日本京都买房记

这个帖子早就想写了，这次一鼓作气搞定之，记录一下我们家买房子的过程，以及评论一下日本的房地产业。

和所有中国人一样，买房的欲望永远大于租房。我在德岛时熟知的中国朋友们，只要有了妥当的工作，基本上都断了回国的念头，在异国他乡安家。可是没有个房子怎么有安家的感觉啊，于是，他们全都买了房子。相对而言，我算是晚的，笨鸟先飞么。

?京都房地产

我家是在到了京都之后才开始动了买房的念头，看过这么多日本的城市，觉得这个级别的“百万都市”是最适合居住的。其他类似的城市还有：福岗，广岛，岗山，仙台等。这种一二百万人口的中等城市不至于太吵闹，又不至于太田园，可以根据需要选择生活的方式。

京都的房价根据地点不同简直是天壤之别，因为他的市区很小，又有“景观条例”的限制，高一点儿的房子都不被批准，所以价格奇高，一个70平米左右的新公寓或者够盖小二层楼的地皮，至少也要五六千万日元。而到了远一些的山科区，南区，伏见区，西京区等，地皮的供给充裕，楼也不限高，同样的房子花三千万左右就能买到。即使再远一些，离开京都市，到向日市，滋贺大津市，大阪高槻等地差别也不太大了。类似地，二手房在黄金地段比较保质，甚至会涨价，而便宜的地方五六年可能就会跌价一小半。

京都黄金地段

看了很多样房，收集了大量杂志，登录了一些不动产公司的邮件会员，研究了一段时间之后，慢慢地把目标锁定在了“御所南”地区，即由“丸太町通”－“乌丸通”－“御池通”－“鸭川”围起来的四方块区域。这里是京都市的黄金地段之一，从“公示地价”来看也是关西地区屈指可数的高价地点。这个地区西面和南面都是地铁线，东面是京阪电车线，北面是辽阔的御所——旧皇家公园。过了御池通，就是京都最繁华的商业区，三四条一带。除了这些因素之外，最重要的是这里是口碑很好的御所南小学区，考虑到孩子的教育，住在这个学区里要方便很多。

这个地段本来是京都最老旧的地方，但街道整备的非常好，并不显得破旧。在加上近二十年来旧的传统产业衰落，老房子的主人离世等因素，空出不少旧房，没有保留价值的自然就获得了再开发，所以这十年来这个地区起了很多楼房，加上交通和学区的考虑，很多年青人回流，房地产市场很旺盛。

好地点自然就是好价钱，新房望尘莫及，就瞄着比较合适的二手房。看出示的价钱基本都在四五千万，开始也很难接受，但看得多了似乎就有了价格免疫力，不再为高价惊讶和叹息了。而且这个价钱是经济危机之后不动产滑坡降下来后的价钱，本来的话还要更贵些。政府为刺激房地产也在去年紧急推出扣税十年的举措，所以，去年（2009）年也许是买房的好时机，至少我是这么感觉的。

?该出手时就出手

观察了有近两年，看了不少房子，有的太贵，有的朝向差，有的小点儿，有的旧到需要重新

装修，最后终于看到了我们现在的房子。看的房子一多，不动产中介的联络也多，这个房子是中介用Email给我发来的，算是第一时间。

三室一厅，72平米（日本只算使用面积，不算阳台和墙厚等），东南朝向，三楼（共10楼），每层四户，八年前建成，第一次转手，距离京都两条地铁的交叉点“乌丸御池”徒步五分钟，要价3800万日元。因为看过太多4000万以上的了，觉得这个不贵，马上打电话周末就去看。我的中介叫田中，联系到了卖方的中介敲定了时间就去了。当时原住户正在一点儿一点儿地搬家，有些凌乱但看房间保持的还不错，有点儿动心。这个时候房主有事儿回来，一聊原来是个台湾人，这下好，我们就开始用汉语说，把两个中介晾在了一边。可以想象，这样的交流是畅快的，没有中介的干预，关于房子的很多细节都被问到，感觉放心了很多。房主大妈是很多年前从台湾来，在这里开了一个台湾家常饭馆儿，最近买了地把店和家搬到一起改了个三层楼，所以要把这个房子出手。

当天基本上就已经倾向于出手了。因为地点和价钱都不错，潜在的买主应该不少，所以，下决心也要果断。算了算钱觉得能承受，于是就进入交定金签合同的阶段。

?订金

在买方决定要买后，就要提出一个意向书，写上希望的买价和订金额。订金的额度并没有硬性的规定，只要能表示出诚意就行。因为如果签了合同后买方反悔说不要了，这个订金就全额归卖主；而如果签了合同后卖方说不卖了，在返还了订金之上还要支付同额的赔偿给买主。所以，只要不是太少而使合同效力不足就可以了。另外，订金额在正式付款是算作房款的一部分。

当有多个买主提交意向书的时候，卖主是可以选择跟谁交易的，通常就是最先交的，或者是出价最高的。我们很快就定下了决心，价钱也按照卖主的出价来，凑了100万的订金。准备签合同。

?合同

在签合同之前准备好必要的材料，如外国人登录原票，印章证明书等。合同当天就是双方中介，买卖双方（代表即可），我们的一个有过不动产经历的日本朋友怕我们被蒙，特地赶来给我们助阵，让我们感到很放心，很感动。

签合同的过程很漫长。日本的法律规定，这种不动产的合同以及说明，中介方有义务逐字逐句朗读并解释给买方，买方全部确认明白之后才可以生效。内容主要都是关于这个房子的指标的，如具体面积，楼的地基面积，产权分配，物业公司的情况，物业管理的方式，楼里哪里可用哪里不可用，管理费，修缮基金，汽车自行车的相关规定，等等等等，极其冗长。细节不明白的地方随时可以问。

全都没问题了之后就是填写各种各样的表格，然后盖章，真的是写到手疼，每到这个时候就痛恨自己的住址为什么不能再短一点。

继续回忆去年年底买房的点点滴滴。签约之前的故事请看系列之一。

买房是斗智斗勇，拼情报量，拼耐心，拼体力，拼勇气的一个项目，想要买完不后悔，前面的因素一个都不能少，但最关键的还是要衡量好自己的财力，不要勉强，也不要将就。

前一段说到双方签完了合同，签字画押之后卖主不得反悔，否则她得给我100万的订金；同样买主不能拖，必须要在指定的期间内把钱付清。3800万的房子，100万订金，还有3700万要付，那儿有啊？银行呀！

?贷款风波

贷款买房在日本是常态，还没听说有人一笔付清或者几年就还完。日本的房贷最长可以是35年。当然，如果你60岁去买房要贷35年人家可能不会批。

房贷往简单说其实就是两个数字：借入额和利息。国内如何我不知道，日本的利息可是不那么简单。根据首付比例，贷款长短，固定还是浮动等等因素，利息随之变化。各个银行或金融机构也不一样，每个月也都在变。比较简单的也有象FLAT35这样的35年定息。但总的来说，因为经济低迷，日本的利息在这近十年以来都是在非常低的水准，而且这种状态恐怕还要持续很长时间。

先说结果吧。我们最终从三菱东京UFJ银行借了3000万日元，最初10年固定利息2.35％，10年之后再看当时的利息情况再定。中途也可以追加还款。目前的计划是如果10年之后利息变高，就争取多追加还贷，如果利息还是这个低水准，就再固定个10年，或者改变动利息。

说起来好像很简单，但其实走到这一步还是挺坎坷的。最大的原因是因为我们都是外国人，而且当时还没有永住权。几乎所有银行，对外国人贷款的起码要求都是“永住”。而我们在当时还只是递交了永住申请，申请获批最少要半年审核。就这么的，卡住了。

中介公司一般都和银行有业务上的交往，所以，和银行的最初交涉都是中介去联系的，我就等信儿就好了，利息等数据在银行的窗口和主页上都有，很透明，也没有什么可商量的，就看哪家银行可以贷。结果一个个电话打来都是要“永住”才行。这个也可以理解，谁也不能把钱借给一个随时都可能消失的人啊。银行放贷不是搞福利，不是为了“借”，而是为了“收”啊。

