第三讲 房地产权属登记制度

第三讲房地产权属登记制度

一、房地产权属登记概述

二、土地登记与房屋登记

三、不动产登记簿

四、登记程序

五、登记信息共享与保护

一、房地产权属登记概述

（一）房地产权属登记的概念

房地产权属登记，又称房地产登记，是指房地产登记部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记。房地产是需要登记才能表征其权利的一种财产。

登记的作用：主要在于公示财产权利归属状态和权利范围，以使之产生物权的对世效力。（二）房地产权属登记的功能

1、权利确认功能。

通过登记以确认房地产权利归属状态，经登记的房地产权利受国家强制力保护，可以对抗权利人以外任何人。

2、权利公示功能。

通过登记公开房地产权利变动状况，向利益关系人与社会公众公布，保障房地产交易的安全。

3、管理功能。

房地产权属登记能实现国家的管理意图：一是通过登记建立产籍资料，进行产籍管理；二是通过登记来审查相关权利设立、变更、终止的合法性，进而取缔或处罚违法行为。

（三）我国房地产权属登记体制

从内容上讲，房地产权属登记包括土地权属登记和房屋权属登记。

我国城市房地产管理法规定：

（1）土地权属登记由县级以上的土地管理部门办理；

（2）房屋权属登记由县级以上的房产管理部门办理的体制。

也就是说，实行“土地产权登记发证和房屋产权登记发证”、“两制分开，两证分开”的登记管理体制。（不合理，不科学）

《城市房地产管理法》第63条规定，在分开登记体制之外，允许各地经省级政府确定实行统一登记体制。房地产权属统一登记管理是比较科学、有效合理的体制。

注意：我国《物权法》确立了不动产统一登记制度，即由一个登记机关统一负责有关不动产的登记事务，并在登记范围、登记规则和登记程序等方面实现统一。

2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》规定，“国家实行不动产统一登记制度”。

不动产登记

请问：已办了房地产权属证书的，需要重新登记吗？

注意：“不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”

房地产权属登记的效力

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外：

（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

（2）非依法律行为发生的物权变动（如法律文书，政府征收决定等）。

（3）考虑现行法律规定及我国的实际情况（如农村房地产，土地承包经营、宅基地、地役权），也可不经登记发生效力。

下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

案例分析题

某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认为该房屋应当归己所有，遂申请仲裁。仲裁裁决争议房屋归乙所有，但裁决书生效后甲、乙未办理变更登记手续。一月后，乙将该房屋抵押给丙银行，签订了书面合同，但未办理抵押登记。请问：

1、房屋应归甲所有，还是归乙所有？

2、抵押合同是否有效？

3、抵押权是否成立？

1、归乙所有。

2、有效。

3、未成立。

房地产转让或变更的登记制度

（1）首先，向县级以上地方人民政府房产管理部门申请变更登记；（2）其次，凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记；（3）经同级人民政府土地管理部门核实；（4）由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。

《不动产登记暂行条例》的规定

1、登记机关

国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。

二、土地登记与房屋登记

1、土地登记的概念

土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

土地权利证书包括：

（一）国有土地使用证；

（二）集体土地所有证；

（三）集体土地使用证；

（四）土地他项权利证明书。

土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。

2、属地登记原则

申请人向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。

但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

案例：某市经济开发区的用地，横跨两个区县，请问谁是土地登记部门？

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。

不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

3、房屋登记概念

房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

2、房屋权属证书

房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证。

我国过去的房屋权属证书包括《房屋所有权证》（申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样）、《房屋他项权证》。

实现房地产统一登记的，则颁发《房地产（共有）权证》、《房地产他项权证》。

1、立法目的

立法目的：整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《物权法》等法律制定本条例。

不动产登记的原则：遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

2、登记范围

不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

更正登记

更正登记是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，依其申请，经过权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机关对错误事项进行更正的登记。

更正登记的效力是彻底消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。

异议登记

异议登记是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，将其异议记载在不动产登记簿。

异议登记的效力是使不动产登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依据登记的公信力而受到保护。

但异议登记的效力是临时性的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。预告登记

预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生的不动产物权的变动。

预告登记的效力是限制不动产出卖人处分不动产物权。

注意：购房人购买预售的房屋，购房人依据预售合同只有合同法上的请求权，没有排他的效力。

办理预告登记后，预告登记具有排他效力，开发商违背预告登记的内容进行的处分行为不能发生法律效力。

不动产登记簿应记载事项

不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：

（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；

（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；

（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；

（四）其他相关事项。

不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

四、登记程序

因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；

（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；

（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

（六）申请更正登记或者异议登记的；

（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人

可以撤回登记申请。

申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

（一）登记申请书；

（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；

（五）与他人利害关系的说明材料；

（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。查验

不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；

（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；

（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。

实地查看

属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；

（二）在建建筑物抵押权登记；

（三）因不动产灭失导致的注销登记；

（四）需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不予登记的情形

登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

（一）违反法律、行政法规规定的；

（二）存在尚未解决的权属争议的；

（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；

（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

五、登记信息共享与保护

国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

依法查房

权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。本讲思考题

1、什么是房地产权属登记？它有何功能？

2、试评我国现行的房地产权属登记体制。

3、简述我国土地使用权和房屋所有权的

登记发证制度。

4、房地产预告登记有何作用？

5、什么是土地登记？土地权利证书包括哪些种类？

6、什么是房屋登记？房屋权属证书包括哪些种类？

7、简述房屋登记原则。

8、办理哪些房屋登记，房屋登记机构应当实地查看？

判断题

1、土地权利证书包括国有土地所有证。

2、申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。

3、异议登记能够预防房地产商的“一房二卖”现象。

参考答案

1、错；

2、对；

3、错。

我国不动产登记制度研究一

我国不动产登记制度研究一 王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。 不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实

