物业设备管理作业指导书

物业设备管理作业指导书

物业设备管理作业指导书

1目的和范围

1.1目的

本作业指导书明确了艾嘉物业管理公司的设备管理范围，使工程服务人员了解设备管理的基本概况。

1.2使用范围：适用全体物业工程服务人员与客户服务人员

2物业设备管理内容

2.1物业设备包括室内设备及物业管理区域内的室外设备与设施系统具体主要有给排水、供电、供暖、消防、安防、通风、电梯、空调、燃气供应、环境保护以及通讯网络等设备。这些设备构成物业设备的主体，是物业全方位管理和服务的有机组成部分。

2.2给排水部分主要包括：室内给排水、室内饮水系统、室内热水系统、室内排水系统、水景工程给排水系统及游泳池给排水系统等。

2.3消防工程主要包括：消火栓消防系统、自动喷淋灭

火系统以及其他非水消防系统(如干粉灭火器、泡沫灭火系统、卤代烷灭火系统、二氧化碳灭火系统等)。

2.4供热、供燃气、通风、空调工程主要包括室内供暖及热源、室内燃气供应、建筑物通风及防排烟系统、空气调节系统及冷源等;建筑电气主要包括：低压配电系统、建筑照明、建筑防雷、消防控制系统、安防系统、网络系统、通讯与广播及有线电视系统、环境保护设备等。

3物业管理公司管理的设备范围

3.1物业管理区域内的设备设施管理责任并非全部由物业管理公司承担。

3.2其应该承担管理责任的范围;

a.建筑的附属设备;

b.产权归全体业主公司的设备;

c.物业管理委托合同中约定的由物业管理公司管理的设备;

d.业主(或部分业主)特约服务中约定管理的设备;

e.政府颁发的有关政策、法规、条例规定的应由物业管理公司管理的设备，规定不由物业公司管理的，物业管理公司不负管理责任;

f.设备保修期内物业管理公司不负设备维修责任;

g.因各种因素物业管理公司无法履行物业委托合同时，不负设备管理责任。

工程-10泳池设备运行管理作业指导书

工程-10泳池设备运行管理作业指导书 工程管理手册版本：第3版泳池设备运行管理作业指导书文件编号：PLPM/WS/MT/UGZ/10 泳池设备运行管理作业指导书 1、目的规范和指引泳池设备维护，确保设备完好、运行正常。 2、适用范围适用于住宅项目泳池设备维护管理。 3、责任归属 3、1物业服务中心项目经理监督本项目泳池设备运行管理工作。 3、2工程主管（设备管理负责人）负责组织、监督泳池设备管理工作。 3、3工程技术员（具体的设备责任人）定期巡检及维护泳池设备。 4、方法与过程控制 4、1 泳池设备维护标准 4、1、1水质循环系统各种阀门位置正确，操作人员熟悉设备操作、沙缸冲洗及注意事项。 4、1、2过滤水泵无异常声音、震动，水泵轴无泄漏；过滤网无堵塞、破损现象；电机温升正常。 4、1、3加药泵加药速度适中，管网无堵塞、渗漏现象。

4、1、4管道水流标识清晰、正确，管道无渗漏现象；阀门应有状态标识，止回阀能够防止水倒流，闸阀关闭正常，管网各压力表正常，表内无进水。 4、1、5沙缸多档阀转动灵活，无漏水、裂纹，中文功能标识齐全，张贴“水泵运行时，严禁转换多档阀”的警示标识。 4、1、6泳池水底灯能正常开启、无松动、无进水现象，灯罩无裂纹或破损。水中灯具电压不大于12V；电源变压器必须采用双圈变压器，严禁采用自偶变压器；变压器初、次级间的绝缘电阻不小于7MΩ，变压器绕组对金属外壳间的绝缘电阻不小于2MΩ。 4、1、7泳池区域应有充足照明，无照明死角，配备足够的应急照明或双回路供电。泳池机房、卫生间（厕所）、更衣室、淋浴室内抽风装置运转正常。 4、1、8泳池活动区域内（更衣室、淋浴室、卫生间、泳池周边等）插座及照明均应设置漏电保护，漏电动作电流不大于30毫安，动作时间不大于0、1秒。 4、2 泳池设备设施定期巡检及维护要求 3、2、1泳池设备定期巡检及维护要求 4、2、1、1日巡检及维护要求： a) 控制柜电源是否正常，所有电器元器件是否正常，漏电保护试验是否动作灵敏。b ) 泳池灯变压器电压是否在规定范围内。c )

安全管理八项制度

安全管理八项制度 一、学习、教育培训制度 为了搞好安全生产管理工作，提高职工安全意识和安全技能，有效预防各类事故的发生，根据集团公司安全管理要求，结合路面公司的实际情况，特制定学习制度。 一、及时传达上级部门的各项安全管理规定，并及时组织全体员工认真学习。 二、路面公司每年至少组织两次专项安全知识学习，项目部至少四次（包括上级部门组织的学习）。学习形式可以是集体答题、分组培训、知识竞赛活动等等，总体要求是达到全员学习不少于四次。 三、做好岗前安全培训工作。做到所有新从业人员岗前三级安全培训工作（集团公司、路面公司、项目部）。主要学习国家有关安全法律法规政策，明确安全工作的重要意义，掌握集团公司、路面公司、项目部安全管理规定，确实达到提高安全意识的目的。要熟悉公司的工作性质，工作环境，工作要求等等。另外，要学会如何做才能有效地预防安全事故，做到懂安全、会安全。成绩合格方可逐级到岗。调岗人员，要做好新岗岗位安全规范的培训。 四、岗前培训的主要内容。国家有关的安全文件，法律法规，公司的各项管理制度，所进入的岗位安全规范、安全操作规程、工作内容，工作制度等等。三级培训的总课时不得少于20小时，调岗人员，接受新岗的安全培训不得少于4课时。成绩均在85分以上。

