资产评估的基本方法介绍
第二章资产评估的基本方
法
一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
被评估资产评估值+重置成本x成新率
二、重置成本的估算：1重置核算法：
（1）按人工成本比例法计算：
间接成本=人工成本总额x成本分配率
成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法：
间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时
（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率
2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数）
3. 功能价值法：
4．规模经济效益指数法：
X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数
R’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本
三、实体性贬值及其估算：
1.观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率）
2.公式计算法：
总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
三、功能性贬值及其估算
资产的功能性贬值测算方法：
（超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本
四、经济性贬值及其估算:
:
五、成新率及其估算
1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%
2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%
六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况：评估值=
R i---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限
时，R i-中还包括期末资产剩余净额。
n----收益年期r-----折现率
2.资产未来收益无限期情况：
（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率
年等值收益额：评估值= ()()
∑
∑
=
=
+
+
+
=
n
t
t
n
i
t
t
r
A
r
R
P
1
1
1
1
2. 未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数
第三章一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
1、重置核算法：（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本
重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费
或=全新设备基准日的公开市场交易价格
×（1+运杂费率）
(2). 外购单台需安装的国内设备重置成本： 重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费
或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率+安装调试费）
（3）.外购单台不需安装进口设备重置成本： 重置成本=（FOB 价格+途中保护费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费
或=CIF 价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费
其中FOB 价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF 为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费 （4）. 外购单台需安装进口设备重置成本： 重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他
（5）.外购成套需安装设备重置成本
重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息
（6）.车辆重置成本
国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用
进口车辆重置成本=车辆价格（CIF ）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用
其中：进口关税=车辆价格（CIF ）×进口关税 消费税=【车辆价格（CIF ）+进口关税】×消费税率÷（1-消费税率）
进口增值税=【车辆价格（CIF ）+进口关税+消费税】×增值税率
2. 进口设备从属费用
1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取
海运价=货价×海运费率 费率：远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%
2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价
国外运输保险费=（货价+海运价）×保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在4%左右 3）关税的取费基数为设备到岸价: 关税=到岸
价×关税税率
4）消费税的计税基数：关税完税价+关税 消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税税率）
5）增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税 增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率 注：减免关税，同时减免增值税
6）银行财务费的取费基数为货价人民币数 银行财务费用=货价×费率 我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰
7）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数
外贸手续费=到岸价×外贸手续费率 我国进出口公司的进口费率在1%-1.5%
8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币
对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率
对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×减税百分率
我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%
9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税
车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×费率 2.非标准设备重置成本：
P=(C m1÷K m +C m2)×(1+K p )×(1+K t )×
(1+K d ÷n)
P —非标准设备重置成本 C m1----主材费（不含主要外购件费）
K m---不含主演外购件费的成本主材费率 C m2----主要外购件费 K p---成本利润率 K t---销售税金率 K d---非标准设备设计费率
n-----非标准设备产量
C m1=Σ[（某主材净消耗量÷该主材利用率）]×
含税市场价格÷（1+增值税率）]
C m2=Σ[某主要外购件数量×含税市场价格÷（1+
增值税率）] 二.物价指数法
设备重置成本=设备历史成本×
数设备购建时定基物价指数评估基准日定基物价指面原值设备账置成本设备重?
=
测算进口设备重置成本：
重置成本=账面原值中的到岸价格×评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率×（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）×（1+现行进口关税税率）×（1+其他水费率）+账面原值中支付人民币部分价格×（1+国内同类资产价格变动指数） 进口设备现值=站面原值（人民币）中支付外汇部分÷设备进口时的外汇汇率×（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率） 三、规模经济效益指数法
X
??
?
??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 x 指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x ?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x ?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系
四．机器设备的实体性贬值机器估算：
实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率）
1. 使用年新率：成新率=设备尚可使用年限/（设
备已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 2. 机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义
已使用年限×设备利用率
成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%
其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）
加权更新成本=已使用年限×更新成本 贬值率=已使用量/总使用量×100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100% 五．机器设备的经济性贬值机器估算
1.因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X
100%
2.由于外界因素造成的收益减少：
()n r A P ,,1????
?
??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性 （P/A 。r,n ）为年金现值系数
第四章 一．土地使用权
㈠市场法：
待估土地评估值=比较案例土地价格×正常交易情况/比较案例交易情况×待估土地区域因素值/比较案例区域因素值×待估土地个别因素值/比较案
例个别因素值×待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数
1. 土地使用年限修正时，修正系数可用下列公
式：
K=[1-1/(1+r)m ]÷
[1-1/(1+r)n ]
K---年限修正系数；n----比较案例秃顶使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率
若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与低价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数
2. 基准地价系数修正法：K=（1+r ）N-n ×[（1+r ）n -1]/](1+r)N
1]
K---年限修正系数； N---最高出让年限； n —实际出让或转让年限；r —还原利率 ㈡、收益法
1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式：
P=A/r
2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算
式： ??
