关于建设工程价款优先受偿的问题

关于建设工程价款优先受偿的问题

关于建设工程价款优先受偿的问题等在椰岛项目上的特点问题主题：工程欠费换地权益书容积率在建工程原状封顶的规定对信托投资公司不追究担保责任的情况

一.工程欠费（欠付的工程建设价款）（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）法释[2002]16号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。现予公布，自2002年6月27日起施行。

（一）.人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

（二）.消费者交付购买商品房的全部或者大部分工程款后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

（三）.建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬.材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

（四）.建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

（五）本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。

在阅读了这份公告后，我向信达海南办事处的律师李总问了几个问题：

1.合同法如何规定的，如何认定优先受偿权优于抵押权和其他债权？

2. 本批复之第四条自公布之日起六个月起计算，是否意味着在目前我并不需要考虑该情况；

3. 一般建设工程均在合同中约定了建设合同约定的竣工日，对于信达而言，上述资产多数是时间很久的半拉子工程，不存在建设工程竣工日，而建设工程合同的约定竣工日早已过去，是否信达的相关资产不涉及该等情况。同时优先权的时效也只有六个月。

李总这样认为：

1.合同法第286条中并没有实际规定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但在合同法中规定（大意）：如果工程承包合同中解决不了的问题，参见加工承揽合同。加工承揽合同的有关规定显示承揽人可直接从发包人的加工财产中抠减。这样，从规定上和操作程序上均保证了其优先权优于抵押权。

2. 之所以规定自公布之日起六个月起计算，在于要给相关的工程承包人准备时间以便于搜集资料和准备起诉，即使失效后，一般法院在判案时也会考虑比照执行，而且事实上海南现在的有

关处理已经将工程款的偿还在先。同时，对于认可信达的资产涉及该等情况的，不可能在6个月中将有关案件审结。

3. 优先权的判断在很大程度上是为了倾向于工程中的弱势群体，而半拉子工程中最大的弱势群体就是工程队，在案例宣判上肯定是会倾向于此。何况，第一条中就明确地说明了其优先权。

李总认为：在过往的法院判例中，一般均会倾向于工程队。从本次的规定上，更是明确了其优先权。由于在海南的工程队，对于半拉子工程，一般工程队都住在里面，而且人员的文化素质及经济状况似乎使得他们并不会主动主张，但若半拉子工程开工，他们才提出主张，一般也不走法院途径，而是就是不撤场，但若信达申请法院协助执行清场，工程队的欠款问题就到了法院。

在我们在海口的了解中，对于政府解决的有关房地产问题，政府的有关处置方案实质上也是工程款受偿在先。例如，对于部分房地产，政府会通知资产管理公司表示可代为处置，代为处置的方式就是进行无底价拍卖，直至拍出。政府代为处置的房地产所获取的货币资金，首先支付的就是工程款。

但有一点要关注的是，第一条的规定是优于“抵押权和其他债权”，对于抵债资产，信达对其拥有的不是债权而是物权，但由于上述抵债资产，信达往往未办理过户，所以在实质上仍可界定为债权。同时，信达曾经想办理部分资产的过户，但相关土地

部门拖着不办，其实质是往往在一段时间后建议走代为处置的道路（或换取换地权益书的道路）。

综上所述，我认为，在本次价值咨询过程中，需要考虑工程建设价款，我考虑在向信达出具初稿时，可先给其一个区间值。在本次工作过程中，我认为，困难的不是确定是否考虑优先受偿权，而是确定其金额是多少。

1.对于信达经理能提供大致区间的，我们在充分说明假设的基础上，扣减其大致区间；

2. 只能判断为有欠费，但无法提供金额的，做区间值，下限为0，上限为不扣减工程欠费的价值；

3. 不能确定是否有欠费的，做区间值，下限为0，上限为不扣减工程欠费的价值；

4. 确定说明无欠费的，做说明，不扣减。

关于换地权益书海南省对部分两年以上未开发的土地，采取换地权益书形式。

其主要情况是：某适用本办法的企业有一块地，两年以上未开发，政府可以依法无偿收回，但海南政府1999年施行政府收回部分土地，以评估价格向企业发放换地权益书。企业在未来购买土地的时候，土地价款的70%可以换地权益书支付，其余部分以现金支付。

适用文件《海南经济特区换地权益书管理办法》，以下简称《管理办法》适用范围按《管理办法》第七条的规定，适用范围中包括：依法作价抵偿国有金融机构和国有控股金融机构债务

的土地。按照此规定，凡信达所取得的土地（地上未开发的）均可能属于该范围。

信达工作人员对于该种作法的理解：由于海南在泡沫经济时期，曾经疯炒土地，政府手中的土地储备很少，对于较好的，容易出售的土地，在原来已出让给其他机构的，若没开发，政府收回，再出让一次。

问题：为何其他省份不采用这种方式？

其他省份与海南不同。一方面，政府手中尚有部分土地储备，除非很好的土地，两年以上未开发，政府按照土地法无偿收回。其余的土地，政府没有必须要收回的需求。

另一方面，土地在企业手中，企业为获取该土地已有投入，土地价值缩水不大，企业要开发，另寻土地，不如在原土地上开发。所以，其他省份，政府为了让企业在本地开发，除非已有需求，否则不会要求收回土地。

但是在海南，在前几年炒地皮的时候，往往是企业以部分资金投入就圈地，地皮价格越炒越高，但现在土地缩水很大，在原土地上补交欠费，不如买新土地。另一方面，政府手中没有土地，土地储备的位置也差。同时，海南已错过发展机会，土地的原出让对象往往经营很差，不可能希望其在投入。金融机构手中的土地也较多（抵债），但金融机构受经营范围的限制，不可能开发土地。

