2017-2018年房地产估价师案例与分析考试真题

2017年房地产估价师案例与分析考试真题

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问：

1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？

2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？

（二）甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：

1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？

2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？

（三）某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问：

1.上述两个案例能否作为可比实例？为什么？

2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理？

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）

甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。

1.针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（）。

A.认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价

B.认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价

C.不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托

D.进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作

2.如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（）。

A.估价委托书载明的房屋坐落地址

B.房屋权属证书记载的坐落地址

C.实地查勘显示的房屋门牌号地址

D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因

3.如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（）。

A.未定事项假设

B.背离事实假设

C.不相一致假设

D.依据不足假设

（二）

甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。

4.该项目房屋征收评估的内容不包括（）。

A.被征收房屋的价值

B.因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用

C.因征收房屋造成的停产停业损失

D.当地政府给予的补助和奖励

5.该项目房屋征收评估的价值时点应为（）。

A.2017年5月28日

B. 2017年6月1日

C.2017年6月12日

D.2017年6月15日

6.甲公司的房屋应当按照（）进行评估。

A.工业用途及原登记建筑面积

B.工业用途及现状建筑面积

C.当地人民政府认定、处理结果

D.商业用途及现状建筑面积

7.采用比较法和收益法进行测算时，若比较价值为收益价值的1.2倍，则被征收房屋的价值一般宜采用（）。

A.比较价值

B.收益价值

C.两者的加权算术平均值

D.两者的简单算术平均值

（三）

某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，甲公司于2016年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2017年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。

8. 该综合楼的抵押建筑面积为（）m2。

A. 1500

B. 2000

C.3500

D.3800

9. 关于该估价项目估价技术思路的说法，正确的是（）。

A应按酒楼用途，评估无租的限制价值

B 应按酒楼用途，评估有租的限制价值

C应按零售商业、办公用途，评估无租约的限制价值

D应按零售商业、办公用途，评估有租约的限制价值

10. 关于估价中对该综合楼装修部分处理的说法，正确的是（）。

A.装修部分不宜列入估价范围

B.装修部分应列入估价范围，采用乙公司实际支出的装修费用进行测算

C.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算

D.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算

三、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

本次估价背景情况如下：

甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐落于××市人民路28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张××带领注册房地产估价师王××和估价助理人员李××进行了实地查勘，了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。王××、李××具体承担了估价报告撰写工作，张××对估价报告进行了终审，2017年7月15日出具了估价报告。以下为该估价报告封面：

房地产抵押估价报告

估价报告编号：××估字[2017]第××号

估价项目名称：××市金达广场1005室房地产市场价值评估

估价委托人：丙银行

房地产估价机构：甲房地产估价机构

注册房地产估价师：王××、李××

估价报告出具日期：2017年7月15日

2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案

问答题

(一)

某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问：

1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?

【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。

2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?

【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：

(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

(2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。

(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。

(二)

甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：

1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。

【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。

2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?

【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：

(1)通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等;收集房地产实物状况和权益状况的资料。

(2)通过实地勘查确定建筑物折旧。

对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：

(1)比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整;对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。

(2)成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料，开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新构建价格。

三、

李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。

问题：

1.【题干】若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。

【答案】报酬资本金化测算过程：(1)测算收益期;(2)确定月租金收益和运营费用，计算月净收益;(3)确定报酬率;(4)计算租金收益损失。

2.【题干】除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容?

【答案】除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括的内容有：(1)房屋使用人周转安置费用;(2)房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失;(3)修复对临近房屋损坏的补偿;(4)施工影响的补偿;(5)修复后对承租人的心理减价;(6)补偿协商长期未能得到解决而消耗的相关费用。

单选题

(一)

1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。

目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。

1.【题干】本次住宅转让估价的估价对象范围应为( )。

【选项】

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权

B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权

C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权

D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权

【答案】B

【解析】业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套，归属于该层住宅的是1/10的广告位的收益权。

2.【题干】该估价项目最适宜采用的估价技术思路为( )。

【选项】

A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值

B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值

C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值

D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响

【答案】C

【解析】该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。

3.【题干】采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为( )。

【选项】

A.按市场租金评估该广告位收益价值

B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值

C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本

D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本

【答案】B

【解析】评估有租约限制的房地产价值，评估出租GGGG益价值，租金期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金;租赁期间届满后应采用市场租金。

