各地房地产企业营改增开票方法零税率

各地房地产企业营改增开票方法零税率

集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]

各地房地产企业营改增开票方法

杭州市国税

1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。

2、如购买方是夫妻双方的,发票台头上填写两个人名字，税号写一个人的身份证号码，另一个的身份证号码标注在备注栏中。

3、规格型号栏填写不动产的房号：“几幢几单元几零几”。

4、备注栏：需要注明不动产的开发楼盘的名称和具体所在地。

5、交房管局（办房产证）的所开发票联次：增值税专用发票第六联、增值税普通发票第三联

6、交地税局（办理契税）的所开发票联次（余杭地税暂定）：增值税专用发票第四联、增值税普通发票第四联

内蒙古国税：

四、关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题

《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

营改增前，企业收到预收款后，开具由内蒙古自治区地方税务局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收0%）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。

湖南国税：

（二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票

房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。无论纳税人开具自制收据还是增值税普通发票，收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报《增值税预缴税款表》，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。正式交易完成或全额缴纳房款时，纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。对预收房款时开具的增值税普通发票，纳税人可选择在发票管理新系统中进行冲红，冲红时开具的红字发票金额不在《增值税纳税申报表》及其附列资料中填列。

湖北国税：

湖北省国税局营改增热点问题解答（一）

24.房地产开发企业取得预售款如何开具发票

房地产开发企业在收到预收款时，可以向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，金额为实际收到的预收款。在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。在开具发票次月申报期内，通过《增值税预缴税款表》进行申报，按照规定预缴增值税。预收款所开发票金额不在申报表附表（一）中反映。

在交房时，按所售不动产全款开具增值税发票，按规定申报纳税。

房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑：

一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；

二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。

三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。

山东国税：

关于房地产开发企业预收款开票问题

《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

江苏国税：

原营业税管理模式下房地产开发企业在收取定金、首付环节先行开具专门的预收款发票，等交房尾款收齐后换开统一的房地产销售发票。营改增后，房地产开发企业在预售环节如何开票、征税

江苏省税务机关的处理建议：在总局进一步明确前，暂按下列方式处理：

1.房地产开发企业销售自行开发的房地产，收取定金等预收款时，可以开具增值税普通发票，开具增值税普通发票时，税率栏填“0”，同时在发票备注栏注明“房地产企业预售不动产预收款项”。

2.按照上述要求开具发票的，开具发票视同收据,开具发票时间不作为纳税义务发生时间，申报当期税款时不需反映该项收入。

3.收取的预收款应按照销售额的3%预缴增值税，仅需填报《增值税预缴税款表》即可。

前海国税：

1、关于房地产开发企业预收款开票问题

房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。预收款不通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

黑龙江国税：

二、关于房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，收到预收款时如何开具发票问题

营改增前，企业收到预收款后，开具由我省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理贷款等相关业务，但不能办理房证。

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，开具预收款的增值税普通发票时应在“货物名称”栏注明“预收房款”字样，税率暂选择“零税率”，开票金额为实际收到的预收款全款，并在“备注”栏注明“预收款发票，不得作为办理不动产登记证凭据”字样，申报时通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。

房地产营改增热点难点问题

房地产营改增热点难点问题 1.关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？ 答：“取得的不动产”中的取得方式包括租入。 纳税人以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。 纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。 2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？ 答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产： 企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。 企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。

企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。 3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？ 答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。 4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？ 答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。 5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？

浅谈营改增对企业税负和利润的影响

浅谈“营改增” 对企业税负和营业利润的影响 【内容摘要】本文通过对目前的热点“营改增”的背景和原因的认识，分析了税制改革后对小规模纳税人和一般纳税人的税负影响和对企业利润的影响，认清了营改增对各行业的税负的不平衡影响。【关键词】营改增重复征税税负分析利润影响 一、“营改增”的背景及原因 如何减税为企业减负，如何促进企业的结构调整，促进产业结构的升级，成为目前中国经济发展遇到的难题之一，正是在这样的背景下，2011年11月16口，财政部和国家税务总局发布了经国务院同意的《营业税改征增值税试点方案》等文件，自2012年1月1口起在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点。 可以说，营业税改征增值税主要是由于营业税的缺点和增值税的优点决定的。营业税存在着重复征税和累计税负、阻碍服务业发展、切断增值税的抵扣链条和征收管理困难等缺点，这也是营改增的主要原因。 二、营改增后税负分析 1．对小规模纳税人税收负担的分析 营业税改征增值税后，由于小规模纳税人是按不含税销售额依3%的征收率计算征收增值税，因此，对小规模纳税人而言，其税收负担是增加还是减少，关键看增值税的征收率与原来课征营业税时的税率