????+-=n r r A P )1(11 P —土地使用权评估值；A —土地收益；r---还原利率；n----土地收益年限；
当n →∞，P=A/r.即为土地所有权价值 ㈢，成本法
评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
利息=土地取得费×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50% 1. 估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取
得费+土地开发费+税费+利息+利润）×增值收益率
其中：收益率一般在20%～25%之间。按补交出让金的40%计算
㈣．假设开发法 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
专业费=建筑费×i （i 为一定的百分率） 利息=（地价+建筑费+专业费）r （r 为利息率） 利润=（地价+建筑费+专业费）×P ’（P ’正常利润率）；税费=地价×t （t 为税费）
二．建筑物评估方法
1.成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
2.建筑物重置成本的估算：（1）预决算调整法：地材价差额=定额直接费×地价价格指数 人工费调整数=工日时×价差额/工时； 价差额/工时=评估基准日工日单价-预决算工日单价 调整后的机械费=定额直接费×当定规定的取费系数
调整后的机械费=工程决算直接费×评估基准日其他直接费取费标准
工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费 2. 重
编
预
算
法
： 建筑物重置成本=Σ[（实际工程量×现行单价）×（1+现行费率）+材料差价]+按现行标准计算的各项间接成本
3. 价格指数调整法：待估建筑物重置成本=待估
建筑物账面原值×综合价格指数
综合价格指数=评估时点价
格指数/建筑物购建时价格指数×100%
综合价格指数=（1+a 1）（1+a 2）…(1+a n )×100%
（a 为建筑物竣工后第一年至评估基准日年度的各年环比价格指数）
4. 建筑物实体性贬值率及成新率的估算： 1) 使用年限法：
建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%
建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100% 2）打分法：成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
G —结构部分的评分修正系数；S —装修部分的评分修正部分；B —设备部分的评分修正系数
三、建筑物经济性贬值的估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率
或：经济性贬值=()()∑=+++=
n
t t
t
t
r A
r R P 1
11
R i ----第i 年的建筑物年收益净损失额；r —折现率；n —预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位
㈤市场法：评估值=∑=???
? ???=n
t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产（交易实例i ×交易行为的修正系数×交易日期的修正系数×区域因素的修正系数×个别因素的修正系数）/n
1.交易行为的补正：待估房地产的单位价格=修正系数×交易实力房地产的单位价格
修正系数=1-Σ补正值/交易价值 2．易日期的修正：估价期日价格=调整系数×交易日期价格
调整系数=估价期日价格指数/
交易日期价格指数
3.区域因素的修正：1）双百分制比较法：待估房
地产的单位价格=修正系数×交易实力房地产的单
位价格
价格修正系数=待估房地产总积分/交易实例房地产总积分
2）环境成熟度修正法：房地产价格=调整系数×交易实例价格
调整系数=1/（1+r ）
n
r---折现率； n —达到
与交易实例同等环境成熟程度所需要的年度 四．残余估价法 B=a-Lr 1/( r 2+d ) =a 2/( r 2+d ) a---建筑物及其基地所产生纯收益；L —土地价格；r 1---土地的还原利率；r 2---建筑物的还原利率
B---建筑物的收益价格；d —建筑物的折旧率；a 2—建筑物的纯收益
第五章 无形资产评估
一、无形资产评估中收益法的应用形式
无形资产评估值)1()
1(1T r R K n
t t
t
-+?=∑= 无形
资
产
评估值
)1()1(1
T r R K n
t t
t
-+?+=∑
=最低收费额
K----无形资产分成率； R i ---分成基数，即销售收入或销售利润；T —所得税率；i —收益期限；r---折现率
的机会成本无形资产转让
分摊率转让成本本净值重置成最低收费额无形资产
+?=
力运用无形资产的总计能设计能力购买方运用无形资产的分摊率转让成本=
发净增费用无形资产再开的净减收益无形资产转出的机会成本无形资产转让+
=
.无形资产收益额=销售收入（利润）×销售收入分成率×（1-所得税率）
因为：收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-分成率）=销售利润×销售利润分成率×（1-所得税率）因而：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率
1. 边际分析法。利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值
2.投资分成法。
无形资产约当投资量
购买方约当投资量无形资产约当投资量
利润分成率
无形资产+=
()适用成本利润率
重置成本
无形资产
约当投资量无形资产
+?=
1
()适用成本利润率资产的重置成本购买方投入的总
当投资量购买方约+?=1
3. 无形资产评估中成本法的应用：无形资产评估
值=无形资产重置成本×成新率
1） 财务核算法：无形资产重置成本=Σ物质资料
实际耗费量×现行价格）+Σ（实耗工时×现行费用标准）
2） 物价指数法：无形资产=无形资产账面成本×
评估时物价指数/购置时物价指数 3） 3
）
成
新
率
估
算
：
%
100?+=
剩余使用年限
已使用年限剩余使用年限
成新率
二、专利权评估方法
1.收益法：第一种原因形成的超额收益可以用下式
计算： )
1]()[(12T Q P P R --= R —超额收益；P 2—使用专利权技术产品的价格；P 1---不使用专利权技术产品的价格； Q---产品销售量（此外假定销售量不变）；
T —所得税率
第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算： )1)]()([(12T C P Q Q R ---=
R —超额收益；Q 2---使用专利权技术产品的
销售量；Q 1--不使用专利权技术产品的销售量；
P —产品的价格；C —产品的单位成本；T---所得税率
费用节约型无形资产，是指无形资产的应用，使得
生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。可以用下列公式计算为投资者带来的超额收益。 )1]()[(12T Q C C R --=
R —超额收益；C 2 --使用专利权技术产品的
单位成本；C 1---未使用专利权技术产品的单位成本；
Q---产品销售量（此外假定销售量不
变）；T —所得税率
三、商标权评估方法： ()()∑
=+++=n
t t
t t
r A
r R P 111
P---商标评估值；n---收益年限；r —折现率；
Ri---第i 年商标产品的超额收益 四、商誉评估
（1
）
割
差
法
：
)(含可确指无形资产
之和值
企业的各单项资产评估资产评估值企业整体
评估值商誉的
-
=
（2）超额收益法
1．超额收益本金化价格法： 适用本金化率产评估值之和该企业的单项资
收益率行业平均年收益额企业预期价值
商誉的?
