20160122上海金地天境提报 终版193P

金地产品线总结

金地产品线总结 一金地产品线分类 1格林系： 金地格林系列产品主要分两种类型：以格林世界、格林小城、格林小镇为代表的这一类产品位于城郊，周边配套设施差，要求在开发过程中在区内大面积建设配套设施，同时又主义园林景观色设计，强调社区舒适度，偏向于在城郊发起造成运动，属于城郊栖居型；以格林春晓、格林春岸、格林郡、格林上苑为代表的这一类产品区位上接近老城市区，有一定的市政基础设施，属于旧城改造项目，偏向于城市改善型以及城郊改善型。整个产品线以新都市主义、理性的现代主义为主线，力求建成“世界风情小镇”，强调社区文化，在建筑类型上，偏向于多层花园洋房为主，辅之以联排、双拼别墅等类型Townhouse以及高层，外观强调温暖、现代、绿色、精致、理性。整个项目体量较大，低容积率高绿化率，而在户型设计上偏向于中等户型，但强调生活气息，形成低密度综合社区。简约明快的北欧风格、恬静的纯德国古典风情，强调生活的多样性的法国卢瓦尔河谷精神，典雅温暖的设计，使得格林系颇受首次置业的青年白领，城市中低档收入人群的青睐。 2城市花园系——城市改善型 以北京、宁波、沈阳、武汉为代表的城市花园系，以城市核心地带、紧邻商业圈为主要区位选择，周围配套设施较好，交通便利。北京和宁波项目建筑商以高层为主，户型较大，；沈阳和武汉项目则加入花园洋房以及联排、双拼别墅，降低了建筑密度。整个产品线服务于城市高端客户、忙碌的城市精英，外观稳重、气质、高贵，内部精细化设计，力求创造自然健康的都市化生活。 3名系——城市改善型 以名京（南京、北京、沈阳）名津（深圳）名座（深圳）为代表的名系产品可以说是对国际花园系产品的重要补充，其区位选择类似，同样服务于城市中高端客户，但物业类型上，

浅论高端住宅热销背后秘密

浅论高端住宅热销背后秘密 浅论高端住宅热销背后的秘密 豪宅是什么呢？它看似离我们普通人的生活很远，但其实并没有想象中的那么神秘。 在笔者看来，豪宅首先是一种权贵财富的阶层标识，其次是一种与众不同生活方式的体验，最后是富人资产配置中的重要一环。当我们明白了以上三点，就不难理解为何在2012年的夏天、秋天，“高端住宅热销”成为众多房地产媒体竞相关注的话题。笔者想说，2012年豪宅市场的全面回暖，一方面是限购政策所引起的观望期逐步结束的必然趋势，另一方面也是在通胀预期严重的情况下高端置业者资产保值增值需求的现实体现。 可以说，高收入人群改善居住的需求非常强烈，而这种强烈的需求也从另一个侧面推动了2012年豪宅市场的回暖。今天高端住宅热销的背后，可以说是在富人需求进化背景下，开发商产品打造、开发策略同步进化所导致的供需关系匹配之后的必然结果。 富人消费心态和习惯的进化 由“渴望尊贵→被动尊贵→主动尊贵”的进化 参照易居中国的研究观点，“渴望尊贵”是富人消费心态发展的第一阶段，或者说是初级阶段。在此阶段，开奔驰、喝XO，买最贵的房子是其重要的行为表现。拼命赚钱、享受物质生活，是其重要的生活理念。究其原因，我们不难发现，处于第一阶段的富人往往是从社会底层起步，他们希望通过物质扬名来得到社会认同。 在经历了初级阶段的“渴望尊贵”之后，“被动尊贵”成为富人消费心态第二阶段的主题。在此阶段，重要的行为表现是：占有名牌、满足上流阶层提出的符号要求；在住宅消费上表现为住豪宅，对档次身份感的要求很高。可以说，在被动尊贵阶段的富人，他们追求的是步入社会主流阶层，得到社会认同和尊重，通过用与自身身份相称的品牌来梦想进入更高的生活层次。 经过中国房地产近二十年的发展变迁，很多富人已经走过了渴望尊贵、被动尊贵这两个较为低级的阶段，“主动尊贵”似乎成为当下富人消费心态的主流。在此阶段，“享受”这两个字成为消费的重心。占有资源，既体现身份，又用来享受，生活完全由自己做主；喜欢使用与自己的个性、身份、地位相称的东西。可以说，处于此高级阶段的富人，他们更多的不为名利所累，重视亲情，讲求生活的品质与质量，注重名牌背后的精神。 通过以上分析，我们可以清晰地看到，富人消费心态和消费习惯正在经历着由“不成熟—>成熟”的进化发展，这对专注于豪宅市场的开发商而言提出了更高的挑战。那现实中的豪宅开发商有没有及时转变呢？笔者想说，这种转变和进化其实早已发生，甚至于发生的更快、更彻底。 豪宅产品打造思路的进化 由“炫耀型→尊贵型→享受型→定制型”的进化 “渴望尊贵”是富人消费心态发展的第一阶段，面对处于此阶段的客户，以星河湾为代表的豪宅企业很好的满足了其“显富”的需求。在此笔者想先说明，从消费心态而言，虽然“渴望尊贵”是较为初级的阶段，但这并不意味着星河湾是较为初级的豪宅产品，只不过是不同企业满足了不同的消费需求。“感知为王?极致奢华”是炫耀型产品的特征，它高度关注感知价值体系的营造，将材质和工艺发挥到极致，以关注客户的显富心理。 “被动尊贵”是富人消费心态发展的第二阶段，面对处于此阶段的客户，以绿城为代表的豪宅企业很好的满足了其“显贵”的需求。“尊贵先行?殿堂体验”是尊贵型产品的特征，在绿城的产品营造中，我们常常能看到对称与秩序的布局形态、严谨对称构图的景观体系、十字圆厅的户型格局。可以说，它通过尊贵、典雅和礼仪秩序的营造，迎合了客户彰显贵气的心理。

