商业地产策划与规划设计

商业地产策划与规划设计

商业地产项目开发的提出有其一定的社会生活、经济和政治背景。从开始提出的抽象具体的建设意图到建设成全面复杂的工程，其中每一个流程的活动内容、方法和其规定完成的预期目标，都与前期策划任务的指引分不开。所以，商业地产开发项目前期的策划是整个项目成功的关键所在。准备好项目开发前的策划工作，为项目开发提供了强有力的科学性决策，是项目开发目标完成的关键因素。一般的讲，前期的策划任务其实是处理市场定位的问题，比如产品定位、价格定位、楼盘定位，即处理“生产什么、为谁生产、怎么生产”的难题。

一、前期策划内容

（一）项目的开发定位

项目开发的前提与基础是土地的获得，而土地的获得是前期定位策划的第一个重要的内容。在土地施行“挂、拍、招”以后，开发商在获得土地时肯定会更加谨慎。在获得了土地以后，选择开发时机是迫在眉睫的事情。开发时机把握不好，将直接带给开发商经济损失。开发时机滞后，产品的最佳上市时机错过，会给企业带来资金压力。土地区位开发何种性质的产品?怎样开发设计?这就是项目的开发定位的问题。在初步进行定位前还是应当做一个专题市场调查，找出那些位于旅游景点周边的位置和具有旅游文化内涵结合点进行定位。

（二）市场的调研与分析预测

开发项目的好坏、优劣最终都要到市场中去检验，贴近市场的企业将会更容易得到市场的认同和接纳，其开发的项目也才有生存的基础，才能从中获利。通过市场预测和深入分析市场将是本研究的重要内容，这也是前期策划中的重要内容。

（三）项目的市场定位

1.价格定位

项目价格的定位是综合型很强的一项重要工作。影响商业地产项目的价格的因素较多且复杂，怎样抓住主要的因素进行市场定位将成为旅游商业地产价格定位中的一项重要的内容。

2.市场定位

在前面所作的工作最后均需落实到项目上，项目市场的定位将直接反映前期工作的成果，因此市场定位也是很重要的内容。

3.目标客群定位经过市场的调研、分析、预测并对目标客群进行了深入分析和研究，锁定主力客户群，在此基础上做好策划营销工作，以获取经济利益，实现项目的价值和投资回报。

（四）项目定位策划

1.项目规划。一个好的规划往往能带给企业好的经济和社会效益。把经济、环境和社会效益三者综合考虑，使项目在目标、环境和社会功能等方面的协调一致。

2.项目形象策划。第一印象一般都来自对建筑外在形象的感性认识。在设计时，须揣摩目标消费群体的心理，并通过恰当的形式来表现。所以建筑形象对于旅游商业地产产生重要的影响，建筑形象的策划需要有有关的市场调研。

3.户型策划。商业地产的户型要给消费群体舒适、功能齐全等方面的享受。这就需要根据市场调查，结合消费者心中所想和消费能力设计恰当的户型。

二、商业地产项目开发规划设计要点

（一）规划设计需以人为本，以居住人的舒适方便为本

一些商业地产开发商在进行商业地产设计时没有精心的规划就启动，这将会在今后的使用中给业主造成很大的不便，甚至造成危害。商业地产的开发主要服务对象是人，因此，在

进行设计时要坚持以人为本的理念，尽量以舒适为前提，为人们提供一个良好的住房环境。但是在实际生活中，我们也经常会发现一些小区的主干道路上，出现人车混乱的局面，例如，如果小区刚好处在十字路口，当红灯亮的时候，等红灯的车可排到小区的主门，这将为小区居民车辆的出入带来很多不必要的麻烦。如此种种的细小之处，也会给人们的生活带来一些不便。并且，这些细小的环节也能说明建筑设计师是否是从业主的舒适方便等方面来考虑设计的问题，如果仅仅从平面设计的美学效果来考虑设计，则正好犯了这一大忌。

（二）设计符合项目定位

项目的定位是否准确关系着商业地产项目的成功与失败，因此，在进行商业地产设计时应该先明确其定位标准，然后再进行设计，否则可能会设计出完全无用的方案。比如，在开始定位的时候选择的是豪华景观住宅的设计方案，但是在最后设计的规划中却完全没有豪华景观中的水幕墙、喷泉和叠水等景观，并且在户型设计上只有几十上百平米，完全不符合豪华的理念，偏离了原先的设计定位，因此设计出的规划只能是废纸一张。

（三）设计应充分考虑未来物业的方便

当前的商业地产项目设计中，必须要将物业的管理考虑进去，因为物业管理的好坏在一定程度上决定着楼盘的使用功能的发挥。在以前的商业地产项目开发中，一般不讲物业考虑进去，但是随着社会的发展，人们对生活环境的要求的不断提高，将物业设计到规划中是一个发展的趋势。比如，我们在设计的时候如果从一个湖出发，湖最近的一圈设计成豪华别墅，而别墅外可能设计为小高层建筑，如果还可以往外就是高层建筑。如果设计师在进行设计时没有想到，这个设计的湖不是那些豪华别墅的主人才会欣赏的，那些小区的所有住户也会想着去欣赏，如果小区的其他住户去湖边散步或者去锻炼的时候，都必须要经过别墅的花园、门前或者落地窗前才能到湖边，这可能会不能有效地对豪华别墅业主的隐私进行保护。

