三里屯SOHO和三里屯Village对比

从三里屯SOHO和三里屯Village看城市商业综合体的“好”和“坏”（转）

三里屯的冰火两重天

三里屯是北京最繁华的“夜场”，更是白领、小资和高端人士的聚集地。就在三里屯核心地段，两个著名的商业项目隔街相望：它们在地理位置上几乎没有优劣之分，但以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目，很容易发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时尚繁华···所有去过三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出这样疑问：两个项目近在咫尺，为何天差地别？

三里屯SOHO这个开业数年的项目，但无论是临街的“旺铺”还是二三楼的大型商铺，经营状况几乎如出一辙：这个外表光鲜的建筑群虽然有着得天独厚的地理位置和优越的购物环境，可是却显得冷冷清清，毫无人气：五个购物中心超过三分之一的店铺没有出租，有的楼层出租率甚至不到一半。一个个空荡荡、锁着门的商铺因无人打扫，显得格外破落。许多商铺的显眼位置都贴着“业主直租”、“低价出租”、“转租”等出租小广告。一些店铺虽然依旧开门迎客，但几乎都门可罗雀。放眼望去，偌大的购物中心里，只有三三两两的顾客漫无目的的闲逛着。

而三里屯Village的商铺入住率早已达到90%以上，在这里，包括苹果在国内的首家体验店，川久保玲、MiuMiu等充满新意的店铺一家接一家，从矗立在商区入口处标志性的优衣库旗舰店到不定期举办展览演出的橙色大厅，三里屯Village自开业以来因其鲜明的特点，早已成为北京最“潮”的区域之一。

为什么有关黄金地段的理论在北京的工体北路都失灵了？为什么人们都喜欢去三里屯VILLAGE，却绕过三里屯SOHO？

复杂的“商业综合体”

当我们提到那些顾客非常买账的“首家体验店”、“全球最大旗舰店”等等词汇时，其实他们都在描述一个东西——业态。什么是业态？通俗来讲就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体形式。我们熟悉的百货店、折扣店、专卖店、便利店甚至自动售货机都算是一种业态。

业态跟一个商圈的红火有关系吗？答案是肯定的，在当下，人们的消费购物早已不满足于逛街本身，越来越多的人更看重一个商圈的购物体验，在现在这个大路货泛滥的时代，一个商圈如果有“旗舰店”、“国内首家”、“全球最大”的噱头，往往能从一堆品牌同质化的商圈中脱颖而出，吸引一大批顾客。

当你本来打算在三里屯SOHO选购一件衣服时，惊奇的发现书店、内衣店、服装店、餐馆、街舞教室、旅游公司、美容店、足疗店等不同业态同时出现在一层！购物体验相当差，而在对面的三里屯Village，一条街上的各种潮牌大牌却能让你充分享受一站式购物的乐趣，两者一对比，相信绝大多数消费者都会毫不犹豫的选择三里屯Village。

三里屯SOHO内混乱的业态，无色块商铺为闲置商铺

那三里屯SOHO为什么没有这些潮牌大牌呢？这就涉及到商业综合体的招商问题，招商的好坏，关系着一个项目的成败。引进的厂商和品牌需要符合整个项目的定位；如果购物中心的目标消费群体的是青年，那引进一些中老年的服饰品牌就会显得不伦不类，定位不明。所以，招商还跟开发商在前期谨慎而严密的业态定位有关，在类似三里屯SOHO和Village这样的商业综合体里，开发商往往会针对性地开发、拥有、管理、运营多种业态，那业态搭配成功的因素是什么呢？有人会想到比例，有人会想到种类数量，其实这些都不是最关键的因素，最关键的因素在于够把各种业态融为一体，来体现零售商业的功能。要实现这个效果，大多数开发商选择了一种称为“商业物业”的城市商业综合体的管理模式，在这种运作模式下，投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源；通俗来讲，就是得先建房，投资建造舒适方便的休闲、购物场所；之后，开发商通过成立专门的商业管理公司对购物中心的商铺进行管理，只要经营得当，开发商可以通过这种方式赚取长期收益。而三里屯Village的开发商太古地产正是采取这种只租不售商业地产开发模式。

然而，对商铺的运作模式还有只售不租和租售结合两种方式，其中出售又分为先售后租回和整体出售的。国内商业地产的主要模式其实是整体出售销。究其原因：一般商业综合体之中的写字楼配套对商业业态的招商定位、后期的经营的要求不高，出售商铺开发商可以快速回笼资金。而国内开发商本身就缺乏长期经营的意识和耐心，因此采取短、平、快的纯销售模式成为了大多数的选择。然而从行业的发展趋势来看，越来越多开发商意识到只有把握住产权，不急于回笼资金，才能获取长远的利润，因此对越来越多的开发商开始积累对项目的长期经营能力，采取只租不售的方式。

只租不售的商业模式没有成为国内主流的另一个重要原因是这种模式对开发商的组

织能力要求非常高，如果缺少对产品的定义、对业态的深刻理解以及核心的组织能力，项目的风险就会非常大。特别是涵盖了酒店、写字楼在内的大型商业综合体，业态构成、配比较为复杂，对规划设计要求非常高；招商过程也很复杂，需要聚拢大量的商业资源；营运维护非常烦琐，如果说住宅地产只要建起来卖出去就算成功的话，商业地产的开业只是算刚开始。还要面临后期营业过程中的诸多问题。

“中国的开发商不懂商业地产的预热，把风险全部转嫁给商户。成熟的运营商会拒绝一些商户的进入，只有价值观、业态和项目相比配，才会引进。人气是需要培育的过程，但是急功近利的国内开发商，会选择付得起租金的租户。”

——王荣

商业地产开发过程中招商的复杂，太古地产估计是深有体会，他们在Village租户的选择上也是煞费苦心。因为三里屯Village南区的业态定位就是要时尚，所以在南区没有国际一线品牌店，没有奢侈的成衣店和钟表店，有的是年轻的、时尚的、国际化的业态。而在北区则聚集众多国际奢侈品牌，以相对奢侈的品牌进行业态组合。在前期招商过程中，很多不符合VILLAGE定位的品牌被拒绝了，太古地产中国行政总裁白德里曾说过：“我们花了大量的时间想象，如果顾客走进VILLAGE，在某些地方他想看到什么样的店。”然而，招商中真正困难的是如何招到国内国际知名品牌。大品牌商家的进场要求都比较苛刻，要求很长的免租期和很低的租金，这些商家之所以提出这样的要求是因为他们很清楚，一个商业项目投入运营，需要3至5年的市场培育才能走向繁荣，这是非常普遍的市场规律，也被称为养商期，如果开业初期同时面对来自市场的压力和来自高租金的压力，是很难度过养商期的。

太古VILLAGE在最初的养商期也经历过忐忑。因为和三里屯SOHO几乎同时开张，在招商阶段可以说要竞争同一个群体的租客。在一个商业综合体项目中，由于商家经营商品的种类和利润不同，开发商对承租户并非以单一标准来收取租金。收取的租金一般分为两部分，一部分是按面积收取基本租金，称为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租金。而开发商的目标是选择合适的零售商，获得足够的租金，最大限度地出租营业面积，获得最大的利润来源。而太古对商户们拿出了非常有吸引人的租金优惠，在VILLAGE刚开业时，租户并不用支付固定的租金，而是根据营业额的涨幅按比例支付，这样，太古的议价能力也会随着VILLAGE品牌的增强而增加。

SOHO中国在三里屯SOHO则选择了整体出售模式，建好房子，一卖了之。这种做法有很大的弊端：SOHO中国在出售商铺时并没有做好详细、合理的业态规划；分散出售的模式注定了SOHO中国难以实现一般商业地产“统一管理，统一出租”的愿望。商铺出售后，由于产权分散，业态的布局不好协调，当业主各自引入的不同业态会导致整个商场的业态难以定位，很难逃脱管理混乱、档次下降的命运，对经营很不利。

潘石屹本人曾为他的经营模式抛出了市场决定论的解释，他认为商铺无须统一规划，散售出去的商铺自由出租，自然淘汰，最终都会走向繁荣。他列举了国内外的若干商业街以及建外SOHO等例子来证明自己理论的正确。这种“无为而治”的理论看似有道理，仔细分析发现，商业街以及类似建外SOHO形式的沿街商铺是可以无为而治的，但三里屯SOHO 的产品形式跟建外SOHO相比已经发生了本质的变化，不再是沿街商铺，而是垂直的整体室内商业物业。对于三里屯SOHO这样的商业物业，必须有专业的商业管理公司或运营主体来统一定位、规划、招商、推广和管理，潘石屹的“无主题、无主力店、无商业管理”的商业地产“三无模式”在三里屯SOHO里是注定不可能成功的。

