农村居民点用地整理途径探析

农村居民点用地整理途径探析

———以山西省潞城市为例

学生姓名:刘静指导老师：贾宇平

摘要随着经济的快速发展，我国用地需求日趋紧张，人地矛盾日益尖锐。我国作为一个农业大国，耕地资源有限，后备资源不足，“三农”问题一直被看作政府工作的重中之重。而我国农村居民点由于缺乏各种管理监督体制，布局混乱分散，人均占有土地面积大，土地浪费现象严重。为了提高我国土地的集约利用率，有效保护耕地，实现土地的持续利用，切实改善农民生产生活条件，缩小城乡差距，对我国农村居民点进行用地整理成了必要而且重要的一项举措。鉴于不同的居民点有不同的自然和经济条件，所以用地整理要因地制宜，结合各地实际情况，采取当地适宜的整理模式和组织方式，保证用地整理工作顺利地进行。

农村居民点整理是一项涉及面广、技术组织复杂、投资大的工程，必须根据当地实际情况，从整体利益出发，全面规划，分步实施。本文将从本课题的研究背景和意义入手，在农村居民点整理相关概念和理论基础上，对山西省潞城市农村居民点用地整理的潜力进行分析和思考，并确定当地农村居民点土地整理的方法和模式。论文共包括研究意义和背景、相关理论和概念和研究地区实例分析三个部分。

关键字农村居民点，用地整理，整理模式，潞城市

1.研究背景和意义

1.1研究背景

我国是一个农业大国，人多地少，耕地面积有限，后备资源不足是我国土地利用的一个显著特点，我国人均占有耕地面积只有约0.1公顷，在世界上排在126位以后，还不及世界平均水平的一半【1】。随着我国经济发展速度不断加快，工业化和城市化建设占用了大量耕地，后备资源严重不足导致人地矛盾日益尖锐。这不仅会制约我国经济发展的速度也会在很大程度上影响社会的稳定，为此，我国政府提出了实现耕地总量动态平衡的目标。

截至2009年底，我国的农业人口占全国总人口的比率为53.4%，“三农”问题一直被作为我国政府工作的重中之重。随着我国经济的快速发展，我国农村居民的收入不断增加，他们对提高自身生活水平和改善生活环境的要求越来越强烈。许多农民放弃村中旧房在城镇购买新房或者重新置办宅基地甚至占用路边地、耕地重盖新房，村内一户多宅、大量宅基地闲置不用破烂不堪现象普遍，出现所谓的“空心村”【2】。这不仅破坏了农村居民点的整体面貌美观而且极大地降低了土地集约利用率，导致农村居民点建设用地与保护耕地矛盾突出。

我国的农村居民点在形成过程中基本上处于自发性发展，在长期发展中缺乏统一的约束、监督和管理、规划机制，所以形成了数量多，布局散，基础设施条件薄弱，村庄规划混乱等现象。由于缺乏统筹规划，许多村庄用地结构松散，空置率高，人均占有面积大，有很大的用地整理潜力。

1.2研究意义

(1)农村居民点用地整理是改善我国土地利用现状的客观要求，是实现耕地总量动态平衡、保证18亿亩耕地红线的重要举措。我国农村居民点占地面积大，开展用地整理可以有

效地扩大耕地面积，增加土地供给，提高土地利用率，实现土地集约利用，缓解用地矛盾和人地关系，加快城镇化建设的步伐。对调整土地利用方式，优化土地利用结构，改善生态环境和巩固农业的基础地位有很强的现实意义。

(2) 农村居民点用地整理是实现农村城镇化，改善农村生存条件，提高农民生活水平，切实解决“三农”问题的必然选择。目前农村居民点布局分散混乱，不利于居民点的现代化建设。开展农村居民点用地整理不仅仅是农村用地结构和布局的调整，更重要的是农村生产生活方式的改革。农村居民点用地整理可以挖掘农村建设用地潜力，一方面为农村基础设施建设提供预留地，将农村建设成为道路通畅，教育、生活、休闲、娱乐基础设施完善的现代化新农村，彻底改善农民的居住条件，使农村充分体验现代文明，使农民享有更高的物质文化生活，缩小城乡差别，实现城乡统筹发展；另一方面为农村企业发展提供相应的用地空间，乡镇、村镇企业的繁荣，将给农民带来更高的经济收入，也为农村剩余劳动力的转移提供了吸纳的场所，将有助于农村社会的稳定，是解决“三农”问题有效途径之一【3】。

2.农村居民点用地整理的有关概念和相关理论

2.1.农村居民点用地整理的有关概念

2.1.1农村居民点的含义

农村居民点是农民(包括农业人口和非农业人口)进行生产和生活的定居场所，包括居住用房、商业服务、工业厂房、农机库、畜禽舍、仓库以及公共福利设施等集中配置的地方，其产权归属于集体所有【4】。农村居民点用地包括：农民住宅地、村内道路及村办企业用地、村民管理机构用地、村内各项服务设施用地等。农村居民点用地是并列于城镇用地、独立工矿用地和特殊用地的土地利用范畴的【5】。

2.1.2农村居民点用地整理的含义

农村居民点用地整理是社会发展的产物，其内涵目前还没有一个统一的界定，也没有一个统一的称谓。大致有几种观点：

陈美球认为：“农村居民点用地整理，是针对农村居民点用地零散、无序的现状，而采取的土地整治、改造等土地建设工程及其土地产权调整的总称，是促进农村居民点土地利用有序化、合理化、科学化的根本手段之一”【6】。安祥生等认为：“村庄整理是对村庄采取综合整治及调整措施，以增加耕地及其他农业用地的有效利用面积，提高土地利用率，改善生态环境的活动”【7】。朱洪才、王雪明则认为：“所谓村庄整理，这里主要是指通过农户的搬迁和农房的重建，对原有的自然村落按照土地利用总体规划的要求和新的用地标准，进行土地资源整合，在城镇规划区内建设新型农民社区，对原有村庄进行整理，恢复成农用地”【8】。综上所述，我认为农村居民点用地整理就是利用工程技术手段对居民点进行改造、归并和整合，提高农村土地利用率，实现土地集约利用，改善农村生活环境和生态环境的行为活动。

2.2. 农村居民点用地整理的相关理论

2.2.1土地的可持续利用理论

可持续发展是指既要满足当代人的发展需求，又不损害后代人满足其需求的能力。可持续发展的原则包括公平性原则、可持续性原则、和谐性原则、需求性原则和高效性原则，其核心指的是人类的经济和社会发展不能超越资源与环境的承载能力。

自可持续发展概念提出以来，土地资源可持续利用就成为可持续发展的主要研究内容。土地的可持续利用思想在1990年2月的新德里召开的首次国际土地持续利用系统研讨会上正式确认，目前还没有一个统一的定义，对它的理解应从土地本身涵义和功能方面考虑。1993年FAO在《土地持续利用评价大纲》中提出，土地持续利用是指本着社会、经济要求和环境问题相统一的宗旨，综合运用技术、政策或其他活动手段，同时实现：

保持或提高土地的生产和服务功能；降低是生产的风险水平；保护自然资源潜力，防止土壤和水质恶化；经济上可行；社会上可接受【9】。

协调土地的供给和需求是土地持续利用的永恒主题，同时也是开展土地整理的主要内容。在进行农村居民点用地整理的过程中，必须遵守可持续发展理论，要以保护土地生态系统平衡为前提，在环境允许的范围内开展用地整理工作。

