房地产去库存之“持久战”2600字

房地产去库存之"持久战"2600字

摘要：近几年，我国房地产市场开始大热，一线城市房价快速上升，越来越多的人开始担心楼市热潮之后，泡沫会不会破火。自从中央经济工作会议将"去库存”确立为今年经济发展的五大任务之一以来，各地去库存措施频出。但从目前情况来看，效果并不理想，城市间分化趋势继续加剧，三四线城市住房存销比仍髙达30多个月，而地产又通过银行、信托甚至民间借贷等途径与金融体系交织在一起，积聚了金融风险。因此，消化房地产库存, 增加购房需求刻不容缓。

关键词：供求失衡：去库存；人口流动：住房制度改革

一、我国房地产库存现状

当前我国房地产市场步入结构性过剩时代，楼市分化趋势加剧，一线城市的楼市火热爆发与去库存的政策期待相背离，而三四线市场却依然相对低迷。过去十几年来，我国农村人口大量迁移到城市,催生了房地产市场的大辉煌。但在目前我国人口结构岀现拐点的情势下, 尽管中国城镇化率仅为53%,还有上升空间，但户籍制度，上地制度等改革的滞后，限制了城镇化的进一步发展。当前三四线城市房地产库存尤貝髙，而地产又通过银行、信托甚至民间借贷等途径与金融体系交织在一起，积聚了金融风险，因此能否有效实现去库存可能影响到中国经济和金融的稳健性。

2015年全国商品房的成交呈:有望接近或超过2013年的最髙水平，但从全国商品房待售而积来看，截至11月超过6.9亿平米，自从20□年以来的连续五年中几乎每年新增加2亿平米左右，这还没有包括全国大批在建项目以及已经卖出土地但还未动工的项目，除此之外, 一些城市也因前几年开发量过大，使得去库存艰难。另外，国家统汁局数据显示，今年1 至2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比增长3%。虽然投资增速回暧，但库存再度增加。截至2月末，全国商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。

在去年12月份的中央经济工作会议上，习近平在会上发表重要讲话，重点是落实“十三五”规划建议，推进结构性改革，推动经济持续健康发展。会议提出2016年是十三五开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年，确泄今年经济社会发展五大任务，其中第二大任务即是房地产业的"去库存"。可见，去库存已刻不容缓。

二、我国房地产去库存而临的问题

第一，目前楼市去库存的区域不均衡。一线城市房价只升未降，库存小。考虑到大城市核心区房屋交易以存量二手房为主，地方政府无力在核心区提供更多的上地供应和新增商品房供应，因此一线城市核心区住房供求失衡矛盾，目前还未很好解决。同时，三四线城市的楼市仍然低迷，原因在于人口和财富的流动。越来越多的中小城市的有知识有技能的人带着他们的财富、社会资源和远大梦想，涌入一线城市。因此，目前中国人口流动的趋势，更大程度上，似乎不是城镇化，而是超大城市化，并且随之而来的是小城镇的没落，以及三四线城市库存压力的加大。

第二，去库存的失衡和人口流动密切相关。比如，东三省经济转型艰难是不争的事实, 除了产业结构的问题之外，人口持续大量流失可能也是重要原因。以黑龙江为例，在过去五年，该省户籍人口不断减少，仅靠流动人口的增长，勉强维持总人口的低水平平衡。户籍人口的减少，和常住人口的增加，意味着黑龙江省内一些精英人口和财富流出本省，补充的流动人口中，如果常住人口没有加速落户的意愿，那么全省人口可能而临净流失的拐点。这对振兴东北经济带来困扰。

第三，在一个不断流失财富和人口的城市，无法有效推动经济结构转型和楼市去库存。即便三四线城市房价不涨，但人口大量流失以及本地居民收入增长持续放缓，导致当地房地产市场的商业氛围渐趋箫条。

因此，引导人口和财富新的流动格局，从而逐步缓解中国日益严重的超大城市病，使楼市去库存相对均衡，也使区域经济的增长因人口和财富的再配程而具有解决的可能性

三、消化房地产库存，增加住房需求的措施

当前我国地产库存依然偏髙，尤其是三四线城市库存居高不下。为提高住房需求，实现去库存目标，主要有以下措施：

一是要明确深化住房制度改革方向。专家指出，住房制度改革必须以满足新市民需求为出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，全面推进并完善居住证制度，把公租房扩大到非户籍人口，令农民工与户籍居民平等享受公共服务和基础设施，尤其是让英子女享有接受优质教育的权利。

