建设工程价款优先权的界定

建设工程价款优先权的界定

一、建设工程价款优先权的界定

（一）建设工程价款优先权的含义

1、建设工程价款优先权的定义

我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”.同时，在2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称批复）。这是目前我国法律关于建设工程价款优先权最主要的法律规定。

虽然《批复》将合同法286条解释为“优先受偿权”,但优先受偿权是担保物权的权能之一。优先权理所当然地也含有优先受偿这一基本权能。所以，从权利的功能性质上分析，享有优先受偿权的权利人的范围应当比#有优先权的权利人的范围更加广泛。法定优先权人一定享有优先受偿权，但^有优先受偿权的人所享有的权利并非一定都是法定优先权。优先权是与抵押权、质权、留置权等担保物权并存的担保物权，而优先受偿权仅是担保物权的权能之一，二者并不是同一层面的法律概念。？因此，本论文表述为“建设工程价款优先权”.根据我国法律规定，建设工程价款优先

权是指在建设工程合同法律关系中，如发包人未按合同约定支付建设工程价款，承包人对建设工程价款所享有的以其承建的建设工程为担保，就该建设工程协议折价或申请拍卖所得法定优先受偿的权利。这与船舶优先权、民用航空器优先权相类似。

2、建设工程价款优先权的特征

⑴建设工程价款优先权的法定性。建设工程价款优先权的法定性是其最主要的特征，主要表现在：一是权利的设立法定。建设工程价款优先权的成立生效直接依据法律规定，无须当事人间订立合同约定，也不以办理登记公示为生效要件。二是权利的内容法定。建设工程价款优先权的实现时间、行使期限、实现方式等均为法律规定。设置建设工程价款优先权制度是基于特别保护农民工劳动报酬利益的价值考量，其担保的是含有农民工工资的建设工程价款债权。三是权利的效力法定。《批复》规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。具有建设工程价款优先权的承包人甚至可以对抗未支付全部或大部分购房款的消费者。建设工程价款优先权意在以打破债权平等的原则，实现对特定利益的特别保护。四是权利的实现程序法定。法律规定，建设工程价款优先权人履行催告程序，给予发包人履行建设工程价款债务合理期限后，发包人仍未履行给付义务的，承包人可以通过协议折价或申请法院拍卖程序实现建设工程价款优先权。

⑴建设工程价款优先权的从属性。建设工程价款优先权是为担保建设工程价款债权的实现而设立的，其从属于建设工程价款债权而

存在。如无债权，也就无优先权可言。建设工程价款优先权的成立、转移及消灭均从属于所担保的建设工程价款债权。具体来说，建设工程价款优先权的从属性表现在以下几个方面：一是建设工程价款优先权的成立具有从属性。建设工程价款优先权以存在合法有效的建设工程款债权为前提。若无合法有效的债权存在，优先权则无存在之依附，当然无优先受偿权。二是建设工程价款Ift先权转移的从属性。建设工程价款优先权不能独立于所担保的建设工程价款债权而发生转移。债权人转移债权的，优先权一并转移。债权人不能仅转移债权，而保留优先权；债权人不能保留债权，而单独转移优先权；债权人不能将债权和优先权分别转移于不同的人。三是建设工程价款优先权的消灭具有从属性。建设工程价款优先权所担保的建设工程价款债权如因清偿、提存、免除、混同、抵消等原因而部分或全部消灭的，则建设工程价款优先权也随之相应消灭。

⑴建设工程价款优先权的不可分性。建设工程价款优先权的不可分性主要表现在两个方面：一是建设工程价款优先权不得与所担保的建设工程价款债权分离而为其它债权设定担保。即享有建设工程价款优先权的建设工程承包人不得单独仅以建设工程价款优先权为其它债权设定权利质权担保。享有建设工程价款优先权的建设工程承包人对第三人负有到期债务，意图以建设工程价款优先权为其设定权利质押担保的，应与建设工程价款债权一同设定。二是建设工程价款优先权标的物的范围及于建设工程及其建设用地使用权。根据《合同法》第286条及《批复》的规定，参考《担保法》第36条、《物权法》第

182条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第23条的规定精神，在设定抵押权和法院采取查封措施过程中，建设工程均应当与其所属的土地使用权共同一并设定抵押、一并查封。法定优先权属于担保物权的范畴。因此，在行使建设工程价款优先权时，建设工程承包人可以请求将建设工程与其所属土地#用权一并进行协议折价或拍卖，对协议折价或拍卖所得价款中建设工程部分享有优先受偿权。

（二）设立建设工程价款优先权制度的意义

法定优先权制度是体现法律对特定人的特别利益予以优先保护的制度。设立建设工程价款优先权的根本意义就在于最大程序地保护农民工劳动报酬利益，保障建设工程的质量安全稳定，支持促进建筑行业的健康有序发展。

随着我国房地产业的发展繁荣，建筑工程行业随之兴旺。与此同时，建设工程合同纠纷也大量增加，而拖欠建设工程价款纠纷首当其冲。工程款拖欠问题已严重影响到我国建筑行业的健康发展和建设工程的质量安全。在建设工程合同的履行过程中，承包人相对处于弱势地位。特别是作为受雇人、劳工的农民工更是处于明显的劣势，他们的利益所能承受的损害限度更小，他们的利益更需要法律予以特别地保护。建设工程价款优先权通过赋予建设工程价款债权优先受偿权，可以实现对农民工的劳动报酬权，乃至生存权予以优先保障，维护了弱势群体的利益，彰显了法律对人权的尊重与保护。

建设工程在梭工交付之前是由承包人实际占有控制的，但建

设工程为不动产，发包人完全可以在承包人占有的在建工程上设定意定抵押权，实践当中这也是非常普遍的现象，甚至是同时设定了多个意定抵押权。另一方面，如果建设工程是开发商建造的商品房，开发商为缓解资金压力，尽早收回建设投资，往往在建设工程狻工交付前就已经开始对外预售。所以，建设工程待承包人建设完成时可能已经同时设定了意定抵押权和消费者基于商品房预售合同的消费者债权。因此，如果发包人拖欠建设工程价款，农民工工资问题、材料供应商.的材料款问题、分包人的工程款问题等等一系列问题将接踵而至，从而造成大量“烂尾楼”、“半截楼”,危及整个建筑行业的生存与发展。

