房地产开发企业的业务及流程分析知识讲解

房地产开发企业的业务及流程分析

1、房地产项目的基本建设程序

建设程序是指建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循特定次序的法则。这个法则是人们在认识客观规律的基础上，按照建设项目发展的内在联系和发展过程制定的。在实际的项目开发中，某些环节可以适当交叉，但不能任意颠倒。

房地产项目是最常见的建设项目，其建设应当遵循工程项目基本的建设程序，按照“决策——实施——使用”的基本程序进行，如图3.1所示。

图3.1 工程项目建设的基本程序

2、房地产开发企业的主要业务和流程分析

对企业的业务和流程进行分析，是进行企业组织设计和岗位设计的前提和基础。企业业务流程设计的好坏决定了企业的业务工作能否通畅，决定了业务工作效率的高低。同时，业务流程与部门职能设定，部门地位及部门间协作规则的确定有密切的关系。

（1）房地产开发企业的主要业务

总体而言，房地产开发企业的核心业务是房地产项目开发。一些大型的房地产开发企业还可能涉足房地产开发产业链的上下游产业，如工程施工、物业管理、商业运营、材料生产经营等，甚至涉足与房地产行业无关的加工制造、教育等行业。鉴于本研究项目的目的，本报告仅仅针对房地产开发企业的房地产项目开发

图3.2 房地产开发企业的项目生产业务

这一核心业务。

房地产项目开发是一个周期长、环节多、内容庞杂的系统工程，不同物业类型的项目开发在所涉环节、依据法律、报批项目与流程、所需专业、生产与销售等多方面存在差异。而且即便是同类型的房地产开发项目，由于其复杂化程度不同，导致企业开发中所涉及的合作团队存在不同，进而会对部分业务内容产生影响。然而，无论是何种类型或规模的房地产开发项目，房地产开发业务必然包括项目生产和企业管理两大类型的业务。

项目生产业务是房地产开发企业的主体业务，它是房地产开发企业产品生产的直接关联业务。这些业务涉及从项目投资机会选择直至售后服务的全部建设阶段。参照前述工程项目建设的基本程序，我们可将项目的生产业务分为投资机会选择与决策、项目报批与前期工作、工程建设与管理、市场营销与推广、客户服务与物业管理五大板块业务。这五大生产型的板块业务，又可根据专业特点和生产关键环节划分为系列的细分业务，如图3.2所示。

企业管理业务的范围和内容与企业规模和所处发展阶段有密切的联系。但

是，无论哪一个阶段的企业，行政管理、人力资源管理、财务管理等均是最基本的企业管理业务。在规模较大的企业，企业战略与发展管理、文化与品牌管理、信息化建设与管理、审计监察管理、投资管理、资产管理、公共事务管理、法律事务管理等也可能是必不可少的，如图3.3所示。

图3.3 房地产开发企业的企业管理业务

（2）房地产开发企业主要业务流程分析

流程代表各项工作在逻辑上的相互关系，通过组织各种资源完成既定的任务，从而实现组织目标。

就房地产生产业务而言，房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商合作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。然而，不论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么聪明，都还必须遵循房地产开发的基本

流程。投资机会选择与决策、项目报批与前期工作、工程建设与管理、市场营销与推广、客户服务与物业管理这五大生产型板块业务总体上表现出按顺序开展的既定流程，如图3.4所示。

图3.4 房地产开发企业的总体生产业务流程

在每一个生产型板块业务内，各项工作也是按照一定的程序来运作的，虽然会存在一些交叉，但总体方向和逻辑是特定的。这样，每一个板块业务就可构建出一个或一系列子流程。这些子流程包括一系列的工作，若进一步分解，完成每一项工作又需要经历一定的流程。针对上述五大板块业务构建的业务子流程如图3.5～3.9所示。

图3.5 房地产开发投资机会选择与决策子流程

图3.6 房地产开发项目报批与前期工作子流程

图3.7 房地产开发项目工程建设与管理子流程

图3.8 房地产开发市场营销与推广子流程

图3.9 房地产开发客户服务与物业管理子流程

就房地产企业管理业务而言，自房地产企业成立时起就已经开展。在房地产项目的开发过程中，企业的行政管理、人力资源管理、财务管理、企业战略与发展管理等工作始终存在。因此，从整体上来看，企业管理业务并不是按照项目建设流程进行的，而是伴随着项目的整个生产流程，表现出与生产业务如图3.10

房地产项目开发流程(完整版)