当然，也有几个同意放贷的，都是些小的机构或者信用金库之类的，象放高利贷似的，要4%以上的利息。别的大银行都在2.5以下，4%实在是有点儿不要脸。大概算一下就清楚差距有多大。如果是还30年，那么利息每高一个百分点就相当于我要多还借入额的30%，如果借3000万的话，就要多还将近1000万日元。所以4%很恐怖，说啥也不能上道。

那么这个时候就有问题了。如果没有银行借款造成了我买不起房，那责任并不在我，我交100万订金是可以退回来的。但现在有金融机构以4%的利息贷款给我，而我嫌高不干，因此毁约的责任是在哪里？如果是在我的话，我岂不是白白扔掉100万！于是我反复和中介确认，要求把事情和卖方讲清楚，最终同意了如果是因为超出常识的利息造成的融资障碍可以

无条件退款后，才放心。

那一段时间很纠结，因为对房子的地点，状况和价格都是很满意，看了那么多好不容易碰上一个，结果是因为没有永住权而不能成交实在是太可惜了。老婆也安慰我，说可能是和这个房子没有缘分吧，反正离女儿上小学还有时间，再碰吧，那个时候永住就批下来了，贷款就好办了。

就在我们打算放弃的时候，中介打来电话说三菱东京UFJ银行有松口。三菱东京UFJ银行是日本三大MegaBank（其他两个是Mizuho和三井住友）之一。他们联络我的中介说，因为我们工作的“京都大学”和“科学技术振兴机构”属于日本的“信得过单位”，爱屋及乌，“信得过单位”雇用的人应该也属于“先进个人”，让我们开出在职证明，他们可以考虑审核放贷。

哇，谢天谢地，UFJ的利息虽然不是最低的，但也不差多少了。别无选择，但绝不是糟糕的选择。就这么，终于有银行肯给我们这对“永住申请中”的夫妇贷款了。

这个网址有三菱东京UFJ银行的房屋贷款的利息说明（每月变动）。现在的利息比我们贷款的时候还要低一点点，早知道日本经济复苏无望，就选择变动利息了，那样会更低一些。还有，首付凑够20%以上的利息还有优惠，于是勒紧裤腰带，还跟朋友借了些钱，加上订金的100万，凑了800万首付，贷款3000万，30年。这样，我们每个月交不到12万日元供这个房子，还算没有什么压力，算是比较轻松的房奴。我们这个房子如果是租的话，要在15-16万日元每月，这么算起来心里就舒服多了。

?日本的房子贵么？

废话，当然贵了，特别是黄金地段。我们家的房子是比较贵的，这个价钱要是在比较平均的地方应该是可以买一个更大一点的新房子。一个日本的标准家庭，四口人，三室一厅（楼房和独楼都算），买新房子我觉得平均按照3000-3500万日元来估计应该是比较靠谱。这样折合人民币是大约在250万人民币。你说贵不贵？

按照绝对值，是比中国平均贵，但跟中国北京上海深圳的黄金地段可能也差不多吧。但是实质上细算一下就会发现在日本买房的压力，远远不如中国大。

首先，日本的房贷利息偏低，这样就不会逼着买房者勒紧裤腰带赶着尽快换贷而降低生活质量。

再者，如果按日本的平均工资计算，房价基本上不到一个工薪族年薪的十倍，那么，家里如果是有两个人工作，也就是家庭收入的5年。这个比例在中国恐怕是很难想象的。

最后，日本的新房子都是精装修，而且标注的面积是实实在在的使用面积，门前的封闭走廊，阳台都是不算在面积里面的，因为那原则上是“共有私用”的部分。（说到这里插一句，在日本买楼房，门和窗的所有权都不是你的，都是共有的，想要换的话都要和物业公司打招呼。）这样，一个标注70平米的房子很可能相当于国内的100平米。有的顶楼有屋顶大阳台，一楼有小院儿，面积比屋里都大，但不按面积算钱（会贵一些）。

所以说按相对值来说，我个人认为日本的房子并不贵，至少我觉得如果我是回国在上海工作，在这个年纪想在黄金地段买个房子还是挺难的。

最近，有跨国的中介找了国内很多有钱人来日本买日本的房子，我觉得作为自己住的话还好说，如果以投资为目的，还是要谨慎为妙。日本的样品房不看则已，一看往往都会有购买的冲动。所以，一定要沉住气，根据城市的不同调查好什么样的房子才有可能保值。开发商总是会有保值的理由的，但其实调查调查很多都站不住脚，不要贸然投资，除非你的钱来的太容易了。

如果有人想在京都投资不动产，我可以提供些咨询的服务。

?未完待续。

下集预告：房屋入住前的零零碎碎。

【8月13日】追加一条新闻作为参考，美国12日发表市场调查显示住宅融资贷款利率创历史最低，30年固定利息为4.44%。这个历史最低水准也还是比日本高了近一倍。可见日本利息之低。

【ワシントン共同】米政府系住宅金融大手、連邦住宅貸付抵当公社（フレディマック）が１２日発表した住宅市場調査によると、住宅ローンの主力となる３０年固定金利が過去１週間の全米平均で４?４４％となり、調査を開始した１９７１年以来の過去最低を更新した。

フレディマックの副社長兼チーフエコノミストは、７月の雇用統計で労働市場の回復力の弱さが再確認され、連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）が景気判断を引き下げたことで、長期金利が低下していると説明した。

１５年固定や５年変動の金利も過去最低を記録。副社長は「低金利で住宅販売が伸び、打撃を受けた住宅市場の回復を後押しする」と強調した。(共同通信)

买房三部曲，先是找房，签约，然后是找银行贷款。但距离入住还有一段距离。

?钥匙到手

夫妇二人到银行接受银行的“调查”，再一次接受一两个小时的照本宣科式的说明和解释，都是关于房屋贷款的详细条款，然后又是填写大量的表格，盖若干个章。然后才是近两个星期的“正式审核”阶段。同意贷款后，确定了最终的贷款合同签署日，剩下最大的任务就是开始筹集现金了。

真是钱到用时方恨少，把散布在各个帐号里的日元一点儿一点儿集中到在三菱东京UFJ 银行开设的帐号里。在最终期限前必须把首付款打进去。其实还不只是首付款，在最终结算的日子，还需要准备中介费，房屋登记费用，司法书士的报酬，担保保证金，房屋保险（可选）等等费用，加起来也要近200万日元。

中介费在日本的不动产市场惯例是成交价的3%，那么3800万的房子中介费应该是：114万。但是现在市场竞争激烈，很多新公司都开始走中介费半价的路子来招揽顾客。我找的就

是这么一家，从公司登记号码（不动产公司牌照5年一更新，号越大的越老字号）看应该是成立不久的公司。很多人推荐老一点的公司认为他们信用好，特别是和银行的关系深，但我觉得也不一定，越老的公司往往在耍黑的伎俩上越成熟，反而是新公司的年轻营业员们非常卖力气，至少这次和我打交道的田中さん我觉得是很敬业，而且房子的情报在日本是共享数据库的，很少存在某某公司独家受理哪个物件的情况。所以，无论是哪个公司，都是那个房子，都是那些手续，都是一样的利息。在这样的考虑下，我觉得半价的中介费更有吸引力，可以省近60万日元。

房屋登记是法律上的手续了，就是所谓产权的转让吧。这个也不用自己跑，日本有一帮子叫“司法书士”的人，做各种各样的手续上的材料等工作。新家附近有市役所（即市政府）和裁判所（即法院），随处可见律师和司法书士的事务所。本来是托朋友介绍了一个，去见了面聊了聊，结果到最后，银行说必须使用银行委托的司法书士。这让我们还得去跟朋友和那个介绍的人道歉，很不好意思。这个时候银行是老大，一点儿脾气也没有。

在11月份的某一天，我，卖主，双方中介，司法书士，银行贷款的担当，欢聚一堂，开始最后的钱的移动工作。这些工作基本上就是银行在做，我们主要是等着。等得卖房子的台湾大妈很不耐烦，一个劲儿的催说：能不能快点儿，我的店要开门儿了，我还得回去做饭呢。弄得我苦笑不得。这一天里，我们夫妇的银行账号进账3000万（银行贷款），随后又出账3700万（除去订金的房款），这些都是打在存折上，但没看到钱。多希望能亲手数一数这三千万，数到手抽筋啊！