三、商业地产项目开发前期规划设计管理

（一）设计单位的选择

当前的设计类单位主要分为三种类型：1.大型设计院，其最主要的特点是综合实力强，包括设计人才的实力、内部会审会签及图档管理制度执行力度、内部管理制度的完善方面相对来说都是很强的。在图纸设计方面，“错、漏、碰、缺”的现象出现较少，并且对于后期的施工很方便，有利于项目的管控。但是其也存在着一定的缺点，比如设计方案趋向于保守，设计创新不足，不接受业主的限额设计等要求。2.中型设计院，是相对于大型设计院来说，其整体的综合实力稍弱，在综合配备上不及大型设计院，但是其主笔设计师的方案设计能力较强。3.一般小型设计（事务所）院，商业地产建设单位对其有较强的管控力度，但设计质量（方案和图纸质量）较差，其内部的管理制度不健全。

（二）方案设计阶段

方案设计是解决建设项目总体布置和开发问题的重要阶段，是建设项目成败的关键所在，是建设管理单位实现利润最大化的重中之重。其主要内容有：对建设场地进行总体规划、街景布置、建筑设计、交通组织、环境关系规划、建设规模和经济技术指标等提出标准和要求。这一阶段的主要内容要求有下面几个方面：

1.注意多方案选优。立足于市场需求，对项目进行市场调研，采用招标的方式，优选设计方案，并邀请筑设计专家、市场营销专业人士建进行方案评审，然后提出合理有效的优化建议。

2.力求方案合理性、科学性和前瞻性。处理好市场需求与产品方案、建设规模的关系，合理确定项目开发进程和经济规模、近期与远期目标的关系、总体规划与分步实施的关系（总体规划须一次完成，建设可分步实施）、投资与效益的关系，力争用最小的投资取得最大的效益。

3.总体平面布置图。根据场区的自然地形、地质条件和地貌，因地制宜的进行设计，有

效的将场地内的资源进行合理的利用。总平图的各项经济技术指标应符合国家规范规定，主要有：容积率、建筑系数、建筑间距、绿地率等方面。科学规划场区内人流、车流、消防通道等交通路线，确保安全、顺畅、短捷。结合地形、地貌，做好竖向布置。合理确定场区竖向布置标高，尽量减少挖填土石方工程量，力争挖填方趋于基本平衡，控制投资。

4.与城市规划、环境保护、人防、消防、交通等当地主管部门协商，取得各单位的相关意向协议、审查意见和批准文件。

商业地产开发作为一个投资大，建设使用时间长，成效与风险同在的过程，其每一个步骤既相互联系又具有独立性地构成整个策划的完整流程，这个整体也是一个策划从构型、提出到实行、完善的体系。精确地策划不仅是科学决策的主要保证，也是完成目标，提高效率的重要条件。规划设计是决定着商业地产企业正常运营的关键因素之一，在我们的现实生活中，商业地产项目的设计是一项专业性很强的技术性工作，需要对商业地产规划设计的着重点以及相关的设计法规进行设计，并且与地方特色相结合。商业地产事业在当前的发展中虽然存在着一定的问题，但是只要在实践中不断积累经验，进行创新，就会使其发展更完善，建设处优良的建筑，为居住人群带来方便与舒适。

如何做好商业规划设计

如何做好商业规划设计？ 1、主力店及次主力店的工程技术标准。 物业的建造标准必须符合相应的业态的需要。在商业综合体当中，通常包括超市、百货、院线、餐饮、健身、酒店等多种业态，不同业态对物业要求和标准不同，在规划设计时必须满足不同业态的需要。这与一开始我讲的招商在前、建设在后有很大关系。不同业态的主力店有不同的要求，做普通的百货荷载有400、500公斤，柱距要7。8米—8米，5米层高就够了。如果做建材超市，建材超市要求荷载2-4吨，至少要8米层高，柱距要9-10米；做生活超市，5米层高就可以了；而做仓储的话，要求荷载1-2吨，要9米层高，柱距要9-10米。如果建电影院，至少要10米层高（也就普通商业层高的两倍），要考虑将来使用大银幕。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。另外，商业规划设计还体现在设备设施的配套上。拿整个购物中心的照明来说，可能不同业态业种所需要的照明条件是完全不一样的。比如大卖场（如超市），它强调的是低成本运营，肯定它在照明的器具上考虑的就是节能为主。像一些精品店或者主力的精品百货店，他们对灯光的照明要求就会比较多。所以在电量的分配上，在系统的配置上它都会有不同的需求。这就直接体现了建筑设计规划单位的专业性。 下面是次主力店肯德基选址要求，供大家参考一下： 一. 面 积：首层，350平方米（使用面积）。门面12米。 二. 高 度：楼板到梁底高度，不得低于3米。 三. 楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/m２,餐厅区活荷载为250 kg/m２。 四. 供 电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表。 五. 供 水：甲方提供25吨水/天,供水管径为2.5/3.0英寸,水压不小于2.5KG/CM２，并具有相应的用水指标。 六. 排 水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸。 七. 隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系。 八. 化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域。

