办公楼物业管理方案 (1)

写字楼物业管理方案

目录

第一章、公司简介

第二章、**办公楼管理服务设想

1.**办公楼基本情况

2.物业管理服务的设想

3.管理模式与运作机制

4.管理制度汇编

5.人员配备、培训与管理

6.物资装备情况

7.采购及成本控制

8.外包工作选择的原则、方法

9.计算机在工作中的应用

第三章、日常管理服务项目、标准、承诺及采取措施

1.管理服务承诺指标

2.管理服务项目、承诺指标及采取措施一览表

第四章、房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案

1.房屋建筑的日常养护维修与计划

2.设备设施的运行维护与计划

第五章、财务管理制度与管理费标准测算

1.财务管理工作模式、制度，预算决算的方式、内容

2.能源费的估算与节能设想

3.物业管理费标准及测算明细

4.酬金及取酬方式

5.达不到管理服务目标愿意接受的经济惩罚

第六章、接管入住程序

1.档案资料的交接

2.现场交接验收

3.钥匙交接

4.搬迁工作程序

第七章、重点问题的解决预案

1.人员安置情况

2.车辆停放

3.垃圾清运

4.员工餐厅的经营管理

5.安全突发事件的防范

第八章、结束语

第一章公司简介

一、公司简介

北京**物业管理公司是由**开发总公司下属企业。注册资金**万元，具备北京市物业管理资格。公司经营范围：接受委托从事写字楼、公寓、酒店、住宅等物业管理，物业管理培训及顾问服务等。公司实行总经理负责制，下设物业管理部和工程部、市场开发部、人力资源部、办公室等科室。

公司管理的项目有*********等管理面积达**万平方米，全部按建设部、市房地局有关质量标准运作。

公司凭借完善的制度、严格的管理、和谐的气氛，吸引了一批管理经验丰富，并富于创新意识的高素质物业管理人才和专业技术人才，公司领导和管理人员均为物业管理资深人士，平均从事物业管理工作五年以上，并拥有建设部和北京市颁发的物业管理经理上岗证。

我公司通过对各类物业的全面管理，使业主资产保值增值。除对已竣工投入使用的物业提供全面的物业管理服务外，我公司有丰富的接楼经验，可以从物业管理的角度针对物业及物业设计、机电设备、保安系统、车库系统提供建议，制订物业管理运作所需文件。

二、企业文化

企业思想：“以人为本”

企业精神：“真诚服务”

企业意识：“用户至上，服务第一”

经营理念：“唯有品牌和专业才能创造独物的价值和形象”

质量方针：“保护环境、关注健康、永续创造物业价值、全心提升服务品质”

三、人力资源储备

北京市**管理公司自成立以来，始终遵守“以人为本”的指导思想、奉行“真诚服务、优质高效”的企业精神，经过十几年的努力和锤炼，已建立起一支懂经营会管理、业务精、肯奉献、高素质的物业管理队伍。在公司的员工中，管理人员有人，占职工总数的，其中具有本科以上学历的人，上管理人员的，具有中级以上职称的人，占管理人员

的，管理人员均匀参加了建设部举办的物业管理人员岗位培训班，取得了物业管理上岗证书。整个员工队伍中，大专以上学历的人，占全体员工的，35岁以下员工人，占全体员工的。

为了在激烈的市场竞争中保持领先的地位，我公司在人才的吸收与培养上采取了很多的激励政策，为各种专业人才提供了良好的工作平台，特别是公司实行了管理岗位助理制，让那些有潜力但经验尚有欠缺的人员担任各级管理岗位的助理，在实践中积累经验，提高能力，充分挖掘了员工的潜能，同时也为公司承接新的管理项目提供了人力资源保障，因此公司每承接一个项目都能及时地派出一套完整的管理班子，从而保证了北京市**物业管理公司的统一性和规范性，也正因为如此，才会有大批的专业人才不断地加入到北京**物业管理经营公司的队伍当中，形成了良性的人才流动，从而为公司的发展提供了可靠的人力资源保证。

**办公楼管理服务设想

一．三学社办公楼基本情况

(一)、项目简介

1．名称：**综合办公楼

2．位置：

3．建筑指标：

建筑面积：

地上面积：

地下面积：

地上楼层：地上八层

地下楼层：地下二层

4．各楼层使用说明

地下一层：设备层

地下二层：车库

一层：写字楼大堂、中央空调室、管理办公室、厨房、员工餐厅、领导餐厅

二层：展厅、管理办公室

三层：领导办公厅、档案室、老干部公疗室、人事室、财务室

四层：局级办公室、参政议政部、研究室、基金部、组织部等

五层：大会议室、小会议室、贵宾室

六层：中会议室、局级办公室、阅览室等

七层：副部办公室、休息室、秘书长办公室

八层：副局级办公室、休息室等

5．设备系统构成：

（1）消防系统：

广播105个广播模块：10个

感烟探测器SD6600185套电话分机：7部

插孔电话：43部电话模块：1个

平极SD6011A：53个6012模块：39个

6013模块：40个温感SD6200：178个

6015LK模块：10个SD6010LK模块：6个

（2）给水排水、通风系统

轴流通风机2个斜流高温排油烟专用风机1个

排烟风机2个混流式管道风机2个

贯流电热风幕机5个混流式管道风机2个

斜流高温排油烟专用风机1个斜流式管道风机1个

射流风机变更为诱导风机18个百叶窗式换气扇9个

管道式换气扇20个跌泉循环泵2个

潜污泵6个高层生活水箱1个

热水变频增压水泵2个高层立式稳压水罐2个

生活热水分水器1个冷水增压水泵2个

（3）布线系统设备

24口超五类配线架18个2U双面理线架9个

光纤接续盘1个光纤卷筒8个

JACD型双工光纤插座24个ST多模光纤连接器72个19英寸网络机柜10个

（4）网络系统设备

4900交换机19台堆叠套件10个

（5）楼控系统设备

网络控制器1个U网络接口1个

系统监控软件1套系统集成软件1套

控制箱1面现场控制器16个

网络保护板1个信号调理板5个

液位开关8个照度传感器1个

通讯电缆2箱控制柜16台

中央管理计算机1台UPS电源1个

（6）电梯监测、对讲系统

电话机1台电话辅机1台

电话分机3台主机电源1台

电梯数据采集器3个数据集成器2个

监控软件1个系统计算机1台

中心柜1套

（7）31#楼办公区前端监控设备：

低照度高清晰黑白摄像机42台

黑白半球电梯专用摄像机2台

6倍电动三可变金镜头4个

室内全方位球型云台4台

主控键盘1个

室内解码器4个

十六画面分割器3台

24小时长延时录像机3台

控制机柜1套门禁读卡器20套

管理电脑1台

管理软件1套

（8）空调设备明细

水冷式螺杆机组2组空调冷热水循环泵5台

全自动软化水处理器1台半既热浮动盘管换热器2台空调系统稳压罐1个空调集分水器2个

软化水箱1个贯流风幕机5台

采暖集分水器2个空调系统稳压泵2台

组合式新风机组风机盘管

冷却塔2个

(二)、项目定位

该项目是**办公用楼，物业性质属于行政办公楼，业主单一性是其显著特点。

(三)、使用人员分析分析

该大楼的使用人员多为政府高级领导干部，文化素质高，个人素质好。

业管理服务的设想

(一)管理思路

作为高级领导干部用的办公楼，既需国有写字楼的办公环境，又需国有比写字楼更加可靠的综合保障体系。给物业使用人创造一个方便、整洁、舒适的办公与娱乐环境。

(二)、管理体质

为了能够为**办公楼提供最优质的物业服务，并将我公司多年积累的成功管理经验运用在该项目的实际管理操作中，我公司拟成立“**办公楼物业管理中心”。中心总经理将选派我公司具有丰富物业管理工作经验，并创造过良好业绩的资深人士担任，中坚层是从公司充足的人力资源中，选拔具备丰富专业知识和管理经验的人员组成，操作层则是通过严格选拔和招聘，形成责任心强，操作熟练，经验丰富的团队，各层次人员在投入项目管理前均需经公司严格的岗前培训，考试合格方能上岗工作。

(三)、管理机制

若竞标成功，我公司将根据**办公楼的特点建立扁平化的管理架构，最大限度以的减呼管理环节，提高管理效率，降低管理成本，形成简明高效的管理体系。

(四)合理取费，高标准服务

通过我公司对九三学社办公楼的实地考及认真分析，按照合理、科学、周密、可行的原则对项目物业管理各进行了系统的测算，我们认为投标文件中提供的物业服务取费标准，基本上能满足**办公楼日常管理的收支平衡，同时使我公司获得合理的收益。物业管理质量的保证是靠公司建立完善的物业管理质量体系及规章制度。我们将针对大楼的特点和管理目标，制定员工岗位职责和工作考核标准，对日常管理内容编制相应的工作程序、作业指导书，从而确保每个工作环节及其过程都有章可循。

理模式与运作机制

(一)部管理模式

本着高效、精干、安全、科学的管理原则，将在本中心设三个部门，由中心总经理直接对各部门的工作实施领导，以便于直接、全面、及时掌握日常工作及人员表现，有效控制整个管理过程，减少失误，提高工作效率。