金地佘山天境项目简介1

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科学筑家
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金地·佘山天境项目简介

Gemdale Corporation
主要内容
区位属性 产品属性

Gemdale Corporation
城市配套 区位属性 区域配套

Gemdale Corporation
项目本体：项目位于上海青浦区赵巷镇，邻近佘山，为新佘山国际住
区核心位置
基本情况介绍 总建面 容积率 地理位置 物业类型 21万方 1.0 金地佘山天境界位于嘉 松中路6888弄 平墅
虹桥交通枢纽
新佘山国际住区：
?拥有600年江南文化底蕴；佘山 ，4A国家级山水资源；大虹桥的 历史性发展契机，是集文脉、自然 、配套、发展，四大资源为一体的 国际居住区
? 项目距离人民广场直线距离 25公里，沿延安西路直下 A9即能达到，车程30分钟 左右 ? 距离虹桥枢纽12公里，延 A9快速通道直下即可到 达，车程10分钟左右
佘山

城市配套：项目距离虹桥商务区12公里，大虹桥发展规划辐射圈的第
一站
?大虹桥地区是上海的交通西大门，也是重要经济带和 产业集聚带。随着集机场、高速（城际）铁路、地铁、 公交等多种交通方式为一体的“虹桥综合交通枢纽” 建成，未来上海将形成东有“大浦东”，西有“大虹 桥”的“双发引擎”式发展格局。
虹桥商务区
G 2 京沪 高 速
Gemdale Corporation
中心城区 大虹桥 大浦东
S 2 0 外环
G5
0沪
渝
高
速
?大虹桥发展核心上海虹桥商务区总占地约86平方公里， 东起S20外环高速，西至G15沈海高速，北起G2京沪高速 、南至G50沪渝高速。 ?上海大虹桥综合开发”是一个国际级别的规划，预示着 虹桥商务区将成为上海下一个国际贸易中心的载体，未来 成为类比陆家嘴的大CBD，吸引高端商务人群汇集。
G1 5沈 海高 速
高速

