所淘汰。数据显示，目前我国已建成的主题公园仅有不到25%实现盈利，因此缺少完整全面的规划而仓促和重复建设成为新建主题公园的致命问题。本文以株洲方特欢乐世界为例，从多个方面综合分析了新建主题公园的利弊和值得考虑的因素，为后续类似的主题公园建设提供了参考。 关键字：主题公园、株洲方特欢乐世界、全面规划、旅游产业 Abstract: since twenty-first Century, around the theme parks such as bamboo shoots after a spring rain appear ceaselessly like. Now, looking back now, many theme parks already light door closed, be the market competition. Data shows, at present our country already built theme park only less than 25% of profits, so the lack of overall planning and hasty and repeat construction is a new theme park 's fatal weakness. This article take the Zhuzhou Infante world as an example, from multiple aspects of a comprehensive analysis of the advantages and disadvantages of the new theme park and worthy of consideration, as the subsequent construction of the theme park to provide
[考试案例]海洋馆项目案例分析报告
案例分析：XX市海洋馆项目 XX海洋馆主馆占地面积3.5万平方米，主馆外附属的周边园林造景绿地8.2万平方米,总体占地面积11.7万平方米，是亚洲最大的陆海洋生物馆。馆水容量为一万八千吨，拥有鱼类品种1000余种，数量5万余尾，是一个以展示水族生物，重点以突出展示海洋动物为主的,集科普宣传教育、旅游休闲于一体的现代化的科教旅游馆。XX海洋馆以其完美独特的建筑风格、优质精良的建筑工艺和追求环保的宗旨得到了社会各界的关柱。1998年，某市将海洋馆列为迎接建国50周年的重点工程之一。2000年XX海洋馆荣获了亚太室设计评比的最高奖项—特别奖。2001年被评定为“国家首批4A级旅游景点”。XX海洋馆分别由“雨林奇观”、“海底环游”、“触摸池”、“鲨鱼馆”、“京豚港”、“海洋剧院”和国宝中华鲟七个场馆展示出一个蔚蓝色的海洋世界。游客可以沿着XX海洋馆从陆地到深海的独特布局，进行一次神奇的海洋之旅。动物展示采用目前世界上最先进的展示方式，设有巨型展示窗，作为全国最大的海洋剧场，场可以容纳3400名游客观看海洋动物的表演。 一、企业历史沿革 （一）企业组建与合作方式 XX海洋馆是由某市外经贸委于1993年11月批准成立的中外合作经营企业，投资者为某市动物园下属企业蕴泽开发公司（以下简称“蕴泽公司”）和香港百事利达国际有限公司（以下简称“百事利达”），XX海洋馆初期投资3500万美元，注册资本1200万美元，经营期限为30年。 1996年11月，投资总额和注册资本分别增加至5600万美元和2040万美元。1998年10月，投资总额和注册资本分别增加至9300万美元和3273万美元，蕴泽公司以土地使用权的投入作为合作条件，“百事利达”提供3273万美元的注册资本金，负责工程的全部设计和公司日常经营管理，合作期限为四十年。
海洋主题公园
海洋主题公园以海洋风光、海洋科普体验、海洋文化艺术交流传播、海洋运动、海洋观光娱乐、温泉养生、海洋美食、海洋休闲、海洋度假为特色，集吃、住、行、游、购、娱为一体的综合休闲旅游项目. 我国主题公园的建设继20世纪80年代末90年代初出现第一轮高潮后,又进入新一轮投资高潮。各地对主题公园的盲目开发与重复建设,形成恶性竞争,造成大量的资金与土地浪费。海洋主题公园因其投资巨大、资金回收快而成为旅游产业的投资亮点,是主题公园类型中的一大组成部分。海洋主题公园在我国发展迅速,截至2007年1月大约有70-80个,布局已覆盖20多个省、市(直辖市)、自治区。2006年在沈阳市周边同时建起沈阳海洋世界、抚顺皇家极地海洋世界两家海洋公园。有些省份中一座城市就建设2-3个海洋公园,如青岛、大连、秦皇岛等,仅北京就有6个。目前发展较好的有乐岛海洋公园,青岛极地海洋, 大连老虎滩极地海洋馆,西安曲江海洋世界, 香港海洋公园 (一)萌芽时期(20世纪80年代中期以前) 20世纪80年代中期以前是我国海洋主题公园发展的萌芽时期,共有6家,占总数的9%,属于第一代水族馆(从名称上来看,水族馆已演变为今天的海洋公园或海洋主题公园)。