深圳写字楼市场调研报告
进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。
2. 第四季度市场全面爆发，成交创历史记录
进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。
3. 价格整体走高
2005年前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了一八000元/平方米。
二、市场特征
1. 高端市场进一步集中
据同致行商务事业部的研究显示，近两年内深圳市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。
2. 二、三级市场联动，空置率持续下降
受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为2005年度深圳写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现
消化了大量前期空置物业，从2003年开始，空置率已连续11个季度保持下降的趋势。
3. 供求结构性失衡
从全市写字楼产品未来两年的供应结构来看，高端产品的比例超过65%，且主要分布在中心区和华强北一带，集中了卓越时代广场、新世界中心、国际交易广场、现代商务大厦、江胜大厦、财富大厦、经贸中心、中航广场、华强广场等一批高端项目，且主要走大开间高档写字楼的路线，目标客户瞄准具有较强实力的国际国内大企业及投资客，产品、价格和目标客户的定位基本一致，竞争日趋白热化，而中端和中高端市场的供给则相对不足，存在较大的市场机会。
4. 供求阶段性失衡
受城市总体规划和政府土地拍卖节奏的影响，中心区写字楼的入市相对集中，呈现出明显的阶段性失衡特征，2005年前三季度写字楼供给严重不足，而第四季度突然放量，新入市项目体量接近50万平方米，尽管销售场面火暴，但激烈的市场竞争不可避免。从长远来看，中心区写字楼物业具有高度的稀缺性，虽然短期内供求矛盾突出，但随着深圳经济的持续快速发展及国际影响力的逐渐扩大，对中高档写字楼物业的需求依然旺盛，中长期依然看好。
5. 写字楼市场在2005-2006年达到阶段性顶峰
从深圳写字楼市场的供求趋势预测，在2004年实现快速发展的基础上，
2005-2006年写字楼市场将达到阶段性顶峰，实现历史性的突破，2007年整体写字楼市场将开始逐步趋于平衡。
6. 市场细分主导未来竞争格局
尽管目前写字楼市场交投活跃，价格仍处于新一轮的上升通道中，但供求的结构性和阶段性矛盾依然突出，投资市场的发展明显快于自用市场，将在一定程度上影响写字楼市场的持续快速增长。中端和中高端细分市场仍存在较大的市场空间，但高
端写字楼市场的激烈竞争不可避免，差异化的产品及形象定位将主导未来的竞争格局。
深中心区11月猛推写字楼价格将大幅上升
预计推盘超过35万平方米，将创全年写字楼单月放量之最，价格也将再创新高
10月29日，位于中心区的金中环商务大厦率先开盘，从而拉开了中心区写字楼巨量投放的序幕。据记者统计，11月中心区将有超过35万平方米的写字楼上市，为全年最集中的一个月。
价格或将大幅上升
记者获悉，在11月将要上市的这些写字楼中，包括了已经上市的金中环商务大厦，和已经明确表示本月一定开盘的星河世纪、新世界中心、卓越时代广场等项目。
几天前，卓越时代广场以1.4万元/平方米的价格起价，进行整层内部认购，一天销售9层，创作了中心区写字楼销售的好成绩；随后，10月29日开盘的金中环商务大厦虽然没有推出写字楼单位，但是就其商务公寓销售的情况看，市场反应良好，目前推出的单位已基本售空。据了解，这一项目即将面市的写字楼的价格将在1.5万元/平方米以上。
卓越集团总裁李晓平在接受记者采访时表示，他对中心区写字楼市场表示乐观。他称卓越时代广场会坚持按照预定的价格销售。他同时还透露，卓越时代广场的出售比例仅占6成。
此外，据新世界中心策划经理刘清平介绍，新世界中心11月肯定会面市，而且价格会比现在中心区所有的楼盘都高。对于业内传言的2万元/平方米的价格，刘清平并未否认，但他强调，目前价格还没确定。
市场需求已经升温
2005年，写字楼市场有良好的开端，但在新政的影响下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑势头才止住，重新表现出了活跃。
据中原地产深港研究中心“2005年前三季度深圳写字楼市场研究报告”显示，在深圳GDP稳定增长、新盘集中放量等众多利好因素的影响下，预计第四季度市场需求会表现强烈，成交将大幅上扬。而其中，现代物流业、金融业、高新技术、文化产业将继续扮演着写字楼市场需求的主角。
在这样的情况下，全市的写字楼都出现空置率下降的局面，记者目前掌握到的数据显示，南山的平均空置率在5%以下；罗湖人民南、蔡屋围商务圈办公楼空置率仅为3%。
2005年深圳市民置业调查报告
普通白领阶层为意向购房主体，当前楼价超出普通市民购买能力
从调查结果分析，意向购房者的分布特征为：年龄介于26-35岁，学历为大专及本科，家庭年收入介于6-12万元之间，由此可见，目前有购房需求的市民大多为准备结婚或结婚不久的年轻人，作为普通的白领阶层，收入不算高，也没有太多的积蓄，以他们的购买力所能购买的是中档房，而目前市场上推出的大多数楼盘价格远在他们的承受能力之上。从今年深圳推出的楼盘结构看，中档、高档楼盘居多，而符合大多数人购买能力的楼盘不多，故而他们能力所能及的楼盘无不出现一片火爆之景象。可以这么认为，目前深圳市场火爆现象与供需结构倒挂有一定的关系。
● 商品房供应与市民需求不符，引发市场局部火爆
调查结果显示，深圳市民需要的户型主要为2房及3房，分别占50.3%、40%，而所需的户型面积集中在60-100平方米；市民计划购房的总价平均为64.1万元/套，主要分布于30-80万元之间，预期支付80万元以上购房的不到两成；市民能够接受的单价平均为6408.4/平方，主要分布于4000-8000元之间，能接受8000元以上单价
的不到20%。可见大多数市民需要的是满足基本居住需要的普通住宅，不用多宽敞，价格也不能太高。反观当前市场上推出的楼盘，2房、小面积户型比较少，单价在8000元以下的楼盘在关内已难得一见，主流户型的总价往往都在80万元以上。反差如此之大，关内单价在8000元以下或小户型楼盘刚推出，就被抢购一空的景象就不难理解了。
● 罗湖区淡出市民视野，南山区渐成置业新宠
调查结果显示，深圳市民购房首选区域为南山，其次为福田；认为房地产最具升值潜力的区域为南山，其次是福田；罗湖区不论是市民的购房选择，还是升值前景已退居二线。随着城市中心西移，南山配套不断完善，房地产开发量集中，南山成为市民置业的热点区域已是必然的趋势。
● 市民关注开发商诚信，忽视市场、政策等潜在风险
市民购房比较重视风险，67.3%的被访市民表示购房时会重视风险，但关注点更多的在开发商，对政策、市场、收入变化等这些潜在的风险因素则关注得比较少。市民购房更多关注眼前看得见的风险，而忽视可能带来更大伤害的潜在风险，这对市民自身利益，以及深圳楼市的健康发展都是大隐患。
● 市民认为明年楼价仍将上涨，对市场前景普遍乐观
大多数被访市民看好深圳楼市前景，八成多被访市民认为明年楼价还会上升；近一半被访市民认为深圳楼市具有升值潜力。基于对楼市升值潜力的预期，楼市逐步成为市民投资追捧的对象；出于对楼价持续上涨的担忧，市民不惜节衣缩食，提前购房，以牺牲生活质量为代价。当前深圳楼市的火爆场面由此可见一斑，不理性的购买行为推动了当前楼市的发展，但后续发展留下了隐患。
● 市民认为深圳楼市供不应求，商品房供应结构不平衡