基于上述分析，我国合同法设立建设工程价款优先权制度的根本目的或意义在于保证建设工程价款债权的实现，解决建设工程上的权利竞合冲突，维护农民工的合法权益，保障建筑行业的健康发展和建设工程的质量安全。

（三）建设工程价款优先权的法律性质

对于建设工程价款优先权的法律性质，我国理论界有不同认识。争议较大的三种观点分别是留置权说、抵押权说和法定优先权说。

1、留置权说

留置权说认为，建设工程价款优先权的性质根本上为留置权。他们主张，我国目前《担保法》将留置权的标的物，即留置的财产范围限定为动产，留置权人是不能对房屋、土地使用权等不动产主张行使留置权的。但这毫无疑问是不利于保护留置权人的担保利益的，尤

其不利于保护建设工程承包人的建设工程价款债权利益。为了解决这一实际问题，《合同法》第286条设立的建设工程价款优先权就意图扩大留置标的物的范围，建设工程合同的承包人设工程不动产所享有的建设工程价款优先权，从根本性质上说应当认定为置权。

对此，笔者认为，《合同法》第286条规定的建设工程价款优先权虽然在实现方式上与留置权有相似之处，但并不能仅凭此就得出优先权就是留置权的结论。一方面，按照民法原理，留置权的对象仅限于动产。担保法第82条对此有明文规定。本条规定的建设工程价款优先权的权利客体是建设工程，属于不动产。将建设工程价款优先权定性为留置权与我国法律规定是相惇的。因此，将本条解释为留置权是错误的。③另一方面，留置权以债权人对留置物之有占有为成立与存续要件。因此，留置权也因留置权人丧失对留置物的占有而消灭。④但建设工程承包人的建设工程价款优先权的成立、生效和存续不以占有建设工程为必件，也不以丧失对建设工程的占有而消灭。因此，建设工程价款优先权在性质上不可能是留置权。

2、法定抵押权说

持这一学说的代表人物是曾参与《合同法》起草全过程的民法专家梁慧星教授。特别是其发表的《是优先权还是抵押权--合同法第286条的权利性质及其适用》一文中，详细阐述了合同法第286条的立法背景和制定过程。梁教授指出，从合同法的整个立法过程来看，合同法第286条是认定为法定抵押权的。在以往几次专家讨论会上，自始至终没有任何人对此表示异议，也没有任何人提出过规定承包人

的建设工程价款优先权为法定优先权的建议。至于有些人提出在合同法的立法过程中曾发生激烈争论，也形成了几种关于建设工程价款优先权性质的不同观点，最后釆纳了法定优先权主张的说法，是完全不符合客观事实的。

笔者认为，建设工程价款优先权与我国物权法规定的抵押权制度是存在根本区别的，如果把建设工程优先权定性为法定抵押权，我国目前物权法规定的抵押权制度就会产生一些无法解释的问题或矛盾。一是根据我国物权法的理论和规定，不动产抵押权以办理抵押登记为生效要件。建设工程价款优先权的标的物虽为不动产，但其成立和生效是不以办理登记公示为必要要件的。二是抵押权的实现方式为向人民法院提起诉讼，主张行使抵押权。而建设工程价款优先权的实现方式为承包人与发包人就建设工程协议折价或承包人直接申请法院拍卖建设工程。三是我国物权法理论是否定“物权无因性”的，即抵押权的设立要求当事人之间签订书面的抵押协议。而建设工程价款优先权的设立并不以当事人约定为必要。四是根据我国物权法的规定，不动产抵押权的实现顺序是为：“抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿”.而建设工程承包人的建设工程价款优先权优于抵押权和其他债权受偿。五是梁慧星教授在提出上述观点时，我国的《物权法》尚未制定颁布。其后于2007年颁布的《物权法》并没有规定建设工程价款优先权。可见，我国的物权法是没有将建设工程价款优先权定性为法定抵押权的。

3、法定优先权说

法定优先权作为一个特定的法律概念，是指由法律直接规定的特种债权的债权人所享有的、就债务人的一般或特定财产优先受偿的担保物权。①法定优先I权具有法定性、物上代位性、支配性、从属性、不可分性、优先性、变价受偿性和一定条件下的追偿性等担保物权所具备的特征。其在性质上是属于与抵押权、质权、留置权等担保物权同一层面的担保物权。

法定优先权的成立与生效无须当事人约定，而是直接由法律规定，通常法律也不得以特别约定予以排除。法定优先权是出于保护特定债权需要的立法政策考虑而规定的，它的用意是对个别的特殊种类的债权加以特别保护，赋予其‘优于一般债权获得清偿的特权。就法定优先权的担保对象而言，法定优先权所担保的是诸如税费、劳务报酬等一类债权，不同于其他担保物权所担保的债权，具有一定特殊性，理论上将该享有优先权的债权称为“特种债权”.因而，法定优先权制度是基于保护特种债权以及体现在这些特种债权之上的社会理念与价值的需要而设立的。它以破除债权平等原则为手段，达到实现更高层次的公平和正义的目的。合同法286条设立的建设工程价款优先权制度，很大用意是出于保护建设工程承包价款中农民工工资债权的需要。承包人应得的建设工程价款中包含有农民工劳动报酬，在任何情况下对这一特种债权均应当予以优先受偿的特殊保护。因此，承包人的建设工程价款优先权在性质上应为条定优先权。

③综合上述分析，笔者认为建设工程价款优先权更符合法定优先权的特性，且采该说不会与我国现行的物权法理论和规定产生冲突。虽然我国目前的物权立法没有明确的法定优先权规定，但这完全可以在以后民法典中予以设立和完善。同时，最高人民法院就广东省高级人民法院（2007）粤高法执督字第45号关于对人民法院调解书中未写明建设工程款有优先受偿权应如何适用法律问题的请示，以（2007）执他字第11号函答复：“建设工程款优先受偿权是一种法定优先权，无需当事人另外予以明示”.该答复也明确了建设工程价款优先权为法定优先权。因此，本文釆该说。

