房地产会项目应放入的科目
在房地产会计项目应放的会计科目学习体会：
一、开发成本项目的设置
根据《房地产开发企业会计制度》，企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。
1、土地征用及拆迁补偿费
指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、土地闲置费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，具体科目可设置：
⑴ 取得土地使用权
土地出让金、契税、补交地价、补偿合作方地价、以房换地的价值、印花税等；
⑵ 土地增用费
土地转让费、土地收益金、土地开发费、耕地占用税等；
⑶ 土地补偿费
劳动力安置费、拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出、农作物补偿费、危房补偿费、周转房摊销等；
⑷ 其他
拍卖佣金、土地购置（拍卖、招标）费、土地交易费、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、土地闲置费等。
2、前期工程费
指在取得土地开发权之后，项目开发前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等前期费用，具体科目可设置：
⑴ 七通一平费
临时施工道路费、临时施工用水接入费、临时施工污水管接入费、临时施工用电接入费、临时施工用气接入费、临时施工办公电话接入费、临时施工办公网络接入费、场地平整费；
⑵ 临时设施费
临时办公室费、临时厕所费、施工场地围墙及门卫室费、临时场地占用费、临时借用空地租费、其他临时设施费；
⑶ 规划设计费
规划(方案)设计费、管线设计费、施工图设计费、幕墙专项设计费、装饰专项设计费、智能化专项设计费、景观专项设计费、规划设计模型制作费、效果图设计费、制图晒图赶图费、可行性研究费、方案招标费、方案评审费、综合管网设计费、排水方案设计费、其他专项设计费；
⑷ 行政规费及报建费
项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、审图费、价格评估费、渣土费、施工噪音管理费、散装水泥专项资金、工程质量监督费、工程造价管理费、安全监督费、劳动定额测定费、招投标管理费、房屋所有权登记费、综合开发管理费、房屋所有权登记工本费、档案管理费、标底编制费、人防报建费、消防报建费、路口开设费、教师住宅基金、地籍地形图核地、抗震审查费地名费、劳动保险基金；
⑸ 大配套费
基础设施配套费、白蚁预防费、地方教育附加费、墙改专项基金、人防易地建设费、水增容、电增容费、煤气增容费；
⑥ 水文地质勘察费
地质勘察费、水文勘察费、文物勘察费、拨地钉桩验线费、地下障碍物探测、环境评测费、施工放线费、水准测量工程测量、日照分析合同、工程波速测试、建设项目日照分析、工程测量交通分析费等；；
⑺ 测绘费
面积测绘、地形地貌测绘等；
⑻ 预算编审费
编制预算费、预算审查费等；
⑼ 其他
挡光费、挡光鉴定费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。
3、建筑安装工程费
指项目开发过程中发生的主体内列入建筑安装预算内的各项费用，具体科目可设置：
⑴ 基础工程
土石方工程、地基加固处理费、桩基础、围护及支撑费等；
⑵ 主体工程
土建(结构)工程、土建(建筑)工程等；
⑶ 安装工程
强电工程、智能化工程（三表远传系统费用\家居智能化系统费用）、弱电工程（背景音乐系统、电话系统、网络系统、有线电视系统）、室内电气系统费、给排水工程（自来水／排水／直饮水／热水）、消防安装工程、火灾报警工程、煤气工程综合布线系统、避雷接地工程、空调及通风工程、供暖供热工程（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）、电梯及自动扶梯、门窗工程（室外门窗、入户门、防火门）、航空灯、室内停车设备、室内停车交通设施、其他安装工程费；
⑷ 装饰工程
室内精装饰施工（主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用）、室外精装饰施工（包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用）；
⑸ 甲供设备/材料
消防设备、高低压配电柜、变压器、保温层、外墙涂料、瓷砖、窗、门、取暖设备/材料、电梯及自动扶梯、五金配件、家电、家具、厨卫用品；
⑥ 样板房装修
样板房建筑及装修、样板房内家具、样板房内家电灯；
⑺ 售楼处装修
售楼处建筑及装修、售楼处内家具、售楼处内家电、售楼处景观；
⑻ 建安监理费
建设监理费、安全监理费等
⑼ 检验检测费
基坑监测、桩基检测费(静载) 、桩基检测费(小应变)、桩基检测费(高应变)、工程主体沉降观测费、采购材料检测费、其他检测费；
⑽ 工程造价咨询费
工程施工招标代理费、工程设备招标代理费、工程预算编审咨询费、工程结算编审咨询费等；
⑾ 其他
现场垃圾清运费、工程保险费、工程劳保费、施工合同外奖金（赶工奖、进度奖等）等。
4、基础设施费
指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，具体科目可设置：
⑴ 电力基础设施费
红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、碰头费、变电所/站建设费、发电机、高压配电柜、低压配电柜、变压器、设备安装及电缆铺设费、电源建设费、电表费；
⑵ 给排水基础设施费
红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、二次加压费、水泵房、碰头费、雨(污)水管网建设费、消防给水基础设施费、中水基础设施费、水表费；
⑶ 煤气基础设施费
红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、煤气管道铺设费、煤气配套费、碰头费、煤气表费；
⑷ 通讯线路及设备安装费
有线电视入网费、有线电视(闭路电视)的线路铺设、电话配套费、电话增容费、电话电缆集资费、宽带网接入费、智能化系统；
⑸ 供热基础设施费
红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、供热管道的铺设费、碰头费、供热表费、热交换站、锅炉房；
⑥ 室外消防系统
消防设备、消防工程、消防控制室等；
⑺ 室外智能化系统
电子巡更系统、小区闭路监控系统、小区停车管理系统、周界红外防越、小区门禁系统、电子公告屏、室外背景音乐
⑻ 环境系统
环境设计费、绿化建设费、建筑小品、道路建造费、广场建造费、围墙建造费、保安室
⑼ 室外辅助设施
室外照明、室外背景音乐、室外零星设施、环卫设施等；
⑽ 其他
邮政配套设施、配套监理费、配套预算标底编制费等。
5、公共设施配套费
指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，具体科目可设置：
⑴ 不可经营性公共设施
会所、居委会、派出所、消防、公厕、自行车棚、露天停车场或停车设备、钢炉房、水塔、室外游乐设施、车站等；
⑵ 可经营性公共设施
游泳池、幼托、学校、图书馆、阅览室、健身房、医院、邮电通讯、室外停车设备、室外停车交通设施等；
⑶ 特殊公共设施
回租回购的地下人防、补交地价的地下面积；
⑷ 其他
公共设施维修基金、其他公用配套设施费。
6、开发间接费
核算内部核算单位为组织或管理开发产品而发生的各项费用及与项目开发直接
相关但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，具体科目可设置：
⑴ 工程管理费
职工薪酬、折旧费、低值易耗品摊销费、无形资产摊销费、办公费、水电费、劳动保护费、差旅费、招待费、修理费、交通费、培训费、其他工程管理间接费等；
⑵ 资本化利息
利息支出、利息收入、汇兑净损益、融资费用等；
⑶ 物业性费用
看护费、取暖费、维修费用、补贴性费用等；
⑷ 移交性费用
移交电设施、移交水设施、移交供暖设施、移交煤气设施、其他移交性费用。
以上明细科目只是一个参考，可根据公司的具体情况以及开发项目的特点，自行进行调整。
二、从开发成本到开发产品的结转
1、开发成本核算的内容
开发产品是指企业已经完成全部开发过程，并已验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。包括土地、房屋、配套设施和代建工程等。
开发产品的成本单位，根据各单位习惯的不同，也有很大的不同。比较普遍的是以单体建筑为成本核算单位，此外还有直接以建筑面积（每平方米）为成本单位，以及以小区、项目分期、建筑类别等作为成本单位的。由于核算的成本单位不同，在结转销售成本时也有所不同。
房地产业开发成本同工业企业的成本核算有一定的相似之处，其“开发成本”科目相当于工业企业的“生产成本”科目，其“开发产品”科目相当于工业企业的“产成品”。同样的，开发企业成本核算的重点也在于成本的归集与分配，此外，还要多一个成本结转的时间。
2、开发成本结转的时间
⑴ 基本规定
《房地产开发企业会计制度》规定：
企业开发的产品，应于竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。
企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。
但实务中，竣工验收时很难取得实际成本，因此实际操作起来有一定难度。《企业会计准则——基本准则》第三十五条规定：