二是落实户籍制度改革方案。允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求，意在提髙对商品房的购买和租赁需求，也暗示包括农民工在内的新市民也将成为"主力军"。另外，全国目前已有20余省先后岀台政策鼓励农民工进城购房。

三是发展住房租赁市场。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，使之成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，意在通过提髙租房供给间接增加购房需求，未来房企从售房转变为租房商，可能成为一种创新的库存消化模式。

四是鼓励房地产开发企业主动降价。开发企业应顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，以此鼓励房地产企业主动降低库存。

以上措施在短期中还需要其他更微观和细致的政策配合，如降首付、降低交易费用、提髙公积金贷款比例、首套购房补贴(如对中等收入者及其以下阶层，可采取贷款利息抵个税政策等)，这样中央去库存政策的实施才有可能达到更好的效果。

总之，楼市去库存本身是释放经济泡沫、化解地方债务和银行信贷风险为主的持久战。在这个进程中，需要政府和居民付出代价，其中几乎不存在能令政府、金融机构和普通民众三者都满意的解决方案。而对于中国楼市当下的热潮，一些人视其为投机机会，另一些人视为危险陷阱。不管如何，去库存需要付出巨大代价，而理性选择是至少保证这个代价不大于楼市崩溃的庞大损失。

参考文献：

⑴杨红旭，朱光.全国住宅库存创新髙，房地产市场城市明显分化卩］.上海房地,2014(07).

［2］陈柏东，张东.房地产经济学［M］.华中理工大学出版社，1996.

［3］陈雪松.房地产业与区域经济发展的关系分析［D］.暨南大学，2009.

［4］周绍新.对我国房地产价格的思考［J］.科技创业月刊，2009 (10).

房地产去库存之“持久战”2600字

房地产去库存之"持久战"2600字 摘要：近几年，我国房地产市场开始大热，一线城市房价快速上升，越来越多的人开始担心楼市热潮之后，泡沫会不会破火。自从中央经济工作会议将"去库存”确立为今年经济发展的五大任务之一以来，各地去库存措施频出。但从目前情况来看，效果并不理想，城市间分化趋势继续加剧，三四线城市住房存销比仍髙达30多个月，而地产又通过银行、信托甚至民间借贷等途径与金融体系交织在一起，积聚了金融风险。因此，消化房地产库存, 增加购房需求刻不容缓。 关键词：供求失衡：去库存；人口流动：住房制度改革 一、我国房地产库存现状 当前我国房地产市场步入结构性过剩时代，楼市分化趋势加剧，一线城市的楼市火热爆发与去库存的政策期待相背离，而三四线市场却依然相对低迷。过去十几年来，我国农村人口大量迁移到城市,催生了房地产市场的大辉煌。但在目前我国人口结构岀现拐点的情势下, 尽管中国城镇化率仅为53%,还有上升空间，但户籍制度，上地制度等改革的滞后，限制了城镇化的进一步发展。当前三四线城市房地产库存尤貝髙，而地产又通过银行、信托甚至民间借贷等途径与金融体系交织在一起，积聚了金融风险，因此能否有效实现去库存可能影响到中国经济和金融的稳健性。 2015年全国商品房的成交呈:有望接近或超过2013年的最髙水平，但从全国商品房待售而积来看，截至11月超过6.9亿平米，自从20□年以来的连续五年中几乎每年新增加2亿平米左右，这还没有包括全国大批在建项目以及已经卖出土地但还未动工的项目，除此之外, 一些城市也因前几年开发量过大，使得去库存艰难。另外，国家统汁局数据显示，今年1 至2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比增长3%。虽然投资增速回暧，但库存再度增加。截至2月末，全国商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。 在去年12月份的中央经济工作会议上，习近平在会上发表重要讲话，重点是落实“十三五”规划建议，推进结构性改革，推动经济持续健康发展。会议提出2016年是十三五开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年，确泄今年经济社会发展五大任务，其中第二大任务即是房地产业的"去库存"。可见，去库存已刻不容缓。 二、我国房地产去库存而临的问题 第一，目前楼市去库存的区域不均衡。一线城市房价只升未降，库存小。考虑到大城市核心区房屋交易以存量二手房为主，地方政府无力在核心区提供更多的上地供应和新增商品房供应，因此一线城市核心区住房供求失衡矛盾，目前还未很好解决。同时，三四线城市的楼市仍然低迷，原因在于人口和财富的流动。越来越多的中小城市的有知识有技能的人带着他们的财富、社会资源和远大梦想，涌入一线城市。因此，目前中国人口流动的趋势，更大程度上，似乎不是城镇化，而是超大城市化，并且随之而来的是小城镇的没落，以及三四线城市库存压力的加大。 第二，去库存的失衡和人口流动密切相关。比如，东三省经济转型艰难是不争的事实, 除了产业结构的问题之外，人口持续大量流失可能也是重要原因。以黑龙江为例，在过去五年，该省户籍人口不断减少，仅靠流动人口的增长，勉强维持总人口的低水平平衡。户籍人口的减少，和常住人口的增加，意味着黑龙江省内一些精英人口和财富流出本省，补充的流动人口中，如果常住人口没有加速落户的意愿，那么全省人口可能而临净流失的拐点。这对振兴东北经济带来困扰。