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建设工程价款优先受偿权问题讲解

建设工程工程价款优先受偿权问题再解（一）----权利性质与行使方 式 优先受偿权在建筑行业是一个大家耳熟能详的名词，它是承包人维护权益的“盾牌”，催讨工程款的“法宝”，有时候甚至是承包人的“救命稻草”。但是，对于优先受偿权的具体应用，却少有深入的研究，实践中也遇到许多困惑，限制了优先受偿权效用的发挥，为此，有必要对优先受偿权的相关问题进行一次详细的梳理，将连续刊载，希望能对具体工作有所帮助。 一、优先受偿权简介 优先受偿权直接来源于《合同法》第286条的规定。该条规定“承包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限支付价款。承包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 由于《合同法》的规定过于笼统，缺乏可操作性，最高人民法院于2006年6月出台了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（“批复”属于司法解释的一种），其中明确：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；工程价款优先受偿权不得对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者；有优先受偿权的工程价款为实际支出费用，不包括发包人违约所造成的损失；优先受偿权的行使期限为六个月，自建设工程竣工之日或者合同约定的竣工之日起计算。 因为是对合同法第286条的适用解释（俗称“286条款”），是银行抵押权所难以跨越的“一道坎”，各级法院都较为严格适用，由于批复较为原则，在具体适用上也有一些分歧，还需要加深理解。 权利性质。《合同法》与“286条款”均没有直接对工程价款优先受偿权的法律性质作出直接规定，而是通过明确权利行使期限、效力围等问题的方式予以间接阐述。目前，比较通行的观点认为，工程价款优先权法律性质是一种特定优先权，它来自于法律的直接规定，不是物权、债权理论的衍生，而是基于我国建筑行业的特色而设立的一种法定优先权。这种法定优先权，在权利受偿时仅次于诉讼费用、规费、税金、员工工资等，由于建筑工程多数设置了抵押权，抵押权数额较大，如果工程款没有优先权，就会是一般债权，受偿率将按照算术平均计算而受偿额较低，工程款债权将会打折受偿。

浅谈建设工程承包人的优先权

浅谈建设工程承包人的优先权 《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院拍卖。建设工程的价款就该就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”对于这一规定，在法学界还存在着不同的看法，本文就此问题谈一点粗浅的看法。 一、权利性质 对于这一问题目前理论上存在不同的观点。一种观点认为，此权利的性质是一种特殊的留置权，不同于《担保法》规定的物权留置；另一种观点认为，从该项权利的不需要占有、控制标的物的角度，认定其为抵押权。2002年6月11日，最高人民法院通过了关于建设工程价款优先权问题的批复。该司法解释在肯定了《合同法》的规定的同时，进一步明确了建设承包工程的工程价款优先于其他民事权利工程价款对建设工程优先受偿权的法律性质，尤其是对建筑工程价款优于抵押权和其他债权。根据这一规定，其他建设工程也可参照执行。根据这一司法解释，上述观点只是对该项权利表面特性有所揭示，未能从本质上阐明这一问题。 笔者认为《合同法》第286条规定的承包人的优先权即属于特种债权的优先权，即法定债权优先权。要弄清承包人的优先权法律性质，首先应了解什么是优先权。所谓优先权，是指当不同性质民事权利发生冲突时，某种权利依据法律规定，优先于其它民事权利实现的民事权利，可见，民事优先权是一种民事权利，具有下列特征：A、法律规定性，即民事优先权设立和优先权之间顺序是由法律来规定的，如留置权人对依法占有标的物的留置和变现优先受偿，是由担保法作出规定，不是由当事人约定和创设；B、顺序优先性，是指该权利强于其它没有优先权的权利，比其它没有优先权的民事权利优先实现；C、公示性，由于优先权大体都为物权上优先权和具有物权性质的特种债权上的优先权，因此根据物权公示原则，一般民事优先权都有具有公示威者的外部特征，如抵押权要办抵押登记。D、具有从属性和不分性。是指民事优先权不是独立一项权利，它的发生和存在是依赖于一定债权发生与存在为前提条件的，且以标的物全部受偿，不受债权部分清偿或部分转让的影响。其次，该优先权不于同担保物权，其主要的区别是，特种债权优先权，尽管肯有对抗第三人的效力，但却不是物权，仍属于债权。担保物权以主债权存在为生效条件，特种债权则是一种独立民事权利，它不仅比普通债权优先受偿，甚至比担保物权优先受偿。这是因为，担保物权所保证债权性质往往是普通的，而承包人的价款则往往是非曲直管理费和劳动报酬等，具有法律赋予先烈地位和充分保护的理由。因此，它是一种区别于担保物权优先权和其它民事优先权的一种独立的民事优先权。 二、权利成立的条件 1、主体条件。

建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序

建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序 《合同法》第286条赋予了建筑工程承包人在发包人逾期不支付工程款的情形下，有权就该工程价款优先受偿。实践中存在这种建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利相冲突时，其受偿顺序应当如何确定的问题，下面笔者就承包人优先受偿权与抵押权、承包人优先权与消费者房屋过户登记请求权、承包人优先权与抵押权及消费者房屋登记过户请求权三者、同一建设工程上存在多个承包人优先权等冲突进行分析，以期辨清各种权利之间的受偿顺序。 一、承包人优先权与抵押权的冲突如何解决 《最高人民法院关于建设工程价款优先权受偿权问题的批复》(以下简称最高院《批复》)第1条规定：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”一方面，从民法原理上讲，法定权利应当优先于约定权利，承包人的优先权是法律为了保护承包人的利益而特别赋予的一项权利;另一方面，因承包人在进行工程建设期间，前期会投入大量垫资，且通常欠付劳动者工资报酬，为保护劳动者的基本生存权，法律赋予优先受偿权确有必要。若允许约定抵押权先行受偿，就等同于将发包人的债务转嫁给承包人，有违公平合理原则。 在实务中，遇有承包人优先权与抵押权相冲突时，应当适用最高院《批复》第1条之规定，承包人优先受偿权优于抵押权。 二、承包人优先受偿权与消费者房屋过户请求权的冲突如何解决 最高院《批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”此条的目的旨在保护消费者的利益，与承包人的利益相比较，消费者的个体利益更加需要保护，若允许承包人行使优先受偿权，则等同于将发包人应当承担的债务转嫁给普通消费者，有违保护弱势利益的法律宗旨。 应当注意的是，此处的消费者应为普通的商品房购买者，且已经支付全部或大部分的购房款，大部分购房款即表明达到或超过全部购房款的百分之五十。遇到此类冲突，消费者房屋过户请求权优于承包人优先受偿权。 三、承包人优先受偿权、抵押权、消费者房屋过户登记请求权之间的冲突如何解决 实务中常常会出现在同一建筑物上存在承包人优先受偿权、抵押权、消费者房屋登记过户请求权三种权利并存的情况，在这样三种权利两两冲突的情形下，如何确定受偿顺序，应当详加分析。根据最高院《批复》：承包人优先受偿权优于抵押权，消费者房屋登记过户请求权优于承包人优先受偿权。依法律逻辑，消费者的权利应当是第一顺位受到保护，这也与最高院下达《批复》的目的相符合，有利于维护消费者的基本生存权。

