购买房屋案例分析
开发商合同上悄悄下套"野猪"难逃欺诈陷阱之关案情
新年伊始，王小姐盘算着和未婚夫置办一套婚房，经过现场多次勘察比较，王小姐看中了某明星代言的一个新盘。精美的楼书、热情的服务、便利的交通、增值的前景……以上种种，都是王小姐打算下血本购买房屋的重要因素。开发商预售的楼盘是精装修的房屋，在王小姐交付定金时，售楼小姐十分肯定地称在正式签订的预售合同中会明确约定房屋装修方面的问题。但到了正式签约的时候，细心的王小姐还是发现，在房屋的价格条款部分，开发商提供的《预售合同》中只是列出了房屋的总价款。让王小姐颇为不放心的是，如果在合同中不列明该价款已包含装修款，那么以后开发商会不会让她再缴纳装修款项。王小姐特意就此疑问向售楼小姐咨询，售楼小姐哈哈一笑，称王小姐不懂行，售楼小姐称她销售的几十套房屋都是这样签的合同，房屋的装修是开发商赠送给业主的，所以在《预售合同》的价款部分不必多此一举，加上这么一条。半信半疑的王小姐最后还是按照售楼小姐的要求签了《预售合同》，并且按照《预售合同》的约定，支付了首付款。后来，王小姐经朋友指点，在业主论坛上和其他业主交流，了解到此开发商一期销售的部分房屋内有装修的质量问题。王小姐想想很后怕，担心到时候自己的房子也有这样那样的问题。谁知到了正式交房的时候，王小姐还是发现自己房子的装修存在质量问题，王小姐一怒之下，起诉到法院，要求开发商退还全部房款，解除双方签订的《预售合同》。
判决
法院认为：双方订立的《预售合同》是双方当事人真实意思的表示，王小姐诉称开发商在订立合同时存有欺诈的行为，因其未提供足够的证据，法院不予采信。同时对于王小姐解除《预售合同》，退还房款的诉讼请求不予支持.
评析
本案中，王小姐的诉讼请求缺乏必要的法律依据，难以得到法院判决的支持。首先，广义的合同解除有法定解除和约定解除之分。法定解除是指合同在履行过程中出现法律规定的解除情形时，当事人可以依法解除合同。约定解除是指双方当事人通过协商同意将合同解除的行为。结合本案，开发商预售的房屋内部装修存有质量问题，并未使得整个合同目的不能实现。王小姐在签订《预售合同》时也未就内部装修的质量问题设定解除权的条款。因此，无论从法律角度，还是从合同本身，王小姐的主张都缺乏必要的依据。其次，王小姐以开发商存在欺诈情形为由诉至法院，按照合同法的规定，以欺诈、胁迫的手段违背当事人的真实意思订立的合同，受损害方有权请求法院变更或者撤销。因此，王小姐若依据开发商欺诈的事实，其诉讼请求也应该是撤销该《预售合同》。最后，虽然王小姐很难通过举证达到撤销该《预售合同》的目的，但她仍可以依据《预售合同》要求开发商对内部装修进行修复，如果开发商提供的内部装修材料与《预售合同》不符，也可要求开发商予以更换。
律师提醒
精装修的房屋，最好在《预售合同》的价款部分明确该价款已包含装修费用。同时在《预售合同》的附件中，要明确列明装修的材料，对可能出现的装修质量问题也要尽可能地明确责任。（作者系上海市申房律师事务所主任、律师）
迟迟拿不到房产证咋办可依合同要求赔偿或退房在购房合同中，开发商一般会承诺办好房产证的时间，或是提供买房人自己办理的必备文件。可往往承诺的时间到了，开发商却没有办好房产证，购房者也无法自行办理房产证。面对房产证的遥遥无期，购房者该怎么办？
■案件回放
「起因」入住三年未拿到房产证
2002年初，王女士在CBD中央区选择了一个公寓楼盘，以按揭贷款方式购买了其中一套公寓房，并于2003年6月顺利收房。
由于是投资型购房，王女士自己并不去住，而是将房屋租了出去，打算在房价上涨后再出售。据王女士了解到，同楼的绝大多数业主都属于投资型购房。
入住不久，开发商收取了房屋公共维修基金和契税，并承诺将很快办理房产证了，可眼看购房合同中规定的办理房产证时间已到，却仍不见房产证踪影。而此时王女士购买的这套房产价格已上涨，王女士打算将房子出售以获取投资收益。于是王女士找到开发商询问，被告知正在办理。但两个月后，开发商仍未下发房产证。
王女士开始怀疑项目有什么问题。于是拿着购房合同到市建委查询该项目备案资料，但工作人员称，只能在出现纠纷起诉后委托律师来查。
「对抗」停付月供后开发商承担连带担保责任
王女士觉得起诉开发商太麻烦，于是没有提起诉讼。但由于迟迟拿不到房产证，王女士一气之下开始拒绝偿还银行贷款。
银行打电话催讨贷款时，被王女士拒绝。由于开发商负有连带担保责任，起初几个月的贷款便由开发商代为偿还。但之后银行方面表示，如果王女士再不按时还款，银行将起诉，而且会把王女士列入银行“黑名单”。
虽然王女士此后陆续还了银行几个月贷款，但由于开发商始终不能确定办好房产证的时间，想到自己投资可能面临的巨大风险，王女士最终还是决定不再支付银行贷款。在王女士累计9个月未支付银行贷款的情况下，银行按担保合同规定一次性扣划了开发商为该房屋担保的全部未付款项。
开发商于是委托律师找到王女士，要求归还其为王女士代偿的按揭购房款。但王女士以开发商严重违约为由拒绝偿还。开发商回应说如果不还款，将收回王女士的房屋并进行拍卖，用拍卖款归还开发商代付的款项。
「决定」为避免投资风险要求退房
由于王女士坚持拿到房产证后再付月供，开发商于是对其下了最后通牒，称若再不还款就到法院起诉。王女士向律师咨询后得知，这种情况下如果打官司，开发商将承担没有按时办理房产证的违约责任。但按合同规定计算，这笔罚款远远抵不上开发商代偿的银行按揭款。可如果一次性归还开发商代偿的款项，就意味着仍将继续承担房产证办理不下来的风险。这时的王女士感到自己处境极为不利，于是想到了退房。
听说王女士要退房，开发商态度缓和了许多，因为怕王女士退房可能会引起连锁反应，导致其他业主大量要求退房。目前事情仍在协调。
■律师指南
延期办理房产证业主可要求索赔
房产证迟迟办不下来的情况目前并不鲜见。如果开发商的大产权证办不下来，也就无法办理产权分割，购房业主的小产权证自然是遥遥无期了。
如果在规定时间内因为开发商的原因不能办理房产证，开发商应承担违约责任。
王女士可通过法律途径索要赔偿。
根据目前情况分析，由于开发商的原因，导致王女士在合同规定时间内无法拿到房产证，王女士可根据合同相关规定，追究开发商违约责任。如每迟延一天承担购房总价款万分之一的违约金。在协商不成的情况下，王女士可以先行起诉，就已超过的期限要求支付违约金。此后开发商仍然不能办理房产证的，可以再次起诉追究后一段时间的违约责任。
以“拒还月供”抵制开发商违约不理智
发生房产证迟迟办理不下来的情况，购房者不能以此抗拒银行还款。购房合同与银行借款合同是两个既关联又相互独立的合同，开发商对借款合同的担保合同是依附于借款合同的。
按法律程序，当王女士签订购房合同并支付首付款后，银行以贷款的方式为王女士支付了其余款项，这时王女士已全部履行了对开发商的付款义务，转而形成与银行的债权债务关系。如果王女士不履行对银行的还款义务，银行有权按担保合同规定要求开发商承担担保责任。而开发商代为还款后，可转而向王女士追偿。购房合同履行中有什么问题，应由双方依据合同或法律规定解决，购房人不能因开发商的违约而不履行银行贷款合同义务，拒付银行贷款是不理智的。
退房时须注意解除权行使期限
王女士采用退房的形式也未尝不可。根据法律要求，商品房买卖合同规定或法规规定的办理房屋所有权登记期限届满后超过一年的，由于出卖人原因导致购房者无法办理房屋所有权登记，购房者可请求解除合同和赔偿损失。
王女士购买的楼盘现在已超过合同约定期限一年没有办理好房产证，所以她已享有解除合同退房的权利。
但需要提醒的是，请求解除合同应当注意行使合同解除权要在一定时间内进行。当发生法定解除权事由时，合同一方享有合同解除权。法律没有规定或当事人没有约定时限的，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，可以在一年内行使解除权；逾期不行使的，解除权将失去。
退房流程一览表
第1步
向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由法院判决。
第2步
在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民法院的司法解释，这种请求法院应给予支持。
第3步
将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。
五、付款方式
【申请个人住房贷款应具备的条件】
申请个人住房贷款应具备的条件：
有合法的身份；
有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；
在所购（建、大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（建、大修）住房的首付款。
有贷款行认可的资产作为抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他组织或个人作为保证人；
银行同意的贷款行规定的其他条件。
【住房贷款】
怎样办理贷款购房业务？
网友提问：怎样办理贷款购房业务？办理银行贷款业务所需的条件，需要哪些证件、手续、首付多少？
律师回复：年满十八周岁，有固定的工作单位。贷款申请人身份证、户口本、暂住证(外地人)、收入证明、首付款发票、购房合同、婚姻证明等。一般首付不低于20%。
办理单位可以是银行，也可以到公积金管理中心申请公积金贷款两种
一次性付款
是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。
利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。
弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。
分期付款：
又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。
利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。
弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。
按揭付款：
即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。
利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。
弊：目前手续繁琐、限制较多。
公积金贷款：
居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。
个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。
六、保险与公正
【消费者】
房屋按揭保险诸多问题不合理
按理说，个人住房按揭贷款保险不仅让众多消费者圆了自己的住房梦，而且有效地防范了银行的信贷风险，这一举两得的好事应该叫好又叫座才对，然而现实却并非如此.