当太古地产花了大量精力去和筛选商家和商家谈判的时候，SOHO中国把精力放在了卖房子这件事上。与商户们凄惨的境遇不同的是，潘石屹凭借这个项目而赚了个盆满钵满。在三里屯SOHO项目开业最初的日子里，已经成功把所有产权卖给各种身份构成的大业主，和其他SOHO中国开发的项目一样，在开盘初期，它取得了极高的销售额和利润：开盘仅一周即狂销47亿元、2008年全年的销售额高达70余亿元的逆市热销的奇迹。

这些成功背后的法宝之一就是SOHO中国拥有的超强销售团队和渠道，稍加研究三里屯SOHO的项目推广和销售过程，我们不得不佩服潘石屹“能把土豆卖成黄金”的销售能力。（如下图）

值得一提的是三里屯SOHO的业主构成，在众多买家中，有不少来自山西和鄂尔多斯的煤老板，这部分外地客群有着浓郁的“首都情结”:“在北京不能只有钱，还得有地盘”的观念深刻的影响着他们, 这些以煤矿或其他生意为主的投资客的招商和经营能力参差不齐，完全不能跟商业地产经验丰富的地产商相比。甚至有少部分业主对投资回报不是特别敏感，“地段”恐怕是他们在购房时考虑的唯一核心因素。

正是因为三里屯SOHO业主以投资客为主，导致公寓、写字楼成交价格较高，成交价格较高，业主必然要求租金较高，这将为项目的入住率带来影响。并且三里屯SOHO商业体量占总建筑面积比例较大，达到28%，项目的入住率一旦不高将直接影响商业的运营。而三里屯SOHO业主的构成有恰恰决定了其入住率不可能高，多数北京置业的外地“富人”均为二次及二次以上置业人群，并且多数业主只是偶尔住住。他们大手笔买下了不少商铺，然后就放置不顾。以至于在三里屯SOHO中介当中流传着这样一个有趣的故事：一些中介打电话给当年买下商铺的业主询问是否有出租意向时，那些老板才恍然大悟“原来我在那里还有几个店面啊！好吧，帮我租出去吧！”

那三里屯SOHO的租金有多高？我们不妨来算一笔账，以一套200平方米的商铺为例，每平方米58000元总投资就会超过千万，以8年收回成本计算，商铺每年的营业收益需要在150万以上，则意味着每天每平方米租金是20元，如今这个价钱是三里屯SOHO最抢手店铺才能达到的。这么高的租金，为三里屯SOHO的运营带来非常多的负面影响，例如艰难的养商期，潘石屹也曾不断强调养商期的问题，并且指出SOHO中国以往的各种产品也都有这样一个阶段，现在都顺利度过养商期了，所以三里屯SOHO应该也不会有问题。事实上，SOHO中国做早期的一系列产品时，实力还不是很强大，为了快速回款，SOHO产品的价格都相对比较低，而到三里屯SOHO，商铺的数量和售价都在同步增长，而要达到这些售价预期收益的租金水平已远远超出了市场能承受的范围。

高租金还会使业主在招商时非常被动，SOHO中国也曾经试图引入一些大品牌商家，面对这些大商铺严苛的入驻条件，SOHO中国却因为物业都已经出售而无法代理散户们向大商户们提供一些优惠保障措施，最终不得不放弃了这些品牌商户，而任由业主自由出租或委托租赁，但由于缺少专业的定位和业态规划，最终只能是引入一些缺乏品牌和实力的小商户进入，这些小商户往往缺乏品牌商家的判断力，很快在严酷的市场竞争中成为“炮灰商户”。

所以，SOHO中国这种“一卖了之”的做法和除了会严重后果透支项目未来的商业利润，商业地产多年的经验也表明，零散出售产权的商铺很难成为成功的商业模式。除了在经营过程中可能会产生的诸如业态重合、产权纠纷等麻烦，由于营业利润得不到保障，还很有可能导致商户不再按时交纳租金。商户死了，业主的租金收益自然会泡汤。一旦业主的租金收益得不到保障，必然会导致业主、开发商和租户之间的矛盾激化。

不过这一现象要成为历史了。当年秉承“通过出售回笼的资金可以提供更多购入地标性建筑的机会”的潘石屹，终于在今年宣布了转型计划，表示公司未来将由散售模式转为持有收租。因为北京、上海核心地段的土地已非常稀缺，公司已不再需要用散售来积累资金去收购土地开发。

消息一出，潘石屹描绘的美好蓝图遭到了业界的一片质疑。在其至今拥有的唯一一个持有项目——前门项目上，潘石屹并没有显示出他良好的经营水平。事实正好相反，前门的情况还有点糟糕。中国投资者非常担心SOHO中国的经营能力。毕竟每家企业都有着多年积累经验下来的禀赋特长，如果放弃则与一家新公司并无多大差异，在持有型物业运营管理领域，SOHO中国还有相当多的东西要学习。

全世界的建筑师大概最喜欢中国。天马行空的设计、无比充足的自由发挥的空间，在外国是不被允许的。中国的开发商大概是最舍得花钱的开发商，觉得“炫”的外观，可以带来持久的客流，但这只是开始。

——王荣

SOHO中国完全符合以上论点中“中国开发商”的形象，事实上，早年潘石屹运作的长城脚下的公社，可以看成对国外明星建筑师的一次“考察”，当年参与其中的一些建筑师后来成为了SOHO中国各种产品的设计师，比如承孝相设计了朝外SOHO，隈研吾设计了三里屯SOHO，更有趣的是，隈研吾同样参与三里屯Village的设计，同一个建筑师参与设计的两个项目境遇如此不同，或许从某种程度上说明建筑师在整个资本运作过程中只是小小的一环。

三里屯SOHO设计

“建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路及技术有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。我们关注建筑师的美学空间概念本身并没有错误，但把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。”

——《城市综合体实战操盘解码系统》

潘石屹应该非常认同以上说法，和他合作的各种建筑师的主要任务就是帮他“拗造型”，在三里屯SOHO，隈研吾相对出色的完成了自己的任务，面对约 5.1245万㎡的用地面积，31.568万㎡的面积要求，隈研吾设计了9幢30层高的塔楼，考虑到日照要求，公寓楼布置在项目用地的南侧;考虑到与主要街道联系的方便性，写字楼布置在项目用地的北侧。

设计的最大亮点就是通过下沉广场等手法，将地下一层打通，形成一个大商业区。下沉式广场的设计使得项目内部的空间变得更为开阔。人们可以直接从项目主干道的台阶，通往地下一层。隈研吾在还在部分塔楼的2、3层设置了一些室外平台，有多条连廊可供人们直接上至二层，这些设计日后也被包装为“三个一层”的卖点。这种设计为周边写字楼、

公寓的人群提供了一个比较大空间的休憩场所，能让人们在此停留，间接扩大了项目的消费需求。

9个塔楼的立面在技术上采用了两种不同的小折线模拟曲线的形式，一种立面是采用由玻璃和铝板构成的垂直形式；另一种立面是由石材和彩色玻璃等暖色物质构成的水平形式，以突出塔楼无棱角、曲线形外表的连续形态。幕墙的平面分虽然比较标准化，但多样的分格尺寸带来了多样幕墙形式的交接类型。幕墙的可开启部分都是根据居住、办公、商业的不同用途而设计的。隈研吾试图通过这些不同材料的运用，将建筑体量分解化小，以产生近人的尺度。三里屯SOHO相对独特的建筑风格或许只能说是建筑的亮点却非商业亮点，因为零售商业对立面的通透性及展示性有非常高的要求，隈研吾设计的外立面几乎无法改动，广告位也相对较少，这都是后期招商的制约因素，也让整个SOHO的商业氛围比较欠缺。

三里屯SOHO的中庭比较紧凑，商铺划分基本无面积浪费，非常符合潘石屹想多卖地的诉求。商业综合体的收益和影响是随周边环境变化而变化的。特别是当周边出现定位相

仿的新综合体，很容易造成原本红火的商业综合体出现客流流失，空置率变高，这就要求商业综合体的平面设计特别是商业裙房的平面设计具有预见性并能适当的调整。例如早期上海正大广场定位为上海顶级品牌中心。之后由于恒隆广场和上海新天地的崛起，造成该商场商业消费群体不足，其整体出租率一度不足60%。后来，正大先后引进真冰溜冰场、KTV、健身馆、美容院、反斗城等业态，出租率迅速回升至98%。三里屯SOHO的曲线的本身就不太好变更，而商铺还是精装修交房，室内布局更加固定。面对已经出现的业态混乱和经营不善，三里屯SOHO现有的平面设计由于预见性不足，造成内部业态组合很难再调整(比如增设主力店），以往国内出现过一些类似案例，如宁波世贸中心、福州华联商厦等等，这类商业综合体的最终结局往往就是倒闭拍卖。