4.【题干】对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为( )。

【选项】

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权

B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权

C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权

D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权

【答案】A

【解析】抵押价值评估时，估价对象为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不可以独立变现，不属于抵押估价的范围。

(二)

某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。

5.【题干】本次估价的对象应包括( )。

【选项】

A.土地使用权、平房、简易房、水井

B.土地使用权、平房、水井

C.土地使用权、平房、水井、围墙

D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙

【答案】C

【解析】征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收的房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。

6.【题干】本估价项目最适宜采用的估计技术思路为( )。

【选项】

A.采用批量估价方法进行评估

B.采用标准价调整法进行评估

C.选用适宜估价方法进行个案评估

D.采用假设开发法进行个案评估

【答案】C

【解析】该平房有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。

【考点】

7.【题干】采用比较估价时，适宜选为可比实例的是( )。

【选项】

A.周边带院落的类似平房

B.周边不带院落的类似平房

C.周边新建商品住宅

D.周边成套二手住宅

【答案】A

【解析】选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象用途相同、与估价对象权利性质相同、与估价对象档次相同、与估价对象规模相当。本题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周围带院落的类似平房作为可比实例。

(三)

甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为20XXm2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。20XX年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。

8.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为( )。

【选项】

A.比较法和收益法

B.成本法和假设开发法

C.比较法和成本法

D.收益法和成本法

【答案】D

【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。

9.【题干】若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是( )。

【选项】

A.5栋共计5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用权

C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权

D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权

【答案】D

【解析】以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

10.【题干】甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为( )。

【选项】

A.土地使用权价值及全部建筑价值

B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额

C.合法产权的全部房地产价值-承租人权益损失-货款余额

D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额

【答案】C

【解析】转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额

高级经济师考试案例分析练习题及答案

高级经济师考试案例分析练习题及答案 2016高级经济师考试案例分析练习题及答案 案例分析题一 1998年元月，甲、乙、丙共同设立一合伙企业。合伙协议规定：甲以现金人民币5万元出资，乙以房屋作价人民币8万元出资，丙 以劳务作价4万元出资;各合伙人按相同比例分配盈利、分担亏损。 合伙公司成立后，为扩大经营，于1998年6月向银行贷款人民币5 万元，期限为1年。1998年8月，甲提出退伙，鉴于当时合伙企业 盈利，乙、丙表示同意。同月，甲办理了退伙结算手续。1998年9月，丁入伙。丁入伙后，因经营环境变化，企业严重亏损。1999年 5月，乙、丙、丁决定解散合伙企业，并将合伙企业现有财产价值 人民币3万元予以分配，但对未到期的银行贷款未予清偿。1999年 6月，银行贷款到期后，银行找合作企业清偿债务，发现企业已经 解散，遂向甲要求偿还全部贷款，甲称自己早已退伙，不负责清偿 债务。银行向丁要求偿还全部贷款，丁称该笔贷款是在自己入伙前 发生的，不负责清偿。银行向乙要求偿还全部贷款，乙表示只按照 合伙协议约定的比例清偿响应数额。银行向丙要求偿还全部贷款， 丙则表示自己是以劳务出资的，不承担偿还贷款义务。 【问题】 (1)甲、乙、丙、丁各自的主张能否成立?并说明理由。 (2)合伙企业所欠银行贷款应如何清偿? (3)在银行贷款清偿后，甲、乙、丙、丁内部之间应如何分担清 偿责任? (1)甲的主张不能成立。根据《合伙企业法》的规定，退伙人对 其退伙前已发生的债务与其他合伙人担连带责任，故甲对其退伙前 发生的银行贷款应负连带清偿责任。