大型商业地产规划设计的

大型商业地产规划设计的重点 建筑设计包括三个层次：第一层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，人们对商业建筑感兴趣的装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等。 一、大型商业物业的空间个性 现代商业物业的外观设计已经不仅仅建筑材料，还包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。而商业物业的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。这种种手法最终体现于商业物业并在消费者心中留下的印象，就是该物业的个性。 做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法，千篇一律的面孔也是最容易被遗忘的面孔，在商业的竞争已上升到不再是价格战与广告战所能涵概的阶段，每个不同的购物广场、商业街都应该有自己的独特个性才能获得成功。 SHOPPING MALL不是简单的概念，商业街更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，正是这种感受及由此产生的内在认同为商场带来了人气。 二、大型商业物业的人情尺度 营造一种气氛，让消费者对购物环境产生一种良好的感觉，这需要精心地进行商业空间的建筑设计。 可以看作反例的是，现今有很多大的商场，设计的雄伟挺秀，颇为美观，但缺乏人情味，所以难以营造出很好的购物环境，不能达到长久牵滞人流的效果。 以北京王府井大街为例，经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。 尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式为参考，而不是像美国那种自大自狂的尺度。 三、内部空间的可视性 对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。 整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。如上海的

地产商业项目规划及建筑设计任务书

中天·世纪新城中心环岛商 业项目 规划及建筑设计任务书

目录 第一章项目介绍 (3) 第一条总则 (3) 第二条项目概况 (5) 第二章技术经济指标 (7) 第三条地块技术经济指标（待定） (7) 第三章规划设计重点问题概括 (7) 第四条重点问题概括 (7) 第四章设计理念 (8) 第五条设计理念 (8) 第六条目标市场定位 (9) 第七条项目产品策划定位的设计参考 (10)

第五章详细规划要求 (13) 第八条规划总则 (13) 第九条规划细则 (14) 第十条配套功能规划 (18) 第十一条功能配比 (19) 第十二条建筑设计原则 (20) 第十三条建筑材料与设备 (21) 第六章成本控制要求 (22) 第十四条成本控制原则 (22) 第十五条成本控制细则 (22) 第一章项目介绍 第一条总则 1、中天·世纪新城中心环岛商业项目总体规划及建筑

单体设计，要依照《贵阳市城市规划条例实施细则》的要求进行规划，达到扩初设计的深度，其最终成果既要满足项目开发理念，又要满足规划报建的要求； 2、本项目的规划、建筑单体设计、园林景观设计均要 与周边环境相呼应，要充分利用环岛市政路及后山地脉资源，建筑设计既要体现贵阳城市文脉的传承、文化的厚重，更要满足合理、舒适、便捷的现代商业活动需求； 3、总体规划设计应考虑地块的地形地貌特点、规划要 求、周边环境、成本控制及对策划定位的参考来进行设计，体现开发理念的合理性、科学性和以人为本的思想； 4、项目建筑设计应体现尽量考虑节能、环保的新概 念，设计要达到低成本、高效益的经济要求； 5、本案的总体策划理念是以贵阳特有的城市文化为 背景，将采用时尚文化与现代商业相结合的设计，增加聚集人气的配套设施；形成商业街区的建筑环境，创新发展植根于贵阳本土的新一代商业形态； 6、本案在建筑风格策划上需与周边景观环境、人文背 景相协调；以有机建筑整合项目的地脉和文脉，发展现代简约风格为主线的情景商业街区建筑环境、人文氛围，使项目推广能以“新消费文化体验之城”为主线。

地产住宅底层商业设计要求及标准

【住宅裙楼商业设计要求】（2011年版）说明： 1. 本设计要求自2011年4月1日起实施。 2. 本设计要求为住宅裙楼商业的街铺、内铺及中大型商业的设计要求。 (一) 建筑 1分类 1.1 按现有图纸方案归纳为三大类： （1）街铺： 有独立门面的商铺，俗称店铺。各店铺可自主经营管理，营业时间可自行决定。 （2）内铺： 整体商用物业中的一些独立单元，各铺位需集中管理，营业时间需统一。 （3）中大型商业： 一般指规模较大，内部空间不做分隔的商业形式，如：百货商场、大卖场、超市、娱乐等。 1.2 按装修分为两部分情况： （1）装修部分: 公共管理部分，如门厅、中庭、走道、楼梯及楼梯间、公共卫生间等。 （2）毛坯部分: 街铺、内铺及中大型商业的独立管理部分。 具体做法详管理中心的要求。

2标高设置 2.1 均采用建筑标高系统；即：标高标注建筑完成面，结构标高相应降低。 2.2 地面装修层厚度：一般按50mm考虑。 有其他要求的按单项要求确定。 3首层入口 3.1 首层入口处室内外地面高差100mm-150mm。 3.2 中、大型商业首层入口处：空间允许的可不设台阶，做缓坡解决室内外高差。 3.3 街铺通常设一级台阶。 4电梯 集团2011年年度采购合同确定无机房电梯品牌为“奥的斯（OTIS）和三菱”。 4.1 电梯门洞尺寸要求: 电梯门洞结构留洞尺寸(高)＝门洞建筑留洞尺寸(高)＋地面装修层厚度 4.2 乘客电梯及货梯: 4.2.1一般选用：额定速度1.0m/s，载重1000～2000kg的电梯。根据实际工程情况确定选用有机房或无机房的形式： (1) 当工程条件许可时，一般首优先选用有机房电梯。 (2) 当电梯顶层上部是住宅等功能房，不适宜做机房时，可选用无机房电梯。 4.2.2 提供以往工程选用过的两种型号的货梯参考，详见附件： 附件：以下提供以往工程选用过的两种型号的货梯参考：

