商厦物业项目招商定位方案

商厦物业项目招商定位方案

一、某商厦物业项目定位为走高档/精品路线

二、招商客户群

1、国际知名品牌，国内知名品牌厂商。

2、品牌商品的商家。

3、非商业投资人士及隐性收入人士。

三、招商对象

1、主营项目（仅供参考）

一层：进口化妆品（CD、姿生堂、娇兰等）、高档珠宝（谢瑞琳等）、世界极品服装(阿玛尼杰尼亚等)、高档手表、高档皮具（路易威登等）、高档工艺品、高档笔

二层：高档男女服装、休闲装、手袋、女饰品、精品鞋店、精品裤店、女士内衣、精品花店、精品工艺品、领带、丝巾、化妆品、眼镜、水晶、羊绒羊毛制品

三层：高档男女服装、休高闲装、皮具、男饰品、精品鞋店、精品裤店、男士内衣、精品花店、精品工艺品、领带、化妆品、眼镜、水晶、羊绒羊毛制品四层：儿童服装、高档床品、进口饰品店、精品工艺品、体育服装（飞脚、＆nbsp运动100等）、体育器材、儿童乐园、车载精品、高档办公用品、家用品

2、配套项目

A 家私、布艺、古玩、画廊、厨房用品、精品汽车展厅、书屋

B 肯德基、麦当劳、必胜客、罗杰斯、茶叶店、酒吧

C 屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作

商业定位及招商工作计划

目录前言 第一部分商业定位 第一章项目总体定位 一、前期沟通总结 二、项目总体定位 三、项目的功能定位 第二章商业业态定位 一、定位理由 二、业态定位 第三章商业名称定位 一、商业案名定位 二、博览城的解释 第四章商业治理功能定位 一、现有治理格局 二、金润物流的治理功能定位

三、现代化的治理体系第五章商业经营业种定位 一、主题物流定位 二、经营业种定位 三、定位规划 第二部分招商策略 第一章招商总策略 第二章招商时期设置 第三章招商工作打算表

前言 商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲乏的活跃着——高回报刺激着巨资开发；而经营的困难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。 商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了都市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着都市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破，香江、鸿顺德纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。

要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。 项目要生存，必须做好招商工作，积存前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。 第一部分项目定位 第一章项目总体定位 一、前期沟通总结 本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探究其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里查找恰当的出路。 前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了南昌市的商业进展格局，并制造性的提出了“批发MALL”的市场形象定位

(整理)上海松江地中海项目招商定位方案

上海松江“地中海”Shopping-mall 项目招商定位(1ST) 一、商业区分类 本项目属于地区性商业区：主要分布在城市的副中心地带，目前主要以大型连锁超市和百货公司的分店为主。在40-50年代的美国，城市的外围地区及大城市边缘地区，大型地区性购物项目以新的零售开元地中海的形式出现，这些零售项目在特征上重复中心地区零售设施的模式，并能提供充分的停车位，而且距离客户的住所更近。 邻里商业区：以满足片区和社区需要为目的，是目前正在兴起的一种新的商业物业形态，它是立体化的商业步行街，经营业种主要以餐饮、娱乐和休闲为主。 特点： 自然或人为地邻街——满足人们以街为市的心理 规模适中——为社区或片区服务 可变性——开间、层高富于变换 人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和 开放性——景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流 休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能 有凝聚力——围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流 而且，据研究，街区式商业物业的人流速度最慢，人情味最浓。 目前具有代表性的邻里商业中心有罗马假日广场、玉林生活广场，东方时代，蓝色加勒比以及学苑风情港。 邻里型街区商业中心是国际流行的商业形态，也是最适合社区和片区的一种商业形态。在发达国家，几乎每一个社区都有一个邻里中心。据调查，有85%的人群会选择就近的场所进行休闲娱乐，70%的人群会选择居家附近就餐。 二、商业形态 核心旗舰店：主要商业形态是大型百货公司，它们以群的形式相连。一般都在地价、租金最高的区域，沿核心商业区分布。 商业步行街：一个城市的核心商业区都至少应有一条商业步行街，它一般与影剧院、银行、广场相连接。 其特点是既有底商“以街为市”的特点，又有新的形式和功能，并可能带来更多的人流量。专业购物街：由于历史和地理交通条件等原因形成的专业购物街。专业购物街有向核心区外围转移和向专业零售商场转化的趋势。 专门零售商场：是百货商场的一个分支。如专门的艺术品店、副食品 低租零售业：可以为低收入人群提供服务，也使低利润零售业在城市中心区得以生存。如书