当前我国房地产去库存的建议和对策

当前我国房地产去库存的建议和对策 2015年底以来，中央已经针对房地产去库存在需求和供给两端提出了一系列政策：在需求侧，松绑房地产调控政策，加快农民工市民化，落实户籍制度改革，建立购租并举的住房制度等，激发有效需求；在供给侧，加强金融监管力度，根据一线城市、二线城市及三四线城市的不同情况，采取差别化的土地供给政策，控制中高档、别墅及大户型、低密度住宅开发数量，扩大与城镇普通居民购买能力相适应的中低档住宅供应量，在融资等方面加大对优质企业支持力度等。 同时，我们也应该看到，国外房地产业走出低迷，都不是单纯依靠国家政策调整，而是在政策引导和金融监管的基础之上，依靠市场机制，发挥市场参与者的积极性。因此，解决房地产库存问题，政策只是辅助，最终还得依靠市场供给载体发挥主观能动性，依靠房地产开发商转变经营方式，优化产品结构和服务质量。 一、供需两端齐发力 1、优化供应结构，因城施策控制土地供应 各地区要根据本地商品房库存数量，科学制定2016年土地供应计划，合理确定土地供应结构和投放数量。库存量大、去化周期长的三、四线城市，要严控或者暂停土地供应，特别是一些城市商办用房库存去化周期长的，要暂停商办用地出让。而在供需紧张的一二线城市适当加大土地供应，防止地价和房价上涨过快。 2、加快落实鼓励农民工购买城镇商品住房的政策 对于去库存任务较重的三四线城市以及小城镇地区，由于本身市场购房需求有限，因此如何将外来人员特别是农民工转化为市场需求便成为了关键。但由于农民工收入较低，一般很难购买得起城镇商品住房。建议对首次购买商品房的农业转移人口实行优惠政策，首付比例可适当放松，减免契税，各级财政对贷款利息进行适当补贴、贷款利息抵扣个人所得税等。同时，加快落实农民工落户、居住证管理等户籍制度改革。另外，探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制，提高财产性收入，增强购房需求。

房地产去库存化的难点与重点分析

房地产去库存化的难点与重点分析 房地产行业一直是经济发展的重要环节。以我国现阶段的房地产现状来看，供给量虽然非常大，库存数量也比较大，但是在实际的需求量上却相对有限，这也给房地产行业带来的巨大的负担，也成为了经济发展中的重要任务。所以本文旨在对房地产去库存化的内涵和重点进行分析，探究未来的房地产行业应该如何发展。 标签：房地产；去库存化；难点与重点 房地产市场的稳定会导致相关产业也出现利益增长，所以今后的发展过程中，如何做好产能过剩问题的处理工作，是房地产企业最应该考虑的问题。随着我国的经济不断发展，房地产市场也出现了供大于求的整体趋势。但是在去库存化的过程中，仍然存在着一些问题，这也是亟待解决的。 1、房地产去库存化的难点 1.1 农民人口问题 我国的城市化进程虽然经历了快速的发展，但是从整体趋势来看仍然处于起步阶段，人口比例中，农民人口所占的比例还是比较大的。即便是很多农民都已经进入了城市当中生活了工作，但是由于社会保障、医疗保障和户口的相关问题，并不能真正地成为城市人口，这也给房地产去库存化带来了严重的阻碍，因为无法通过农民人口的购买来清理商品房的库存。另一方面，经济的发展带动了新农村的建设，很多农民的生活水平得到了显著提升，再加上农村地区的建设力度大，农民能在自家区域里进行修缮和更改，这也使得很多居民不愿意进入城市生活和就业，所以这也是去库存化问题的难点所在。 1.2 房地产政策问题 去库存化要想妥善解决，就需要在政策上进行改进。如果能够调整相关的政策，也能让房地产产业的内部秩序更加规范化。然而从目前的情况来看，房地产政策并不能发挥其具体的作用。例如在税收方面，住房税无法对于投资情况进行正确划分，这也是房价一直上涨的主要原因，也是房地产泡沫情况的重要因素。如果这种情况愈演愈烈，那么人们的购房压力就会明显提升，自然在买房的意愿上下降，因此陷入恶性循环。 1.3 市场环境问题 虽然房地产行业得到了快速的发展，但是不能忽视的问题在于市场环境仍然比较混乱。经济新常态情况下，相较于传统的房地产行业，新的房产行业表现出了多元化的房地产产品需求。商品房、住宅房、宜居养老房以及新兴的旅游休闲文化产业房等都是伴随我国经济社会发展产生的房产需求。政府在组织社会主义

