工程部作业指导书

型广醐翩业服务有限责任公司GUANGXI HONGFU PROPERTY SERVICES MANAGEMENT CO. LTD

工程部作业指导书

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目录

一、组织机构及岗位设置

1、组织机构设置图------------------------------------------- （ 3）

2、部门职能

（ 1）设备管理部职能-------------------------------------- （ 3）

（ 2）设备管理部功能-------------------------------------- （ 4）

3、岗位职责

（1）设备工程师岗位职责------------------------- （ 4）

（2）维修主管岗位职责-------------------------- （ 4）

（3）设备主管岗位职责-------------------------- （ 5）

（4）维修工岗位职责---------------------------- （ 5）

（5）各设备员（包括消防、电梯、其它设备员）岗位职责---------- （ 5）

二、工作流程

日常工作流程图------------------------------- （ 7）

三、工作标准及要求

1、工作标准

（1）日常操作规程

①------------------------------------------------------------------------ 供配电系统安全作业指导书（ 7）

②------------------------------------------------------------------- 电工安全操作规程（ 13）

③------------------------------------------------------------------------ 电工维修操作技术安全规程（ 14）

④------------------------------------------------------------------- 水泵安全操作规程（ 14）

⑤------------------------------------------------------------------------ 中央空调主机安全操作规程（ 18）

⑥------------------------------------------------------------------- 电梯安全操作规程（ 19）

⑦--------------------------------------------------------------------- 消防设备安全操作规程（ 21）

⑧------------------------------------------------------------------- 发电机安全操作规程（ 22）

⑨------------------------------------------------------------------------ 车辆自动道闸系统操作规程（ 22）

（2）设备房管理保养制度

①---------------------------------------------------------------- 配电房管理制度（ 24）

②---------------------------------------------------------------- 水泵房管理制度（ 24）

③------------------------------------------------------------------- 电梯机房管理制度（ 24）

④--------------------------------------------------------------------- 消防监控中心管理制度（ 25）

⑤--------------------------------------------------------------------- 柴油发电机房管理制度（ 25）

⑥---------------------------------------------------------------- 电梯管理制度（ 26）

⑦------------------------------------------------------------------- 柴油发电机管理制度（ 26）

（3）设备管理制度

①------------------------------------------------------------------- 消防设备管理制度（ 27）

②------------------------------------------------------------------- 监控系统管理制度（ 27）

（4）设备保养标准

①给排水设备、设施、管道检修保养制度 --------------- （28）

②监控设备的维保标准------------------------ （ 31）

③强电设备维修保养标准

干式变压器保养标准------------------------- （ 31）

低压配电柜保养标准 ------------------------ ( 32)

④ --------------------------------------------------------------------- 给排水设备维修保养标准 ( 32)

⑤ --------------------------------------------------------------------- 空调设备维修保养标准 ( 33)

⑥ --------------------------------------------------------------------- 消防设备维修保养标准 ( 34)

⑦ ------------------------------------------------------------- 风机保养标准 ( 35)

⑧ --------------------------------------------------------------------- 柴油发电机维修保养标准 ( 35)

⑨ ----------------------------------------------------------------------- 车辆自动道闸系统保养标准 ( 36)

⑩ ------------------------------------------------------------------- 电梯的维护保养标准 ( 37)

(4)应急操作处理规程

① --------------------------------------------------------------------- 燃气泄漏的紧急处理程序 ( 37)

② ----------------------------------------------------------------------- 雷暴及台风的紧急处理程序 ( 38)

③ ----------------------------------------------------------------------- 供水系统紧急事件处理程序 ( 38)

④发生火灾、火警时的紧急处理程序------------------ (39)

⑤大面积停电或电力设备故障处理程序 --------------------------- ( 39)

⑥电梯应急处理程序 ------------------------------------------- ( 39)

2、其它要求

(1) 礼仪规范

① ------------------------------------------------------------- 入户维修 ( 41 )

② ------------------------------------------------------------- 行为规范 ( 42)

③文明用语 ------------------------------ ( 43)

④电话 / 对讲机的使用用语 -------------------- ( 43)

( 2 )规章制度

① ------------------------------------------------------------- 报告制度 ( 44)

② ------------------------------------------------------------- 值班制度 ( 45)

③ ------------------------------------------------------------- 交接班制度 ( 45)

④临时用电用水管理制度------------------------ ( 45)

⑤投诉接待、跟踪处理制度------------------------ (46)

⑥节能管理制度 ---------------------------- ( 46)

( 3)培训与考核

①员工培训制度 ---------------------------- ( 47)

②新员工培训进度表 -------------------------- ( 48)

③员工考核评比制度 -------------------------- ( 48)

④员工考核评比标准 -------------------------- ( 49)

(4) 服务与验证

①设备管理部日常规范化服务标准 ------------------- ( 50)

②日常操作管理细则 -------------------------- ( 50)

③安全综合检查方法 -------------------------- ( 51)

④ --------------------------------------------------------------------- 机电服务过程的检验 ( 52)

四、工作表格--------------------------------- ( 53-80 )

-- 各工作表格页码见附件-------------------------- ( 82)

第一章组织机构及岗位设置

、工程部组织机构设置图

二、部门职能

1.设备管理部职能

1.1负责消防系统、供配电系统、给排水系统、电梯系统及空调通风系统的运行管理，设备的维修保养、故障抢修工作及各小区入户维修等管理工作。

1.2负责中高层二次供水水池清洗工作及管道阀门的维修保养工作。

1.3负责小区室外消火栓、阀门的维修保养工作。

1.4负责建立设备台账、设备更新和小项增改工作。

1.5负责编写消防、电梯、供电、给排水等各系统操作规程和维修保养规程，机电人员招聘、培训、考核以及日常行政处理工作。

1.6负责新接小区机电、消防设备的检查验收工作，供配电系统的运行管理和维修保养工作。

1.7负责小区游泳池、景观循环等系统的动力机电设备的维修保养工作。

1.8设备维修组与日常维修组要相互配合、协调，特别是遇到突发特殊事件情况下，要听从总部的指挥，相互协助。

2.设备管理部功能

2.1设备管理部是执行部门，主要是解决问题。

2.2 做好本部门日常的服务工作，接受信息并解决各种突发的问题，做好记录，做好本部门提供服务的检查工作。

2.3 具体负责设备设施的日常维修保养、运行管理及入户维修、水池清洗、电梯年检、变压器年检、工程遗留问题处理等工作。

三、岗位职责

1. 设备工程师岗位职责

直接上级：总工程师

直接下级：设备主管、维修主管

职责权限：

1.1 全面熟悉和了解辖区楼宇设施设备分布情况，制定公共设施设备的保养计划 , 跟踪落实。

1.2 根据要求按时向总工程师提交工作总结及计划，并按照计划进行落实。

1.3 负责组织对外包服务项目的监管工作，并做好记录。

1.4 定期组织对各类设施设备进行巡视检查，并做好记录。

1.5 定期组织对消防栓、灭火器等进行检查，并做好检查记录。

1.6 组织、参与对新设施设备移交的验收接管工作，负责将相关的技术资料、图纸归类后交客户服务部存档。

1.7 负责绘制辖区内公共设施设备分布状况示意图，并根据实际情况及时更新完善。

1.8 定期对部门人员进行业务知识、操作技能的培训。

1.9 对部门人员的转正、晋级及降级、辞退进行审核并向主任提交书面意见或建议。

1.10 负责部门人员绩效考核工作。

1.11 负责组织维修人员对水、电表的查抄及审核工作，向客户服务部提供公共部位水、电分摊办法及用量的具体数据。

1.12 负责各种外协单位水电费的查抄和核算工作，协助事务助理进行收费。

1.13 完成上级领导交办的其它任务。

1.14 根据各项目情况，调配服务中心资源。

2、维修主管岗位职责

直接上级：设备工程师

直接下级：维修工

职责权限：

2.1 全面熟悉和掌握所管辖区域内各种管道、阀门、线路分布情况及位置。

2.2 负责本班工作，依照设备工程师制定的维修保养计划，组织人员按期完成任务。

2.3 负责本班日常维修的派工，保证维修的及时率，并努力提高维修满意度。随时清楚本班人员去向，在派工单上如实反映，并每天与前台保持良好的沟通，共同做好客户维作服务工作。

