海外房地产市场专题分析

中国指数研究院

中国房地产指数系统

中国房地产动态政策设计研究组

摘 要

2010年以来，为了抑制近来过热的房地产市场，我国政府对房地产行业频繁出台了各项政策。是哪些因素驱动房地产价格一路走高；房地产市场过热后又会对宏观经济造成什么影响；其他国家在房地产市场发展历史上曾经经历过哪些阶段，采用过哪些措施，以及其中又有哪些经验值得我们学习借鉴。本文挑选了较有影响力和参照意义的4个国家：德国、韩国、日本、美国，旨在对海外房地产市场进行分析对比，并总结归纳出值得我国房地产行业学习的经验，为今后我国房地产市场的长期健康有序的发展提出建议。

德国篇中，本文主要分析了在2006年美国爆发次贷危机继而引发全球金融危机以后，其房价不同于欧盟中其他国家大幅波动，依然能够继续保持稳定的原因——独具特色的德国房地产政策。给出建议：1. 效仿德国房地产金融体系，提供长期稳定的低息住房贷款。2. 规范房地产租赁市场，保障房客自身合法权益。3. 建立多渠道建房，允许自建房和合作建房，丰富居民获得住宅的手段。

韩国篇中，大致把韩国房地产市场划分为1998年以前的非市场化阶段和之后的市场化阶段。重点分析了在这制度转变过程中，韩国房地产市场发展遇到的问题以及韩国政府采取的相应措施。通过观察近期韩国房地产市场，得出结论：政府贫频繁使用政策手段干预房地产行业的效果不尽人意，更应在住宅的供应环节解决供求矛盾，推断出今后我国落后的住房经济将继续对宏观经济进行“追赶”。

日本篇中，充分分析了二战以后日本经济迅速发展，房地产行业也随之水涨船高，乃至形成巨大泡沫以及最终破灭的过程。对比我国，认真抓取了其中相似数据，最后得出我国房地产行业目前大致处在日本1950-1970年代的结论。总结出：1. 我国城市化发展还有很大余地，这决定了今后我国房地产市场发展的空间。2. 在2020年预计我国城市化率达到55%时，我国城市化进程会出现“都市圈”现象。3. 缩小贫富差距是解决房地产市场过热的根本之道。4. 产业结构调整对房地产行业影响的关键在于能否实现宏观经济平稳过渡以及健康持续发展。

美国篇中，除了分析美国房地产市场发展所经历的周期和几次比较显著的泡沫，还分析了美国保障性住房发展的历程，归纳出：1. 现阶段我国不仅需要大量建设保障性住房以满足低收入群体的基本住宅需求，更应参照美国保障性住房租赁使用经验，降低保障住房的投资属性，实现“居者有其屋”。此外，我国房地产金融体系亟待完善。

海外房地产市场专题分析报告 2010年8月24日

目录

1. 德国篇 (3)

2. 韩国篇 (10)

3. 日本篇 (19)

4. 美国篇 (30)

1. 德国篇

1. 德国房地产市场现状

在美国房地产泡沫引发的全球经济衰退之后，作为欧洲国家和传统经济强国之一的德国，其房价并没有像欧盟中的英国、西班牙等国一样大幅波动。被誉为“房价十年不涨”的德国到底是如何做到的，独具特色的房地产制度在其中起了至关重要的作用。

图：1996年-2006年德国“房价十年不涨”

数据来源：Morgan Stanley Research《European Economics》2007，中国房地产

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2. 独具特色的德国房地产制度

2.1住房政策福利化是德国解决居民住房问题的坚实基础

德国是欧洲人口最多的国家，在二战后和东西德统一后也曾是住房荒最严重的国家之一。不同于英美等国家的是，德国政府更强调房地产的社会福利属性。德国宪法第20条就明确规定“德国是一个高福利的国家”，因此，保障居民住房也是联邦政府首要的政治目标之一。相应的，德国政府没有把房地产行业尤其是住房建设作为德国经济增长的“支柱产业”之一，其最直接的证明就是房贷总额占GDP份额始终保持相对稳定的水平。

图：2002年-2006年欧洲住房贷款与GDP占比

数据来源：Morgan Stanley Research 《European Economics》2007,

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目前德国有大约8250万人口，家庭数量为4000万户左右。为这些家庭提供相应数量的住房一直是政府规划的首要目标。一方面，根据全国的人口特征来制定土地规划以及房地产开发计划，以保障市场长期稳定的供求关系。例如，近年来德国每年的新增住房为25-30万套，完全可以满足新增居民的购房需求。但是由于居民收入差距的存在，地方政府会根据当地人口结构明确住房中福利房的比例。例如，科隆市政府规定，每年新建的3800套住房中，1000套必须是面向低收入群体的出租房。当地政府对社会福利住房用地进行专门规划，开发商开发后以较低价格出售，市场差价由政府向开发商补贴。另一方面，德国用来规范住房市场的法律《住宅建筑法II》规定，开发商应该为不同社会阶层提供住房，在面积大小、