三里屯Village设计

很多人不知道，三里屯Village是太古是从别的发展商那里收购的，2003年，总部位于上海的香港发展商Tony Wong找到欧华尔，表示要和北京当地发展商国锋合资联营，为三里屯区的两个地块进行总体规划和建筑设计。这两个地块之间有一个零售、娱乐综合区(容积率3.3)，总共约5万2千多平方米。允许的容积率为1.5，高度限制为15米。

在地块的限高和容积率的控制下，垂直集中式商业布局被否定了，欧华尔决定采用步行商业街区的模式，从2004 年开始，规划设计首先考虑的是城市及地区原本的肌理和历史。将十多栋低层建筑组合起来，建筑的高度和风格各异，因而形成不同的空间和视觉感受，但同时维持宜人的空间尺度；而许多通道、巷子、小径和庭院，纵横交错环绕于其间，同时形成城市广场。俗话说：“宽街无闹市”。在这种模式下，商铺被安排在相对小的空间里，不容易留下死角。同时也给人造成人群熙熙攘攘的效果。

三里屯Village 2004年总图

为了加强地块的公共城市空间和公共交通空间。鼓励和引导人们尽量多地使用各种场所。欧华尔通过对北京气候的调研，论证得出人在何种条件下有舒适的感觉，可以采取哪些主动及被动的科学方式完善舒适度，哪里有阳光，哪里没有阳光，哪里有风，哪里有微风等等，设计中还委托奥雅纳工程技术顾问公司对项目开发中的公共空间微气候进行了电脑分析。通过对公共空间微气候作电脑分析，分析结果为设计决策提供参考。

三里屯Village南区气候分析

2006年，香港发展商太古地产与港威酒店合资联营购买了这两个地块，将项目命名

为“The Village三里屯”。太古重新评估现有状况，由于时间原因，保留南区原有的规划布局，但必须进一步强化南区公共空间质量，为此提出了很多改进意见，如：强化引导人流的分布；扶梯的位置必须在顾客视野范围内；店铺要易达；走廊的宽度要适当；引入更多自然采光；注意空间感等等。

隈研吾还参与改善北面地块的总体规划，在北面地块中心部分引入了四栋钻石形建筑。研究欧华尔的工作模型可以看出，北区的规划从内院式到街巷式到最后建成的方案也是经过很多轮的推敲改进的，而在这一轮轮的改进中，我们看到每个建筑的长短胖瘦，每个巷道的宽窄、开口角度大小都在不断被探讨和推敲。特别是微气候的分析推动了建筑形态的一步步深化，业态布局和流线设计也都在这个过程中越发清晰。

三里屯Village各轮总图对比,从上至下为:04年,06年,06年之后北区修改的三轮,最终建成

三里屯Village内部的广场可以说是整个项目最精彩之处，为了可以引导人们到此处休憩。广场四周设计了多条道路动线，既保证了足够的城市开敞空间比例，同时也使得广场周边的商铺具有良好的可视性。为了创造广场更舒适的微气候，设计团队通过进一步分析计算，在广场附近增设了许多内容，如喷雾树和喷泉。喷雾树在平时看来是一处雕塑，而到了夏天，它可以喷雾解暑。而喷泉在冬天还可以作为室外溜冰场，设计师也在这里相应增加了一些供暖措施，让附近的公共空间在冬天也可以被充分使用。广场内的超大LED成为了各种品牌推广活动的最佳宣传阵地。

真正充满活力的地方很少是由单个建筑师设计的。为了使众多不同类型的用户很好地共存，建筑可以适应时间的变化。欧华尔吸收了众多设计师和商户参与设计，欧华尔制定设计了一套准则和指引，据此，各商铺的内外装修可以顺应需要而变化调整。LOT-EK、苹果、Addidas和许多知名设计公司都参与了立面和室内设计。这样的操作方法具有很强的多样性、包容性和适应性。一方面商户获得了一定的自由度和控制权，调动了他们的积极性；另一方面，建筑的内部外观丰富多样，体现商户不同的个性和特色，增强了整个项目的吸引力。

总之，三里屯Village是一个比较成功的城市商业综合体操作案例，我们有必要总结其成功的几个关键要素：

1.相关的股东、经营者和其他参与者在项目中获得了表现自我个性的机会，参与设计，帮助建立场所的性质；

2.场地原有的宝贵的社会资产得到了维护、增强和利用；

3.追求公共空间的质量和可达性。

4.没有局限在仅与商业相关的经营和功能内容，还引入了丰富多样的、正式和非正式的文化活动等，增强多元化和包容性。

结语

消费时代体验经济的兴起，体验将成为社会消费的重点，在这一背景下，城市商业综合体由单体逐渐转向区域性组群建筑，在用地方式上转变为为跨街区的联合开发，在功能组织上表现为高度聚集的功能群组，在空间组织上表现为城市空间最大限度的立体综合开发。

本文通过对三里屯SOHO和三里屯Village两个城市商业综合体的分析，去挖掘设两个项目建筑计背后的一系列有关经济，社会等层面的动因，目前国内大量商业建筑的设计思维依然是以传统的建筑学为核心的局部的、单一的设计思维，本文正是通过两个项目的对比来批判以这局限的设计思维，同时也试图传达一个观点：建筑师在整个环节中可以中规中矩的完成任务，也可以有更多作为！

建筑师在参与商业地产设计时，方案应该接受市场专家、商业策划运营专家、甚至重要商户的不断检验，由他们提出基于市场角度的修改建议，这种流程下产生的设计方案才能最大化的满足市场化的商业功能需求，才具有被市场和消费者接受的基础。

在这个基础上，建筑师还应该尽自己所能去超越开发商的基本要求：多考虑一下方案的社会性、经济性、环保性、参与性。甚至将设计开放给商户和市民。当建筑建成后，还要不断的接受反馈总结经验，要知道，一个草率的商业综合体将导致建筑与建筑、建筑与城市之间处于割裂的状态，这样的建筑完全不但无法有机融入到城市空间环境中。更无法创造应有的商业价值，还会造成了社会资源的巨大浪费，带来了一系列城市问题。

城市中综合体本身就是相当复杂的，涉及到非常多的人和利益，它和我们的生活都息息相关，然而，经过“学院”建筑学洗礼的人对这类建筑往往缺乏清晰全面的认知，我们甚至对它产生了各种偏见和误解，笔者希望通过本文提供的一种视角，让建筑学相关人士去关注城市中除开建筑的那些复杂而有趣的个体、事件。或许，一个独立理性的认知比某个实在具体的“设计”更有价值。

后记：

在本文写作过程中，笔者阅读了大量大众传媒的文章和商业地产报告，也发现这些行业和“建筑学”看待事物的巨大差异。大众传媒会摘抄地产大亨说的最耸动的那句话，他们喜欢洋洋洒洒写很多文字唱衰潘石屹，也能把三里屯SOHO的业主的遭遇写得声泪俱下。而地产界人士则可以做上百页的PPT分析三里屯Village的业态，罗列出各种品牌，去分析有多少电梯多少扶梯。而建筑学人士，依旧在谈商业综合体怎么设计，八股的分析完交通选址布局之后，开始大书特“中庭设计”“外部空间设计、“线性平面”等等。在我看来，这种隔阂的主要原因是：真的懂的人不太说，说很多的人不太懂。只求真的懂的人能站出来多说说，满足一下无知少年的好奇心。

三里屯商业项目市场分析案例

三里屯商业项目市场分析 宏观环境因素分析 北京市经济现状及发展趋势分析 经济总量：2004年实现地区生产总值4283.3亿元，比上年增长13.2%，增幅提高2.5个百分点，为1995年以来最高增速。 财政收支：2004年完成地方财政收入744.5亿元，比上年增长29.7%。价格水平：价格总水平有所上涨。居民消费价格指数为101%，高于上年0.8个百分点。 投资：投资增势趋于平稳。2004年全社会固定资产投资2528.3亿元，

比上年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。 批发零售业： 全年批发零售业实现增加值263.7亿元，比上年增长6.8%。 消费品市场稳中见旺。全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。 全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。 房地产业： 2004年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。 全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%； 商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%； 竣工面积3067万平方米，增长18.2%。 商品房市场需求活跃。 2004年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；其中，商品住

宅销售面积2285.8万平方米，增长29.1%。 全年商品房销售额1249.1亿元，增长39.1%；其中商品住宅销售额1085.1亿元，增长37.5%。商品房价格有所上升。 全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售价4747元，提高291元。 存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积708.3万平方米，成交金额217.7亿元，分别比上年增长81.6%和78.2%。 旅游业： 全年接待海外游客315.5万人次，比上年增长70.4%，比2002年增长1.6%。旅游外汇收入31.7亿美元，增长66.8%。 接待国内旅游者1.2亿人次，比上年增长36.8%；旅游收入1145亿元，增长62.2%。 年末，全市共有星级饭店613家，客房数达到9.1万间。客房出租率64.7%，比上年末上升13个百分点。 人口： 2004年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)1492.7万人，比上年末增加36.3万人，增长2.5%点。 2004年末，全市户籍人口1162.9万人，比上年末增长1.2%。 居民生活： 2004年城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年增长12.6%