这一时期的水族馆是博物馆式的,以海洋水产研究机构为主,将各种鱼类放养在玻璃水箱、橱窗式水池中展示,或者让游客参观药水瓶内的鱼类标本。由于水箱容量有限,鱼类品种单一,容易使游客感到枯燥乏味,不能与游客产生互动。这种单体水族馆大多属于事业单位,目前难以适应激烈的市场竞争,大多数都已经关闭或者改造升级,经历了不断发展的过程。典型代表有青岛水族馆(1932)、北海水族馆(1978)等。 (二)盲目扩张时期(20世纪90年代) 20世纪90年代是海洋公园发展的盲目扩张时期,建设的海洋公园数量最多,速度最快,共有36家,占总数的52%,属于第二代水族馆。这时海洋公园的主体内容更加丰富,放养鱼类的品种也越来越多,增加了海洋动物的表演内容,注重珍稀水族的饲养、观赏和研究。海洋公园以水族馆为核心,兼有海底隧道、景观园林、海兽表演场、游乐园等,有的还配置酒吧、商店、餐饮等辅助设施。尽管国际上海洋公园已经发展到了第三代,但国内大多数海洋公园并没有紧跟国际潮流。水族馆主要是单体建筑,缺乏附属娱乐项目,活动内容比较单一,对游客的吸引力有限,游览时间较短。目前,除了少数经营比较好的以外,其它的勉强经营或者干脆关闭。典型代表有昆明水族馆(1994)、青岛海豚表演馆(1995)、武汉新世界水族公园(1997)等。 (三)转型创新时期(2000年至今) 这一阶段是国内海洋公园的转型创新时期,共有27家,占总数的39%,属于海洋主题公园发展的第三代。受宏观调控的影响,国内对投资大、占地多的项目有所控制,海洋公园的建设速度放缓了许多。海洋公园的竞争日趋激烈,面临着国内外的双重市场风险。国内旅游投资主体向集团化、系列化方向发展,国外各大娱乐业集团纷纷抢占中国这一巨大市场。国内海洋公园由于盈利模式落后,收入来源单一,娱乐活动缺乏参与性和体验性,重游率低,游览时间普遍太短(大约2-3小时),不能给企业带来更多的综合收益等,致使海洋公园的建设进入转型创新时期。转型创新时期的海洋公园,无论从经营理念、项目设置、主题定位,还是从盈利模式、品牌塑造等方面,都比以前先进了许多,投资更加理性。功能分区已比较明显,注重游客体验,游憩活动方式多样化,娱乐活动日渐丰富,有的本身就是著名景区的一部分。如青岛海底世界位于青岛黄金海岸旅游线上。大连老虎滩海洋公园坐落在国家级风景名胜区——大连南部海滨的中部。多数经营主体都将海洋公园作为一处独立的综合性旅游目的地和娱乐中心来建设, 并向主题(海洋、极地)旅游休闲社区转型,更加注重海洋公园的规模化、主题化、专业化和市场化。其典型代表是香港海洋公园(1977)、大连老虎滩极地海洋动物馆(2001)和青岛极地海洋世界(2006)等。我国海洋主题公园开发中存在的问题 1盈利模式单一世界上成功的主题公园主要盈利点是娱乐、餐饮、住宿等设施项目，门票收入只作为日常维护费用[14]，通常只占总收入的30%。尽管我国海洋主题公园在数量上不断增长，在规模上越来越大，项目设置也不断增加，但大多还是以门票、纪念品、餐饮收入等为主，而且门票收入过高导致很多人望而却步或选择其他景点，以至于很多海洋主题公园经营陷入困境。2、跟风现象比较严重，缺乏独特的文化内涵我国海洋主题公园真正成功的屈指可数，如香港海洋公园、大连老虎滩海洋公园等，其他海洋主题公园大多都是按照成功的海洋主题公园进行模仿、复制，无论是主题、产品都没有结合自身客观条件，缺乏独特的文化内涵。3、游客参与性和体验性弱，重游率低我国海洋主题公园的旅游产品越来越多，但是缺乏能使游客参与性强、体验性强的。
上海新天地经营模式分析案例(doc8)(1)
XX新天地经营模式分析案例 XX新天地是XX具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是XX近代建筑的标志之一——破旧的XX石库门居住区。改造之后，XX新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。 XX的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了XX旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成的“XX新天地”；另一个的著名房地产开发商X宝全也有意参照XX新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“XX新天地”热持续高温。可以这样说，XX新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。 定位 XX新天地是一个“Mall” ★XX新天地究竟是什幺，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？