卖房人违约买房人是否可以主张可得利益损失

卖房人违约，买房人是否可以主张可得利益损失？

郑重声明：严禁抄袭、违者必究！《买卖合同司法解释》第二十九条：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。” 根据上述法律规定，卖房人违约，买房人可以主张可得利益损失。但是需要注意如下几个问题：（1）有上位法《合同法》依据，但不得违反可预见性原则和防止损失扩大的义务。《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的

因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”该规定为守约方主张可得利益损失提供了上位法的依据，但是同时也给了守约方主张可得利益损失一个限制，即可预见性原则，这是为了避免造成严重不公平的后果。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔

偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”守约方有义务防止损失的扩大，比如，买房人在卖房人构成根本违约且合同不能继续履行的情形下，买房人应当及时采取诸如及时发函解除合同并起诉解决纠纷，再买其他的房子等措施来防止损失的扩大，否则买房人不得就扩大的损失向卖房人主张。这是是为了避免给卖房人造成过分沉重的违约责任。（2）与有过失原则的限制。与有过失原则又称过失相抵原则，是指守约方对于损失的发生也有过错的，应当扣减相应的损失赔偿金额。《买卖合同司法解释》第三十条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”在房屋买卖中，如果作为守约方的买房人对于损失的发生也有过错（如明知房屋有查封还购买），则应当扣减相应的损失赔偿金额。（3）损益相抵原则的限制。损益相抵原则即守约方因违约方违约受有损失的同时还获得了利益，则守约方在向违约方主张损失赔偿的时候应当将其获得的利益扣除掉。因为我国的违约责任赔偿的原则是填平原则，法律只允许守约方受到的损失获得赔偿，而不允许守约方因违约方的违约而获得额外的利益。《买卖合同司法解释》第三十一条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”在房屋买卖中，也可能出现作为守

约方的买房人因违约方的违约而获得利益的情形，如有，则应当相应地扣除掉。那么，买房人的可得利益损失是什么呢？是房屋差价，即房子涨价的部分。因为如果房屋交易顺利进行，买房人取得了房子的所有权，则从房价上涨的利益就应当属于买房人。此外，关于主张房屋差价损失的时间节点。所谓差价数学上的一个“差”，就要有“减数”和“被减数”，“被减数”即合同约定的房屋总价，减数是什么呢？简单讲应当分两种情形：（1）卖房人构成根本违约且（此时）合同不能继续履行，则应当以卖房人构成根本违约事件点作为计算房屋差价的时间点。卖房人构成根本违约的时间点好判断，何谓合同不能履行？合同不能履行分为事实上不能履行和

法律上不能履行，前者如卖房人将房屋拆除（房屋灭失），后者如卖房人将房屋出售给了善意的第三人。之所以在此情形下买房人要以卖房人构成根本违约的时间节点作为计算

房屋差价的时间节点，是因为这种情形下，买房人不能主张继续履行合同，只能主张解除合同并赔偿损失，买房人因此而产生了防止损失扩大的义务，不能向卖房人主张扩大的损失（卖房人构成根本违约之后的房价又上涨的损失）。（2）卖房人构成根本违约，但是卖房人构成根本违约时合同还可以继续履行，此后发生了合同不能继续履行的事件，则以合同不能继续履行的时间点为计算房屋差价的时间点。如卖房人拒绝履行过户义务超过了宽限期（如15天），买房人有履

行能力（能全款买房），房子也没有抵押没有查封等权利限制或者权利瑕疵，此时，卖房人虽然构成了根本违约，但是买房人有权主张继续履行合同，所以不能要求将此时间节点作为主张房屋差价的时间节点。但是此后，如房屋因另案被查封，房屋交易不能继续进行，则买房人只能主张解除合同并赔偿损失，则应当以房子被另案查封的时间节点（即合同不能继续履行的时间节点）作为计算房屋差价损失的时间节点。附王某某与天津某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案案情简介：2009年7月22日，王某某与天津某房地产开发有限公司签订合同编号的《天津市商品房买卖合同》，合同约定，王某某购买天津某房地产开发有限公司开发的位于天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园

222-102号别墅（精装修），建筑面积291.84㎡，5853.26元／㎡，总价款1708217元。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。天津某房地产开发有限公司于2010年5月30日前，将符合上述条件的房屋交付王某某使用。同日，双方签订《补充合同》，合同第八条：因买受人的原因造成主合同不能履行或要求解除主合同的，应向出卖人支付总房价款的20%作为违约金并承担因解除合同所产生的所有费用，但主合同或补充协议中另有约定的除外。第十四条：关于主合同第六条第3种处理方法双方约定如下：逾期超过30日的，出卖人有权提出解除

合同。出卖人解除合同的，按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，买受人每日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并按银行同期贷款利率向出卖人计付逾期应付款利息。第十六条：关于产权办理，双方同意主合同第十二条变更为：买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人。否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房屋价款1%的违约金。买受人应按出卖人要求及时向出卖人提供全部办理产权的相关资料并缴纳相关费用，如因买受人原因不能在约定时间内取得房屋所有权证，出卖人不承担违约责任。涉诉合同过多强调了王某某的违约责任及天津某房地产开发有限公司解除合同的权利，未约定天津某房地产开发有限公司违约解除合同的情形及天津某房地产开发有限公司应承担的责任方式。该房屋户型平面图及合同附件的交楼标准约定室内增添温泉汤池、主卫通温泉水。合同签订后，王某某分两次交付了购房款，其中首付款518217元，在中国民生银行股份有限公司天津分行贷款支付1190000元，贷款期限至2029年7月29日。天津某房地产开发有限公司分别于2009年7月23日和8月17日为王某某出具了发票，金

额合计1708217元。王某某同时交纳了房屋契税51246.51元、维修基金17082元等其他款项。2010年5月25日，天津某房地产开发有限公司取得涉诉商品房的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，于同年6月16日向王某某交付了该商品房。

庭审中，双方对房屋反碱潮湿的现状认可，亦承认天津某房地产开发有限公司多次对房屋予以维修。王某某称天津某房地产开发有限公司维修仅是对反碱部位重新刮腻子贴壁纸，没有对未做防潮的基础进行处理。天津某房地产开发有限公司称房屋反碱是普遍存在的现象，已经进行了维修，现反碱原因不明，房屋已经经过了竣工验收，不存在质量问题。王某某提交的证据反映出双方交涉调换房屋的事实。经现场勘查，涉诉房屋基础周边回填土已挖出，呈沟状，基础与水平面基本持平。室内一层墙体反碱严重，墙面纤维网、防水涂料及壁纸均大面积开裂、脱落；部分墙体插座不能使用；厨房墙壁的贴面砖（高度约1.2米）及以上墙面被反碱腐蚀，程度较严重，并向操作平台台面散落被碱化的墙体灰尘，操作平台不能正常使用（现场照片均能印证）。天津某房地产开发有限公司对现场照片及房屋现状虽没有异议，但否认存在质量问题。对室内建有温泉池，未能实现温泉水入户的事实认可，称商业广告和交楼标准不能成为合同附件，只是天津某房地产开发有限公司交付房屋和王某某收房的依据；按