对于深圳房地产市场供需现状的看法，半数被访市民认为供不应求，其中有28.1%认为不平衡体现在商品房供应结构方面。多数市民所需的商品房供应量不足，在市
民心中形成供不应求的印象，进而产生“盲从”的行为，去追捧楼市；甚至有部分市民不得不突破风险线，购买非自己能力所及的商品房。
□ 综述
超前消费暗埋风险
通过本次调查，可以看到，年龄在26-35岁的青年白领是商品房需求的主力群体，所能支付的购房总价平均为64.1万元/套，上限不超过80万元/套，能接受的单价在8000元/平方米以内，平均为6408.4元/平方米。想购买的是满足基本居住功能的普通住宅，户型为2房或3房，面积控制在100平方米以内，而当前市场上供应的楼盘与他们购买能力及需求方向不尽相符。
市民对深圳楼市的发展持乐观态度，认为明年楼价还会上涨，楼市具有比较大的升值潜力。基于这种乐观的判断，以及市场的引导，市民已将超前消费或超能力购买的理念付诸行动。市民这种消费行为及对楼市的乐观判断，加之商品房供需结构的不平衡，给深圳房地产市场留下的隐患及可能产生的伤害，值得思考！
观点之一供应结构性失衡
大户型让置业者踌躇不前
王波同致行（中国）地产顾问有限公司总裁
房价居高不下，造成这种局面的主要原因应该是深圳房地产的结构失衡造成的。从深圳的土地供应情况来看，去年深圳市政府供应了0.2到0.8平方公里，而以前是1.2到1.5平方公里，那么，相对于以前我们把土地供应压缩了30%—40%，去年的土地供应大部分集中在关外，由于关外现在整个消费结构和消费理念的变化，使原本可以在关内建110平方米一套三房的，在关外就变成一五0、160平方米了，所以整个的面积又涨了20%—30%，大户型的住宅让许多置业者踌躇不前。而且今年上半年深圳房地产投资下降了20%左右。按去年的商品房的销售量来看，销售量涨了，
整个投资也涨了，由于土地供应的结构性问题，就产生了这样的矛盾。在一定程度上有结构失衡。
关外房子档次提高太快
郑叔伦中原地产副总经理
供应结构性失衡可以从两个方面来解释，第一个是区域不平衡的状况，我们发现很多楼盘都是在关外，都是由一个大的发展商或者品牌发展商去做，房子的档次上都比较高，所以整个关外房子价格拉升比较厉害，像龙岗、宝安，整个上半年增幅是比较高的，估计在25%-30%。第二个是住宅的结构不平衡，因为土地稀缺了，很多发展商开始会去做豪宅。原来是做一些比较中档的楼盘，但是土地稀缺了，开发商想赚更高的利润，只有做豪宅。所以我们发现今年的豪宅供应量比较多了，创了历史的新高，这也使得普通置业者在看似大量的推盘量中很难找到自己的位置。
房地产整体供应紧张
陈枫海岸地产副总经理
依照现在的情况，房子的销售，可能市场的供求关系矛盾比较突出，还不仅仅是一个供应结构的问题。从刚刚公布的调查结果来看，想买价格低的房子太缺了。不仅如此，那些高端产品，在开盘的那几天卖完的也很多的。而且解筹率还非常高，这样的情况来看深圳的供需矛盾非常紧张，高端产品也很短缺。这说明深圳房地产市场应是整体供应比较紧张。
观点之二：市场已经到达投资节点
深地产投资率仅次于上海
陈劲松世联地产董事长
一般来讲，供给结构不平衡应该是高档房子卖不出去，普通房子应该有很多人买，可是市场没有表现出来，高档住宅不愁卖，普通房子也有不少人在观望。我觉得如
果再出政策的话，有可能很快就进入楼市的敏感期了，就是震动摩擦。而在前期市场会有一个亢奋状态，房地产市场的表现就是投资过热。
上海投资的买房者占总成交量的25%-30%，所以此次宏观调控对它影响非常大。从深圳市统计局提供的数据来看，深圳就仅次于上海，大概是在17%，如果17%的投资率是真的，那么警戒线就在20%。我们真不希望这样。说老实话，这只能是提前消费透支，整个行业处于一个亢奋的状态，与上海目前的情况开始接近了。
关内炒房严重
李洪伟普通置业者
冠上了豪宅的名义，然后以豪宅的价格出售，你现在是不是真的就达到了豪宅的等级呢？我们中国人讲究的就是生活越来越好，但是现在目前看来是无底洞，房子是中国人衣食住行的根本需求。特区内的住房供应，我觉得只有少数人在受益，少数人其实大部分都有房了。用二次置业来形容他们我都觉得不准确，他们在炒房地产、货币投资，说得不好听点叫投机。
市场承受能力较大
郑叔伦中原地产副总经理
对目前深圳房地产的价格来说，今年很多媒体也报道，今年上半年上升12%，我们也做了调查，今年提升12%，到底能不能接受呢？我们发现一个比较有趣的事情，客户还是觉得6584元的价格还不是很离谱，还是可以接受。所以我们目前可以说，深圳的楼市还比较健康。
我们做了一个区域方面的调查也发现有50%左右的客户，觉得福田区的楼市价格偏高，另外有些人觉得最合理的价格地区是南山，虽然南山今年有很多豪宅，但我们发现南山的房地产市场还是很多人都觉得比较合理的，这说明深圳房地产市场承受能力还是比较大的。
观点之三：房价今年涨20%，危险！
深圳欲实现整体增值
国世平深圳大学经济学院国际金融研究所所长
以前深圳市以卖土地获取资本，现在不能这么做了，而是要使整个深圳市土地全部升值。整个城市升值的话，消费者可能要支付高房价，所以未来深圳的房地产市场价格不会太低，因为深圳市政府的决策，使整个深圳市整体实现增值，那么它的地价肯定要高，高地价在提高开发商成本的前提下也使房价产生增长。
上涨过速带来风险
王波同致行（中国）地产顾问有限公司总裁
去年我预计今年房价会提高5%，结果涨了5.4%，今年政策也很敏感，我预计深圳的房价的上升趋势会在20%左右，能不能到30%不知道，我预计20%出头一点就不得了了。深圳的房价这么涨，我突然想起了在前年的时候请教刘洪玉教授(清华大学房地产研究所所长)有关房地产泡沫的问题。他提出房地产泡沫有三个标准，第一个，房价迅速上涨。第二个标志，租金回报率低于银行率。第三个标准，炒房人多过用房人。现在看来，深圳现在好像是迅速上涨的，20%算不算迅速上涨？好像快了一点，已经很危险了。
上涨的背后就是隐患
陈枫海岸地产副总经理
今年上半年深圳的房价就涨了12%，下半年像王波董事长讲可能会突破20%，我坚信今年的房价会突破20%，第四季度可能会加快上升。目前深圳新推出的楼盘不是8000就是1万，关内的楼盘都是高端产品，现在基本上没有多少中低档的产品推盘。第四季度房价可能会加快上升。此次深圳的房价上涨，其实还是刚刚开始。这样一个房价上涨的背后，容易使市场发生隐患。
深圳不能与上海香港比
李洪伟普通置业者
我们大家需要住房，而且希望房价有合理性的增长，而不要增长得过快，因为实际上你增长得过快，对大家来说，风险也同时加大了，作为买房者和卖房者风险都加大了，我认为目前就已经不是良性的在增长了。特别是作为消费者来说，现在完全是不知道处于什么样的境地，因为国家有明确的政策是要抑制房价的，虽然我们知道政府是不希望房价下跌的，但是我相信国家还是希望老百姓稳定，稳定是前提，就要让老百姓安居乐业，所以我相信政府也不希望房价上涨过快。
深圳作为经济特区，它的发展速度和它的消费水平，已经远不像前几年那样和内地的差距那样大了，这几年已经是在慢慢地找一个平衡点，我觉得深圳的房地产不能像刚才几位老总说的那样和上海、香港来比，你要多比一比国内其它的绝大部分的省市都没有深圳的房地产价格这么高，内地的生活水平并非就那么低。
观点之四：通过调节土地供应满足需求
新增供应维持3%可保平衡
陈劲松世联地产董事长
而未来看，如果说我们增加的土地供应，房地产投资增速扭转负增长，新增加只要维持到3%，我们预计很快会达成供求平衡。