张女士前年以按揭方式买了一套３６．９５万元的住房，按揭保险费率为０．７‰，当时被要求一次性交清１５年的总保险费３７５９元。上个月她提前还清了贷款，然而到保险公司退保，保险公司只退了２１２４元，张女士不解，才过一年多，３７５９元的保险费竟被扣掉了１６００多元。“我的保费是１５年的，保险公司怎么承担一年多的风险就扣掉了近半数的保费，这太没道理了。”张女士对此颇有微词。
提及住房按揭保险，杜女士气不打一处来：“我按揭贷款３０万元，如果这房子出了事，保险公司最多赔偿１０万元，而且保险合同规定…本保险第一受益人为贷款银行‟，而投保人享有哪些权益却没有写明。”
“弄不懂”住房按揭保险的远不止张女士和杜女士。李先生说：“我弄不明白，我交了按
揭保险费，为什么第一受益人是银行？既然保险是为了降低银行提供贷款购房的风险，那为什么不由银行交保费，却要转嫁到消费者头上？”
连日来，消费者对住房按揭贷款保险看法颇多，记者难以一一详述，只能对质疑的焦点归纳如下：
保险过度不合理一是保险金额过度。现在的保险不是以抵押房屋建筑价格的多少来确定投保金额标准，而是采用商品房销售价格作为保险金额，大大超过了作为抵押房屋的实际保险价值。因为在商品房的销售价格中，土地使用的价格占了３０％以上，而土地几乎是不存在风险的。
二是保险期限过度。对于商品房是期房的来说，大多短在几个月、长则一年之后才能交付使用，而保险合同约定生效时间是贷款之日起开始计收，使得购买期房的消费者在商品房还没有交付使用时就已经支付保险费了。因此，保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。在贷款发放日至交房日这段空白期，保险公司没有承担任何保险责任。权利和义务不对等。
三是要求投保的条件过度。购房者尚未取得所预购住房的产权前，根本无权为产权尚不属于自己的房屋投保；即使银行为了防止信贷风险而要求购房者买保险，也只能要求购房者购买信用保险，该保险将承担购房者不能还款时的还款责任。
四是保险费率过度。目前，住房按揭保险在出险率极低的情况下却一直维持着较高的费率水平，存在“暴利”之嫌。
一次交清全部保险费不合理很多寿险产品保险期限长达几十年，保费是按年、按季，甚至按月收取的，而住房按揭贷款的保险费普遍实行一次性趸交的方式，剥夺了消费者逐年交费的选择权，无偿占用了购房者几十年的利息收入。
“游戏规则”有失公平消费者认为，按揭贷款保险，把中原城市不常见的台风、冰凌、突发性山体滑坡、泥石流、海啸、山崩、飞行物体及其他空中运行物坠落等作为财产保险的保险责任，而把地震及地震次生原因责任险等排除在外，失去了一些为按揭购房保驾护航的作用。
众多消费者还认为，银行在提供按揭贷款上处于强势地位，虽然银行制定的“游戏规则”没有欺诈行为，但“游戏规则”是不公平的。银行的“不买保险就不能办理按揭贷款”的规定，让人想起了前几年买飞机票必须购买保险的情况，这种捆绑式销售保险是违反消费者自愿原则的，现在买飞机票已经可以不买保险了，住房按揭保险也应回归公平！
【房产管理部门】
银行、保险公司部分规定有失公平
对于消费者对住房按揭贷款保险的种种质疑，房地产管理部门及专业人士是如何看待的呢？
“购房价并不是房子的实际价值，其中含有土地转让金、拆迁费等额外费用，而这些费用在整个购房价中占到１／３以上，尤其是土地几乎没有灭失的可能，保险公司把这些也纳入保险费用，明显有违保险价值说。从房地产交易发达的上海市调查的情况看，保险公司的理赔率占保险总数的万分之零点几，理赔率太低，这对买房者显然有失公正。”郑州市房管局有关部门负责人如是说。
郑州市房管局抵押办张主任说，现在的关键问题是，银行、保险公司应加快建立个人信用平台系统，让没有诚信的人无机可乘，否则，如果有人存心骗贷，产权证抵押在银行也没用。
一位房地产专家说，银行为了防止风险而让买房人埋单，表面上看来很有道理，其实这是银行强加给消费者头上的不平等条约，因为，银行的风险并不完全是买房人造成的。
其一，开发商的欺诈行为可给银行带来风险。其二，开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷
资产受到损害。其三，由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议等。
同时，银行本身也存在着诸多风险。如银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时不严格造成风险。银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效从而危及银行权益。在按揭贷款协议履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽给购房人一定补偿金，但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地。而这些本应由银行、开发商来付的保险费却让买房人来付是不公正的。
房地产专家指出，抵押住房贷款保险作为财产保险，其合同当事人应该作为享受合同权利、承担合同义务的主体，而目前保险公司却设定银行为第一受益人，明显有失公平。如果发生了不可抗力，造成损失，首先应该考虑修复财产损失，其次再赔付给银行。保险规定应该改一改了。
【商业银行】
贷款形成风险银行理应是第一受益人
记者以消费者的身份询问了省会一些商业银行。记者问：“既然是购房人买的保险，为什么第一受益人是银行呢？”某商业银行有关人士回答：“个人向银行申请房屋贷款时，由于没有金融证券抵押在银行，而是把房屋产权证作为质押品进行贷款，事实上已形成个人与银行之间的还贷关系。除借款人应正常向银行偿还本金和利息外，作为银行，贷款给个人也形成一定风险，受益人当然应该是银行。”
记者又就“办住房按揭贷款就必须买住房按揭保险，否则就无法申请到贷款，住房保险岂不成了按揭贷款…强制搭配商品‟购房人可不可以不买住房按揭保险”等问题询问了某商业银行，该商业银行有关人士表示：“根据有关规定，在银行采用按揭方式购买的住房，按揭期间必须向保险公司投保，万一住宅遭遇火灾等灾难造成损毁，由保险公司赔付，以保障银行的利益。”
对于“根据个人住房按揭保险的条款，一旦发生保险赔偿，银行将是第一受益人，而贷款买房者是第二受益人。购买保险者并不是保险的最大受益者，这合理吗”的问题，某商业银行称“这得问保险公司”。
【保险公司】
不投保不放贷款是银行规定的
银行将“皮球”踢给了保险公司。
根据《保险法》第四条规定，从事保险活动必须遵守法律、行政法规，遵循自愿和诚实守信的原则。既然是自愿，购房者当然有不买保险的权利，为什么这份银行为第一受益人的保险要由购房者来埋单？
对记者提出的问题，一些保险公司工作人员都表示了这样的看法：保险公司的一些业务需要银行来配合，为什么“不买保险就办不了贷款”、“业主投保第一受益人是银行”等问题，恐怕还得问银行。
保险公司方面又把“皮球”踢给了银行。
【律师、专家】
弱势群体的利益不容漠视
河南文丰律师事务所执行主任王登巍和开物律师事务所郑州分所律师申继东认为，按揭保险是“霸王条款”。根据《保险法》相关规定，从事保险活动必须遵循自愿的原则，银行要求购房人必须到其指定的保险公司投保，违反了保险自愿的原则，侵犯了消费者的选择权和公平交易权。
保险人要求投保人在房产尚不存在、自身还不可能承担风险责任时，就要求投保人开始承担责任和义务，至少属于显失公平，也可以说因没有遵循“合理分配双方权利义务”的法律要求而归于无效。
首先，购房人不应作为投保人办理房产保险。购房人如果买的是期房，由于所购房产尚在建设过程中，还未验收交付，购房人对房产根本没有可保利益，因此不应作为投保人办理房产保险。保险合同规定第一受益人是银行，这意味着购房人作为购买保险者却不是保险的最大受益者，这实际上是购房人花钱给银行投保，如果银行想避免此类风险应自己投保。
其次，假如有购房人不能按时还款，保险事故发生，银行作为购房人指定的保险合同受益人，有权要求保险公司理赔购房人所欠的按揭借款债务，保险公司向银行理赔后，购房人和银行的债权债务关系就应该解除，而现在的银行按揭合同和住房保险合同都没有明确这一点。按揭借款合同与保险合同是两个不同的法律关系，保险事故发生后的理赔，并不当然地造成借款债务消灭。如果没有明确这一点，银行还可以继续向购房人催收按揭款，这是对购房人潜在的危害。
此外，最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第８０条，对《担保法》的第５８条作了进一步规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押权人担保的债权未到清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金采取保全措施。”由此可见，如果发生保险事故，银行可以优先受偿和采取诉讼保全措施。因此，银行完全没有必要强制要求成为房贷保险的第一受益人。
王登巍律师强调，保险费率问题应当引起监管部门的重视，给予适度干预，以在各方的利益平衡中予以纠偏。鉴于按揭贷款目前的普遍性和社会影响性，有关部门应当本着对社会各方利益负责的态度，适当制定游戏规则，毕竟各方的利益对比失衡，尤其加上市场化成分较低，这时指望纯粹的“市场调节”是不现实的，也是对弱势群体利益的漠视。
我省金融界知名专家、省财经学院教授巴力在接受记者采访时说，个人抵押贷款房屋保险走到这一步是“无奈、两难的选择”，肯定哪一方，只会强调某一极端，双方在市场的博弈中，应走向妥协，都不要往极端的路上走，只有这样，才能打造出一个和谐社会。
【案例分析1】
住房贷款最高贷到80% 消费者却要买100%的保险北京的贺先生月初买了一套三居室，为此他向银行申请20年期贷款54万元，办理贷款手续时，银行要求购买房贷险。买保险倒也方便，在这家银行内就有保险公司设代理点。但贺先生向记者表示，他有几点疑问：银行表示只能购买在其营业部设代理点的那家保险公司的房贷险，此外，只向银行贷款54万元，可房贷险的保险金额却要按房子的总价73.6万元算，多缴19.6万元部分的保费岂不是很冤？
贺先生向银行提出异议后，银行的工作人员告诉他：要贷款就得接受这些条件，否则免谈。贺先生告诉记者，他询问了别的银行，也都要求买指定保险公司的房贷险。“贷款是肯定要贷的，我只好交了4113元的保费”，贺先生的话音中带着无奈。
房贷险是个人抵押商品住房保险的简称。目前各银行普遍规定，购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险，保额为房屋总价，保费要求一次性缴清。目前保险公司的房贷险一般包括两个部分：房屋保险和还款保证保险。房屋保险保房屋本身，还款保证保险则保证在被保险人发生意外死亡或致残的情况下，由保险公司代为偿付银行贷款。
和贺先生一样，许多购房者对银行的这种做法提出了质疑，一些消费者还致电或投书中消协投诉。8月底，中国消费者协会公布的银行业六大“霸王”条款中，与房贷险相关的就有两条。中消协指出，强定消费者到特定保险公司投保是一种捆绑销售行为，有违《反不正当竞争法》。另外，中消协还指出，住房贷款最高贷到80%，有的消费者只贷款40至50%，却要为此购买100%的保险，这显然是银行和保险公司利用强势地位强迫消费者买单的行为。因为借款人的贷款数额并非房屋的全部造价，银行对房屋所具有的保险价值仅限于贷款本息部分的价值。
中消协“炮轰”房贷险之后，银行业没有回应，几家财产保险公司也一概婉拒了记者的采访要求。中国保险行业协会一位不愿透露姓名的负责人则对中消协的做法表示不理解。这位人士说：“我们和中消协一直有良好的沟通，不知道为什么这次中消协发布之前没和我们商议。”他表示，银行要求消费者购买房贷险有两个原因：一是为了防止发生比如房子着火等意外事故造成抵押物灭失，二是为了避免购房者发生人身意外后残疾或死亡导致无力还贷，这种做法无可厚非。
专家则表达了完全不同的观点。北京工商大学保险系主任王绪瑾认为，目前房贷险存在四大“硬伤”：
第一是变相的重复保险。银行让贷款人拿房屋作抵押，又同时要求贷款者购买房屋保证保险。
第二是超额保险。一些银行要求购房者完全按照房屋销售价格投保，但银行享有的债权应该是贷款的那部分金额，消费者的首付款本身就是消费者自己的钱，不存在信用风险，银行凭什么让消费者为自己已经支付的钱买保险？
第三是保费不合理。随着消费者逐月还贷，贷款额是递减的，保费额也应该递减，到最后一年保费应该是为零，目前的房贷险保费计算却不是这样，多收了至少一倍以上的保费。再者，房贷险是从购房者向银行贷款开始算起的，如此算来，保险公司还多收了房屋预售期间的保险费。
上海市联合律师事务所的贝政明律师还提出了这样的疑问：保险金额是按购房价计算，把不会灭失的土地等的价值也计算在内，提高了保险费；购房人掏钱买了保险，但银行却是房贷险的第一受益人。
王绪瑾还对保险公司支付给银行高额手续费表示了忧虑。他说，保险公司要支付给银行保费的20%甚至40%，这会影响保险公司的偿付能力。因为，银行办业务的时候提走佣金，佣金是不可退回，消费者提前还完贷款要退保时，保险公司就会遭受损失。
他认为，就房贷而言，银行既能赚取息差又能赚取房贷险的高额手续费，保险公司想在房贷险上赚钱，实际上却充当了银行的工具，而买单的则是贷款购房者。对房贷险为何如此霸气十足，贝政明律师这样分析：“房贷险是消费者无奈的选择。因为房贷市场没有充分竞争，消费者贷款时别无选择，不得不与银行签订城下之盟。”
【案例分析2】
银行嫌弃期缴型房贷险房贷险分期付款难以实现
“去年我明明从报纸上看到太平洋财产保险公司和农业银行合作推出了期缴型的房屋贷款保证保险，银行为什么不卖呢？”昨日记者接到了读者李小姐的电话，她表示自己在农行贷款买房，想投保农业银行和太平洋财产保险公司于去年7月推出的期缴型房贷险，却投保无门。
期缴型房贷险买不着
李小姐在崇文门附近购买了一套住房，按照开发商的要求向农行申请贷款并购买房贷险。
“买房前我曾经就保险的事进行了咨询，了解到农行可以销售的房贷险有两种，一种是趸缴型的，一种是期缴型的。”李小姐说，“我算了一下，如果购买20年趸缴型的房贷险，