2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析

2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析【图】一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点 在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存化处于一揽子解决结构问题的关节点上。这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。主要体现在： 其一，房地产泡沫是中国金融风险的主要来源。在中国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了重要的甚至是主要的地位。如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行的资产。例如，目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值，因此推高土地价值取得更多的融资，就成为地方政府正常的理性行为。这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说，其最大的缺陷在于，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金就会出现支付链的断裂，就可能会直接引发金融危机。我判断，如果中国不幸发生系统性、大面积危机，一定会是从房地产泡沫突然被刺破开始，以房价大幅度下跌和相应的地价下跌开始；一定是由地方政府的各类投资平台的“债务地雷”所引爆；一定表现为商业银行的支付危机和债务链断裂！ 其二，中国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。国家统计局数据表明，今年1-10月，

全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，创历史新低。而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度，2014年房地产投资达到10万亿元。由于中国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩，如中国的钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等直接与房地产投资相关的产业部门的产能利用率都只有70%左右，大大低于国际平均水平。 2015年1-10月份房地产开发投资表

房地产去库存工作汇报.pdf

2017年以来，我县高度重视房地产去库存工作，认真贯彻落实国家、省、市关于棚户区改造和房地产去库存的决策部署，强力推进棚改货币化（现房）安置，严格控制新开发总量，有效扩大住房需求，全力化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展。现将自查情况汇报如下： 一、工作开展情况 1.认真贯彻落实房地产去库存政策措施。我县认真贯彻落实《关于做好化解房地产库存工作的通知》20条去库存意见，开展房地产库存清理，摸清了库存底数，加强房地产市场监测分析，结合我县实际并借鉴同类城市经验，出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》。意见中明确了凡县城规划区内商品住房交易登记，一律按实际缴纳契税的金额奖励购买者50%，并鼓励农民进城购房，购房奖励200元/，提高公积金贷款额度，降低核发预售许可门槛，鼓励社会资金参与城市棚户区改造等刺激政策，政策出台后取得了较好的成效，去化了一定数量商品住房库存。 2.提高棚改货币化安置比例，消化房地产库存。棚户区改造实行货币化安置，不仅有利于加快棚户区改造步伐、实现房地产去库存、提高政府财政资金的使用效益，而且还有效拉动投资消费需求、带动房地产及相关产业发展。我县县城环琵琶湖棚户区（城中村）改造后，大部分被征收户将直接到其他楼盘选房买房，可有效激活县城房地产市场，起到去库存、稳增长的作用。棚改实行货币化安置，被征收户可“拿钱走人”、也可选择“现房安置”，畅通了棚改助推房地产销售的渠道，消化了房地产库存。 3.鼓励农民等新市民购房，扩大住房有效需求。一是全面落实房地产交易税费优惠政策，促进住房消费。二是农业银行放宽农民工贷款购房条件，采取灵活还贷“安置贷”方式，支持农民和农民工购房。三是开展农民工等灵活就业人员缴存、使用公积金购房业务，放宽了公积金购房贷款、提取条件，有效发挥住房公积金的代际互助作用，支持缴存职工购房。 4.抓好房地产供给侧结构性改革，减少商品住房供给。我县加强了住宅用地供应管理，管控好土地闸门，减少住宅用地供应，落实住宅用地调整政策；强化了住房规划、建设管理，适当压缩住房开发建设规模；将中心城区商品房预售形象进度标准提高至项目主体结构封顶，延长商品房上市时间；引导房地产开发企业结合市场供需形势，减缓开发进度，实行分期开发；引导开发企业转型发展，鼓励开发企业向旅游地产、养老地产等新业态发展，支持开展住房租赁业务。 5.政府通过回购方式，打通商品住房和保障房通道。根据国家、省市的相关政策，实行实物保障与租赁补贴并举，棚户区改造和公租房通过推行货币化安置、货币化租赁，打通商品住房和保障性住房两者之间的通道，加大保障性住房的筹集力度，消化市场待售商品房、盘活闲置房。同时继续加强保障性住房的配套建设、分配、运营和管理，严格准入、退出制度，提高保障性住房物业管理、服务水平和运营效率。 二、实施效果情况 2016年10月份前，我县在建在售楼盘21个，已建和在建取得预售许可的待售商品住房面积约50万（4400套），按照前三年全县年均25万的销售量，全县的待售商品住房去存量周期在2年左右，去库存压力较大。 1.2016年9月开始我县实施的县城环琵琶湖城市棚户区（城中村）改造的任务目标为5000套左右,其中有80%以上能够通过选择市场房源和约定房源货币化方式安置,基本解决了一大半以上的商品住房库存。 2.自2015年我县先后出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》试行版和延长版后，有效地刺激了农民工、农民进城购房，促进了房地产“去库存”，同时也加快了城镇化的进程。 3.通过一系列去库存行之有效的措施，截止2017年3月份，我县待售商品住房面积约15万，短短几个月，我县去库存超40万（包括新增预售许可面积6万）。

