物业机电设备设施维修养护计划和实施

物业机电设备设施维修养护计划和实施

纲要：

·建立健全完善的设备设施档案，实行一机一档的档案管理

·建立以客服中心为中心的机动原则，提高维修的及时率

·设备管理做到“三好”，“四会”，“五定”

·制定各系统的应急处理方案，有备无患

·制定合理的经济运行方案，提高运行效益，节能降耗，节约运行成本

·组织定期技能培训，不断提高维修保养技能，降低设备故障率。

二、机电设备管理原则和目标

1、机电设备管理的原则

（1）预防为主，采取日常保养与计划性维修并重，使之时时处于良好状态；

（2）做到用好、修好、管理好；维修人员会维修、会使用、会保养、会检查；定时、定量、定人、定点、定质的方针；

a)人员与专业人员相结合，以操作人员日常维护为主，专业人员定期处理相结合的原则；

b)立和完善设备档案，并对设备档案进行有效的动态管理；

（5）完善设备管理和定期维修制度，制定科学的操作规程，合理科学的维护计划；

（6）修旧利废，合理更新，降低成本，提高经济效益；

（7）规范供配电维修管理工作，确保中心正常用电。

2、消防监控室管理总则

（1）建立24小时值班制度；

（2）值班人员严格执行交接班记录；

（3）准确、真实、清晰地填写记录；

（4）无关人员不准入内，值班人员不做与本工作无关的事；

（5）室内应配备灭火器材，应急灯作备用。

3、设备设施管理目标

通过日常养护与及时的维修，使其时时处于最佳运行状态，延长设备使用寿命，提高物业的运作效益，确保主要设备的完好率达100%，零、急修及时率达100%。

三、机电设备设施管理目标的实现

（一）工作职责

工程部负责管理整个设施和设备的操作、运行、检查、保养和维修，负责设备档案的建立和管理，负责设备各种操作规程和流程的制定和实施，负责对维修人员和服务供方的组织和调度，负责

维修人员的技能培训。

1、分管副经理的职责

制定部门工作计划，审核各班组和工程师的工作计划；

负责与机关事务局进行工作对接并定期向事务局汇报设备设施运行情况。

负责本部门服务质量的监督和控制

负责各下属班组及人员的组织、调度和人员的沟通：

负责联系和配合质监部门、安检部门、消防和卫生检查部门的监督和检查。

负责审定和选择服务供方并对其服务质量的好坏进行评审。

2、工程师的职责

负责本部门的技术指导和监督

负责制定设备设施的年度和月度维修保养计划并监督执行；

负责各种技术资料的整理和设备档案的建立；

负责维修材料的询价、采购，并与服务供方进行工作对接和监督其工作。

负责维修人员的技能培训和指导；

负责制定各种操作规程和管理制度；

参与设备季度以上的保养工作和设备维修检查工作。

3、维修班长的职责

负责本组工作计划的制定和执行；

负责并参与水电维修工作，并做好相关的记录；

负责水电维修工的调度和工作安排，

负责配合工程师协调各班组之间的协作配合

负责保管和检查维修工具、器材和仪器，并对其进行定期检查和保养；

参与维修材料的采购和对服务供方的监督。

4、维修工的职责

按计划水电设施和设备进行日常巡检和维修保养工作；

按操作规程或流程对各种设备进行操作；

负责临时性的各种修理工作；

负责值班和交接班并认真填写相关记录

服从上级的工作安排，主动协助其他维修人员的工作；

（二）机电设施设备的接管和建档

1、机电设施设备的接管

由物业公司组织公司机电设备专业人员对中心现有设施设备进行检查、清点，内容包括

设备设施的完好情况和存在的问题、备品备件的数量等并做详细的记录备案。

对设备的各种资料的清点和移交，包括原设备设施的建施、水施、电施的竣工图，设备设施的使用说明书（含电气原理图），设备设施的验收情况记录和相关职能部门的验收报告以及各种设备的合格证及安全检测报告，设备使用3年的年检报告和年检记录（电梯、二次供水、消防系统、供配电系统等）

2、机电设备设施档案的建立和管理

设备档案的建立：

a、建立一机一档的设备档案，档案内容应包括：

设备使用说明书

设备安装及调试图纸和记录

设备配套设备的使用说明书

设备本身和配套设备的合格证

设备验收记录

设备安全检查记录

设备定期检查记录

设备维修和保养记录

b、建立设备台帐：对设备进行分类建立台帐，台帐内容应包括：设备型号和参数、设备标

号、设备名称、设备安装地点、设备资料明细、主要配件的型号和参数、中大型修理和配件更换记录等。

c、建立设施一览表和分布图：对消防系统、排水排污系统、公共照明系统及景观、休闲设

施应分类编号列入表中。同时也分类标注在分布图上，便于统一管理和查找。

设备档案的管理：

a、设备档案安排专人进行统一编号管理。定期进行档案的更新。

b、实行计算机管理，对档案实行计算机管理，有利于档案的不断更新和查找。

c、档案的借阅须由工程师以上人员签写档案借阅记录，方可借阅。借阅人员不得将档案带

出事务所。

（三）机电设备设施的检查和维护保养

机电设备的检查：

a、日常检查：由设备操作人员，按照设备日常检查记录规定的内容和频次按时进行检查，

并做好相应的检查记录；

b、月度检查：由设备技师会同维修工共同进行，根据设备月检记录的内容逐项检查，发现

问题及时处理，并做好相应的处理记录和检查记录；

c、季度检查：由设备技师进行，根据设备季度检查记录所规定的内容逐项检查，发现问题

及时处理，并做好相应的处理记录和检查记录；

d、年度检查：由工程师组织进行，按照年度检查的内容逐项进行。并填写年度检查记录，

将检查结果汇总，以报告的形式上报机关事务局。

设备的维护保养：

a、日常维护保养：主要由操作人员通过日常经验，用听、闻、视、摸等方式对设备进行巡检，利用仪器仪表对主要部位进行检测，发现故障及时处理。操作人员巡视至少两次，维修技师每周至少检查一次；

b、对月检、季检发现的问题和设备隐患，维修技师对设备的局部或全面修理，清洗或更换零部件，每月/季至少进行1次；

c、每年根据设备运行情况和设备年检情况对主要部件进行维修调试，更换易损件并全面加油润滑，局部外观除锈油漆等。

d、监督和管理外包设备的维修和保养，要求服务供方按时进行保养并经在我方人员检查后在维修保养记录上签字认可。

e、临时维修和抢修：如果设备发生故障，工程部人员应立即安排维修人员进行修理，为了能够提高修理的及时性，工程部应准备必要的备品和备件。如果维修会影响正常的办公，工程部可安排在夜间或节假日进行处理。

（四）机电设备经济运行方案

机电设备具有一次性投资大，更新换代快，运营服务及维修保养费用高的特点，为实现机电设备的高效运行，降低运行成本，特制定方案如下表：

机电设备经济运行方案表

序号系统类别具体运行方案

1 设备（维保）

计划

根据设备的使用性能、频度、时间、自动/手动功能等，规范的制订设

备周、月、季、年维保计划并有效实施，以降低设备故障率和返修率延

长设备使用年限，从而降低成本费用。

2 配电系统A、除保证公建设施用电外，可考虑停用部分变压器；根据空调开停时

间及时投、切相应变压器，使变压器负荷尽可能保持在80%左右，避免空载运行，降低无功消耗；

B、正常运行时段监控和准确记录无功补偿数据，确保满足CosΦ≥。

3 供水系统A、采用变频控制对水泵进行PID控制，在保证水压的前提下节约用电。

B、杜绝阀门、管道、水嘴及附属设施跑、冒、滴、漏现象。推广和使

用自闭式水龙头和延时冲洗阀，从技术上杜绝人为浪费。

C、好防冻、防腐等措施，达到减低运行成本。

（五）、各系统设备设施的管理要点及措施

供配电系统的管理

⒈供配电系统的管理目标

供配电系统是整个物业的命脉，没有安全、可靠的供配电系统，就无法保证整个物业的安全和正常运行。因此，为达到供配电系统的安全可靠，供配电系统的管理工作必须达到下列基本要求：