直接领导

考核

北京市**物业管理经营公司

公司各职能部门

物业管理中心

工程维修部安

全

保

卫

部

综

合

服

务

部

（二）运作机制管理体系

物业管理中心在内部管理运作上，采用各部门、各责任人明确分工，各自独立完成本职工作，又互相协调、互相督促、互相联第的“三位一体”的管理活动与管理手段，形成一个封闭网络。而在整个具体运作中，物业管理中心总经理既是日常工作的指挥者，又是监督检查者，各项工作一经下达，执行责任人即开始中运作，执行过程中的信息通过反馈渠道返回物业管理中心总经理，供总经理做出校正、判断、总结，并通过从外界检查、评比的结果中发现管理中存在的问题加以纠正，使得物来管理中心的工作做到有布置，有检查，有吉，从而根本上保证了物来管理中心工作的有效性。运作机制

管理运作流程

物业管理中心运作流程图

理制度汇编

(一)、部门规章制度综合服务部

操作规程及标准

×客户申请服务项目的操作规程×综合服务部经理检查制度×报修处理操作规程×档案管理规章制度

×客户服务查询程序×餐厅服务接待规范程序×综合服务部规章制度×餐具及用具清洗消毒程序×保洁主管的检查制度

×餐厅卫生操作程序及标准

×综合服务部经理巡查制度工程维修部

工作标准和操作规程警卫交接班规程

客户遗失物品招领规程物品出入大楼管理程序

证件和理操作规程

管理中心总经理

管理监督

各执行部门

信息反馈

工程服务部

客户投诉查询、求助等

物业管理中心

总经理

安全保卫部

综合服务部

处理完成做好记录

紧急停电处理规程对突发事件的处理操作程序

员工出入口岗位工作规程

规章制度、管理制度

安保部内保档案管理制度物业管理中心办公处安全保卫制

安保器材管理制度安保部检查制度

要害部位安全保卫制度晚间值班规定

地下停车场管理规定

消防安全

工作标准和操作规程

安保部中控室运行规程火灾紧行动操作规程

监控系统操作规程消防设施巡回检查规程

动火管理规程

楼宇消防规章管理规定

消防中控室管理制度机房防火规定

消防设备、设施、器材的管理规定电气设备防火规定

办公楼防火管理规定办公室防火规定

公共场所防火规定高低压配电室防火定

消防奖惩制度

保洁服务

操作规程

办公室清洁卫生操作规程电梯清洁操作规程

卫生间清洁操作规程日常用工具使用保养操作规程

清洁区域操作规程机器的使用及保养操作规程

公共区域走廊清洁操作规程

行政管理

员工聘用操作规程考核评价操作规程

员工考勤操作规程办理员工离职操作规程

规章制度、管理制度

人力资源管理规定培训工作管理规定

劳动合同管理规定绩效考核管理规定

劳动考勤管理规定员工打卡管理规定

计算机使用管理规定关于印章使用管理的暂行规定

薪金管理规定

五、人员配备、培训与管理

(一)、人员配备

物业管理中心总经理人

工程部维修部人（经理人、电气组人、设备组6人、综合组3人）

安全保卫部21人（经理1人、领班4人、保安13人、车管3人）

综合服务部45人（经理1人、综合文员1人、客服人员2人、保洁领班2人、保洁人员22人、餐厅主管1人、餐厅后厨11人、餐厅服务员5人）

(二)、人员培训

培训是北说市蓟城物业管理经营公司一项基本制度，不断对各级员工进行不同项目、不同阶段的培训，也将是九三学社物业管理中心确保圆满完成合同期内承诺管理目标的重要保证。因此在物业管理中心成立之日起，将实行一整套有效的培训计划，并切实推行，以培养出一批有理想、有觉悟、有能力、有素质、有现代意识的专业物业管理人才，公司将依靠这样的一批人材来确保出色完成九三学社办公楼各项物业管理工作。

1.培训形式

（1）培训分三个阶段进行

入职培训：指员工在正式进入岗位之前时行的基本理论、基本素质、项目介绍、企业文化、服务意识、礼仪要求等的培训

上岗培训：指物业管理中心开始运作的一个月内，对所有岗位的员工进行基本技能、操作规范、工作标准、以及安全培训、消防培训。

管理期培训：指物业管理中心在运作过程中，对员工素质、技能及思想觉悟进行持续的、有计划的提高型培训。

（2）培训分集中培训和各专业人员单项分类培训

集中培训：所有员工必须参加的基本培训，包括：项目情况介绍、管理的要求与方法，学习物业管理法规、制度、纪律、其他法律知识、职业道德规范等。

分类培训：

安保员培训：重点培训安全保卫、消防知识、监控系统、应急处理等。

保洁员培训：重点培训保洁规范、工作重点＝素质要求等。

工程维修人员培训：重点培训操作规程、维保计划编制，专业技能等。

（3）培训方式采取办班培训、在岗培训、参字习、理论研讨等各种形式进行。

1.培训目标

管理人员持证上岗

特种工作人员持证上岗

其它员工达到岗位技术精通、职责明确

(四)、人员管理

1.招聘

物业管理中心人遇的组成，主要骨干从公司抽调组成，其它人员坚持执行公开、公平、公正的三公原则对外招聘，公司奉行任人为贤，广揽社会有志、有才、有德人士的用人制度，同时根据所接物业的特殊性，在人员选聘上特别强调对人员政治素质的考察。

公开招聘：公开向社会、单位招聘人才，择优录取。

定点招聘：定点与区市、职业介绍中心，劳动部门联系挂钩，招聘退伍军人，保安学校毕业生担任物业管理中心的保安员。

选择录用：在公开招聘的过程中，在同等情况下优先考虑解决下岗分流人员的再主业问题，为保持社会稳定作出应有的贡献。

2.岗位责任制度

物业管理中心内部了管理运作制度之一，主是实行管理人员岗位责任制，在制度上明确每个岗位的工作要求，工作责任、职权范围，使得每项工作都有明确指引，具体的要求，达到的效果，真正保证每项工作的实效性，另一方面岗位责任制也落实到每位人员，每一岗位，专人专项，有工作责任，也有靓任负责人，确保工作的落实。因保证了每一项工作有落实有执行，从而保证了物业中心的整体工作的顺利开展。

3.考核与竞争

物业管理中心制定一整套完善的考核与竞争制度，以便促进物业管理中心的工作不断的完善和不断的创新

(1)、考核

日考核：由物业管理中心部门经理、班组长对责任人每日工作的检查考核。

月考核：由物业管理中心总经理对物业管理中心工作的检查考核，公司中本部对物业管理中心工作的综合考核

年度考核：由公司对物业管理中心年度工作的全面考核和总结，并做出考核结论。

(2)、竞争

管理人员班组长竞争上岗制：实行况争上岗，坚持能者上、平者让，庸者下的原则，以保证人员素质。

六、物资装备计划

固定资产

项目计量单位数量

工程设备、仪器仪表

室外管道疏通机台1

清洁设备

真空吸尘机台2

吸水机及配套设备台2

多功能洗地机套1

高速抛光机台1

清洁服务车部1

通讯、客服设备10

对讲机台

行政办公设备、设施2

电脑终端机台2

打印机台1

数码照相机台1

电视机台 1.

图纸柜个1

工服购置预算表

行号人员岗位人数

1综

合

服

务

部管理处总经理1

2部门经理1 3综合文员1 4客服中心2 5保洁人员24 6餐厅人员17 7小计46

8工

程

部工程部经理1

9作业人员17 10小计18

11安

保

部安保部经理1

12安保人员17 13车管人员3 14小计21 15合计85

低值工器具、物料

项目计量单位数量工程工器具

冲击钻把1

手电钻把1

电焊机台1

砂轮切割机台1

室内疏通机台1

水泵台1

套丝扳手套1

仪表块6

工具箱套6

空调专用维修工具套1

电梯专用维修工具套1

清洁工器具

伸缩杆根6

尘推把4

玻璃工具套6

墩布车部3

吹干机台1

安保、消防工具

手电筒把4

消防服及配套工具套2

行政办公用工器具

保险柜台1

打卡机台1

塑封机台1

办公家具套10

文件柜个4

四屉柜个2

档案柜组2

其它

应急灯个8

钥匙柜个1

货架个3

宿舍设施套16

更衣柜组17

警示牌个15

铝合金组合梯架6

线缆盘个4

两件套雨服套8

送报车部1

低平板推车部3七、采购及成本控制

成本控制直接影响到业主的切身利益，物业管理的目的之一就是通过专业、系统的管理使业主最大程度上减少因大楼运营而产生的直接和间接成本。

成本控制包括运营成本和采购成本两个方面。

采购管理

采购管理实行预算控制、计划管理、逐级复核、定点采购、财务监控，操作流程为：

采购计划编制、审批

物配中心采购

采购验收

采购结算、报账审批

成本控制法

成本控制原则及目标

物管中心在成本控制方面的原则及目标是：精细测算，以收定支、计划主导，适度节减，双方获利

成本控制方法

综合利用人力资源

努力节约能源

八、外包工作选择的原则、方法

外包项目的分类

植物租摆，垃圾清运、排污；大厦外墙清洗；机电、消防设施设备的维护、保养；工程更新改造项目等；绿地保养。

外包方的选择

由公司的工程事务部、保洁中心根据实际需要，组织对每个外包项目挑选三家以上的外方。

合格外包方的选定：

物管中心涉及外包服务的部门告知工程事务部、保洁中心，工程事务部、保洁中心负责人组织相关人员审定外包方的营业执照、资质证明、工作业绩、一保证能力，并结合环保、职业安全健康、价格等因素综合评价，选择合格外包方。