谁高谁低。除了交通运输业为3%，其他6个服务业的营业税率均为5%，高于小规模纳税人的增值税征收率，因此，即使不考虑价外税因素，其他6个服务业的小规模纳税人的增值税负担都会比原来课征营业税时的营业税负担要低。虽然交通运输业的营业税率和实行增值税后的征收率都为3%，但增值税是价外税，征收增值税后，运输业的销售额要换算成不含税销售额，即要从其销售额中剔除增值税后作为计征依据，因此，交通运输业小规模纳税人的增值税负担也要比课征营业税时低。也就是说，“1+6”行业改征增值税后，其小规模纳税人的税收负担均出现不同程度的下降。 很明显，对小规模纳税人来说，此次“营改增”是个极好消息，为企业降低了税负，增加小规模纳税人的生存机会。 2．对一般纳税人税收负担的分析 营业税改征增值税后，交通运输业和现代服务业一般纳税人的增值税分别适用11%和6%两档税率，如果一般纳税人没有进项税额可以抵扣的话，由于这两档税率均高于原来征收营业税时的税率，因此，其税收负担明显增加。假设现代服务业和交通运输业的销售额分别为X 和Y，则改革前，现代服务业和交通运输业缴纳的营业税分别为5%X 和3%Y。改革后，缴纳的增值税分别为5.66%X［公式：X/(1＋6%)×6%］和9.91%Y［公式：Y/(1+11%)×11%］，税收负担分别增加13.2%和230.33%。 但是，通常纳税人都有外购项目，其进项税额可以抵扣，包括外购的机器设备、水费和电费所含的进项税额等，因此，营业税改征增值

营改增应税服务税目税率对照表

营改增应税服务税目税率对照表试点行 业行业名称行业名称 增值税 税率 增值税征 收率 原营业税税目 营业税 税率 交 通运输业陆路运输服务 公路运输 11% 3% 公路运输 3% 缆车运输缆车运输 索道运输索道运输 其他陆路运输其他陆路运输 水路运输服务水路运输服务水路运输3% 航空运输服务航空运输服务航空运输3% 管道运输服务管道运输服务管道运输3% 部 分现代服务业研发和技术服 务 研发服务 6% 其他服务业5% 技术转让服务 转让无形资产-转让专利权、 非专利技术 5% 技术咨询服务其他服务业5% 合同能源管理服务其他服务业5% 工程勘察勘探服务测绘、勘探5% 信息技术服务 软件服务 6% 其他服务业5% 电路设计及测试服务其他服务业5% 信息系统服务其他服务业5% 业务流程管理服务其他服务业5% 文化创意服务 设计服务 6% 其他服务业5% 商标和著作权转让服务 转让无形资产-转让商标权、 著作权、商誉 5%

知识产权服务其他服务业5% 广告服务广告业5% 会议展览服务其他文化业3% 物流辅助服务航空服务 6% 航空运输3% 港口码头服务水路运输3% 货运客运场站服务陆路运输3% 打捞救助服务水路运输3% 货物运输代理服务代理业5% 代理报关服务代理业5% 仓储服务仓储业5% 装卸搬运服务装卸搬运3% 有形动产租赁 服务有形动产融资租赁 17% 金融业-融资租赁5% 有形动产经营性租赁租赁业5% 鉴证咨询服务认证服务 6% 其他服务业5% 鉴证服务其他服务业5% 咨询服务其他服务业5% 广播影视服务广播影视节目（作品） 制作服务 6% 服务业3% 广播影视节目（作品） 发行服务 转让无形资产3% 广播影视节目（作品） 播映服务 文化体育业3% 注：提供有形动产租赁服务，税率为17%；提供交通运输业服务，税率为11%；提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外），税率为6%。小规模纳税人增值税征收率为3%。

营改增后房地产估价实务中增值税如何计算

营改增后房地产估价实务中增值税如何计算 自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。以下仅作为参考。 房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。 下面以估价基本事项为轴线进行说明： 一、估价目的 与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。 二、价值时点 增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。

1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税； 2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。 三、估价对象 （一）区分估价对象的项目类型 1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目； 2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人 1.一般纳税人； 2.小规模纳税人； 3. 其他个人。 （三）区分估价对象的获取方式 1.交易或其他方式取得； 2.自建。 （四）区分估价对象的取得（或自建）的日期 1. 2016年4月30日前取得（或自建）的； 2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。 四、价值类型