五、特殊工种的从业人员，由路面公司企管科和相关部门一起做好特殊工种的培训和取证工作，并负责管理。 六、按公司制定的培训记录表格形式，做好培训记录。

二、会议制度 为及时贯彻传达上级的安全文件精神，总结安全管理工作中的好经验好办法，讨论解决工作中出现或存在的安全问题，有效地预防安全事故的发生，特制定本制度。 一、路面公司安委会每半年召开一次安全工作会议，项目部每季召开一次安全工作会议。 二、参会人员。安委会（安小组）组长、副组长、安办主任、安会成员参加，由安全组长或副组长主持。 三、会议议程 1、由分管安全的副组长或安办主任汇报近期安全工作，特别是在安全检查中，发现的安全隐患和处理措施，另外，传达上级有关的安全文件精神。 2、各成员（项目、部门负责人）分别汇报本部门近期的安全工作和今后的安全工作计划，特别要汇报近期发现的不安全因素。 3、会上对在安全管理工作中有突出成绩的给予表扬。 4、安委会（安全小组）组长总结前期安全工作，布置今后安全工作任务。明确采取的具体安全措施。 四、由安办主任负责做好会议纪要，并负责把会议精神传达到全体员工。

小区物业设施设备管理内容

小区物业设施设备管理内容 目的:通过对设施设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求 工作范围1.供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”(动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜)。 2.给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。 3.消防系统设备：电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、CO2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。 4.电梯设备：各类电梯及其附属设备。 5.弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等)。 6.通风系统设备：通风设备及其附属设备。 工作项目1.设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。 2.设备的标识①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码)。 ②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。 ③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。

3.设备档案管理①管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设备台账》。 ②工程维修中心负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备份。 4.设备的运行①设备按不同系统划分责任区域，责任区域内确定责任人。 ②维修主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。 ③值班室/巡逻值班员负责将监控/检查到的异常情况，及时通知设备责任人或主管处理，并做好记录。 ④工程维修中心对各管理处机电设备的运行情况进行督查。 5.设备的维修①设备维修须填发九千记录表格，重要设备或影响范围较大的维修项目，须办理《工作联系单》。 ②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向维修主管报告，请求主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。

物业设施设备方案

物业设施设备方案 1.物业项目整体设计概况 1、1物业项目的基本概况 该项目位于天津滨海新区大港学苑路600号天津国土资源与房屋职业学院,临边天津医科大学临床学院,南开大学滨海学院,地球村等。 1、2项目的工作标准 1、2、1服务理念 亲情服务人文关怀依法诚信管理,竭诚高效服务,创造优美环境,持续不断改进。 2.物业项目设施设备管理人员配置 2、1设施设备人员配置的目的 定时检查、维护公共设施的功能,保障设施的正常使用。 3、设施设备人员的岗位职责 3、1设施设备的主要的岗位职责 每天对公共设备设施进行一次检查; 每月对消防栓、设备房内的灭火器、景观水池、管网、阀门、水底灯及变压器进行一次检查与维护。对排水管网、化粪池、污水井、雨水井、隔油井进行一次巡

查; 完成领导交办的其它任务; 检查共公设施损坏情况,落实修理; 3、2设施设备技术人员的岗位职责 就是对物业设备进管理,操作,保养,维修,保证设备正常运行的总负责人。 各专业技术主管(工程师或技术员) 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作,并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料,协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。 物业设备管理人员岗位职责 3、3设施设备维修人员的岗位职责 1.服从部门负责人工作安排,遵守纪律,树立良好服务意识。 2.负责本物业区域维修工作,熟悉物业管理区域内公用配套设施、设备的种类、 分布,掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。 3.对物业管理区域经常巡视,发现公用设施有损坏、隐患或其她异常情况,应及时 给予维修,保证公共配套设施、设备的正常运行。 4.积极为客户提供多项便民服务,接到客户报修,应及时赶到现场,排除故障。确 有困难应立即与负责人联系。 5.发现重要电气设备故障时,应及时向部门负责人汇报,组织人员抢修,分析事故 原因,做好记录,提出建议。 6.定期清洁配电房,做到“三净”(设备净、机房净、工作场地净),确保设备正常 运行。 7.工作时间按规定着装,佩戴工作牌,严格遵守操作规程、工作标准,坚决贯彻执 行安全第一的原则。 8.积极参加岗位培训,刻苦钻研技术,不断提高工作水准,做好节能节材工作。 9.发挥工作主动性,完成领导交办的其她工作。