房屋设施和租金或购买力等方面，满足不同阶层需求。

尽管《住宅建筑法II》在法律上确立了房地产市场的大体框架，并且规范了房地产开发

商的具体开发计划，但还是存在相当一部分家庭因为低收入或者其他原因，买不起合适的住房。因此，德国政府住房政策另一侧重点是对低收入购房者的扶持和资助，由此诞生了“社

会住房”和“住房金”等相应政策。战后几十年里，联邦德国建造了大批“社会住房”，政

府通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金供应给低收入群体。近年来，政府还

通过资助私人投资者和地方房地产公司的方式，辅助他们持续提供质优价廉的租用房。除此

以外，德国政府通过“住房金”制度，直接向低收入家庭提供补贴，帮助该部分人群获得合

适的住房。根据规定，只要满足法定条件，公民都有权享有“住房金”补贴。相关数据表明，最近几年中，领取“住房金”的家庭，住房负担(包括房租和购房负担)占家庭税后月收入的

比例由45%下降到31%。

图：1980年-1990年德国住房补贴费用

数据来源：Franz Hubert 《German’s Housing Policy at the Crossroads》1993,

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2.2.独具特色的住房金融体系是德国稳定房价的主要方法

德国独特的住房金融体系以及房贷固定利率制度，为稳定房价提供了坚实的保障。

德国实行独特的“合同储蓄”住房金融模式，此类合同储蓄规模约占全国房贷总额的45%，另外三成是商业贷款，剩余的则是家庭储蓄。德国所有的房贷(包括合同储蓄和商业贷款)都实行固定利率制，期限平均为11年半，且利率低于市场利率。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。与德国形成鲜明对比的是，在采取浮动房贷利率制的国家，无论是欧盟内英国、西班牙、爱尔兰等，房价都在随利率波动出现大涨大跌的现象。

图：2000年-2006年德国房贷利率稳定

数据来源：Morgan Stanley Research 《European Economics》2007，中国房地

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2.3.严格的房地产租赁和市场交易管制是德国稳定房地产的重要方法

2.3.1严格、完善的房屋租赁市场

德国具有发达完善的房屋租赁市场，租房价格的稳定也使得房价长期有效的稳定。德国自有住房率为42%（欧洲最低），相比其他欧盟国家动辄70%，80%的住房自有率，德国约58%的租赁住房率更为引人关注。

图：2004年欧洲住房自有率

数据来源：EMF 2005, 中国房地产指数系统整理

德国住房租赁市场的价格并没有因为其庞大的需求（77%的年轻人选择租房）而波动幅度过大。这主要是因为政府在修建租住用房屋、保护房客权益等政策上建立了一系列法律法规进行规范。这些法律法规中，对租房合同以及租金都进行了严格的规范，并着重保护房客的租房利益。例如，1971年德国政府改革了房屋租赁合同的解约制度，增强了房屋租赁人的法律地位，规定房东不得随便单方解约，更不得以收取更高的租金为由解约。此外，为防止住房租赁领域的非法投资，法规明确禁止“二房东”现象，维护了全国住房租赁市场的良好秩序和稳定价格。由于租房的安全感以及舒适感并不亚于买房，居住在一所出租房中几十年的德国家庭也为数不少。德国租房文化的盛行，并且大量租房供应以及政府立法保护，都对整个房地产市场的价格稳定起了举重轻重的作用。

2.3.2市场交易管制

另外一项比较有特色的是市场交易价格的制定。德国建立了房地产价格的独立评估机制，对各类房地产价格进行“指导”。各类房地产价格不是由房地产商或者政府制定，而是由独立的地产评估师来评估，并对此评估结果负有30年的法律责任。除了私人评估师外，各地政府也成立了“房地产公共评估委员”，其职责也是为了制定当地房地产的“指导价”。根据不同地段，不同类型的房产制定的“指导价”具有法律效力，当地所有房地产交易均需

按照此“指导价”在一定合理范围内进行。“指导价”制度的顺利执行，离不开相应的违法惩罚机制存在。根据德国《经济犯罪法》规定，如果地产商制定的房价超过“指导价”20%，则定义为“超高房价”。购房者一旦发现可以立即向当地法院进行起诉，如果房价不下降到合理范围内，售房者将面临最高50000欧元的罚款。如果地产商制定的房价超过“指导价”50%，则定义为“暴利房价”，该行为触犯德国《刑法》，售房者不仅将面临更高额度的罚款，更有可能被判处最高三年的有期徒刑。这类严格的法律有效地控制了房地产市场的投机行为，既规范了国内的地产商行为，也有效控制了海外游资恶意炒作德国房地产的举动。

