物业管理机构设置及人员配置【精华】

物业管理机构设置及人员配置

一、xxxx物业管理处人员组织架构图：

A、xxxx交付后的管理处人员组织架构图

xx物业管理处

管理处经理

监控岗巡逻岗

门岗安全管理部客户服务部

客

服

前

台

岗

楼

层

保

洁

岗

设

备

运

行

岗

工程管理部

公

共

场

地

保

洁

岗

财

务

内

勤

xx物业清远分公司

xx房地产开发公司

财

务

出

纳

客

户

管

家

岗

办公室

设

施

维

修

岗

绿

化

维

护

岗

员

工

食

堂

岗

环境管理部

车

场

岗

二、xxxx物业管理人员编制说明

1、为了有效地实施“xx管家式”物业管理服务模式，为业户提供优质的全程式管家服务，特在每个在电梯厅公示客服人员姓名、联系电话。使对业户的服务落实到每个人。业户即可以打电话给客服中心，也可以直接联系客服人员，享受快捷便利的服务工作。

2、客户服务中心服务时间为8:00—20:00，每周7天，真正做到“贴心服务每一天”。

3、为方便xxxx业户，我们将实行xx特有的“星期六重点服务日”制度，管理处全员上班，使业户的问题能得到快速解决。

4、如管理费收入无法达到预期值，xx物业将与源河地产进行沟通后对管理处人员编制进行适当的调整。

5、管理处各岗位配备人员说明：

（1）管理处办公室 3人

经理 1人

出纳 1人，财务内勤1人

（2）客户服务部（中心） 5人

主管 1人

楼宇管家 2人

客服前台 2人

（3）安全管理部 40人

安全主管1人

安全队长1人

保安班长 3人

门岗 12人

停车场岗 6人

监控岗 3人

楼层巡逻岗 6人

外围巡逻岗 3人

轮休 5人

（4）工程管理部 6人

主管 1人

领班 1人

运行工2人

维修工 2人

（5）环境管理部 25人

领班 1人

保洁员 20人

绿化领班 1人

绿化工 2人

员工食堂 1人

合计：管理处共79人

三、xxxx物业管理人员职务说明及岗位资格要求

1、管理处经理

（1）职务说明

A．制订并实施管理处年、季、月度工作计划，完成公司下达的各项目标，达到社会效益、经济效益、环境效益的统一和协调；

B．全面负责xxxx的治安、消防、车辆、环境、房屋维护、社区文化建设等管理服务工作；

C．参与xxxx内环境设计、规划及重大工程项目的监督；

D．熟悉xxxx情况与业户保持密切联系，及时处理业户反映的意见和投诉；

E．全面负责管理处员工的培训工作，指导和督促下属完成各项计划工作；

F．协调管理处与有关部门的关系，便于开展各项工作；

G．合理调配人员、协调内部各部门和岗位的分工与协作。

（2）岗位资格要求

A．品格：具有良好的服务意识，敬业、乐业、责任心、进取心强。

B．资历：大专以上学历，6年以上物业管理从业经验，有物业管理部门经理上岗证。

C．知识：物业管理；建筑、设施设备；相关法律、法规；业户关系；财务预算。

D．能力：良好的沟通、协调能力；较强的组织、领导能力；较强的应变能力和处理突发事件的能力；良好的处理人际关系的能力。

2、安全主管

（1）职务说明

A．监督和检查xxxx内的治安、消防和车辆管理和监督；

B．负责保安人员的岗位培训和军体训练；

C．负责秩序维护员的考勤和考核工作；

D．负责制订辖区消防演习计划并组织实施；

E．负责制订辖区内突发事件的应急处理措施，并处理突发事件；

F．负责公共物品的看管及维护计划，并带领保安人员执行；

G．负责制订和完善辖区的治安防范体系，并有力进行执行。

（2）岗位资格要求

A．资历：大专以上学历，军警、体育院校毕业或军队、武警转业，3年以上大型物业楼盘保安管理经验，有物业管理上岗证。

B．知识：安全、消防；军事化管理；礼仪；法律；考核奖惩。

C．能力：具备较强的军事训练能力；B、具备较强的管理能力；C、擅长与队员沟通，能稳定队伍；D、具有极强的处理突发事件和恶性事件的能力。

3、工程主管

（1）职务说明

A．负责辖区内各类工程的设计、预结算审核、施工监理；

B．根据管理处的管理目标，制订xxxx物业机电设备运行和维修养护的保养制度和工作计划，以及实施方案；

C．定期督促相关人员对辖区内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，保证设备设施的正常运行；

D．监督和督促工程维修人员对业户提供有偿维修服务的质量和服务态度；

E．负责辖区业户装修的审核、监理和验收工作；

F．负责制订本部门的培训计划，定期对员工进行素质、技能及服务意识培训。

（2）岗位资格要求

A．资历：大专以上学历；五年工作经验。

B．知识：熟悉物业管理的基本运作；具有专业的机电运行、保养知识；熟悉物业管理运作程序。

C．能力：具有组织管理能力；具有一定的沟通、协调能力。

4、客服主管

（1）职务说明

A．负责对客服人员的文化素质、工作能力及业务技能培训；

B．制订辖区社区文化活动计划，并负责辖区社区文化活动的组织与开展；

C．负责组织收集业户意见并对业户意见进行汇总分析，督导员工进行业户回访工作，并及时处理业户的投诉和建议及工作范围内的突发事件；

D．负责做好物业管理和精神文明的宣传；

E．协助管理处经理做好创优工作；

F．协助管理处经理做好行政人事管理工作。

（2）岗位资格要求

A．资历：持物业管理员上岗证，同职工作经验两年以上，大专以上学历。

B．知识：熟悉物业管理相关法律、法规，有较强的组织、沟通、协调能力。

C．能力：掌握服务礼仪知识，能够独立处理业户的投诉，并有社区活动组织、协调能力；具有较强的语言沟通能力。

5、环境主管

（1）职务说明

A．负责对保洁绿化人员的文化素质、工作能力及业务技能进行培训；

B．制订xxxx的清洁绿化养护计划，并负责组织落实；

C．负责对xxxx清洁绿化工作的检查督导；

D．负责安排xxxx的卫生消杀及环境保护的宣传；

E．负责员工食堂及宿舍的后勤管理。

（2）岗位资格要求

A．资历：持物业管理上岗证，同职工作经验两年以上，中专以上学历。

B．知识：深入掌握清洁保养知识，对于控制物料损耗有一定的经验，掌握园林绿化的规划养护知识。

C．能力：有较强的组织、协调和执行能力。

6、财务

（1）职务说明

A．负责管理处各项费用的收缴、记帐、统计工作；

B．负责管理处的预算编制，财务决算，帐务处理，收支公告工作；

C．负责管理处银行、地税、国税、审计等部门的事务处理与关系协调工作；

D．负责与公司总部财务部门的衔接工作；

E．负责管理处的经济效益评估工作；

F．负责管理费催收工作。

（2）岗位资格要求

A．能力：具有财务出纳工作能力，工作作风细致、认真，原则性强。

B．资历：中专学历，熟悉财务管理工作流程。

C．知识：具备财务管理知识，熟悉物业管理财务基本运作。

7、客服助理

（1）职务说明

A．负责业户的来访、咨询、投诉、意见反映的接待工作；

B．负责装修人员出入证办理以及物品放行条的办理；

C．负责管理处通知、公告等文件的打印及发放工作；

D．负责及时向管理处经理反映业户投诉并将处理结果反馈业户，同时做好业户回访；

E. 负责xxxx社区文化、宣传活动的组织、实施。

（2）岗位资格要求

A．能力：具有较强的沟通能力，处事灵活。

