云南省农村乡镇地震灾害房屋损失评估
第27卷 第5期地 震 学 报Vol.27,No.5 2005年9月 (551～560)AC TA SEISMOLO GICA SIN ICA Sep.,2005
文章编号:025323782(2005)0520551210
云南省农村乡镇地震灾害房屋损失评估3
王 瑛1) 史培军1) 王静爱2)
1)中国北京100875北京师范大学环境演变与自然灾害教育部重点实验室;北京师范大学资源学院
2)中国北京100875北京师范大学地理学与遥感学院;北京师范大学区域地理研究重点实验室
摘要 根据1990—2000年20余次云南省地震的房屋损坏调查数据,建立了目前云南省农村
居民最主要的4类房屋地震脆弱性模型(烈度2损失率曲线);进而利用设定地震灾害损失模
拟方法,基于2002年云南省房屋状况,模拟了历史上的破坏性地震如果再次发生,将造成的
云南省房屋的经济损失.误差分析表明,该模拟计算方法实用性强,对一般性地震的模拟误
差在30%左右.将云南省886—2002年的398次地震依次进行了房屋经济损失模拟.结果表
明,云南省年均因地震引起的经济损失约为4.1亿元,占当年云南省G DP值2232.32亿元
的0.18%.由于房屋造价的上涨和农村居民人均住房面积的增加,历史上的强震一旦今天再
次发生,对云南省经济的影响将远远大于当年.
关键词 地震灾害 损失评估 设定地震 农村乡镇 云南省
中图分类号:P315.9 文献标识码:A
引言
根据自然灾害系统理论,致灾因子强度和承灾体的脆弱性共同决定了灾情的大小(史培军,1991,2002).建筑物设施是地震灾害系统中最主要的承灾体,由于城市人口、财富集中,建筑物密度大,城市抗震减灾一直是地震灾害研究的重要方面.我国农村经济落后,居民房屋在设计、建设等方面存在较多问题,房屋抗震性能与城市房屋相差悬殊.因此,对我国目前70%以上人口生活的农村地区,地震安全问题同样应给予关注(高云学,1995;鄢家全,郝玉芹,2003).
地震是云南省最主要的自然灾害之一.云南省除曲靖、文山东部地区和沿红河断裂带中段的滇中狭长地带较少地震发生外,其它地区几乎都受到地震灾害的影响.与我国西藏、新疆、甘肃、青海、四川等5个大陆地区地震频发省份相比,云南省单位面积上的强震活动频度最高.根据1900—2000年地震资料统计,云南省5.0≤M S<7.0地震百年频次为72.8次/105m2;M S≥7.0地震百年频次为2.86次/105m2,位居各省区首位.此外,云南省地震强度大,历史上云南最大的地震是1833年发生在昆明以东的嵩明8级大地震;20世纪,除1970年1月5日发生在通海的7.8级地震以外,还有1976年5月29日发生在德宏州龙陵县的7.3,7.4级地震,以及1988年11月6日发生在澜沧、耿马的7.4,7.2级地
3国家自然科学基金(40301003)资助项目,农业部资源遥感与数字农业重点开放实验室开放课题资助.
2004209213收到初稿,2005206208收到修改稿并决定采用.
震.从最大地震震级、单位面积平均发生5级、7级以上地震次数3个指标综合评定看,云南地区地震的严重程度排在中国大陆地区的首位(刘祖荫等,2002).因此,准确评估云南省未来地震可能引起的经济损失,是各级灾害风险管理部门、保险公司制订科学抗震减灾策略的重要前提.
根据2002年行政区划,云南省共有16个地区、州(市),包括9个市辖区,10个县级市,109个县.但是由于经济水平发展较落后,云南省第五次人口普查资料表明,9个市辖区中,除省会昆明市的2个城区(五华区、盘龙区)以外,其它7个市辖区的城市化水平都不高,非农业人口占总人口的比例均低于30%(云南省统计局,2003).本文的地震损失评估主要针对云南省的广大农村地区,即除昆明市五华区、盘龙区以外的云南省所有地区,包括15个居委会、581个镇、961个乡,共计1557个统计单元,简称云南省农村乡镇.
1 设定地震灾害损失模拟模型
由于地震的发生与断层有关,很多地震都是在相同或附近的地方发生(许绍燮, 2003).目前国际上较多使用设定地震灾害损失模拟模型(scenario eart hquake lo ss model) (陈颙等,1999;陈颙,李丽,2003;陈棋福等,1997;陈棋福,2000),它模拟历史地震在完全相同的位置、同一震级再次发生时,某地区可能遭受的经济损失.该模拟最大的特点是,着重于承灾体的脆弱性研究.在致灾因素方面,完全使用历史地震资料,不需要对地震的发生情况进行预测.因此,该方法通常被用于模拟估算人口密集、经济发达的大城市地震损失.例如,Risk Management Solutions对世界一些大城市进行了设定损失地震模拟,结果表明,若再发生一次像1923年9月1日8.3级关东地震那样的地震,日本直接经济损失将为10000亿美元①.
常用的结构分类清单地震损失评估方法,首先对固定场地的建筑结构设施进行分类,建立相应的地震损失概率矩阵.固定场地在t年的期望损失E t为
E t=∑
B k ∑
I i
P(I i|B k)?∑
d f
j
P(d f j|I i,B k)?(d f j|B k)?V B
k
(1)
式中,E t为总损失,B k表示场地中建筑设施的类型,I i为场地可能遭受的造成损失的地震烈度,d f j为期望的损失率,V B
k
为场地中B k类建筑设施的总价值,而P(I i|B k)为t年内场地B k类建筑遭受地震烈度I i的危险性概率,P(d f j|I i,B k)为B k类建筑遭受地震烈度I i时期望的损失率d f j发生的概率.
在设定地震损失模拟方法中,由于场地的地震烈度已知,因此其期望损失值为
E t=∑
B k ∑
d f
j
P(d f j|I,B k)?(d f j|B k)?V B
k
(2)
若第k类建筑在i度烈度下的平均损失率为D k,则
D k=∑
d f
j
P(d f j|I,B k)?(d f j|B k)(3)式(2)可简化为
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①Risk Management Solutions.1995.What If t he1923Eart hquake Strikes Again?A Five Prefecture Tokyo Re2
gion Scenario,84.
E t=∑
B k
(D k?V B
k
)(4)
假定一次地震影响区中有n个居民点(场地),则该次地震引起的经济期望损失值为
E=∑
n
[∑
B k
(D k)n?(V B
k
)n](5)
其中,(V B
k
)n为第n个居民点的建筑物价值;(D k)n为第n个居民点第k类建筑的场地平均损失率,(D k)n由两个因素决定:居民点所处的烈度;居民点的建筑类型及其在相应烈度下的平均损失率.式(5)为设定地震损失模拟的基本公式,模型表达较为简单,适用于地震宏观损失模拟估算
.
图1 设定地震损失模拟流程示意图
设定地震模拟分析的具体流程如图1所示.计算各个场地距离某次历史地震震中的距离,根据烈度衰减公式,模拟各个场地在该次地震中的烈度,进而由场地中各种财产设施的脆弱性模型,得到各个场地在该次地震中的经济损失值.所有场地的损失值求和的结果即为这次地震所造成的经济总损失.将历史地震目录中的所有地震按上述步骤计算,结合历史地震发生的时间跨度,就可以知道一个地区发生某种程度的经济损失概率.在具体运用中主要包括4个部分的计算:
1)财产估算(portfolio).这里的财产对于保险公司就是损失暴露单位(exposure),即保险公司承保的存在风险的财物,包括民用房屋、公共房屋等建筑物、企业财产、社会公共设施、生命线工程,以及各种室内财产等.
2)脆弱性模型(vulnerabilty).根据历史地震资料或试验数据,按分类清单建立的各类建筑物在不同地震动条件下的损失率模型.其表达形式通常为概率性地震脆弱性矩阵,或烈度2平均损失率曲线.
3)设定地震(scenario eart hquake record).根据完备的历史地震记录,包括震中位置、震级、震源深度,模拟该地震造成的影响范围、程度,通常用地震烈度表示.