房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

企业业务流程设计

企业业务流程设计是建立在系统思考分析的逻辑上的，采用系统一体化方法。美国学者彼得-圣吉在其名著《第五项修炼》一书中所说的“第五项修炼”就是“系统思考”。企业学会整体运作的思考方式，才能提升组织整体运作的质量。系统分析是为完成组织预定目标对组织所作的总体整合的分析。系统一体化方法以整个流程为对象，强调的是企业为完成预定目标所做的整体的成功，局部的价值完全由它们提高整体成功的程度而定。换句话说，企业运作一体化关注的是整体最优，而不是局部最优。 业务流程设计涉及到信息、需求、预测、计划、采购、生产、仓储、运输和交付等的全过程。业务流程设计的目的是要按尽可能低的成本，最快的速度支持业务活动。以时间为基础的流程优化，以增值和反应速度为基准。 （一）企业基本业务流程设计 企业的目的是实现自己的价值，而价值的实现取决于企业是否满足顾客的需求。企业业务流程设计应从顾客需求出发，以满足顾客满意为目的。顾客的需求决定主要业务流程的内容和基本模式流程设计的起点：明确顾客需求和需求模式，从而确定主要业务流程的内容和基本模式，实现用户利益最优化。顾客的需求内容主要为产品或服务的功能特性、技术特性、服务特性，顾客需求模式包括所提供产品或服务的数量、时间等。 1、企业业务流程取决于产品或服务的功能特性。 服务功能不同，基本业务流程不同。 商业企业为顾客提供及时购买、集中购买、对比购买的服务。 商业企业的基本业务流程： 制造业企业为顾客制造所需要的产品。 制造业企业基本业务流程：

产品功能不同，基本业务流程不同。 电视机和家用计算机同是家电产品，它们的主要流程不尽相同。 电视机产品基本流程 计算机产品基本业务流程 家用计算机企业要为用户提供安装调试服务，电视机则不需要提供安装调试服务，所以家用计算机产品基本业务流程中具有安装调试环节。此外，它们的产品生产流程是不同的。 产品功能不同，基本业务流程相同，某些子流程不同。 案例：织布、染整和成衣业的产品功能不同，生产流程不同，但是它们的基本流程相同。

房地产公司房地产开发工作流程

房地产开发工作流程 A1 项目信息收集及过滤： 1公司根据每年的工作计划时刻关注国土资源局的土地拍卖情况，对每一块意向土地的相关资料做出详实可靠的分析。造价控制中心在获得土地拍卖文件后，按照规划设计指标核算出建安成本。开始市场调查（包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施、风俗习惯等）。根据调查结果，做出评价。认为项目可行，列出可行性提纲。 2财务状况分析 公司财务总监根据公司现有资金及贷款能力给出分析结果 3销售前的预测 销售公司结合土地周围的实际情况做出销售前预测（调查与预测社会对项目产品的需求类型）。 4工程可行性研究 研发中心接到造价控制中心提供的可行性提纲，进行工程可行性研究，看是否可行。 5造价控制中心根据销售公司提供的售前预测及研发做的工程可行性报告，做出项目可行性提议，报公司领导审批。 A2 项目概念策划： 项目可行性提议经公司领导批准后，开始做项目概念性策划。（必要时，可委托设计咨询公司签订可行性研究合同进行策划。）销售公司针对项目产品的需求类型做市场调查、预测； 造价控制中心做资源调查包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施，风俗习惯等；研发中心做各种规划方案、户型方案的对比研究。 集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性提议进行优化选择，优选建设方案、技

术方案、确定建设规模。针对研发中心所提供的多种建设方案，造价控制中心作经济分析进行优化比较。报集团总经理确定建设方案、建设规模。技术总监定案项目实施进度计划。 财务及造价同时给出资金的筹集、周转、投资效果计算与分析数据。根据以上数据由研发中心编写项目可行性研究报告，报公司主席审批。审批同意后办理招、拍、挂手续。 A3 土地的取得：一般通过招、拍、挂的方式 1、取得中标通知书后，现场缴纳一定比例的土地定金 2、签订土地出让合同 3、在土地出让合同规定期限内缴纳土地出让金全款 4、税务局核定土地出让金契税并缴纳 5、勘查测绘院绘制项目现状图和定界图 6、到国土资源局领取市政府土地批复文件，确定土地面积 7、持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办 理土地证申请 8、填写申请，与四周相邻界指界盖章确认 9、到市房产交易中心测绘处重新绘制定界图 10、将上述完成资料报房产交易中心审批 11、到房产交易中心领取土地证 A4 项目策划书： 取得土地后由项目部组织相关人员在前期策划的基础上进行详细的实施策划。 A5 土地预审

房地产项目开发流程全过程83043

房地产项目开发流程全过程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标

第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段

产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;