一份商业地产前期策划合同书

一份商业地产前期策划合同书 项目： (以下简称本项目) 项目地址： 委托方： (以下简称甲方) 地址： 电话：传真： 受托方： (以下简称乙方) 地址： 电话：传真： 甲、乙双方经友好协商，达成甲方委托乙方为本项目商业策划、独家招商及物业管理工作之协议。依据中华人民共和国法律的有关规定，具体协议内容如下： 2. 甲方权利和义务 2．1本合作协议签订后，甲方根据实际需要向乙方提供有关本项目的详细资料。包括产权证明，商业公司资质审查、工商营业执照等相关法律文件； 2．2提供给乙方本项目方案设计图及建筑材料简介； 2．3提供给乙方本项目的销售方案和商铺分割方案 2．4协助乙方向有关政府机构查核有关所需文件；

2．5就本项目招商推广宣传工作提供以下现有材料及资料(如有)： 售楼书/招商资料； 效果图（室内及室外立面）； 建筑模型； 展板； 现有的建筑设计方案 其他甲方应该提交给乙方的材料 2．7所有有关招商推广宣传之平面设计和印刷制作费用，包括印制招商书、录像带制作、横幅及单张制作等，均由甲方负责承担。2．8所有有关招商推广所须宣传推广及公关费用，包括广告宣传费、展销会、新闻发布会、酒会、促销活动、开业剪彩以及其他招商推广活动和邮递费用等，均由甲方承担； 2．9甲方可使用乙方的CI形象作本项目宣传之用。乙方向甲方提供乙方公司CI形象授权甲方使用的授权书。 3. 乙方权利和义务 3.1本合作协议签订后，乙方应实时开展本项目的各项工作，所有相关本项目的设计规划审核、商业定位、市场调查、及协助各方工作均由乙方策划统筹，但具体方案须事先经由甲方确认同意后方可执行；本合作协议生效后，乙方需实时开展本项目的各项招商工作，招商方案由乙方策划统筹，但具体方案须事先经甲方确认同意后方可执行； 3.2乙方提供本项目前期策划时间进度表，经甲方确认后执行；由乙方提供本项目前期招商工作、招商工作时间进度表，经甲方确认后执

商业街规划设计要点

商业街规划设计要点 一、尺度近人 建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 二、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两

房地产项目策划方案分析

房地产项目策划方 案分析 目录

第一部分:项目分析 一、项目概况 二、项目的优劣势分析 （一）项目的优势分析 （二）项目的劣势分析 三、项目的SWOT分析及相应营销对策（一）项目的SWOT矩阵分析 （二）相应营销对策 第二部分:项目定位 一、项目目标市场定位 二、项目目标客户群定位 三、项目物业形象定位 第一部分:项目分析

一、项目概况 观海台项目是由深圳中建(蛇口)发展有限公司出资兴建的商品住宅项目。现根据有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下: 观海台项目概况一览表

二、项目优劣势分析 （一）项目优势分析 依据项目现场和周边环境情况显示,本项目拥有自身的一些优势,具体而言,主要有以下几方面: 1、地处南山文化中心区,易受市场关注 南山商业文化中心区东区未来将建成21世纪最具现代化气息,深圳最大的纯滨海住宅区。项目位于南山商业文化中心区景观绝佳地段,优势不言而喻。随着南山区的发展、西部通道的建设,以及周边地区规划开发的不断完善,该区的升值潜力将日益显现。 2、濒临深圳湾,海景资源丰富 项目东面紧邻深圳湾,空气质素好,环境优美,永享无敌海景。是项目的独特优势和卖点。 3、高尚滨海大社区初具规模

项目周边已初具规模的知名楼盘有:蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心,在南山以至深圳都具有相当的知名度。高尚滨海社区已初具规模。这对二次置业者将产生极大的吸引力。 4、相对邻近楼盘,本项目的位置是社区组团内最好的 本项目东面与海相邻,北面与规划中的展览中心一路之隔。南面是安静的高尚住宅小区,道路通畅而不嘈杂,配套齐全而不靠近。视野开阔无遮挡。在社区组团内的位置优势非常明显。 5、新古典建筑风格,半围合布局,庭院式组团,中式园林在片 区独树一帜 项目采用半围合式布局及庭院式组团,像一个巨大的四合院,营造了传统的亲和力和私家尊贵感觉。为住户提供了良好的交流空间和平台,体现了以人为本的规划理念。将温馨、舒适提升到最高层次。本项目建筑风格独特,规划以自然为本色的中式悠闲庭园。使生活在本小区的住户能够放松心情,陶冶性情。本项目的独特风格将成为中心区楼盘中一道亮丽的风景。

房地产项目计划方案

空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 （1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 （2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 （3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 （1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。 （2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。 （3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。 （4）、较好的施工质量。 （5）、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格 （1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。 （2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。