保费为2800多元，年平均费用为100元左右；如果购买期缴型，每年的费用在200元左右。虽然趸缴型的平均费用比期缴型的低，但是期缴型资金压力小，而且如果提前还贷，也不用到保险公司办理退保手续。”于是，李小姐选择购买期缴型房贷险。
但是李小姐却遭到了农行某支行个人信贷部的拒绝，“我只好选择趸缴型的，一次性交纳了20年的保费共计2800多元。”
银行只推荐趸缴型
针对李小姐的质疑，记者与为李小姐办理该业务的农行工作人员取得联系。他表示，不清楚是否有期缴型的产品，一直以来卖的都是趸缴型的房贷险，而且也没有消费者要求购买过该产品。
随后记者又致电太平洋财产保险公司北京分公司，有关人员表示在去年确实和农行合作推出了该产品。但为什么在北京买不到期缴型房贷险？该人士表示，太平洋只是产品的提供商，具体在哪些地方销售，是由农业银行方面决定的。
而直到记者截稿前，银行方面没有对此表态。
另据了解，期缴型的房贷险投保无门的情况并不仅仅在北京发生。“在全国这个产品的推介都比较困难。”有关人士表示。
消费者不知道
在采访的过程中，记者随机采访了20名贷款买房的消费者，其中知道有该产品的微乎其微。“还有这个产品吗，我不知道，银行让我买什么我就买什么。”在某大学工作的刘小姐说。而其他被采访者大多给了记者类似的回答。
而对于期缴型房贷险，消费者的态度也有所不同。在广告公司工作的朱先生表示，期缴型的需要一年一缴，太麻烦。而在金融公司工作的沈先生则表示，如果有自己会选择。“我觉得期缴的方式更适合提前还贷的借款人。改用期缴方式后，若借款人提前偿还全部或部分贷款，由于以后年度保险费尚未缴纳，无需办理退保手续。”
业界观点
收益少风险大银行不乐意
“在办理购房贷款时，银行是债权人有权对贷款人(债务人)作出要求。”邦信阳律师事务所牟子建律师表示，“即使银行与保险公司签订了期缴型房贷险合作协议，也只是一个意向，银行有权根据实际情况作出约定。而且期缴型的房贷险是一年一缴，如果第二年贷款人违约，银行的风险较大。”
“根本原因是因为趸缴型的银行提取的手续费高。”中央财经大学保险系教授郝演苏表示。按照财政部规定的8%的佣金计算，买期缴产品一个购房人一年的费用才几百元，而银行的佣金才几十元。
消费者应该有选择权
“实际上银行也是有苦衷的，一旦贷款人无法偿还贷款，而银行也很难真的没收房屋，因此银行必须通过保险转嫁风险。而在国外银行也要求贷款买房的客户购买房贷险。”大地财产保险公司副总经理毕欣表示。
不过消费者应该有选择权。毕欣表示，按照《保险法》的规定，除了强制险险种外，任何人或机构都不得要求客户必须投保某种产品。因此银行是否能推出一些更符合消费者需求的产品，将选择权交给消费者。
相关链接：
期缴型房贷险
太平保险的工作人员曾给记者算了一笔账，以一笔15年期、30万元的贷款为例，若采用趸缴方式，借款人需一次性缴纳保险费1000多元。如果采用年缴方式，借款人首次只需支付180元保险费。而第二年由于贷款人贷款余额减少，因此借款缴纳的保险费也减少到168元，此后逐年递减。
【案例分析3】
山东：多数银行取消强制房贷险客户可自主选择
[提要]是否购买房贷险，办理房贷者可以自由选择了。记者今天从济南多家银行了解到，近期银行对房贷
险的态度发生变化，不再对客户做统一要求，“强制”多年的房贷险开始“松绑”。11月15日，记者从农行山
东省分行营业部
是否购买房贷险，办理房贷者可以自由选择了。记者今天从济南多家银行了解到，近期银行对房贷险的态度发生变化，不再对客户做统一要求，“强制”多年的房贷险开始“松绑”。
11月15日，记者从农行山东省分行营业部了解到，继工行、中行、交行、中信等银行之后，农行本月初也正式取消了强制房贷险业务。贷款人在办理个人房贷业务时，可以就是否投保以及保险品种、保险金额、保险费缴纳方式等与银行和保险机构进行协商。至此，山东省内大多数银行已经明确宣布或在实际操作中取消了强制房贷险。
房贷险是一种保证保险，是央行为防范购房者在住房抵押贷款期间产生风险而作出的规定。从1998年开始，房贷险成为各银行房贷业务的一个组成部分，购房者在贷款的同时必须向保险公司购买房贷险。
“一份房贷业务各项手续费也许几百元，房贷险保费却高达数千元！”一家银行房贷部负责人透露。贷款买房越来越普及，市民普遍感觉房贷险出险率低，对“捆绑”房贷险的不满与日俱增。
“银行取消房贷险的目的，显然是为激活整个房贷业务。”该负责人给记者算了一笔账：按目前保险公司的房贷保险最低费率算，如果办理20年期35万元的贷款，保险费也超过3000元。对普通市民来说，费用不菲。假如客户因此而放弃贷款，银行则会失去数万元的利息收入。银行当然不会因小失大。
据了解，最初的房贷险保险责任仅限于房屋发生火灾、爆炸，或者暴雨、台风、洪水等自然灾害，此类事故在我省发生的概率微小。2002年后，各保险公司又陆续推出了针对被保险人本身的还贷保证责任、人身意外伤亡时的还款责任等新条款。
针对这些新条款，省保险行业协会专家认为，尽管银行对房贷险已全面“松绑”，但购房者最好还是要重视这一险种。否则，一旦还款人因意外丧失还贷能力，房产又被抵押在银行拿不回来，购房人就会陷入困境。当然，购房者也可选择其他替代险种以保障人身、财产安全。
国内首款房贷险新品问世目前市场上无同类产品
[提要]"和谐人生"既能保障银行资产信贷还贷的权益，更能满足按揭客户针对单纯还贷保证予以保障的需求，适用于因意外伤害事故所致死亡和伤残保障
记者近日从平安财险获悉，作为全新的房贷保险保障产品，平安在新的一年推出一款名为"和谐人生"的新型房贷险。据悉，作为国内首款人性化包装的全新房贷保险保障产品，目前市场上还无同类保障产品。
平安产险副总经理孙建平对此表示，受国家房地产及银行利率等宏观政策调整的影响，国内各大银行目前纷纷取消强制按揭贷款客户购买房贷险。与传统的房贷险相比，平安财险新品的优势在于，无论投保人夫妻双方中任何一方遭受保险事故，夫妻双方的还贷责任将全部由保险公司承担，因此投保人获得保障的机率大大增加。
据了解，"和谐人生"既能保障银行资产信贷还贷的权益，更能满足按揭客户针对单纯还贷保证予以保障的需求，适用于因意外伤害事故所致死亡和伤残保障。保险对象为按揭贷款购房的个人，保险期限可选，贷款期限也可按年投保、夫妻可共为投保人。
据悉，该产品已在北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门、重庆7城市上市。
七、验收房屋
【简易验房方法】
为了便于客户检查房屋质量，这里附上一则验查房屋质量的简易方法，你不妨记住并逐条检查看一看。
门
（１）大门、房门的插销、门锁是否太长太紧
（２）门插是否插入得太少？门间隙是否太大（特别是门锁的一边）
（３）门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音
（４）窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。
（５）窗边与混凝土接口有无缝隙？
（６）开关窗户是否太紧？可否妥当关上？
（７）窗户玻璃是否完好？
地板
（８）地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？
（９）地板间隙是否太大？
（１０）柚木地板无大片黑色水渍？
（１１）地脚线接口是否妥当？有无松动？
顶棚
（１２）顶棚有无水渍？裂痕？特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。
墙身
（１３）墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？
（１４）墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？墙角接位有无水渍？裂痕？
（１５）墙身、墙角接位有无水清？裂痕？
厨厕
（１６）厕、浴具有无裂痕？裂痕有时细如毛发，要仔细观察。
（１７）坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？
（１８）浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当？
（１９）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？砖缝有无渗水现象？
（２０）厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？
（２１）水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？
（２２）厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当？
（２３）厨柜柜身有无变形？门能否顺利开合？
其他
（２４）壁柜门是否牢固周正？
（２５）试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？
（２６）试煤气热水器开关是否妥当？
以上２６条，均是新楼容易发生的问题。购房时应充分注意。
【怎样认定房屋质量不合格】
怎样认定房屋质量不合格根据《解释》第12条和第13条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。
主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。
所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严
重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和
用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。
【验房参照标准】
窗边与混凝土接口有无缝隙
落地窗以及外飘窗应安装平正牢固
窗边护栏应平正牢固
窗边护栏是否完好无损无划痕
是否翘曲变形
开启关闭顺畅
零配件装配齐全
位置是否准确
窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固
窗玻璃是否完好无损、无划痕
纱窗是否安装完毕，且无破损
外窗框四周处理是否粗糙
外窗开启扇是否能关上
把手是否松动
窗子玻璃的每个角是否封好
打开后窗户是否能固定
直角接合部是否严密
窗框表面是否光洁
四角是否呈直角
窗的底部滑道是否平滑
窗台应平滑，不刮手
窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水
外部四周处理是否粗糙
外部窗台有无裂纹
【相关链接1】
普通购房者自己验房15招新房有哪些部件保修？
1月17日，因为逸翠园存在质量问题，开发商和记黄埔暂停了该项目的交楼工作。据不完全统计，春节前约有80个项目入住。那么，新房入住前，如果没有专家的陪同，普通购房者该怎样自己验房呢？北京市房屋修建工程监督站的高级工程师给记者做了详细的讲解。
15招
◆第1招：看"备案"留"两书"
新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工时，都要进行一户一验，并出具《住宅工程质量分户验收表》。住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
◆第2招：卫生间不渗不存
检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。
检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
◆第3招：门窗灵活严又亮
试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。
◆第4招：轻敲各面听空裂
墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到"空空"的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
◆第5招：顶层住户查渗雨
如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的"考验"，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
◆第6招：阳台裂缝危险大
一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
◆第7招：保温不好墙滴水
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
◆第8招：大开龙头查漏堵
上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
◆第9招：暖气支管有坡度
暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。
◆第10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
◆第11招：拉闸断电不可少
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否能完全控制各分支线路。
◆第12招：保险插座护幼童
为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
◆第13招：卫生间插座规矩多
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?熏卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?熏洗手盆的上方不应有插座。
◆第14招：厨卫紧临通风道
厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
◆第15招：开关接口拉一拉
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
律师指点室内空气不合格也可拒绝收房