【菜市场招商方案[1]】市场招商方案

【菜市场招商方案[1]】市场招商方案 康平菜市场招商初步方案 （本方案主要包括市场二层和一层外铺部分） 一、项目整体定位 康平片区首家提供创新化服务、经营管理的新型综合市场及升级创新的社区生活服务中心。 释义：原三村市场是康平片区主要的市场之一，附近居民绝大多数都有在此消费的经历，因此在康平区域中享有广泛的知名度，当 项目重新建设后，一定要延续其原有知名度并提出升级创新的概念，升级创新不仅体现在建筑硬件的更新，更从服务、经营管理等软件 方面进行升级，使消费者得到实惠和新颖的消费体验，最终成为周 边居民的一站式生活服务中心。 因此新市场定位在针对消费者的服务方面、针对市场自身的经营方面、针对经商者的管理这三个方面进行创新，最终形成一个能长 久发展并创造良好经济效益的升级创新版的“三村市场”。 二、总体招商策略 项目的定位即是我们要实现的目标，围绕着如何形成生活服务中心及创新的理念，在招商工作中将采取如下策略： 1、内外同步启动、互相促进 项目所处地段比较优越、人气较旺，目前市场一层内部（摊位和内铺）已完成招租，待租部分主要为一层外铺和二层商业空间，无 论哪部分商业面积实现招租并开始经营，都会对市场整体商业氛围 带来良性影响，并减轻后续招租工作压力，因此招商工作应全面展开，仅对少量铺位进行技术性销控即可。 2、“蓄水养鱼”式的招商思路

3、招商与经营兼顾 商业地产操作最重要的阶段是招商和经营，二者之间是相辅相成、相互依存关系。招商过程中要考虑到对后续经营的影响，同时注重 经营管理，引进先进的管理机制，引导业户良性发展，否则一旦经 营者关门，开发商同样要关门，经营者失败，开发商同样失败，两 者一荣俱荣、一损俱损。 4、制定创新的市场经营管理模式与服务模式 在市场经营过程中，要体现“升级创新”的思路，优化经营管理模式，提供创新、升级化的服务模式，引入超市化选购、配送、定菜、无公害检测、公平秤、特价专区、净菜服务、会员制服务等特 色化服务。 三、市场招商形式与范围 1、市场招商形式 市场一层外铺部分： 市场二层部分： 建议市场二层商业空间采用整体招商或大面积分割招商（四、五家联合）的方式，如下图所示： 鉴于项目周边九隆街及华信家园等项目均有相当体量的物业招商，本案二层整体招商或大面积分割招商易形成一定的独特性和市场独 有性，有利于市场竞争。 尽管整体或大面积分割招商短时间内租金收入要低于零散经营，但就长期经营的稳定性和商圈商业氛围的培育来看一定优于零散经营，同时可以有效降低运营风险；另外开发商可不必为市场管理专 门单独组成一个职能部门，有利于降低运营成本。 2、市场招商范围 市场一层外铺部分：

商铺招商方案

商铺招商方案 第一部分：项目商业经营规划 一、整体商业定位 商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定！最好先做一个详细的市场调研！！ 二、项目主题概念提炼 商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。 商铺招商方案主题一：“城市客厅”——人气 业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为惠州市的“城市客厅”，成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的麦科特大道，是惠州现代城市建设景观最具代表性的区域之一，无论是现状，还是远景规划，都是广州当之无愧的“城市客厅”，并成为展示惠州新形象的一个窗口。风尚国际商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展，成为人们新的生活聚集地。 商铺招商方案主题二：“城市休闲生活广场”——氛围 城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等，景观丰富，彰显从容与健康。 同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完