房地产权属登记与一体化管理

房地产权属登记与一体 化管理

八十年代末期，全国各地在房屋权属普查登记的基础上，相继建立房地产市场。有的城市房地产交易与房屋权属登记由一个部门管理，有的则分开运行。到1998年，建设部司在总结十几年经验、教训的基础上，明确地提出了在全国实行房地产交易管理与房屋权属登记一体化（以下简称交易与权属管理一体化）的意见。建设部住宅与房地产业司的产权处和市场处合并为一个处，部司先后三次召开全国性的专题现场会，推广交易与权属管理一体化模式，并通过房地产行业的各种会议反复强调。建住房[2000]201号文件下发的《关于简化房地产交易与房屋权属登记办事程序的指导意见》又要求“推行房地产交易管理与房屋权属登记一体化”。建设部住宅与房地产业司司长谢家谨在2002年2月4日的全国住宅与房地产工作会议上又强调：“为进一步简化程序，推进交易与权属管理一体化，今年起部里将开展交易与权属规范化管理考核工作”。在建设部司的部署下，上海、北京、南京等百分之八十的城市已实现了交易与权属一体化办公，其中福州、天津、哈尔滨、牡丹江等百分之六十的城市实现了交易与权属管理机构的一体化。从目前的形势来看，交易、权属管理机构完全合并，实现一体化管理，已成为发展的必然。 一、交易与权属管理一体化是现代化管理的需要 现代化管理的主要内容是管理方式的程序化、管理标准的规范化、管理组织的网络化和管理手段的自动化，交易与权属管理一体化模式适合现代化管理的客观要求。首先从交易与权属管理自身特点来看，二者是一个不可分割的整体。权属管理是交易管理的基础，交易管理是权属管理的继续或者说是权属动态管理。一项合法有效的房地产交易其前提是房产产权明确、数量准确、质量

浅议我国现行不动产登记制度存在的问题

浅议我国现行不动产登记制度存在的问题 仲曦阳任何一部法律都有明确的立法目的和相应的制度价值。我国不动产立法过分强调国家利益和国家管理，在转轨时期，国家利益又多为部门利益所代替。在这种立法背景下，不动产登记制度目前存在五个不统一：登记机关、登记根据，登记簿册、登记程序、登记效力不统一，并由此带来诸多问题。本文将对不动产登记相关制度进行探讨，以期能对促进该制度的完善有所裨益。 一、登记机关不统一的问题 我国目前的不动产登记是“多头执政”，各部门所依据的法律也各不相同。例如担保法第42条中明确规定了不动产抵押登记的部门有四个，并且都是不动产的行政管理部门;还有第(二)项没有明确所指的“县级以上地方人民政府规定的部门”。如此规定，极易导致不同登记机关权力的交叉重合和冲突，不但损害当事人利益，而且扰乱正常的法律秩序。在担保法和房地产管理法实施后，已经出现了登记机关强迫要求当事人就一个抵押在两个登记机关登记的不合理现象。 考察世界各国的不动产登记制度可以发现，不动产登记机关有两个特点：一、不动产登记机关一般是司法机构而不是行政机构。二、不动产登记机关具有统一性。为维护不动产登记的司法统一性和维系不动产在自然上的紧密联系性，许多国家的法律均规定，在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记制度，即不论是何种不动产，也不论是何种不动产物权，均实行统一登记，适用统一的登记法律，发生统一登记的效力。这一规则应当是我国不动产登记机关不统一问题的解决方向。

对此，广州、深圳等地已实行房产、地产双证合一的制度，但也只是地方性措施。物权立法应协调各有关部门，解决好这一问题，学习成功经验，建立统一独立的登记机关，并制定诸如《不动产登记法》作为其法律依据。而登记机关为司法机关这一做法目前还不适合我国。以司法机关主管登记的优势在于司法机关能保持中立，不受外界如行政机关的影响，从而保障登记的权威和登记的公示公信力。然而在我国，司法机关不可能不受行政权力影响，不可能做到完全中立。因此，目前我们可以在加强监督的基础上由行政机关办理登记。但必须革除弊病，完善职能，以提高登记的高效性和公示公信力。负责登记的行政机关应是独立的专门机关，并由专门人员实行分类登记。 二、不动产登记权利范围的问题 根据物权法定原则，登记也应当法定，即对须登记的物权，应由法律作出明确规定。我国目前对此没有统一规定，而是分散规定于各单行法规中，并且需要登记的不动产物权范围有限，如典权、地役权这两种典型的他物权是否要登记没有明确的规定。这样就使得物权继受人可不经登记取得该不动产物权，这与物权法定的原则是相违背的。 明确不动产登记范围的措施即是登记法定化，明晰物权社会关系，明确权利内容及类型，尤其是在农村，至少有两个不动产权利应当物权法定，即家庭联产经营权和“四荒”土地使用权。 三、即将形成物权的债权问题 我国(城市房地户管理办法)第34条规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”此处在建工程抵押登记是何种性质的登记?在建工程、商