奥美北京：三里屯VILLAGE文案

这里是天堂 这里是地狱 如果你爱一个人 你要带他去 如果你恨一个人 你要叫他来 这里是潮流革命前线这里是修身持志后院这里有偶像出现 这里有竹林七贤 这里名牌四射 这里素面朝天 这里吃喝玩乐夫复何求这里悲欢离合天长地久这里是诗人的流放地 这里是艺术的自留地

这里什么都是 这里什么都不是 这里是三里屯Village 全案：北京奥美 客户：太古地产 About 三里屯Village 三里屯，这个曾经是酒吧文化代名词的特色街区，如今阿迪达斯、苹果、白领、周生生、Columbia等众多品牌纷纷在三里屯Village开设首家旗舰店或者最大面积旗舰店。 三里屯Village是一个开放式购物区，由19栋低密度的建筑组成。这里有四栋钻石型建筑，由于建筑风格、外观、建筑材料的特殊运用，使得一线品牌在拥有自己独立品牌大楼的同时，也能以三维建筑去宣示品牌形象，这是一些Shopping Mall很难提供的。而世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。 此外，三里屯Village还引导租户采用独具创意的设计来装饰店铺，比如“白领”为了让北京最大旗舰店在三里屯Village内展现其品牌特性，特别邀请知名的法国艺术家参与了店铺的设计。并且还计划在一层销售服装，二层则用来定期举办艺术展览。大众所熟悉的NIKE 也将在三里屯Village的店内建立一个“艺术中心”，设计顾问可以帮助顾客运用多种颜色和材质设计个性十足的NIKE鞋。 除了注重硬件环境外，更多的品牌旗舰店在经营上也并不把销售作为主要目的。太古资源Columbia市场部负责人任刚介绍，其在开业后除了肩负品牌形象推广的目的外，另一个重要目的就是为即将在其他城市开设的旗舰店树立一个标杆，以便能够复制。 这些国际国内品牌在开设旗舰店展示形象的同时，也将周边地区的文化环境和艺术氛围纳入考察范围之中。 奥美广告北京董事总经理张崇琪女士认为，三里屯最早期时，艺术、音乐、使馆区交错在这个区域，不同国家、不同种族的人群都在这一个小范围里汇集，形成了三里屯独特的文化氛围。这是目前三里屯同其他商圈相比的最大优势所在。 而香港太古地产北京“三里屯Village”项目副总监卢学慧也表示，希望这里不单是购物空间，也有餐饮、艺术文化等享受项目，“让人们在周末即使不买任何东西，也有兴趣去逛一逛，坐一坐。不过，这不是一两天能达到的。”

三里屯SOHO设计特色与理念(doc 7页)

三里屯SOHO简析 摘要文章从空间特点、建筑单体特色、外部设计和立面、景观设计以及交通 与防火设计等方面对三里屯SOHO进行赏析，并介绍了其设计特色与设计理念。ABSTRACT This article offers an introduction of the Sanlitun SOHO project from the space characteristics ,single building features, design and external facade, landscape design and the traffic and fire protection design and describes its design features and concept. 关键词: SOHO模式三里屯SOHO 赏析设计特色设计理念 1 SOHO模式简介 “SOHO”是“Small off ice, Home off ice”的缩写,可译为“小办公室,家庭办公”. 意思是小额创业和在家工作.其最根本的意思在于将居住与办公空间紧密结合,这种住宅模式的衍生不仅仅是一种新的住宅建筑模式,也是对旧有建筑更新改造方式新的尝试。 随着时代的发展变化,人们进入了一个“不出户, 知天下”的信息时代,人们的传统关系也受到了新思维的挑战。SOHO的出现在相当程度上反映出信息时代人们对于工业时代的办公和生活方式的反省和检讨。毫无疑问,SOHO将给人们的生活带来物质和精神两个层面上的深刻影响。在物质层面上,SOHO模式能提高资源的利用率。SOHO模式避免了长距离上班时交通拥挤等一系列城市病的影响,也大大减轻了城市交通的负担。SOHO模式还有助于改善人们的生活环境。人们在选择理想的住宅时就不需要考虑工作单位的远近了,而可以把注意力集中到住宅本身、住区环境上去.在精神层面上,SOHO模式有助于价值观的回归以及人际关系的重建,它解决了工业化时代由于工作地点的不停变动,人们频繁迁徒造成的邻里关系冷漠,社会安全动荡之顽症。 2 三里屯SOHO简介 三里屯SOHO位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，为三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。整个项目总占地约5.1245万平方米，规划总建筑面积地上约为31.568万平方米，地下约为15万平方米。本项目裙房（一至四层，局部五层）及地下一层将作为零售商业。高层(五层及以上)用作写字楼和公寓；地下二至四层用作停车场、

北京三里屯：在这儿,性是一件简单的事儿

北京三里屯：在这儿，性是一件简单的事儿 这个当年因距内城三里而得名的地方，因附近聚集外交公寓群，逐渐北京夜生活主要场所之一。可过去那个三里屯死于2005年开始的一场拆迁。新建成的三里屯太古里2008年建成后逐渐成为北京的时尚地标。现在的三里屯，高潮与失落同时发生，任何原始的欲望都能在这里找到出口。在这里，很多人都是一个人，他们通过与陌生人的亲近寻找慰藉，和现实里缺失的存在感；在这里，你是谁在这里根本不重要，也没有人会记住你有人在三里屯的酒吧里晃了1个小时酒杯，就为了和坐在2米外的异性递个眼神；一个穿着紧身衣的男人，他的紧身裤破着好几个洞，头上顶着的黄发挡住一边眼睛，他在拿着单反的街拍摄影师面前来回路过了两遍，终于如愿以偿地被街拍；一个女孩拿着英文菜单，流利地点了一桌西班牙菜，她的英文是纯正的美音，普通话却带着山东口音；北街的酒吧的钢管舞表演，一个裤腰带快扎到胸口的大叔，戴着金丝边眼镜、叉开双腿，举起手机对着空中的女孩拍照。在4公里以外的北京簋街上，两个刚刚吃完麻辣小龙虾的游客到处问：“三里屯咋走？有没有公交车到？”三里屯是北京“神奇的存在”这个当年因距内城三里而得名的地方，位于北京朝阳区中西部，北京东二环最繁华地段。因上世纪60~70年代，这里建起外交公寓群，三里屯一带逐

渐成为驻华外交人员、外国人聚居、购物和外事活动的重要社区。三里屯地域内有10条纵向、12条横向街巷。商业、服务业网点密布，三里屯酒吧街也成为北京夜生活主要场所之一。北京和“时尚之都”沾不上边，但几个大商场围起来的三里屯，又因毗邻使馆区，传递出一种时尚讯号，聚拢了北京的“潮人”。五颜六色的美瞳、彩色Newbalance运动鞋、MCM铆钉双肩包、皮裤和在冬天也要坚持露出的脚踝……几乎成了三里屯的逛街标配。各种口音不同阶层的中国人，各种肤色的外国人，都能在三里屯碰到。它因此被写在旅游攻略上。据统计，在三里屯周边3公里的范围内，“扎堆儿”着超过200家的酒吧，占全北京酒吧的40%以上。三里屯也成为夜晚北京最热闹的地方。和三里屯仅1 个红绿灯距离的工人体育场完全不同。相距1公里外的工人体育场里总是充满了上万名地道的北京球迷，他们穿着宽松的绿外套，脚踩一双球鞋，用浓郁的“京腔”高喊：“这里是北京”“别装孙子”……更多更直接粗俗的京骂总能激怒全国各地的球迷。三里屯则是另一个世界。台湾人Tony喜欢早晨坐在咖啡馆享用100元一杯的手冲咖啡，注重“酸碱平衡”的他，每周会在进口超市买齐一周用的饮用水；几个拿着“名牌”包的女孩排了一小时队，终于坐进一个不知道是花店、杂货店、咖啡馆还是甜品店的地方，为了喝至少128元一位的下午茶，9块点心被装在三层的英式餐具中，她们拍照发了朋友圈后，