建筑业“营改增”税负测算分析!(详细)

建筑业“营改增”税负测算分析！（详细） 2016-03-15 马泽方方斌国 随着建筑业“营改增”的临近，建筑企业税负变化到底如何，将面临哪些变化是必须考虑的问题。本文以实地调研数据为样本，根据《财政部国家税务总局关于印发〈营业税改征增值税试点方案〉的通知》（财税〔2011〕110号）明确的建筑业适用11%税率，对“营改增”后可能引起的税负变化进行了分析，供纳税人参考。1建筑业特点及主要风险建筑业纳入增值税征税范围后，按照一般计税方法计算应交增值税，与其他增值税一般纳税人相比，目前建筑业存在以下主要特点及涉税风险：（一）建筑业财务核算不规范。据了解，建筑业的财务核算主要由工程项目部门按预算成本提供报账 凭证，并非按照实际采购业务据实计账。这一做法对营业税直接依工程收入按适用税率计税影响不大。“营改增”后，工程成本及其原始凭证直接影响增值税税款计算，工程项目部门某些采购业务不能取得增值税专用发票将直接影响税 款的抵扣，而工程项目部门为报账虚构购进业务取得扣税凭证将涉嫌偷逃增值税。（二）建筑业人工费用占比高。建筑业属于劳动密集型行业，人工费用占总成本的比例相对较高。经测算，建筑企业人工费用约占全部成本的30%。与其

他行业相比，建筑业人工费用占营业收入的比例较高，建筑业工程收入中增值较多，“营改增”后税负可能上升较多。（三）建筑业采购市场不规范。建筑企业的多数大型设备，如挖掘机、吊机等是通过租赁得来，有的则是由劳务工队带机作业，不少主材如砂石、砖等以及一些辅料，如铁丝、扣件等是向增值税小规模纳税人购买的，难以取得增值税专用发票，将导致建筑业“营改增”后税负增加。2建筑业“营改增”税负测算方法为了便于对“营改增”前后税负变化进行对比，我们将“营改增”后的增值税税负界定为应纳增值税额与含税工程收入之比。即：增值税税负＝增值税应纳税额÷含税工程结算收入增值税应纳税额=工程销项税额－工程进项税额工程销项税额=[工程结算收入÷（1+11%）]×11%工程进项税额=∑[材料等含税成本÷(1+材料等适用税率)] ×适用税率全部实施“营改增”后，增值税链条会逐步健全，建筑业进项税抵扣范围会逐步扩大并完善，因此区分两种情况分别测算建筑业“营改增”后的税负情况。第一种情况，假定除人工费用外的全部材料费用都可以取到增值税专用 发票。因为随着“营改增”的推行，建筑企业为了减轻自身的税收负担，必然会选择增值税一般纳税人采购材料，索取增值税专用发票扣税。第二种情况，按照建筑企业估计，目前只有部分项目可以取得增值税扣税发票。3建筑业营改增税负的具体测算我们选择了省内较大建筑企业，其业务也具

2016年营改增后房地产增值税计算案例

某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务： （1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。 （4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。 （5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。 （6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。 （7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。 （8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。 要求： 1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。 2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。

二、案例解析 1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。 业务（1）：要按照视同销售处理。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十四条第（二）款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。《实施办法》第四十四条规定，纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。《实施办法》）第十五条第（2）款规定，提供销售不动产，税率为11%；《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率。 业务（1）销项税额=111÷（1＋11%）×11%=11万元,会计分录为： 借：营业外支出 101 贷：开发产品 90 应交税费——应交增值税(销项税额) 11 业务（2）：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额