照设计应该建温泉池和温泉水入户，未通温泉水的原因很多，所建温泉池是否作为温泉池使用是王某某个人的认为，与通温泉水无关。另查，第一次庭审结束时，针对双方之前有过调换房屋的意思表示，就本案的解决一审法院再次征求双方意见，能否采取在同一地段为王某某调换一套别墅或者退房的办法解决纠纷，双方均表示回去协商或请示公司。2014年11月18日，天津某房地产开发有限公司委托代理人杨勇答复称，公司不承认房屋存在质量问题，不同意退房；可以给王某某调换一套别墅，因所调换的别墅比王某某所购别墅面积多出30多平方米，公司要求王某某按照现在的售房价格每平方米12000元左右补交差价，需要补交360000元左右，估计王某某不会同意就没有与王某某沟通。之前有过业主换房的情况，换房之后再次要求退房，单纯地调换房屋也达不到解决问题的目的。2014年11月21日，王某某答复称，庭审后见过天津某房地产开发有限公司代理人杨勇，杨勇跟我说过公司可以给调换房屋，但面积较大，大约多出30平方米，需要补交差价，按每平方米12000元补交；如果退房也可以，按购买价退房。我不同意补交差价，也不同意原价退房，要求按照现价退房，杨勇说公司不同意。因天津某房地产开发有限公司的多名接待人员说房屋已经不

能维修了，我要求解除合同，按照天津某房地产开发有限公司要求我补交差价的每平方米12000元退还房款。

另外，一审法院在天津市宝坻区房地产管理局调取了与涉诉房屋同地段同类型的，天津某房地产开发有限公司与其他业主签订的商品房买卖备案合同，⑴2012年5月26日签订的合同编号的《天津市商品房买卖合同》，房屋坐落上京康园432-102，建筑面积384.94㎡，9572.40元／㎡。⑵2012年5月26日签订的合同编号的《天津市商品房买卖合同》，房屋坐落上京康园109-102，建筑面积418.87㎡，13464.80

元／㎡。⑶2012年8月11日签订的合同编号的《天津市商品房买卖合同》，房屋坐落上京康园526-102，建筑面积387.68㎡，10261.04元／㎡。⑷2012年11月20日签订的合同编号的《天津市商品房买卖合同》，房屋坐落上京康园527-102，建筑面积416.70㎡，9346.87元／㎡。⑸2012年11月20日签订的合同编号的《天津市商品房买卖合同》，房屋坐落上京康园528-101，建筑面积416.65㎡，9666.67元／㎡。⑹本案天津某房地产开发有限公司作为王某某在一审法院起诉业主［案号：（2015）宝民初字第1498号］，且正在审理的，2014年7月29日签订的合同编号的《天津市商品房买卖合同》，房屋坐落上京康园131-102，建筑面积418.55㎡，11351.40元／㎡。裁判原文节选：一审【案号：天津市宝坻区人民法院（2014）宝民初字第4371号】依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合

可得利益损失的司法认定问题(一)

可得利益损失的司法认定问题(一) 内容提要] 计算和认定可得利益损失，在司法实践中赋予了法官自由裁量权，如何统一或者规范这种裁判标准成为民商事审判中需要进一步研究的课题，文章通过对法发〔2009〕40号司法文件的最新实务解读，介绍了可得利益损失的四项计算规则，提出了相关计算公式，分配了举证责任，并得出司法认定的计算步骤，一定程度上规范了可得利益损失的司法认定标准。 关键词]可得利益；损失；计算；认定 可得利益损失，是在司法实践中比较难的问题，而且也是经常出现争议的问题。多年来由于相关认定规则比较模糊并难以把握，因此不少法院在判决中支持的并不多，且关于其计算方法和标准也是多种多样，裁判结果也有较大悬殊。鉴于司法实践中赋予了法官太多的自由裁量权，如何统一或者规范这种裁判标准便成为民商事审判中需要进一步研究的课题1]，如何掌握和处理好可得利益损失（或类似）纠纷也成为司法面临的比较大的问题。 一、可得利益损失概说 （一）可得利益损失的法律属性 1、可得利益与可得利益损失 可得利益，是指在生产、销售或提供服务的合同中，生产者、销售者或服务提供者因对方的违约行为而受到的预期纯利润的损失。根据《合

同法》第一百一十三条的规定，可得利益是指合同履行以后可以获得的利益。可得利益损失，是指受害人因违约方违约而遭受的上述预期纯利润的损失。通常而言，常见的可得利益损失包括生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失等2]。 2、可得利益的特点 可得利益是未来的利益，具有一定的实现性，以及可预见性。 3、可得利益的性质 (1)可得利益必须是纯利润，包括依合同取得对方交付的财产并利用其从事生产后可以取得的预期纯利润以及通过劳务或服务合同获得并使用该劳务或服务后获得的纯利润等，但不包括为取得这些利润所支付的费用及税收等。故可得利益主要包括生产利润、经营利润、转售利润等。 （2）可得利益不仅存在于合同领域，而且广泛存在于侵权领域。同属于可得利益，在合同违约的情况下能够获得赔偿，在其他情况下理应同样对待。 （3）可得利益损失有多种形式，既可以是财产损失，也可以是机会损失，更可以是精神利益损失。长期以来，我们一直重视物质利益的保护，法律一开始并不认可机会损失及精神利益损失，但随着人们对机会损失及精神利益损失的认识越来越深入，它们的重要性也不断地被强调，立法也为此打开了接纳之门。 （4）可得利益损失大小的确定仍须考虑损害方的利益，受其预见性的