工程质量合格是承包人行使优先受偿权的基础(一)

工程困境破解专题八|工程质量合格是承包人行使优先受偿权的基础 （一） 文/中伦律师事务所周月萍周兰萍律师团队周月萍、者丽琼竣工的工程和未竣工的工程，只要建设工程质量合格，承包人行使优先受偿权的，”法院应予以支持。即强调承包人享有优先受偿权的条件为“工程质量合格”，而与工程的实际完成进度无关。 [条款原文] 第十九条:“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。 [精读要点] 工程质量合格是承包人行使优先受偿权的基础，结合《施工合同司法解释二)第二十条规定可进一步得知，工程是否竣工或完工不影响优先受偿权成立与否。 [详细解读] 一、从《施工合同司法解释二》第十九条、第二十条的条款原文来看，笔者倾向于认为这两个条款解决的问题是:工程状态(竣工或未竣工)是否影响优先受偿权的成立 第十九条:‘建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。 第二十条:“ 未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。 从上述条款规定可知，竣工的工程和未竣工的工程，只要建设工程质量合格，承包人行使优先受偿权的，法院应予以支持。即强调承包人享有优先受偿权的条件为“工程质量合格” ，而与工程的实际完成进度无关。实务当中，绝大多数“烂尾楼”工程均存在拖欠工程款的情形，赋予此类工程的承包人优先受偿权也符合《合同法》第二百八十六条的立法目的，当然前提是“工程质量合格”。(笔者注: 对于如何界定未竣工工程的质量合格与否这一问题，详见《施工合同司法解释二精读专题〉之第二十条。)

建设工程优先权案件法律分析

案件分析 一、关于阴阳合同的效力的法律评价 《招标投标法》第46条规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。对于认定阴阳合同的效力，目前我国最明确的规定是《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“最高院解释”）第21条：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”所以，本案中工程结算应以备案合同作为依据。 二、关于工程款优先权的相关问题 （一）主张工程款优先权行使期限问题 《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条关于“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”的规定。 本案中，双方签订的《建设工程施工合同》，约定竣工日期为

2012年9月30日。公司于2012年5月26日向公司发出书面《停工报告》，公司和监理公司于2012年6月1日向建设安全监督管理站发出书面《停工报告》，本案工程5-8号楼于2012年5月18日停工，1-4号楼于2012年5月24日停工。《停工报告》未对复工时间和工程最终竣工时间作出约定。公司于2012年8月13日提起诉讼主张工程款优先权。 故存在以下两种可能： 1、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，本案原告起诉时间在约定竣工日期前，工程款优先权除斥期间尚未开始，我们认为只要在庭审结束前除斥期间已开始起算，原告的优先权请求应得到支持。 2、因《停工报告》未对工程最终竣工时间作出约定，为维护承包方的合法权利，除非合同明确约定了竣工时间，才使用批复，否则应适用《合同法》第二百八十六条，而该条并未规定优先权行使期限。当然，即使适用6个月的除斥期间，自停工至起诉也还未超过6个月。 所以，原告是在法定期限内主张优先权的。 （二）关于工程款优先权的范围 根据住房和城乡建设部《建设工程发包与承包价格管理暂行规定》的规定，工程价款包括成本（直接成本、间接成本）、利润、税金构成。批复明确：承包人垫资款享有优先权，违约金金损失不享有优先权。根据最高院观点，享有优先权的工程价款范围可以界定为：已竣工工程应指竣工结算价，未竣工工程则应以施工预算价为基础进

建设工程价款结算暂行办法

建设工程价款结算暂行办法 第一章总则 第一条为加强和规范建设工程价款结算，维护建设市场正常秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国预算法实施条例》等有关法律、行政法规制订本办法。 第二条凡在中华人民共和国境内的建设工程价款结算活动，均适用本办法。国家法律法规另有规定的，从其规定。 第三条本办法所称建设工程价款结算（以下简称“工程价款结算”），是指对建设工程的发承包合同价款进行约定和依据合同约定进行工程预付款、工程进度款、工程竣工价款结算的活动。 第四条国务院财政部门、各级地方政府财政部门和国务院建设行政主管部门、各级地方政府建设行政主管部门在各自职责范围内负责工程价款结算的监督管理。 第五条从事工程价款结算活动，应当遵循合法、平等、诚信的原则，并符合国家有关法律、法规和政策。 第二章工程合同价款的约定与调整 第六条招标工程的合同价款应当在规定时间内，依据招标文件、中标人的投标文件，由发包人与承包人（以下简称“发、承包人”）订立书面合同约定。 非招标工程的合同价款依据审定的工程预（概）算书由发、承包人在合同中约定。 合同价款在合同中约定后，任何一方不得擅自改变。 第七条发包人、承包人应当在合同条款中对涉及工程价款结算的下列事项进行约定：（一）预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式； （二）工程进度款的支付方式、数额及时限； （三）工程施工中发生变更时，工程价款的调整方法、索赔方式、时限要求及金额支付方式； （四）发生工程价款纠纷的解决方法； （五）约定承担风险的范围及幅度以及超出约定范围和幅度的调整办法； （六）工程竣工价款的结算与支付方式、数额及时限； （七）工程质量保证（保修）金的数额、预扣方式及时限； （八）安全措施和意外伤害保险费用； （九）工期及工期提前或延后的奖惩办法； （十）与履行合同、支付价款相关的担保事项。 第八条发、承包人在签订合同时对于工程价款的约定，可选用下列一种约定方式：（一）固定总价。合同工期较短且工程合同总价较低的工程，可以采用固定总价合同方式。 （二）固定单价。双方在合同中约定综合单价包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内综合单价不再调整。风险范围以外的综合单价调整方法，应当在合同中约定。 （三）可调价格。可调价格包括可调综合单价和措施费等，双方应在合同中约定综合单价和措施费的调整方法，调整因素包括： 、法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款；