2.2.2区位理论

区位理论最早由英国农业学家杜能提出，他著名的“杜能圈”就是一种同心圆式的土地利用模式。其后韦伯的工业区位理论和尤尔曼等的城市区位研究极大地丰富了区位理论。

区位有两个含义，其一是指位置、场所，其二是指定位、布局。土地区位也包括两层含义：一是土地资源所处的位置或场所，二是土地利用项目在空间上的定位或布局。不同的区位具有不同的自然、经济、社会条件，相应地具有不同的经济效益，会成不同的区位优势或区位劣势，制约或促进当地的发展。根据土地区位原则一比较利益原则或最低成本或最大利润原则，土地总是向收益最大的土地利用用途转变【10】。

根据区位理论表述，农村居民点的地理位置各有差异，在用地整理的过程中要根据区位理论进行土地的空间利用，选择适宜的整理模式，使土地资源配置达到最优效果。3农村居民点用地整理途径实例研究

3.1研究区概况

3.1.1区域自然特征

山西省潞城市位于太行山中麓西侧,上党盆地的东北部。潞城市为山西省辖县级市，由长治市代管。位于山西省东南部。东经112°59′36〞-113°25′40〞，北纬36°14′00〞

-36°29′30〞。总面积61494.0hm2，辖2个街道办事处、4个镇、3个乡：潞华街道办事处、成家川街道办事处、店上镇、微子镇、辛安泉镇、翟店镇、合室乡、黄牛蹄乡、史迴乡。市政府驻潞华街道办事处。【11】

地势南北高, 西南和东北较低, 地貌类型比较复杂, 有川有山有丘陵, 还有山间

盆地。根据地表构造, 全市地貌可分为中山区、丘陵区和河谷山前倾斜平原区三种类型。东部多为山区，中部多为平川，西部多为丘陵。其中,北部和南部中山区土地总面积为13274.0hm2,占全市总面积的21.59%；东部和西部丘陵区土地总面积为38635.0 hm2，占全市总面积的62.82%；西南部平原和西北部河谷盆地土地总面积为9585.0 hm2，占全市总面积的15.59%。【11】

主要河流有浊漳河。属暖温带半湿润气候区，年均温9.1℃，年降水量500毫米。矿藏有煤、铁、铜、镁、铝矾土、石膏、白云石、石灰石等。有太焦、邯长铁路及207、309国道过境。

3.1.2区域社会经济特征

山西省潞城市所辖4镇3乡2个办事处，206个行政村，土地总面积为61494.0hm2，全市总人口约为22万人，其中农村人口约为16.8万人，占总人口的80%以上。全市平均人口密度为333人∕km2,人均耕地0.11hm2,农村劳动力为7.6万人，占总人口的35.94%。

2011年，全市完成地区生产总值91亿元，同比增长16.1%；财政总收入12.3亿元,同比增长10.93%，一般预算收入4.76亿元，同比增长12.3%；规模以上工业增加值66.9亿元，同比增长24.9%；全社会固定资产投资总额56.66亿元，同比增长42.56%；城镇居民人均可支配收入16655元，同比增长17%；农民人均纯收入7381元，同比增长20.2%。【11】

3.1.3农村居民点用地现状

根据潞城市土地利用“十一五”规划，全市农村居民点用地为4295.85 hm2，农村人均居民点用地面积238.02 hm2，超过了国家规定的农村居民点人均用地150 hm2的最高指标【12】。其中人均农村局面用地超过150 hm2的行政村有186个，占总数的90.29%【13】，主要分布在店

上、微子、合室、辛安泉等乡镇。其中，店上镇闲置土地面积达13.13 hm2，微子镇闲置土地面积达25.60 hm2，合室乡闲置土地面积达23.67 hm2，而辛安泉镇闲置土地面积达到10.67 hm2【14】。

山西省潞城市农村居民点存在规划布局分散、农民宅基地面积大、个人建房大量占用耕地等浪费土地资源的现象。例如，潞华办事处人均用地面积达205.07 m2∕人，合室乡人均用地面积达362.36 m2∕人，辛安泉镇人均用地面积达达到317.35 m2∕人【14】。可见潞城市土地的集约化利用程度较低，加之农村面貌和生态环境较差，严重影响了农村物质文明和精神文明的建设。

3.2区域农村居民点用地整理途径研究

潞城市农村居民点用地整理按照突出重点、分区分类的原则，从城郊及城中村、东部农耕区、中部乡镇和西部山区四个方面来分别研究其适宜的用地整理途径。

3.2.1 城郊及城中村主要是指分布在城市郊区的村庄和城中村。这些居民点经济发展水平较高，交通通达度高，而且有较强的城镇化趋势，建议与现代化小康村建设相结合，建设公寓型小区，进行社区化建设，提高土地的集约利用率，改善居民点的基础设施水平和生活环境条件【15】。例如潞华办事处的南关社区，依据其地理优势，结合城市规划，以改造城中村为重点，先后建成了御园、南苑、佳地、佳裕、佳兴等水、暖、电、气全部配套的新式住宅小区和商贸广场，社区的大街小巷全部实现了硬化、亮化、绿化、净化，提高了土地的集约利用率，也形成了管理有序、治安良好、环境优美、文明和谐的全国优秀示范社区。因此潞城市的城郊和城中村，如潞华办事处距市区约一公里的侯家庄村、西村和史坊村以及古南关、东街、西街等城中村，可借鉴南关社区的成功经验，借助自己的区位优势，建设与城镇化发展相适应的新型社区，有效改善居民点的生活居住环境。

3.2.2 东部农耕区重点是通过“并点”加快中心村建设,提高村庄人口密度和土地利用率,保护

优质的耕地资源。村庄归并，是指对因农民为了便利耕种、习惯散居形成的布局分散、规模较小的自然村庄进行一次性整体搬迁或者分期逐步搬迁。这种模式一般采取就近原则, 将自然村庄合并到行政村, 或者是以某个经济发展具有优势的村庄作为中心村, 将周边的村庄迁移入内,形成新的大村庄, 并对小的自然村进行复垦还耕。【16】这样, 既增加了耕地面积, 又方便了管理，同时还会大大利于农村基础公共设施的整体配置。中心村建设一般要求作为中心的村庄经济实力比较强, 或者地理位置比较优越, 以便能够在合建后发挥一定的功能。位于市区东北部，地处潞、黎、襄、平四县（市）交界处的辛安泉镇，以小学为核心组织中心村,创造条件,集中建设辛安泉中心集镇，推进移民并村,将一些不够支持一所小学的自然村与行政村撤并,形成了南马、曹庄、西流、潞河等具有较大人口规模的中心村和基层村。这样通过迁村并点和中心村建设，严格按照国家规定的一户一宅的标准，经过居民点整理之后将会整理出大量土地，而将这些土地用于耕地将会大大增加耕地面积，提高农业产出。3.2.3中部乡镇重点是对居住环境恶劣的村庄进行空心村改造。主要是将村庄内部的空闲地，扩占、多占的土地和旧住宅集中整理，由村委会统一安排，进行复垦或进行其他建设。潞华办事处和成家川办事处的一些村庄，经济发展较快，加上距市区较近，许多村民在城中购房居住，导致大量闲置宅基地出现。这些村庄要积极对村庄内部环境进行改造，重点是对村庄进行净化、硬化、亮化、绿化、美化、文化“六化”建设，建设农民健身娱乐场所、农民文化活动中心，改变村庄面貌，使村庄向良性方向发展。这样将有助于改善农村居民点用地布局松散，容积率低，基础生活设施差，生产与生活缺少功能分区的现状，提高农民的居住水平和生活质量。

