浅析一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施

浅析一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施

浅析一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施

【摘要】在房地产项目开发过程中，严格按照规定的业务流程控制关键节点，进行过程管理和控制，是确保房地产项目开发实现预期收益的关键。

【关键词】房地产项目；建设；销售；服务；控制措施

一、重点关注项目开发阶段和关键节点

1、从影响项目开发成败角度考虑，一般按照“3/70”原则，重点关注业务流程中的其中三个阶段。一是投资决策，该阶段对项目开发成败影响占到70%；二是产品定位，该阶段对项目开发成败影响占到剩余部分的70%，即对项目总体开发成败影响占到21%；三是营销，该阶段对项目开发成败影响占到最后剩余部分的70%，即对项目总体开发成败影响占到6.3%。

2、从全面预算及计划管理角度考虑，一般集团公司层级主要控制业务流程过程中的15个关键开发节点。依次为取得国有土地使用权证、产品定位报告、规划方案批复、施工图设计、签订施工总承包合同、取得建设工程施工许可证、工程开工、营销中心及展示区开放、取得预售许可证、开盘、完成65%的销售金额、完成95%的销售金额、取得竣工验收备案证、竣工结算、交房。

二、项目开发各阶段主要管理及控制措施

房地产公司在获取项目后，开发过程中的成本控制、计划管理、投资收益等必须以项目可行性研究报告为依据，做到不突破，坚持不越线。包括限额设计、责任成本、开发周期、回款时间等均应按可行性研究报告进行考核，可研报告是公司项目开发的控制性文件。

1、投资决策阶段

（1）认真编制项目可研报告。

公司在项目前期调研阶段，根据调研进展及深度，将可研分为“土地版”、“启动版”、“方案版”、“执行版”和“调整版”等五个阶段。各阶段侧重点不同，层层深入，分别从市场、销售、成本、

建造、融资等角度对项目进行分析和判断。在编制项目可行性研究报告时，确保可行性研究报告分析全面，数据真实、准确、客观。

（2）成立可行性研究调查小组，各司其职，确保报告客观、准确。

土地储备部门按照公司发展战略积极跟踪和分析土地市场信息。一旦形成储备意向，组织公司营销、成本测量、设计、工程管理、财务等专业部门成立临时可行性研究调查小组，分别从不同专业和角度对地块进行调查研究。在报告形成的不同阶段，各专业部门之间采取先分工再协作，先争论再统一的工作方式，提高可行性研究报告的科学性和风险控制能力。

（3）创新项目获取方式，降低成本，缩短土地储备时间，加快项目开发节奏。通过股权收购方式获取土地，合理规避税费，降低成本。

（4）善借外力，在合作中不断提高报告编写水平和质量。在项目前期调研阶段，若项目规模较大，建议聘请知名策划机构展开全方位合作。一方面借用其完整强大的信息数据库为报告提供更加详实的数据支持，另一方面可利用其多年积累的专业经验和知识为报告提出专业指导。保持与国内知名策划机构长期合作，不仅在具体工作上对公司可给予技术支持，同时还可为公司可行性研究分析和策划定位人员的培训提供学习机会和进修基地。

2、产品定位及设计阶段

（1）产品定位

可行性研究报告中已对产品定位有了基本意见和定位，鉴于一般情况下可行性研究报告调研时间紧，在项目取得后，建议以可行性研究报告为蓝本，补充完善产品定位分析。产品定位实际应属营销范畴的工作，只有定位准，设计适销对路的产品，市场才能接受，才有利于后期营销。所以，在产品定位时应充分听取营销部门意见。目前，国内大多数房地产企业房屋销售基本上采取的是委托代理销售模式，所以，产品定位一般会由房地产开发公司营销管理部会同项目后期意向营销代理公司一起来完成，目的是将营销工作进行前置，实现全程营销的理念。

（2）产品设计

房地产公司应成立设计管理部负责具体的产品设计工作，而不应简单交由工程管理部代管，设计管理部应有产品研发的职能。为了确保设计满足和符合产品定位报告要求，从限额设计开始控制成本。

目前，许多房地产开发公司设计管理部基本职能是选择设计单位，负责组织设计及变更等图纸会审工作。设计管理部的重要职能即通过经验和知识积累，建立和完善公司产品设计数据库，确定公司各类开发产品的建筑构造做法、装饰装修标准、配置标准等。

（3）技术创新

产品研发中心重点负责公司产品设计创新，新材料、新工艺的推广应用。着力对产品户型、建筑立面色彩和造型、景观配置和部品如厨房、门厅入口等细部功能等进行研究，提高户型的舒适度和使用空间，提高产品的附加值。目前，大部分房地产公司开发项目均配建有太阳能景观照明系统、雨水回用系统、太阳能热水供应系统等节能环保系统。一般情况下，项目开发技术创新投入应保持在营业收入的3%左右为宜。

三、工程建造阶段

在工程建造阶段，应强调二点，一是积极履行社会职责，强化安全生产，确保工程质量；二是坚决贯彻执行主辅同步，景观先行的理念。

（1）招投标管理

在主体专业分包及配套工程施工单位选择上，应该制定严格的招投标管理办法，还应定期发布包括主体工程、园林景观工程、消防工程、智能安防工程、电梯采购、配套工程等一系列工程招标文件范本，将这些合同作为招标文件的一部分进行发布，避免投标单位中标后再进行合同商务谈判，影响时间和工期。

其二，公司建立合格供方名录，定期在公司信息平台发布。合格供方评价采取谁使用谁评价的原则。合格供方名录中所有单位均应由项目公司及公司相关职能部门综合评价后再进行公布，按评定结果、高低分等级管理，所有参与投标单位原则上必须是公司合格供方名录单位。

三，各投标单位投标前，必须缴纳投标保证金，同时，招标文件中还明确要求中标单位在签订合同前以现金形式缴纳履约保证金。公司还可利用履约保证金缴纳办理施工许可证过程中需缴纳的政府规费。

（2）现场施工管理

现场施工管理我们主要抓进度管理和落实主辅同步、景观先行的营销理念。为贯彻落实主辅同步、景观先行的营销理念，现场所有外墙脚手架从二层以上开始悬挑，便于地面配套工程提前进场施工，并要求会所必须同步施工，尽早将样板区展现出来。现场安全、质量管理我们主要交由监理管理，对监理有严格的考核办法。