乙的主张不能成立。根据《合伙企业法》的规定，合伙人之间对债务承担份额的约定对债权人没有约束力，故乙提出按约定比例清 偿债务的主张不能成立，其应对银行贷款承担连带清偿责任。 丙的主张不能成立。根据《合伙企业法》的规定，以劳务出资成为合伙人，也应承担合伙人的法律责任，故丙也应对银行贷款应承 担连带清偿责任。 丁的主张不能成立。根据《合伙企业法》的规定，入伙的新合伙人对入伙前的债务承担清偿责任，故丁对其入伙前发生的银行贷款 应承担连带清偿责任。 (2)根据《合伙企业法》的规定，合伙企业所欠银行贷款首先应 用合伙企业的财产清偿，合伙企业财产不足清偿时，由各合伙人承 担无限连带责任。乙、丙、丁在合伙企业解散时，未清偿债务便分 配财产，是违法无效的，应全部退还已分得的财产;退还的财产应首 先用于清偿银行贷款，不足清偿的部分，由甲、乙、丙、丁承担无 限连带清偿责任。 (3)根据《合伙企业法》的规定，合伙企业合伙人在其内部是依 合伙协议约定承担按份责任的。据此，甲因已办理退伙结算手续， 结清了对合伙企业的财产债务关系，故不再承担内部清偿份额;如在 银行的要求下承担了对外部债务的连带清偿责任，则可向乙、丙、 丁追偿。乙、丙、丁应按合伙协议的约定分担清偿责任;如乙、丙、 丁任何一人实际支付的清偿数额超过其应承担的份额时，有权就其 超过的部分，向其他未支付或未足额支付应承担份额的合伙人追偿。 案例分析题二 甲公司与乙纺织厂签订一份买卖合同，合同规定由乙纺织厂向甲公司供应普通衬衫1万件，货款10万元，并贴上由甲公司提供的某 名牌衬衫厂的商标。甲公司为此开具一张10万元的汇票给乙纺织厂，乙纺织厂随后将该汇票背书转让给个体户张某用以支付购买粮食等 原料的货款。张某收到汇票后将汇票背书转让给某工程队，以支付 工程队为其建造种养场的工程款。工程队再次背书将汇票转让给建

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2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

高级经济师考试案例分析题附答案

高级经济师考试案例分析题附答案 2016高级经济师考试精选案例分析题（附答案） 案例分析题一 2009年4月，甲公司因欠乙公司货款l00万元不能按时偿还， 向乙公司请求延期至2010年4月1日还款，并愿意以本公司所有的 3台大型设备进行抵押和l辆轿车进行质押，为其履行还款义务提 供担保。乙公司同意了甲公司的请求，并与甲公司订立了书面抵押 和质押合同。甲公司将用于质押的轿车的机动车登记证书交乙公司 保管，但未就抵押和质押办理任何登记手续，也未向乙公司交付用 于抵押的设备和质押的轿车。2009年5月，甲公司将用于抵押的3 台设备出租给丙公司，将用于质押的轿车出租给丁公司，租期均为 1年。2009年8月，甲公司隐瞒有关事实，与戊公司订立合同其用 于抵押的3台设备。随后，甲公司通知丙公司：本公司已将出租的 3台设备卖给戊公司，要求解除租赁合同，丙公司可不再支付剩余9 个月的租金，并请其将这3台设备交付给戊公司。丙公司表示同意，且立即向戊公司交付了这3台设备。2009年9月1日，甲公司再次 隐瞒了有关事实，与己公司订立合同其用于质押的轿车。双方办理 了过户登记手续，并约定9月15日之前交付。甲公司在通知丁公司 向己公司交付出租的轿车时，丁公司拒绝了甲公司的要求，并向甲 公司主张同等条件下的优先购买权。9月30日，丁公司工作人员在 驾驶该轿车外出时，遭遇罕见泥石流，车毁人亡。2010年4月1日，甲公司仍无力向乙公司偿还货款。乙公司在调查了解甲公司资产状 况时得知：甲公司出资200万元设立的全资子公司庚经营状况良好，资金充裕;另外，庚公司欠甲公司到期货款l50万元，尚未偿还。2010年4月15日，乙公司发函给庚公司，要求其偿还甲公司所欠 本公司债务。 根据上述内容，分别回答l、歹U问越：