北京三里屯太古里项目市场调研资料及分析

北京三里屯太古里项目市场调研资料及分析

三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，它位于北京朝阳以工体北路与三里屯路交汇处。项目占地5.3万平方米。建筑面积17.2万平方米。为开放式的购物.由19座低密度的当代建筑布局而成.整个项目、分为南、北两个区域.既与周边建筑融合在同一个域区之中.同时也保持着相对独立性。 三里屯VILLAGE的设计灵感来自老北京的“胡同”与“四合院”，并融入时尚元素。在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的新面貌。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独特的外观，打造出具有国际性的外观设计。 2013年4月26日，太古地产宣布享负盛名的北京三里屯VILLAGE正式更名为“三里屯太古里”。太古地产（中国）行政总裁白德利表示：‘三里屯太古里’这个新名字加入了‘Swire’的中文名称‘太古’，传承了太古地产源远流长的品牌精髓。

一东直门三里，且100 多年前因“北京城墙外三里的屯兵处”而得名。近十几年来，因临近CBD和使馆 区，外籍人口比较集中，逐渐成为北京著名的酒吧街。 区位： 毗临第2使馆区 北京市政府对三里屯地区的未来规划是“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心” 周边分布高端综合体项目，三里屯SOHO、世贸天阶、雅秀、3.3大厦等商业项目及大量的写字楼和高 档公寓 四至及交通： 东侧为三里屯酒吧一条街 南侧为工体北路 交通较为便利，临近地铁2、10号线 三里屯Village项目商业定位 项目定位：知名酒吧街，是追求时尚生活年轻人的聚集地，周边商业不饱和，原有商业以零售为主，功能单一。时尚体验的购物中心是市场空白点。周边五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼林立，临近使馆区、CBD， 国际化氛围浓厚。

【营销广告语】商场宣传文案三里屯Village文案欣赏

商场宣传文案：三里屯Village文案欣赏 如果你爱一个人 你要带他去 如果你恨一个人 你要叫他来 这里是潮流革命前线 这里是修身持志后院 这里有偶像出现 这里有竹林七贤 这里名牌四射 这里素面朝天 这里吃喝玩乐夫复何求 这里悲欢离合天长地久 这里是诗人的流放地 这里是艺术的自留地 这里什么都是 这里什么都不是 这里是三里屯Village 延伸阅读 About 三里屯Village 三里屯，这个曾经是酒吧文化代名词的特色街区，如今阿迪达斯、

苹果、白领、周生生、Columbia等众多品牌纷纷在三里屯Village 开设首家旗舰店或者最大面积旗舰店。 三里屯Village是一个开放式购物区，由19栋低密度的建筑组成。这里有四栋钻石型建筑，由于建筑风格、外观、建筑材料的特殊运用，使得一线品牌在拥有自己独立品牌大楼的同时，也能以三维建筑去宣示品牌形象，这是一些Shopping Mall很难提供的。而世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。 此外，三里屯Village还引导租户采用独具创意的设计来装饰店铺，比如“白领”为了让北京最大旗舰店在三里屯Village内展现其品牌特性，特别邀请知名的法国艺术家参与了店铺的设计。并且还计划在一层销售服装，二层则用来定期举办艺术展览。大众所熟悉的NIKE 也将在三里屯Village的店内建立一个“艺术中心”，设计顾问可以帮助顾客运用多种颜色和材质设计个性十足的NIKE鞋。 除了注重硬件环境外，更多的品牌旗舰店在经营上也并不把销售作为主要目的。太古资源Columbia市场部负责人任刚介绍，其在开业后除了肩负品牌形象推广的目的外，另一个重要目的就是为即将在其他城市开设的旗舰店树立一个标杆，以便能够复制。 这些国际国内品牌在开设旗舰店展示形象的同时，也将周边地区的文化环境和艺术氛围纳入考察范围之中。 奥美广告北京董事总经理张崇琪女士认为，三里屯最早期时，艺术、音乐、使馆区交错在这个区域，不同国家、不同种族的人群都在这一

三里屯SOHO设计特色与理念

三里屯ＳＯHO简析 摘要文章从空间特点、建筑单体特色、外部设计和立面、景观设计以及交通 与防火设计等方面对三里屯SOＨO进行赏析,并介绍了其设计特色与设计理念。ABＳTRACT Tｈis ａrtｉcｌｅｏffers aｎ introdｕction of ｔhe SanlituｎＳOHO project frｏｍ the spacｅcｈaｒaｃｔeriｓ tics ,singlｅ building ｆｅatｕres, ｄesiｇｎanｄextｅrnaｌ fac ａde， lanｄscapｅdeｓign and the ｔraffic and firｅpｒｏtecｔion ｄｅｓign and descｒｉbes its design featｕｒes anｄ conｃeｐt. 关键词: SOHO模式三里屯SOHO 赏析设计特色设计理念 1 SOHＯ模式简介 “ＳＯHO”是“Small off iｃe, Homｅｏｆｆice”的缩写,可译为“小办公室,家庭办公”．意思是小额创业和在家工作.其最根本的意思在于将居住与办公空间紧密结合,这种住宅模式的衍生不仅仅是一种新的住宅建筑模式,也是对旧有建筑更新改造方式新的尝试。 随着时代的发展变化，人们进入了一个“不出户, 知天下”的信息时代，人们的传统关系也受到了新思维的挑战。SOＨO的出现在相当程度上反映出信息时代人们对于工业时代的办公和生活方式的反省和检讨。毫无疑问，SOHO将给人们的生活带来物质和精神两个层面上的深刻影响。在物质层面上,SOHO模式能提高资源的利用率。SＯHＯ模式避免了长距离上班时交通拥挤等一系列城市病的影响，也大大减轻了城市交通的负担。ＳOHO模式还有助于改善人们的生活环境。人们在选择理想的住宅时就不需要考虑工作单位的远近了，而可以把注意力集中到住宅本身、住区环境上去.在精神层面上,ＳOＨO模式有助于价值观的回归以及人际关系的重建，它解决了工业化时代由于工作地点的不停变动,人们频繁迁徒造成的邻里关系冷漠,社会安全动荡之顽症。 2 三里屯ＳOＨO简介 三里屯SOＨＯ位于北京市朝阳区工体北路南侧,南三里屯路路西，为三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。整个项目总占地约 5.12４5万平方米，规划总建筑面积地上约为３1.568万平方米,地下约为15万平方米。本项目裙房(一至四层，局部五层）及地下一层将作为零售商业。

三里屯太古里考察报告

三里屯太古里商业考察报告 三里屯太古里成功的关键在于它读懂了商业/建筑与周边环境的互动关系，读懂了城市赋予这片土地的使命。商业与周边环境的互动性要远远超越商业本身的设计；商业绝对不只是建筑形态上的创新，而是在能够充分理解“人”与“地”的关系之后，利用空间落地一个可操作的经营方案一、三里屯的历史变革 三里屯位于北京朝阳区东部，因“北京城墙外三里的屯兵处”而得名。现因三里屯酒吧街而出名。2004年，朝阳区政府启动拆迁工程，将整个区域重新规划调整，引入太古集团，建立第一个商业综合体项目——三里屯Village，重新定义了三里屯这个区域 1.从民宅、使馆到酒吧街——区域功能的首次转变 “大使馆”的聚集自然而然孕育出他们喜爱的消费方式，“酒吧”的出现便证明了这一点；酒吧不仅提供给三里屯地区一种全新的生活消遣方式，同时潜移默化的改变了整个区域的生活状态，使原本单纯的“民宅+使馆”的功能组合发生改变，，诱发和带动了其他零售、餐饮、娱乐等相关行业，使得商业比重大大增加，从根本上影响了整个区域的功能结构。 2.酒吧一条街升级到三里屯village的营业运营——区域功能的转型升级 伴随北京城市化进程的加快，“市区”范围不断扩大，使得三里屯地区由近郊转变为城市新的“市区”。城市发展模式使得商业效益急速上升，商业的开发比重明显加强，加之原有酒吧物业形态面临的城市治理、建设问题，促使三里屯面临第二次的区域转型。三里屯区要转型成为娱乐、零售、文化的综合性城区，三里屯Village成为实施这一转型的第一阶段

[三里屯发展历史梳理]

二、真正的院街围合体——三里屯太古里 三里屯太古里位于北京朝阳区三里屯路，占地5.3万平，建筑面积17.2万平，分为南、北两个区域；南面靠近酒吧街；北面临近使馆区。三里屯太古里通过对三里屯区域的历史发展背景、现有情况和调节、未来发展预测等因素，摒弃了单纯的零售、娱乐商业综合体的模式，而是打造成为可持续发展的、真正具有活力的城市区域；通过对“人”的研究，使得商户、访客、公众等最大限度地参与、投入和贡献，使各种运作和活动持续兴旺，并通过“物”的设计，使其更好的服务于这些人。 1.做“透”→通过对周边“人”和自身用“地”的理解，通过一个可经营的物业完成为各类人群的融合 由于历史原因，导致三里屯地区的人口结构较为复杂，但大致可分为以下三类： [使馆区]国外驻中国大使，有一定经济基础，喜欢充满阳光的户外空间，经济收入水平较高 [办公区]CBD办公人群，有一定知识的小资一族，较为年轻，追求新潮个性化产品，喜爱奢侈品 牌，经济收入水平中等 [住宅区]区域原住民及周边租房人群，居住人群较为复杂，经济收入水平参差不齐 三里屯太古里通过对周边三种主要购物人群的理解，通过两个区域的业态划分及立体交通的组织， 将三类人群自然区隔开来 [南区]通过立体交通导入，将不利因素向下导入，使得两类购物人群自然区隔 [北区]独立设计，针对具有一定目的性的奢侈品消费人群