民法刑法典型案例分析

刑法案例 案例一、被告人邹某,女，31岁,某县幼儿教师。 1995年5月25日上午10时，被告人邹某带领4名幼儿外出游玩。走在最后面的一个幼儿李某(男,5岁半)失足掉入路旁粪池。邹见状惊惶失措,但不肯跳入粪池中救人，只向行人大声呼救。此时，有一中学生田某（男，16岁）路过此处，闻声后立刻跑到粪池边观看，并同邹在附近找到一根小竹竿,探测粪池深浅，测得粪水约75公分（半人深），但邹、田二人均不肯跳入粪池内救幼儿，只是一起高呼求救。最后,农民范某闻声赶来跳下粪池抢救，但为时已晚，幼儿被救上来时，已经停止呼吸。 问题: 1．被告人邹某的行为是否构成犯罪？理由是什么？ 2．怎样认识中学生田某和农民范某的行为？ 案例一分析： 1.被告人邹某的行为构成犯罪. 邹某带孩子出去游玩,属于先行行为，由先行行为导致的危险行为，邹某有义务对孩子进行施救，由于其不及时施救而导致孩子死亡，存在因果关系.邹某构成犯罪。 2。大学生的行为只属于见危不救，农民的行为属于见义勇为.法律不强人所难。两人对孩子没有必须施救的义务，大学生的不施救行为只会受到道德的谴责并不构成犯罪。农民的行为值得褒奖。 案例二、汽车司机阮某要夏某给他搞汽车轮胎，按400元一只付费.夏即多次窥视本厂库房，伺机行窃。夏某又问同厂青工李某（被告人）愿不愿意一起干，李某当即表示同意。两人合谋,由李某去找熟人配一把万能钥匙，李把万能钥匙配好交给夏某,两人又合谋当晚作案，约定深夜12点在库房门口见面，由夏某负责找三轮车，并且还作了分工：李某在外望风，夏某进库房搬轮胎。李某下班回家后，感到此事不能干，万一让人发现,就要进监狱，毁了一辈子。因此,打消了犯罪念头，未按约定时间前去行窃。夏某则按时赶到，见李迟迟不来，便一人用李某配的万能钥匙打开库房的门，盗出四只轮胎，共获赃款1600元，拿出200元要给李某,李分文未收. 此案中夏某的行为构成盗窃既遂及夏某、李某的行为构成共同犯罪并无疑义，但对李某的行为如何定性，却有两种分歧意见。 一种意见认为，李某是盗窃中止。理由是：（1）李某慑于法律的制裁，形成中止犯罪的意图；(2)李某没有按约定去作案，自动放弃了犯罪行为的继续实施；（3)李某对夏某获得的赃款分文未收。 另一种意见认为，李某和夏某一样都是盗窃既遂。理由是，李与夏是合谋盗窃，属共同犯罪，夏某盗窃既遂就表明共同犯罪既遂,因而各个共同犯罪人也都是既遂.因为在一个共同犯罪中，不能既有中止，又有既遂。 问题： 被告人李某的行为如何认定？ 案例二分析： 李某的行为属于犯罪未遂.

违约金、定金、损害赔偿的区别

定金、违约金与损害赔偿责任能否交叉使用 来源：作者：杜海军时间：2009/03/23 案例：甲公司与乙公司依法订立一份总货款为20万元的购销合同。合同约定违约金为货款总值的5%。同时，甲公司向乙公司给付定金5000元，后乙公司违约，给甲公司造成损失2万元。甲公司依法向乙公司要求多少才能最大保护自己利益并得到法律支持? 关于此案，有几种争议观点案例： 甲公司与乙公司依法订立一份总货款为20万元的购销合同。合同约定违约金为货款总值的5%。同时，甲公司向乙公司给付定金5000元，后乙公司违约，给甲公司造成损失2万元。甲公司依法向乙公司要求多少才能最大保护自己利益并得到法律支持? 关于此案，有几种争议观点： 观点一：甲公司应要求2万元。理由是：《合同法》第116条规定：“当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。”同时第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”通过这二条可以看出，定金条款与违约金条款不能同时适用，而违约金条款与损害赔偿可以并用，

但以找齐为原则。因此，本案甲公司若选择违约金条款，乙公司应支付违约金1万元，因损失大于违约金，甲公司可以要求增加至2万元。而甲公司选择定金条款，仅能要求双倍返还1万元。 观点二：甲公司应要求3万元。我国《合同法》所规定的定金在性质上属于违约定金，适用于债务不履行的行为或其他根本违约行为。同时,定金责任是一种独立于其他责任形式的制裁措施(具有惩罚性),这一点可以从双倍返还中体现出来.而且,定金的适用不以实际发生的损害为前提，定金责任的承担不能替代损害赔偿。赔偿损失，又称违约损害赔偿，根据《合同法》第107条规定，违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损害，依法和依据合同的规定应承担的损害赔偿责任。从该条可以看出,损害赔偿责任是因债务人不履行合同债务所产生的责任;损害赔偿责任原则上仅具有补偿性而不具有惩罚性。损害赔偿具有一定程度上的任意性并以赔偿当事人实际遭受的全部损害为原则。因此，定金是独立于损害赔偿的一种责任形式,两者是可以并用。但也不能认为它与损害赔偿金毫无关系，定金与损害赔偿责任的联系表现在定金责任与损害赔偿责任的并用不能超过全部货 款的总值,这体现在《担保法》对定金数额的限定上面。因此，该案甲公司可以向乙公司要求3万元，即定金双倍返还1万元加上损害赔偿2万元。

违约责任案例

违约责任案例 违约赔偿时间 原告张柏芝诉称：2000年5月9日，我与东洋之花公司签订协议，按该协议书约定，我为东洋之花公司生产的沐浴露和护肤品拍摄电视广告影片和平面广告，其中沐浴露之广告物使用日期为自2000年6月15日起至2002年6月15日止。2003年7月，我发现东洋之花公司生产销售的沐浴露产品上仍附有我的肖像，东洋之花公司的行为已违反了双方合同的约定。基于上述事实，我认为，东洋之花公司的违约行为已侵犯了我的合法权益，故我起诉请求法院：一、判令东洋之花公司支付我违约金125万元人民币。二、判令诉讼费由东洋之花公司负担。 本院认为，原告张柏芝与被告东洋之花公司签订的合约书系张柏芝完成“东洋之花”护肤品及沐浴露电视及平面等各项广告物之演出合同。在该合同中约定了东洋之花公司在其生产的沐浴露和护肤品上使用张柏芝肖像的期限，在使用期限内，东洋之花公司有权在合约约定的产品上使用张柏芝的肖像。现在双方合同约定的广告物使用期限已届满，张柏芝起诉称东洋之花公司在合同约定的使用期限届满后，仍在其产品上使用张柏芝的肖像已构成违约，要求东洋之花公司承担违约责任。张柏芝所述之事实发生在双方演出合同终止

以后，并非该合同履行过程中的行为，故张柏芝提起合同之诉，要求东洋之花公司承担违约责任，不符合法律规定，本院对该诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项之规定，本院判决如下：驳回原告张柏芝要求被告珠海东洋之花化妆品有限 公司支付违约金之诉讼请求。 财产保全费6035元，由原告张柏芝负担（已交纳）。 案件受理费16 260元，由原告张柏芝负担（已交纳）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市高级人民法院。 诉讼时效案例 2001年，李某与许某达成口头协议，由许某租赁李某的挖机进行工程作业，租赁期限不定，租金结算时间为挖机从事的工程作业完工或许某不继续租赁时，以较早的时间为准。 许某于2001年7月至2003年4月期间，共租赁该挖机从事了四次工程作业，前三次工程作业完工时，许某并未实时结付租金给李某，李某于是要求许某分别写下金额为120000元、50000元和23000元的三笔欠款欠条，此三笔欠款均记载在同一张欠条上，还款期限均为2002年3月底之前。许某在写下三笔欠款的欠条之后继续租赁李