外包过程的控制

与外包方就服务项目签订《服务项目承包全同》，合同由物管中心相关部门负现同外包方拟定。相关部门在《合同汇签单》上汇签后，报公司工程事务部、保洁中心负责人审核，公司相关职能部门审核后报公司总经理批准实施。

外包方进入现场作业前，应了解环境和职业安全健康方面的要求，外包方应对作业人员进行环境、职业安全健康知识培训。

物管中心相关部门指派专业人员依据《服务项目承包合同》有关条款，对外包方的作业过程进行检查和监督。

外包方项目的验证

外包项目完成后，由物管中心主办部门指定专业人员对照《服务项目承包合同》的质量保证条款等内容进行验证，验证方支可包括征求业主和客户对外包方服务质量的意见等，验证方式应在《服务项目承色合同》中经予明确规定。

验证完成后，验证人员应将验证结果记入《服务质量检查表》中，对验证过程中发现的不合格项，要求外包方限期整改，整改完成后应再次验证。

6.合格外包方的复评

工程事务部、保洁中心应为合格外包方建立档案。其内容包括：

营业执照、从业资质证明、服务业绩、相关部门提供的服务质量报告等。

接受外包方服务的部门，每年对外包方进行一次跟踪复评，填写《服务外包方业绩评定表》，评价时按百分制，服务质量评分占60％，按期完成服务评分占20％，其他占20％，评定总分

低于60分取消其合格外包方资格，如因特殊情况留用，应报工程事务部、保洁中心负责人审核、总经理批准，但应加强对其提供服务的验证。

九、计算机在工作中的应用

随着当今社会科技的不断进步，计算机已经成为不可或缺的办公工具，物业管理软件也已被多数物业管理企业使用，同时，计算机数据库技术的不断发展，使得计算机在日常管理中已开始扮演重要角色。它不仅可以实现日常工作的计算机管理工作，更由于相关网络技术和设备及软件的不断更新，从而实现数据统计、分析，流程控制等重要的角色。

(一)、中心内部管理方面实现

1.计划管理

物管中心计划分为管理计划和工作计划。计划包括制定、执行、反馈和修订四个过程

计划制定过程：根据中心总体经营目标，展开为计划大纲，大纲分层下达后，再由下而上报，汇编、调整后的总体计划，经批准后下发成为有效计划。

计划制定、执行、反馈、和修订四个过程，要求完全电子化处理、传递。

2.物流资产管理

固定资产管理，分为自用和投资管理，能够反映资产情况和维护情况；办公用品管理，包括手机、电脑，要求全面、及时反映登记、变动等情况，库存资产的变动。

3.人流、人力资源管理

人员聘用管理

包括：招聘、面试；建立中心人才储备库，劳动全同的管理，员工入离职工作的管理，员工素质测评管理，员工内部人事档案管理等。

薪金福利管理

包括考勤管理，工次发放管理，各项福利保险管理，奖金及特殊奖励管理个人所得税管理等。

培训管理

包括：培训计划管理，执行计划管理，培训费用管理，培训合同或协议的管理实施在线互动式的培训和培训考核

绩效考核管理

在线考核及互动式交流

人力资源库的管理

4.信息管理

外部信息管理，包括涉及本企业的法规、政策等动态信息

中心内部各种规章、制度

文件报批流程管理

中心内部多人互动沟通方式

中心内部员工可以随时自学，提高自身业务水平，要有区分、授权。

中心内部档案管理及检索调阅，内容包括文件、图纸、图像等多媒体文件资料

5.工程设备管理

维保计划的实施

设备完好状态

设备系统运行动态显示

库存物料管理

应急处理方案的生成、实施、变更

维保工作单的下达与反馈记录

图纸资料管理

6.流程控制

将各项业务工作的流程纳入计算机管理体系中，实现交互式动态控制：

业务发生

业务执行

业务调整

业务完成

过程监控

考核评定

每一项业务均可以在系统中进行全过程的追踪

(二)、

1.房产资源管理

对大楼所有房屋的状态（种类、位置、面积、使用状态、内部设施）以图文资料存储

2.客户档案管理

使用人的各种资料的存档

种方式的查询

3.投诉管理

对客户投诉管理的受理、处理、反馈进行动态交互管理

第三章日常管理服务项目、标准、承诺指标及采取措施

理服务承诺指标

环境卫生、清洁达到100％

消防设备设施完好率达到98％

房屋完好率达到100％

设备完好率达到100％

智能化系统运行正常率达到98％

零修、报修及时率100％

服务有效投诉《1％处理率100％

外来人员满意率98％

内部职工对物业工作满意率98％

在完成上述指标的同时，确保新办公大楼在竣工投入使用一年后，达到北京市物业管理优秀示范大厦标准，两年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准

理服务项目、承诺指标及采取措施一览表

本表中的国家标准，出自建设部《关于修订全国物业管理示范住宅小区标准有关考评验收工作的通知》建住房物〔2000〕008号，北京市国土资源和房屋管理局《关于转发建设部“关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦）标准及有关考评验收工作的通知》京国土房管物字〔2000〕第20号。

安全保卫日常管理规定

消防中控管理

消防中控室值机人员须持有北京市消防协会颁发的上岗证,具有相关工作一年以上经历,须24小时坚守岗位，经历集中，头脑清醒，反应敏捷，快速认真确认和处理每一个报警，对电话报警按照工作程序及时上报和处理。每班人员须认真巡视检查消防设备，发现问题认真记录，并及时上报。实行门禁制度，无关人员不得进入，进出人员填写记录。

（二）消防及办公楼硬件设施的管理

各专业巡视人员在巡视时，注意对消防设施及办公楼硬件设施的巡视检查，发现问题及时上报，消防设备有专业厂家进行维保，消防主管负责对维保工作进行监督，工程部弱电专业予以配合，中控值机人员及工程部弱电专业对维保厂家进行设备维修、调试工作进行监督，使发现的问题和故障限时厂家到场进行处理，保证设备的正常使用和及时修复，维保单位定期对设备进行检测，对发现的问题各专业巡视人员在巡视过程中注意跟踪检查处理状况，所有维修、检测须有记录备存，日常对重点要害部位进行巡视，定期召集中心各部门负责人集中检查，安保部监督整改。

（三）内保监控

监控值机人员须经严格挑选、培训合格后方可上岗，值岗时须保持高度民主警惕性，忠于职守，监控室无关人员不得进入，进出须填写记录，值班人员须了解办公楼各区域的情况，对各监控点、设防部位的异常迹象作出准确判断，并及时通知相关专业进行处置，监控值机人员须保持与各专业人员的密切联系，保持信息的良好沟通，对可疑人、物统一进行查控。

实行24小时连续监控和录像，资料保存25天，值机人员须做好记录和资料的管理工作及保密工作，未经明确的可查阅人员的许可，任何人不能查阅，提取或私自销毁录像资料，利用监控系统监控部门各专业巡视人员的工作情况，对方的问题，值岗人员须及时上报，主管和领班每日须对监控室人员工作情况和设备运行情况进行检查。

（四）内保巡视管理

内保巡视人员须熟知各区域情况，按规定时间、规定路线进行巡视，巡视须填写巡视记录，内容包括：各种固定设施、设备、楼层机电设备状况，电梯卫生状况，闲杂人员盘问，办公室加班情况，门锁情况等。巡视人员保持良好的仪容仪表，注重在巡视中对客服务及对闲杂人员的处理方式。保持对讲机的良好状态，发现问题及时上报，与其他各专业保持必要的联系，对可疑人、物统一进行协调查控。

（五）大门岗对出入人员、出入物品的管理

大门岗为固定与巡视相结合，值岗时注意发现闲杂、可疑人员，并进行必要的盘问，注意对客服务的态度及对闲杂人员的处理方式，对可疑人员可通知巡视警卫进行跟踪，通知监控室利用保安监控进行监控，非标准工作时间人员进出大楼须持有效证件进行登记，并谢绝会客，充分利用保安监控系统及内保巡视人员，相互协调，统一监控。

物品的出入需有出门条，出门条需由局机关相关部门负责人签字或盖章方有效，值岗人员认真核对无误后方可放行，并在出门单上签上姓名、日期。

（六）对外开放区的警卫管理

对外开放区域的管理原则为公开与秘密想结合，并利用技防系统，给客户提供良好的办公环境，公开即着装警卫进行值岗，公开管理，秘密即为便装警卫进行巡视，协助着装警卫工作，充分利用技防系统的作用做到及时发现，快速反应，到现场进行处理。

（七）施工管理

施工管理由工程、安保、综合服务三个部门共同负责，安保部主要负责对施工人员、施工现场的管理，涉及消防设施设备的安装的审核及向政府有关部门的申报工作。对施工现场主要为巡视检查，严格控制动火、泄水等项目的施工，根据对施工现场检查发现的问题，召开施工方负责人会议，提出明确要求，对违反者进行相应的处罚，施工管理依据制定的施工管理规定及安

全协议书的内容进行。

（八）消防宣传、消防演练

消防宣传主要是组织到消防培训基地进行培训，消防运动会，宣传栏，及发放宣传品为主，每年一到二次到消防基地的培训，一次消防运动会，根据市消防局的有关指示，通过宣传栏，发宣传品的方式及时告知客户，对物管中心工作人员定期进行全员培训和宣传，义务消防员同时也是各部门的宣传员和消防安全检查员。