2016设备维修作业指导书

在化工生产装置检修过程中，由于各种原因的影响，如果作业人员没有能够充 分地进行风险识别和安全评价，防范措施不到位，很可能导致在工作中产生某种失误, 造成事故的发生。有关数据表明，在化工企业生产、检修过程中发生的事故中，由于 作业人员的不安全行为造成的事故约占事故总数的88%，由于工作中的不安全条件 造成的事故约占事故总数的10%，其余2%是综合因素造成的。在相同的工作条件 下，作业人员的不安全行为是造成事故的主要原因。在实际工作中有效地进行风险识 别和安全评价，认为落实防范措施，杜绝作业人员的不安全行为，是安全生产、检修 的基本保障。在此，对化工生产装置区内以下种典型的检修作业所存在的风险以及相 应安全措施进行综合分析、归类。 1.目的：通过本规定，确保设备保持良好性能，提高设备的使用率，保证生产 正常运行。 2.范围：适用于公司所有生产设备及辅助设备的维修管理。 3.工作职责: 3.1机修部门负责监督、执行设备的日常保养、维修，制订年度保养计划并执 行 。 3.2生产设备部负责设备的日常点检保养，及故障设备的维修申请。 3.3生产设备部负责对设备保养、维修费用进行审核及管理。 4.管理内容及要求: 4.1设备的日常保养 4.1.1日保养。每天由操作人员（设备维护责任人）进行保养，主要是上班前、上 班中和下班后进行保养。 4.1.2上班前。要求机台操作工班前对设备各部位进行检查、按规定加注润滑油,

确认正常后才能使用。 4.1.3下班前。下班前清扫、擦拭设备，填写相关记录；班后清扫维护。 4.1.4机修工实行区域保养负责制，按照区域分工对所管范围设备每日进行1-2 次日常巡回检查，及时处理点检或日常保养中发现的问题，做好记录和预防维修工作; 设备的一级保养为每天，二级保养原则上以三个月为一个周期，设备累计运行时间根据各机械制定的保养时间按计划进行二级保养。 4.2设备的故障维修 421生产设备部在使用生产设备发生故障后，由设备班长（或车间主任）及时填写《设备维修申请单》，经部门主管签字后及时报送机修主管。 422机修主管接到《设备维修申请单》后及时安排机修人员进行处理，初步判定故障原因，确认修复时间及所需配件，如无配件填写采购申请单，由采购部门负责采购配件后及时对故障设备进行修复。 4.2.3故障设备经机修人员判定故障原因后，如无法自行修复，填写《设备委外维修申请单》，经采购部审核批准后进行委外维修。 4.2.4生产设备部负责对设备修复情况进行验收并签字。 4.3封存、闲置设备由使用部门报告机修部门进行实施，各车间组织专人定期进行维护。 5.腐蚀性介质检修作业 5.1作业风险 泄漏的腐蚀性液体、气体介质可能会对作业人员的肢体、衣物、工具产生不同程度的损坏，并对环境造成污染。 5.2安全措施

小区物业设施设备管理

小区设施、设备管理方法 目的通过对设施设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求工作范围: 1. 供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、电气“三箱”（动力配电箱、柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）。 2. 给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。 3. 消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。 4. 电梯设备：各电梯及其附属设备。 5. 弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等）。 6. 通风系统设备：通风设备及其附属设备。 工作项目 1. 设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。 2. 设备的标识 ①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名（或代码）。 ②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。 ③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。 3. 设备档案管理①工程部负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设备 台账》。 ②工程主要负责人、负责指导、监督各类设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备 份。 4. 设备的运行 ①设备按不同系统划分责任区，责任区域内确定责任人。 ②工程部主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。 ③值班人员巡逻负责将监控所检查到的异常情况，及时处理如果处理不了的及时，通知 设备责任人或主管处理，并做好记录。

④工程部对服务处所管辖小区机电设备的运行情况进行督查。 5. 设备的维修 ①设备维修须填发维修记录单，重要设备或影响范围较大的维修项目，须办理《工作联系单》。 ②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向上级主管报告，请求上级主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。 ③设备发生重大故障或操作人员因违反操作规程引发设备责任事故，工程应立即组织维修人员采取应急措施进行抢修，并及时向服务处负责人和公司领导报告，防止故障或事故扩大。 ④夜间发生，不影响业主（住户）生活、工作和产生严重后果的机电设备故障，可以在次日进行维修。 ⑤需要委外维修的设备，，工程负责人填写《有偿/委托联系单》，报服务处主任审批后执行；费用需报请公司领导批准后执行。 工作项目 5．设备维修 ⑥对在保修期内的设备故障，首先通知设备供应商或保修单位，按照原设备订货安装合同或三方签订的《________保修期协议书》上的相关条款执行。 ⑦因设备维修或保养须中断系统或设备不正常工作的，须提前申报服务处主任审批，并提前24小时通知业主（住户）；因突发事件使系统或设备不能正常工作的，应在1小时内联系有关部门处理，并向业主（住户）做好解释工作。 6. 设备的保养 ①每年12月份，服务处工程部对大的维修保养项目，编制下年度《设施设备年度保养计划》；公司工程部根据服务处的设备状况，负责编制下年度《设施设备大中修（改造）计划表》。 ②水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划，对各设备进行维护和保养，填写相关检查保养记录表。 ③分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维护保养合同执行。 ④水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养，保持环境清洁，无积尘、无积水、无油渍等。