①安全——在电力供应、分配、使用和维护过程中，不发生人身事故和设备事故。

②可靠——应满足整个物业对供电可靠性及连续供电的要求。

③优质——应满足整个物业各部分用电的电压质量和频率质量。

④经济——通过合理的配电方法和技术手段以及管理制度，降低运行费用，尽可能地节约电

能，并在保证安全和可靠性的前提下，尽可能降低设备维护费用，延长设备使用寿命。

⒉供配电系统的管理办法：

根据供配电系统管理目标中的四个基本要求，逐一制定供配电系统的管理办法。

①供配电系统的管理原则：

根据质量体系的管理要求及国家《电力工应与适用条例》的要求，制定本原则：

1.1、供配电系统由所在物业的事务所按业主要求及供配电管理部门的要求进行管理，公司

工程部对该系统进行不定期检查并提供必要的技术支援。

1.2、积极配合电力管理部门对用电的监督管理，协调各用电部分的关系，禁止危害供电、用

电的安全和违章操作的行为。

1.3、供配电管理方式应当按照安全、可靠、经济、合理及便于管理的原则进行。

1.4、对供配电系统的管理应该采取以检查维护、防患于未然为主，以修理抢修为辅的手段，

保证系统的正常运行。

②供配电系统的安全管理

、根据公司安全管理规定，所有操作及维修人员都必须持有国家颁发的《电工证》计《电工进网作业许可证》，并经公司统一培训，达到公司管理要求的方可上岗。

严格执行安全操作规程；

2.2.1、根据国家颁布和现场制定的安全操作规程严格执行。

2.2.2、维修操作人员必须具备的条件：

⑴身体健康、精神正常，两年进行一次体检。

⑵具备必要的电气知识，熟悉操作规程并经考试合格。

⑶学会紧急救护方法，特别要学会触电急救。

2.2.3、在高压设备上工作，必须遵守下列规定：

⑴填写工作票或接受口头、电话命令。

⑵至少应有两人在一起工作。

⑶完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。组织措施有：工作票制度、工作监护

制度及工作间断、转移和终结制度。技术措施有：停电、验电、装设接地线、悬挂标

示牌和装设遮栏等。

、加强用电设备的运行维护和检修试验工作。

2.3.1、严格执行验收接管制度，对以完工的设备按照设计安装规范进行仔细检查验收，发现

问题须要求施工方及时整改，达到验收标准后方可接管。

2.3.2、所有设备必须有设备说明书、试验记录及安全认证标志。

2.3.3、实行供配电系统日检、月检、季检和年检的检查规定，并做到有记录、有检查时间、

有检查和核查人员签字。

2.3.4、安事先制定的维护保养计划对供配电系统进行定期维护保养。

、按规定采用符合安全要求的电器配件及保护用具。

2.4.1、所有更换的电器配件都必须使用国家认可的安全电器配件，且电压、电流以及防爆指

标应符合系统要求。

2.4.2、安全保护用具应齐全、可靠，并定期进行耐压试验，发现不合格应立即更换。

3、通过有效管理，保证供配电系统优质、可靠运行。

、根据所管物业的具体情况，制定符合国家标准及业主要求的供配电系统作业指导书，并按作业指导书中的要求进行日检、月检、季检和年检。认真填写检查记录I，并定期对检查记录进行分析，可保证发现的问题能够有计划的进行解决，消除设备的故障隐患。

、及时检测设备运行情况，实时进行必要的参数调整，保证供电质量。

、提高供配电系统的维护保养水平，按系统各设备的使用保养要求，制定维护保养计划，并按计划进行保养（包括小修、中修和大修），使设备达到使用要求。

、操作维护人员必须具备中专以上学历，并取得电工上岗资格证。操作维护人员应不断学习专业知识，提高业务能力。

、为使设备在发生故障时能够及时修复，应配备一定数量的易损件及关键部件作为备件，各备件质量应达到设备的要求。

4、通过管理和技术手段，使系统经济运行，节约开支。

、对系统进行定期保养，延长设备使用寿命，节约配件开支。

、通过合理调配各用电设备的操作和使用，节约用电，降低运行费用。

、通过电容补偿，使系统功率因数保持在以上，降低无功损耗。

、给业主提出节电的合理化建议或技术改造措施，并完善用电管理制度，在必要处张贴标识提醒节约用电。

③配电系统的维护保养及检查

1.1、配电房人员的职责：

1.2.1积极钻研业务，认真学习和贯彻有关规定，熟悉本配电系统的接线及设备的装设位置、结构型能、操作要求和维护方法，掌握各种安全用具和消防器材的使用方法和触电急救法；

1.2.3、监视配电房内各种设备的运行状态，按规定抄报各种运行数据，发现设备问题应及时

处理并做好相关记录；

1.2.4、按命令指示进行操作，发生事故时进行紧急处理并做好相关记录；

1.2.5、负责配电房内的卫生及工具、消防器材的摆放；

2、配电房送电和停电的操作

、为了确保运行安全，防止误操作。倒闸必须根据设备负责人的命令，值班人员复述无误后执行。倒闸操作人员在倒闸前应填写倒闸操作票，由另一值班人员复核无误后，方可按操作票逐步执行。