建设工程价款结算暂行办法

建设工程价款结算暂行办法 14条发包人收到承包人递交的竣工结算报告及完整的结算资料后，应按本办法规定的期限（合同约定有期限的，从其约定）进行核实，给予确认或者提出修改意见。发包人根据确认的竣工结算报告向承包人支付工程竣工结算价款，保留5%左右的质量保证（保修）金，待工程交付使用一年质保期到期后清算（合同另有约定的，从其约定），质保期内如有返修，发生费用应在质量保证（保修）金内扣除。 一、依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“解释”）第21条的规定，“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为”。这是“黑白合同”应当以白合同进行结算的基本原则。结算工程价款的根据 应当注意的是，不是必须招投标的工程项目，但是，当事人按照招投标的程序进行了招投标，签订了施工合同并进行了备案，此后双方又签订了黑合同的，也应当适用《司法解释》第21条关于以备案合同进行结算的规定。 理由： 依据《招投标法》 第四十六条规定，“ 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。 第二条规定，“在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法”。即虽然不是必须招投标的工程项目，但是，当事人进行了招投标，就适用招投标法，受招投标法的规范和调整。 二、必须招投标的工程项目，招投人没有按照法定招投标的程序进行招投标，而是自行招标或者是议标的，视为没有办理招投标手续，所签订的建设工程施工合同无效。建设工程纠纷按照无效合同处理。 理由： 《招投标法》第五条“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”。自行招标或者议标，无法保证公开、公平、公证。 三、必须招投标的工程项目，因串标、围标等原因导致中标无效的，所签订的施工合同也无效。建设工程施工合同发生纠纷，按照无效合同处理。 上述合同备案后，双方又签订了与备案合同实质性内容不同的施工合同或者补充协议的，前后两份合同均无效，应当按照实际履行的合同进行结算。 理由：因为中标无效，前合同无效。因为工程项目为必须招投标的项目，后合同没有招投标也无效。

最高法院：建设工程价款优先受偿权纠纷裁判规则集成

最高法院：史上最强建设工程价款优先受偿权纠纷裁 判规则集成 我国《合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（本文简称《工程价款优先受偿批复》）赋予了建设工程承包人就其建设工程价款享有优先受偿的效力，但由于相关规定不尽完善和明确，涉及该优先受偿权的主体、客体、适用围及其效力等问题尚存争议。本文汲取现行立法、最高人民法院的公开出版物、最高人民法院法官的著述，梳理出涉及建设工程价款优先受偿权的若干疑难实务问题，并总结、提炼相应的裁判规则，供您在司法实务中参考。感原作者的辛苦付出和卓越智识。 目录 问题1：是否应将预售登记作为消费者权利优于建设工程优先权的前提条件？问题2：建设工程优先权作为基于法律规定而产生的权利，能否放弃此项权利？ 问题3：商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存时如处理？

问题4：工程勘察、设计的承包人是否享有建设工程优先权？ 问题5：装饰装修工程的承包人是否享有建设工程优先权？ 问题6：未完工程或未经竣工验收的工程承包人是否可以主建设工程优先权？ 问题7：建设工程承包人转让其工程款债权，受让人对该建设工程是否享有优先受偿权？ 问题8：分包人、转包人及其他实际施工人能否行使工程价款优先受偿权？ 问题9：合同无效情形下，承包人是否享有优先受偿权？ 问题10:建设工程施工合同解除后，承包人就建设工程是否仍然享有优先权？ 问题11：建设工程灭失、毁损的，建设工程价款优先受偿权的效力能否及于由此取得的相应赔偿金或其他替代财物？ 问题12：建设工程价款优先受偿权的性质应当如把握？

问题13：尚未实际发生或不确定的建设工程价款，承包人能否主建设工程优先权？ 问题14：经承包人催告后，发包人的合理付款期限应如确定？ 问题15：通过以物抵债式取得建设工程所有权的第三人，能否对抗承包人行使建设工程优先权？ 问题16：如认定“不宜折价、拍卖的建设工程”？ 问题17：建设工程为第三人所有的，能否适用建设工程优先权？ 问题18：己经竣工但有质量瑕疵的建设工程，能否作为建设工程优先权的客体？ 问题19：建设工程优先权的客体是否及于建筑物所占用的建设用地使用权？ 问题20：如认定《工程价款优先受偿批复》第二条中的“消费者”？

2021年关于建设工程价款优先权的理解与适用

关于建设工程价款优先权的理解与 适用 建设工程价款优先权又称不动产施工优先权、不动产建设优先权，是指不动产的施工人、承揽人或者承包人（统称承包人）就该不动产修建而产生的债权，对该不动产享有的优先受偿的权利。属于不动产特别优先权系列。 《中华人民共和国合同法》(简称《合同法》)第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”从而规定了建设工程承包人的工程价款请求权，即对该工程拍卖的价款享有优先权。最高人民法院《关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》(简称《批复》)确立了建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。 在司法实践中，建设工程价款优先受偿的案例并不多见，直接通过申请人民法院拍卖的方式实现优先权的更是寥寥。究其原因，与理论界实务界对建设工程价款优先权长期存在争议不无关系。设置优先权的目的，是为了维护债权人的共同利益、国家利益、公共利益或者保障债务人的生存权，具有很强的公益性。目前，关于承包人优先受偿权的法律性质，理论界存在三种观点，即法定抵押权说、不动产留置