北京三里屯太古里项目市场调研资料与分析

三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，它位于以工体北路与三里屯路交汇处。项目占地5.3万平方米。建筑面积17.2万平方米。为开放式的购物.由19座低密度的当代建筑布局而成.整个项目、分为南、北两个区域.既与周边建筑融合在同一个域区之中.同时也保持着相对独立性。 三里屯VILLAGE的设计灵感来自老的“胡同”与“四合院”，并融入时尚元素。在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的新面貌。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独特的外观，打造出具有国际性的外观设计。 2013年4月26日，太古地产宣布享负盛名的三里屯VILLAGE正式更名为“三里屯太古里”。太古地产（中国）行政总裁白德利表示：‘三里屯太古里’这个新名字加入了‘Swire’的中文名称‘太古’，传承了太古地产源远流长的品牌精髓。

里，且100 多年前因“城墙外三里的屯兵处”而得名。近十几年来，因临近CBD和使馆区，外籍人口比较 集中，逐渐成为著名的酒吧街。 区位： 毗临第2使馆区 市政府对三里屯地区的未来规划是“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心” 周边分布高端综合体项目，三里屯SOHO、世贸天阶、雅秀、3.3大厦等商业项目及大量的写字楼和高 档公寓 四至及交通： 东侧为三里屯酒吧一条街 南侧为工体北路 交通较为便利，临近地铁2、10号线 三里屯Village项目商业定位 项目定位：知名酒吧街，是追求时尚生活年轻人的聚集地，周边商业不饱和，原有商业以零售为主，功能单一。时尚体验的购物中心是市场空白点。周边五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼林立，临近使馆区、CBD，国际化氛围浓厚。 消费者策略：南区针对年轻客群，北区针对高端人士；借助临近使馆区，吸引大量外籍人士和生活方式西化的国白领阶层 业态组合：以零售为主，零售占75%，餐饮占20%，娱乐、服务占5% 服装服饰占零售类的70%，保证了对年轻人的吸引力和项目的收益 艺术家居类占到零售类的15%，体现了项目的特色 南北区实行差异化：

三里屯商业项目市场分析

{市场分析}三里屯商业项 目市场分析

三里屯商业项目市场分析 一.宏观环境因素分析 1.1北京市经济现状及发展趋势分析 经济总量：2004年实现地区生产总值4283.3亿元，比上年增长13.2%，增幅提高2.5个百分点，为1995年以来最高增速。 财政收支：2004年完成地方财政收入744.5亿元，比上年增长29.7%。 价格水平：价格总水平有所上涨。居民消费价格指数为101%，高于上年0.8个百分点。 投资：投资增势趋于平稳。2004年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。 批发零售业： ●全年批发零售业实现增加值263.7亿元，比上年增长6.8%。 ●消费品市场稳中见旺。全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长 14.4%。 ●全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。 房地产业： ●2004年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。 ●全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%； ●商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%； ●竣工面积3067万平方米，增长18.2%。 商品房市场需求活跃。

●2004年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；其中，商品住宅销售面积2285.8万平方米，增长29.1%。 ●全年商品房销售额1249.1亿元，增长39.1%；其中商品住宅销售额1085.1亿元，增长37.5%。商品房价格有所上升。 ●全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售价4747元，提高291元。 ●存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积708.3万平方米，成交金额217.7亿元，分别比上年增长81.6%和78.2%。 旅游业： ●全年接待海外游客315.5万人次，比上年增长70.4%，比2002年增长 1.6%。旅游外汇收入31.7亿美元，增长66.8%。 ●接待国内旅游者1.2亿人次，比上年增长36.8%；旅游收入1145亿元，增长62.2%。 ●年末，全市共有星级饭店613家，客房数达到9.1万间。客房出租率 64.7%，比上年末上升13个百分点。 人口： ●2004年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)1492.7万人，比上年末增加36.3万人，增长2.5%点。 ●2004年末，全市户籍人口1162.9万人，比上年末增长1.2%。 居民生活： ●2004年城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年增长12.6% ●人均消费支出为12200.4元，比上年增长9.7%

建外SOHO与三里屯SOHO调研报告

建外SOHO 与三里屯SOHO 调研报告 不管是什么类型的建筑，就必定和城市有直接的关联。只要是建筑，不论属于哪种类型，都可以是城市细胞。一个是细胞的建筑也许是一栋大楼，但它同样拥有繁殖成为一个城市的能力。——山本理显 一、 航拍图 建外SOHO 三里屯SOHO 二、 区位分析 建外SOHO 位于北京CBD 核心区，银泰世贸中心、中环广场、世纪财源中心、中央电视台和北京电视台的建成，为这里带来更加浓厚的商业气氛和人文环境。 三里屯SOHO 位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，为三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。（百度百科118） 三、 背景信息 建外SOHO:占地面积：16.9万平方米； 建筑面积：约70万平方米（含地下面积） ；物业种类：20栋塔楼，4栋别墅 ；总设计师：山本理显（日本） 三里屯SOHO ：整个项目总占地约5.1245万平方米；规划总建筑规模：465,680平方米，地上约为31.568万平方米，地下约为15万平方米。商业：12.8万平米（B1-4层，局部5层）；办公：10.2万平米（共5栋）；公寓：11.5万平米（共4栋）总设计师：隈研吾（日本）（百度167字） 四、 现状建筑风貌图 无论你是开车还是坐车，还是步行，当路过CBD 这一北京最繁华的商务地段时，耸立着一片片白色的楼，总能吸引你的眼球。它的名字就是建外SOHO 。 香港的铜锣湾，北京的三里屯SOHO ，具有活力与时尚气息（88字） 六、立面特点：

建外SOHO 独特的地下走廊设计使整个空间更有活力，人们穿梭于此就如同在走迷宫一样的感觉，但并不会有走迷宫似的迷惑感觉。地面层，是开放给北京市民自由进出的地方，汽车则在地库层走动。没有车辆的地面成为新概念的街道让人们自由走动。（109字） 七、 区域功能定位分析 建外SOHO 由20栋塔楼、4栋别墅，l6条小街组成；建外SOHO 没有围墙，16条小街在占地约17万平方米的建筑群中流动，制造出充满人情味的小街文化。 它不是一个封闭的、单调的住宅区，它是集办公楼、酒店式公寓、商业于一体的混合功能的开放式场所。行走在建外SOHO 能明显的感受到这里的生活气息，各种商业设施混在其中，也许一转弯就是一个餐厅，或对面就是图书馆。我们在建外SOHO 看多许多别致的商铺，其中蒲蒲兰绘本馆给我留下的印象深刻。楼下是一些妈妈带着孩子在做游戏，楼上是一些儿童书物，空间布置很有趣，几个日本小孩在这里边看书边玩耍，让孩子在玩中享受学习的乐趣。（261字） 与建外SOHO 相同，三里屯SOHO 也是一个集商业，餐饮，娱乐休闲和公寓住宅为一体。住在公寓里的人可以享受城市中心便利的生活。（56字） 八、 商业分析 建外SOHO 的店铺沿街设置，有在公寓的一二层设置的，有的独立出来，有的在底下一层的。设施齐全有餐饮，服装，美容，图书印象等。