目前，深圳每三年就有10%的常住人口就转变为中等收入家庭从而产生置业需求，这样的话，每三年增长10%，那大概就是每年要有2%多的新楼盘推出量的增长才是平衡的。而今年不太平衡的就是，今年预售批的量增长没有到这个数，今年大概是1.7%。如果每年大概接近3%就好了，这样新增的买房的人和你新推出的批准预售的房就吻合了。如果恢复到3%的新增房屋供应，市民的感觉也就不一样，楼价也不会飞涨。
增加首付提高置业门槛
陈枫海岸地产副总经理
如果要在短期内抑制房价，加息、加税作用不大，但是提高置业门槛，可能有一定的作用。目前深圳房屋需求旺盛，并不是深圳消费者很有钱，而是深圳消费者很有信心，深圳房地产行业在每年的GDP占了10%左右，大家对房地产比较乐观，消费者的信心来自银行的支持，目前大概有超过85%的消费者是按揭买房的。现在银行提供的按揭高达8成，写字楼是7成，商铺是6成，如果把住宅贷款门槛的首期付2成上升到3成，会消除掉不真实需求，平衡供求关系，最终达到抑制房价的作用。
观点之五：“房荒”依然存在
人为因素造成“房荒”
郑叔伦中原地产副总经理
我们看一些数据，从5月份开始，连续三个月的供应量每月减少30%左右，减少数量的原因主要是两方面，第一方面是发展商在工程方面有拖延的，应当申请预售的面积减少了。第二个，有些发展商虽然拿到了预售证但推迟开盘。以前通常什么时候拿到预售证什么时候卖。现在我们有100多万平方米的面积是拿到预售证但是还没有推出来，这种情况就间接造成了“房荒”。我个人认为一些人为因素造成了这种现象。
中等户型“一房难求”
李洪伟普通置业者
作为普通消费者，我们的想法就是房价的确涨得太快了，可选择的楼盘太少，虽然我们国家在搞宏观调控，但对深圳的房地产市场没产生什么作用。
深圳的豪宅趋势是越来越大了，好像房地产商们推出来的楼盘，特别是以特区内的地产来说，百分之八九十都是冠上了豪宅的名义，可有的连1：1的车位都保证不了。但是真正主流需要的中等户型却“一房难求”。
写字楼市场供应量猛增空置率持续降低价格走高
2004年，是深圳房地产的“写字楼年”，迎来了发展的最高峰，各种指标纷纷走高，也给2005年带来了较大的市场压力。特别是供应方面，因为存量巨大，市场需要时间去消化，后市竞争更加激烈。
跟去年同期相比，2005年1-3季度，写字楼总体表现为新供应量和买卖成交单数下降幅度较大、成交面积略有下降、成交均价大幅度上升。
2005年是房地产的“政策年”。在地产新政的影响下，写字楼经历了一个短暂的市场观望期，买卖成交在7—8月份达到今年的最低谷。但在经济、政策等利好因素支撑下，9月份市场开始全面回暖，未来一季度将迎来今年写字楼市场的供应与销售高峰期。
供应量分析
(一)新供应量分析：新供应总量锐减、纯写字楼凤毛麟角
1-9月，深圳办公楼共有6个盘面市：诺德中心环球发售；南方国际广场C、D“大使楼”面市；重新包装推出市场的中银大厦；以及鸿基俪景中心、金润大厦、鼎诚国际等三个新推出市场的商务公寓。
6个楼盘总计写字楼面积为23.19万平方米，与去年同期相比，供应量大幅度下降。2004年1—9月，单纯写字楼新供应量就高达41.2万平方米，今年纯写字楼只有环球发售的诺德中心，其它均为商务公寓。
写字楼供应结构
2004年，利好消息不断，特别是市民中心与地铁投入使用、中小企业板启动，以及中心区超乎常规的发展，使得各在建写字楼纷纷抢滩这个黄金时段，推向市场。而2005年写字楼市场面临的情况大为不同，市场存量巨大、消化滞后，加上新政短暂的影响，使得发展商放慢开发速度，等待市场下一个消化高峰期的来临。
(二)主要在售项目分析：供应集中、层次分明
(主要在售项目列表)
2005年，在售物业主要集中在福田中心区以及其辐射区域，如中心区的安联大厦、诺德中心、华融大厦、大中华交易广场；车公庙的天安创新科技广场二期、金润大厦；华强北的鼎诚国际等。其它区域在售项目十分稀缺，只有南山的新豪方大厦和龙岗中心城的鸿基俪景中心。除却在售项目已销售部分，2005年1—9月，深圳办公楼市场供应量约为48万平方米，其中中心区占70%。
区域是影响写字楼档次的重要因素，什么样的区域，就需求什么样的档次写字楼。在售项目呈现三个不同档次：中心区一枝独秀，均为高档项目，销售价格超过1.2万元／平方米(中银大厦为整改项目，各种原因造成低价销售)；泛中心区以中高档商务公寓为主，销售价格处于1.0—1.2万元／平方米之间；南山及其他区域写字楼供应量小，需求也少，多为中低档商务公寓，价格低于8000元／平方米。
买卖成交分析
(一)成交单数分析：进入门槛高，成交单数下滑幅度大成交单数
2005年1—9月，写字楼买卖成交1053单，其中第一季度成交5一五单，第二季度385单，第三季度共一五3单，均比去年同期有较大幅度下降。总量下降45.21%，其中第一季度下降39.70%；第二季度有所回升，但仍然比去年同期下降35.00%；第三季度在地产新政的冲击下再度下滑，降幅达67.31%。
2005年成交单数同比2004年大幅度降低主要原因有两个，一是因为目前写字楼供应量集中在中心区，随着中心区日渐成熟，写字楼价格水涨船高，而且门槛越来越高，普遍把客户定位于国内外大中型企业，造成成交呈现面积大、数额高、单数少的局面；二是新政出台，使整个房地产市场处于观望状态，成交单数自然下降。
(二)成交面积分析：“地产新政”影响巨大，波动十分明显
成交面积(万平方米)
与成交单数全面萎缩不同，2005年前三季度写字楼成交面积并没有大范围下降。2005年1—9月共成交一八.31万平方米，比去年同期下降20.29%，其中第一季度成交7.95万平方米，下降17.53%；第二季度成交7.46万平方米，上升32.03%。但新政之后，市场观望态度异常明显，使得第三季度成交锐减，同比去年下降
62.24%，从而使1—9月总成交面积同比2004年下降了二成。
(三)成交价格分析：保持稳定，高位运行
成交价格(元／平方米)
2005年写字楼成交价格比去年同期有较大幅度的上扬，呈现坚挺。1-9月写字楼成交平均价格为11716元／平方米，同比增长22.39%，其中第一季度为11754元／平方米，同比增长29.32%；第二季度为1一五55元／平方米，同比增长6.89%；第三季度约为12042元／平方米，同比增长36.35%。
去年，深圳写字楼供应量主要集中在中心区和车公庙两个片区，另外罗湖以及南山也有少量供应。中心区主要供应是高档物业，其他区域以中高档物业为主，影响总体成交价格。今年成交主要集中在中心区，使得总体均价较去年同期有较大上升，在成交面积持平的基础上，成交金额必然大幅度上涨。
现代物流业、高新技术、金融业和文化产业作为深圳发展的四大支柱产业，其相关企业扮演着写字楼市场需求的主角。无论是买卖成交，还是租赁活动，国内外大型企业、港资企业、外资银行、保险公司以及其它金融机构共同构成成交的主体。
租赁成交分析
市场需求旺盛，空置不断创新低。
随着地铁的开通，地铁沿线的办公物业备受青睐，蔡屋围、华强北——上海宾馆、中心区和车公庙等几个片区是成交最为密集的区域，这几个区域的成交量约占总成交量的90%。而南山需求虽然较为旺盛，但总体楼盘质量偏低、物业出租率高等因素造成成交并不十分活跃。
中档写字楼的租金均价与2004年底基本持平，维持在75—85元／平方米；甲级写字楼平均租金略有上升，为1一五元／平方米，比去年上涨4.5%。
深圳甲级写字楼最受市场的青睐，整体空置率在10%以下。
深圳写字楼目前处于高入住的水平，在各种利好的不断冲击下，市场一直较为活跃，特别是中小企业不断涌现，市场需求呈现强势。
甲级写字楼市场持续良好的买卖与租赁势头，受到市场的青睐。蔡屋围、中心区，以及它们周边的甲级写字楼都处于高入住水平，不单成为国内外大中型企业入住的首选，而且很多中小企业也纷纷进驻，使空置率不断下降，创造新低。
市场表现最为明显的中心区新近入伙写字楼，受到市场较大的青睐。
中原成交分析