企业流程重组案例

4.3 企业流程再造（企业流程重组） 进入２１世纪，科学技术和生产力飞速发展，信息技术、网络技术一日千里。同时，随着顾客(Customer)消费水平的不断提高，企业之间竞争（Competition）的日益加剧以及政治、经济、社会环境的巨大变化（Change），即“３C”对企业的运营管理产生了越来越大的影响，特别是在电子商务环境里，企业的运行平台和运作模式都发生了根本性变化的情况下，传统泰勒式的组织结构和工作流程在许多方面已成为企业进一步发展的障碍。企业要想改变这一局面，就必须调整组织结构、改变工作流程，即进行企业流程再造。企业流程再造又称为企业流程重组（Business Process Reengineering，简称BPR），企业过程重组，企业再造等。 4.3.1企业流程再造的内涵 企业流程再造的实践始于20世纪80年代初，但流程再造这一概念的提出则是20世纪年代初的事。1990年，美国哈佛大学的哈默教授发表了一篇题为《再造：不是自动化而是重新开始》的论文。几乎同时，麻省理工学院的达文波特等人发表了一篇题为《新工业工程：信息技术和企业流程再设计》的论文。 哈默认为，流程再造是企业对具体业务流程作根本性思考，彻底翻新，以便在现今衡量表现的关键上，如成本、品质、服务和速度等方面获得戏剧化的改善。在这一定义中包含了四个关键词：根本、彻底、戏剧性和流程。所谓的根本性思考，指的是企业在流程再造过程中，再造领导者必须就企业自身以及企业的运营方式等问题作本质的分析和判断，看看重大的问题是什么，现状如何，该作何改变；所谓彻底翻新，指的是跳出传统的条条框框和思想枷锁，对既定的流程进行重新构造，设计和规划，这种重构不是修补，也不是改良和调整；所谓的戏剧性意味着再造不是要取得小的改善，而是要取得业绩上的突飞猛进；所谓的流程是指我们的讨论和实施对象是流程，一切“再造”工作全部都是围绕着流程展开的。 达文波特认为流程再造是在考虑现有条件、流程的各种机遇和约束条件基础上，设计出在一定条件下能实现的新流程，是一种系流再设计方法。很明显，哈默的流程再造是一种“白板设计法”，即抛弃一切框框，从头再来，其再造思想比较“激进”。而达文波特的再造思想则较温和，主张要更多地考虑现有条件和基础。 我们认为，所谓的流程再造，是指从顾客需求出发，以企业流程为改造对象，通过对企业流程的构成要素进行根本性思考和分析，对企业流程进行彻底的翻新和重新设计，以获得更有竞争性，更能适应新的环境要求的新流程，从而获得企业绩效的巨大改善。 4.3.2企业流程再造的原因 企业流程再造作为一种先进的管理思想和方法，不是某个人臆造出来的，而是历史和时代发展的必然，其形成和发展有其深刻的社会背景。具体讲包含内因和外因两个方向，内因主要表现为企业传统流程的陈旧和过时，是一种推力；外因主要表现为企业所面对的“３Ｃ”经营环境和现代信

案例中小企业业务流程重组

案例中小企业业务流程重 组 Written by Peter at 2021 in January

案例：民营中小企业业务流程重组 ——以A公司为例 一、引言 我国的民营中小型企业，多以家庭作坊为主，大多管理落后，信息技术水平低下，这一系列的问题是制约企业进一步发展的瓶颈。在这类企业中运用先进的管理信息系统，诸如MIS、MRP、ERP等，无疑是彻底改变现有生产管理状况的良策，但是，由于民营中小企业无法承受巨大的资金投入，加之全员（从管理层到普通员工）缺乏这方面的意识，在这类企业中，短期内完全实现信息化管理几乎是不可能的。 针对我国中小企业暂时无力采用ERP等依托信息技术的先进管理手段这一现状，本文引入企业业务流程重组概念。企业业务流程重组（Business Process Reengineering，BPR）理论是麻省理工学院的迈克尔·哈默教授于1990年首次提出的。根据哈默的定义，企业业务流程重组就是对企业业务流程中的核心过程，进行根本性的再思考和彻底性的再设计，从而获得在成本、质量、服务、速度等各方面的显着成就。企业业务流程重组着眼于顾客利益，以重新设计企业业务流程为手段，以提高企业竞争力，最大限度地适应“顾客、竞争、变化”为特征；是在打破原有部门之间的界限、职能分工的基础上，对企业流程进行重新组合。 BPR是一种新的管理思想和科学方法的结合，可以独立于IT技术而存在，它以客户满意、整体最优为目标的重组思想，无疑可以作为帮助我国中小企业度过其发展瓶颈阶段的良方。 二、A公司业务流程重组分析

1．A公司原业务流程简介 A公司是一家民营中小型企业，主要从事电路板焊接、液晶屏制作、手机充电电池板的贴片焊接等来料加工业务，是典型的劳动力密集型企业；规模较小，有普通工人二三十人，加上其他各部门员工，总共五六十人。该企业是面向客户订单进行生产的，公司大致的业务流程是：业务员拉单→订单确认→公司上门接料→清点质检无误→物料入库暂存→发料，上线排拉→成品检验→出库送货，其流程如图1所示。 图1 A公司重组前的业务流程 A公司的生产方式比较简单，即组织工人将客户提供的物料焊接上线路板，加工完立即送货，不需要多种原料的采购，没有太多的库存，赚取的就是微薄的加工费。加工生产的业务就是企业的核心业务，加工质量、准时交货的能力、令客户满意的程度是企业的核心竞争力。 2．A公司原业务流程问题分析 A公司存在的问题主要是在生产业务流程及其相关的管理两方面。在生产方面，由于客户要求的产品加工信息，要由业务员间接传达给生产人员，在传递过程中导致信息失真，不及时；接到订单后，生产计划的制订无据可依，仅由生产人员安排，因为缺乏备料或客户信息等。常有中途改变生产计划，“插单、换单”等现象；在加工过程中业务、生产、质检各部门相互独立，各司其职，没有人负责整个生产过程；由于原有业务流程中信息总是单向流动，缺乏反馈流程，增加了加工成本。产品质量难以保证。 在管理方面，目前A公司是直线型的组织结构，上级通过看各类报表以及定期的会议，对下级进行管理。员工之间处于分立状态，员工只和其直接领导进行

