2020年中级会计实物第六章投资性房地产讲义

本章历年考情概况

本章属于基础性章节，难度不大，知识点较多但综合性不强。在历年的考试中，本章内容既可以出现客观题，也可以出现在主观题中，客观题每年分值为4分左右，2019年、2018年、2017年和2014年本章出现过计算分析题和综合题。从历年考试情况看，本章的主要考点包括：投资性房地产的范围、投资性房地产的后续支出和计量、投资性房地产的处置等。“机考”以后，“资产三兄弟”（固定资产、投资性房地产和无形资产）每一年考试均会涉及的，但考试题目总体难度不大，基本为上述重要知识点的串联。2020年考生学习本章时应重点关注上述知识点的理解掌握和灵活运用。

近年考试题型、分值、考点分布

题型2019

年（卷

一）

2019

年（卷

二）

2018

年（卷

一）

2018

年（卷

二）

2017

年（卷

一）

2017

年（卷

二）

考点

单选题1题

1.5分

1题

1.5分

——

1题

1.5分

投资性房地产的后

续支出、成本模式

进行后续计量、公

允价值模式下投资

性房地产的转换

多选题1题2

分

1题2

分

——

1题2

分

投资性房地产的转

换、投资性房地产

的后续计量

判断题1题1

分

1题1

分

——

1题1

分

投资性房地产的范

围、后续计量

计算题1题10

分

—

1题10

分

——

公允价值模式进行

后续计量的核算、

投资性房地产转换

后续、计量和处置

综合

题—

1题18

分

—

投资性房地产初始

计量、转换、处置

合计

3题

4.5分1题10

分

3题

4.5分

11题

10分

1题18

分

3题

4.5分

—

2020年考试内容主要变化

本章考试内容未发生实质性变化。

核心考点及经典例题详解

【知识点】投资性房地产的范围（★）

（一）属于投资性房地产的范围

1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。是否属于投资性房地产？

『正确答案』属于。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

【思考题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。是否属于投资性房地产？

『正确答案』属于。

【思考题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。是否属于投资性房地产？

『正确答案』不属于。

3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

【注意】

（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产（属于使用权资产）。

【思考题】A企业与B企业签订了一项租赁合同，A企业将其拥有产权的门面房出租给B企业，租期5年。B企业最初将该门面房用于自行经营餐馆。2年后，因连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。该房屋属于哪家公司的投资性房地产？

『正确答案』由于门面房的产权属于A企业，因此对于A企业而言，属于其投资性房地产。由于产权不属于B企业，因此对于B企业而言，不属于其投资性房地产。

【例·判断题】（2016年考题）企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。（）『正确答案』√

（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。

（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

（4）对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

【思考题】甲公司在市中心购买一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司作为餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。该房地产是否属于投资性房地产？

『正确答案』属于。

（二）不属于投资性房地产的情形

1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权等。

2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。

3.某项房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

【思考题】

（1）甲公司在市中心拥有一栋办公楼，共15层，供企业管理部门使用。每层均能够单独计量和出售。甲公司将第1层全部经营出租给A 公司作为超市，第2－10层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层－15层仍然供本公司办公使用。第1层、第2－10层是否属于投资性房地产？

『正确答案』属于。

（2）甲公司在市中心有一座旅馆的建筑物，提供住宿服务，共10层。每层均能够单独计量和出售。现在，甲公司将第8、9和10层全部经营出租给某公司作为办公用房，其他楼层仍然作为旅馆提供住宿服务。第8、9和10层能否作为投资性房地产核算？

『正确答案』可以。企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，一般不属于投资性房地产；但是如果将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。

【例·判断题】（2019年考题）甲公司将其自有写字楼的部分楼层以经营租赁方式对外出租，因自用部分与出租部分不能单独计量，为此甲公司将该写字楼整体确定为固定资产。（）

『正确答案』√

▲【归纳总结】

是否属于投资性内容

房地产

1 房地产企业正在开发的商品房×，属于存货

房地产企业持有的准备建造商品房的土地使

2

×，属于存货用权

3 房地产企业持有并准备增值后出售的商品房×，属于存货

房地产企业持有并准备增值后转让的土地使

4

×，属于存货用权

5 房地产企业开发的准备出售的房屋×，属于存货

6 房地产企业开发的已出租的房屋√

7 企业拥有并自行经营的旅馆或饭店×，属于固定资产

8 企业自用的办公楼×，属于固定资产

企业持有的准备建造自用办公楼的土地使用

×，属于无形资产9

权

已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于

10

√

出租但暂时空置

【例·多选题】（2015年考题）下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。

A.已出租的土地使用权

B.以租赁方式租入再转租的建筑物

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼

『正确答案』AC

『答案解析』选项B，以租赁方式租入，所有权不属于承租方，不是承租方的资产；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，是间接为企业生产经营服务的，应作为固定资产核算，不属于投资性房地产。