四、营销阶段

努力应对宏观政策调控下的地产市场经营新格局，牢固树立全员营销意识，坚持以营销为中心的开发理念，以客户为中心、以市场为导向，将营销理念与营销管理贯穿于项目开发全过程，进一步理清营销思路、理顺营销体制，提升公司员工的整体营销能力，加快房屋销售进度，迅速回笼资金，提高存货周转率。

面对严酷的市场环境，房地产公司应及时调整营销思路，找准市场切入点，顺应市场规律，采取灵活多样的营销策略和技巧，保证资金快速回笼。诚信营销，在营销中心显目位置公示房屋销售信息，为客户提供满意的置业顾问服务；在付款方式上，针对客户的不同需求，采取分期付款的方式，缓解客户首付款的经济压力；在销售服务上，积极主动为客户办理网签和贷款审批手续，为客户解决贷款和备案难题，避免客户流失；在销售策略上，进一步加大市场调查力度，认真做好竞品楼盘的对比分析，拟定灵活的销售策略和客户细分，促销售，减少存货。

五、物业服务阶段

优质的物业服务能为房地产公司带来产品溢价、品牌增值，已越来越被行业所重视。公司要增加物业服务投入，重点引进物业服务高级管理人才，通过现代化的管理，打造一支精干、高效的物业管理团队。要不断提高物业公司的物业管理服务水平和专业技能，持续满足业主的服务需求和期望，促进物业管理工作健康、有序发展，使业主

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施工进度网络计划 关键节点和关键线路的保证措施

第四章施工进度网络计划、关键节点和线路的保证措施 施工进度网络计划 总体施工进度计划安排原则 1、结合本标段工程实物量的分布特点，满足招标文件安全、质量要求并符合业主对本标段工程总工期及节点工期要求； 2、根据施工队伍的专业优势，经济、合理地进行施工组织； 3、选择先进、合理、安全、可靠的施工方案； 4、各工序尽量平行作业，达到紧凑、合理，缩减工期占用； 5、施工进度指标、总体进度计划、各工序的循环作业时间、配套设备和劳动力的生产能力为基础，以类似工程经验作参考。 主要分项工程施工进度指标 1、开挖施工循环作业指标 依据隧洞小断面施工特点，开挖施工单循环易控制在～，本工程施工开挖循环作业指标见“Ⅲ级围岩单循环作业时间表、Ⅳ级围岩单循环作业时间表、Ⅴ级围岩单循环作业时间表”。如下： Ⅲ级围岩单循环作业时间表 Ⅳ级围岩单循环作业时间表

Ⅴ级围岩单循环作业时间表 2、二衬施工循环作业指标 本工程二次衬砌单循环作业指标，见二次衬砌单循环作业时间表。 二次衬砌单循环作业时间表

总体施工进度指标 依据各主要分项工程循环进度指标，拟制定本工程主要工程项目总体施工进度指标，具体见“分项工程进度指标表”。 分项工程进度指标表 工期计划 1、总体思路 总体思路：工期安排以无条件满足投标承诺为前提，根据本工程实际情况进行细化，以既满足投标书承诺，又使资源配置合理，施工进度要求与施工能力及施工水平相匹配，以创造较好的社会效益、经济效益及技术效益。 工期目标：原水输水隧洞两头掘进，里项支洞施工到与原水输水隧洞交叉口后往进出口方向同时开挖掘进。合同工期为650天，计划施工开工日期2016年11月1日，计划完工日期为2018年7月23日，计划总工期为630天，满足合同工期要求。 2、施工进度网络横道图

质量控制节点措施

质量控制节点措施 一、本工程关键点的范围 1、地基与基础 1）轴线定位、标高；2）边坡支护；3）基础砼浇筑；4）基础回填土方；5）密实度检测。 2、主体工程 1）柱、梁、板、墙、楼梯砼工程；2）配合比试配送检；3）楼层标高轴线；4）现场砂浆搅拌计量及试块制作；5）承重墙砌体与砼结合部位的尺寸、标高；6）商品砼坍落度抽查及试块制作；7）钢材复试取样；8）砼钢筋保护层。 3、建筑装修 1）楼地面砼配合比；2）楼地面砼；3）施工安全防护；4）饰面工程承重结构节点；5）厨卫间地面防水；6）厨卫间堵洞。 4、建筑屋面 1）出水管堵洞；2）屋面找平层；3）屋面防水施工工艺；4）泛水高度；5）淋（闭）水试验。 5、给排水、采暖及消防 1）给水管消毒冲洗；2）系统试压；3）下水管连接、坡度；4）下水管通球试验；5）暖气系统试压；6）阀门严密性试验；7）室外下水管道安装；8）灌水试验。 6、建筑电气 1）预埋管砼浇筑；2）接地装置施工；3）等电位施工；4）配电

箱、变配电设备安装调试；5）材料检查；6）桥架、母线安装、电缆敷设。 二、关键点质量控制方法及措施 1、关键点质量控制的方法 在进行工程质量控制时必须坚持一条原则、二项重点、三个阶段、四种手段。 1）一条原则： 工程质量控制是整个工程的核心，与进度和投资相互制约，出现矛盾时，必须坚持质量第一的原则。 2）二项重点： 重要的、关键的分部工程、分项工程，如地基工程、主体结构和装饰项工程；重要的分项工程，如独立基础、钢筋、混凝土、屋面防水、设备基础及预埋、避雷针及接地装置、设备试运转等。关键部位：梁柱节点、箍筋加密区、钢筋焊接、搭接、独立柱混凝土浇筑等。 3）三个阶段： 工程质量的事前控制；工程质量的事中控制；工程质量的事后控制。 4）四种手段： 检查：检查施工过程中材料、设备是否符合标准；检查施工单位是否按批准的方案技术规范施工；发现问题及时纠正，坚持工序质量（含隐蔽工程），经验收，不合格不得进行下一道工序施工。 测试：对工程几何尺寸均应进行实测实量验收，不符合要求的，

