房地产去库存工作情况
房地产去库存工作情况
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房地产去库存化的难点与重点分析
房地产去库存化的难点与重点分析 房地产行业一直是经济发展的重要环节。以我国现阶段的房地产现状来看，供给量虽然非常大，库存数量也比较大，但是在实际的需求量上却相对有限，这也给房地产行业带来的巨大的负担，也成为了经济发展中的重要任务。所以本文旨在对房地产去库存化的内涵和重点进行分析，探究未来的房地产行业应该如何发展。 标签：房地产；去库存化；难点与重点 房地产市场的稳定会导致相关产业也出现利益增长，所以今后的发展过程中，如何做好产能过剩问题的处理工作，是房地产企业最应该考虑的问题。随着我国的经济不断发展，房地产市场也出现了供大于求的整体趋势。但是在去库存化的过程中，仍然存在着一些问题，这也是亟待解决的。 1、房地产去库存化的难点 1.1 农民人口问题 我国的城市化进程虽然经历了快速的发展，但是从整体趋势来看仍然处于起步阶段，人口比例中，农民人口所占的比例还是比较大的。即便是很多农民都已经进入了城市当中生活了工作，但是由于社会保障、医疗保障和户口的相关问题，并不能真正地成为城市人口，这也给房地产去库存化带来了严重的阻碍，因为无法通过农民人口的购买来清理商品房的库存。另一方面，经济的发展带动了新农村的建设，很多农民的生活水平得到了显著提升，再加上农村地区的建设力度大，农民能在自家区域里进行修缮和更改，这也使得很多居民不愿意进入城市生活和就业，所以这也是去库存化问题的难点所在。 1.2 房地产政策问题 去库存化要想妥善解决，就需要在政策上进行改进。如果能够调整相关的政策，也能让房地产产业的内部秩序更加规范化。然而从目前的情况来看，房地产政策并不能发挥其具体的作用。例如在税收方面，住房税无法对于投资情况进行正确划分，这也是房价一直上涨的主要原因，也是房地产泡沫情况的重要因素。如果这种情况愈演愈烈，那么人们的购房压力就会明显提升，自然在买房的意愿上下降，因此陷入恶性循环。 1.3 市场环境问题 虽然房地产行业得到了快速的发展，但是不能忽视的问题在于市场环境仍然比较混乱。经济新常态情况下，相较于传统的房地产行业，新的房产行业表现出了多元化的房地产产品需求。商品房、住宅房、宜居养老房以及新兴的旅游休闲文化产业房等都是伴随我国经济社会发展产生的房产需求。政府在组织社会主义
当前我国房地产去库存的建议和对策
当前我国房地产去库存的建议和对策 2015年底以来，中央已经针对房地产去库存在需求和供给两端提出了一系列政策：在需求侧，松绑房地产调控政策，加快农民工市民化，落实户籍制度改革，建立购租并举的住房制度等，激发有效需求；在供给侧，加强金融监管力度，根据一线城市、二线城市及三四线城市的不同情况，采取差别化的土地供给政策，控制中高档、别墅及大户型、低密度住宅开发数量，扩大与城镇普通居民购买能力相适应的中低档住宅供应量，在融资等方面加大对优质企业支持力度等。 同时，我们也应该看到，国外房地产业走出低迷，都不是单纯依靠国家政策调整，而是在政策引导和金融监管的基础之上，依靠市场机制，发挥市场参与者的积极性。因此，解决房地产库存问题，政策只是辅助，最终还得依靠市场供给载体发挥主观能动性，依靠房地产开发商转变经营方式，优化产品结构和服务质量。 一、供需两端齐发力 1、优化供应结构，因城施策控制土地供应 各地区要根据本地商品房库存数量，科学制定2016年土地供应计划，合理确定土地供应结构和投放数量。库存量大、去化周期长的三、四线城市，要严控或者暂停土地供应，特别是一些城市商办用房库存去化周期长的，要暂停商办用地出让。而在供需紧张的一二线城市适当加大土地供应，防止地价和房价上涨过快。 2、加快落实鼓励农民工购买城镇商品住房的政策 对于去库存任务较重的三四线城市以及小城镇地区，由于本身市场购房需求有限，因此如何将外来人员特别是农民工转化为市场需求便成为了关键。但由于农民工收入较低，一般很难购买得起城镇商品住房。建议对首次购买商品房的农业转移人口实行优惠政策，首付比例可适当放松，减免契税，各级财政对贷款利息进行适当补贴、贷款利息抵扣个人所得税等。同时，加快落实农民工落户、居住证管理等户籍制度改革。另外，探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制，提高财产性收入，增强购房需求。
房地产去库存工作汇报.pdf