问题：信达开始办理换地权益书的时间也在两年以上，为何至今未办成一份？

政府的目的就是收回土地，但原来有很多有背景的企业.外资企业，政府的收回量又很大，完全无偿回收阻力会很大，就采取了换地权益书的方式。信达.建行等由于国有商业银行的背景，处于不利地位，政府通知办理，资料的要求很苛刻，信达的土地属于抵债资产，手续不全，要补很多手续，时间拖得久。即使资料提供齐全，政府也拖着不办，信达人员认为有可能最终就一份都办不成。海南有企业曾经办成过换地权益书，多数企业较有背景，或是外资企业。金融机构中交通银行办成过一份（其他金融机构可能也办成过，但不知道，但建行没有）换地权益书的用途：对于信达而言，不可能以换地权益书去购买土地。换地权益书按照《管理办法》的规定，可以转让.赠予.偿还债务等方式流转。故信达可能采取的手段主要是转让。换地权益书在购买土地的抵货币资金的范围是全海南岛（即按规定三亚国土部门颁发的换地权益书可在购买海口土地的时候使用），但实际操作不了（即三亚国土部门颁发的换地权益书只能在购买三亚土地的时候使用）。

换地权益书的转让市场非常狭窄，只有有背景并要大量购买土地的企业在有购买换地权益书的需求，例如截止目前为止，只有山东鲁能前一段时间在收购，要求比较苛刻，只要海口的换地权益书，收购价为换地权益书的3-4折。

目前海南当地的换地权益书没有明文规定停办，政府也在接受有关资料，但现在一份换地权益书也没有办出来，市场上均在说，换地权益书要停办了。信达的人员认为，自1999年《管理办法》出台后，有背景的公司和关系企业，该拿到换地权益书的已经都拿到了，换地权益书以后可能只使用，但不再发放新的换地权益书了。以后相关的未开发土地全要无偿收回了。

换地权益书的核发方式：

1.政府下达通知，要收回某企业的某块地（公告及送达文件方式）；

2. 政府通知该企业办理换地权益书；（上述两步骤也可能并为一个步骤）;

3. 在规定期限内，企业提出办理换地权益书申请；

4. 提交勘测报告.规划部门的容积率核准报告（现在的）.相关土地的权利证明等文件；

5. 聘请评估机构评估，出具评估报告；

6. 评估结果备案；

7. 按照评估结果核发换地权益书。

换地权益书的金额确定：以指定评估机构的评估报告。计算方法：

1.在土地部门核查企业在取得该土地时实际交纳了多少费用；

2. 按照当时的基准地价，上述费用折合多少面积的土地；

3. 现在该位置土地的基准地价（考虑容积率更换等因素后）；

4.2的结果乘以3的结果就是评估价格（当然过程中3的结果一般取低限或甚至在低限基础上下浮）。

例如：某企业1993年政府批准以60万/亩的价格取得A地块20亩，该价格属于当时的公允基准地价。企业实际交纳了300万元人民币。现在该区域的基准地价18万元/亩。

步骤1：300万步骤2：300/60=5亩步骤3：18万/亩步骤4：18*5=90万（换地权益书载明价格可能就是90万元甚至更低）我认为，对于未开发的生地，目前能够见到的明文规定就是有关办理换地权益书的文件，在没有文件支持的情况下，我们不能过多地考虑政府停发换地权益书的事项（虽然信达海口办的有关法律专家认为未开发生地的价格就是0）。

对生地的价格，我们是否分为两类情况：

1.政府已通知收回的土地并办理换地权益书；

2. 政府未通知的。

政府已通知收回的：我们首先计算出其换地权益书的票面价值（若有评估机构报告的，以评估机构报告为准；没有的，我们要自行测算）。票面价值应是该土地的价值的上限，在此基础上，信达可以与高盛谈判，下限是以票面价值打折，一般海口当地的土地，折扣为4折左右；其余的土地最低可以打折到2折（部分太差的可是1折）。我们的咨询价值就是一个区间。在信达与高盛的谈判有较明朗的结果后，我们再修正该区间。

2.政府未通知收回土地的，最终的结果就可能是按照土地法无偿收回，则其价值下限为0，上限为假设办理换地权益书，换地

权益书的票面价值。我们仅对有限的到现场的35项资产考虑假设开发法。

三.建筑物容积率问题在90年代尤其是90年代初，政府在出让土地的时候容积率一般给得较高，但2001年3月，海南省人民政府发布了琼府[2001]19号文《海南省人民政府关于印发〈海南省改善城镇环境建设.严格控制建筑密度和容积率的若干规定〉的通知》。其中相关的规定有：

第六条：本省城镇新区或旧区假设，原则上不再凭准新建高层建筑和高层建筑区项目。对已批准而未建成或部分建成的高层建设项目，应当重新审定，调整为多层和中高层。（实际执行就是原状封顶）

第七条：鼓励和支持开发建设单位进行低层独立式住宅规划建设，采取统一规划.成片开发.配套建设的方式，坚持低密度.低容积率和高绿地率的规划标准，营造良好的人居环境和建筑艺术风格。