除了严格的房地产法规外，德国政府在税收制度上也着重遏制炒房者牟取超额利润。为了限制房地产市场炒作，德国政府即将对房租收入征收25%的所得税，配合最高房租价格限价制度，极大的压缩了房地产投机的利润空间。通过稳定租房市场价格，进而稳定了整个房地产市场的价格。此外，在德国，自有自用的住宅无需缴纳不动产税，只需缴纳土地税。而用于出售的房地产首先需缴纳1%-1.5%评估值的不动产税，交易成功还需缴纳3.5%的交易税。如果交易成功并且获得盈利，还需要缴纳15%的盈利税。政府在交易端使用税收制度控制房屋成交价格，压缩炒房者“捣卖”的利润空间，进而抑制恶意炒房。

2.4.自建房、合作建房打破地产商垄断

需要值得关注的是，德国政府鼓励居民自建房以及合作建房。此举更有利于打破房地产开发商在住宅供应环节的垄断。德国住宅合作社出现至今已经有200多年的历史，政府的大力扶持和鼓励使得合作社共同建房成为了德国住宅建设重要形式之一。目前，合作建房占每年新建住宅总数的30%以上，同样对稳定房地产价格起了重要的作用。政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金等等。通过鼓励居民自建房、合作建房，建立起多渠道的住房获取渠道，使得房地产市场竞争更加充分。

3. 德国住房市场给中国的启示

近年来中国房地产市场过热的现象已经引起了中国政府的高度重视，在德国模式中我们又能借鉴学习到什么有用的经验呢？

3.1 科学规划房地产市场

根据人口需求来制定房地产开发计划，从房地产市场过热的源头入手，解决供给紧张局面。对房地产供给进行宏观调控，逐步达到户均1套房的长期目标。

3.2 规范房地产租赁市场

房屋销售价过高导致许多工薪阶层不得不选择租房，致使租赁价格也随之水涨船高，租赁市场完全成了卖方市场。房屋租赁价格变成了房东或者房屋中介的“一口价”和“一言堂”，房客完全只能听凭所谓的“市场价”。加上缺乏相应的法律法规，房客的自身合法权益得不到保障，经常由于无法承受一再上调的房租而被迫离开。参照德国租赁市场经验，政府在租赁市场可以制定相应的参考价，并且通过各种政策例如减免租赁方面的税收，鼓励更多的房屋进入租赁市场，满足租赁市场的供给。在租赁价格、租赁供应量上一旦进行有效调控，再辅以法规保障房客权益，租赁市场才能健康发展，进而稳定整个房地产市场。

3.3 建立多种渠道建房

政府可适当放宽房屋建设管制，允许并积极支持自建房和合作建房。随着房地产市场化的运作，开发企业开发的住房面积占城镇住宅建设总量的比重已从1997年的44%上升到2008年的83%，也就是说绝大多数居民目前只能从开发商那里购买商品房，地产商的垄断地位使得房价一再高涨。参考德国经验，丰富居民购买渠道，打破地产商的垄断，是抑制房价的另一有效手段。由于中国是土地公有制，国家每年可以拿出相应数量的土地，专门用于居民自建房和集资建房。这样，不仅在供应环节上扩大了房屋供应量，还使得居民有了更多的购房渠道选择，有利于抑制房地产市场的过热现象。

3.4 完善的金融制度

住房建设属于资金密集性活动，完善的金融制度是德国住房市场价格平稳、供给较为充分的重要原因。通过固定且低于市场利率的房贷产品，使得居民能够有较低的成本来解决住房购买需求。2004年，中德合资成立的中德住房储蓄银行在天津正式开业，但截至2010年，其业务仍集中在天津一个城市。如何结合中国金融市场实际情况，加强对德国住房储蓄业务的学习，为中国居民提供更多优质按揭产品，这将大大减轻居民的购房负担。

2. 韩国篇

1. 韩国房地产市场现状

韩国房地产市场发展状况跟中国有一定相似之处，两者都在1998年实施房地产市场改革，由非市场化向市场化方向转型。在这过程中，由于房地产市场跟宏观经济步调不一致，导致出现了房地产价格迅速上涨，向宏观经济“追赶”的现象。

2. 韩国房地产市场发展概况

2.1 国民经济迅速发展为居民积累了大量财富

20世纪70年代以前，韩国的经济非常落后，人均GDP始终不足200美元。而在随后的30年，韩国抓住了美国、日本等发达国家调整产业结构的有利国际环境，采取了“先速度，后技术；先外延，后内涵；先经济，后社会福利”的一系列不平衡发展战略，实现了工业和经济的飞速发展。1996年，韩国的人均GDP超过了10000美元，一度加入了OECD(富国俱乐部)。国民经济的飞速发展为韩国居民的财富积累提供了最重要的基础。