(买卖合同)一起主张可得利益损失的买卖合同质量纠纷案

一起主张可得利益损失的买卖合同质量纠纷案 主张“可得利益损失”的法律依据源于《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方?⒑贤?痹ぜ?交蛘哂φ痹ぜ?降囊蛭シ春贤?赡茉斐傻乃鹗а!备锰豕娑?魅妨恕翱傻美?妗笨梢耘獬ィ??保?步缍?恕翱傻美?妗钡姆段вσ浴拔シ春贤?环蕉┝⒑贤?痹ぜ?交蛘哂φ痹ぜ?降囊蛭シ春贤?赡茉斐傻乃鹗а蔽?蕖?br 笔者代理的一起主张可得利益损失的买卖合同质量纠纷案，就涉及是否正确适用《合同法》上述规定的问题。 案情简介： 位于x区的w公司向位于y区的k公司订购一批价值400余万元的生产设备，双方签订《设备买卖合同》和《设备安装合同》各一份。设备经安装调试投入试生产，其中两台设备运转一直不正常，经k公司多次维修仍未解决，w 公司要求k公司赔偿损失，k公司要求w公司支付设备余款145万元，双方因此发生纠纷，k公司依据《设备买卖合同》将w公司诉至y法院。w公司认为案件应由x法院管辖，向y法院提出管辖权异议，但被y法院驳回。w公司即以设备质量问题为由，提出反诉，并在征求一审代理人的意见后，要求k公司赔偿损失包括可得利益损失共计1073.13万元。k公司不承认设备有质量问题，并提出w公司除维修期间外，一直生产至今，提出的赔偿数额明显不合理。

一审期间查明：w公司除维修外，生产并未停止。经y法院委托，国家建筑材料工业建材机械产品质量监督检验测试中心(下称测试中心)对设备质量做出鉴定结论即“设备质量问题系使用不当造成”。y法院据此做出判决：w公司支付k公司设备余款145万元及相应利息，驳回w公司的诉讼请求。w公司一审败诉后，要求我为其二审代理人，以实现其诉讼主张。 一审败诉原因： 接受委托前，我对w公司的一审诉讼请求及相关证据进行分析，并找出以下败诉原因： (1)w公司向k公司提出赔偿的前提是设备确实存在质量问题，并且质量问题是k公司直接造成的。但是，w公司对此缺乏证据。而且，“质量问题系使用不当造成”的鉴定结论对w公司明显不利。 一审中，w公司虽然认识到鉴定结论对其不利，但是未提出****鉴定结论的有力的证据及法律支撑。 (2)可得利益损失赔偿数额的计算明显不合理，显然超过k公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。同时，其可得利益部分的主张也无证据证明。 w公司一审请求赔偿数额构成为两部分，一为直接损失部分即设备维修费及更换材料的费用;其余为可得利益损失部分，包括维修停产利润、w公司建厂总投资的利息、税务返税、停产期间产生的工人工资等。除直接损失部分提供了证据，可得利益损失部分仅有计算方式并无证据提供。

浅议违约金、定金与损害赔偿金

违约金，是指合同当事人预先设定的或法律直接规定的，在一方不履行合同时给付另一方一定数额的金钱。违约金具有补偿性特点，并兼有一定的惩罚性。《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，主张违约金时，可以实际发生的损失作为要求增加或减少违约金的法定依据。定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，由一方当事人按合同标的额的一定比例向对方预先给付的金钱。根据法律规定，当事人约定的定金数额不得超过合同标的额的20%，超过的部分由收受方退回或抵作价款。给付方不履行合同约定的义务，无权要求返还定金；收受方不履行合同约定的义务，应双倍返还定金。因此可以看出，定金责任是一种惩罚性规定，目的在于督促双方当事人积极履行合同的义务。损害赔偿金，是指一方当事人因不履行或不完全履行合同法义务而给对方当事人造成损失时，按照法律和合同的规定所应承担的损害赔偿责任。损害赔偿责任原则上仅具有补偿性为原则，但以惩罚性为例外。根据等价交换原则，任何民事主体一旦造成他人损害都必须以同等的财产予以赔偿。因此，一方违约后，必须赔偿对方因此所遭受的全部损失。但同时，我国《消费者权益保护法》第49条又作出例外规定，经营者在有欺诈行为时，应按消费者的要求以其购买商品价款或接受服务费用的一倍增加赔偿消费者的损失，该条是我国法律中惟一的惩罚性损害赔偿金。在实际工作中对三者的适用应注意以下几个问题 一、违约金与定金能否并用，在《合同法》颁布之前，理论上存在不同的认识。第一种观点，违约金属于民事责任的方式，而定金为合同的担保形式，两者在性质、功能方面不同，因而两者可以并用。最高人民法院《关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用<经济合同法>的若干问题的解答》就采取了这种观点，即：“定金与违约金的性质不同。定金是一种担保方式，而违约金是对违约的一种制裁和补偿手段。所以合同的一方可以在对方违约时既要求对方偿付违约金，又要求按定金罚则处理定金问题，只要法律和法规没有相反规定，就应当予以保护，但并用的结果应以不超过合同标的价金总额为限。”第二种观点认为，违约金与定金能否并用，不能一概而言，应具体分析。违约金与定金能否并罚，取决于定金的种类和性质，也受制于违约金的性质和完全赔偿原则。就违约定金来说，由于违约定金具有预付违约金的性质，这种定金与违约金在目的、性质、功能方面相同，两者不能并罚。但定金与违约金所适用的条件不同，它们的目的和功能也有所不同，因而两者可以并罚。例如，合同中约定，一方不履行时应支付定金，迟延履行时应适用定金罚则。在这种情况下，违约金和定