关键节点和线路的管理保证措施

关键节点和线路的管理保证措施 一、关键节点和线路的管理保证措施 为保证各阶段目标的实现，除了抓紧进行施工前的各种准备工作之外，将采取如下施工步骤： 根据平面布置原则和流水段划分原则，尽快创造条件，组织各区段内流水段的施工。 装修工程、机电工程在主体结构施工阶段及时插入，交叉进行施工。 协助相关单位抓紧进行专业分包工程、待定项目工程及独立承包工程的招标和队伍选择，以满足室内装修和机电各系统按计划实施。 协助相关单位抓紧进行材料设备选型、招标，以满足各种材料设备按计划进场。 1、进度计划编制形式 以工程总控计划为依据，制定分阶段工期控制目标。施工准备，土方施工阶段完成时间。地下结构完成时间；地上结构完成时间。内外装修和机电管线安装完成时间。综合调试完成时间；清理竣工验收完成时间，试运行交付时间。为实现各阶段目标，采取四级计划进行工程进度的安排和控制。各计划的编制均以上一级计划为依据，逐级展开。 四级施工进度计划通过总进度计划、六个月滚动计划、月计划和周计划的形式来体现。 （1）总进度计划 以合同要求的工期和合同中规定的工作内容为依据编制的总控制计划，是为施工总决策人提供的一个概要性计划。 （2）六个月滚动计划 该计划是承包商进行计划管理的主要进度计划，是施工管理和按照规定向甲方提交每季施工进度报告的基础，其内容是对总进度计划的适当细化。 （3）月计划 是总承包商作为当月工程施工的主要计划，该计划要体现出机械设备使用状况、必要的临时工作、各项工程内容工作的持续时间和施工顺序以及各分包商之间交叉配合的安排。向甲方提交月进度计划中还包括工程进度照片。

（4）周计划 是详细的阶段进度计划和实现总进度计划的根本保证，该计划是我公司施工进度管理的重点。 响应业主的招标文件，我公司每周提交一分周报告，内容主要包括各种人员数量，各种主要机械设备和车辆的型号、数量、台班，工作的区段，天气情况记录，特别事项说明，上周进场物资、设备的分类汇总表，用于次周的工程进度计划等。 为科学合理地安排施工先后顺序以及充分说明工程施工计划安排情况，我公司在多年总承包实践中，总结出具有实际操作的多级计划管理体系。 在开工日期起计7天内，我公司将提交一份详尽的施工进度计划，进度计划包括预期的施工方法、施工阶段和次序、设计、采购、建造、安装、试运行、移交等内容。同时包括所有专业分包工程、待定项目工程、独立分包工程及指定材料供货单位的工作。 2、进度计划的动态控制 施工进度计划的控制是一个循序渐进的动态控制过程。施工现场的条件和情况千变万化，工程经理部将及时掌握与施工进度有关的各种信息，不断将实际进度与计划进度进行比较，一旦发现进度拖后，认真分析原因，并系统分析对后续工作所产生的影响，在此基础上制定调整措施，以保证项目最终按预定目标实现。 （1）计划对比 1）进度对比基线确定 总体进度计划：我公司将以施工合同中约定的竣工日期为最终目标，考虑工艺关系、组织关系、搭接关系、劳动力计划、材料计划、机械计划及其他保证性计划等因素编制总体进度网络计划，确认关键线路，同时将地下结构施工、主体结构封顶、机电设备安装插入、外幕墙插入等时间作为关键时间点，进行分阶段控制。总体进度计划经过甲方、监理、总包共同确认后作为总体进度进化控制的基线及衡量总体进度偏差的标准。 各主要子分部分项工程进度计划：在总体进度计划的控制下，对各主要分部分项工程编制子计划，同时督促指导各专业承包商依据总体进度计划编制专业施工总进度计划，以批准后的分部分项子计划作为控制基线，在施工过程中，为避

施工质量工程 关键点质量控制措施

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关键点质量控制措施 一、本工程关键点的范围： 1、地基与基础 1）轴线定位、标高 2）边坡支护 3）基础砼浇筑 4）基础回填土方 5）密实度检测 2、主体工程 1）柱、梁、板、墙、楼梯砼工程 2）配合比试配送检3）楼层标高轴线 4）现场砂浆搅拌计量及试块制作5）承重墙砌体与砼结合部位的尺寸、标高 6）商品砼坍落度抽查及试块制作 7）钢材复试取样 8）砼钢筋保护层 3、建筑装修 1）楼地面砼配合比 2）楼地面砼 3）施工安全防护4）饰面工程承重结构节点 5）厨卫间地面防水 6）厨卫间堵洞 4、建筑屋面 1）出水管堵洞 2）屋面找平层 3）屋面防水施工工艺 4）泛水高度 5）淋（闭）水试验 5、给排水、采暖及消防

1）给水管消毒冲洗 2）系统试压 3）下水管连接、坡度 4）下水管通球试验 5）暖气系统试压 6）阀门严密性试验 7）室外下水管道安装 8）灌水试验 6、建筑电气 1）预埋管砼浇筑 2）接地装置施工 3）等电位施工 4）配电箱、变配电设备安装调试 5）材料检查 6）桥架、母线安装、电缆敷设 二、关键点质量控制方法及措施 1、关键点质量控制的方法 在进行工程质量控制时必须坚持一条原则、二项重点、三个阶段、四种手段。 1）一条原则： 工程质量控制是整个监理工作的核心，与进度和投资相互制约，出现矛盾时，必须坚持质量第一的原则；监理机构监督施工单位履行施工合同和国务院的《建设工程质量管理条例》；按建设部《工程建设标准强制性条文》、技术规范和设计文件要求施工。2）二项重点： 重要的、关键的分部工程、分项工程，如地基工程、主体结构和装饰工程；重要的分项工程，如独立基础、钢筋、混凝土、屋面防水、设备基础及预埋、避雷针及接地装置、设备试运转等。关键部位：梁柱节点、箍筋加密区、钢筋焊接、搭接、独立柱混凝土浇筑等。

施工进度网络计划、关键节点和关键线路的保证措施

第四章施工进度网络计划、关键节点与线路得保证措施 4、1 施工进度网络计划 4、1、1 总体施工进度计划安排原则 1、结合本标段工程实物量得分布特点,满足招标文件安全、质量要求并符合业主对本标段工程总工期及节点工期要求; 2、根据施工队伍得专业优势,经济、合理地进行施工组织; 3、选择先进、合理、安全、可靠得施工方案; 4、各工序尽量平行作业,达到紧凑、合理,缩减工期占用; 5、施工进度指标、总体进度计划、各工序得循环作业时间、配套设备与劳动力得生产能力为基础,以类似工程经验作参考。 4、1、2 主要分项工程施工进度指标 1、开挖施工循环作业指标 依据隧洞小断面施工特点,开挖施工单循环易控制在2、0～2、5m,本工程施工开挖循环作业指标见“Ⅲ级围岩单循环作业时间表、Ⅳ级围岩单循环作业时间表、Ⅴ级围岩单循环作业时间表”。如下: Ⅲ级围岩单循环作业时间表 Ⅳ级围岩单循环作业时间表