图：1961年-2005年韩国人均GDP

数据来源：《韩国房价仍将上涨》2010, 中金公司，中国房地产指数系统整理

2.2城市化和人口结构变化使购房需求激增

1960年初，随着韩国经济的飞速发展，韩国城市化进程也开始加速。韩国仅仅用了30

年，即将城市化率从1960年的28.0%提高到1990年的74%。城市化率的大幅提高，改变了韩国人口结构的城乡结构比例，使得城市住宅需求愈发刚性。

图：1955年-2005年韩国城市化率及提高幅度

数据来源：《城市化，人口流动与房价》 2008, 招商证券，中国房地产指数系统整理与此同时，人口结构中的年龄比例也发生了较大变化。1955-1963年是韩国人口出生的高峰期，这一代人被称作韩国的“婴儿潮”的一代，在随后的20-30年间，不仅为韩国社会提供了大量的劳动力资源，也成为社会财富的主要拥有者。

图：1960年-2008年韩国人口年龄结构

数据来源：《韩国房价仍将上涨》 2010, 中金公司，中国房地产指数系统整理1990年以后，韩国20-40岁人口占比达到了37%左右。这个年龄段是首次置业最集中的年龄，是房地产需求最重要的来源和支撑。尤其是婚房作为刚性需求的重要组成部分，无

论是购买还是租赁，都是房地产市场最有力的支撑之一。随着“婴儿潮”一代进入婚育年龄，消费结构也随之产生一系列的变化。其中，耐用品消费尤其是与住房消费相关的，其比重在此期间逐渐提升。

图：1970年-2005年韩国城市化率及消费结构变化

数据来源：韩国国家统计局中国房地产指数系统整理与此不相符合的是，韩国的住房供给却还是相当落后，数据表明：1985年韩国户均住房仅为0.61套，而此时，韩国人均GDP大约是3000美元。韩国政府在随后的10年中大力发展住房建设，例如，1988年，韩国政府为了实现其竞选诺言，在首尔的卫星城兴建200

万套住房。到了1998年，人均GDP超过10000美元，韩国户均住房仅0.75套，但距离发达国家的户均1套标准还是相差较远。

图：1962-2007 韩国建房数量 1987-1997年为大规模建设期

数据来源：《韩国房价仍将上涨》 2010, 中金公司，中国房地产指数系统整理

图：1985-2005韩国户均住房套数始终不足1套

数据来源：《韩国房价仍将上涨》 2010, 中金公司，中国房地产指数系统整理由此不难发现，韩国房地产市场与国民经济发展是极不协调的，居民的住房需求还远远没有得到满足，为将来政府政策转变、房地产市场化以后的房价激涨埋下了隐患。

3. 政府政策变化，韩国房市迈向市场化

3.1 1998年之前政府主导的非市场化阶段

朝鲜战争（1950.6-1953.7）以后，韩国经济衰弱，国内居民的住房基本需求得不到满足。为了解决日益突出的住房矛盾，政府在1960年初颁布了《公营住宅法》，并成立了“大韩住宅公社”和“韩国住宅银行”，基本形成了由政府主导的住房市场格局。1970年，韩国政府提出“一户一住宅”，把解决居民住房问题纳入到了长期的战略目标中。相应的，在这一时期韩国政府颁布了多项对住房市场有深远影响的法律法规。

其中，较为重要的是，为了抑制房价和住房投机行为，1970年韩国政府出台《商品房上限价政策》，《抑制不动产投机措施》等规定。（该规定直到1998年才废除，此前一直是抑制房价的主要原因）

图：非市场化时期韩国政府主要房市政策

数据来源：《韩国房价仍将上涨》 2010, 中金公司，中国房地产指数系统整理从1960年到1998年，政府主导下的韩国住房市场充斥了“计划建设”、“按规定供给”、“限制房价”、“指导地价”等具有计划经济味道的政策。在户均住房不足1套以及韩国居民对住房的刚性需求下，充满计划经济意味的韩国房地产市场竞争极度不完全，使得韩国房价

被严重低估。例如，首尔的住房价值仅是当地地区生产总值的1.4倍。

3.2 1998年后市场化阶段

1997年下半年，韩国发生外汇以及金融危机，经济很快下滑，失业人数剧增，房地产市场陷入了空前低谷，大批房地产企业因为资金周转不灵、国内需求不足等问题濒临倒闭。仅在1998年，14.3%的房地产企业倒闭；房价、地价也随之大幅下跌。韩国政府为了活跃房地产市场，开始实行住房市场化的举措。其主要举措有：

（1）减免房地产转让所得税，不动产所得税，登记税等多项房地产税收

（2）放松对专卖住房的限制，放宽对“请约”资格的审查

（3）废止“小户型住宅建设义务比率”