B．资历：中专以上学历（物业管理等相关专业），熟悉服务工作流程，仪表端庄。

C．知识：具有服务礼仪知识，熟悉物业管理基本运作。

8、保安人员

退伍军人为主。每班8小时，三班倒；负责xxxx门岗、车岗、中控室、公共场所、xxxx 周界的公共安全及消防执勤工作。

9、维修人员

持中级以上相关技工证书；负责住宅的公共设施、设备的日常维修养护工作，为业户提供室内维修服务。

10、保洁班长

（1）职务说明

A．负责对保洁绿化人员的文化素质、工作能力及业务技能进行培训；

B．制订xxxx的清洁绿化养护计划，并负责组织落实；

C．负责对xxxx清洁绿化工作的检查督导；

D．负责安排xxxx的卫生消杀及环境保护的宣传；

E．负责员工食堂及宿舍的后勤管理。

（2）岗位资格要求

A．资历：持物业管理上岗证，同职工作经验两年以上，中专以上学历。

B．知识：深入掌握清洁保养知识，对于控制物料损耗有一定的经验，掌握园林绿化的规划养护知识。

C．能力：有较强的组织、协调和执行能力。

11、清洁人员

认真负责，能吃苦。负责xxxx公共场地、楼道、大堂的清洁；为业户提供室内清洁服务。

12、绿化人员

具备相关工作经验，xxxx公共绿地日常养护、节日摆花，为业户提供室内观赏植物的养护服务。

四、xxxx物业管理物资装备配置

为保证xxxx项目物业管理工作的正常开展，xx物业xxxx物业管理团队将根据项目的实际情况装备物资，具体物资装备清单如下：

物业管理人员配置标准

物业管理人员配置标准 住宅类型服务等级配置人均面积㎡/人（R1）人员配备调整系数（R2) 高层一级 1900 1.5 高层二级 2200 1.5 注：1、项目人员配置数=项目面积÷R1+（50000-项目面积）÷10000×R2 2、所得人数按四舍五入计算 3、入住、装修期可在定编基础上上浮15% 4、商务楼及单体楼可上浮50%（30000㎡以下） 5、容积率在3.0以下可适当上浮5% 一、管理人员配置 1、主任1人（20万㎡以上设主任助理） 2、客服主管1人（8万㎡以上） 3、保安队长1人 4、维修主管1人（小区业主在800户以上，50000㎡以上写字楼 二、其它人员配置 1、客户助理：按每人300户业主计，超过300不足600按每增加100以上增加1人，依此类推 2、维修人员：80000㎡以下设3人（含班长），8万——10万设4人（设主管）；10万以上每增加3万㎡增加1人； 3、保洁人员：每10000㎡配置1人，设班长1人，商务楼每5000㎡配置1人； 4、绿化：按建筑面积8万㎡（或800户业主）配置1人，20万㎡——30万㎡设班长1人，30万㎡以上设主管1人，容积率小于3.5以下可增加设1人。 物业管理公司员工定岗定编的数量标准 物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。 一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准 多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置 3.6

人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。 2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。 3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。 4、保洁员：每140户设1人。 5、保安员：每120户设1人。 6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。 二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。 2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。 3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。 4、保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。 5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。 三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准 高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置

物业管理机构设置及各部门管理制度知识讲解

公司物业管理机构及思兰雅苑小区管理处人员设置 一、公司管理机构设置 1、公司管理机构设置图 2、公司各职能部门工作目标

（四）工程管理部工作目标

二、思兰雅苑小区管理处人员设置 （一）管理处人员编制： 共计：99名 物业管理处办公室：主任 1名 副主任 1名客户服务部：客服主管 1名 客服专员 2名财务管理部：收费员 1名工程管理部：机电主管 1名 空调工 1名 电梯工 1名 维修主管 1名 维修工 3名秩序管理部：保安主管 1名 保安员 45名 消防主管 1名 车辆主管 1名

车辆管理员 2名 环境管理部：保洁主管 1名 保洁员 14名 绿化主管 1名 绿化养护工 12名 管理制度汇编 一、客户服务部管理制度 第1章总则 第1条为了更好地为广大业主/住户服务，提高物业公司客户服务部工作水平，维护物业公司形象，特制订本制度。 第2条适用范围 本制度适用于公司客户服务部的日常管理和和务工作。 第3条客户服务部工作范围 1、负责住户入住与装修手续的办理，负责住户房屋及设施、公共设施等工程的维修接待、下单安排、跟踪和回访工作。 2、负责住户投诉的处理工作及日常与住户的沟通协调工作。 3、定期组织开展文化娱乐活动，丰富社区文化生活，增强社区凝聚力。 4、按市物价局公布的收费标准和有关管理规定，及时向业主/住户催缴及收取相关物业管理费用，根据计划财务部提供的相关数据公布收支情况。 第2章值班管理

第4条客户服务部实行全天候值班，24小时为业主/住户提供服务。第5条客户服务部中午值班时间为12:00~13:30，由当班轮值客户服务专员负责；夜班值班时间为17:30~次日8:30，由工程管理部水电维修员在客户服务部轮流值班。 第6条客户服务专员负责当值班期间接待各类来电、来访，并将来电、来访内容及时记录在登记表上，并通知相关部门人员处理；对业主/住户的报修来电、来访，还应及时开具《维修派工单》，并通知工程管理部相关人员。 第7条夜班维修值班人员当值班期间按客户服务部工作程序负责接待各类来电、来访，将来电、来访内容记录在夜班值班记录表上，并通知相关部门人员处理；对业主/住户的报修来电、来访，能维修处理的，应及时维修处理，否则应告知住户次日安排维修。 第8条夜班期间不能及时处理的投诉、报修等问题，应在次日与客户服务专员交接班时根据夜间值班记录表上登记的情况，由当值客户服务专员及时填写相应的《维修派工单》或《投诉记录表》，通知相关部门处理。 第3章交接班管理 第9条客户服务部值班人员无论客户服务专员还是夜班维修值班人员，均应提前15分钟到岗，办理现场交接手续。 第10条交班人员应向接班者交代班内遗留问题及应注意事项，业主/住户报修、投诉及其他重大事项应有书面记录。 第11条交班同时应将常用工具、器械点交清楚，明确责任。

商业物业管理配置标准.