第一条：本省城镇新区规划编制与批建的管理，严格执行下列标准：对已批准但未建设的项目应当按上述标准进行调整核定。

所以在上述计算换地权益书的基准地价修正中及假设开发法中的测算均会造成很大影响。

四.关于信托投资公司的担保责任据说两年前海南政府发布文件，宣布对信托投资公司不追究担保责任的情况。该事项在此

仅做提示，信达的信贷经理已找不到该文件，法律部的人员出差在外，我们仍在继续收集。

建设工程价款优先受偿权问题讲解

建设工程工程价款优先受偿权问题再解（一）----权利性质与行使方 式 优先受偿权在建筑行业是一个大家耳熟能详的名词，它是承包人维护权益的“盾牌”，催讨工程款的“法宝”，有时候甚至是承包人的“救命稻草”。但是，对于优先受偿权的具体应用，却少有深入的研究，实践中也遇到许多困惑，限制了优先受偿权效用的发挥，为此，有必要对优先受偿权的相关问题进行一次详细的梳理，将连续刊载，希望能对具体工作有所帮助。 一、优先受偿权简介 优先受偿权直接来源于《合同法》第286条的规定。该条规定“承包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限支付价款。承包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 由于《合同法》的规定过于笼统，缺乏可操作性，最高人民法院于2006年6月出台了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（“批复”属于司法解释的一种），其中明确：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；工程价款优先受偿权不得对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者；有优先受偿权的工程价款为实际支出费用，不包括发包人违约所造成的损失；优先受偿权的行使期限为六个月，自建设工程竣工之日或者合同约定的竣工之日起计算。 因为是对合同法第286条的适用解释（俗称“286条款”），是银行抵押权所难以跨越的“一道坎”，各级法院都较为严格适用，由于批复较为原则，在具体适用上也有一些分歧，还需要加深理解。 权利性质。《合同法》与“286条款”均没有直接对工程价款优先受偿权的法律性质作出直接规定，而是通过明确权利行使期限、效力围等问题的方式予以间接阐述。目前，比较通行的观点认为，工程价款优先权法律性质是一种特定优先权，它来自于法律的直接规定，不是物权、债权理论的衍生，而是基于我国建筑行业的特色而设立的一种法定优先权。这种法定优先权，在权利受偿时仅次于诉讼费用、规费、税金、员工工资等，由于建筑工程多数设置了抵押权，抵押权数额较大，如果工程款没有优先权，就会是一般债权，受偿率将按照算术平均计算而受偿额较低，工程款债权将会打折受偿。

浅谈建设工程承包人的优先权

浅谈建设工程承包人的优先权 《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院拍卖。建设工程的价款就该就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”对于这一规定，在法学界还存在着不同的看法，本文就此问题谈一点粗浅的看法。 一、权利性质 对于这一问题目前理论上存在不同的观点。一种观点认为，此权利的性质是一种特殊的留置权，不同于《担保法》规定的物权留置；另一种观点认为，从该项权利的不需要占有、控制标的物的角度，认定其为抵押权。2002年6月11日，最高人民法院通过了关于建设工程价款优先权问题的批复。该司法解释在肯定了《合同法》的规定的同时，进一步明确了建设承包工程的工程价款优先于其他民事权利工程价款对建设工程优先受偿权的法律性质，尤其是对建筑工程价款优于抵押权和其他债权。根据这一规定，其他建设工程也可参照执行。根据这一司法解释，上述观点只是对该项权利表面特性有所揭示，未能从本质上阐明这一问题。 笔者认为《合同法》第286条规定的承包人的优先权即属于特种债权的优先权，即法定债权优先权。要弄清承包人的优先权法律性质，首先应了解什么是优先权。所谓优先权，是指当不同性质民事权利发生冲突时，某种权利依据法律规定，优先于其它民事权利实现的民事权利，可见，民事优先权是一种民事权利，具有下列特征：A、法律规定性，即民事优先权设立和优先权之间顺序是由法律来规定的，如留置权人对依法占有标的物的留置和变现优先受偿，是由担保法作出规定，不是由当事人约定和创设；B、顺序优先性，是指该权利强于其它没有优先权的权利，比其它没有优先权的民事权利优先实现；C、公示性，由于优先权大体都为物权上优先权和具有物权性质的特种债权上的优先权，因此根据物权公示原则，一般民事优先权都有具有公示威者的外部特征，如抵押权要办抵押登记。D、具有从属性和不分性。是指民事优先权不是独立一项权利，它的发生和存在是依赖于一定债权发生与存在为前提条件的，且以标的物全部受偿，不受债权部分清偿或部分转让的影响。其次，该优先权不于同担保物权，其主要的区别是，特种债权优先权，尽管肯有对抗第三人的效力，但却不是物权，仍属于债权。担保物权以主债权存在为生效条件，特种债权则是一种独立民事权利，它不仅比普通债权优先受偿，甚至比担保物权优先受偿。这是因为，担保物权所保证债权性质往往是普通的，而承包人的价款则往往是非曲直管理费和劳动报酬等，具有法律赋予先烈地位和充分保护的理由。因此，它是一种区别于担保物权优先权和其它民事优先权的一种独立的民事优先权。 二、权利成立的条件 1、主体条件。

最高法院：建设工程价款优先受偿权纠纷裁判规则集成

最高法院：史上最强建设工程价款优先受偿权纠纷裁 判规则集成 我国《合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（本文简称《工程价款优先受偿批复》）赋予了建设工程承包人就其建设工程价款享有优先受偿的效力，但由于相关规定不尽完善和明确，涉及该优先受偿权的主体、客体、适用围及其效力等问题尚存争议。本文汲取现行立法、最高人民法院的公开出版物、最高人民法院法官的著述，梳理出涉及建设工程价款优先受偿权的若干疑难实务问题，并总结、提炼相应的裁判规则，供您在司法实务中参考。感原作者的辛苦付出和卓越智识。 目录 问题1：是否应将预售登记作为消费者权利优于建设工程优先权的前提条件？问题2：建设工程优先权作为基于法律规定而产生的权利，能否放弃此项权利？ 问题3：商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存时如处理？

问题4：工程勘察、设计的承包人是否享有建设工程优先权？ 问题5：装饰装修工程的承包人是否享有建设工程优先权？ 问题6：未完工程或未经竣工验收的工程承包人是否可以主建设工程优先权？ 问题7：建设工程承包人转让其工程款债权，受让人对该建设工程是否享有优先受偿权？ 问题8：分包人、转包人及其他实际施工人能否行使工程价款优先受偿权？ 问题9：合同无效情形下，承包人是否享有优先受偿权？ 问题10:建设工程施工合同解除后，承包人就建设工程是否仍然享有优先权？ 问题11：建设工程灭失、毁损的，建设工程价款优先受偿权的效力能否及于由此取得的相应赔偿金或其他替代财物？ 问题12：建设工程价款优先受偿权的性质应当如把握？

问题13：尚未实际发生或不确定的建设工程价款，承包人能否主建设工程优先权？ 问题14：经承包人催告后，发包人的合理付款期限应如确定？ 问题15：通过以物抵债式取得建设工程所有权的第三人，能否对抗承包人行使建设工程优先权？ 问题16：如认定“不宜折价、拍卖的建设工程”？ 问题17：建设工程为第三人所有的，能否适用建设工程优先权？ 问题18：己经竣工但有质量瑕疵的建设工程，能否作为建设工程优先权的客体？ 问题19：建设工程优先权的客体是否及于建筑物所占用的建设用地使用权？ 问题20：如认定《工程价款优先受偿批复》第二条中的“消费者”？