（4）全国范围内取消商品房限价政策

（5）允许外国人在房地产市场上享有国民待遇

在这一系列举措实施后，韩国房价大幅提升

图：1987-2008 韩国房价增速 1999年后房价大幅提升

数据来源：《中国房地产发展阶段和路径推演--基于日韩经验的比较》 2009, 长江证券

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其中，“婴儿潮”一代对房价的推动最为重要。房价的上涨离不开经济的发展，只有当

经济发展到了一定阶段，多数家庭的收入在扣除必要的开支以后，仍有相当数量的收入可以用于储蓄，从而使得居民对房产的购买可能性大大提升。1998年以后，“婴儿潮”一代的平均年龄在35-45岁，这一群体约720万人，占韩国总人口的14.6%。而这14.6%的群体占有了韩国42%的土地权，58%的房产，71.5%的银行住房贷款和20%的股票市场，毫无疑问是韩国社会财富最主要的集中所有者。

3.3 2003年起，韩国政府出台一系列政策抑制过热房市

1997年金融危机以后，随着韩国政府出台了陆续的刺激经济发展政策，2002年开始，韩国经济已经基本从金融危机的影响中恢复起来，经济的复苏带动了房地产市场的恢复，大批资金开始进入房地产市场，使得韩国房地产市场开始过热势头，房价开始大幅攀升。2003年起，韩国房价增速出现了首次超过韩国居民收入增速的情况。

图：1975-2007 韩国房价增速与居民收入增速

数据来源：《中国房地产发展阶段和路径推演--基于日韩经验的比较》 2009, 长江证券

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为了应对房价涨幅过快，房市过热的局面，韩国政府采取一系列政策对房价进行抑制，其中包括了土地、税收、金融、交易管制、价格管制等多方面的政策。只是这一系列的政策，在户均住房套数不足1套之前，都难以在根本上难以解决房价过高的问题。同时，政府采取频繁的政策干预甚至会导致房地产市场短期内更大的波动。

图：市场化时期韩国政府主要房市政策

数据来源：《韩国房价仍将上涨》 2010, 中金公司，中国房地产指数系统整理

4. 韩国住房市场给中国的启示

4.1 落后的住房经济市场对国民经济进行“追赶”

在1998年进行住房市场化改革前，韩国房地产市场发展水平远远落后于国民经济，房价基本处于稳定的状态。当韩国经济迅速发展至较高水平时，韩国居民积累了大量财富。1998年韩国政府进行住房市场化改革后，这批积累了大量财富的人群由于进入婚育年龄，购房成为刚性需求，成了购房的主力军，是韩国房价迅速上涨的主因。1998年改革之前房地产市场化程度不够，对房价的人为抑制，是1998年后房价“追赶”国民经济的主要原因。

中国目前的形势跟韩国非常相似，中国经济起步于1978年的改革开发，房地产市场于1998年进行市场化改革。1998年之前的福利分房制度并没有满足人民的住房基本需求，在“一部分人先富起来”后，这一群体成为购房主力，在住房供给有限的情况下，必然导致房价上涨，形成对国民经济的“追赶”现象。

4.2 在住房需求尚未满足户均1套之前，大规模建设以及房价上涨的基本趋势不会改变

同韩国相似，我国目前每户平均占有仅0.7套房，在户均占有1套房即满足居民基本住房需求之前，住宅大规模建设以及房价上涨的整体趋势将继续延续。为了满足居民的基本住房需求，短时间内住宅的大规模建设不可避免。同时，中国居民对住房的渴望具有文化背景，购买婚房始终是20-40岁一代人为之奋斗的目标之一。在这基本需求以及文化驱使的双重背景下，大量的刚性需求将促使房地产市场价格整体上涨。

a) 政府频繁使用政策干预房地产市场收效甚微

国际经验表明，进行政策干预尤其是使用税收手段强行抑制房价，始终不能对中长期房地产市场的价格进行影响。影响房地产市场中长期价格的因素，由国民人均收入、居民需求与住房供给的关系等组成。政府使用政策手段干预房价，通常只能在短时间内对其造成影响。2003年，韩国政府对房市进行直接干预的结果，造成了成交量的减少，反而导致随后房价的快速上涨，2005年至2006年，仅一年时间房价就上涨了13.8%。因此，中国政府更应该重视影响房地产市场价格的基本因素，在住房需求没有得到基本满足之前，多渠道地加大供给才是解决房价上涨的根本之道。

3. 日本篇

日本的经济总量长期位居世界第二位，但在90年代地产泡沫破灭后，日本经济经历了“失去的二十年”。由于与我国具有相似的文化背景、相同的人口密度，经济增长同样受益于出口，日本房地产市场的发展轨迹对中国有众多参考意义。