大成律师事务所吴建中律师告诉记者，在收房过程中，如发现房屋质量问题，应分别情况作不同的处理。如果是房屋主体结构不合格或者室内空气质量不合格(特别是精装修房屋)的，业主有权拒绝收房，并要求开发商退房并赔偿损失。
而其他质量问题的处理方式，一般在合同中均有约定，大体上分为先修复再交房和先收房再修复两种。如果在购房时选择了后者，则业主就不能以房屋存在质量问题拒绝收房，只能在收房后要求开发商进行修复。
此类质量问题又可分为两种，一是不影响装修施工或入住的一般性质量问题，二是影响装修和入住的严重质量问题，如漏水、墙体开裂、精装修严重不合格等。无论何种情况，业主都需要在与开发商及物业签署房屋验收交接单时，把需要修复的质量问题确认下来，并明确修复的期限。由于集中交房期间问题比较多，业主要主动地多与开发商、物业联系，督促其尽快修复，不要等待。
对于严重影响业主装修或入住的质量问题，如果开发商拖延修复，给业主造成损失的，业主有权依法索赔，但要注意搜集和保留好证据。此外，对于较严重的问题，业主可以要求在修复前先制定修复方案，并经原设计单位或其他有专业资质的单位进行鉴定、认可。
贴心提醒：新房保修期从交付之日起计算
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。并且，《住宅质量保证书》中有五项内容必须在住宅单元入口进行公示，公示期不得少于6个月。另外，住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。
住宅质量保修正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期
1.屋面防水3年；
2.墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
3.墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
4.地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
5.门窗翘裂、五金件损坏1年；
6.管道堵塞2个月；
7.供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
8.卫生洁具1年；
9.灯具、电器开关6个月；
10.其他部位、部件保修期，由房地产开发企业与用户自行约定。
备注：住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算.
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收房的时候巧妙识别新房的“常见病”
门窗
（1）门窗不正；（2）油漆脱落；（3）内门翘曲，门板开裂；（4）门窗五金附件生锈，门锁脱簧。
卫生洁具
（1）卫生洁具连接件滴、渗水；（2）下水不通畅。
地面
（1）地面空鼓、开裂、不平整；（2）地面渗水。
面砖镶贴
（1）排列不规则，接缝不均匀；（2）釉面砖空鼓，缺棱；（3）釉面开裂；（4）翘曲，表面不平整。
墙面抹灰
（1）墙面浆活起碱脱皮；（2）龟裂；（3）涂料遇水脱落。
电器照明
（1）开关、插座安装倾斜；（2）插座缺项或短路。
给水系统
（1）水表空走；（2）阀门关闭不严；（3）阀门脱丝，连接件滴水；（4）截止阀生锈影响水质；（5）支架安装。
排水系统
（1）地漏、管道堵塞；（2）便池不畅；（3）室外排污管不通畅。
【相关链接3】
买房难收房也难专家提醒必须牢记五大注意事项延期交房惹争议”、“众业主要求集体退房”、“业主以延迟交房为由与开发商对簿公堂”……近期，常看到、听到这样的信息，收房和交房成为房地产界谈论较多的一个话题，消费者说，收房真累，总觉得处处有陷阱，如履薄冰；开发企业说，现在的消费者越来越强大，维权渠道越来越多，提出的要求近乎苛刻。双方各执一词，究竟孰是孰非？笔者认为，产生纠纷的责任既不能完全归咎于消费者，也不能完全归咎于开发企业。
收房、交房作为整个楼房买卖过程的最后阶段，往往也是出问题最多、最易发生纠纷的阶段。开发企业经过选址、拿地、规划、设计、施工一系列复杂的生产过程，终于完成产品，可谓投入巨大、用心良苦，但交房时，难免遇到一些不如意的地方；而消费者买房花费多年积蓄、贷款、苦苦等待，对楼房寄予很高期望，容不得它的瑕疵也能够理解。由于商品房大多是期房销售，成品房与开发企业当初预售时的广告、沙盘有所不同，这些不同就导致交房时消费者与开发企业之间的一场场冲突。消费者收房时，对这种高额商品的接受一般都很谨慎，而且，近几年法律知识的普及使消费者维权意识日益增强，收房时经常存有一系列疑问：楼房是否具备使用条件？交房手续是否齐全？面积与层高缩减了吗？墙面裂缝会涉及主体结构吗？煤气、宽带能不能及时使用？开发商所使用的建材是否符合国家标准？是否环保健康？电线、水管、燃气管道等设备的铺设是否规范？交房程序合理吗？物业管理费应该预先交纳几个月的？业主临时公约不合理怎么办？诸如此类的问题。而这些往往涉及比较复杂的专业知识，普通人很难清楚地了解，消费者面对收与不收的两难境地。
看多了这种沸沸扬扬、旷日持久的交房收房之争，站在中间立场总结起来，消费者和开发企业之间应更多些沟通、理解、信任，双方应通过自身努力规范自己的行为，从而达到避免矛盾、减少纠纷、顺利交接的目的。为此，提供以下个人意见供参考。
收房时应关注五大问题
交房纠纷，究其根源在于合同是否细致到位，法律能否给双方提供可依据的准则。收房实际是对购房合同的履行，合同条款约定得明确细致，就容易确定履行标准，分清责任，反之，就容易产生分歧，甚至发生纠纷。有的消费者在收房发生争议时，才意识到如果在签订购房合同时，在补充协议中对开发企业多一些合理的约束以及量化的违约赔偿条款，收房时的情况就会主动一些。例如：由于房屋质量问题(像水管爆裂、墙皮脱落等)造成购房人人身和财产损害的赔偿问题；停车位问题；小区绿化率问题；擅自变更规划的解决办法及楼间距、采光、通风问题；配套设施的内容、运行时间、不能正常运行的补救措施及违约责任等等。
有法律界人士提醒，收房时消费者应重点关注以下五类问题：
一是房屋是否达到交付使用条件，根据相关法律法规，开发商必须提供房屋建筑工程和市政基础设施《工程竣工验收备案表》(取代原来的竣工综合验收合格证，依据《中华人民共和国行政许可法》，国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国
发[2004]16号)中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收)，其中一方面是验证，另一方面也要看验收合格证取得的合法性。
二是看小区规划设计变更、商品房室内设计变更的情况，开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发企业不得擅自变更规划、设计。如果是因经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，而导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知消费者。消费者收房时，应核对房子的规划、设计是否变更，开发商是否在规定时限内履行通知义务。
三是景观绿化、小区配套、设施标准是否符合合同约定，该部分对楼盘品质、居住目的有很大影响。商品房买卖合同一般都约定基础设施、公共配套建筑、绿化标准等，也有的售楼广告对此用语明确具体，直接对消费者购房心理和价格的确认造成影响，也属要约，开发企业应当履行约定。
四是房屋质量，建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，如果房屋在建筑质量上出现了问题，那么基于它之上的一切如配套设施、小区景观等都只不过是空中楼阁而已，没有任何价值和意义。除传统的质量问题，装修房还存在新型的环保、节能等质量问题也值得重视。
五是交付逾期和面积差异问题。逾期交房会给消费者造成一定的经济损失和机会损失，也可能破坏消费者的家庭生活计划，给生活带来诸多不便。商品房买卖合同一般约定(合同第九条)：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)，其中第二款约定逾期超过一定日期后，买受人有权解除合同，也可要求继续履行合同。
由此看来，开发企业交付房屋逾期达到一定的天数，消费者是可以退房的，此时的前提条件是消费者拒绝接收此房屋，如果已经实际入住接收了房屋，那么只能接受开发企业支付违约金的补偿方式了。面积问题也应该是消费者最为关心的内容之一，对于交房时面积差异的处理方式在合同中一般都有约定，2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷适用法律若干问题的解释》已经明确，合同有约定的，按合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房或不退房而要求房地产开发企业承担赔偿责任(损失)。
八、物业管理
【什么叫做物业管理】
物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家有关法律，按照合同和契约，运用现代管理科技和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业管理和维修养护，为居民生活提供高效、优质、便捷、经济的综合性服务，使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。
网友提问：请问物业管理费到底包含哪些方面呢？1.每栋楼下的铁门及对讲机每年要另外收钱2.每栋楼楼顶的水箱及水管年久需要更换，这个费用应该是业主分摊吗？3.楼道内粉
刷墙壁的费用应由业主分摊吗？上面三个问题是我暂时能想到的吧。不知道有没有物业管理相关的法律？专业人士请指点一下。下周周末将就上述三项举行小型听证会，我想收集一些相关法律规定。
律师回复：根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：
(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方式。
【物业管理费】
网友提问：物业费、有线电视费应从何时算起？
律师回复：物业费应从你办理入住手续之日起计算；如在你办理入住时有线电视已开通，有线电视费也从你办理入住手续之日起计算。
服务不满意可否拒交物业管理费
家住汉阳的阮女士最近有点烦：上个月刚刚装修好的房子，刚准备搬进去住时却发现厨房、卫生间、客厅天花板上有几块水渍，物业公司通过检查，认为是由于楼上住户水管漏水而引起的，可楼上业主却矢口否认。最后，经物业公司多次协调终于解决了问题。阮女士认为，物业公司在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。她想知道，对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？
记者就此咨询了湖北今天律师事务所王洪斌律师，他认为：首先应该明确漏水的具体原因是什么。一般来说，要么是房屋质量不过关；要么是楼上业主装修过程中破坏了防水层，但无论是哪种原因引起的都与物业管理公司无关，不涉及物业管理与业主的法律关系。
房屋在交付给业主使用前，开发商都应该做渗水、注水实验，确保房屋不存在渗水才能交付给业主，如果开发商交付的房屋存在瑕疵，导致水管漏水使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任；如果是楼上业主过失，造成漏水导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权者应当承担侵权赔偿责任。物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。
王律师认为，业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理公司之间的权利义务。首先，物业管理公司只是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托，为整个小区提供物业管理服务，物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系，而是一对整体业主的合同关系。
其次，物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用，并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费，则必然导致物业管理费入不敷出、物业
房屋买卖合同纠纷案例分析
房屋买卖合同纠纷案例分析 近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年,受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭(房地产庭）参与的一些案件陪审,现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。 房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷. 一、商品房买卖合同纠纷 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”,房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类： （一)售房广告引发的纠纷 众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2)对商品房美观性的陈述；（3)对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；(5）售后承诺，比如“售后包租"、“代租"等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等.而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影. 案例一，天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50％，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意;开发商未征得业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复，不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”.该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40。2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经