2.4 定期抽查员工的维修任务完成情况和责任区公共设施的完好率，并做记录。

2.5 组织人员参与房屋的交接验收工作。

2.6 负责制定本部门工具的管理办法，并督促落实；负责指导公用工具的养护，并确保正确使用。

2.7 指导、督促维修工严格遵守安全作业规程，负责安全防护措施的检查工作。

2.8 负责本班日常维修所需材料的采购计划、库存管理及领用申请。

2.9 对重大维修工程及特殊维修项目，做过程记录并存档。

2.10 负责制定本部门业务、操作技能培训计划，并协助设备工程师对新入职员工进行业务知识、操作技能的培训工作。

2.11 完成上级领导交办的其它任务。

3、设备主管岗位职责

直接上级：设备工程师

直接下级：设备员

职责权限：

3.1 负责建立设备清单、台帐，并及时更新。

3.2 对本班工作总负责，依照机电设备保养计划，组织人员按期完成任务。

3.3 全面熟悉和掌握管辖区域内各种设备的详细情况，并建立相关信息资料。

3.4 定期对所辖范围各类机电设备进行巡视检查，并做记录。

3.5 对各种设备可能发生的问题制定出应急方案，交设备工程师审阅，交由设备与日常维修主管存档。

3.6 定期检查值班人员的各种记录，安全操作规程及各项制度的执行情况。

3.7 定期对本班人员进行全面培训，并做培训记录。

3.8 每月向设备工程师提交设备运行状况及安全工作状况的报告。

3.9 组织本班人员定期清扫设备房卫生。

3.10 负责本部门各种仪表、仪器及工具的保管养护工作。

3.11 负责水电表的查抄工作及水电费计算工作

3.12 完成上级领导交办的其它任务。

4、维修工岗位职责

直接上级：维修主管

直接下级：

职责权限：

4.1 服从维修主管的工作调动和安排，及时完成维修任务及设施设备的维修养护工作。

4.2 遵守服务中心及本部门制定的各项管理制度、运作流程及安全技术操作规程。

4.3 每天对所管辖的责任区进行巡检，发现问题及时处理和上报。

4.4 及时满足业主的维修需求，严格按照操作规程进行维修工作。

4.5 正确使用维修工具，并做维护保养工作。

4.6 积极参加上级组织的各项活动和培训，努力提高自身技术水平、思想素质和服务态度。

4.7 完成上级领导交办的其它任务。

5. 各设备员（包括消防、电梯、其它设备员）岗位职责直接上级：设备主管

直接下级：

职责权限：

5.1 服从设备主管的工作安排，保证相关设备和机电设施的正常运行。

5.2 熟悉和掌握相关设备和机电设施详细情况，包括性能、分布、操作开关等。

5.3 按要求对各类设施、设备进行巡查并做记录。

5.4按计划完成相关设备、设施的维修养护工作，保证设备正常运行。

5.5严格遵照安全操作管理规程、各种制度进行工作。

5.6按时查抄各种设备的运行数据及用电量。

5.7完成上级领导交办的其它任务，并协助主管对用户的用水用电进行计算和分摊工作。

第二章工作流程

、日常巡查、维保

月汇总

1不影响业主（营业）生活的重要设备维保:

2、影响正

常生活

（营业）

的施工与

检修（包

括停电、

停水、停

空调等主

要设备停

机检修）

进

通度

质

量

检

查

安抚客户

第三章工作标准及要求

一、工作标准

（一）、日常操作规程

1、供配电系统安全作业指导书

1.1基本要求

1.1.1 一切高压操作均需报告配电调度批准。

1.1.2高压操作任务（事故情况下除外）都应执行操作票制度。

1.1.3高压操作应由两名正式值班电工（两证齐）来进行。其中一人操作，另一人唱票

及监视，并要穿、戴合格的防护用具。

1.1.4严格按操作票规定的操作步骤进行，不得任意简化。操作完毕后，应在模拟图板上正确反映出系统中各设备的运行状态。

1.1.5 操作票须由主管人员进行审查签字后，方可执行。

1.2 停电的操作步骤

1.2.1. 若本大厦（小区）变压器高压侧需停电，由值班电工填写《操作工作票》，服务中心设备主管审查，服务中心经理批准。并报设备管理中心备案。

1.2.2 操作人明确操作票内容，核对要停电的变压器及控制该变压器的高压开关柜。

1.2.3 严格按操作票进行停电操作。

1.2.4 停电后进行验电，悬挂警告牌。

1.2.5 操作完毕向主管人员汇报。

1.3 送电的操作步骤

1.3.1 若本大厦（小区）变压器高压侧需停电，由值班电工填写《操作工作票》，服务中心设备主管审查，服务中心经理批准。并报设备管理中心备案。

1.3.2 明确操作票的内容，核对要送电的设备。

1.3.3 拆除停电警告牌。

1.3.4 在监护下按操作票进行合闸送电操作。

1.3.5 操作结束后，向主管人员汇报。

1.4 停电

1.4.1 如有发电机，将发电机的开关打在停止位置，拉下发电机的负荷总开关。

1.4.2 断开各空气开关（各支路空气开关），验电，确认其无电后拉出或摇出。

1.4.3 将电容柜退出运行，拉下电容柜的隔离开关验电，确认无电后锁住。

1.4.4 断开各联络断路器，验电，确认无电后摇出。

1.4.5 断开低压侧总断路器，验电，确认无电后摇出。

1.4.6 用耳听法判定变压器负荷是否已卸完。

1.4.7 确认变压器负载已卸完，断开高压开关并锁住，挂上“禁止合闸”警示牌，合上接地开关。

1.5 送电

1.5.1 检查变压器高低压侧绝缘正常，负荷侧各开关均处在断开位置，线路无人工作，变压器围栏内无人，取下高压开关的警示牌，断开接地开关，合高压开关，用耳听的方法

判定变压器是否得电，确认变压器已得电，送上低压侧总开关及联络开关给母排供电，验电，确认母排有电后，送上各支路开关，给各负荷供电，再投入补偿电柜。

1.5.2 长时间停电的供电系统的送电。除办理有关手续外，应对低压各部分进行保养，检测，用 500V 兆欧表摇测各部分的绝缘情况，在任何情况下每千伏不得低于 1 兆欧，确认各设备完好，线路完好，各仪表完好，将各开关打在断开位置，按的顺序操作。

1.6 供电系统的巡视。

1.6.1 低压配电柜的巡视巡视配电房，应该注意各负荷的运行情况，电压是否有缺相情况(缺相时，一相电流表读数为零) ,三相电流(电流表上显示)是否平衡。补偿电容柜工作是否正常，功率因数是否达到要求，电容器的工作温度是否过高，是否有股肚、变形、漏油、放电现象，柜上标识是否齐全，开关位置与摸拟系统图上显示位置是否一致，电度表走数是否正常。未送电的开关有无“禁止合闸”的标示牌。柜中电线电缆及母排，有无放电打火、发热变色的迹象。电缆、母排相序标识是否完整齐全，电缆标牌有无脱落，柜中有无异响。开关运行温度是否偏高，室内温度是否超出其正常工作温度及有无异味。