3.2.4西部山区对于山区交通不便、生态环境脆弱的村庄，要从生态建设要求出发，加强生活环境建设、村庄卫生整治工作和基础设施改造工作，例如店上镇的温村、曹沟、宋村、黄沙岭、韩村、东白兔等村庄，主街道和背街小巷要集中改造，拆除残墙断壁，对村庄内部破

旧房屋和闲置宅基地进行整理，改变山区村庄落后封闭的旧面貌。而对于西部一些园区经济发达、经济基础较好的村庄，要结合生态工业园区的规划，一是要建设有分有合、相对集中、经济实用、美观大方的新型小康住宅区，如店上镇企业发展较快的北村、河湃、石窟、常庄、曹沟等村庄皆已建成新型住宅小区；二是要完善好文化活动中心、村民休闲中心、医疗卫生服务中心和农民广场、乡村花园等基础设施建设，如北村、河湃、黄沙岭、温村、枣臻等村庄建成的农民公园、农民休闲广场和北村、常庄、枣臻等村庄建成集贸市场。西部山区经过与各村实际相适应的分类整理之后，村庄布局将会整齐有序，也会有利于乡镇企业的发展，从而带动农村及整个乡镇经济的发展，这样一来必将有利于农村社会的长期、稳定、可持续发展。

4结论

目前我国很多地方已经开展了农村居民点土地整理工作，但其程序还很不规范，存在着很多问题。尤其是有关居民点整理模式，缺乏系统、深入的研究，在实践中也缺少相关理论的指导。

本文从我国土地利用现状和农村居民点用地整理的必要性出发，根据土地可持续利用理论和区位理论，应用土地整理的基本原理和方法，对农村居民点用地整理的途径和适用条件进行探讨。结合山西省潞城市实例，根据潞城市自然概况和社会经济概况，对之进行深入、系统地研究，突出重点、分区分类，提出了与各区相适宜的整理模式：城中村与城镇化建设相结合，建设现代化小区；中部城镇要加强空心村改造；东部农耕区和西部山区重点在较大规模的中心村建设；西部乡镇企业发展迅速的村庄要积极进行小康社区建设。

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村级土地规划中的农村居民点用地方式适宜性评价

中国土地科学China Land Science s Ｖｏｌ．２６Ｎｏ．１Ｊａｎ．，２０１２ 第２６卷第１期２０１２年１月收稿日期：２０１１－０８－２０ 修稿日期：２０１１－１２－２２基金项目：国家“十一五”科技支撑计划课题“村镇住宅土地利用分区管制技术研究”（２００８ＢＡＪ０８Ｂ０３）。第一作者：徐保根（１９６３－），男，河南焦作人，博士，教授。主要研究方向为土地利用规划与管理。Ｅ－ｍａｉｌ：ｘｕｂａｏｇｅｎ＠ｚｕｆｅ．ｅｄｕ．ｃｎ Feasibility Assessment on the Rural Residential Land Use Types in the Land Use Planning at Village-level ＸＵＢａｏ－ｇｅｎ，ＺＨＡＯＪｉａｎ－ｑｉａｎｇ，ＸＵＥＪｉ－ｂｉｎ，ＧＵＨｕｉ－ｎａ，ＦＡＮＧＡｉ－ｊｕｎ，ＤＯＮＧＣｈｕａｎ－ｄｅ（ＩｎｓｔｉｔｕｔｅｏｆＲｅａｌＥｓｔａｔｅ，ＺｈｅｊｉａｎｇＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｏｆＦｉｎａｎｃｅ＆Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，Ｈａｎｇｚｈｏｕ３１００１８，Ｃｈｉｎａ） Abstract:Ｔｈｅｐｕｒｐｏｓｅｏｆｔｈｉｓｐａｐｅｒｉｓｔｏａｓｓｅｓｓｔｈｅｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙｏｆｒｕｒａｌｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｌａｎｄｕｓｅｉｎｏｒｄｅｒｔｏｐｒｏｖｉｄｅｓｕｆｆｉｃｉｅｎｔｒｅｆｅｒｅｎｃｅｓｆｏｒｌａｎｄｕｓｅｐｌａｎｎｉｎｇａｔｖｉｌｌａｇｅｌｅｖｅｌａｎｄｒｕｒａｌｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｌａｎｄｒｅｃｏｎｓｏｌｉｄａｔｉｏｎ．Ｍｅｔｈｏｄｓｕｓｅｄｉｎｃｌｕｄｅｄｌｉｔｅｒａｔｕｒｅｒｅｖｉｅｗ，ｅｘｐｅｒｔｃｏｎｓｕｌｔａｔｉｏｎ，ｃｏｍｐａｒａｔｉｖｅａｎａｌｙｓｉｓ，ａｎｄｓｕｍｏｆｗｅｉｇｈｔｓ．Ｔｈｅｒｅｓｕｌｔｓｉｎｄｉｃａｔｅｄｔｈａｔｒｕｒａｌｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｌａｎｄｕｓｅｔｙｐｅｓｉｎｎｅｗｒｅｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔａｒｅａｓｃｏｕｌｄｂｅｄｉｖｉｄｅｄｉｎｔｏｔｈｒｅｅｂａｓｉｃｏｎｅｓ，ｉ．ｅ．，ｕｒｂａｎ－ｔｙｐｅ，ｔｏｗｎ－ｔｙｐｅａｎｄｃｅｎｔｒａｌ－ｖｉｌｌａｇｅｔｙｐｅ．Ｔｈｅｍａｉｎｉｎｆｌｕｅｎｃｉｎｇｆａｃｔｏｒｓｗｅｒｅｔｈｅｓｔｒｕｃｔｕｒｅｏｆｆａｒｍｅｒｓ’ｅｍｐｌｏｙｍｅｎｔ，ｔｈｅｅｃｏｎｏｍｉｃｃａｐａｃｉｔｉｅｓｏｆｆａｒｍｅｒｓ，ｖｉｌｌａｇｅｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅｓａｎｄｔｈｅｔｏｗｎａｎｄｃｉｔｙｔｈｅｖｉｌｌａｇｅｌｏｃａｔｅｓ，ｅｔｃ．ＨｕｏｙｕｔａｎｇＶｉｌｌａｇｅａｎｄＸｉｃｈｅｎｇＶｉｌｌａｇｅｉｎＹｉｗｕｗｅｒｅｔｈｅｕｒｂａｎ－ｔｙｐｅ；ＨｅｎｇｇａｎｇｖｉｌｌａｇｅａｎｄＢａｉｌｉａｎＶｉｌｌａｇｅｉｎＨａｉｙａｎｗｅｒｅｔｈｅｔｏｗｎ－ｔｙｐｅｒｕｒａｌｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌａｒｅａｓ．Ｉｔｗａｓｃｏｎｃｌｕｄｅｄｔｈａｔｔｈｅｉｎｄｅｘｓｙｓｔｅｍａｎｄｍｅｔｈｏｄｆｏｒｔｈｅｓｕｉｔａｂｉｌｉｔｙａｓｓｅｓｓｍｅｎｔｏｆｒｕｒａｌｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌａｒｅａｓｈａｄｃｅｒｔａｉｎｖａｌｕｅｏｆａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎａｎｄｃｏｕｌｄｇｕｉｄｅｔｈｅｒｕｒａｌｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｌａｎｄｒｅｃｏｎｓｏｌｉｄａｔｉｏｎａｎｄｌａｎｄｕｓｅｐｌａｎｎｉｎｇａｔｖｉｌｌａｇｅｌｅｖｅｌ． Key words:ｌａｎｄａｄｍｉｎｓｔｒａｔｉｏｎ；ｒｕｒａｌｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｌａｎｄ；ｕｓｅｔｙｐｅｓ；ｓｕｉｔａｂｉｌｉｔｙａｓｓｅｓｓｍｅｎｔ 村级土地规划中的农村居民点用地方式适宜性评价 徐保根，赵建强，薛继斌，顾慧娜，方爱军，董传德 （浙江财经学院不动产研究所，浙江杭州310018） 摘要：研究目的：对农村居民点用地方式的适宜性进行评价，为村级土地利用规划和农村土地整治提供依据。研究方法：文献查阅、专家咨询、对比分析、权重和法。研究结果：新安置区农村居民点用地方式可分为城镇型、集镇型、中心村型三种基本类型，其主要影响因素有农民就业结构、农民经济实力、村集体经济实力、村所在乡镇和县市的经济实力等；义乌市活鱼塘村和西澄村可建成城镇型农村居民点，海盐县横港村和百联村可建成集镇型农村居民点。研究结论：建立的农村居民点用地方式适宜性评价指标体系和评价方法具有一定的应用价值，对村级土地利用规划及农村居民点整理具有一定的指导作用。 关键词：土地管理；农村居民点用地；方式类型；适宜性评价中图分类号：Ｆ３０１．２３ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００１－８１５８（２０１２）０１－００２７－０５