企业流程重组案例

福特汽车的企业流程重组 背景：福特汽车公司是美国三大汽车巨头之一，但是到了上世纪80年代初，福特像许多美国大企业一样面临着日本竞争对手的挑战，想方设法削减管理费和各种行政开支。公司位于北美的应付账款部有500多名员工，负责审核并签发供应商供货账单的应付款项。按照传统的观念，业务量如此庞大的一家汽车公司，有500多个员工处理应付账款是非常合情合理的。当时有人想到，设法利用电脑等设备，使办公能实现一定程度的自动化，但仅能提高20％的效率。 原因：日本马自达汽车公司促使福特公司认真地考虑了“应付账款”工作。马自达公司是福特公司参股的一家公司，尽管规模远小于福特公司，但已初具规模。马自达公司负责应付账款工作的只有5个职员。5：500的比例让福特公司经理无法泰然处之。应付账款部本身只是负责核对“三证”，符则付，不符则查，查清再付。整个工作大体上是围着“三证”转，自动化无法帮太大的忙。应付账款本身不是一个流程，但采购却是一个业务流程。此时必须进行业务流程重组。 做法： 重组前流程： Step1:采购部门向供货商发出订单，并一式三份送往应付会计部门；Step2:供货商发货，福特验收部门检验收货，并送验收报告到应付会计部； Step3:供货商同时将产品发票送往应付会计部门。 定单

重组后流程： Step1:采购部门向供货商发出订单，同时将订单内容输入联机数据库；Step2:供货商发货，福特验收部门检验收货是否与数据库想吻合，是则收货，计算机按照付款条件自动付款； 效果：为福特公司的应付账款部门节俭了75%的人力资源。 分析：重组前福特付款部门员工500余人。当且仅当“订单”，“验收报告”以及“发票”三者一致时，应付款部门才能付款。而往往，该部门的大部分时间都花费在处理这三者的不吻合上，从而造成了人员，资金和时间的浪费。 福特公司的新流程采用的是“无发票”制度，大大地简化了工作

房地产开发企业的业务及流程分析知识讲解

房地产开发企业的业务及流程分析 1、房地产项目的基本建设程序 建设程序是指建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循特定次序的法则。这个法则是人们在认识客观规律的基础上，按照建设项目发展的内在联系和发展过程制定的。在实际的项目开发中，某些环节可以适当交叉，但不能任意颠倒。 房地产项目是最常见的建设项目，其建设应当遵循工程项目基本的建设程序，按照“决策——实施——使用”的基本程序进行，如图3.1所示。 图3.1 工程项目建设的基本程序 2、房地产开发企业的主要业务和流程分析 对企业的业务和流程进行分析，是进行企业组织设计和岗位设计的前提和基础。企业业务流程设计的好坏决定了企业的业务工作能否通畅，决定了业务工作效率的高低。同时，业务流程与部门职能设定，部门地位及部门间协作规则的确定有密切的关系。 （1）房地产开发企业的主要业务 总体而言，房地产开发企业的核心业务是房地产项目开发。一些大型的房地产开发企业还可能涉足房地产开发产业链的上下游产业，如工程施工、物业管理、商业运营、材料生产经营等，甚至涉足与房地产行业无关的加工制造、教育等行业。鉴于本研究项目的目的，本报告仅仅针对房地产开发企业的房地产项目开发

图3.2 房地产开发企业的项目生产业务 这一核心业务。 房地产项目开发是一个周期长、环节多、内容庞杂的系统工程，不同物业类型的项目开发在所涉环节、依据法律、报批项目与流程、所需专业、生产与销售等多方面存在差异。而且即便是同类型的房地产开发项目，由于其复杂化程度不同，导致企业开发中所涉及的合作团队存在不同，进而会对部分业务内容产生影响。然而，无论是何种类型或规模的房地产开发项目，房地产开发业务必然包括项目生产和企业管理两大类型的业务。 项目生产业务是房地产开发企业的主体业务，它是房地产开发企业产品生产的直接关联业务。这些业务涉及从项目投资机会选择直至售后服务的全部建设阶段。参照前述工程项目建设的基本程序，我们可将项目的生产业务分为投资机会选择与决策、项目报批与前期工作、工程建设与管理、市场营销与推广、客户服务与物业管理五大板块业务。这五大生产型的板块业务，又可根据专业特点和生产关键环节划分为系列的细分业务，如图3.2所示。 企业管理业务的范围和内容与企业规模和所处发展阶段有密切的联系。但

房地产开发详细流程

第一节房地产开发阶段划分 一、遵循开发程序的必要性 1、房地产产品的内在形成有规律。 2、周密设计项目，减小投资风险。 3、规范开发管理，使程序科学合理。 4、严格项目报建制度，促进市场健康发展。 二、房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。 第二节立项审批程序及操作流程 《城市规划法》规定：建设项目的审批程序实行“一书两证”制度。 选址意见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设 项目选址、布局的法律凭证。 建设用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。 建设工程规划许可证(building permit) ：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程 的法律凭证。 具体审批程序及操作流程如下： 一、开发项目立项 开发商需提供： 1、可研报告 2、项目建议书（必要性分析、项目规模、地点、方案、投资估算、项目进度、综合效益） 二、申请定点 开发商需提供： 1、立项文件 2、申请用地函件 3、工程情况说明和选址要求 4、拟建方案 5、开发项目意向位置1/2000—1/500地形图 由城市规划管理部门审核并向土管部门发《征询意见表》 三、获《选址规划意见通知书》 开发商需提供： 1、各部门征询意见表 2、征地和安置补偿方案 3、征地协议 4、项目初步设计方案 5、总平面布置图或建设用地图 由城管部门审核，发《选址意见书》 四、获《建设用地规划许可证》 开发商需持有： 1、征地文件（政府批准）