这一切都办妥之后，房子的钥匙就到手了，和田中さん出来再把半额的中介费一结算，道谢，分手，房屋的买卖就算结束了。激动么？当然激动，毕竟这可能是这一辈子最大的一次购物啊。可是在这一两个月里，经历了那么多第一次，那么多取舍抉择，这购房的激动同时也被一点儿一点儿释放。真的到了自己用钥匙打开新家大门的时候，感觉打开的是一个完全未知的世界，要面对和目前为止完全不同的生活立场。

?给买房一个理由

我想很多海外的华人（当然不只限于华人）都有过类似的阶段，就是一段需要在“回”和“不回”之间抉择的阶段。我感觉大多数华人（特别是单身的）都不愿意自己积极地做这个选择题，都是先空着，做别的简单的人生题目。很多人都是在犹犹豫豫之间过了年复一年，在国外越呆越长却始终过得不像安居乐业的日子，因为觉得自己随时都可能收拾收拾回国。我们前些年也是，一直就想是不是过两年就回去了，日子就对付着过着。直到到了京都过了一年之后，渐渐地喜欢上了这个城市，而且这里比原来的德岛大很多，各种各样的机会也多了很多。有了这样的“适居”条件，孩子也越来越大，再加上每次回国的种种“遭遇”，去留的天平就慢慢地倾斜到了“不回”的一侧。无论是做什么样的选择，一旦有了方向和决心，日子就好过多了。而买房，更是给自己的决心和选择加上一层保证，告诉自己，以后要以这里为生活的基点，要围绕京都进行规划。这样，很多抉择不会再像从前那样犹豫不决，变得爽快了许多。

贷款买房毕竟会带来一定的风险，但给自己的人生加上一点儿风险和压力，实际上也是给生活加上一点儿动力，更能促进自己努力打拼。同时，下定决心在日本京都生活也是一定程度上断掉自己的“回国”的退路，让自己有背水一战的气概。总之就是下一个“在这里打拼”

的决心，让自己和家人在这个城市更加安心地生活。

?最后的冲刺

好了，钥匙拿到了，还剩下三件事：一个是让这个房子在住人之前要收拾好；另一个是赶紧把正在租的房子退掉；再就是联系搬家。既然已经买房就不想再多交一天房租，一切在一个月的时间里紧锣密鼓地展开。

房子虽然是二手，但八年前的房子在格局，装潢等方面和现在的差别并不大，而且原来的主人把房子做过的一些改动我们也很中意，所以没有打算大动干戈，主要就是换壁纸和整屋清扫。因为手上的闲钱已经不多，所以如何少花钱多办事就是首要课题。这就要求自己多做一些调查，多问一些公司，争取找到最合适的。我的方法就是在电话黄页和网上找，挨个打电话谈，看哪个说的比较靠谱，价钱比较合理。壁纸最后找了三家公司来量尺寸，分别开出价格后，心里基本就有数了。清扫和装潢往往都互相有联系，所以，我是锁定了清洗公司后让他联系贴壁纸的，然后一起算钱，按照我认为比较合理的价钱谈判。这样比分开降价要简单些。有关清扫公司，日本有一些大型的连锁服务，他们的价钱基本比较靠谱，但是因为明码标价，而且总部肯定要抽取提成，所以还是找一些个人的本地服务要便宜些。

由于预算有限，最终决定把客厅全部重新换壁纸，其他房间只换墙，不换顶。就这样，换壁纸，清扫（含抽油烟机，浴槽内部，洗衣机），地板打蜡，一共干了两天，花费20万日元多点儿。如果按照国内的惯例，壁纸贴完要“晾”一段时间，“毒气”散去后才能入住，但在日本可以放心，他们用的胶肯定是符合健康标准，一点儿味道也没有，哪怕是第二天入住也没有问题。

退房比较搞笑。日本租房要交一部分押金，一般是三个月的房租钱，然后在解约的时候有人来检查，看看如果有破损需要更换的东西（自然老化除外）就需要从押金里扣掉。检查我的房间的时候，主要问题就是壁纸。家里有小孩儿，在原来的墙上留下了些画作，还有打的钉，拧的眼儿，贴东西留下的胶之类的，凡是难以还原的地方都被建议换壁纸，然后那厮量了一通，按照每米1000日元开了个价钱，问我如何。我一看就乐了，说你别逗了，我家刚刚贴完壁纸，这玩意儿多少钱我心里有数，这个往外租的房子，最贵也就是用每米600日元的通用壁纸，少蒙我！对方一听也一点儿脾气没有，随后我按照近半价（因为他们量尺寸肯定也有水分）开了个价，他们也就同意了。如果有人有类似经历，一定别被他们忽悠了，日本的公司也是能宰就宰啊。

最后搬家也很简单，因为日本的搬家公司太多，竞争太激烈，如果不是三四月份的旺季，基本上是买方市场。在网上可以同时联系好几个公司，比较积极马上打来电话的就约时间来到家看看，开个价。看的太多了也麻烦，有两三家基本上就可以定了。切记，不要马上答应他们的价钱，搬家公司在淡季一般是很好说话的。我们最后定的是サカイ（熊猫标志），三万多点儿，最后还让他们给免费加上一个厨房全包才同意。

?新生活

去年的12月份，我们终于住进了新家，现在已经大半年了。总的来讲是非常满意的，除了这里人口暴涨造成托儿所进不去之外，还没有什么不尽人意的地方。因为是市中心地带，

各种各样的文化娱乐设施基本上走路都不远，有点儿名气的商店也会在这附近有分店，各种饭店就更不用说了。吃喝玩乐都有，就差钱了。要出远门的话，京阪电车，阪急电车，两条市营地铁线路都在身边，非常方便，已经没有了养车的必要。

新的生活还只是个开始，很多还需要探索。现在特别缺少的是附近的朋友，如果有京都的中国人看到此系列博文，盼留言联系。

日本房地产的发展史

日本房地产的发展史 1关于房地产的发展史（绝对精彩） 以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做-----公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！? 过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。? 又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱

的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢------? 于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远?。 调控当前房价重要的是压低消除通胀预期 2007年10月20日09:3021世纪经济报道 9月底以来，一系列的政策“组合拳”再次打到了持续火爆的楼市身上。 9月27日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)，不但规定“第二套住房”的首付比例不得低于40%，而且将住房贷款利率提到基准利率的1.1倍。10月9日，国土资源部在官方网站上公布了新的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确要求，通过招拍挂方式取得国有建设用地的受让人，只有在付清全部土地出让价款后，才能获得土地使用权证。

日本入籍与日本永驻的优缺点

最近由于大家马上就要踏上日本留学的旅途了，有很多学生和家长会询问学生修士或者博士毕业后，是要回 国呢?还是在日本工作呢?而且如果留在日本工作最后是入籍好呢?还是拿永驻好呢?今天我们在此看一下日本入籍 和日本永驻的优缺点，希望给各位学生和家长能提供点帮助。 日本入籍 入籍是加入日本国籍，从行政到法律上说是日本人，而不是外国人，因此在任何方面理论上说与日本人完全 一样。由于中国和日本现在都不承认双重国籍，因此办理日本入籍手续之前必须先办理放弃中国国籍。但是因为 申请日本入籍不一定100%成功，所以事先放弃中国国籍的手续是一种假设放弃手续，一旦没有被批准或者中途改 变计划放弃入籍的时候，可以办理恢复中国国籍。 01 入籍优点 1、参政议政：在日本，参政权包括选举权和被选举权，你可以为你喜欢的政党投票，也可以加入某一个你喜 欢的政党，如果你自觉自己口才实力兼济，竞选议员，甚至做到党总裁出任日本首相都有可能。 2、贷款买房：日本银行对本国民的的借贷条件要求很低——只要你有一份稳定的工作即可，甚至还有诸如零 首付购房等各种优惠措施为本国民众服务。 3、出游免签：日本护照在全球189个国家中免签154个国家。所以，加入日本国籍后，你可以真正的来一场说走 就走的海外旅行。 02 入籍缺点