物业设施管理和维护方案总结

第一节房屋附属设备的管理与日常性保养 一、附属设备管理的意义与特征 物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。 （一）物业设备管理的意义 物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用： 1.是充分发挥房屋住用功能的保障 2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的 保证 3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设 （二）物业设备管理的特征： 1.服务性功能强； 2.经营性特点突出； 3.专业性技术要求高； 4.综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。 二．物业设备的构成 （一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施

按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。 2.排水设备、设施 包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。 3．房屋卫生设备 包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。 4．热水供应设备 包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 5．消防设备 包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。 （二）燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 （三）空调、通风系统 包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1．供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散

CMK设备能力作业指导书

CMK设备能力作业指导书 （IATF16949：2016） 1.目的 本程序提供机器能力调查的方法，使该过程规范、受控；为后期过程能力提升和分析提供基础。 2.适用范围 适用于本公司所有设备的能力调查。 3.职责 3.1总师办负责组织相关部门/人员进行新设备和在用生产设备的能力调查。 3.2 各车间参加设备能力调查采集数据，计算机器能力指数。 5.3 生产部、动力能源部、研究院在过程控制及优化过程中参与改进。 5.4 车间工艺员完成分析用控制图，操作者完成控制用控制图。 5.5计量中心负责确保测量系统的合理性和有效性。 4.术语定义 cpk:是现代企业用于表示制程能力的指标。(过程能力指数-短期的）制程能力是过程性能的允许最大变化范围与过程的正常偏差的比值。 ppk:spc中控制图中用来计算工序能力或过程能力的指数，（过程性能指数-长期的）是指考虑过程有偏差时，样本数据的过程性能。 cmk:考虑短期离散，强调设备本身因素对质量的影响.

5.工作程序 5.1测量系统：在对一项目或过程进行统计之前，首先须对该项目或过程的测量系统进行分析(msa)，确保该测量系统是可接受的，否则须改进测量系统后才可进行统计分析,此过程参照《监测装置管理程序》，相关标准见msa手册。5.2选定控制对象：选定控制的对象应是影响产品质量的特性（质量特性、质量指标、工艺参数），这些特性要是能够计量或者计数的，并且在技术上可以控制。 5.3 机器能力调查要求/说明 5.3.1 对于机器能力调查必须确定特性值和方法。对于机器设备包括工装，在新购时由机器和工装制造商或用户在使用以前验证其能力。在能力调查时，机器应同工装，必要时同一体化的检具和调整装置一起被视为一个实体。 5.3.2 在特定情况下，重复能力调查。例如： a、新设备 b、新零件订单 c、工程更改 (精度提高时) d、机器维修后（对产品有影响） e、机器搬迁后（对机器有影响） f、长期停产后（十二个月以上） 5.3.3 机器能力的证明应该提供给机器能力的评价。当发现工序能力不足时，

安全生产八项管理制度

安全生产管理八项制度 、安全例会制度 . 安全检查制度 二、 三、安全技术交底制度 四、安全验收制度 五、安全持证上岗制度 六、安全生产奖罚制度 七、安全教育与培训制度 八、工伤事故报告制度 2012年5月15日

为贯彻“安全第一，预防为主，综合治理”的安全方针，防患于未然，各项目经理部必须建立周一安全例会制度，内容包括： 1、宣传安全生产的法律、法规，目前总体安全生产形势。 2、总结上周本项目安全生产工作，分析发生安全问题的 原因，制定防止类似问题发生的措施。 3、部署本周安全生产工作及本周安全生产工作中的重大 危险源、危险点的防范和监控措施以及注意事项。 4、落实各项安全生产制度的执行情况、安全隐患整改情 况、对违章指挥、违章作业人员的处理情况。 5、事故应急救援小组的应急救援演练及准备情况。

1、项目经理部每周由生产经理组织，安全负责人配合，项目部相关部门人员及分包单位主要管理人员参加，对施工现场进行一次安全生产大检查。 2、凡在检查中发现的安全隐患，签发安全隐患整改通知 单，落实整改责任并进行复查，重大隐患要在规定限期时间内百分之百的整改完毕。 3、对查出或发现的重大隐患或有可能导致人员伤亡或设备损坏时，安全监管人员有权立即责令其停工，待整改并经安全监管人员验收合格后方可再恢复施工。 4、检查出的违章、严重违章、隐患及重大隐患，凡不按限期整改消项者，公司各项目部对相关责任人依据有关规定给予处罚，因此引发的责任事故，追究有关责任者的法律责任。 5、安全员每日必须巡视施工现场安全生产情况，随时排查安全隐患，制止违章指挥、违章作业现象，并跟踪监管隐患整改落实情况，做好安全员施工日志。

物业公司对小区内设施设备的管理制度的建设方案【参考】

物业设施设备管理制度 物业公司的设施设备管理工作尚有许多不能令人满意的地方，归根结底是设施设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时代发展的步伐，成为制约物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设施设备有效地进行综合管理，充分发挥设施设备效能，达到设施设备管理现代化是物业公司解决制约其发展的重要环节。因此，必须重视和尽快完善本企业的设施设备管理体制、组织建设和制度建设。 下面极致小编就针对小区内设施设备的管理制度的建设做了一些分类，供大家参考学习： 一、供电系统管理 1.供配电管理制度 （1）建立严格的送配电运行制度和电气维修制度 （2）负责供配电工作，电气维修人员必须经过培训，持证上岗。 （3）建立24小时运行或维修值班制度，发现故障及时排除。 （4）停电必须24小时通知办公室，以免造成经济损失或人员伤亡，（由于意外情况突然停电除外） （5）加强日常维修保养工作，管辖区的电气设备、照明要保证完好，线路符合要求，确保用电安全。 2.变、配电的管理制度 （1）为保证配电设备的正常运转，配电室必须有人值班，值班人员必须坚守岗位，定期巡视设备，发现问题及时解决，巡查内容包括记录电压、电流、电表行数，电器运行声音是否正常，房内是否有异味等。 （2）自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因再行恢复，必要时允许试送一次。