2017年以来，我县高度重视房地产去库存工作，认真贯彻落实国家、省、市关于棚户区改造和房地产去库存的决策部署，强力推进棚改货币化（现房）安置，严格控制新开发总量，有效扩大住房需求，全力化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展。现将自查情况汇报如下： 一、工作开展情况 1.认真贯彻落实房地产去库存政策措施。我县认真贯彻落实《关于做好化解房地产库存工作的通知》20条去库存意见，开展房地产库存清理，摸清了库存底数，加强房地产市场监测分析，结合我县实际并借鉴同类城市经验，出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》。意见中明确了凡县城规划区内商品住房交易登记，一律按实际缴纳契税的金额奖励购买者50%，并鼓励农民进城购房，购房奖励200元/，提高公积金贷款额度，降低核发预售许可门槛，鼓励社会资金参与城市棚户区改造等刺激政策，政策出台后取得了较好的成效，去化了一定数量商品住房库存。 2.提高棚改货币化安置比例，消化房地产库存。棚户区改造实行货币化安置，不仅有利于加快棚户区改造步伐、实现房地产去库存、提高政府财政资金的使用效益，而且还有效拉动投资消费需求、带动房地产及相关产业发展。我县县城环琵琶湖棚户区（城中村）改造后，大部分被征收户将直接到其他楼盘选房买房，可有效激活县城房地产市场，起到去库存、稳增长的作用。棚改实行货币化安置，被征收户可“拿钱走人”、也可选择“现房安置”，畅通了棚改助推房地产销售的渠道，消化了房地产库存。 3.鼓励农民等新市民购房，扩大住房有效需求。一是全面落实房地产交易税费优惠政策，促进住房消费。二是农业银行放宽农民工贷款购房条件，采取灵活还贷“安置贷”方式，支持农民和农民工购房。三是开展农民工等灵活就业人员缴存、使用公积金购房业务，放宽了公积金购房贷款、提取条件，有效发挥住房公积金的代际互助作用，支持缴存职工购房。 4.抓好房地产供给侧结构性改革，减少商品住房供给。我县加强了住宅用地供应管理，管控好土地闸门，减少住宅用地供应，落实住宅用地调整政策；强化了住房规划、建设管理，适当压缩住房开发建设规模；将中心城区商品房预售形象进度标准提高至项目主体结构封顶，延长商品房上市时间；引导房地产开发企业结合市场供需形势，减缓开发进度，实行分期开发；引导开发企业转型发展，鼓励开发企业向旅游地产、养老地产等新业态发展，支持开展住房租赁业务。 5.政府通过回购方式，打通商品住房和保障房通道。根据国家、省市的相关政策，实行实物保障与租赁补贴并举，棚户区改造和公租房通过推行货币化安置、货币化租赁，打通商品住房和保障性住房两者之间的通道，加大保障性住房的筹集力度，消化市场待售商品房、盘活闲置房。同时继续加强保障性住房的配套建设、分配、运营和管理，严格准入、退出制度，提高保障性住房物业管理、服务水平和运营效率。 二、实施效果情况 2016年10月份前，我县在建在售楼盘21个，已建和在建取得预售许可的待售商品住房面积约50万（4400套），按照前三年全县年均25万的销售量，全县的待售商品住房去存量周期在2年左右，去库存压力较大。 1.2016年9月开始我县实施的县城环琵琶湖城市棚户区（城中村）改造的任务目标为5000套左右,其中有80%以上能够通过选择市场房源和约定房源货币化方式安置,基本解决了一大半以上的商品住房库存。 2.自2015年我县先后出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》试行版和延长版后，有效地刺激了农民工、农民进城购房，促进了房地产“去库存”，同时也加快了城镇化的进程。 3.通过一系列去库存行之有效的措施，截止2017年3月份，我县待售商品住房面积约15万，短短几个月，我县去库存超40万（包括新增预售许可面积6万）。
2019年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析-15页word资料
2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析【图】 一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点 在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存化处于一揽子解决结构问题的关节点上。这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。主要体现在： 其一，房地产泡沫是中国金融风险的主要来源。在中国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了重要的甚至是主要的地位。如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行的资产。例如，目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值，因此推高土地价值取得更多的融资，就成为地方政府正常的理性行为。这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说，其最大的缺陷在于，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金就会出现支付链的断裂，就可能会直接引发金融危机。我判断，如果中国不幸发生系统性、大面积危机，一定会是从房地产泡沫突然被刺破开始，以房价大幅度下跌和相应的地价下跌开始；一定是由地方政府的各类投资平台的“债务地雷”所引爆；一定表现为商业银行的支付危机和债务链断裂！