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法 第一章总则 第一条为进一步规范集体建设用地整理与集中使用，推进节约集约用地，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《国土资源部关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发〔2005〕207号）和《中共成都市委成都市人民政府关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）》（成委发〔2008〕1号）等法律、法规和文件规定，结合成都市实际，制定本办法。 第二条成都市行政区域内集体建设用地整理与集中使用，适用本办法。 第三条集体建设用地整理与集中使用，是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划，通过实施土地整理，将原有零星分散的集体建设用地复垦为耕地后，原集体建设用地面积扣除新建农民集中居住区用地面积后，节约的集体建设用地按照"城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩"的方式集中用于城镇建设的行为。 集体建设用地整理与集中使用依据审批权限不同分为：由国土资源部、四川省国土资源厅批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称挂钩项目）；由成都市人民政府批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称拆院并院项目）。 挂钩项目或拆院并院项目由拆旧区和建新区（包括农民集中居住区和城镇建新区）两个部分构成，也可只安排拆旧区和农民集中居住区，节约的集体建设用地由市、县国土部门统

筹安排使用。 第四条集体建设用地整理与集中使用应当遵循以下基本原则： （一）充分尊重农民意愿，依法保护农民和集体经济组织的合法权益。 （二）符合土地利用总体规划、土地整理专项规划、城乡建设规划、产业布局规划和新农村建设规划。 （三）对田、水、路、林、村实施综合整治，并与农业产业化相结合。 （四）建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更加合理，集约节约用地水平逐步提高。 第五条市国土资源局负责全市范围内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。 区（市）县国土资源局负责本行政区域内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。 第二章集体建设用地整理 第六条各区（市）县应在开展土地资源专项调查的基础上分析本区域集体建设用地整理潜力，科学编制土地整理专项规划，并根据实施时序编制项目区实施规划。未编制土地整理专项规划和项目区实施规划的，不予批准开展集体建设用地整理工作。 第七条挂钩项目或拆院并院项目可由市、区（市）县人民政府及其出资成立的国有公司直接投资，也可由项目区域内的农村集体经济组织及其引入的社会资金投资。 第八条挂钩项目或拆院并院项目申报应具备以下要件： （一）土地整理专项规划和项目区实施规划（含文本、图件、附件及电子文档）；

农村居民点布局

农村居民点布局 1 农村居民点用地的特点 1.1 用地分布具有明显的地域性 从地域分布来看,农村居民点的分布与自然条件、社会经济发展状况密切相关。平川地区,由于地势平坦,自然条件较好,交通便利,经济发达,农村居民点分布的密度高,单个村庄占地规模大;丘陵区和山区,一般地形起伏较大,地貌类型复杂,自然条件较差,交通不便,经济较为落后,农村居民点分布的密度较低,单个村庄占地规模小。 1.2 人均用地规模普遍偏大 全国人均农村居民点面积一般均超过国家规定的人均用地150平方米的高限标准,人均占地规模普遍相对偏大。 1.3 宅基地是农村居民点用地的主体 根据调查结果,宅基地是农村居民点用地的主体,一般占农村居民点用地的70%以上。宅基地的主导用地特征在村庄内部用地结构中极为明显,其次是道路、畜圈用地,工、商业用地面积极小。 2 农村居民点布局中所存在的问题 2.1缺少系统规划,土地利用结构不尽合理。 从总体土看,村庄整体布局较为分散,尤其是山区,道路不连网,房屋不成排,缺少系统的规划,没有基础设施,功能不完善。 2.2居民点内部闲置土地比重高,村庄占地面积大。 据调查,现有农村居民点内部一般约有10%的土地处于闲置状态,在村庄内部土地尚未得到充分利用的情况下,各地仍在农村居民点外围划出一定数量的农田作为建设预留地,致使村庄不断蔓延,占用耕地,蚕食良田。 2.3土地的人口容积率和利用率较低。 全国人均农村居民点用地一般均超过国家规定的人均用地150平方米的高限标准,尤其在农村居民点内多是平房的“小而全”居住方式的区域,使得农村居民点内土地的人口容积率比较低,从而使得其土地的利用率也比较低。 2.4村庄的复杂性。 很多农村民居以四合院为主,并且随着分家析产和自由买卖,产生了几家共院、楼上楼下

农村集体建设用地使用权流转管理办法

农村集体建设用地使用权流转管理办法 二○○四年六月二十二日 试行农村集体建设用地 使用权流转实施办法 第一章总则 第一条为加强农村集体建设用地使用权流转管理，规范农村集体建设用地使用权市场秩序，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，确保农村社会的长期稳定和经济可持续发展，根据广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和其他法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。 第二条本市行政区域内农村集体建设用地使用权的流转，适用本办法。 第三条本办法所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年限的使用权出让、转让、出租和抵押等行为。 农村集体建设用地使用权流转，应当遵循自愿、平等、公开、公平的原则。 第四条农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件： （一）经依法批准使用或取得的农村集体建设用地使用权； （二）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划； （三）依法办理土地登记，领有土地权属证书； （四）界址清楚，没有权属争议。 第五条农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。 第六条农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。 农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。 第七条农村集体住宅用地使用权不得流转。