营改增对企业税负的影响及建议

营改增对企业税负的影响及建议 2012年，营改增的试点工作开始在我国推行。社会上各界就营改增效果以及对企业的影响进行研究探讨。本文针对营改增给企业带来的基本影响着手，重点分析营改增对企业的财务数据以及税收负担的改变，并针对在营改增中企业所遇到的问题提出一些有建设性的管理意见。 标签：营改增财务数据税收负担管理建议 1994年税改以来，营业税和增值税是我国现行税收体制中流转税的重要构成部分，其在我国税收收入中也占了相当大的份额。营改增是结构性减税政策之一，作用巨大，这一举措为减税制度创新做出了重大贡献。 一、营改增对企业的基本影响 从税负变化来看，营改增对企业造成的影响如下：对增值税的一般纳税人以及小规模的纳税人影响不大；营改增后转变为增值税一般纳税人的企业税负有增有减但整体减少；营改增后为增值税小规模纳税人的企业税负明显减少。随着市场上越来越大的竞争力，影响因素转变为是否能够开具有关的增值税发票以及抵扣增值税的进项税额范围和时间。 1.原增值税纳税人 1.1增值税一般纳税人 在营改增前，如果增值税一般纳税人是企业，仍沿用以前的计税方式。只要不与营改增的企业有业务上的来往，就不会受到任何的影响。如果企业合作方有营改增企业，就能够得到更多的增值税的专用发票，从而增加了能抵扣的进项税额，降低税收负担，减少成本费用。 1.2增值税小规模纳税人 税改前后，其税基、税率都不发生改变，然而，当这类企业与营改增企业存在业务往来或竞争关系时，可能会因为无法开具增值税专用发票而竞争力降低。 2.营改增企业 2.1营改增后认定为增值税一般纳税人 对于这类纳税人，税改前，企业以营业收入为税基，按营业税税率缴纳营业税。税改后按其增值额的11%（交通运输业）或6%（现代服务业）缴纳增值税。企业实际的税收负担是增加还是减少取决于产品或劳务的增值率【为了便于比较分析，我们引入增值率这个概念，增值率=（不含税销售额-外购项目价款）/不

营改增后房地产企业会计处理

营改增后房地产企业会计处理 一、开发阶段，归集开发成本 1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等 借：开发成本（按XX 项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等科目 2、发生开发成本 借：开发成本（XX项目、成本对象） ——前期工程费 ——基础设施费 ——建筑安装工程费 ——公共配套设施 ——借款费用（或列开发间接费用，借款费用不能抵进项） 借：开发间接费用 借：应交税费—应交增值税（进项税金）贷：银行存款等科目 说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。 借：开发成本一XX项目（对象）一一XX 贷：银行存款（应付账款）不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。 成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31 号】建议：建筑面积。 二、预售阶段，取得预售收入 1、未完工收到预收款 借：银行存款等贷：预收账款—XX 项目 2、次月预交增值税【预售收入心+11%） X3%预缴】，次月缴纳时： 借：应交税费—未交增值税

贷：银行存款 3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费 借：应交税费—城、教、土增税等 贷：银行存款 三、完工销售阶段，确认收入、成本 1 、完工分配开发间接费用 借：开发成本——各项目、成本对象贷：开发间接费用 2、完工结转开发产品借：开发产品——各项目借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用）贷：开发成本——各明细 3、交房并符合确认收入条件 借：预收账款等 贷：主营业务收入一一XX项目（房号） 贷：应交税费—应交增值税（销项税额）备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。 4、同时，结转交房部分所对应的成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细） 5、扣减收入对应的土地价款 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积十房地产项目可供销售建筑面积）付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%）*11% 借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额） 贷：主营业务成本——XX 项目 =a 月末，计算尚未缴纳的增值税=（全部销项税额-营改增抵减的销项税额）-全部进项税额 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a 贷：应交税费——未交增值税a 次月，申报缴纳增值税：