企业为生产产品、提供劳务等发生的可归属于产品成本、劳务成本等的费用，应当在确认产品销售收入、劳务收入等时，将已销售产品、已提供劳务的成本等计入当期损益。
根据成本核算的程序，在结转销售成本之前，首先要结转开发成本。因此，确认收入是结转成本的最后期限。
⑵ 预售时
商品房预售时，房屋并没有竣工，当然也无法进行交付使用。这时，无需确认收入和成本，只需要按照税法规定缴纳/预缴营业税、所得税、土地增值税及各种附加即可。
⑶ 竣工时
房屋竣工时，通常既符合结转成本的条件。但由于实务中，需要一定的时间进行结算，因此可能无法确认实际的成本。此外，当开发项目为多栋楼时，单栋楼的竣工时可能无法确认公共配套等间接费用的实际金额。因此：
3.1竣工时无预售收入时
在竣工验收时，分开发对象及单位的核算方式分小区/楼/部位/户分别将开发成本结转至开发产品中。
3.2 竣工时有预售收入时
同样结转开发成本至开发产品中，同时确认销售收入，以及结转相配比的销售成本、销售税金。
3.3竣工时配套未完成时
根据《房地产开发企业会计制度》规定：“根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的配套费用等，如竣工时仍未发生或未发生完毕，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。”
同样，财政部1999 年发布的《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》规定：“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按建筑面积或投资比例采用预提的办法从开发成本计提公共配套设施费。”
据此，在房屋竣工时仍有公共配套设施未完成的情况，可以采用暂估或预提的方式。
注意：这一条符合会计的配比原则，但同所得税法规定不同。
⑷ 竣工后实现收入时
竣工后发生收入时，月份终了按时将开发成本结转至销售成本中。
3、开发成本结转的原则
前面提到了成本核算对象，可以根据企业的特点和项目的具体情况，适当予以确定。例如，通常是以单体建筑作为核算对象，但对于单体建筑面积过大，或者单体包括裙楼、写字间、公寓等特殊情况，也可以考虑按部位或功能确认成本核算对象；当然也可以按户予以确认。不过通常来说，过粗或者过细的确认成本核算对象，对企业来说都不是特别合适。
房地产的成本理论同工业成本有很大的相似性，也可以分为直接成本、间接成本，其中直接成本是可直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中的直接材料、直接人工等。间接成本是指多个部门为同一成本对象提供服务的共同成本，或者同一种投入可以制造、提供两种或两种以上的产品或劳务的联合成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中。间接成本必须根据与成本计算对象之间的因果关系、成本计算对象的产量等，以合理的方法分配计入有关成本计算对象中。对此，《企业会计准则第1 号——存货》也明确了：“在同一生产过程中，同时生产两种或两种以上的产品，并且每种产品的加工成本不能直接区分的，其加工成本应当按照合理的方法在各种产品之间进行分配。”
前面说过，开发成本基本由六大项组成。对于以单体建筑为成本核算单位来说，建安成本应当属于直接成本，对于按建筑交纳的各种资源性费用等属于能够分清成本负担对象的间接成本，余下的就应当属于无法分清成本负担对象的间接成本，需要按照合理的方法进行分配。
对于间接成本的分配来说，应当遵循以下原则：
⑴ 配比原则
虽然2006版会计准则比较1992版会计准则，去除了配比性原则，但对于具体实务中，配比性原则是一个必须要考虑的重要原则；
⑵ 因果关系原则
对多部门为同一成本对象提供服务的共同成本的分配，一般应以共同成本与成本对象的因果关系为基础。如果共同成本与成本对象之间的关系不止一种，可采用双重或多重基础分配。
⑶ 相关性原则
根据财政部会计司的企业会计准则讲解，企业应当根据企业应当根据间接费用的性质，合理选择分配方法。也就是说，企业所选择的间接费用分配方法，必须与间接费用的发生具有较密切的相关性，并且使分配到每种产品上的间接费用金额科学合理，同时还应当适当考虑计算手续的简便。
⑷ 一贯性原则
成本分配方法应当前后其基本一致，不能根据企业随意自行调整。
4、间接成本较转的方法
⑴ 建筑面积分配法
这是普遍采用的间接成本核算的方法，以建筑面积作为分配基数，即：
建筑面积分配率=待分配的间接成本÷总建筑面积
成本对象的间接成本=成本对象的建筑面积×建筑面积分配率
在实务中，根据情况可采用总建筑面积、总可售建筑面积、总可售建筑面积+公共配套建筑面积等各种口径进行核算和分配。
这种分配方法的优点是数据取得容易，方法简单明确，不容易产生歧义；缺点是平均分配，对于实际的成本情况、售价的配比等方面与实际不相符。
建筑面积分配法是所得税2006年31号文中提出的三种分配方法之一。
⑵ 占地面积分配法
这也是经常采用的间接成本核算的方法，以土地面积作为分配基数，即：
占地面积分配率=待分配的间接成本÷总占地面积
成本对象的间接成本=成本对象的占地面积×占地面积分配率
占地面积分配法在分配土地及拆迁成本中，通常会有更符合实际的结果。
在实务中，根据情况可采用单体的投影面积、单体的一楼面积等作为单体的占地面积，进行核算和分配。
占地面积分配法也是所得税2006年31号文中提出的三种分配方法之一。
⑶ 工程预（概）算分配法（？）
工程预（概）算分配法及采用工程预（概）算的相关方法进行分配，例如机械使用费可以按照台班分配法、预算分配法、作业量分配法进行分配，建筑工程以直接费为标准，安装工程以人工费为标准，产品（劳务、作业）的分配以直接费或人工费为标准等。
工程预（概）算分配法需要一定的预算、造价方面的知识，同税务方面的沟通也是一定的问题。
工程预（概）算分配法也是所得税2006年31号文中提出的三种分配方法之一。
⑷ 成本利润率分配法
成本利润率分配法原理类似于商品零售企业的售价法，即假设所有的商品都有统一的成本利润率：
成本利润率=项目总间接成本÷项目总收入
成本对象的间接成本=成本对象的收入×成本利润率
成本利润率分配法由于遵循了统一的利润率，相对比较合理，但是对于税务局来说恐怕很难认定。同时由于项目总收入很难采用实际收入（时间问题），很多采用计划收入，因此企业容易人为地控制利润。
⑸ 建安成本分配法
建安成本分配法类似于工业企业的原材料分配法，即以各单体的建安成本为分配基础：
建安成本分配率=项目总间接成本÷项目总建安成本
单体的间接成本=单体的建安成本×建安成本分配率
由于建安成本在总成本中所占的比例越来越小，多层、小高层、高层的单位建安成本不一致，以及存在是否装修等差异，因此建安成本分配法使用起来有一定的局限。
5、单体项目的成本结转
对于小区项目来说，通常一个单体作为成本核算对象。但对于单体建筑面积多、工期长、功能分区多的项目，成本核算对象需要重新确定。比如，同一项目同时有裙楼、写字楼、公寓等功能，不同的功能导致其层高、结构等有所不同，建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，造成一定程度的不合理；另一方面，各功能区销售价格相差很大，很容易导致成本和收入的不配比性。
实务中，建议将单体内不同功能区作为成本核算对象，在工程造价、成本利润等方面予以考虑，一个功能区为单价分别核算和结转间接费用。
三、预售时的会计处理
１、预售时基本会计处理
⑴收到预收房款
借：银行存款（等）
贷：预收账款
⑵月末计提税金
借：应交税金－预缴税款－营业税、所得税、土地增值税、各种附加等
贷：应交税金－应交营业税、所得税、土地增值税、各种附加等
⑶下月初实际缴纳时
借：应交税金－应交营业税、所得税、土地增值税、各种附加等
贷：银行存款（等）
这里面在应交税金科目下，增设了一个预缴税款的二级明细科目，专门用来核算计提的预缴税金，以及实际缴纳的预缴税金。
２、计提税金的优点
很多房地产企业预售时不计提税金，通常认为在一个总账科目中提来提去没有意义，或者认为过不了几天就要实际缴纳，计提多此一举，但在实务中计提税金有很大的好处：
⑴符合真实性原则
根据企业会计准则的要求，企业应当如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息。对于房地产来说，接近当月预收房款10%的各种税金金额也是比较客观的，对于企业的各项会计要素及相关的指标影响也是比较大的。
⑵业务流程需要
增加了计提税金的程序，使得相关的业务流程变为：税务会计计提、主管复核、月末稽核、月初请款、报税、支付税金等程序，使得整个流程更完整，避免了由于业务流程不完整，所造成的税款错算、错交的情况。
⑶内部审核需要
由于房地产的税金计算比其他行业都要复杂，涉及的税种多（营业税、所得税、土地增值税、各种附加等）、环节多（预缴、抵扣预缴、正式核算）、时间长（单个项目通常跨年度）、金额大、计算繁琐（预收转正式销售、退房）、特别是同一个税种税率不一致（所得税、土地增值税）、纳税基数也不一致，因此从内部审核的角度来说，更需要增加计提的步骤，以确保税金的准确性。
⑷ 资金预算需要
房地产企业的资金预算，涉及的金额比较大，因此准确计提预缴税金，可以为资金的预算提供真实的数据。同时，也避免由于资金周转困难暂无力预缴税金的情况，几个月下来恐怕会计自己都不知道欠缴税款的金额了。
3、计提税金的其他做法
对于计提预缴的税金，实务中有很多处理方式，
⑴ 计入资产类科目
例如，有的计入待摊费用或长期待摊费用科目，还有的计入递延税款科目
⑵ 计入负债类科目
按上面说的计入应交税金科目。
⑶ 不预提，实际发生时直接入账