4)经济损失及年超越概率(losses and yearly exceedence f requency).将上述结果代入式(5),模拟历史上各次地震所造成的经济损失,并根据造成损失的地震发生频率,得到各种程度的经济损失发生的年超越概率.
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5期 王 瑛等:云南省农村乡镇地震灾害房屋损失评估
2 云南省农村乡镇设定地震灾害损失模拟
2.1 数据来源
将《中国历史强震目录(公元前23世纪—公元1911年)》(M S≥4.0)以及《中国近代地震目录(1912—1990年,M S≥4.7)》中的云南省地震记录(国家地震局震害防御司,1995;中国地震局震害防御司,1999),按照震中的经纬度数据,建立“云南省地震空间信息系统”,将各种地震基本参数,如地震发生时间、地点(震中经纬度)、震级大小、震源深度、震中烈度、伤亡人数、倒塌房屋、经济损失等也输入其相应的属性数据库中.
破坏性地震发生后,在这次地震的震源附近会连续发生余震,虽然余震对一个地区会产生累加效应,加重灾害损失,但是在人们采取一定的防灾措施以后,余震所造成的损失相对于独立地震引起的损失要小.因此,在进行设定地震灾害分析前,首先从应力扰动的角度(刘祖荫等,2002)在时间、空间两个方面共同消除地震目录中的余震,将消除余震后的地震记录重新建立“云南省主震地震空间信息系统”,共有M S≥5地震记录398次,时间跨度为公元886—2002年.
我国自1990年以来,每次破坏性地震发生后,中国地震局或各省(自治区、直辖市)地震部门都及时会同有关部门组织地震现场的灾害损失评估工作,并提交相应的地震灾害损失评估报告.本文根据《中国大陆地震灾害损失评估报告汇编(1990—1995年)、(1996—2000)》中云南省10余年的破坏性地震房屋损失调查数据(国家地震局、国家统计局,1996;中国地震局监测预报司,2001),建立了“云南省地震灾情数据库”,包括1990—2002年云南省20余次地震的建筑物破坏比、建筑物损失比.
根据云南省农村社会经济调查队对1557个乡镇农户抽样调查统计得到的《2002年云南省农村乡镇统计概要》①,建立“云南省农村乡镇经济地理信息系统”.其属性数据包括:乡镇名称、乡镇总户数(户)、乡镇总人口(人)、乡镇从业人员数(人)、乡镇行政区域面积(公顷)、农民人均纯收入(元)、镇区人均住房面积(平方米)等.各个农村乡镇的地理位置根据云南省地图集②数字化后得到.
2.2 云南省农村乡镇财产分类及估算
目前云南省农村居民的主要财产是居民的生活性和生产性用房,约占财产值的87% (国家统计局农村社会经济调查总队,2002).因此,云南省农村乡镇的财产估算主要是计算各乡镇的建筑物价值.
《中国大陆地震灾害损失评估报告汇编(1990—1995年)、(1996—2000年)》中的云南省震区分布在云南省各个地区、州,这些震区的房屋调查数据基本可以代表云南省农村乡镇房屋,尤其是云南多震地区农村房屋情况.因此,本文将这些震区的房屋调查资料应用至云南省全省农村乡镇范围.
根据震害评估报告,农村居民住房主要分为4大类:土木结构、砖木结构、砖混结构和框架结构.1990—2000年云南省农村房屋造价如表1所示,同种类型房屋在云南省各地区的价格波动在100～200元左右,因此,全省可以取统一的房屋单位面积造价.1996年455 地 震 学 报 27卷
①②云南省农村社会经济调查队.2003.云南农村乡镇2002年统计概要,246.云南省测绘局编制.2002.云南省地图集.
后房屋造价有所上涨,其中框架结构房屋造价涨幅最大,从600元/m 2涨至1200元/m 2.考虑到近几年物价上涨较小,房屋造价取1996—2000年报告中出现频率最多的数值作为云南省农村房屋平均造价,分别为300元、450元、750元和1000元.
表1 云南省农村房屋平均造价
单位:元/m 2
房屋类型
土木结构
砖木结构
砖混结构
框架结构
1990—1995年房屋造价300～100480～250550～450750～6001996—2000年房屋造价
380～200520～350750～4501200～850房屋平均造价
300
450
750
1000
我国只在1985年由建设部进行过大规模的全国建筑物普查,但是20年来我国城乡经济发展迅速,建筑房屋变化巨大.因此,只能根据与农村居民住房密切相关的居民人均纯收入计算得到.通常农村居民收入越高,住房造价越高,即人均钢筋混凝土结构面积越大.但是由于我国南北气候差异,农村居民生活习惯等多方面因素,住房类型存在较大不同,即使收入相近的南北地区2个省份,其钢筋混凝土结构的面积比例也有较大差异.因此
,图2 南方省份农村居民人均纯收入(x )与钢筋混凝土结构占房屋面积比例(P g )
本文选择上海、江苏、浙江、重庆、四川、云南、贵州、安徽、福建、江西、湖北、湖南、广东、广西、海南等15个省份,对其1991—2001年的农民人均纯收入(x )与年末人均钢筋混凝土结构占房屋面积比例(P g )共159对数据(重庆市为1997—2001年数据)作回归分析,如图2所示.两者存在显著的相关性,相关系数R 2达到0.7525.由于住房最多只可能100%为钢筋混凝土结构房屋,因此式(7)的约束条件为
P g ,max =100.
P g =0.0113x +1.3387
(7)
根据云南省地震灾区评估资料和一些地区的实地抽样调查结果,云南全省农村乡镇的框架结构与砖混结构的平均面积比例为30%?70%,砖木结构与土木结构的比例为15%?85%.由此得到4类房屋结构的面积比例为
框架结构占房屋面积的比例 P 1=0.3P g (8) 砖混结构占房屋面积的比例 P 2=0.7P g (9) 砖木结构占房屋面积的比例 P 3=0.15(1-P g )(10) 土木结构占房屋面积的比例 P 4=0.85(1-P g )
(11)
将“云南省农村乡镇经济数据库”中1557个乡镇的居民人均纯收入(x )代入式(7)得到
各乡镇的钢筋混凝土结构比例P g ,进而由式(8)～(11)、各乡镇居民人均房屋面积、乡镇总人口和表1中4类结构房屋造价,得到云南省1557个乡镇的农村居民4类房屋价值.2.3 脆弱性模型
通过“云南省地震灾情数据库”中20余次地震的4类房屋的破坏比、损失比数据,得到了云南农村4种结构类型的脆弱性模型,即4类房屋在不同地震烈度下的房屋平均损失率
D ,结果如图3所示.1990年以来,云南省最大地震为1996年丽江6.9级地震,因此缺少
5
55 5期 王 瑛等:云南省农村乡镇地震灾害房屋损失评估
Ⅹ度烈度的房屋损坏资料.本文根据尹之潜(1995)建立的建筑物概率性地震脆弱性矩阵计
算后补充,农村地区建筑没有考虑抗震设计,按最低设防区Ⅵ度区取值.
从图3可以看出,砖混结构房屋的抗震性能稍好于土木和砖木结构,但是在Ⅸ度烈度下,部分房屋倒塌、严重毁坏,平均损失率也在35%以上.在Ⅹ度烈度下,土木结构和砖木结构大部分倒塌,砖混结构平均损失55%,只有框架结构抗震性能最好,房屋多为中等破坏,基本不发生倒塌
.
图3 云南农村乡镇4类房屋建筑平均损失率
(a )土木结构;(b )砖木结构;(c )砖混结构;(d )框架结构
云南省土木结构的脆弱性几乎与砖木结构相同.同一烈度条件下,土木结构的损失率
只略高于砖木结构.这是由于云南地区土木结构房屋多为穿斗木骨架形式,相对于北方地区的双坡木骨架形式,整体性强,抗震性能要好(殷维翰等,1997).这类房屋由木屋架支撑屋顶和楼层重量,墙体只起围护作用,因而屋架与墙体之间没有什么拉接,此类房屋具有一定的抗震能力.在地震烈度Ⅵ～Ⅶ度的作用下,多数木屋架不会产生明显变形,但较高的墙体则会出现开裂,瓦屋面梭瓦;年久失修、木屋架糟朽的老旧房屋也会出现木屋架歪斜,墙体严重开裂,山墙倒塌,屋面大量梭瓦现象.遭遇Ⅷ度地震情况下,部分木屋架会出现拔榫、脱榫、位移、木屋架倾斜现象;多数墙体开裂,山墙倒塌,屋顶普遍梭瓦漏天窗,个别老朽民房也可能出现屋盖塌落现象.此外,在有的地震多发区,当地农民建房时,都比较注重建房质量,因此总的来说,云南省的土木结构抗震性能要好于其它省区.2.4 地震烈度模拟
我国有很多学者根据不同的资料和拟合方法,对中国大陆地区的地震烈度衰减关系,进行过研究.例如,1990年中国地震烈度区划图(国家地震局,1991)中使用的西部地区平均轴烈度衰减关系式(12);汪素云等(2000)利用我国丰富的地震烈度等震线资料,建立了我国东西分区烈度衰减关系[式(1321),(1322)].