倒闸操作必须由两人执行，如果单人值班，只能执行固定的倒闸操作程序，并需在平时进行正确演练成功。

4、供配电计划养护表

供配电计划养护表

每年1、停电打扫内部卫生；

2、紧固相关螺丝；

3、轴流风机检查除尘；

噪声

2 高

低

侧

压

开

关

柜

每日

1、检查指示灯是否正常；

2、检查仪器仪表是否正常,功率因

数正常范围内；

3、直流屏电压是否在正常范围内，

否则充电以满足需求；

1、功率因数大于，记录4

次/日；

2、线路无过热，无松动；

3、防雷设施符合要求否

则更换；

4、传动机构灵活可靠

5、接地电阻≤4Ω

每季

1、检查安全设施是否符合标准；

2、检查各回路有无异常，开关按钮

动作可靠

6、设备表面卫生清洁；

7、检查电缆沟，桥架及盖板是否完

好无鼠虫害，无积水；

每年

1、配合供电部门作防雷试验检查；

2、维修保养机械传动机构；

3、检查标识是否齐全完好；

4、接地电阻检查；

5、局部除锈刷漆；

3 照

明

系

统

每日

1、检查公共照明（过道、卫生间、

消防通道、公共用房、停车场等

外）是否符合要求；1、完好率达99%；

2、控制箱内无异响，无异

味；

3、路灯完好率达99%；

4、除尘4次/年；

5、开关插座完好率100%；

每月

1、照明电源控制箱检查，接触器、

按钮、指示灯、回路空开等是否

正常；

2、检查室外照明是否完好；

每年

1、电源控制箱除尘；

2、紧固各回路接头；

3、检查各开关插座是否完好；

4 景

观

设

施每月

1、检查水底灯是否正常；

2、泵和喷嘴功能正常；

3、水池清洁；

4、开关按钮，指示灯是否正常

1、灯、喷嘴完好率99%；

2、清洁1次；

3、装饰美观；

4、水泵100%合格

每年

1、水池有无渗漏，池沿装饰材料有

无损坏；

2、潜水泵是否正常，电控柜除尘检

查；

与本计划实施相关的记录：供配电日/季/年检记录；巡检记录；相关操作规程及其管理制度；设备设施维修保养记录；

给排水系统的管理

（一）给排水系统的管理目标

保证正常的生活和消防用水。

保证供水水质符合国家的规定和标准。

通过对设备的管理，保证供水质量（水压、流量等）；

保证排水通畅，符合卫生和环保的要求；

降低运行费用

（二）给水系统：给水系统的管理养护措施见下表：

给水系统设备设施计划、方案及标准表

序号项目

名称

计划

时间

系统维护方案达到的标准

1 供

水

设

备

及

控

系

统

每日

1、检查泵房卫生，照明；

2、变频器功能是否正常；

3、压力表是否符合要求；

1、卫生清洁，照明完好；

2、PID显示值正常；

3、压力表指示值正常；

4、水泵运行电流符合要求，

盘根漏水10-20滴/分钟每月

1、水泵运行时是否正常；

2、盘根是否漏水符合要求；

3、检查润滑情况；

4、检查控制柜是否正常，接触器、

继电器无异响，接头无松动过热

现象；

5、液位控制器，浮球阀是否正常；

每年

5、电机绝缘测试；

6、进出水闸阀、止回阀除垢清洁；

7、泵体管道除锈刷漆；

2 水

池每年

1、水池清洗消毒；

2、水池有无渗漏；

3、检查孔、门、窗及爬梯是否完好；

符合水质要求

3 卫

生

设

施

每日

1、检查冲水阀，冷热水嘴是否异

常，发现问题及时处理；

2、巡检室外水龙头是否异常

杜绝常流水现象，维修及时

率100%

与本计划实施相关的记录：供水日/月/年检记录；巡检记录；设备设施维修保养记录；（三）排水系统的管理和计划养护方案见下表:

排水系统计划、方案及标准表

序号项目

名称

计划

时间

系统维护方案达到的标准

1 下水

管及

雨落

每日

下水管道有无堵塞，卫生间有无泛水

现象，遇异常及时疏通。维修及时率100% 每季检查雨落管是否完好。

消防系统及通风系统的管理

1.消防系统由消防泵、喷淋泵、水幕设备、控制中心设备、消防备用电源、消防水池、防排烟

设备以及各种末端设备组成，其维修保养计划、方案见下表：

消防、通风系统维护保养计划、方案及标准表

（二）消防设备/设施管理作业指导书

1．目的确保消防系统正常运行，保证办公和公共区域的消防安全。

2．职责

护卫人员或消防控制中心工作人员负责实施消防安全日常巡视检查和日常管理。

设备维修/或管理人员负责消防系统设备设施检查和维护保养。

工程管理部、品质管理部代表公司对消防安全检查和消防设备检查维护行使监督管理之职能。

3．作业/检查标准

4.1.1.1 消防监空中心负责对消防报警系统实行24小时值班制度，值班人员须将值班期间

消防系统发生的情况及时向主管报告，并如实填写《消防控制中心日常值班记录》。

4.1.1.2 专管员/设备维修人员对消防报警系统有关设备/设施进行检查和维护保养，并做

好记录。

. 消防报警系统及设施定期检查

4.2.1 半月检

4.2.1.1 由消防控制中心专管员负责执行，填写《消防设施巡检卡》。

4.2.1.2. 消防箱开启灵活，无损坏、标识清楚、完好，抽查区域20%。

4.2.1.3 消防带、枪、接扣、栓柄、专用扳手齐备、完好，并放置于规定位置，抽查30%。

4.2.1.4 室外消防栓无渗水、损坏，检查100%。

4.2.1.5 室内外消防设施附近不允许堆放杂物，保持通道畅通，灭火器在指定位置正确摆

放并在使用期内。

4.2.1.6 消防控制中心日常值班检查记录准确无误。

4.2.2. 季度检查

4.2.2.1 由设备维修/专管人员负责执行，填写《消防系统季检记录》。

4.2.2.2 对各类型探测器视检红/绿发光管60秒左右频闪一次为正常，抽查10%。

4.2.2.3 手动报警按钮完好无损，报警后控制中心能接收报警信号，抽查10%。

4.2.2.4 消防广播喇叭完好无损，按规定时间播放便于视听系统运行是否正常，抽查5%；

如发现损坏，须于3日内更换。

4.2.2.5 消防电话接插盒完好无损，能与控制中心联系通话，抽查50%。

4.2.2.6 消防栓启动按钮完好无损，报警后控制中心能接收报警信号，设备能正常启动和

运行，抽查5%。

4.2.2.7 声光报警器完好无损，使系统运行声光报警器能发出闪烁的信号和报警声，抽查

10%。

4.2.2.8 报警检测时间段向业主公布。

4.2.2.9 根据娱乐场所的特殊性对人员密集的区域，不定期随机抽取不低于3%的烟感器，

重要设备机房随机抽取不低于2%的烟感器，现场喷烟并检查消防报警装置是否灵

敏反应。

4.2.2.11 烟感器、温感器安装与底座接触是否良好，外观是否洁净完好。

4.2.2.12 对报警控制柜、联动控制柜等作清扫除尘；线路如有松动应进行紧固。

4.2.2.13 灭火器外观完好，瓶体不脱漆无气泡，压力表显示指针在绿色区域以上，随时确保

能正常使用。

4.2.3 年度检查

4.2.3.1 风机除尘、加油。

4.2.3.2 消防控制柜除尘。

4.2.3.3. 对高位水箱进行全面检查。

4.2.3.4. 对消防进出水闸阀进行检查。

4.2.3.

5. 对楼宇各类探测器、消防喇叭、手动报警按钮等进行全面检查。

4.2.3.6. 检查完毕，须填写消防系统相关记录。

4.2.3.7. 试验联动系统使消防泵、喷淋泵各启动一次。

4.2.3.8. 试验湿式报警阀一次，检查系统是否正常。

4.2.3.9. 送/排烟风机现场启动、联动各一次。

4.2.3.10 水池清洗/蓄水

. 其他

4.3.1 每年水池清洗消毒时，由于无备用水，事物所须安排管理员或护卫人员加强对本区

域的安全巡视，及时排除火灾隐患。

4.3.2 在正常检修和外管停水情况下，蓄水池须保留1/3水位作为消防备用水。

呈报制度

4.4.1 凡在消防管理工作中涉及到安全隐患或突发质量事件/或事故，必须第一时间呈报公

司总经理团和品质管理部，以便协调处理。

4.4.2 品质管理部组织相关部门对事务所报送的安全隐患或突发质量事件/或事故过程进

行分析，及时制订纠正预防措施报总经理审批后，统一上报行业主管部门（市房管

局物管处）备案。

（三）消防系统操作流程

1、消防报警设备报火警时，主机电脑显示屏火警红色指示灯长亮并发出报警声，同时查看CRT

显示屏会在火警栏显示回路地址编码和时间，并在请求栏内显示楼层的详细地址和请求相关的报警设备动作；将显示屏消音键按下解除消音，报警指示灯长亮。

2、报警后消防监控员应及时用电话通知楼控中心、工程部以及巡逻岗，巡逻岗须立即查看现场

确认是否发生火警。㈠、确认未发生火警属设备误报，工程部管理人员须检查误报原因，并把相关信息反馈给消防监控员，便于填写值班记录；

㈡、确认设备误报，主机需复位；

①按相关按键使主机画面切换提示，②再按主机

复位：画面显示有红色进度条纹及初始化开始，显示主菜单界面后，误报显示的地址码、时间等相关数据信息自动消失，主机恢复正常工作状态。

3、确认发生火警，消防监控员用电话立即通知楼控中心、工程部以及巡逻岗并同时拨打“火警

119”，巡逻岗须在最短时间内确认火灾发生地点，并立即反馈消防监控中心；消防监控员用主控制盘平台逐步操作：打开功放盘电源开关，音量旋至适中，按下播放盘紧急广播键切断大楼背景音响，按下话筒键/外线/开始键，再按下消防电话主机操作盘相关回路按钮进入电子录音状态；手拿送话器播报火灾信息2至3遍，请相关楼层的工作人员及观众迅速从最近消防通道楼梯间撤离现场。然后启动消防末端设备操作盘使电梯迫降并切断相关楼层电源。