注意：不同的处理方式，对于财务比率的影响也不同，具体可以利用自己单位的会计报表进行测算一下，也是很有意思的。
四、结转销售收入的会计处理
1、结转销售收入的时间
《企业会计准则第14 号——收入》第四条规定：
销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：
⑴ 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
⑵ 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
⑶ 收入的金额能够可靠地计量；
⑷ 相关的经济利益很可能流入企业；
⑸ 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
《房地产企业会计制度》规定：
⑴ 企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账：
转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现。
代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。
对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。
出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。
2、结转销售收入的范围
《企业会计准则第14 号——收入》对于收入范围作了明确的规定：
第二条收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。
第六条销售商品涉及现金折扣的，应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额。现金折扣在实际发生时计入当期损益。
现金折扣，是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。
第七条销售商品涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。
商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。
会计上的收入，同所得税中的收入以及营业税中营业额的范围都不完全一致，因此需要注意。
五、结转销售成本的会计处理
1、结转销售成本的时间
根据配比原则，同结转销售收入的时间保持一致。
2、结转销售成本的方式
销售成本的结转，主要取决于开发成本的成本核算对象。对于以单位建筑面积为成本核算对象的开发产品，可以直接结转至销售成本。但如同前面说过的，大部分开发产品是以单体建筑、整个项目或分功能区域为核算对象的，因此还需要进行一次分摊和结转。
具体的分配方法，可以参照开发成本结转的方法，这里就不详细说了。
需要指出的是，由于已经实际销售，所以成本利润率法还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。
而在实务中，有的企业处于严格管理或其它目的，会要求施工单位出具详细的工程决算报告，几乎将每一层的建安成本都予以划分，并据此作为分配成本的依据。这种方法是否可行，需要同当地的税务部门进行沟通。
3、结转相关税金的方式
在结转税金的同时，需要将前期缴纳的营业税结转至营业税金及附加科目，将预缴的所得税根据实际情况进行调整并结转至所得税科目。
但需要注意的是，由于在确认收入的时候并不能及时确认土地增值税的金额，需要经过一定的时间才能进行土地增值税清算并取得主管税务部门的审核证明后，计入营业税金及附加科目（《关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》）。
六、相关的所得税
1、预售时的所得税
预售时的所得税，2008年以前主要执行2006年31号。2008年1月1日起执行《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）的规定，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，同其它利润总额合计后共同作为税前利润总额。
对于31号文号中提及的期间费用，由于31号文没有禁止在所得税申报表中列支，因此实际上是相同的。但是对于营业税金及附加，由于在预售的时候无法计入损益类科目进行税前抵扣，因此这一点是299号文同31号文的最大区别。
2、确认收入的时间
31号文对于收入，是根据完工和收款两个条件同时实现来确认的。对于只完工未收款的情况，当然不确认为收入；而只收款未完工的情况，只预售所得税，在完工后再确认收入并结转相应的成本。
⑴ 完工的条件
符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：
竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
已开始投入使用的开发产品（成本对象）；
已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
⑵ 收款的条件
采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
3、确认成本的方式
31号文中，对于确认成本的方式进行了严格的要求，当然也少不了所得税中特有的界于权责发生制和收付实现制之间的成本确认。
⑴ 分摊公式
已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
这种分摊公式本身是没有错误的，但是不是就只能用这一种分摊公式，值得商榷。31号文对此规定也不是很明确。
⑵ 实际发生原则
开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：
（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。
（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
31号文好像忽略了一种情况，即由前期已销开发产品负担的成本如何处理，这种情况按照会计处理比较简单，但在税务上是否允许扣除，并没有明确。
⑶ 应付费用
开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。
即：应付费用中取得发票的可以扣除，未取得发票的一律不得扣除。除特殊情况外（一直不清楚什么特殊情可可以允许），预提费用不得扣除。
4、实务中的问题
⑴ 未取得合法凭证（发票）
由于开发单位通常会扣减施工方5%左右的质保金，还会有一定情况的拖延付款。在实务中，施工单位是根据实际收款金额开具发票的，因此会造成开发成本总价款同发票金额不相符的情况。
对于这种情况，只能是争取在下年初的所得税汇算清缴期前取得施工方的发票，然后根据与税务部门的沟通，记入到本年度的当期开发成本当中。
⑵ 未能及时决算
31号文规定，开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。根据《建设工程价款结算暂行办法》（财建[2004]369号）规定，由于工程总价款金额的不同，工程决算期分别从20天至60天不等。但在实务中，由于决算业务本身复杂，以及开发单位决算后就明确了付款的义务等原因，决算期大大拖延的情况持有发生，甚至会出现竣工后数年时间仍没有决算完毕的情况。对于这种情况，会计上采用的是暂估成本，所得税上只能采用其他的方法，例如根据现有的资料和发票先行结转，后期决算后再行调整；或根据法院诉讼、中介机构鉴证等方式取得第三方资料，作为成本的间接证据，并寄希望于能够取得税务部门的认可。
电视节目2 2009-12-05 08:48:48
目前，水污染在中国已成为不容忽视的事实，而日益膨胀的城镇每天产生的大量生产生活污水也成了水污染的元凶之一。污水处理，这一人类自身能够采取的应对补救措施也更多地进入人们的视野。城镇污水处理现状不容乐
观“2004年，全国661座城市有污水处理厂708座，处理能力4912万m3/d，全年城市污水处理量162.8亿m3，城市污水处理率达到了45.7%；全国的1636个县城有117座污水处理厂，处理能力273万m3/d，污水处理率只有
11.2%。” 近日，在2006城市水业战略论坛上，中国国际工程咨询公司社会事业部城建环保处副处长于晓东指出，我国城镇污水处理的现状不容乐
观。“我们对1995年和2004年的745个国控断面进行对比分析，发现Ⅰ类到Ⅲ类水质从1995年的27.4%增加到了2004年的37.7%，同时劣Ⅴ类水质下降到了28.2%。虽然水环境整体情况还不是很乐观，但它已经开始从一个不好的状态向好的方向发展。在近十年GDP增长迅速、环境承载量巨大的情况下，我们的水环境发生转变，说明我国’十五’对污水设施投入力度的加大还是非常正确的。”于晓东介绍，从1998年以来，各地就加大城市污水处理方面的投入力度，至2005年国家共投入国债资金600亿元，带动其他资金1500亿
元。通过对1990年～2004年我国的用水量分析，于晓东发现用水量在1994年达到最高点之后，一直呈下降趋势，我国这几年经济整体增长非常快，但是用水量并没有一起增长，说明我国经济在向节约型转变。“2004年，全国城市污水管道长度是7.8万千米。单位污水排放量的平均长度为