消防演练以义务消防队员和警卫人员为主体，日常以班组为单位进行实际演练，全年集中数次对各部门进行演练，通过每年11月份的消防演习，检测平时演练的结果。

（九）治安宣传

治安宣传以宣传栏，发放宣传品，定期走访客户，召开业主方安全负责人会议的方式为主，就当前的社会治安形势，上级主管部门的要求及管理区域内的治安特点进行沟通，并通过日常安全检查出的问题提醒注意安全防范。

保洁服务日常管理规定

日常保洁服务质量直接影响到大厦的整体形象，高品质的保洁服务、高素质的保洁服务人员不仅可为大厦提供明净、整洁的工作环境，也可为大厦高贵的品质增光添色。我公司拟对九三学社新办公楼采用每日分早班和中晚班的服务形式。

日常保洁服务内容及检验标准

清洁区域清洁内容次数清洁标准

大堂日常

清洁

地面(推尘)不断巡视地面光亮、无尘

墙壁（擦拭）1次/日无手印、尘土、污迹

玻璃门（擦拭）不断巡视洁净光亮无手印污迹

地垫（吸尘）2次/日无杂物、污迹

指示牌、金属件（擦拭）不断巡视无手印、尘土、污迹

烟灰缸、垃圾箱不断巡视无手印、污迹、垃圾不能超过2/3沙发不断巡视无污迹、杂物

定期

清洗

空调口2次/月无积尘

清洁指示牌2次/周无尘、无污渍

防尘垫（清洗）1次/周无尘、无污渍

地面洗地打蜡2个月/次光亮、无尘

内墙清洁（彻底）3个月/次无尘、无污渍

沙发（清洗）1次/月无尘、无污渍

垃圾筒内（清洗）1次/周无污渍、无尘

电梯

间走

廊

地面（牵尘）不断巡视地面光亮、无尘

墙面（擦拭）2次/日无污迹、无尘

地面抛光1次/日光亮均匀无划迹

墙灯擦尘1次/日无尘、照明良好

电梯门（清洁剂擦拭）1次/周光亮无尘、无污迹

地面（扫）不断巡视无杂物、污迹地面（擦）不断巡视无水迹、污染

卫小便池（刷洗）不断巡视无水迹、污染

恭桶（刷洗）不断巡视无水迹、污染

台面（清洗）不断巡视光亮、无水迹、污迹

生镜子（擦拭）不断巡视光亮、无水迹、污迹垃圾筒（冲刷）（洗刷）2次/日无杂物、污迹

卫生纸、洗手液补充不断巡视不缺少

间电镀件不断巡视光亮、无手印、污迹隔断板及门不断巡视无污迹、尘土

地面清洗1次/月无污迹、尘土

墙壁（清洁剂清洗）1次/月光亮、无尘

清洁区域清洁内容次数清洁标准隔断板及门（清洁剂清洗）2次/月无污渍、尘土卫恭桶（专用清洁剂）2次/周光亮、无污渍生台面（专用清洁剂清洗）1次/周光亮、无污渍间照明灯具（擦拭）1次/月无尘、照明良好通风口（清洁剂擦拭）1次/月无尘、无污渍

地面（湿墩）1次/日无尘、无污渍

扶手（清洁剂擦拭）2次/日无尘、无污渍

窗台（擦拭）不断巡视无尘、无污渍

门及电镀件1次/日无尘、无污渍楼墙面（除尘）2-3次/日无尘、无污渍灯具（除尘）1次/日无尘、照明良好

地面（扫、擦）不断巡视无污迹

墙壁、按键盘（擦拭）不断巡视无污迹

梯门（擦拭）不断巡视无手印、无污迹地毯、电梯槽（吸尘）2次/日无尘、无杂物

电梯内地面（清洗）1次/周光亮、无污渍

空调口天花1次/周无尘、无污渍

轿厢西壁（用清洁剂擦拭）1次/2周光亮、无污渍、无手印

地面（扫、擦）1次/日无杂物、污迹

地毯（吸尘）1次/日污迹及时清洁

地板（拖擦）1次/日污迹及时清洁

办

倒垃圾1次/日无尘、无杂物

桌椅擦尘1次/日无污迹、尘土

公

各种标志牌清理1次/日无手印、尘土

烟灰缸、垃圾筒1次/日无杂物、手印、污迹

室

灯具（擦尘）1次/月无尘、照明良好

门（擦尘）1次/日无尘、无污渍

墙（擦拭）1次/日无尘、无污渍

清洁区域清洁内容次数清洁标准

屋顶（清扫）1次/日无积尘

外

地面（清扫）不断巡视无杂物、无积尘

围

地面冲洗1次/月无杂物、无积尘

及

地面除雪铲冰巡视雪停后2小时地面无积雪

停

灯柱（擦拭）1次/日无积尘、污迹

车

各种标志牌（擦拭）1次/日无污迹、尘土

场

垃圾桶不断巡视垃圾不得超过2/3

地毯（吸尘）1次/日污迹及时清洁

地板（拖擦）1次/日污迹及时清洁

领倒垃圾1次/日无尘、无杂物

导桌椅擦尘1次/日无污迹、尘土

办烟灰缸、垃圾筒1次/日无杂物、手印、污迹

公灯具（擦尘）1次/月无尘、照明良好

室门（擦尘）1次/日无尘、无污渍

墙（擦拭）1次/日无尘、无污渍

地面（扫、擦）1次/日无杂物、污迹

休地板（拖擦）1次/日污迹及时清洁

息灯具（擦尘）1次/月无尘、照明良好

室门（擦尘）1次/日无尘、无污渍

墙（擦拭）1次/日无尘、无污渍床单、枕巾1次/日更换

地面（扫）不断巡视无杂物、污迹地面（擦）不断巡视无水迹、污迹

卫浴缸1次/日无水迹、污迹、消毒恭桶（刷洗）不断巡视无水迹、污迹

生台面（清洗）不断巡视光亮、无水迹、污迹镜子（擦拭）不断巡视光亮、无水迹、污迹

间垃圾筒（冲刷）（刷洗）2次/日无杂物、污迹卫生纸、洗手液补充不断巡视不缺少

照明灯具（擦拭）1次/月无尘、照明良好通风口（清洁剂擦拭）1次/日无尘、无污渍

另根据九三学社办公楼建筑装修的特点，特呈上我公司凭借多年积累的经验总结制定的有关特殊材质的清洁保养方案。

A：大理石地面的清洁保养方案：

大理石是大厦装修地面、墙面常用材质，其色泽亮丽、豪华气派，但因其为碳酸钙结构不耐酸碱，所以地面保养尤为重要。

（1）打蜡保养：在大理石表面有许多肉眼看不见的孔洞、缝隙，这些细小的孔洞很容易受到灰尘的污染和污渍的渗透。对大理石地面实施打蜡作业已成为大厦清扫保洁的基本作业防止之一。

A.目的：密封石材表面细小的孔洞和缝隙，保洁石材不受侵蚀，并增加其耐磨性、光亮度，以便延长其使用寿命；

B.方法：用专业机器和工具配合硬地面清洁剂洗地面，在彻底清洗地面后，进行两次以上拖干作业，使地面完全干燥后，再在干净的地面上涂3—5遍免抛专业蜡剂。

C.周期：建议每2个月进行一次打蜡作业。

（2）晶化保养：

目的：大理石在使用一定时期后，尽管日常实施打蜡作业，但还会出现划痕、晦暗及凹凸不平等现象，严重影响材质的美观。因此要以直述情况采用晶化处理作业进行修复；

方法：晶化处理作业的原理就是经过粉磨剂研磨，使用化学剂与大理石中的钙成分发生化学反应，在大理石表面形成一层新的晶化物质，折射出天然光泽，达到消除划痕、提高硬度和亮度的目的。

（3）如有特殊要求，我公司可另行制订作业方案。

B：铝合金的防护和清洁方案：

在现代建筑结构中，铝合金材料的运用非常普通，铝合金材质的表面处理清洗，是目前清洁行业的难题。

铝合金材料对酸、碱、有机溶剂的抗腐蚀能力很差，一接触即变色，建筑污垢、水泥、砂浆等建筑遗留物增加了清洁处理难度。

我公司目前采用国外生产的铝合金专业清洗护理产品，在铝合金清洁处理方面取得了良好的效果。

清洁维护方法如下：

用铝合金表面保护剂进行清洗；

用毛巾擦拭，并视污渍程度，适量加大剂量，知道完全除渍；

待干燥后，用棉丝和毛巾将粉末擦拭干净；

用“AFFINA AL”大面积均匀涂布；

干透后用软布轻擦一遍。

C：地毯的清洁保养方案：

地毯是一种高档的装卸辅地材料，同硬性地面相比，地毯步行感觉舒适、柔软、不滑、不累、安全，且可使室内环境显得豪华、美观、清洁、安静。但是地毯容易脏污，不易于清除。因此，地毯的清洗及保养也是至关重要的一环。