投资方XX瑞安集团董事长助理周永平说：“当初找银行贷款时，他们问，你们究竟是做什幺？…去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。”在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。其实，开发商认为，新天地就是一个Mall(英文全称“shopping mall”)。 ★在中国，Mall的概念越来越时髦，如果对目前的房地产做一个评价的话，Mall无疑是最热门的业态，因而受到开发商的追捧。 Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。
上海新天地改造工程案例分析
上海新天地改造工程案例分析 项目简介 ?太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础 ?上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧 房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围 ?1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地 改造项目 ?瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置 ?土地面积：约52公顷 ?总建筑面积：约110万平方米 ?物业构成：零售（14.1万平方米） 酒店／服务式公寓（6.1万平方米） 办公楼（39万平方米） 公寓（51.4万平方米） 人工湖绿地 ?动工日期： 1999年初 ?开发周期： 15年分期开发，预计到2012年完工 ?开发商：瑞安集团
人工湖 ＋ 绿地 企业天地 翠湖天地 二期 一期 北里 南里 上海新天地 — 整体开发规划 ? 两栋五星级豪华酒店 ? 总建筑面积约20,000平方米 ? 预计2008年8月竣工 ? 由瑞安开发，引入国际知名 ? 酒店管理集团 ? 目前已经动工 ? 翠湖天地三期以及新天地二 期 ? 住宅+零售的模式 ? 为顶级时尚品牌度身定做的 ? 新天地二期，将沿马当路建成 ? 商业配套面积约13900平方米 ? 翠湖天地三期约400套公寓， ? 82000平方米。 ? 预计2008年竣工 ? 目前已经动工 ? 企业天地二期（三号楼和四号楼） ? 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 ? 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 ? 预计2010年竣工 ? 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户 ? 目前正在实施动迁 ? 68层超高写字楼一栋 ? 浦西又一标志性建筑 ? 造型为市花“白玉兰” ? 瑞安集团总部大楼 ? 办公部分建筑面积170,000sqm ? 商场部分建筑面积50,000sqm ? 预计2012年竣工 ? 动拆迁尚未启动 ? 三四个不同规模的剧场 ? 类似美国百老汇 ? 丰富太平桥地区的功能 ? 尚未动迁 新天地
香港迪斯尼案例分析答案
迪斯尼业绩不佳的原因 造成迪士尼乐园在香港遭遇业绩不佳的根本原因，在于“水土不服”导致失去人缘。主要表现在：幻想世界的咖啡杯、探险世界的竹筏、3D剧院以及明日世界的太空飞碟等项目缺乏新意，国内众多主题游乐场都引进了类似的游戏项目，对内地游客的吸引力锐减。随处可见的排队等候、争抢厕所、甚至路边吃饭等乱象，更惊醒了游客们的童话梦。 此外，迪士尼主力客源——内地带小孩的家庭游客，两天花销动辄四五千元，而游戏设施、酒店档次却配不上这样的价钱，对于精打细算又收入有限的内地游客而言，很难成为香港迪士尼的回头客。此外海洋公园建立也给迪士尼带来了挑战，海洋公园拥有自己独有的优势――很多令人惊奇的游览项目，还有一些非常可爱的小动物，游客在娱乐身心的同时，也增长了一些学问和见识。依靠这些，海洋公园就经营得非常出色，吸引了大量的游客。 主题公园成功的关键因素 主题公园是以特定的文化内容为主题，以经济盈利为目的，以现代科技和文化手段为表现，以人为设计创造景观和设施使游客获得旅游体验的封闭性的现代人工景点或景区。 虽然主题公园具有很高的市场需求，但是运作成功也非易事。关键在于其专业性的管理，主题公园是纯粹的人造景观艺术，从基础设施建设到后期的运营维护都需要大量的资金投入。客观上要求主题公园所在地必须是经济发达地区，人均收入、居民可控消费及投资建设较高的地区。 但是其最大的资本来自于独一无二的主题文化。主题公园想要吸引人就要保持新鲜的姿态，必须要融进相关的文化内涵，形成自己的特色。