论房地产权属登记制度

【摘要】房地产权属登记是对房地产物权的确认和公示，对国家和房地产权利人具有十分重要的意义。本文简单介绍了关于房地产权属登记制度的基本概述，点明我国现行房地产权属登记在制度存在的三大缺陷：发证主体不统一、赔偿机制不完善及法律效力较低，并针对缺陷提出了自己的建议对策，以此来完善我国现行房地产权属登记制度。 【关键词】房地产权属；登记；统一 房地产是我国特有的不动产定义，指用于开发经营服务目的的不动产，按我国的房地产相关法律规定，能够用于房地产开发经营的不动产主要指城镇国有土地的使用权和依附于土地上的房产。房地产登记是指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记发证行为。 1 房地产权属登记概述 1.1 房地产权属登记基本内涵 房地产登记，又称为不动产登记，是指国家法定机关依当事人的申请，对有关房地产权利信息、客体信息等进行登记，并对所登记信息赋予一定法律效力的制度。房地产权属登记是房地产权属管理的重要组成部分。 从宏观角度看，目前我国房地产权属登记基本可以分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记和其他登记。从登记客体的角度划分，房地产权属登记又可以分为房产登记和地产登记。从登记管理的角度划分，房地产权属登记还可以分为静态登记和动态登记。 在我国，因为登记是房地产行政管理机关依职权而实施的行政行为，它体现了房地产管理部门与登记申请人之间管理与被管理的关系。它的目的在于为行政权力对房地产制度的监督管理和国家征税提供现实的依据，所以当前我国的房地产登记体现的是一种房地产行政管理部门与登记申请人之间的管理与被管理关系。由于这种房地产登记制度在性质上所具有的浓重的行政干预色彩和在内容上所着重强调的管理与被管理的关系，学界一般认为，我国房地产登记制度具有公法性，它与民法物权意义上的登记制度稍有不同。 1.2 房地产权属登记的重要性 1.2.1 对国家的意义 通过对房地产进行登记，国家能够实现对各类土地和房屋的有效管理，防止和避免房地产交易中的各种违法行为，且有利于收集和建立各种房地产档案资料，珍惜和合理利用每一寸土地。 1.2.2 对房地产权利人的重要意义 通过对房地产权利人所属房地产进行登记和发证，达到对房地产物权的确认和公示，保障房地产权利人的合法权益。 建立房地产权属登记制度不仅能够确认房地产权属状态、保护房地产权利人合法权益，同时房地产管理部门对社会公开房地产权利变动的事实，标识房地产流转的各种过程和结果，保障了房地产交易的安全性，为城市规划、建设、管理提供科学依据。另外通过对房地产权利的设立、变更、终止的合法性进行审查，可以取缔或处罚违法行为。 2 我国房地产权属登记制度的现状及存在问题 1990年12月建设部发布城市房屋产权产籍管理暂行办法，标志着我国房地产权属登记开始走向制度化、法制化。1994年7月八届全国人大常委会通过中华人民共和国城市房地产管理法，明确规定了房地产权属登记制度，从法律上进一步明确了房地产物权的确认和公示是实行房地产权属登记，确定了房地产权属登记制度的法律地位。2007年10月第十届全国人民代表大会第五次会议通过物权法，进一步重申不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。由此看出我国关于房地产权属登记问题在逐

我国不动产登记制度研究一

我国不动产登记制度研究 一 Ting Bao was revised on January 6, 20021

我国不动产登记制度研究一 王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。 不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”因此，研究不动产登记制度，对于正确理解物权变动法理，准确适用法律，保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。本文试就我国不动产登记制度的基本问题作一探讨。 一、不动产登记概述

浅谈我国不动产登记制度的完善_房地产论文.doc

浅谈我国不动产登记制度的完善_房地产论 文 随着市场经济的日趋活跃，当事人之间的不动产交易大量涌现，因不动产登记制不完善而引发的纠纷也由此增多。法院在认定未办理不动产权属登记的买卖合同效力时，一般有以下4种作法：1合同不成立，一方收受的财产以不当得利返还给另一方，造成损失的由过错一方负责赔偿；2合同无效，由双方承担合同无效的法律后果；3合同“尚未发生效力”，一方可强制另一方实际履行或在解除合同时要求对方承担违约责任；4合同成立生效，产生一种债权请求权。但不动产所有权未发生转移，买方可依合同请求卖方承担违约责任，其中前三种做法都将登记的效力及于房屋买卖合同本身，认为未经权属登记，合同债权或不能成立或成立后不能生效，唯有最后一种做法将登记的效力独立于买卖合同之外，认为登记与否不影响合同债权的发生。由此可见，各地法院在不动产登记的效力上认识并不一致，究其原由，是由于我国立法的不明确，不但有关不动产物权变动的登记制度尚未在中国得到系统的建立，而且现行法院中的有关制度也说不上完全是民法物权法意义上的制度，它仍然是带有浓厚的行政法色彩的制度。 一、不动产登记的效力

1原因行为与结果行为 不动产交易中，债法上的合同为原因行为，而物权变动登记为结果行为。以房屋买卖为例。在我国完成房屋买卖分为订立买卖合同和进行权属登记两个阶段。其中订立房屋买卖合同的行为是一种债权行为，合同成立生效后，合同当事人之间就产生一定的债权债务关系，这种债权债务关系先于房地产权属登记而有效存在，买受人负有在约定期限内付清房款、受领房屋的义务；出卖人负有在约定期限内将房屋按合同约定的质量交付买受人的义务，双方均有相应的债权请求权。但此时只是具备了物权变动的原因，并不发生物权变动的效力。只有经房地产权属登记，房屋的所有权才从出卖人一方转移至买受人一方，在此之前，出卖人始终保有标的物的所有权。房地产物权的变动是在权属登记阶段完成的，这在德国民法关于不动产物权变更的“合意＋登记原则”中得到鲜明地反映。这里的“合意”特指物权行为，不动产物权变动凭债权契约、物权契约、登记而发生，物权契约的外在形式即登记。在“一物二卖”的场合，尤其在第二买受人为善意的情况下，尽管第一买受人与出卖人之间存在着有效的债权债务合同，第一买受人因未办理登记手续仍不能取得标的物的所有权，他只能够依债法上的违约责任制度请求出卖人赔偿，而不得主张第二买受人与出卖人之间的合同无效，笔者以为，那些将未办理不动产登记的合同认定为无效或未生效的立法、司法实践，实际