1. 日本房地产市场现状

目前日本房地产市场虽然渐渐从泡沫破灭后逐步复苏，但还是没能完全走出泡沫的阴影，现在日本的绝对地价水平只相当于20世纪80年代的水平。与1991年的高点相比，六大都市住宅用地价格仅为当年的36%，商业用地价格仅为16%。

图：1983-2007 日本土地价格走势

数据来源：《日本房地产泡沫经验及借鉴》 2008, 招商证券中国房地产指数系统整理

2. 日本房地产市场发展概况

分析日本房地产市场发展概况，离不开对其宏观经济发展的了解和分析。战后初期至房地产泡沫发生之前，日本房地产市场伴随着日本近现代的三次经济转型，大致共经历了四个完整的市场周期。

2.1 经济转型第一阶段（1955-1965年，人均GDP500美元）

1955-1965年这十年期间，日本开始了以技术引进和投资拉动的工业化进程。这一时期，

日本国民经济主要体现了以下几个重要特征。

1) 固定资产投资带动经济迅速发展

1955年底，日本政府公布了《经济自立五年计划（1956-1960）》，其核心内容是全面推进工业化进程。这一计划的实行极大促进了本国的工矿业生产和私人设备投资，因此占据了战后全球工业发展的先机。由于战后基础设施建设滞后，产品供不应求，国内资金缺乏，投资利润率高涨，固定资产投资拉动经济增长成为了日本这一时期的主要特色，也为房地产市场的起步和发展创造了良好的条件。

2) 工业化进程带动了城市化发展，三大都市圈形成

由于工业投资的大幅增加，从产业结构上来看，这一时期日本的第一产业不断缩小，第二、三产业比例迅速提高。工业的迅速发展使得农村人口逐渐向大城市迁移，有力的促进了日本的城市化进程。在这十年期间。日本三大都市圈东京圈，大阪圈和名古屋圈形成。

图：1950-2000 日本城市化进程

数据来源：《中国能否摆脱日本式泡沫破裂》 2010, 华泰联合证券

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某地区域发展及房地产市场分析

滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过

10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影

房地产市场细分与定位报告

房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石

形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层

国内外医疗器械现状及发展趋势

国外医疗器械现状及发展趋势 欧盟医疗器械委员会日前发布报告称，2008年，全球医疗器械市场总销售额约3360亿美元，比2007年的3000亿美元增长了12%。尽管2008年金融风暴席卷全球，但世界医疗器械市场总体销售情况良好，反映出医疗器械增长动力强劲。其中，排名前25位的医疗器械公司的销售额合计占全球医疗器械总销售额的60%,而散布在世界各地的数万家医疗器械公司的销售额合计只占40%的份额。可见，医疗器械产业集中度越来越髙。 报告发布数据称，2008年，全球医疗器械产品销售额合计约占国际医药市场总销售额的50%。这一数据表明，医疗器械产业是一个日益壮大、增势强劲的产业，已经成为医药行业的一个重要分支。受金融危机的影响，预计2010年医疗器械销售额增幅会有所下降，但增长率仍可保持在10%左右。其中亚太区、中东区仍为增长的主力。 中国、日本、印度在西方经济学家眼中属于"远东三大工业经济强国”。这三个国家的医疗器械市场销售额合计约占亚洲医疗器械市场总销售额的70%。 髙技术医疗器械及设备是当今世界发展最快的产业之一，它是运用现代计算机技术、精密加工技术、激光技术、放射技术、核技术、磁技术、检测传感技术、微电子技术、化学检验技术、生物医学技术、自动化技术、信息技术及影像处理技术等相结合而研制的高技术产品，其竞争的核心是嵌入式计算机软件。高技术医疗设备的基本特征是数字化和计算机化，是多学科、跨领域的现代高技术的结晶。此类产品技术含量高，附加值髙，是各国和国际大型公司相互竞争的制高点。目前高技术医疗器械市场由美国公司的产品占据统治地位，其次为德国和日本，其他欧洲国家只是在一些专业项目上有一定优势，包括美国的GE、皮克、强生、美敦力、锐珂等，德国西门子，日本的东芝、岛津、日立、奥林巴斯等和荷兰的菲利普。 在全球医疗器械市场销售额中，市场化程度高度集中，美国占到40%左右，欧洲占30%左右，日本占15-20%。

上海房地产市场宏观分析报告

上海房地产市场宏观分析报告 第一部分：腾飞的上海楼市 1、楼市需求： 7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。 2、政策面： 自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、供给情况： 由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求

却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映： 就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、GDP水平： 上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相