以之为依托开发主题游乐、主题商业、主题演出、主题环业等以及与之相配套的游客服务设施、管理和维护保障设施，在主题公园发展中缺一不可。但是在后续发展中，其成功关键在于专业的管理。根据当地的文化习俗，人们的生活习惯，制定一套相对完备的发展战略，让其主题文化与之相结合，形成自己独特的发展之路。避免因为与对当地的文化习俗考虑不周影响公园的形象。香港迪士尼的“拒客”事件就是一个很好的教训：当时正值中国传统节日春节，因游客爆满，乐园将已经购买门票的数千名中国游客拒之门外。想必许多电视观众都对愤怒的游客聚集在乐园门口晃动大门，试图强行闯入的场面记忆忧新。这一情况的发生说明了一个简单的问题――香港迪斯尼乐园拒客事件虽然反映出迪斯尼管理层的应对失误，但这次拒客事件的背后还有一个更深层次的原因，即香港“米老鼠”还没有真正中国化，也就是说香港迪斯尼乐园忽视了中国内地旅游消费文化的特点。 香港迪斯尼面临的机会与威胁分别是什么，应如何面对？ 香港迪斯尼面临的挑战是客源不足与上海迪斯尼乐园和其他的公园如海洋公园等的建立，机会是香港立法会于本月10日对香港迪士尼扩建方案进行表决并获得通过。迪斯尼乐园应通过提高自主创新特别是创意策划能力，整合内部资源加强基础设施的修建，通过建立一系列的新景点，新设施，如：新的游乐场，新的主题乐园，扩大乐园面积并迎合年轻客群对机动游戏的需求，从而弥补当前游戏设施老旧、缺乏创新的不足。同时提供更多的优惠计划，相应降低乐园门票价格，满足广大国内游客的需求。同时通过对外部环境分析，竞争对手分析等，制定相应的市场战略，提高乐园的吸引力，达到压制竞争对手，保住及扩大市场份额的目的。实现的乐园的扭亏为盈。
上海新天地旧城改造的成功案例
上海新天地——旧城改造的成功案例上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。 新天地分为南里和北里两个部分。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。在南里和北里的分水岭- 兴业路- 是中共「一大」会址的所在地。南里建成了一座总楼面面积达二万五千平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，除了来自世界各地的餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心。 石库门建筑可说是上海历史流金岁月的见证。然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及内部建筑已变得破旧不堪。为了重现石库门弄堂昔日的风光韵
味，工程人员皆按照当年的图则进行修建。现在，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以 及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原 来的面貌。 “上海新天地“模式解码 解码一、引领潮流的寂寞高手 作为众人皆醉中的独醒者，高手永远是寂寞的。然而，“高处不胜寒”造成了高 （1）“疯狂”的开发理念 1996 年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52 公顷的旧城，要请了新天地的东家瑞安集团参与重建意见。瑞安的一套整体规划方案得到认同，从此扛下了城市建设这一重担。 1997 年末，瑞安在规划地块开发程序时，一反开发商们先开发住宅再开发商业设施的一贯做法，毅然决定先做新天地广场商业项目。 新天地广场毗邻“中共一大会址”，与很多“一大会址”有关的建筑需要保护，同时，“一大”周边的新建楼宇不能建造高层，在种种限制下，新天地广场的设计方案定为将旧的上海石库门房子外貌保留，内部全部翻新。这一过程需要付出比新建一个从无到有的建筑高一倍的成本，达到每平方公尺2 万人民币的费用。而当时，瑞安集 团刚刚受到亚洲金融风暴的冲击，很多银行都采取保守政策，贷款受限，即便是在这种不利条件下，瑞安坚持开发全新概念的“新天地”。两次出人意料的大胆决定，引起了同行的争执，纷纷表示出对“新天地”的不看好。其实，瑞安的疯狂是有渊源的：2001 年上海有两个非常重要的活动，一个是亚太经合组织10 月份在上海开年会，另一个是中共八十周年的党庆。 世界经合组织会议将为上海请来很多国家元首、高层领导和国际传媒，若新天地广场能成功引起各国领导人和传媒的注意，将会在国际舞台上占一席位；八十党庆，中国主要的中央领导会到上海的“一大会址”，所以太平桥开发的第一期应先做好“中共一大会址”周边的旧区翻新项目，让出席庆典的江泽民主席和其它国家领导人看到上海的发展成绩。 世界上很多大城市都有其代表性和反映历史文化的建筑，并已成为举世知名的旅游点。长远来看，21 世纪的上海将会发展成为一个国际大都会，而新天地则正好提供了一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案，因此，新天地具备成功的基础，这也更加坚定了瑞安的开发信心。 （2）“痛苦”的蜕变 石库门的设计形同欧洲的排屋，跟现代的建筑设计和居住环境条件完全不配合，开发商不惜代价，花费了大量的