城市房屋权属登记管理办法

城市房屋权属登记管理办法 中华人民共和国建设部令第99号 《建设部关于修改＜城市房屋权属登记管理办法＞的决定》已经2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过，现予以发布，自发布之日起施行。 部长俞正声 二○○一年八月十五日 建设部关于修改《城市房屋权属登记管理办法》的决定 建设部决定对《城市房屋权属登记管理办法》做如下修改： 一、第十七条中的“30日”修改为“90日”。 二、第二十一条修改为：“有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书： （一）依法由房地产行政主管部门代管的房屋； （二）无人主张权利的房屋； （三）法律、法规规定的其他情形。” 三、第二十五条第二款修改为：“注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。” 四、第二十六条修改为：“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记。对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人（申请人）。” 五、第二十七条中的“两个月”修改为“30日”，“一个月”修改为“15日”。 六、增加一条作为第二十九条：“权利人（申请人）逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。” 七、第三十三条改为第三十四条，修改为：“《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定，证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发。” 八、第三十五条改为第三十六条，修改为：“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款。 涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1千元以下罚款。 非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。” 九、删去第三十九条。 此外，对部分条文的文字和条文的顺序作相应的调整和修改。 本决定自发布之日起实行。 《城市房屋权属登记管理办法》根据本决定作相应的修正，重新发布。 城市房屋权属登记管理办法 （1997年10月27日建设部令第57号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改＜城市房地产权属登记管理办法＞的决定》修正） 第一章总则 第一条为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。 第三条本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。 本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。 第四条国家实行房屋所有权登记发证制度。

我国房地产权属登记制度的缺陷与改进

我国房地产权属登记制度的缺陷与改进 现行的房地产权属登记制度是我国房地产物权确认和公示的重要手段，对房地产开发商和权利法人都具有重要的意义。但我国现行的房地产权属登记制度在实施过程中仍然存在许多问题，影响了房地产市场秩序。因此，论文就我国现行房地产权属登记制度的缺陷进行研究，并提出相应的改进措施。 标签：房地产权属登记制度；缺陷；改进 1、引言 自1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台后，我国住房制度改革全面展开，真正步入商品房时代，此后我国房地产市场快速发展起来，并逐步上升为国民经济的支柱性产业。 然而，由于与房地产相关的法律体系和监管机制严重滞后于我国房地产市场的发展，房地产市场秩序混乱、市场交易不公、房屋产权纠纷的现象时有发生。房地产作为一种不动产，对于我国大部分居民家庭而言，房屋是其价值最大的财产，因此必须加强房地产的产权产籍管理，以保护公民的住房财产权。房地产权属登记制度是加强我国房地产产权产籍管理的前提和基础，也是明确公民的住房所有权，解决住房产权纠纷的重要依据。尤其是今年来，在房地产暴利的驱使下，许多城乡结合部的“小产权房”交易活跃，而由于我国对于农村“小产权房”的权属登记制度尚未完善，“小产权房”频繁引起经济纠纷，严重扰乱我国房地产市场秩序。因此，论文就我国的房地产权属登记制度展开研究具有重要的理论价值和现实意义。 2、我国现行的房地产权属登记制度 由于房地产具有不可移动的特征，所以商品房的流通仅仅表现为权利主体的变更和所属权的变更，而这种权利必须通过法律形式进行确认和公示，因此就诞生了房地产权属登记制度。目前世界上主流的三种房地产权属登记制度是权利登记制度、契约登记制度、托伦斯登记制度，而我国现行的房地产权属登记制度借鉴了权利登记和托伦斯登记制度，并自成体系，富有中国特色。 2.1我国房地产权属登记制度的主要内容 我国的房地产权属登记制度是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权及由上述权利产生的房地产其他权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。目前，我国房地产权属登记的内容主要包括土地权属登记和房屋产权登记，登记类型有所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预备登记、其他登记等。我国房地产权属登记制度的具体特点如下： （1）房地产登记由不同登记机关分别登记房屋与所占用的土地使用权是不

城市房地产权属登记管理办法

城市房地产权属档案管理办法 中华人民共和国建设部令第101号 中华人民共和国住房和城乡建设部https://www.sodocs.net/doc/1a8223750.html, 2001年09月21日 《城市房地产权属档案管理办法》已经2001年8月23日建设部第47次常务会议审议通过，现予发布，自2001年12月1日起施行。 部长俞正声 二○○一年八月二十九日 城市房地产权属档案管理办法 第一章总则 第一条为了加强城市房地产权属档案管理，保障房地产权利人的合法权益，有效保护和利用城市房地产权属档案，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国档案法实施办法》等法律法规，制定本办法。 第二条本办法适用于城市规划区国有土地范围内房地产权属档案的管理。 第三条房地产权属档案是城市房地产行政主管部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。 第四条国务院建设行政主管部门负责全国城市房地产权属档案管理工作； 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房地产权属档案的管理工作。 直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房地产权属档案的管理工作。 房地产权属档案管理业务上受同级城市建设档案管理部门的监督和指导。 第五条市（县）人民政府房地产行政主管部门应当根据房地产权属档案管