1、回国：若回国两周是完全没问题的，但是如果因为工作或者其他原因需要 在中国常驻，那就需要申请签证了。 2、身份证：加入日本国籍，必须放弃中国国籍，还要将中国国内的户籍注销，你的身份证也就无法使用了，所 以你在国内需要办理有关使用身份证的业务就不方便了。 3、大学学费：你的子女入日本籍，那么你的子女在日本读大学，将无法再享 受日本大学针对外国人的奖学金制 度，以及大学学费减免等政策。 日本永驻 永驻就是不改变自己的国籍，仍然在日本作为外国人合法的长期居住的资格， 出了日本去第三国或者入境中国 与中国国籍持有者享受同等待遇。 01 永驻优点 1、没有活动的制约：在就劳或者就学方面，几乎是和日本人一样，没有特别 的限制，可以自由的转职、转学， 可以独立经营公司，可以从事任何(合法的)工作，再也不受签证的制约。 2、增加社会信用度：较其他签证相比容易从银行贷款，银行对你的看法就基 本跟对日本人一样了，贷款买房子 做生意都不在话下。 3、缓解失业的风险：对于外国人来说，失业除了经济上的压力外，最麻烦的 是政策上的压力。据规定，外国人 在失业后，如果在三个月内不能找到下一份工作，就会被遣送回国。取得永住权， 就可以“放心大胆”地失业，不但 还可以继续在这里待着，而且也能拿到失业保险金。

日本房地产的发展史

日本房地产的发展史 1 关于房地产的发展史（绝对精彩） 以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做-----公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！? 过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。? 又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢------? 于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远?。 调控当前房价重要的是压低消除通胀预期

中央不敢对房地产下重手吗

中央不敢对房地产下重手吗 刘胜军：我觉得目前的形势确实有点让人担心，主要是因为经济下滑的趋势还在继续。我们知道经济下滑的趋势一旦形成之后，它可能会有一个恶性循环，就是大家的预期会变得更加的悲观，大家的消费或者说投资会变得更加的保守，这对经济来讲又是一个进一步的打击。 我想这种局面如果持续下去的话，我们发生比较大的金融风险并不是不可能。而且我们一定要知道，金融风险的“点”在哪里。我想我们如果发生金融风险的话，可能比较集中的就是地方政府债务危机和房地产，这两个领域。这两个领域存在的问题是说：第一个规模比较大，地方债也超过10万亿。房地产的规模就更大了，房地产金融相关的规模更大了。我们知道这两个领域在过去几年有一个比较大的发展，特别是地方债务平台这里面确实有一个过度扩张的问题。地方政府融资平台资金的偿还又是高度依赖土地出让金，中央对房地产调控又是一个相对来讲比较坚决的态度。这样就带来了一个自相矛盾的问题，你要想打压房价可能就会影响到金融的稳定性，地方财政的可持续性。所以说在短期内来讲，我觉得房价调控应该放开。 我不是说房价不应该去管理，而是说我们要对房地产的问题要抱有一个理性的认识，中国的房地产的泡沫是过去十年的货币政策形成的结果，你不要指望在几个月甚至一年两年之内就把这个问题给解决掉，这个是不现实的。我们只有实行了长期稳健的、谨慎的、负责任的货币政策需要很多年，才能把这个问题给消化掉。如果你采取过激的心态打压的话，我们爆发金融危机目前看来并不是不可能，这种可能性是存在的。所以我们这一次的银行间的流动性，当然是一个人为的事件，就是和金融危机还是有区别的，但是也确实告诉我们现在中央的货币政策，陷入一个两难的困境。 如果说我继续过去的信贷扩张的模式，那么这个泡沫，或者说这个不良资产会越作越大，未来可能会更加难以收拾。但是如果我现在开始收了，那你“收”的力度怎么把握。你如果收的太快，那么可能有很多人会违约。审计署现在对地方债务审计的结果也是让人非常的担忧，很多地方政府债务率、负债率都是100%、200%，甚至300%，这些都是非常令人担心的。

去日本留学选什么专业好就业

去日本留学选什么专业好就业 动漫/设计/艺术类 一提到日本，很多人都会想到“动漫”。动漫是日本文化输出的先锋，全球的动漫产品有60%以上是由日本出产的。日本动漫和相 关产业都很发达，动画、漫画、轻小说、广播剧、动画电影等分类 很清楚，在具体的环节分工也比较细致，动漫的周边产业也很完善，可以说，有完善的生产和推广链条。日本动漫，尤其是漫画和动画 在国内的影响也很大，目前的80后、90后很多都是看着日本动画 长大的，但中国动漫专业人才的缺口却与日俱增。 化学/物理/数学/材料/工程/机械/电子 理工科目是日本比较强势的专业。一方面，日本重视学术，大学教授能够获得丰厚的薪资回报，在社会中也很受尊重。另外一方面，日本经济发达，尤其是电子产品和汽车等工业产品在经济和出口中 占有很大的比重，国家和企业愿意给学校投入更多的资金支持，用 于技术开发。所以日本在基础科学和工程类学科都取得不错的成果。 文学/法学/经济等 日本在吸收东西方文学和文化之后，形成了自己独特的文学观和美学观，具有鲜明的特色。京都大学设有文学、教育学、法学、经 济学、理学、医学、工学、农学等学部和研究科。文学研究科划分 为文献文化学(东洋系/西洋系)、思想文化学、行动文化学、历史文 化学、现代文化学等。包括中国语学中国文学、中国哲学史、佛教学、英美文学、心理学、言语学、美术学美术史、宗教学、伦理学、现代史学等专业。 法学方面，日本是大陆法系，和我国法系是一致的。我国现代早期的法系就是吸收了日本和德国法律的特点建立起来的。东京大学 是日本第一所国立大学，也是亚洲地区创办最早的大学之一。东京

大学更偏重于培养“治国人才”，日本首相总理大臣中从1921年到1945年就有1/3出自东大，东大法学系的毕业生中，约10%在政府 工作。东京大学法学系设有民主、公法、政治学等专业。 经济学方面，中日之间的经济联系日益紧密，尤其是民间的交流与联系，其中又以长江三角洲地区为代表。很多日资企业都集中在 这一区域，这就提供了大量的相关的就业机会。随着中日之间的经 济交流会日益增多，经济专业的就业前景变得十分广阔。 建筑/建筑设计/园林 日本人对建筑和园林有超乎寻常的热情。一方面，日本多地震，对建筑的牢固程度、抗震能力、舒适程度等要求都比较严格;另一方面，和国内热衷买房，尤其是都市里的高层建筑的情况不同，日本 因为土地私有，对买房没有太多的热情，很多人希望可以自己建造 房子。但是不论自建宅，还是高层公寓，日本在建筑设计上更多的 体现了东方人的美学，更容易被中国人理解和接受。 教育/营养学/体育 此外，日本还有一些其他优势专业，比如教育、体育、营养学等等。以营养学为例，日本营养学分类细致，包括：食品营养学、运 动营养学、生活类/保健类相关的营养学，还有划分在药学里的营养 学以及看护营养学等。 1、留学生就业利好政策纷纷出炉 日前，留学生毕业找工作的短期滞待期也从90天改成了180天，更是方便了留学生留日工作。留学专家建议，在日本求职的留学生 可以选择中日合作项目较多的企业，这些企业需要具备良好中文、 日文沟通能力的员工协助完成项目工作，比起操着一口流利中文， 却不懂中国文化的日本人，企业更希望能招聘到中国的留日学生。 因此，在留学专业上，选择未来就业需求量大的专业，能增加进入 亚洲企业的几率。留日学生可选择建筑工程、平面设计、酒店旅游 管理、市场营销、传媒新闻、IT等专业，毕业后可迅速投身因2020 年日本奥运会而产生的场馆建筑、展会统筹、媒体公关等行业缺口中。