-=
或：
使用资本化率）
收益率值
行业平均
预期收益率被评估企业（资产评估价值之和被评估企业单项价值
商誉的-?=
式中：被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产×100%
2．超额收益折现法： 商誉的价值
i n
i i r S )1/(1
+=∑=
S i ---第i 年企业预期超额收益；r---折现率；1/（1+r ）i ---折现系数
资产收益率=资产收益率/（1-资产负债率）
流动资产评估
一、低值易耗品的评估：在用低值易耗品的评估=全新成本价值×成新率
%1001????
?
?
?-=低值易耗品可使用月数月数低值易耗品实际已使用
成新率㈠成本法：1）按价格变动系数调整原成本：某项或某类在制品、自制半成品评估值=原合理材料成本×（1+价格变动系数）+原合理工资、费用×（1+合理工资、费用变动系数）
2）按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值： 某在制品评估值=在制品是有数量×（该工序单件材料工艺定额×单位材料现行市价+该工序单件工时定额×正常工资、费用）
3）按在制品的完工程度计算评估值：
在制品评估值=产成品重置成本×在制品约当量 在制品评估值=产成品重置成本×在制品完工率
二、产成品及库存商品的评估
1.成本法：1）评估基准日与产成品完工时间接近
产成品评估值=产成品数量×单位
产成品账面成本
2）评估基准日与产成品完工时间间隔较长 方
法
一
： )
,(费用时工资单位小时合理工
时定额合理工现行价格材料单位工艺定额合理材料实有数量产成品
评估值产成品
?+??=
方
法
二
： )
,(合调整系数用综
工资成本比例费用工资调整系数材料综合本比例材料成实际成本产成品
评估值产成品
?+??=
、 3. 市
场
法
： )(税
所得
费用销售税金销售出厂单价不含税数量库存价值评估---?=
三、债权类及货币类流动资产评估：
1.应收账款及预付账款的评估：应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失 2
坏
账
比
例
法
:
%
100?=
余额
评估前若干年应收账款账数额
评估前若干年发生的坏比例
坏账
4. 应收票据的评估： 应收票据的评估=本金×
（1+利息率×时间）
应收票据的评估=票价到期价值-贴现息 贴现息=票价到期价值×贴现率×贴现期
第七章 长期投资及其他资产评估
(二)非上市交易债券的评估
1． 到期一次还本付息债券的价值评估：
n r F P )1/(+=
P---债券的评估值；F---债券到期时本金和利息之和；n---评估基准日到债券还本付息的期限；r —折现率
1）采用单利率计算时：F= Po --（1+mr ） P 0—债券面值或计算本金值；m---债券的期限或计息期限；r----债券利息率
2）采用复利率计算时：F=p o (1+r)m
2．每年支付利息、到期还本的债券评估：
()()∑
++
+=n
t
It
r Po r E P 11 n----债券年限 P---债券的评估值； Po---债券的面值； E i---债券在
第i 年的预期收益（利息）； r —适用是折现率；
3.优先股的评估： ()
∑∞
=?
+=1
1t t
t
r
A
r R P P —优先股的评估值；R i ----第i 年的优先股收益；
r —折现率；A---优先股的等额股息收益 4．普通股的价值评估
（1）固定红利型股利政策下股票价值评估。
P=D 1/r
式中：P ——股票评估值； D 1——下一年的红利额； r ——折现率或资本化率。 （2）红利增长型股利政策下股票价值评估。
P=D 1/ (r-g) （r>g ）
式中：P ——股票的评估值； D 1——下一年股票的股利额；r ——折现率； g ——股利增长率。
第八章 企业价值评估
一、企业价值评估中的财务分析：
1.企业偿债能力：流动比率=流动资产∕流动负债 （流动资产对流动负债以2：1为宜）
速动比率=速动资产∕流动负债 （速动比率以1：1为宜）
%100?=
全部资产总额
负债总额
资产负债率
2.企业运营能力：1）存货周转次数=年销货成本∕存货平均余额
存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）∕2
2）存货周转天数也称为存货周转期
存货周转天数=360∕存货周转天数=360x 存货平均余额∕年销货成本 3.应收账款周转率：
1）应收账款周转次数=赊销净额∕应收账款平均余额
赊销净额=销售收入-现销收入-销售退回折让和折扣
2
期末应收账款余额
期初应收账款余额应收账款平均余额+=
2）应收账款周转天数=360∕应收账款周转次数=360x 应收账款平均余额∕赊销净额 4.企业盈利能力
1)投资报酬率：资产利润率=利润∕资产x100%
净资产利润率=税后利润∕净资产x100% 2
）
销
售
利
润
率
：%
100?-=销售收入销售成本
销售收入销售毛利率
%100?=
销售收入
税后利润
销售净利率
3）流通在外的普通股股数
优先股股利
税后利润每股利润-=
4）每股股利=普通股股利总额∕流通在外的普通股
股数
5）市盈率=普通股市价∕每股利润 二、企业价值评估中收益法的应用形式 （一）企业持续经营假设前提下的收益法
1．年金法 年金法的计算公式为：
P=A/r
式中：P ——企业评估价值； A ——企业每
年的年金收益； r ——本金化率。
用于企业价值评估的年金法，是将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业收益进行年金化处理，然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原，估测企业的价值。因此，公
式
又可以写成：
r r r r r R P n
n n
t i t ÷+-+÷??
????+=∑=)1(1)1()1(1 2
．分段法：
n
n n
t i t r r R r R P )1(1
1)1(1211+?++??
????+=∑= P---企业评估值; R i ---未来各年度收益额；
r 1----折现率； r 2---资本化率
（二）企业收益预测的方法
1.综合调整法：预期年收益=当前正常年收益额+Σ预期有利因素增加收益额-Σ预期不利因素减少收益额
三、折现率和资本化率的估算 1.