理工作的需要，建立房地产权属档案管理机构，配备专职档案管理人员，健全工作制度，配备必要的安全保护设施，确保房地产权属档案的完整、准确、安全和有效利用。 第六条从事房地产权属档案管理的工作人员经过业务培训后，方可上岗。 第二章房地产权属档案的收集、整理和归档 第七条房地产权属登记管理部门应当建立健全房地产权属文件材料的收集、整理、归档制度。 第八条下列文件材料属于房地产权属档案的归档范围： 一、房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件。 （一）房地产权利人（自然人或法人）的身份（资格）证明、法人代理人的身份证明、授权委托书等； （二）建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证书或者土地来源证明、房屋拆迁批件及补偿安置协议书、联建或者统建合同、翻改扩建及固定资产投资批准文件、房屋竣工验收有关材料等； （三）房地产买卖合同书、房产继承书、房产赠与书、房产析产协议书、房产交换协议书、房地产调拨凭证、有关房产转移的上级批件，有关房产的判决、裁决、仲裁文书及公证文书等； （四）设定房地产他项权利的有关合同、文件等。 二、房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图；房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等。 三、房地产产权登记工作中形成的各种文件材料，包括房产登记申请书、收件收据存根、权属变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房屋面积计算表、房地产登记审批表、房屋灭籍申请表、房地产税费收据存根等。 四、反映和记载房地产权属状况的信息资料，包括统计报表、摄影片、照片、录音带、录像带、缩微胶片、计算机软盘、光盘等。 五、其他有关房地产权属的文件资料，包括房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件，历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等。

不动产登记有什么好处

不动产登记有什么好处 不动产登记条例有望明年执行，很多人都不明白不动产登记有什么好处呢？？下面是有关不动产登记的好处，仅供参考！ 建立统一的不动产登记制度，就是要证明“物”为谁所有，就是要避免资 料分散，重复登记。在韩德云代表看来，这至少有三方面好处：第一，便于切 实维护所有权人及利害关系人的合法权益，结束对不动产登记管理的混乱状况。第二，便于提高行政管理机关效率，保证物权状况的公开和明示，防止行政机 关滥用职权，损害权利人的利益。第三，便于维护社会公平，促进物尽其用， 定分止争。对老百姓来说，私人财产权属明晰，创造积累财富的劲头会更足， 可以预期，物权法如通过，将会给老百姓带来一份实实在在的实惠。 3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议在京召开。会议指出，在 由分散到统一登记的过程中，要体现保护权利人合法权益，保持不动产交易市 场良好秩序的要求，为完善现代市场经济体系和产权保护制度，深化财税金融 改革等提供服务和支撑。2014年伊始，推进不动产统一登记的步伐加速。(3月27日人民网) 去年11月20日，国务院常务会议决定，建立不动产登记信息管理基础平台。平台有三项基本功能：第一，明确不动产权利的归属和内容，维护不动产 权利人的合法权益;第二，提高不动产交易效率;第三，维护不动产交易安全。2013年3月，国办通知要求，出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台《不动产登记条例》。 2007年《物权法》颁布后，推进不动产统一登记的工作备受瞩目。7年以来，这项工作进度缓慢。由于我国在对不动产的情况登记只是阶段性或部分性 的摸底，未能对不动产情况进行系统、全面的普查，目前在加速推动不动产统 一登记的步伐中，这一动向因被社会舆论与“反腐”、“调控房价”挂钩而吸 引关注。 不动产包括土地、房屋、林地、草原、海域等，内容广泛。我国现行的不 动产登记分属不同管理机构，涉及近10个部门，如住建部负责房屋所有权登记;国土部负责集体土地所有权、国有土地所有权、集体建设用地使用权和宅基地 使用权登记。这种登记模式始于计划经济时代，存在分散登记、多头管理等问题。也就是说我国目前对不动产统一登记的过程中，有多头行政、依据繁杂以 及登记机构重叠交叉等问题。如，当你购买了房子后，在建设房地产部门办理《房屋所有权证》，还得到国土资源部门办理《国有土地使用证》。实际上分 列土地登记簿与建筑物登记簿，有了《房屋所有权证》，再有《国有土地使用证》显属多此一举。 我国的不动产登记的依据五花八门，文件繁杂，较为混乱。在关于不动产 统一登记方面，除物权法外，房屋登记有城市房地产管理法，土地登记有土地法，林地登记有森林法，草原登记有草原法，农村承包土地登记有农村土地承

房地产权属登记制度与政策(二)

[模拟] 房地产权属登记制度与政策(二) 不定项选择题 第1题： 权属登记管理的根本目的和出发点是( )。 A.保护房地产权利人的合法权益 B.保证交易安全，减少交易成本 C.房地产权属登记管理是房地产管理的基础工作 D.权属登记管理为城市规划、建设、管理提供科学依据 参考答案：A 答案解析： 第2题： 以下属于房地产权属登记管理的任务是( )。 A.做好房地产登记发证工作 B.做好房地产规划工作 C.做好房地产权属档案管理工作 D.为征地、拆迁房屋提供依据 E.为落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据 参考答案：ACDE 答案解析： 第3题： 城市管理法规定国家实行( )登记发证制度。 A.土地所有权 B.土地使用权 C.房屋所有权 D.房地产他项权利 E.继承权 参考答案：BC 答案解析： 第4题： 房地产权属登记管理的原则包括( )。 A.房地产权属登记的合法原则 B.房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则