（3）配电房配备防火装置并配置应急照明灯。 （4）供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸要挂指示牌，检修停电更应挂牌。（5）配电房应配置绝缘安全工具，操作检修必须按规定使用电工绝缘工具，绝缘鞋、手套等。 二、排水系统 1.给排水系统的管理制度 （1）建立正常的用水、给水制度 （2）保持水池、水箱清洁卫生、防止污染。 （3）给水系统管路及设备要经常进行维护与定期检修。 （4）水是宝贵财富，应节约用水，防止跑、冒、滴、漏等跑水事故发生。 2.排水系统管理制度 （1）定期检查排污管道的工作状态，并进行维修，防止排污管由于氧化而产生渗、漏污水现象。 （2）排污系统出现故障，立即抢修，防止废水，废物漫溢，污染环境。 （3）严防给水系统和排水系统混流。 3、给排水管理制度 （1）水泵房及水池、消防系统、总机电设备由专人监控，定期保养、维修、清洁，并认真做好记录。 （2）定期对水泵、电机、起动设备及浮进水阀、水位装置进行检查、保养、发现故障及时排除。 （3）定人定岗对设备进行巡查，注意设备运转声响，以便能及时发现问题，防止事故的发

物业设施设备管理指南

《物业设施设备管理指南》_526页_管理手册

目录 第一部分强电系统 第1章高压供电系统 (1) 1.1 高压供电系统概述 (1) 1.2 供电系统的接管验收 (7) 1.3 供电系统的运行管理 (10) 1.4 供电系统的维护保养 (17) 1.5 供电系统设施设备的大中修 (20) 第2章低压配电系统 (23) 2.1 低压配电系统概述 (23) 2.2 低压配电系统的接管验收 (25) 2.3 配电系统的运行管理 (26) 2.4 低压配电系统的维护保养 (33) 2.5 自备应急发电机 (40) 2.6 电力电容器 (44) 2.7 电池 (47) 2.8 设施设备的大中修 (53) 第3章用电设备 (58) 3.1 电照明和电光源 (58) 3.2 电动机 (70) 第4章低压电器 (75) 4.1 低压电器概述 (75) 4.2 低压电器的接管验收 (82) 4.3 低压电器的管理 (83) 第5章建筑防雷与接地 (87) 5.1 雷电的危害及建筑物防雷等级 (87) 5.2 建筑物防雷与接地系统概述 (88) 5.3 电力系统的防雷设施 (94) 5.4 防雷与接地系统的接管验收 (96) 5.5 防雷与接地系统的维护保养 (100) 第二部分电梯升降系统 第6章电梯升降系统概述 (103) 6.1 电梯升降设备的分类 (103)

6.3 轿厢和门系统 (109) 6.4 导向系统和重量平衡系统 (110) 6.5 安全保护系统 (111) 6.6 电力拖动和电气控制 (113) 6.7 微机在电梯中的应用 (113) 6.8 电梯土建技术要求 (113) 第7章电梯升降系统的接管验收 (115) 7.1 接管验收工作依据 (116) 7.2 接管验收工作要求 (117) 7.3 接管验收工作程序 (118) 7.4 接管验收的实施 (118) 第8章电梯升降系统的运行管理 (125) 8.1 运行管理的依据 (126) 8.2 运行管理内容 (126) 8.3 运行管理要求 (134) 8.4 环保节能 (138) 8.5 电梯事故 (139) 第9章电梯升降系统的维修养护 (140) 9.1 维修养护的依据 (140) 9.3 维护方法 (143) 9.4 电梯的常见故障及其排除 (149) 第10章升降系统的大中修 (152) 10.1 电梯中修的确定及项目内容 (152) 10.2 电梯大修的确定及项目内容 (153) 10.3 电梯的小修、中修、大修的参考周期 (154) 10.4 电梯设备报废标准的探讨 (155) 第三部分空调系统 第11章空调系统概述 (161) 11.1 空调系统的构成 (161) 11.2 空调系统的分类 (168) 第12章空调系统的接管验收 (174) 12.1 接管验收工作依据 (175)

材料、设备精细化管理作业指导书

项目精细化管理作业指导书（材料设备管理部分）

一、材料设备计划 1.项目部根据工程施工需要提出材料、设备需用总计划，（包括甲方供料部分）材料设备需用计划必须包括下列内容：项目名称、材料设备名称、型号、规格、数量、技术材质标准、质量要求、进场时间、使用部位等。 2.根据项目材料、设备总计划结合施工进度计划编制旬、月材料设备需用采购进场计划。计划内容同上 3.根据项目材料、设备总计划结合施工进度计划编制旬、月材料设备甲供料进场计划。计划内容同上 4.根据施工进度计划编制零星材料采购计划。 5.上述计划须预算员核算经项目经理审核，报公司主管领导批准后分别报送甲方及公司物资部门。 二、材料设备采购 1.物资部门根据项目材料需用计划要求对材料设备进行分类： A类：采购量大、对工程质量影响大、需用资金大的材料和设备。（如：钢材、水泥、商品混凝土、构配件、塔吊、施工电梯、防水材料等） B类：采购量小、对工程质量影响大或采购量大对工程质量影响一般的材料设备。（如：砂石、装饰材料、防水材料、周转材料、小型设备、机械配件等） C类：各类辅助性、工具性材料。（如：各类五金、小型工具等