Ⅴ级围岩单循环作业时间表 2、二衬施工循环作业指标 本工程二次衬砌单循环作业指标,见二次衬砌单循环作业时间表。 二次衬砌单循环作业时间表

4、1、3 总体施工进度指标 依据各主要分项工程循环进度指标,拟制定本工程主要工程项目总体施工进度指标,具体见“分项工程进度指标表”。 分项工程进度指标表 4、2工期计划 1、总体思路 总体思路:工期安排以无条件满足投标承诺为前提,根据本工程实际情况进行细化,以既满足投标书承诺,又使资源配置合理,施工进度要求与施工能力及施工水平相匹配,以创造较好得社会效益、经济效益及技术效益。 工期目标:原水输水隧洞两头掘进,里项支洞施工到与原水输水隧洞交叉口后往进出口方向同时开挖掘进。合同工期为650天,计划施工开工日期2016年11月1日,计划完工日期为2018年7月23日,计划总工期为630天,满足合同工期要求。 2、施工进度网络横道图

关键节点保证措施方案

南京招商G16项目 关 键 节 点 保 证 措 施

编制： 审核： 审批： 中国江苏国际经济技术合作集团有限公司

第一节施工总进度计划编制说明与主要控制点 一、进度计划概述 本工程合同工期为22个月（约665天），我公司自报600日历天，开工日期以开工报告为准。同时我方采取工期保证的综合管理措施，保质保量完成合同的既定的各项工程任务；及时拆除外墙脚手架、塔吊，拆除临时施工道路，并将场内周转材料运出场外，为室外附属工程尽早提供作业面，从面最终保证项目如期竣工交付。 二、各施工阶段节点工期控制措施 为使该工程尽快交付使用，工程中标后，即编排工程总进度控制计划和土方开挖、地下室、主体结构、保温工程、室内外初装修、水电安装、室内外二次外装饰交接、室外配套工程、外立面出新、竣工扫尾初验等各个主要分部的阶段性计划以及各大分部工程的分项月、周详细施工作业计划，报业主和监理审查修改后实施。并结合本工程特点合理计划各阶段劳动力、机械设备、周转材料等的投入计划，施工过程中精心组织施工，狠抓计划的执行落实检查工作，并严格实施施工任务单检查和工期考核奖罚措施，保证工程工期按期或提前竣工。 (1)进场后着手进行施工准备、临设搭设、轴线标高校核和塔吊安装工作，以为确保工程的顺利开展做充分的准备。 (2)在基础、主体结构施工阶段，合理划分施工区段，实行区段之间交叉流水作业。 (3)水电安装和装修作业在主体工程结构验收前，即可着手进行装修各项准备工作施工。主体工程结构验收后穿插进行屋面防水施工及初装修湿作业的施工。在初装修作业的同时，由业主分包的各项专业工程等紧跟穿插进行。 (4)在室内外装修施工过程中组织多任务、多专业、多班组流水施工作业。在装修后期留有一定的时间用于室外配套附属工程的实施和清理及建筑物投入使用前的设备调试等工作。 第二节各阶段进度计划保证措施 一、施工进度动态控制 在施工计划实施中，实际进度和计划进度必然出现偏差，当实际进度和计划进度不一致时，便产生超前和落后的偏差，及时分析产生的原因和对工期的影响程度，采取必要的补救措施或调整、修改原计划，不断地如此循环，直至确保工

勘察阶段的关键节点控制措施

勘察阶段的关键节点控制措施 （1）勘探点的位置。勘探点应沿道路中线布置，当条件不许可时，勘探孔移位不宜超出路基范围。道路宽度为30m或者大于30m，勘探点位置应沿道路两侧与中心交错布置。 （2）勘探点的间距。勘探点间距应根据场地类别与道路等级综合确定，其范围一般介于100～400m之间，同时应兼顾管道勘探点间距的有关规定，。当勘探过程中揭露有厚层的填土，或者穿越河道、铁路、公路时，应加密勘探点。 （3）勘探点的深度。勘探点深度宜达到设计路面以下2～3m，实测地下水位的钻孔应达到初见水位以下0.5m，而管道勘探深度要求达到管底设计标高以下1～3m，要结合考虑两者深度，避免勘探深度不够而重复工作。 （4）勘探点的类型。所有的勘探点均应采取土试样，这是因为道路工程要进行各地段路基湿度状况的判别，只有采取土试样进行室内试验才能确定。进行标准贯入试验或动力触探试验等原位测试的钻孔，可选择整个勘探点总数的1/2～1/3，或满足抗震规范需要的液化评判的要求。 （5）取样间距。在路面设计标高以下1.5m之内，取样间距为0.5m，其下可适当放宽，如果此深度内是杂填土或是不能采取原状样的砂土或碎石类土，此间距可放宽。 （6）地下水。由于地下水对路基边坡的稳定性会产生影响，对管道基槽的开挖、支护与降水都会产生重要影响，因此地下水

位的测定，在城市道路勘察中也显得尤为重要，必须准确测定各 勘探点所揭露地下水的初见水位与静止水位。 （7）环境介质的腐蚀性。由于管道长处于地下水位中或位于 地下水位以上的土体中。因此，对管道埋深范围内的地下水或地 下水位以上土体等环境介质对管道材料的腐蚀性评价也是十分重 要的。腐蚀性应按照现行的《岩土工程勘察规范》所要求的试验 项目与试验方法进行试验分析与评价。 （8）室内试验。为划分路基土类别和确定土基的干湿类型，对细粒土应做天然含水量与液塑限试验，对粗粒土来说应做颗粒分析试验。除了进行上述道路工程勘察的土工试验外，尚应测定土的密度、比重，并对管道开挖深度范围内的土样进行剪切试验与渗透性试验。

地产项目总必须掌握,18个业务关键节点与控制措施

地产项目总必须掌握，18个业务关键节点与控制措施！ 房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。 房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为

?房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！ ?前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； ?中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行； ?后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。 房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角

案例：佳兆业项目整体开发流程 ? 18个关键节点——里程碑计划（一级计划） ?签订土地合同至获取施工许可证5个月时间； ?拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。） ? 项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； ?国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)； ?建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； ?总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； ?方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； ?方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； ?桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； ?主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； ?建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； ?精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）； ?项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；