日本人的生活方式

日本人的生活方式： 1.一般家庭的子女上大学或者是找工作之后，绝大部分都自己找个房子开始独立生活，而且整体来说与父母的联系比中国少很多。 2.一般的情侣除了背叛对方的行动意外，比较尊重对方的私生活。 3.婚后望父母给自己买房，买车的期待值比中国低一些，当然父母也是一般不期待自己的孩子给自己生活费（这因为是日本的养老保险和生活保障制度比中国稍好点的原因）。 4.日本年轻人的攒钱意识比中国年轻人差很多。很多日本年轻人被公司裁员的话直接变成乞丐的事情很多，因为之前是住在公司的宿舍。 5.日本的网络游戏玩家比中国少很多，虽然也有人口比中国少很多，但很多人不愿意把很多时间花费在网络游戏上。 6.日本人出去喝酒一般是平分。 之外也有很多，但几乎没有不可想象的情况，除了特殊的人。 日本人的生活习惯 日本人给人印象比较深的生活习惯有以下这些： 勤洗手 日本人喜爱清洁，从洗手做起。饭前便后洗手、回家之后要洗手，这都是从小养成的习惯。日本自来水的洁净标准高，饮用生水不担心病毒或者细菌感染。所以，在日本的住宅、饭店或公园里，人们口渴时就拧开水龙头解渴。 勤刷牙 日本人爱护牙齿，每次饭后有刷牙的习惯，不少日本人办公室里都要放一套牙具。还有不少日本人一吃完东西就会漱口刷牙。饭后刷牙，清除牙齿中食物的残留，对保护牙齿相当有益呢。 勤洗澡 日本人好洗澡，至少每天一次，一般是在临睡前泡澡，有助于晚上睡眠好，有的人还会在早上起床之后洗澡，甚至是留长发的女性，这样能在早晨出门时保持精神焕发。日本人喜欢泡温泉也是出了名的。去泡温泉前，大家都会自觉地在淋浴下把身体洗得很干净，然后再去温泉内浸泡。 勤换衣 日本的上班族，特别是女性，每天都要换内衣和外套，否则会被怀疑没有回家过夜。 不随地吐痰 研究证明，很多病毒和细菌藏在痰里。日本人认为，不随地吐痰，是尊重他人、同时也对社会负责的表现，代表着个人教养水平。日本人一般吐在随身带的纸巾上，然后扔进垃圾桶。在东京，地上很少看得到痰迹，十分干净。 不边走边吃 在地铁、公共汽车等公共场所吃东西被认为是不礼貌的行为。街头食摊出售快餐食品，但买下后吃完再走才是有礼貌的。 鞠躬代替握手 鞠躬是日本人通行的礼节，国人之间几乎不握手，只有和外国人见面是才偶尔握握手。 说话轻声细语

日本移民生活上的优缺点

日本移民生活上的优缺点 日本生活环境 日本社会的管理非常开放。从无人值守的政府大门，到无人看管 的体育场公园等等，处处都体现出一种自信、自律、开放、自由的社 会管理模式。甚至有的时候，日本家庭是能够夜不闭户的，因为治安 真的很好。 日本的大街小巷都非常干净，空气环境也绝对是一流的。在大街上，经常能够看到有人穿和服行走。女性不化妆是不会出门的，99.9% 的日本女性从中学开始就使用化妆品一直到老。即使是家庭主妇，一 觉醒来也习惯走向化妆台给自己上一层粉底。 日本以便利著称，有超过550万台的贩卖机，而且使用率很高。 贩卖机在大街上几乎随处可见，有时同一条街上甚至会有好几台贩卖 机排排站。你在街上走100米之内，绝对能够看到一台。 日本街头经常能够看到杂货铺一样的地方，但进去之后能够看到 耐克、阿迪、彪马等大品牌的衣服和鞋子，并且都是货真价实的。在 日本想买假货很困难，公开放店里卖的不可能有假，一旦被发现，要 交纳相当重的罚款。 相比于绝大部分国内公共厕所的脏乱差，日本街头的公共厕所装 备都很强大。首先，卫生纸一定是管够的。其次，全部都配有电动马 桶圈，功能丰富，有冲洗功能、加热功能。甚至还能够选择自动流水 声音来掩盖如厕的声音，人性化的细节做到方方面面。 日本物价 如果拿日本的物价跟当地薪资相比，就很亲民了，无论是吃的还 是用的。矿泉水100日元，大瓶装的矿泉水更便宜只有98日元，也就 约合5元人民币。蔬菜100-200日元一捆或一盒，10个鸡蛋128日元，

10kg大米1600-1800日元，如果将以上商品的单价折合人民币算，与 国内的同类物品单价相比，是差不多的。但是考虑到在日本，人均最 低月薪资也有25万日元（约合人民币1.4万人民币），人均年薪有 300万日元（约合人民币23.4万人民币），这样的收入支出比算是非 常合理的。 日本交通 日本的交通极其方便，四通八达，堪称最复杂的交通线路。交通 费占薪资比例比起在国内的交通费来说也是便宜的。比如，日本普通 出行的电车票在130日元-300日元之间，月票是通常价格的一半左右，而且职员的车费都是公司报销。大都市的人们上班都坐电车，不管是 老板还是职员。日本的公司基本都不养车，而是租车或包年车。 日本薪资 日本的普通工作薪资平均25万日元，30岁拿30万日元，50岁 拿50万日元，再加上夏季和年终的两次共2-5个月的奖金。所以，30 岁的年收一般是450万日元，40岁的年收一般是600万日元，以上是 税后收入。税收及保险一般占10-20%，都在工资里扣过了由公司或银 行直接缴纳给相关部门。在一个公司干的时间越长、职位越高，买房 买车等问题就越简单。就算是临时工的工资一般也有约合50-60人民 币/小时，据说国内临时工工资只有10-15人民币/小时。 日本医疗 日本医疗的特点就是所有人都加入国民健康保险。看病个人自付30%，保险里出70%。年龄70岁以上个人自付10%，还能够申请减免。 医疗费和薪资有很大的关系，每月超过一定数额了国家全包（根据收 入高低，收入高的高点、低的低点）。在日本的医院里，绝对不会出 现因为交不起医疗费用而看不了病的。 日本住房

日本投资经营移民签证的常见问题

全球家园 日本投资经营移民签证的常见问题 一，怎样才能移民日本？ 除留学，结婚以外，就职工作，投资经营是移民日本的主要手段。 就职，需要先找到日本雇佣单位。 投资经营，是名为经营管理的一类签证。 二，何为经营管理签证？ 投资经营签证，在日本被称为经营管理签证。 是为在日本进行投资和经营活动人士设置的日本长期居住签证。 二，多次往返旅游和经营管理签证有何区别？ 几年多次往返的，属于非居住类的旅游签证，享受不了医疗，教育和福利待遇。经营管理签证则可以享受。 四，日本投资经营管理签证有何条件？ 1，资金规模：注册金/在日本注册自己名下公司或投资他人名下公司。 最低500万日币（约30万人民币）注册或入股资金到帐。

投资金/具体金额依据业务开展需要。 能够证明公司经营真实性是审核重点，资金实力是重要依据。 2，经营资料：公司业务开展的规划书，相关证明资料（售货合同，日本房产证明）等。3，其他：无学历语言限制，有同类业务经验更佳。 五，是否要求雇佣日本员工？ 实到注册金500万日元以上，可不雇佣其他员工。 不满500万日币则至少雇佣2名当地居民。 六，日本买房和拿居留签证有何关系？ 即投资房产，又经营日本公司，才能拿到日本居留签证和享受国民同等待遇。 需购买一定金额以上稳定租金收益的投资性房屋，而并非自住房。 七，该签证拿到后，可享受哪些福利？ 除了没有选举权之外，完全享受与日本人一样的福利待遇。 如，医疗，教育，福利补助等等。 八，该签证持有者的家属有何优惠政策？ 未成年子女和配偶可办理家属签证，一起长期居住日本和享受同样福利待遇。 九，延续经营管理签证有何规定？ 公司正常经营且有一定销售额，有办公室。 申请人在日本无不良记录。 十，拿到签证多久后可申请日本永居权？ 若是外国高端人才，则是3年或最短1年。 若是非高端人才，在日本连续居住10年。 十一，拿到签证多久可以申请日本国籍？