租赁四平八稳，买卖突飞猛进中原成交记录(成交面积：平方米)
自从中原提出“两条腿走路”之后，写字楼业务得到了大力发展，除第一季度和第三季度的租赁业务较去年同期有所下降之外，其他时段无论是租赁，还是买卖业务都比去年同期有大幅度上升。特别是买卖物业，同比有了长足的发展。
在写字楼租赁方面，今年前三季度中原业务比去年同期下降了14.69%，其中第一季度下降19.61%，第二季度同比增长59.49%，第三季度同比降低47.53%。一方面，新政出台，是市场需求萎缩，影响物业；另一方面，市场竞争越来越激烈，各大中介商纷纷杀入商用物业市场，抢占市场份额。
在写字楼买卖方面，中原以前所未有的速度在增长。与去年同期相比，第一季度中原写字楼买卖业务上涨了85.58%，第二季度上涨幅度更是高达126.34%，第三季度上涨10.04%，前三季度平均上涨58.12%。在写字楼二级市场供需两旺的同时，三级市场也欣欣向荣。
发展趋势分析
(一)供应量猛增
写字楼市场将迎来巨量投放时期。中心区的金中环商务大厦、星河世纪、中国凤凰大厦、新世界中心、卓越时代广场、地铁大厦、特美思大厦等将进入怒放时期；而海岸城、天利中央商务广场、保利文化广场等南山商业文化中心区的楼盘也进入实质招商阶段。
总供应面积将超过80万平方米，深圳写字楼市场将重现2004年百花齐放的繁荣景象，承接“写字楼年”的辉煌。
中心区主导格局依旧。中心区、南山商业文化中心区将是未来一季度深圳办公楼供应市场的主角，写字楼及商务公寓大都放量于此两片区，它们的供应量约占全市总量的95%。
特别是南山商业文化中心区迎来写字楼发展的一个新篇章，海岸城、天利中央商务广场、保利文化广场等南山商业文化中心区的楼盘也开始进入实质招商阶段，一改西部没有高档写字楼的格局。
(二)需求量旺盛
2005年，写字楼市场有良好的开端，但在新政的影响下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑势头才止住，重新表现活跃。
在深圳GDP稳定增长，经济保持高位运行；各区域中心建设的日益完善，相关
部门为筑巢引凤，大力推介；四大支柱产业的稳步发展；新盘集中放量等因素的影响下，预计第四季度市场需求会表现强烈，成交大幅上扬。1—9月成交量为20万平方米，预计全年成交为30万平方米，比去年小幅上升。
现代物流业、金融业、高新技术、文化产业作为深圳发展的四大支柱产业，其相关企业继续扮演着写字楼市场需求的主角。特别是文化产业，在各方支持下，得到迅猛的发展，印刷、广告、资讯等行业相关企业的市场需求越来越大，是写字楼市场需求的生力军。需求面积主要集中在300—500平方米。
(三)空置率继续降低
随着深圳经济的稳定发展，市场对办公楼需求旺盛，南山办公楼供不应求，平均空置率在5%以下；福田短期内供大于求，甲级写字楼空置率较高，达一五%；罗湖两极分化，人民南、蔡屋围商务圈办公楼空置率极低，仅为3%，而其他区域则不甚理想，空置率超过30%。
深圳办公楼市场是个较为成熟的市场，租赁是市场成交的主流。买卖面积远远小于租赁面积，买办公楼的主要是处于高速成长或成熟的实力型企业，深圳主流创业板块企业主要以租赁办公楼为主。在多方因素的影响，写字楼将继续保持低空置率。
(四)价格再创新高
在各高端物业的带动下，写字楼销售价格将进一步上升。
据市场反应，售价将达16000元／平方米，二手销售则会受到一手市场的冲击，售价会进一部下滑5—10%。
而租金将会继续保持稳定水平，租赁集中在地铁1号线沿线附近，蔡屋围、中心区、车公庙受到市场的关注高于其他区域。
从各月份的均价实现来看，春节前后的2、3月份出现了较大幅度的波动，跌幅超过30%，4月份价格开始稳步上行，6-8月份价格一直保持在一三000元/平方米的高位运行，受第四季度高端写字楼项目火暴热销的影响，市场整体价格进一步走高的趋势将延续到2006年。
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2005年深圳银行业各项业务健康发展，存贷款保持增长，票据业务大幅增长，现金投放继续增长，银行机构改革稳步推进，经营状况得到改善。
一、银行类金融机构门类齐全，功能完善截至2005年末，深圳共有银行类金融机构64家，其中国内金融机构21家，外资金融机构43家，总资产11992.7亿元（图1）。总体来看，深圳银行类金融机构门类、市场规模、业务品种、服务水平等居全国大中城市前列，较好地发挥了配置资源、支付清算等功能，具备了较强的抗风险能力，可望在中长期内保持平稳、健康运行的态势。
二、人民币存款在波动中增长，外汇存款下降较快2005年末深圳市金融机构本外币各项存款余额9486.7亿元，同比增长16.6％，增幅同比上升1.5个百分点。其中，人民币存款在波动中增长，外汇存款下降较快（图2）。
人民币存款的结构上，受2004年10月加息及人民币升值的影响，2005年储蓄存款增速明显快于上年。同样原因，定期存款占比高于上年，而且值得注意的是，企业定期存款占比在年末首次超过储蓄定期存款占比。
受人民币升值影响，2005年深圳市金融机构外汇存款（尤其是外汇储蓄存款）下降较快，占本外币存款余额的比重下降0.3个百分点。
三、人民币贷款增长逐渐恢复，外汇贷款增速迅速下降2005年末深圳市金融机构本外币各项贷款余额7596.8亿元，同比增长一五.6％，增幅同比下降5.3个百分点。其中，人民币贷款增长经历了上半年的乏力后在下半年逐渐恢复，外汇贷款增速迅速下降。
2005年辖区国内银行改革引导信贷业务理性增长，贷款增速呈“快回落—缓回升”的走势。上半年，辖区各行调整信贷政策，开始收缩规模、提升质量，贷款增速连续五个月下降，到5月末达到近年最低水平3.7％。不过由于我国融资结构过
度依赖间接融资以及银行受考核影响而恢复投放，下半年人民币贷款增速逐渐恢复（图3）。
由于短期融资券与票据市场的发展为企业提供了更有效率的短期融资渠道，企业对银行短期贷款的需求减少，2005年深圳人民币信贷资金的长期化趋势比往年更显著，年末，人民币中长期贷款占比达到48.8％，上升5.0个百分点。
2005年由于国内银行外汇头寸紧张，收紧外汇贷款投放，深圳市外汇贷款增速同比下降50.8个百分点。
四、现金投放继续增长2005年深圳市投放继续增长。其中储蓄存款净支出占同期现金净支出的比例为65.5％，仍是深圳市现金投放的主要渠道。
五、票据业务大幅增长深圳市经济发达，票据结算量大，票源丰富，加之银行为解决巨额存差带来的流动性相对过剩，及调整资产结构、改善资产质量而鼓励发展票据业务，2005年深圳市票据业务再次迎来大幅增长。其中，承兑余额同比增长9.0％，增幅同比上升14.6个百分点；贴现余额同比增长285.2％，增幅同比上升303.7个百分点（图4）。票据业务的快速增长是对短期贷款增速回落的重要补充。
六、银行改革稳步推进，经营状况不断改善七、香港人民币业务快速发展，深港合作成效显著截至年末，共有42家香港银行开办人民币业务；香港人民币存款余额223.7亿元，同比增长85.6％；内地人民币银行卡在香港交易量67.7亿元，同比增长1.2倍，在一定程度上反映了内地赴港消费量增长较快。
2利率水平监测2005年，深圳市利率水平保持平稳。国内金融机构人民币贷款上浮利率占比缓慢上升，运用浮动利率定价方式范围逐步扩大；外资银行新发生人民币贷款大部分执行下浮利率，贷款定价方式以固定利率为主。外币贷款利率不断升高。货币市场收益率曲线全面下移，带动深圳市票据市场利率持续下行。香港人民币存款利率保持稳定。
一、贷款上浮占比缓慢上升，企业规模与贷款利率水平密切相关2005年一至四季度深圳市国内商业银行执行上浮利率的贷款发生额分别占贷款发生总额的