关于“营改增”对企业税负影响的分析

龙源期刊网 https://www.sodocs.net/doc/7814261215.html, 关于“营改增”对企业税负影响的分析 作者：俞鹏飞 来源：《丝路视野》2017年第25期 [摘要]自2012年起，我国开始在上海开展“营改增”的试点工作，并于同年在8个省、直辖市等扩大了实施的范围，2013年8月起在全国范围内进行“营改增”。“营改增”的大范围推广和实施不仅消除了重复征税的问题，更实现了结构性减税的主要目标。本次税制改革的深入实施对于建立健全我国的税务制度、促进我国产业的升级、优化经济结构等起到了积极的促进作用，对于在国内创造公平的税制环境、促进社会经济的发展有着重要的意义。本文将就“营改增”对企业税负的影响进行量化分析。 [关键词]营改增；税负；影响 一、“营改增”的实施对企业的税负带来的影响 随着“营改增”的实施，对企业的税负也带来了一定程度的影响，这些影响既有积极的正面影响，也有消极的负面影响。 （一）“营改增”的实施对企业税负带来的正面影响 就目前我国推行“营改增”的现状来看，在试行地点的税负出现了总体上的降低，从而提升了当地的经济效益。很多中小企业的税务支出明显降低，减税的成效比较明显。这在很大程度上有效缓解了我国企业税负重复征收、税率较高的问题，在减少企业税负的同时明显提升了企业的经济效益，为促进企业的壮大与进一步发展奠定了基础。站在长远的发展角度来看，不仅促进了企业技术服务与新产品的研发，更促进了企业服务价格与最终产品的降低，有效提升了企业的经济效益。 （二）“营改增”的实施对企业税负带来的负面影响 从目前“营改增”对企业税负带来的负面影响来看，主要是使得部分企业的税负增加。对于普通纳税人而言，在实施“营改增”后，企业的税负是否会出现增多的现象，主要就在于进项税额的多少，如果进项税额的数额达到了一定的程度，必定会增加纳税人的税负。另外，如果纳税人不能获得进项税票，那么必定会导致可抵扣的进项税额严重不足，从而增加企业的税负。在同等情况下，“营改增”如果保持税务基础不变，那么也会产生对税率的提升，由于有的企业的生产资料的成本与同行业中的资金连续性情况所占的比例降低，而增加了对人力成本的投入比例，那么也会增加企业的税负。 二、“营改增”对企业税负影响量化实例分析 （一）“营改增”对服务行业的税负影响分析

2016年营改增税目税率与2018增值税率一览(附表)

2016年营改增和2018增值税税率对比表（附表） 2018年4月4日，财政部税务总局联合发布财税〔2018〕32号和财税〔2018〕33号，关于调整增值税税率的通知和关于统一增值税小规模纳税人标准的通知，自2018年5月1日起。 2016和2018年最新增值税税率对比表如下： 简易计税征收率 小规模纳税人以及允许适用简易计税方式计税的一般纳税人小规模纳税人销售货物或者加工、修理修配劳 务，销售应税服务、无形资产；一般纳税人发 生按规定适用或者可以选择和简易计税方法 计税的特定应税行为，但适用5%征收率的除 外。 3% 销售不动产；经营租赁不动产（土地使用权）； 转让营改增前取得的地地使用权；房地产开发 企业销售、出租自行开发的房地产老项目；一 级二级公路、桥、闸（老项目）通行费；特定 的不动产融资租赁；选择差额纳税的劳务派 遣、安全保护服务；一般纳税人提供人力资源 外包服务。中外合作油（气）田开采的原油、 天然气。 5% 个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。纳税人销售旧货；小规模纳税人（不含其它个人）以及符合规格情形的一般纳税人销售自己使用过的固定资产，可依3%征收率减按2%征收增值税。 大类中类小类征收品目原营业 税税率 2016 增值 税税 率 2018 增值 税税 率

销售服务 交通运输服 务 陆路运输服务 铁路运输服 务 3% 11% 10% 其他陆路运 输服务 水路运输服务水路运输服务 航空运输服 务 航空运输服 务 管道运输服 务 管道运输服 务 邮政服务 邮政普遍服 务 邮政普遍服 务 3% 11% 10% 邮政特殊服 务 邮政特殊服 务 其它邮政服 务 其它邮政服 务 电信服务 基础电信服 务 基础电信服 务 3% 11% 10% 增值电信服 务 增值电信服 务 6% 6% 建筑服务 （2016新 增） 工程服务工程服务 3% 11% 10% 安装服务安装服务 修缮服务修缮服务 装饰服务装饰服务 其它建筑服 务 其它建筑服 务 金融服务 （2016新 增）（2018 年注：含有形 动产、不动产 融资性售后回 租；以货币资 金投资收取的 固定利润或者 保底利润） （注：资管产 品管理人从事 交管产品运营 业务、暂适用 简易计税方 法，按照3%的 征收率缴纳增 值税） 贷款服务贷款服务 5% 6% 6% 直接收费金 融服务 直接收费金 融服务 保险服务 人寿保险服 务 财产保险服 务 金融商品转 让 金融商品转 让