风险报酬率
无风险报酬率折现率或资本化率+= 2．
β
系数法用公式表示为：
()β
?-=g m R R R
β
——被评估企
业所在行业的β系数
式中：r R ——被评估企业所在行业的风险报酬率；m R ——社会平均收益率 g R ——无风险
报酬率； 3
．
风
险
累
加
法
：
报酬率
其他风险
报酬率财务风险报酬率经营风险报酬率行业风险报酬率风险
+
++=
折现率或资本化率=Σ（各项筹资渠道占总资本比重x 资本成本率）
筹资费用
筹资总额所得税）
（利息额筹资总额长期负债资本成本--??=
1
风险报酬率
无风险报酬率权益资本成本+=
资产评估的基本方法介绍
第二章资产评估的基本方 法 一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本x成新率 二、重置成本的估算：1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 4．规模经济效益指数法： X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率） 2.公式计算法： 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： （超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: : 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况：评估值= R i---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限 时，R i-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期r-----折现率 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额：评估值= ()() ∑ ∑ = = + + + = n t t n i t t r A r R P 1 1 1 1 2. 未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 1、重置核算法：（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法 资产评估基本方法有三种：市场法是通过在现行市场上搜集与待估资产相近的参照物及其近期交易价格等数据为基础，经过类比对参照物进行差异分析与价格调整，从而推定待估资产价值的评估方法；成本法是以待估资产现时重置成本扣除其各项损耗，以此确定待估资产的价值；而收益法则看重未来，是通过估测待估资产未来各期的预期收益进而并折为现值，作为评估值。 资产评估的方法有很多，但比较常用的基本方法有市场法、成本法和收益法。 第一节市场法 一、市场法的概念 市场法又称市场比较法或市价比较法，是利用现行市场上与待估资产同样或类似的资产（参照物）的近期交易价格为基础，经过直接比较或类比对参照物进行异同分析，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定待估资产价值的一种评估方法。市场法以均衡价值观为理论基础，是一种最简单有效的方法，评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。 市场法以替代原则为灵魂，因为任何一个正常的投资者都不会接受高于相同用途的替代品的价格，既然是待估资产，就不能高于该资产的市场价，这才符合市场规律。在决定是否选择市场法来评估资产价值时，首先要确定它是否具有一个充分发育活跃的公开市场，其交易环境是否公平、监督机制是否合理等系列条件。其次，还要看市场上是否具有可比参照物及与相同的活动，是否能够搜集到相关交易数据。市场法评估的主要步骤包括： 1.要有明确的资产评估对象，查找类似的参照物； 2.根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素，并且根据参照物对这些不同因素进行分析、并调整其价值，得到最初结果； 3.初评结果进行分析，用统计分析或其他方法分析最初结果的合理性。 二、市场法的应用举例 【例3-1】南阳市曹路镇有一待估宗地G需要评估，现搜集到与待估宗地条
资产评估的基本方法习题(含答案)
一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值 2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。 A.为了符合资产评估的政策 B.为了体现可比性的要求 C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性 D.便于计算 3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。 A.采用的材料相同 B.制造标准相同 C.技术相同 D.以现行价格水平购建 4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值，被评估资产的重置成本最接近于（）元。 B.18423
5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 B.5 6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为10 0万元， 100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。 .1160 7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关
8、某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。 000 000 000 000 9、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。 A.设备不存在功能性贬值 B.设备不存在经济性贬值 C.设备的实体性损耗与使用时间成指数关系 D.设备的实体性损耗与使用时间成线性关系 10、被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为2 5％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。 .76 11、下列不属于收益法的基本参数的是（）。 A.收益额 B.折现率
资产评估实务 (2)
第二部分评估方法与综合题 考点一收益法 考点二市场法 考点三成本法 考点四资产评估方法之间的关系与选择 【考点一】收益法 必考内容，在企业价值评估和无形资产评估中都有可能涉及。 一、收益法的理论依据 账务管理中的NPV的计算原理（或者说是货币的时间价值原理），即：评估价值=∑资产未来的现金流×折现系数 二、收益法应用的前提条件 1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（A）。 2.资产拥有者获得的预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量（i）。 3.被评估资产预期获利年限可以预测。 三、收益法中各个指标的确定 （一）收益额的确定 1.收益额是归资产所有者所有的收益，在企业价值评估中表现为： （1）企业创造的不归企业权益主体所有的收入不能作为企业价值评估中的企业收益。 例如税收，不论是流转税还是所得税都不能视为企业收益。 （2）凡是归企业权益主体所有的企业收支净额，都可视为企业的收益。 无论是营业收支、资产收支还是投资收支，只要形成净现金流入量，就可视为企业收益。 3.收益额的两个特点 （1）收益额是资产未来预期收益额，而不是历史收益额或现实收益额 （2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。 客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益（=总收益-总费用）中可能包括不合理的因素。 3.企业价值评估中收益额的确定 （1）收益的表现形式：股利、股权自由现金流量、企业自由现金流量和经济利润等。 （2）不同的收益对应不同的价值内涵。 （3）企业价值评估中收益额的常用口径 ①股利：净利润×股利支付率 ②股权自由现金流量：企业自由现金流量-债权自由现金流量 ③企业自由现金流量 Ⅰ企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）Ⅱ企业自由现金流量＝（净利润+税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）Ⅲ企业自由现金流量＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加） Ⅳ企业自由现金流量＝净利润+税后利息－（固定资产增加＋营运资金增加） Ⅴ债权自由现金流量=税后利息+债务本金偿还-新借债务的增加 ④经济利润 Ⅰ经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本 投入资本的成本＝税后利息＋股权资本成本 Ⅱ经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率） Ⅲ经济利润＝净利润－股权资本成本 【提示】涉及投入资本都是期初数。
资产评估的基本方法习题(含答案).