25.55％、32.84％、34.81％和34.一三％。股份制商业银行新增上浮利率贷款占比稳步上升，区域法人机构贷款利率水平显著增加。大型企业贷款下浮占比与小型企业贷款上浮占比均占其全部贷款总额50％左右，中型企业贷款上浮、基准、下浮比例各占该类贷款三分之一左右。
二、取消个人住房贷款优惠利率并放开个人住房贷款利率上限，商业银行政策执行效果并不明显据我行监测，3－9月，深圳市各国内商业银行执行上浮利率个人住房贷款占个人住房贷款发生总额比例一直在7％左右波动。第四季度，利率水平显著下滑。12月份，深圳市国内商业银行个人住房贷款执行上浮利率占比仅为
0.92％，下浮比例为90.73％（图5）。主要原因：一是辖内某股份制银行新发生的个人住房贷款利率基本集中于基准利率。二是价格竞争仍是当前各行住房信贷业务的主要营销手段。
三、运用浮动利率定价方式范围逐步扩大，区域中资法人商业银行定价能力有所提高2005年第4季度深圳市国内商业银行新发生浮动利率贷款占全部新发生贷款比例为46.一五％，分别比第1、2、3季度高出24.57、一八.82、11.27个百分点。区域中资法人商业银行采用浮动利率定价贷款占比为42.98％，分别比四大国有商业银行、股份制商业银行高11.98和10.79个百分点。
四、外资银行新发生贷款大部分执行下浮利率，贷款定价方式以固定利率为主
五、小额外币存款利率多次上调，市场反应总体较为平淡；受国际市场利率变动影响，深圳市外币贷款利率不断走高2005年，深圳市美元一年期固定利率贷款、按月浮动利率贷款分别由1月份的3.7092％、3.5803％升至12月份的5.28％、5.47％。港币一年期固定利率贷款12月为5.2835％，比1月增加3.3205个百分点。
六、超额准备金率下调后，商业银行大量资金被挤入货币市场，货币市场收益率曲线全面下移，带动深圳市票据市场利率持续下行七、香港人民币存款利率保持稳定（一）2005年2月前，各档次人民币存款利率有所提高。2005年2月，3个月及1个月定期存款利率分别比2004年2月提高0.08个百分点和0.07个百分点。原因是：一是参加行能从兑换中图利，提高存款利率有利于扩大兑换规模。二是2004
写字楼市场调查报告范本
杭州城西写字楼项目市场调查报告 （莱茵·矩阵国际） 2011年7月7日
目录Content 一、2011年杭州房地产市场概况 (33) 1.市场总体情况 (33) 2.本章小结 (1111) 二、区域概况 (1212) 1.新城西向西大突破 (1212) 2.杭州三高人群聚集之地 (1212) 3.城西发展规划 (1313) 4.本章小结 (1313) 三、区域内写字楼概况 (1414) 1.区域内知名写字楼概况 (1414) 2.区域内其他在售写字楼概况 (1717) 3.本章小结 (1818) 四、板块内写字户驻户概况 (1818) 1.驻户概况 (1818) 2.本章小结 (2020) 五、区域配套 (2020) 1.主要配套情况一览 (2020) 2.本章小结 (2323) 六、市调总体结论： (2424) 1.市场前景 (2424) 2.目标客户群体 (2424)
一、2011年杭州房地产市场概况 1.市场总体情况 自1月26号更加严格的“新国八条”以及2月28日杭州细则出台以来，住房交易市场呈现疲软，而未在限购之内的商业地产则迎来春天。 2月28日杭州细则出台后，截至3月8日，杭州楼市位列销售排行榜前十位的楼盘中，有9个楼盘为写字楼、酒店式公寓、社区商铺之类的商业地产。 政府楼市调控剑指住宅，不少开发商业务转型，将战略布局重点放到商业地产上；与此同时，看好中国经济未来前景的各国际品牌、企业、商家纷纷在各地寻找落脚点，夯实了商业地产的刚需市场基础；而投资者也开始关注并青睐商业地产的前景。从宏观市场到微观市场，似乎都在昭示：商业地产春天的到来，已具备了诸多利好因素。 （1）2011年4-6月土地出让情况
深圳写字楼市场调研报告
深圳写字楼市场调 研报告 1 2020年4月19日
深圳写字楼市场研究报告 总体判断 人行深圳市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行 报告。报告显示:深圳市金融平稳运行,深圳市金融机构存贷款小幅增长,结售汇顺差继续扩大,深港合作成效显著,存贷款利率水平呈上升趋势,货币市场利率持续走低。深圳市货币市场交投活跃,证券市场继续处于调整之中,保险市场发展势头良好,外汇和黄金市场持续快速发展,房地产市场宏观调控效果显现。 1 货币信贷概况 一、写字楼宏观市场环境 前三季度深圳写字楼市场成交统计 套数建筑面积(㎡) 金额(元) 均价(元) 第一季度515 79470 11754 第二季度385 74583 11560 第三季度153 29072 1 合计1053 183125 11716 1. 有效供给不足,成交量下降两成 指标前三季度前三季度同比 成交套数1922 1053 ↓45.2% 成交面积230163㎡183125㎡↓20.4% 成交金额2,199,934,336 2,145,480,900 ↓2.5%
前三季度深圳写字楼市场累计成交1053套,总建筑面积183125㎡,成交金额21.45亿元,分别下降45.2%,20.4%,2.5%。 1-3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国 际及华融大厦四个项目,市场基本处于存量消化阶段,上半年成交量 与同期基本持平,进入第三季度受供给不足的影响,各项统计指标迅 速下挫,并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发,成交创历史记录 进入第四季度以后,卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界 中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入 市,供应总量超过50万㎡,由前三季度的需求市场迅速转入供给市场,潜在的购买力得到了极大的释放,受投资市场的带动,写字楼销售出 现了罕见的抢购现象,总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不 足一个月销售率就突破了40%。据初步统计,第四季度深圳写字楼的 成交量超过15万平方米,全年突破30万平方米已成定局,为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米,与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%,进入第四季度 以后,以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力,在物业品质及投资市场的双重推动作用下,市场成交价格进一步大幅度 提升,时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了18000元/平方米。
商业市场调研报告提纲
商业市场调研报告提纲
南昌市商业市场调研报告提纲一、南昌市商业概况 ?商业宏观环境 ?城市商业基础 ?商业分布 二、南昌市商圈分析 三、南昌市各商业业态分析几发展方向 第一节餐饮娱乐 第二节酒店 第三节大型商超 四、南昌市专业市场分析及发展方向 第一节 五、南昌市社区商业调研及发展方向 六、南昌市在售商业项目分析 第一节南昌市在售商业项目特征分析 第二节南昌市在售商业项目供需分析 七、综合论述………………………………….