工程款与税款 谁更应优先受偿

工程款与税款谁更应优先受偿？ （发稿时间：2006-2-27 9:18:12 阅读次数：771） 案例： 某建筑公司甲为某单位乙承建综合楼工程。该楼建成后，乙共欠甲工程款69余万元，甲扣留所建综合楼门面房9间未移交给乙，其余所建房屋均已移交。经催要，乙支付甲工程款10万元，尚欠59万元未付。甲提起诉讼，并申请财产保全，法院遂裁定对该案所建综合楼门面房9间中的6间予以查封，随后法院判决乙偿付甲工程款59万元。乙未履行，甲申请法院强制执行，法院将原先查封的6间门面房，经评估、拍卖所得价款扣除评估、拍卖以及诉讼等费用，尚欠甲工程款20余万元，正准备对另外3间门面房予以查封时，发现乙所在地的税务机关以乙所欠城建税、土地增值税等共计欠税20余万元为由，已将另3间门面房予以查封。除这3间门面房外，乙单位已无其他财产可供执行，法院执行局遂向税务机关提出异议，甲也以税务机关侵犯其工程款优先受偿权为由提起诉讼。 分析： 本案争议的主要焦点，即建设工程款与税款之间谁优先受偿问题。笔者认为，建设工程款应优先受偿。理由是： 《合同法》第二百八十六条规定，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，其立法目的是促进建筑业发展、保护承包人合法权益。从建设工程价款的构成来看，建设工程价款中相当一部分是建筑工人的工资，包括很大一部分农民工的工资。合同法规定的建设工程价款优先受偿权，实质也在于优先保护建筑工人(包括农民工)的工资和其他劳动报酬，这也符合法律保护劳动者利益的宗旨。而《税收征收管理法》第四十五条规定，税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。从本条的立法宗旨来看，税收优先于无担保债权，而建设工程价款不仅不属无担保债权，而且《合同法》第二百八十六条已有特别规定，即建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，因此，税款不优先于建设工程价款。 《税收征收管理法》第四十五条规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”该规定的立法宗旨主要是预防纳税人规避法律，防止税款流失，而建设工程价款的优先受偿权系法定担保物权，它的设定是基于法律的直接

工程价款在破产案件中的优先权

工程价款在破产案件中的优先权

关联文书 中国工商银行股份有限公司××、中国工商银行股份有限公司××行与浙江××××建设股份有限公、宁波××建设工程有限公司建设工程合同纠纷二审民事判决书 发布日期：2015-12-28 浏览：10次 浙江省嘉兴市中级人民法院 民事判决书 （2011）浙嘉执分终字第1号 上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司×× 行。住所地：嘉兴市××路××号。 负责人：沈某。 委托代理人：高某某。 委托代理人：徐某某。 被上诉人（原审被告）：浙江××××建设股份有限公 司。住所地：嘉兴市××工业园区××路北侧（洪贤路口）。 法定代表人：陆某某。 委托代理人：凌某某。 被上诉人（原审被告）：宁波××建设工程有限公司。 住所地：象山县××号。 法定代表人：戴某某。 上诉人中国工商银行股份有限公司××行（以下简称嘉兴工行）与被上诉人浙江嘉兴福达建设工程股份有限公某（以下简称福达公某）、宁波××建设工程有限公司（以下简称飞龙某某）分配方案异议之诉一案，前由嘉兴市秀洲区人民法院于2011年1月24日作出（2010）嘉秀执分初字第1号民事判决。 嘉兴工行不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，被执行人美国世通服装（嘉兴）有限公某（以下简称世通某某）因债务纠纷，被一审法院强制执行其所有的房产及相关设施，该公某所有的财产经相关部门评估，总价值为35938288元，经一审法院委托嘉兴市东方拍卖有限公某与海宁市嘉泰拍卖有限公某共同拍卖，得款28000000元。因被执行人世通某某存在系列案件，所得拍卖款不能满足全部执行款项，故一审法院执行局制作了分配方案，方案如下 ：优先支付费用为3374235.77元，其中包括：财产评估费31432元；2.被执行人应当负担64件案件受理费、保全费计481442.50元；3.评估拍卖过程乙的财产保管费用104400元；4.被执行人拖欠的职工劳动工资、社保费用计2756961.27元；二、优先 受偿债权：飞龙某某、福达公某享有建设工程甲先权，嘉兴工行对已拍卖的被执行人所有的房地产享有抵押权，按照法律规定，建设工程款优先权优于抵押债权。根据拍卖收入扣除优先费用后的剩余额与评估价间的比例测算出拍卖款中不动产的价额为21300157.41元。清偿方案如下：1.土地增值税617591.87元；2.申请执行人飞龙某某建设工程款11149116.40元；3.申请执行人福达公某建设工程款4800000元； 4.申请执行人嘉兴工行抵押债权4733449.14元。经过上述分配后，不动产拍卖款余额为零。三、参与一般债权分配的债权共63笔，金额38221537.04元，根据拍卖收入扣除优先费用后的剩余额与评估价间的比例测算出拍卖款中动产的价额为3325606.82元，故分配比例为8.700871%。嘉兴工行对分配方案提出异议，飞龙某某、福达公某提出反驳意见，遂成讼。 一审法院另查明：一、一审法院（2009）秀洲民二初字第169号民事调解甲嘉兴市南湖区人民法院（2008）南民二初字第928号民事调解乙认，嘉兴工行对世通某某的抵押物（位于嘉兴市秀洲区工业区洪业路南唯胜路东侧，面积为22582.54平方米的房屋所有权及66910.40平方米某某使用权）享有优先受偿权。二、嘉兴市中级人民法院于2009年9月27日作出（2009）浙嘉民再字第2号民事判决，该判决确认：飞龙某某对其承建的世通某某的工程的折价或拍卖价款，在工程××××内享有优先受偿权。三、一审法院于2008年7月24日作出的（2008）秀洲民一初字第535号民事调解书，确认福达公某工程款享有优先受偿权。四、浙江千里猫皇车业股份有限公某（以下简 称千里猫皇公某）因参与拍卖被执行人的财产，与拍卖公某签订拍卖规则，拍卖规则第六条约定“有证房产的交易过户的税费全部由买受人缴纳（包括应由原产权人支付的所有税费均由买受人缴纳）”。分配方案中出现的土地增值税617591.87元，为拍卖房地产在过户时所产生，由嘉兴市地方税务局第二税务分局以原产权人为纳税人进行收缴，现由千里猫皇公某支付，共计金额为1235183.74元。