“营改增”对企业税负的影响及对策思考

“营改增”对企业税负的影响及对策思考 在我国之前的税收体制中，增值税与营业税同属于流转税。增值税是对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入征收的一种税。从征税范围看，增值税与营业税相比，具有避免重复征税、贯彻公平税负的优势。经过了几年的探索、试点，终于在2021年5月1日开始正式实施“营改增”。 1 “营改增”政策的主要内容 营业税改征增值税试点改革是国家实施结构性减税的一项重要举措，也是一项重大的税制改革。 根据规定，交通运输业和部分现代服务业是实施“营改增”两大范围，其具体明细为：交通运输业包括陆路运输、水路运输、航空运输和管道运输；部分现代服务业则包括研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁和鉴证咨询。《“营改增”方案》在现有17%、13%税率基础上，增加了6%、11%两档税率，不同税率适用税目的具体内容是：提供有形动产租赁服务，税率为17%；提供交通运输业服务包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务，税率为11%；部分现代服务业包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务，税率为6%；年应税服务销售额500万以下（交通运输业和部分现代服务业），适用简易征收方式征收率为3%。营业税改征增值税试点的纳税人主要分为增值税一般纳税人和增值税小规模纳税人。按照不同种类纳税人其应纳税额计算方式不同，包括一般计税方法和简易计税方法两种。增值税一般纳税人适用一般计税方法，分别按照17%、11%、6%三档税率计算销项税额，应纳税额是销项税额减去进项税额后的余额。增值税小规模纳税人则适用简易计税方法，按照不含税销售额乘以3%的征收率

新编营改增对房地产企业的影响及应对以恒大为例

新编营改增对房地产企业的影响及应对以恒大 为例 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】

西南交通大学希望学院 本科毕业论文正文 题目：营改增对房地产企业的影响及应对 ——以万科为例 学生姓名：*** 系（部）：商学院会计（或商务）系 年级：2012级 专业：**** 学号：*** 指导教师：*** 二〇一七年四月二十九日

摘要及关键词 摘要：所谓营改增就是营业税改增值税，从本质上来说，营业税改增值税的根本目的并不仅仅是为了减税，而是在于避免各个行业中出现反复征税的现象。从目前各地试点营改增的情况和效果来看，改革中取得了成功的经验，也暴露出一些涉税问题。营改增税制的制定和实施，将会对我国税收体制的健全起到一个明显的推动作用，进而促进我国市场经济的健康发展。然而，营改增并非完美无缺，其在国内的政策推进也催在一定的问题。本文在分析营改增的国内外背景的基础上，通过对国内营改增政策推进的跟踪研究，对最近的营改增政策内容进行剖析，指出目前营改增对房地产企业发展的影响，并以万科集团为例，进一步分析了营改增税制改革对房地产企业的税负影响和存在问题，并提出了相应的改革建议。 关键词：营改增税制；房地产；万科地产

Abstract and Key words Abstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "is the business tax reform VAT, in essence, the fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exposed some tax issues. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of China's economy is also of great significance. For the country's tax reform, camp changed to increase is an integral part of it. The development and implementation of the "camp to increase" tax system will play a significant role in promoting the sound development of China's tax system, and then promote the healthy development of China's market economy. However, "replacing business tax with value-added tax(VAT)" is not the pink of perfection itself also has its advantages and disadvantages, there is, the "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "the implementation of practical significance in the analysis of" replacing business tax with value-added tax(VAT)tax reform background and the disadvantages of the two tax systems on the basis of further analysis of "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "tax reform on different industry tax effects and problems, this paper also carried out on the pros and cons of inquiry, and puts forward the corresponding reform suggestions. Key words:Camp changed to increase tax system；Real estate; Advantages and disadvantages

全面分析营改增对企业税负的影响解读

营改增对企业税负的影响 定义 营业税：是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。 税目：交通运输业税率：3% 建筑业税率：3% 金融保险业税率：5% 邮电通信业税率：3% 文化体育业税率：3% 娱乐业税率：5%-20% 服务业税率：5% 转让无形资产税率：5% 营业税应纳税额=计税营业额×适用税率 增值税：对在我国境内销售货物或者提供劳务加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人，就其取得的货物或应税劳务的销售额，以及进口货物的金额计算税款，并实行税款抵扣制的流转税。（在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。） 税率 1.销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物税率：17% 2. 粮食、食用植物油、自来水、暖气、饲料、化肥等税率：13% 3. 提供交通运输业服务税率：11%（营改增项目） 4. 提供现代服务业服务税率：6% （营改增项目） 5. 出口货物等特殊业务税率：0% 6.小规模纳税人（不能抵扣进项税）征收率统一为：3% 一般纳税人：生产货物或者提供应税劳务的纳税人，以及以生产货物或者提供应税劳务为主（即纳税人的货物生产或者提供应税劳务的年销售额占应税销售额的比重在50%以上）并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应税销售额超过50万的；从事货物批发或者零售经营，年应税销售额超过80万元的。除此之外，均为小规模纳税人。