房地产估价师考试案例分析练习题

2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余

2018年初级经济师考试《工商管理》精选试题及答案三含答案

2018年初级经济师考试《工商管理》精选试题及答案三含答案 一、单项选择题: 1. 不属于工商企业的基本特点是() A.拥有一定的资源 B.是一个经济组织 C.自主经营，自负盈亏 D.经营范围不可变动 [答案]:d [解析]:ABC为企业特点，企业经营范围可以变动，只是需要进行变更登记。 2. 企业之所以能作为替代市场的一种资源配置的方式，是因为它具有()。

A.高质量的产品 B.较低的交易费用 C.灵活的交易方式 D.创造财富的功能 [答案]:b 3. ()在1937年提出的交易费用 A.亚当斯 B.科斯 C.富兰克林 D.休哈特 [答案]:b

4. ()标志着真正的企业出现 A.工场手工业 B.建立工厂制度 C.垄断组织形成 D.产权分离 [答案]:b 5. ()是最具代表性公司制企业 A.合伙企业 B.无限公司 C.有限公司 D.两合公司

[答案]:c 6. 生产组织标准、技术管理标准、经济管理标准属于() A.管理标准 B.方法标准 C.安全与环境标准 D.工作标准 [答案]:a 7. ()是工商企业管理的首要职能 A.计划 B.指挥 C.组织

D.控制 [答案]:a 8. 20世纪80年代以来，世界范围的分工和专业化的发展呈现出新的特点，出现了() A.机械专业化 B.生产服务专业化 C.工艺专业化 D.业务外包 [答案]:d 9. 属于合伙制企业的特点是() A.承担担无限和连带责任

B.企业是法人 C.具有联合性 D.产权分离 [答案]:a 10. 研究消费者对某类产品的认识、偏好等，宜用() A.拦截式访问法 B.入户访问法会 C.焦点小组座谈法 D.深层访问法 [答案]:c 11. 研究消费者对某类产品的认识、偏好等，宜用()

2016年中级经济师考试试题：水路运输案例分析题(1)含答案

2016年中级经济师考试试题：水路运输案例分析题（1）含答案 案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分) 某港一号泊位装卸一艘4个舱口的船，各舱船吊效率为20t/h，同事配一台门机，效率为45t/h，该门机与船吊在同一舱口工作时互不干扰。各舱载货量分别为：一舱1200吨，二舱4000吨，三舱3500吨，四舱1800吨。请回答问题： 81全船最短作业时间是( )小时。 A.88.57 B.74.40 C.84.00 D.100.00 参考答案：A

82 门机在第三舱作业时间为( )小时。 A.88.57 B.49.52 C.38.41 D.74.40 参考答案：C 83 船舶装卸作业的平衡是指各舱口装卸( )时间的平衡。 A.延续 B.平均 C.最长 D.最短

参考答案：A 84 在船舶装卸作业的作业组织时，应力求各舱在( )的时间内完成装卸。 A.大致相同 B.平均 C.延续 D.最短 参考答案：A 85 在船舶装卸作业的作业组织时，应力求使( )的装卸装卸作业时间缩短。 A.最大舱 B.最小舱

C.重点舱 D.最近舱 参考答案：C 根据以下材料，回答题。 有两家航运公司，全年经营状况不佳，其统计资料如下表：全年历期天数为300天。 试分析计算两家船公司吨船产量，找出改变经营落后现状措施及提高船公司盈利水平的途径。 86甲、乙公司的营运率分别为0.5和0.6都偏低，为提高船舶营运率，应采取的措施有()。 A.不停航，不自修，提高营运率 B.延长船舶使用期，不进厂修理，增加营运时间 C.加强安全生产工作，避免事故发生，增加营运时间