最高院关于违约责任的案例分析

最高院与“违约责任”有关的12个典型案例裁判观点汇总 1、根本违约的构成要件及可得利益的认定 ——乌海电业局与乌海市西川铁业有限责任公司供用电合同纠纷案【最高人民法院案号：(2009)民二终字第77号-20091113】 【裁判摘要】 按照我国合同法的规定，根本违约是指一方的违约使另一方的订约目的不能达到，或者使其遭受重大损害。尽管西川公司拖欠2003年6月的电费，但就双方合同约定内容和实际履行情况分析，不足以认定为根本性违约。双方供用电合同对逾期交纳电费约定的民事责任是分层次以递进方式追究的，并要根据拖欠电费违约程度不同而采用不同的违约责任追究方式。而电业局利用强势地位随意对西川公司拖欠不到一个月电费的违约行为直接采用了最严厉的停止供电措施，故电业局停止供电行为对西川公司构成根本违约。但西川公司2003年7月以后没有生产的根本原因不是电业局停止供电造成的，故不存在可得利益。 2、买卖合同与承揽合同的区分与违约金的计算 ——原平西美钢铁有限公司与马鞍山市天择贸易有限公司其他买卖合同纠纷案【最高人民法院案号：（2009）民二终字第6号-20091016】 【裁判摘要】 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人计付报酬的合同。麦苗合同以移转标的物的所有权为内容，承揽合同则以提供劳务为内容。本案《购销合同》对于钢坯的型号、数量和质量作了明确约定，但并不要求原平公司必须以自己的技术和设备组织生产。当事人对于钢坯的型号和质量确有明确约定，但该型号和质量的钢坯也并非只有原平公司才能生产。因此本案合同关系并不是以原平公司提供特定劳务为内容的承揽合同，只是约定的付款和提货方式有异于一般的买卖合同，但不足以影响合同的性质。 《购销合同》对钢坯的型号、数量、价格、付款方式等有明确约定，明确约定了包产包价、先款后货的结算方式，双方当事人均未切实履行合同，天择公司未足额付款是《购销合同》没有得到切实履行的根本原因。《购销合同》约定以“总合同货款的5%”作为违约金的计算依据，当事人关于买卖钢坯总量的约定存有6-10万吨的幅度，天择公司支付6万吨钢坯货款就已经切实履行了其合同义务，故以6万吨钢坯总货款的5%计算违约金并无不妥。3、违约金与损害赔偿金的并用 ——青海省大柴旦大华化工有限公司与江苏绿陵润发化工有限公司买卖合同纠纷案【最高人

可得利益损失研究

可得利益损失，是在司法实践中比较难的问题，而且也是经常出现争议的问题。多年来由于相关认定规则比较模糊并难以把握，因此不少法院在判决中支持的并不多，且关于其计算方法和标准也是多种多样，裁判结果也有较大悬殊。鉴于司法实践中赋予了法官太多的自由裁量权，如何统一或者规范这种裁判标准便成为民商事审判中需要进一步研究的课题[1]，如何掌握和处理好可得利益损失（或类似）纠纷也成为司法面临的比较大的问题。 一、可得利益损失概说 （一）可得利益损失的法律属性 1、可得利益与可得利益损失 可得利益，是指在生产、销售或提供服务的合同中，生产者、销售者或服务提供者因对方的违约行为而受到的预期纯利润的损失。根据《合同法》第一百一十三条的规定，可得利益是指合同履行以后可以获得的利益。可得利益损失，是指受害人因违约方违约而遭受的上述预期纯利润的损失。通常而言，常见的可得利益损失包括生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失等[2]。 2、可得利益的特点 可得利益是未来的利益，具有一定的实现性，以及可预见性。 3、可得利益的性质 (1)可得利益必须是纯利润，包括依合同取得对方交付的财产并利用其从事生产后可以取得的预期纯利润以及通过劳务或服务合同获得并使用该劳务或 服务后获得的纯利润等，但不包括为取得这些利润所支付的费用及税收等。故可得利益主要包括生产利润、经营利润、转售利润等。 （2）可得利益不仅存在于合同领域，而且广泛存在于侵权领域。同属于可得利益，在合同违约的情况下能够获得赔偿，在其他情况下理应同样对待。 （3）可得利益损失有多种形式，既可以是财产损失，也可以是机会损失，更可以是精神利益损失。长期以来，我们一直重视物质利益的保护，法律一开始并不认可机会损失及精神利益损失，但随着人们对机会损失及精神利益损失的认识越来越深入，它们的重要性也不断地被强调，立法也为此打开了接纳之门。 （4）可得利益损失大小的确定仍须考虑损害方的利益，受其预见性的约束。这种预见性的约束是对损害方的倾斜，也是法律公正的体现。在具体案件中，预见性的考量需要结合双方当事人的情况，以合理人的标准综合评判。 4、可得利益损失的立法演变 过去在计划经济的体制模式下并不强调可得利益损失问题，更多的是积极损失的问题。在《合同法》颁行之前，《涉外经济合同法》第十九条及《技术合同法》第十七条就对可得利益损失做了规定，《合同法》颁布之后，关于可得利益损失的规定，主要散见于《种子法》第四十一条第一款[3]、《农业法》第七十六条[4]、《最高人民法院关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》第十七条第二款[5]，以及《合同法》第一百一十三条第一款[6]。而最高人民法院近日出台的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法

定金与违约金的区别

如果你认为定金和违约金不能同时适用，那就大错特错了！ 定金、违约金、损害赔偿金俗称为合同法中的“三金”。也是司法实践中常常不可或缺的违约民事责任的承担方式，并且经常出现并存的问题。合同法第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”这一规定表明了定金和违约金是不能同时并用，而只能选择其一适用。 但定金和违约金真的不能同时适用吗？ 答：在某种情形下是可以同时适用的。 请看下文详细解读： 1、所谓定金，是债的一种担保方式，是指合同一方当事人为了担保合同的履行而预先向对方支付一定数额的金钱。根据定金具体性质，定金通常包括立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。 违约定金，指的是合同当事人约定，一方向另一方交付定金，作为其履行合同的担保，如果如果收取定金一方不履行，应当向支付定金一方双倍偿还定金，如果支付定金一方不履行合同，则收取定金一方有权没收定金。 解约定金，是指当事人在合同中约定的以承受定金罚则作为保留合同解除权的代价的定金。如果当事人要解约，则将以丧失定金或者双倍返还定金为代价，即交付定金的当事人可以放弃定金以解除合同，而接受定金的当事人也可以双倍返还定金以解除合同。 依次参见《担保法司法解释》第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十七条和《担保法》第八十九条。 2、所谓违约金，是指合同当事人预先设定的或法律直接规定的，在一方不履行合同时或履行合同义务不符合合同约定时，给付另一方一定数额的金钱。根据违约金性质不同，可分为惩罚性违约金、赔偿性违约金。 惩罚性违约金，是固有意义上的违约金。此种违约金于违约时，债务人除须支付违约金外，其他因债之关系所应负的一切责任，均不因之而受影响。债权人除得请求违约金外，还可以请求债务履行或者不履行所生之损害赔偿。