商业物业项目管理配置标准 一、人员配置 1、组织架构 2、配置标准

3、岗位职责 （1）项目经理岗位职责 a) 贯彻国家、地方、行业主管部门各项法律法规，执行公司各项规章制度； b) 负责制定本项目经理部的各项规章制度、工作标准、工作流程等； c) 根据公司、物业部的要求，结合各项目的实际情况，制定的项目部的工作计划、工作总结、年度预算以及工作目标等； d) 负责项目各项工作的日常管理、调配，各岗位员工的现场管理、指派、安排等； e) 协助招商部做好项目招商工作，与客户良好的关系、定期走访重要客户（包括公共关系、能源配套等）； f) 对外协单位服务质量进行监督、检查，并每月进行评估、审核； g) 项目部各项请示、报告、对外的公文等文件的审批、上报工作； h) 负责本项目员工考勤、加值班管理及绩效考核工作；

i) 负责本项目安全工作管理； j) 本项目所管设备设施、工具器具等以及固定资产、低值易耗品的管理； k) 加强各项目间及公司各部门间的沟通，协调、配合项目及部门间的工作；l) 其他日常及突发性工作的处理； m) 完成领导交办的各项工作。 （2）维修组长岗位职责 a) 负责监督执行公司的各项规章制度，结合各项目实际，制定维修部门各项管理制度、工作标准等，对项目维修实施全面管理； b) 负责制定项目维修部工作计划、年度预算以及维修日常的工作方案流程等，报公司审批； c) 根据工作计划，制定项目设备设施及房屋年度维护保养、大中修计划并监督落实情况； d) 督促检查各项规章制度的落实，组织员工学习业务知识和形体仪表训练，提高全体队员的整体素质； e) 日常管理维修工的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例； f) 项目能源消耗统计、分析报告，制定能源节能降耗方案并组织实施； g) 负责项目各种突发事件紧急预案的具体编制与实施工作； h) 负责组织本部门员工协助项目部的其他工作； i) 完成领导交办的各项工作。 （3）保安组长岗位职责 a) 负责建立健全保安部各项管理制度，对物业辖区的治安、消防、车辆交通管理工作实施全面管理； b) 负责制定保安部的年度工作计划、年度预算、各项目保安管理方案等，报公

商业物业管理指导手册涉及人员配置参考标准

商业物业管理指导手册 重庆市金科物业服务有限公司 二〇一四年三月

商业物业管理指导手册 目录 一、商业物业组织架构 (1) (一)组织架构 (1) (二)人员配置 (2) 二、商业物业的前期管理 (6) (一)项目设计阶段 (6) (二)项目施工阶段 (9) (三)商业物业管理准备阶段 (9) 三、商业物业验收标准(供参考) (10) (一)项目公共配套设施 (10) (二)装修 (11) (三)主力店铺验收标准(行业参考,以商家定制为准) (11) 四、商业物业交房流程 (20) (一)业主交房流程 (20) (二)注意事项 (22) 五、客户服务 (22) (一)物业服务人员 (22) (二)物业档案管理 (23) (三)商家进驻与离场 (23) (四)服务接待 (24) (五)客户意见管理 (24) (六)走访回访 (25)

(七)标识管理 (25) (八)内外联系 (27) (九)客户关系维护 (28) (十)财务管理 (28) (十一)租赁业务管理 (29) 六、环境管理 (29) (一)室外区域 (29) (二)室内区域 (30) (三)保洁服务标准 (31) (四)绿化管理 (41) 七、工程管理 (42) (一)基本要求 (42) (二)装修管理 (43) (三)报修服务 (60) (四)维护管理 (61) (五)供配电系统 (62) (六)紧急供电系统 (63) (七)广播与背景音响系统 (64) (八)安全监控系统 (64) (九)巡更系统 (65) (十)停车场管理系统 (65) (十一)消防报警与灭火系统 (66) (十二)给排水系统 (68) (十三)空调系统 (69) (十四)电梯、自动扶梯 (70)

物业公司人员配置标准与人员编制

物业管理人员配置、定额（建议） 物业管理——刘大山一．组织架构与岗位设置管理标准作业规程 1 ．目的规范公司组织架构与岗位设置的一般原则及调整方法。 2 ．适用范围 : 适用于物业管理有限公司及下属物业管理处的组织架构及岗位设置管理工作。 3 ．职责 １）总经理负责组织架构与岗位设置的审批。 ２）人事部负责组织架构与岗位设置的制定和管理。 4 ．程序要点 1 组织架构的设置与调整 a 物业管理公司组织架构设置的一般模式： 一般情况下，公司管理单一物业时，公司设置为：办公室（含行政、人事部）、经营部、财务部、客户服务部、工程维修部、保安部、保洁部（含绿化）； 一般情况下，公司员工人数在 800 人以上或管理处数量在 2 个以上时，公司机关设置为：行政部、人事部、财务部、品质部、经营部；

各管理处设置为：客户服务部、工程维修部、园林绿化部、保安部、保洁部。 未导入 ISO9000 质量管理体系的公司可不设品质部。 b 组织架构的设置工作由公司总经理牵头组织制定，报董事会批准后执行。 c 一般情况下，组织架构每年末可依据实际情况进行调整（确有调整必要时）由人事部组织各相关部门写出组织架构的运作情况提交总经理，由总经理召开办公会议议定，需对组织架构进行调整是时，报董事局审批后执行。 d 各部门职责 品质部职责 负责员工的绩效考评工作； 负责 ISO9000 质量体系文件的制定、编制、培训、实施监控与维持和改进； 负责具体组织 ISO9000 质量体系内审和质量运行状态的检查与考核； 负责 ISO9000 质量体系文件和资料的控制； 负责处理其他与运作质量有关的事务；