通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。 第八条使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。 第九条出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。 有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权： （一）为镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； （二）不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的； （三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的； （四）出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。 因前款第（一）项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。 第十条建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度。在本市各区范围内，按本办法要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。 第十一条通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。 第十二条市、区人民政府制定农村集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，由农业主管部门负责监督实施。 第十三条国家为公共利益的需要，可以对已出让、出租的农村集体建设用地进行征用，任何单位或个人不得进行阻挠。 征用已出让、出租的农村集体建设用地，对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。 征用已出让的农村集体建设用地，对土地所有权人的补偿不含青苗及地上物补偿费及劳动力安置补助费。 第十四条农村集体建设用地流转，应按国家规定缴纳有关税费。 第二章农村集体建设用地使用权出让 第十五条农村集体建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付地价款的

农村土地综合整治由农用地整理和建设用地整理两大类组成

农村土地综合整治由农用地整理和建设用地整理两大类组成。 记者在市国土局了解到，投资者既可以通过农村土地综合整治获得建设用地指标，也可以在农交所购买建设用地指标。 现在土地综合整治的主体是农民集体和农户，是否参与、如何筹资、怎样建房、收益分配等重大事项都由农民集体和农户自主决定。其中涉及农民集体产权的由农民集体讨论决定，涉及农户产权的由农户自主决定，乡镇和村只是土地综合整治的组织者。 按照规定，整治项目立项需向当地县级国土部门申请，农民集体和农户可以自己作为申报主体，持立项批复到农交所挂牌，寻求投资者，如果不在农交所挂牌，能通过其他渠道找到投资者也可以。"企业在立项的时候，就可以参与进去，跟农民签订合同约定建设用地指标的归属。"市国土局相关负责人说。 据记者了解，在实际操作过程中，农户的集体建设用地很少，一般不作为整治项目的申报主体，大多数是整村推进，或者几个村联合申报，而且一般会委托他人或者其他经济组织申报，比如委托具有农村土地综合整治经验的社会投资人或者各县的土地整理中心组织申报。 而如果投资者整理出来的建设用地指标比较多，用不完，就可以拿到农交所出让。得者不用，可以再转让。 指标落地必须要有项目 指标只是指标，不是土地使用权。要想取得集体建设用地，还需让指标落地。 就地使用集体建设用地。实施整治项目的投资者，需要使用整治项目所在乡（镇）符合规划范围内集体土地的，可依法按程序，经批准后，通过集体建设用地流转的方式，依据验收后确定的面积就地使用集体建设用地。 建设用地指标落地情况大致可分为两类。首先，需要使用整治项目所在乡（镇）符合规划范围内集体土地的，可依法按程序，经批准后，通过集体建设用地流转的方式，依据指标面积就地使用相应面积的集体建设用地。还有一种情况是，指标的异地使用，成都市行政区域内规划的有条件建设用地区农用地转为建设用地，必须持有同面积的《建设用地指标证书》。鼓励非公益性项目在符合规划的区域，使用集体建设用地，确需征收为国有土地的，依法实施征收。通过使用指标征收的国有建设用地必须要采取招标、拍卖、挂牌的方式在成都市土地拍卖中心公开出让。 凡是要改变土地性质，把集体用地征用为国有用地的，必须获得省国土资源厅批准。凡是跨县使用的建设用地指标，不管是否改变集体建设用地性质，都必须获得省国土资源厅批准。其余不改变土地所有权性质和不跨县使用建设用地指标的，只需成都市国土局批准即可。 在市国土局了解到，建设用地指标落地必须通过项目落地。 利益分配向农村倾斜

重庆市主城区农村居民点分布特征分析

重庆市主城区农村居民点分布特征分析 摘要：采用GIS技术，研究重庆市主城区农村居民点用地比例、规模、空间分布等特征，并采用DEM、距离市场的距离、距离道路的距离、距离水域的距离等建立回归分析，探求农村居民点空间分布与影响因子之间相互关系，为农村居民点规划、整合提供参考依据。 关键词：核密度；voronoi图；农村居民点；回归分析 前言 中国农村居民点众多，是目前的主要居住形态。农村居民点空间分布是区域自然、社会、经济以及历史发展的综合反映，影响着区域经济发展的规模、方向以及发展的可能性[1]。尤其是近年来中国实行的农村居民点土地整理、土地集约利用等政策，客观上都迫切需要对农村居民点的形成、发展的内在规律进行细致研究[2]。农村居民点规模既受到地形、气候等自然条件的影响及经济条件的制约，也反映了居民居住习惯的差异[3]。开展农村居民点空间结构及其变化的研究、对指导城乡一体化过程中有关农村居民点问题、农村居民点土地整理及其他有关农村居民点的问题具有显著的意义。 目前，许多学者在不同地域以及不同尺度下对农村居民点进行了研究。重庆近年的发展迅速，合理的调整农村居民点的分布，对促进重庆发展，城乡一体化具有显著的意义。本文将应用GIS分析方法，研究重庆市主城区农村居民点的空间分布特征和演变趋势。 1研究区概况 重庆位于中国内陆西南部、长江上游，四川盆地东南部，地跨东经105°11'—110°11'、北纬28°10'—32°13'之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。气候温和，属亚热带季风性湿润气候，地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大，有“山城”之称。 重庆市是中国面积最大的城市，其中主城九区面积约为5467平方千米。巴南区以丘陵为主，低山次之，平地极少，面积约1825平方千米；渝北区北部为中山，海拔1460～800米、中部为低山，海拔800～450米、南部多浅丘，海拔450～155米面积约1452平方千米；北碚区内多山地丘陵，平坝较少，水系丰富，全区是“六分丘陵、三分山地，一分平坝”的自然特征，面积约755平方千米；九龙坡区海拔最高处为中梁山698.5米，海拔最低处是长江边小河口170米，丘陵约占全区土地面积的50%，以中、低丘为主，海拔高度在200—350米之间，面积约432平方千米；沙坪坝区呈丘陵、台地和低山组合的地貌结构，面积约383平方千米；南岸区背斜成山，向斜成谷，构成低山、丘陵、平坝、河流的组合地貌特征，面积约274平方千米；江北区地貌大多为“坪”、“丘”、“谷”、“坝”以浅丘陵为主，海拔为160—679米之间，地势东北高、西南低，面积约221平方千米；大渡口区自然环境优美，北有双山，南有长江，城市依低山岭而建，随山起伏，面积约103平方千米；渝中区东、南、北三面环水，西面通陆，为东西向狭长半岛，地形最高处海拔394米，最低处167米，面积约22平方千米。 2研究方法 2.1原理 从农村居民点的空间分布类型、用地比例等分析农村居民点的分布特征。选取地形、河流、城市中心以及交通等因素建立回归模型，分析这些因素对农村居民点空间分布的影响。