关键节点

工期延误处罚措施 我司保证采取可行措施保证工程顺利完工，否则我司愿接受业主处罚，并提出如下处罚措施： 4.8.1 若装饰工程不能按期优质完工，每延误一天认罚伍仟元人民币 4.8.2 我司赔偿因工期延误给业主造成的经济损失。 4.8.3 业主有权终止合同，责令我司退场。 工期保证措施 4.5.1 公司安排国家壹级项目经理，全面负责工程项目的管理和施工。并配备具有丰富 经验的施工队伍，保证工程质量，保证施工工期。 4.5.2 规定节假日期间坚持施工，不放假，高峰期间实行二班制交替连续施工，保证工 期，确保按时完成。 4.5.3 增加劳动力，提高劳动效率，让操作人员使用先进的施工机械，提高每个工人的 劳动效率，同时抓前期技术准备，让每一区域的施工员明确该区域整个施工流程， 消除工人不明确任务而带来的“窝工”现象，保证整个施工有条不紊地进行，确 保工期按时完成。 4.5.4 在施工中减少不必要的延续工序，压缩重合可并列工序，从密切有关方配合中求 效率，确保工期如期完成。 4.5.5 控制关键节点，施工期间，项目部将进一步深化进度计划，重点排出关键节点， 排出影响关键节点的因素，提出针对性措施，并规定最终落实的期限，每周排周 计划。总之，运用计划，检查手段，循环递进，确保关键节点的落实，从而保证 整个工期的落实。 4.5.6 根据工程特点及工作面的部署，强化材料设备和部门人员结构，材料提前配齐配 足，便于加快施工进度。 工期延误应急措施 通过检查分析，如果发现原进度计划不能适应实际情况时，为了确保进度控制目标的实

现，就必须采取必要的应急措施。 4.7.1 调整工艺方法 A 、 组织搭接作业或平行作业； B 、 压缩关键工序的持续时间，这一方法不改变工作之间的先后顺序关系，通过缩短关 键路线上工作的持续时间来缩短工期。 4.7.2 组织措施 A 、 调整施工工作面，组织更多的施工队伍； B 、 调整每天的施工工作时间，必要时采用三般制； C 、 调整机械设备、物资的投入。 4.7.3 技术措施 A 、 改进工作施工工艺和施工技术，缩短工艺技术间隔时间； B 、 采用更先进的施工方法和方案； C 、 采用更先进的施工机械设备，提高劳动生产效率。 4.7.4 经济措施 实行包干奖励，完善激励机制。 为了保证本装修工程在施工中做到有组织有部署，使装修工程自始至 终有序进行，按公司ISO9001质量体系文件要求，合理安排施工流水段，统筹协调各分项、分部工程，确保工程质量和工程进度。

关键点质量控制措施

关键点质量控制措施 一、本工程关键点的范围： 1、地基与基础 1）轴线定位、标高2）边坡支护3）基础砼浇筑 4）基础回填土方5）密实度检测 2、主体工程 1）柱、梁、板、墙、楼梯砼工程2）配合比试配送检 3）楼层标高轴线4）现场砂浆搅拌计量及试块制作 5）承重墙砌体与砼结合部位的尺寸、标高 6）商品砼坍落度抽查及试块制作 7）钢材复试取样8）砼钢筋保护层 3、建筑装修 1）楼地面砼配合比2）楼地面砼3）施工安全防护 4）饰面工程承重结构节点5）厨卫间地面防水 6）厨卫间堵洞 4、建筑屋面 1）出水管堵洞2）屋面找平层 3）屋面防水施工工艺4）泛水高度 5）淋（闭）水试验 5、给排水、采暖及消防 1）给水管消毒冲洗2）系统试压 3）下水管连接、坡度4）下水管通球试验 5）暖气系统试压6）阀门严密性试验 7）室外下水管道安装8）灌水试验 6、建筑电气 1）预埋管砼浇筑2）接地装置施工3）等电位施工 4）配电箱、变配电设备安装调试5）材料检查 6）桥架、母线安装、电缆敷设 二、关键点质量控制方法及措施 1、关键点质量控制的方法 在进行工程质量控制时必须坚持一条原则、二项重点、三个阶段、四种手段。 1）一条原则： 工程质量控制是整个监理工作的核心，与进度和投资相互制约，出现矛盾时，必须坚持质量第一的原则；监理机构监督施工单位履行施工合同和国务院的《建设工程质量管理条例》；按建设部《工程建设标准强制性条文》、技术规范和设计文件要求施工。 2）二项重点： 重要的、关键的分部工程、分项工程，如地基工程、主体结构和装饰工程；重要的分项工程，如独立基础、钢筋、混凝土、屋面防水、设备基础及预埋、避雷针及接地装置、设备试运转等。关键部位：梁柱节点、箍筋加密区、钢筋焊接、搭接、独立柱混凝土浇筑等。 3）三个阶段：

装饰工程重点与难点控制方法

第八章本工程主要关键点、难点分析及主要应对措施 一、工程重点、难点的控制程序 根据本工程具体情况，进行综合分析，依据灵活机动原则，确定各分项工程的控制重点、难度和控制程序。 控制程序图

控制重点、难点 分析影响因素 制定控制对策 实施控制 检验与试验输 出产 品找出总问题的原因

制定纠正措施 不合格 合不合格 格 二、工程施工的八个关键点 1、工期紧凑，工程质量高，需制定合理的施工方案 本工程工程施工工期为150日历天，对于本工程来说时间上都是比较紧凑的，需按流水施工的施工组织方式合理、紧凑的安排施工。 组织一个针对本工程特点的项目管理部，项目经理1人，副经理2人，技术负责人1人，责任工程师3人，现场设计师，质检员3人，预算员、资料员、材