国际商法案例

国际商法案例

案例一： 德国建筑商A于1993年8月底与美国B联系，要求B向A 报4万吨铜缆价格，并明确告知B此报价是为了计算向某项工程的投标。投标于同年10月1日进行，10月10日可知道结果。9月10日B 向A发出正式要约，内容完整，但并没有规定承诺期限，也未注明不可撤销。9月中旬铜缆价格大涨，B于10月2日向A发出撤销传真。10月10日A得知中标后，立即向B发出传真表示对9月10日的要约表示接受。 问：要约是否已被撤销，合同是否成立？ 答案：该要约是不能被撤销的，合同有效成立。因为受要约人A有理由相信要约不能撤销，并已经为要约付诸了行动。 案例二： 甲与房地产签订预售协议，规定：2002年1月签订合同，合同成立时首付30%，即9万元，半年后工程结构完成时付款达70%，即21万元，余款于房屋交付时结毕，交付日期不迟于2003年5月底。甲交完首付，待交第二批款时，发现乙未完成工程结构便不再缴款。至今该工程也未交付使用，乙于2002年10月提起诉讼，诉甲违约，因赔偿乙损失。 问：法院应该支持乙的诉讼请求吗？（考察同时履行抗辩权）

答案：法院不因该支持乙的诉讼请求。该合同为双务合同，因为乙未按合同规定完成工程结构，形成重大违约；甲有在对方未对待给付之前拒绝履行自己合同义务的权利。 案例三： A公司与B公司签约，向后者销售54寸大型彩电1000台，每台CIF纽约1000美元，B公司先付总价款10%的定金，A公司在收到定金后30天内组织货源，即期装船，余款采用不可撤销即期信用证付款。因B一直未付定金，A未能履行合同，B以A违约为由起诉。 问：B公司诉讼请求成立吗？为什么？（考察后履行抗辩权）答案：B公司诉讼请求不成立。该合同为双务合同，因为在合同中规定了双方履行义务的顺序，但是B未按合同规定支付10%的定金，A有权在B为对待给付之前拒绝履行自己的义务。 案例四： 甲为一著名相声演员，乙为一演出公司，双方签订演出合同，约规定甲在乙主办的一场演出中出演一个节目，由乙预知甲演出费5万元。之后在合同约定支付劳务费期限来临之前，甲因车祸住院，乙询问医生得知，甲可能在演出前康复，也可能恶化参加不了演出。基于上述情况，乙向甲发出通知主张暂不付5万元。 问：乙不付演出费的行为合理吗？为什么？

定金、违约金、赔偿金的区别

定金、违约金、赔偿金的区别 一、明晰法律规定，看清“三金”原则 1、所谓定金，是指合同当事人为确保合同的履行，依据法律和合同的规定，由一方按合同标的额的一定比例预先给付对方金钱或其他代替物，以保障合同的签订和履行。 我国《合同法》第115条规定，当事人为保证合同顺利履行，一方可以向对方给付定金作为担保，给付定金的一方不履行约定义务的，无权要求返还；收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。这里的“双倍返还定金”即为合同法上所称的“定金罚则”。 2、违约金，是指由当事人通过协商预先确定的在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。违约金的约定虽然由当事人自由约定，但这种自由不是绝对的，而是受限制的。 我国《合同法》第114条规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。 3、赔偿金，是指一方当事人因对方违约而造成损害，从而要求违约方赔偿与损害结果相当的金钱或财物。 事实上，定金和违约金都具有赔偿金的性质，只不过定金和违约金都是当事人事先约定的，而赔偿金则要以实际发生的损失为前提。在赔偿金中，非违约方对损害后果证据的收集是十分重要的，如果非违约方在违约发生后不能证明违约所造成的实际损害，则不能适用赔偿金。因此，旅行社在选择适用“三金”时，最好是事先根据情况约定违约金或定金，这样就可以减少一些不必要的麻烦。 二、法律性质，有差异 定金与违约金都是当事人一方应向另一方交付的款项，并且都有担保合同履行的作用。但定金与违约金是不同的。其主要区别有以下几项：

经济补偿金违约金赔偿金最常见个实用问题

经济补偿金?违约金?赔偿金最常见40个实用问题 1、合同期满，企业不续签，员工不同意，企业需要赔偿吗？ 解答：企业提出的终止劳动合同，需要支付终止劳动合同的经济补偿。 2、为什么合同到期终止了，不续签合同也要给赔偿？ 解答：这是2008年1月1日生效的《劳动合同法》新的规定，企业不续签合同也必须赔偿劳动者。 3、试用期解除合同需要支付补偿金吗？ 解答：如果能证明员工在试用期不符合录用条件，不用赔偿。否则需要赔偿。 4、公司没有和员工签合同，员工离职去仲裁告公司要求赔偿，怎么解决？ 解答：如果确实没有签订劳动合同，那么公司将难以避免未签劳动合同二倍工资的法律责任了，仲裁机构还会考虑审查过错责任。可以考虑一下是否员工存在完全过错责任。 5、集团公司的分公司并入另成立的一家子公司，员工劳动合同变更是否需要支付经济补偿金？ 解答：如果员工的劳动关系在分公司，且与分公司解除后再行安排入职另一子公司的，此时应当向员工支付经济补偿金。 6、合同到期超过一年没有续签，公司需要赔偿吗？ 解答：需要支付二倍工资的，最长11个月。 7、与应届毕业生签订了三方就业协议，学生违约去其他单位上岗，公司可要求赔偿吗？ 解答：关键看是否能举证证明其存在违约行为了，如有，则可要求其承担违约责任。 8、合同期满后未续签劳动合同，是否适用宽限期及双倍工资罚则？补签后是否需双倍赔偿空白期差额？ 解答：劳动合同的续签，参照劳动合同的订立执行，即适用宽限期和二倍工资罚。补签劳动合同后，劳动合同期间涵盖整个劳动关系期间的，可不再支付二倍工资差额。 9、公司没有和员工签合同，员工可否随时离职？ 解答：员工有离职自由的权利，他可以随时提出离职。 10、每周工作时间超过法定规定，也没有调休，公司需要赔偿吗？

案例研究房屋溢价损失与合同法条理解与适用

「案例研究」房屋溢价损失与合同法113条理解 与适用 案件：朱某诉王某房屋买卖合同纠纷一案 裁判要旨 房屋溢价损失是可得利益损失。关于涉案房屋溢价损失赔付标准，应参考涉案房屋自交易之日至双方同意解除之日所在区域的房屋市场价格变动情况，再结合双方合同的实际履行程度、履行合同的必要支出、当事人的过错程度等因素确定。 案情 2016年8月20日，朱某（乙方，买方）与王某（甲方，卖方）签订《存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市天河路X号物业，总成交价486万元；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同约定总成交价的10%赔偿另一方损失。上述合同签订后，朱某向王某支付了定金10万元。后王某以房价大幅上涨为由，要求变更合同条款，并拒绝配合办理房屋过户的相关手续。因双方协商未果，朱某向本院提出的诉讼请求：1、判令解除双方于2016年8月20日就广州市越秀区天河路X号物业签订的《存量房买卖合同》；2、判令王某自判决生效之日起7日内返还定金10万元；3、判令王某自判决生效之日起7日内赔偿房屋差价损失1554314元。 裁判