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销售额=含税销售额÷（1+税率） 例如：一般纳税人A公司4月份购买甲产品支付货款10000元，增值税进项税额1700元，取得增值税专用发票。销售甲产品含税销售额为23400元。 进项税额=1700元 销项税额=23400/（1+17%）×17%=3400元 应纳税额=3400-1700=1700元。 国家对营改增的相关规定 2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。至此，货物劳务税收制度的改革拉开序幕。自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至10省市，北京或9月启动。截止2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行。国务院总理李克强12月4日主持召开国务院常务会议，决定从2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围。自2014年6月1日起，将电信业纳入营业税改征增值税试点范围。 2016年1月，国务院总理李克强主持召开座谈会。决定营改增作为深化财税体制改革的重头戏，前期试点已取得积极成效，2016年要全面推开，进一步较大幅度减轻企业税负；增值税分享比例在全面推开营改增后要做合理适度调整，引导各地因地制宜发展优势产业；2016年全面推开营改增并加大部分税目进项税抵扣力度，将带来大规模减税。据统计：全面推开营改增预计减税规模将达9000亿元。 营改增的最初目标是为了把“全额征税、道道征收”转化成“增值征税、环环抵扣”，打通第二产业和第三产业的抵扣链条，避免对企业重复征税。这样的话，对于小规模纳税人来说，他们税收的应征税率调整会下降40.0%，从这里可以看出，小规模纳税人的税收会大大降低。营业税改增值税后，企业的会计核算在很大范围内发生改变，比如企业营业收人、企业生产成本和税负核算等。但是，如果资本性及成本支出所产生的进项税额大于企业收入的销项税额，那么，企业的税负将有所减少。反之，企业的税负就会增加。事实上，有很多因素都可以使企业的税负成本增加，比如，不具备一般纳税人的资格的企业供应商不可以开具增值税专用发票等。 试点行业 （一）、交通运输业：包括陆路、水路、航空、管道运输服务（增值税税率：11%） （二）、部分现代服务业[主要是部分生产性服务业（增值税税率：6%） 1、研发和技术服务 2、信息技术服务 3、文化创意服务（设计服务、广告服务、会议展览服务等） 4、物流辅助服务 5、有形动产租赁服务 6、鉴证咨询服务

2018.5.1营改增后最新增值税税目税率表

营改增后最新增值税税目税率表 纳税人应税行为具体范围增值税税率 小规模纳税人小规模纳税人销售货物或者加工、修理修配劳务，销售应税服务、无形资产；一 般纳税人发生按规定适用或者可以选择适用简易计税方法的特定应税行为，但适 用5%征收率的除外。 征收率 3% 销售不动产；经营租赁不动产（土地使用权）；转让营改增前取得的土地使用权； 房地产开发企业销售；房地产开发企业销售、出租自行开发的房地产老项目；一 级二级公路、桥、闸（老项目）通行费；特定的不动产融资租赁；选择差额纳税 的劳务派遣、安全保护服务；一般纳税人提供人力资源外包服务。 中外合作油（气）田开采的原油、天然气。 征收率 5% 个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 纳税人销售旧货；小规模纳税人（不含其他个人）以及符合规定情形的一般纳税人销售自己使用过的固定资产，可依3%征收率减按2%征收增值税。 一般纳税人（原增值税项目）销售或者进口货物(另有列举的货物除外)；提供加工、修理修配劳务16% 1.粮食、食用植物油、鲜奶 10% 2.自来水、暖气、冷气、热气、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭 制品 3.图书、报纸、杂志 4.饲料、化肥、农药、农机(整机)、农膜 5.国务院规定的其它货物 6.农产品(指各种动、植物初级产品)；音像制品；电子出版物；二甲醚；食用盐 出口货物0% 一般纳税人 纳税人购进农产品，原适用11%扣除率的。扣除率10% 纳税人购进用于生产销售或委托加工16%税率货物的农产品。扣除率12% 一般纳税人交通运输服务 陆路运输服务 铁路运输服务 10% 其它陆路运输服务 水路运输服务 程租业务 期租业务 航空运输服务航空运输的湿租业务 管道运输服务无运输工具承运业务 邮政服务 邮政普遍服务 函件 10% 包裹 邮政特殊服务邮政特殊服务 其他邮政服务 其他邮政服务，是指邮册等邮品销售、邮政代 理等业务活动。 电信服务 基础电信服务基础电信服务10% 增值电信服务增值电信服务6% 建筑服务 工程服务工程服务10% 安装服务安装服务