金地财务情况分析案例

金地财务情况分析 一、企业基本情况 金地集团（600383.SH）初创于1988年，1993年正式开始经营房地产业务。2001年4月在上海证券交易所挂牌上市，成为解禁后首批上市的房地产企业。金地集团坚守“科学筑家”使命，在企业经营中体现"专业之道，惟精惟一"特质，已经发展成为极富特色与竞争力的全国化品牌地产公司。2011年，金地集团确立“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼”的‘一体两翼’发展战略，稳步推进业务模式转型，向着“中国最有价值的国际化企业”宏伟目标持续迈进。 秉承“用心做事，诚信为人；果敢进取，永怀梦想”的企业精神，金地集团经过多年积累，逐步形成了地产开发的核心竞争优势。目前，金地集团已形成华南、华东、华北、华中、西北、东北、东南7大区域的全国化布局，精耕全国25座城市。金地集团坚持以“引领人本生活”为产品核心理念，努力回应人居本源需求，为产品赋予浓厚人文风格，打造功能丰富、设计创新的人性空间，并构建居住圈层沟通平台，营造和谐顺畅的人情社区。近年来，金地不仅取得骄人销售业绩，更因产品创新和产品品质获得各类专业奖项，品牌赢得市场认同。目前，金地已推出“格林”、“褐石”、“名仕”、“天境”、“世家”、“风华”、“未来”、“社区商业”等八大产品系列，在各大城市呈现诸多经典项目，例如上海金地?艺境、北京金地?朗悦、杭州金地?自在城、西安金地?湖城大境、沈阳金地?铂悦、上海金地?天境、深圳金地?天悦湾、天津金地?紫乐府等经典项目都赢得了客户的高度认可。同时，金地集团也是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一。目前，集团旗下拥有专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司—稳盛投资。稳盛投资团队自2006年开始探索房地产金融业务，目前已成长为中国房地产基金的先导企业，在香港、北京、上海、深圳、天津均设有分支机构，旗下管理着一支美元房地产基金和多支人民币房地产基金。2013年稳盛投资累计总资产管理规模达105亿元人民币。

上海佘山

上海佘山度假区 度假物业 1.佘山东紫园 容积率0.18，绿化率66.5%，独栋别墅580-630平米 735-1086平米，小户型总价约3000万元/套左右，大户型总价4000-8000万元/套。 佘山东紫园位于上海市松江区佘山国家旅游度假区林湖路1189号。项目位于佘山国家旅游度假区核心区的南部，依托东佘山、月湖、佘山森林公园等自然景观资源，及利用本身原由的地势地貌来营造高端别墅社区。距离浦东国际机场约1个小时的车程，虹桥机场20分钟的车程；离上海市中心约40分钟的车程。 周边步行5分钟即可享受佘山国家森林公园、五星级酒店世贸艾美酒店、雕塑公园月圆园、高档餐饮设施、18洞高尔夫球场的豪华休闲配套设施。在佘山核心区版块的北面-赵巷板块作为佘山别墅的延伸版块，同时也重要的作为佘山核心区的商业配套重地。 2.华润佘山九里 大平层，均价25000元/平方米 佘山周边自然资源和高端配套十分完备——索菲特酒店、艾美酒店、佘山高尔夫俱乐部、宋庆龄国际学校、欢乐谷、月湖公园等汇聚此处，国际配套与正在引领城市西进的“大虹桥CBD”。 佘山九里是佘山板块乃至全上海唯一的法式宫廷建筑配以法式园林的低密度高档住区，项目整体计灵感源于法国凡尔赛宫，整个社区建筑风格、建筑排布、园林、建筑细节都是依照法式宫廷打造，其中集中中轴景观绿化约7400平方比一个标准足球场还大；在室内空间布局上，借鉴了欧洲文艺复兴时代罗坦德十字圆厅别墅户型排布。 3.中星佘山奚语 联排别墅均价28000元/平方米，类独栋别墅均价34000元/平方米 中星佘山溪语所位于的广富林板块，古称为皇甫林，地处松江新城中心区域，南靠泰晤士小镇，东依松江大学城，北望佘山，西邻天马山公园，核心区位呼之欲出。 中星佘山溪语的产品类型为联排、叠加和类独栋别墅，总套数247套。采用维多利亚时期的建筑风格。维多利亚风格是19世纪英国维多利亚女王在位期间(1837——1901年)形成的艺术复辟风格。中星.佘山溪语的产品线丰富而毫不凌乱，形式多样的坡屋顶、塔楼、山墙、以及类似白金汉宫等中央府邸的表现形式。 4.金地佘山天境 均价50000元/㎡，最高70000元/㎡。 金地佘山天境，作为2010年上海的地王之作，不但是金地集团在中国60多个项目中最顶级的项目，也将是金地里程碑式的作品。项目南揽佘山，视野所到之处，便是佘山九峰十二山，逶迤十余公里。在被中外富贾名流公认为是上海顶级富人区的佘山，金地佘山天境首创创新平墅，开拓豪宅的全新境界，为中国高端阶层打造享受性豪宅的平墅生活。近6米的挑高，超大私家游泳池等创新性产品设计，将为居住者开拓全新的豪宅生活方式。