其二，中国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。国家统计局数据表明，今年1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，创历史新低。而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度，2014年房地产投资达到10万亿元。由于中国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩，如中国的钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等直接与房地产投资相关的产业部门的产能利用率都只有70%左右，大大低于国际平均水平。 2015年1-10月份房地产开发投资表
房地产去库存几点建议
关于我市去库存的几点思考 按照中央去库存的总体部署，三、四线城市去库存是工作重点，主要有三条路径：一是棚改货币化安置，各地要马上开展工作，早动手、早安排、早见效。二是用足用好住房公积金，减少公积金结余，三、四线城市仍然是重点。三是引导农民工和农民进城购房。 相比三、四线城市，总体而言，我市去库存压力不是很大，但是结构型失衡问题依然存在，个别区县库存压力较大，如静海、滨海新区等。 一、我市房地产库存情况 经调查，截至2015年底我市库存（待售）商品房2314.5万㎡（其中：住宅1342.6万㎡，非住宅971.9万㎡）。总体看来，库存处于较合理区间，供需基本平衡，但也存在一定的区域性、结构性问题。 一是个别区域住宅存在一定库存问题。宝坻、静海和滨海新区个别功能区（高新区、临港经济区、汉沽区）住宅供过于求；而中心城区住宅则供不应求，其他区县供需基本平衡。 二是非住宅库存情况严峻。经测算全市非住宅去
化周期达5.5年，武清、津南和滨海新区部分功能区问题尤为突出。 二、相关落实意见 针对上述问题，按照国家及市委市政府部署要求，结合我市实际情况，提出以下工作建议： 1、打通商品房与棚改安置房通道。加大棚改货币化安置力度，库存问题突出的区县，优先考虑将库存商品住房转化为棚改安置房。探索空置房屋产权人根据各区县政府的招商情况，申请规划设计用途变更，但不能变更为住宅。 2、科学调整库存房屋规划使用功能。鼓励空置非住宅的再开发利用，利用工业厂房建立众创空间，利用历史风貌建筑承接总部经济和发展文化产业，利用商业写字楼承接首都资源。 3、支持新市民购房。市住房公积金中心、有关金融机构、房地产开发企业等相关部门主动对接，认真研究针对性贷款和购房优惠措施，为产业转移、人员流动及城镇化过程中产生的新市民购房提供政策支持，购买我市中心城区以外库存量较大区域商品住房，促进我市房地产市场均衡发展。 4、支持跨界地产发展。建设、国土房管、商务、民政、科教等部门加强沟通，研究制定鼓励政策，利
房地产市场运行情况总结分析
2018年房地产市场运行 情况总结分析 2018年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。 在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，2018年xx 主城区共成交新房万套，二手房万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。 楼市量价关键词：稳定 2018年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。 首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨%。其中，商品住宅共成交174744套，占比%，非住宅101037套，占比%;成交面积为万平方米，同比微降%。 此外，2018年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，从4月开始，平均每月成交8072套二手房。
第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到2018年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而2018年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，2018年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。 政策关键词：救市去库存 2018年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。 第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从2018年元旦开始，置业者将享受到这一利好。 第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，2018年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交占比约30%，建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。 而在xx市房地产业协会发布的《2018年xx商品房成交项目榜单》