越秀区人民法院经审理认为：根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方 不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应 当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反 合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。上述 合同约定“王某不能按合同约定将该房地产出售给朱某的，应当向朱某支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回朱某已付的全部费用”，即王某在订立合 同时可预见到的因违反合同可能造成的损失为成交价的10%，而对于房价的大幅上涨，是不能预见的。因此，王某应将定金10万元退还朱某及向朱某支付违约金486000元。 依照《合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日，朱某 与王某于2016年8月20日签订的《存量房买卖合同》予以解除；二、王某应在本 判决发生法律效力之日起7日内向朱某退还定金10万元；三、王某应在本判决发生法律效力之日起7日内向朱某支付违约金486000元。 宣判后，王某不服一审判决，向广州市中级人民法院提出上诉。 广州市中级人民法院认为，本案中，朱某主张王某赔偿房屋差价损失1554314元， 即为要求王某赔偿其因交易不成遭受的房屋差价的可得利益损失。根据《合同法》 第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求 人民法院或仲裁机构予以增加。在一审判决支付前述违约金及款项外，朱某上诉认 为约定的违约金过低，请求按照实际损失予以赔偿，有法律依据。关于涉案房屋差 价损失金额，参考涉案房屋自交易之日至双方同意解除之日所在区域的房屋市场价

可得利益损失的司法认定问题

可得利益损失的司法认定问题

可得利益损失的司法认定问题 [ 潘志国 ]——(2009-8-19) / 已阅40433次 [内容提要] 计算和认定可得利益损失，在司法实践中赋予了法官自由裁量权，如何统一或者规范这种裁判标准成为民商事审判中需要进一步研究的课题，文章通过对法发〔2009〕40号司法文件的最新实务解读，介绍了可得利益损失的四项计算规则，提出了相关计算公式，分配了举证责任，并得出司法认定的计算步骤，一定程度上规范了可得利益损失的司法认定标准。 [关键词] 可得利益；损失；计算；认定 可得利益损失，是在司法实践中比较难的问题，而且也是经常出现争议的问题。多年来由于相关认定规则比较模糊并难以把握，因此不少法院在判决中支持的并不多，且关于其计算方法和标准也是多种多样，裁判结果也有较大悬殊。鉴

于司法实践中赋予了法官太多的自由裁量权，如何统一或者规范这种裁判标准便成为民商事审判中需要进一步研究的课题[1]，如何掌握和处理好可得利益损失（或类似）纠纷也成为司法面临的比较大的问题。 一、可得利益损失概说 （一）可得利益损失的法律属性 1、可得利益与可得利益损失 可得利益，是指在生产、销售或提供服务的合同中，生产者、销售者或服务提供者因对方的违约行为而受到的预期纯利润的损失。根据《合同法》第一百一十三条的规定，可得利益是指合同履行以后可以获得的利益。可得利益损失，是指受害人因违约方违约而遭受的上述预期纯利润的损失。通常而言，常见的可得利益损失包括生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失等[2]。

2、可得利益的特点 可得利益是未来的利益，具有一定的实现性，以及可预见性。 3、可得利益的性质 (1)可得利益必须是纯利润，包括依合同取得对方交付的财产并利用其从事生产后可以取得的预期纯利润以及通过劳务或服务合同获得并使用该劳务或服务后获得的纯利润等，但不包括为取得这些利润所支付的费用及税收等。故可得利益主要包括生产利润、经营利润、转售利润等。 （2）可得利益不仅存在于合同领域，而且广泛存在于侵权领域。同属于可得利益，在合同违约的情况下能够获得赔偿，在其他情况下理应同样对待。 （3）可得利益损失有多种形式，既可以是财产损失，也可以是机会损失，更可以是精神利益损失。长期以来，我们一直重视物质利益的保护，

合同法中“违约金、定金、赔偿金”适用的关系

合同法中“违约金、定金、赔偿金”的适用关系违约责任，也即违反合同的民事责任，是违反有效合同所规定的义务的法律后果。违约责任作为民事责任的一类，是合同法的核心内容，也是民事责任制度的重要组成部分。违约责任是约束当事人全面地、正确地、严格地履行合同的法律机制，是合同之债履行的一般担保。根据合同法的规定，违约责任在形式上主要采取继续履行、赔偿损失、各种补救措施(如修补、替换等)、定金、违约金等。定金、违约金、赔偿损失作为违约责任的主要金钱形式，由于法律规定的模糊性导致了人们理解上的偏差，进而导致了在具体适用中的混乱。 第一、违约金、定金、损害赔偿金的基本内涵。 1、违约金，是指合同当事人预先设定的或法律直接规定的，在一方不履行合同时给付另一方一定数额的金钱。违约金具有补偿性特点，并兼有一定的惩罚性。《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，主张违约金时，可以实际发生的损失作为要求增加或减少违约金的法定依据。那么如何认定违约金是否“过分高于造成的损失”，根据最高人民法院的相关司法解释规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。

值得一提的是违约金的调整原则上遵循意思自治原则，由当事人在纠纷中主动提出申请，法院或仲裁机构一般不直接干预。 2、定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，由一方当事人按合同标的额的一定比例向对方预先给付的金钱，它不是一种单纯的合同责任形式，而是兼具有担保性质。根据法律规定，当事人约定的定金数额不得超过合同标的额的20%，超过的部分由收受方退回或抵作价款。给付方不履行合同约定的义务，无权要求返还定金；收受方不履行合同约定的义务，应双倍返还定金。因此可以看出，定金责任是一种惩罚性规定，目的在于督促双方当事人积极履行合同的义务。 3、损害赔偿金，是指一方当事人因不履行或不完全履行合同法义务而给对方当事人造成损失时，按照法律和合同的规定所应承担的损害赔偿责任。损害赔偿责任以补偿性为原则，以惩罚性为例外。根据等价交换原则，任何民事主体一旦造成他人损害都必须以同等的财产予以赔偿。因此，一方违约后，必须赔偿对方因此所遭受的全部损失。但同时，我国《消费者权益保护法》第49条又作出例外规定，经营者在有欺诈行为时，应按消费者的要求以其购买商品价款或接受服务费用的一倍增加赔偿消费者的损失，该条是我国法律中惟一的惩罚性损害赔偿金。 第二、违约金、定金、损害赔偿金三者间的适用关系 1、违约金与定金的适用关系，二者是选择关系，原则上不可并用。 由于我国的定金在性质上属违约定金，具有预付违约金的性质，因此