8.1km/(万m3/d)，但是低的省份可能连1km/(万m3/d)都不到，各个城市相差非常大，大部分城市的污水管网建设整体处于明显不足和滞后状态。”于晓东指出，我国城镇管网建设滞后，污水处理厂设计规模偏大、负荷率普遍较低是目前污水处理设施的主要问题。而除了投资不足之外，于晓东认为，影响城镇污水管网建设的主要原因在于规划不科学，建设归建设，规划放在规划一边，双方根本没有衔接。部分污水处理厂建设时未充分调查并合理预测污水量，没有充分考虑到工业企业、城市建设布局调整或水价提高等原因导致规划范围内的用水量下降等因素，造成设施建设脱离环境保护的实际需要，“贪大求洋”，设计规模偏大。加之我国尚未形成有效的污水再生利用激励机制，再生水管线等配套设施建设不完善。由于资金不足、设计建设缺陷、执行标准逐步趋严等方面的原因，有相当一部分城市污水处理厂普遍存在不达标或不能同时达标的问
题。“收费不到位，相关运行机制尚未完善也是大的问题。”于晓东介绍，截至2005年6月底，全国有475个城市实行了污水处理收费制度，还有186个城市没有开征污水处理费，已经开征污水处理费的城市普遍存在收费标准低、征缴率低的问题。同时，政府和污水处理企业之间的职责分工仍然不明确，部门协调与征地、收费、运行等方面相应配套机制不完善，城市污水处理市场化、产业化进展比较缓慢，“这造成整个污水处理行业现在总量很大，但是效率不高的局面”。“十一五”污水处理：严格对接重点流域保
护“当前工作要优先建设配套管网，保障污水处理率，加快处理设施的建设和升级改造，’十一五’末要保证达到1亿m3/d的能力，到’十二五’希望再增长三千万的规模。”于晓东说。据悉，2004年，我国城镇污水处理总能力达到了5185万m3/d，如果加上各省市自治区目前在建规模，“十一五”初期全国城镇污水处理能力可望达到近9000万m3/d。“对新增能力要进行一个总体布局的分析，布局总体效果要与污染贡献和水环境污染严重地区相吻合，达到治理效果最优。”于晓东建议，目前，尚未建成污水处理厂的297个城市，尤其是地级以上城市，应优先启动城市污水处理设施建设，优先考虑水源保护区、沿江与河流上游城镇、国家重点保护区和风景区；重点流域区域及大江大河沿岸城市应严加要求，达到较高的城镇污水处理率和处理程度；饮用水水源地周围及影响区的城市和县镇，根据相关法规和标准规范，从严确定污水处理率和处理程度；重点国家级保护区、风景区和自然遗产等，城镇污水处理率尽可能满足水环境保护的要求；东部发达地区、中部地区及西部欠发达地区，其他非重点领域、区域，根据当地环境容量和社会经济发展情况，确定合理可行的城镇污水处理率。“城镇污水处理要与国家几个重点流域的保护规划严格对接，到2010年，南水北调东线、三峡库区及上游影响区、21世纪首都水资源影响区、滇池流域城镇污水处理率达到80%，淮河流域、太湖流域、巢湖流域达到75%，海河流域、辽河流域、松花江流域达到70%，黄河流域、珠江流域、长江中游达到60%。” 于晓东说，“十一五”期间要完成以上规划目标，新增投资将比“十五”期间更大，投资额度排序为：管网、新增污水能力、污泥处理处置、旧厂升级改造、再生水。同时保障措施必须跟上，如建立和完善技术标准和评估体系，组织技术开发、示范，解决关键技术问题；推行有利于城镇污水处理及再生利用的经济政策，积极推进水价改革，进一步建立和完善污水处理收费制度；明确各部门职责，加强组织协调，整合和优化配置资源；完善法律法规，规范项目建设，加强运营和市场监管等。“到2010年底，全国城镇污水处理率平均达到60%以上，其中省会以上城市达到80%以上，
房地产企业会计科目
房地产企业会计科目 1、资产类主要会计科目核算： （1）现金 从银行提取现金 借：现金 贷：银行存款 支取现金或是预支现金 借：其他应收账—-XX成本类或材料类科目 贷:现金 (2）银行存款 （3）应收账款:主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票) 借：应收账款——XX公司或个人 贷：主营业务收入 ②出让材料而应收取的未收款项 借：应收账款--XX公司 贷:其他业务收入 收回款项时： 借：银行存款 贷:应收账款 （4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法 提取坏账准备金 借:管理费用 贷：坏账准备 发生坏账时 借：坏账准备 贷：应收账款 收回已转销的应收账款 借：应收账款 贷：坏账准备 借:银行存款 贷：应收账款 (5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。 销售商品房而收到的商业汇票 借：应收票据——XX公司 贷：主营业务收入 商业汇票到期: 若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议） 借：银行存款
贷：应收账款 若为有息商业汇票 借：银行存款 贷：应收票据——XX公司 财务费用 （6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款"两个明细科目。 ①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单） 借：预付账款-—预付承包单位款 贷:银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款-—预付承包单位款 贷：库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单） 借：开发成本 贷:应付账款—-应付工程款 同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借:应付账款——应付工程款 贷：预付账款-—预付承包单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付工程款贷：银行存款 ②预付给供应商的材料价款 借：预付账款—-预付供应单位款 贷：银行存款 材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款——应付购货款 贷:预付账款-—预付供应单位款 用银行存款补付余额 借:应付账款—-应付购货款 贷：银行存款 （7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本.包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金,月终分配的采购保管费和材料成本差异。 （8）采购保管费:主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等 （9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。 (10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本 （11）库存设备:用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本 ①购入设备,支付买价、代垫的运杂费、采保费(所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单） 借：物资采购-—设备采购 贷:银行存款 计算与分配的采保费（所附凭证:计算的采保费用固定表格）
房地产开发企业会计科目设置(含明细)
房地产开发企业会计科目设置(含明细) 房地产开发企业的会计核算中，会计科目设置是非常重要的。资产类科目包括资产的现金、银行存款、债权投资、股票投资、应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、应收押金或保证金、备用金、应收垫付款、应收赔款和罚款、补差调整、关联往来、坏账准备等。这些科目按照不同的核算项目进行分类，包括币别、开户银行、单位、职员、具体名称、具体苑或栋等。 材料采购、在途物资、原材料、材料成本差、开发产品、发出商品、商品进销差、委托加工物、周转材料、存货跌价准备等是建筑及装修公司用科目。这些科目的设置有助于管理和核算企业的材料采购、生产制造、库存管理等方面的业务。 投资类科目包括可供出售金融资产、投资性房地产、长期股权投资、其他股权投资、长期应收款等。这些科目按照不同的投资类型进行分类，包括持有至到期、可供出售金融资产、长期股权投资等。同时，还需要设置投资减值准备等科目，以便管理和核算企业的投资业务。
固定资产类科目包括房屋及建筑物、机械设备及工具、运输工具、IT设备、办公家具等。这些科目按照不同的资产类 型进行分类，并设置累计折旧等科目，以便管理和核算企业的固定资产。 以上是房地产开发企业会计核算中的一些重要科目设置，合理的科目设置有助于企业的管理和核算。 房地产开发企业会计核算 固定资产： 在房地产开发企业会计核算中，固定资产是一个重要的科目。其中，固定资产减值准备和在建工程等是需要注意的细节。 无形资产： 无形资产按类别进行分类，累计摊销和减值准备也需要注意。商誉是无形资产中的一个重要部分。
长期待摊费用： 长期待摊费用包括租入固定资产改良支出、租入固定资产装修支出和其他递延支出。递延所得税也需要注意。 负债类： 短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪金、应交税费、应付利息、应付股利、应收押金或保证金、备用金、应收垫付款、债权代理业务负等都是负债类科目。 所有者权益类： 所有者权益类科目包括股本、资本公积、盈余公积、未分配利润等。在房地产开发企业会计核算中，这些科目也需要注意。 房地产开发企业会计核算 实收资本按股东股票类别分类，包括资本公积股本溢价、其他资本公积；盈余公积包括法定盈余公积金和任意盈余公积