一、南昌商业概况 南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如IT、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。 一、南昌商业宏观环境 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ： 46.3。 A、近年南昌GDP
2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。 南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，GDP逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。 B、南昌人口
昆明写字楼市场调查报告
昆明写字楼市场调查报告
目录壹、序言 贰、昆明写字楼的发展过程 叁、昆明写字楼的分布情况 肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征 伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析 陆、昆明甲级写字楼需求预测 柒、总结
一、序言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。 昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。 二、昆明写字楼的发展过程 根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。
某商业市场调研报告
重庆市XX市场调研报告 一、区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 ?2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形
?2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂” 四个方面的文化消费内涵 ?2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 ◆商业环境 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾
广场（黄金海岸）、金源地下城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大 酒店超五星级的配套，在高端群体中有一定的认知度，金源·时 代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可，其他的餐 饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成商圈的核心消费 点，且在消费者心中认知度也都不高。 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，到沙坪坝约30分钟，到南平约30分钟，从观音桥商圈的辐射区域来看，区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具，在20分钟以内均可到达。
写字楼市场调研报告
写字楼市场调研报 告
写字楼市场调研报告 上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，
使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。另外，一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场
深圳写字楼市场分析状况
目录 第一篇市场篇 第一章市场分析 第二章消费者分析 第二篇项目篇 第一章项目分析第二章项目定位 第三篇营销篇 第一章营销策略 第二章营销预备第三章推广打算
第一篇 市场篇 第一章市场分析 一、写字楼市场分析 二、公寓市场分析 三、商服用房市场分析 四、车公庙片区市场分析 一、写字楼市场分析（一）写字楼市场供需现状
1、市场供需（截至2001年5月） 供 深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米 罗湖区1,024,516平方米 福田区1,636,999平方米 南山区240,830平方米 需 市场占有量为2,212,732.5平方米（占用率75%） 罗湖（75%）： 福田（80%）： 南山（70%）： 中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。 （二）写字楼市场特征及趋势预测 1、写字楼市场租售略显平淡 进入2001年第一季度，写字楼市场与上一季度相比略显平淡，呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入，临时可不能再考虑新的物业。即使有客户垂询，多是为年底的搬迁做预备。另一方面，美国经济滑坡，一些跨国公司原定的扩张打算搁浅；同时由于香港的经济跟随美国
大市，香港公司在深圳的投资脚步也放慢，因此总体的物业需求有较明显的减少。 2、两大利好促进经济良性进展 a) 随着申奥成功及明年初入WTO利好消息传来，对深圳的经济进展产生了良好的阻碍，深圳的写字楼市场有明显的回暖现象。展望2001年下半年，可能深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外，随着高新技术产业对物业需求的增加，科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。b) 加入WTO后，由于经济活动总量的增加，将从总体上扩大国内房地产的需求量，而需求的增加又将导致供给在下一期增加，形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳等大中都市，其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。 3、写字楼市场整体趋向好 深圳写字楼市场整体趋势向好，吸引了许多投资者的目光，买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投资热点，如位于中心区的江苏大厦，已达到96%的入住率。 4、高交会促进写字楼市场 深圳举办的高交会，促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃进展，对写字楼市场需求有所上升。 5、租赁写字楼的大多为新成立的公司 前期（2001年上半年）租赁成交多是原租户的续租或扩租，其
商业项目市场调研报告
商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会 消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水 平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化
◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 六、意向项目SWOT分析 （包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等） 七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议
昆明商业市场调研报告
昆明商业市场调研报告谨呈金马源集团房地产子公司 昆明恒巢房地产经纪有限公司 2008年6月18日
目录 二、六大商圈介绍 (4) （一）三市街商圈 (4) 1.区位描述 (4) 2.商业特征描述 (4) 3.商业板块 (4) 4.商圈综述 (9) （二）青年路商圈 (9) 1.区位描述 (9) 2.商业特征描述 (9) 3.商业业态 (9) 4.商铺形态 (11) 5.租金情况 (11) 6.商圈综述 (11) （三）白塔路商圈 (11) 1.区位描述 (11) 2.商业特征描述 (12) 3 (14) （四）小西门商圈 (15) 1.区位描述 (15) 2.商业特征描述 (15) 3.商业业态 (16) 4.商铺形态 (18) 5.租金情况 (19) 6.商圈综述 (19) （五）昆都商圈 (20) 1.区位描述 (20) 2.商业特征描述 (20) 3.24 （六）螺蛳湾商圈 (24) （七）六大商圈整体分析： (28) 三、竞争商业项目 (29) （一）主要竞争商业项目列表 (29) （二）主要竞争项目案例 (29) 上东大街 (29) 东华丽都广场 (33) 昆明老街 (35) （三）竞争项目交叉分析： (39) 四、地块商业属性分析 (40) （一）地块自身商业属性 (40) （二）分析及建议 (40)
一、昆明商业圈综述 有着悠久发展历史的昆明由于历史、地理，以及城市发展变化等原因，形成了众所周知的三大核心商圈，即以零售百货业为主的三市街商圈、青年路商圈及 白塔路商圈，三大次级商圈以超市为主的小西门商圈，餐饮娱乐为主的昆都商圈 及批发为主的螺蛳湾商圈，以及六大商圈周边零散、不规范存在的商铺和商场共 同形成的城市商业格局。 商圈名称主力店和主营业态定位和特点变化和发展 三市街商圈 以柏联百盛、昆百大、家乐福等 为代表，有着悠久的商业历史商业定位为中档和中高档层面， 业态丰富完整、经营种类齐全， 商业氛围浓厚 随着步行街的开通、百盛的做强、百 大新天地的开业以及周围辅助商业 的丰富，该商圈的地位日益巩固，目 前和将来一定时间内仍将保持其第 一商圈的位置 青年路商圈 以新西南广场、新世界百货（原 仟村百货）、鸿城广场为代表商业定位为中档和中高档层面， 以购物中心、百货和专卖店为主， 昆明走廊的开业，一定上弥补了 该商圈餐饮、娱乐不足的弱点 由于新西南广场还处于调整时期、仟 村走弱以及鸿城的反复经营不善，该 商圈的地位持续降低，但街铺依然较 为发达，同时随着金鹰百货、护国商 城的建设经营，在一定上提升了该商 圈的地位 白塔路商圈金龙百货、金格中心白塔路商圈是一个典型的高档百 货商圈，完全依靠金龙百货的支 撑而兴起，以定向消费为主，商 业氛围较淡 汇都国际的建设和开业，极大地提升 了商圈的商业氛围和辐射能力，但总 体商业氛围仍然较淡 小西门商圈沃尔玛、美辰百货、街铺等中到中低定位，小西门商圈以大 型超市及电讯业为主，其他主要 是一些经营日用品和小百货的小 商铺 处于西市区和主城区的咽喉位置，商 业氛围浓厚，客流巨大，有向中档时 尚方向发展的趋势 昆都商圈 昆都商圈是以娱乐、餐饮为主的 商圈，配以大量的精品专卖店年轻、时尚定位，是昆明夜生活 的主要场所之一 昆明主要的娱乐区域，零售业较弱， 短期内无大的发展空间