企业业务流程设计

企业业务流程设计是建立在系统思考分析的逻辑上的， 采用系统一体化方法。 美国学者 彼得-圣吉在其名著《第五项修炼》一书中所说的 第五项修炼”就是 系统思考”。企业学会 整体运作的思考方式， 才能提升组织整体运作的质量。 系统分析是为完成组织预定目标对组 织所作的总体整合的分析。系统一体化方法以整个流程为对象， 强调的是企业为完成预定目 标所做的整体的成功， 局部的价值完全由它们提高整体成功的程度而定。 换句话说，企业运 作一体化关注的是整体最优，而不是局部最优。 业务流程设计涉及到信息、需求、预测、计划、采购、生产、仓储、运输和交付等的全 过程。业务流程设计的目的是要按尽可能低的成本，最快的速度支持业务活动。以时间为 基础的流程优化，以增值和反应速度为基准。 （一）企业基本业务流程设计 企业的目的是实现自己的价值， 而价值的实现取决于企业是否满足顾客的需求。 企业业 务流程设计应从顾客需求出发， 以满足顾客满意为目的。 顾客的需求决定主要业务流程的内 容和基本模式流程设计的起点： 明确顾客需求和需求模式，从而确定主要业务流程的内容和 基本模式，实现用户利益最优化。 顾客的需求内容主要为产品或服务的功能特性、 技术特性、 服务特性，顾客需求模式包括所提供产品或服务的数量、时间等。 1、企业业务流程取决于产品或服务的功能特性。 服务功能不同，基本业务流程不同。 商业企业为顾客提供及时购买、集中购买、对比购买的服务。 商业企业的基本业务流程： uor 5 制造业企业为顾客制造所需要的产品。 制造业企业基本业务流程： 产品功能不同，基本业务流程不同。 电视机和家用计算机同是家电产品，它们的主要流程不尽相同。 电视机产品基本流程 计算机产品基本业务流程

德国公司业务流程重组报告分析报告

摘要 企业业务流程重组（BPR）是当前国管理学界和实业界密切关注的热点课题之一、在九十年代达到全盛的一种管理思想。它强调以业务流程为改造对象和中心、以关心客户的需求和满意度为目标、对现有的业务流程进行根本的再思考和彻底的再设计，利用先进的制造技术、信息技术以及现代化的管理手段、最大限度地实现技术上的功能集成和管理上的职能集成，以打破传统的职能型组织结构(Function-Organization)，建立全新的过程型组织结构（Process-Oriented Organization），从而实现企业经营在成本、质量、服务和速度等方面的戏剧性改善。它的重组模式是：以作业流程为中心、打破金字塔状的组织结构、使企业能适应信息社会的高效率和快节奏、适合员工参与企业管理、实现企业部上下左右的有效沟通、使企业具有较强的应变能力和较大的灵活性。 20世纪80年代以后，人们开始将采购和物流管理作为企业取得竞争优势的根本能力之一。说到底，企业的竟争就是企业产品的成本、质量、服务和速度的竟争。而采购和物流管理工作的好坏直接影响到企业产品的成本、质量、服务和速度，采购和物流控制流程又是采购和物流管理工作好坏的重要保证，尤其对一家制造业企业来说更是如此。 采购管理工作的重点是采购物品的质量、价格和交付；物流控制工作的重点是产品的出入库、库存的管理和产品的交付。ZF公司是一家合资公司，绝大部分零件是从国外进口采购而来（CKD件），只三个压铸零件是自行加工（而毛坯依然是进口的），所谓的制造也仅仅是组装而言。因此采购和物流在ZF公司的作用可想而知。 本文通过对ZF公司现有的采购和物流控制流程进行根本的再思考和彻底的再设计，目的是实现企业经营在成本、质量、服务和速度等方面的戏剧性改善；并分析这次的流程重组的好处、可能出现的阻力及对策，以及在流程重组中应注意的几个问题，希望别的企业在进行采购和物流控制流程BPR时能够从中得到一些的启示。 关键词BPR 采购管理物流控制CKD