其他零星采购材料） 2.收集市场相关材料、设备供应商的资料，会同相关部门考察、选择、评价合格供应商。对供应商的评价应包括：资质、生产规模、供应能力、市场信誉度、是否具有代理资格、实物（样品）观感检验、实物性能是否满足要求、产品价格、产品交付服务质量等。 3.A、B类材料、设备的采购选定合格供应商会同项目安全、环保、技术、法律部门参与对供应商的评定，符合要求后项目负责人确认，公司领导审核后签订供应合同后执行。供应合同应包括：供应的材料设备名称、型号、规格、数量、价格、技术标准、质量要求、验收标准及方法、付款方式、进场时间及其他需要共同遵守的约定。C类材料采取就近货比三家采购原则，即比质量、比价格、比服务。 三、材料设备的验收和保管 1.材料进场后库管员应按收到的“材料清单”所列材料名称、数量进行验收入库，并对入库的材料的质量进行检查，验收数量超过计划数量时以退回多余数量为原则，确实由于计划原因也必须经领导审批核准后追加采购计划入库。 2.材料的验收入库应当在材料进场时当场进行，并开出《材料器材验收单》，在材料器材验收单上详细填写验收入库材料器材的名称/数量/规格/型号/品牌/入库时间等信息，不能涂改，且应在验收单上注明采购计划单号码，以便领导复核。如因数量、品质、

四项制度八项措施

四项制度八项措施

1.对进出工地的所有人员，门卫有权过问 2.非施工人员，未经许可不得进入工地 3.坚守职责，不准随便脱离岗位，不准饮酒 4.对所有进出场的材料，认真做好检查验证工作 5.认真做好工地防火、防盗工作 6.必须保持大门前的卫生清洁 7.外来人员，未经许可，不准进入施工现场 8.外单位车辆，未经许可，不准进入施工现场 9.熟知职责范围内的人员活动情况，各种材料物品的数量、堆放情况。 昼夜勤要严格做好交接工作 10.门卫人员要热爱本职工作，认真负责、遵纪守法、坚持原则、不徇私 舞弊。

为了确保各项工程的顺利进行，按期完成施工生产任务，确保在施工中不发生破坏和盗窃事件，为施工现场创造一个良好的治安秩序和工作环境，根据国家对施工现场安全保卫工作的基本要求，制定本制度： 1.成立项目部治安领导小组，责任到人，层层落实。 2.定期召开会议，研究防范措施，制定对策。 3.组织单位警卫看护好各种施工材料、工具、机具、设备和职工 休息室，确保不发生火灾，破坏事件和盗窃事件。 4.对施工现场重要部位，职工休息室、临时仓库处进行重点监护， 对易燃、易爆物品分类存放管理，严禁丢失和发生事故。

文明卫生管理制度 1.做到文明施工，围场作业，施工现场及工地周围保持清洁，无建筑 和生活垃圾。 2.建筑材料堆占场地不得超过批准面积和限期，做到边施工边进料， 料场堆放整齐有序 3.建筑余土、废料、垃圾要随产随清，分类运到指定垃圾点存放，做 到工完料净，场地清，并列入工程验收项目。 4.工地临时厕所要不污染水源，及时清理，投药灭蝇、保持卫生清洁。 5.临时工棚、宿舍、伙房要整洁卫生，防潮、防寒、防尘、防鼠设施 齐全，做好预防食物中毒、煤气中毒和传染病的发生流传。 6.经常进行卫生宣传教育，有专职人员负责工地卫生工作的检查监 督。 7.由于现场无条件设置浴室，公司根据情况给职工发放澡票，按卫生 标准执行。

机电设备管理作业指导书

1．0目的 保证为客户提供服务的机电公共设备设施（含机电、消防、清洁及保安等），满足服务要求。2．0适用范围 适用于公司管理范围内各管理处机电设备设施的管理。 3．0机电设备设施管理内容定义 3．1日常维护保养 指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械装置进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。 3．2定期保养 对机械设备进行检查、清洗、调整，根据实际需要部分解体检查和局部修理，更换易损件，进行噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。 3．3中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%，周期3-5年。 3．4大修工程 大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6—10年。 3．5设备更新和技术改造 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新提高和改善设备的技术性能。 3．6故障维修 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。 3．7状态维修 通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。 4．0设备分类 根据设备设施对客户服务的重要性将其分为三类。