C.房地产权属登记的属地管理原则 D.申请在先的原则 E.房地产权属瑕疵披露原则 参考答案：BC 答案解析： 第5题： 房地产权属登记的法国登记制是( )。 A.契据登记制 B.产权登记制 C.权利登记制 D.托伦斯登记制 参考答案：A 答案解析： 第6题： 以对抗要件主义为理论基础的产权登记制度是( )。 A.契据登记制 B.要件登记制 C.权利登记制 D.托伦斯登记制 参考答案：A 答案解析： 第7题： 被称为德国登记制的房地产权属产权登记制度是( )。 A.契据登记制 B.要件登记制 C.权利登记制 D.托伦斯登记制 参考答案：C 答案解析： 第8题： 全国房屋权属的确权、登记、发证管理工作由( )负责。 A.建设部

房地产权属登记规范化管理典型经验材料

房地产权属登记规范化管理典型经验材料 房地产权属登记规范化管理典型经验材料 规范便民廉洁高效 努力打造一流的房地产交易与登记服务平台 市房地产权监理处自被授予全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位以来,坚持以房地产交易与权属登记规范化管理先进单位考核标准为准绳,以“规范、便民、廉洁、高效”为宗旨,以打造一流的房地产交易与登记服务平台为目标,内强素质、外树形象,房地产交易与权属登记规范化管理工作取得了较好成效,再次荣获“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”称号。现就我处房地产交易与登记规范化管理的主要做法汇报如下： 一、以依法行政为前提,致力于业务管理规范化 1、登记种类法定化。一是认真贯彻落实《物权法》和《房屋登记办法》,增加了预告登记,更正登记、异议登记、最高额抵押权登记、地役权登记等新的登记类型;增加了询问、现场查看等业务程序。二是将登记类型进一步细分,将现有的五大类登记细化为22项具体登记,以更好地适应实际工作中各种登记需求,提高了可操作性。三是按照新增的业务类型,对原有登记程序及软件进行改造升级,完善了登记簿功能,建立了纸质与电子相结合的登记簿。 2、受理要件标准化。首先,我们按照原建设部《关于简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》及《房屋登记办法》的要求,进一步对各类必收要件进行梳理,拒收要件以外的其他资料,提高了受理速度。其次,对证明材料进行分类,进一步明确标准。对婚姻证明、公证文书、具结保证等证明材料,加强与主管部门及法院的沟通,明确要件的形式和内容。再次,我们对历史遗留问题办证,明确必收土地、规划、质监三个方面的要件,缺一不可,规范了遗留问题的收件标准。 3、办证流程一体化。一是理顺体制,实行房地产交易与权属登记合署办公,一体化管理。实行“一个窗口受理,一套资料内部传递,一个窗口发证”的“一站式”服务模式。去年,我们又调整内设机构,增设了大厅综合管理办公室,具体负责综合协调窗口大厅各科室关系、负责进驻单位的协调管理、负责绿色通道、上门服务及快捷件的办理,以及信访投诉处理等,办证效率和服务能力进一步提高。二是精简程序,提高效率。,通过行政审批流程再造活动,我们将“三级办理”的业务分类精简为“二级办理”或“一级办理”,办证时间在原有基础上压缩了60%以上,部分办件实现了立等可取。三是科学设置业务流程,通过引入gis地理信息技术,实现测绘数据、产权数据与档案数据全面共享,实现了登记业务从受理、审核、质检、缮证、收费、发证到归档的一体化管理。 4、市场监管规范化。自1月1日起,我市商品房预售合同全面实现网上备案,市区新建商品房入网销售率达100%;同时,从8月1日起,我们正式实行城区存量房合同网上签约备案管理,实现了中介机构及从业人员备案管理、存量房信息发布、存量房合同网上签约备案及存量房交易资金托管等四大功能,有效防范了存量房交易风险的发生。我们还积极开展商品房预售资金监管工作,促请市政府出台了《市城区商品房预售资金使用管理办法》,并于2月1日起正式实施。至目前为止,共对65个项目进行了预售资金监管,监管资金45.02亿元。 二、以便民利民为核心,着力于服务特色人性化 1、服务环境现代化。6月,我们投资近四千万元建成的市房地产交易市场正式投入使用,市场建筑面积约1万平方米,办证大厅内设有银行、税务、中介等进驻服务窗口,设置有总服务台、导服台、醒目的指示标识牌,已形成集房地产交易、审贷、评估、测量、纳税、结算、办证等全方位一体化的综合服务场所。 2、服务设施人性化。办证大厅共设有15个办事窗口,全部采用窗口自动叫号受理业务;各收