各种买卖房屋合同纠纷案例分析
各种买卖房屋合同纠纷案例分析 案例一：租房合同纠纷 双方基本信息： 甲方：李先生，出租人，身份证号：**************，地址：************* 乙方：张小姐，承租人，身份证号：**************，地址：************* 案情简介： 甲方李先生和乙方张小姐签订了一份租房合同，约定乙方将甲方出租的房屋租用至合同期限结束。然而在合同期限结束后，乙方拒不搬离，甲方提起了房屋产权纠纷诉讼。 法律分析： 根据《合同法》相关规定，租赁合同应当包括租赁物品、租金、租期、使用目的等内容。甲方李先生和乙方张小姐已经签订租房合同，并在其中约定了租金及租期等内容，乙方应当按照约定在租期结束之前搬离房屋。因此，乙方未按照约定搬离居住的行为构成了违约。甲方有权要求乙方承担违约责任，同时甲方有权向人民法院提起诉讼，要求乙方停止侵权、赔偿损失等。 判决结果：
住，构成违约行为。法院判决乙方立即停止在甲方房屋内居住及使用，并要求乙方在15日内搬离，甲方还可以就此事项要求乙方支付逾期占用房屋的租金，赔偿损失等。 案例二：买房合同纠纷 双方基本信息： 甲方：王先生，购房人，身份证号：**************，地址：************* 乙方：李太太，销售商，身份证号：**************，地址：************* 案情简介： 甲方王先生和乙方李太太签订了一份买卖房屋合同，约定乙方将房屋出售给甲方，并在合同中约定了房屋成交价款及交付日期等内容。然而在约定的交付日期，李太太未能如期交付房屋，甲方要求退还已支付的房款并要求赔偿损失。 法律分析： 根据《合同法》相关规定，买卖合同的成立需要取得双方一致的意见，并在书面合同中约定标的物、数量、交付方式、价格等内容。甲方王先生和乙方李太太签订买房合同，并在其中约定了房屋成交价款及交付日期等内容，乙方应当按照合同约定交付房屋。李太太未按照合同约定交付房屋，构成违约，甲方有权要求退还已支付的房款并要求赔偿损失等。 判决结果：
房地产案例分析
房地产案例分析 房地产行业是一个充满竞争的行业，市场上存在着各种各样的房地产项目，而 每个项目都有其独特的特点和价值。在这篇文章中，我们将对几个不同类型的房地产案例进行分析，探讨它们的成功之处以及面临的挑战。 首先，我们来看一个高端住宅项目的案例。这个项目位于城市中心，周边配套 设施完善，交通便利，环境优美。开发商在项目规划和设计上下足了功夫，注重打造高品质的生活空间。在营销方面，他们采取了精准定位的策略，吸引了一批有购买力的目标客户。同时，他们还注重品牌建设，提升了项目的知名度和美誉度。这个案例的成功之处在于，开发商充分了解目标客户的需求，精心打造了一个独具特色的高端住宅项目，通过精准营销和品牌建设，吸引了目标客户的关注，并最终取得了成功。 其次，我们来看一个商业地产项目的案例。这个项目位于一个繁华的商业区， 周边商业氛围浓厚，人流量大。在项目规划上，开发商充分考虑到了商业需求，打造了一系列商业综合体，包括购物中心、写字楼、酒店等。在运营方面，他们与知名品牌合作，引入了一批热门商户，吸引了大量顾客。这个案例的成功之处在于，开发商充分把握了商业地产的特点，根据周边环境和市场需求，打造了一个多功能、多元化的商业综合体，通过引入热门商户和合作品牌，吸引了大量顾客，取得了良好的经济效益。 最后，我们来看一个乡村振兴项目的案例。这个项目位于一个偏远的乡村，周 边自然资源丰富，人文历史悠久。在项目规划上，开发商注重保护环境和传承文化，打造了一个生态宜居的乡村社区。在推广方面，他们充分发挥了乡村旅游的特色，举办了一系列丰富多彩的活动，吸引了大量游客。这个案例的成功之处在于，开发商充分发挥了乡村的自然和人文资源，打造了一个独具特色的乡村振兴项目，通过丰富多彩的活动和推广策略，吸引了大量游客，为当地经济发展做出了积极贡献。
房屋买卖合同中的典型纠纷案例解析
房屋买卖合同中的典型纠纷案例解析在房屋买卖交易中，纠纷时有发生。买卖双方因为各种原因可能产 生分歧，这就需要依法解决纠纷。本文将通过分析几个典型的房屋买 卖合同纠纷案例，从中探讨解决这些纠纷的方法。 案例一：支付问题 小明购买了一套房屋，根据合同约定，买卖双方约定在签订合同时 支付5%的首付款，然而到了交易日期，小明却没有及时支付首付款。 卖家因此要求解除合同并请求返还定金。 在这个案例中，小明未按照约定支付首付款，违反了合同条款。根 据法律规定，卖家有权解除合同，并有权要求返还定金。在处理这种 情况时，法院会依法判断买方是否有合理的理由未能按时支付首付款，如果没有，法院会支持卖方的诉求。 案例二：房屋质量问题 小王购买了一套全新的房屋。然而在入住后不久，他发现屋顶漏水，墙壁存在渗水问题。小王要求卖家退还房款并承担修缮费用，但卖家 以房屋交付时没有问题为由拒绝了小王的要求。 在这个案例中，小王发现购买的房屋存在质量问题。根据《合同法》规定，房屋质量问题属于合同缺陷。小王有权要求卖家退还房款并承 担修缮费用。解决这种纠纷，可以通过委托有资质的检测机构进行检测，获取专业的检测报告作为证据，帮助加强自己的诉求。
案例三：合同解除问题 小李购买了一套房屋，按照合同约定，买卖双方在限定期限内未能 办理产权过户手续。小李向卖方提出解除合同并要求退还全部房款， 但卖方拒绝退款。 在这个案例中，因为双方未能按照约定时间办理产权过户手续，小 李有权解除合同并要求退还房款。同时，根据相关法规，解决这种纠 纷可以通过协商一致或者诉讼等方式进行。如果卖方拒绝退款，小李 可以向法院起诉，并通过法律途径维护自己的权益。 以上是几个典型的房屋买卖合同纠纷案例分析。在处理这类纠纷时，双方应该充分了解法律法规，明确自己的权益和义务。如果发生纠纷，可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼等方式进行解决。双方应该秉持 诚实信用原则，尽量避免产生纠纷，保护自己的权益。 总结起来，房屋买卖交易中的典型纠纷案例包括支付问题、房屋质 量问题和合同解除问题等。解决这些纠纷的关键是充分了解相关法律 法规，并在交易过程中谨慎合理地履行各自的权益和义务。只有通过 法律的途径进行有效解决，才能保障买卖双方的利益，维护市场的正 常秩序。
房地产二手房交易经典案例
二手房交易典型个案详细分析 案例1：未办理到银行房屋贷款 客户张先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以张先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行委熟，办出贷款绝对没有问题，于是张先生就与上家签订了买卖合同并开始办理贷款申请。然而没想到的是，多家银行都没有给张先生批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经廷期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近20000元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的贷款申请专利被银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。张先生在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同房主办理了过户手续，最后不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。如果在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。 分析：贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，中介公司应该让购房者充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力之后再行签署相关公司。中介业务人员勿轻易承诺帮助客人办理贷款，更不能出具书面承诺帮助客人取得银行贷款。否则，极有可能造成违约责任。一些经纪人因为急于成交业务，向客户作出相关不是自己能力范围内的承诺，请注意其中的法律风险。
房屋买卖合同案例分析
房屋买卖合同案例分析 房屋买卖合同案例分析 一、案例背景 某甲与某乙签订房屋买卖合同，合同描述如下： 房屋基本情况：房屋位于某市某区，建筑面积为120平米，共有3个卧室、2个卫生 间和1个客厅。 买卖价格：乙方同意以人民币200万元购买该房屋，乙方应当一次性支付购房款。 房屋权属证明：甲方保证该房屋的产权证书真实有效，并自愿出示给乙方查阅。 房屋状况确认：甲方保证该房屋在交付之日处于正常使用状态，不存在严重质量问题，并愿意承担法律责任。 签约地点及日期：本合同在甲方所在地某市某区签署，签约日期为xxxx年xx月xx日。 二、案例分析 该案例是一份简单的房屋买卖合同，主要描述了买卖双方的基本信息、房屋基本情况、买卖价格和房屋权属等信息。下面对该合同进行分析。 1. 房屋基本情况 根据合同描述，该房屋位于某市某区，建筑面积为120平米，拥有3个卧室、2个卫 生间和1个客厅。这些信息对于买卖双方都非常重要，买方可以根据这些信息来判断 房屋是否符合自己的需求，并与房屋实际情况进行对比。
2. 买卖价格 根据合同规定，乙方同意以人民币200万元购买该房屋，并应一次性支付购房款。价格是房屋买卖合同中最重要的元素之一，买卖双方需要在购买价格上达成一致意见。买方需要考虑房屋的实际价值，而卖方则希望能够得到理想的销售价格。 3. 房屋权属证明 甲方在合同中承诺房屋的产权证书真实有效，并愿意出示给乙方查阅。房屋产权是购房者最关心的问题之一。购房者需要确保房屋的产权合法有效，以免购买到没有合法产权的房屋，导致未来产生纠纷。因此，甲方的这一承诺对于乙方来说非常重要，也是双方签订合同的一项基本条件。 4. 房屋状况确认 甲方承诺房屋在交付之日处于正常使用状态，不存在严重质量问题，并愿意承担法律责任。这一条款是保障乙方的权益，确保房屋在交付后没有严重质量问题。若出现房屋质量问题，甲方将承担法律责任并进行相应的赔偿。这项保障措施能够让买方更加放心地购买房屋。 5. 签约地点及日期 合同约定了本合同的签署地点为甲方所在地某市某区，并明确了签约日期为xxxx年xx 月xx日。签约地点与签约日期的确定是为了使合同具有明确的法律效力，一旦发生纠纷，可以方便地进行法律处理。 三、总结 通过对该房屋买卖合同案例的分析，我们可以看到合同内容简洁明了，包括了房屋基本情况、买卖价格、房屋权属证明和房屋状况确认等关键信息。这些信息对于双方来
房屋买卖合同纠纷典型案例解析
1 。一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效 出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。 案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行,一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记.孔某遂提起撤销权诉讼。 法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务,但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。②对合同效力认定,属法院应主动审查范围,无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张,且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外,对于剩余75万元付款方式,陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认.另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通,故判决确认无效。 实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记,但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。 案例索引:云南昆明中院（2012)昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案",见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案-—房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》(郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86：135). 2 。违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖 违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护.