655 地 震 学 报 27卷
I =4.524+1.443M -1.844ln (d +16)
σ2
=0.610(12)
式中,M 表示震级,I 为距震中d km 处的场地烈度.
I a =5.253+1.398M -4.164lg (d +26) σ=0.632
(1321)I b =2.019+1.398M -2.943lg (d +8)
σ=0.632(1322) 将上述烈度衰减关系代入本模型进行模拟计算,结果表明式(12)不仅运算简单,同时模拟结果精度相比较高.如表2中括号内所示的数据,即为根据式(13)计算的模拟结果与模拟值偏差.在25次地震的损失模拟结果中,有21次模拟计算结果的偏差都大于式(12)的模拟结果.
式(12)是针对我国105°E 以西地区的衰减关系,云南省大部分区域都在105°E 以西,只有文山州富宁县、广南县、麻栗坡县和昭通市镇雄县、威信县在105°E 以东,并且历史上这些地区地震很少.因此,本文完全使用式(12)进行云南省地震烈度模拟.2.5 模拟结果分析
根据前面得到的财产估算,脆弱性模型,以及地震的烈度模拟公式,假定398次历史地震的各项地震基本参数不变,由式(5)分别模拟计算各次地震对云南省1557个乡镇所造成的经济损失之和.
为了检验模拟结果的精确度,将1993—2002年发生的5级以上破坏性地震所造成的房屋实际损失评估与损失模拟结果进行了比较(表2).从表2看出,除编号7～9、编号12,
表2 1993—2002年云南省M S ≥5地震目录
编号
地震年2月2日
φN /(°
)λE /(°
)震级
震源深度/km
房屋模拟损失3/万元
实际房屋损失/万元
模拟值偏差3
百分比
1普洱1993201227101.0822.93 6.21421347(37391)5521286.7%(577.3%)2大姚1993202201101.3525.87 5.3103517(6051)703400.3%(760.7%)3中甸199320721799.7027.78 5.6108247(9906)1554430.7%(537.5%)4姚安1993208214101.2525.45 5.389327(15088)1270634.4%(1088%)5金平1995204225102.7322.77 5.6204123(12636)547653.7%(2210.1%)6武定1995210224102.3225.83 6.51586199(186558)4511691.1%(313.5%)7丽江1996202203100.2227.30 6.91068702(116365)196081-64.9%(-40.7%)8丽江1996207202100.1026.92 5.2105455(7241)1882189.9%(284.8%)9丽江1996209225100.4027.32 5.7231770(6240)140026.4%(345.7%)10勐腊2景洪1997201225101.1021.90 5.110718(1535)6707.2%(129.1%)11景洪2江城1997201230101.4022.40 5.59852(1414)2100-59.4%(-32.7%)12丽江1997210223100.3026.80 5.3108137(11126)1660390.2%(570.2%)13宁蒗1998211219100.9027.30 6.2109561(19927)25255-62.1%(-21.1%)14澄江1999211225102.8024.50 5.1104545(11121)5320-14.6%(109%) 15姚安2000201215101.1225.58 6.53094722(167861)8120416.7%(106.7%)16丘北2弥勒2000201227103.6324.15 5.5107938(18339)8010-0.9%(129%)
17中缅边境200021020697.6024.30 5.8186286(10592)553213.6%(91.5%)18澜沧200120321299.8222.30 5.0101445(3655)3431-57.9%(6.5%) 20施甸200120421299.0224.83 5.9645826(70595)3366036.1%(109.7%)21施甸200120620899.0024.83 5.3510928(17789)2440347.9%(629.1%)22楚雄2001207210101.3824.93 5.3131332(3336)1287 3.5%(159.2%)23江川2001207215102.6324.40 5.184357(8556)301644.5%(183.7%)24景谷2001209204100.5523.63 5.081705(3693)2507-32%(47.3%) 25
永胜
2001210227
100.57
26.23
6.0
15
22606(48322)
27367
-17.4%(76.6%)
注:偏差=(模拟房屋损失-实际房屋损失)/实际房屋损失,负值表示模拟值小于实际损失.
3括号内数值为式(13)计算的模拟结果与模拟值偏差.
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55 5期 王 瑛等:云南省农村乡镇地震灾害房屋损失评估
13,21等地震偏差较大外,1996年以后的地震模拟结果和实际结果的偏差都在60%以下.这是由于1996年2月发生的6.9级地震对丽江地区影响严重,其后的地震损失评估都是除去6.9级地震损失的结果,因此造成这几次地震的实际地震损失统计数字都偏小,模拟结果比实际结果大很多.表2中编号13宁蒗地震的实际房屋损失值是在此前两次5.3级、5.2级地震累加的结果,因此模拟结果远远小于实际结果.编号21施甸地震属于编号20地震的余震,已有大部分房屋在编号20地震中损坏,本次地震实际损失值无法测算,因此模拟结果与实际结果相差较大.1993—1995年(编号1～5)地震的模拟结果与实际损失两者相差较大,这是由于承灾体的价值已经发生了变化.如表1所示,1996年之前的4类房屋单位造价较低,平均每平方米的造价都低了100元左右.此外,各类房屋的面积比例也发生了较大变化.因此1996年前的模拟结果都远远大于当年实际损失.这说明,随着承灾体价值的增加,地震损失将成倍地增加.
综上所述,本文的模拟计算方法除特殊地震案例外,对一般地震案例模拟结果与实际损失的偏差都在60%以内.这个偏差范围在地震实际损失评估工作中是允许的.因此,本文的财产估算方法,地震烈度模拟公式,以及所建立的脆弱性模型都是合理的,模拟方法是正确可行的.
将398次地震损失的模拟结果从大到小排序,有地震损失的共372次地震.其中368次地震的发生时间在1400—2002年之间,另外4次地震的发生时间在1400年以前,造成的地震损失排序均在90位以后,因此将这4次排除在外.将模拟地震时间跨度取为600年,模拟经济损失最大的地震的年超越概率为1/600≈0.167%,第二大地震损失的概率为
2/600≈0.333%.依此类推,得到云南省地震房屋经济损失超越概率曲线(图4)
.
图4 云南省地震房屋模拟经济损失超越概率曲线
由图4可知,云南省平均每500a地震引起的最大房屋经济损失达240亿元,每100a最大地震造成的房屋经济损失为57.6亿元.将361次历史地震造成的房屋经济损失求和后求年平均值,得到云南省平均每年因地震引起的房屋经济损失为3.28亿元.根据《中国大陆地震灾害损失评估报告汇编》中有关云南省农村地震震例的经济损失数据(国家地震局,国家统计局,1996),农村地震的房屋经济损失大约占总经济损失的80%左右.
云南省平均每年因地震引起的总经济损失将达4.1亿元,占2002年云南省GDP值2232. 32亿元的0.18%.可以看出,减轻地震灾害造成的损失,减少自然灾害对经济的负影响,是保证云南省经济快速发展的一个重要方面.
地震灾害的灾情大小是由地震强度和结构承灾体的抗震性能共同决定的.造成云南省农村乡镇房屋经济损失最大的地震震级都在7级以上,并且震中位置都处在云南省经济相对发达地区.这些历史上曾对云南省经济发展造成极大破坏的地震,如果再次发生将对现今社会经济的影响依然巨大.以玉溪通海7.7级地震为例,该地震如果在2002年发生,造成的总经济损失将为207亿元,占全省2002年GDP值的9.27%;在1970年,玉溪通海7.7级地震造成的总经济损失为3亿元(楼宝棠,1996),占云南省当年GDP值38.52亿元的7.79%.这说明1970年的地震如果在2002年再次发生,对灾区居民的影响更大,对云855 地 震 学 报 27卷
南省经济的影响甚至运远超过当年.