9月23-25日揭金地战略研讨暨参观活动邀请函-上海

—————————————————————————————————————————————————中国高端战略实战总裁班--地产专场上海中侯—中国房地产行业首选的战略咨询公司！ 9月23—25日，由上海中侯主办的“房地产行业总裁战略实战操作班”长三角班，将在全国房地产企业的共同关注下首先于上海开课。 每一个城市居民的生活空间就是从一个建筑到另一个建筑，建筑、房子构筑着每个人的生活轨迹，每一家地产企业为百姓的安居乐业都做出了重大的贡献。现在，很多房地产企业都进入以客户为中心的“YOU”时代，引领并倡导一种新的居住方式，其中最值得我们学习和研究的就是金地集团，中侯企业管理咨询专家联手金地集团核心高层和关键部门部门长，携手应邀到场优秀地产企业家，围绕地产行业趋势、宏观调控、业务链安排、产品与户型、客户细分、区域扩张、拿地、融资、人才团队打造、企业文化建设、核心竞争力等地产企业最为关注的各个层面，结合多年来服务众多优秀地产企业经验，让地产企业清晰了未来战略方向，明确打造核心竞争力关键，实现不战而屈人之兵。通过本次课程，优秀房地产企业还可以携手上海中侯和金地集团展开深度的课程、咨询及项目合作。 课程期间将组织参观金地集团上海总部，部分上海在建及竣工楼盘项目。 金地简介 金地集团坚守“科学筑家”的使命，在企业经营中体现“专业之道，惟精惟一”的特质，已经成为地产行业内极富特色与竞争力的全国化品牌公司。 23年15座城市，20万家庭的选择。金地集团，作为以房地产为主营业务的规模性上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位，其以不断创新的的精神，筑造了一座又一座惊世精品。“挖掘城市内涵，缔造城市格调”，始终是金地不变的追求。 地产专场总裁班，中侯企业管理咨询专家联手金地集团核心高层和关键部门部门长从金地战略规划布局到管理模式、商业模式、投融资模式创新以及制度、流程体系建立和执行落地，现地现物为您首度揭秘金地从零突破到728亿的战略之道！ 中侯战略实战课程大纲