商业综合体项目各阶段策划

城市商业综合体项目全程策划流程 《商业项目市场调研报告》纲要 一、城市经济环境的分析和生活结构研究 ◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等 ◆ GDP发展状况及产业结构情况 ◆消费品零售总额 ◆商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 二、区域经济结构调查与城市发展规划调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划 三、城市商业发展规划及政策研究 ◆商铺发展现状及布局情况 ◆商铺发展规划 ◆城市商业网点规划政策 四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 ◆区域商铺分布及经营业态详图 ◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析 ◆地区间的销售动向 ◆大型主力店的动向 五、典型性竞争性项目调查与研究 六、地区未来商业地产的供应量分析 七、消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 八、项目立地条件研究 ◆道路类别及交通状况 ◆项目地块自然与社会条件分析

◆顾客是否容易达到商业区 ◆周边环境和公建设施 ◆项目周围经济条件分析 ◆项目SWOT分析 九、商圈的确定和研究 ◆商圈的范围的确定 ◆商圈的构成及顾客来源 《商业项目定位报告》纲要 一、项目竞争分析 主要物业品种设定 各物业品种的竞争分析 各物业品种的竞争策略 各物业品种的核心竞争力提炼 项目的竞争定位 二、项目主题定位 项目主题描述 主题的支撑点概述 项目主题的适应性分析 项目主题的差异性分析 项目主题的产品表现形式 项目主题的广告表现形式 三、项目产品定位 项目功能定位 项目业态选择 项目商业物业规划要点 项目商业产品设计要点（进深/面宽/楼层/面积）四、目标客户定位 购买商铺的目标客户群分析 租赁使用商铺的目标群分析 购买客户群的市场细分 购买客户群的目标市场设定 购买商铺的客户定位

商业地产建筑设计规范要求

商业地产建筑设计规范要求 一、餐饮 (11) 二、专业卖场 (21) 三、零售 (37) 四、酒店 (43) 五、专门业种 (52) 附件：商店建筑设计规范 (69) 餐饮： 餐厅的类型： 随着餐饮业的进展，不同型态、不同风格的餐厅逐渐出现并进展起来。而今，餐厅的种类不胜枚举，按照提供餐饮的方式为标准进行划分，餐厅能够大致划分为以下几类： 中餐厅 由于我国幅员宽敞，各地口味差异颇大，因而形成了诸多风味独特的餐饮菜色，如川菜、粤菜、江浙菜、湖南菜、上海菜等。西餐厅

人们一般把欧美各国料理统称为西式餐饮。欧美各国菜式、服务均有差异，比较知名的有法国菜、意大利菜、美国菜等，英国菜、瑞士菜及德国菜则居少数。 日式料理店 日本料理，其特色是精巧、清爽可口且不油腻。不管是简单的寿司吧依旧高级的日本餐厅，都有日式的装潢，透出浓厚的日本文化风格。 咖啡厅 又称简便西餐厅，要紧经营咖啡、酒类饮料、甜品点心、小吃、时尚美食等，常被白领阶层或商业人士作为聚会之地。 自助餐厅 自助餐厅比较注重气氛的渲染，讲究餐厅的布置和食品摆放的位置以及次序，尽可能地点便客人。从菜品方面看，比较重视食品的丰富性，充分让顾客享受参与和得到自我选择的满足感。 快餐厅 快餐厅是以提供速食为主的餐厅。这种餐厅的规模不大，菜品都限制在几种范围之内，大多是中、低档的大众化菜点。快餐厅经营的特点是只提供有限的服务，服务效率高；价格低廉，适合于经常性消费；质量稳定，能够取得顾客的信任；环境洁净卫生。

肯德基、麦当劳是典型的快餐厅。 各餐饮业态选址及建筑结构要求： 一般餐厅： 1．商圈选择 一般餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。商务型的一般餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。 2．立店障碍 开设餐厅须经消防、环保、食品卫生、治安等行政治理部门会审后，方可颁照经营，周边邻居有异议而无法排除的也能成为立店障碍。餐厅必须离开污染源10米以上，对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求。 商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。 3．面积要求 大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米均可。

房地产项目规划设计应注意的五大问题

房地产项目规划设计应注意的五大问题 2010年08月23日 17:39 从房地产营销角度来看，一个规划设计方案的好 坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那 么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析 一个规划设计方案，出发点是什么？根据我们的实 践经验，对规划设计方案的评价分析应该把握五条 基本原则。 一、房地产规划设计必须以人为本，以住 户的生活舒适方便为本。这应该是最高原则。楼盘 建成是让人住的，要住七十年，你必须对住户的七 十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简 单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐 患。西安融发沁园的最初设计方案中，小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，而且旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！经过我们的再三坚持，这个方案终于做了修改，把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师完全没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。 二、房地产规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。深圳宝安碧海名园项目，定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，在大约一万平方米的中庭里，布置了“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完全是顶级豪宅的景观设计！粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出三十多万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的典型例子。 三、房地产规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园，最初的规划方案是上海一家著名设计院提供的，以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。但是他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。后来调整了规划方案，把一个湖变为两个湖，内湖是别墅区独享，外湖是