新农村建设中的农村居民点整理

论新农村建设中农村居民点土地整理 摘要:新农村建设中农村居民点整理事关我国农村农业现代化建设中农村土地的集约化程度和用地效率,是促进农村土地有序、合理与科学化利用的重要手段。农村居民点用地整理对改善农村生态环境,提高农民生活质量,缓解用地矛盾,实现耕地占补平衡,发展农村经济,促进城镇化,缩小城乡差距,解决“三农”问题具有重大的现实意义。抓好农村建设用地整理既是贯彻落实国务院关于严格土地管理决定的要求,又是当前和今后一个时期缓解建设用地矛盾的有效手段和途径,做好此项工作,既能有效地利用国土资源,又能促进和改善农村环境,同时还可以缓解用地矛盾。拟就农村居民点整理含义、特点、问题、模式及主要措施进行探讨。 关键词:新农村建设;居民点整理;问题;模式;措施 1 农村居民点用地的特点 1.1 用地分布具有明显的地域性 从地域分布来看,农村居民点的分布与自然条件、社会经济发展状况密切相关。平川地区,由于地势平坦,自然条件较好,交通便利,经济发达,农村居民点分布的密度高,单个村庄占地规模大;丘陵区和山区,一般地形起伏较大,地貌类型复杂,自然条件较差,交通不便,经济较为落后,农村居民点分布的密度较低,单个村庄占地规模小。 1.2 人均用地规模普遍偏大 全国人均农村居民点面积一般均超过国家规定的人均用地150平方米的高限标准,人均占地规模普遍相对偏大。 1.3 宅基地是农村居民点用地的主体 根据调查结果,宅基地是农村居民点用地的主体,一般占农村居民点用地的70%以上。宅基地的主导用地特征在村庄内部用地结构中极为明显,其次是道路、畜圈用地,工、商业用地面积极小。 2 农村居民点整理中所存在的问题 (1)缺少系统规划,土地利用结构不尽合理。 从总体土看,村庄整体布局较为分散,尤其是山区,道路不连网,房屋不成排,缺少系统的规划,没有基础设施,功能不完善。 (2)居民点内部闲置土地比重高,村庄占地面积大。 据调查,现有农村居民点内部一般约有10%的土地处于闲置状态,在村庄内部土地尚未得到充分利用的情况下,各地仍在农村居民点外围划出一定数量的农田作为建设预留地,致使村庄不断蔓延,占用耕地,蚕食良田。 (3)土地的人口容积率和利用率较低。 全国人均农村居民点用地一般均超过国家规定的人均用地150平方米的高限标准,尤其在农村居民点内多是平房的“小而全”居住方式的区域,使得农村居民点内土地的人口容积率比较低,从而使得其土地的利用率也比较低。 (4)村庄的复杂性。 很多农村民居以四合院为主,并且随着分家析产和自由买卖,产生了几家共院、楼上楼下非一家、共有山墙、共有院墙的复杂现象。此外,除了主房、院落以外,还有各种附属建筑物。因此,建筑的复杂性对于宅基地整理牵涉到复杂的权属关系、邻里关系,调解任务繁重,有时候根本办不成功。 (5)农民住房安置的问题。 在农村居民点整理的过程中主要采取了两种住房安置措施。一是把农民统一安置到建好的居民区,根据城镇用地标准以及原先宅基地房屋情况,给予每户面积不等的住房一套。二是

农村居民点整理与新一轮土地利用总体规划

农村居民点整理与新一轮土地利用总体规划 2010-06-23 | 作者：张勇| 来源：资源网| 【大中小】【打印】【关闭】 1 引言 党的十六届五中全会通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》(以下简称《建议》),《建议》明确提出要“建设社会主义新农村,其目标为生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理明主”，同时也要“加强农田水利建设,改造中低产田,搞好土地整理”。在建设社会主义新农村的目标中，生产发展是手段，生活富裕、乡风文明、村容整洁是目的，管理民主是制度保证。当前，农村居民点整理已成为我国土地整理的一个重要组成部分，其对提高农村生产力、改善农村生态环境、提高农民生活质量以及缓解用地矛盾、实现耕地占补平衡都具有重大的现实意义。在我国当前农村社会经济发展形势下，大力实施农村居民点整理可以满足社会主义新农村建设对于“村容整洁”的要求，是积极推进社会主义新农村建设和实现城乡社会经济发展一体化的有效路径。2008年8月13日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议审议并原则通过了《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》（下称《纲要》）。《纲要》围绕全面建设小康社会的总体目标，从保障粮食安全、经济安全和社会稳定出发，提出了坚守18亿亩耕地红线的目标，到2010年和2020年，全国耕地保有量分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。同时，《纲要》还明确了“加强农村居民点管理”、“严格执行保护耕地和节约集约用地目标责任制，强化土地利用总体规划的整体控制作用”。 为了贯彻落实《纲要》精神，在保护耕地特别是基本农田面积不减少和维护生态安全的前提下，保障我国社会经济可持续发展，以及实现全面建设小康社会的奋斗目标，各地在新一轮土地利用规划修编过程中尤其是在修编乡（镇）土地利用总体规划过程中，要结合社会主义新农村建设的各项任务和目标，对农村居民点整理在新一轮土地利用总体规划中的作用与地位进行准确定位，坚持走内涵挖潜、节约集约利用土地和保护与改善农村生产生活环境之路，从严控制村庄建设用地规模及农村居民点用地面积，安排专项资金编制乡（镇）土地开发整理复垦规划、村庄土地利用规划、村庄建设规划和开展村庄治理试点，通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用，统筹安排城乡存量建设用地，整合优化农村居民点布局和用地规模，从而有计划、有步骤、有特色地改善农村生活和村容村貌，最终实现农村的村容整洁和社会主义新农村建设的各项目标。 2 现行规划实施中农村居民点土地利用存在问题 长期以来，我国大部分地方的农村居民点土地利用由于农村集体土地产权主体不明晰，村庄

土地利用总体规划中的农村居民点问题

土地利用总体规划中的农村居民点问题 提要本文在深入分析巢湖市农村居民点用地数量、规模、布局现状及其历史变化情况的基础上，探讨农村居民点用地中存在的问题，深入剖析问题存在的原因，并从规划、融资、政策等方面，提出推进农村居民点用地整理的具体措施。 关键词：巢湖市；农村居民点；措施 在我国社会主义新农村建设的大背景下，全国新一轮的土地利用总体规划提出了城镇建设用地增加和农村居民点用地减少相挂钩的理念，农村居民点用地是否合理，在土地利用总体规划修编中扮演着重要角色。 一、巢湖市农村居民点现状 1、农村居民点数量与用地规模。2005年末，巢湖市土地总面积939，367.47公顷，全市有1，518个农村居民点，平均密度16个/百km2。全市乡村户数101.24万户，乡村人口312.60万人，农村居民点平均人口规模为667户/个和2，059人/个。 2、农村居民点用地区域差异。全市农村居民点用地72，363.16公顷，占土地总面积的7.70%，占建设用地比重的66.34%。户均用地714.7m2，人均用地231.5m2。全市四县一区农村居民点用地从大到小的排序为：庐江县＞无为县＞居巢区＞和县＞含山县。 对全市5个地域单元的人均农村居民点用地状况进行分析，从含山县的196.7m2/人到庐江县的253.8m2/人不等，大部分县区人均农村居民点用地在200～250m2/人之间。总体上巢湖市工业化和城镇化程度相对较低，农村居民点用地比重较大，人均用地较多。 3、农村居民点动态变化情况。1996～2005年巢湖市农村居民点用地总体上呈“先增长后下降”的趋势：1998～1999年由于两次行政区划调整，农村居民点面积有所减少，1999～2003年逐年增加，2003年达到最高值为72，673.30公顷，2003以后逐年减少；2003～2005年农村居民点用地从72，673.30公顷减少到了72，363.16公顷。 二、巢湖市农村居民点用地中的问题