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

高级经济师考试模拟试题及解析

2016年高级经济师考试模拟 试题及解析 单项选择题 1.在人类进行物质资料生产所必须具备的劳动资料中，最重要的是【D】 A.生产场所 B.地下矿藏 C.交通道路 D.生产工具 【答案解析】：本题考查物质资料生产三个基本要素之一：劳动资料。人类进行物质资料生产的劳动资料包括生产工具、生产场所、道路、运河等，其中最重要的是生产工具。 2. 构成一定社会形态最基本、最本质的经济基础的是【D】 A.生产方式 B.生产关系 C.经济规律 D.社会经济制度 【答案解析】：本题考查社会经济制度。社会经济制度是一定时期占统治地位的社会生产关系的总和，它构成一定社会形态的最基本、最本质的经济基础。 3.商品的自然属性是【B】 A.价值 B.使用价值 C.交换价值 D.社会价值 【答案解析】：本题考查商品的自然属性。使用价值是商品的自然属性，反映的是人与自然的关系。 4. 货币充当商品交换媒介的职能称为【B】 A.价值尺度 B.流通手段 C.支付手段 D.世界货币 【答案解析】：本题考查货币的职能。货币的流通手段是指货币充当商品交换媒介的职能。 5. 在现实生活中，价值规律对生产和交换活动的支配作用是通过【D】表现出来的 A.商品销售数量 B.产品生产数量 C.货币流通速度 D.商品价格运动 【答案解析】：本题考查价值规律。价值规律对生产和交换活动的支配作用是通过商品价格运动表现出来的。 6. 在现实生活中，价值规律对市场中商品生产和交换活动的支配作用主要是通过【A】表现出来的 A.价格运动 B.交易规模 C.交易范围 D.交易方式 【答案解析】：本题考查价值规律的内容。价值规律对市场中商品生产和交换活动的支配作用主要是通过价格运动表现出来的。 7. 工业垄断资本和银行垄断资本的融合是【A】 A.金融资本 B.工业资本 C.商业资本 D.政治资本 【答案解析】：工业垄断资本与银行垄断资本的融合，即金融资本。 8.【D】是推动经济全球化的生产关系因素 A.跨国公司 B.全球资源配置 C.科学技术的进步 D.市场经济体制的拓展和完善 【答案解析】：市场经济体制的拓展和完善是推动经济全球化的生产关系因素。 9.垄断资本主义的发展分为私人垄断资本主义和国家垄断资本主义，这两个时期的区别在于【C】 A.垄断组织的形式不同 B.垄断资本是否由国家占有 C.国家是否对社会生活进行全面的干预和调节 D.是否出现金融寡头 【答案解析】：本题考查私人垄断资本主义和国家垄断资本主义的区别。 10.我国社会主义初级阶段的基本经济制度是【C】 A.混合所有制经济为主体，多种所有制经济共同发展 B.股份制经济为主体，多种所有制经济共同发展 C.公有制经济为主体，多种所有制经济共同发展 D.民营私有经济为主体，多种所有制经济共同发展 【答案解析】：本题考查我国社会主义初级阶段的基本经济制度。 11.目前我国公有制的主要实现形式是【A】 A.股份制 B.公司制 C.合伙制 D.私营制 【答案解析】：本题考查公有制的实现形式。目前我国公有制的主要实现形式是股份制。 12. 既是我国农村经济制度的基础，也是农村集体经济组织经营方式的基础是【B】 A.农产品价格体制改革 B.家庭承包经营责任制 C.农村税费制度改革 D.农产品流通体制 【答案解析】：本题考查家庭承包经营责任制。家庭承包经营责任制既是我国农村经济制度的基础，也是农村集体经济组织经营方式的基础。 13. 建立现代企业制度的基本前提是【A】 A.国有资产的最终所有权与法人财产权的分离 B.企业法人制度的建立 C.公司法人治理结构 D.法人财产权的形成 【答案解析】：本题考查建立现代企业制度的基本前提。国有资产的最终所有权与法人财产权的分离是建立现代企业制度的基本前提。 14.在下列选项中，属于消费基金的是【C】 A.非生产性基本建设基金 B.扩大生产基金 C.国家管理基金 D.社会后备基金 【答案解析】：本题考查积累基金和消费基金的构成。其他三项属于积累基金。积累基金由扩大生产基金、非生产性基本建设基金和社会后备基金三部分构成;消费基金分为社会消费基金和个人消费基金，社会消费基金包括国家管理基金、文教卫生基金和社会保障基金。 15. 科学发展观的根本方法是【A】 A.统筹兼顾 B.以人为本 C.全面可持续发展 D.发展 【答案解析】：本题考查科学发展观。科学发展观，第一要义是发展，核心是以人为本，基本要求是全面可持续发展，根本方法是统筹兼顾。 16. 当经济发展中出现有效需求不足时，需要【B】，以刺激经济增长，增加就业 A.增加税收 B.降低存款准备金率 C.在公开市场上卖出有价证券 D.提高再贴现率 【答案解析】：本题考查财政政策和货币政策。其他三项都属于抑制总需求的政策。 17.在财政转移支付制度设计上，必须考虑区域间和城乡间的发展差距，这体现了公共财政【B】的特征 A.营利性 B.提供公平服务 C.法治性 D.效益性