权说和优先权说。主张法定抵押权说者认为，一般的抵押权为意向担保物权，由当事人以合同方式自由设定。法定抵押权是指承揽人承揽工作物为建筑物或者其他土地上的工作物或者重大修缮所产生的债权，依法对定作人的不动产享有的抵押权。这种抵押权非因抵押合意产生而是依法律的规定当然产生，不以登记为必要。承包人的优先受偿权符合法定抵押权的主要特征，是一种由法律直接规定的抵押权①。主张不动产留置权说者认为，承包人优先受偿权的性质实质是不动产留置权，当发包人不按约支付工程价款，承包人即可留置该工程，并以此优先受偿②。主张优先权说者认为，建设工程承包人优先受偿权的性质既不是留置权也不是抵押权。因为，留置权的标的物是动产，不动产抵押权以登记为生效要件，所以，承包人的优先受偿权在性质上应为优先权③。笔者的观点同优先权说，理由是：留置权和抵押权的观点与我国现行担保物权的法律规定相悖。根据物权法理论，对法定抵押权的承认，势必对债务人以外的第三人利益构成威胁，同时也是对物权公示制度的否定。留置权的标的物是动产，而承包人完成工作的标的物是不动产。不动产抵押权以登记为生效要件，是经当事人合意而产生的权利。建筑工程价款优先受偿权是一种法定的优先权，依据法定权优于约定权的原则，建筑工程价款优先权应当予以优先保护。所以，建筑工程承包人的优先受偿权的法律性质属于优先权。 建设工程价款优先受偿权是一种法定的优先权，该优先权基于法律的规定直接在债务人的财产上设立，无须转移财产的占有，也无须登

建设工程优先权若干法律问题

建设工程优先权若干法律问题 邱胜奎 （重庆豪泰律师事务所） 一、概念 建设工程优先权，指在发包人未按合同约定支付工程款的情况下，建设工程的承包人对其所依据工程承包合同而建造的建设工程享有的优先受偿权。 建设工程优先权的官方说法是“建设工程价款优先受偿权”，实践中有人称做“建设工程价款优先权”或“建设工程优先权”，本文采纳“建设工程优先权”的说法。 二、法律条文 有关建设工程优先权的规定，主要是两个方面： 1、《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 这一规定太原则、太简略，在实际操作中存在着诸多疑问，不具有可操作性。正是如此，《合同法》出台的时候，很多金融机构并未对此引起重视，仍高枕无忧的认为建设工程优先权的效力次于抵押权，而当《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

出台并明确建设工程优先权的效力优于抵押权之后，才一石激起千层浪，在金融界内引起不小的震动。因为当金融机构基于贷款合同而对建设工程享有的抵押权遭遇承包人基于承包合同而对建设工程享有的建设工程优先权后，金融机构的抵押权将落空，无法保证其贷款的回收。 2、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号），此批复就建设工程优先权与其他抵押权或债权的优先效力、优先权范围、行使期限等问题作出了规定。批复的出台，使得合同法有关建设工程优先权的规定具备了一定的可操作性，但仍存在诸多的疑问。 三、建设工程优先权的性质 建设工程优先权的性质，目前理论界有三种观点：留臵权、优先权、法定抵押权。 1、留臵权 对于不动产而言，因其“不动”的特殊性，一般没有被留臵的可能。因此传统的民法原理及《担保法》都认为，留臵权只适用于动产（《担保法》第82条）而不适用于不动产，因此将建设工程优先权定义为留臵权不符合基本的民法原理，本文不采纳留臵权的观点。 2、法定抵押权 有相当一部分学者采纳法定抵押权的观点，特别是梁慧星教授发表《合同法第286条的权利性质及其适用》后。

财政部建设部关于印发《建设工程价款结算暂行办法》的通知

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建设工程优先权问题

建设工程优先权行使方式学理查找：（支持原告） 图书搜索： 洪浩著,学说制度案例：建设工程优先权问题研究,北京大学出版社,2014.06,第161-164页.【ISBN号】978-7-301-24316-9 洪浩认为建设工程优先权行使的程序有：催告、协议折价、向人民法院依法申请拍卖。 曹艳芝著,优先权论,湖南人民出版社,2005年06月第1版,第七章第四节建设工程优先权的行使，第215-230页。 作者认为建设工程优先权的行使不一定非要通过审判的形式来实现，甚至还认为确认优先权的步骤也是多余的。 第225页这样说：“笔者认为：建设工程优先权是法律规定的权利，该权利既可以作为一种请求权，在向法院起诉时提出优先受偿。同样，作为一种法定权利，也可不作为一种请求权提出，不一定必须由审判权加以确认的，只要工程价款是明确的，且当事人在法定的期限内提出，就可以在执行时加以援用而进行具体分配。首先，从法律的规定来看，建设工程优先权并不是天然表现为一种审判权。我国合同法明确规定：承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。法律没有明确规定折价或拍卖的程序，但从其规定来看，承包人可以直接向人民法院申请将该工程依法拍卖，那么该建筑工程价款的优先权就不是必然地要经历审判程序。既然审判程序都不用经过，当然也就不存在该优先权一定要由审判权去确认问题。” 期刊搜索： [1]王建东. 评《合同法》第286条[J]. 中国法学,2003,02:61-65. “第四 ,行使工程价款优先受偿权的程序问题 , 因《合同法》286 条款及司法解释的规定过粗 ,是目前承包人行使优先权的最大障碍。笔者以为 ,需要进一步明确的程序问题主要有 : 其一 , 发包人未按约定时间支付工程价款 , 承包人可以催告发包人在合理的期限内支付 ,发包人逾期不付 , 承包人可依法行使优先受偿权。” [2]梁慧星.是优先权还是抵押权——合同法第286条的权利性质及其适用[J].中国律师.2001年第10期 梁慧星教授认为《合同法》第286条的规定属于法定抵押权，而“法定抵押权的行使方式：一是由发包人与承包人协议折价；二是承包人申请人民法院拍卖。此与担保法第 ($ 条规定的抵押权行使方式不同。该条规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。此诉讼的性质，属于对人诉讼，应以抵押人为被告，是抵押权人与抵押人之间关于抵押权行使的争议，当然适用诉讼程序。” [3]朱树英. 值得重视的执法偏差——从司法实践中的执行情况看《合同法》第286条的操作性[J]. 中国律师,2001,10:46-48. 他认为建设工程的优先权应当包括书面催告的行使方式，而且还认为时间宜为8周56天。“书面催告的合理期限拟表述为“ 不超过 2个月”。对发包人未按约定支付价款的书面催告，《合同法》第286 条规定要给以合理期限，至于什么是合理的期限，合理期限是多少天，法律本身并未规定。有关专家提出应由法院根据建筑行业的习惯和具体情况判断。概括新版《建设工程施工合同示范文本》第33条第4款的规定承包人给发包人书面催告还款的期限为8周56天。” [4]朱蕾. 对建设工程款优先受偿权制度的探讨[J]. 企业研究,2011,06:141-143.