第三章资产评估的基本方法 一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值 2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。 A.为了符合资产评估的政策 B.为了体现可比性的要求 C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性 D.便于计算 3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。 A.采用的材料相同 B.制造标准相同 C.技术相同 D.以现行价格水平购建 4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值0.6，被评估资产的重置成本最接近于（）元。 A.10203 B.18423 C.7869 D.22333 5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 A.40 B.5 C.8 D.12.5 6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为1 00万元，100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保
持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。 A.1120 B.1160 C.1579 D.1610 7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关 8、某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。 A.820 000 B.700 000 C.140 000 D.100 000 9、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。 A.设备不存在功能性贬值 B.设备不存在经济性贬值 C.设备的实体性损耗与使用时间成指数关系 D.设备的实体性损耗与使用时间成线性关系 10、被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为0.6元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为25％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。 A.54 B.76 C.87 D.101 11、下列不属于收益法的基本参数的是（）。 A.收益额 B.折现率 C.收益期限
资产评估复习 2
第二章资产评估的基本方法 第一节市场法 一、市场法及其适用的前提条件 （一）市场法的含义 市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 （二）市场法应用的前提条件：1、需要一个充分发育、活跃的资产市场。2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。 二、运用市场法进行资产评估的方式 参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点 （一）运用市场法评估资产的程序：1、明确评估对象。2、寻找参照物。3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。选择两个或两个以上的可比参照物。4、把被评估资产与参照物比较。5、分析调整差异，得出结论。 市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论愈准确。 （二）市场法的优缺点 优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。（市场法的局限 2005年考过选择） 第二节成本法 一、成本法及其适用的前提条件 （一）成本法的含义 成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 采用成本法对资产进行评估的理论依据： 1、资产的价值取决于资产的成本。（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。 2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。 （二）成本法应用的前提条件：1、应当具备可利用的历史资料。2、形成资产价值的耗费是必需的。3、成本法要求被评估资产处于或被假定处于继续使用状态。 二、成本法运用的思路及其各项指标的估算 被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 被评估资产评估值＝重置成本×成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）
第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法 一、单项选择题 1、某资产年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，则其评估值最接近于（）元。 A．85000 B.72366 C. 12631 D.12369 2、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数存在的关系是（）。 A．资本化率越高，收益现值越低 B．资本化率越高，收益现值越高 C．资本未来收益期对收益现值没有影响 D．资本化率和收益现值无关 3、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（） A.使参照物具有可比性 B.便于计算 C．排除参照物个别交易的偶然性 D.避免张冠李戴 4、价值比率法中的市盈率倍数法主要适用于（）的评估。 A．不动产 B.无形资产 C．机器设备 D.企业价值 5、资产评估中的基本方法是指（）。 A．一种具体方法 B．多种评估方法的集合 C．一条评估思路 D．一条评估思路与实现该思路的各种评估方法的总称 6、从理论上讲，同一资产的重置成本、现行市价及收益现值具有（）关系。 A．独立 B.并列 C．替代 D.等同 7、从理论上讲，同一资产重置成本的耗费应当是资产的（）。 A．实际成本 B.社会平均成本 C．个别成本 D.加权平均成本 8、用市场法评估资产的正常变现价值时，应当参照相同或类似资产的（）。 A．重置成本 B.现行市价 C．清算价格 D.收益现值 9、某收益性资产，使用年限为30年，年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于（）万元。 A．178 B.180 C．188 D.200 10、某企业经专业评估人员测定，其未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、100万元、130万元和160万元，并且在第6年之后将保持在200万元不变，资本化率和折现率均为10%，则该企业的评估价值最接近于（）万元。 A．1241 B.1541 C．1715 D.2472 11、某企业经专业评估人员测定，其未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、100万元、130万元和160万元，并且在第6~20年的收益将保持在200万元水平，资本化率和折现率均为10%，则该企业的评估价值最接近于（）万元。
资产评估基础-资产评估方法复习题
第七章资产评估方法 一、单项选择题 1、利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法指的是（）。 A、市场法 B、直接比较法 C、间接比较法法 D、账面价值法 2、已知与被估资产完全相同的某参照物资产在一年前的正常交易价格为80000元，该种资产已不再生产，一年间该类资产的价格上升了10%，用价格指数评估的价值为（）元。 A、82500 B、72000 C、88000 D、75800 3、被评估资产已使用2年，预计尚可使用4年，参照资产已经使用3年，预计尚可使用3年，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 A、26.67 B、20 C、40 D、13.33 4、评估某收益性资产，评估基准日后的第1年的预期净收益为800万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的净收益将以3%的比例递增，设定的资本化率为10%，资产效用永续，该资产的评估值为（）万元。 A、15 000 B、55 550 C、11 429 D、18 356