海洋公园问题见解
以下是我对案例十中四个问题的见解，提供给组长参考！ 1、谈谈香港海洋公园面对强大的竞争对手，如何重新做好市场定位？ 迪斯尼乐园开业之际，很多人预测海洋公园在迪斯尼周年庆典的时就会关门大吉。然而实际情况恰恰相反。面对如此劲敌，海洋公园重新确定了市场目标及战略方针。迎来了它历史上最为繁盛的时期。 一、扩大经营范围，重视本土特色、本地游客及国内游客； 投资55亿，增大公园游乐项目，扩大公园地域，重新以“一个土生土长，并以透过互动娱乐联系大自然和大众的主题公园”为新定位。注重本土特色，及国民感情。香港迪斯尼乐园开幕初期，凭自己是国际著名的主题公园，没有大力向内地旅客推销，更坚持不肯发售全年通行证，但接连发生多次混乱事件，令乐园形象受损。乐园先天不足面积太小，较海外的迪斯尼乐园逊色（香港迪斯尼乐园只有128公顷，差不多为美国佛罗里达州迪斯尼世界12228公顷的1％），游乐设施也明显少于海外迪斯尼（香港迪斯尼乐园游乐设施有16项，巴黎有42项，东京有75项，加州有86项，佛罗里达州有106项）。 二、通过“动物互动”活动，加深人与大自然的情感联系； 海洋公园通过游客能与小动物亲身接触，游客在娱乐身心的同时，也增长了一些学问和见识，对成人或小孩教育都是生动有实际意义的，而迪斯尼则只是一些幻想的卡通动画人物，仅能引起小孩一时的兴趣而已。其次海洋公园通过征集老照片，让见证公园成长或与公园一同成长的游客们充满了对公园的回忆及加深与之的感情。公园也推出了许多纪念活动，如婚礼之类的，让游客们体验的不仅是游玩，更是特殊而深刻的纪念之地。 海洋公园主席艾伦?泽曼说：“迪斯尼乐园里全部都是幻想的事物，包括它的卡通人物，它的城堡。海洋公园呢？它有实实在在的动物以及活灵活现的游鱼。” 三、“物超所值”的定价方式，实行门票多样化； 和海洋公园２３．８美元的票价相比，一些游客认为香港迪斯尼乐园不值３７．９至４５美元的票价；而且海洋公园的位置比迪斯尼乐园更靠近市中心。海洋公园以廉价的门票价格和丰富多彩的游乐设施吸引了游客们的光顾， 四、注重文化契合点，加大广告推行力度； 中国内地有３个黄金周：春节、“五一”、“十一”，这期间是中国内地民众外出最集中的时间，春节是惟一与学生假期重叠的时间。在春节里，很多学生――这群迪斯尼目标游客的主体会抽出时间“光顾”一下他们心目中所向往的“米老鼠”。但是，香港迪斯尼乐园的春节游园安排却忽视了这些因素，因此，“拒客事件”也就成了一个偶然之中的必然事件了 其实，这一情况的发生说明了一个简单的问题――香港迪斯尼乐园拒客事件虽然反映出迪斯尼管理层的应对失误，但这次拒客事件的背后还有一个更深层次的原因，即香港“米老鼠”还没有真正中国化，也就是说香港迪斯尼乐园忽视了中国内地旅游消费文化的特点 为了融入中国文化，香港迪斯尼乐园也采取了很多措施，比如参考中国风水八卦的奇异之说，在乐园的建造上遵循了这方面的规则。在园区设计上，香港迪斯尼乐园也加入不少中国元素，比如梦想花园的凉亭颇有中式传统，米老鼠穿上长衫，其女朋友也穿上了旗袍……但他们所做的这些还远远不够，甚至可以说他们了解的还只是一些“皮毛”，并没有了解到中国文化的“精髓”。有些旅游专家们认为，香港迪斯尼乐园出现的“水土不服”现象，就是一种对中国内地消费文化特点的忽视。不了解中国内地的消费文化，在经营理念和经营策略的选择上就必然会出现顾此失彼的情况。而海洋公园则与之相反，大力宣传年度性5大节日大型活动外，更重点对广东省进行推广，为游客时常保持新鲜感，赢取了许多的“再次到访”。 2、香港海洋公园的两张王牌——“动物情”和“香港情”对于其品牌定位有何作用？ 香港海洋公园推出“动物情”与“香港情”两大王牌，无疑加强关于香港本土化经营的战略
[考试案例]海洋馆项目案例分析