建设工程价款结算暂行办法

建设工程价款结算暂行办法 14条发包人收到承包人递交的竣工结算报告及完整的结算资料后，应按本办法规定的期限（合同约定有期限的，从其约定）进行核实，给予确认或者提出修改意见。发包人根据确认的竣工结算报告向承包人支付工程竣工结算价款，保留5%左右的质量保证（保修）金，待工程交付使用一年质保期到期后清算（合同另有约定的，从其约定），质保期内如有返修，发生费用应在质量保证（保修）金内扣除。 一、依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“解释”）第21条的规定，“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为”。这是“黑白合同”应当以白合同进行结算的基本原则。结算工程价款的根据 应当注意的是，不是必须招投标的工程项目，但是，当事人按照招投标的程序进行了招投标，签订了施工合同并进行了备案，此后双方又签订了黑合同的，也应当适用《司法解释》第21条关于以备案合同进行结算的规定。 理由： 依据《招投标法》 第四十六条规定，“ 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。 第二条规定，“在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法”。即虽然不是必须招投标的工程项目，但是，当事人进行了招投标，就适用招投标法，受招投标法的规范和调整。 二、必须招投标的工程项目，招投人没有按照法定招投标的程序进行招投标，而是自行招标或者是议标的，视为没有办理招投标手续，所签订的建设工程施工合同无效。建设工程纠纷按照无效合同处理。 理由： 《招投标法》第五条“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”。自行招标或者议标，无法保证公开、公平、公证。 三、必须招投标的工程项目，因串标、围标等原因导致中标无效的，所签订的施工合同也无效。建设工程施工合同发生纠纷，按照无效合同处理。 上述合同备案后，双方又签订了与备案合同实质性内容不同的施工合同或者补充协议的，前后两份合同均无效，应当按照实际履行的合同进行结算。 理由：因为中标无效，前合同无效。因为工程项目为必须招投标的项目，后合同没有招投标也无效。

论建设工程价款的优先受偿权!

遇到建筑工程纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.sodocs.net/doc/9a17567694.html, 论建设工程价款的优先受偿权 建设单位大量拖欠施工企业工程款，已经成为影响施工企业健康发展的一大障碍。几乎所有的施工企业均或多或少地被建设单位拖欠工程款，而且施工企业规模越大，其清欠的压力就越大，一些大型施工企业未收回的工程款就高达数十亿。在发包人占优势地位的建筑市场上，作为承包人的施工企业既要迎合发包人，争取承接工程，又要努力按期足额收到工程款，甚感举步维艰。许多施工企业使出浑身解数，探求不同的途径积极清欠，但效果欠佳。 1999年10月1日开始施行的《合同法》为施工企业收回建设单位拖欠的工程款提供了新的法律途径。该法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”本文旨在就该条规定在实际适用中的若干问题进行探讨。

一法理基础分析 毋庸置疑，《合同法》对建设工程价款优先受偿权的规定在我国立法史上是崭新的，也是具有鲜明中国特色的法律规定。但是，这一规定的法理基础何在?建设工程价款的优先受偿权是何种性质的权利?回答这些理论问题对于指导司法实践具有现实意义。 我国法律关于优先受偿权的规定集中在《担保法》和《海商法》等法律中。根据《担保法》第三十三条、第六十三条和第八十二条的规定，债权人有权以拍卖、变卖抵押物、质物和留置物的价款优先受偿。此外，我国法律中还规定了船舶优先权和民用航空器优先权等优先权，这些优先权均是特定的，与建设工程价款的优先受偿权无关。建设工程价款的优先受偿权能否归入上述任何一类担保物权中呢? 根据《担保法》的相关规定，抵押权主要是针对不动产(如土地使用权、房屋和其他地上定着物等)而设定，质押权则针对动产和相关财产权而设定，前者不转移抵押物的占有，后者则由债权人占有质物;而留置权是基于保管合同、运输合同和加工承揽合同而产生的针对动产的担保物权。抵押权和质押权均是意定权利，即权利来源于双方当事人的约定，而留置权则是法定权利，即权利来源于法律规定，只要发生了法律规定的事实(上述特定合同的债务人不履行债务)，债权人即有留置权。

2021年关于建设工程价款优先权的理解与适用

关于建设工程价款优先权的理解与 适用 建设工程价款优先权又称不动产施工优先权、不动产建设优先权，是指不动产的施工人、承揽人或者承包人（统称承包人）就该不动产修建而产生的债权，对该不动产享有的优先受偿的权利。属于不动产特别优先权系列。 《中华人民共和国合同法》(简称《合同法》)第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”从而规定了建设工程承包人的工程价款请求权，即对该工程拍卖的价款享有优先权。最高人民法院《关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》(简称《批复》)确立了建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。 在司法实践中，建设工程价款优先受偿的案例并不多见，直接通过申请人民法院拍卖的方式实现优先权的更是寥寥。究其原因，与理论界实务界对建设工程价款优先权长期存在争议不无关系。设置优先权的目的，是为了维护债权人的共同利益、国家利益、公共利益或者保障债务人的生存权，具有很强的公益性。目前，关于承包人优先受偿权的法律性质，理论界存在三种观点，即法定抵押权说、不动产留置