5、某生产线因市场需求结构发生变化，在未来使用年限内，每年产量估计要减少8000台左右，每台产品损失利润120元，该生产线尚可使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为25%，按照直接计算法，生产线的经济性贬值额约为（）元。 A、1790568 B、2235678 C、88482.1 D、3389230 6、资产评估专业人员一般应当选择（）进行评估。 A、一种评估方法 B、两种以上评估方法 C、三种以上评估方法 D、所有可行的评估方法 7、下列有关成本法的表述中，错误的是（）。 A、采用成本法进行企业价值评估时，要求各单项资产和负债均采用成本法进行评估 B、成本法运用于企业价值评估中，是将各项可以确认的资产、负债的现实价值逐项评估出来，最终确定企业价值 C、成本法通常可以被用在评估某些没有获利能力的无形资产，或者正处于使用初期的这类资产 D、在采用成本法对企业价值进行评估时，可以根据不同资产的实际状态、使用方式等特殊性选用合适的评估方法进行评估 8、如果我们把资产视作投入资金总额，则企业资产可以理解为（）。 A、流动负债与所有者权益之和 B、金融负债与所有者权益之和 C、长期负债与所有者权益之和 D、长期负债与所有者权益之和减去金融资产 9、成本法的基本思路是（）。 A、将资产的成本进行折现 B、重建或重置被评估资产 C、将资产的未来收益进行折现 D、按市价价格确定重置成本 二、多项选择题
资产评估-资产评估的基本方法(二)
资产评估-资产评估的基本方法(二) (总分：170.00，做题时间：90分钟) 一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：15，分数：15.00) 1.用市场法评估资产的正常变现价值时，应当参照相同或类似资产的( )。 （分数：1.00） A.重置成本 B.现行市价√ C.清算价格 D.收益现值 解析： 2.某专利权，法律保护期为20年，经专业评估人员鉴定，评估基准日后第一年的收益为100万元，但是由于技术进步等原因，该专利权的收益将受到影响，每年递减10万元，假设折现率为10%，则该专利权的评估价值最接近于( )万元。 （分数：1.00） A.1 700 B.200 √ C.210 D.300 解析： 3.价值比率法中的市盈率倍数法主要适用于( )的评估。 （分数：1.00） A.不动产 B.无形资产 C.机器设备 D.企业价值√ 解析： 4.从理论上讲，构成资产重置成本的耗费应当是资产的( )。 （分数：1.00） A.实际成本 B.社会平均成本√ C.个别成本 D.加权平均成本 解析： 5.采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数存在的关系是( )。 （分数：1.00） A.资本化率越高，收益现值越低√ B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产未来收益期对收益现值没有影响 D.资本化率和收益现值无关 解析： 6.评估某收益性资产，其评估基准日后第一年的预期收益为50万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的收益将以2%的比例递增，设定的折现率为10%，则该资产的评估值最接近于( )万元。 （分数：1.00） A.500 B.555 C.625 √ D.650
森林资源资产评估基本方法
森林资源资产评估基本方法 森林资源资产评估工作，作为专业资产评估，在资产评估市场法、收益法、成本法的基础上，依据森林资源资产评估的目的和被评估森林资源资产的特点，发展和衍生出了一些森林资源资产评估的技术方法，以适应不同森林资源资产评估的需要。主要评估技术方法如下： 一、市场法 是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。在森林资源资产评估中，具体包括市场价倒算法、现行市价法等。 ㈠、市场价倒算法 用于林木资产评估，是用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估价值。其计算公式为： E n =W—C — F E n—林木资产评估值 w—销售总收入 C—木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费） F—木材经营合理利润 此方法为市场法的一个衍生评估方法，它是假设被评估的林木资产，于评估基准日一次性全部采伐销售为前提的，在实际操作过程中，应注意由于被评估林木的实际情况、国家林业经营管理政策等因素对评估价值的影响。 ㈡、现行市价法 现行市价法既可用于林木资产的评估，也可用于林地使用权的评估，现分别介绍如下： 1、林木现行市价法此方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，估算被评估林木资
产评估价值的方法。其计算公式为： E n=K?K b ?G^M E n—林木资产评估值 K—林分质量调整系数 K b—物价指数调整系数 G—参照物单位蓄积的交易价格（元/立方米） M—被评估林木资产的蓄积量 该方法的应用前提是被评估森林资源资产所在地区有一个相对成熟、完善的市场，且可以获得与被评估森林资源资产具有可比性的类似森林资源资产的市场交易价格，使用中应注意我国林业市场区域性强，市场发育不充分，对森林资源资产评估值造成的影响。 2、林地现行市价法此方法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。其计算公式为： B u=K?K b ?G^S E u—林地评估值 K—林地质量综合调整系数 K b—物价指数调整系数 G—参照物单位面积的交易价格（元/hm 2） S—被评估林地的面积 ㈢、景观评估中市场法的应用 以市场上相同或类似森林景观资源资产的近期市场交易价格，经过直接比较或类比分 析以估算资产价值的方法。运用市场法要求选择多个森林景观资源资产可比交易实例。其计算公式为：式中：E ——森林景观资源资产评估值 K1 ——景观质量调整系数
《资产评估学》练习题：第三章资产评估的基本方法
上海财经大学《资产评估学》课程各章习题和参考答案 第三章资产评估的基本方法 一、单项选择题 1．资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额=（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）。其中，净超额运营成本是（）。 A．超额运营成本乘折现系数所得的数额 B．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额 C．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数的所得额 D．超额运营成本加上其应抵减的所得税额 2．对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（）。 A．更新重置成本 B．复原重置成本 C．完全重置成本 D．实际重置成本 3．某评估机构采用收益法对一项长期股权投资进行评估，假定该投资每年纯收益为30万元且固定不变，资本化率为10%，则该项长期股权投资的评估值为（）。 A．200万元 B．280.5万元 C．300万元 D．350万元 4．已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为4000件，现知被评估资产年产量为3000件，则其重置成本为（）。 A．3万元 B．4万元 C．3至4万元 D．无法确定 5．评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运输费0.4万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。该设备的重置成本是（）。（保留两位小数） A．12.08万元 B．10.58万元 C．12.58万元 D．9.5万元
资产评估-资产评估的基本方法(三)