房地产去库存工作汇报

房地产去库存工作汇报 2017年以来，我县高度重视房地产去库存工作，认真贯彻落实国家、省、市关于棚户区改造和房地产去库存的决策部署，强力推进棚改货币化（现房）安置，严格控制新开发总量，有效扩大住房需求，全力化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展。现将自查情况汇报如下： 一、工作开展情况 1.认真贯彻落实房地产去库存政策措施。我县认真贯彻落实《关于做好化解房地产库存工作的通知》20条去库存意见，开展房地产库存清理，摸清了库存底数，加强房地产市场监测分析，结合我县实际并借鉴同类城市经验，出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》。意见中明确了凡县城规划区内商品住房交易登记，一律按实际缴纳契税的金额奖励购买者50%，并鼓励农民进城购房，购房奖励/㎡，提高公积金贷款额度，降低核发预售许可门槛，鼓励社会资金参与城市棚户区改造等刺激政策，政策出台后取得了较好的成效，去化了一定数量商品住房库存。 2.提高棚改货币化安置比例，消化房地产库存。棚户区改造

实行货币化安置，不仅有利于加快棚户区改造步伐、实现房地产去库存、提高政府财政资金的使用效益，而且还有效拉动投资消费需求、带动房地产及相关产业发展。我县县城环琵琶湖棚户区（城中村）改造后，大部分被征收户将直接到其他楼盘选房买房，可有效激活县城房地产市场，起到去库存、稳增长的作用。棚改实行货币化安置，被征收户可“拿钱走人”、也可选择“现房安置”，畅通了棚改助推房地产销售的渠道，消化了房地产库存。 3.鼓励农民等新市民购房，扩大住房有效需求。一是全面落实房地产交易税费优惠政策，促进住房消费。二是农业银行放宽农民工贷款购房条件，采取灵活还贷“安置贷”方式，支持农民和农民工购房。三是开展农民工等灵活就业人员缴存、使用公积金购房业务，放宽了公积金购房贷款、提取条件，有效发挥住房公积金的代际互助作用，支持缴存职工购房。 4.抓好房地产供给侧结构性改革，减少商品住房供给。我县加强了住宅用地供应管理，管控好土地闸门，减少住宅用地供应，落实住宅用地调整政策；强化了住房规划、建设管理，适当压缩住房开发建设规模；将中心城区商品房预售形象进度标准提高至项目主体结构封顶，延长商品房上市时间；引导房地产开发企业