建设工程施工合同优先受偿权

页脚内容1 建设工程施工合同书 页脚内容1 建设工程施工合同书 页脚内容1 建设工程施工合同优先受偿权 导读：我国《合同法》第286条规定了建设工程承包人优先受偿权。该权利对于平衡建设工程合同当事人之间的利益，解决农民工工资等问题具有重要意义。但是该条规定过于简略，在理论中存在较大争议，实践中也无法适用；各地高级人民法院对该权利出台的相关解释及审判纪要可谓“乱象丛生”。 本文从该权利的法律依据进行归纳总结，结合当前的一些典型案例，对该权利进行全面分析，以帮助各位律师在司法实践中更好的处理好类似案件。 一、法律依据 （一）法律 《合同法》286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿 （二）司法解释 1、《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对上海高院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》答复（2002年） （1）定性：法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，依合 同法286条，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 （2）限制:消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有

页脚内容2 建设工程施工合同书 页脚内容2 建设工程施工合同书 页脚内容2 的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 （3）范围：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 （4）时效：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。 2、《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年） 第3条 施工合同无效，且经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理： （1）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持； （2）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。 第10条 施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第3条处理。 第14条 当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情 形分别处理： （1）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期； （2）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

建设工程价款优先权的界定

建设工程价款优先权的界定 一、建设工程价款优先权的界定 （一）建设工程价款优先权的含义 1、建设工程价款优先权的定义 我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”.同时，在2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称批复）。这是目前我国法律关于建设工程价款优先权最主要的法律规定。 虽然《批复》将合同法286条解释为“优先受偿权”,但优先受偿权是担保物权的权能之一。优先权理所当然地也含有优先受偿这一基本权能。所以，从权利的功能性质上分析，享有优先受偿权的权利人的范围应当比#有优先权的权利人的范围更加广泛。法定优先权人一定享有优先受偿权，但^有优先受偿权的人所享有的权利并非一定都是法定优先权。优先权是与抵押权、质权、留置权等担保物权并存的担保物权，而优先受偿权仅是担保物权的权能之一，二者并不是同一层面的法律概念。？因此，本论文表述为“建设工程价款优先权”.根据我国法律规定，建设工程价款优先

权是指在建设工程合同法律关系中，如发包人未按合同约定支付建设工程价款，承包人对建设工程价款所享有的以其承建的建设工程为担保，就该建设工程协议折价或申请拍卖所得法定优先受偿的权利。这与船舶优先权、民用航空器优先权相类似。 2、建设工程价款优先权的特征 ⑴建设工程价款优先权的法定性。建设工程价款优先权的法定性是其最主要的特征，主要表现在：一是权利的设立法定。建设工程价款优先权的成立生效直接依据法律规定，无须当事人间订立合同约定，也不以办理登记公示为生效要件。二是权利的内容法定。建设工程价款优先权的实现时间、行使期限、实现方式等均为法律规定。设置建设工程价款优先权制度是基于特别保护农民工劳动报酬利益的价值考量，其担保的是含有农民工工资的建设工程价款债权。三是权利的效力法定。《批复》规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。具有建设工程价款优先权的承包人甚至可以对抗未支付全部或大部分购房款的消费者。建设工程价款优先权意在以打破债权平等的原则，实现对特定利益的特别保护。四是权利的实现程序法定。法律规定，建设工程价款优先权人履行催告程序，给予发包人履行建设工程价款债务合理期限后，发包人仍未履行给付义务的，承包人可以通过协议折价或申请法院拍卖程序实现建设工程价款优先权。 ⑴建设工程价款优先权的从属性。建设工程价款优先权是为担保建设工程价款债权的实现而设立的，其从属于建设工程价款债权而

财政部、建设部《建设工程价款结算暂行办法》

财政部、建设部《建设工程价款结算暂行办法》 财建[2004]369号 第一章总则 第一条为加强和规范建设工程价款结算，维护建设市场正常秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国预算法实施条例》等有关法律、行政法规制订本办法。 第二条凡在中华人民共和国境内的建设工程价款结算活动，均适用本办法。国家法律法规另有规定的，从其规定。 第三条本办法所称建设工程价款结算(以下简称“工程价款结算”)，是指对建设工程的发承包合同价款进行约定和依据合同约定进行工程预付款、工程进度款、工程竣工价款结算的活动。 第四条国务院财政部门、各级地方政府财政部门和国务院建设行政主管部门、各级地方政府建设行政主管部门在各自职责范围内负责工程价款结算的监督管理。 第五条从事工程价款结算活动，应当遵循合法、平等、诚信的原则，并符合国家有关法律、法规和政策。 第二章工程合同价款的约定与调整 第六条招标工程的合同价款应当在规定时间内，依据招标文件、中标人的投标文件，由发包人与承包人(以下简称“发、承包人”)订立书面合同约定。 非招标工程的合同价款依据审定的工程预(概)算书由发、承包人在合同中约定。 合同价款在合同中约定后，任何一方不得擅自改变。 第七条发、承包人应当在合同条款中对涉及工程价款结算的下列事项进行约定：

(—)预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式； (二)工程进度款的支付方式、数额及时限； (三)工程施工中发生变更时，工程价款的调整方法、索赔方式、时限要求及金额支付方式； (四)发生工程价款纠纷的解决方法； (五)约定承担风险的范围及幅度以及超出约定范围和幅度的调整办法； (六)工程竣工价款的结算与支付方式、数额及时限： (七)工程质量保证(保修)金的数额、预扣方式及时限； (八)安全措施和意外伤害保险费用； (九)工期及工期提前或延后的奖惩办法； (十)与履行合同、支付价款相关的担保事项。 第八条发、承包人在签订合同时对于工程价款的约定，可选用下列一种约定方式： (一)固定总价。合同工期较短且工程合同总价较低的工程；可以采用固定总价合同方式。 (二)固定单价。双方在合同中约定综合单价包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内综合单价不再调整。风险范围以外的综合单价调整方法，应当在合同中约定。 (三)可调价格。可调价格包括可调综合单价和措施费等，双方应在合同中约定综合单价和措施费的调整方法，调整因素包括： 1．法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款； 2．工程造价管理机构的价格调整； 3．经批准的设计变更；

如何适用建设工程优先权.