美结合，突显现代城市人们的生活方式。 商铺招商方案主题三：核心区的时尚中心——活力 三、商业功能定位 打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足惠州市中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。 随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。我司建议的功能如下： 功能内容 百货珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子 超市日常生活用品 餐饮冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆 娱乐小型影视厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球 休闲书店、音乐城、文化廊、水族馆 服务美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身、足疗保健 修理家电维修 商务商务服务中心、银行、证券、基金 对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利，但为保

招商定位—某综合商场运营及招商策略方案

XX综合商场营运及招商方案 目录 1、整体经营业态定位 2、业态定位的原则 3、战略定位 4、商品布局和功能分区 5、水平人流和垂直人流设计 6、楼层功能定位和商品布局 7、商品定位 8、目标客户群定位 9、经营模式 10. XX理念 11、商场管理系统建立 12、商场包装 13、人员培训 14、商场招商计划 结语： 附件：XX综合商场招商手册文案 1、整体经营业态定位 科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润得以充分的体现，使商场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加

顺畅和轻松愉快。 所以商场业态划分的合理与否，不仅要能够体现开业后本项目商品组合的丰富多样，还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。好的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，有利于提高商场的品位。 2、业态定位的原则 2-1、同业差异、异业互补 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 2-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束 六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧。强调一站式购物理念。 2-3、合理配比各主力业态 综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三

工程机械市场招商、定位策划方案

第一部分:项目所在区域的市场分析 一、地理位置。 江南区位于南宁市邕江南岸。 二、江南辖区划分。 江南区划辖那洪、江西、吴圩、苏圩、延安５个镇，福建、江南、沙井3个街道办事处,总面积11５4平方公里,总人口40.2万人。在南宁市新划分的6个区里面，面积仅次于邕宁区，人口仅次于西乡塘区与青秀区。 三、交通情况。 江南区区位优势和交通优势十分明显，南宁国际机场和西南最大铁路编组站—南宁铁路南站座落辖区内，桂柳高速、南北公路、快速环道、高速外环和建设中南宁至凭祥高速公路贯穿辖区,白沙大桥、中兴大桥、青川大桥、邕江一桥、永和大桥和即将建设的葫芦顶大桥、北大桥、桃源桥、凌铁大桥9座桥梁横跨邕江两岸。 江南区境内有吴圩机场,有公路北经邕江一桥和邕江二桥可进入市中心；南沿友谊公路及南宁——北海二级公路，可直通钦州、北海、防城港、东兴镇；西有公路通凭祥、友谊关;东可直达邕宁、横县、贵港;西经五一路与南防铁路、南昆铁路交接。交通十分畅达。 四、江南区历史背景。 江南区古为邕州城郊，建国前为邕宁县所辖。１950年为南宁市郊区工委所辖。19５3年大部分地区划归第三区(兴宁区)。195５年归邕江上、下段两个街道办事处管辖,１957年合并为水上办事处。195８年在水上办事处基础上成立南宁市上游公社，195９年改称南宁市水上公社;1968年成立水上公社革委会，１971年改为江南街道公社革委会;江南区大部分地区先后归其所辖。1979年3月正式建立城区建制,撤并江南公社为江南区革委会。1980年5月成立江南区人民政府。