权说和优先权说。主张法定抵押权说者认为，一般的抵押权为意向担保物权，由当事人以合同方式自由设定。法定抵押权是指承揽人承揽工作物为建筑物或者其他土地上的工作物或者重大修缮所产生的债权，依法对定作人的不动产享有的抵押权。这种抵押权非因抵押合意产生而是依法律的规定当然产生，不以登记为必要。承包人的优先受偿权符合法定抵押权的主要特征，是一种由法律直接规定的抵押权①。主张不动产留置权说者认为，承包人优先受偿权的性质实质是不动产留置权，当发包人不按约支付工程价款，承包人即可留置该工程，并以此优先受偿②。主张优先权说者认为，建设工程承包人优先受偿权的性质既不是留置权也不是抵押权。因为，留置权的标的物是动产，不动产抵押权以登记为生效要件，所以，承包人的优先受偿权在性质上应为优先权③。笔者的观点同优先权说，理由是：留置权和抵押权的观点与我国现行担保物权的法律规定相悖。根据物权法理论，对法定抵押权的承认，势必对债务人以外的第三人利益构成威胁，同时也是对物权公示制度的否定。留置权的标的物是动产，而承包人完成工作的标的物是不动产。不动产抵押权以登记为生效要件，是经当事人合意而产生的权利。建筑工程价款优先受偿权是一种法定的优先权，依据法定权优于约定权的原则，建筑工程价款优先权应当予以优先保护。所以，建筑工程承包人的优先受偿权的法律性质属于优先权。 建设工程价款优先受偿权是一种法定的优先权，该优先权基于法律的规定直接在债务人的财产上设立，无须转移财产的占有，也无须登

建设工程优先受偿权纠纷的裁判标准

建设工程优先受偿权纠纷的裁判标 准 《合同法》第二百八十六条赋予建设工程承包人优先权的立法目的在于解决工程款拖欠问题，进而确保建设工人工资实现，以保障其基本的生存权。如果允许承包人凭其意思放弃建设工程优先权，将使得《合同法》第二百八十六条的立法目的落空。如是，承包人被迫放弃建设工程优先权的，更不待言。 在实践中，工程承包的现象是非常普遍的，发包人支付价款，承包人负责建设工程。但是在工程建设完成后，发包人并不能如期付款，那么就可该工程进行折价或拍卖，承包方享有工程款优先权。如果在优先权中产生纠纷的话，建设工程优先受偿权纠纷的裁判标准是什么呢？小编在下文解答一下，希望对大家有所帮助。 建设工程施工合同工程款优先受偿权纠纷的裁判标准

随着国家住房政策的改革，我国的商品房市场发展迅速，商品房市场中的“发包人”市场也随之形成。建设单位利用其在交易中的优势地位，拖欠建设工程价款的现象越来越严重，并出现普遍化的趋势。由于建筑工程款中有很大一部分是民工工资，因此拖欠建设工程价款的问题不只是一个单纯的债务纠纷，它还可能引发一系列的社会问题。为了有效解决这一问题，《合同法》在第286条中特别规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。鉴于该条规定的特别效力及其在实践中的适用效果，最高人民法院于2002年6月27日还专门作出《关于建设工程价款优先权受偿权问题的批复》。 一、工程款优先受偿权的法律性质与定位 在最高人民法院司法解释出台前，各地的司法实践对合同法中规定的这一优先受偿权定性适用不一。有把其作为留置权适用的，也有按照抵押权的规定实现这一权利的做法。对此，我们认为，我国《担保法》第82条已经明确规定了“留置权的标的物为动产”这一原则，不宜在《合同法》中对留置权的客体做扩大的规定;而根据我国《担保法》的规定，不动产抵押以登记为生效

建设工程施工合同优先受偿权

页脚内容1 建设工程施工合同书 页脚内容1 建设工程施工合同书 页脚内容1 建设工程施工合同优先受偿权 导读：我国《合同法》第286条规定了建设工程承包人优先受偿权。该权利对于平衡建设工程合同当事人之间的利益，解决农民工工资等问题具有重要意义。但是该条规定过于简略，在理论中存在较大争议，实践中也无法适用；各地高级人民法院对该权利出台的相关解释及审判纪要可谓“乱象丛生”。 本文从该权利的法律依据进行归纳总结，结合当前的一些典型案例，对该权利进行全面分析，以帮助各位律师在司法实践中更好的处理好类似案件。 一、法律依据 （一）法律 《合同法》286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿 （二）司法解释 1、《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对上海高院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》答复（2002年） （1）定性：法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，依合 同法286条，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 （2）限制:消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有

页脚内容2 建设工程施工合同书 页脚内容2 建设工程施工合同书 页脚内容2 的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 （3）范围：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 （4）时效：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。 2、《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年） 第3条 施工合同无效，且经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理： （1）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持； （2）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。 第10条 施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第3条处理。 第14条 当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情 形分别处理： （1）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期； （2）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

试论建设工程价款优先受偿权的权利属性

试论建设工程价款优先受偿权的权利属性 ——兼探我国建立优先权制度问题 [容提要] 合同法第二百八十六条规定了承包人的建设工程价款优先受偿权，就该优先受偿权的权利属性，理论上存在不同的观点，一种观点认为应当属于不动产留置权，另一种观点认为应当属于法定抵押权，还有观点认为应当属于优先权。本文对不动产留置权说和法定抵押权说进行了评介，指出其不足之处，认为合同法规定的建设工程价款优先受偿权应定性为优先权，进而认为我国应当建立独立、统一的优先权制度，并对我国建立优先权制度的相关问题作了粗浅探讨。 [关键词] 建设工程价款优先受偿权留置权法定抵押权优先权 [正文] 一、导言 在我国房地产业的迅速发展过程中，随着建筑承、发包交易中“发包人市场”状况的出现，建设单位拖欠建设工程价款的现象越来越严重，并出现普遍化的趋势。这严重影响到建筑企业的生产经营，制约了房地产业的发展，特别是，由于工程价款中承包人应支付给建筑工人的工资和劳务费占有相当的比重，工程价款被拖欠导致工人的劳动报酬被拖欠，由此引发一系列的社会问题。1 1999年颁行的《中华人民国合同法》(以下简称合同法)第二百八十六条规定：“ 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”承包人优先受偿权的设立为解决建设工程价款的拖欠问题创造了一个较好的法律环境。但是，由于该项制度是《合同法》的新规定，以往法律、法规中没有类似的规定，加上建设工程价款拖欠问题本身的复杂性，司法实践中各地法院对其理解不一，操作中也出现了许多亟待解决的问题， 2理论界对该建设工程价款优