1.6.2 变压器的运行监测。

巡视变压器房，应注意变压器的运行温度，变压器的运行温度三相应相差不大，如果有一相检测出温度很高，有可能有局部短路放电或者三相严重不平衡，温度偏高的一相已超负荷，应及时调整。变压器的分节开关、螺丝是否有发热、变色、打火现象。连接电缆螺丝是否有发热变色现象。电缆绝缘是否完好。围栏上标示牌是否清楚，围栏是否锁住，周围灰尘是否超出正常值。变压器的运行声音是否正常，变压器室内温度是否过高及有无异味。

1.6.3 电容柜的日常操作。

1.6.3.1 电容柜的作用。

(1) 电容柜是把感性负载的补偿装置(电器)集中起来，统一由一个柜来操纵，这样的柜就叫做电容柜。

(2) 电容柜的作用，就是利用电容的储能(充电)，释放(放电)来提供感性负载所需的无功功率，从而减轻电源的负担，达到供电电压平稳，使用电设备达到最佳运行状态，提高设备的效率。

(3) 电容柜的退出。将电容柜操作面板上的转换开关打在手动状态。将电容器一组一组地退出。退完之后。将空气开关一组一组地打下，全部空气开关都断开后，断开隔离开关，锁住柜门。

1.6.3.2 电容柜的运行检查。

(1) 运行中的电容器 , 因集中热量散发较慢，如通风条件较差，就应注意它的运行温度，一般不能超过 65C。超过了，就要采取降温措施。

(2) 运行中的电容器，长时间工作，很容易产生鼓肚变形现象，如变形严重就应退出

作业指导书管理制度教程文件

文件编号：《作业指导书》管理制度 编制：日期： 审核：日期： 批准：日期： 济南华鲁实业有限责任公司

1. 目的及范围 本制度分别对《作业指导书》的编制、审批、执行及反馈等方面的工作做出规定，明确了《作业指导书》的内容：作业预备条件、主要施工方法和关键技术、安全措施、环保措施、作业过程的质量检查重点等。 本制度适用于公司承建工程的全部作业活动，包括主体工程、临建工程及其它辅助工程施工等。 2. 相关文件 《技术管理手册》 《工程质量管理制度》 《施工组织设计管理制度》 《施工图纸会审管理制度》 《施工技术交底制度》 《文件包管理制度》 《作业指导文件编码原则》 3. 管理职责 3.1. 在公司总工的领导下，公司工程技术管理部负责作业指导书管理的指导、 监督、考核工作。 3.2. 《作业指导书》编、审、批流转过程原则上在项目部实施，由项目部单项 工程师（或单项技术负责人）、专业工程师、总工进行编制、审核、批准工作。 3.3. 项目总工程师负责《作业指导书管理制度》在本项目部的控制实施；项目 部专业工程师负责《作业指导书》实施过程的监督和控制；单项工程师（或单项技术负责人）负责《作业指导书》的执行，并按要求对施工作业人员进行技术交底和过程监控。 3.4. 《作业指导书》中某些工序卡涉及特殊施工工艺或新技术、新工艺的内容， 编写执行后，由项目工程部专工报公司工程技术管理部专工，工程技术部专工负责审核，定期对公司工序卡库进行修改与更新，实现公司技术信息

共享。 3.5. 信息中心负责相关信息传递媒体的建立和维护；建立工序卡库并提供信息 界面；对已完工程《作业指导书》整理归档，建立模块。 4. 管理流程 4.1. 《作业指导书》目录建立 4.1.1.对具体的承建工程，各专业根据施工范围，将包含的单位工程列表、规 划主要《作业指导书》目录纳入施工组织专业设计中。(见《施工组织设 计管理制度》)。 4.1.2.按专业设计中规定的单位工程，单项工程师编制单位工程施工顺序方案 （见《文件包管理制度》），确立单位工程对应的所有《作业指导书》目 录，交项目部专业工程师审核后，由项目部总工批准。批准后的《作业 指导书》目录由项目工程部报公司工程技术管理部。 4.1.2.1. 《作业指导书》的编制对象，原则上是该单位工程中所含工序关联性 强的项目，也可以按分部或分项工程项目设立。 4.1.2.2. 同一项目的调试与安装工作必须分开编制《作业指导书》。 4.1.3. 按《作业指导书》编制目录，专业施工处根据施工计划，确定各《作业 指导书》的编制人员，报公司工程技术管理部专工（或施工处主任）、项 目工程部专工审批，对编制人员资格进行确认。编制人员必须具备一定 的技术经验或施工经验。 4.2. 《作业指导书》的编制、审核、批准： 4.2.1. 《作业指导书》由已批准确定的人员进行编制，项目工程部专业工程师、 安全工程师审核，项目部总工批准。 4.2.2.分系统调试《作业指导书》由项目工程部相应的机务专工编制，其他专 业专工配合提供对应资料。编制完成后，由项目工程部主任或分部试运 指挥审核，再交项目总工批准。 4.2.3.项目部认为有必要经总部副总或工程技术部专工复核的项目《作业指导 书》，由项目工程部专工报总部相关人员，总部相关人员提出指导意见，

工程作业指导书通用版

管理制度编号：YTO-FS-PD708 工程作业指导书通用版 In Order T o Standardize The Management Of Daily Behavior, The Activities And T asks Are Controlled By The Determined Terms, So As T o Achieve The Effect Of Safe Production And Reduce Hidden Dangers. 标准/ 权威/ 规范/ 实用 Authoritative And Practical Standards

工程作业指导书通用版 使用提示：本管理制度文件可用于工作中为规范日常行为与作业运行过程的管理，通过对确定的条款对活动和任务实施控制,使活动和任务在受控状态，从而达到安全生产和减少隐患的效果。文件下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用。 1.一般规定 1.1本合同段墩柱、预制空心板及T梁采用定型钢模，承台、系梁采用组合钢模。预应力连续空心板梁采用满堂红支架，竹胶板底模，侧模采用定型钢模。 1.1.1模板应能保证砼结构和构件各部分设计形状，尺寸和相互间位置准确。 1.1.2具有足够的强度，刚度和稳定性，能承受新浇筑砼的重力，侧压力及施工中可能产生的各项荷载。 1.1.3接缝不漏浆，制作简单，安装方便，便于拆卸和多次重复使用。 1.1.4能与砼结构和构件的特征，施工条件和浇筑方法相适应。 1.2模板与脚手架之间不宜互相联结。 1．3模板与砼相接触的表面应涂脱模剂，钢模用的脱模剂应同时具有防锈作用。不得使用废机油等油料，不得污染钢筋及砼的施工缝处。模板使用后应立即按规定修整保存。

客户沟通作业指导书

客户沟通作业指导书编制日期 审核日期 批准日期 修订记录

1.目的 规范与客户的沟通渠道和方式，加强主动沟通，了解服务现状，发掘客户需求，与客户形成良好互动，赢得客户的持续认可。 2.范围 适用于各类客户沟通的过程指导 3.方法与过程控制 3.1 沟通渠道 3.1.1 交付前物业见面会 3.1.2 客户乔迁问候 3.1.3 日常客户访谈及关怀 3.1.4 怪服务公告及展示 3.1.5 客户满意度调查 3.1.6 社区文化奋舌动 3.1.7 了业委会沟通 3.2 沟通方式 3.2.1 交付前物业见面会 3.2.1.1 新项目首次交付前应组织一次物业见面会，形式可由物业单独举办。也可结合地产开放日、预看房等活动一并进行。 3.2.1.2 服务中心制定物业见面会活动方案，方案内容包括活动时间、地点、形式、流程、各类资料及物品准备、费用预算、突发情况预估及处理办法、人员安排及实施计划等(方案格式不限)，报分管领导审批后邀请客户并组织实施。 3.2.1.3 物业见面会的活动内容包括(可选):物业服务简介与服务团队展示、服务资源展示、文明宣传与日常生活注意事项、装修管理要求及注意事项、客户需求及意见收集等。 3.2.1.4 物业见面会结束后形成活动总结(总结格式不限)，分享活动经验，汇总分析客户需求及意见，报分管领导审批后指导今后日常管理服务工作开展。 3.2.1.5 滚动开发项目除首次交付，可采用多种灵活方式问新客户展示宣传物业服务。 3.2.2 客户乔迁问候 3.2.2.1 客户乔迁一个月内，物业服务人员向客户表示恭贺〔上门或电话)，收集、核对客户信息与需求，留下与客户的沟通方式，并在管控系统内进行记录、更新与维护。 3.2.3 日常客户访谈及关怀