房地产项目市场定位分析

房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地

当前国内外医药行业的形势及特点

当前国内外医药行业的形势及特点 中国医药行业的形势及特点 医药产品(含药品及医疗器械等)是特殊的商品，关系到人类的生存和健康。医药产业不但与人们的生命健康息息相关，而且与国计民生和国家安全密切相关。医药产业是国民经济的重要组成部分，被称为“永远的朝阳产业”，在各国的产业体系和经济增长中都起着举足轻重的作用。因此，医药产业成为世界各国广泛重视并大力发展、相互展开激烈角逐的一个焦点。在中国，医药产业越来越成为全社会关注的热点，医药产业的健康发展和壮大对解决人民群众“看病贵”的问题，对促进政府早日实现“人人享有卫生健康”的目标都有重要意义，是构建社会主义和谐社会的重要内容。 目前中国医药行业的形势突出体现在以下三方面 (一)中国医药市场规模扩大，但占世界比重偏小 随着中国社会和经济的发展，人民卫生保健服务水平进一步提高，医药市场规模逐步扩大。2000年以来中国医药行业销售收入年均复合增长率超过16％，大大高于同期GDP 的增速。根据国家发改委的统计，中国医药行业2006年累

计实现工业销售产值5267.82亿元，同比增长19.41％，其中中成药、化学药品制剂、医疗器械和生物生化药品制造业分别完成销售产值1149.69、1 428.59、448.71和397.72亿元，同比增幅为15.53％、14.74％、27.43％和24.41％，这四个子行业的销售产值合计3425亿元，占整合行业销售产值的65％。根据IMS Health的统计，2006年中国药品(主要是化学药品制剂和生物生化制品)销售138亿美元，虽然2010年将成为世界第七大药品市场，但目前占世界药品市场份额只有2.65％(见图1)，比重偏小。 (二)中国医药生产快速发展，但是低水平重复且产能过剩 医药产业是中国发展最快的产业之一。2000年以来中国医药行业工业生产总值年均复合增长率超过15％(见图2)，2005年全部国有和规模以上医药生产企业有5675家，其中医疗器械生产企业704家。根据国家发改委的统计，2006年中国医药行业累计完成工业总产值5536.9亿元，同比增长18.43％，占GDP的2.64％，其中化学原料药、化学药品制剂和中成药制造业实现工业总产值1 282.89、1 505.20和1228.30亿元，同比增长16.71％、14.28％和14.17％。目前，中国能生产1 500多种化学原料药，2005年产量为123.84万

海外房地产市场研究报告

海外房地产市场研究报告 岳亮王阳龚伟华 目录 摘要 一、美国房产市场 (3) （一）★开发商和楼盘特征总结 (4) （二）市场现状 (7) （三）市场趋势和特征 (9) 二、澳大利亚房产市场 (12) （一）市场特征 (12) （二）开发商特征 (13) （三）楼盘特征 (14) 三、中国开发商海外市场开拓情况 (15) 四、以上国际市场对中意的战略意义和启示 (18) （一）对市场的了解 (18) （二）进入市场的渠道 (19) 结论 (20)

摘要 报告将主要从海外房产开发商项目和中国大陆开发商海外项目两个角度来阐述对国际市场的研究。而其中主要的国际市场目前包括美国、澳大利亚等国家或地区，以及一些国际化大都市。美国作为人均GDP超过4万美元的世界第一大经济体，对于全球任何一个行业来说都是不可忽视的存在。澳大利亚则是南半球经济体量最大最重要的国家之一。报告从开发商和楼盘入手，分析推断两大市场的规模、现状以及趋势和特征等内容，同时结合国内开发商近几年发展状况，为中意开拓海外市场做一个简单的铺垫。 关键词：海外市场；开发商；现状；特征；启示；

一、美国房产市场 美国权威机构数据显示，作为全球最大的橱柜消费终端，美国橱柜市场的增长潜力是十分巨大的。2005年美国厨柜市场总容量已经达到了130亿美元，根据业内预测 2013年这一数字将攀升至225.9亿美元。 如图一：美国橱柜市场需求预测 另据美国商务部数据显示，从1995年起至今，中国一直是美国第二大橱柜出口国，并且是出口额增长最快的国家。仅就2005年而言，中国橱柜出口美国的金额就达到1亿5千万美元，比前2004年增长了53%，是1995年出口额的26倍。 如图二：美国橱柜进口主要来源国 面对如此巨大的市场，如今成为美国最大贸易伙伴的中国，在橱柜行业有着光明的前景。而作为橱柜行业风向标的房地产业，我们首先需要了解的，就是美国房地产主流市场的开发商和楼盘特征。

上海房地产总体市场分析现状

静安动力国际企划提案

壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消 政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严 控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴

建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步

建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规 定 从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