五、江南区工业及配套设施情况。 江南区是南宁市轻纺、化工、制糖、机械、建材、电子等工业的重要基地。区内有南宁绢麻纺织印染厂、南宁麻纺织厂、南宁合成纤维厂、南宁化学工业集团公司、南宁平板玻璃厂、南宁制糖造纸厂、南宁铝厂、南宁市自行车总厂、南宁市电子软件集团公司等一大批国营大中型企业。?辖区内有西园饭店、广西体育馆、南宁剧场、滨江公园、南方大厦等一批旅游、食宿、文体活动场所。 六、江南区2006－20１０年发展规划。 （一)“一区”——多点式商贸区 范围：亭江路、星光大道、南建路、壮锦大道、沙井大道、江南大道、五一路、亭洪路、白沙大道,“五纵四横”路网交汇点。 目标定位:构建多点串联、各有特色、相互带动的商贸网,形成由北向南波浪推进、东西延伸的商业格局，带动“五纵四横”路网覆盖区域的繁荣。 发展重点：发展具有市场集聚效应的商贸网点,以“1０＋1”商业大道为中心，构建休闲旅游为重点的商贸区；以邕江大桥南为中心,构建文化体育产业为重点的商贸区;以中兴大桥南为中心,构建服务社区的大型卖场为重点的商贸区;以清川大桥南为中心,构建金融、商务为重点,服务江南工业园和江南物流园的商贸区。不断完善这些街区周边的基础设施，促进“五纵四横”路网的其他交汇点联动发展。 重大项目:白沙大道汽车销售一条街扩建、淡村农贸市场改扩建、肉禽蛋市场整合重组、原皇后啤酒厂地块盘活、原燃气轮机厂地块盘活。白沙商贸城、南宁国际商贸城、五一东路综合大楼、亭子综合大楼。 (二)“两带”——邕江南岸经济带、城区西南部经济带 1、邕江南岸经济带 范围:沿邕江地带。 目标定位:发展以观光旅游、文化娱乐、休闲健身、餐饮、商贸和房地产为主的服务业,形成环境优美特色鲜明的滨江商住区,聚积人流、物流、资金流、信息流的服务功能区,独具特色的旅游景观区，构筑江南经济新的增长带。 发展重点：结合凌铁大桥、北大桥、桃源桥的建设,改造旧区、开发新区，有机组织现有资源在江南香格里拉商业广场及周边区域构建集大型超市、购物中心、餐饮娱乐中心、图书文化中心为一体的购物广场。发展沿江高档商住楼、高级写字楼、多功能商务楼，着力打造江南沿江商务商贸区、房地产聚居发展区，

招商营销方案

招商营销方案 一、项目背景分析及定位突破 本项目地理位置决定了本项目的操作的难度，准确把握客户群和营销招租创新是本项目突破的关键，考虑目前的实际情况，我们将目标客户群定位于机电类品牌代理公司为主，创业公司为辅的思路。使对项目的宣传和招商的实行，实现本项目成为“长江三角机电厂家展销第一城、机电品牌第一城”。 二、项目招商的目的 根据项目的市场地位及营销要求，项目的招商主要是针对有投资新领地的机电类代理商和企业。主要达到以上目的： 1、通过主动导向式招商完成项目展销的主题定位； 2、通过招商的品牌导入策略提升项目的投资价值； 3、通过招商形成项目的人气（人流），最终增强投资者的投资信心； 4、通过招商的实施逐步建立完善项目的经营运作体系； 三、本项目的招商目标 时间目标：今年6月底之前，完成A、B栋一、二、三楼100%入驻、C栋一楼80-90%入住率，年底之前完成C、D栋二楼80-90%入住率。 企业目标：5-6家品牌企业入驻。 四、招商策略 招商原则 1、由于自身销售要求的一些特殊性，以及项目自身定位的具体要求，使得项目在招商过程中要遵循一些自身所必要的原则。 1）品牌的导入和品牌带动的原则 在项目招商过程中尽量引入在行业内具有一定影响力，能够提升项目形象的品牌公司，提升项目的投资价值和经营价值。在此基础上利用品牌公司的影响力来进行进一步的招商，这样可以增强招商的有效性，扩大招商的影响力，对于项目的销售以及招商的持续开展都有极大的促进作用。 2）招商后进驻的原则（待续） 3）招商的进度要适中（待续） 4）招商中要采用普遍撒网、重点突破的原则 由于项目实际的情况尚不成熟，故此对大多数公司而言均存在着一定的风险，因此谈判成功的几率相对较小，根据这一实际情况，在招商其中应当通过机电市场、沿街店铺陌拜，选取有代表性、可操作性较强的公司进行重点谈判和突破。

×××商业街整体招商方案

×××商业街整体招商方案 一、招商的启动时刻 如按2005年5月1日开业打算，按一样同规模的商业项目，至少应提早8个月进行招商，×××商业街因种种缘故，现距开业之日仅剩下6个月时刻，因此招商时刻建议最迟11月初开始启动。 二、招商人员人数 商业街铺位864个，现出售的1—4区铺位较小且分散，如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下： 经理（××）：负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。招商人员（九名）：由经理安排具体招商工作 其中：1－3区由3名招商人员负责招商工作 4－6区由5名招商人员负责招商工作 招商文秘1名 三、招商办公地点 因整个招商需和销售配合，建议在营销中心邻近开展招商工作 1、在营销中心后、交警岗亭旁建筑一间约80平米的招商办公室。建议在11月底建成，前期临时在营销中心内办公。 2、在项目现场邻近租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室，并同时在营销中心内设立招商咨询点，双边配合进行。 四、项目整体招商的原则和目标 1、保证在2005年3月底前项目整体招商完成80%；2005年5月1日项目开业前整体招商完成90%，以保证项目能如期顺利开业。