《景观建筑赏析》三里屯SOHO-虚实共存的大环境

科目：《景观建筑赏析》 三里屯SOHO-虚实共存的大环境

三里屯SOHO-虚实共存的大环境 三里屯SOHO无疑是三里屯商圈里一个熠熠生辉的新生代商业点，无论它曲线变化的建筑风格还是丰富细腻的景观环境都使它成为这片区域里一道亮丽的风景线。 因为工作关系我几次到三里屯商圈调研，SOHO的独特完整和严谨丰富给我留下了深刻的印象，舒缓有度的造型和大量的曲线运用的建筑形式表达出自然流畅的空间环境。它的虚实对比和虚实过度都塑造出完整的空间关系，下面的内容里我着重它的”虚实变化关系”来谈谈自己对这个商业项目的感受和认识。 三里屯SOHO的日本设计师隈研吾对这个项目的设计理念，是希望在北京的中心区域建造一个功能丰富的“浓缩型城市”。目前来看SOHO给我们呈现的是比较成功建筑与景观互动的关系。 三里屯SOHO是一个以平面曲线、纵向直线为主要元素的建筑景观群，无论建筑还是景观都在向这个元素靠拢，平面的曲线表达一目了然，而竖向玻璃、铝板还有很多细节构造都是不容置疑的垂直，并且竖向表达都是高频率高密度的出现，大面积的曲线表现出扩散，高密度的直线形成收拢，形成了一种视觉效果上的辩证统一。这也是一个设计行业的基本原则，曲线和直线都是对立统一的，往往它们只会分别占领一个平面， 建筑形式 建筑是由几个交错起伏的异形圆柱体组成，虽然建筑外立面是拼接的横竖向玻璃幕，但玻璃幕的大色调统一，几幢高建筑是灰色调呈大面积的冷色，一幢矮的橙色建筑包含其中呈局部暖色，这样，建筑的形式和色调的对比就显现出来了。 入口导视 整个三里屯SOHO被沿街的景观绿地和喷泉隔离开来形成一个完整统一的小环境。它的入口形式很明确，几个红白相间鲜艳的气球形状构筑物吸引了人们的注意力引领人们来到SOHO入口，这几个气球看似简单，充满了童趣给大面积的灰色环境带来了生机，同时圆形的气球吻合大环境的曲线主旋律。这个很具代表性的入口成为很多影视剧的取景场所。

三里屯商业项目市场分析案例(doc 72页)

三里屯商业项目市场分析案例(doc 72页)

三里屯商业项目市场分析 宏观环境因素分析 北京市经济现状及发展趋势分析 经济总量：2004年实现地区生产总值4283.3亿元，比上年增长13.2%，增幅提高2.5个百分点，为1995年以来最高增速。 财政收支：2004年完成地方财政收入744.5亿元，比上年增长29.7%。价格水平：价格总水平有所上涨。居民消费价格指数为101%，高于上年0.8个百分点。 投资：投资增势趋于平稳。2004年全社会固定资产投资2528.3亿元，

比上年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。 批发零售业： 全年批发零售业实现增加值263.7亿元，比上年增长6.8%。 消费品市场稳中见旺。全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。 全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。 房地产业： 2004年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。 全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%； 商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%； 竣工面积3067万平方米，增长18.2%。 商品房市场需求活跃。 2004年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；其中，商品住

宅销售面积2285.8万平方米，增长29.1%。 全年商品房销售额1249.1亿元，增长39.1%；其中商品住宅销售额1085.1亿元，增长37.5%。商品房价格有所上升。 全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售价4747元，提高291元。 存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积708.3万平方米，成交金额217.7亿元，分别比上年增长81.6%和78.2%。 旅游业： 全年接待海外游客315.5万人次，比上年增长70.4%，比2002年增长1.6%。旅游外汇收入31.7亿美元，增长66.8%。 接待国内旅游者1.2亿人次，比上年增长36.8%；旅游收入1145亿元，增长62.2%。 年末，全市共有星级饭店613家，客房数达到9.1万间。客房出租率64.7%，比上年末上升13个百分点。 人口： 2004年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)1492.7万人，比上年末增加36.3万人，增长2.5%点。 2004年末，全市户籍人口1162.9万人，比上年末增长1.2%。 居民生活： 2004年城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年增长12.6%

北京三里屯之演化——三里屯Village实例分析

北京三里屯之演化——三里屯Ｖｉｌｌａｇｅ实例分析 罗健中 摘要／分析北京三里屯Ｖｉｌｌａｇｅ项目的背景、设计发展过程，使用情况等，探讨、总结项目的经验和设计方法。评估项目的实际运作效果和存在的问题，提出改善建议和未来展望，作为探讨中国现代城市发展的实饲参照。 关键词／开放城市开放城区开放建筑＝！ｌｈＥＶｉｌｌａｇｅ ＡＢＳＴＲＡＣＴ／Ｂｙａｎａｌｙｚｉｎｇｔｈｅｐｒｏｊｅｃｔ’ｓｂａｃｋｇｒｏｕｎｄ，ｄｅｓｉｇｎｃｏｕｒｓｅａｎｄｓｅｒｖｉｃｅｓｔａｔｕｓ，ｔｈｉｓｐａｐｅｒｓｕｍｍａｒｉｚｅｓｔｈｅｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅｏｆｐｒｏｊｅｃｔａｎｄ ｄｅｓｉｇｎ；ｅｖａｌｕａｔｅｓｔｈｅｅｆｆｅｃｔｏｆｐｒｏｊｅｃｔｐｒａｃｔｉｃａｌｏｐｅｒａｔｉｏｎａｎｄｅｘｉｓｔｉｎｇｐｒｏｂｌｅｍｓ，ｍａｋｅｓｐｒｏｐｏｓａｌｆｏｒｉｍｐｒｏｖｅｍｅｎｔａｎｄｌｏｏｋｓｆｏｒｗａｒｄｔｏｔｈｅｆｕｔｕｒｅ．ＩｔｍａｙｓｅｒｖｅａｓｒｅｆｅｒｅｎｃｅｆｏｒｍａｋｉｎｇｓｔｕｄｙｏｆＣｈｉｎｅｓｅｍｏｄｅｍｕｒｂａｎｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ． ＫＥＹＷＯＲＤＳ／ｏｐｅｎｃｉｔｙ，ｏｐｅｎｕｒｂａｎａｒｅａ，ｏｐｅｎａｒｃｈｉｔｅｃｔｕｒｅ，ｔｈｅＳａｎｌｉｔｕｎＶｉｌｌａｇｅ 作者单位：ＯＶＡＬ欧华尔顾问公可 收稿日期：２０００－０６－１０ ＵＲＢＡＮＤＥＳＩＧＮ城市设计｜ｒ～ １百年三里屯 北京三里屯是个很出名的地方。据说ｉ００多年前，它因“北京 城墙外三里的屯兵处”而得名；建国后，这里被划为“第二使馆区”， 驻有数十个国家的使馆，其余主要是民居。 改革开放后，这里的新元素当属“酒吧”了。从上世纪８０年 代开始，短短１０年间，在３ｋｍ的范围内，集中了北京市约７０％的 酒吧。比之北京市其他区域，它似乎具备得天独厚的条件：在洋人 聚集的区域，自然容易孕育发展他们喜爱的消费方式来。 然而酒吧并不仅是提供一种消遣那么简单，它也潜移默化地影 响这一区域，乃至这一城市的其他方面。三里屯区的“功能”原本 很单纯，一日使馆，二日民宅，商业发展受到较强的限制；而酒吧 街横空出世诱发和带动了其他零售、餐饮、娱乐等相关行业，使商 业的成分和比重大大增加，很大程度上改变了整个区域的功能、产 业、经济和城市发展模式。另外，越来越多的市民．访客来到这里， 催生了各种方式的交流活动，各类文化艺术也随之兴盛起来；本区 域的原居民和使馆人员的生活内容也大大丰富，社区的网络、文化 和人文精神得以增强。可以说，三里屯区不但发展了新型的“经济 圈”（商圈），也发展了新型的“社会圈”和“文化圈”。这一切，都 是有形和无形的社会资产。 另一方面，三里屯酒吧街主要是按市场需要发展起来的，难免 缺乏引导、支持和规管，因而也存在一些问题和漏洞。原先用来居 住的房屋改造成营业性的酒吧，结构、空间、设施、交通等方面很 多不能达到安全、舒适、合理、有效的程度（部分更有违章加建和 改建之嫌）；环境、卫生、服务等条件差；设计水准也不高；整个 区域也没有统一、大范围、实质性的整治、建设和管理。这些问题 对它的进一步发展和繁荣造成了一定的阻碍。 新世纪北京的城市化、现代化进程加快，其中比较突出的变化 是，“市区”范围扩大，很多原来的城市边缘外围区域（如二．三环 区域）成为新的“市区”。城市发展的新趋势使商业发展的效益急速 上升，导致在新～轮的发展中，商业开发的比重明显增大。三里屯 区域因其位置和原有条件的优势，也属于新“市区”的热点之一， 要发展成新的商务区。于是各类发展项目纷至沓来，掀起一波又一 波的开发热潮。 ２来如风雨。Ｖｉｌｌａｇｅ” ２００３年，三里屯区的两个地块要进行总体规划和建筑设计，项 Ｍｄｍ∞ｍｕ∞‘ｍＩ＾Ｌ ２００９．７建筑学报 　万方数据

从三里屯SOHO和三里屯Village看城市商业综合体的“好”和“坏”