商业市场调研报告
北京商业市场研究报告 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局 第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析 第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念 3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展 第四部分商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析 第五部分商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求 第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望 6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入 进行相关研究。 1.1.1按照开发形式进行分类： （1）商业街商铺 商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的 铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、 酒吧街、美容美发用品街等。 （2）市场类商铺 在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层
福田商业市场调研报告
福田cocopark商业市场调研报告 一、基础资料 福田COCO Park是由星河集团投资7亿，联袂世界顶尖团队香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所URBAN、贝尔高林BELT COLLINS、伍兹贝格WOODS BAGOT、GRAPHIA，以及著名华人设计大师陈幼坚先生精心打造。 位于深圳CBD中心区经济动脉上，毗邻会展中心，无缝衔接地铁购物公园站。总占地3.1万平方米，建筑 面积达8.5万平方米，建筑主体共五层，其中地下二层，地上三层。 位置：位于福田中心区，毗邻深圳会展中心。 购物中心总建筑面积：85000 楼层：购物中心B1—L3F 楼层高度：楼层净高3.6-4.5m 场内通道宽度：4.2-6m 车位数：B2、B3层共计600个车位。 经营管理：香港启胜管理公司 开业时间：2006年9月30日，其中吉之岛主力店开业在06年12月初 商业定位：购物休闲，时尚潮流，打造深圳深圳的时尚动力中心。 COCOPARK 区域优势明显，紧邻会展中心和中心区高档写字楼、酒店和高档豪宅居住区， 高端消费人群集聚。项目地下有地铁站，交通便利度高，更增强了辐射范围。
二、福田cocopark所在区位的优略势 处福田中心区商圈，被华强北、东门、深南中路、人民南四大主商圈围合，近会展中心经济交流中心，吸 客性和展示性都很强。 ◆福田中心区商圈 以大型购物中心、高档次百货为主，代表深 圳国际化的商业定位，片区经济活跃，都市 白领集中区，消费力强。 ◆四大商圈围合优势 东门商圈是集购物、休闲和旅游观光于一体 的步行街；华强北以电子市场为龙头，汇集 了百货、服装、餐饮、仓储、金融等几十个 行业，成为全国业态最齐的商业街；人民南 商圈是时尚高档精品型购物，娱乐业最为发 达；深南中路是时尚潮流商圈；项目处于四 大商圈交接地带，具有承接四大商圈人流的 优势。 处福田区CBD位置，周边高档写字楼面积约140万平方米，三十几栋高档住宅区，常住人口越95万，潜 在目标需求客群较大。 ◆CBD优势 福田CBD位置，经济、政治、文化、公共设 施配套都发展癿比较完善，现在正在兴建 深圳第一平安国际金融中心 ◆写字楼 周边有投资大厦、中心商务大厦、时代广场 甲级写字楼，面积约140 万平方米 ◆中高档住宅区 中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋 高档居住区，常住人口约 95万 ◆人流量 会展中心人流量大，人流量最高高达15万 周边分布竞争顷目繁多，怡景中心城、连城新天地、卓越.INTOWN、天虹君尚是最为接近的项目 怡景中心城：距COCOPARK约800米，集 购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、文化 等于一体，大型生态购物中心；定位人 群：中产阶层。 连城新天地：主要连接会展中心及购物 公园地铁站厅之间的主题购物休闲商业 街。定位：中档消费人群。 卓越.intown:大型综合体的裙楼底商， 以LOVE为主题的全新概念时尚购物中 心，定位人群：写字楼白领与商务人士 为主。 天虹君尚百货：天虹商场投资打造的高 端百货品牌，也是片区高人气百货商场； 定位人群：城市精英
深圳市写字楼市场调研报告
深圳市写字楼市场调研报告 一、深圳市写字楼市场概况； 深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下： 从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况；
深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。 后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。 虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。 盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析； 中心区二手写字楼售价成交价分析 中心区二手写字楼租金成交价分析
商业市场调查报告
商业市场调查报告 篇一：商业项目市场调研报告(模板) 商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、 PEST分析 ? 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。
? 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况 ? 道路状况、通行量 ? 区域性质与功能特点 ? 各项城区的机能 ? 城市规划 三、区域商业现状调研 ? 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）? 商业发展规划（政策规划、趋势研判） ? 租金水平、售价水平研究等； ? 发展商开发情况研究； ? 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）
? 新店开设趋势研究 ? 典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ? 区域供应 ? 区域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走势 ? 售价走势 ? 租售交叉分析 ? 典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究? 地理细分调查分析 ? 购买人群细分调查 ? 年龄细分调查分析 ? 经济状况细分调查分析 ? 消费者交通和出行方式 ? 购买者购买心理及行为分析
北京中关村写字楼市场调研报告
中关村写字楼市场调研报告 项目主持：祁珂微 项目分析：董叙 项目执行：金玉顺丰叶王瑞鸿 第一章市场综述 一、市场回顾 二、市场供给 目前中关村地区写字楼面积在600万平方米以上（含已租、已售、在租、在售物业），其中有一半是近三年新建的。其中三月份乙级写字楼供给量下降幅度较大。 同CBD、金融街相比，中关村乙级写字楼比例明显较高，占区域供给总量的45%，这主要是迎合该区域部分IT企业的需求。中关村中小型IT企业相对较多，对于成本的控制比较严格，而对于写字楼档次、环境等要求较低，租金是影响其办公区选择的主要因素之一。 三、市场需求 从区域客群消费面积来看，区域内80%左右的企业租用办公面积在500平方米以下，其中租用办公面积在300平方米以下的小型公司占54%，租用办公面积在300-500平方米之间的中型公司占30%，另外有16%左右的大中型企业租用办公面积在500平方米以上。 客群消费面积图 区域内80%左右的企业人均办公面积在15平方米以下，其中人均办公面积在5平方米以下、5-10平方米之间、10-15平方米之间的企业在整个样本量中所占比例分别为22%、36%和22%。
人均办公面积 由以上数据可以看出，中小公司仍是市场需求主体，但是随着IT业的转暖和中关村建设水平的提升，区域内IT公司将逐渐成长，“中关村”西区客群等级会继续向上发展，其版图的扩张整合了区域资源，此区域将吸引全国乃至世界知名企业前来投资，对写字楼的需求也会有一定德增长空间，该区域在需求上表现出行业的多元性，因此推测中关村租售指数持续达一年半的下跌行情有望得到缓解。 四.租售价格 中关村西区及其周边在两三年内的发展前景比较乐观。但鉴于2003年-2004年写字楼大放量，在缺乏特殊利好因素刺激的情况下区域内写字楼售价及租金只能在小幅波动中调整，很难出现大幅上扬的情况。 中关村西区及周边顶级写字楼平均租金(含物业费)$20.44/月/平米，甲级/次甲级写字楼平均租金（含物业费）17.2$/月/平米，均低于CBD和金融街同档次写字楼租金水平；低档的乙级和丙级及商住楼租金同CBD和金融街基本持平
通州商业市场调研报告
通州商业市场调研报告 一、分析城市现状 一）地理环境 通州区位于江苏省东南部长江三角洲北翼，南起北纬31°52′的川姜镇竖积洪村，北至北纬32°15′的刘桥镇米三桥村，南北间最大直线距离50公里；西起东经120°41′的五接开沙岛，东至东经121°25′的南通盐场北侧，东西间最大直线距离85公里。东临黄海，海岸长公里；西部平潮地区南濒长江，江岸长15 公里；西南与港闸区相接，东南与海门为邻，北与如东毗连，西北与如皋接壤；总面积1351平方公里。 全境横宽纵窄，土地平坦，耕层深厚，适耕性强。地势西北部较高，东南部和沿江、近海垦区较低。高程一般在～米，近海最低处为米。 境内新长铁路（支线）和宁通、盐通、通启高速公路穿境而过，通扬、通吕、通启运河和九圩港、遥望港、新江海河等大型骨干河道纵横交错，南端连接苏通长江公路大桥，城区西郊设有南通兴东飞机场。地理位置得天独厚，水、陆、空交通十分便捷。 二）行政区划 通州区成立于2009年，全区面积1166平方公里，下辖19个镇，1个省级开发区。（、、、、、十总镇、骑岸镇、五甲镇、、四安镇、、、、五接镇、、兴东镇、镇、、姜镇。）区政府设在金沙镇，城区南侧为江苏省重点开发区——通州经济开发区；南部长江畔建有通州港区。各镇分别建立了工业集中区或农业开发园区，均拥有良好的投资条件和生活服务设施。