距明年项目开业只剩下半年时刻（2004年11月1日—2005年4月30日），除去春节一个月的时刻，实际剩下的时刻只有5个月，因此对完成90%的招商打算有一定的难度和压力，但由于前期积存了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的配合，对完成那个任务有一定的信心。 2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保证整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售，且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街，因此要保证功能分区具体到每一个铺位，难度势必专门大，因此按功能分区进行招商只能是保证每个区经营的商品性质大体一致，如经营服装的区也能够经营皮具、化装品之类，而不能经营小吃、电玩等。 3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上，以稳固业主的投资信心。 依照我司对项目周边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率，我司测算保证业主第一年的投资回报达到8%以上问题不大，较高的投资回报对增强投资者信心和保证商业街的永续经营至关重要。 4、确保整个商业街形象统一和经营稳固。 对1－4区将按现行功能分区进行零散招商，对5－6区采取统一招商，来保证整个商业街整体定位符合东塘商圈需求，来保证商业街长远经营稳固。 五、×××商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析 1、投资业主风险分析 ?商铺不能及时租赁出去； ?商铺租赁的价格比较低；

上海松江地中海项目招商定位方案(1)

上海松江“地中海”Sｈoppｉng-ｍａｌl 项 目招商定位(1ST) 一、商业区分类 本项目属于地区性商业区:主要分布在城市的副中心地带,目前主要以大型连锁超市和百货公司的分店为主。在40-50年代的美国，城市的外围地区及大城市边缘地区，大型地区性购物项目以新的零售开元地中海的形式出现,这些零售项目在特征上重复中心地区零售设施的模式,并能提供充分的停车位，而且距离客户的住所更近。 邻里商业区：以满足片区和社区需要为目的，是目前正在兴起的一种新的商业物业形态，它是立体化的商业步行街，经营业种主要以餐饮、娱乐和休闲为主。 特点： 自然或人为地邻街——满足人们以街为市的心理?规模适中——为社区或片区服务 可变性——开间、层高富于变换 人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和 开放性——景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流 休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能?有凝聚力——围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流?而且，据研究,街区式商业物业的人流速度最慢,人情味最浓。 目前具有代表性的邻里商业中心有罗马假日广场、玉林生活广场，东方时代，蓝色加勒比以及学苑风情港。 邻里型街区商业中心是国际流行的商业形态,也是最适合社区和片区的一种商业形态。在发达国家，几乎每一个社区都有一个邻里中心。据调查,有85％的人群会选择就近的场所进行休闲娱乐，70％的人群会选择居家附近就餐。? 二、商业形态? 核心旗舰店：主要商业形态是大型百货公司，它们以群的形式相连。一般都在地价、租金最高的区域,沿核心商业区分布。?商业步行街：一个城市的核心商业区都至少应有一条商业步行街,它一般与影剧院、银行、广场相连接。?其特点是既有底商“以街为市”的特点,又有新的形式和功能，并可能带来更多的人流量。?专业购物街：由于历史和地理交通条件等原因形成的专业购物街。专业购物街有向核心区外围转移和向专业零售商场转化的趋势。专门零售商场:是百货商场的一个分支。如专门的艺术品店、副食品?低租零售业：可以为低收入人群提供服务，也使低利润零售业在城市中心区得以生存。如书店、饰品店等。低租金零售提供的产品和服务的丰富性必须应该维持，因为它增加了核心商业区整体的吸引力。? 三、招商管理 现代开元地中海管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。统一运营的管理模式特别适用于中国，历史经验教训表明，不能统一运营管理的开元地中海，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”,直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。这种情况在国内已经屡见不鲜。结合项目实际，具体操作如