佘山金地天境楼书文案

佘山金地天境楼书文案 楼书核心理念： 变革，重塑价值，享受性豪宅。 整本楼书主题扉文案： 600年佘山 700套总统套房 以享受重塑豪宅价值观 第一部分：文脉佘山 主题思想：人文佘山、自然佘山，因对生活的享受而重新被发现 第一部分主题扉页文案： 从未被资本统治， 重新被生活发现。 上海仅此一座佘山。 佘山的意义早已超越了一座山峰、一片自然、一区风景的价值。 在历史的长河里，佘山承载着日月的磨砺，在不断蜕变中光华万千。 内文1：文脉佘山。画面：佘山鸟瞰、佘山历史建筑留存，古遗址等 600年佘山，紫气升腾，只有王者真正懂得 600年佘山，龙脉文脉气象万千，自古以来，便是人杰才会之地，更有王者一见倾心。 吴越春秋时期，吴王寿梦就因佘山九峰三泖一带生息大量梅花鹿，在此建立游猎场，因此，鹿茸成为皇家贡品，松江因此得名“茸城”，显赫一时。 公元210年，秦始皇自泰山封禅祭拜天地后，巡游东极，拜日神。东游途经佘山，秦始皇见此处紫气霞光升腾，认定佘山有龙脉之象，而流连忘返。 康熙五十九年春，康熙南巡，品尝到佘山竹笋有兰花的幽香，亲自题写匾额“兰笋山”和“兰花笋”，并命两位钦差大臣送至佘山，因此，佘山也被称为“兰笋山”。 此外，西晋著名文学家陆机、陆云在佘山“二陆草堂”蛰居多年；被誉为“元四家”之首的元代杰出画家黄公望；以八十一高龄登临佘山九峰，创作《九峰雪霁图》，现藏于故宫博物院；元代四大画家之一的倪瓒在佘山九峰之间居20余年之久，饱得佘山山水精华；宋代的王安石、苏东坡；明代的陈继儒、徐霞客；清代的姚鼐、姚椿等无不将佘山作为他们的重要踞地。因此，清末以来的佘山，便有了“日招天下客，夜宿云间栈”的美誉。呈现出一派文人雅士与湖光山色相互交辉的清景。 帝王文豪名流行迹遍布佘山，九峰十二山自古到今依然我行我素，苍翠俊美。 内文2：自然佘山。画面：古木参天、浓荫深处、山、水清景等

房地产经济

房地产经济 一、名词解释（共10题，每题3分，共30分） 1.房地产（第二版教材前言） 答：指土地以及固着于土地的与土地不可分离的部分，包括建筑物、树木、草地等各种具体的表现形式。 2.住房公积金（第二版教材第一章） 答：指GD机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、域镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房资金。 3.招标出让（第二版教材第二章） 答：指ZF将出让地各种条件和要求制成标书，采取公开或不公开、定向或不定向等方式将标书发到（一般是有意投标人购买）拟购买该地块的竞买人手中，有意竞买人在指定时间以前将自己的投标书投入标箱，发标人通过评标委员会对所有投标进行评审，以确定土地使用权的受让人。 4.债券融资（第二版教材第四章） 答：指企业或ZF为筹集房地产开发经营资金，依照法律程序发行，约定在一定期限内还本付息的有价证券。 5.房地产产业投资基金（第二版教材第四章） 答：指通过发行基金收益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。 6.成本加酬金合同（第二版教材第五章） 答：这是开发商向承包商支付工程实际发生的成本（包括材料与设备费用、人工费、施工管理费等）和一定的酬金（承包商的利润及应交税费等）。 7.房地产抵押（第二版教材第六章） 答：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 8.房地产周期（第二版教材第七章） 答：指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。 9.房地产价值评估（第二版教材第九章） 答：是对土地使用权以及土地上的建筑物改良物、固定附着物以货币形式进行价值测算。 10.物业管理合同（第二版教材第十章） 答：是指物业管理企业接受业主或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，由委托发与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议。 二、简答题（共5题，每题8分，共40分） 11.简述房地产的经济性质。（第二版教材前言） 答：1.土地的稀缺性；2.用途的多样性；3.社会经济位置的可变性；4.市场的区域性；5.ZF干预性；6.合并与分割的可能性。 12.简述住房商品化的含义。（第二版教材第一章） 答： 1.行政事业单位、公司企业等各类组织不再负有向其他成员提供住房的义务和责任。这些组织也不再进行住房的生产；

房地产经典话术

处理业主异议100条经典话术 导读：一名优秀的客服人员，只有掌握多种多样的消除异议的方法、话术，才能在处理客户异议中取胜，使服务工作顺利进入下一个阶段。 一、感同身受 1.我能理解; 2.我非常理解您的心情; 3.我理解您怎么会生气，换成是我我也会跟您一样的感受; 4.请您不要着急，我非常理解您的心情，我们一定会竭尽全力为您解决的; 5.如果我碰到您的这么多麻烦，也会是您现在这样的心情; 6.发生这样的事，给您带来不便了，不过我们应该积极面对才是对吗? 7.没错，如果我碰到您这么多的麻烦，我也会感到很委屈的 ; 8.我非常理解您的心情，请放心，我们一定会查证清楚，给您一个满意的答复;