购买房屋案例分析
开发商合同上悄悄下套"野猪"难逃欺诈陷阱之关案情 新年伊始，王小姐盘算着和未婚夫置办一套婚房，经过现场多次勘察比较，王小姐看中了某明星代言的一个新盘。精美的楼书、热情的服务、便利的交通、增值的前景……以上种种，都是王小姐打算下血本购买房屋的重要因素。开发商预售的楼盘是精装修的房屋，在王小姐交付定金时，售楼小姐十分肯定地称在正式签订的预售合同中会明确约定房屋装修方面的问题。但到了正式签约的时候，细心的王小姐还是发现，在房屋的价格条款部分，开发商提供的《预售合同》中只是列出了房屋的总价款。让王小姐颇为不放心的是，如果在合同中不列明该价款已包含装修款，那么以后开发商会不会让她再缴纳装修款项。王小姐特意就此疑问向售楼小姐咨询，售楼小姐哈哈一笑，称王小姐不懂行，售楼小姐称她销售的几十套房屋都是这样签的合同，房屋的装修是开发商赠送给业主的，所以在《预售合同》的价款部分不必多此一举，加上这么一条。半信半疑的王小姐最后还是按照售楼小姐的要求签了《预售合同》，并且按照《预售合同》的约定，支付了首付款。后来，王小姐经朋友指点，在业主论坛上和其他业主交流，了解到此开发商一期销售的部分房屋内有装修的质量问题。王小姐想想很后怕，担心到时候自己的房子也有这样那样的问题。谁知到了正式交房的时候，王小姐还是发现自己房子的装修存在质量问题，王小姐一怒之下，起诉到法院，要求开发商退还全部房款，解除双方签订的《预售合同》。 判决 法院认为：双方订立的《预售合同》是双方当事人真实意思的表示，王小姐诉称开发商在订立合同时存有欺诈的行为，因其未提供足够的证据，法院不予采信。同时对于王小姐解除《预售合同》，退还房款的诉讼请求不予支持. 评析 本案中，王小姐的诉讼请求缺乏必要的法律依据，难以得到法院判决的支持。首先，广义的合同解除有法定解除和约定解除之分。法定解除是指合同在履行过程中出现法律规定的解除情形时，当事人可以依法解除合同。约定解除是指双方当事人通过协商同意将合同解除的行为。结合本案，开发商预售的房屋内部装修存有质量问题，并未使得整个合同目的不能实现。王小姐在签订《预售合同》时也未就内部装修的质量问题设定解除权的条款。因此，无论从法律角度，还是从合同本身，王小姐的主张都缺乏必要的依据。其次，王小姐以开发商存在欺诈情形为由诉至法院，按照合同法的规定，以欺诈、胁迫的手段违背当事人的真实意思订立的合同，受损害方有权请求法院变更或者撤销。因此，王小姐若依据开发商欺诈的事实，其诉讼请求也应该是撤销该《预售合同》。最后，虽然王小姐很难通过举证达到撤销该《预售合同》的目的，但她仍可以依据《预售合同》要求开发商对内部装修进行修复，如果开发商提供的内部装修材料与《预售合同》不符，也可要求开发商予以更换。 律师提醒 精装修的房屋，最好在《预售合同》的价款部分明确该价款已包含装修费用。同时在《预售合同》的附件中，要明确列明装修的材料，对可能出现的装修质量问题也要尽可能地明确责任。（作者系上海市申房律师事务所主任、律师）
二手房买卖中的典型纠纷案例分析
二手房买卖中的典型纠纷案例分析在房地产行业发展迅猛的大背景下，二手房交易作为一种常见形式 的房地产交易方式，往往伴随着各种纠纷案例的出现。这些纠纷案例 不仅给参与交易的双方带来了经济损失，也为相关法律法规的完善提 出了挑战。本文将通过分析几个典型的二手房买卖纠纷案例，探讨影 响纠纷发生的原因以及解决方法。 案例一：合同虚假陈述 Mr. Wang在购买二手房时，房屋中介向他提供了房屋销售合同。合同中明确标注该房屋的面积为150平方米，然而实际测量结果为120 平方米。Mr. Wang发现合同中的面积虚假陈述后，向法院提起诉讼。 该案例中的纠纷发生主要原因在于合同虚假陈述。在二手房交易过 程中，房屋中介或出售方常常会夸大房屋的优点，而对存在的问题进 行隐瞒。这种行为对购房者的权益构成了严重侵害。 解决该纠纷的方法包括两个方面。首先，购房者应该学会保护自己 的权益，仔细审查合同中的信息并与实际情况进行核实。若发现合同 虚假陈述，可以通过诉讼等法律手段维护权益。其次，政府和相关监 管部门应加强对房屋中介和出售方的监管，加大处罚力度，以减少合 同虚假陈述的发生。 案例二：抵押权纠纷 Ms. Li购买了一套二手房，交易过程中出售方未向她披露该房屋存 在抵押权，导致Ms. Li在购房后被债权人追债，严重影响了她的生活。
该案例中的纠纷发生主要原因在于未披露抵押权信息。在二手房交 易过程中，若房屋存在抵押权，出售方有义务向购房者提供相关信息。这种情况下，购房者需要根据实际情况决定是否继续购房。 解决该纠纷的方法首先要求卖方在交易过程中诚实披露所有相关信息，包括抵押权等任何负面因素。其次，购房者在购买二手房前，应 咨询专业人士进行抵押权查询，以确保房屋的交易风险。 案例三：产权纠纷 Mr. Zhang向Mr. Liu购买了一套二手房，交易完成后，Mr. Zhang 发现该房屋存在产权纠纷。该房屋的原房主和其他亲属存在继承关系 纷争，导致产权归属不明确。 该案例中的纠纷发生主要原因在于产权纠纷。在二手房交易过程中，购房者要对房屋的产权情况进行仔细调查和核实，确保房屋的产权清 晰明确。 解决该纠纷的方法包括扩大过户范围，加强对产权归属的调查和核实，提供更完善的法律保障机制。房屋中介和出售方应加强对房屋产 权的核实，确保购房者购买的房屋产权真实有效。 综上所述，二手房买卖中的典型纠纷案例主要包括合同虚假陈述、 抵押权纠纷以及产权纠纷等。为了避免该类纠纷的发生，购房者需要 增强自身的法律意识，认真审核合同并核实房屋信息。同时，政府和 监管部门要加强对房地产中介等相关机构的监管，提供更完善的法律 保障机制，减少二手房买卖纠纷的发生。
房屋买卖合同纠纷典型案例解析
房屋买卖合同纠纷典型案例解析 1 .一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效 出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。 实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。 违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院统领规模，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。 洪某表露该息，现王某未予表露，并因而取得以几乎相称于市场价格的转让价格出售该房屋的好处，其行为已非单纯沉默，应认定组成欺诈，故判决撤消案涉房屋买卖合同，王某返还洪某购房款及响应税费、中介费、费、按揭利息丧失等。实务要点：出售人对明知且已实践对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”息负有息表露义务，否则组成欺诈。 5 .非本村村民购买村集体地皮上房屋，合同应为无效 非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反《土地管理法》等法律、行政法规强制性规定，合同应为无效。
案情简介：2012年，杜某购买邻乡某村吴某所有的房屋，并交定金8万元。嗣后，吴某以农村房屋买卖违法诉请确认无效。 法院认为：①所有人对自己不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规强制性规定。案涉售房协议虽属自愿，协议中亦约定地皮不得转让，但根据“地随房走”原则，乡村房屋买卖一定涉及宅基地转让。《合同法》第132条规定：“出售的标的物，应当属于出售人所有或者出售人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”吴某自建房虽属其所有，但地皮属村集体所有。《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、利用和转让，适用地皮管理法等法律和国家有关规定。”依《地皮管理法》规定，宅基地使用权系乡村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。②案涉房屋买卖合同标的物不仅是房屋，还包含响应宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可在市场上畅通流畅交易的商品房买卖合同，杜某非本村村民，不具备该区域内购房权利。吴某将村集体所有地皮上建设房屋出售给非属本村村民的杜某，故判决房屋买卖合同无效，吴某返还杜某购房款。
房屋买卖合同欺诈案例分析
房屋买卖合同欺诈案例分析 一、双方基本信息 卖方：王先生 买方：李女士 房屋信息：位于xx区xx街道xx小区xx栋xx号，建筑面积xx平方米，产权是否清晰。 二、各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任 卖方身份：房屋所有权人 买方身份：购房人 卖方权利：享有房屋所有权及其使用权 买方权利：拥有购买该房屋的权利，并于正常交易情况下取得房屋所有权以及使用权 卖方义务：提供房屋所有权证明文件，保证房屋无任何权属纠纷；协助买方办理过户手续；确保交易完全合法 买方义务：按照合同规定支付房屋购买款，并及时履行其他协议义务；在约定期限内完成交易手续以及付清全部房款 履行方式：本合同一经签署，卖方按合同规定交付房屋；买方按合同规定支付全部房款
期限：本合同生效至买卖双方完成房屋交付、购房款交付和产权办理等整个交易流程的结束 违约责任：发生违约的一方应承担相应的违约责任，并按照法律规定进行赔偿 三、需遵守中国的相关法律法规 本合同应遵守中华人民共和国相关法律法规，如遇特殊情况，应以国家法律法规为准；双方应合法合规，不得实施违法违规行为。 四、明确各方的权力和义务 1.卖方的权力和义务： （1）卖方应按照合同约定交付房屋，确保房屋成交并与房屋描述一致。 （2）卖方应按照合同约定协助买方办理房屋产权过户等相关手续，确保交易合法。 （3）卖方应保证房屋的产权、使用权属明晰，确保没有任何质量、瑕疵、纠纷等问题。 2.买方的权力和义务： （1）买方应按照合同约定支付房款，确保交易顺利完成。 （2）买方应按照合同约定及时履行其他协议义务，如办理过户手续、缴纳税费等。