小西门项目招商方案

小西门项目招商方案前言： 昆明商业地产近期已进入白日化竞争状态，较往年逐步趋于规模化和专业化，所以机遇到挑战并存。商业地产曾经也是炙手可热；随后在既面临政策变化，又面临市场变迁的情况下，商业地产以往单一的模式已经难以让其在市场上叱咤风云，正所谓变则通，所以必须走出一条新的出路是商业地产发展的必由之路。众所周知：商业地产投资回报是非常可观的，这块肥肉吸引着大量业内外资本纷至 定位的难题，而更贴近休闲、娱乐的业态结构和更多国际化、差异化的品牌结构将是商业地产项目长期价值提升的一个重要砝码。 项目概况及简析 据资料显示：本项目一层、二层部分商铺已售出，部分正处经营中。出租与售出并存，其经营类别主

要以居家用品和药店为主。三层、四层基本处于空置状态。 本案已存在产权分割问题，迫使开发商没有充足的发言权，不便于商场统一管理，再加上商场经营产品类型较多，使商场不趋于专业化方向发展，故导致商场目前状况。 项目定位策略 “人与人不同，花有百样红”。商业物业也需要根据其所处的地理位置、经营范围、服务的客户类型和数量等诸多因素进行不同的定位。本案的品牌及功能定位同样需要充分考虑到其自身和服务对象 3、部分自营项目的经营收益； 4、物业管理经营收益，如：停车场收入、商业促销活动的场地出租收益等； 将以上收益加以比较，我们会发现“可营业面积租赁或产权销售所获取的租金与销售收益”是整个项目的主要收入来源，是对本案经营管理影响最大的因素。因此，进一步来看商铺租赁或销售收益

部分，在营业面积固定的前提下，其又可能产生2种增加收益的方式： 1、以“实现营业面积最大可租、可售性”为目标，尽可能多地增加可出租或销售的商铺经营面积， 达到获取更多租金或销售收益的目的。 优点： ●通过增加商铺出租或出售面积与店铺数量，从而增加租金或销售收入总量；（这必须以 全部或绝大多数店铺能成功出租或出售为前提。） 形象相符，这样很可能造成对名品招商的障碍； ●卖场形象的降低，将会带来更多的同档次竞争者； 2、牺牲一定的营业面积，用于店铺环境、格调建设，提高店铺的整体档次，从而据此提高租金来获 取更多的收益。

园区项目招商方案

东胜街40号文化产业园区 项 目 招 商 方 案 二零一七年一月

一、招商目得及定位 东胜街40号文化产业园区依托少城街区文化资源基础优势，以政府为运营主体，以园区专项政策为产业导向，依托四川电视台、爱奇艺两大平台，构建视听文创高端产业链，打造一个集创作、投融资、后期制作、人才培训、影视传媒、商业为一体得动视听文创产业商圈。 二、招商目标 2—3年内，实现园区功能完善、业态布局合理、集聚效应显著得短期目标； 3—5年内，实现规模效应大、辐射带动强、综合效益优得中期目标； 6—8年内，实现青羊经济转型升级标杆与全国视听文创产业样板得远期目标。 三、园区招商亮点优势阐释 （一）区位优势 东胜街40号文化产业园区总建筑面积达18615、76平方米，园区周边现有58路、70路、81路、42路等公交路线，毗邻多条城市干道；距离天府广场仅1、2公里，距成都双流机场30分钟车程，紧邻地铁二号线人民公园站。距离宽窄巷子仅有250米，有利于与宽窄巷子对接联动，形成创意生产与消费联盟，形成产业链集群优势，拉长宽窄巷子得消费链条，提升入驻企业得经营效益提升。 （二）产业扶持政策优势 东胜街40号文化产业园区就是青羊区政府打造“少城文化创意产业聚集区”得一部分，强大得政策推动，有利于整合周边文化产业资源，吸引同类文化创意孵化器、小微企业与文化人士向街区聚集，形成文化产业集群发展，提升入驻企业得市场竞争力。 四、业态规划与商业布局