【知识点】投资性房地产的初始计量和后续计量（★★）

（一）投资性房地产的初始计量

1.外购的投资性房地产

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量

借：投资性房地产

应交税费——应交增值税（进项税额）

贷：银行存款借：投资性房地产——成本应交税费——应交增值税（进项税额）

贷：银行存款

2.自行建造的投资性房地产

企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将其确认为投资性房地产。

企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或存货转换为投资性房地产。

采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量

借：投资性房地产

贷：在建工程、开发成本借：投资性房地产——成本贷：在建工程、开发成本

【例·判断题】（2010年考题）企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）

『正确答案』×

『答案解析』企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。

（二）投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

【例·单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（）。

A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式

B.满足特定条件时可以采用公允价值模式

C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式

『正确答案』C

『答案解析』投资性房地产的核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。

成本模式计量 公允价值模式计量

1.相关规定 在成本模式下，应当比照固定资产、无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理 1.相关规定

企业存在确凿证据表明其公允价值

能够持续可靠取得的，可以采用公允

价值计量模式。企业选择公允价值模

式，就应当对其所有的投资性房地产

采用公允价值模式进行后续计量，不

得对一部分投资性房地产采用成本

模式进行后续计量，对另一部分投资

性房地产采用公允价值模式进行后

续计量。

采用公允价值模式计量投资性房地

产，应当同时满足以下两个条件：（1）

投资性房地产所在地有活跃的房地

产交易市场；（2）企业能够从房地

产交易市场上取得同类或类似房地

产的市场价格及其他相关信息，从而

对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。

2.会计处理

（1）计提折旧或摊销

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧

投资性房地产累计摊销2.会计处理

（1）不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。

①投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益

②公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录

（2）取得的租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）（2）取得的租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）

（3）经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值

准备

—

【例·计算分析题】甲公司系增值税一般纳税人，不动产适用的增值税率为9%。经甲公司董事会批准，甲公司购买一栋写字楼，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。甲公司按月确认租金收入。

资料一：2020年4月30日，甲公司购买一栋写字楼，取得增值税专用发票，价款为3 600万元，增值税的进项税额为324万元。当日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，不含税月租金为150万元，当日为租赁期开始日。当日收到8个月租金存入银行并开出增值税专用发票，价款为1 200万元，增值税的销项税额为108万元。

『答案』2020年4月30日会计处理如下：

采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产

借：投资性房地产

3 600

应交税费——应交增值税（进项税额）324 贷：银行存款

3 92

4 借：投资性房地产——成本

3 600

应交税费——应交增值税（进项税额）324 贷：银行存款

3 924

借：银行存款

1 308

同左

贷：预收账款

（150×8）1 200

应交税费——应交增

值税（销项税额）108

资料二：若采用成本模式计量，写字楼预计剩余使用年限为30年，净残值为零，采用直线法计提折旧。若采用公允价值模式计量，写字楼在2020年5月30日的公允价值为3 200万元。

『答案』2020年5月30日会计处理如下：

采用成本模式计量的投资性房地产

采用公允价值模式计量的投

资性房地产

借：其他业务成本

10

贷：投资性房地产累计折旧10（3 600/30×1/12）借：公允价值变动损益

400

贷：投资性房地产——公允价值变动400（3 600－3 200）

借：预收账款

150

贷：其他业务收入

150

同左

【例·单选题】（2018年考题）甲公司对投资性房地产以成本模式

进行后续计量，2017年1月10日甲公司以银行存款9 600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元。采用年限平均法计提折旧，不考虑相关税费及其他因素，2017年甲公司应对该写字楼计提的折旧金额为（）万元。

A.240

B.220

C.217.25

D.237

『正确答案』C

『答案解析』2017年年末计提折旧金额＝（9 600－120）/40/12×11＝217.25（万元）。

【例·单选题】（2016年考题）企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入（）。

A.其他综合收益

B.公允价值变动损益

C.资本公积

D.资产减值损失

『正确答案』B

『答案解析』公允价值模式下，企业应在资产负债表日按投资性房

地产公允价值与账面价值的差额，调整其账面价值，同时计入公允价值变动损益。

（三）投资性房地产后续计量模式的变更

1.模式变更的原则

（1）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

（2）只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。

（3）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

2.成本模式转为公允价值模式的会计处理

（1）应当作为会计政策变更处理。

（2）将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。

【例·计算分析题】2020年1月1日A公司董事会决定将投资性房地产后续计量模式从成本模式转换为公允价值模式。当日，A公司持有的投资性房地产账面价值为10 000万元（原值为11 000万元，已计提折旧1 000万元），公允价值为15 000万元。不考虑所得税因素。