建设工程施工合同优先受偿权

建设工程施工合同书 页脚内容 页脚内容16 建设工程施工合同书 页脚内容 页脚内容16 建设工程施工合同书 页脚内容 建设工程施工合同优先受偿权 导读：我国《合同法》第286条规定了建设工程承包人优先受偿权。该权利对于平衡建设工程合同当事人之间的利益，解决农民工工资等问题具有重要意义。但是该条规定过于简略，在理论中存在较大争议，实践中也无法适用；各地高级人民法院对该权利出台的相关解释及审判纪要可谓“乱象丛生”。 本文从该权利的法律依据进行归纳总结，结合当前的一些典型案例，对该权利进行全面分析，以帮助各位律师在司法实践中更好的处理好类似案件。 一、法律依据 （一）法律 《合同法》286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿 （二）司法解释 1、《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对上海高院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》答复（2002年）

建设工程施工合同书 页脚内容 页脚内容16 建设工程施工合同书 页脚内容 页脚内容16 建设工程施工合同书 页脚内容 （1）定性：法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，依合 同法286条，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 （2）限制:消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 （3）范围：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 （4）时效：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。 2、《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年） 第3条 施工合同无效，且经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理： （1）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持； （2）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。

财政部建设部关于印发《建设工程价款结算暂行办法》的通知

文章来源：https://www.sodocs.net/doc/9a17567694.html,/Content-3831.htm免费发布法律咨询请点击https://www.sodocs.net/doc/9a17567694.html,/tiwen.htm 云法律网拥有万名专业律师3-5分钟快速解决您的法律问题 财政部建设部关于印发《建设工程价款结算暂行办法》的通知 财建[2004]369号 党中央有关部门，国务院各部委、各直属机构，有关人民团体，各中央管理企业，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、建设厅（委、局），新疆生产建设兵团财务局：为了维护建设市场秩序，规范建设工程价款结算活动，按照国家有关法律、法规，我们制订了《建设工程价款结算暂行办法》。现印发给你们，请贯彻执行。 附件：建设工程价款结算暂行办法 中华人民共和国财政部 中华人民共和国建设部 二○○四年十月二十日 附件： 建设工程价款结算暂行办法 第一章总则 第一条为加强和规范建设工程价款结算，维护建设市场正常秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国预算法实施条例》等有关法律、行政法规制订本办法。 第二条凡在中华人民共和国境内的建设工程价款结算活动，均适用本办法。国家法律法规另有规定的，从其规定。 第三条本办法所称建设工程价款结算（以下简称“工程价款结算”），是指对建设工程的发承包合同价款进行约定和依据合同约定进行工程预付款、工程进度款、工程竣工价款结算的活动。 第四条国务院财政部门、各级地方政府财政部门和国务院建设行政主管部门、各级地方政府建设行政主管部门在各自职责范围内负责工程价款结算的监督管理。 第五条从事工程价款结算活动，应当遵循合法、平等、诚信的原则，并符合国家有关法律、法规和政策。 第二章工程合同价款的约定与调整 第六条招标工程的合同价款应当在规定时间内，依据招标文件、中标人的投标文件，由发包人与承包人（以下简称“发、承包人”）订立书面合同约定。 非招标工程的合同价款依据审定的工程预（概）算书由发、承包人在合同中约定。 合同价款在合同中约定后，任何一方不得擅自改变。 第七条发包人、承包人应当在合同条款中对涉及工程价款结算的下列事项进行约定：（一）预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式；

建设工程价款优先受偿权的放弃与限制

《合同法》第二百八十六条自颁布实施以来，对建筑工人的利益保护起到了积极作用。为更好保障建筑工人利益，体现社会公平正义，最高人民法院再次颁布司法解释并就发包人与承包人约定放弃或者限制工程价款优先权的效力进行了规定。但“徒法不足以自行”，目前的建筑市场错综复杂，面临的问题也比较严峻，司法实践中还需要法官在准确把握立法意旨的基础上，发挥主观能动性，妥善解决好建筑工人利益保护问题。本文试从利益衡量角度思考民事权益冲突的本质及解决办法，提出在判断“是否损害建筑工人利益”时应作实质判断、价值衡量，平衡好发包人、承包人与建筑工人三方的利益，以期对司法实践有所助力。 一、建设工程价款优先受偿权的放弃与限制存在的问题分析 2019年2月1日正式施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称《建设工程司法解释二》）中第二十三条的规定格外引人注目，该条规定：“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。”本条规定是继《合同法》第二百八十六条之后，又一保护建筑工人权益的措施。近年来，对于建筑工人权益的保护不仅仅体现在法律规定上，更体现在实际操作中。如各地建筑市场上通过缴纳保证金的做法来保证建筑工人的权益。但该条规定依然面临着理论逻辑上的不自洽以及实践运行中保护不足等问题。 （一）理论争议 《建设工程司法解释二》第二十三条的特殊之处，在于限制了承包人对自身权利的放弃。但依一般法理，只要不违反法律禁止性规定和社会公序良俗，民事权利主体就有

自由处分其财产的权利，不仅可以限制该财产权利，更可以放弃该财产权利。本来建设工程价款优先受偿权已经对原有的法理原则进行了突破，此时再在该权利上设立这样一种负担，法理依据是否充足，有待商榷。 对于承包人放弃建设工程价款优先受偿权行为的效力，理论界存有争议。 有观点认为，此类行为的效力问题，应先区分预先放弃还是事后放弃。预先放弃是指在建设工程价款优先受偿权成立之前，承包人作出的于将来放弃其优先受偿权的意思表示。事后放弃是指在建设工程价款优先受偿权成立之后，承包人作出的放弃其优先受偿权的意思表示。前者是一种“期待权”，后者是一种“既得权”。只要不损害第三人利益，民事主体即有权放弃其权利。故承包人有权放弃其既得的建设工程价款优先受偿权。［1］ 另有观点认为，虽然承包人享有的优先权属于法定权利而非当事人约定的权利，但不论是法定的还是约定的，于承包人而言均是一项民事权利。因此，只要是出于当事人的真实意思表示，当事人就可以选择行使或放弃，法律不应予以干预。除非存在承包人不能正确表示意思的情形外，承包人放弃受偿权的行为，应为有效。即便是发包人不能支付工程款，承包人不能行使优先权，也不能以优先权是法定的权利来主张放弃行为无效。［2］ 再有观点认为，从法律设立建设工程价款优先受偿权的目的来看，主要是为了保护承包人的利益，以防止发包人利用强势地位，有意拖欠工程款，若是允许通过约定而取消，违背了立法初衷。同时在发包人与承包人约定放弃承包人的优先受偿权时，因双方地位悬殊，难以保证承包人放弃权利的意思是真实的。承包人通常会为了获得建设工程项目，不得不接受发包人提出的苛刻条件，其中包括放弃对工程价款的优先受偿权。此类情形下，表面上看似自愿放弃自己的权利，实则不是其真实意思表示。所以，