（3）买方应认真审核商品房交付标准，如发现房屋存在质量瑕疵等问题，应及时提出，并按照规定索要赔偿。 五、明确法律效力和可执行性 本合同一经签订，即具有法律效力，并且是具有可执行性的文件，各项条款均被认定为买卖双方的行为约束依据。 以上为《房屋买卖合同欺诈案例分析》。在签订房屋买卖合同前，各方应认真阅读本文，并确保所有合同条款均符合中国法律法规要求。
房屋买卖交易合同纠纷案例分析
房屋买卖交易合同纠纷案例分析 案例分析： 一、双方基本信息 卖方：王某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX买方： 李某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX 二、各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任 1. 卖方身份：王某是该房屋的所有者，具有出售该房屋 的权利和义务。 2. 买方身份：李某是该房屋的购买人，具有购买该房屋 的权利和义务。 3. 卖方权利：王某有权以合法的方式出售该房屋，并承 诺该房屋没有任何权属问题、纠纷或质量问题。 4. 买方权利：李某有权在规定期限内支付购房款并取得 该房屋的所有权。 5. 卖方义务：1）卖方应准确描述该房屋的户型、面积、 建筑年代、产权证情况等事项。2）卖方应保证该房屋没有任 何权属问题、纠纷或质量问题，否则承担相应的违约责任。3）卖方应在规定期限内向买方交付该房屋的产权证书、房屋所有权证书和其他相关证照。
6. 买方义务：1）买方应准确了解该房屋的户型、面积、 建筑年代、产权证情况等事项，并进行认真核实。2）买方应 在规定期限内支付购房款，并验收交付的产权证书、房屋所有权证书和其他相关证照。一旦验收合格，即确认房屋交易完成。3）买方不得擅自改变该房屋的土地性质和用途，否则承担相 应的违约责任。 7. 履行方式：该交易可以通过银行转账或其他方式支付 购房款，卖方应在规定期限内向买方交付产权证书、房屋所有权证书和其他相关证照。 8. 期限：该交易的期限为_____个月。 9. 违约责任：如果双方当中任何一方违反了合同的各项 条款，应承担相应的违约责任。如果卖方违约，买方有权要求卖方提供解决方案，包括但不限于更换房屋、赔偿损失等；如果买方违约，卖方有权要求买方补偿违约金并收回该房屋。 三、需遵守中国的相关法律法规 1. 《物权法》 2. 《合同法》 3. 《不动产登记条例》 4. 《城市房地产管理法》 5. 《商品房预售管理条例》 四、明确各方的权力和义务 双方在该房屋买卖合同中应明确各自的权利和义务，确保房屋买卖过程的公平、公正和合法性。卖方应按规定提交房屋相关资料并确保房屋产权清晰；买方应按规定验收房屋相关资料、核实购房款并最终完成房屋所有权的转移。 五、明确法律效力和可执行性
买卖房屋合同纠纷案例分析报告
买卖房屋合同纠纷案例分析报告 【案例分析报告】 一、双方基本信息 卖方：李某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，住址：XXXXX。 买方：张某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，住址：XXXXX。 二、各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任 （一）卖方的权利和义务： 1、卖方应保证拥有该房屋的所有权及处分权，并未受到其他权利人的限制。 2、卖方应当按照约定时间将房屋的全部权利转让给买方,提供符合国家要求的房屋产权证等相关证件。 3、对于因房屋存在质量问题引起的纠纷，卖方应承担相应的赔偿责任。 （二）买方的权利和义务： 1、买方应当按照约定的价格及时间购买该房屋，并支付购房款。
2、买方应对房屋进行合理使用，不得改变房屋性质或者抵押转让房屋. 3、如出现纠纷，买方应积极配合调查。 （三）履行方式、期限和违约责任 1、卖方应在合同签订之日起45天内完成房屋过户手续，否则应向买方支付定金的200%作为违约金。 2、买方应在约定时间内支付购房款，逾期未付的，需按日计算利息，且应向卖方支付违约金或承担相应赔偿责任。 三、遵守中国相关法律法规 本合同适用中华人民共和国有关合同法律法规及其他相关法律法规，解决纠纷时，应遵循相关消费保护法规。 四、明确各方权利和义务 本合同明确双方的权利和义务，相关条款是符合法律要求的，双方应按照合同约定履行，遵守法律法规，尽诚信义务，真实有效，以维护双方合法权益。 五、法律效力和可执行性 本合同经双方签字具有法律效力，并应履行到期，任何一方的违约行为均应承担违约责任，并有可执行性。 六、其他 以上案例仅为假设，如有与现实情况相似之处仅为巧合。本合同条款仅供参考，如有疑问或需要解释的，请咨询相关专业人员。
二手房买卖法律规范示例案例
二手房买卖法律规范示例案例在中国，随着经济的发展和人们生活水平的提高，房地产市场也逐渐兴起，并出现了大量的二手房交易。然而，由于二手房买卖涉及较多的法律问题，为了保护买卖双方的权益，政府制定了一系列的法律规范。本文将通过几个实际案例的分析，展示二手房买卖法律规范的重要性以及可行性。 案例一：买房人提前支付定金但卖房人违约的情况 张某在与李某进行二手房交易时，提前支付了5万元的定金。然而，在签订购房合同时，李某却提出将房子卖给了其他人。张某因为对此提出了异议，并寻求法律帮助。根据《中华人民共和国合同法》，一旦买卖双方达成意向并支付定金，卖房人不得无故违约。张某通过法律途径获得了定金的返还，并且根据合同要求，李某承担了违约责任。 案例二：买卖双方未明确房屋质量问题 王某在购买一个二手房时，未仔细检查房屋的质量问题，也没有要求卖方提供相应的房地产证明。房屋交易后，王某发现房屋存在严重的漏水问题。根据《中华人民共和国物权法》，卖方有义务提供真实、准确的房屋信息，买方也有义务进行充分的调查和检验。由于王某未尽到相应的注意义务，法律并无法律依据来维护他的权益。 案例三：合同条款不明确导致纠纷
张某与李某签订了一份二手房买卖合同，但合同中的条款并未明确规定双方对于装修的责任分担和规定。当张某入住后发现房屋装修存在隐患并希望由李某承担维修费用时，李某却以合同没有明确责任分担为由拒绝承担责任。根据《中华人民共和国合同法》，合同一方未尽到明确义务，应承担损害赔偿责任。因此，在二手房买卖合同中，明确装修责任的约定是非常重要的。 通过以上案例的分析，可以发现二手房买卖涉及到的法律规范非常重要。在二手房交易中，买卖双方应当遵守相关法律法规，签订明确的合同，并对房屋的质量、费用分担等问题尽到充分的调查和注意义务。同时，政府部门也应推进二手房买卖的法律规范化，为市场参与者提供更加清晰明确的法律环境。 为了保障二手房买卖双方的权益，政府可以出台更加详细和细致的规定，明确二手房交易的各个环节和责任，以防止买卖双方因为不明确的条款和责任分担而产生纠纷。此外，公正的仲裁和法律援助机构的建立也是重要的一环，可以为买卖双方提供法律援助和争议解决机制。 总之，二手房买卖法律规范是维护市场秩序和公平交易的重要保障。通过对案例的分析可以看出，明确的法律规范在保护买卖双方权益、促进市场健康发展方面起到了至关重要的作用。因此，在二手房买卖中，买卖双方应当遵守法律法规，签订规范的合同，同时政府也需要进一步完善相关法律法规，为市场参与者提供一个公平、透明的法律环境。
房屋买卖案例分析范本
房屋买卖案例分析范本 案例一： 某市某小区的一套房屋买卖案例 案例描述： 某市某小区的一套房屋，位于某一单元的中层，房屋面积为100平方米，户型为三室两厅一卫。卖方为李先生，买方为张女士。 一、案件背景 李先生是有购房需求的居民，而张女士是有闲置资金并有意购房作为投资的人士。在经过市场调研后，双方通过中介公司了解到了这套房屋，并开始商谈购买事宜。 二、买卖合同 经过双方协商一致，达成了详细的买卖合同。该买卖合同包括以下主要条款： 1. 买方与卖方身份和资质证明：张女士提供了购房资金来源的证明文件，李先生出示了房产证明及身份证复印件。 2. 房屋面积和户型：约定房屋的实际面积为100平方米，户型为三室两厅一卫。 3. 交付和过户时间：约定双方在合同签订后十五个工作日内完成交房和过户手续。
4. 价格支付方式：约定购房总价为XXX万元，首付款XX万元， 贷款款项XXX万元，购房款项将通过银行转账进行支付。 5. 过户及税费责任：约定过户及税费由双方按照法律规定承担。 6. 不可抗力条款：约定如因不可抗力因素导致交房和过户时间延迟，双方可协商解决或按照法律规定处理。 7. 合同解除与违约责任：约定双方如有解除合同或违约行为，需按 照法律规定承担相应责任。 8. 其他条款：买卖合同中还包括了有关装修、押金、违约责任等其 他方面的约定。 三、交房及过户手续 1. 卖方李先生备齐有关房屋的所有证件，包括房产证、土地证、房 屋质量检验合格证等，并与买方张女士一同前往当地不动产登记中心 进行过户手续。 2. 买方张女士确认房屋无负债和纠纷后，支付首付款并办理贷款手续。 3. 双方完成资金支付和过户手续后，办理交房手续并签署交接清单。 四、合同履行及风险防范 1. 合同履行：双方应按照合同约定履行各项义务，如交付房屋、支 付房款等。如遇到问题需协商解决，或根据合同约定申请法律救济。
买卖房产合同纠纷案例分析报告
买卖房产合同纠纷案例分析报告 买卖房产合同纠纷案例分析报告 一、双方的基本信息 出卖人：王先生，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXX，住所地：北京市XX区XX街XX号 买受人：李女士，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXX，住所地：北京市XX区XX街XX号 二、各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任 1. 出卖人权利与义务： （1）出卖房屋的所有权，并已取得有关部门的房屋所有权证明文件。 （2）对于房屋存在的瑕疵或者存在的纠纷，应进行相应的告知或者解决。 （3）按照出卖人应尽的义务将房屋的证书、文件、钥匙等全部交付买受人。 （4）如买受人在规定期限内一次性支付全部款项，出卖人应立即办理过户手续。 （5）出卖人应按照约定的时间将房屋交付买受人。