经过32a 的经济发展,云南省的很多居民住房已经从土木结构、砖木结构房屋建成为框架结构.结构建筑物的脆弱性在减小,为什么地震造成的经济影响却没有降低而是更大了?分析其原因,1970—2002年以来,云南省的单位面积房屋造价逐年上涨,虽然房屋的脆弱性降低了,但是脆弱性的降低幅度往往小于价格的增加幅度.因此,云南省未来地震引起的房屋经济相对损失会更大,对社会造成的经济影响也会随之加大.但是如果把房屋损坏造成的人员伤亡也考虑进来,框架结构在Ⅸ度、Ⅹ度烈度区的毁坏率和严重破坏率都较低,即房屋倒塌的情况较少.它能最大程度的避免人员伤亡,降低人类承灾体的脆弱性.因此,考虑结构承灾体和人类承灾体的脆弱性,框架结构具有综合减灾效益,应该成为地震多发区的房屋首选.
3 讨论和结论
本文根据1990—2002年云南省20余次地震中的房屋损坏调查数据,建立了目前云南省农村居民最主要的4类房屋地震损失率曲线;进而利用设定地震灾害损失模拟方法,基于2002年云南省房屋状况,模拟历史上的破坏性地震如果再次发生,将造成的云南省房屋经济损失.误差分析表明,该模拟计算方法实用性强,对一般性地震的模拟误差在30%左右.
将云南省历史上的398次地震依次进行房屋经济损失模拟.结果表明,云南省平均每年因地震引起的经济损失约为4.1亿元,占2002年云南省GDP 值2232.32亿元的0.18%.由于房屋造价的上涨和农村居民人均住房面积的增加,历史上的强震一旦今天再
次发生,对云南省经济的影响将远远大于当年.因此,减轻地震灾害造成的损失,减少自然灾害对经济的负影响,是保证云南省经济快速发展的一个重要方面.在云南省广大农村乡镇,土木结构房屋占80%以上.如何改善农村房屋质量、提高土木结构房屋的抗震性能是农村地震承灾体脆弱性的关键问题.
由于农村房屋建设缺乏统一标准,缺乏相关实验数据,本文将从局部地区的震害资料得到的房屋脆弱性模拟,推广至全省范围,对某些地区的房屋损失评估势必存在较大误差.此外,为了简化模拟步骤,本文在进行震害评估时忽略了各种场地土壤条件的影响,而这两方面对灾情的影响都极大.因此上述资料、数据的收集有待进一步完善,以提高损失评估的精确性.
参 考 文 献
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THE H OUSING LOSS ASSESSMENT OF RURAL
VILLAGES CAUSED BY EARTHQUAKE
DISASTER IN Y UNNAN PROVINCE
Wang Y ing1) Shi Peijun1) Wang Jingai2)
1)Key L aboratory of Envi ronmental Change and N at ural Disaster,Minist ry of Education of China;
College of Resources Science and Technology,Bei j ing N ormal Uni versit y,B ei j ing100875,Chi na
2)College of Geog rap hy and Remote S ensi ng S ciences;Key L aboratory of Regional Geog raphy of
Bei j ing N ormal Universit y,B ei j ing100875,China
Abstract:Based on t he assessment report of dest ructive housings caused by more t han20 eart hquakes occurred in Yunnan Province in1990—2004,t he vulnerability models of4 types housings of rural resident s in Yunnan province are set up.The scenario eart hquake disaster lo ss simulation model are used to simulate t he housing lo ss if t he historical eart h2 quakes t hat occurred in since AD in886Yunnan Province reoccurs in2002.The analysis of deviation shows t he simulation deviatio n of t he usual eart hquakes is less t han30%and t he met hod is high p racticality.Meanwhile,t he simulation result of398historical eart hquakes in Yunnan Province shows t hat t he annual economic lo ss caused by eart hquake is about RMB0.41billion Yuan t hat is t he0.18%of GDP of Yunnan Province for t he year.Be2 cause t he average living area of everybody and t he p rice of t he housing increase year by year,if t he historical dest ructive eart hquake reoccurs in today,t he loss of Yunnan Prov2 ince will be greater t han in t ho se years.The government of Yunnan Province must pay more attention to t he improving capability for disaster p revention and reduction in rural ar2 eas.
K ey w ords:eart hquake disaster;loss assessment;scenario eart hquake;rural village;Yun2 nan Province
作者简介
兰从欣 北京市地震局副研究员.1996年中国地震局兰州地震研究所固体地球物理专业研究生毕业,获硕士学位.现主要从事数字地震学和地震分析预测等研究工作.中国地震学会会员
.
李 宏 中国地震局地壳应力研究所副研究员.
1988年中国矿业大学矿山
工程力学专业毕业,获硕士学位.长期从事原地应力测量技术、方法和理论研究.中国地震学会会员,中国岩石力学与工程学会
测试专业委员会委员
.
王 炜 上海市地震局研究员.1969年中国科学技术大学地球物理专业毕业.主要从事地震学、地震预报以及人工智能应用等方面的研究.中国地震学会、中国地球物理学会会员,上海市地球物理学会副理
事长
.
王满生 北京科技大学土木与环境工程学院讲师.
2002年北京工业大学建筑
工程学院毕业,获结构工程硕士学位;2005年中国地震局地球物理研究所研究生毕业,获固体地球物理博士学位.主要从事地
震工程研究,包括强震地面运动模拟、自由场地地震反应分析、桩2土2结构动力相互作用分析与研究、土2结构体系的模态识别等
.
王 瑛 北京师范大学讲师.1999年北京师范大学资源与环境科学系毕业,获地图学与遥感专业硕士学位;2004年北京师范大学资源学院毕业,获自然灾害风险管理专业博士学位.主要从事自然灾害信
息管理、挖掘,自然灾害地图编制,地震灾害损失评估、风险评价,自然灾害救助研究
.
杨竹转 中国地震局地质研究所实习研究员.1996年防灾技术高等专科学校毕业;2004年中国地震局地质研究所研究生毕业,获硕士学位.主要从事地下流体和地震预测的相关研究.中国地质学会会员
.
张志中 中国地震局地球物理研究所高级工程师.
1975年浙江大学光学系学
习;后在北京大学英语系获学士学位.曾参加地震前兆、地震观测仪器的研制工作.目前从事历史地震、强震观测技术的研究
及科研管理工作.中国地震学会、中国地球物理学
会会员.
注:刘瑞丰、刘希强、刘红桂、楼海、陈时军、龙思
胜等的简介分别见本刊:Vol.25,No.2;Vol.
20,No.4;Vol.25,No.4;Vol.21,No.3;Vol.20,No.2;Vol.22,No.5.