三里屯的冰火两重天 三里屯是北京最繁华的“夜场”，更是白领、小资和高端人士的聚集地。就在三里屯核心地段，两个著名的商业项目隔街相望：它们在地理位置上几乎没有优劣之分，但以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目，很容易发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时尚繁华···所有去过三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出这样疑问：两个项目近在咫尺，为何天差地别？ 三里屯SOHO这个开业数年的项目，但无论是临街的“旺铺”还是二三楼的大型商铺，经营状况几乎如出一辙：这个外表光鲜的建筑群虽然有着得天独厚的地理位置和优越的购物环境，可是却显得冷冷清清，毫无人气：五个购物中心超过三分之一的店铺没有出租，有的楼层出租率甚至不到一半。一个个空荡荡、锁着门的商铺因无人打扫，显得格外破落。许多商铺的显眼位置都贴着“业主直租”、“低价出租”、“转租”等出租小广告。一些店铺虽然依旧开门迎客，但几乎都门可罗雀。放眼望去，偌大的购物中心里，只有三三两两的顾客漫无目的的闲逛着。 而三里屯Village的商铺入住率早已达到90%以上，在这里，包括苹果在国内的首家体验店，川久保玲、MiuMiu等充满新意的店铺一家接一家，从矗立在商区入口处标志性的优衣库旗舰店到不定期举办展览演出的橙色大厅，三里屯Village自开业以来因其鲜明的特点，早已成为北京最“潮”的区域之一。 为什么有关黄金地段的理论在北京的工体北路都失灵了？为什么人们都喜欢去三里屯VILLAGE，却绕过三里屯SOHO？ 复杂的“商业综合体” 当我们提到那些顾客非常买账的“首家体验店”、“全球最大旗舰店”等等词汇时，其实他们都在描述一个东西——业态。什么是业态？通俗来讲就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体形式。我们熟悉的百货店、折扣店、专卖店、便利店甚至自动售货机都算是一种业态。 业态跟一个商圈的红火有关系吗？答案是肯定的，在当下，人们的消费购物早已不满足于逛街本身，越来越多的人更看重一个商圈的购物体验，在现在这个大路货泛滥的时代，一个商圈如果有“旗舰店”、“国内首家”、“全球最大”的噱头，往往能从一堆品牌同质化的商圈中脱颖而出，吸引一大批顾客。 当你本来打算在三里屯SOHO选购一件衣服时，惊奇的发现书店、内衣店、服装店、餐馆、街舞教室、旅游公司、美容店、足疗店等不同业态同时出现在一层！购物体验相当差，而在对面的三里屯Village，一条街上的各

三里屯SOHO和三里屯Village对比

从三里屯SOHO和三里屯Village看城市商业综合体的“好”和“坏”（转） 三里屯的冰火两重天 三里屯是北京最繁华的“夜场”，更是白领、小资和高端人士的聚集地。就在三里屯核心地段，两个著名的商业项目隔街相望：它们在地理位置上几乎没有优劣之分，但以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目，很容易发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时尚繁华···所有去过三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出这样疑问：两个项目近在咫尺，为何天差地别？ 三里屯SOHO这个开业数年的项目，但无论是临街的“旺铺”还是二三楼的大型商铺，经营状况几乎如出一辙：这个外表光鲜的建筑群虽然有着得天独厚的地理位置和优越的购物环境，可是却显得冷冷清清，毫无人气：五个购物中心超过三分之一的店铺没有出租，有的楼层出租率甚至不到一半。一个个空荡荡、锁着门的商铺因无人打扫，显得格外破落。许多商铺的显眼位置都贴着“业主直租”、“低价出租”、“转租”等出租小广告。一些店铺虽然依旧开门迎客，但几乎都门可罗雀。放眼望去，偌大的购物中心里，只有三三两两的顾客漫无目的的闲逛着。 而三里屯Village的商铺入住率早已达到90%以上，在这里，包括苹果在国内的首家体验店，川久保玲、MiuMiu等充满新意的店铺一家接一家，从矗立在商区入口处标志性的优衣库旗舰店到不定期举办展览演出的橙色大厅，三里屯Village自开业以来因其鲜明的特点，早已成为北京最“潮”的区域之一。 为什么有关黄金地段的理论在北京的工体北路都失灵了？为什么人们都喜欢去三里屯VILLAGE，却绕过三里屯SOHO？ 复杂的“商业综合体” 当我们提到那些顾客非常买账的“首家体验店”、“全球最大旗舰店”等等词汇时，其实他们都在描述一个东西——业态。什么是业态？通俗来讲就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体形式。我们熟悉的百货店、折扣店、专卖店、便利店甚至自动售货机都算是一种业态。 业态跟一个商圈的红火有关系吗？答案是肯定的，在当下，人们的消费购物早已不满足于逛街本身，越来越多的人更看重一个商圈的购物体验，在现在这个大路货泛滥的时代，一个商圈如果有“旗舰店”、“国内首家”、“全球最大”的噱头，往往能从一堆品牌同质化的商圈中脱颖而出，吸引一大批顾客。 当你本来打算在三里屯SOHO选购一件衣服时，惊奇的发现书店、内衣店、服装店、餐馆、街舞教室、旅游公司、美容店、足疗店等不同业态同时出现在一层！购物体验相当差，而在对面的三里屯Village，一条街上的各种潮牌大牌却能让你充分享受一站式购物的乐趣，两者一对比，相信绝大多数消费者都会毫不犹豫的选择三里屯Village。

三里屯太古里

三里屯太古里 2013年4月26日，太古地产宣布北京三里屯VILLAGE正式更名为“三里屯太古里”，同时启动新标识。 三里屯太古里于2008年开幕，为太古地产首个在国内落成启用的商业综合体，其中包含位于项目内、公司旗下的首家太古酒店——瑜舍。综合体面积达13.6万平方米，近期最新进驻的知名品牌包括MiuMiu亚洲旗舰店、M.A.C国内最大旗舰店，以及I.TBeijingMarket于北京的最大门店。 关于三里屯太古里 从根本上讲，“三里屯太古里”本身代表的是一种人文风尚汇，所以我们希望这里一切以人为核心：让人们在此除了享受美食、购物和自在玩乐外，还可以创造艺术和引领时尚。我们希望让这里引领一种三里屯太古里所特有的生活理念和文化，给人们带来一种独一无二的潮流体验。 建筑设计——在现代化的设计中融入老北京的传统元素 由欧华尔顾问公司指导及日本前沿建筑设计师隈研吾领衔设计，三里屯太古里的19座独立的建筑，采用了大胆的动态用色和不规则的立体线条，开放的空间加上点缀其中的花园、庭院，以及四通八达的胡同，营造出一种引人入胜的全新格局。

在项目的创作中，隈研吾更大量地运用自然材质，打造别具一格的空间感，使得三里屯太古里从众多传统设计的购物中心里脱颖而出，成为北京城里的玩乐热点。 整体氛围 大厨烹饪的美味菜肴可以称之为艺术品，精美的橱窗设计也算是一种，一盏矗立于街边的路灯、一把休憩的椅子、或是一块漂亮的指示牌等等。 在三里屯太古里，艺术是流动的，遍布在这里的大街小巷，总是不经意地出现在细节里。当你走过胡同，你可能会发现雕塑家正在舞动刻刀，或是街头画家正微笑着向你打开画板。溜冰场上孩子们嬉笑追逐，变幻的喷泉，以及从你身边走过的那对相依的身影……当你沉浸其中，你便已经融入了三里屯太古里的艺术氛围当中。 入驻三里屯太古里 我们创造了一个兼容并蓄的人文风尚汇，对于商户来说，最直接的好处在于：这种新的模式将吸引更多的人流，让各国的人士在此欢聚、享乐和生活。此外，三里屯太古里充满创想的理念与设计也激发了商户的灵感，他们纷纷在这里开设概念店及旗舰店，向顾客呈现其品牌独一无二的风格。如果说国际顶级品牌代表的是某种生活态度，那么这些品牌旗舰店就是这种态度的又一种表达方式。三里屯太古里满足了这些品牌对旗舰店在选址、建筑风格、物业管理等各方面的要求，因而成为了这些国际品牌的首选。事实上，在开张的第一年，已吸引了一系列的品牌旗舰店入驻，例如阿迪达斯全球最大品牌中心、Fossil及Apple Store的国内第一家直营店等等。 隶属集团 三里屯太古里是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目。太古地产在香港零售、商业和住宅等领域积累了逾35年的设计、开发及管理经验，其品牌本身就代表着建设卓越、精益求精的理念。其致力为租户、顾客及员工创造长远价值和优质体验。太古地产从不复制商业项目，而是给每个项目都赋予自己的个性和特点，拥有自己的基因。对于一个希望能够延续三里屯地区独有文化氛围的商业项目来说，三里屯太古里无疑是传承了这个地区的文化精髓，呈现出了一片无与伦比的时尚风貌。