物业项目管理机构设置人员配置及岗位职责

物业项目管理机构设置人员配置及岗位职责 第一节项目管理机构和岗位设置 一、项目管理机构设置 物业公司拟设立物业服务中心作为本项目的物业管理服务的日常办事机构。物业服务中心下设：综合部、客户服务部、工程部、秩序维护部、财务部，共计5个部门，具体实施各项服务工作。 物业服务中心管理架构图 物业服务中心 物业项目经理 客户服务部工 程 部 秩 序 维 护 部 综 合 部 财 务 部 二、部门设置及其职责 （一）综合部职责 1、负责统筹物业服务中心的行政、后勤、信息、人事、采购及仓管工作，以及其他行政管理工作。 2、负责组织安排物业服务中心会议，传达会议精神。 3、负责物业服务中心各类公告、通知等相关公文的起草、印发、存档等工作，处理公司的来往信函及客户工作，负责物业服务中心机密文件资料及信息的保密工作。 4、负责统筹物业服务中心的合同和档案资料。 5、负责或协助组织、策划物业服务中心的有关活动。 6、配合公司人事部门做好管理人员聘用及升降任免等人事管理工作。 7、负责物业服务中心操作层员工的聘用、离职等相关人事工作。 8、负责相关服务人员的培训、考勤及劳动纪律督察考核工作。 9、负责材料的验收、入库、保管及出库工作。

10、负责物业服务中心固定资产与低值易耗品管理及清查工作。 11、负责合格供方目录建立及初审评定工作。 12、配合政府部门（属地派出所、居委会、街道等）做好各项相关工作，并及时将政府有关政策传达至业主/住户。 （二）客户服务部职责 1、以服务业主为宗旨，全面负责整个小区的日常物业维护、服务和管理工作的整体安排，包括处理业主/住户咨询和投诉、开展各种有偿、代办服务、维修服务、小区保洁服务、秩序维护服务、绿化养护服务等工作的协调开展。 2、定期针对业主/住户开展回访及意见征询活动，分析汇总其反馈意见及建议，有针对性地融入日常的管理工作中去。旨在最大程度地满足业主 /住户的可行性服务要求以及不断提高管理服务水平。 3、依据各部工作职责，针对小区的管理采取主动巡视与受理业主/住户服务相结合的方式。 4、主动巡视：发现问题并及时采取措施，防患于未然中，并以出通告、管理快讯、上门重点回访等方式告知相关业主/住户，以达到推进管理工作，主动解决问题之目的。 5、受理服务：通过小区对外客户服务窗口，接受来自业主/住户的各种服务请求及投诉，第一时间传达到相关部门实施整改，并通过规定程序解决问题。 6、定期与业主委员会取得沟通（例会方式），执行业主委员会的决议，并将管理服务工作作出书面汇报及总结。 7、设立业主/住户档案，对每一户业主/住户从办理入住到居住进行全过程跟踪档案管理，并对小区的业主/住户按自住/租赁/空置类别区分，建立类别档案，包括外籍、外地人员性质、居住人口、宠物户口等方面，在日常工作中针对上述特性，细化对待各类住户的服务方式，力争体现细致入微、未雨绸缪的服务方针，从而提高业主/住户的服务满意度，最终体现物业服务费收缴率的稳定。 8、负责业户入住、装修等手续办理。 9、负责业户日常报修、投诉、求助、查询等业务的客服处理，并做好有关回访工作。 10、积极开展便民服务，满足客户各种合理需求。 11、加强与业主及租户的沟通联系，定期开展业主评议活动、组织策划各类文化活动，建立良好的客户关系，并经常征询意见，不断改善服务质量。 12、负责业户物业服务费的日常收缴，及时追缴各类欠费，并适时根据财务部提供的相关数据公布收支情况。 13、负责制订保洁工作计划，合理安排各类日常或阶段性清洁工作。 14、负责制订培训计划，组织员工业务培训和工作考核，并做好日常督导检 查工作。

物业服务人员配备及基本标准要求.doc

物业服务人员配备及基本标准要求 1、项目经理 健立、健全各项规章制度，检查督促各岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度； 保证工作时间在岗不脱岗，保持自身办公环境的整洁卫生。负责保洁物品库房、更衣间的物品摆放整齐。 确保合同所约定各工种服务质量及标准履行到位。 对甲方提出的合理要求和反馈意见热情接待并于一天内及时处理。 每个月对服务项目进行问卷调查，对不满意的地方立即进行整改，对连续三次评为不满意的服务人员必须进行更换。 每半个月及时主动与甲方联系人进行沟通，征询工作意见和建议。 设立考勤制度，负责乙方人员的考勤工作，若乙方人员有请假等事由，负责派员顶岗。 2、保洁工作：需配备保洁员3名； 人员要求：体貌端庄，能吃苦耐劳，综合素质较好，年龄必须在五十岁以下，初中以上文化。 区域内公用部分的日常清洁，各功能室、会议室及校北大门外停车区域等清洁，设立专业保洁人员以确保为业主提供一个清洁、舒适的工作环境。每人有明确的责任区域，分工精确、责任到位。师生放假期间（含周六、日）需保证一名保洁员在岗。上班期间3名保洁员都需上岗。工作时间：上午6:00点上班，下午6:00点下班，在员工上班之前每人必须打扫完自己的工作区域之后，在不间断的来回检查校园内产生的漂浮垃圾。 2.1、保证校园内外环境卫生干净、整洁的标准，做到清洁管理无盲点，全天候保持教学楼、办公楼走廊、各功能室、阳台、护栏、扶手、窗台、厕所内卫生。校园内除食堂、宿舍外所有建筑物的玻璃、宣传栏、每年寒、暑假各擦拭一次。 2.2、管理服务范围（含公用部分、各功能室、会议室及校北大门外停车区域等）保持环境整洁，生活垃圾日产日清； 2.3、合理调整果壳箱或者垃圾桶，及时清理垃圾，保证桶内垃圾不超过2/3；