4、确认火灾现场无工作人员后，启动消防末端设备操作盘，将钥匙旋转至“强制”挡红灯亮起，

同时消防泵/喷淋泵/送风机/排烟风机/相应区域防火卷帘门请求指示灯亮起，按下相应启动键启动消防设备，控制火情和灭火。

5、特别提示：

1、消防监控设备一般设置在“手动”功能挡工作，消防监控员不得随意改为“自动”或

“强制”，只有在确认发生火灾情况下方能使用。

2、消防监控员须24小时职守，不得随意脱离岗位，作好日检记录和交接班记录。（四）消防监控室操作流程图

公建设施管理

一、公建设施管理的范围：

（1）土建部分：房屋本体（墙体、屋面、楼道、地下室等）

房屋设施（门窗、扶手、卫生间、上下水、水电井等）

（2）装修部分：墙面（内外墙）、地板、吊顶、艺术景观等

（3）照明部分：室内照明（灯具、开关、插座、控制线路）

室外照明（泛光灯、庭院灯、草坪灯，地灯、装饰灯、控制线路）

（4）外环境部分：公共道路、停车场、休闲广场、休闲桌椅、围墙栏杆、积沙井、化粪池等

二、公建设施的管理原则：

（1）对所管理的公建设施实行定期巡视检查，发现问题及时解决。

（2）坚持日常维护和计划性维护并重的方针，使设施随时处在良好状态，延长寿命。

（3）制定完善的定期巡检制度，保证有问题设施不遗漏，修理不拖延。

三、公建设施的管理方式：

（1）公建设施巡检：由专人定时分区域进行巡视检查，照明系统、卫生间设施等每周全面覆盖一次。装饰部分及内部设施等每月覆盖一次。公共道路、停车场、扶手栏杆、集沙井化粪池等每季覆盖一次。房屋本体每年检查一次。

（2）公建设施的修缮：对检查出的问题，小型修缮由事务所进行维修处理，中型维修由公司统一组织进行修理，大型工程一般进行外包处理。

（3）制定公建设施维保计划，对各种设施进行有计划的维修，如油漆、集沙井化粪池的清淘等；（4）、建立公建设施台帐：对公建各实施进行编号列帐并在图上表明实施的位置，并实时记录修缮情况。

（5）建设施检查修缮的措施

1、日常检查：按公建设施巡检表分区域进行检查，发现问题及时处理；

2、计划维修：每年编制公建设施维修保养计划，计划的编制应根据物业的使用情况和环境情

况以及天气和季节变化情况进行编制，经公司审定后，按计划实施维修保养。

3、定期对下水管道、集沙井化粪池进行定期检查和清淘。保证随时通畅。

物业设施设备运行维护管理规范大全｜上墙制度

1设备维护四项要求 1、整齐：设备零件及安全装置齐全，各种标牌完整、清晰，线路、管道应安装整齐、安全可靠。 2、润滑：按时、按质、按量加油、换油。保持油标醒目，油杯、油嘴齐全，油线清洁。油泵压力正常，油路畅通。各轴承部位润滑良好。 3、清洁：设备无油垢，锈蚀，周围环境清洁。 4、安全：熟悉设备性能、遵守操作规程及交接班制度。 2给排水设备 （一）水泵房管理制度 1、未经有关部门许可，非泵房工作人员不得随便入内。 2、泵房内应配备消防器材，并放置在方便、显眼的地放，泵房内严禁吸烟。 3、每周清洁一次水泵房内的设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、油渍、锈蚀，整洁光亮。 （二）二次供水设备卫生监管规程 1、露天水箱入孔应加盖锁好，室内水箱应加锁，钥匙统一保管。 2、水箱清洁员需持有有效的”健康证”操作。 3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水样检查色度、有无异味、沉淀、测试PH 值，做好清洁记录。 （三）给排水设施维护规程 1、每年4月、10月应对水泵机组进行一次清洁、保养。每年至少进行一次控制阀门的开关试验。 2、对泵进行维护保养 3、检查闸阀的磨损状况

4、加强对给排水管的维修保养： 3供配电设备 （一）电气维修安全管理规程 1、电气维修人员必须持证上岗。 2、在电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。 3、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修组长应在分配工作时向维修人员讲明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。 4、在配电干线、变压器、低压配电箱作业时，应设专人监护，并至少二人进行。 5、一般情况下，应尽量避免带电作业，若因特殊需要必须带电作业时，应安装隔离挡板，并有专人监护。 6、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作手柄上，要挂”禁止合闸，有人作业”的标识牌。 7、维修或养护后的电气设备或线路，经检查无误，拆除安全措施。全体维修人员撤离工作现场后，方可送电。 （二）配电室管理制度 1、未经相关部门许可，非工作人员不得入内。 2、室内照明、通讯保持良好，墙上配挂温度计。 3、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。 4、建立配电运行记录，每班巡查，密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器，空气开关超载运行。查出问题应及时处理，并做好记录。不能解决的问题要及时上报。 5、配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只做监护，严禁两人同时操作，以免发生错误。

XX物业管理有限公司房屋、设备维修养护规定

房屋、设备维修养护规定 建新物业管理有限

一、负责物业标识的设置、安装、维护 我们除了维护好开发商已安装、设置的各类标识标牌外，还将根据项目现场的具体需要,按照我司VI系统,完善相应的标识，以利工作的进一步开展，我司企划部负责此项工作。我们在“万祥滨海新城”项目标识管理工作中的原则是： ◎按照统一的VI视觉识别系统的规范要求制作标识标牌； ◎指路牌清晰明了，让人迅速准确地到达目标地； ◎告示牌醒目简洁，让人清楚“这是什么”，“怎样做”等等，比如禁行禁停牌、垃圾分类牌、商铺类别标识、取车程序、锁车前注意事项等。 ◎根据项目的特色及需要，设置一些精巧别致的标识牌，既可让人学到知识，了解趣味典故，又为社区环境增添了亮点。比如：我们将各种花木挂牌标识，介绍该花木的品名、科属、产地等；对艺术雕塑挂牌标识，说明创意或典故。 ◎在标识标牌的安装、维护方面，我们也将本着安全、持久、方便业户使用的原则，根据设计材质的需要进行专业操作，于细微之处体现服务的规范和细腻。 二、房屋维修管理及日常养护 ◎房屋维修管理是物业管理的重要主体，管理得当，对保证房屋正常发挥使用功能，延长使用寿命，能够使其保值与增值，是维护业主利益的根本体现，同时也能提高开发商的声誉，更反映出物业管理公司的服务品质和管理水平。 ◎“客户服务中心”将根据现场情况制定房屋管理与巡查保养方案及工作计划。 ◎根据维修任务编制年度计划，按照年度计划和施工任务的情况，编制月、季度施工工作计划并按时落实。 ◎严格执行既定的工作质量标准，按照制定的统筹计划，组织施工，建立正常完善的管