地毯的清洁及养护方法：

地毯局部除污；

确认局部污垢的性质，选择合适的洗剂或药剂（先做局部实验）；

准备工作；

喷洒药剂或洗剂，将温毛巾铺上，用小把刷怕打、搓擦，反复数次，直到脏污去除（根据不同季节和室内温度高低）；

喷水、擦干，用大号把刷将地毯绒毛刷起理顺

检查、收拾工作，作业结束。

地毯半干洗（摩擦清洗法）

采用此方法清洗地毯只是稍微潮湿，很快就会干燥。这种方法多用于去除容易脏污之处的地毯表面，以使地毯清洁度整体保持平衡。

作业工作程序

准备——吸尘——局部除污——喷处理剂——喷洒洗剂——磨擦——起毛——干燥——吸尘——检查

地毯干洗（粉末清洗法）

采用此方法的特点是簿会使地毯因潮湿面引起收缩，很快就会干燥。使用专用地毯清洗机对地毯进行全面清洗。

作业工作程序：

准备——吸尘——局部除污——用专业机器配合专用高泡清洗剂，打出高泡，用专用刷盘清洗——吸水（吸水率70%）——用布盖住清洗过的地毯（根据不同季节和室内温度高低，待地毯全部干燥后，将布单拿走）

地毯湿洗（喷吸清洗法）

地毯脏污严重需全面清洗作业，如大量用水，多代用喷吸清洗。

作业工作程序：

准备——吸尘——局部除污——喷处理剂——磨擦吸水——起毛——干燥——吸尘——检查D：木地板的清洁保养方案：

木质地板细密，木纹自然大方，不易变形，木质较硬，耐磨性强。该材质在铺装前已经在表面涂布了较厚的专用木制地板树脂涂料，光泽度非常好，该涂料有很强的耐磨性，故新地板不易打蜡。待木地板自然磨损后再进行打蜡护理较为合理。

建议保养方法如下：

每日采取半干拖布进行保洁拖擦一次；

采用清洁地面的牵尘器配合品质优良的牵尘液进行牵尘，以达到清洁除尘、防滑、防静电等保养维护作用；

根据人流量、视磨损程度确定打蜡护理，以达到维护和延长木地板使用寿命的目的。

屋及设施设备的维修养护计划及实施方案

建筑的日常养护维修与计划

房屋日常养护维修是指为办公楼房屋原有完好登记和正常使用，进行日常养护和及时修复小损

小坏等房屋维护管理工作。

建筑物主要指标

建筑面积21000平方米占地面积

地上面积地下面积2318.18平方米

地上楼层八层地下楼层二层

(一)、基础结构养护及巡检

对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划，定期（每年不少于两次）进行检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。制止不设计及有关部门批准，任意在结构上开凿。

钢筋混凝土保护层损坏要及修补，以防止钢筋锈蚀。

3、办公楼的使用应符合设计要求，改变用途时不允许随意超载，甚至于对结构进行改造。（二）装饰工程养护：

1、楼层地面的养护：保持楼层地面清洁、干净卫生。保持上、下水道不漏不堵，避免因漏水造成室积水，渗入楼板。对于木地板、大理石等楼层地面还需定期专业养护。

对于使用中发生小的损坏，要及时修补。制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。

2.门窗的养护：对使用者进行保护门窗的宣传工作，发现开关不灵、缝隙过大，五金配件丢失或损坏等问题。要及时修理。做好防雨、防塞等工作，定期进行油漆补修工作，补漆尽量和原漆保持一致，否则应进行全部重新油漆。

3、饰面墙的养护：定期（每年不少于2次）巡检，可采用观察或用小锤轻划检查。发现问题及时处理，不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。对楼体外墙面，安装饰物如用铁件，必须刷漆，防止水锈污染墙面。

4、顶棚的养护：定期巡检，发现翘边，裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。

（三）幕墙工程养护管理：本工程外立面塑铝板为主，配以部分玻璃幕加以点燃，另外还有一些不锈钢饰柱等。

发现螺栓松动，破损应及时修复或更换，发现玻璃松动、、破损应及时修复或更换，发现密封胶和密封条脱落或损坏，应及时修补或更换。

定期检查幕墙排水系统，保持通畅。

当遇特大风沙、地震、火情等灾害时，事后应对玻璃幕墙进行全面检查，亲视损坏程度进行维修加固。

(少房屋建筑维修计划表78页)

二、设备设施的运行维护与计划

（一）给排水设备运行维护

给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。

对设备系统的了解：

自来水变频泵

自动喷洒供水泵

消火栓稳压泵

潜水泵

管道漏水修理

管道堵塞排堵

水龙头与阀门的维修

卫生洁具的维修

办公楼物业管理方案

办公楼物业管理方案 篇一：政府机关办公楼物业管理方案 “XX公司” 物业服务方案 XXXXXXXXXXXX公司 201 年月日 第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章结束语 XX市XX办公楼物业管理方案 目录 XXXXXXXXX公司简介 XX市XXX办公楼概况及管理特点分析 XX市XXX办公楼物业管理服务思路物业管理服务承诺前期物资装备一览表物业管理服务费用测算固定岗服务方案保洁服务方案紧急事件处理规程管理用房配置方案 XXXXXXXX公司受XX市XXXX委托，拟对XXXXX办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点，制定本方案。 第一章 XXXXXXXXX公司简介 1.1 我们的实力 XXXXXXXXXXX公司成立于2010年3月，注册资金50万元，是

具有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目 前管理着社区高档住宅及商业物业项目 公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导，保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多 元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服 务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念， 打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、 全过程专业化、一站式亲情服务。 公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每 年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理 公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。 1.2 我们的理念? ? ? 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。质量方针： 为业主创造价值，让客户持续满意。团队精神：企业的命运就是 个人的命运， 企业的发展就是个人的发展。 ? 发展目标：以“生态型发展体系”为依托， 致力于打造成都物业第一品牌。 1.3 我们的目标 ? ? ? 立足基础服务，树立XXX物业诚信高效形象。强化服务意识，

写字楼物业管理方案

写字楼物业管理方案 . 目录 ◎物业概况………………………………………………………() ◎编制依据………………………………………………………() ◎管理目标………………………………………………………() ◎管理原则……………………………………………………… （） ◎管理办法……………………………………………………… （） ◎服务项目……………………………………………………… （） ◎具体方案……………………………………………………… （） 早期物业管理介入阶段……………………………………… （） 前期物业管理阶段…………………………………………… （） 一、接管验收管理方案…………………………………… （） 二、业主入伙管理方案…………………………………… （） 三、治安管理方案………………………………………… （） 四、消防管理方案………………………………………… （） 五、绿化保洁方案………………………………………（） 六、房屋、设施设备管理方案…………………………( ) 七、娱乐设施管理方案…………………………………（） 八、水系使用管理方案…………………………………（） 九、财务管理方案………………………………………（） 十、质量管理方案………………………………………（） 十一、档案资料管理………………………………………（） 十二、人力资源管理…………………………………… （） ◎xx系统的管理和维护…………………………………（） ◎机构设置及人员配置……………………………………() ◎物业管理年度收支预算……………………………………… ()物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）

政府机关办公楼物业服务管理方案

政府机关办公楼物业服务管理方案 篇一：政府机关办公楼物业服务管理方案 “XXXXXX公司” 物业服务方案 XXXXXXXXXXXX公司 201 年月日 第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章结束语 XX市XX办公楼物业管理方案 目录 XXXXXXXXX公司简介 XX市XXX办公楼概况及管理特点分析 XX市XXX办公楼物业管理服务思路物业管理服务承诺前期物资装备一览表物业管理服务费用测算固定岗服务方案保洁服务方案紧急事件处理规程管理用房配置方案 XXXXXXXX公司受XX市XXXX委托，拟对XXXXX办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点，制定本方案。 第一章 XXXXXXXXX公司简介 我们的实力 XXXXXXXXXXX公司成立于2010年3月，注册资金50万元，是具

有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目前管理着社区高档住宅及商业物业项目 公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导，保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念，打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、全过程专业化、一站式亲情服务。 公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。我们的理念 ? ? ? 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。团队精神：企业的命运就是个人的命运， 企业的发展就是个人的发展。 ? 发展目标：以“生态型发展体系”为依托， 致力于打造成都物业第一品牌。 我们的目标 ? ? ? 立足基础服务，树立XXX物业诚信高效形象。强化服务意识，

政府机关办公楼物业管理服务方案

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序言 随着社会市场经济的渐趋成熟，市场分工的逐步细化和专业化， 政府后勤工作社会化经营管理成为新的发展趋势，物业管理服务行业涉足政府物业领域就是一种逐步推广的行业拓展与模式创新的尝试，以社会专业资源结合政府物业和机关行政办公的具体个性化需求，实现管理服务品质与综合效益的合作双赢，是其核心的主导思路。经过初期的实践摸索和理论总结提升，政府物业的管理服务工作也开始走向规范化、系统化、标准化发展的正轨。 第一章物业概况 一、某某区政府机关大院基本物业情况 物业名称：某某区政府机关办公楼 物业类型：政府机关办公楼 坐落位置：南京市某某区珠江镇 占地面积：约4 万平方米 建筑面积：约2 万平方米 绿化面积：约1 万平方米 景观小品：喷泉、水景带、 二、某某区政府机关办公楼设施设备配置情况 主要设施设备清单 表一 设备系统 名称规格 单位数量 备注