管理服务机构设置规划方案.docx

. 管理服务机构设置方案、运作流程、管理方式及计划 物业客户服务中心管理业务流程设计始自我公司中标并签订物业管理服务合同后，组建物业客户服务中心其后物业客户服务中心依照项目本身的规律、特点，以此开展项目的管理业务，且每项业务工作均严格按照公司制定的规章制度体系运行。 1、实施“质量、成本双否决”的运营机制 物业管理是市场活动，物业服务公司受用户委托提供用户所需要的管理服务，作为企业， 物业服务公司是必须有盈利能力的，没有收支平衡控制能力的管理和服务的，无论对企业还是用户来说都不是好事情，从物业服务行业的特点来看，节约和控制成本对企业来说是必须 的，低廉的服务价格对用户来说也是有利的；但是，我们必须清楚的看到，控制成本与保证质量不应该是矛盾的。以牺牲质量为基础的成本控制不是解决问题的根本办法，唯有在保证质量的前提下谈成本控制才有意义。我公司结合物业管理行业的服务特性，全面推行“质量、成本双否决” 机制。公司通过与关键岗位负责人签订目标管理责任书，把服务质量和成本控制作为考核工作业绩的两项最重要的指标，且两者是“或”与“否”的关系。通过“质量、 成本双否决”的运作，我们获得了用户满意率的持续上升、管理成本逐步下降的良好成果。 我们将进一步的结合二院的管理特点和难点，把这一套管理机制运用到该项目的实际管理中，力求在“服务质量”与“成本控制”之间找到更准确的结合点，以提供质优价廉的高性价比 服务。 2、实施“客户服务前项化”的服务模式 强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提，“客户服务前项化” 要求物业管理中心的所有员工以客户为中心，在对待客户服务需求上每个员工都是服务终端，打破层级管理上的壁垒，从而能够灵活高效的为用户提供优质服务。、 一、项目前期物业管理思路与模式 根据以上分析，由于医院的物业管理有别于写字楼、办公楼、居住小区等传统物业类型， 这就要求物业管理企业在涉足医院后勤服务社会化管理之前，对医院物业的特殊性进行充分了解，并在人力、物力、专业技术等多方面做好相应准备。同时，在实施物业过程中，根据 医院工作的特点，不断摸索，总结出一条科学管理之路，使得医院的物业管理服务不断朝着专 业化、规范化、标准化、人性化的方面发展。 针对安徽医科大学第一附属医院高新分院物业管理工作以满足广大患者的医疗需求为基 础，确保医院服务支持系统的高效运转，对此我公司将采取以人性化和专业化管理为主导， 实现以人为本的服务理念，借助现代化的管理模式和方法，为广大用户提供优质、经济、细致、周到、高效的服务和智能化管理，创造整洁、文明、安全、方便的工作及就医环境。 1、项目前期管理思路 根据我们对安徽医科大学第一附属医院高新分院的实际情况分析，我们为医院拟定的物业管理服务思路为： a.强调成本控制意识和成本管理程序 b.强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进 c.强调日常服务的专业化、规范化与专业化服务的个性化、人性化 d.致力于员工的专业技能，以提高综合素质 e.致力于公共设施设备的持续改进和功能化提升 2、针对项目拟采取的管理方式 a.紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心，提供质优价廉的服务产品； b.倡导“以广大用户为中心”客户服务前项化的流程管理思想，建立以流程为基石的客户 需求满足价值链；

物业管理岗位硬件配置标准

物业岗位硬件配置标准 幸福驿站整体规划 ?一个物业服务区域应至少设置一个幸福驿站，每个幸福驿站至少设置2个接待窗口；每个驿站面积≥30㎡。 ?幸福驿站2个接待窗口的最大服务户数为2000户，项目户数超过2000户的，每增加1500户增设一个接待窗口。 ?项目占地面积每增加15万㎡应增设1个办事点；办事点能办理收费、卡类授权、客户咨询报事等业务；同时驿站内窗口数量可相应减少。 ?中心城市运营中心负责对管辖项目开设幸福驿站事宜的评估、指导与推进：包括可行性及迁移、合并改造方案的评估、指导现场工作流程优化等。 工作场所及布局 ?幸福驿站应设置在平层，自然条件和通风条件良好。 ?有条件的可以向项目外围开门，方便外部人、车来访。 ?有条件的幸福驿站外围可设置机动车临时停车位及非机动车停车棚。 ?幸福驿站功能布局应包括：邮包仓库、自助服务区、业务办理区、客户等候区、宣传展示区、管家助理办公区。 ?邮包仓库 (邮包存放区域)面积小于5㎡的，应因地制宜发掘、改造出足够大的空间或区域，或设立二级仓库，避免因场地因素限制邮包业务的正常开展。 ?当邮包日均量在50件以上或者邮包仓库面积不小于10㎡的幸福驿站。可在邮包仓库中设置相应的功能区域：如分拣区、录单区、代寄区、待送件区等。

幸福驿站其他设置要求 ?幸福驿站内WIFI信号覆盖。 ?幸福驿站内安装视频监控及拾音器。 ?幸福驿站应公示内容包括：证照类（服务中心营业执照、税务登记证、食品流通许可证等）、服务标准和承诺、收费价目表、服务人员信息公示、服务产品授权信息等。 邮包仓库及货架设置要求 ?幸福驿站仓库须通过配备货架充分利用空间，以及实现邮包的分类摆放（可以按照快递公司、区域、楼栋等进行分类）。邮包由快递公司自行上架，幸福驿站邮包业务人员负责监督。 ?幸福驿站邮包仓库内应设置摄像头并连网至控制中心。 ?仓库位置设计，要考虑存储与领用的便利性，选择组合型货架，需根据小区的苑落或楼栋号进行编排且悬挂标识。 ?邮包存放区内地面可设置大件物品存放区。 ?邮包存放区内应配置至少2瓶2公斤灭火气、干湿温度计，保持室内温度不超过40度，湿度不超过80%。 操作台布局 ?每个单元工作柜台长度为80—100cm，预留线孔+键盘托+打印机放置台。 ?工作柜台台面左侧预留线孔，显示器放置台面中间线靠左的区域。 ?每个接待窗口工作柜台下方应安装推拉式键盘托盘。 ?每个工作柜台下左侧配置一个75—80cm高的工作柜（详细设计要求见下图）。

人员配置标准

2017年绿城物业服务集团在管项目人员配置标准 一、项目经理助理级以上的人员配置标准 1、公寓类(高层，多层，酒店式公寓）物业服务中心配置标准 （1）建筑面积在15万㎡以内且年可收物业费收入在360万元以内的物业服务中心， 职级编制如下： （2 ）建筑面积15—30万㎡或年可收物业费收入在360—900万元的物业服务中心，职级编制如下： （3）建筑面积30万㎡以上或年可收入在900万元以上或平均物业管理费在3.8元/月.㎡以上的物业服务中心，职级编制如下：

2、别墅类物业服务中心配置标准 （1）建筑面积在15万㎡以内且年可收物业费收入在650万元以内的物业服务中心，职级编制如下： （2）建筑面积15万㎡以上或年可收物业费收入在650万元以上的物业服务中心，职级编制如下： 3、非住宅类物业服务中心配置标准 （1）建筑面积在6万㎡以内且年可收物业费收入在300—800万元以内的物业服务中心，职级编制如下： （2）建筑面积6—15万㎡以上或年可收物业费收入在300—800万元的物业服务中心，职级编制如