物业工程部年终总结(标准版)

物业工程部年终总结(标准版) The work summary can correctly understand the advantages and disadvantages of the past work; it can clarify the direction and improve the work efficiency. ( 工作总结) 部门：_______________________ 姓名：_______________________ 日期：_______________________ 本文档文字可以自由修改

物业工程部年终总结(标准版) 篇一 时间飞逝，20XX年就要过去，在这简单而不平凡的一年，花园城物业工程部依托公司及领导的支持和关心，有了很大程度的提高，回顾一年来的工作，为了适应各种工作要求，我们不断提升员工品质，在工程维修技能、工作绩效、前介工作、专业技能、服务态度等方面有了逐步明显提升。在公司及管理处领导的正确指导下，基本上完成了部门的各项工作任务，为了总结经验，寻找差距，规划前景，促成20XX年工作再上一个新的台阶，现将20XX年工作总结如下： 一、部门团队建设工作： 1、根据20XX年工作计划，我部于今年7月份完成工程人员的招聘工作，从年初2人扩大到现今6人的工程团队，部门

充分利用优势资源为行人部，解决了部分人员招聘压力，并于9月份完成工程维修人员考评、更换工作，使工程团队综合实力，得到很大程度提高，为后期物业设备设施正常运行提供了重要的保证。 2、部门在公司及管理处领导的号召下，提倡团队整体作战能力。在日常工作中，坚持广开言路，强化执行，在制定方案时，员工齐心合力、集思广益，将每一件事找到的解决方案后。团队成员消除一切杂音，以统一的行动，确保制定的方案得到有效落实。 3、部门严格按公司要求除从业资格证要求100%外，工程团队的职业资格水平也处于行业，16%人员持有中级电工证，16%人员持有高级电工证，32%人员通过外送培训取得电梯管理证和高压电工证。 二、部门培训工作： 共计开展45次，培训参加人数157人次，包括新员工入职培训，部门人员在岗专业培训，安全生产知识培训，项目基础知

物业工程部作业指导书汇编

物业工程作业指导书

一、工程部各岗位职责 1目的 为了确保园区建筑完好、各类机电设备安全正常运作，以达到“安全、清洁、优美、舒适、方便”的工作标准，更好地开展工作，明确岗位职责，落实责任到人，特制定本职责。2适用范围 本职责适用于XX工程部各岗位的工作。 3职责 3.1工程部经理职责 3.1.1直接对项目经理负责，汇报部门各项工作。 3.1.2检查总结当月工作，组织制定各项工作计划，安排并实施。 3.1.3制定设备设施维修维护改造计划和工程部全年费用计划。 3.1.4监督设备档案、库房物资的控制使用。 3.1.5主持每周工程部例会，安排本部门本周各项事务。 3.1.6配合其他部门落实大厦或园区文化活动及各项便民服务措施。 3.1.7制定并落实节能降耗措施。 3.1.8督导本部门主管的各项工作并进行绩效考评。 3.1.9参加项目突发事件应急预案的制定工作，并按照应急预案及时处理紧急情况及突发事件。 3.1.10检查投诉记录及处理情况，并及时处理重大投诉。 3.1.11负责组织员工的专业技能培训。 3.1.12检查员工着装及服务规范、礼节礼貌。 3.1.13协调合作单位工作关系，配合政府相关部门工作。 3.1.14完成上级领导指派的其它工作。 3.2工程部主管职责 3.2.1协助工程部经理工作，负责配电供电系统、电梯设备、弱电系统、空调系统、锅炉设备、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作的计划制定及组织、实施，在维修请示及预防性维修计划的实施下确保各项目的电气设备、机电系统始终处于最高的安全运行水平状态。

3.2.2确保任何时候都遵守指定的工程服务标准。 3.2.3协助所管辖的班组解决管理和技术上的疑难问题。 3.2.4每月对所管辖范围内的重点设备、设施的运行/技术状况进行检查，并将检查结果及改进方案上报上级。 3.2.5每月对所管辖工作范围内的材料消耗、能源消耗与配件领购的审批，并汇总上报。 3.2.6负责向部门提供年度、季度、每周的维修计划，并向上级落实及上报工作情况。 3.2.7定期对所属专业的员工进行培训。 3.2.8对所管辖的人员严格管理、并进行月度、年度考评，奖罚分明。 3.2.9对部门经理负责，及时将工作情况向部门经理汇报。 3.2.10负责编制园区配电供电系统、电梯设备、弱电系统、空调系统、锅炉设备、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作计划及费用预算，协助部门经理控制能耗及费用。 3.2.11监督新设备的安装、调试及验收工作。 3.2.12随时检查各所辖岗位员工的仪表、制服标准情况。 3.2.13时常保持机房/工作间/设备的清洁、整齐。 3.2.14负责编排其所属岗位员工工作值班表。 3.3工程部兼职行政管理员职责 3.3.1做好各种发文的登记，保管和上传下达工作，负责催办各工种系统，按时完成当月工作计划和临时性的工作任务。 3.3.2负责按时收集各种统计报表、报修单、考勤、工时、材料及天然气、水、电等的用量汇总统计工作。 3.3.3负责工程部年度计划和月工作计划编制工作和经济合同的起草工作。 3.3.4根据经理意图负责对内、外部职能管理部门，施工部门、合同单位的协调工作。 3.3.5协助经理组织本部门各类会议，并做好会议记录。 3.3.6负责辖区固定资产设备的统计、分类、编号、作帐。 3.3.7负责建立设备资产卡片、综合台帐、分类台帐。按照有关设备资产管理的规定，办理各种手续。 3.3.8每年进行清查，做到帐、卡、物一致。 3.3.9负责对辖区设备设施资料、图纸、档案进行正确立卷、分类、归档工作。 3.3.10负责保管的所有技术资料档案要确保其完整性、准确性，要分类存放、码放整齐、对

物业公司作业指导书模板

物业公司作业指导 书

顺景物业公司作业指导书

岗位职责 物业主管的职责 物业主管在物业服务中心主任的直接领导下, 对物业的费用、催费、记费、发单、社区文化, 来电来访、投诉处理、清洁、绿化等实施管理, 并对主任和用户负责, 具体岗位职责如下: 1、参加时事政治和业务学习, 严格执行物业服务中心的各项制度, 自觉遵守国家和地方性的法律法规、政策以及公司的各项规章制度。 2、熟悉物业结构、单元户数、居住人员情况、管理服务费、水电费及有偿服务的收费标准和计算方法, 负责各项费用的催收、记费、发单工作, 做到及时不重不漏。 3、根据制定的《社区文化工作计划》认真组织实施, 向顾客积极宣传本小区文明向上的精神面貌, 以树立应有的物业整体公众形象为己任。 4、热情接待业主、住户和来访客人, 对顾客户提出的建议、意见、投诉要认真倾听, 详细记录, 耐心解析, 及时处理, 投诉处理率达100%。 5、密切与用户友好联系, 定期上门征求用户意见与建议, 组织每半年一次的用户意见调查测评, 用户满意率达95%以上。 6、督促清洁、绿化人员, 做好物业的绿化、环境卫生工作, 负责对清洁绿化人员的每月业绩考核。