“营改增”对房地产行业的影响以及对策

“营改增”对房地产行业的影响以及对策 摘要：“营改增”减轻企业的税收负担，是结构性减税的重要措施。“营改增”从整个宏观经济来说能促进产业结构调整，降低企业税负，但不是所有的行业都能受益，房地产行业和建筑行业在“营改增”中将会遇到很多的困难和挑战。房地产行业应做好应对策略，以税制改革为契机，加快企业的转型。本文就“营改增”对房地产行业可能会造成的影响进行了具体分析，并提出了应对的策略。 关键词：“营改增”；房地产；对策；影响 我国目前实施的税制结构中，营业税和增值税是两个重要的流转税，两个税种分立并行。国家相关部门已经开始完善税收征管系统，只有这样才能实现经济结构的科学整改，才能健全各个领域的税收体制，减少重复征税等问题出现。如今营改增制度已在大范围内得到了普及和应用，房地产领域是缴纳营业税的主要领域之一，因此必须实施营改增，才能满足我国税收系统的整改要求。 一、营改增对房地产行业的影响 （一）对建安成本的影响 房地产开发成本的重要部分是建安成本，通常由具有建筑安装资质的建筑企业完成，根据目前实施营改增的情况来看，建筑企业在实施营改增后，税负会有不同程度的上升，由于税赋转嫁的存在，会导致房地产开发企业建筑成本相应增加。

由于营改增税收政策的实施，将导致房地产产业增加赋税。房地产行业在建筑安装的过程中常用建筑材料有混凝土、自来水、石料、砂，建筑材料根据目前税收政策按照6%的 税率缴纳增值税，因此即使房地产可以直接抵扣增值税专用发票，也会在一定程度上增加房地产行业的赋税负担。 （二）对房地产偿债能力各项指标造成的影响营改增税收政策在房地产企业中对房地产偿债能力各项指标造成的影响有以下几点：第一，如果房地产行业的进项税额无法在税制的范围获取一定程度的抵扣，那么这一部分没有得到抵扣的进项税会导致房地产企业拥有的数额不再产生变化，从而增加了房地产企业的资金流动比率。第二，假如房地产企业中的流动负债数额能在相应的市场、税务规则中得到全部抵扣，那么这些被抵扣的进项税将在较大程度上影响房地产建筑企业流动资金的上升，从而导致流动比例不断增加。 （三）无法适应统一税收政策目前我国房地产业在区域发展上呈现出明显的发展不平衡的状态，这导致营改增的政策对不同地区注册的房地产企业出现截然不同的情况，无法适应统一税收政策的表现有：第一，对发展速度慢、发展水平低的地区来讲，房地产行业无法及时适应营改增的税收政策，从而导致房地产行业的经营以及运行会受到不同程度的挑战和打击。第二，房地产行业的投资主体呈多元化发展的趋势，对民企而言，将会有较高税率。第三，房地产行业的类型结构是多种多样的，融资结构和资本结构不同的房地产企业在税制改革时仍然会出现一定的困难和风险。

房地产业营改增税收政策指引完整版

房地产业营改增税收政 策指引 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]

房地产业营改增税收政策指引 一、房地产业纳税人 （一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人，为房地产业增值税纳税人。 （二）纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 1、应税行为（包括在境内销售服务、无形资产或者不动产）的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的房地产业纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。 年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。 二、征税范围 （一）房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目适用“销售不动产”税目； （二）房地产业纳税人出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”税目，以及“不动产融资租赁服务”税目（不含“不动产售后回租融资租赁”）。 三、税率和征收率 （一）房地产业纳税人销售、出租不动产适用税率均为11% （二）房地产业开发企业中的小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人销售、出租不动产业务按规定可选择简易计税方法的，征收率为5%。 四、计税方法 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

（一）一般计税方法 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。一般计税方法应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 公式中所述销项税额，是指纳税人销售房地产项目按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。 销项税额计算公式：销项税额=含税销售额÷（1+税率）×税率 （二）简易计税方法 1、房地产开发企业中的小规模纳税人，以及部分销售自行开发房地产项目按规定选择简易计税方法计税的一般纳税人，适用简易计税方法计税，按以下公式计算应纳税额： 应纳税额=含税销售额÷（1＋征收率）×征收率 2、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，按规定可以选择适用简易计税方法计税。一经选择，36个月内不得变更。 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 五、销售额确定 （一）基本规定 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： 1、代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费。