『答案』

借：投资性房地产——成本 15 000

投资性房地产累计折旧 1 000

贷：投资性房地产

11 000

盈余公积（5 000×10%）500

利润分配——未分配利润（5 000×90%）4 500

【例·多选题】（2018年考题）投资性房地产的后续计量由成本模式变为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额，对企业下列财务报表项目产生影响的有（）。

A.资本公积

B.盈余公积

C.其他综合收益

D.未分配利润

『正确答案』BD

『答案解析』投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，属于会计政策变更，应进行追溯调整，所以变更当日公允价值与原账面价值的差额，应当计入留存收益。

【例·判断题】（2012年考题）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。（）

『正确答案』√

【例·单选题】（2011年考题）投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。

A.资本公积

B.营业外收入

C.未分配利润

D.投资收益

『正确答案』C

『答案解析』投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额应计入留存收益，所以选择C。

【知识点】投资性房地产的转换（★★）

（一）投资性房地产转换形式及转换日

房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面:一是企业董事会应当就改变房地产用途

形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

包括：

（二）投资性房地产转换的会计处理

1.非房地产企业

成本模式下的转换公允价值模式下的转换

（1）自用房地产转换为投资性房地产

借：投资性房地产【原值】

累计折旧（累计摊销）

固定资产减值准备（无形资产减值准备）

贷：固定资产（无形资产）【原值】（1）自用房地产转换为投资性房地产

借：投资性房地产——成本【公允价值】

累计折旧（累计摊销）

固定资产减值准备（无形资产减值准备）

公允价值变动损益【借

投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）

投资性房地产减值准备 差】

贷：固定资产（无形资产）【原值】

其他综合收益【贷

差】

（2）投资性房地产转换为自用房地

产

借：固定资产（无形资产）【原值】

投资性房地产累计折旧（投资性

房地产累计摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产【原值】

累计折旧（累计摊销）

固定资产减值准备（无形资

产减值准备）

（2）投资性房地产转换为自

用房地产

借：固定资产（无形资产）

【公允价值】

公允价值变动损益【借

差】

贷：投资性房地产——

成本

——

公允价值变动

公允价值变动损益

【贷差】

【例·多选题】（2019年考题）企业将自用房地产转换为以公允价

值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额，

可能影响的财务报表项目有（ ）。

A.资本公积

B.投资收益

C.公允价值变动收益

D.其他综合收益

『正确答案』CD

『答案解析』企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额，如果是借方差额，则计入公允价值变动损益，如果是贷方差额，则计入其他综合收益。

【例·单选题】（2017年考题）企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。下列关于转换日该房地产公允价值小于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。

A.计入递延收益

B.计入当期损益

C.计入其他综合收益

D.计入资本公积

『正确答案』B

『答案解析』企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入公允价值变动损益。

注会投资性房地产讲义

第七章投资性房地产 第一节投资性房地产的特征与范围 第二节确认和初始计量 第三节后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围 一、属于投资性房地产的特征与范围 房产已出租的建筑物 地产 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 建筑物+劳务将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（办公楼出租+提供维护、保安等辅助服务） 一房四产某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。 二、不属于投资性房地产的特征与范围 1.用途不符 自用的建筑物固定资产 自用的土地使用权无形资产 销售的房地产存货 经营租入再经营租出的房地产（二房东：无所有权，不作为资产）2.违法 按国家规定认定的闲置土地不是 区别企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书 面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，即使未 签订租赁协议，也应视为投资性房地产。 是 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、确认时点 已出租的建筑物 租赁期开始日已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期

以备经营出租的空置建筑物和在建建 董事会或类似机构作出书面决议的日期筑物 二、初始计量 投资性房地产应当按成本进行初始计量。 房产同固定资产 外购 地产同无形资产 自建同固定资产 后续公则公 转换 后续成则成 【例题】2014年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁 合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。以银行存款支付价款共 计1 200万元。 借：投资性房地产 1 200 贷：银行存款 1 200 第三节投资性房地产的后续计量 一、成本模式 1.相同：也提折旧（摊销），也提减值； 2.不同：收入支出作为其他业务核算。 自用出租 固定资产、无形资产投资性房地产 累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销） 出售：营业外收入平时+出售： 营业外支出其他业务收入 其他业务成本 【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为 投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。 原自用时计提折旧： 每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5（万元） 借：管理费用 5 贷：累计折旧 5 （1）租赁期开始日（华丽转身） 借：投资性房地产 1 200 贷：固定资产 1 200 借：累计折旧195 贷：投资性房地产累计折旧195 （2）每月计提折旧 借：其他业务成本 5 贷：投资性房地产累计折旧 5