7、向用户宣传国家的方针、政策, 及时传达政府和公司的各项通知、规定, 配合有关部门搞好计划生育, 暂住人员管理工作。 8、完成物业服务中心主任交办的其它任务 物业管理员的职责 1、在物业主管的直接领导之下, 负责管理各栋房屋、公共设施、设备、治安、交通、绿化、清洁、宣传栏等方面的巡查工作。 2、遵守国家和地方性有关物业管理的法规政策, 以及公司的各 项规章制度。 3、熟悉小区结构、单元户数、管线走向、各类开关的位置, 住户类型、数量, 人员结构、数量。 4、热情接待来访的住户和客人, 对各类投诉要耐心, 并做好记录, 及时处理, 投诉处理率达到100%, 重要投诉应及时向主任汇报。 5、每天至少巡查所管辖区两遍, 监管各业主、住户的装修改造工程, 及时处理违规操作, 并做好每天的工作记录。 6、加强与各业主、住户的密切联系, 定期上门征求意见和建

物业工程部作业指导书 体系文件

工程质量目标 客户对工程有效投诉少于5次/年员工上岗合格率100% 报修及时率95%以上 设备完好率95%以上

目录1 组织框架 2岗位职责 2.1总工程师职责 2.2暖通工程师职责 2.3弱电工程师职责 2.4强电工程师职责 2.5给排水工程师职责 2.6综合维修工岗位职责 2.7配电运行工岗位职责 2.8维修电工岗位职责 2.9空调运行工岗位职责 2.10弱电工岗位职责 2.11水工岗位职责 2.12中水站运行工岗位职责 3工程各岗任职资格 3.1总工程师任职资格 3.2各专业工程师任职资格 3.3各专业工程员工任职资格 4电梯的相关规定 4.1电梯使用安全规定 4.2电梯紧急故障处理规程 5配电系统的相关规定

5.1配电室交接班制度 5.2配电室设备巡视检查制度 5.3倒闸安全操作制度 5.4电工安全操作规程 5.5电气设备安全巡检制度 5.6电气设备维修管理制度 5.7高压变电室安全操作规程 5.8 高压变电室岗位责任制度 5.9高压变电室运行管理规定 5.10临时用电管理规定 5.11配电室门禁制度 5.12配电工作监护制度 5.13停电限电管理制度 5.14直流屏蓄电池维修保养制度 5.15工作票、操作票管理制度 6暖通系统相关规定 6.1空调机组设备巡视检查制度 6.2空调、新风机组安全管理制度 6.3燃气减压站巡视检查制度 6.4直燃机房管理制度 6.5直燃机房交接班制度 6.6直燃机房门禁制度 7给排水系统相关规定

7.1泵房管理制度 7.2消防水设备管理制度 7.3大厦用水、节水制度 8机房管理制度 8.1机房管理制度 8.2机房卫生管理制度 8.3机房安全防火制度 9设备保养制度 9.1工程大中修管理制度 9.2设备保养规程 9.3设备设施保养细则 9.4设备维护保养管理制度 9.5设备维修管理制度 10工具管理规定 10.1安全管理规定 10.2配电室安全用具的保管及使用规定 10.3电动工具安全操作规程 10.4手持电动工具的使用规定 10.5工具管理规定 11二次装修管理 11.1 二次装修管理规定 11.2 二次装修管理协议书 11.3 装修承诺书

工程部操作规程.doc

1、《维修工作单》报修程序 2 2、工程对客服务程序 3 3、员工交接班程序 4 4、工程部消防应急程序 5、停水、停电程序 6、电梯安全操作程序 7、电梯紧急情况的应及处理程序 8、电机的使用保养程序 9、水泵控制箱日常检修程序 10、检修门、更换门锁的工作程序 11、修补墙壁的工作程序 12、桌椅修理的工作程序 13、更换天花板的工作程序

《维修工作单》报修程序 一、接到各部门开据《维修工作单》后，维修人员根具《维修工作单》内容， 准备好工具仪表、备品备件，5~7分钟内到达现场。 二、维修人员到达现场后首先应与服务员联系，进入客房、财物部门及有贵重 物品的维修现场必需要求服务员陪同。 三、维修人员完成工作后请相关服务员签字验收。 四、维修工作中如需要工程部其他专业人员配合，由维修人员主动联系解决。 如因特殊原因不能完成服务工作（如无备件或按规定需厂家维修解决等）维修人员应向相关服务员解释清楚。 五、维修人员完成以上工作程序后，将《维修工作单》交工程部文员保留存档。

工程对客服务程序 一、接到《维修工作单》后，维修人员立即准备工具、仪表、备品备件，在5~7 分钟内到达现场。 二、维修人员在赶赴现场途中，要构思处理方案、考虑周到细致，争取一次处 理好，避免反复作业，引起客人反感。 三、进入客房间时，要注意礼仪礼貌和仪容仪表，轻声敲门、主动问好、保持 工服整洁、工具设备干净。进门戴白手套、穿套鞋，施工现场备好台布、垫布，不许将施工垃圾散落到家具和地面上。 四、在维修工作现场如发现客人的文物、字画、艺术品等贵重物品，要备加爱 护，尽量主动提示客人自己移走，或采取保护措施，避免自己动手，更不要碰撞损坏。如移动客人桌椅等家具，应事先征得客人同意，要轻拿轻放、事后擦拭干净放回原处。 五、在维修工作当中，除文明礼貌用语外，尽量不谈论其它无关话题。如遇客 人提出问题和要求，都要耐心解答，实在解答不了，可向客人表明回去请示领导，不允许顶撞客人，更不允许做不耐烦表示，尤其不允许出言不逊、恶语伤人。 六、维修工作完毕后认真清理现场，用吸尘器、毛刷将现场清扫干净，不许遗 留任何垃圾。必要时可联系客房部做专业清洁。 七、如遇工程复杂或不能解决的问题，要通知主管或专业工程师到场，向客人 做出圆满解释，问题较大要通知工程部经理出面解决。 八、如遇跑水、停电、危及人身安全的设备故障等；应立即问清地点、故障情 况、带齐工具仪表备备品件赶赴现场，不必等要《维修工作单》。

建筑工程全套作业指导书

《作业指导书》编撰说明 建筑产品“百年大计，质量第一”，质量是企业的生命、是效益的源泉。为了加强企业的基础管理，配合ISO9000贯标工作，规范现场施工操作，保证工程质量，公司有关人员在总工程师和总工程师室的指导下，编撰了《作业指导书》，本书在吸收施工行业新技术、新材料、新机具、新工艺等先进实用成果的基础上，结合了了本企业近十余年来的技术发展与实践经验进行编撰，可作为公司建设项目施工过程中控制工程质量的主要依据。 《作业指导书》以国家及行业现行的建筑设计、施工规范和规程、质量检验评定标准为依据，借鉴本行业的部分相关成果，结合南方地区和本企业的技术条件、特点等要求进行编写。全书共分十二章，每章节按施工准备、操作工艺、质量标准、施工注意事项等编写层次，突出重点，内容基本涵盖作业流程。 《作业指导书》除按照国家及行业的现行建筑设计、施工规范和规程外，还主要参考了广州市建筑总公司编《建筑施工工艺标准》、四川省地方标准《建筑安装工程施工工艺及操作规程》(DB／5100P01001—88)、《建筑施工手册》(第三版)有关等文献。 由于时间仓促和技术水平的限制，《作业指导书》中的遗漏和失妥之处，恳请大家多提宝贵意见，以便今后修订。