料员、库管员各1人，安全员1人。 就本工程工程而言，如果我公司中标，我们都将非常重视并着重开展以下2方面 的工作： 第一：我们在装饰行业里做了多年，我们具备了一定的管理和协调经验。因此，我们会很好的配合业主、监理工作，协调处理好相关单位的关系，合理安排施工进度。 第二：公司的团队精神是我们这些年来持续发展的有效保证，我们不仅是以项目部为核心的现场管理机构，我们还有强大的公司在项目管理方面的强大后盾的配合。公司的材料系统的上千万家的材料合格供应商的储备，公司的质管部、公司的设计部、公司的审计部都会对此予以关注和配合，因此无论工程大小，我们都有能力将其做好，为我司添一缕光彩，为业主实现一个具有时代特色的环境。工程的施工安排： 1）本工程需用工人工日数为40000左右，在五个月左右的工期内，平均施工工人数为280人，高峰期最高工人人数为350人，工程施工进入展开阶段，如遇赶工阶段，工地的施工时间将延长至晚10点，以保证工期目标的实现。 2）施工主要控制重点： 材料的订货数量大； 工种多，交叉作业和工艺交口问题突出； 施工质量监控难度大。 针对上述三点，我们在材料采购方面要做到分类分子目的把材料计划到位，第二步进行材料的确认工作，第三要做到供货及时，供货过程中的监控与厂家保持经常性的联系，如出现问题及时与业主保持沟通，采取措施使问题及时得到解决，保证不误工期。施工的交叉作业在任何一个工程中都会遇到，主要看整体的协调的力度到位有无太大问题。质量监控方面：工地的质检员分阶段的提出质量存在的问题并直接与生产项目经理保持接触，反馈信息，及时整改，做到第一道工序没完决不进行下一道工序，同时公司质管部也会定期对工程质量进行巡检并与监理公司保持联系，征求意见，把问题控制在过程中，确保施工质量达到合格标准，并确保获得北京市建筑长城杯奖。 本工程工程的施工重点是材料的档次和施工质量，这是本工程的重中之重，因此我们会同业主一道仔细推敲材料的档次、色彩、会非常认真的配合深化设计，提出我们的建议，确保材料上做到万无一失，同时挑选精兵强将在各层重点监控本区域，使施工质量达到优质水平。 2、深化设计的配合及节点放样工作

施工进度网络计划、关键节点和关键线路的保证措施

精心整理第四章施工进度网络计划、关键节点和线路的保证措施 4.1施工进度网络计划 4.1.1总体施工进度计划安排原则 1、结合本标段工程实物量的分布特点，满足招标文件安全、质量要求并符合业主对本标段工程总工期及节点工期要求； 2、根据施工队伍的专业优势，经济、合理地进行施工组织； 3、选择先进、合理、安全、可靠的施工方案； 4 5 1 如下：

2

4.1.3总体施工进度指标 依据各主要分项工程循环进度指标，拟制定本工程主要工程项目总体施工进度指标，具体见“分项工程进度指标表”。 4.2 1 以既满足 2018年7月23 2

施工进度网络横道图

1、依据本工程施工设计图，根据现场实际情况和业主的安排，进一步优化和及时编制实施性施工组织设计，落实重点工程及关键技术项目的施工方案，科学、合理地调配各种生产资源。 2、在施工过程中，及时详尽地组织技术交底，阐明设计意图和细化或示范工艺操作流程。现场广泛开展技术革新和科研工作，对重点项目邀请设计、科研单位联合攻关。 3、建立从经理部到现场各项目队的生产调度指挥系统，实行微机动态网络管理。全面及时掌握并处理影响施工进度的关键问题，对工程交叉和施工干扰加强指挥与协调，对重大关键问题超前研究，制订措施，及时配置或调整人、财、物、机，保证工程的连续性和均衡性。 字， 动红旗”和在经济上予以表彰奖励。 4.2.4确保工期的设备物资措施 1、抓关键、保重点，加强宏观控制，重点工程重点突出。针对本标段的特点，从设备配备上和队伍的选择上，都要严格挑选。在人员、资金、物资、机械上优先保证，做到尽快施工。 2、调动足够的机械设备，保证工程施工进度的需要。 3、做好设备的选型及配件供应工作，设备的选型力求实用、多效、耐用，防止待机误工，在施工中要备足易损件，做到随坏随修。 4、抓好材料的采购、储备和供应工作，确保进度和季节性施工需要，同时合理安排施工顺序，坚决杜绝返工和窝工现象的出现。

商用空调关键节点控制措施方案

（3）关键节点控制措施 1、风管系统安装:预埋风管支、吊、托架的吊杆时，应根据确定的安装位置和间距进行弹线定点，保证预埋的准确性;采用膨胀螺栓固定支、吊架时，必须根据所承受的负荷认真选用;矩形风管的支、吊、托架应设在保温层的外部，不能损坏保温层。使用托架的横担不能直接和风管底部接触，中间应垫以坚实的隔热材料，其厚度与保温层相同，吊杆与风管的侧面也要离开与保温层厚度相同的距离。风管连接应根据输送各类不同介质和空气的温度而选用法兰垫片材质，垫片的厚度一般在3~ 5mm,垫片不能凸入风管内;紧固法兰连接螺母时，必须对称紧固均匀受力;水平风管安装后的不水平度的允许偏差为每米不应大于3mm。总偏差不应大于20mm;垂直风管安装后的不垂直度允许偏差为每米不应大于2mm,总偏差不应大于20mm;防火阀等阀体的阀片应转动灵活，阀体轴孔必须同心，阀片轴上下不同心.度的偏差应控制在土1mm范围内;防火阀在安装时,应注意阀门的方向,不得将方向颠倒，如阀体.上未标示气流流动的箭头方向,应以易熔件迎风侧为准。防火阀温度熔断器安装后，必须逐一对每个阀门进行检查,使其处于正常状态;在同一房按装成排同类型风口,必须拉线批直、找平,风口安装时必须标高-致, 横平竖直表面平整，与墙面平齐，间距相等或匀称。风与风管连接不论是硬连接或是柔性连接，风口必须固定，连掖得牢固可靠;柔性短管的长度不宜过长，-般为150~250mmo为保证柔性短管在系统运转过程中不扭曲,应安装得松紧适鹰。对于装在风机的吸入端的柔性短管,可安装得稍紧些防止风机运转时被吸入。在安装过程中,不能将柔性短管作为找平找正的连接管或异径管来使用。 2.通凤机与空调设备安装:风机支架安装前，应在同规格的减振器中挑选自由高度相同的减振器，不能勉强组装。减振器应按设计或标准图的要求布置，应做到各碱振器受力均勾:安装减擴器的地面应平整;通风机安装后应平稳;空调机组应组装在平整的基础上,基础的水泥砂浆抹面必须平整，其不平整度应不大于2mm;高效过滤器安装时,其外框上的箭头必须与气流方向一致,端面平整度的允许偏差，每只不应大于1mm. 3.竖井内管道的安装:空调冷冻和空调热水向高层供水的立管主要集中于几个管道竖#内，因此，施工前应进行團紙紙面放样，以便于安装各工序的完成(管线防腐、管线试验及管线保温等工序)，也为将来业主进行维护管理创造条件。竖#内立管安装应在井口设型钢支架，上下统-吊线安装卡架,安装支管应画线定位,并将预制好的支管敷设在预定位置，找正位置后用勾钉固定。管道的支架应进行核算和重新设计，并在土建专业支模时，将预埋件埋设就绪。由于空调冷东水等立管长度较长,为保证系统运行安全，按设计要求在管道竖井中设置伸缩节和固定支架。