(房地产管理)标准答案房地产权属登记部份

标准答案 房地产权属登记部份 一、填空题 1、公示 2、对抗第三人 3、权属合法、界址清楚、面积准确、便民高效 4、十个 5、六十异动 6、三十 7、宗地 8、城镇混合住宅用地混合用地 二、单项选择题： 1、（ C ） 2、（ B ） 3、（ A ） 4、（ B ） 5、（ B ） 6、（ B ） 7、（ D ） 8、（ B ） 9、（ C ）10、（ D ） 11、（ C ）12、（ B ）13、( C ) 14、( D ) 15、( B ) 16、( A ) 17、( C ) 18、（ B ）19、( C ) 20、( A ) 21、( A ) 三、多项选择题 1、（C D） 2、（B D ） 3、（B C D ） 4、( A B D ) 5、（A B C ） 6、（B C D ） 7、（A B C D ） 8、（A C D ） 9、（B C D）10、( A B D ) 11、( A C D ) 12、（A B C D ）13、（ A C ）。 四、判断题：正确（√）错误（×） 1、（√） 2、（×） 3、（√） 4、（×） 5、（×） 6、（√） 7、（×） 8、（×） 9、（√）10、（×）11、（×）12、（√）13、（×）14、（×）15、（√）16、（×）17、（√）18、（√）19、（√）20、（×）21、（×）22、（×）23、（√）24、（√） 25、（√）26、（√）27、（×）28、（√）29、（×） 五、简答题： ?1、答：我国房地产权属登记制度有以下特点：①强制房产权利人必须按期登记；②对登记申请进行实质性审查；③实行发证制度；④登记具有公信力。 2、答：权属登记中初审人员职责就是根据申请人的申请在调查所能达到的范围查清各登记事项的真实真实性，并依据申请人提供的证件、证明和有关规定初步确定申请事项是否符合登记的条件。 3、答：（1）权利人持有效证件及书面申请，向土地房屋行政主管部门申请灭失补正登记；（2）土地房屋行政主管部门根据房地产登记薄的记载出具核查证明；（3）权利人持核查证明在土地房屋行政主管部门指定的媒体上刊登土地房屋权属证书灭失的声明；（4）土地房屋行政主管部门根据权利人提交的媒体上声明灭失的证明材料汇总后，于每周五将汇总资料（纸质材料及软盘）报市局信息中心，由市局信息中心统

论房地产权属登记的效力

论房地产权属登记的效力 发表时间：2019-08-15T17:08:22.263Z 来源：《建筑实践》2019年第09期作者： [导读] 虽然在明确权属归集、提供更稳定的交易平台以及国家宏观调控方面取得了一定成效，但也暴露出不少管理以及技术上的阻碍。 摘要：房地产权属登记工作，是我国切实执行对于不动产进行统一管理的有效手段。自2016年全国范围内推行以来，虽然在明确权属归集、提供更稳定的交易平台以及国家宏观调控方面取得了一定成效，但也暴露出不少管理以及技术上的阻碍。本文就此展开了探讨。 关键词：房地产；权属登记；问题；对策 前言 我国经济的发展催生了房地产市场的发展，目前，房地产行业出现了过度繁荣的局面，而随着相关部门对房产调控力度的不断加大，促进房地产市场规范发展成为各地区房地产领域发展的重要内容。其中，房屋权属登记尤为重要。 1我国实行房地产权登记制度的必然性 1.1打造平稳的不动产交易平台与秩序 以往的房地产登记由于制度的不完善，而给交易双方带来了风险与成本的增加。为了我国市场经济体制及系统的完善，提升交易平台的透明度，最大程度规避部分人员因掌握信息优势而扰乱市场的行为，执行房地产权属登记制度势在必行。 1.2清晰划定房地产物权归属 当前形势下施行房地产权的主要意义，是为了更清晰的划定产权所属问题，科学有效的为不动产交易双方提供合法权益，以及交易过程上的保护。并且能在当不动产交易过程产生纠纷的情况下有法可依，更加明确产权归属，提高政府相关部门的执法水平，体现其公平、公正性。这一制度的推行更加有利于为广大群众提供良好的交易环境，完善我国房地产权制度。 1.3为房产税的实施铺平道路 在我国已实施房产税的重庆与上海地区，从当期前实际征收情况来看，因受到房地产登记管理无序、权属划分不清因素的制约，效果还不太理想。因而实时房地产权属登记制度意义重大，它为我国全面推行房产税奠定了基础，大范围内可实现相关信息共享并实时更新。更好的为我国提供丰富的财税收入，是抑制房价过度增长的有效调控手段。 2房屋权属登记存在的问题 2.1房屋权属登记机构不统一 当前我国不动产登记分别由房产以及土地相关机关负责，由于两个部门的交叉重叠管理，机动性不足的前提下，还存在着由于各部门利益不一致造成的管理冲突及矛盾，大大的影响了不动产登记工作的有序进行。与此同时还增加了机关部门的费用投入与权益人的登记成本。 2.2登记程序较为繁琐 不动产登记制度实施以来，在登记制度的执行中申请人需要对所登记的类别进行繁杂的审核，首先要依据登记类型的不同，准备相应的登记资料表格，另外，群众对于该制度的理解程度不一，就会造成登记过程中相关的法律条款的要求解读上存在误差与遗漏，使登记手续难以一次完成，需要登记人多次奔波于资料的补齐上。增加不动产工作人员工作量的同时，也浪费了登记人大量时间，同事也对于政府部门的办事效率存在不合理的评价。 2.3登记信息缺乏透明度 长期以来，行政机关过于重视信息的隐秘性，大部分行政机关都不愿意公开资料信息，房管部门也不外如此。在房屋权属登记结束后，行政部门往往会将这些信息高度保护起来，而拒绝向社会群众公开登记信息，这样做虽然保护了登记者的个人隐私，然而这种过度的保护让房产信息不透明，在房屋交易或转移时，对方往往无法获知登记的具体信息，这就加剧了房屋交易的隐患，使得房产交易更具风险性。 2.4登记方法不规范 在房屋权属登记的过程中，由于部分管理部门对房产登记相关制度执行不到位，造成房产登记缺乏规范性。例如，在实务工作中，工作人员会混淆房屋初始登记和房屋总登记的概念，往往会将两项登记工作互置或重复登记，增加了房产登记的负担。又例如，在地籍登记管理中，有关部门忽略了土地登记，而仅仅是对城市中房屋、房产进行登记，当城市进行征地或购地时，如果单纯以房屋登记作为依据，很容易造成土地征收的重复，不仅造成了人财物资源的浪费，而且还容易增加征地工作的负担。 2.5房屋权属登记的法律效力不够明确 近年来，随着城镇化的发展，城市和农村的差距也在逐渐缩小，房屋买卖在农村中的现象也越来越普遍。目前，农村中的房屋登记还主要依靠村委会登记信息的上报，而房产登记管理部门依然将工作重点放在城镇的房屋权属登记中，对于农村的房产登记管理有所疏忽，更甚至于，部分房管部门对于农村房屋权属管理部分都是一片空白。 3房屋权属登记问题解决策略 3.1设立统一的房地产权属登记信息平台 由于以往的不动产登记信息披露工作不统一，使其中的交易双方或是不同区域的权属人在数据的掌握上信息不对等，因而增加了交易成本，同时也使相关经济纠纷案件数量呈上升趋势。打造全国联网、统一标准的房地产权属交易中心能够合理有效的解决这一缺陷，提升交易效率。在搭建平台的过程中还需要重点关注各地区与不同部门间的信息整合，以及相关技术难题的攻克。通过这一技术手段能有效的提升政府部门对于不动产的管理效率，净化交易环境。 3.2优化登记方法 在房屋权属登记工作实际中，房管部门要积极转变观念，改进登记方法，以高质量、高服务的登记工作服务于公民的所办登记事项之中。一般来讲，对于房屋权属的登记，房管部门一般都是发放产权证书为主要工作内容，为了更好的体现服务型政府的要求，要对这项看似简单的工作内容进一步优化，这样为了更好的体现服务型政府的要求，为公民提供高质量的便民服务。比如，可以在公民办理房屋权属登记时，安排工作人员主动上前进行咨询服务，耐心清楚的将申请房屋权属登记的类型、方式、程序及需要提供的资料向办理群众讲清楚，或者利用计算机技术，在房管部门的办事大厅设置计算机查询平台，以便群众进行房屋权属登记的办理，通过有效的便民服务措施来