理施工程序。 ◎客户服务经理在规定时间内每天巡查所负责的区域，对楼宇的主体工程、门窗及装修工程、楼宇地面工程、油漆粉饰工程等进行巡查，发现问题及时记录并做出处理。 ◎对楼宇天台防水层、水池、公共通道、地下室基础、梁板、外墙、空间、地面进行定期检查维护。 ◎对擅自改变房屋规划结构、上下水管、乱搭建等行为，即时处理、纠正，并耐 心做好劝导工作，直到恢复原状为止。 ◎严格执行既定的房屋养护质量标准并进行分项管理。 ◎对房屋的公共部位和业户室内的维修做全面记录，并定时回访。 ◎做好雨季、台风、暴雨过后对房屋设施的不定期抽查，安排维修工作，确保房屋设施的完好。 三、设施设备维修养护 3.3.1建立设施设备管理制度 针对“万祥滨海新城”的高层和小高层建筑，制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。任何机电系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响，并给“客户服务中心”带来多方投诉。因此，在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司时必须涵盖下列内容： ◎必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。 ◎对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。 ◎制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。

物业设备设施维修保养管理制度【最新版】

物业设备设施维修保养管理制度 1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。 2、各物业公司所有特种设备设施(如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等)一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量;每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。 3、维修 (1)检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。 (2)如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。 (3)维修主管应督导维修人员按时作业。 (4)施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。

(5)维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。 4、保养 (1)实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批，提前组织维修保养材料。 (2)正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场;施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。 (3)保养完毕后，保养人应如实填写《设备设施保养记录》 5、紧急故障处理 (1)接到紧急故障处理请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修;重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。 (2)到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。

(3)实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。 (4)维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案;如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共和国国务院令(第373号)《特种设备安全监察条例》执行。 (5)故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应的防范措施。 (6)每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。

公共设施设备维护方案设计

公用设施设备的维修措施 ?公用设备设施维修保养计划 ?公用设备、设施维修、保养的目标 ?确保公共设备在使用中完好状态，满足服务要求，延长其使用寿命，保证其使用功能得正常发挥。 ?公用设备、设施日常维修、保养的管理 ?工程部作为公共设备设施的专业部门，根据公司设备管理指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。设备的管理主要为以下内容： ?设备的日常运行和使用 ?公共设备的运行管理由服务使用部门负责，如监控系统由监控中心负责。期于基础功能性系统均由工程部负责其日常运行管理。运行 管理为严格执行相应设备运行操作规程。 ?设备的维护保养 ?根据公司设备管理的相关规定，设备的维护保养分为日常巡检保养和定期维护保养，据此设备设施的日常巡视保养由使用部门或责任 部门负责，而设备的定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护 保养根据《设备保养计划》制定的《保养任务书》和《维保记录表》 开展工作。 ?设备故障的修理 ?设备常见简单维修，要求当日修复，较复杂或政府部门规定需专职维修的可外发维修，但须在规定期内完成。 ?设备的大修改造 ?公用设备设施维修保养 ?公共设备设施保养范围： ?供配电系统

?给排水系统 ?公共设施系统 ?日常维修小修费用从管理费支付。大修费用由工程部制订维修计划和维修预算，经业主审阅批准后从管理费中开支或由集团公司和项目公司支付。 ?公共设备、维修保养计划 供配电系统

给排水系统 ? 房屋本体的维修管理 ? 目的 建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏；保障房屋的安全和正常使用。根据需要和可能适当改善条件。 ? 建筑物维修管理的范围与类型 ? 管理范围

物业设备设施年度保养工作计划表

设备设施年度保养工作计划表 一、供配电 1. 专变变压器 1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘。 2）检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常。 3）测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档。 4）清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃。 5）视运行情况调整档位和优化运行. 保养时间： 6月、12月的1-5号 执行人：供电局/维修组配合跟进 2. 专变高低压房 1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘， 2）对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗， 3）每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护； 4）检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常， 5）检查各抽屉柜是否灵活， 6）测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。

7）清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃， 8）现场电路图、上墙资料完好。 保养时间：6月、12月的1-5号 执行人：供电局/维修组配合跟进 3 . 发电机 1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进行紧固， 2）每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护； 3）检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录， 4）检查蓄电池电压和电液比重， 5）检查皮带的张紧程度， 6）清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管， 7）定期更换机油和冷却水(详细查看说明书)， 8）检查柴油箱、输油管有无渗漏， 9）检查接地线有无松脱， 10）检查运水烟箱运转是否正常， 11）模拟断电测试自动起机及来电自动停机， 12）所有选择开关打至自动状态， 13）清扫地面，检查标识、门锁， 14）现场电路图、上墙资料完好。 保养时间：1、4、7、10月的10-13号

物业公司弱电系统维护管理制度

1.目的 保障智能弱电系统的良好运行状态，设备的正常使用。 2.适用范围 适用于各城市物业公司物业服务中心各类弱电系统设备的维护与保养的管理。 3.职责 3.1工程维修主管：负责智能弱电设备保养维修工作计划及方案的制定，组织实施和检查，建立设备管理档案，组织处理突发故障，解决技术难题。 3.2物业服务中心经理：负责智能弱电设备保养维修工作计划及方案的审核，不定期检查各物业服务中心设备保养情况及相关质量记录，对设备突发故障、大修及重要维修工作进行监督和提供指导。 3.3工程维修员：负责责任范围内智能弱电设备保养维修工作的具体实施。 4.方法和过程控制 4.1维修人员注意事项 4.1.1应熟悉维护保养设施设备的电路原理及功能。 4.1.2应注意安全操作： 4.1.2.1确保人身安全：维护保养时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘防护措施； 4.1.2.2确保维修设施的安全：避免测量某焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。 4.1.3必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。 4.1.4对监控室主要设备提出合理的维修保养计划和根据设备的相关要求进行配置调整。 4.1.5按照保养计划对电脑进行维护，对重要部位的录制硬盘进行调整，如有

必要可以增容或部分内容单独存储。 4.2基本维护保养方法 4.2.1观察法： 4.2.1.1有无虚焊、松脱、烧焦的元器件。 4.2.1.2有无异常的声音。 4.2.1.3观察图象效果。 4.2.2静态测量法： 4.2.2.1短路电阻测量法。 4.2.2.2电流测量判断法。 4.2.2.3电压测量判断法。 4.3 巡更系统作业程序 4.3.1每月检查巡更器电量是否正常，管理电脑、手持终端运行正常、数据完整，采集底座显示正常，采集数据正常。 4.3.2每月检查巡更器充电器输出电压是否正常。 4.3.3每月检查巡更点是否有效，对无效的巡更点进行及时更换。 4.3.4每月检查巡更点指示牌是否脱落；对已脱落的指示牌及时补上，并清洁外观。 4.3.5对备用的巡更器应每月充一次电并放置好。 4.3.6应每季度检查一次巡更器的内置电池是否漏液，对漏液的电池及时更换。 4.3.7维修保养后及时填写《设备/设施保养维修记录表》。 4.4停车场管理系统作业程序 4.4.1每周应对出入口读卡控制器读卡、出卡、显示等进行检查，并进行记录。 4.4.2每周检查出入口道闸系统的起、停及传动部分是否正常，必要时对机械部分加注润滑油并进行记录，确保服务器及管理附属设备运行正常、数据完整，