（一）园区整体区域布局 1、文创商业休闲交流区：为入驻企业内创业者之间提供产品创作交流平台，作为入驻企业得主要办公场所。 2、少城文创影视展示区：主要承担企业视听产品、作品得展示功能，对接入驻企业客户、投资商、消费者，成为企业品牌及产品推广平台。 3、影视孵化区：为入驻企业承担视听产品得优化、制作执行功能，最终形成成熟得视听产品及服务。 4、文化生活体验区：包括前瞻性科技形式得游戏、音乐、影视产品得使用体验。 5、形象展示区：主要宣传入驻企业得产品风格及品牌形象，经营特色，推动企业品牌知名度提升。 （二）产业功能定位 园区分为五大功能区，包括文化生活体验区、游戏产业聚集区、音乐产业制作区、影视产业孵化区、文创影视展示区。承担游戏、音乐及影视产品得制作孵化、主创人员得办公、展品展示等多元功能，为企业品牌推广、对接消费者体验提供便利条件。 同时，园区内有产品发布中心，入驻企业可在中心发布新产品，面向投资者、消费者讲述产品内容、品牌特色，及经营情况。 （三）招商对象 1、餐饮类：包括本土人气简餐、创意咖啡馆、特色小吃、主题餐饮等经营商铺，以餐饮带动本地客流量提升，活跃周边商圈。 2、便利店：服务于园区创业者、周边居民便利购物。 3、集合体验店：经营品牌鞋包、服装等中高端商品。

项目商业招商方案

项目商业招商方案文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）

某项目商业招商方案一、商业概况 某项目2层为L形沿街商业区，商业总建面约占㎡，地下室㎡，框架剪力墙结构，主要柱距——8米，层高米。 二、商业缺口 中大型超市（500——1000㎡）、特色餐饮（500㎡）、医疗门诊（300㎡）、银行（500㎡）、家居装饰等配套性商业服务。 本项目商业处在一个优良的竞争格局中，地理位置优越、规模大、集中化，交通路网环境等外部因素为其定位了一个高起点、高标准、综合性的发展方向。 三、商业定位 3万平米的时尚街区是滨江新区目前唯一具有规模性、集中性的商业集聚地。汇聚餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性的购物中心，打造生活、文化为一体功能齐全的一站式商业街。 四、租售价格定位

根据周边同等项目比较： 本项目商业租金定位 一层：30元/㎡ /月 二层：20元/㎡/月 负一层：10元/㎡/月 备注：以上为实际成交价，按建筑面积计算。本项目商业售价定位 一层：均价6500元/㎡ 二层：均价4000元/㎡

五、招商对象及招商策略 1、招商对象 负一层： 物流仓储、冷速冻库、净菜超市、家居装饰、培训班、幼儿园等社区配套服务一层： 银行、超市、药店、门诊、邮政、快递等社区便民服务 二层： 美容美体、特色餐饮、私房菜馆、教育培训、棋牌娱乐、创业办公 2、招商策略 总策略走出去、请进来，建立直复式的招商网络，以流动招商为主、现场招商为辅。 招商初期因目标商家的数量小、直达性好，可省去营销的知晓阶段而直接进行认知和认同度宣传，直复营销手段可低成本高效率地达到此目的。招商中期如执行方案有变化，则目标商家会有一定量地扩大，但家居产品商家分布的特征仍然是集中、区域的，此时加大人力和出行频率便可应付。 先推二层商业，招租不低于80%，先租后售，方便价格提升，同时物有所值、物超所值，其二，销售周期缩短。 一层商业招租不超过20%，主要为超市、银行、医疗门诊，其他80%为销售，快速回笼资金，20%已租为开发商自己持有，抵押贷款。 负一层招商主要为配套仓储、物流、快递、冻库等。