下： 序 号 岗位名称人数（名）备注 1 经理或副经理 1 配经理或主持工作副经理1名，主持工作副经理不可兼职其他项目。 2 经理助理 1 （3）建筑面积15万㎡以上或年可收入在800万元以上的物业服务中心，职级编制如下： 序号岗位名称 人数 （名） 备注 1 高级项目经 理或经理 1 高级项目经理监管的项目面积在15万㎡以内的项目 原则上不超过3个。 2 经理或副经 理 1 3 经理助理2 建筑面积在15万㎡以上的，每增加5万㎡可增配副 经理或经理助理1名；每增加10万㎡可曾配经理1 名。 二、综合类人员配置标准 1、二级综管： （1）住宅项目：≥1200户以上配置专职1名；＜1200户配置标准见前台客服项。（2）非住宅项目：≥10万㎡的配置专职1名。＜10万㎡配置标准见前台客服项2、二级财务： （1）住宅项目：≥1200户以上配置专职1名；＜1200户配置标准见前台客服项（2）非住宅项目：≥10万㎡的配置专职1名。＜10万㎡配置标准见前台客服项（如果600户住宅，5万方非住宅，如何计算？ 600/1200户+5/10万方 ）

物业管理人员配置标准

物业管理人员配置标准 一、职务等级与人员配置 注：1、项目人员配置数=项目面积÷R1+（50000-项目面积）÷10000×R2 2、所得人数按四舍五入计算； 3、入住、装修期可在定编基础上上浮15%； 4、商务楼及单体楼可上浮50%（30000㎡以下）; 5、容积率在3.0以下可适当上浮5%； 6、确有必要增加由各小区报告公司根据情况由总经理批准； 7、物业服务等级指导标准可参照中物协[2004]1号。 二、管理人员配置 1、主任1人（20万㎡以上设主任助理） 2、客服主管1人（8万㎡以上） 3、保安队长1人 4、维修主管1人（小区业主在800户以上，50000㎡以上写字楼） 三、其他人员配置 1、客户助理：按每人300户业主计，超过300不足600按每增加100以上增加1人，以此类推； 2、保安人员：5000 平方米或每50户，配置一名保安员（具体配置还需考虑主、次出入口的数量及其他岗位所需工时，[计算公式：每月所需人员=每日所需总工时×31/26×8]，按26天/人.月计算）。 入口每日工时计算：（1）主入口早班值勤所需工时=1×8=8小时（2）主入口中班值勤所需工时=1

×8=8小时（3）主入口晚班值勤所需工时=1×8=8小时（4）次入口早班 值勤所需工时=1×8=8小时（5）次入口中班值勤所需工时=1×8=8小时 3、维修人员：80000㎡以下设3人（含班长），8万—10万设4人（设主管）；10万以上每增加3万㎡增加1人； 4、保洁人员：酒店、高档会所是一个档次，管理面积大概为每人1000㎡左右（实际清洁面积），高档住宅区及写字楼（有大堂、玻璃或百叶窗、公共卫生间等面积较多）一个档次，清洁面积大约为每人1500-2500㎡；普通带电梯住宅是一个档次，清洁面积大约4000-6000㎡/人，容积率较低的普通住宅及市政马路的配备是最低的，平均每人清洁面积可在6000-10000㎡； 5、绿化人员：按建筑面积8万㎡（或800户业主）配置1人，20万㎡—30万㎡设班长1人，30万㎡以上设主管1人，容积率小于3.5以下可增加设1人； 6、各管理处可根据具体情况合理配置，报公司总经理批准，但总人数不得 超过人员定编标准。 如有侵权请联系告知删除，感谢你们的配合！

物业公司机构设置及职能

物业管理有限公司深圳市xx公司机构设置及职 能 根据经营和管理的需要明确进一步改革完善公司的管理制度，为了适应市场竞争，公司的运作机构和程序。 一、公司机构设置及职能如下：

1 （一）管理职能部门 1、负责公司整体运作的计划、组织、管理、控制、人事、市场拓展等任务，建立科学的管理体系。 2、公关、协调、沟通公司内部、本专业的上级单位及区、市主管部门并建立良好的沟通关系，随时地掌握信息动态。 3、掌握、熟悉本体系、本xx公司系统、本专业、本行业的有关政策、法规、要求、评级、创建等工作。 4、掌握、熟悉人力资源的四大模块、项目管理的五过程九模块、品质体系、流程管理等现代管理工具。 通过授权与控制完成对部门和项目的业务服务的需求，控制成本，保证项目的、5服务质量。保证利润。 公司管理职能部门由财务管理部、行政办公室、人力资源部、市场拓展部组成。 6、对公司的整体的行政后勤、成本核算、利润、绩效、考核、评价等体系全面管理。并对管理结果负责。 二）专业职能部门（1、负责公司各个管理服务部门运作的计划、组织、管 理、控制、人事、市场等任务，建立科学的管理体系。 2、公关、协调、沟通公司内部、本专业的上级单位及区、市主管部门并建立良好的沟通关系，随时地掌握信息动态。 3、掌握、熟悉本体系、本xx公司系统、本专业、本行业的有关政策、法规、要求、评级、创建等工作。

4、掌握、熟悉人力资源的标准模块、项目管理的五过程九模块、品质体系、流程管理等现代管理工具。 5、通过授权与控制完成对项目的业务服务的需求，控制成本，保证项目的服务质量。保证利润。 6、公司专业职能部门由物业管理部、环境秩序部、工程技术部组成，并由这些部门负责人形成专业管理委员会(或专业技术委员会)。对公司的所有物业服务项目进行全面专业的管理，通过制定标准、制度、流程、培训、训练、成本核算、绩效、考核、评价、控制等管理工具，保证利润和服务质量。并对管理结果负责。 （三）执行部门 1、主要指我公司的物业管理服务项目（主要是执行和操作任务）。本公司实行物业2 管理服务综合专业一体化的物业服务模式。由物业管理服务单位为客户提供直接的、现场的、热情的、主动的、礼貌的、迅速的、安静的一体化贴心服务。 2、管理服务单位以客户服务中心为中心进行服务。通过信息的反馈及时迅速地为客户服务。管理单位主要负责人通过与客户、员工的倾听、沟通、了解掌握需求及时地解决问题。并建立良好的客户、员工关系。保障提供优质的服务理念。 3、管理单位主要负责人通过参与、制定、熟悉、理解、掌握和修改工作标准和流程，按客户需求完成服务的具体行为，严格地执行公司的各项工作标准、操作规程和管理制度，对客户的要求必须迅速到场圆满解决问题。确保客户满意。 4、管理单位主要负责人制定工作计划和管理制度。实行绩效考核表、物业管理报告、计划表、成本控制、品质管理报告等方法的执行层面的手段和现场训练、业主员工沟通、抽样检查等操作规程进行控制。 5、接受公司的绩效和监督、检查完成各项指标。 6、执行部门（服务部门）由物业管理服务中心、物业管理服务处、物业管理服务组、房屋机电设备维修保养中心等单位组成。对本项目整体结果负责。 （四）程序 1、由公司股东会、董事会负责公司的重大决策和监督。 2、由公司主要部门负责人组成经营班子，报股东会、董事会批准确定，对公司的经营管理负责。 3、由公司职能部门负责人组成经理办公会，决定公司重大事情及日常管理工作。 4、由职能部门经理、执行部门经理组成中层管理干部会，解决协调工作中的问题，反馈员工反映的问题、合理的建议，提出改进方法。 5、由专业管理委员会根据情况和需要通过办公会，负责设立、合并或撤消管理处事宜，选聘、招聘合格的管理处主任（管理处主要负责人），为客户提供优质服务，保证公司项目的质量。 6、由经营班子、职能部门负责人组成绩效考核委员会，负责全公司的绩效考核工作。 7、由专业管理委员会牵头通过经理办公会对公司的服务项目进行成本核算。 8、由市场部牵头会同经营班子、管理班子完成市场开拓，实现利润。