目录 第一章总则---------------------------------------------------7 第二章土方工程-----------------------------------------------9 第一节排水与降水---------------------------------------------9 第二节挖土(大型土方工程) ------------------------------------ 10 第三节基坑(槽)开挖与围护--------------------------------------11 第四节回填土-------------------------------------------------16 第三章地基与基础工程------------------------------------------21 第一节灌注桩工程----------------------------------------------21 钻(冲)孔灌注桩 人工挖孔灌注桩 第二节水下混凝土工程------------------------------------------35 第四章地下防水工程--------------------------------------------39 第一节防水混凝土结构------------------------------------------39 第二节水泥砂浆防水层------------------------------------------44 第五章钢筋混凝土工程------------------------------------------48 第一节模板工程------------------------------------------------48 木模板(含大夹板)安装与拆除 定型组合模板的安装与拆除 门架支顶 可调式钢管支顶 第二节钢筋工程------------------------------------------------65 钢筋制作 钢筋绑扎与安装 钢筋闪光焊 钢筋电孤焊 竖向钢筋电渣压力焊 钢筋气压焊 锥螺纹连接

物业客服部目标管理责任书2篇

物业客服部目标管理责任书2篇Target management responsibility statement of propert y customer service department 编订：JinTai College

物业客服部目标管理责任书2篇 前言：责任书是个体分内应做的事，来自对他人的承诺，职业要求，道德规范和法律法规等；就没有做好自己工作，而应承担的不利后果或强制性义务的书信。本文档根据责任书容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文下载后内容可随意调整修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：物业客服部目标管理责任书 2、篇章2：物业客服部目标管理责任书 篇章1:物业客服部目标管理责任书 为确保融晟公园大地物业服务有限公司客服部年度计划目标得以实现，经公司与目标责任人客服部经理共同商讨，已确定**物业服务有限公司客服部工作责任目标，并由目标责任人代表客服部签署确认。 一、责任目标 1、管理目标

1）遵守国家法律法规和公司各项规章制度; 2）全年确保本队伍不发生重大安全责任事故。 “重大安全责任事故”是指： 因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故。 因失职或玩忽职守引发的公司财产报废、损毁、丢失事故（包括客服部的服装、器械）。 因失职或玩忽职守引发的火灾事故。 因失职或玩忽职守引发的员工涉黄、涉毒、涉赌。 因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。 因失职或玩忽职守引发的员工大批逃离、罢工、或治安拘留。 3）员工在公司未进行培训的，要监督和制定在单位轮训培训计划，培训完成率 100%，上岗培训合格率 100%，以公司制定相应规程及培训为准。 4）抽、检查员工对客服部经理的工作满意率达 90% 以上，由公司专门部门进行抽查，并填写书面表格。

施工作业指导书管理制度

施工作业指导书管理制度 第一条为进一步规范铁路工程施工作业程序，加快推进建设项目标准化管理，全面提高铁路建设管理水平，根据铁道部相关规定，制定本办法。 第二条办法适用于铁路大中型建设项目。 第三条本办法所称施工作业指导书，是根据分部、分项工程施工具体要求，针对特殊过程、关键工序向施工人员交待作业程序、方法及注意事项，落实各项验收规范和标准，指导现场施工作业、严格控制工程质量，确保施工安全，满足节能环保要求等需要制订的作业及工艺标准。 第四条施工作业指导书应按照标准化管理理念，将先进成熟的工艺工法、科学合理的生产组织与建设标准、质量目标、安全要求以及现场施工条件结合起来进行编制，做到图文并茂，简明易懂，可操作性强。 第五条新开工铁路大中型建设项目的分部、分项工程以及工艺复杂或技术难度大的工程，必须结合工程特点和实际情况编制施工作业指导书，并按照施工作业指导书组织施工；应编制而没有施工作业指导书的不得开工。 第六条施工作业指导书主要编制依据 1．国家和铁道部颁布的规范、验收标准和施工指南； 2．经审核合格的施工图设计文件； 3．合同及相关协议； 4．国家级工法和成熟的施工工艺；

5．《关于积极倡导架子队管理模式的指导意见》。 第七条施工作业指导书的主要内容 1.适用范围：明确施工作业指导书适用工程类别、地质、环境等作业条件。对特殊地质等条件有不适合情况时，应予说明。 2.作业准备：说明作业开始应具备的条件和应完成的工作，包括技术准备、人员配备、机械设备及工器具配备、材料、试验等。 3.技术要求：明确工程类别和项目应达到的技术指标、相应的技术标准。 4.施工程序与工艺流程：说明分部工程、分项工程的内部施工段落划分，各组成部分的作业程序和先后顺序。 5.施工要求：分解说明作业方法、采取的相关措施，需要控制的内容和参数。 6.劳动组织：说明建设项目的劳动力组织方式，完成施工项目需要的人员构成、数量、使用安排和作业指标。 7.材料要求：说明完成施工项目的材料种类、型号、数量和使用计划、相关技术要求。 8.设备机具配置：说明施工项目需要的设备、机具的型号、性能和数量。 9.质量控制及检验：明确施工项目的质量标准、控制要点、检查方法、验收程序及指标。 10.安全及环保要求：对危险源进行识别并按照级别进

建筑工程施工作业指导书汇编3

隔断罩面板安装分项工程施工作业指导书 1.0适用范围 本作业指导书适用于一般工业与民用建筑工程中，隔断罩面板施工作业。 2.0施工准备 2.1材料及主要机具 2.1.1 隔断罩面板(石膏板、纤维板等)品种应按设计要求选用，产品必须具有质保书、产品合格证，进场前必须检查是否符合要求，罩面板运输和安装时应轻拿轻放，不得损坏板材的表面和边角，运输时应采取措施，防止受潮变形，存放时应下垫方木与地面隔离。 2.1.2附件 自攻螺丝、十字头应有产品合格证，从材料库中随用随取。 2.1.3主要机具 拖线、手枪钻、墙纸刀、木工毛、卷尺、手锯。 2.2作业条件 骨架已完成，已进行隐蔽工程验收，并已整改完毕。 3.0操作工艺 3.1工艺流程 粘钉一面石膏板一水暖电气钻孔、下管穿线一填充隔音隔热材料一安装木门框一粘钉另一面石膏板 3.2罩面板安装 安装罩面板前应检查骨架的牢固程度，如有不牢固处，应进行加固，罩面板安装时，先将石膏板用十字头、自攻螺丝固定于轻钢龙骨上，螺钉沉人板面，但不允许破坏纸面，螺钉间距四边为150—170mm，中间部分不应大于200mm，螺钉与板边缘的距离为10－15mm。 3.3水暖电气施工 水电管路应尽快到位，管子穿人隔墙应用开孔器开孔，不应割断，管子应固定做好防腐，穿人电线，电线绝缘应测试，水管进行试压，确保无漏水。 3.4填充隔音隔热材料 设计有隔音隔热要求时，应填入隔音隔热材料，隔音隔热材料应填塞封项，不得漏塞。 3.5安装木门框 安装木门框，门框与竖向龙骨3.5mm自攻螺丝固定，门樘应垂直，门樘一边与罩面板抺平。 3.6安装另一面罩面板 安装另一面罩面板：用自攻螺丝将石膏板固定于轻钢龙骨上，螺钉沉入板面，但不允许破坏纸面，螺钉间距四边不大于150*170mm，中间不大于200mm，板缝交错用墙纸刀开出预留孔洞（电气配电箱、开关盒、插座盒及水暖龙头管口、三角阀口、空调配电箱等），洞口开工平直，螺丝适当加密。 4.0质量标准 4.1保证项目 罩面板材料的构造及固定方法必须符合设计要求，应有质量保证书。罩面板安装必须牢固，无脱层、折裂。 4.2基本项目 罩面板安装铺设方向应正确，安装牢固，接缝密实、光滑，表面平整。 4.3允许偏差项目