关于房子房价的搞笑段子

关于房子房价的搞笑段子 房子段子一： A：“双十一那天要是房价也打五折就好了!” B：“看你说的，好像五折你就能买得起了似的!” 房子段子二： 记者在深圳采访路人：如果你中了500万，打算怎么花? 路人：先把房贷还了…… 记者：剩下的呢? 路人：剩下的慢慢还…… 房子段子三： 从中国新年鞭炮声看上海房价：清晰听到鞭炮声的2-3万，隐约听到的4-5万，一点听不到的8-20万。 房子段子四： 帝都房价：你要是年薪在300W以上，二环内，你爱买哪儿买哪儿; 你要是年薪在100-300W之间，二环至四环内，你爱买哪儿买哪儿; 你要是年薪在50-100W之间，四环至六环内，你爱买哪儿买哪儿; 你要是年薪在10W以下，你就给自己挖个坑，爱埋哪儿埋哪

儿。 房子段子五： 按揭就是把你按在地上，一层一层把你揭开。 虽然话有点糙，但对大部分房奴来说，这个形容很形象。 房子段子六： 中华民族是一个有智慧的民族，我们发明了错峰上下班解决拥堵的问题。 接下来我们还可以发明错峰买房解决高房价的问题，简单的说就是，有些人这辈子买房，有些人下辈子买房…… 房子段子七： 房价涨，你为开发商打一辈子工; 房价跌，你为银行打一辈子工; 其实，你一直是在为一只看不见的手打一辈子工。 房子段子八： 这么多年，很多人骗过我，现在看来，惟独房产中介没骗过我，这么多年一直跟我说房价要涨，房价要涨!真爱啊! 房子段子九： 中介打来电话，问大哥你要不要买房，房价还会飙升，再不买就没有这个价了! 我说我已经买了。 他又说，大哥你要不要卖房，现在房价不错，在高位，再不卖就没有这个价了!

房子段子十： “等我股票回本了，就跟你结婚。”他淡淡地说。 听完后，她的心里暖暖的，她想，这大概是最海枯石烂的承诺。 “等房价跌了，我就买房和你结婚。”他暖暖地说。 听完后，她的心里凉凉的，她想，这大概是最婉转的分手了。 房子段子十一： 人生三大错觉：TA还爱你、股票要涨、房价要跌。 房子段子十二： 本想择一城终老，遇一人白首。可我们只能套一世A股，还一生房贷。 房子段子十三： 上联：“傻傻”的来，“傻傻”的买，“傻傻”的挣了几十万; 下联：“精明”的算，“精明”的看，“精明”的一年又白干; 横批：相信就买，不相信就接着看。 房子段子十四： 今天走在路上，看到地上有捆芹菜，捡还是不捡? 仔细一想，有芹菜就要买肉，买了肉就要有厨房，有了厨房就要有媳妇来做，有了媳妇就肯定有个丈母娘，你想娶她姑娘，她就必须开条件：要房要钱要车…… 赶紧把芹菜扔了，肯定是开发商故意扔的芹菜，差点上当! 房子段子十五： 阿呆在巷子里捡到了一盏神灯，他擦了一下神灯，灯神出现了：

日本留学如何租到好房子.doc

日本留学如何租到好房子 去日本留学，衣食住行是每个人都要考虑到的问题，尤其是租房问题。相信很多即将去日本的同学会对日本的租房制度有所好奇吧?今天我就来和大家讲一讲在日本怎么租房租什么样的房。 一：什么是LDK? 不论你在查看哪儿查看租房信息的时候都会看见“3DK”， “3LDK”，或者“2DK”的字样，这些数字和字母就代表了房子的格局。L 是客厅(living room)的意思，D是餐厅(dining room)，K是厨房(kitchen)，而前面的数字就代表了房间的数量。有的时候你会看到“1R”或者“1K”， “1R” 就代表了只有一个房间，房间和厨房也是连在一起的，而“1K” 也是是一间房，不同的是厨房和卧室会有一扇门相隔。一般的房子卧室都是6个张榻榻米的大小叫做6叠，1叠为1.6平方米，所以房间大约是9.6平方米。房间会有洋式和和式之分，洋式就是木地板，和式就是榻榻米，住和式的同学要注意一下搬家的时候榻榻米是要更换的，费用就需要你来出，一般一张榻榻米的价格在8000日元左右。 二：租房过程中都会涉及哪些费用? 先来看看入住的时候需要交哪些费用吧。 1.房租 房租的多少取决于房子的建造年代，结构，装修和交通的便利性。条件越好的房子价格当然越高了。 2.押金 日本的押金叫做敷金。大约1-2个月的租金，退租之后房东会对房子进行检查，房子的清洁费用，换榻榻米费用，有损坏的地方就要从这里扣钱，多还少补。

3.中介费 如果你找的是日本中介看房，那中介费一定是免不了的。中介费一般为一个月的租金。 4.礼金 “收礼金”是与国内制度不一样的地方。租户在入住之前都需要赠送给房东1-2个月的租金。越高级的房子可能礼金会越贵，这也算是房东防止租户频繁退房的一种手段吧。 5.火灾保险 在日本租房的时候，这一项是必须购买的。每年都需要缴纳一次保险费用，价格在1-2万円左右。 6.换锁费 新住进一间房子，为了安全考虑都会想要换锁，换锁费在1-2万円，好的公寓可能价格更高。如果你觉得贵的话可以和房东商量一下，有些房东也不会强制要求换锁的。 一般租房子的初期费用就是房租+押金+礼金+中介费+保险费+一些公寓的管理费，所以租房子的成本非常高，想要租房的同学们一定要选好房子和地段，三思再确定下来。 三：房子的种类 在日本租房，房子大概有四种，分别叫做マンション、アパート、寮、学生会館。 先来介绍マンション。マンション是比较高级的住宅，大多为钢筋水泥结构，房子也比较新。户型种类很多样，一人两人三人的房子都会有，一般底楼是一个Lobby，出入大门需要有钥匙或者密码，是相对安全的选择。当然房租也会比较贵，押金和礼金也是免不了的。 アパート就稍微便宜一点，外观也没有マンション那么高大，2-3层楼的アパート比较多。アパート的户型也很多，1-3人间的房子都有，即

不得不承认的是,我们即将进入房产阶级社会

不得不承认的是，我们即将进入房产阶级社会 这个世纪的前些年，《动物精神》的作者之一阿克洛夫 曾在一场家族婚礼上碰到过一位来自挪威的远亲。 据说，在房价暴涨期间，这位远亲花了100多万美元，在挪威中部的特隆赫姆市买了一栋房子。对于纽约、东京、伦敦、旧金山、柏林甚至奥斯陆来说，这似乎不是什么大钱，但对于在挪威峡湾岸边人迹罕至且享有世界最北城市之称的特 隆赫姆市，这的确是一笔很大的支出。 在这笔交易中，阿克洛夫发现了预期和信心在购买资产过程中所起到的作用，他的亲戚以及那里的人们坚决看好未来的房价。回到国内，相似的一幕正在各大重点城市上演。节 后信贷资金巨量放水，或者仅仅是这一消息，瞬间强化了人们的楼市预期，各种需求被点爆，紧接着便是房价出人意料地暴涨。这一轮，人们同样坚信如同2009年一样，巨量放 水的后面肯定是货币大幅贬值，然后房价暴涨。但是，现 实却是宏观经济仍在下行，企业破产或关闭仍继续，于是这轮房价走势成为各阶层人士，上至官员下至草根们的显微镜下的新物种，它从哪来，要到哪去，崩盘是不是唯一的归宿？等待我们的将是怎样被房子改变的众生相？阿克洛夫的亲 戚后来成了泡沫破灭的牺牲品，而我们还在通往未知的路上。不可比=无参照系我们现在都倾向于拿国内房地产市场，去