注会会计第六章投资性房地产习题及答案

第六章投资性房地产 一、单项选择题 1、甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2017年6月30日，甲公司处置了其持有的一项投资性房地产，取得价款5 000万元。该项投资性房地产原值为6 000万元，于2006年12月31日取得，预计使用年限为50年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。该项投资性房地产在持有期间未发生减值。假定不考虑相关税费，甲公司因处置该项投资性房地产应确认的处置损益的金额为（）。 A、260万元 B、10万元 C、140万元 D、－110 2、甲公司将一写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提的固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3000万元，记入“投资性房地产”科目的金额是（）。 A、3000万元 B、2300万元 C、2500万元 D、2800万元 3、20×7年12月1日，甲公司资产管理部门建议管理层将一栋闲置建筑物用于出租。20×7年12月20日，董事会批准关于出租建筑物的方案并明确出租建筑物的意图在短期内不会发生变化。当日，该建筑物的成本为1 000万元，已计提折旧为230万元，未计提减值准备，公允价值为800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×7年12月31日，甲公司与承租方签订建筑物租赁合同，租赁期为自20×8年1月1日起2年，年租金为15万元，每年年初收取租金。20×7年12月31日，该建筑物的公允价值为800万元。20×8年12月31日，该建筑物的公允价值为820万元。20×9年12月31日，该建筑物的公允价值为815万元。20×9年，该项投资性房地产对利润的影响额为（）。 A、－5万元 B、5万元 C、20万元 D、10万元 4、甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：（1）因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。（2）收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。（3）收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A、商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益 B、重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报 C、用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本 D、商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值 5、下列关于投资性房地产后续支出的说法中，不正确的是（）。 A、投资性房地产的后续支出，满足资本化条件的，应当计入投资性房地产的成本 B、投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入当期损益

注会投资性房地产讲义知识交流

第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围 第二节确认和初始计量 第三节后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围 二、不属于投资性房地产的特征与范围 1.用途不符 2.违法 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、确认时点

二、初始计量 【例题】2014年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。以银行存款支付价款共计1 200万元。 借：投资性房地产 1 200 贷：银行存款 1 200 第三节投资性房地产的后续计量 一、成本模式 1.相同：也提折旧（摊销），也提减值； 2.不同：收入支出作为其他业务核算。 自用出租 固定资产、无形资产投资性房地产 累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销） 出售：营业外收入平时+出售： 营业外支出其他业务收入 其他业务成本 【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。 原自用时计提折旧： 每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5（万元） 借：管理费用 5 贷：累计折旧 5 （1）租赁期开始日（华丽转身） 借：投资性房地产 1 200 贷：固定资产 1 200 借：累计折旧195 贷：投资性房地产累计折旧195 （2）每月计提折旧 借：其他业务成本 5 贷：投资性房地产累计折旧 5 （3）每月确认租金收入 借：银行存款 6 贷：其他业务收入 6 【例题-减值】接上题，当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为960万元，以前未计提减值准备。

第六章投资性房地产

一、内容提要 本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。 二、关键考点 1.投资性房地产的辨认； 2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算； 3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则； 4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定； 5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。 三、历年试题分析 年份题型题数分数考点 2017 单选题 1 1.5 自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科 目归属 多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别 判断题 1 1 投资性房地产的界定 综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理 2018 单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算 多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理 判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理 计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理 2019 单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属 多选题 1 2 自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目 的影响 判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则 计算题 1 10 公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转 为自用固定资产并提取折旧的会计处理 四、本章知识点详解 【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲ 【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。