房地产开发前期工作流程手册

房地产开发前期工作流程手册 房地产开发前期工作流程手册 1.0目的 明确开发项目报建/报批、取证范围、条件、法律、法规依据，以利开发项目的顺利进行 2.0适用范围 适用于开发项目全过程的报建/报批、取证工作的管理。 3.0职责 公司相关部门及各开发公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取 证工作。 3.1管理中心负责： a)公司注册登记、营业执照、法人执照、资质评定申报； b)公司备案申报。 3.2综合部负责： a)《房地产开发项目手册》的办理； b)《土地使用证书》办理； c)《建设用地批准书》申办； d)《建设用地规划许可证》的办理； e)《建设工程规划许可证》的办理； f)《施工许可证》的申办； g)《商品房预售许可证》的申办； h)《房屋所有权证》的办理。 3.3工程部负责办理：开发项目竣工综合验收的申报。 4.0作业内容 4.1公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。 4.2各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、 准确、清晰。 4.3房地产项目公司注册及资质等级的办理 4.3.1本程序所称项目，是指由公司投资或与他方共同投资，从策划、立项、筹资、设计、工程建设、直至经营的全过程。

4.3.2公司或与他方共同投资开发的项目，应按相关法律、法规的规定，办理有关审批手续，领取营业执照/法人执照。 4.3.3注册房地产开发公司应具备下列条件； a)有明确的章程和固定的办公地点； b)有独立健全的组织管理机构，有上级部门或理事会任命的专职总经理/经理，并配备与企业资质等级相适应的专职技术、经济等管理人员； c)有不少于企业等级的自有流动资金； d)有符合国家规定的财务管理制度。 4.3.4国家对房地产开发企业实行资质管理，规定了不同资质等级企业应具备的条件和可 承担的开发业务。房地产项目公司办公室应按规定向项目所在地（省、自治区、直辖市） 建设行政主管部门提报资质认定申请。 4.3.5以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的项目公司，不定资质等级，由项目所 在地建设行政主管部门根据其项目规模审定其资金、人员条件，核发一次性《资质证书》。 4.3.6本程序4.3条的具体办理按《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登 记条例》、《房地产开发企业资质管理规定》及《中华人民共和国外资企业法》相关规定 办理。 4.4房地产项目公司备案 4.4.1房地产开发公司自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发行 政主管部门备案。 4.4.2申请备案时，应提交下列文件： a)营业执照复印件； b)企业章程； c)验资证明； d)企业法定代表人的身份证明； e)专业技术人员的资格证书和聘用合同。 4.5《土地使用权证》的办理 4.5.1开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选 定的位置，应符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或 “文件”的形式予以明确。 4.5.2国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以《房地产开发项目建设条件意见书》的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。 4.5.3《房地产开发项目建设条件意见书》主要包括以下内容： a)项目性质、规模和开发期限； b)规划控制指标及规划设计要求；

业务流程再造案例分析

业务流程再造案例分析————哇哈哈集团 业务流程重组由美国的Michael Hammer 和James Champy提出，在20世纪90年代达到了全盛的一种管理思想。强调以业务流程为改造对象和中心、以关心客户的需求和满意度为目标、对现有的业务流程进行根本的再思考和彻底的再设计，利用先进的制造技术、信息技术以及现代的管理手段、最大限度地实现技术上的功能集成和管理上的职能集成，以打破传统的职能型组织结构，建立全新的过程型组织结构，从而实现企业经营在成本、质量、服务和速度等方面的戏剧性的改善。近些年我国各大知名企业也纷纷开始自己的业务流程再造，我们熟知的哇哈哈，便是如此。 娃哈哈集团在21世纪初的几次的管理信息化建设过程中，陆续上线了财务管理系统、分销管理系统、库存管理系统，实现了局部的信息化管理。市场的竞争环境和股东的回报要求都迫使企业持续推进管理变革，不断降低企业运营成本、提高运营效率。更深入的、整体的业务流程重组已经是企业不得不做的选择。于是在2004年到2005年开始了相关部门的业务流程重组。事实上娃哈哈的业务流程是经过一定程度重组的，信息化程度也很高，得益于此娃哈哈的业务流程的重组变得十分快捷和顺滑，这里以采购方面为例子。 娃哈哈旧的采购业务流程： 1. 采购员向供应商下达订单后，随即传一份定单副本给采购部门； 2. 供应商送来的货物抵达指定的库房时，验货员对货物进行清点，记录，然后将点货清单转给采购部门； 3. 供应商在送进货物的同时将货款发票给采购部门； 4. 对每一批货物的清单和发票核对无误后，采购部门发出货款支票。

旧的业务流程是按专业部门分工设计的，长久以来人们以习惯于按专业职能处理信息，在信息采集、信息共享方面未建立整体的管理规则。企业常常在部门需要某个数据的时候从计算机系统中倒出数据来，重新整理、加工、制表后在进行人工传递，费时费力，效率低下。 娃哈哈新的采购业务流程： 1. 采购员通过共享的计算机系统生成采购订单； 2. 供应商将货物送到库房； 3. 验货员根据共享系统中的订单验收货物； 4. 验货员将处理结果返回共享系统； 5. 系统自动生产凭证，并开具支票给供应商。 业务流程重组后，采购流程精简，简化了相关票据，人员，物料的管理。可一次性同时采集到采购信息，质量信息，财务信息等共事信息。可以保证以最快的速度，最小的投入解决问题。所需的人员工作量减少，降低了管理费用，成本降低，效益提升，更加提高了企业内部整体的信息化水平。 众所周知。自2004年宗庆作了以娃哈哈面对危机的演讲后，娃哈哈就进入“整修年”在这一年，娃哈哈作出了不少大改变，正是这些个改变才让这个企业没有昙花一现，重新焕发了生机。由此可见合适业务流程重组对于企业重大的推进作用。