和美国、日本等国家和地区的市场做类比，用他们的市场逻辑和模型来推演国内市场，当然这两类市场存在一定共性，比如对货币政策的敏感性，政策的引导性等等。但是，别忘了，我们的房地产市场在规模或典型经济体里是全球无二的。我们的土地制度是资本未开放条件下的批租制，可以说政府几乎掌握着房地产市场的所有要素，不仅把握着房屋制造量（土地），可以随时调控需求（税收和一二套认定等），还决定着货币量松紧（买房成本），同时可以随时切掉外资（热 钱规模）。这基本是一个房地产操盘手的控盘模式。再看美日等国家为代表的市场，大都是在私有化基础上的充分市场化。在这个市场里，供方和需求方自由进出，买卖双方意志得到最大化体现，基本不存在来自政府的过多干预。美国除加州政府规划管制严厉，个别州国有土地占大多数外，其他各州全部都是自由市场。 日本市场同样如此：在美日这样的市场机制里，买卖极大 自由化，如果再有政策鼓励和货币宽松助力，房价就极易出现大起大落。像美国次贷危机爆发前，政府鼓励银行向穷人放贷，同时又监管缺失，最终导致市场疯狂而崩盘。而我 们的房地产控盘模式与美日根本没有可比性。在这种模式下，在人口逐渐向重点城市迁移的城市化过程中，也就是说需求远未饱和的背景下，一线崩盘的情况其实很难发生。关键是，调控总会跟随房价的极端表现亦步亦趋——如果暴涨，

(完整word版)二手房购房合同范本(官方版)

二手房购房合同范本（官方版） 。欢迎关注留学网更多相关信息。。（本文为你提供合同范本两篇。） 篇一： 本协议双方当事人： 卖方(以下简称甲方)： 买方(以下简称乙方)： 甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议，双方遵照执行：

第一条房屋的基本情况。 甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于号楼单元号;房屋结构为砖混结构，建筑面积平方米。 房屋价格：该房屋房价为(人民币) 元整; 第三条付款方式 乙方于本协议签定之日一次向甲方支付元购房款后，该房屋产权即归乙方所有。 第四条在乙方交清该房屋房款后，甲方将该房屋钥匙交付给乙方，产权交割完毕。

第五条关于产权登记的约定。 在乙方付清甲方房款后，甲方提供该房屋相关手续给乙方，由 乙方负责办理房屋产权登记过户手续，办理该房产过户登记的所有税费由乙方承担。 第六条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，没有按揭贷 款、抵押债务、租金等，甲方均在交易前办妥，交易后如有上述未清 事项，由甲方承担全部责任。 第七条因本房屋所有权转移所发生的大修基金和各项税费，均按政府的规定由乙方向各相关部门交纳，该房屋售房协议生效后，一切费用由乙方承担。 第八条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充 协议。

第九条本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。 第十条本协议在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方均可向人民法院起诉，本协议所有义务责任履行完(即过户完毕)后，本协议终止。 第十一条本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力，自签定之日起生效，任何一方不得修改、涂改和转让本协议。 甲方(签章)：乙方(签章)： 身份证号：身份证号： 联系电话：联系电话：

葡萄牙买房移民政策详细

启动政策时间： 葡萄牙内政部于2012 年10 月8 日颁布移民新法，大开门户，允许非欧盟国家国民通过购置地产的方式获得葡萄牙居留权。 移民条件：在葡萄牙购买50 万欧元或以上的地产。 购买地产类型：民用住宅、商业用房、工业用房、农业用地等均可； 地产数量：可仅购买一套、亦可购买多套，只需满足总金额达到50 万欧元即可。 存款：在葡萄牙银行中存入2 万欧元的生活保障金 特别说明：如申请人在2012 年10 月8 日，即葡萄牙移民新法颁布以前购买的房产不适用于该移民新法案。 移民要求 主申请人: 年满18 周岁,非欧盟国家公民,所购房产的持有人； 附属申请人: 1、主申请人的合法配偶； 2、主申请人的合法子女 （未满18 周岁，或者年满18 周岁，未婚，且在葡萄牙当地全日制学校就读）； 原则上是26 岁以下,但是过去必须读全日制的学校. 延期居住要求：是针对所有申请人包括主申请人和附属申请人，再次延期的居住要求是两年 内住满14 天，这是一个最低的居住时间的要求，如果孩子满18 岁，在葡萄牙全日制学校就

读，毫无疑问，是肯定能满足居住时间两年内14 天的要求的。 3、主申请人的父母：（在经济上依赖于主申请人）。 备注：附属申请人可以与主申请人一起或者随后递交申请。 申请流程： A 临时居留权； B 临时居留权的延期； C 永久居留权； D 加入葡萄牙国籍（成为公民）； A 临时居留权的—申请流程 流程说明： 方案一：申请人仅须访葡一次，在葡境内递交申请；在葡期间：1、完成地产的选购，全额支付房款，获发地契，完成居留签证的申请

方案二：申请人须访葡两次，在葡境内递交申请；在葡期间，1、完成地产选购，按照合约支付部分房款，3、回国后，支付余款，获发地契，5二次入境葡萄牙，完成居留权签证申请； 方案三：申请人须访葡两次，在葡境外递交申请； 针对投资型人士、因时间安排紧凑而无法访葡的买家，我们提供国内购房服务，使其不需提前到葡牙选房，只需待前期手续完成后，到移民局递交申请即可。 临时居留权主申请人提供材料： 主申请人： 1. 6个月有效的因私护照； 2. 有效的短期申根签证； 价值不低于50万欧元的房产地契，或 购房合同（诺成合同：内陈述已付至少50万欧元）及房款支付凭单； 4. 葡萄牙境内有效的私人医疗保险购买凭证； 5. 申请人葡萄牙银行账户信息； 6. 在葡萄牙税务局申请的税号； 7. 无犯罪证明； 8. 临时居留权申请书。 附属申请人提供材料： 1. 亲属关系证明；

日本房地产泡沫始末

日本房地产泡沫始末 从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”。经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。 进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。走私货如“808”双卡收录机也在中国市场泛滥，甚至中国的城市家庭中，几乎家家户户都有了日本的TDK录音带。 为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。 已于2001年同住友银行合并(成为三井住友银行)的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受《第一财经日报》采访时回忆道，当时由于日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。银行收到这么多存款后开始犯傻：该怎么办？于是，放贷成为日本各大银行的当务之急。樱花银行从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标。最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。那些背负指标的银行职员如同做传销一般，先从自己的亲戚朋友下手。只

要你有工作(哪怕是临时工)、有住址，都可以轻易地获得贷款。如果你有房子或土地作担保，那么贷款的金额都可以超过百亿日元。 于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元的贷款。 以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。第一家银行找到他时，建议他投资夏威夷的五星级酒店：“日本人成群结队地跑到夏威夷去举行婚礼，在那里建一座五星级酒店绝对有必要，而且一定能够赚钱。”千昌夫困惑地说：“我没有东西可以担保。”银行说：“你的名字就是最好的担保。”结果，先后共有五家银行向千昌夫放贷。他在夏威夷不仅投资了酒店，还投资了高尔夫球场，五家银行贷给他的总金额达到2700亿日元。 “那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说：什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。一年后，三菱地所果然宣布花2000亿日元收购了洛克菲勒大楼，并在大楼的最高处插上了日本国旗。”采访过这一收购案的日本《每日新闻》记者中村芳平想起当时的情景，依然感觉到困惑，“日本人真的发疯了。” 来自银行的大量贷款很快流入房地产市场，最有代表性的是银座的地价，在1987年一年中涨了40%。同一年，东京的房价也涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买

一个大学教师眼中的未来房价趋势 说得太透彻了

一个大学教师眼中的未来房价趋势说得太透彻了 844625706zz于2012年2月15日在搜狐社区上发表题为《一个大学教师眼中的未来房价趋势说得太透彻了》的文章，讨论了房价话题，引发热议。以下为全文： 首先声明一下，我只是一个普通的大学教师，来自农村，已在城市成家，拥有自己的住房，对农村的情况及城市都熟悉，由于工作原因，每年对毕业生的就业情况熟悉，对学生工作几年后的情况也很清楚，我所在的城市是成都，所在学校是一所普通二本院校，学生大多来自农村，学生就业及毕业后收入情况一般在中等水平。 经常在网上看到有关房价的讨论，看到充满常识性错误言论的所谓专家文章，大量不理性的谩骂、为了证明自己的观点选择性地使用材料、活跃的刚毕业年轻人急于买房，占领网络主流，听不到理性的、以事实为依据的声音。我感到有必要告诉大家，特别是年轻人真相，不要被误导。 在此我说明一下，我对经济感兴趣，也炒过股，不过不成功(亏了，现在没炒)，收入一般，家庭月收入一万左右(我和太太收入差不多都5000元左右)，有二套住房。 其次成都当前以2.5环为市中心区及郊区的界线，2.5环均价在7500左右，2.5环以内均价应在10000左右，2.5环以外均价应在5500左右。成都房价在全国在中等水平，有典型意义。 由于来自农村，我对家乡情况很了解，每年寒假及暑假都回去看看，老家的人也经常找我，很多老乡及毕业工作的学生买房都经常咨询我意见，慢慢几年下来，在老乡及学生中有点名气，咨询我的人越来越多，促使我研究楼市，也对当前房地产有较深刻的了解，在此表达一些我的观点，供大家参考。 1、当前房价基本正常，并不是大部分人买不起房 实际上近20年来房价增长速度都在正常的增长速度上下变化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其标准应该是中等收入家庭(二人挣工资)，在去除基本生活开支后，2到3个月节余收入买一平方;以当前收入10年可以在城市边缘，交通及生活方便的区域购买一套50-80平的住房(以中位数65计算)。例如成都65*7500=48.7万元，首付15万，贷款35万，30年，月还款应该在2000元左右。