轨道车运用安全关键点控制措施示范文本

轨道车运用安全关键点控制措施示范文本 In The Actual Work Production Management, In Order To Ensure The Smooth Progress Of The Process, And Consider The Relationship Between Each Link, The Specific Requirements Of Each Link To Achieve Risk Control And Planning 某某管理中心 XX年XX月

轨道车运用安全关键点控制措施示范文 本 使用指引：此解决方案资料应用在实际工作生产管理中为了保障过程顺利推进，同时考虑各个环节之间的关系，每个环节实现的具体要求而进行的风险控制与规划，并将危害降低到最小，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 为进一步加强接触网工区与轨道车班结合部管理，保 证轨道车辆运用及作业人员安全，结合我车间实际作业和 轨道车行车运行管理特点，特制定车间行车安全关键点控 制措施。 一、总体目标 通过日常管理、作业中相互监督及共同卡控行车安全 关键点，杜绝违章操作，保证轨道车辆行车及作业人员安 全。 二、行车安全关键点 1、轨道车班结合部日常管理不到位 2、分工制度执 行不到位3、标准化作业制度落实不严4、违章操作作业

平台 三、卡控措施 1、防止轨道车班结合部日常管理不到位措施 （1）轨道车乘务员日常管理纳入接触网工区管理，接触网工区工长加强轨道车乘务员日常管理。 （2）轨道车乘务员严格执行值乘强制卧床休息制度，确保精力充沛。 （3）轨道车乘务员每日检查轨道车各部状态和给油，确保轨道车运用状态良好。 2、防止分工制度执行不到位措施 （1）接触网工区工作领导人在制定轨道车辆作业方式、安排进路前，须召集驻站联络员、轨道车司机代表一名进行互相商定、合理安排。并按规定填写《轨道车乘务员派工单》（附件2）。 （2）每车司机携带行车日志和笔参加分工预想会，工

关键工序及节点工期落后的控制措施

关键工序及节点工期落后的控制措施 一、影响工期的主要因素 本工程分四阶段施工，关键工序及节点工期按时完成，是实现工程施工总进度计划的最基本要求。但工期目标的实现牵涉到多方面的因素，在施工全过程重视影响工期的因素，并做出合理的对策是工程顺利完成的关键。通常常发生影响工期的主要因素主要有以下方面：劳动力因素、材料供应及机具保证因素、技术方案可行性因素、计划协调管理因素、资金保证因素； 二、赶工计划提出及分析 1、关键线路里程碑计划落后10%提出赶工计划，当月计划落后15%提出赶工计划，非关键线路计划落后将造成影响关键线路计划提出赶工计划； 2、分析落后因素，人的因素、物的因素、其它因素等； 3、拿出赶工计划及措施方案； 三、影响工期因素的对策 （一）人力因素对策 合理而科学的劳动力组织，是保证工程顺利进行的重要因素之一。根据工程实际进度、及时调配劳动力。我们将通过考察指定最优秀的成建制的劳务队伍进驻本现场，并分级签定劳务合同。进场前进行入场安全知识教育，认真组织技术交底。特殊工种持证上岗，按时入场后迅速进入工作状态。 （二）材料供应及机具保证因素 1、施工前提前做好材料供应计划，并落实好进场材料的运输路线，确保材料供应不受影响。 2、对于大宗材料，除同正式供应商签定供应合同外，同时选择1～2家备用供应商材料供应合同，一旦现场出现供应不上的情况，立即启动材料供应的应急预案，确保现场不因材料供应不上而影响工期。 3、另外，对于必须进口的材料，我公司将提前组织货源，及时协调有关单位办理报关、商检等各种手续，以保证此部分材料的及时供应。 对于应甲方要求的材料变更，变更通知应快速下达，我公司将会快速组织材料样品以便甲方及时确认。 （三）技术方案可行性因素

关键节点保证措施

关键节点保证措施

南京招商G16项目 关 键 节 点 保 证 措 施 编制： 审核：

审批： 中国江苏国际经济技术合作集团有限公司

关键节点保证措施 第一节施工总进度计划编制说明与主要控制点 一、进度计划概述 本工程合同工期为22个月（约665天），我公司自报600日历天，开工日期以开工报告为准。同时我方采取工期保证的综合管理措施，保质保量完成合同的既定的各项工程任务；及时拆除外墙脚手架、塔吊，拆除临时施工道路，并将场内周转材料运出场外，为室外附属工程尽早提供作业面，从面最终保证项目如期竣工交付。 二、各施工阶段节点工期控制措施 为使该工程尽快交付使用，工程中标后，即编排工程总进度控制计划和土方开挖、地下室、主体结构、保温工程、室内外初装修、水电安装、室内外二次外装饰交接、室外配套工程、外立面出新、竣工扫尾初验等各个主要分部的阶段性计划以及各大分部工程的分项月、周详细施工作业计划，报业主和监理审查修改后实施。并结合本工程特点合理计划各阶段劳动力、机械设备、周转材料等的投入计划，施工过程中精心组织施工，狠抓计划的执行落实检查工作，并严格实施施工任务单检查和工期考核奖罚措施，保证工程工期按期或提前竣工。 (1)进场后着手进行施工准备、临设搭设、轴线标高校核和塔吊安装工作，以为确保工程的顺利开展做充分的准备。 (2)在基础、主体结构施工阶段，合理划分施工区段，实行区段之间交叉流水作业。 (3)水电安装和装修作业在主体工程结构验收前，即可着手进行装修各项准备工作施工。主体工程结构验收后穿插进行屋面防水施工及初装修湿作业的施工。在初装修作业的同时，由业主分包的各项专业工程等紧跟穿插进行。 (4)在室内外装修施工过程中组织多任务、多专业、多班组流水施工作业。在装修后期留有一定的时间用于室外配套附属工程的实施和清理及建筑物投入使用前的设备调试等工作。