房地产去库存工作汇报

房地产去库存工作汇报 2020年以来，我县高度重视房地产去库存工作，认真贯彻落实国家、省、市关于棚户区改造和房地产去库存的决策部署，强力推进棚改货币化（现房）安置，严格控制新开发 总量，有效扩大住房需求，全力化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展。现将自 查情况汇报如下： 一、工作开展情况 1.认真贯彻落实房地产去库存政策措施。我县认真贯彻落实《关于做好化解房地产库 存工作的通知》20条去库存意见，开展房地产库存清理，摸清了库存底数，加强房地产市场监测分析，结合我县实际并借鉴同类城市经验，出台了《关于促进房地产市场平稳健康 发展的意见》。意见中明确了凡县城规划区内商品住房交易登记，一律按实际缴纳契税的 金额奖励购买者50%，并鼓励农民进城购房，购房奖励200元/?O，提高公积金贷款额度，降低核发预售许可门槛，鼓励社会资金参与城市棚户区改造等刺激政策，政策出台后取得 了较好的成效，去化了一定数量商品住房库存。 2.提高棚改货币化安置比例，消化房地产库存。棚户区改造实行货币化安置，不仅有 利于加快棚户区改造步伐、实现房地产去库存、提高政府财政资金的使用效益，而且还有 效拉动投资消费需求、带动房地产及相关产业发展。我县县城环琵琶湖棚户区（城中村） 改造后，大部分被征收户将直接到其他楼盘选房买房，可有效激活县城房地产市场，起到 去库存、稳增长的作用。棚改实行货币化安置，被征收户可“拿钱走人”、也可选择“现 房安置”，畅通了棚改助推房地产销售的渠道，消化了房地产库存。 3.鼓励农民等新市民购房，扩大住房有效需求。一是全面落实房地产交易税费优惠政策，促进住房消费。二是农业银行放宽农民工贷款购房条件，采取灵活还贷“安置贷”方式，支持农民和农民工购房。三是开展农民工等灵活就业人员缴存、使用公积金购房业务，放宽了公积金购房贷款、提取条件，有效发挥住房公积金的代际互助作用，支持缴存职工 购房。 4.抓好房地产供给侧结构性改革，减少商品住房供给。我县加强了住宅用地供应管理，管控好土地闸门，减少住宅用地供应，落实住宅用地调整政策；强化了住房规划、建设管理，适当压缩住房开发建设规模；将中心城区商品房预售形象进度标准提高至项目主体结 构封顶，延长商品房上市时间；引导房地产开发企业结合市场供需形势，减缓开发进度， 实行分期开发；引导开发企业转型发展，鼓励开发企业向旅游地产、养老地产等新业态发展，支持开展住房租赁业务。 5.政府通过回购方式，打通商品住房和保障房通道。根据国家、省市的相关政策，实 行实物保障与租赁补贴并举，棚户区改造和公租房通过推行货币化安置、货币化租赁，打 通商品住房和保障性住房两者之间的通道，加大保障性住房的筹集力度，消化市场待售商

房地产去库存几点建议

关于我市去库存的几点思考 按照中央去库存的总体部署，三、四线城市去库存是工作重点，主要有三条路径：一是棚改货币化安置，各地要马上开展工作，早动手、早安排、早见效。二是用足用好住房公积金，减少公积金结余，三、四线城市仍然是重点。三是引导农民工和农民进城购房。 相比三、四线城市，总体而言，我市去库存压力不是很大，但是结构型失衡问题依然存在，个别区县库存压力较大，如静海、滨海新区等。 一、我市房地产库存情况 经调查，截至2015年底我市库存（待售）商品房2314.5万㎡（其中：住宅1342.6万㎡，非住宅971.9万㎡）。总体看来，库存处于较合理区间，供需基本平衡，但也存在一定的区域性、结构性问题。 一是个别区域住宅存在一定库存问题。宝坻、静海和滨海新区个别功能区（高新区、临港经济区、汉沽区）住宅供过于求；而中心城区住宅则供不应求，其他区县供需基本平衡。 二是非住宅库存情况严峻。经测算全市非住宅去

化周期达5.5年，武清、津南和滨海新区部分功能区问题尤为突出。 二、相关落实意见 针对上述问题，按照国家及市委市政府部署要求，结合我市实际情况，提出以下工作建议： 1、打通商品房与棚改安置房通道。加大棚改货币化安置力度，库存问题突出的区县，优先考虑将库存商品住房转化为棚改安置房。探索空置房屋产权人根据各区县政府的招商情况，申请规划设计用途变更，但不能变更为住宅。 2、科学调整库存房屋规划使用功能。鼓励空置非住宅的再开发利用，利用工业厂房建立众创空间，利用历史风貌建筑承接总部经济和发展文化产业，利用商业写字楼承接首都资源。 3、支持新市民购房。市住房公积金中心、有关金融机构、房地产开发企业等相关部门主动对接，认真研究针对性贷款和购房优惠措施，为产业转移、人员流动及城镇化过程中产生的新市民购房提供政策支持，购买我市中心城区以外库存量较大区域商品住房，促进我市房地产市场均衡发展。 4、支持跨界地产发展。建设、国土房管、商务、民政、科教等部门加强沟通，研究制定鼓励政策，利