商业物业管理指导手册(涉及人员配置参考标准)

商业物业管理指导手册 XX市金科物业服务XX 二〇一四年三月

商业物业管理指导手册 目录 一、商业物业组织架构1 （一）组织架构1 （二）人员配置2 二、商业物业的前期管理6 （一）项目设计阶段6 （二）项目施工阶段9 （三）商业物业管理准备阶段9 三、商业物业验收标准（供参考）10 （一）项目公共配套设施10 （二）装修11 （三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准）11 四、商业物业交房流程20 （一）业主交房流程20 （二）注意事项22 五、客户服务22 （一）物业服务人员22 （二）物业档案管理23 （三）商家进驻和离场23 （四）服务接待24 （五）客户意见管理24 （六）走访回访25

（七）标识管理25 （八）内外联系27 （九）客户关系维护28 （十）财务管理28 （十一）租赁业务管理29 六、环境管理29 （一）室外区域29 （二）室内区域30 （三）保洁服务标准31 （四）绿化管理41 七、工程管理42 （一）基本要求42 （二）装修管理43 （三）报修服务60 （四）维护管理61 （五）供配电系统62 （六）紧急供电系统63 （七）广播与背景音响系统64（八）安全监控系统64 （九）巡更系统65 （十）停车场管理系统65 （十一）消防报警与灭火系统66（十二）给排水系统68 （十三）空调系统69 （十四）电梯、自动扶梯71

（十五）照明系统72 （十六）避雷系统73 （十七）公共设施日常维修服务73 （十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准73（十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准78八、秩序维护服务82 （一）人员出入管理82 （二）宠物控制83 （三）车辆管理83 （四）货物装卸管理83 （五）监控管理84 （六）巡逻管理84 （七）清场管理85 （八）大型活动保障服务85 （九）消防管理86 （十）应急管理87

物业管理单位集团公司机构设置及其职权

深圳市xx物业管理有限公司 公司机构设置及职能 为了适应市场竞争，进一步改革完善公司的管理制度，根据经营和管理的需要明确公司的运作机构和程序。 一、公司机构设置及职能如下：

（一）管理职能部门 1、负责公司整体运作的计划、组织、管理、控制、人事、市场拓展等任务，建立 科学的管理体系。 2、公关、协调、沟通公司内部、本专业的上级单位及区、市主管部门并建立良好 的沟通关系，随时地掌握信息动态。 3、掌握、熟悉本体系、本xx公司系统、本专业、本行业的有关政策、法规、要求、 评级、创建等工作。 4、掌握、熟悉人力资源的四大模块、项目管理的五过程九模块、品质体系、流程 管理等现代管理工具。 5、通过授权与控制完成对部门和项目的业务服务的需求，控制成本，保证项目的 服务质量。保证利润。 6、公司管理职能部门由财务管理部、行政办公室、人力资源部、市场拓展部组成。 对公司的整体的行政后勤、成本核算、利润、绩效、考核、评价等体系全面管 理。并对管理结果负责。 （二）专业职能部门 1、负责公司各个管理服务部门运作的计划、组织、管理、控制、人事、市场等任 务，建立科学的管理体系。 2、公关、协调、沟通公司内部、本专业的上级单位及区、市主管部门并建立良好 的沟通关系，随时地掌握信息动态。 3、掌握、熟悉本体系、本xx公司系统、本专业、本行业的有关政策、法规、要求、 评级、创建等工作。 4、掌握、熟悉人力资源的标准模块、项目管理的五过程九模块、品质体系、流程 管理等现代管理工具。 5、通过授权与控制完成对项目的业务服务的需求，控制成本，保证项目的服务质 量。保证利润。 6、公司专业职能部门由物业管理部、环境秩序部、工程技术部组成，并由这些部 门负责人形成专业管理委员会(或专业技术委员会)。对公司的所有物业服务项 目进行全面专业的管理，通过制定标准、制度、流程、培训、训练、成本核算、 绩效、考核、评价、控制等管理工具，保证利润和服务质量。并对管理结果负 责。 （三）执行部门 1、主要指我公司的物业管理服务项目（主要是执行和操作任务）。本公司实行物业

物业保洁人员配备标准

物业保洁人员配备标准 物业保洁工作，除少数业主临时的应急诉求，如业主室内水管爆裂抢险的清扫保洁、保洁空档时间责任区发生的油垢污染等，是无法确定且难以控制外，其他保洁工作，包括保洁内容、保洁频率、服务标准、工作措施等，都存在着一定的关联性且是可以控制的。 笔者通过多个项目的物业保洁工作的实践总结，认为物业项目保洁员配置时，可以将保洁工作内容、保洁服务标准、保洁频率等的关联性，作为研究保洁员配置的标准和依据，蜂巢物业论坛为您详细解读物业保洁员劳动定额及人员配置标准。 一、设置保洁工作频率 物业保洁服务，主要有清扫、保洁、拖洗、擦拭、收集、消杀等六大类型。每一类型的保洁服务又分为若干小类。以住宅小区的保洁工作为例，清扫工作包括楼道清扫、电梯厅清扫、平台/天台清扫、市政道路清扫、绿化带清扫、广场游乐场清扫等。 相同项目的保洁工作，其每一小类的服务，如多层楼道清扫的频率、多层楼道清扫所需时间，应该是基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务标准存在着关联性，如服务标准为“楼梯面光亮无灰尘”，则服务的频率和措施势必要求要高，所需工时自然较多；反之，服务标准为“楼梯面基本无纸屑、灰尘”，则服务的频率和措施要求就少，所需工时自然也少。 因此，在设置物业项目的保洁工作的频率和工时控制时，要充分考虑甲方（开发商/业委会）对保洁服务标准的基本要求。 以笔者服务的武汉南湖中央花园小区为例，物业合同中约定的公共环境基本