怎样确定项目的商业体量

按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据 可以从以下几方面综合考虑： 1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等） 2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数 3、居民年人均收入、人均年消费性支出 4、城市人均商业面积 5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈 6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点 7、城市现有商业饱和程度 8、城市在建、在售商业体量 9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势 10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等 在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。 商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。独立的就要看用地性质的先决条件决定了。但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。 商业规模（占住宅建面的比例） 外向型(5%~11%): 商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围 中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 中间型(2%以下) 社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业: 《汉略－社区商业经营开发手册》 https://www.sodocs.net/doc/b34087853.html,/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=79506&replyID=&skin=1 《深圳社区商业专题研究》 https://www.sodocs.net/doc/b34087853.html,/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=132674&replyID=&skin=1 随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流，近年来，商业地产行业迅速崛起，SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发

商业地产服务内容

商业不动产服务内容 一、商业销售及招商代理策划服务 二、商业规划服务 三、商业空间委托设计 四、商场外观及景观设计规划 五、商场美食街规划 六、停车场管理规划 七、商场形象（CIS）识别系统设计 八、商业物业管理筹备规划 九、商场经营管理规划

〈商业销售及招商代理策划服务〉

一、市场及产品概念调研。 二、商业不动产的招商工作。 三、商业不动产物业管理规划(实质经营之执行另发包计费)。 四、实质环境规划与设计整合。 五、景观概念规划(设计费另计)。 六、广告企划规划（所有委外工作之费用另计）： 1、广告实施计划及方案。 2、广告诉求及广告宣传计划。 3、推广活动计划。 4、广告公司筛选。 5、联合行销及企业形象的推广。 七、接待中心规划整合。 八、销售管理： 1、业务销售规划及执行。 2、确定商业不动产租赁与销售比例。 3、确定租赁与销售底价。 4、确定核心店优惠办法。 5、确定销售计划及预算。 6、业务手册。 7、训练手册。 九、顾客服务管理规划： 1、顾客服务计划及执行方案。 2、顾客服务管理方案。 〈商业规划服务〉 一、市场调查 1.市调 (1)市场调研，市调分析 a、进行车流量、人流量统计

b、进行店内、外顾客问卷调查 c、提供现有资源和优势的分析报告 d、提供周边的需求潜力的分析报告 e、提供周边发展潜力的分析报告 二、商业规划 1、商场定位规划 (1)、商场经营定位提案 (2)、确定企业文化核心 (3)、商品规划 a、业种配置规划 b、目标品牌配置提案 c、目标品牌配置业绩预估表 2、空间规划 (1)、平面配置规划 (2)、整体空间规划 (3)、服务设施规划 3、招商与销售规划 (1)、各区销售（租金）收入估算 (2)、厂商组合模拟提案 (3)、主力店招商提案及进度……等 〈商业空间委托设计〉（一）设计规划阶段 壹.设计规划阶段为: 一、商品定位阶段 二、概念设计阶段 貳.另行委托的设计院执行以下阶段的落实工作: 三、发展阶段

商业项目规划设计分析

商业地产项目规划设计分析 任何商业地产项目的招商，最终都是回到产品与商家的直接对话上来，因此，好的产品才是最具有市场说服力的。正是因为产品是依赖于市场而生存的，因此，在确定了整体的开发战略后，如何把大的理念灌输到实际的操作中，才是一个专业公司责任与专业精神的体现。 项目必须以市场的需求为尺度，以经营需求发展的趋势来规划产品，保持以好的产品来说服市场，以良好的口碑保持市场的领先优势。 项目产品策划方案： ①项目产品策划的市场依据； ②项目产品规划理念设计； ③项目产品的市场总体形象、产品功能、产品档次和主题形象； ④项目规划概念设计：整体布局、建筑凤格、交通组织、配套安排； ⑤项目环境和景观概念设计：环境规划、景观设置； ⑥项目建筑产品概念设计：立面处理、商铺设计、面积配比； 主要工作内容包括：外立面设计建议、广场设计建议、在厅设计建议、内部交通设计建议、功能布局设计建议、商场装修建议、智能化建议、停车场规划设计建议、客货梯设计建议、服务管理建议、其它配套设施及功能设计建议、凤格设计建议； ①从市场的角度给予专业的、符合各级经营商家要求的建议； ②从消费角度给予最能有效聚集人流的规划设计建议； ③从宣传的角度给予效果最大化、收益最大化，及切合主题概念的外立面设计建议； ④从经营的角度提出保持旺场的规划设计建议； ⑤从成本角度给予合理的经济预算建议； ⑥从发展商利润最大化的角度，给予专业的建议；如一层的回旋设计，二层的借力设计； ⑦从消费人性化角度提出设计建议，如消费者步行时间设计、消费者购物路线设计、消费者休恬空间 设计、消费者可达性设计等； 一、商业项目规划的市场依据 依据一：市场调查 项目的规划设计必须依据市场调查得出定位结论，集中策划师的灵感智慧，运用建筑设计师的技术手段，发挥营销专家的推广策略共同完成。需特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。通过对项目商业现状进行充分的市场研究，对项目本身的业态选择、业态组合、分布和面积配比，业种选择、分布和面积配比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以指导项目的工程规划设计和建筑设计；