房地产公司具体会计科目
房地产公司会计科目设置 顺序号│编号│科目名称 ││一、资产类 1│101│现金 2│102│银行存款 一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，那个地点面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细 102.01结算户下设明细 102.02贷款专户一般工程公司只有一个，如有几个那么下设明细 102.03按揭保证金户视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划进一般结算户如此区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来讲依旧特别重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证实，那个按揭保证金上的钞票是不能计算在内的。 3│109│其他货币资金〔该科目一般不用〕 4│111│短期投资〔该科目一般不用〕 5│112│应收票据〔该科目一般不用〕 6│113│应收账款 ——应收售房款 现在根基上房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般可不能赊销房子，要是在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款〔交房，同时结算以后〕，要是房地产开发公司应收账款业务比立多而且余额大的情况，那就比立危险了。 7│114│坏账预备〔该科目一般不用〕 8│115│预付账款〔该科目一般不用〕 ——预付工程款 预付账款在税源比立紧张的地点，可能会引起税务局的关注，会提一些特别莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不行反驳，最好依旧收一单发票付一笔款。 9│119│其他应收款 ——其他应收单位款 ——其他应收个人款 注重那个科目有许多存出保证金要放在那个科目，要紧是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府把戏不一样，能够具体了解一下工程报建部门及工程部门的同事。那个科目建议只设如此几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细治理。如用软件治理要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据根基上一样的，会计尤其是刚进门的会计通常无法区分哪些是直截了当进本钞票的工
房地产企业会计科目及明细账的设置
房地产企业会计科目及明细账的设置 摘要 本文介绍了房地产企业常见的会计科目及其明细账的设置。通过合理设置会计 科目和明细账，房地产企业可以更好地管理和控制财务事务，提高财务报告的准确性和可靠性。 引言 房地产企业是一种特殊的企业形态，其财务管理和会计核算存在一些与其他行 业不同的特点。房地产企业的主要业务是购买、开发、销售房地产资产，因此在会计核算中需要设置特定的会计科目和明细账。本文将详细介绍房地产企业常见的会计科目及其明细账的设置方法和注意事项。 一、资产类科目及明细账 1.固定资产科目 –土地：记录房地产企业所持有的土地资产。 –建筑物：记录房地产企业所持有的建筑物资产，包括房屋、办公楼等。 –物业设备：记录房地产企业所持有的物业设备，如电梯、供暖设备等。 2.在建工程科目 –在建房地产：记录房地产企业正在开展的在建工程项目，包括未竣工的楼盘等。 3.存货科目 –房地产开发存货：记录房地产企业所持有的待售房地产存货。 –材料和低值易耗品：记录房地产企业用于开发和维护房地产项目所购买的材料和低值易耗品。 4.应收科目 –房地产销售款：记录房地产企业对外销售所形成的账款。 –待收款项：记录房地产企业尚未收到的款项，包括预售房款等。 二、负债类科目及明细账 1.应付科目 –材料及其他应付款：记录房地产企业向供应商购买材料和支付其他应付款项所形成的应付账款。
–分包工程款：记录房地产企业向分包单位支付分包工程款项所形成的应付账款。 2.长期借款科目 –银行贷款：记录房地产企业借用银行长期贷款的金额和相关利息。 3.其他负债科目 –预收款项：记录房地产企业预收的款项，如预售房款等。 三、所有者权益类科目及明细账 1.资本科目 –注册资本：记录房地产企业的注册资本金额。 2.盈余公积科目 –盈余公积：记录房地产企业的盈余公积金额。 3.未分配利润科目 –未分配利润：记录房地产企业未分配给股东的利润金额。 四、损益类科目及明细账 1.营业收入科目 –房地产销售收入：记录房地产企业对外销售房地产所获取的收入金额。 2.营业成本科目 –房地产销售成本：记录房地产企业对外销售房地产所发生的成本金额。 3.管理费用科目 –开发管理费用：记录房地产企业在开发房地产项目过程中发生的各项管理费用。 4.财务费用科目 –利息费用：记录房地产企业为支付贷款利息所发生的费用。 以上仅是房地产企业常见的会计科目及其明细账设置的一部分，具体的设置还需要根据企业自身的情况和实际需求进行调整和补充。同时，在设置会计科目和明细账时，需要遵循会计准则和相关法规的要求，确保财务数据的准确性和合规性。 结论 合理设置房地产企业的会计科目及明细账是保证财务管理的重要基础。通过准确记录和分类房地产企业的资产、负债、所有者权益和损益等科目，可以更好地管理和控制企业的财务事务，提高财务报告的准确性和可靠性。同时，会计科目及明细账的设置需要根据房地产企业的具体情况进行调整和完善，确保财务管理工作能够满足企业的需要。
房地产公司会计科目和主要账务处理
房地产公司会计科目和主要账务处理
房地产业主要会计科目和主要账务处理 1主要会计科目 序号编号会计科目名称序号编号会计科目名称 资产类成本类 1 1121 应收票据1 2 5001 开发成本 —银行承兑汇票—土地征用及拆迁费 2 1122 应收账款前期工程费 —应收销售账款基础设施建设费 应收租赁账款建筑安装工程费 应收其他账款公共配套设施费 3 1123 预付账款开发间接费用 —预付工程款损益类 预付备料款13 6001 主营业务收入 预付购货款—商品房销售收入 4 140 5 开发产品配套设施销售收入 5 140 6 发出商品14 6051 其他业务收入 6 1409 库存物资—租金收入 —专用材料处置投资性房地产收入 专用设备15 6402 其他业务成本 工器具16 6403 营业税金及附加 7 1521 投资性房地产—营业税 城市建 8 1522 投资性房地产累计折旧（摊销）城市维护建设税 负债类教育费附加 9 2202 应付账款土地增值税 —应付购货款防洪保安费 应付工程款房产税 应付其他账款土地使用税 10 2203 预收账款17 6601 销售费用 —预收购房定金—职工薪酬 预售收入展览费 11 2221 应交税费差旅费 —应交营业税代销手续费 应交城市维护建设税销售服务费 应交教育费附加经营性租赁费 应交防洪保安费通讯费 应交房产税诉讼费 应交土地使用税广告费 应交个人防洪保安费现金短缺 应交个人所得税其他可计入的费用 应交土地增值税 应交所得税
2主要账务处理 资产类 1121 应收票据 1本科目核算因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票。2本科目会计分录： 编号交易或事项 会计分录 借方科目贷方科目 001 收到因转让、销售开发产品等收 到的银行承兑汇票 本科目—银行承兑汇票（付款人）预收账款—预售收入（购房人） 002 背书转让银行承兑汇票预付账款—预付工程款（××单位） 预付购货款（××单位） 本科目—银行承兑汇票（付款人） 003 持未到期的汇票向银行贴现 按实际收到的金额银行存款 按贴现息财务费用 按汇票的票面金额本科目—银行承兑汇票（付款人） 004 汇票到期 按实际收到的金额银行存款 按汇票的票面金额同上 3本科目按开出的银行承兑汇票的单位进行明细核算。 注：应设置“应收票据备查簿”，逐笔登记汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金 额等资料。 汇票背书转让、贴现或到期结清票款后，在备查簿中应予注销。 4本科目期末借方余额，反映持有的银行承兑汇票的票面金额。 1122 应收账款 1本科目核算因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋等经营活动应收取的款项。
房地产公司具体会计科目