设备管理手册范本

第一部分、设备常识 一)、名词解释 1、什么是操作人员应具备的“四懂三会”？ 答：四懂是：懂原理、懂性能、懂结构、懂用途（十二个字）。 三会是：会使用、会保养、会排除故障（十个字）。 2、什么是设备使用的“四定”？ 答：定人、定机、定岗位、定制度（十个字）。 3、什么是活动设备使用中的“三检查”？ 答：出车前检查、路途中必要的检查、回场后全面检查。 4、什么是活动设备行驶中“三先”“三不超”？ 答：三先是：先慢、先让、先站（六个字）。 三不超：前车不让不超、视线不清不超、道路不好不超（十八个字）。 5、什么是设备事故？ 答：设备因非正常损坏，造成精度、性能、效能降低或停产，表面损坏或表面未损坏但内伤严重者。 6、什么是设备的责任事故？ 答：人为造成设备损环的事故。 7、什么是设备的机械事故？ 答；指因设备构件自身缺陷造成设备损坏的事故。 8、什么是设备的自然事故？ 答：指非人力所能抗拒的自然破坏力造成设备损坏的事故。 9、什么叫设备操作的“五项纪律”？

答：（1）实行定人定机，凭操作证操作设备； （2）经常保持设备整洁，按规定加（换）油，保证合理润滑； （3）遵守安全操作规程和交接班制度； （4）管好设备附件和工具，不损坏，不丢失； （5）发现异常立即停车检查，自己不能处理的应及时通知有关人员检查处理。 10、什么叫设备管理？ 答：设备管理是以企业生产经营目标为依据，通过一系列的技术、经济、组织措施，对设备的规划、设计、制造、选型、购置、安装、使用、维护、修理、改造、更新直至报废的全过程进行科学的管理。它包括设备的物质运动和价值运动两个方面的管理工作。 11、什么叫设备的工作能力？ 答：它是评价设备技术水平的一种尺度，包括输出参数和保持完成输出参数的能力。输出参数是根据设备用途和对设备的要求所制定的各种特性指标，如工作精度、机械或强度特性、运动参数、动力参数和经济指标等。 12、什么叫设备的岗位责任？ 答：设备岗位责任指企业对设备的操作、使用、维护、修理和保管等管理工作建立的岗位责任制。设备岗位责任制应和经济责任制紧密结合，以利于设备岗位责任制长期坚持。 13、什么叫设备的三级保养制 答：三级保养制是专业管理维修与群管群修相结合的一种设备维修制度。三级保养的具体内容包括日常维护保养(通称为例保)，一级保养(简称一保)和二级保养(简称二保)。 14、什么叫设备的强制保养制 答：这种制度规定，每台设备运转到规定时限，不管设备的技术状况好坏、任

物业管理的设施设备管理论文

物业管理的设施设备管 理论文 SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#

论小区物业管理的设施设备管理摘要：从一个物业管理者的眼光出发，指出了物业管理中的设备管理的重要性，并提出了切实可行的解决办法。 高层楼宇的出现，是人类有效利用土地资源的结果。近年来，各种用途的高层楼宇在全国各地迅速崛起，与此同时，高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们面前。中国当前许多高层楼宇多为出租和出售两种类型，具有多种功能的综合楼宇。其特点为： 1.高层综合楼高度高、层数多，功能复杂，人口稠密，管理复杂。要管理好高层综合楼，确保大楼各部分正常运作，确保楼内使用人的生命财产安全，任务十分艰巨。 2.高层综合楼宇设施设备多，结构复杂，管理起点高，对物业管理队伍的素质要求高。高层综合楼设有中央空调系统，上水排水、排污系统，高低压供电系统，煤气供应系统，电梯系统，楼宇自动化系统，通信自动化系统，办公、保安、消防自动化系统等，因此，物业管理公司需要建立一支素质较高的专业管理人员队伍，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。 3.房屋建筑主体的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对大楼的露面、楼道等房屋进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观；对大楼的房屋装修进行严格的监督管理，使大楼不因装修而影响危及他人安全。为此大楼价值，创造增值潜力。

4.大楼各系统设施设备的管理。物业管理人员要经常对大楼的供电、供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设施设备完好的运行状态。 设施设备管理是一门发展中的应用科学，它包括系统的理论和丰富的实践经验两个有机组成部分。为了实现物业设施设备管理现代化的目的，从业人员必须学习和掌握设施设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设施的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设施设备管理方法和管理技术手段，以促进物业管理供水的设施设备管理向着现代化方向发展。 一.的重要性 现代物业的价值不但取决于坐落位置、建筑结构、空间布局和室内外装潢，而且在很大程度上还取决于配备设施的品质性能、系统结构和运行状况。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对现代化设施设备的需求和依赖深度越来越高，设施设备的作用也越来越突出。事实上，设施设备管理几乎涉及到物业管理经营过程的各个环节，归纳其功效与意义主要有以下几个方面。 （一）关系到声誉和生存 作为物业管理的重要组成部分，设施设备管理的好坏对保障房屋使用安全，保持和提高房屋设施的完好程度与使用功能及物业的保值、升值，对物业管理企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，物业管理企业则被认

新版作业指导书(设备期间核查)

武汉经海检测工程有限公司 作业指导书 （设备期间核查） 版号：A/0版 编制人员： 审批人： 受控状态：受控□非受控□ 受控编号： 持有人： 批准时间：2016年3月1日实施日期：2016年3月1日