资产评估-资产评估的基本方法(三) (总分：100.00，做题时间：90分钟) 一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：15，分数：15.00) 1.运用重置核算法确定的重置成本可以是( )。 （分数：1.00） A.复原重置成本 B.更新重置成本 C.复原重置或更新重置成本√ D.两者都不是 解析：运用重置核算法确定的重置成本可以是复原重置或更新重置成本。 2.某评估机构以2004年1月1日为基准日对A企业进行整体评估，已知该企业2003年实现纯利润100万元，经调查分析，统计该企业评估基准日起第一、第二、第三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加4%，自第四年起将稳定在第三年的水平上，若折现率为10%，无限期经营，则该企业评估价值最接近于( )万元。 （分数：1.00） A.1103 B.1114 √ C.1147 D.1310 解析： 评估值＝ 100×(1+4%)/(1+10%)+100×(1+4%)2/(1+10%)2+100×(1+4%)3/(1+10%)3+100×(1+4%)3/[10%×(1+10%)3]＝1114(万元) 3.运用成本法评估时，下列方法中属于实体贬值测算方法的是( )。 （分数：1.00） A.成本市价法 B.规模经济效益指数法 C.类比调整法 D.观测法√ 解析： 4.某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于( )万元。 （分数：1.00） A.178 B.180 C.188 √ D.200 解析： 评估值＝20/10%×[1-1/(1+10%)30]＝188.54(万元) 5.复原重置成本与更新重置成本之差表现为( )。 （分数：1.00） A.超额营运成本 B.超额投资成本√ C.功能性贬值 D.与功能性贬值无关 解析：
资产评估的基本方法和基本程序
资产评估的基本方法和基本程序 资产评估的基本方法主要有以下四种： 1、收益现值法，它是通过估算被评估资产在可以预见到的未来若干年内每年的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的现时价格，即评估值。 2、重置成本法，它是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产实际已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的现时价格，即评估价。或者，估算出被评估资产与其全新状态相比有几成新，即成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估价。 3、现行市价法，它是指在市场上选择相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产与参照物进行价格差异的比较调整后，得出被评估资产的评估价。 4、清算价格法，它是指企业在破产或停业时，按清算价格确定被评估资产的价格。 资产评估基本程序: 《国有资产评估管理办法》规定，必须进行的资产评估，应按以下法定程序和步骤评估： 1、资产评估立项的申报和审批。依法需要进行国有资产评估单位，按隶属关系向国有资产管理行政主管部门提出资产评估申请书，经审核，作出是否进行评估的决定，通知申报单位是否准予评估立项。 2、委托资产评估机构。申报单位在接到资产评估立项通知后，按规定委托具有资产评估资格的机构对立项通知书规定范围内的资产进行评估。 3、清查核实资产、收集准备资料。申报资产评估的单位在评估机构的指导下，全面清查待评估资产和债权债务，登记填报，准备资料。评估机构负责抽查核实资产和债权债务的清查情况，收集准备资料。 4、评定估算。资产评估机构独立、公正、科学、合理地评估确定资产的现时价格，提交资产评估报告书。 5、资产评估结果确认的申报和审批。申报资产评估单位收到资产评估报告书后，按隶属关系向批准评估立项的国有资产管理部门申请进行资产评估结果确认，并附报资产评估报告书和有关附件。由国有资产管理行政主管部门进行审核验证，并下达确认通知书或不予确认通知，要求修改评估报告或重新进行评估。若通知不予确认，则需再修改报告
资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法 资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。可以归纳为三种基本类型，或称三种基本方法，即市场法、收益法和成本法。 第一节市场法 一、市场法的基本含义 市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。当然，通过市场法进行资产评估，尚需满足一些最基本的条件。 二、市场法的基本前提 通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:（1）要有一个活跃的公开市场;(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方所接受。资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面:(1）参照物与评估对象在功能土具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似;(2)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等;(3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠李戴；把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以明确评估结果的价值类型;选择近期交易的参照物，可以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。 三、市场法的基本程序及有关指标 (一)选择参照物 对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择三个以上。因为运用市场法评估资产价值，被评估资产的评估值高低在很大程度上取决于参照物成交价格水平、而参照物成交价又不仅仅是参照物功能自身的市场体现，它还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。 (二)在评估对象与参照物之间选择比较因素 从理论上讲，影响资产价值的基本因素大致相同，如资产性质、市场条件等L但具体到每一种资产}i寸，影响资产价值的因素又各有侧重。如影响房地产价值的主要是地理位置因素，而技术水平则在机器设备评估中起主导作用所以，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。(三)指标对比、量化差异 根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。例如资产功能指标。尽管参照物与评估对象功能相同或相似，但在生产能力、产品质量，以及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比指标之间的上述差异数址化和货币化。
第二章资产评估的基本方法题库3-4-10
第二章资产评估的基本方法题库3-4-10
问题： [问答题,简答题]被评估对象为甲企业于2005年12月31日购入的一台设备，该设备生产能力为年产产 品100万件，设计使用年限为10年，当时的设备价格为120万元，甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态，评估基准日为2008年12月31日。 评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需要增加操作工人2人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费4万元，同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只能生产80万件，经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日起，10年必须报废，该类设备的规模经济效益指数为0.8，评估基准日之前5年内，该设备的价格指数每年递增4%，行业内操作工人的平均人工费用为每 人每月1200元含工资、保险费、福利费，行业适用折现率为10%，企业正常纳税，所得税税率是25%。 求该设备于评估基准日的评估值 【该题针对“[新]成本法的运用”知识点进行考核】
问题： [问答题,简答题]某企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。第5年以后每年的收益为16万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10%和11%。 要求：试采用年金资本化法确定该企业的重估价值 【该题针对“[新]收益法的运用”知识点进行考核】
辽宁11选5 https://www.sodocs.net/doc/157700677.html, 问题： [单选]在快速奔跑和向外改变方向时，多采用（）运球。 A.A、脚背正面 B.B、脚内侧 C.C、脚背外侧 D.D、脚背内侧