案例研究 房屋溢价损失与合同法 条理解与适用

「案例研究」房屋溢价损失与合同法113条 理解与适用 案件：朱某诉王某房屋买卖合同纠纷一案 裁判要旨 房屋溢价损失是可得利益损失。关于涉案房屋溢价损失赔付标准， 应参考涉案房屋自交易之日至双方同意解除之日所在区域的房屋市 场价格变动情况，再结合双方合同的实际履行程度、履行合同的必 要支出、当事人的过错程度等因素确定。 案情 2016年8月20日，朱某（乙方，买方）与王某（甲方，卖方）签订《存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市天河路X号物业，总成交价486万元；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则 违约方需按本合同约定总成交价的10%赔偿另一方损失。上述合同签订后，朱某向王某支付了定金10万元。后王某以房价大幅上涨为由，要求变更合同条款，并拒绝配合办理房屋过户的相关手续。因双方 协商未果，朱某向本院提出的诉讼请求：1、判令解除双方于2016 年8月20日就广州市越秀区天河路X号物业签订的《存量房买卖合同》；2、判令王某自判决生效之日起7日内返还定金10万元；3、 判令王某自判决生效之日起7日内赔偿房屋差价损失1554314元。 裁判

越秀区人民法院经审理认为：根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对 方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括 合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时 预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。上述合同 约定“王某不能按合同约定将该房地产出售给朱某的，应当向朱某 支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回朱某已付的全部费用”，即王某在订立合同时可预见到的因违反合同可能造成的 损失为成交价的10%，而对于房价的大幅上涨，是不能预见的。因此，王某应将定金10万元退还朱某及向朱某支付违约金486000元。 依照《合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、自本 判决发生法律效力之日，朱某与王某于2016年8月20日签订的《存量房买卖合同》予以解除；二、王某应在本判决发生法律效力之日起 7日内向朱某退还定金10万元；三、王某应在本判决发生法律效力 之日起7日内向朱某支付违约金486000元。 宣判后，王某不服一审判决，向广州市中级人民法院提出上诉。 广州市中级人民法院认为，本案中，朱某主张王某赔偿房屋差价损 失1554314元，即为要求王某赔偿其因交易不成遭受的房屋差价的 可得利益损失。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构

论我国合同法上可得利益赔偿的规则选择

论文摘要 合同制定的目的是为了保障合同双方当事人按照约定的交易来顺利完成，在一方或双方违约的时候有处理纠纷的依据。合同的利益也包括既得利益和可得利益，其中可得利益是当事人订立合同时期待利益的重要组成部分，法律设立单独的条文规定可得利益应该受到保护，可见保护当事人预期利益的重要性和意义，虽然我国《合同法》也有保护当事人可得利益的规定，但是在处理合同损害赔偿纠纷司法实践中，困扰最多的也往往是可得利益赔偿问题。 关键词：可得利益完全赔偿赔偿规则

目录 引言 (1) 一、可得利益在我国合同法中的规定及使用情况 (1) （一）可得利益在我国合同法中的规定 (1) （二）司法实践中对可得利益规定的使用情况 (1) 二、可得利益在我国法律规定及司法实践中存在的不足 (2) （一）可预见规则适用标准模糊不确定 (2) （二）可得利益赔偿请求难以获得支持 (2) （三）可得利益在我国合同损害赔偿案例中很少适用 (2) 三、国外关于可得利益损失赔偿的规定及其对我国的借鉴 (3) （一）国外关于可得利益损失赔偿的规定 (3) （二）国外规定对我国的借鉴 (4) 四、可预见规则的完善及确定性规则的确立 (4) （一）、关于可得利益损失赔偿数额的确定 (4) （二）、确定可得利益损失赔偿范围应遵循的规则 (5) 五、结语 (6) 六、参考文献 (7)

论我国合同法上可得利益赔偿的规则选择 引言 在我国司法实践中，法官对“预期可得利益”的赔偿享有完全的自由裁量权，导致可得利益的诉讼十分混乱，这严重违反我国立法的保护受害人合法权益的精神，合法权益不仅包括实际损失，还应该包括应得利益的损失，这是无可争议的，但是如何赔？怎么赔？我国法律却没有相关的规定，也有很多学者呼吁立法者进一步对《合同法》第113条做出明确、细致的规定或解释。为此，笔者主要结合我国司法实践对可得利益的运用来研究我国《合同法》第113条的不足进行研究，并结合国外的规定提出完善建议。 一、可得利益在我国合同法中的规定及使用情况 （一）可得利益在我国合同法中的规定 我国《合同法》第113条规定，当一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，即一方违约，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失。这里所说的损失既包括受害人所遭受的全部损失，即积极损失，也包括合同履行后可以获得的利益，即可得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。据此规定，损害赔偿就应该包括对受害人遭受的全部实际损失及可得利益损失的赔偿，这是完全赔偿原则的体现。 通过研究我们可以发现可得利益主要具有以下特点：1、可得利益是未来能得到的利益，合同当事人在违约的时候并不享有该利益，它是将来通过当事人的一定努力才能获得的；2、可得利益是合同当事人在订立合同时期待获得的利益，是当事人在订约时能够合理预见的利益；3、可得利益的获得必需具备一定的现

定金违约金和损害赔偿金的使用规则及计算方法

定金、违约金及损害赔偿的适用和计算方法 作者：马冠军律师（冠军律师网）合同是当事人设立、变更、终止民事权利和义务关系的契约，《合同法》充分体现了合同自愿、合同自由的原则。在司法实践中，往往出现定金、违约金和损害赔偿金等问题，造成当事人无所是从，给法院和仲裁机构裁判造成不必要的困难。为此本人将“三金”在法律层面上如何适用做系统总结，以便在签定合同时把握适用。 一、定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定。由当事人一方在合同订立时，或订立后，履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。 1、合同约定“定金”的优势。《合同法》第115条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向另一方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据这一规定，定金具有双重属性，既是一种担保形式，又可作为一种违约责任形式。这在很大程度上会促使当事人信守承诺，认真履行合同，定金因此起到了较好的担保效果。同时，违约方丧失定金或双倍返还定金无疑是其违约后所承担的法律后果，因此，定金可以说是一种变相的违约金形式。 2、定金罚则。给付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金一方不履行债务的，应当双倍返还定金。 3、关于定金的法律规定。《担保法》89—91条。A、定金应以书面形式约定；定金合同应以实际交付之日起生效。B、定金数额不得超过主合同标的百分之二十。C、当事人一方不完全履行合同的，应当按未履行部分所占合同约定的内容的比例，适用定金罚则。