三）人口状况 2011年末全区户籍人口万人，其中，城区（金沙镇和开发区）户籍人口万人。图1：通州区乡镇及人口分布图 四）宏观环境 1、国内生产总值 2011年，全区实现地区生产总值亿元，按可比价计算，较上年（下同）增长%。按常住人口、户籍人口计算的人均地区生产总值分别达53074元和48390元，按当年平均汇率折算分别为8217和7493美元。分三次产业看，第一产业实现增加值亿元，增长%；第二产业实现增加值亿元，增长%，其中工业实现增加值亿元，增长%；第三产业实现增加值亿元，增长%。产业结构进一步优化，三次产业结构比例由上年的：：调整为：：，第三产业增加值占GDP比重比上年提高个百分点。2、固定资产投资 投资结构不断趋优。全年累计完成固定资产投资亿元，增长%。 房地产投资增势不减。全年完成房地产开发投资亿元，增长%。其中，住宅投资亿元，增长%。商品房新开工面积万平方米，为上年的倍。商品房销售额亿元，增长%。其中，住宅销售额亿元，增长%；商品房销售面积万平方米，增长%，其中，住宅销售面积万平方米，增长%。 3、人民生活 表2：通州居民收支一览表
写字楼调研报告
写字楼调研报告 写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关注对象。 写字楼管理： 1、企业自行管理--- 下属三产单位全权负责物业及租售 2、企业自行管理--- 下属三产单位行政管理---物业外包 3、企业行政主管--- 外包第三方物业+外包租售公司 大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售工作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理。 企业总部大楼，物业外包或自己三产，这两个部门肯定不会为我们提供所需，一定是要找到主管部门来协调。企业自行管理的官派十足，有别与市场其他的写字楼租售情况，企业本身基本占据了楼宇的大部分或全部，配套设施也基本已上层领导意念为主，观念不强，这样的单位我们找物业沟通效果不大，还是需要与企业的行政部等主管部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就不是问题。 企业委托第三方物业管理同上，基本上找第三方物业是提供不了我们的所需，还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心、行政部、后勤管理部等。如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人（也许是开发商）来进一步了解。
纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政能力，对于配套设施的建设只会略微降低租售费用而绝对不会免租、置换业务也非常难以沟通，协助业务处理应该是可以的。 物业公司种类繁多，除世界知名的几大外，国企的三产单位实力最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。 重点跟踪企业 一、国华投资大厦预计谈判周期3个月，投资20万，先期委派1名操作人员。25%利润率计算，初期月均流水5万。三年收回投资成本。物业为三产单位，可以略低与市场价格签订合同，地理位置优越，周边步行十分钟范围内无同行业店面，另边上中青旅大厦，叶青大厦等内部均无同行业驻场。国华大厦内十三家大型客户，非常稳定，其中诺西，神华我们都与其兄弟单位有过接触或合作。 租金5元/平 二、再保险大厦预计谈判周期3个月投资20万，前期委派1名操作人员。25% 利润率初期月均流水5万，预计三年收回成本。 物业为外包，只提供服务可不做考虑，只需与再保险详细沟通，确定合作地址及价格。大楼内部多为再保险分支机构及下属单位，开发业务能形成良性循环，可相互介绍，先期我们要建立良好口碑为
深圳市写字楼市场调研报告
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 深圳市写字楼市场调研报告 一、深圳市写字楼市场概况； 深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下： 从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况； 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 1. 2. 深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。 后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。 虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。 盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析； 中心区二手写字楼售价成交价分析
商业市场的调研报告
商业市场的调研报告 社区商业发展缺乏科学规划和有效指导。下面是小编为大家整理的关于商业市场的调研报告，欢迎大家的阅读。 商业市场的调研报告一北京街道和社区里的商业服务，从街边夫妻店的版本到大型商业综合体的版本，再到现在深入社区组合形态的版本。未来随着电子商务的深度运用，社区商业的版本已渐现雏形。那么20xx年北京的社区商业是什么样的，存在着哪些问题 品牌化服务稀缺 社区商业，这一原本以自发式生长存在的商业模式，在城镇化的加速推进下，正在成为城市商业发展的最优选项之一。 为探寻社区居民的基本需求、社区商业呈现的热点和尚存空白，日前，北商商业研究院从北京东、西、南、北和中部选取了和平里社区、芍药居社区、望京社区、通州社区、房山长阳社区、大红门社区等12个有代表性的大型社区做调查。这12个样本中，既有老牌社区，又有通州、房山等新城社区。 根据问卷调查，随着购物习惯的改变，92%的受访对象表示，在家门口购物消费的频次增加，同时会定期到繁华商圈购物消费。在电子商务的迅速渗透下，北京的社区商业，已从功能单一的日杂百货为主，逐步发展为传统的餐饮、超
市便利店、生活服务业与新兴的络购物融合的服务体系。一些小区的夫妻店、传达室或者警卫室都主动或被动地兼职帮小区住户代收快件。 北商商业研究院通过对12个社区居民的调查采访发现，9个社区对连锁餐饮的需求最大，7个社区对家政服务的需求较高，其次是菜店这代表了社区商业整体面临的品牌化程度低的现状，美容美发、洗染、家政、便利店等都存在杂牌军的问题。 其实，北京市一直鼓励连锁经营企业加快向社区发展，鼓励品牌连锁经营企业参与社区商业建设，通过采取收购、兼并、直营连锁或特许加盟等方式整合分散的社区商业。早在20**年，物美、京客隆等百余家企业入选市商务委推荐进社区的连锁企业。 调查中发现，在高成本压力和电子商务的冲击下，()传统零售业在拥抱电商和下沉社区中找到了两种发展路径。调查中，一个突出的变化是，711 、吉野家、肯德基等知名传统商业企业的身影开始出现在社区。不过，社区商业的市场培育期会比繁华商圈长，销售规模短期也难与区域中心媲美。但是，社区周边消费频次高，更注重便捷和性价比。 餐饮居社区商业之首 在选取的采访样本中，餐饮在社区商业各业态中占比最高，平均占比达到32%;其次是生活服务类(包含家政、洗染
关于常州市商业项目的市场调研报告
xxxx/ 常州市商业项目市场调研报告 调研时间：2010年10月一五日——2010年11月一五日 调研人员：张军、杜豪 调研内容：了解常州几大商圈内每个独立项目的项目状况和经营情况，对正在建设和处于规划中的商业项目进行项目定位的了解，通过分析每个项目的周边商业、交通、人口、政策等因素对项目进行SWOT分析。 调研目的：通过市场调研增加自己对商业地产开发，运营，调整等方面的认识，并通分析其他项目运营成功和不足之处，学习到对太阳城购物中心今后发展的可借鉴的经验。 项目分析：杜豪 一、延陵西路商圈调研分析 延陵西路商圈在常州老商业街的基础上发展而来，是常州目前独立商业项目最多、人气最旺，也是目前商业竞争最激烈的商圈。延陵路商圈依延陵路呈东西方向分布，主要由文化宫，南大街，江南商场三个地方的商业组成。其中，南大街地区商业发展尤其成功，汇集了众多一流的百货商场和成熟的商业街区，他是目前常州商业的核心，也是能够代表常州的名片之一。 延陵西路商圈在最近几年的发展中，已经将文化宫，南大街以及江南商场三地连接起来，特别在万博北岸城，万博国际广场等项目落成后，延陵西路将是常州商业的轴线，带领呈“一体两翼”分布的常州商业不断繁荣。但是，延陵西路商圈目前的商业竞争已经进入白热化状态，整个商圈内仅百货商场就有5个之多，随着城市版图的扩大，其他地区出现商圈和大型商业项目将是必然，延陵西
路这座庞大的商业航母如果要继续扮演领航者的角色，将面对着很多挑战。1、万博北岸商城 项目简介：万博北岸城总建筑面积约3.6万平方米左右，项目整个分5层，地下有2层，地上有3层，地面一层以国际名品为主，聚集了像丝芙兰、优衣库这样的国际名品；二层主要以国内休闲服饰和运动服饰为主的业态形式；三层以大型中餐、餐饮为主。 到目前为止其他签约万博北岸城的品牌有：LEE、RICH BOSS、季诺餐饮、韩国时尚馆、满记甜品、BONGWOR服饰、面包新语、美津浓、茵宝、真功夫、永和大王、棒球小子、屈臣氏、美购百货、米奇、一茶一坐、佐丹奴、U1龙一、木果果木、避风塘、东方名橱（粤菜馆）、棒球手、迪诺欢乐世界、仙踪林等 项目优势分析:经过调整的万博北岸城开始致力于打造自己的百货品牌——万博百货，而目前又不断传出消息，其已与国际知名的服装品牌优衣库等签订合作协议，这也是优衣库第一次被引进常州市场，相信随着万博北岸城的开业一定能吸引到年轻时尚消费群体的青睐。 受南大街的商圈几年来快速发展的影响，文化宫作为常州的老商业中心，人气渐渐走低，而万博北岸城的出现可以有效改变这一现状，首先它会与购物中心、泰富广场、时尚莱迪、国美金太阳、诸多的银行总部一起构成文化宫商圈。定位于中高端消费人群的购物中心有着数量巨大的品牌商家，将继续扮演这个商圈的“大哥大”角色，而万博北岸城借助吸引进来的服装品牌可以与购物中心形成互补的趋势，进一步为商圈聚集人流。文化宫商圈交通便利，商圈内拥有面积巨大的休闲广场和常州最大的人防地下购物街区——时尚莱迪。 万博北岸城地下部分直接与BRT2号线过街通道相连，可直接通往常州购物中心，和文化宫广场地下商场，此外，通过查阅资料发现，常州未来地铁规划中，地铁一号线和二号线交汇处就在这里，如果资料确实可信，那么可以说这个位置潜力无限。地下室楼层相对较高，层高在4.3米以上，解决了地下室太矮给顾客的压抑感觉的难题。地下层主要以手机数码电玩和品牌个性服饰等为经营业态。这样的设计充分借鉴了日本、香港及上海等城市商业物业成熟的“双首层”设计理念，最大程度的解决了核心商圈人车抢道的弊端，同时最大程度的集聚了人流，