房地产公司会计科目设置 顺序号│编号│ 科目名称 │ │ 一、资产类 1 │101 │ 现金 2 │102 │ 银行存款 一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细102。01结算户下设明细 102.02贷款专户一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细 102.03按揭保证金户视情况可设明细,同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的,在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。 3 │109 │ 其他货币资金（该科目一般不用） 4 │111 │ 短期投资（该科目一般不用） 5 │112 │ 应收票据（该科目一般不用） 6 │113 │ 应收账款 ——应收售房款 现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子,如果在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款(交房,并且结算以后)，如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况,那就比较危险了。 7 │114 │ 坏账准备（该科目一般不用） 8 │115 │ 预付账款（该科目一般不用） —-预付工程款 预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注,会提一些很莫明其妙的要求,他是你的主管税务机关，你也不好反驳,最好还是收一单发票付一笔款。 9 │119 │ 其他应收款 ——其他应收单位款 —-其他应收个人款 注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金,临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目:内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细管理。如用软件管理要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要
房地产企业的会计科目及帐务处理
房地产企业的会计科目及帐务处理 一.预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款,分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目; ①预付给承包单位的工程款和备料款所附单据：付款申请书、付款单 借：预付账款——预付承包单位款 贷：银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款——预付承包单位款 贷：库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时所附单据：工程价款结算单借：开发成本 贷：应付账款——应付工程款 同时,从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款——应付工程款 贷：预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额
借：应付账款——应付工程款 贷：银行存款 ②预付给供应商的材料价款 借：预付账款——预付供应单位款 贷：银行存款 材料验收入库,用预付款抵扣应付款 借：应付账款——应付购货款 贷：预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付购货款 贷：银行存款 7物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本;包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金,月终分配的采购保管费和材料成本差异; 8采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等 9材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异;
10库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本 11库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本 ①购入设备,支付买价、代垫的运杂费、采保费所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单 借：物资采购——设备采购 贷：银行存款 计算与分配的采保费所附凭证：计算的采保费用固定表格 借：物资采购——设备采购 贷：采购保管费 采购保管费的计算公式如下： 采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费 某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费分配率 材料验收入库所附单据：入为单、设备管理单 借：库存设备 贷：物资采购
房地产开发成本科目设置明细
房地产开发成本科目设置明细 房地产开发的成本科目设置是开发商进行项目投资和盈利分析的重要依据，也是业内人士评估开发商风险和投资价值的关键指标。合理的成本科目设置明细能够对开发商进行优良的资金调配，同时也能够在项目的运营和管理中提高效率，降低运营成本，提升投资回报率。本文将针对房地产开发成本科目设置明细进行详细的分析和解读。 一、土地成本 房地产开发的第一步是土地购买，土地成本是房地产开发项目中最大的成本之一，也是投资风险最大的部分。土地成本包括土地租金、土地购买价款、税费以及相关的中介费用等。土地成本的高低决定了开发商项目的投资与盈利占比。 二、开发建设成本 开发建设成本是指所有用于房地产项目的建筑施工和装修服务所需要的总成本。开发建设成本主要包括设计费用、建筑工程成本、材料采购成本、劳动力费用和物业管理费用等。 三、销售和市场费用 销售和市场费用指投资开发商为促进房地产销售所支付的费用。该类包括销售人员薪资、广告宣传、市场调研、销售咨询和公关费用等。 四、财务费用
财务费用是指用于处理财务事务的成本，包括利息成本、折旧费、财务会计和税务咨询费等。 五、风险费用 风险费用是指开发商进行房地产开发业务中所承受的项目风险，并形成的成本。包括整个项目的风险率、债务开销和保险费等。 六、管理费用 管理费用指用于开发商房地产开发业务中的管理服务所需要的成本，包括项目管理，管理人员薪酬、法务、人事和办公等费用。 七、咨询费用 咨询费用是指开发商为经营项目所采取的咨询费用。包括在房地产开发中所需要的法律咨询、税务咨询、市场咨询以及管理咨询那些的费用等。 八、其他费用 其他费用包括与其他成本类别不同的项目费用，例如借款利息、某些项目统计服务的费用等。 以上内容涵盖了房地产开发的成本科目设置明细，这些科目的设置明细尤其关键，它们关乎开发商在房地产开发过程中的利润盈亏和商业风险。外部环境因素和财务管理瑕疵都可能对这些成本以及成本结构构成影响，财务管理人员需要对这些管理成本制定和管理这些成本会发挥重要的作用。
房地产会计科目设置
房地产公司会计科目设置一、开发成本项目的设置 根据房地产开发企业会计制度,企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等. 1、土地征用及拆迁补偿费 指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括土地征用费、土地闲置费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等,具体科目可设置： ⑴取得土地使用权 土地出让金、契税、补交地价、补偿合作方地价、以房换地的价值、印花税等； ⑵土地增用费 土地转让费、土地收益金、土地开发费、耕地占用税等； ⑶土地补偿费 劳动力安置费、拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出、农作物补偿费、危房补偿费、周转房摊销等； ⑷其他 拍卖佣金、土地购置拍卖、招标费、土地交易费、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、土地闲置费等. 2、前期工程费 指在取得土地开发权之后,项目开发前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等前期费用,具体科目可设置：
⑴七通一平费 临时施工道路费、临时施工用水接入费、临时施工污水管接入费、临时施工用电接入费、临时施工用气接入费、临时施工办公接入费、临时施工办公网络接入费、场地平整费； ⑵临时设施费 临时办公室费、临时厕所费、施工场地围墙及门卫室费、临时场地占用费、临时借用空地租费、其他临时设施费； ⑶规划设计费 规划方案设计费、管线设计费、施工图设计费、幕墙专项设计费、装饰专项设计费、智能化专项设计费、景观专项设计费、规划设计模型制作费、效果图设计费、制图晒图赶图费、可行性研究费、方案招标费、方案评审费、综合管网设计费、排水方案设计费、其他专项设计费； ⑷行政规费及报建费 项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、审图费、价格评估费、渣土费、施工噪音管理费、散装水泥专项资金、工程质量监督费、工程造价管理费、安全监督费、劳动定额测定费、招投标管理费、房屋所有权登记费、综合开发管理费、房屋所有权登记工本费、档案管理费、标底编制费、人防报建费、消防报建费、路口开设费、教师住宅基金、地籍地形图核地、抗震审查费地名费、劳动保险基金； ⑸大配套费 基础设施配套费、白蚁预防费、地方教育附加费、墙改专项基金、人防易地建设费、水增容、电增容费、煤气增容费； ⑥水文地质勘察费
房地产企业会计科目及明细账的设置