房地产市场运行情况总结分析

2018年房地产市场运行 情况总结分析 2018年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。 在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，2018年xx 主城区共成交新房万套，二手房万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。 楼市量价关键词：稳定 2018年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。 首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨%。其中，商品住宅共成交174744套，占比%，非住宅101037套，占比%;成交面积为万平方米，同比微降%。 此外，2018年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，从4月开始，平均每月成交8072套二手房。

第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到2018年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而2018年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，2018年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。 政策关键词：救市去库存 2018年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。 第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从2018年元旦开始，置业者将享受到这一利好。 第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，2018年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交占比约30%，建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。 而在xx市房地产业协会发布的《2018年xx商品房成交项目榜单》

房地产去库存

房地产去库存：政策发力还需要提高精准度 刘志彪 一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点 在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存化这一任务处于一揽子解决明年结构调整问题的关节点上。这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。主要体现在： 其一，房地产库存过大问题的核心，在于过去的十多年中，房地产市场的利益失衡。地方政府、开发企业、投资投机的需求，共同拉动了房地产的快速开发和价格膨胀，由此导致中国房地产开发规模的急剧增加。如土地财政格局和追求GDP快速增长的利益诱惑，促使地方政府无止境地拍卖土地，激励开发企业在全国几乎所有的三四线城市也进行大规模的房地产开发；不断上涨的房地产价格既强化了这种无序开发行为，也诱使全社会的各种投资投机需求疯狂的追逐。 其二，我国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。国家统计局数据表明，今年1-10月，全国房地产开发投资同比名义增长2.0%，创历史新低。而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度，2014年房地产投资达到10万亿人民币。由于我国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩。 其三，房地产泡沫是我国金融风险的主要来源。我国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了主要的地位。如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行的资产。目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值，因此推高土地价值取得更多的融资，就成为地方政府正常的理性行为。这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说，其最大的缺陷在于，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实

工作心得：我国房地产库存现状及去库存政策建议

工作心得：我国房地产库存现状及去库存政策建议 X年我国经济工作主要任务之一是化解房地产库存。目前，社会各界对房地产高库存的认知比较一致，但对库存水平的具体判断存在一定的分歧和混淆。究其原因，是对房地产库存的界定模糊，加上部分统计缺乏或不公开，导致房地产库存水平难以准确测算。本文结合房地产开发活动流程、工程跨期变换关系、房地产开发统计数据以及适当合理的估计，对当前我国房地产库存水平进行测算，并提出房地产去库存的政策建议。 一、房地产库存的界定及合理区间 在房地产开发活动中，商品房生产过程先后经历已出让未开发土地、已开工未取得预售许可、开工并已取得预售许可、已竣工等四个阶段。从常用的库存概念考虑，一般将具有相对成熟形态的产成品作为库存，也就是已竣工未出售的商品房，在我国现实情况下还有几块房产应包括在库存内。 首先，考虑到商品房销售的75%左右采用预售模式，因此在界定商品房库存时需要有所变通，应该充分考虑到预售商品房的库存。其次，保障性住房是和商品房相对独立的住房体系，在统计上没有完全纳入到房地产开发统计中。保障性住房（不包括限价房和经济适用房）基本上属于申请-审核-分配性质的，不能自由上市交易，除年度新开工和基本建成套数对外公布，其他详细数据不公开。在大规模推进保障性安居工程建设中，由于配套设施不能及时跟上、选址偏僻、质量较低等原因，一些保障性住房项目出现空置率比较高的现象。最后，游离在政