业务流程分析

业务流程分析 业务流程分析(Business Process Analysis, BPA) 目录 [隐藏] ? 1 业务流程分析概 述 ? 2 业务流程分析的 内容 ? 3 业务流程分析的 步骤 ? 4 业务流程的调查 ? 5 业务流程分析方 法 [编辑] 业务流程分析概述 业务流程分析是对业务功能分析的进一步细化，从而得到业务流程图即TFD （Transaction Flow Diagram ）,是一个反映企业业务处理过程的“流水帐本”。业务流程分析的目的是：形成合理、科学的业务流程。通过分析现有业务流程的基础上进行业务流程重组（BPR），产生新更为合理的业务流程。

[编辑] 业务流程分析的内容 业务流程分析的内容： （1）原有流程的分析。 （2）业务流程的优化。 （3）确定新的业务流程 （4）新系统的人机界面。 [编辑] 业务流程分析的步骤 根据对组织结构图和业务功能体系图的分析，可决定下一步重点调查的部门，然后对该部门的业务信息、业务流程等进行详细调查。流程分析的目的是了解各个业务流程的过程，明确各个部门之间的业务关系，明确每个业务处理的意义，为业务流程的合理化改造提供建议，为系统的数据流成变化提供依据。 业务流程分析是要将企业具体的业务活动过程（内容、步骤等）描述出来，并对此优化 1.绘制各部门的业务流程图； 2.与各部门业务人员讨论业务流程图是否符合实际情况； 3.分析业务流程中存在的问题（有无不合理流程/环节）； 4.与各部门业务人员讨论，提出改进方案； 5.将新业务流程图提交决策者，以便确定合理的、切合实际的业

务流程。 [编辑] 业务流程的调查 1. 系统环境调查 包括现行系统的管理水平，原始数据的精确程度，规章制度是否齐全和切实可行，各级领导对开发新的MIS是否有比较清楚的认识，用户单位能否抽调出比较精通本行业管理业务、对本单位存在的问题有深刻了解而又热心于改革的工作人员。此外，还要调查原系统的设备情况。 2. 组织机构和职责的调查 调查中应详细了解各部门人员的业务分工情况和有关人员的姓名、工作职责、决策内容、存在问题和对新系统的要求等。 3. 功能体系的调查与分析 系统有一个总的目标，为了达到这个目标，必须完成各子系统的功能，而各子系统功能的完成，又依赖于下面各项更具体的功能来执行。功能结构调查的任务，就是要了解或确定系统的这种功能构造。 4. 管理业务流程的调查与分析 管理业务流程的调查与分析就是要弄清管理职能是如何在有关部门具体完成的，以及在完成这些职能时信息处理工作的一些细节情况。 [编辑]

业务流程重组的一个经典案例

第四节业务流程重组的一个经典案例(FORT汽车) Hammer 1990年在“Reengineering Work：Don’t Automate，But Obliterate”一文中列举了位于北美的福特汽车公司应付账款部门是如何重组其应付帐款业务流程以减少其管理费用，可以说这是BPR最经典的一个案例。 福特汽车公司是美国三大汽车巨头之一，但是到了本世纪80年代初，福特像许多美国大企业一样面临着日本竞争对手的挑战，正在想方设法削减管理费和各种行政开支。公司位于北美的应付账款部有500多名员工，负责审核并签发供应商供货账单的应付款项。按照传统的观念，这么大一家汽车公司，业务量如此庞大，有500多个员工处理应付账款是非常合情合理的。当时曾有人想到，要设法利用电脑等设备，使办公能实现一定程度的自动化，提高20％的效率就很不错了。 促使福特公司认真考虑“应付账款”工作的是日本马自达汽车公司。马自达公司是福特公司参股的一家公司，尽管规模远小于福特公司，但毕竟有一定的规模了。马自达公司负责应付账款工作的只有5个职员。5：500，这个比例让福特公司经理再也无法泰然处之了，应付账款部本身只是负责核对“三证”，符则付，不符则查，查清再付。整个工作大体上是围着“三证”转，自动化也帮不了太大的忙。应付账款本身不是一个流程，但采购却是一个业务流程。思绪集中到流程上，重组的火花就渐渐产生了。重组后的业务流程完全改变了应付账款部的工作和应付账款部本身。现在应付账款部只有125人（仅为原来的25%），而且不再负责应付账款的付款授权，这意味着业务流程重组工程为福特公司的应付账款部门节俭了75%的人力资源。 福特汽车公司应付账款部门的工作就是接收采购部门送来的采购订单副本、仓库的收货单和供应商的发票，然后将三类票据在一起进行核对，查看其中的14项数据是否相符，绝大部分时间被耗费在这14项数据由于种种原因造成的不相符上。业务处理流程如下图所示：