房地产企业会计科目及明细账的设置 一、管理费用应设置以下明细项目： 1职工薪酬：企业管理服务人员的职工薪酬; 2修理费：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用; 3物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用; 4低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费含一次性耗用与多次摊销; 5办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用; 6会议费：是指企业召开各种会议的费用支出,包括会议房租费含会议室租金、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等; 根据规定,会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等; 7招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等; 8差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用; 根据规定,差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等; 9车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等;
10固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等; 11房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等; 12劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出; 13董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用,包括成员津贴、差旅费、会议费等; 14聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用; 15咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用,包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用; 16诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用; 17业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用,外资企业的“交际应酬费”也包括在内; 18税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等;这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税,开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算; 19技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用; 20研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原
房地产开发企业会计科目设置
房地产开发企业:成本类会计科目设置及说明 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：集团财务部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向集团财务部反馈。 4.方法和过程控制 4.1成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4.1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.6正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.2成本核算对象的确定 4.2.1成本核算对象的确定原则 4.2.1.1满足成本计算的需要； 4.2.1.2便于成本费用的归集； 4.2.1.3利于成本的及时结算； 4.2.1.4适应成本监控的要求。 4.2.2成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 同一项目成片分期（区）开发的，可以以各期（区）为成本核算对象。 4.3成本费用项目及核算内容 4.3.1成本费用项目 成本项目一般包括下列六大项： 4.3.1.1土地征用及拆迁补偿费 4.3.1.2前期工程费 4.3.1.3建筑安装工程费 4.3.1.4基础设施费 4.3.1.5公共配套设施费 4.3.1.6开发间接费
房地产开发行业会计科目
房地产开发行业会计科目 房地产开发行业是指以建设房地产及其相关设施为主的活动。这种活动的特点是投资规模大，投资周期长，风险系数相对较高。此外，房地产开发行业的投资分布较为集中，投资活动具有一定的季节性，故具有其独特的会计处理要求。 房地产开发行业的会计科目主要有： 一、固定资产类：土地使用权、规划许可证、楼房、房屋、构筑物搭建、装置设备、车辆，以及固定资产的其他改造和维护费用等。 二、无形资产类：商誉、长期待摊费用、专利权等。 三、有形资产类：机械设备、矿产、自然物。 四、现金流类：营业收入、营业支出、利息支出、财务费用、税费、投资收益等。 五、负债类：长期负债、短期负债、外币负债、权利义务差额等。 六、权益类：股本、其他权益、少数股东权益等。 七、其他：非流动负债、资本公积、收益总额等。 房地产开发行业在记账时要认真划分科目，把握住科目间的联系，牢记当前的账龄、期限、折旧方法及统计期限，进行有效的记账。 此外，房地产开发行业的财务会计报表审计应注意以下几点： 1、要仔细检查凭证的数量、财产的类别和金额是否为正确； 2、检查账户余额与历史及实物核对吻合； 3、检查报表上计算的折旧和利息是否正确； 4、对房地产开发会计凭证、账簿历史记录和实物记录进行比对
核实； 5、检查期末会计处理是否符合会计准则及政策的要求； 6、检查报表的财务收入、支出、净利润是否有异常，是否存在欺诈等活动。 以上是房地产开发行业的会计科目及审计要点，会计人员在处理各类会计科目时，要做到严格按照财务会计准则来处理，认真审核各项账务，准确记录。此外，还需要经常对财务报表信息进行审计，尤其要注意长期资产计提折旧，以及税务费用的处理，保证财务报表的准确性和可靠性。
房地产企业会计科目使用说明
房地产企业会计科目使用说明 房产企业会计科目 一、房地产会计核算科目设计入门 本文适用于房地产开发企业,不包括自己建造部分,纯包给施工单位承建.所涉业务流程为公司拿地,请设计公司设计,委托施工单位承建,自己或请代理销售房子,结算,确认收入成本,不涉及上市公司所提减值预备. 1001 现金,这个科目就不用多说了,注重他是现金流量表的科目,金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表的自动编制,设置好了可以省下好多时间和精力. 1002 银行存款,一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款,这里面会涉及到几种性质不同的账户,建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开,设成三级明细 结算户下设明细 贷款专户一般项目公司只有一个,如有几个则下设明细 按揭保证金户视情况可设明细,同时一般情况下,银行会要求对应在开一个一般结算户,专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户 这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金,便于统计公司的可动用资金,可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要
的,在报建的时候,计委和建委都会要银行开具相应的资金证实,这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的. 1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息这几个科目基本上不会用,投资业务核算不是本文所要讨论的内容,不再详述. 1131 应收账款现在都是房子预售,用预收账款或其它应付款,一般不用应收账款,房地产开发商一般不会赊销房子,假如在市场发生大的困难时,也有可能用分次付款的方式促销,会形成应收账款交房,并且结算以后,如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况,这份工作不干也罢. 1133 其它应收款留意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目,主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金,临时接电保证金等,各地政府花样不一样,可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事.这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细治理.这个功能前面所述的两个软件都可以实现,但要在开始进行设置时设好,尤其是存出保证金账户,在实际工作中,报建部门拿回来的收据都是一样的,会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目,哪些要最后退回来的项目,所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清晰.