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法 2008年7月27日 第一章总则 第一条为进一步规范集体建设用地整理与集中使用，推进节约集约用地，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《国土资源部关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发〔2005〕207号）和《中共成都市委成都市人民政府关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）》（成委发〔2008〕1号）等法律、法规和文件规定，结合成都市实际，制定本办法。 第二条成都市行政区域内集体建设用地整理与集中使用，适用本办法。 第三条集体建设用地整理与集中使用，是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划，通过实施土地整理，将原有零星分散的集体建设用地复垦为耕地后，原集体建设用地面积扣除新建农民集中居住区用地面积后，节约的集体建设用地按照"城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩"的方式集中用于城镇建设的行为。 集体建设用地整理与集中使用依据审批权限不同分为：由国土资

源部、四川省国土资源厅批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称挂钩项目）；由成都市人民政府批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称拆院并院项目）。 挂钩项目或拆院并院项目由拆旧区和建新区（包括农民集中居住区和城镇建新区）两个部分构成，也可只安排拆旧区和农民集中居住区，节约的集体建设用地由市、县国土部门统筹安排使用。 第四条集体建设用地整理与集中使用应当遵循以下基本原则：（一）充分尊重农民意愿，依法保护农民和集体经济组织的合法权益。 （二）符合土地利用总体规划、土地整理专项规划、城乡建设规划、产业布局规划和新农村建设规划。 （三）对田、水、路、林、村实施综合整治，并与农业产业化相结合。 （四）建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更加合理，集约节约用地水平逐步提高。 第五条市国土资源局负责全市范围内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。 区（市）县国土资源局负责本行政区域内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。 第二章集体建设用地整理

乡村建设用地整理工作方案

乡村建设用地整理工作方案 为加强土地管理、规范农村建设用地复垦工作、助推城乡统筹和新农村建设，按照《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《市农村建设用地复垦项目管理规定（试行）》（渝国土房管发〔〕495号）和《市国土房管局关于进一步规范农村建设用地复垦工作的通知》精神，结合我县实际，特制定如下实施方案。 一、指导思想 全面落实“珍惜和合理利用每一寸土地”基本国策，以邓小平理论、三个代表”重要思想和科学发展观为指导。努力通过农村建设用地复垦，实现城乡建设用地增减挂钩和全县耕地占补平衡，储备建设用地资源，为全县经济社会发展用地提供保障。 二、基本原则 （一）坚持符合土地利用总体规划和土地整理复垦开发规划的原则。 （二）坚持政府主导、部门配合、先易后难、分步实施、齐抓共管的原则。（三）坚持维护土地权利人的合法权益，遵循实事求是、因地制宜和依法、自愿、有偿的原则。 （四）村、组集体使用的农村建设用地复垦，应经该集体经济组织三分之二以上成员同意。

三、工作目标 完成农村建设用地复垦项目申报20000亩，新增耕地面积5000亩。 四、工作步骤 （一）动员部署（年8月20日前） 召开县、乡镇、村、组动员大会，全面部署全县农村建设用地复垦工作。（二）项目选址、申报（年8－11月） 各乡镇人民政府按照集体建设用地复垦相关政策规定，完成复垦地块清查、统计，组织土地权利人（复垦项目区集体经济组织或原土地使用权人）完善相关资料后向县土地整理中心提出项目申请。 1.申报条件 （1）土地权利人自愿。 （2）实施区域相对集中，项目可以村或组为单位实施。一个项目可由不超过2个片区组成，但不得突破同一乡镇2个行政村的范围；一个片区可由不超过20个片块组成，但不得突破一个行政村的范围；一个片块可由不超过相对集中的10个点（图斑）组成，但不得突破一个组的范围。 （3）复垦后具备宜农用途的管护利用条件。 （4）复垦片块能确保实施，实施期限与项目实施方案同步，最长年限原则上不得超过半年。 2.申请复垦地块主要类型 （1）已废弃宅基地和一户双宅的须复垦宅基地； （2）废弃公路和废弃仓库、晒坝； （3）废弃的乡镇（村）企业用地、砖（瓦）窑、矿山等建设用地；

如何看待农村居民点布局的合理性

学院：资源与环境 班级：xx级土管x班 姓名：Xxx 学号：xxxxxxxx 时间：2012年10月1日——2012年10月7日

人们往往把“布局合理”作为农村聚落空间分布的一种目标或理想状态，把“布局不合理”作为农村居民点的一类问题，并以此为由，把撤并村庄、腾出农民土地供给城市“集约化利用”作为解决“不合理”问题的主要途径。我认为，泛泛地指责农村居民点布局不合理，简单地拿城市用地方式类比农村的方法，是以“城市偏向”来考虑农村问题的表现。这种偏向在理论上缺乏依据，在观念上有失公允，在实践上非常有害。为解决这类认识偏差，就需要认真研究何谓“布局合理”，什么是农村居民点布局合理的判据。 一、农村居民点布局是否合理的判据应从农村居民的需求和城市对农村的需求两方面来考虑 (一)判断农村居民点合理性的出发点是尊重农村居民的需要 以村庄为主要形式的农村居民点，是农村居民居住和从事各种生产的聚居点。满足村民对于居住和生产的需求，是对村庄的第一位要求；村庄坐落是否能够满足村民对于居住和生产的需求，也是判断村庄布局是否合理的首要判据。农村居民点布局的调整，首先必须考虑农村居民的愿望和利益，绝不能按照少数人的意志而违背农民的利益和愿望去进行农村居民点布局的调整。 违背农民的利益和愿望，往往表现为两种情况。一种情况表现为超越农民承受能力和觉悟水平的盲动式调整，即在大多数农民不愿意调整的时候非要进行调整；另一种情况是在大多数农民希望推进自己家园建设的时候，阻拦他们的行动，表现为调整的滞后性状态。这两种情况都是应当防止的错误倾向。 尊重和维护农民在居民点布局调整中的权益，就要对做出空间调整的农民有合理的生产生活安排。这些安排包括：至少不低于原先状况的居住、收入、就业、保障、子女就学及其他生活服务条件。这些条件的改善，有的要由农民个人和集体来承担部分或全部成本，有的需要由各级政府来支付。政府、农民个人和集体能否按照各自应承担的部分来支付这些成本，是农民权益能否不受到损害的关键。因此，所谓农村居民点布局的合理性，是建立在一定经济发展水平基础之上的。 农民收入状况是对农村居民点布局进行合理性调整首先需要考 虑的基本条件。农民的收入状况，是决定农民(在外部不能支付全部成本的前提下)有没有条件迁移的决定性因素。农民收入是农民经济承受能力的集中体现，在很大程度上决定着农民的需求愿望。