关于《作业指导书》批准的通知 各检测室： 武汉经海检测工程有限公司（以下简称实验室）依据《检验检测机构资质认定评审准则》要求，编写新版《作业指导书》（设备期间核查）A/0版。 实验室的管理体系文件由《质量手册》、《程序文件》、《作业指导书》、《计划、记录及表格》等四个层次的文件构成。《质量手册》是纲领性文件，《程序文件》和《作业指导书》是支持性文件，《计划、记录及表格》是证实性文件。 为规范实验室的检测程序和行为，进一步检测水平，保证检测试验结果的真实性和准确性，客观反映建设工程质量，促进检测行业健康稳定发展，组织编制了《作业指导书》（设备期间核查）A/0版。 《作业指导书》（设备期间核查）A/0版为实验室开展检测工作提供一套完整的工作规范和工作制度，使每项工作有据可查、有章可循，以全面地指导工作，控制检测质量。 《作业指导书》（设备期间核查）A/0版现已通过审定，予以批准颁布，并自2016年3月1日起正式实施。 实验室全体员工务必认真学习,并严格贯彻执行，始终保持质量体系运行有效，确保检测工作的公正性和科学性，如发现问题，请及时反馈，以利于进一步修改完善。在执行过程中发现内容需要修改或补充时，授权综合部为本《作业指导书》（设备期间核查）A/0版的归口管理部门。 武汉经海检测工程有限公司 技术负责人： 二○一六年三月一日 修改表

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设备管理的八项措施简易版

A Specific Measure To Solve A Certain Problem, The Process Includes Determining The Problem Object And Influence Scope, Analyzing The Problem, Cost Planning, And Finally Implementing. 编订：XXXXXXXX 20XX年XX月XX日 设备管理的八项措施简易 版

设备管理的八项措施简易版 温馨提示：本解决方案文件应用在对某一问题，或行业提出的一个解决问题的具体措施，过程包含确定问题对象和影响范围，分析问题，提出解决问题的办法和建议，成本规划和可行性分析，最后执行。文档下载完成后可以直接编辑，请根据自己的需求进行套用。 几年来的农网改造工程，使得农村电力设 备由过去的无规性、杂乱性得到了规范；各 县、区的高低压电网、设备在经济运行、安全 性能和外观工艺上都有了跨跃式的改观；设计 更加规范化，布局更加合理化。但面对如此庞 大的工程，再大的努力，也不可能确保完美无 缺，再合理的规划设计，也不能面面俱到。同 时，优质服务工程在全行业的全面推行，都对 我们今后的工作提出了更高的要求。如何提高 现有设备的服役年限，如何做好农网改造以后 的设备管理已成为当前需要认真解决的一个课 题。

1.及时消除农网改造的遗留问题 农网改造的遗留问题很多，如：1.整改受经济约束和旧式设备框架及用户、地理环境等影响；2.农村负荷分布和大小（及发展动态）无法考察精确，使运行分配不合理，无法认定负荷中心；3.增减用户，伸缩线路，加大感性容量等，都会与原有设计相矛盾；4.受整改、运行管理、完善和业扩报装操作等人员素质、能力的影响。这就要视情况分别予以消缺或实行二次整改以完善电网结构、消除各类缺陷。 2.规划、整理并完善设备的有关管理制度 农网设备作为电力企业最基本、最重要的硬件，必然存在大量的制度、规程需要规范和管理。同时随着农网的发展及新设备、新技术的不断应用，使得与设备管理相关的制度、规

物业小区设施设备管理方案.doc

物业小区2015年设施设备管理方案 一、本项目管理设施设备概况 （一）设施设备数量明细： 1、供配电系统设备：干式变压器2台、高压开关柜5个、低压开关柜10个、低压配电箱213个； 2、给排水系统设备：污水泵33台、生活水泵2台、稳压罐1个、水箱1个、水泵控制箱1个； 3、消防系统设备：喷淋泵2台、消防泵6台、稳压罐2个、水箱1个、火灾报警机2台、火灾报警控制器23部、防火卷帘3个； 4、弱电系统设备：车辆管理系统2台、彩色监视器6台、单元门禁系统16个； 5、通风系统设备：送排烟风机19个及其附属设备； 6、公共区域设施：铁艺护栏、木质景观、健身器材。 （二）、本项目移交、外包设备 1、21台电梯及其附属设备已委托电梯通力公司保养； 2、热力交换站所属设备变频控制器 1台、板式热交换机1台、补水泵2台、循环泵2台已移交热力公司管理。 二、物业小区2015年工程设施设备管理重点和目标 （一）、工程部工作职责以及设施设备管理工作重点： 1、配电设备年检、水质检验、电梯年检、化粪池清理、围墙铁艺以及木质景观的养护、公共管道阀门的检修保养，消防设备、智能道闸设备的除尘与养护，公共照明以及各种设施设备的巡检维修，保证设备正常运转； 2、根据设施设备安全普查结果，将小修范围内的设施设备故障有计划的纳入第 二、第三季度日常维修养护工作，逐步减少遗留工程问题； 3、建立完善的标识及设施设备档案 （1）、设备标识制作 ①、完善设备房标识及责任人姓名。 ②、所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。 ③、制作“待维修”或“维修中”告示牌用于故障设备。 ④、预计2015年4月底根据以上设备标识要求对小区内所有设备标识进行重新更换。 （2）、设备档案管理 ①、工程部负责建立设备的技术资料档案，负责建立《设施设备台账》。 ②、工程主要负责人、负责指导、监督各类设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备注。 （二）、设施设备管理的目标： 对设备做到"三好"、"四会"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好设备;"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。