电梯系统 奥的斯OTIS 客梯 3 站部1 奥的斯OTIS 客梯5站部1 奥的斯OTIS 客梯7站部2 升降机 3 站部2 空调系统 麦克维尔新风机MSW 系列台19 麦克维尔风机盘管 MCW 系列台299 空调水泵水循环系统 11KW 台4配 电系统 变压器 10KV 台2 变压器1000KVA 台2 高压配电柜个8 低压配电柜个12 给排水 消防水箱24 立方米个 1 给水水泵台2 潜水排污泵台18 喷泉水循环系统 消防系统 烟感探头 待定 温感探头 待定 消防喷淋头 待定 疏散指示牌 待定 消防箱 待定 消防栓 待定 消防泵 18.5KW 台2 喷淋泵 30KW 台2 弱电系统 监控报警系统 摄像头个40 报警探头个20 会议音响系统 卫星电视接收系统 结构化综合布线系统 百兆宽带网络系统

写字楼物业管理(方案)

上海万达商业广场管理有限公司 二零零七年十月 上海万达商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案

前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证 业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。 一、日常服务内容及质量标准： ●日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉电话接受业户的投诉； d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意 见，及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检， 保证服务质量。 ●日常服务与联系的质量要求

质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管 理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记 录，每周进行统计和小结。 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则 微利保本、量入为出。 ●服务标准 凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈 制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容 特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活 动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特 约服务和代办服务几项内容。 a.便民服务

政府机关办公楼物业服务管理方案

“XXXXXX公司” 物 业 服 务 方 案 XXXXXXXXXXXX公司 201 年月日

XX市XX办公楼物业管理方案 目录 第一章XXXXXXXXX公司简介 第二章XX市XXX办公楼概况及管理特点分析第三章XX市XXX办公楼物业管理服务思路 第四章物业管理服务承诺 第五章前期物资装备一览表 第六章物业管理服务费用测算 第七章固定岗服务方案 第八章保洁服务方案 第九章紧急事件处理规程 第十章管理用房配置方案 结束语

XXXXXXXX公司受XX市XXXX委托，拟对XXXXX办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点，制定本方案。 第一章XXXXXXXXX公司简介 1.1 我们的实力 XXXXXXXXXXX公司成立于2010年3月，注册资金50万元，是具有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目前管理着社区高档住宅及商业物业项目 公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导，保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念，打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、全过程专业化、一站式亲情服务。

公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。 1.2 我们的理念 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。 质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。 团队精神：企业的命运就是个人的命运， 企业的发展就是个人的发展。 发展目标：以“生态型发展体系”为依托， 致力于打造成都物业第一品牌。 1.3 我们的目标 立足基础服务，树立XXX物业诚信高效形象。 强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。 细化服务质量，倡导“温馨畅想颠峰体验”。 1.4 我们的项目

办公楼物业管理方案

第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划 一、认识与定位 （一）全国战略长沙重点 （二）项目定位 二、工作重点和零风险工程 （一）三个重点 （二）零风险工程 三、指导思想、管理模式、管理目标 （一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担 （二）一种模式：[经营型]物业管理模式 （三）管理目标两项承诺 四、四大优势 （一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持 （三）配套优势：提供综合性物业管理服务 （四）经验优势：外接项目管理服务的实践 五、八项措施 第一章管理方式、工作计划和物资装备 一、管理方式 二、工作计划 三、物资装备 第二章管理人员配备、培训与管理 一、管理人员的配备 （二）管理处人员配置 （三）各部门人员素质要求 二、管理人员的培训 三、管理人员的管理 第三章管理规章制度和档案的 建立与管理 一、管理规章制度的建立 二、档案资料的建立与管理 第五章指标的承诺及其措施 第六章管理成本测算和管理费标准 一、物业管理费标准 二、对物业管理处财务管理的认识 三、管理处控制成本主要措施 四、机关新大院物业管理有关费用测算 第七章办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入一、物业管理的前期介入 （一）施工期的物业管理 （二）办公大楼设施设备调试期物业管理 （三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理 二、办公大楼后续工程的前期介入

三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施第八章社区文化和便民服务 一、社区文化与物业管理关系的再认识 （一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。 （三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。（一）社区环境特点 （二）社区总体目标 （三）保证社区文化总体效果的主要措施 三、便民服务 第九章机电设备设施的管理 一、系统的日常运行 二、设备系统的应急处理方案 （一）设备故障处理规程 （二）发生火警处理规程 （三）电梯困人救援规程 （四）供电电源停电故障处理规程 （五）停水及故障处理规程 （六）空调故障处理规程 三、系统的维护保养 （一）维护保养工作方式 （二）日常维护保养、定期维护保养的质量控制（三）主要系统定检工作要点 （四）设备维护保养检修计划和标准 四、节能管理 五、技术改造、更新 六、技术资料的收集、管理、使用 第十章物业维修养护计划和实施 一、房屋本体及公用设施维修养护范围 二、房屋本体及公用设施维修养护运作 三、房屋本体及公用设施维修养护周期 四、房屋本体部分维修计划、标准 五、公用设施维修养护计划及标准 第十一章日常物业管理的综合服务 一、事务管理 三、保安及消防管理 五、设施管理

某写字楼物业管理实施方案

xxx商业广场管理有限公司

xxx商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案 前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证 业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。一、日常服务内容及质量标准： ●日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉电话接受业户的投诉； d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见， 及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检， 保证服务质量。

●日常服务与联系的质量要求 质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管 理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记 录，每周进行统计和小结。 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则 微利保本、量入为出。 ●服务标准 凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈 制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容 特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活 动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特

办公楼物业管理系统服务方案设计

一、物业概况 办公区位于市区路号，始建于年，占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，是一个以为主的老科技企业。经实地考察，管理区域内设备设施服务期较长，新旧参差不齐，虽然能为科研、生产、经营提供基本服务，但与时代的发展有较大差距。单位领导班子一致认为，为了使本单位全面快速发展，尽快提高物业管理服务水平势在必行。 二、管理目标 以创建省级优秀物业管理大厦为目标，注重细节，持续改进，加强管理，勇于创新，不断提高本企业的物业管理服务水平，提升物业管理档次。 在现有管理经验及管理资源的基础上，导入先进的管理理念，创造高效、有序、安全、舒适的科研、生产、经营环境，建立一套与业户层次及办公需求相一致的管理模式，使在此工作的全体员工能够真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 三、客户分析 办公区客户群体以产权单位员工为主，还有少量的房屋承租户。客户以科研管理人员为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务的期望值较高；同时，也有一些管理相对松散、自由度较高的一般客户群体。这两个群体对环境、文化、环保、信息等方面的要求有所不同，这就给办公区物业管理服务增加了难度，既要注重严肃、大气的氛围，也要体现活泼、随意的环境。因此，根据不同的需求层次，实施高质量、全方位的特色物业管理服务，是该项目的基本要求。 四、项目定位 办公区的整体形象定位是：现代、高效、环保、繁荣。 现代——展示现代化的科研办公形象。

高效——塑造进取、创新和富有效率的科研气氛。 环保——树立注重环保的文化内涵和社会形象。 繁荣——聚集浓厚科研气氛，注重社会效益和经济效益。 五、管理原则 为实现既定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理服务过程将始终把握以下原则： (一)业户需要第一，服务质量第一，满意度第一的管理从严原则 “全心全意为业主，认认真真做物业”是服务宗旨，“业户需要第一，服务质量第一，满意度第一”是服务理念，做到从业户的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，为业户提供优质、周到、及时的服务。 管理从严是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业户不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理，以确保物业管理服务收到应有的成效。 (二)专业管理与业主自治管理相结合的原则 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业中心的积极性和业户的积极性。物业中心应当尊重并按照广大业户的要求，通过物业中心对物业实施专业化的管理，同时努力争取业户的支持配合，使其能正确使用和维护物业，共同创建文明的办公环境。 (三)物业管理为主、多种经营的原则 在做好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业户的不同需求，又增强物业中心的“造血”功能，增加经济积累，以利于更好地为业户服务。 六、服务项目 根据办公区的实际情况，将物业服务重点放在客户服务、绿化美化、清洁卫生、秩序维护、消防管理、房屋及共用设施设备管理、机动车管理、非机动车管理、职工食堂、交通运输、集体宿舍、商品部、会议室服务、纯净水销售

办公大楼物业管理方案.doc

办公大楼物业管理方案1 商业广场物业管理方案 一、物业管理服务范围 1、大楼的防盗、防火、防事故等日常安全保卫工作,24 小时保安值班。 2、公共设施、设备的正常运行、养护和管理。包括:发电机组、给排水泵、高低配电、给排水管道、照明、疏散指示灯、消防控制系统、监控系统、电梯、门窗等(除电脑联网、电话系统外的全部设备)。 3、绿地、花木等的养护与管理。 4、环境卫生。除工作人员办公室、资料室、仓库、电脑房以外所有场所的卫生清洁,垃圾收集和清运、定期消毒、灭鼠、水池清洗,化粪池清理。 5、大楼的来人来访登记、车辆停放管理、交通秩序管理。 6、负责门岗管理及报刊、杂志、信件的收发。 二、人员配备要求 人员配备须按我方制定的人数、学历、岗位证、专业上岗证(各管理部门均要求要有上岗证)、职称、年龄要求具备。具体如下: 1、管理处主任1人，中专以上，50周以下；