房地产开发会计科目设置
房地产开发企业的会计核算科目设置 一、开发成本企业进行商业性房地产开发发生的各项购建成本 1、开发成本-开发项目名称是指按规划工程许可证批准的开发项目 1开发成本-开发项目名称-土地征用及拆迁费 下设明细：土地价款、拆迁补偿费、土地契税、交易费用、市政配套设施费等 2开发成本-开发项目名称-前期工程费 下设明细：可行性研究费、勘察测绘费、三通一平费含甲供材、规划设计费、规划管理费、交通环境方案费等 3开发成本-开发项目名称-建安工程费 下设明细：地基工程费、建筑工程费含甲供材、安装工程费含甲供材、公共装饰工程费含甲供材、精装修工程费含甲供材、工程监理费等 4开发成本-开发项目名称-基础设施费 下设明细：供电工程支出、供水工程支出、排污工程支出、开发小区内道路、照明工程支出、智能化工程支出、绿化园林环境支出等 5开发成本-开发项目名称-公共配套费 下设明细：非经营性共用费用、单独物业用房费用、工程监理费等 6开发成本-开发项目名称-开发间接费
下设明细：应分配开发间接费、专项借款费用等 二、开发间接费用项目部直接为开发产品发生的各项间接费用 1开发间接费用-工资薪金 2开发间接费用-职工福利费 3开发间接费用-办公费用 4开发间接费用-折旧摊销费 5开发间接费用-劳动保护费 6开发间接费用-房租物业管理费 7开发间接费用-工程管理费 8开发间接费用-项目营销设施建造费 9开发间接费用-一般借款费用符合资本化部分 三、预收账款企业按照商品房预售合同约定预收的款项 1、预收账款-预收订金是指按照合同约定预收但未开具发票的房款 1预收账款-预收订金-普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目2预收账款-预收订金-非普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目3预收账款-预收订金-商铺按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目
房地产公司会计科目设置
科目代码科目名称科目说明4101.01 土地征用及拆迁补偿费（直接费） 4101.01.01 政府地价土地出让金、土地补偿费、土地开发费、土地变更用途和超面积补交的地价等 4101.01.02 土地有关的税费向政府缴纳的契税、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费等 4101.01.03 拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等 4101.02 前期工程费（直接费） 4101.02.01 勘察丈量费包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物、和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、交通影响分析、防雷检测费、拔地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。与测绘中心发生的费用均计入本科目。 4101.02.02 报批报建费包括：科研费、图纸审查费、人防报建费、环境评估费、和环境检测费、白蚁防治费 4101.02.03 招标及失标费包括所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及失标费；评标专家费、公证费 4101.02.04 三通一平费临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除、绿化迁移等费用 4101.02.05 建设方临时设施费指建设方承担的临时设施费，包括：临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时场地租赁等费用 4101.02.06 规划设计费与规划设计相关的费用，包括：方案设计、施工图设计、设计顾问费等 4101.02.07 图纸及问价装订费指超出设计合同范围的图纸费用；招标文件、合同等的装订费 4101.03 建筑安装工程费（直接费） 4101.03.01 基础工程包括桩基、基础桩应变及质量测试费、土石方、基础围护、基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等 4101.03.02 独立地下室工程指独立地下室工程（含人防工程），含半地下、地下车库；非独立地下室计入主体结构部分 4101.03.03 主体结构及初装修工 程 主体包括混凝土框架（含独立柱基和条基等基 础）砌体、找平及抹灰、防水保温、垂直运输、
房地产企业会计科目
房地产开发成本明细科目 一、土地征用及拆迁补偿费 1、土地款 2、大配套费 3、土地出让金 4、土地契税 5、土地交易费(拍卖手续费） 6、办理土地证费 二、前期工程费 1、三通一平 （1）临电工程费①红线外②红线内 （2)临水工程费①红线外②红线内 （3）临路工程费（4)填土及平整场地费（5）临时设施 2、规划管理费 3、规划设计费 （1）咨询费（2)方案设计费 4、施工图设计费 （1）方案设计费（2)施工图设计费 5、环境方案设计费 （1）方案设计费（2)环境施工图设计费 6、综合管网设计费 7、人防费 8、招投标费 (1）招标监督服务费（2)代理费 9、墙改费（新型建筑材料专项基金） 10、地名费 11、施工图审查费 12、勘察放线费 （1）地质勘察费（2)测绘费(3）地基测量费(4）人防物探费 13、产权登记费 14、销售许可证及面积测量费 15、房屋交易手续 16、分户土地登记费 17、地籍地形图、核地 18、合同审查费 19、水泥专项基金 20、环境影响评估费 21、避雷检测费 22、新建房屋白蚁防治费 三、建安工程费 1、地基处理 （1）桩基础工程费（2）桩检测费用 2、住宅土建、安装 (1）土建安装工程费（1。1)土建工程费（1.2)安装工程费（1.3）甲控、甲供材 （2)电梯（3）消防（4）排气通风 3、工程预算编制费 4、土建监理费 5、沉降观测 6、质量监督费 7、人防设施 （1）人防监理费（2)人防设施费 8、变更及签证9、示范小区奖10、成品房装修 11、其他（外装费用) 四、基础设施费 1、供电 (1）工程费 (2）小区管网 2、供水 (1)自来水工程费（2）水表费 3、燃气 4、通讯线路安装费 5、电视 （1)电视线路安装费 (2）电视外网工程费 6、智能化 7、区内路灯 8、环卫 9、邮政 10、环境工程（1）绿化（2)道路 11、排水12、围墙大门 13、车棚 14、水面 五、公共配套设施费 1、区内非经营性公建
房地产公司会计科目设置
房地产公司会计科目设置 一、开发成本项目的设置 根据《房地产开发企业会计制度》，企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等. 1、土地征用及拆迁补偿费 指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、土地闲置费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，具体科目可设置： ⑴取得土地使用权 土地出让金、契税、补交地价、补偿合作方地价、以房换地的价值、印花税等； ⑵土地增用费 土地转让费、土地收益金、土地开发费、耕地占用税等； ⑶土地补偿费 劳动力安置费、拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出、农作物补偿费、危房补偿费、周转房摊销等； ⑷其他 拍卖佣金、土地购置（拍卖、招标）费、土地交易费、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、土地闲置费等。 2、前期工程费 指在取得土地开发权之后,项目开发前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等前期费用，具体科目可设置: ⑴七通一平费 临时施工道路费、临时施工用水接入费、临时施工污水管接入费、临时施工用电接入费、临时施工用气接入费、临时施工办公电话接入费、临时施工办公网络接入费、场地平整费； ⑵临时设施费 临时办公室费、临时厕所费、施工场地围墙及门卫室费、临时场地占用费、临时借用空地租费、其他临时设施费； ⑶规划设计费
规划(方案）设计费、管线设计费、施工图设计费、幕墙专项设计费、装饰专项设计费、智能化专项设计费、景观专项设计费、规划设计模型制作费、效果图设计费、制图晒图赶图费、可行性研究费、方案招标费、方案评审费、综合管网设计费、排水方案设计费、其他专项设计费； ⑷行政规费及报建费 项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、审图费、价格评估费、渣土费、施工噪音管理费、散装水泥专项资金、工程质量监督费、工程造价管理费、安全监督费、劳动定额测定费、招投标管理费、房屋所有权登记费、综合开发管理费、房屋所有权登记工本费、档案管理费、标底编制费、人防报建费、消防报建费、路口开设费、教师住宅基金、地籍地形图核地、抗震审查费地名费、劳动保险基金； ⑸大配套费 基础设施配套费、白蚁预防费、地方教育附加费、墙改专项基金、人防易地建设费、水增容、电增容费、煤气增容费； ⑥水文地质勘察费 地质勘察费、水文勘察费、文物勘察费、拨地钉桩验线费、地下障碍物探测、环境评测费、施工放线费、水准测量工程测量、日照分析合同、工程波速测试、建设项目日照分析、工程测量交通分析费等;； ⑺测绘费 面积测绘、地形地貌测绘等； ⑻预算编审费 编制预算费、预算审查费等； ⑼其他 挡光费、挡光鉴定费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 3、建筑安装工程费 指项目开发过程中发生的主体内列入建筑安装预算内的各项费用，具体科目可设置： ⑴基础工程 土石方工程、地基加固处理费、桩基础、围护及支撑费等； ⑵主体工程 土建（结构)工程、土建(建筑)工程等； ⑶安装工程