房地产商业广场规划设计方案

【最新资料,Word版，可自由编辑！】 1 设计内容 3.2.1景观规划与设计（包括交通组织、广场等环境艺术空间）。 3.2.2整体硬质铺装设计。 3.2.3整体软质环境设计（包括花草树及水体等）。 3.2.4功能性设施设计（如电话亭、公交站台、店招、休息座椅、垃圾箱等）。 3.2.5雕塑、小品以及休闲康体设施的环境布置以及其他构筑物的艺术处理（如汽车坡道、人防出口、采光通风井等构筑物）。 3.2.6现代室外商务、酒店空间环境设计（如建筑物出入口、城市广场等）。 3.2.7组团物业管理设施及围墙等。 2 设计要求 4.1 总体构思要求 4.1.1主题构思 要有鲜明的艺术性和浓厚的文化内涵，打造引领现代人生活需要的现代景观；设计须具有独特的艺术风格、个性张扬，强调其唯一性。 4.1.2协调环境 环境设计要求与建筑物作为整体进行考虑，突出硬质景观的整体感与大气，表现细部的精致；树木花草的设计要求作为硬质景观场所环境的一个表现因素，要精选品种与规格，精心布置，并体现与整个场所环境的有机融合；充分考虑建筑结构构造做法，完成具备经营功能的运动、休闲场所。

4.1.3限额设计 1 单方造价要求 绿地面积满足规划报批文件中对绿化率的要求。乙方应根据设计区域及价值不同，优化分配不同位置之造价。 2 软铺硬铺比例 景观设计总面积中绿地面积应满足项目规划报批文件中对绿地率的要求，并以此为基准进行限额设计总价控制。 3 成本合理分配 设计单位应根据设计区域及价值，优化分配不同位置之造价。 4.2 设计细则 4.2.1景观设计导则部分的内容要求 景观设计导则的内容要求：商业广场景观设计导则是从城市设计的高度，从大商业、大交通、大广场、大文化等方面对景观整体规划。贯彻“商业步行街区”的设计理念，在景观设计主题中加以体现，营造城市综合体整体商业氛围；同时考虑到项目开发的阶段性，提出了总体控制性概念，为景观方案整体的可持续发展提供了一个操作平台；以交通规划为先导，充分分析和了解项目现场情况的基础上，从商业广场与城市的连接界面、连接节点、景观轴线入手，将项目整体景观元素的运用手法与城市规划、建筑设计结合，形成有机统一的整体，就景观的整体设计方向提出控制性的要求。 4.2.2大商业地面部分 1 总体要求 商业广场景观设计是商业建筑外场设计的重要组成部分。其目的是为了更好的衬托商业气氛，通过合理、人性化的设计，营造商业建筑的室外场所。这是检验景观设计的最主要标准，也是甲方审查景观设计的依据。乙方应着重考虑如下方面内容： （1）使用功能：商业建筑要考虑各业态定期或不定期的促销活动，因此，在各业态的主入口和公共区域不应布置阻挡人流的固定设施，另外还要考虑物业公司组织的大型促销活动的场所和需求（包括预留水、电、通讯等）。此要求需在方案设计阶段单独阐述其设置位置、设置原则以及保证措施。 （2）交通组织：参考交通评估报告，依照以人为本的设计原则，并结合各单体建筑使用功能要求，从住宅和商业两方面确定机动车、非机动车、人流、物流等流线组织，合理确定地下车库的出入口、地面停车场的出入口（包括各主力店的地上、地下卸货口，卸货区，装卸货物的时间，出租车等候，餐饮娱乐停车区，商务办公停车区）等等。交通分析也需要在方案阶段进行单独阐述。

商业综合体项目策划全案

商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析： A、书林街项目地处老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等 名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路； 紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行围分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些的重点医院。 举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄 罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的三中，是最好的中学之一。所以，书林街是人文环境的典型代表； C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经 行成了良好的自然环境。 2、项目地质、水文、气候情况 项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建筑的基础大部分还没有拆除。

项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。 分析： 项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋， 在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。 项目原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。 3、项目地形、地貌 项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。 分析： 项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。 项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。 4、项目的市政配套情况 项目地处市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。 项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。

商业地产设计实用标准化指引

商业地产设计标准化指引

隆基泰和房地产开发 房地产事业部 商业地产管理中心 二O一二年十二月 编写说明 （一）编制目的 本标准是为了适应隆基泰和房地产开发项目开发过程中新的发展要求，满足本集团项目开发公司更好地营造高品质楼盘、增强与客户的互动、促进销售的需要，旨在指导设计单位和各项目公司的技术管理人员正确掌握示区设计的理念、原则和方法，成为项目公司把握示区设计的指导性手册。 （二）适用围 1、适用于集团商业地产管理中心、规划设计中心； 2、适用于各区域公司租售管理部、规划设计部； 3、适用于与集团合作的各建筑。 （三）应用说明 1、本问所述设计要求为设计过程中的技术要求文件，具体设计管理流程需按照集团规划设计中心各类专项设计管理指引执行。 2、本文所述设计要求为非流程性要求，各项要求间整体存在一定的先后关系，但具体分项间不可拘泥于行文先后顺序，需整体同步考虑。

目录 一住宅楼盘配套商业设计技术指引 4 1.住宅楼盘配套商业的技术要求 4 2.商业配套的类型 4 3.商业配套的规划 5 4.商业配套的规模 5 5.商业业态规划设置要点 6 6.建筑布局设计要点 6

7.建筑结构、水电、暖通设计要点 7 8.交通设计要点 9 9.设计模块 9 二商业街建筑设计技术指引 10 三购物中心建筑设计技术指引 75 1.购物中心建筑设计技术要求 75 2.商业业态的分类 76 3.购物中心的特点及分类 76 4.平面柱网与建筑层高 77 5.室商业街及中庭共享空间尺度 77 6.店铺开间、进深与面积的关系 77 7.垂直电梯与自动扶梯的服务参数 77 8.公共卫生间设置参数 77