第七章 投资性房地产

第七章投资性房地产 客观题 1．乙公司于2007年8月自行建造的办公大楼达到了预定可使用状态并投入使用，建设期间耗费工程物资1638万元，并领用了本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，增值税率为17%，另支付在建工程人员薪酬362万元。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元，采用直线法计提折旧。2009年1月1日乙公司将该办公大楼租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为240万元，租金于每年年末结清，乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。与该办公大楼同类的房地产在2009年年初的公允价值为2200万元，2009年年末的公允价值分别为2400万元。2010年1月，乙公司以2500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司。根据上述资料完成如下问题的解答：（1）办公大楼由自用转为出租时形成的增值应列入（）。 A．贷记“资本公积”145万元 B．贷记“公允价值变动损益”126万元 C．贷记“公允价值变动损益”146万元 D．贷记“资本公积”146万元 【答案】D 【解析】①办公大楼的入账成本＝1638+160+200×17%+362＝2194（万元）； ②2007年办公楼提取的折旧额度＝（2194－94）÷20×4/12＝35（万元）； ③2008年办公楼提取的折旧＝（2194－94）÷20＝105（万元）； ④2009年因出租转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的暂时增值额＝2200－（2194－35－105）＝146（万元）。 （2）乙公司2010年因此办公楼产生的其他业务利润为（）万元。 A．300 B．200 C．446 D．346 【答案】C 【解析】①2009年末因公允价值调整产生的暂时增值额＝2400－2200＝200（万元）； ②2010年出售办公楼时产生的其他业务收入＝2500（万元）； ③2010年出售办公楼时产生的其他业务成本＝2400（万元）； ④2010年出售办公楼时由暂时增值额转为的其他业务收入额＝146+200＝346（万元）； ⑤2010年出售办公楼产生的其他业务利润＝2500－2400+346＝446（万元）。 2．甲于2007年7月1日开始对一生产用厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原价为2000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元。在改扩建过程中领用工程物资400万元，领用生产用原材料200万元，原材料的进项税额为34万元。发生改扩建人员薪酬50万元，用银行存款支付其他费用66万元。该厂房于2007年12月20日达到预定可使用状态。该企业对改扩建后的厂房采用双倍余额法计提折旧，预计尚可使用年限为8年，预计净残值为50万元。2009年12月10日，由于所生产的产品停产，甲决定将上述厂房以经营租赁方式对外出租，租赁期为2年，每年末收取租金，每年租金为400万元，起租日为2009年12月31日，到期日为2011年12月31日，对租出的投资性房地产采用成本模式计量，租出后，该厂房仍按原折旧方法，折旧年限和预计净残值计提折旧，则2010年因出租此厂房产生的其他业务利润为（）万元。 A．55.35 B．55.47 C．50.23 D．65.4

投资性房地产中公允价值的应用.docx

投资性房地产中公允价值的应用随着我国资本市场及市场经济的发展，我国房地产市场价格也随之不断变化。使用历史成本计量模式无法根据市场变化反映投资性房地产的现时价格，比较之下，公允价值计量模式可以根据房地产市场价格及时调整投资性房地产的账面价值，因此可以更准确地反映投资性房地产价格水平的变化。于是顺应时代的发展，我国财政部于20XX 年发布新企业会计准则如投资性房地产准则(CAS3)，并在其中引入公允价值计量模式。CAS3中明确规定企业有在投资性房地产中选择公允价值进行计量的权利。准则刚出台时，专家曾预测多数上市公司将选择使用公允价值计量模式。然而十年过去了，经过统计发现实际应用中选择对投资性房地产使用公允价值进行后续计量的企业数量很少。 一、投资性房地产公允价值计量的国内发展现状 我国正式开始实施投资性房地产准则是从20XX年1月1日起，到如今已12年。自准则颁布之日起，专家即预测公允价值计量模式将在大多数拥有投资性房地产业务的上市公司中得到普遍推广，但实际情况却有所不同。由表1数据可知20XX年仅发A股的境内上市公司共有1570家，这些上市公司中有投资性房地产业务的共有630家，其中有612家公司使用历史成本模式进行计量，占比97．14%，使用公允价值进行计量的公司有18家，占比2．86%。20XX年仅发A股的境内上市公司共有3034家，这些上市公司中有投资性房地产业务的共有1305家，其中有1236家公司使用历史成本模式进行计量，占

比94．81%，使用公允价值进行计量的公司有69家，占比5．29%。从统计数据可以清楚看到，各项指标都在逐年增加，但使用公允价值计量模式的企业数量增长十分缓慢。除增长速度缓慢之外，通过对财务报告研究还发现我国使用公允价值进行计量的公司中绝大多数没有在年报中披露公允价值的确定方法。由此可见上市公司对于公允价值的计量和披露十分随意。 二、公允价值在我国投资性房地产中应用中存在的问题 (一)公允价值应用限制条件多在我国，企业选择公允价值计量模式，必须满足多项前提条件，准则中规定只有当企业持有的投资性房地产存在相同或类似资产的活跃交易市场，且有证据表明企业可以持续可靠获得该资产在活跃市场的价格信息时，才可以采用公允价值模式。目前，公允价值评估有三种方法:市场法，收益法和重置成本法。准则中并未明确规定统一的方法，并且估值时又分可观察和不可观察输入值，十分复杂。其次，我国房地产市场发展还不成熟，还未形成标准的“主要市场”，大部分公允价值需要由外部评估结果决定，造成企业财务压力大增。这种严格的使用条件并不利于实现会计要如实反映经济现实的初衷。其次，准则对企业选择公允价值计量具有整体性要求，无论企业中有多少投资性房地产，都只能选择一种计量方式进行计量。有研究指出，部分上市公司不仅在大城市有投资性房地产业务，在一些房地产市场发展相对落后的中小城市也有投资性房地产业务，但由于在中小城市的业务无法满足公允价值的使用条件，依照整体性要求，这些公司同样不能使用公允价值对其他在大城市的业务进