物业工程部作业指导书样本.doc

嘉实物业工程作业指导书

目录 一、一、工程部架构组成 二、工程部物资配备 三、工程部主要工作职能 四、工程部管理制度 五、工程部岗位职责 六、工程部工作程序

一、工程部架构 1、架构图 2、岗位设置/人员配备 3、作息时间及班次运转安排 日班：09：00—17：30 值班：17：30—次日09：00 翻班：做五休二，依此类推。 4、工程人员任职条件 二、工程物资配备

三、工程部主要工作职能 1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划，并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。 2、负责整个小区的日常维修、保养工作。 3、定期巡检小区内公共区域设备的运行情况，及时完成各种工作报表的记录与 整理工作。

4、负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作，及时提出节能措施，争取最大 限度的减少公司的开支。 5、安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作，并建立完整的档案。 6、协助洽谈、评估、监督工程外判项目，并组织跟进质量验收。 7、配合其他部门做好日常的管理工作。 8、完成上级下达的其它工作指令。 四、工程部管理制度 （一）、上门维修文明守则 1、维修人员上门服务时，应着装整洁，举止言谈文明礼貌。 2、维修人员根据维修工作单的内容，按照业主预约的时间，准时到达。 3、维修人员到达业主家门时，要有间隙地按门铃，若三分钟后，无人应答时，可轻叩房门，若再过三分钟后，仍无人应答时，可用纸留言说明情况，塞入业主门缝内，回工程部后须告知值班长，以便及时和业主再联系。 4、维修人员上门时，须向业主出示服务胸卡，核对维修工作单的内容，得到业主同意后，在门口脱鞋换上自带鞋套，然后入室服务。 5、维修人员维修服务时，要多为业主着想，工具要轻拿轻放(使用维修工作布)，维修要保质保量，不留施工尾巴。 6、维修人员维修服务结束后，要及时清理维修场地，并将维修工作单交之业主签字，若业主提出额外的维修项目，可在力所能及的情况下，尽量满足业主的要求，然后补办维修工作单。 （二）、设备设施巡检规定 为保证小区的公共设备设施的正常运行，能早期发现设备设施的隐患和劣化程度，以便采取有效措施，及时加以消除，以延长其使用寿命，必须对设备设施进行定期定点巡视检查。 1、楼顶水箱 1.1变频增压泵 1.1.1变频增压泵运转声音是否正常，每隔半年利用清洗水箱间隙，进入水箱对变频增压泵及支架进行检查。 1.1.2变频增压泵控制箱：检查电压、电流、压力是否正常。 1.2水箱及附件 检查水箱管道及阀门是否渗水，每季度开关阀门一次，保证其灵活性。 2、屋顶泛光照明和航空障碍灯 2.1屋顶泛光照明 2.1.1检查泛光照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。 2.1.2检查泛光照明控制箱。 2.2航空障碍灯

物业管理手册-物业服务费用收缴控制程序 - 制度大全

物业管理手册－物业服务费用收缴控制程序-制度大全 物业管理手册－物业服务费用收缴控制程序之相关制度和职责，物业管理手册:物业服务费用收缴控制程序1、目的确保公司能够按时收缴各项费用。2、适用范围适用于公司各项费用的收缴管理。3、职责3.1财务部负责各项费用收缴的统一控制。3.... 物业管理手册:物业服务费用收缴控制程序 1、目的 确保公司能够按时收缴各项费用。 2、适用范围 适用于公司各项费用的收缴管理。 3、职责 3.1财务部负责各项费用收缴的统一控制。 3.2物业服务中心负责各项费用的收缴工作。 4、程序 4.1日常物业管理服务、代收代支费用的收缴 4.1.1每月客服主管对责任区业主水、电表进行抄写,并交接待专员汇总,输入微机,具体执行《客服主管作业指导书》、《接待主管作业指导书》、《接待专员作业指导书》的相关规定。 4.1.2每收费月5日-20日客服主管口头或书面通知业主缴纳各项费用。 4.1.3客服主管收费月月底前将未缴纳各项费用的业主名单进行汇总,核算出费用并及时联系欠费户催交费用(电话或上门催交),必要时寄发《催费通知单》催交。 4.1.4对超过期限仍未交费的业主,按公司规定收取滞纳金;对因客观原因欠费业主,报物业服务中心经理,由其和公司领导协调解决;对长期恶意欠费业主,报总经理批准通过法律程序解决。 4.2特约服务费用收缴 公司制定收费标准模板,各服务中心根据当地的情况,制定本小区的特约服务收费标准向业主公布,本着便民、微利原则,确保服务质量。 5、相关文件 5.1《客服主管作业指导书》 5.2《接待专员作业指导书》 6、相关记录: 6.1《催费通知单》JW/JL- 7.5.1-8-001 学校管理制度后勤管理制度学生管理制度 欢迎下载使用，分享让人快乐

物业工程维护作业指导书

一、工程维修部组织架构

二、岗位职责： 1.工程维修部主管 1.1 负责工程维修部的全面管理工作。 1.2 负责小区设施设备的运行、保养、维修、安全检查工作。 1.3 执行设备设施运行管理制度，确保各设施设备处于安全、良好的运行状态。 1.4 执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止安全事故发生。 1.5 每季度对设施设备的运行、维修和保养工作进行一次全面检查。 1.6 负责员工的专业技能培训与考核，不断提高员工的综合能力和素质。 1.7 负责组织对机电设施、设备相关工程的验收及其配套设施的完善与改造工作。 1.8 负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。 1.9 负责实施节能降耗，降低运行成本。 1.10 与公司相关职能部门及物业服务中心其他部门建立良好的协作关系。 1.11 负责设备设施的更新、改造及大中修工作。 1.12 负责设备设施外委维修保养工作的监督、检查与考评。 1.13 制定设备重大维修保养计划及物料采购计划，并组织实施。 1.14 负责公用水、电表的每月抄录工作。 1.15 负责工程技工的考核、技术指导、业务培训等。 1.16 负责设备设施的作业前的安全交底工作。 1.17 负责停电、停水等应急事件处理的组织。

2.运行技工 2.1 负责设备设施日常运行的管理及安全操作管理。 2.2 负责设施设备的巡查及相关记录的填写。 2.3 负责清理机电设备本体及其机房卫生。 2.4 参与停电、停水等应急事件的处理。 2.5 负责夜班期间的设备设施的紧急维修。

2.6 负责夜班期间业主户报修问题的处理。 2.7 做好交接班工作，认真填写交接班记录。 3.维修技工 3.1 负责设备设施的维修保养工作。 3.2 负责业主户报修问题的处理。 3.3 负责项目自行组织的设备设施大中修及更新改造工作的实施。 3.4 负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。 3.5 负责业户二次装修的现场监管工作。 3.6 参与停电、停水等应急事件的处理。 4.消防技工 4.1 负责火灾发生时，消防设备设施的操作。 4.2 负责消防设备设施的巡视检查工作。 4.3 负责消防设备设施的日常维修保养工作。 4.4 负责消防设备设施故障的处理。 4.5 负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。 4.6 负责新建楼宇的消防系统安装质量跟进。 4.7 参与停电、停水等应急事件的处理。 5.弱电技工

路基工程施工作业指导书汇编

新建银西铁路银川至吴忠客专工程 Y WZQ-2标段 路基施工作业指导书 编制：_____________ 日期：___________ 审核：_____________ 日期：___________ 审批：_____________ 日期：___________ 中铁一局集团有限公司银吴项目经理部一分部