房地产评估参考案例全解

房地产评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,0322m 建筑面积：6,7912m 房屋类型：工厂

建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：

经济师考试案例分析资料报告

人力资源案例分析 一、09真题部分 案例分析题（共20题，每题2分，由单选和多选组成。错选，本题不得分，少选项，所选的每个选项得0.5分） （一）某公司是一家由事业单位转而成的股份制企业。在转制之前，员工的薪酬基本上是按照职务、技术职称和工龄等来确定的，员工的工资差别不大，所以干多和干少一个样，尽管单位的效率不高，但大家觉得挺满足。但改制以后，由于企业要直接面对激烈的市场竞争，所以公司的领导层决定打破传统的薪酬体制，实行绩效薪金制，如今两年过去了，该公司的产值翻了两番，员工的收入也大大增加，大家觉得比以前更满足了。 81.绩效薪金制度的主要优点是（）。 A．减少管理人员的工作量 B．为企业节省成本 C．使管理者的监督职能加强 D．使员工的晋升和产品质量挂钩 参考答案：A 答案解析：绩效薪金制度的主要优点在于他可以减少管理者的工作量，因为员工为了获得更高的薪金会自发地努力工作，而不需要管理者的监督。 试题点评：本题考核绩效薪金制度的主要优点。参见教材P19 82.关于绩效薪金制度的说法，正确的是（） A．绩效薪金制中的绩效只能是个人绩效 B．绩效薪金制的基础是公平、量化的绩效评估体系 C．常用的绩效薪金制有计件工资等 D．对管理者实施按利润分红也是绩效薪金制 参考答案：BCD 答案解析：绩效可以是个人绩效、部门绩效和组织绩效。所以选项A不选。参见教材P19 试题点评：本题考核绩效薪金制的相关容。参见教材P19 83.该公司实行绩效薪金制时，可以选择的绩效包括（）。 A．个人绩效 B．部门绩效 C．责任绩效 D．组织绩效 参考答案：ABD 答案解析：绩效可以是个人绩效、部门绩效和组织绩效。 试题点评：本题考核绩效薪金制的相关容。参见教材P19 （二）某公司现有生产及维修工人850人，文职人员56人，中层与基层管理人员38人，销售人员24人，近五年来，生产及维修工人的年均离职率高达8%，销售人员年均离职率为6%，文职人员年均离职率为4%，中层与基层人员年均离职率为3%，预计明年不会有改变，按企业已定的明年生产发展规划，文职人员要增加10%，销售人员要增加15%，而生产及维修工人要增加5%，中层和基层人员可以不增加，人力资源部经理老要求助理小王在两星期提

房地产估价师考试案例分析大总结

案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误

1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可

《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)

2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金

2016初级农业经济师考试案例分析题答案(1)含答案

2016初级农业经济师考试案例分析题答案（1）含答案 案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分) 根据下列材料，请回答题 某地去年小麦的收购价格是1.40元/公斤，玉米收购价格是1.00元/公斤，在集贸市场上的零售价格则分别是玉米1.20元/公斤，小麦1.60元/公斤;同时当地市场上化肥零售价格2.50元/公斤，集贸市场上猪肉零售价格为7.5元/公斤。 81、小麦对猪肉的零售比价_______ 。 A 、1.2:5.6 B 、1.6:7.5 C 、1.2:7.5 D 、1.6:5.6

答案：B 82、小麦的批零差率是_______ 。 A 、11.2% B 、12.3% C 、13.3% D 、14.3% 答案：D 解析： 83、玉米的批零差率是_______ 。 A 、10% B 、15%

C 、20% D 、23% 答案：C 解析： 84、玉米的批零差价是_______ 。 A 、0.1元 B 、0.2元 C 、0.3元 D 、0.4元 答案：B 解析：