资产评估三种方法浅析
浅议资产评估三种方法及运用 资产评估作为新兴的社会经济活动，在维护社会主义市场经济秩序、保障各类产权主体合法权益的过程中发挥了不可替代的作用。资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。资产评估方法可以归纳为三种，即国际上公认的三大评估方法：成本法、收益法和市场法。了解资产评估方法及其内在联系，对于选择恰当的评估方法，进行高效率的评估工作具有重要的意义。 一、三种评估方法的基本含义 1. 市场法是将比较评估资产与参照交易资产的比较得来的，并根据参照交易资产的市场价格来衡量评估资产的价格，并进行调整。市场法的思路为在资产市场中寻找被评估资产替代品的市场价格，然后比较被评估资产替代品与被评估资产的差异，将这些差异进行比较分析，比较出两种产品的优势与劣势，调整两者之间的差异，准确的评估出被评估资产的价值。市场法是以供求价值论为基础的，以市场现行价格为依据确定资产价值的方法。运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。因此，市场途径是资产评估中最为直接，最具说服力的评估途径之一。 2. 收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。效用价值论是收益法的理论基础，即收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。收益法服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。能真实和较准确地反映企业本金化的价值，与投资决策相结合，易为买卖双方所接受。 3. 成本法是从现时条件下被评估资产的重置成本中扣减各项价值损耗，来确定资产价值的方法。生产费用价值论是成本法的理论基础，即资产的价值是由其在构建时的成本耗费所决定的。成本途径始终贯穿着一个重建或重置被评估资产的思路。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新购建成本的基础上扣除资产的实体有形损耗；如果被评估资产存在功能和技术落后，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的功能性贬值；如果被评估资产及其产品面临市场困难和外力影响，则投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的经济性贬损因素。成本法是站在购买者的角度进行评估的，这种建立在“等价交换”基础上的评估思路使成本法在评估实务中有较强的适用性和直观性。 二、运用资产评估方法时的思路分析 运用市场法评估时可以采用的具体方法有直接比较法和类比调整法。运用成本法进行评估时，可以采用公式：评估值= 重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值，也可依据条件的不同采用公式：评估值= 重置成本×成新率。运用收益法时可以采用利润总额法、净利润法、现金净流量法。资产评估的具体技术方法本身没有属性，它们仅仅是一种技术工具，它们并不天然属于哪类资产评估基本方法，它们既可以服务于某一种资产评估基本方法，也可以服务于多种
资产评估的方法有哪些
资产评估的方法有哪些 资产评估的基本方法主要有以下四种： 1、收益现值法，它是通过估算被评估资产在可以预见到的未来若干年内每年的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的现时价格，即评估值。 2、重置成本法，它是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产实际已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的现时价格，即评估价。 或者，估算出被评估资产与其全新状态相比有几成新，即成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估价。 3、现行市价法，它是指在市场上选择相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产与参照物进行价格差异的比较调整后，得出被评估资产的评估价。 4、清算价格法，它是指企业在破产或停业时，按清算价格确定被评估资产的价格。 在选择评估方法时应遵循以下原则。 第一，评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。 资产评估目的解决为什么要进行资产评估的问题，这是在进行资产评估时首先要考虑的问题。 一般来说，资产评估目的会影响到评估假设、评估范围和评估对象的确定，从而影响到评估方法的确定。 所以，资产评估目的制约着资产评估方法的选择。 第二，评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。
由于不同的评估方法是从不同的途径评估资产的价值，因此评估时应根据被评估资产自身的特点，分析从哪个途径评估最合适。 在评估时，首先应区分被评估资产是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产，是通用性资产还是专用性资产，是可以复制的劳动创造的资产还是不可复制的资源性资产。 一般来说，整体资产、无形资产和不可复制的资源性资产可以考虑选择收益法和市场法；通用性的单项有形资产可以选择市场法；专用性资产、可以复制的劳动创造的资产可以选择成本法进行评估。 第三，评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。 每种评估方法都需要有相应的大量数据资料，如果短时间内不能收集到这些资料或者收集有很大困难，则只能选择其他的替代方法进行评估。 如无货币收益的公益性资产、微利亏损企业、收益无规律难以预测的资产以及风险报酬率无法确定的资产，不能运用收益法评估，可以考虑选择成本法。 第四，评估方法的选择要考虑工作效率和评估人员的特长。 总之，在评估方法的选择时，应注意因地制宜、因事制宜，不可机械地按照某种模式或某种特定的顺序进行选择。 而且不管选择了哪种评估方法，都应该保证评估目的、评估时所依据的各种假设与各种参数及其评估结果在性质上和逻辑上的一致
第2章-资产评估的基本方法
[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。 『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元） [例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。 『答案』资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元） [例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元. 『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元） 【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于： 『4答案』资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元） 【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于： 『5答案』 【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：『6答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元） 五、市场法案例分析实训： 1、估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 2、评估要求。评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。 3、评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。 ②搜集有关的评估资料。 A.搜集待估土地资料。 B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表1。 交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D估价对象坐落略略略略略 所处地区临近类似类似类似一般市区 用地性质住宅住宅住宅住宅住宅 土地类型空地空地空地空地空地 交易日期2007年4月22007年3月3日2006年10月42006年12月52007年10月3