房地产权属登记管理办法

中华人民共和国建设部令 第99 号 《建设部关于修改<城市房屋权属登记管理办法>的决定》已经 2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过，现予以发布，自发布之日起施行。 部长俞正声 二○○一年八月十五日 建设部关于修改《城市房屋权属登记 管理办法》的决定 建设部决定对《城市房屋权属登记管理办法》做如下修改： 一、第十七条中的“30日”修改为“90日”。 二、第二十一条修改为：“有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书： (一)依法由房地产行政主管部门代管的房屋； (二)无人主张权利的房屋； (三)法律、法规规定的其他情形。” 三、第二十五条第二款修改为：“注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。” 四、第二十六条修改为：“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记。对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)。” 五、第二十七条中的“两个月”修改为“30日”，“一个月”修改为“15日”。

六、增加一条作为第二十九条：“权利人(申请人)逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。” 七、第三十三条改为第三十四条，修改为：“《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定，证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发。” 八、第三十五条改为第三十六条，修改为：“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款。 涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1千元以下罚款。 非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。” 九、删去第三十九条。 此外，对部分条文的文字和条文的顺序作相应的调整和修改。 本决定自发布之日起实行。 《城市房屋权属登记管理办法》根据本决定作相应的修正，重新发布。 城市房屋权属登记管理办法 （1997 年 10 月 27 日建设部令第 57 号发布，2001 年 8 月 15 日根据《建设部关于修改〈城市房地产 权属登记管理办法〉的决定》修正) 第一章总则

试论我国不动产登记制度的建立和完善-徐莉.doc

试论我国不动产登记制度的建立和完善/徐 莉- 自1998年第七届全国人民代表大会第一次会议通过的宪法修正案，正式确立了国有土地使用权有偿转让制度以来，我国的不动产事业有了飞速发展。不容忽视的是，在市场交易中存在一些混乱现象，与物权法立法的滞后，特别是不动产登记制度的不完善有很大关系。如何完善不动产物权登记制度，成为我国制定物权法要解决的重点和核心问题。 所谓不动产物权的登记是指经权利人申请国家专门机关将不动产物权变动事项记载于有关不动产物权登记簿的事实。简称不动产登记。以此为基础建立起来的不动产物权登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，为不动产物权登记制度。 一、我国不动产登记制度的现状。 1949年到1956年我国也曾建立有不动产登记制度，之后一直中断到上世纪90年代才恢复。当时登记只是作为不动产行政管理部门的一种行政管理手段，法律明确规定不动产登记不是不动产物权变动的公示手段，这种登记与民法上的不动产物权的变动没有法律上的联系。我国目前有关不动产登记的立法在一定程

度上已经避免了上述偏见。但有关不动产登记的法律规定很零散，登记程序不完备，多个登记机关、多头登记，登记机关具有行政管理性，这些问题有待在物权法中予以纠正和明确。 如“担保法”第四十二条、第四十三条规定，涉及到的登记机关有：有土地管理部门、林木主管部门，工商行政管理部门、县级以上地方人民政府规定的部门及公证部门。还有其他法律法规对登记机关进行了规定。这些法律法规对登记只作出了行政效力的规定，只能满足计划经济体制下对不动产行政管理的需要。现有的制度不能保护权利人对未来物权的请求权，或者说，权利人主张未来物权请求权缺乏法律基础。作为政府部门的登记机关，对不动产登记只能以行政法为依据行使管理职能，不能按物权公示原则的要求来服务市场，保证交易秩序和安全。 二、为什么要建立不动产登记制度 建立不动产登记制度，有利于当事人及社会一般的第三人明确地知悉不动产的现实状况，有利于维护不动产交易安全，达到“静态秩序，动态安全”的法律目的。 因为物权具有绝对性和对世性，故物权的任何变动均应进行公示。交付是动产物权的公示手段，而登记是不动产物权的公示