关于房地产的一些英文概念

关于房地产的一些英文概念 2006-9-12 中青网 一、最成功的区位概念CBD CBD是Central Business District的缩写。 CBD肯定是一个标准的舶来品，最早见诸北京媒体的CBD可以考证到《北京房地产》杂志1994年第5期，一篇名为《王府井地区宜发展世界级的中央商务区》的文章明确提出了CBD的概念，文中提到：若纽约没有曼哈顿，伦敦没有道克兰，这两个城市将会什么样？然后点出王府井地区恰恰拥有了CBD所有的特征。这是一篇极为隐含的软文章，作者阳雪实为某公司策划部经理杨磊，其考查过诸多专著后提出北京的CBD区应该在其正在推广的项目所在地王府井地区，并证明说：传统商务区的价值很高，二战后如伦敦等许多城市因为拆迁传统商业区代价高，就实施所谓“大伦敦规划”，但最后的结果依然是失败，不得不重新回头来规划老商业区。此文当时影响还比较大，所以后来有很多区域都将自己说成是CBD，但最后还是被建国门外地区抓到了先机。1998年，在媒体一通乱炒CBD作后，我们终于等来了首规委关于CBD的定义，以国贸为中心方圆两平方公里的土地，然后又变成四平方公里的土地。但CBD无疑是最成功的英文概念之一。 二、SOHO SOHO是Small Office & Home Office的缩写。 1999年底，许多人看到报刊上关于“SOHO一族”的文章都会误以为是“SOHU”的错拼。2000年初，SOHO现代城热卖时，还是有很多人将SOHU与SOHO混淆，但这并不影响SOHO现代城的热卖。因为本来的SOHO与SOHU不仅拼法相当接近，内含上也有很多相似之处。但就Small Office & Home Office”本义而言，SOHO的正宗来源应该是日本。至于英国伦敦、美国纽约的SOHO大街纯粹只是一种巧合。在中国，SOHO来源于潘石屹与张欣的争论。1999年底，现代城二期启动之前，潘石屹与张欣一直争论现代城二期应该叫成“SOHO现代城”还是“现代城人民公社”，当时担心SOHO一与红灯区相联，二与SOHU相混(都先后在市场中应验)，但最后还是洋压土，现代城选择了SOHO案名，放弃了人民公社的想象空间。当然谁都知道，SOHO 的成功不仅在于案名，而更多的在于其实实在在的产品创新、市场推广，更多的是市场大发展的背景下整个国贸商区的火热。如果现代城当时改叫成人民公社可能会是另一番功夫，如果叫成HOSO可能出现的市场反应也会差不了太多。 三、CLD CLD是Central Living District的缩写。 研究了半天地图，突然觉得有一个概念有实质性的支持，即奥运概念所带动的正北区这个大区。这个区在已经形成规模的CBD地区与中关村地区中间，应该有一个名字。中关村地区与CBD 地区是两个工作区，而且是能够持续发展、日渐完善的工作区。如果能够在这两个工作区中工作，那么最理想的居住区要么在内城，要么就在亚运村与奥运村地区。于是，在纯生活居住的理念下，中央生活区的概念进入视线，CLD的缩写应运而生。实际上，周伟峰已经查阅过相关资料，日本东京郊区某个大型生活区也正是在运动场的周边建设起来的，只不过没有叫成CLD。《中央生活区在哪里？》一文应运而生，这是一篇无关风林绿洲的分析文章，但因商机无限，风林绿洲在最快的时间里将CLD印在风林绿洲的楼书之中，成为CLD首当其冲的推广者。一个月后，这个概念得到大多数人的认可。实际上，如果CLD能象SOHO那样经过三五个月预热准备的话，效果会更好。 四、CID CID是Central Information District的缩写。 这是一个过渡的概念，并不成熟，一方面是因为其中文概念“中关村”三字已经足够好，再次用硅谷二字也很生色，另一方面，CID自己的内容还没有作足。所以，很多关于CID的提法，都是与CBD和CLD共存的。但从一个概念的诞生与流行发展的规律来看，目前还不是CID大肆

去日本工作(出差)感受

去日本工作（出差）感受 刚来到日本时觉得气候很好，很湿润，污染也少，当然这是和广州比较。我去的城市是大阪，日本第二大城市。这个地方除了地震，没什么灾害性的自然现象，05年眼巴巴地想看台风，可是吹不到这里，这里是内海，受台风和巨浪影响很小。到了冬天，我这个中国北方人还是很痛苦的，感觉阴冷。这里的房子全是不保暖的，没暖气，估计和中国南方相似。晚上只能开空调，每月电费1万日元，心痛。公司里的日本职员总说冬天干燥，也许吧，但把她们弄到北京过冬，估计就知道干燥的内涵了。这里雨水还是很多的，冬天差不多1-2周要下一次雨，夏天每周都会下雨，还有一个月的梅雨，那是很烦人的。为了方便后面的比较，先说一下这边的收入。公司不同，差别较大，大公司挣得多；男女不同，待遇有别，女性受歧视。一般25-30岁的公司职员每个月工资18-25万日元，补贴1-5万，扣除保险税金后，发到手里大约18-25万，每年2-4个月工资作为奖金，全年收入大约300-400万日元；男性偏向400万，女性偏向300万。这边去年大学本科毕业生起薪是20万日元。临时工工资每小时800-1000日元，重体力劳动和夜班能达到1000-1200日元/ 小时。人民币和日元的名义汇率是1比15，但按购买力计算（不包括买房），笔者感觉平均汇率应该是1比60（食品、

音像制品大约1比80；房租大约1比50；其他大概1比50）。也就是说，在日本工作的25-30岁的男性，按购买力计算收入相当于6-7万人民币左右，这个收入在北京上海生活（租房），大家也许就心里有数了。日本大一些的公司的正式社员，基本每年都会涨工资，大约3-5%，所以基本上每个月的工资，30多岁挣30多万，40多岁挣40多万，老板要是不给你涨工资了，估计你也混到头了。民以食为天，具体说说饮食情况。和世界各地的人们一样，日本人也喜欢美食，对美食的追求不亚于我们中国人；如果有特色店卖的东西好吃，他们会排队半个小时以上去买，但平时的工作餐就完全是凑合了。每天的中午饭，只能填饱肚子，没什么蔬菜。面条就白米饭，国内反正我没吃过，在日本是午餐的标准吃法之一。汤面就白米饭还有情可原，但是炒面也就白米饭，就让人难以下咽了。在日本面条是当菜吃的。还有面包夹面条的，摊饼卷面条的。原来在国内工作时，写字楼里有食堂，中午10元钱，肉菜一份，素菜随便吃，汤随便喝。那时候除非中午有窝头，一般是不吃主食的。现在要是不吃米饭光吃面，肯定不饱，坚持不到下班。一份拉面加一碗白米饭一般600-800日元，要是你要炒米饭还要贵些，有的饭馆白米饭是可以随便吃的（我可吃不下去）。吉野家也是上班族午饭问题的重要解决方案之一，大碗的牛肉饭540日元。要是套餐，一般1块鱼，或者1块煎牛肉饼，或者4-5块炸鸡肉，