(完整版)初级会计实务讲义笔记

一、资产的概念 1、含义：过去的交易或事项形成的，由企业拥有或控制，预期会给企业带来经济利益的资源。 2、特征：（1）过去时（不是将来时） 财务会计（过去时） 会计 管理会计（将来时） 计划购买的原材料不属于资产 （2）由企业拥有或控制 （3）能带来经济利益 （4）经济资源(不是人力资源，政治资源) 例：下列属于企业资产的有（ B ） A阳光和空气 B 存放在第三方的原材料 C经营租赁方式租入机器 D 计划采购的物质 3、分类：（1）根据有无实物形态分有形资产如库存现金及有价证券，存货，固定资产 无形资产如银行存款，应收帐款等（2）按来源不同分自有资产外购 自制 经营租入（不属于资产） 租入资产 融资租入（属于资产）

速动资产（货币资金、交易性金融资产、应收帐款和应收）票据） （3）按流动性分为流动资产 其他流动资产（应收股利、应收利息、其他应收款 存货、预付帐款、其他流动资产） 非流动资产（固定资产、无形资产、长期股权投资、投资性房地产、长期待摊费用） 下列属于流动资产的有（ AC ） A应收帐款 B 预收帐款 C 交易性金融资产 D以公允价值模式计价投资性房地产 二、货币资金 1、含义：以货币形态存在的流动资产 2、内容： 库存现金 银行存款 其他货币资金（银行本票存款、银行汇票存款、信用证保证金存款、信用卡存款、外埠存款、存出投资款） 不包括 （1）备用金（其他应收款） （2）商业汇票（可能在应收票据或应付票据） （3）现金等价物（三个月到期的债券投资） 例：下列各项中是其他货币资金（BCD ） A企业持有三个月到期的债券投资 B为购股票存出投资款 C外埠存款 D 向银行申请银行汇票时的存款

投资性房地产会计核算存在的问题及对策

投资性房地产会计核算存在的问题及对策 （2011 届）本科毕业设计（论文）题目投资性房地产会计核算存在的问题及对策学院商学院专业会 计学班级会计071学号学生姓名指导教师会计学专 业2011 届本科毕业设计（论文）诚信声明我声明，所呈交的论文（设计）是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文（设计）中的所有内容均真实、可信。论文（设计）作者签名：签名日期：年月日会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）授权声明学校有权保留送交论文（设计）的原件，允许论文（设计）被查阅和借阅，学校可以公布论文（设计）的全部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文（设计），学校必须严格按照授权对论文（设计）进行处理不得超越授权对论文（设计）进行任意处置。论文（设计）作者签名：签名日期：年月日会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）摘要：2006年，新会计准则引入了投资性房地产的新概念，并对投资性房地产的会计核算方法作了系统规范，但是在实际运用过程中，会计核算仍然存在许多问题。文中结合准则内容讨论投资性房地产初始计量、后续计量、转换、处置等会计核算处理方法，并通过分析，加深对投资性房地产的

了解，同时对投资性房地产会计核算存在的问题提出了相应的对策，对促进投资性房地产事业的发展起到了积极的作用。关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式；会计核算i 会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）Abstract：New accounting standards introduced the new concept of InvestmentReal Estates，and it regulated the accounting methods of real estate investment. But inthe practical application of the process there are still many problems of accounting. Based on the accounting standards for the investment real estatesthe paper willdisscuss the accounting calculation methods including initial measurement、 follow-upmeasurement、conversion and measurement for the investment real estates，and alsoanalyse the accounting methods so as to deepened the understanding of the real estateinvestment. At the same time accounting for the investment real estate problems in thecountermeasures proposed.Promotion of investment real estate industry has played apositive role. Key Words：Investment Property The Cost Model The Fair Value ModelAccounting ii 会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）目录一、引言 (1) 二、投资性房地产初始计量的会计核算................................... 1 （一）投资性房地产的确认 (1)