上海松江地中海项目招商定位方案

上海松江“地中海”Shopping-mall 项目招 商定位(1ST) 一、商业区分类 本项目属于地区性商业区：主要分布在城市的副中心地带，目前主要以大型连锁超市和百货公司的分店为主。在40-50年代的美国，城市的外围地区及大城市边缘地区，大型地区性购物项目以新的零售开元地中海的形式出现，这些零售项目在特征上重复中心地区零售设施的模式，并能提供充分的停车位，而且距离客户的住所更近。 邻里商业区：以满足片区和社区需要为目的，是目前正在兴起的一种新的商业物业形态，它是立体化的商业步行街，经营业种主要以餐饮、娱乐和休闲为主。 特点： 自然或人为地邻街——满足人们以街为市的心理 规模适中——为社区或片区服务 可变性——开间、层高富于变换 人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和 开放性——景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流 休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能 有凝聚力——围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流 而且，据研究，街区式商业物业的人流速度最慢，人情味最浓。 目前具有代表性的邻里商业中心有罗马假日广场、玉林生活广场，东方时代，蓝色加勒比以及学苑风情港。 邻里型街区商业中心是国际流行的商业形态，也是最适合社区和片区的一种商业形态。在发达国家，几乎每一个社区都有一个邻里中心。据调查，有85%的人群会选择就近的场所进行休闲娱乐，70%的人群会选择居家附近就餐。 二、商业形态 核心旗舰店：主要商业形态是大型百货公司，它们以群的形式相连。一般都在地价、租金最高的区域，沿核心商业区分布。 商业步行街：一个城市的核心商业区都至少应有一条商业步行街，它一般与影剧院、银行、广场相连接。 其特点是既有底商“以街为市”的特点，又有新的形式和功能，并可能带来更多的人流量。专业购物街：由于历史和地理交通条件等原因形成的专业购物街。专业购物街有向核心区外围转移和向专业零售商场转化的趋势。 专门零售商场：是百货商场的一个分支。如专门的艺术品店、副食品 低租零售业：可以为低收入人群提供服务，也使低利润零售业在城市中心区得以生存。如书店、饰品店等。低租金零售提供的产品和服务的丰富性必须应该维持，因为它增加了核心商业区整体的吸引力。 三、招商管理

产业园招商策划方案-3

XX产业园招商策划方案 第一部分 .XX 产业园现状 XX ·XXZH 上海科技产业园位于上海市闵行区AB 镇，占地面积240 亩，总建筑面积87 万㎡ 19 栋独栋办公、37 栋高层办公用房自带中央配套；是一个充分结合周边自 然景观和水系的生态科技、花园式产业园区。 第二部分 .项目整体概况 本园区为上海市闵行区AB 镇政府和深圳XXZH 联手打造 XX·XXZH 上海科技产业园， 以XX 集团为运营主体，依托 AB 镇政府，构建以研发创新为主体的高端产业链，打造 一个集 XX 智能研究院、时尚产业联盟、众创空间、孵化器、邻里关系为一体的产业商圈。 第三部分 .项目策划方案 一、项目优势 1、政府主导开发项目，与XXZH 联手打造 XX·XXZH 上海科技产业园； 2、上海南部科技创新中心核心区及张江高科政策辐射，联动大紫竹； 入驻企业可享受大紫竹及大张江双重政策覆盖，以及园区基础配套、生活配套、 工商税务、财务、法律、政策服务、知识产权服务、人力资源服务、管理咨询服 务、投融资服务等多种咨询辅导代办服务 3、孵化器及加速器 科技园实质是产业园的“园中园”，入驻企业不仅享受产业园的资源和政策同 时能享受孵化器多有的功能及政策优势

4、XX 作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 5、地理优势 园区周边交通四通八达，现有公交：111 路、 15 路；地铁：地铁 N 号线、 地铁 N1 号线、地铁 N8 号线；毗邻多条城市干道，距离人民广场仅有15 公里； 另有地铁 N5 号线 (在建） -（ WU 路站），预计 2020 年建成通车； 6、区位优势 随着城市经济的不断发展，园区发展需通过构建高效的组织架构、产业链条、 服务集群，来提升园区的运营效率，从而增强园区的价值优势，打造及集政策 优惠，产业聚集，人才聚集为一体的高端科技产业园区； 二、项目劣势 1、目前项目2家运营商的局面可能会造成恶意竞争的可能 2、公司首次在上海运营此类项目，在本地品牌影响力不够 3、项目还存在诸多不确定因素，对招商及园区发展会有一定的影响 4、招商团队组建时间短，需要加强团队建设及专业能力提升 5、园区现状相当于已对外招商状态，但园区各配套项目未能及时跟上 6、园区相关配套政策无任何优势 三、项目机会 1、政府开发项目、园区环境及硬件配置对招商工作有一定帮助 2、XX 作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 四、项目威胁