企业业务流程重组的研究报告

企业业务流程重组的研究报告 1

关于业务流程重组的报告——问题、对策与建议 业务流程重组对提高工作效率、明确岗位职责、控制经营风险、实现资源共享具有极为重要的意义。财务总部自去年10月份成立以来一直在有意无意中重组部门内部的业务流程,如明确了从总部到分公司和营业部的两级财务管理体制;提出并逐步建立了”集中管理、独立核算、三地办公”的总部部门会计核算组织模式,相继成立了财务总部深圳和北京分部等。这些措施在节约公司税收成本、提高总部业务部门的会计信息质量等方面都收到了极为明显的效果。 可是,应当看到我们当前的工作流程与一个科学、高效的业务流程还有相当差距,这一方面是由于部门内部的业务流程尚未完全调整到位,一方面是由于公司内部各相关部门之间协调沟通不够、部门之间存在一定的利益冲突等。我们将借助于公司此次业务流程重组的契机对部门内部的业务流程进行再重组,并希望公司的这一工作能深入细致地开展下去,建立公司各部门之间良好的协调和沟通机制以达到业务流程重组的目标。 公司业务流程重组工作启动以后,财务总部在近期接待检查不断、工作极为繁忙的情况下抽出人员进行了学习和讨论,按照BPR 小组的要求对财务总部当前存在的问题进行了认真、透彻的分析,并提出了解决问题的思路,同时分析了与其它部门在协调配合中存

在的问题。现汇报如下: 一、财务总部当前存在的问题或从财务总部角度发现的问题及解决思路 1、内部资金调拨效率较低,特别是清算资金从总部划回营业部时。营业部每调回一笔清算资金在总部至少要经过5道审批环节,如果将确认传真和公司领导审批包括在内则需7道审批环节,已超过了最低风险控制的需要。这些环节可划分三大类即财务总部审批、公司领导审批、清算总部审批,因此这一问题不但仅涉及到财务总部。为提高清算资金调拨的效率我们将与清算总部进行协商,在控制风险的前提下尽可能地简化审批环节。 2、费用审批不严,存在一定的漏洞。公司去年机构整合后,费用报销及总部本级核算工作由原会计部划归到了财务总部,由于一段时期以来忙于核算组织的调整和业务部门核算的规范,我们对费用报销的程序基本上没有进行调整。沿用的费用报销基本程序是:各部门总经理或被授权人审批后直接由费用会计审核做帐、出纳付款。这一程序少了通行的报销前财务总部的审核环节,使一些问题未能在报销前解决,致使报销过程中存在诸多漏洞。从今年7月10起我们已经完善了报销程序,即在报销单据提交费用会计前先由指定人员审核。由于这一程序刚刚实施,个别员工觉得不便,有一些怨言,但我们认为这一环节是完全必要的,有利于我们及时发现费用报销中存在的问题。 2

某公司业务流程调查与分析

AB公司主要业务流程调查与分析 随着【2004】160号《集团推进流程再造和管理信息化工作的意见》的下发，标志着流程再造被确立为中国YH管理创新的纲领。根据这个纲领和公司领导的决定，YHAB于2004年底也正式开始启动了公司的流程再造工作，根据哈默的定义：“业务流程再造就是对企业的业务流程进行根本性再思考和彻底性再设计，从而获得在成本、质量、服务和速度等方面业绩的戏剧性的改善。”流程再造工作对公司来说变化是根本性和彻底性的，是一次非常重大的组织变革，而YHAB刚由原两厂一所重新组合而成，才走过两年的时光，人心初定，从这个意义上来说YHAB在近期不宜再经历重大变革。因此公司领导经研究决定YHAB的流程再造工作应该在现有流程的基础进行改进，可以说是一次现有业务流程的改良。根据公司领导的这个决定，综合管理办公室对公司的现有业务流程进行了广泛而深入的调查，在调查过程中发现公司在组织结构、部门职责设置和生产流程、采购流程、新产品开发的试制过程和人力资源管理等方面都存在一定的问题，以下是我们认为比较明显和突出的一些问题，针对这些问题，我们同时提出自己的改进建议供领导参考。 一、组织结构和职责的问题和改进建议 1、问题描述 （1）管理幅度不均衡 从现有的组织结构来看，从公司主管领导到部门领导均存在管理幅度不均衡的现象，有的领导管理幅度过宽，而有的领导管理幅度过窄。 另外从部门上来看，一些很小的单位也没有单独成立的必要，完全可以把一些业务相关的单位进行合并，对员工来说，部门合并后工作内容也可能会更加丰富化。 （2）各部门与区域分支机构之间的职责不清 YHAB现有职工4700余人（不包括320厂），公司呈现规模大、产品多样化、生产跨越两岸三地的特点，目前的直线职能制的组织结构模式很难保证AB的高效运作，公司除几个少数的部门和办公室在各区没有下设机构外，其它部门或办公室在各区的机构一应俱全，但是各部门与各区的下设机构在职责

房地产开发全套流程图

房地产开发全套流程 第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都

是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1 预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证；

房地产开发全流程及详细报建流程

一项目开发流程及内容 （一）项目开发流程 （二）项目开发流程内容 1、土地获取 深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式，此阶段主要是地块信息的收集、分析，对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备（项目方案设计阶段） （1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 （2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司，以市场需求出发，完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。 3、报批报建 （1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项； （2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可

证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。） （3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。 （4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 （5)在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下： ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工 程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图， 送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工 程的立项申请报当地人防办部门审批通过。