房地产去库存
房地产去库存：政策发力还需要提高精准度 刘志彪 一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点 在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存化这一任务处于一揽子解决明年结构调整问题的关节点上。这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。主要体现在： 其一，房地产库存过大问题的核心，在于过去的十多年中，房地产市场的利益失衡。地方政府、开发企业、投资投机的需求，共同拉动了房地产的快速开发和价格膨胀，由此导致中国房地产开发规模的急剧增加。如土地财政格局和追求GDP快速增长的利益诱惑，促使地方政府无止境地拍卖土地，激励开发企业在全国几乎所有的三四线城市也进行大规模的房地产开发；不断上涨的房地产价格既强化了这种无序开发行为，也诱使全社会的各种投资投机需求疯狂的追逐。 其二，我国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。国家统计局数据表明，今年1-10月，全国房地产开发投资同比名义增长2.0%，创历史新低。而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度，2014年房地产投资达到10万亿人民币。由于我国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩。 其三，房地产泡沫是我国金融风险的主要来源。我国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了主要的地位。如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行的资产。目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值，因此推高土地价值取得更多的融资，就成为地方政府正常的理性行为。这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说，其最大的缺陷在于，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实
制定房地产去库存实施方案
制定房地产去库存实施方案 篇一：关于房地产去库存的措施 关于***市房地产去库存的有关建议 一、分类指导，管控土地供应。通过住房建设规划，管控土地出让，合理控制开发用地供应节奏，减少房地产用地供应。对已供应、未开发的房地产用地，可申请转换用途。 二、释放需求，促进商品房销售。调整普通商品住房认定标准；加大棚户区改造货币化安置力度；加大住房公积金对居民购房的支持；鼓励将商品房和闲置建筑改造为电商用房、“创客空间”等,允许从事电子商务、创新产业的小微企业和自由职业者将住宅、公寓登记注册为营业场所。 三、政策利好，刺激消费需求。在市区购买新建商品住房签订购房合同并
备案的，在缴纳契税后由市财政部门给予一定补助。 四、顺应规律，调整营销策略。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。 五、创新发展，活跃交易市场。活跃二手房交易市场，通过降低相关税费，提升有改善住房条件意向人群购买新建商品房需求。同时发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。 篇二：房地产去库存 房地产去库存：政策发力还需要提高精准度 刘志彪 一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点 在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改
革任务中，房地产去库存化这一任务处于一揽子解决明年结构调整问题的关节点上。这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。主要体现在：其一，房地产库存过大问题的核心，在于过去的十多年中，房地产市场的利益失衡。地方政府、开发企业、投资投机的需求，共同拉动了房地产的快速开发和价格膨胀，由此导致中国房地产开发规模的急剧增加。如土地财政格局和追求GDP快速增长的利益诱惑，促使地方政府无止境地拍卖土地，激励开发企业在全国几乎所有的三四线城市也进行大规模的房地产开发；不断上涨的房地产价格既强化了这种无序开发行为，也诱使全社会的各种投资投机需求疯狂的追逐。其二，我国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接