2、设备及配套设施运行及维护人员1人，高中以上，50周岁以下，需具备水、电工证； 3、保安9人，初中及以上，55周岁以下，符合上海市保安管理规定的要求； 4、保洁及绿化2人，45周岁以下，经过培训； 三、工作流程与质量要求 (一)大楼清洁服务 ①细则及要求 1.清理大楼内的所有垃圾，2次/天； 2.收集及清理所有垃圾箱，1次/天； 3.清洁所有大堂墙壁、宣传栏，不少于1 次/周； 4.清洁所有花盆及植物，不少于1 次/周； 5.清洁所有出口大门，不少于1 次/周； 6.清洁所有扶手、栏杆，不少于1 次/周； 7.清洁所有通风窗口及玻璃表面，1 次/月； 8.清扫天花板尘埃、蜘蛛网1 次/季； 男女卫生间 1.抹净所有门，1 次/周；

写字楼物业单位管理目标方案

信阳中乐百花A座写字楼物业管理方案 信阳中乐百花物业管理有限公司 2014年10月15日

A座写字楼物业管理方案 目录 ◎方案目录………………………………………………………( 1 ) ◎物业概况………………………………………………………( 3 ) ◎编制依据………………………………………………………( 4 ) ◎管理目标………………………………………………………( 4 ) ◎管理原则 (5) ◎管理办法 (6) ◎服务项目 (7) ◎具体方案………………………………………………………（8 ） 早期物业管理介入阶段………………………………………（8 ）前期物业管理阶段……………………………………………（9 ） 一、接管验收管理方案………………………………………（9 ） 二、业主入伙管理方案 (10) 三、治安管理方案 (11) 四、消防管理方案 (13) 五、绿化保洁方案 (14) 六、房屋、设施设备管理方案………………………………( 15) 七、娱乐设施管理方案 (18) 八、水系使用管理方案 (18) 九、财务管理方案 (19) 十、质量管理方案 (19) 十一、档案资料管理 (20)

十二、人力资源管理 (21) ◎智能化系统的管理和维护 (22) ◎机构设置及人员配置 (23) ◎物业管理年度收支预算………………………………………( 26)

物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）中乐百花A座写字楼位于信阳市羊山新区第七大道周边设施有信阳市政府、行政审批大厅、火车站、信阳高铁东站、铁路医院、羊山中小学、中乐百花酒店交通便利，地理条件优越。 中乐百花A座写字楼由中乐百花投资集团开发建设，占地面积7846.71 平方米，总建筑面积61382.49㎡，大厦内设中央空调、及消监控设施，共配有14台电梯。 编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定） 中乐百花A座写字楼楼书 中乐百花物业管理有限公司质量手册及其他规定，管理目标（按照物业具体情况描述） 为充分体现开发商建造信阳五星级写字楼的开发初衷，开创信阳市高档写字楼的新时代，我们将本着中乐百花物业管理公司“真诚、善意、精致、完美”的企业服务精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对中乐百花A座写字楼项目实施科学的管理提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 中乐百花A座大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到95%—98%以上。大厦交付两年内达到信阳地区物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到河南省物业管理优秀示范大厦标准。

甲级写字楼物业管理方案

甲级写字楼物业管理方案 ●物业概况 （按照物业具体地理位臵、周边设施、具体情况及环境风格描述） 位于，周边设施，交通便利，地理条件优越。 由开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有台电梯。 ●编制依据 （按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定） ※《浙江省物业管理服务收费暂行办法》 ※《杭州市物业管理条例》 ※《杭州市物业管理服务收费管理办法》 ※楼书 ※浙江XX物业管理有限公司质量手册及其他规定

●管理目标 （按照物业具体情况描述） 为充分体现开发商建造的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江XX物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对（小区）实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到（地区）物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。 ●管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：

一、服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 二、专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 三、物管为主、多种经营的原则： 在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。

写字楼物业管理方案范本

写字楼物业管理方案范本 目录 ◎物业概况………………………………………………………() ◎编制依据………………………………………………………() ◎管理目标………………………………………………………() ◎管理原则………………………………………………………（）◎管理办法………………………………………………………（）◎服务项目………………………………………………………（）◎具体方案………………………………………………………（）早期物业管理介入阶段………………………………………（）前期物业管理阶段……………………………………………（）接管验收管理方案……………………………………（） 业主入伙管理方案……………………………………（） 治安管理方案…………………………………………（） 消防管理方案…………………………………………（） 绿化保洁方案………………………………………（） 房屋、设施设备管理方案…………………………( ) 娱乐设施管理方案…………………………………（） 水系使用管理方案…………………………………（） 财务管理方案………………………………………（） 质量管理方案………………………………………（） 十一、档案资料管理………………………………………（） 十二、人力资源管理……………………………………（）

◎智能化系统的管理和维护…………………………………（） ◎机构设置及人员配置……………………………………() ◎物业管理年度收支预算………………………………………() 物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述） 位于，周边周边设施，交通便利，地理条件优越。 由开发建设，占地面积平方米，总建筑面积，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有台 电梯。 编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定） 《浙江省物业管理服务收费暂行办法》 《杭州市物业管理条例》 《杭州市物业管理服务收费实施办法》 楼书 浙江绿城物业管理有限公司质量手册及其他规定 管理目标（按照物业具体情况描述）

办公楼物业管理方案

物业管理方案 成都大母指物业管理有限公司 第一部分物业管理服务总体模式及配套措施 一、项目调研 该项目位于成都市包江桥中心地段，分为南楼和北楼，其中北楼1562.69平米，南楼1260.86平米。为使管理服务工作更加贴近统计局物业管理的实际情况，初步现场察看调研，了解的基本情况如下：该项目为综合性办公场所，需要物业公司在管理和服务过程中，把握好全面性、综合性的特点，有针对性地开展工作，确保物业工作人员具有较高的素质，提供一流的服务，树立良好的公众形象。 二、项目定位 从所处的地理位置来看，该项目位于成都市2.5环以内中心地段，以人性化、智能化为建设目标的多层建筑。物业公司提供的服务也要彰显该项目的“旗帜”性作用。 作为受到社会各界关注的焦点，物业公司要将该项目打造成一个物管的典范和品牌。 基于对上述的思考，公司秉承“五心服务、专业升级”的服务宗旨，实施专业化，企业化，社会化和经营化的物业管理服务，严格执行以“以服务提升品质、以品质促进效益、以效益延升服务”的服务目标。全面实施“三全管理”运作模式，对整个服务过程进行监控。在为客户提供安全、洁净、优美、和谐社区环境的同时，十分注重公司形象品牌的塑造及企业服务的创新，导入ISO9001：2000国际质量体系认证标准对所管物业进行规范化、人性化的物业服务，努力创建大母指物业品牌为目标，把全新的理念，全新模式注入到该项目,倾力打造一流的精品项目，提高物业管理水平，推动大母指物业在成都各区域的发展。 三、该项目的管理模式 1、管理模式： ⑴紧密围绕“社会效益”这一运作核心 ⑵提供“质优价廉”的服务产品 ⑶倡导“以客户为中心”的流程管理思想

写字楼物业管理实施方案(详细)

写字楼物业管理方案 写字楼物业管理服务规 1 围 本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等容及要求。 本标准适用于本市行政区域写字楼物业管理服务活动。 2 术语和定义 本标准采用以下术语和定义： 2.1 写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 2.2 物业管理 物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。 2.3 物业管理承接验收 以保证写字楼物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。 2.4 顾客 接受写字楼物业管理服务的组织或个人。 示例：物业产权人、使用人及其他相关方。 2.5 专项特约服务 写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。 2.6 突发性公共事件

在写字楼物业管理围发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。 3 基本要求 3.1 写字楼物业管理企业的资质要求 从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。 3.2 物业管理承接验收 3.2.1 物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收； 3.2.2 物业管理承接验收的条件应符合《市物业管理承接验收指导意见》的规定； 3.2.3 移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定； 3.2.4 完成了承接验收备案。 3.3 管理机构与人力资源配置要求 3.3.1 物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的写字楼物业管理服务人员； 3.3.2 管理人员应取得物业管理从业书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能书。 3.3.3 从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握写字楼物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。 3.3.4 管理服务人员着装统一、规，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。 3.5 管理服务要求 3.5.1 制订有切实可行的写字楼物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行； 3.5.2 房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行； 3.5.3 写字楼物业管理区域的环境、秩序符合合同约定的标准；

办公楼物业服务方案

下载可编辑 办公楼物业项目服务方案

目录 整体管理方案………....……………………………………… 第一章物业管理服务整体思路…………………………… 第二章保洁服务方案及管理制度………………………… 第三章秩序维护（保安）服务方案及管理制度…………第四章会议服务方案及管理制度…………………………… 第五章综合维修服务方案及管理制度……………………… 第六章绿化养护工作方案…………………………………… 第七章管理人员及作业人员配置…………………………… 第八章重大节会、活动、迎查保障措施……………………第九章突发事件应急预案…………………………………… 第十章人员培训计划……………………………………… 第十一章服务承诺……………………………………………