Ⅰ
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法 文/王珊 中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检 【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》 （以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。 一、新旧规范对比 新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。 从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同： 1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。 2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。 3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。 4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。 5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。 6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。
44自然灾害风险评估及应对程序
目录 1 目的 (3) 2 范围 (3) 3 组织机构及职责 (3) 组织机构 (3) 职责 (3) 4 相关文件 (8) 5 工作程序 (5) 暴雨灾害风险评估及应对 (5) 雷击灾害风险评估及应对 (5) 地震灾害风险评估及应对 (6) 应急资源 (7) 人力资源保障 (7) 物资保障 (7) 医疗卫生保障 (7) 交通运输保障 (7) 治安维护保障 (8) 信息和通信保障 (8) 经费保障 (8) 6记录 (8)
1 目的 为提高公司应对自然灾害的能力，保证公司员工安全健康和公众生命安全，最大限度地减少财产损失、环境损害和社会影响，促进公司安全、协调、可持续发展，特制定本程序。 2 范围 本程序适用于各部门可能存在的暴雨、雷击、地震等自然灾害，各子公司可参照执行。 3术语和定义 无 4 组织机构及职责 组织机构 公司设立自然灾害应急救援指挥部，公司总裁任总指挥，安全分管副总裁任副总指挥，公司党、团、工会等部门负责人、各部门、子公司第一责任人和分管安全领导为指挥部成员。 应急救援指挥部下设自然灾害应急救援办公室和6个专项行动组，应急救援办公室设在公司综合部，综合部总经理任办公室主任，副总经理任办公室副主任。 职责 应急救援指挥部职责 贯彻执行国家相关法规和政策，宣布启动和终止应急预案，负责领导、指挥、协调应急救援工作，承担上级有关部门安排的其他工作。
应急救援办公室职责 制定应急工作有关制度和措施，指导各部门、子公司专项应急预案与公司自然灾害应急预案的协调与衔接，指挥协调各项应急救援工作，组织开展培训与演练。 疏散引导组职责 负责引导公司员工迅速有序地逃离灾害现场和危险区域，到达安全地点。同时积极做好受灾人员的安抚工作，协助各单位清点人数，向指挥部报告人员疏散情况。 应急行动组职责 负责在自然灾害发生时快速进入现场，及时消除安全风险，控制灾害影响扩大。医疗救护组职责 负责自然灾害现场的伤员抢救与护理，必要时组织救护车辆紧急将伤员送医院救治。 信息联络组职责 负责收集应急工作相关信息并通报给应急救援指挥部，同时将上级指令准确、及时地传达给各相关单位，确保整体行动协调一致。 条件保障组职责 负责在自然灾害处理过程中为其他各专项行动组提供必要的条件保障和技术支持，保障全过程的顺利实施。 志愿消防队职责 负责抢救公司重要的物资设备，以及在安全条件允许的情况下配合公安消防队进行灭火作业。
房屋评估方法
房屋评估方法 一、房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料情况计算重置完全价值 然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成情况的新旧程度折扣 而确定现值。城 镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等 涉及房屋价格的活动 均依照本办法评估作价。 二、房屋评估计价原则 是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。 房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。 重置完全价值的确定 包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。 建筑安装工程造价 简称工程造价 一律按房屋评估时前一年执行建筑安装工程费用定额以及有关规定 编制预算成本。在编制预算成本时 施工安装企业取费标准的 确定 省辖市按地市级企业取费 县或县级市按县市级企业取费 材料价格的调整系数 一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价 合理确定。 工程造价为确定重置完全价置的基础。 室外工程费 系指建筑物以外与建筑物直接配套的上下水
设备、电照、甬路和化粪井等工程费用。 土地征用费 系指按《土地管理法》核定的征用土地补偿和安置补助费。 拆迁补偿费 系指拆除房屋收购费、临时过渡费、搬家费、停业损失费等。 房屋座落地段因素 具体表现为以级差地租为基础的地段差价。各市、县房地产管理机关可根据各地土地级差情况 划分若干地段 确定相应的地段差价。 朝向差价 各地房地产管理机关可根据当地情况 依据房屋的不同朝向 确定不同的差价率。单元内各朝向增减差价率的代数和应趋近于零。 楼层差价 各地房地产管理机关可根据多层或高层住宅的具体情况 确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率。各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。 根据房屋的特殊结构 对于房屋的重置完全价值还可作出增加或减少的规定。对于房屋特殊屋面做法和墙体厚度 应以当地的标准和通用的做法及厚度为基础计算调整分值。室内净高 一般居住用房以室内净高 米为基础 在其他条件不变的情况下 每 增高或降低 厘米 房屋建筑造价即增加或减少 左右 可按此计算其调剂分值。对于礼堂、剧院以及房屋的地下室、暗楼、借墙、共墙等 均可结合房屋建筑的实际情况和技术、业务上的具体规定 作出增减价值的规定。
地震灾情评估
地震 1 围 本标准规定了在地震发生后，对地震灾情进行应急评估的容、方法、程序和技术要求。 本标准适用于重大和特别重震灾害的灾情应急评估。一般和较震灾害可参照使用。 2 规性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB/T 17742 中国地震烈度表 GB/T 18208.4 2011 地震现场工作第4部分：灾害直接损失评估GB/T 24335 建（构）筑物地震破坏等级划分 GB/T 24336 生命线工程地震破坏等级划分 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1地震灾情earthquake disaster situation 地震的灾区围、等级，以及地震造成的人员伤亡、建筑和生命线工程破坏、地质灾害、次生灾害和对社会影响的基本情况。 注：改写GB/T18207.1-2008，定义7.1。 3.2灾区围disaster area 地震直接造成人员伤亡、工程结构破坏、环境破坏的区域。
注：相当于地震烈度Ⅵ度及Ⅵ度以上的区域。 3.3灾区等级grade of disaster area 在灾区围，以行政区为单元，综合考虑人员伤亡、经济损失、房屋破坏程度、地震地质灾害等指标确定的灾害程度级别。 3.4极灾区extreme earthquake disaster area 一次地震中遭受灾害直接损失最严重的区域，不包括对社会经济无直接影响的地震地质灾害区域。 注：改写GB/T 18208.4-2011，定义3.6。 3.5有感围earthquake felt area 以地震时少数人有感（相当于地震烈度Ⅲ度）为边界圈定的区域。 3.6救援区域search and rescue area 需要对受困人员实施搜寻和施救的区域。 3.7救援目标search and rescue site 需要对受困人员实施搜寻和施救的垮塌建筑和场所。 3.8灾区人数population in earthquake stricken area 地震灾区围的人口数量。 3.9极震区me:zose:smal area 一次地震破坏或影响最重的区域。 [GB/T 18207.1-2008，定义3.8] 4 基本规定 4.1评估容 地震灾情应急评估应包括以下容：
房地产价值评估报告
房地产价值评估结课作业 资产评估1142206019 陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行