2016年9月 螺杆灌注桩施工作业指导书 2 强夯施工作业指导书10 普通填料填筑施工作业指导书16 改良土填筑施工作业指导书22 过渡段施工作业指导书31 基床表层级配碎石施工作业指导书42 路堑施工作业指导书50 路基边坡防护施工作业指导书60 路基支挡施工作业指导书70 路基排水施工作业指导书78 路基相关工程施工作业指导书87

螺杆灌注桩施工作业指导书 1.适用于新建铁路银川至西安线（银川至吴忠客专）YWZQ-标。 2.设计介绍 本标段螺杆灌注桩是一种“上部为圆柱型，下部为螺丝型”的组合式地基加固桩，直杆段长度一般不小于桩长的1/3，直杆采用桩基钻具旋转挤压土体成孔，管内泵压混凝土成孔。 本标段螺杆灌注桩桩径为，桩间距路基、箱型涵（详见工点图），正三角形布置，布置范围：路堤左右坡脚之间，采用C20素混凝土灌注成桩。 螺杆灌注桩桩顶设C30钢筋土桩帽，桩帽形状为圆柱状，直径，高度,桩帽混凝土达到设计值，铺设厚碎石垫层，垫层内铺设一层土工格室（箱形桥、涵垫层详见工点图）。 螺杆钻机要求：钻杆长度满足施工需要，螺牙宽度50~60mm螺牙端部厚度约 50mm根部厚度一般为100mm螺距与桩径之比1:~1。 3.作业准备 内业技术准备 在开工前组织银川至吴忠客专YWZQ-标技术人员认真学习实施性组织设计，阅读、审核施工图纸，熟悉规范和技术标准。制定施工安全保证措施，提出应急预案。对施工人员进行技术交底，对参加施工人员进行上岗前技术培训，考核合格后持证上岗。 外业技术准备 施工作业层中所涉及的各种外部技术数据收集。修建生活房屋，配齐生活、办公设施，满足主要管理、技术人员进场生活、办公需要。 4.技术要求 施工前应进行成桩工艺性试验（不少于3根），以复核地质资料以及设备、工艺、施打顺序是否适宜，确定混合料配合比、坍落度、搅拌时间、拔管速度等各项工艺参数，报监理单位确认后，方可进行施工。 螺杆灌注桩施工开始后应及时进行复合地基或单桩承载力试验，以确认设计参数。 5.施工工序与工艺流程 施工工序

物业中心一站式服务作业指导书

物业中心一站式服务作业指导书 物业中心一站式服务作业指导书提要：客户服务部每月底对客户服务项目、客户投诉进行统计，根据统计结果分析客户服务的需求及造成客户投诉的原因，上报服务中心经理，以便持续改进服务质量 更多精品源自制度 物业中心一站式服务作业指导书 目的 以规范的流程和严格的标准指导"一站式"服务的开展。 适用范围 适用于zz城服务中心。 职责 服务中心经理负责"一站式"服务模式的贯彻落实，指导、监督服务工作开展，并提供支持； 客户服务部主管负责"一站式"服务工作开展的具体组织协调； 客服助理为"一站式"服务的第一实施人，负责开展"一站式"的对客服务； 服务中心其他部门为"一站式"服务模式的坚强后盾，责无旁贷的全力支持服务工作的的开展。 程序要点

客服助理按区域划分，各自分配一定数量客户群体，在所分配的客户群体范围内开展"一站式"的对客服务，服务内容为该群体范围内业主的一切合理服务需求； 客户信息 来自监控中心的客户信息； 来自热线电话、服务台、投诉箱的客户信息； 来自维修、秩序维护、清洁人员转达的信息； 来自其它渠道的客户信息。 客户信息受理 客户服务部客服助理负责客户信息的收集、受理工作； 客服助理接到客户信息后，及时填写《客户信息登记处理表》； 收费类信息，克服无应及时通知财务人员，依据《收费服务操作规程》执行。 客户信息处理 客服助理负责对客户信息进行评审、判断： A)服务咨询或投诉信息； B)服务需求信息。 判断为服务咨询或投诉信息，通知相关服务人员按《客户投诉处理操作规程》进行处理。 服务质量及客户满意度的跟踪、验证 客服助理负责服务质量及客户满意度的跟踪、验证工

物业工程部作业指导书表格目录正式版

Different positions have their own specific rules of doing things, in order to make the work achieve the expected goal according to the plan and requirements. 物业工程部作业指导书表格目录正式版

物业工程部作业指导书表格目录正式 版 下载提示：此管理规范资料适用于团体或社会组织中，需共同遵守的办事规程或行动准则并要求其成 员共同遵守，不同的行业不同的部门不同的岗位都有其具体的做事规则，目的是使各项工作按计划按 要求达到预计目标。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 物业工程部作业指导书及表格目录 工程部记录表格 1、ZHPM-QR/GC-001机电设备台帐 2、ZHPM-QR/GC-002机电设备统计表 1、ZHPM-QR/GC-003设备动态管理记录表 2、ZHPM-QR/GC-004设备完好状况检查表 3、ZHPM-QR/GC-005设备完好率统计汇总表 4、ZHPM-QR/GC-006设备（机具）购置申请表

5、ZHPM-QR/GC-007设备（机具）验证单 6、ZHPM-QR/GC-008设备（机具）报废单 7、ZHPM-QR/GC-009报废设备、器件清单 10、ZHPM-QR/GC-010设备技术诊断记录 11、ZHPM-QR/GC-012共用/自用照明照度检测记录 12、ZHPM-QR/GC-013环境噪声检测记录 13、ZHPM-QR/GC-014质量问题处理单 14、ZHPM-QR/GC-015（）公共用水、用电统计表

物业部作业指导书

第一章客服中心部门说明 一、客服中心部门职能简述 客服中心——作为物业的枢纽部门，承担着物业公司直接对客服务的主要工作，是体现公司服务档次，展示公司形象和企业文化，树立公司管理品牌的窗口，是实现优质服务的关键性职能部门。 客服中心的主要工作包括： ☆负责业主验楼、收楼，及跟进解决工程遗留问题等各项工作； ☆负责物业管辖区域的公共设施、公共标识巡查，并确保其正常使用； ☆做好物业管辖区域的保洁服务工作； ☆配合地产公司营销部做好业主参观样板间的接待服务工作； ☆对业主的答疑解惑、协调服务。 主要对管理工作有： ☆值班巡查； ☆搜集并反馈业主信息； ☆部门及业主档案更新、完善； ☆保证服务质量，提高业主满意率指标； ☆协调公司部各部门的工作，共同做好对客服务等工作。 “对客服务、组织协调、公共信息发布”是客服中心所具备的三个主要功能。为了实现这些功能，公司对客服中心的从业员工提出了在仪容风貌、品格心态、技能素质与职业道德方面必须与公司的管理理念、形象品牌及服务档次相适应的要求，特别是服务人员要具备高尚的职业道德情操，真诚的对客服务意识，公平、公正的待客心态，良好的人际交往能力，坚韧的思想意志品格，富于营造美好祥和气氛的创造性和善于洞察业主服务需求的感悟力。 客服中心以其高质量的管理，给予客服中心员工一个充分发挥自己、锻炼自己的机会，客服中心全体员工也将以不懈的努力使项目管理服务质量达到国际化的专业水平。 二、客服中心阶段工作任务 1.0 客服中心员工要与业主保持良好的沟通，通过与业主接触，收集、整理

业主反映的关于物业规划、房屋质量、物业管理等方面存在的问题和建议，并及时上报给有关部门或上级领导，作为工作指导和决策依据。2.0 协调各部门办理施工（装修）单位进入施工区域（维修）装修手续。并 对装修（维修）工程进行定时巡视及监管，并将在工作巡视中发现的问题及时汇总，通知工程维修部，以配合其更详细的了解、解决装修具体情况。