如何适用建设工程优先权 【作者】王勇【作者简介】王勇四川省眉山市中级人民法院合同法第二百八十六条规定了建筑工程优先权问题。所谓优先受偿权，是指建设工程中的发包人同时存在若干个债权人时，对于建设工程折价或拍卖所得的价款，承包人有优于其他债权人进行受偿的权利，这个权利就叫建设工程优先权。建设工程承包人的优先受偿权在我国法律中是第一次规定，关于承包人就建设工程折价或者拍卖价款优先受偿的性质问题，存在不同的观点。一种观点认为是承包人的留置权；另一种观点认为，承包人享有的是法定抵押权，即承包人就其完成的建设工程享有法律规定的抵押权。还有一种观点认为，应将承包人的优先受偿直接视为承包人的优先权。第一种观点是借鉴承揽合同中的留置权规则，即承包人在发包人不支付报酬时，可以留置建设工程，并依担保法的规定行使留置权。第二种观点是参照外国的立法例得出。第三种观点是从我国的立法例提出的，认为承包人的工程价款包含着工人的工资部分，工人工资在任何情况下均应优先受偿，该权利与《中华人民共和国海商法》中救助人的救助费用的优先权相似。承包人享有的优先受偿权，虽然与留置权、法定抵押权有许多相似之处，但是，不能将他们等同。承包人的优先受偿权与留置权是有明显差异的： (1)留置权的标的是动产，而建设工程合同的标的是不动产。 (2)留置权的成立条件之一是债权人占有标的物，而承包人在工程完工后一般不再占有标的物。即使承包人采取不移交工程方式占有标的物，由于没有合法的登记手续，也不能形成合法的占有。 (3)留置权人可以自行采取拍卖、变卖或者折价的方式处分占有物，并以其价款优先受偿。而承包人的优先受偿权，只有通过与发包人协议折价或者请求人民法院依法拍卖来实现。将承包人的优先受偿权作为法定抵押权，也是不妥的： (1)我国法律并无法定抵押权的规定。按担保法的规定，抵押权因当事人的法律行为而产生，而不能由法律规定产生。 (2)依照我国法律的规定，不动产抵押以登记为生效要件，而法定抵押权的不动产没有进行登记，这与登记制度是矛盾的。 (3)在建设工程合同中，建设人往往已为取得贷款而就工程设定了抵押权，在这种情况下，贷款抵押权成立在先；如果承认法定抵押权，则承包人的抵押权要优先于贷款人的抵押权。这从抵押权的角度来说，对前者有失公平。笔者同意将承包人的优先受偿权直接视为承包人的优先权的观点，理由是： (1)承包人的优先权的基础是建设工程的存在，其他债权人的债权请求权仍然以建设工程的存在为基础。如果没有承包人建设的工程，则其他债权人的抵押权不可能设立。因此，赋予承包人就工程价款的优先权符合公平原则，这同海商法中因救助人的救助而使船舶存在，并规定救助人的优先权同理。 (2)承包人的优先权的提法有法律根据。我国担保法第九十四条规定：海商法等法律对担保有特别规定的，依照其规定。海商法规定了船舶优先权，而合同法规定了承包人的优先权。我国合同法明确规定了建设工程优先权，人民法院在审判工作中必须严格依照执行。当承包人为追偿工程价款，依法申请人民法院拍卖建设工程时，法院应当及时受理，依法保护申请人的权利。法院在建设工程拍卖变价后，在清偿建设单位的债务时，首先应当保护申请人的债权的实现，因为，申请人的权利是法定的优先权，这个优先权优先于所有债权人的债权，包括有担保物权的债权人。但合同被确认无效的，承包人不享有建设工程优先权。这是因为，我国合同法只保护承包人追偿工程价款的合法权利。如果合同是无效的，承包人的权利不再是追

论建设工程价款的优先受偿权!

遇到建筑工程纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.sodocs.net/doc/6e16251209.html, 论建设工程价款的优先受偿权 建设单位大量拖欠施工企业工程款，已经成为影响施工企业健康发展的一大障碍。几乎所有的施工企业均或多或少地被建设单位拖欠工程款，而且施工企业规模越大，其清欠的压力就越大，一些大型施工企业未收回的工程款就高达数十亿。在发包人占优势地位的建筑市场上，作为承包人的施工企业既要迎合发包人，争取承接工程，又要努力按期足额收到工程款，甚感举步维艰。许多施工企业使出浑身解数，探求不同的途径积极清欠，但效果欠佳。 1999年10月1日开始施行的《合同法》为施工企业收回建设单位拖欠的工程款提供了新的法律途径。该法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”本文旨在就该条规定在实际适用中的若干问题进行探讨。

一法理基础分析 毋庸置疑，《合同法》对建设工程价款优先受偿权的规定在我国立法史上是崭新的，也是具有鲜明中国特色的法律规定。但是，这一规定的法理基础何在?建设工程价款的优先受偿权是何种性质的权利?回答这些理论问题对于指导司法实践具有现实意义。 我国法律关于优先受偿权的规定集中在《担保法》和《海商法》等法律中。根据《担保法》第三十三条、第六十三条和第八十二条的规定，债权人有权以拍卖、变卖抵押物、质物和留置物的价款优先受偿。此外，我国法律中还规定了船舶优先权和民用航空器优先权等优先权，这些优先权均是特定的，与建设工程价款的优先受偿权无关。建设工程价款的优先受偿权能否归入上述任何一类担保物权中呢? 根据《担保法》的相关规定，抵押权主要是针对不动产(如土地使用权、房屋和其他地上定着物等)而设定，质押权则针对动产和相关财产权而设定，前者不转移抵押物的占有，后者则由债权人占有质物;而留置权是基于保管合同、运输合同和加工承揽合同而产生的针对动产的担保物权。抵押权和质押权均是意定权利，即权利来源于双方当事人的约定，而留置权则是法定权利，即权利来源于法律规定，只要发生了法律规定的事实(上述特定合同的债务人不履行债务)，债权人即有留置权。