风险评估报告
综合灾害风险评估分析报告 按照2012年《全国创建防灾减灾示范社区标准》的具体要求，根据社区综合灾害风险隐患排查和评估程序，对社区综合灾害风险进行了风险评估。现将评估情况总结如下: 一、基本情况和易发灾害信息 前进社区位于颍州区鼓楼街道办事处西北，东至解放北路；西至西城墙路；南起鼓楼广场；北到专署后巷。辖区面积约0.22平方千米，辖区内有2个较大居民小区，13个单位家属院，2所学校，1所医院，8家单位和社会团体。社区划分为12个居民组，总人口6237人。其中流动人口228人,14周岁以下1037人，70周岁以上人员783人，生活不能自理人员11人，残疾人员36人； 社区位于阜阳老城区，主要易发灾害风险为内涝和火灾。辖区有多处历史古迹和始建于上世纪中期的老旧建筑，主要沿解放北路、建设街、文德路、三义街一线密集分布，其中多数墙体表面破损、部分结构出现倾斜等。多数老建筑电线杂乱且老化，还有部分居民在建筑旁边或院内堆积了可燃闲置废物；发生火灾、坍塌的可能性较大。可能危及人口660人，灾害风险面积26000平方米；文德路、三义街居民区房屋分别滨临西城内河和刘琦公园外围鱼塘，每年7、8月份多雨季节，易发生
内涝灾害，可能危及人口200人，灾害风险面积10000平方米。 二、社区灾害的主要特点、信息、等级情况 社区风险评估小组本着“减灾从社区做起，让灾难远离居民”的工作方针，运用相应的灾害风险评估程序，对易发生的灾害风险进行客观评价，提出整改意见，推荐安全措施，再通过职能部门和人员的落实。最终达到消减和控制灾害风险的目的。 1、火灾灾害：火灾是指时间与空间上失去控制并造成财物和人身伤害的燃烧现象。本地秋、冬季节少雨，空气干燥，可燃物质的水分含量较少，最容易发生火灾；同时，春节期间的烟花爆竹也是发生火灾突出根源。由于天气寒冷，家庭用火、用电、用气量增加，引发火灾的不安全因素也明显增多。 根据火灾损失（人员伤亡、受灾户数和财物直接损失金额）分为：从损失危害和过火面积分为重大火灾、较大火灾、一般火灾，分别用红、橙、黄色表示 2、洪（内）涝灾害：由于持续降大雨、阵雨使低洼地区发生淹没、渍水的现象。本地一年四季均有可能出现暴雨天气，但较大范围的集中降雨一般出现在7、8月份。前进社区地势较高，发生洪灾的可能性不大，短时间集中降雨时，位于西城河、鱼塘沿岸地区较易发生内涝灾害。通常由重到轻分为一、二、三共3个等级，分别用红、橙、黄色表示。 3、地震灾害：地震灾害具有突发性和不可预测性，没有季
房地产评估四个方法
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
地震灾情评估
地震 1 范围 本标准规定了在地震发生后，对地震灾情进行应急评估的内容、方法、程序和技术要求。 本标准适用于重大和特别重大地震灾害的灾情应急评估。一般和较大地震灾害可参照使用。 2 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB/T 17742 中国地震烈度表 GB/T 18208.4 2011 地震现场工作第4部分：灾害直接损失评估 GB/T 24335 建（构）筑物地震破坏等级划分 GB/T 24336 生命线工程地震破坏等级划分 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1地震灾情 earthquake disaster situation 地震的灾区范围、等级，以与地震造成的人员伤亡、建筑和生命线工程破坏、地质灾害、次生灾害和对社会影响的基本情况。 注：改写GB/T18207.1-2008，定义7.1。 3.2灾区范围disaster area 地震直接造成人员伤亡、工程结构破坏、环境破坏的区域。
注：相当于地震烈度Ⅵ度与Ⅵ度以上的区域。 3.3灾区等级 grade of disaster area 在灾区范围内，以行政区为单元，综合考虑人员伤亡、经济损失、房屋破坏程度、地震地质灾害等指标确定的灾害程度级别。 3.4极灾区 extreme earthquake disaster area 一次地震中遭受灾害直接损失最严重的区域，不包括对社会经济无直接影响的地震地质灾害区域。 注：改写GB/T 18208.4-2011，定义3.6。 3.5有感范围 earthquake felt area 以地震时少数人有感（相当于地震烈度Ⅲ度）为边界圈定的区域。 3.6救援区域 search and rescue area 需要对受困人员实施搜寻和施救的区域。 3.7救援目标search and rescue site 需要对受困人员实施搜寻和施救的垮塌建筑和场所。 3.8灾区人数 population in earthquake stricken area 地震灾区范围内的人口数量。 3.9极震区 me:zose:smal area 一次地震破坏或影响最重的区域。 [GB/T 18207.1-2008，定义3.8] 4 基本规定 4.1评估内容 地震灾情应急评估应包括以下内容：
汶川地震灾害范围评估结果出台了
汶川地震灾害范围评估结果出台了 张律师：法律界人士对造成的重大损失的自然灾害有法人法语：不可抗力。5.12汶川地震后，到底灾害面积是多大，没有权威信息发部。现在有了。。。。。 民政部发展改革委财政部国土资源部地震局 关于印发汶川地震灾害范围评估结果的通知 民发〔2008〕105号 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 根据《汶川地震灾后恢复重建条例》及《国务院办公厅关于印发国家汶川地震灾后重建规划工作方案的通知》（国办函〔2008〕54号）要求，民政部、发展改革委、财政部、国土资源部、地震局、统计局、国家汶川地震专家委员会会同四川、甘肃、陕西三省人民政府，在实地调查核定和综合分析评估汶川特大地震致灾强度、灾情严重程度和地质灾害影响等因素的基础上，对汶川地震灾害范围进行了全面客观的评估，《汶川地震灾害范围评估结果》已经国务院抗震救灾总指挥部第23次会议讨论通过，现予印发。 民政部 发展改革委 财政部 国土资源部 地震局 二〇〇八年七月二十二日 汶川地震灾害范围评估结果 一、极重灾区 共10个县（市），分别是四川省汶川县、北川县、绵竹市、什邡市、青川县、茂县、
安县、都江堰市、平武县、彭州市。 二、重灾区 共41个县（市、区），其中： 四川省（29个）：理县、江油市、广元市利州区、广元市朝天区、旺苍县、梓潼县、绵阳市游仙区、德阳市旌阳区、小金县、绵阳市涪城区、罗江县、黑水县、崇州市、剑阁县、三台县、阆中市、盐亭县、松潘县、苍溪县、芦山县、中江县、广元市元坝区、大邑县、宝兴县、南江县、广汉市、汉源县、石棉县、九寨沟县。 甘肃省（8个）：文县、陇南市武都区、康县、成县、徽县、西和县、两当县、舟曲县。 陕西省（4个）：宁强县、略阳县、勉县、宝鸡市陈仓区。 三、一般灾区 共186个县（市、区），其中： 四川省（100个）：郫县、成都市金牛区、成都市青白江区、成都市新都区、成都市成华区、成都市锦江区、成都市青羊区、成都市温江区、成都市武侯区、名山县、邛崃市、金堂县、南部县、蒲江县、成都市龙泉驿区、射洪县、乐山市金口河区、巴中市巴州区、新津县、丹巴县、南充市顺庆区、夹江县、天全县、丹棱县、金川县、通江县、雅安市雨城区、洪雅县、双流县、仁寿县、乐山市沙湾区、峨边彝族自治县、康定县、沐川县、仪陇县、马边彝族自治县、井研县、南充市高坪区、彭山县、犍为县、荥经县、荣县、西充县、泸定县、乐山市五通桥区、峨眉山市、简阳市、马尔康县、青神县、南充市嘉陵区、蓬安县、资阳市雁江区、眉山市东坡区、华蓥市、平昌县、乐山市市中区、营山县、安岳县、达州市通川区、乐至县、大英县、遂宁市船山区、万源市、甘洛县、威远县、遂宁市安居区、红原县、岳池县、达县、武胜县、广安市广安区、自贡市大安区、资中县、越西县、渠县、蓬溪县、自贡市自流井区、自贡市沿滩区、富顺县、内江市东兴区、自贡市贡井区、内江市市中区、隆昌县、屏山县、宜宾县、南溪县、大竹县、宜宾市翠屏区、若尔盖县、宣汉县、美姑县、雷波县、泸县、邻水县、开江县、阿坝县、道孚县、冕宁县、九龙县、高县。 甘肃省（32个）：礼县、宕昌县、清水县、崇信县、天水市秦州区、临潭县、武山县、
5.12汶川地震地震灾害房屋评估工作总结报告
5.12 汶川地震地震灾害房屋评估工作总结报告汶川地震地震灾害房屋评估工作总结报告方卫兵魏智辉 XX年5月18日，应成都市建委的要求，受中建国际设 计公司委派，我们前赴本次地震的重灾区彭州市进行受灾房屋的安全评估工作，现就所做工作做如下总结。 1. 基本概况 彭州市位于成都的西北部，距成都市区19 公里，处于青藏高原断裂带的龙门山腹地。全市十几个乡镇均不同程度上受灾。其中北部山区震害较大，房屋受损严重，市区震害相对较轻，房屋受损也相对较小。 因本次受灾面积非常大，居民的安置工作显得尤为重要并且刻不容缓。为使居民尽快恢复正常生活，增强信心，解决现阶段的居民安置问题，急需对受灾房屋进行安全性评估。考虑到此次工作时间紧、任务重，不能对受灾房屋进行详细的鉴定，故我们只从整体上对房屋进行安全评估，判断其房屋是否能够入住。 2. 主要工作 从 5 月19 号开始到 5 月24 日，我们先后对红岩镇幸福