建设工程价款优先权的界定

建设工程价款优先权的界定 一、建设工程价款优先权的界定 （一）建设工程价款优先权的含义 1、建设工程价款优先权的定义 我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”.同时，在2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称批复）。这是目前我国法律关于建设工程价款优先权最主要的法律规定。 虽然《批复》将合同法286条解释为“优先受偿权”,但优先受偿权是担保物权的权能之一。优先权理所当然地也含有优先受偿这一基本权能。所以，从权利的功能性质上分析，享有优先受偿权的权利人的范围应当比#有优先权的权利人的范围更加广泛。法定优先权人一定享有优先受偿权，但^有优先受偿权的人所享有的权利并非一定都是法定优先权。优先权是与抵押权、质权、留置权等担保物权并存的担保物权，而优先受偿权仅是担保物权的权能之一，二者并不是同一层面的法律概念。？因此，本论文表述为“建设工程价款优先权”.根据我国法律规定，建设工程价款优先

权是指在建设工程合同法律关系中，如发包人未按合同约定支付建设工程价款，承包人对建设工程价款所享有的以其承建的建设工程为担保，就该建设工程协议折价或申请拍卖所得法定优先受偿的权利。这与船舶优先权、民用航空器优先权相类似。 2、建设工程价款优先权的特征 ⑴建设工程价款优先权的法定性。建设工程价款优先权的法定性是其最主要的特征，主要表现在：一是权利的设立法定。建设工程价款优先权的成立生效直接依据法律规定，无须当事人间订立合同约定，也不以办理登记公示为生效要件。二是权利的内容法定。建设工程价款优先权的实现时间、行使期限、实现方式等均为法律规定。设置建设工程价款优先权制度是基于特别保护农民工劳动报酬利益的价值考量，其担保的是含有农民工工资的建设工程价款债权。三是权利的效力法定。《批复》规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。具有建设工程价款优先权的承包人甚至可以对抗未支付全部或大部分购房款的消费者。建设工程价款优先权意在以打破债权平等的原则，实现对特定利益的特别保护。四是权利的实现程序法定。法律规定，建设工程价款优先权人履行催告程序，给予发包人履行建设工程价款债务合理期限后，发包人仍未履行给付义务的，承包人可以通过协议折价或申请法院拍卖程序实现建设工程价款优先权。 ⑴建设工程价款优先权的从属性。建设工程价款优先权是为担保建设工程价款债权的实现而设立的，其从属于建设工程价款债权而

建设工程施工合同优先受偿权

______________________________________________________________________________________________________________ 精品资料 建设工程施 工合同优先受偿权 导读：我国《合同法》第286条规定了建设工程承包人优先受偿权。该权利对于平衡建设工程合同当事人之间的利益，解决农民工工资等问题具有重要意义。但是该条规定过于简略，在理论中存在较大争议，实践中也无法适用；各地高级人民法院对该权利出台的相关解释及审判纪要可谓“乱象丛生”。 本文从该权利的法律依据进行归纳总结，结合当前的一些典型案例，对该权利进行全面分析，以帮助各位律师在司法实践中更好的处理好类似案件。 一、法律依据 （一）法律 《合同法》286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿（二）司法解释 1、《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对上海高院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》答复（2002年） （1）定性：法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，依合 同法286条，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 （2）限制:消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 （3）范围：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

重庆高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

重庆市高级人民法院对最高法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释(2002)16号)的理解 渝高法(2003)48号 重庆市第一中级人民法院： 你院关于审理购房消费者办理土地使用权证、房屋产权证历史遗留问题有关案件的情况汇报收悉，案件中大量出现购房消费者与抵押权人利益冲突的情况，即同一房屋既存在消费者获得房屋的请求权又存在抵押权人的优先受偿权。因对最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释(2002)16号)的理解不一致，出现了不同意见。经我院审判委员会研究认为，从该批复第一条、第二条的文意理解，应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益。 人民法院在审理和执行购房消费者办理土地使用权、房屋产权证历史遗留问题的案件，优先保护购房消费者的利益时，应注意把握以下几个条件。首先，购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。其次，购房消费者已交付全部或大部分购房款(超过50％)，且能支付尾款。第三，购房消费者在购买商品房的过程中无恶意损害抵押权人利益的行为。 （即只有善意购房者购买的住宅，且已经支付超过50%房款的情况下才可以对抗工程款优先权） 以上意见在执行中出现什么新情况新问题，请及时报告我院。 二○○三年三月二十四日 高院内部讨论稿中另对如下几个问题形成了一致意见： 1、合同无效，承包人向法院主张优先受偿权的，原则上不予支持。但对工程款中属于承包人应当支付给工作人员报酬的实际费用，承包人主张优先受偿权的，法院应予以支持。 （第二款的规定是基于这样一种理念：合同法对承包人因施工产生的建筑工程款赋予优先受偿权，系基于对生存权的关怀，对生存权赋予高于其他权利的地位。因此处理涉及建筑款优先受偿权的问题，应当以优先保障生存权为指导思想。因工作人员的劳动，建筑工程才得以形成，也即说这种劳动已经物化到了建筑工程中，为此，劳动者应当获得相应的报酬。而保护劳动者获得报酬的权利就是对劳动者生存权的保护，这种权利不应当因施工合同的效力不同而有所区别。 至于工作人员报酬应当是可以通过鉴定计算，如工程结算书中有管理员工资、人工费等项目） 2、商品房预售合同的买受人，具备消费者身份，在交清了半数以上款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。