注会考试《会计》讲义及习题 第七章 投资性房地产

第三节投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （二）会计处理 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 1.计提折旧或进行摊销时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.计提减值准备时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 3.取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 【例题3·单选题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自20×1年1月1日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12 000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零；至20×1年1月1日已使用10年，累计折旧3 000万元。20×1年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8 800万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额为（）万元。 A.250 B.350 C.450 D.650 【答案】B 【解析】20×1年计提折旧=（12 000-3000）/（40-10）=300（万元），20×1年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12 000-3 000）-300=8 700（万元），因可收回金额为8 800万元，所以不需计提减值准备。该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额=650-300=350（万元）。 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 1.投资性房地产——成本 ——公允价值变动 2.公允价值变动损益 （二）采用公允价值模式计量的前提条件

会计第07章投资性房地产

第七章投资性房地产 考试定位：非重点章 考试类型：客观题为主 考点一：投资性房地产的认定--------注意的问题： （1）已经出租的建筑物（企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物）。准备出租的不作为投资性房地产。 对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房

地产。 （2）某项房地产，部分出租部分自用的，则能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 （3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （4）企业拥有并自行经营的旅馆

饭店，不属于投资性房地产。 （5）出租柜台不属于投资性房地产。（6）炒楼花是违法的行为是一种投机行为，不属于投资性房地产。（炒 楼花是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。） （7）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 （8）企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收取租金，仍然不属于投资性房地产。 （9）关联企业之间租赁房地产的，租出方可以将出租的房地产确认为投资性房地产。

考点二：成本模式下投资性房地产通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。注意几点： 1.帐户需要专门设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧或累计摊销”、“投资性房地产减值准备”等账户。 2.投资性房地产计提的减值准备可以转回的。 3.计提的折旧或摊销计入“其他业务成本”。

第02讲_投资性房地产,长期股权投资

实用文档 用心整理 、单项选择题 A. 已出租的土地使用权 B. 持有准备增值后转让的商品房 C. 已出租的建筑物 D. 持有准备增值后转让的土地使用权 【答案】B 【解析】属于投资性房地产的项目： ①已出租的土地使用权; 出租的建筑物。 2.下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（ A. 以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账 面价值的差额确认为其他综合收益 B. 以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量, 公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益 C. 以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公 允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益 第四章 投资性房地产 1.下列各项中，不属于投资性房地产的是（ ）。 ②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已 ）。

实用文档用心整理 D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计 量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益 【答案】C 【解析】采用成本模式后续计量的投资性房地产转为存货, 应将该房地产转换前的账面价值作为转换后存货 的入账价值，选项A错误；采用成本模式后续计量的投资性房地产转为固定资产，应将该房地产转换前的账面 原值作为转换后固定资产的入账金额，而不考虑转换日的公允价值，选项B错误；采用公允价值模式后续计量 的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与 原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益），选项D错误。 【手写板】 济tc帆沁H 1 * 却牢僭1砒陀 3.某公司将一栋房产作为投资性房地产核算，并采用成本模式进行后续计量。2018年12月31日其成本 为2500万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备200万元，当日该房产的公允价值为3000 万元。2018 年12月31日该公司将后续计量模式转为公允价值模式计量, 不考虑所得税等其他因素，则下列会计处理正确 的是（）。 A.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入其他综合收益

新会计准则讲解第3号——投资性房地产

新会计准则第３号──投资性房地产 【字体：大中小】【打印】 一、概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。

2021学年注会考试《会计》讲义及习题第七章投资性房地产

第四节投资性房地产的转换和处置 【例题6·多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理 的表述中，正确的有（）。 A.按预计使用年限计提折旧 B.公允价值变动的金额计入当期损益 C.公允价值变动的金额计入资本公积 D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值高于账面价值的差额计入资本公积 【答案】BD 【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误；公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项C错误。 【例题7·单选题】甲公司20×１年至20×４年发生以下交易或事项： 20×１年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为 3 000万元。该办公楼预计使用 年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，20×４年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金l50万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办 公楼的公允价值为 2 800万元。 甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×４年12月31日，该办公楼的公允价值为 2 200万元。 要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）小题至第（2）小题。（20XX 年） （1）下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A.出租办公楼应于20×４年计提折旧150万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积l75万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价 3 000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼20×４年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值 【答案】B 【解析】20×４年应计提的折旧=3 000/20×6/12=75（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=3 000-3 000/20×2.5=2 625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量 的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认的资本公积=2 800-2 625=175（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当作 为其他业务收入，选项D错误。 （2）上述交易或事项对甲公司20×４年度营业利润的影响金额是（）万元。 A.0 B.-75 C.-600 D.-675 【答案】C 【解析】上述交易对20×４年度营业利润的影响=-75+150/2+（2 200-2 800）=-600（万元）。 二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