村，丽春镇东风村、跃进村，隆丰镇桃花林村，敖平镇紫泉村的房屋进行了普查，每人每天查看房屋上百栋，共计上千户人家。 5月25日，我们普查彭州市区房屋，先后查看了4个小区和上百户受灾较重的独栋民屋。 3. 震害情况 乡镇房屋 我们普查的 4 个乡镇，大部分位于彭州市的北部。主要查看的是农村房屋，结构主要类型为砖混和砖木结构，无框架结构，土坯房屋也较少。乡村房屋均未按照国家建设法规建造，结构受损严重，以红岩镇幸福村为例，总共查看房屋200 户左右，倒塌房屋占10%，严重损坏房屋占85%，只有极少房屋维修后可住，且初步估计维修费用较高。另该村经济支柱产业木耳也因此次地震造成木耳棚倒塌损失惨重，据当地村民介绍，仅木耳每户至少损失5?6万元。 调查发现，乡镇房屋震害主要有以下几个特点： 1)砖木结构一般为红砖墙、木屋架、坡屋面、小青瓦。此类结构房屋在坡屋面的底部几乎均出现水平裂缝，初步估计为墙体受弯
地震灾害生命损失风险评估
地震灾害生命损失风险评估 随着经济的快速发展,国民财富的日益提升,地震灾害对政治、经济、社会及个人家庭的威胁越来越大,也给人民群众造成了心理阴影,是自然灾害中对人类 生命安全威胁最大的灾害,我们必须提前做好应对工作。因此,在地震发生之前,对地震多发区做出生命损失风险评估,进一步确定地震灾害生命损失高风险区, 并对高风险区制定合理的减灾策略和政策,最大限度减轻地震灾害损失。 本文从地震灾害危险性、孕灾环境稳定性、承灾体易损性与防震减灾能力出发,在前人研究基础上构建地震灾害生命损失风险评估指标体系,选用层次分析 法确定影响因子权重,基于居民地研究单元对陇南地区地震灾害生命损失风险进行综合评估,并得到以下结论:1.在探讨行政村单元、乡镇单元和区县单元与居民地单元人口数据空间化精度差别时发现,在这3个级别中乡镇单元偏差最小,但 在烈度Ⅸ度下乡镇单元与居民地单元还是存在较大的偏差,约为12.27%;这3个 级别在烈度Ⅸ度下死亡率偏差是最大的,其中区县单元死亡率相差为1.66人 /104,乡镇单元死亡率相差为1.10人/104,行政村单元死亡率相差为1.54人/104。 2.基于Google earth将实地调查的建筑物资料与遥感影像进行对比,得到陇南地区居民地建筑物资料。 框架比例最高的区县是武都区,约占武都区居民地面积的5.47%;砖混比例 最高的区县是成县,约占成县居民地面积的41.23%;厂房比例最高的区县是武都区,约占武都区居民地面积的1.99%;砖木比例最高的区县是徽县,约占徽县居民 地面积的54.89%;土木比例最高的区县是礼县,约占礼县居民地面积的25.63%。3.在前人的研究基础上从地震灾害危险性、孕灾环境稳定性、承灾体易损性和防震减灾能力出发,建立了地震灾害生命损失风险指标体系,运用层次分析法确定
灾害风险评估
题型：填空、选择、概念、简答（不需展开，完整句子）、论述（写满2/3）、计算 第一章 1、灾害：由于自然的、人为的或自然与人为综合的原因，对人类生存和社会发展造成损害，产生人员伤亡和财产损失等不利后果的现象。 2、灾害分类：自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件 3、灾害系统的组成：孕灾环境（孕育产生灾害的自然环境与人文环境）、致灾因子（又称 为灾源，即可能造成财产损失、人员伤亡、资源与环境破坏、社会系统混乱等孕灾环境中的 异变因子）、承载体（各种致灾因子作用的对象，是人类及其活动所在的社会与各种资源的 集合）和灾情（在一定的孕灾环境和承灾体条件下，由致灾因子导致的灾害所产生的生命和 财产损失的情况）。 4、风险定义（国际标准化组织）：灾害发生概率及其后果严重性的组合。更具体地讲，风 险定义为由自然或人为诱发危险因素相互作用而造成的有害后果或预期损失发生的概率。 5、表达式：R=H×V R—风险 H—致灾因子 V—脆弱性 R=P×C P—灾害的可能性 C—灾害的后果 6、风险的两大要素：概率和后果 7、概率风险：可以用概率模型和大量数据进行统计预测的与不利事件有关的未来情景（如：交通事故） 模糊风险：可以用模糊逻辑和不完备信息近似推断的与特定不利事件有关的未来情景（如： 地震灾害） 不确定风险：用现有方法不可能预测和推断的与某种不利事件有关的未来情景（如：纳米技 术风险） 8、灾害风险理念的形成包括：灾变研究、灾度研究、灾害风险研究 9、灾害风险评估：衡量灾害风险程度的方法，即通过风险分析的手段，对尚未发生的灾害 的可能性及其可能造成的后果进行分析和评估。 10、灾害系统要素之间的关系：孕灾环境是导致致灾因子形成的因素，致灾因子、孕灾环境 共同对承灾体构成威胁，从而使承灾体具有承受侵害和损失的危险，进而出现灾情。灾害系 统是由孕灾环境、致灾因子和承灾体共同组成的，灾情是这个系统中各子系统相互作用的产物。 11、消防部队主要承担的工作：危险化学品泄漏事故、道路交通事故、地震及其次生灾害、 建筑倒塌事故、重大安全生产事故、空难事故、爆炸及恐怖事件、群众遇险事件 第二章 1、灾害风险评估包括致灾因子危险性评估、承灾体的脆弱性评估、灾害的损失评估（和孕 灾环境的稳定性评估） 2、致灾因子的危险性主要包括致灾因子的强度和发生概率 3、灾害损失包括人员伤亡、直接经济损失和间接经济损失，损失的量化方法有：绝对量化法、相对量化法和专家评定法 4、灾害系统的主要特点是系统的不确定性和复杂性；灾害风险分析是可操作的，手段有随 机不确定性、模糊不确定性、复杂性 5、随机不确定性与模糊不确定性的区别：（1）前者是因为自然的原因并不是总能被知道， 人们对自然现象的观测仅仅是近似正确；后者是由于尺度的模糊性或人们掌握信息的不完备（2）前者用概率测度，抽象为随机事件；后者把经典集合中的决定隶属关系灵活化，从而
地震灾害遥感评估 地震直接经济损失(标准状态：现行)
I C S91.120.25 P15 中华人民共和国地震行业标准 D B/T79 2018 地震灾害遥感评估地震直接经济损失 E a r t h q u a k e d i s a s t e r a s s e s s m e n t b a s e do n r e m o t e s e n s i n g E a r t h q u a k e-c a u s e dd i r e c t e c o n o m i c l o s s 2018-12-26发布2019-03-01实施 中国地震局发布
目 次 前言Ⅰ 引言Ⅱ 1 范围1 2 规范性引用文件1 3 术语和定义1 4 基本规定2 5 遥感评估区确定和评估单元划分2 6 基础资料收集2 7 评估单元建筑物面积统计3 8 建筑物损失估算3 9 地震直接经济损失估算5 10 成果产出5 附录A (规范性附录) 评估单元建筑物面积及重置单价信息表7 附录B (规范性附录) 建筑物损失遥感评估结果8 附录C (资料性附录) 统计示例9 参考文献11 D B /T 79 2018
D B/T79 2018 前言 本标准是‘地震灾害遥感评估“系列标准中的一项三该系列标准结构及名称预计如下: 地震灾害遥感评估地震地质灾害; 地震灾害遥感评估建筑物破坏; 地震灾害遥感评估公路震害; 地震灾害遥感评估铁路系统震害; 地震灾害遥感评估重点目标破坏; 地震灾害遥感评估地震极灾区范围; 地震灾害遥感评估地震烈度; 地震灾害遥感评估地震直接经济损失; 地震灾害遥感评估产品产出技术要求; 本标准按照G B/T1.1 2009‘标准化工作导则第1部分:标准的结构和编写“给出的规则起草三本标准由中国地震局提出三 本标准由全国地震标准化技术委员会(S A C/T C225)归口三 本标准起草单位:江苏省地震局二中国地震局地震预测研究所二天津市地震局二新疆维吾尔自治区地震局三 本标准主要起草人:章熙海二王晓青二窦爱霞二丁香二邱虎二温和平二王龙二毕雪梅二刘博雅二肖飞二高飞三 重要提示:本标准在实施过程中如有意见或建议,请将意见建议发送至d i b i a o w e i@126.c o m并抄送b i a o z h u n@c e a.g o v.c n,或寄送至全国地震标准化技术委员会秘书处(地址:北京海淀区民族大学南路5号,中国地震局地球物理研究所;邮政编码:100081),并注明联系方式三 Ⅰ
房地产价值评估报告
精心整理房地产价值评估结课作业 资产评估陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成 来运用效率无关， 房地产持有人要出售该资产， 其重置成本，否则不如自己建造。 人工以及 2、收益法。 未来 1906年，耶鲁大学教授费雪在其专着《资本与收入的性质》费雪认为，收入是资本价值的源泉，享用收入是指人们在消费中所产生的精神 愉悦感受，包括人们的衣食住行 1930 就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后，以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。 3、市场法。 市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比照相同或类似房地产的市场价格，经过必要的因素调整，据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，