要求为：公共场地无纸屑、杂物、烟头等。 要达到合同中约定的保洁服务要求，须从项目保洁各类型工作的频率、措施、工时控制等三个方面考虑。通过实践，笔者制定的中央花园小区保洁服务工作频率和工时控制标准为（见表1—1）： 表1—1

管理服务机构设置方案

管理服务机构设置方案、运作流程、管理方式及计划 物业客户服务中心管理业务流程设计始自我公司中标并签订物业管理服务合同后， 组建物 业客户服务中心其后物业客户服务中心依照项目本身的规律、 特点，以此开展项目的管理业 务，且每项业务工作均严格按照公司制定的规章制度体系运行。 1、实施“质量、成本双否决”的运营机制 物业管理是市场活动，物业服务公司受用户委托提供用户所需要的管理服务，作为企业， 物业服务公司是必须有盈利能力的， 没有收支平衡控制能力的管理和服务的， 无论对企业还 是用户来说都不是好事情， 从物业服务行业的特点来看， 节约和控制成本对企业来说是必须 的，低廉的服务价格对用户来说也是有利的； 但是，我们必须清楚的看到， 质量不应该是矛盾的。 以牺牲质量为基础的成本控制不是解决问题的根本办法， 质量的前提下谈成本控制才有意义。 我公司结合物业管理行业的服务特性， 成本双否决”机制。公司通过与关键岗位负责人签订目标管理责任书，把服务质量和成本控 制作为考核工作业绩的两项最重要的指标，且两者是“或”与“否”的关系。通 过“质量、成本双 否决”的运作，我们获得了用户满意率的持续上升、管理成本逐步下降的良好成果。我们将 进一步的结合二院的管理特点和难点， 把这一套管理机制运用到该项目的实际管理中， 力求 在“服务质量”与“成本控制”之间找到更准确的结合点，以提供质优价廉的高性价比服务。 2、实施“客户服务前项化”的服务模式 强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提，“客户服务前项化”要求物 业管理中心的所有员工以客户为中心， 在对待客户服务需求上每个员工都是服务终端， 打破 层级管理上的壁垒，从而能够灵活高效的为用户提供优质服务。 、 一、项目前期物业管理思路与模式 根据以上分析，由于医院的物业管理有别于写字楼、办公楼、居住小区等传统物业类型， 这就要求物业管理企业在涉足医院后勤服务社会化管理之前， 对医院物业的特殊性进行充分 了解，并在人力、物力、专业技术等多方面做好相应准备。同时，在实施物业过程中，根据 医院工作的特点， 不断摸索， 总结出一条科学管理之路， 使得医院的物业管理服务不断朝着 专业化、规范化、标准化、人性化的方面发展。 针对安徽医科大学第一附属医院高新分院物业管理工作以满足广大患者的医疗需求为基 础，确保医院服务支持系统的高效运转，对此我公司将采取以人性化和专业化管理为主导， 实现以人为本的服务理念，借助现代化的管理模式和方法，为广大用户提供优质、 经济、细 致、周到、高效的服务和智能化管理，创造整洁、文明、安全、方便的工作及就医环境。 1、项目前期管理思路 根据我们对安徽医科大学第一附属医院高新分院的实际情况分析， 管理服务思路为： a. 强调成本控制意识和成本管理程序 b. 强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进 C.强调日常服务的专业化、规范化与专业化服务的个性化、人性化 d. 致力于员工的专业技能，以提高综合素质 e. 致力于公共设施设备的持续改进和功能化提升 2、针对项目拟采取的管理方式 a. 紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心，提供质优价廉的服务产品； b. 倡导“以广大用户为中心”客户服务前项化的流程管理思想， 建立以流程为基石的客户需求 满足价值链； C.致力于充分发挥各职能部门作用和个人的主观能动性，积极采取有效措施，将医院的物 业管理服务做得细致入微。 在确定管理模式的基础上， 针对医院的特色及实际情况， 我们进一步提出了全方位物业服 务的基本极速。 管理物业规律与医院实际运作状况相结合， 使每一步管理程序和每个管理环 节形成一个制控制成本与保证 唯有在保证 全面推行“质量、 我们为医院拟定的物业

第三节-物业管理企业的组织形式与机构设置

第三节物业管理企业的组织形式与机构设置 一、物业管理企业的组织形式物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。 (二)直线职能制直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。 其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。 这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。(1)主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。 (2)主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 二、物业管理企业组织机构设置的影响因素 (一)企业战略因素战略是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。组织机构与组织战略密切相关，一方面组织战略要受到现实组织机构的影响；另一方面，当组织战略发生了重大变化时，组织机构应作相应的调整，以支持组织战略的变化。 (二)外部环境因素外部环境主要包括物业管理的行业特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经

济形势等因素。在设计组织机构时要考虑外部环境及其稳定性。外部环境越复杂、多变，组织机构就越应该强调其适应性，以便采取多种对策来消除外部环境对企业的不利影 (三)技术因素技术因素主要指包括设备、技术、管理知识在内的广义技术概念。一方面，组织活动需要利用技术来进行；另一方面，技术及设备水平影响组织活动，亦影响职责划分、岗位设置及素质要求。 (四)组织规模及所处阶段组织规模直接影响到组织机构的管理层次、集权程度、规范化及制度化；组织规模比较大的企业，工作专门化、部门化的程度较高。企业所处的发展阶段不同，面临的主要任务和目标也有所不同，组织机构也应有所差异。 三、物业管理企业组织机构设置的要求 (一)按照规模、任务设置物业管理企业在设置组织机构时，一方面应考虑管理的规模，一般而言，管理面积越大，员工越多，划分的管理层次就越多，部门和职能设置就越全面，分工越精细；另一方面，在保证关键职能的基础上，又应适当减少部门划分，或者将几个相关的部门合并成一个综合部门，采用一专多能、一职多责的组织机构设置方式。物业管理企业的组织机构设置要服从企业的任务和目标，根据物业管理模式的任务和目标的不同，组织机构设置的重点也应该有所区别。 (二)统一领导、分层管理物业管理企业各部门和项目应有明确的分工，把企业的任务和目标进行层层分解，落实到每个职能部门和项目，有效控制管理行为，实现集权与分权相结合。物业管理企业无论进行怎