商业综合体商业规划及方案

商业综合体商业规划及方案V3.0 商业综合体商业规划及方案

目录 第一章项目概述 (1) 1.编制单位............................................ 错误！未定义书签。 2.编制依据............................................ 错误！未定义书签。 3.项目建设周期........................................ 错误！未定义书签。 4.项目资金来源........................................ 错误！未定义书签。 5.项目分析及设计定位.................................. 错误！未定义书签。 5.1 项目现况 (1) 5.2 项目需求 (1) 5.3 楼层布局 (3) 6.办公基础设施现状勘察 (4) 7.项目建设系统架构 (7) 7.1 基础设施建设及完善 (7) 7.2 网络平台建设 (7) 7.3 应用平台建设 (8) 7.4 子系统/平台设置 (8) 8.方案设计思想/原则 (10) 第二章新建基础设施 (13) 1.调度大厅建设 (13) 1.1 平面布局 (14) 1.2 装饰装修 (15) 1.3 空调系统 (18) 1.4 操作台 (20) 1.5 DLP大屏幕显示系统 (21) 1.6 气体灭火系统 (23) 2.多媒体会议系统 (26) 2.1 应急指挥会商中心 (27) 2.2 视频会议室 (29) 2.3 多功能会议室 (32)

2.4 其它中小型会议室和通用配置 (33) 3.远程高清视频会议系统 (35) 3.1 总体组网结构 (37) 3.2 系统组网方案 (37) 3.3 与商业综合体级联 (40) 3.4 领导决策系统网络 (41) 3.5 分会场连接 (41) 4.荣誉展厅多媒体展示系统 (42) 4.1 平面布局 (42) 4.2 各区域设置 (42) 5.智能控制系统 (44) 5.1 大厅、公共通道、电梯厅 (45) 5.2 各类会议室 (45) 5.3 办公区域 (46) 5.4 领导办公室 (46) 5.5 电动窗帘控制 (48) 6.信息引导及发布系统 (48) 7.机房建设（合用） (50) 7.1 环境要求 (50) 7.2 装饰装修 (51) 7.3 电气 (52) 7.4 空调 (53) 7.5 消防 (55) 7.6 机房环境监控系统 (55) 第三章已有基础设施完善 (58) 1.综合布线系统 (58) 1.1 水平和工作区部分 (58) 1.2 管理和设备区部分 (60) 1.3 主干线缆调整 (61)

商业规划方案

皓月集团长春项目商业布局规划提案 方案2 愚谷智业商业管理顾问有限公司 2007年7月6日 方案二的开发规划设计是依据皓月集团董事长及张总的指示，在深度挖掘本项目可形成的开发效益最大化前提下，通过集团与城市规划及土地部门的沟通及争取，扩大本项目容积率，突破项目原有建筑的规模，实现地区标志性建筑的目标。使本项目在商业形态和业态组合上更加丰满，竞争实力更强。达到开发小以及持续经营利润的最大化。 一、项目规划说明 将本项目调整为地上高层写字楼部分局部18层；总建筑面积达到24521平方米，容积率2.4。（写字楼部分增加7层、4392平方米） 目的：通过高层部分的加层，给建筑设计更大的空间，实现标志性建筑的可能。突出表现皓月集团的企业形象和项目市场影响。 意义：最大化项目开发的经济价值和高层写字楼的物业体量，实现长期持有物业的价值。 3F—18F：星级时尚商务酒店+写字楼 2500平米酒店式公寓+8700平米商务写字间，以小户型为主，首先满足办公需求，其次适合整体经营需求，并考虑该部分后期可销售、或转换概念以住宅推向市场。 二、项目规划经济效益分析 1、基础数据表

2、项目成本投资估算表 单位：万元 3、投资情况分解 具体成本如下： 1、集中式商业建筑安装及配套成本：2702.70万元 =集中式商业面积×单位平方米造价 =9109㎡×3000元/㎡ =2732.70万元 2、公寓酒店、写字楼建筑安装及配套成本：1303万元 =公寓酒店面积×单位平方米造价 =10715㎡×2000元/㎡

=2143.00万元 3、停车场及设备间建筑安装及配套成本：804.8万元 =停车场及设备间面积×单位平方米造价 =4348㎡×2000元/㎡ =869.60万元 合计：项目建筑安装及配套成本为5745.30万元。 （建安及配套成本追加840万） 项目总体投资为8835.76万元。 二、租赁物业总收入预测 净租赁收入 租赁收入来源于两部分：集中式商业的租赁收入和广告位的租赁收入。 【集中式商业的租赁收入估算】 本项目集中式商业可租赁面积为9109平方米，按照平均59.4元/平方米·月计算，即每年平均租金为649.29万元/年。 1、第一年集中式商业的年租赁收入估算 =商业可租赁面积×单位平方米年平均租赁价格×出租率 =9109㎡×712.80元/㎡.年×80% =519.43万元/年 2、广告位的租赁收入（按集中式商业租赁收入的20%估算） 第一年的广告位租赁收入=集中式商业租赁收入×20%