价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，价格不可能反映价值，这使得市场法的运用受到很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。 二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较 成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用（销售费用和管理费用以及税费）加上购建期间应合理负担的利息和利润。设：0C =土地开发成本+建安成本+ 其中：K 评估时点所需时间（按投入资本加权计算）0C 收益法评估房地产价值就是折现未来收益。因为现其中：t NCF 到经济学家马歇尔在1890以后许多学者以剩余收益（也如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科 普兰等。 其中：r r K =时，即当房地产未来实际投资报20V C =。可见，当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时，各行业都不存在超额利润，即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下，房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等，这时120V V C ==。同时，房地产的交易价格反映房地产的内在价值，故用市场法评估的价值3V 与用收益法评估的价值2V 相同，即 1230V V V C ===。但是市场实际不存在这样的理想状态，三种评估方法的评估结果必然存在差异。 当房地产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时，收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多；当市场供不应求时，市场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高，反之则可能比收益法要低。
地震应急与灾害评估所需的几种地图数据类型
地震应急与灾害评估所需的几种地图数据类型 一、DTM（Digital Terrain Model）——数字地面模型 DTM是利用一个任意坐标系中大量选择的已知x、y、z的坐标点对连续地面的一个简 单的统计表示，或者说，DTM就是地形表面形态属性信息的数字表达，是带有空间位置特征和地形属性特征的数字描述。地形表面形态的属性信息一般包括高程、坡度、坡向等。 它被用于各种线路选线（铁路、公路、输电线）的设计以及各种工程的面积、体积、坡度计算，任意两点间的通视判断及任意断面图绘制。在测绘中被用于绘制等高线、坡度坡向图、立体透视图，制作正射影像图以及地图的修测。在遥感应用中可作为分类的辅助数据。它还是地理信息系统的基础数据，可用于土地利用现状的分析、合理规划及洪水险情预报等。在军事上可用于导航及导弹制导、作战电子沙盘等。 二、DEM(Digital Elevation Model)——数字高程模型 GIS、地图学中的常用术语。DEM是一定范围内规则格网点的平面坐标（X，Y）及其高程（Z）的数据集，它主要是描述区域地貌形态的空间分布，通过等高线或相似立体模型进行数据采集（包括采样和量测），然后进行数据内插而形成的。DEM是对地貌形态的虚拟表示，可派生出等高线、坡度图等信息，也可与DOM或其它专题数据叠加，用于与地形相关的分析应用，同时它本身还是制作DOM的基础数据。 DEM是用一组有序数值阵列形式表示地面高程的一种实体地面模型，是数字地形模型(Digital Terrain Model，简称DTM)的一个分支。一般认为,DTM是描述包括高程在内的各种地貌因子，如坡度、坡向、坡度变化率等因子在内的线性和非线性组合的空间分布，其中DEM是零阶单纯的单项数字地貌模型，其他如坡度、坡向及坡度变化率等地貌特性可在DEM的基础上派生。DTM的另外两个分支是各种非地貌特性的以矩阵形式表示的数字模型，包括自然地理要素以及与地面有关的社会经济及人文要素，如土壤类型、土地利用类型、岩层深度、地价、商业优势区等等。实际上DTM是栅格数据模型的一种。它与图像的栅格表示形式的区别主要是：图像是用一个点代表整个像元的属性，而在DTM中，格网的点只表示点的属性，点与点之间的属性可以通过内插计算获得。 建立DEM的方法有多种。从数据源及采集方式讲有：(1)直接从地面测量,例如用GPS、全站仪、野外测量等;根据航空或航天影像，通过摄影测量途径获取,如立体坐标仪观测及空三加密法、解析测图、数字摄影测量等等;(3)从现有地形图上采集，如格网读点法、数字化仪手扶跟踪及扫描仪半自动采集然后通过内插生成DEM等方法。DEM内插方法很多,主要有分块内插、部分内插和单点移面内插三种。目前常用的算法是通过等高线和高程点建立不规则的三角网(Triangular Irregular Network, 简称TIN)。然后在TIN基础上通过线性和双线 性内插建DEM。 由于DEM描述的是地面高程信息，它在测绘、水文、气象、地貌、地质、土壤、工程建设、通讯、气象、军事等国民经济和国防建设以及人文和自然科学领域有着广泛的应用。如在工程建设上，可用于如土方量计算、通视分析等；在防洪减灾方面，DEM是进行水文分析如汇水区分析、水系网络分析、降雨分析、蓄洪计算、淹没分析等的基础; 在无线通讯上，可用于蜂窝电话的基站分析等等。 三、DSM(Digital Surface Model)——数字表面模型
房地产价格评估报告
房地产价格评估 1.土地是一个综合体，实际上由两部分构成：土地资源和土地资本。相应地，土地价格可分解成两部分：土地资源价格和土地资本价格。土地资源价格又叫土地所有权价，土地资本价格又叫土地价值价格。土地价格具体反映为：地租和土地开发成本及利息。 2.土地价格种类繁多，含义有交叉，主要有市场价格、评估价格。土地所有权价格、使用权价格、拍卖价格、招标价格、协议价格、基准地价、标定地价和抵押价格等。 3.房产价格是房屋建筑价格与房基地价的总和。房屋建筑价格是房屋建筑商品价值的货币表现。房基地价格是土地地租的资本化。房产价格可分为市场价格、评估价格、租赁价格、抵押价格和课税价格等。 4.影响房地产价格的因素可分为个别因素、社会因素、经济因素、区域因素和法制因素。个别因素包括位置、土地形状、面积、地质地形、地势、光线和通风、建筑物外观装饰和内部状况等方面；社会因素包括人口状态、社会治安状况、政局变化状况等方面；经济因素包括经济增长状况、财政金融状况、交通状况、工商业和工资物价水平等方面；区域因素主要表现在商业区、住宅区、工业区等方面；法制因素包括国家制定的土地制度、土地法规、房地产价格管理措施和住房政策等。此外，房地产价格还受购买者和投资者的心理因素和一些偶然因素影响。 5.房地产价格评估是以房地产的价值为基础，考虑各种影响因价格的因素的综合情况，从而使房地产的实物形态得以用货币形式表现。 6．房地产评估的原则包括：供求原则、房地分离综合计价原、依法原则、替代原则、最有效使用原则、收益递增递减原则、评估时日原则等。 7. 房地产价格评估的方法包括：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、趋势法、购买年限法和土地路线价法等。这些方法各有特点，互有联系。本章对房地产价格评估方法作了较详细介绍。
房屋建筑物及土地评估的方法及依据
关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的 程序、方法和依据 一、评估程序： 1、前期准备工作。委托方、评估公司与企业三方先行沟通，明确评估程序、 评估方法及评估依据等，确定现场查勘日，企业依照评估公司提供的前期准备资料清单（附件一），于现场查勘日之前准备完成。 2、现场查勘。评估公司于现场查勘之日起，与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物（水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室内装修工程）做一个全面的清查、登记和分析，确定评估范围及评估对象权属。 3、评估计算。现场查勘完成后，评估公司根据现场查勘的数据及企业提供 的资料，按照评估依据、程序和方法开始做评估计算等工作，根据企业资产的多少，一般在两个星期左右时间，提供给委托方初稿。 4、核对。企业收到委托方递交的初稿后，仔细核对，对有异议的部分，整理成书面的形式并提交委托方。委托方适时安排评估公司和企业会面，就企业异议的地方当面做解释和完善工作，如有必要，还应至现场作进一步的复核，最终再出具正式报告。 二、评估方法： 评估的主要方法有市场法、收益法和成本法。企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格，故宜采 用成本法。具体如下： （一）房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估： 重置成本的确定：房屋基本重置价根据关于确定2012年度苏州市房屋基本 重置价格的通知，苏住建房（2013）3号文确定；工程建设项目配套规费根据昆政办发[2009]82号件规定，收费项目由原执收单位委托市行政服务中心集中收取。
（二）土地使用权的评估： 土地使用权的市场比较法是通过与近期交易的宗地进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。这些因素主