注册会计师第七章投资性房地产章节练习

甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：
（1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。
（2）2010年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2010年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。
（3）2011年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。
（4）2011年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。
（5）2011年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。
（6）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。
（7）假定不考虑其他条件，甲公司按净利润的10％计提盈余公积。
要求：
（1）编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
（2）编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
（3）编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。
（4）编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。
（5）编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。 A.该项变更为会计政策变更 年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元 年12月31日应当确认资本公积200万元 年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元 年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元 根据资料（2），下列说法中正确的有（） A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权 B.未来持有目的不明确在建建筑物 C.经营出租拥有使用权的建筑物 D.出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但将继续用于出租 E.已出租的建筑物 下列各项资产中，不属于投资性房地产的有（）

投资性房地产知识点

投资性房地产（大前提：企业自己的资产） （一）投资性房地产概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。（赚取租金）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。（资本增值） 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2年），不属于投资性房地产。 （3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 （赚取租金） 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物，即企业的资产。 投资性房地产（大前提：企业自己的资产） 【注意】 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。（目的不变） 第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。（目的不变） 不属于投资性房地产的范围 （1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 （2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产

CPA会计第六章 投资性房地产

第12讲-投资性房地产的特征与范围、确认和计量 第六章投资性房地产 本章考情分析 本章考试内容较多，但所占分值不多，一般为客观题，但作为基础知识经常与非货币性资产交换、债务重组、所得税及会计政策变更、差错更正等内容结合，以主观题的形式出现。本章分值一般在5分左右。 本章教材主要变化 本章内容无实质性变化。 本章基本结构框架 第一节投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义 投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 二、投资性房地产的范围 主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （一）属于投资性房地产的项目

借：投资性房地产——写字楼12 000 000 贷：银行存款12 000 000 【补充例题】（公允价值模式） 沿用上例，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。 【答案】 甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产——成本（写字楼）12 000 000 贷：银行存款 12 000 000 【例6-1】（成本模式的后续支出） 20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：投资性房地产——厂房（在建）14 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销） 6 000 000 贷：投资性房地产——厂房20 000 000 （2）20×8年3月15日～12月10日： 借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000 贷：银行存款等 1 500 000 （3）20×8年12月10日，改扩建工程完工： 借：投资性房地产——厂房15 500 000 贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000 【例6-2】（公允价值模式的后续支出） 20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额为1 200万元，其中成本1 000万元，累计公允价值变动200万元（借方）。假设甲企业采用公允价值计量模式。不考虑相关税费。

会计第07章-投资性房地产-练习题

第七章投资性房地产 一、单项选择题 1.下列各项中，属于投资性房地产的有（）。 A.企业出租给本企业职工居住的房屋 B.企业拥有并自行经营的旅馆 C.企业自用的办公楼、生产车间厂房 D.持有并准备增值后转让的土地使用权 2.2015年1月1日，甲公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租给乙公司，租赁期为2015年1月1日至2017年12月31日。该写字楼价格为1500万元，外购时发生直接费用5万元，为取得该写字楼所有权另支付了契税等相关税费60万元，以上款项均以银行存款支付完毕。另购入该写字楼时发生的谈判费用为2万元，差旅费为3万元。不考虑其他条件，则该项投资性房地产的入账价值为（）万元。 A.1500 B.1505 C.1565 D.1570 3.甲公司2012年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为4000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2015年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金600万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为3900万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2015年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A.出租办公楼应于2015年计提折旧200万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益400万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价4000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼2015年取得的300万元租金应冲减投资性房地产的账面价值 4.投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入（）科目进行核算。 A.在建工程 B.投资性房地产——在建 C.开发产品 D.投资性房地产——成本 5.2015年6月3日,甲企业与乙企业签订的一项厂房经营租赁合同即将到期,甲企业对投资性房地产按照成本模式进行后续计量,原价为6000万元,至6月30日已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入,甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建,并与丙企业签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。6月30日,与乙企业的租赁合同到期,厂房即进入改扩建工程。至12月31日,共发生改扩建支出1200万元（均符合资本化条件），厂房改造尚未完工，预计还将发生改扩建支出1000万元。关于该项资产2015年12月31日资产负债表列报，下列说法中正确的是（）。 A.投资性房地产列报的金额为6000万元 B.投资性房地产列报的金额为6600万元 C.在建工程列报的金额为5400万元 D.在建工程列报的金额为6600万元 6.英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，2015年9月20日自行建造的办公楼达到预定可使用状态并于当日对外出租，该办公楼建造成本为5150万元，预计使用年限