中国农村居民点用地变化的社会经济因素分析

收稿日期：2011－11－22 作者简介：冯长春，教授，博导，主要研究方向为城市与区域规划、土地与房地产经济。通讯作者：赵若曦，硕士生，主要研究方向为土地利用规划与房地产开发管理。 基金项目：国土资源部公益性行业科研专项 “中部地区城市带发展土地保障与监管技术系统开发与示范”（编号：201111010）。中国农村居民点用地变化的社会经济因素分析 冯长春 1 赵若曦 1 古维迎 2 （1.北京大学城市与环境学院，北京100871；2.深圳市坪山新区规划国土事务中心，广东深圳518118） 摘要基于2000－2008年省级单元的土地利用和社会经济统计数据，探讨来自区域、城镇和农村的社会经济因素对农村居民点用地 扩张的作用机制， 认为农村居民点用地扩张受到农村自身社会经济发展和城镇社会经济发展的双重作用，一方面区域和农村社会经济推动了农村居民点用地规模扩张，另一方面工业化和城镇化进程引起的城镇空间扩张，缓解了农村居民点用地扩张的趋势，在此“一增一减”双重作用下，农村居民点用地呈现缓慢增长趋势。相比于来自区域和城镇的社会经济因素，农村自身的社会经济发展因素对于省级单元的农村居民点用地扩张的影响更为重要。不论是对于来自城镇或是农村的社会经济因素，产出效应都比投资和收入效应更明显，在控制产出效应的情况下，来自于城镇和区域的投资和收入效应不再显著。为控制农村居民点用地过度扩张，政府应在健康快速的工业化和城镇化进程中， 实施城乡建设用地增减挂钩政策，加大土地开发整理和复垦力度，积极投资农村，提高农用地产出，以有效引导农村居民点用地节约集约利用。关键词 农村居民点；土地利用变化；社会经济影响因素 中图分类号F301 文献标识码A 文章编号1002－2104（2012）03－0006－07 doi ：10．3969/j．issn．1002－2104．2012．03．002 改革开放以来，中国高速的经济增长和快速的城镇化进程产生了对建设用地持续迫切的需求，建设用地扩张，尤其是城镇用地空间拓展成为我国目前土地利用变化的最主要特征 ［1］ ，而农村居民点用地在自身经济发展和城镇 用地扩张的双重压力下呈缓慢增长趋势。然而同期农村人口不断减少， 缓慢的用地规模增长意味着快速的人均用地增加，农村居民点土地利用日益粗放，出现“农村减人不减地”的奇特现象，对我国耕地资源保护造成了巨大的压力 ［2］ 。对于农村居民点用地变化影响因素的研究，国内学 者在全国，区域和个案城市三个尺度都有所涉及［3］ ，定量 分析以对区域和个案城市为主［4－5］ ，在全国尺度上则多为定性分析和定量描述 ［6－7］ 。总结已有的研究，影响农村居 民点用地变化的因素主要有以下五类：自然因素，如坡度、海拔、耕地资源；人口和家庭因素，如人口规模、家庭结构；社会经济因素，如工、农业产值、农村居民收入因素；交通因素， 如交通运输水平、与河流或者公路的距离；政策制度因素，如农村土地政策、社会保障制度、宅基地政策。上述研究从不同视角揭示了农村居民点用地变化的影响因素，但是对我国快速工业化和城镇化背景下城镇空间扩张和 乡村自身发展对农村居民点用地变化的双重作用缺乏足够的重视。本文立足于区域社会经济发展，在分析我国农村居民点用地转换来源和流向的基础上，总结影响我国农村居民点用地变化的社会经济因素，并选择相应指标构建计量模型对来自区域、城镇和乡村自身的影响进行综合分析和比较研究，为制定政策保护有限的耕地资源提供一定的实证研究依据。 1研究区域和数据来源 考虑到数据的可获取性和一致性，本文以除香港、澳 门和台湾地区外的22个省、 4个直辖市和5个自治区共31个省级行政单元为研究的基本单元，研究时段为2000－2008年。 土地利用类型数据来自于国土资源部土地利用变更调查数据，常住人口数据来自于2000年的第五次全国人口普查， 2005年的全国1%人口抽样调查和2010年各省的第六次全国人口普查主要数据公报，户籍人口数据来自于2001－2009年的《中国人口统计年鉴》，社会经济数据主要来自于《中国统计年鉴》，同时参考了《中国农业年 中国人口·资源与环境2012年第22卷第3期CHINA POPULATION ，RESOURCES AND ENVIRONMENT Vol．22No．32012

国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法

为农业农村农民提供优质服务 土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地 对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”。部重点抓好1000个国家级示范点，各省(区、市)开展9000个省级整治示范工程建设 各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，出台和试行集体建设用地有偿使用收益分配办法。部将研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法，保障集体土地所有权人和使用权人在集体建设用地有偿使用和流转等活动中的土地权益 各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地 凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标

为切实保证《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发〔2009〕1号）的贯彻落实，日前出台的《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（以下简称《意见》）强调，要为农业稳定发展、农民持续增收、城乡统筹发展提供优质服务，同时坚持严格规范管理，依法依规办理农业和农村各类用地手续。 《意见》要求，切实保护耕地，为农业稳定发展奠定物质基础。一要严格政府耕地保护目标考核和审计，落实耕地保护责任。各地要将《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》（下称《纲要》）确立的耕地保护目标和任务层层分解落实，作为政府耕地保护责任目标考核的主要内容。国土资源管理部门要协同审计、监察等部门，尽快建立耕地和基本农田保护的领导干部离任审计制度。 二要稳定基本农田数量和质量，实行永久保护。各地要结合土地利用总体规划修编，调整好基本农田布局，对规划确定的基本农田落实到地块和农户，采取特殊保护措施，实行永久保护。在土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地。 三要积极探索建立基本农田经济补偿机制，调动各方保地养地种粮的积极性。国土资源部将及时总结各地经验，配合财政部门尽快开展基本农田保护补偿机制试点，研究和建立约束和激励并行的基本农田保护新机制。 《意见》强调，加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度。一是明晰农村土地产权，依法确定集体土地所有权主体。集体土地所有权登记要根据法律规定，加快明确农民集体土地的主体。以此为前提，推进集体土地的登记发证。二是按照急需优先原则，加快推进农村土地确权登记发证工作。对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接，确

集体建设用地合同-(优质文档)

合同编号:__________ 集体建设用地合同 甲方：_________________________________ 乙方：_________________________________ 20____年___月___日

订立合同是为了双方互惠互利，平等合作，在法律的约束下进行商业或者其它项目，保障双方的权益，下面请看编辑为你整理的“集体建设用地合同”，欢迎阅读，仅供参考，更多详细内容请点击查看。集体建设用地合同【一】 第一条本合同双方当事人： 出让方(土地所有者):_________(以下简称甲方); 地址：_________; 邮政编码：_________; 联系电话：_________; 法定代表人：_________ 职务：_________ 身份证号码：_________ 受让方(土地使用者)：_________(以下简称乙方); 地址：_________; 邮政编码：_________; 联系电话：_________; 法定代表人：_________ 职务：_________ 身份证号码：_________ 甲方将依法拥有的集体建设用地使用权出让给乙方。根据国家、省、市关于集体建设用地使用权流转的有关规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。 第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方在受让使用权的土地范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国相关法律、法规及广东省的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。 第四条乙方根据本合同付清全部出让金并领有土地使用证后，在受让的土地使用权使用年限内，土地使用权按有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。