设备设施维护保养计划

仓储设备管理维护操作规程 第一条总则 (一)为了切实把我库的仓储机械管好、用好、保养、维修好，充分发挥使用效率，防止各种责任事故，不断提高科学管理水平和经济效益，粮仓机械保养人员需严格按照本规程执行。(二)本办法适用于本部门所有仓储作业的机械。 (三)使用机械作业，是改善经营管理，建设现代化粮库的一个重要方面，必须坚持从实际出发，讲求实效，积极稳步的发展。 第二条粮仓机械的管理 (四) 粮仓机械指用于粮油仓储作业的机械，设备和工具，主要包括: 1、粮油装卸、输送机械; 2、库内搬运粮油专用机动车辆 3、粮食烘干成套设备; 4、粮食清理设备; 5、粮食称重设备; 6、粮食保管、防治专用器械; 7、粮油装具的维修，整理机具; 8、粮油仓储服务业中使用的其它机械。 (五)现场主管韩春学粮仓机械管理工作;并根据实际情况，相应配备专职的管理、技术人员，负责本单位粮仓机械的管理和技术工作。 (六)机修吴长龙负责本米业粮仓机械的管理与维修工作。 (七)储运部门应根据承担的任务，库区、仓房条件和储存粮油的摆布，以及其它必须考虑的因素，在加强核算，讲求实效的原则下，研究制定机械、设备的合理

配备定额。 (八)搬运装卸工人，使用粮库的机械作业，比人力肩扛降低了劳动强度，提高了劳动效率。米业应根据按劳付酬的原则，区别于人力肩扛，合理付给报酬。(九)粮仓机械的购置、报废、外借权限:米业购置粮仓机械，应编制购置计划报领导审批后方可购置。购置的机械，原则上应是定型产品，并及时进行验收。如不符合合同规定的要求或缺少零部件的，应按合同向厂方提出索赔或调换。如系多种机械组合使用，应按机械额定的工作量，配套选购。 (十)粮仓机械主要用于仓库储运作业。非经领导批准，任何人，任何单位，不得任意拆卸、外借、出售或转移。对于无法修复使用的机械，应按财务制度的规定及时办理报废。报废残值应及时办理入帐手续。 (十一)粮仓机械都要逐台编号、分别立卡。卡片内容应包括机械来源，投产时间，运转、检修、保养、动力配备等情况;管理、操作人员的姓名，以及其它需要记载留查等有关事项。 第三条粮仓机械的安全操作 (十二) 米业应根据不同机械、设备的结构、性能、工艺流程等，分别制定具体的安全操作规程。操作规程中，应明确规定操作前的准备工作;机械必须检查的重点部位;机械操作运转中要注意的问题与部位;作业结束后，应随时做好善后的有关事项，还应规定多台机械组合操作的程序;违章操作和造成损失的责任等。(十三) 粮仓机械配备的电气设备，必须由经过训练的机电人员安装、检修、非操作人员不准随意动用电气设备。机械操作人员或电工，都要严格按照电气安全操作规程，进行操作。电线、熔丝、开关闸盒等，要定期检查，发现问题，一定要及时处理，严禁违章操作。机械移动时或停止作业后，一定要切断电源。

物业设备设施维修养护

物业设备设施维修养护

物业维修保养计划的实施 建筑本体和公共设施的维修养护是物业管理的重要内容。大厦的建筑本体及公共设施管理工作中，我们确立了“管养合一”的方针，指定合理的养护计划，精选高质量的维修养护队伍，采取严密的监管措施，保障建筑设备及设施始终完好如初，实现业主满意、社会满意的目标。 第一节物业维修养护要点 一、大厦的运作趋势及季度因素。 二、根据自身的技术力量和维修保养的工作量，全面平衡季度、月度工作量。 三、据物业运作状况，拟订维修保养重点。 四、充分考虑费用预算。 五、充分考虑执行计划是否可能出现的问题，评定相应的对策。 第二节物业维修养护计划编制程序 一、大厦公共设施、建筑设备的状况是编制计划的依据。 二、维修保养的工作量是编制年度计划操作依据。 三、资金是年度预算编制计划依据。 四、编制年度维护保养方案草案。

第三节物业维护保养的管理措施 一、根据大厦的特点，制定严格的零修、中修、大修、翻新、综合维修的管理及施工制度，保证维修质量。 二、科学地、规范地制定各项维修方案，有效地控制成本。 三、对于需要分包的维修项目，严格的进行分包商评审，严格监督施工，保证维修质量。 四、维修工程完成后，组织人员对工程质量进行检查。 五、定期总结，就大楼维护情况做出管理报告。 第四节物业维修养护项目计划及实施方案 为了确保大厦建筑设备及设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能及使用情况，制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。 一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一） 二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二） 三、公共设施日常维修养护计划及实施方案

设备设施维护保养计划

设备设施维护保养计划文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

仓储设备管理维护操作规程 第一条总则 (一)为了切实把我库的仓储机械管好、用好、保养、维修好，充分发挥使用效率，防止各种责任事故，不断提高科学管理水平和经济效益，粮仓机械保养人员需严格按照本规程执行。 (二)本办法适用于本部门所有仓储作业的机械。 (三)使用机械作业，是改善经营管理，建设现代化粮库的一个重要方面，必须坚持从实际出发，讲求实效，积极稳步的发展。 第二条粮仓机械的管理 (四) 粮仓机械指用于粮油仓储作业的机械，设备和工具，主要包括: 1、粮油装卸、输送机械; 2、库内搬运粮油专用机动车辆 3、粮食烘干成套设备; 4、粮食清理设备; 5、粮食称重设备; 6、粮食保管、防治专用器械; 7、粮油装具的维修，整理机具; 8、粮油仓储服务业中使用的其它机械。 (五)现场主管韩春学粮仓机械管理工作;并根据实际情况，相应配备专职的管理、技术人员，负责本单位粮仓机械的管理和技术工作。 (六)机修吴长龙负责本米业粮仓机械的管理与维修工作。 (七)储运部门应根据承担的任务，库区、仓房条件和储存粮油的摆布，以及其它必须考虑的因素，在加强核算，讲求实效的原则下，研究制定机械、设备的合理配备定额。

(八)搬运装卸工人，使用粮库的机械作业，比人力肩扛降低了劳动强度，提高了劳动效率。米业应根据按劳付酬的原则，区别于人力肩扛，合理付给报酬。 (九)粮仓机械的购置、报废、外借权限:米业购置粮仓机械，应编制购置计划报领导审批后方可购置。购置的机械，原则上应是定型产品，并及时进行验收。如不符合合同规定的要求或缺少零部件的，应按合同向厂方提出索赔或调换。如系多种机械组合使用，应按机械额定的工作量，配套选购。 (十)粮仓机械主要用于仓库储运作业。非经领导批准，任何人，任何单位，不得任意拆卸、外借、出售或转移。对于无法修复使用的机械，应按财务制度的规定及时办理报废。报废残值应及时办理入帐手续。 (十一)粮仓机械都要逐台编号、分别立卡。卡片内容应包括机械来源，投产时间，运转、检修、保养、动力配备等情况;管理、操作人员的姓名，以及其它需要记载留查等有关事项。 第三条粮仓机械的安全操作 (十二) 米业应根据不同机械、设备的结构、性能、工艺流程等，分别制定具体的安全操作规程。操作规程中，应明确规定操作前的准备工作;机械必须检查的重点部位;机械操作运转中要注意的问题与部位;作业结束后，应随时做好善后的有关事项，还应规定多台机械组合操作的程序;违章操作和造成损失的责任等。 (十三) 粮仓机械配备的电气设备，必须由经过训练的机电人员安装、检修、非操作人员不准随意动用电气设备。机械操作人员或电工，都要严格按照电气安全操作规程，进行操作。电线、熔丝、开关闸盒等，要定期检查，发现问题，一定要及时处理，严禁违章操作。机械移动时或停止作业后，一定要切断电源。