9.我真的很能理解，请放心，我们一定查证清楚，然后给您回复; 10.“听得出来您很着急”“感觉到您有些担心”“我能体会您到很生气，让我来给您提供其它的建议，您看好吗?”“我能感受到您的失望，我可以帮助您的是……”“我能感受得到，××情况、业务给您带来了不必要的麻烦; 11.“如果是我，我也会很着急的……”“我与您有同感……”“是挺让人生气的……”; 12.您好，给您带来这么多的麻烦实在是非常抱歉，如果我是您的话，我也会很生气的，请您先消消气给我几分钟时间给您说一下这个原因可以吗? 13.您说得很对，我也有同感; 14.给您造成的不便非常报歉，我们的心情跟您一样; 15.您的心情我可以理解，我马上为您处理; 16.“小姐，我真的理解您……; 17.没错，如果我碰到您这样的麻烦，相信也会有您现在这样的心情; 二、被重视

18.先生，你都是我们**年业主了; 19.您都是长期支持我们的老业主了; 20.您对我们业务这么熟，肯定是我们的老业主了，不好意思，我们出现这样的失误，太抱歉了; 21.先生/小姐，很抱歉之前的服务让您有不好的感受，我们对于业主的意见是非常重视的，我们会将您说的情况尽快反映给相关部门去做改进; 三、用“我”代替“您” 22.您把我搞糊涂了—(换成)我不太明白，能否再重复下你的问题; 23.您搞错了—(换成)我觉得可能是我们的沟通存在误会; 24.我已经说的很清楚了—(换成)可能是我未解释清楚，令您误解了; 25.您听明白了吗?—(换成)请问我的解释你清楚吗; 26.啊，您说什么?—(换成)对不起，我没有听明白，请您再说一遍好吗; 27.您需要—(换成)我建议…… / 您看是不是可以这样……;

金地

金地集团（600383.SH）初创于1988年，1993年正式开始经营房地产。2001年4月在上海证券交易所挂牌上市，成为解禁后首批上市房地产企业。金地集团坚守"科学筑家"使命，在企业经营中体现"专业之道，惟精惟一"特质，已经发展成为极富特色与竞争力的全国化品牌地产公司。2010年，金地集团确立“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼”的“一体两翼”发展战略，稳步推进业务模式转型，正向着“中国最有价值的国际化企业”宏伟目标持续迈进。 秉承“用心做事，诚信为人”、“果敢进取，永怀梦想”等“金地之道”企业精神，金地集团形成了地产开发业务核心竞争优势，已建立华南、华东、华北、华中、西北、东北、东南7大区域的全国化扩张格局，进入全国23座城市。金地坚持以“引领人本生活”为产品核心理念，努力回应人居本源需求，为产品赋予浓厚人文风格，打造功能丰富、设计创新的人性功能，并构建居住圈层沟通平台，营造和谐顺畅的人情社区。近年来，金地不仅取得骄人销售业绩，更因产品创新和产品品质获得各类专业奖项，品牌赢得市场认同。目前，已推出“格林”、“褐石”、“名仕”、“天境”、“世家”5大产品系列，在各大城市呈现诸多经典项目，包括上海金地?艺境、武汉金地?艺境、深圳金地?名峰、北京金地?朗悦、沈阳金地?铂悦、上海金地?天境、杭州金地?天逸、深圳金地?天悦湾、天津金地?紫乐府等。此外，杭州金地?自在城、南京金地?自在城、西安金地?湖城大境等经典项目亦赢得客户高度认可。 金地集团为国内最早涉足金融业务的房地产企业之一。目前，集团旗下拥有专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司稳盛投资。稳盛投资团队自2006年开始探索房地产金融业务，目前已成长为中国房地产基金的先导企业，在香港、北京、上海、深圳、天津均设有分支机构，旗下管理着一支美元房地产