（6）如无法按照约定时间将房屋交付买受人，则出卖人应向买受人支付违约金。 2. 买受人权利与义务： （1）对于房屋的真实情况进行核实并确定购买意向。 （2）按照约定的时间一次性支付全部购房款项。 （3）应在规定期限内办理房屋贷款手续。 （4）按照约定的时间接收房屋，并应及时核对房屋的证书、文件、钥匙等。 （5）如买受人未按照约定的时间支付购房款项，则应按照合同约定支付违约金。 （6）如买受人未按照约定的时间接收房屋，出卖人有权将房屋重新出售或者向买受人支付违约金。 3. 履行方式： 根据合同约定，出卖人在约定时间内将房屋交付买受人。买受人在约定时间内支付购房款项。如出现违约情况，应按照合同约定进行处理。 4. 期限： 根据合同约定，买受人应在规定期限内支付全部购房款项并接收房屋，出卖人应在规定期限内办理房屋所有权和房屋转移。 5. 违约责任：
房产交易纠纷案例：房屋买卖中产生的所有权转让纠纷案例分析
房产交易纠纷案例：房屋买卖中产生的所有 权转让纠纷案例分析 标题：房屋买卖中的所有权转让纠纷案例分析 摘要：本文通过分析2010年以前的一起房产交易纠纷案例，详细 介绍了案件的发生经过、涉及的事件细节以及法律评析。该案例涉及 房屋买卖中的所有权转让问题，深入探讨了相关法律规定在实践中的 适用性和合理性，为类似案件的解决提供了参考。 一、案件背景 2010年5月，甲购买了位于北京市中心的一套二手房，并与卖方 乙签订了买卖合同。根据合同约定，甲向乙支付了全款，并且乙已经 办理了相关的过户手续。在过户后的约定时间内，甲收到了房屋证书，并将其入住。 二、问题发生
两年后的2012年7月，甲突然收到了一封来自丙的律师函。丙声称，该房产在2009年曾经被他购买并全款支付给乙，并要求甲立即将 房屋交还给他。丙提供了一份具有签字和盖章的购房合同作为证据。 甲对此感到非常震惊，并马上联系了乙。乙承认他确实曾经与丙 签订过一份购房合同，但是这并不是真实的交易，只是为了帮助丙借 用房屋买卖的名义，方便他将一笔借款转入国外账户。乙表示，他并 不知道丙会使用该合同来产生任何纠纷。甲希望乙能够配合解决此事，但乙表示自己无能为力。 三、法律探讨 在该案例中，涉及了房屋买卖合同的效力问题：买卖双方的真实 意思是否和合同所规定的一致，是否实际存在所有权的转让。以下是 几个法律概念的关注点。 1.善意第三人：根据《中华人民共和国合同法》第41条，购买方 在购买房屋时无过错并且善意的情况下，购买方在该房屋上享有第三 人善意保护的权利。
2.不知情的卖方：如果卖方在房屋买卖合同中明确约定不转移房屋所有权，那么即使他与其他人签订了合同，房屋的所有权也不会转移到其他人手中。 3.交款占有：根据《中华人民共和国物权法》第147条，买方只有在交纳房屋全部价款后并取得房屋实际占有时，才能享有对该房屋的占有权。另一方面，如果有人以占有了他人的物为侵权行为，占有人应承担撤销行为的后果。 四、法律解析 1.根据该案例，乙从丙处取得的房屋为违法取得，其行为可能涉嫌欺诈或违法占有等侵权行为。因此，合同法的善意第三人保护原则适用于本案中的甲。 2.乙在购买房屋时，不知情丙与甲签订了一份购房合同并收到甲的全部购房款，说明乙已经放弃了对房屋的所有权，并且在交付房屋证书后，也没有对房屋进行任何所有权的行使。
常见法律案例及解析：张三购房纠纷
案例：张三购房纠纷 事实经过：张三在2015年购买了一套位于XX市中心的商品房，房屋交付时 完成了所有的手续，支付了全部的购房款，并取得了房屋的产权证。然而在入 住后不久，张三发现房屋存在质量问题，如墙面开裂、水管漏水等。他多次与 开发商协商解决此问题，但开发商一直以房屋质量不存在问题为由拒绝负责修缮。 律师解读：根据《中华人民共和国合同法》第十二条和商品房买卖合同约定， 开发商应当保证房屋的质量符合约定，并承担相应的修缮责任。根据《物权法》和《建设工程质量管理条例》，购房人享有对房屋的占有、使用、收益和处分 的权利，对于因房屋质量问题产生的纠纷，购房人可以向开发商提出维修或换 房的要求。 建议：张三可以先与开发商再次沟通，要求其承担修缮责任。如果开发商仍然 拒绝负责修缮，张三可以通过书面形式向开发商发函，要求其履行保修责任， 并附上相关的证据材料，如照片、录像等。如果开发商仍然不予理睬，张三可 以寻求专业律师的帮助，提起民事诉讼，要求开发商赔偿相应的修缮费用和经 济损失。 案例：李四劳动纠纷 事实经过：李四在一家企业工作，与公司签订了劳动合同，约定了工资待遇、 工作时间等事项。然而李四发现，公司连续几个月未按照合同约定的工资发放，
且公司经常加班而未支付加班费。李四多次与公司协商要求支付拖欠的工资和加班费，但公司一直未予理睬。 律师解读：根据《中华人民共和国劳动法》第二十一条和第四十四条，雇主应当按照劳动合同的约定，按时、足额支付劳动者的工资；加班劳动者应当按照劳动法的有关规定支付加班费。劳动者可以通过与雇主协商、提起劳动争议仲裁或者向劳动部门投诉等方式维护自己的合法权益。 建议：李四可以先与公司再次沟通，要求公司支付拖欠的工资和加班费。如果公司仍然拒绝支付，李四可以向公司书面发函，要求其履行支付义务，并附上相关的证据，如工资条、劳动合同等。如果公司仍然不予理睬，李四可以咨询专业律师，了解劳动法规定的救济途径，如向劳动争议仲裁委员会提起仲裁或向劳动部门投诉。 案例：王五婚姻纠纷 事实经过：王五与李小姐结婚多年，婚后生活并不如意。王五发现婚后李小姐出轨，且多次与他发生争吵和冲突，导致夫妻感情破裂。王五决定提出离婚申请，但李小姐拒绝离婚并要求分得一部分夫妻共同财产。 律师解读：根据《中华人民共和国婚姻法》第三十二条和第三十四条，婚姻关系确已破裂的，一方有权提出离婚申请。离婚时要对夫妻共同财产进行分割，分割的原则是以夫妻的共同财产总额的二分之一为基数，公平地分割给双方。建议：王五可以先试图通过与李小姐的协商解决此问题，如通过约定分割夫妻共同财产的比例或提出其他解决方案。如果协商无果，王五可以委托专业律师
常见法律案例及解析：A与B购房合同纠纷
案例：A与B购房合同纠纷 事实经过： A与B签订了一份购房合同，约定A将向B购买某一房产，双方约定的购房价格为100万元，并规定A在收到购房合同后十天内将购房款支付给卖方B。然而，在签订购房合同时，双方没有约定好贷款的方式和相关事项。签订购房合 同后，A想要通过银行贷款购房，但B不同意，要求A按照约定的时间内支付全部购房款。因此，A向法院提起诉讼，要求解除购房合同并返还定金。 律师解读： 根据《合同法》的规定，买卖合同应当是合法、有效的，也就是双方均在自愿、平等、公平的基础上签订的。在这个案例中，双方在购房合同中没有约定贷款 方式和相关事项，导致了合同的不完整性和不确定性，给A的合法权益造成了损害。根据法律的规定，购房合同是需要按照双方真实意思的原则进行解释和 执行的。在这种情况下，A可以主张合同的无效性，并要求解除合同。 建议： 对于购房合同的签订，双方应当明确约定贷款的方式和相关事项，避免给后续 交易和权益的实现带来困扰。在签订合同时，应当与银行沟通，了解贷款的流程、条件和期限等，以便提前做好相关的准备工作。对于出现承诺未履行的情况，可以通过诉讼途径维护自己的合法权益。
案例：C与D劳动合同纠纷 事实经过： C与D签订了一份劳动合同，约定C作为D公司的销售代表，在合同期限内 完成销售任务，并按照合同约定的方式获得相应的提成。然而，在合同履行过 程中，D公司未如期支付C的提成，导致C的利益受损。C因此向法院提起诉讼，要求D公司支付拖欠的提成，并赔偿因此所造成的经济损失。 律师解读： 根据《劳动法》的规定，劳动合同应当保护劳动者的合法权益，确保劳动者按 照约定获得劳动报酬。在这个案例中，D公司未按照合同约定支付C的提成，违反了合同的约定和劳动法的规定。因此，C可以主张自己的合法权益，并要 求D公司支付拖欠的提成，并赔偿因此所造成的经济损失。 建议： 在签订劳动合同时，双方应当明确约定岗位职责、工资待遇、提成标准和支付 方式等，避免在合同履行过程中出现争议和纠纷。同时，在合同履行过程中， 劳动者应当保存好相关的证据和记录，以便在维权时能够提供充分的证据支持。案例：E与F借款合同纠纷 事实经过： E向F借款100万元，并签订了一份借款合同。合同约定E将在一年后将本金和利息一并归还给F，年利率为10%。然而，在约定的还款期限届满后，E拒
房屋买卖案例
房屋买卖案例 最近，我在一篇新闻报道中读到了一件有关房屋买卖的案例。这个案例涉及到一名年轻的专业房地产中介和一对夫妇，梁先生和王女士。 梁先生和王女士是一对年轻夫妻，他们决定向专业的房地产中介寻求帮助，以购买他们梦想中的房屋。他们已经搬到一个新城市工作了一段时间，希望能够找到一个适合他们生活的稳定住所。 他们聘请了一位年轻而有经验的房地产中介，名叫李先生，来帮助他们找到适合他们需求的房屋。李先生详细地了解了梁先生与王女士的预算、地理位置和其他需求，并开始了他们的房屋搜索。 在一个月的时间里，李先生带着梁先生与王女士看了多个房屋。他耐心地回答了他们的问题，并提供了全面的房屋细节和专业意见。他的专业知识和真诚的态度使梁先生和王女士对他有了很高的信任感。 最终，他们找到了一栋他们喜欢的房屋。这座房屋坐落在一个安静而繁华的社区，交通便利，靠近学校和商业设施。梁先生和王女士觉得这栋房屋符合他们的预算，并满足他们对理想住所的要求。 李先生帮助他们与房主进行了谈判，并成功地为他们争取到了一个合理的购房价格。接下来，他与房主的律师一起处理了所
有必要的法律文件，并确保了顺利的房屋过户过程。 整个过程有条不紊地进行，并且在短短几周内完成了。梁先生与王女士对于李先生的专业水平和努力感到非常满意，并表示以后有需要会再次寻求他的帮助。 这个案例展示了一个成功的房屋买卖经验。通过找到一位专业、诚实和负责任的房地产中介，梁先生与王女士能够顺利地找到并购买到他们理想中的房屋。这个案例还说明了一个专业的中介在房屋买卖过程中的重要性，他们的知识和经验能够帮助买家获得最佳交易。 总结来说，这个案例是一个成功的房屋买卖案例。通过与一位专业中介合作，梁先生与王女士能够顺利地找到并购买到他们梦寐以求的房屋。这个案例提醒我们，选择一位可靠的房地产中介是至关重要的，他们的专业知识和经验能够帮助我们更好地进行房屋买卖交易。