及上海房地产市场研究报告

2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。

（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。

房地产市场分析报告 模板

房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

房地产项目市场定位工作分析

房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。

国外房地产经验借鉴

国外解决住房问题的经验借鉴研究 姓名：赵桐班级：金融6班学号：2013485062 摘要 近些年中国房地产处于一个极速膨胀的阶段，房价陡升，住房问题日益严重。普通老百姓的生活压力越来越大，住房问题，不但是经济问题，还是民生问题，所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题。本文对主要经济体国家住房问题解决和政策工具的作用机理进行整理分析，探讨值得我国借鉴的解决住房问题的经验。目前，我国住房市场正处于重要的转折期，我们不妨吸取其经验，“开源节流”利用政策工具解决中低收入人群住房问题的同时去库存防止房地产泡沫的出现。 关键词：住房问题；中低收入群体；开源节流；政策工具 近些年，中国房地产处于一个极速膨胀的阶段，房价陡升，住房问题日益严重，普通老百姓的生活压力越来越大，住房问题，它不但是经济问题，还是民生问题。新中国成立到改革开放30年间，由于人口增长过快以及众所共知的原因，我国居民的居住状况不但没有得到应有的改善，反而出现恶化，城镇居民的人均居住面积从1949年底的4.5平方米下降到1978年底的3.6平方米，住房问题在当时中国成为关键性的民生问题。 1我国房地产发展的现状 在市场经济的今天，由于市场调控的固有缺陷和经济规律的客观作用，在金融业和房地产业相继出现泡沫，房地产业尤其是其典型。房价的上涨除了中高收入人群可以依靠自身力量来解决问题，大量的中低收入者将会束手无策。而这些面对住房问题无能为力的人在我国约占百分之八十，他们中相当多的一部分存在着无房、危房、拥挤、共用等住房方面的难题，为了社会和谐稳定，中国特色社会主义的顺利实现，这百分之八十的中低收入人群需要政府有关部门的帮助，这种帮助不仅是经济方面的，更重要的是政策方面的。所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题，在中国特色社会主义的规划蓝图中，住房权利是人民群众的最根本权利，也是为人民服务的人民政府的首要责任。党的第十七次全国人民代表大会将“住有所居”作为一项基本国策，国务院和各部委为提高住房保障相继出台了多项完善措施，但是比起制定政策，执行政策更为重要，实践是检验真理的唯一标准，要实现“住有所居”这一目标，切实有力地解决好人民群众

房地产项目及区域市场分析

目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29

房地产营销与市场定位过程

房地产营销与市场定位过程 1 房地产企业的营销过程分析 根据美国营销大师菲利普·科特勒的理论，市场营销过程包括：分析市场机会，研究和选择目标市场，设计营销战略，制定市场营销计划以及组织、实施和控制营销活动。房地产企业的生产过程可以说是对土地、建筑材料和其它物质进行设计加工的过程，由于土地本身的不可移动性和持续增值的特性，土地对房地产产品的价值将起决定作用。不论是先调研后有土地，抑或先有土地后调研，房地产市场营销全过程可作如下划分（见图2—2），但它们不是单向的，而是双向的，即策划、生产、销售是一个无法完全分离、互相影响的过程。 （1）预估市场形势 预估市场形势通常是房地产开发的第一步，指在对国家和房地产开发所在城市的人口统计、政治、经济、法律等宏观条件了解的基础上，重点结合当地的地区政策、城市规划与房地产行业状态，根据自身优势，对欲开发地块进行发展预测和综合评估，判断开发价值，从而做出是否购买土地的决定。 （2）获得土地（国家证书） 获得土地指开发公司按照政府规定的程序获得对欲开发土地的一定期限的使用权(前文的房地产特性中，已提到国家规定的不同使用类型土地使用权一次出让的最高年限)，一般指获得当地土地管理局颁发的《土地使用许可证》。它通常包括办理用地指标、报送征用土地报表、动迁等政府规定的几项手续。 （3）分析市场机会 分析市场机会是在研究购买者行为特性的基础上，依据

市场供需状况和竞争状况，利用科学方法对投资项目进行比较分析，从而初步确定开发种类与开发时机，为后面的各项决策的深入进行提供依据。分析市场机会是市场定位或制定营销策略的依据。 （4）制定营销策略 正确的营销策略制定来源于对市场机会的准确把握和预测，营销策略的制定过程也是房地产项目市场的定位过程。从广义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的核心；从狭义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的依据。本文将市场定位看作营销策略制定的核心。营销策略包括：品牌策略、产品策略、价格策略、渠道策略、广告策略、促销策略等；对应的市场定位也就包

上海房地产市场调研报告完整版

上海房地产市场调研报告 本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。 一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况一）土地供应2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初

房地产市场定位与产品设计定位

市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定 位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。 具体内容包括： 项目总体市场定位 目标人群定位 项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求， 制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。 具体内容是： 市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提 炼 项目案名建议

销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制 广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等） 媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期 公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行 项目销售策划（项目销售阶段） 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。 具体内容包括： 开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式 销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞 销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略 销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主 销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划 促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪 市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整 销售策略调整 编辑本段演进历史