策法规之外的小产权房也属于房地产范畴，并且规模较大。小产权房没有取得土地、规划、工程等许可，未纳入到现行房地产开发统计中，无法获得准确的建设、销售和库存等数据。总结起来，简单用“已竣工未出售的商品房”衡量房地产库存至少存在着三个方面的低估，一是没有考虑期房库存情况；二是没有考虑保障性住房等的库存情况；三是没有考虑小产权房的库存情况。 基于上述分析，考虑到保障性住房和小产权房数据或不公开或缺少统计，基于严谨性和准确性，本文将房地产库存分为两个层次，分别是狭义房地产库存和广义房地产库存。除此之外，在广义房地产库存的基础上增加保障性住房库存、小产权房库存，则是完整意义上的全口径库存，有待统计完善后进一步研究。 ——狭义房地产库存，口径为现房库存，是指报告期末已经竣工的待售现房，即现行房地产开发统计中“商品房待售面积”的概念，不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。通过狭义库存可以计算商品房空置率，用于判断商品房市场发展状况。 ——广义房地产库存，口径为可售现期房库存，是指现房库存和期房库存之和，即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存，是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。 值得强调的是，本文没有将待开发土地面积、未取得预售许可的施工项目纳入到房地产库存中。原因在于，待开发土地面积还没有进行开工建设，完全可以通过改变土地属性转作其他用途，相当于原材料的概念，不能视为房地产库存。未取得预售许可的施工项目属于还没有形成商品房相对完整形态、资金投入尚未

制定房地产去库存实施方案

制定房地产去库存实施方案 篇一：关于房地产去库存的措施 关于***市房地产去库存的有关建议 一、分类指导，管控土地供应。通过住房建设规划，管控土地出让，合理控制开发用地供应节奏，减少房地产用地供应。对已供应、未开发的房地产用地，可申请转换用途。 二、释放需求，促进商品房销售。调整普通商品住房认定标准；加大棚户区改造货币化安置力度；加大住房公积金对居民购房的支持；鼓励将商品房和闲置建筑改造为电商用房、“创客空间”等,允许从事电子商务、创新产业的小微企业和自由职业者将住宅、公寓登记注册为营业场所。 三、政策利好，刺激消费需求。在市区购买新建商品住房签订购房合同并

备案的，在缴纳契税后由市财政部门给予一定补助。 四、顺应规律，调整营销策略。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。 五、创新发展，活跃交易市场。活跃二手房交易市场，通过降低相关税费，提升有改善住房条件意向人群购买新建商品房需求。同时发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。 篇二：房地产去库存 房地产去库存：政策发力还需要提高精准度 刘志彪 一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点 在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改

革任务中，房地产去库存化这一任务处于一揽子解决明年结构调整问题的关节点上。这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。主要体现在：其一，房地产库存过大问题的核心，在于过去的十多年中，房地产市场的利益失衡。地方政府、开发企业、投资投机的需求，共同拉动了房地产的快速开发和价格膨胀，由此导致中国房地产开发规模的急剧增加。如土地财政格局和追求GDP快速增长的利益诱惑，促使地方政府无止境地拍卖土地，激励开发企业在全国几乎所有的三四线城市也进行大规模的房地产开发；不断上涨的房地产价格既强化了这种无序开发行为，也诱使全社会的各种投资投机需求疯狂的追逐。其二，我国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接

2.三四线房地产强销去库存经典案例分析

雪中送碳、锦上添花 ——签单王三四线城市地产强销去库存典 型案例分析 【课程背景】： 2017年房地产市场动向备受关注。 中共中央政治局会议提出，2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设，以长效机制引导市场稳预期。 三四线城市房地产待售存量一直处于较高水平，在人口外流的大背景下，供大于求现象更加突出。由于前些年三四线城市兴起轰轰烈烈的造城运动，导致近期形成海量的住房供应，而后续需求乏力，消化速度相对不足。从另一个方面来看，新型城镇化所带来的市场红利远没有消失，三四线城市房地产市场依然大有可为。 如何在当前的市场形势下，客观面对三四线房地产市场？ 三四线房地产营销思维该如何调整？ 如何开展适合三四线市场的推广工作？ 如何在三四线城市开展强有力的销售模式？ 本课程将诠释三四线城市淡市营销的革新之路，通过大量辅导案例展示三四线城市全面去库存的经验与具体方法，并帮助三四线房地产企业打造一支全新的强销团队。

【课程目标】： ?了解三四线城市房地产营销的基本思路 ?了解强销模式的基本特征与优势 ?理解新型的营销模式的运作规律 ?能够运用强销模式运作的基本思路开展营销工作 【课程对象】：房地产行业总裁、项目总经理、营销总监、案场经理【课程形式】：现场讲授、互动讨论、角色演练、小组交流、案例分析 【课程时长】：2天； 6小时/天。 【课程大纲】： 一、三四线房地产市场宏观分析 1.房地产市场情况分析 ?房地产新常态市场的到来 ?房地产市场全国分化现象 ?三四线城市的风险及应对 ?2017年三四线城市市场的主要特征 2.房地产营销模式变革的背景及思路 ?三四线房地产营销中的困境