物业设备设施维修保养管理制度

物业设备设施维修保养管理制度 物业设备设施维修保养管理制度 1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。 2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等）一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。 3、维修 （1）检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。 （2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。 （3）维修主管应督导维修人员按时作业。 （4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。（5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。 4、保养 （1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批，提前组织维修保养材料。 （2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。 （3）保养完毕后，保养人应如实填写《设备设施保养记录》

5、紧急故障处理 （1）接到紧急故障处理请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。 （2）到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。 （3）实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共和国国务院令(第373号)《特种设备安全监察条例》执行。 （5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应的防范措施。 （6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。

物业设备维护保养制度

神农物业设备巡检制度 【供配电设备】 电工 a. 每日一次巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》； b. 配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次。 c. 按《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备保养记录表》内； d. 供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内； e. 供配电设备发生异常和故障及时报告部门经理，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。 电工班长 a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作； b. 每年12月制订下一年度《周期检查、保养计划表》，并按运行 情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导， 检查； d. 每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录； e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录。 f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，交公司主管部门； h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。 【消防设备】 日常巡视 a. 设备维修工每周一次巡视泵房及风机房设备，设备发生异常和故 障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同 下排除异常和故障； 定期检查 a. 由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、 双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》； b. 由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与 操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、 喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。 维修保养 a. 消防维保公司负责消防设施的维修保养工作； b. 消防维保公司每月对消防设备进行一次维修保养，完成后填写 《维保记录》并交保障部部长确认签字。 c. 发现设备损坏需要更换，报保障部部长，按《维保合同》进行 更换。

物业设施管理与维护方案

第一节房屋附属设备的管理与日常性保养 一、附属设备管理的意义与特征 物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。 （一）物业设备管理的意义 物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用： 1.是充分发挥房屋住用功能的保障 2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的 保证 3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设 （二）物业设备管理的特征： 1.服务性功能强； 2.经营性特点突出； 3.专业性技术要求高； 4.综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。 二．物业设备的构成 （一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施

按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。 2.排水设备、设施 包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。 3．房屋卫生设备 包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。 4．热水供应设备 包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 5．消防设备 包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。 （二）燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 （三）空调、通风系统 包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1．供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散

物业机电设备设施维修养护计划和实施

物业机电设备设施维修养护计划和实施 纲要： ·建立健全完善的设备设施档案，实行一机一档的档案管理 ·建立以客服中心为中心的机动原则，提高维修的及时率 ·设备管理做到“三好”，“四会”，“五定” ·制定各系统的应急处理方案，有备无患 ·制定合理的经济运行方案，提高运行效益，节能降耗，节约运行成本 ·组织定期技能培训，不断提高维修保养技能，降低设备故障率。 二、机电设备管理原则和目标 1、机电设备管理的原则 （1）预防为主，采取日常保养与计划性维修并重，使之时时处于良好状态； （2）做到用好、修好、管理好；维修人员会维修、会使用、会保养、会检查；定时、定量、定人、定点、定质的方针； a)人员与专业人员相结合，以操作人员日常维护为主，专业人员定期处理相结合的原则； b)立和完善设备档案，并对设备档案进行有效的动态管理； （5）完善设备管理和定期维修制度，制定科学的操作规程，合理科学的维护计划； （6）修旧利废，合理更新，降低成本，提高经济效益； （7）规范供配电维修管理工作，确保中心正常用电。 2、消防监控室管理总则 （1）建立24小时值班制度； （2）值班人员严格执行交接班记录； （3）准确、真实、清晰地填写记录； （4）无关人员不准入内，值班人员不做与本工作无关的事； （5）室内应配备灭火器材，应急灯作备用。 3、设备设施管理目标

通过日常养护与及时的维修，使其时时处于最佳运行状态，延长设备使用寿命，提高物业的运作效益，确保主要设备的完好率达100%，零、急修及时率达100%。 三、机电设备设施管理目标的实现 （一）工作职责 工程部负责管理整个设施和设备的操作、运行、检查、保养和维修，负责设备档案的建立和管理，负责设备各种操作规程和流程的制定和实施，负责对维修人员和服务供方的组织和调度，负责维修人员的技能培训。 1、分管副经理的职责 ●制定部门工作计划，审核各班组和工程师的工作计划； ●负责与机关事务局进行工作对接并定期向事务局汇报设备设施运行情况。 ●负责本部门服务质量的监督和控制 ●负责各下属班组及人员的组织、调度和人员的沟通： ●负责联系和配合质监部门、安检部门、消防和卫生检查部门的监督和检查。 ●负责审定和选择服务供方并对其服务质量的好坏进行评审。 2、工程师的职责 ●负责本部门的技术指导和监督 ●负责制定设备设施的年度和月度维修保养计划并监督执行； ●负责各种技术资料的整理和设备档案的建立； ●负责维修材料的询价、采购，并与服务供方进行工作对接和监督其工作。 ●负责维修人员的技能培训和指导； ●负责制定各种操作规程和管理制度； ●参与设备季度以上的保养工作和设备维修检查工作。 3、维修班长的职责 ●负责本组工作计划的制定和执行； ●负责并参与水电维修工作，并做好相关的记录； ●负责水电维修工的调度和工作安排， ●负责配合工程师协调各班组之间的协作配合 ●负责保管和检查维修工具、器材和仪器，并对其进行定期检查和保养； ●参与维修材料的采购和对服务供方的监督。 4、维修工的职责

物业设备设施维修保养管理制度

物业设备设施维修保养管理制度 撰写人：___________ 部门：___________

物业设备设施维修保养管理制度 1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。 2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等）一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。 3、维修 （1）检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。 （2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。 （3）维修主管应督导维修人员按时作业。 （4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。 （5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。 4、保养 （1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批， 第 2 页共 2 页

提前组织维修保养材料。 （2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。 （3）保养完毕后，保养人应如实填写《设备设施保养记录》 5、紧急故障处理 （1）接到紧急故障处理请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。 （2）到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。 （3）实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。 （4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共和国国务院令(第373号)《特种设备安全监察条例》执行。 （5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应的防范措施。 （6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。 第 2 页共 2 页

设备维护保养计划方案模板

设备维护保养计划 1. 目的 保持厂基础设施、设备的良好状态, 以保证使用过程效能, 确保产品满足顾客的要求。 2. 范围 适用于本公司基础设施、设备的控制和管理。 3. 职责 3.1检验分室是设备维护保养的归口管理部门。负责厂的基础设施、设备的管理。 3.2检验分室根据厂基础设施、设备的实际情况, 负责建立管理档案, 制订《设备操作规程》, 对设施、设备实施全过程的管理。3.3检验分室负责所有的设施、设备保养及运行操作管理。 3.4维修组负责所有设施、设备的维修。 4 工作程序 设备在使用过程中, 随着运行工时的增加, 各部机构和零件由于受到摩檫、腐蚀、磨损、振动、冲击、碰撞及事故等诸多因素的影响, 技术性能逐渐变坏。 4.1保养作业内容 按照保养作业性质可分为: 清洁, 检查, 紧固, 润滑, 调整, 检验和补给作业。检验作业由国家指定的检验部门执行, 或由本司专职检验人员负责进行。 1) 清洁、检查、补给、紧固、调整、润滑作业一般由设备