关键时间节点工期保证措施

关键时间节点工期保证措施 1、各关键时间节点详见后附图表计划开、竣工日期和施工进度网络图。 2、上下相承工序协调措施 上部工序交给下部工序之前,每道工序完成后,必须经过内部检查合格后,两道工序的作业班长共同自检,确认无问题后签署工序交验合格单(隐蔽工序还需监理工程师检验合格),下部工序才能进行施工;若有问题及时通知上部工序进行整改,整改合格后,两道工序自检确认无误后,下部工序再接受施工。特别是隐蔽工程要认真实行检查签证制度,任何人不得擅自做主隐瞒不报.未经检验评定或经检验不合格的工序,应按有关规定进行处置、整改，并将处置、整改后的结果进行验证记录档案。 对影响交通、周围环境的工序，要坚持原则，加强控制，优化于其他工序。实验、检测手段合格后，各种措施可行到位后，方可进行下道工序的开。上道工序对下道工序带来生产危害或隐患时，严禁下道工序的开工。 对"关键工序"、"特殊工序"要加强管理，积极配合监理工程师实施全方位、全天候的"旁站"制度。在开工前必须列出"关键工序"、"特殊工序"的名称，要落实采取各种措施加强控制。 3、并行工序协调措施 各道工序要严格按照施工组织设计进行实施和开展工作，严禁盲目的赶工期指挥，造成各工序、施工现场的混乱。 两道普通并行工序施工在施工时有干扰现象时，两道工序作业负责人和项目总工共同协商施工方案和作业程序，排除施工干扰。 次要工序与主要工序：两者相干扰时，两个工序负责人相互协商解决，不能解决时，次要工序要保证主要工序的施工。 4、特殊季节的工期保证措施 为减小雨季对工期的不利影响，须采取如下措施：办公室调度加强对气象、气候信息的收集，提出现场措施和准备，减少雨、汛停工损失，雨后及时恢复施工。备齐备足防洪物资、排水设备，减少损失，储备施工材料，保证汛期施工连续性。做好施工现场排水措施，防止生产材料、设备和临时设施被淹。危险区施工做好防汛应急措施。加强施工便道、施工场地维护，保证物资运输，减少雨季

组织架构控制主要风险及关键控制点和控制措施

组织架构控制主要风险及关键控制点和控制措施 一、组织架构控制：主要风险;设计环节;运行环节 组织架构，是指企业按照国家有关法律法规、股东(大)会决议和企业章程，结合本企业实际，明确股东(大)会、董事会、监事会、经理层和企业内部各层级机构设置、职责权限、人员编制、工作程序和相关要求的制度安排。 (一)组织架构设计与运行中的主要风险 企业至少应当关注组织架构设计与运行中的下列风险： 1.治理结构形同虚设，缺乏科学决策、良性运行机制和执行力，可能导致企业经营失败，难以实现发展战略。 2.内部机构设计不科学，权责分配不合理，可能导致机构重叠、职能交叉或缺失、推诿扯皮，运行效率低下。 (二)组织架构设计环节的关键控制点及控制措施 企业组织架构设计，是根据国家有关法律法规的规定，明确董事会、监事会和经理层的职责权限、任职条件、议事规则和工作程序，确保决策、执行和监督相互分离，形成制衡。企业组织架构设计没有固定的模式，根据企业生产技术特点及内外部条件而有所不同。但是，无论具体形态如何不同，总的要求还是从企业的实际出发，选择和确定企业的组织架构，保证企业稳定、高效地进行经营活动。 1.企业各级的职责 2.组织架构设计需要考虑的因素 企业应当按照科学、精简、高效、透明、制衡的原则，综合考虑企业性质、发展战略、文化理念和管理要求等因素，合理设置内部职能机构，明确各机构的职责权限，避免职能交叉、缺失或权责过于集中，形成各司其职、各负其责、相互制约、相互协调的工作机制。 3.组织架构设计的要求 (1)重大问题的集体决策或联签制度。

企业的重大决策、重大事项、重要人事任免及大额资金支付业务等，应当按照规定的权限和程序实行集体决策审批或者联签制度。任何个人不得单独进行决策或者擅自改变集体决策意见。重大决策、重大事项、重要人事任免及大额资金支付业务的具体标准由企业自行确定。 (2)避免业务重复或职能重叠。 业务重复或职能重叠会导致企业有限资源的浪费和工作效率下降，设计组织架构应避免出现这样的问题，以提高资源的利用效率和工作效率，将企业管理层次保持在合理水平。 (3)明确岗位职责。 企业应当对各机构的职能进行科学合理的分解，确定各具体职位的名称、职责和工作要求等，编制岗(职)位说明书，明确各个岗位的权限和相互关系。企业应当制定组织结构图、业务流程图、岗(职)位说明书和权限指引等内部管理制度或相关文件，使员工了解和掌握组织架构设计及权责分配情况，正确履行职责。 (4)不相容职务分离。 企业在确定职权和岗位分工过程中，企业应当按照不相容职务相互分离的要求，对各机构的职能进行科学合理的分解，确定具体岗位的名称、职责和工作要求等，明确各个岗位的权限和相互关系。 不相容职务分离基于的假设是两个人无意识同犯一个错误的可能性很小，而一个人舞弊的可能性要大于两个人，而且两个人共同舞弊的成本也高于一个人舞弊，可以有效的降低舞弊风险。组织架构中的不相容职务通常包括：可行性研究与决策审批;决策审批与执行;执行与监督检查等。 (三)组织架构运行环节的关键控制点及控制措施 1.全面梳理治理结构和内部机构 企业应当根据组织架构的设计规范，对现有治理结构和内部机构设置进行全面梳理，确保本企业治理结构、内部机构设置和运行机制等符合现代企业制度要求。 (1)在梳理治理结构的过程中，应当重点关注董事、监事、经理及其他高级管理人员的任职资格和履职情况，以及董事会、监事会和经理层的运行效果。治理结构存在问题的，应当采取有效措施加以改进。 (2)在梳理内部机构设置过程中，应当重点关注内部机构设置的合理性和运行的高效性等。内部机构设置和运行中存在职能交叉、缺失或运行效率低下的，应当及时解决。 2.对子公司的监控