85、根据下列材料，请回答题 某地去年小麦的收购价格是1.40元/公斤，玉米收购价格是1.00元/公斤，在集贸市场上的零售价格则分别是玉米1.20元/公斤，小麦1.60元/公斤;同时当地市场上化肥零售价格2.50元/公斤，集贸市场上猪肉零售价格为7.5元/公斤。小麦的批零差价是_______ 。 A 、0.2元 B 、0.25元 C 、0.3元 D 、0.35元 答案：A 解析： 86、现代农业中反映农业保障水平的经济结构指标有农业增加值比重_______及城镇化水平。

06年房地产估价师案例分析真题及答案

06年房地产估价师案例分析真题及答案

2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题（共3题，每题10分） （一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定

以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准； 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估； 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定； 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 （二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的

目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。

房地产估价案例分析报告

房地产估价案例分析 -----------------------作者：

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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)

三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21

中经济师考试真题及答案完整版

1. 已经商品的需求函数Qd与供给函数Qs分别为：Qd=20-4P，Qs=2+6P，该商品的均衡价格是() A.4 B.1.5 C.1.8 D.2 [答案]:c [解析] (1)需求函数：在假定价格之外的其他各种因素不变的情况下，需求函数表明某商品的消费者随价格变化愿意购买的数量。中级经济师考试真题及答案完整版 (2)供给函数：假定其他因素不变，只考虑某种商品的供给量和该商品价格之间的关系。 (3)均衡价格：供给量和需求量相等时，市场价格为均衡价格，即均衡价格是市场供给力量和需求力量相抵消时所达到的价格水平。 (4)Qd=20-4P，Qs=2+5P，令Qd= Qs，得 20-4P=2+6P P=1.8元 2. 关于垄断竞争市场的说法，错误的是()。 A.企业的需求曲线就是行业的需求曲线 B.不同企业生产的产品存在差别 C.企业不是完全的价格接受者 D.进入或退出市场比较容易 [答案]:a经济师中级押题 [解析]:垄断竞争企业需求曲线不是市场需求曲线，而是每一个具体企业的需求曲线。A选项错误。垄断竞争市场的特点如下： ②具有很多的生产者和消费者; ②产品具有差别性，生产者可以对价格有一定的程度的控制，而不再是完全的价格接受者。(这是与完全竞争市场的主要区别)中级经济师试卷 ③进入或退出市场比较容易，不存在什么进入障碍。 3. 如果一国或地区货币对外贬值，一般会导致() A.本国出口减少 B.本国出口增加 C.本国进口增加 D.本国旅游收入减少 [答案]:b [解析]:货币贬值，出口增加，进口减少，本国旅游收入及其他收入会有所增加。 4. 下列关于税制要素的表述正确的是()。 A.纳税人和负税人是一致的 B.税目是课税对象的具体化，是不同税种间相互区别的主要标志 C.比例税率的主要特点是税率随征税对象数量的变动而变动

房地产估价案例

房地产估价报告 项目名称：沈阳市机械工业供销总公司房地产价值评估 受托估价方：房地产评估事务所有限公司 估价人员： 委托估价方：中国长城资产管理公司沈阳办事处

估价作业日期：估价报告编号：

目录 1、致委托方函 2、估价师声明 3、估价的假设和限制条件 4、估价结果报告 5、估价技术报告(仅供估价机构存档和有关管理部门查阅) 6、附件

致委托估价方函 沈阳市机械工业供销总公司： 受贵单位的委托，我评估事务所所派评估人员对贵单位所委估的位于沈阳市和平区文化路45号机械大厦6-13层，地下1、2层的沈阳市机械设备成套总公司的房地产价值进行评估，评估目的为现值评估。现将评估结果函告如下： 评估人员根据评估目的，按照估价程序，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的计算，并考虑各种影响房地产价格的因素，确定估价对象房地产在估价基准日2006年5月25日的总价值为人民币：17，147，604元人民币大写：壹仟柒佰壹拾肆万柒仟陆佰零肆元整 详见附表。 房地产评估事务所有限公司 二○○六年五月二十五日

附表

估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制； 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系； 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告； 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任； 6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助，委托方有关人员协助我们进入现场勘察； 7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任； 8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和