案例分析：XX市海洋馆项目XX海洋馆主馆占地面积3.5万平方米，主馆外附属的周边园林造景绿地8.2万平方米,总体占地面积11.7万平方米，是亚洲最大的内陆海洋生物馆。馆内水容量为一万八千吨，拥有鱼类品种1000余种，数量5万余尾，是一个以展示水族生物，重点以突出展示海洋动物为主的,集科普宣传教育、旅游休闲于一体的现代化的科教旅游馆。XX海洋馆以其完美独特的建筑风格、优质精良的建筑工艺和追求环保的宗旨得到了社会各界的关柱。1998年，某市将海洋馆列为迎接建国50周年的重点工程之一。2000年XX海洋馆荣获了亚太室内设计评比的最高奖项—特别奖。2001年被评定为“国家首批4A级旅游景点”。XX海洋馆内分别由“雨林奇观”、“海底环游”、“触摸池”、“鲨鱼馆”、“京豚港”、“海洋剧院”和国宝中华鲟七个场馆展示出一个蔚蓝色的海洋世界。游客可以沿着XX海洋馆从陆地到深海的独特布局，进行一次神奇的海洋之旅。动物展示采用目前世界上最先进的展示方式，设有巨型展示窗，作为全国最大的海洋剧场，场内可以容纳3400名游客观看海洋动物的表演。 一、企业历史沿革 （一）企业组建与合作方式 XX海洋馆是由某市外经贸委于1993年11月批准成立的中外合作经营企业，投资者为某市动物园下属企业蕴泽开发公司（以下简称“蕴泽公司”）和香港百事利达国际有限公司（以下简称“百事利达”），XX海洋馆初期投资3500万美元，注册资本1200万美元，经营期限为30年。 1996年11月，投资总额和注册资本分别增加至5600万美元和2040万美元。1998年10月，投资总额和注册资本分别增加至9300万美元和3273万美元，蕴泽公司以土地使用权的投入作为合作条件，“百事利达”提供3273万美元的注册资本金，负责工程的全部设计和公司日常经营管理，合作期限为四十年。 图1: XX海洋馆股权结构图 注：B I T I C H K为北京国际信托投资公司子公司，I C C L为中国银行东方信托的下属企业。 根据双方合作经营协议，海洋馆自有收入的第一个十年，前五年百事利达每年支付蕴泽公司400万元人民币，后五年每年支付500万元人民币；第二个十年，
上海新天地经营模式分析案例
上海新天地经营模式分析案例 上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一——破旧的上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。 上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内着名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成北京的“上海新天地”；另一个北京的着名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“上海新天地”热持续高温。可以这样说，上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。 定位 上海新天地是一个“Mall” ★上海新天地究竟是什幺，购物中心娱乐中心时尚中心旅游景观投资方香港瑞安集团董事长助理周永平说：“当初找银行贷款时，他们问，你们究竟是做什幺…去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。”在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。其实，开发商认为，新天地就是一个Mall(英文全称“shopping mall”)。 ★在中国，Mall的概念越来越时髦，如果对目前的房地产做一个评价的话，Mall无疑是最热门的业态，因而受到开发商的追捧。
Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。 ★专家认为，中国的Mall市场只是刚刚起步，多种资本正在角力Mall市场，现状很混乱。业界流行一句话“Mall是个筐，什幺都往里装”，很多商家也在追逐这个时尚的概念，甚至连大型批发市场等(非真正的Mall)，也纷纷改名叫Mall。 ★什幺是Mall国内的一些学者认为：“Mall就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，与“Shopping Center”(购物中心)的区别是：规模大、功能多、商品和服务全。 许多造Mall的企业有时候造的只是“Shopping Center”这并不是“Mall”本身的含义，“Mall”并不是要让消费者感觉“更大”，最主要的是要有鲜明的“定位”和独特的魅力。 ★另有一种观点认为，Mall就是Shopping Mall(意为大型购物中心)，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。它起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物。“shopping mall”超级购物中心是世界上最为流行的商业业态，衡量其成功的标志，不是商场、车库的多少，而是人工湖、蹦极、攀岩之类的娱乐活动、树木、草坪、图书馆的数量。上海新天地应该说是这种意义上的Mall。 ★上海新天地在开发过程中，在开发的不同阶段，定位也发生了三个层次的深化。第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。类似这类的时尚场所，当时比较有特色的