操作人员执行。 2) 电气作业由专业人员执行作业一般由设备维修执行。 3) 压力容器作业由专业人员执行。 5 保养制度 本公司的设备保养制度是以预防为主, 定运行工时进行保养的原则, 分为例行保养, 一级保养, 二级保养, 三级保养, 季节性保养。 设备保养的分级和作业内容是根据实际使用中技术情况的变化; 设备的结构; 使用的条件; 环境条件等确定。是根据零件磨损规律, 老化规律, 把程度相近的项目集中起来, 在达到正常磨损, 老化将被破坏前进行保养, 保持设备整洁, 发现和消除故障隐患, 防止设备早期损坏, 达到设备维持正常运行的目的。 5.1设备的例行保养 设备的例行保养是各级保养的基础, 直接关系到运行安全, 能源的消耗, 机件的使用寿命。例行保养作业由设备操作人负责执行, 其作业中心内容以清洁、补给、安全、检视为主, 坚持开工之前、运行中、收工后的三检制度。检查操纵机构、运行机件、安全保护装置的可靠性, 维护整机和各总成部位的清洁, 润滑必须润滑到位, 紧固松动件等。 5.1.1 设备启动前的工作项目。 1) 清洁设备, 清除与生产无关的杂物。 2) 检查各指示仪器, 仪表, 操作按钮和手柄以及紧急停止按钮

物业设备预防性维护保养制度(二)

物业设备预防性维护保养制度（二） 物业设备预防性维护保养制度（二）提要：相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长设备系统正常使用的寿命，并减少紧急维修的机会 物业设备预防性维护保养制度（二） 1.所有设备设施必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养项目、保养计划时间安排及落实执行责任人。 2.相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长设备系统正常使用的寿命，并减少紧急维修的机会。 3.保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由专业工程师建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。 4.各系统的维护保养计划及保养检修项目的制订由专业工程师负责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件的记录由主管负责，并提交专业工程师及工程部经理审阅。 5.进行正常系统维修保养及检修时，如对用户使用产生影响，必须提前三天通知客服部，由客服部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对用户之影响范围），以便使受影响的用户做好充分准备。 6.影响正常营业时的施工及设备维修保养 对需要停机维修保养且会影响正常营业的设备，由工程部制订维修保养计划，报总物业经理审批。 对会影响营业的消防设备的维修，由工程部会同保安部制定维修计划，报总物业经理审批后统一实施。 经总物业经理审批后的维修计划在实施前由工程部书面通报有关使用部门。需停电、停水、停气和暂停空调时，工程部须提前采取应急措施，并通知有关部门。必要时由客服部发书面通知给用户。在可能的情况下，正式停机前采取应急措施，尽可能不影响正常营业和用户需要。 停机前，按照维修方案提前准备好器材、零件、工具和需要更换的部件。工程部经理和专业工程师应亲自到场，做好组织和安全工作，按照停修规程迅速检修，更换零件和调试，保证在尽可能短的时间内完成任务。 维修保养结束时作好记录，填写维修项目、时间、更换零件名称型号，主要故障原因，维修后的运行效果检查等内容，交工程部备案。 设备恢复正常运行，中断临时应急措施，并报告总物业经理，通报有关使用部门，恢复正常营业。

设备设施巡检养护维保方案

创作编号：BG7531400019813488897SX 创作者：别如克* 设备设施巡检养护维保方案 1.目的 维修保养工作有序规范，事故预防，确保机电设备正常运行。 2.范围要求 维修人员对设备定期定时进行巡视检查，并进行日常养护。维修主管检查巡视情况和记录内容。 3.程序内容 3.1水泵房设备巡检 3.1.1水箱水位管完好，检查水位位置正常无渗漏。 3.1.2检查供水各泵电气控制柜，电压、电流表指示准确，各指示灯显示正常。 3.1.3供水泵、消防泵、供水压力表显示数值正常，泵及电机运行无异常声音。 3.1.4检查水箱、泵、阀、截门、管路无渗漏，阀门开闭位置与标识一致。 3.1.5按照水泵房巡视记录要求认真填写记录，异常问题及时向主管汇报。 3.2配电室设备巡检 3.2.1检查各配电柜、电压表、电流表指示是否正确，各信号指示灯显示是否正常。 3.2.2检查断路器、刀开关、触头是否紧固有无过热。 3.2.3检查电缆接头、母线连接处是否有过热异常。 3.2.4检查自动补偿柜工作是否正常，功率因数输出是否正确。 3.2.5电器声音是否正常。 3.2.6填写配电室巡视检查记录，异常问题及时向主管汇报。 3.3电梯设施巡检 3.3.1检查电梯电源供电是否正常，电缆接头是否紧固。 3.3.2电梯运行时电柜有无异常、异响。 3.3.3电梯曳引轮钢丝绳运行时有无与网罩接触，钢丝绳是否起明显毛刺。 3.3.4电梯减速箱有无机油渗漏，电梯盘梯工具齐全。 3.3.5检查门的安全装置。（安全触版、光慕、光电等） 3.3.6检查清洁轿厢操纵箱，轿内电话、安全开关工作正常。

3.3.7检查轿厢内照明、风扇是否正常，检查急停装置是否正常。 3.3.8电梯运行舒适感是否良好，电梯平层是否符合准确度。 3.3.9巡查完成后应做好记录，发现问题及时报告主管落实维修工作。 4.相关记录 4.1《水泵房运行巡视记录》 4.2《配电室及配电设备巡检记录》 4.3《电梯巡检记录表》 4.4《维修养护工作记录》 创作编号：BG7531400019813488897SX 创作者：别如克*

物业设施设备的维护保养计划和保养清单

物业设施设备的维护保养计划和保养清单 一、供配电 1. 专变变压器 1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除 尘 2.检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常， 3.测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档， 4.清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃。 5.视运行情况调整档位和优化运行. 保养时间 6月、12月的1-5号 执行人 供电局/维修组配合跟进 2. 专变高低压房 1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，

2.对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗， 3.每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护； 4.检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常， 5.检查各抽屉柜是否灵活， 6.测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。 7.清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃， 8.现场电路图、上墙资料完好。 保养时间 6月、12月的1-5号 执行人 供电局/维修组配合跟进 3 . 发电机 1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进行紧固， 2.每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护； 3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录， 4.检查蓄电池电压和电液比重， 5.检查皮带的张紧程度， 6.清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管，

物业工程部机电设备维护保养考核细则管理制度范本

内部管理制度系列 物业工程部机电设备维护保养考核细则制度 （标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-49088物业工程部机电设备维护保养考核 细则制度 Detailed rules and regulations for the maintenance and evaluation of mechanical and electrical equipment of the property engineering department 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 物业工程部机电设备维护保养考核细则 为加强物业公司工程部每月设备完好率考核的透明度，确保工程部各项规章制度得到切实的执行，体现考核的公正性、客观性，提高设备运行的完好率，特制订本考核细则。 一、维护保养制度系列 1.1高低压配电室每2小时巡查一次并做好记录，未按规定执行的每次扣2分; 1.2供配电设备故障、系统性维修必须填写维修记录档案，未按要求执行的每次扣3分; 1.3每月与供电局同步抄录供配电计量电表，并同步检

查各楼层电表箱、接线排、各主干线计量电表等设备，未按规定执行的每发现一次扣5分; 1.4每周检查一次各主供配电动力柜并同步抄录支干线总表及绘制计量负荷曲线和填写相应记录，未按要求执行的每查现一次扣5分; 1.5每周一次对公共部分照明进行检查并更换损坏光源，未按规定执行的公司每查现一次扣1分，业主投诉一次扣5分; 2.1每班对水泵房设备、蓄水池进水情况进行巡查并作记录，未按规定执行的每查现一次扣2分，如未按上述巡查造成停水的一经查现每次扣5分。 2.2每班应对地下室排污设备工作状况进行巡查并作记录，未按规定执行的每查现一次扣2分，如未巡查而造成地下室积水的每查现一次扣5分。 2.4每月应与自来水公司同步抄录各用户水表(特殊情况抄录不到位的每月须列出清单，并在水电抄录清册注明)，未按规定执行的一经查现每户/次扣除1分，由于上述原因造成业主投诉的每次扣5分。