整体管理方案 第一章物业管理服务整体思路 随着社会市场经济的渐趋成熟，市场分工的逐步细化和专业化，政府后勤工作社会化经营管理成为新的发展趋势，物业管理服务行业涉足政府物业领域就是一种逐步推广的行业拓展与模式创新的尝试，以社会专业资源结合政府物业和机关行政办公的具体个性化需求，实现管理服务品质与综合效益的合作双赢，是其核心的主导思路。经过初期的实践摸索和理论总结提升，政府物业的管理服务工作也开始走向规范化、系统化、标准化发展的正轨。 一、政府机关物业管理服务的主导思路 以专业的物业管理服务品质为基础，以高度的政治统一为主导，紧密配合政府工作，树立政府机关办公新形象，维护机关大院的良好秩序，确保机关后勤服务，持续改进，实现以品牌服务政府、服务社会的综合效益。 以政治为高度，以政府个性化需求为导向，以诚祥物业公司专业品质和对政府物业的管理服务经验为基础，整合地方社会优秀资源，为洸河办事处提供“持续改进、快速反应、人性化管理、全方位保障”的机关后勤优质服务，达到用专业服务政府，树立新的政府机关办公形象的目的。 我们将充分凭借自己的人才优势、技术优势、管理优势和资金优势，把洸河办事处服务成为整洁、舒适的工作场所。 本公司决定在洸河办事处物业服务工作中全面推行标准化管理和人性化管理的模式，特别措施有： 1. 建立和实施完善的管理服务体系：行业的发展过程证明了要达到高质量的服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系，在洸河办事处物业服务中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。

办公楼物业服务方案

办公楼物业服务方案 物业管理是房地产投资、开发、流通的延续和完善，也是现代 化城市房地产经营管理的重要组成部分。步入新世纪以后，追求安宁、 祥和、舒适优雅的办公、居住环境，早已成为现代城市人物质文明和 精神文明需求的标志。市场对办公、住宅的环境、质量、功能以及管 理服务等也正进行着重新的认识和定位。有效的物业管理将延长物业 在自然损耗下的使用期限，一座保养、维护良好的物业，可以使用几十、上百年甚至更长的时间，而专业的物业公司是以创造尽可能理想 的环境为原则，通过长期的养护和改善，使每一个物业项目的收益水平、投资和使用价值得以充分发挥，实现物业的保值、增值。 一、公司简介 渭南市君临物业管理有限公司成立于2015年1月，是一家具有 独立法人资格的专业化物业管理公司.公司的业务范围主要有住宅、 商业、写字楼物业服务管理及家政保洁、外墙清洗、园艺绿化、工程 维修等配套服务。 公司成立以来，经过不断摸索、进取、努力开拓和定期（不定期）组织员工培训，现拥有一支经验丰富、训练有素、忠于职守、作风严谨的管理队伍和专业技术队伍，公司着眼于未来，积极遵循物业管理的发展趋势，已初步实现物业管理上档次，管理区域上规模，按照ISO9001：2000国际质量管理体系文件与标准制定，并实施了标准规范的各部门《岗位职责》、《员工礼仪规范》、《标准操作规程》、《绩效考评》等管理制度及

服务规程。 公司坚持“诚信服务进千家万户，微笑送五湖四海业主”的服务理念，在恒毅人和各业主以及使用人之间架设了一座互相信任、互相理解的桥梁。我们的工作目标就是为业主及使用人营造一个良好、舒适、温馨、愉快的办公和居家环境。 二、公司组织架构： 渭南市君临物业管理有限公司实行总经理负责制，下设人事部、财务部、物业管理部、工程部、保安部、保洁绿化部。公司内部实行部门管理目标责任制，分月、季、年按照管理目标责任书对各部门进行绩效考评，在充分发挥各部门的主观能动性的前提下，公司在宏观上进行监督管理，保证了所管楼盘的服务质量及服务水平。 三、公司经营特点与理念 君临物业紧密结合区域、物业和业主的特点，制订和完善个性化的服务设计，因地制宜地不断进行整合和提升，建立起令人耳目一新的质量模型。服务启动超前化。一旦与合作单位建立合作关系，立即启动前期服务工作，从物业管理的独特视角为合作单位提供各方面有说服力的建议。服务理念人本化。所有工作首先考虑最大限度地方便业主，以业主的满意作为管理服务的出发点和归宿点，力争零缺陷、无微瑕服务。服务内容菜单化。针对业主的服务“菜单”提供服务，全过程、全方位、全时空地满足业主用户发展变化着的、一切有支付能力的正当需求。服务标准精确化。将物业管理的全部事务数据化，以可知、可感、可辨、可验的服务作业标准，保证为业主用户提供优质的服务产品。服务设计

政府机关办公楼物业管理服务方案

政府机关办公楼物业管理服务方案（此文word格式，下载后可直接编辑修改套用）

序言 随着某某市场经济的渐趋成某某市场分工的逐步细化和专业化， 政府后勤工作社会化经营管理成为新的发展趋势，物业管理服务行业涉足政府物业领域就是一种逐步推广的行业拓展与模式创新的尝试，以社会专业资源结合政府物业和机关行政办公的具体个性化需求，实现管理服务品质与综合效益的合作双赢，是其核心的主导思路。经过初期的实践摸索和理论总结提升，政府物业的管理服务工作也开始走向规范化、系统化、标准化发展的正轨。 第一章物业概况 一、某某区政府机关大院基本物业情况 物业名称：某某区政府机关办公楼 物业类型：政府机关办公楼 坐落位置：某某市某某区某某镇 占地面积：约4 万平方米 建筑面积：约2 万平方米 绿化面积：约1 万平方米 景观小品：喷泉、水景带、 二、某某区政府机关办公楼设施设备配置情况 主要设施设备清单 表一 设备系统 名称规格 单位数量 备注 电梯系统

奥的斯OTIS 客梯 3 站部1 奥的斯OTIS 客梯5站部1 奥的斯OTIS 客梯7站部2 升降机 3 站部2 空调系统 麦克维尔新风机MSW 系列台19 麦克维尔风机盘管 MCW 系列台299 空调水泵水循环系统 11KW 台4配 电系统 变压器 10KV 台2 变压器1000KVA 台2 高压配电柜个8 低压配电柜个12 给排水 消防水箱24 立方米个 1 给水水泵台2 潜水排污泵台18 喷泉水循环系统 消防系统 烟感探头 待定 温感探头 待定 消防喷淋头 待定 疏散指示牌 待定 消防箱 待定 消防栓 待定 消防泵 18.5KW 台2 喷淋泵 30KW 台2 弱电系统 监控报警系统 摄像头个40 报警探头个20 会议音响系统 卫星电视接收系统 结构化综合布线系统 百兆宽带网络系统 门禁识别系统

写字楼物业管理方案

写字楼物业管理方案

xxx物业服务方案 第一部分：整体设想及费用标准 根据客户要结合软件园大楼物业的特点，我司拟对软件实行一体化的综合管理，采用先进的管理手段，有针对性地对客户服务、秩序维护、清洁绿化、设备设施等实行重点管理，聆听客户的需求，提供创新及符合客户需求的服务。据科学详细的计算，管理费定为/㎡。软件园建筑面积为㎡，年费用为： /年。各项费用详细如下表： 费用明细表 序号项目费用（元/年）占用比例备注 1 综合服务包含项目经理、前台服 务 2 秩序维护费 3 清洁绿化服务费 4 综合维修运行费 5 专项委托服务包含监控、门禁、消防、 电梯保养 6 其他不可预计的费用 7 公司酬金 8 税费 9 合计 第二部分：服务内容

一．前台服务、特约服务 1.接听前台电话，对重要事情做好记录，并传达到相关人员及部门。 2.收发邮件、报刊等工作。 3.租车服务（员工班车，机场、车站接送等相关业务） 4.餐饮、酒店预订服务。 5. 二． 1. 2.各岗位职责 2.1保安队长岗位职责

a.执行管理处指令，主持保安部日常工作。带领全体队员依据各岗位工作职责，认真做 好服务区域内的保安、消防、车辆管理工作。 b.熟悉各岗位职责、任务、操作规程和其它要求。 c.不间断对各岗位工作进行巡查，督促各岗位保安员按操作规程规范操作，发现岗位操 作中存在的问题或不符合操作规范，及时纠正处理。 d.当发生突发事件时，按照应急预案，立即组织全队人员进行有效处理。 e.按照部门的培训计划，定期组织全体员工进行各项业务培训。 f.定期组织召开工作会，查找、分析工作中存在的不足，了解员工工作和生活情况，将 各项情况书面汇总交上级领导。 g.完成管理处下达的其它工作任务。 2.2保安班长岗位职责 a.执行保安队长指令，处理当班期间的各类事件，按管理处计划定时召开班务会。 b.在完成自身工作的同时，监督各岗位按照岗位规范操作，发现问题及时上报处理。 c.定时对重点区域进行巡查签到，发现问题及时上报处理。 d.完成管理处下达的其它工作任务。 2.3消防监控岗位职责 a.熟悉视屏监控设备及消防设备操作平台的操作方法。 b.对监控区域内发现的异常情况及时通知相关岗位跟进。并做好相关记录。 c.监控员应爱护使用的设备，以延长机器的使用寿命，不得擅自拆装设备。 d.监控室所监控范围及摄像监视头的开关时间均属保密，严禁外传，更不准向无关人员 介绍监控情况。 e.没有部门经理同意，其它任何人都不能拷贝、翻拍监控记录。 f.完成管理处下达的其它工作任务。 2.4后通道车库岗位职责 a.指引车辆按规定正确停放，能熟练操作车库机械设备。 b.保证后通道道路畅通，禁止无关人员进入大楼内。 c.对外出携带重要物品若有疑问应进行检查后再放行，确保客户的财产安全。 d.认真做好本职工作，对管区内的安全保卫负全责。